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篇1

關(guān)鍵詞：休閑需求；休閑產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)政策

休閑產(chǎn)業(yè)就是指與人們的休閑行為密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。休閑可以是自人類(lèi)誕生以來(lái)就有的，但是休閑產(chǎn)業(yè)作為近代工業(yè)文明和現(xiàn)代社會(huì)生活多樣化的產(chǎn)物卻出現(xiàn)得很晚。根據(jù)相關(guān)資料顯示，休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)端于19世紀(jì)中葉的歐美國(guó)家，然而，對(duì)于休閑產(chǎn)業(yè)目前還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的定義。現(xiàn)有的研究成果一般認(rèn)為休閑產(chǎn)業(yè)是指以旅游業(yè)、娛樂(lè)業(yè)和服務(wù)業(yè)為龍頭形成的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，涉及到國(guó)家公園、博物館、體育（運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、設(shè)施、設(shè)備、維修等）、影視、交通、旅行社、導(dǎo)游、紀(jì)念品、餐飲業(yè)、社區(qū)服務(wù)以及由此連帶的產(chǎn)業(yè)群。提出休閑產(chǎn)業(yè)這個(gè)概念是有其理論意義和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的，首先，將休閑產(chǎn)業(yè)單獨(dú)歸為一類(lèi)有利于休閑產(chǎn)業(yè)的研究，其二，用休閑產(chǎn)業(yè)的概念指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃可以取得很好的價(jià)值效果。

從消費(fèi)的地點(diǎn)和消費(fèi)的形式上分，可以將休閑產(chǎn)業(yè)分為以下幾個(gè)部門(mén)：①休閑觀(guān)光部門(mén)，主要是指以地方資源優(yōu)勢(shì)吸引人們到當(dāng)?shù)芈糜斡^(guān)光的部門(mén)；②休閑消費(fèi)提供部門(mén)，休閑消費(fèi)指的是人們到產(chǎn)品所在地進(jìn)行的消費(fèi)，休閑消費(fèi)提供部門(mén)以地方特色休閑產(chǎn)品或休閑服務(wù)吸引人們前往當(dāng)?shù)叵M(fèi)的部門(mén)；③休閑產(chǎn)品生產(chǎn)部門(mén)，休閑產(chǎn)品指的是滿(mǎn)足人們閑暇時(shí)間休閑需求的產(chǎn)品，休閑產(chǎn)品生產(chǎn)部門(mén)就是開(kāi)發(fā)地方特色休閑產(chǎn)品以外銷(xiāo)為目的的部門(mén)；④休閑人居產(chǎn)業(yè)，休閑人居是針對(duì)外地入遷的居民而言的，入遷居民是因?yàn)橄矚g當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境而入遷的，因此休閑人居產(chǎn)業(yè)就是指憑借當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)人居環(huán)境吸引外地居民遷入的房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)的物業(yè)管理業(yè)。

贛州位于江西南部，地處千里贛江的源頭，東接福建，南鄰廣東，西靠湖南，北連江西省吉安、撫州。贛州自建制至今已有兩千二百多年的歷史，贛州是全國(guó)有名的宋城，宋代文物古跡保存的數(shù)量之多、品位之高，在全國(guó)絕無(wú)僅有，被譽(yù)為“宋城博物館”。改革開(kāi)放以來(lái)，贛州發(fā)生了巨大的變化，經(jīng)濟(jì)得到較大的發(fā)展，交通情況有了很大的改善，這是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件。贛州發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)還有以下幾方面的優(yōu)勢(shì)：

（1）贛州旅游業(yè)發(fā)展已漸趨成熟。市委、市政府高度重視旅游工作，把旅游業(yè)作為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育發(fā)展，提出了建設(shè)“旅游強(qiáng)市”的發(fā)展戰(zhàn)略，這幾年旅游收入年均遞增20%。紅色故都、江南宋城、客家搖籃、麗山秀水作為贛州的四大“名片”，正被越來(lái)越多的人們所認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)在已經(jīng)有廣州－贛州－瑞金追尋共和國(guó)的足跡主題游和井岡山－贛州－瑞金雙臥五天團(tuán)等大型常有項(xiàng)目。

（2）贛州的休閑服務(wù)業(yè)和休閑產(chǎn)品生產(chǎn)制造業(yè)無(wú)論從類(lèi)型、規(guī)模還是質(zhì)量等方面都有了很大的提高。贛州第三產(chǎn)業(yè)比重從2000年至2005年一直保持在36％以上，而第三產(chǎn)業(yè)的大部分都是由休閑服務(wù)業(yè)構(gòu)成的，可見(jiàn)贛州的服務(wù)業(yè)在當(dāng)?shù)厮嫉牡匚?，相?duì)于贛州的其他產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)展休閑服務(wù)業(yè)有更好的基礎(chǔ)。

（3）贛州的休閑人居環(huán)境正日漸改善。2005年全市森林覆蓋率穩(wěn)定在74.2%。新增綜合治理水土流失面積90.04萬(wàn)畝，新實(shí)施生態(tài)修復(fù)面積142.13萬(wàn)畝。贛州有綠化和衛(wèi)生的傳統(tǒng)，在環(huán)境保護(hù)方面著力很到位。在人文環(huán)境保護(hù)和恢復(fù)方面也取得極大的成果，贛縣客家文化城的建設(shè)和關(guān)西圍屋的修復(fù)是對(duì)當(dāng)?shù)厝宋牡谋Ｗo(hù)，而白鷺村在全國(guó)魅力鄉(xiāng)村評(píng)選當(dāng)中取得較好成績(jī)很大程度上要?dú)w功于對(duì)白鷺古村文化的傳承和保護(hù)。

贛州發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)還有制度環(huán)境方面的原因。早在2001年，江西省委、省政府就確立了“三個(gè)基地，一個(gè)后花園”的發(fā)展定位：“把江西發(fā)展成為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地、沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移承接基地、勞務(wù)輸出基地，把江西打造成沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的旅游休閑后花園”。贛州打造休閑產(chǎn)業(yè)，將贛州發(fā)展成為珠三角和閩三角的基地和后花園可以說(shuō)是贛州的戰(zhàn)略選擇。贛州要發(fā)展好休閑產(chǎn)業(yè)，可以從以下幾個(gè)方面著力。

（1）休閑觀(guān)光部門(mén)的發(fā)展戰(zhàn)略是借助當(dāng)?shù)氐淖匀痪坝^(guān)資源和人文旅游資源為依托，打造其在休閑產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。休閑觀(guān)光的原始投入一般比較大，但是它不需要大量持續(xù)的資本投入，卻可以持續(xù)的創(chuàng)造價(jià)值，因此是許多國(guó)家和城市的發(fā)展首選，這一產(chǎn)業(yè)部門(mén)為各國(guó)各地所創(chuàng)造的收入也是非?？捎^(guān)的，甚至有人認(rèn)為觀(guān)光旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是世界的第一大產(chǎn)業(yè)?？梢?jiàn)它在休閑產(chǎn)業(yè)中的地位，可以這么說(shuō)，休閑產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上就是休閑觀(guān)光部門(mén)的競(jìng)爭(zhēng)，在休閑產(chǎn)業(yè)中，休閑觀(guān)光部門(mén)也應(yīng)該起到龍頭的作用，帶動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)中其他部門(mén)的發(fā)展。贛州的休閑觀(guān)光產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有了很好的基礎(chǔ)，繼續(xù)加大對(duì)此資源的開(kāi)發(fā)和宣傳，促進(jìn)該部門(mén)的發(fā)展是非常有必要的。

（2）休閑消費(fèi)部門(mén)是觀(guān)光部門(mén)的補(bǔ)充和休閑產(chǎn)業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。休閑觀(guān)光部門(mén)的發(fā)展很大程度上可以帶動(dòng)休閑消費(fèi)的增長(zhǎng)，不僅在實(shí)際價(jià)值上帶來(lái)利潤(rùn)，同時(shí)也提高了當(dāng)?shù)匦蓍e消費(fèi)產(chǎn)品和服務(wù)的知名度，因此，可以說(shuō)休閑消費(fèi)是休閑觀(guān)光部門(mén)的補(bǔ)充。說(shuō)它是休閑產(chǎn)業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)是因?yàn)樾蓍e消費(fèi)體現(xiàn)了休閑需求的變化。人們的休閑需求得到滿(mǎn)足很大一部分是從休閑消費(fèi)得到的，休閑消費(fèi)部門(mén)的發(fā)展可以使得當(dāng)?shù)氐男蓍e產(chǎn)業(yè)更好地引領(lǐng)休閑前沿，提升休閑產(chǎn)業(yè)的總體競(jìng)爭(zhēng)力。但是休閑消費(fèi)部門(mén)涉及生活的方方面面，里面又可以細(xì)分出很多的產(chǎn)品或服務(wù)部門(mén)，休閑需求是多樣性的，這也就要求休閑消費(fèi)部門(mén)的多樣性和服務(wù)的個(gè)性化。

（3）休閑產(chǎn)品生產(chǎn)部門(mén)的發(fā)展則依靠休閑產(chǎn)品走出去的戰(zhàn)略。在現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)上，加大研發(fā)力度，發(fā)展新的休閑產(chǎn)品種類(lèi)和形式，提升產(chǎn)品的價(jià)值和質(zhì)量，形成規(guī)模效應(yīng)，以構(gòu)建“中國(guó)休閑產(chǎn)品名城、中國(guó)休閑產(chǎn)業(yè)品牌之都”的產(chǎn)業(yè)品牌體系。贛南美食有很多曾經(jīng)被開(kāi)發(fā)成休閑產(chǎn)品，比如月亮花生巴等等產(chǎn)品，是休閑產(chǎn)品生產(chǎn)部門(mén)發(fā)展的成功案例。休閑產(chǎn)品生產(chǎn)部門(mén)是唯一能夠在外地實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的休閑產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，如果將休閑產(chǎn)品做出特色，做出規(guī)模，其利潤(rùn)空間和發(fā)展的前景都是難以估量的。但是休閑產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)走出去的目標(biāo)很不容易，首先因?yàn)橥獾厥チ吮镜氐娜宋沫h(huán)境，可能會(huì)使產(chǎn)品降低其價(jià)值，如果要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的適應(yīng)性，就要考慮到產(chǎn)品所蘊(yùn)含的人文色彩。

（4）休閑人居產(chǎn)業(yè)是休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最高級(jí)形式。休閑產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該僅僅以觀(guān)光旅游為唯一目的，同時(shí)吸引外地人到贛州定居或長(zhǎng)期度假。在這方面贛州正在發(fā)展中，根據(jù)《2005年贛州市1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，全市18個(gè)縣（市、區(qū)）和贛州技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的常住人口為817.04萬(wàn)人，與2000年底的常住人口785.21萬(wàn)人相比，增加了31.83萬(wàn)人，增長(zhǎng)4.05%；年平均增加6.59萬(wàn)人，年平均增長(zhǎng)0.83%。所增加人口的相當(dāng)一部分是針對(duì)贛州休閑環(huán)境而來(lái)的，我們稱(chēng)這種增加的居民屬于休閑人居。休閑人居不僅可以促進(jìn)贛州休閑房產(chǎn)的快速發(fā)展，同時(shí)也是當(dāng)?shù)匦蓍e消費(fèi)的長(zhǎng)期來(lái)源，在發(fā)展觀(guān)光產(chǎn)業(yè)的同時(shí)要適當(dāng)?shù)刈⒁獍l(fā)展休閑人居，以取得長(zhǎng)久的效益。

參考文獻(xiàn)

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［2］張磊，呂潤(rùn).發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)中國(guó)城市化進(jìn)程［J］.商業(yè)研究,2003，（1）.

篇2

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問(wèn)題

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)雇恋厮袡?quán)的買(mǎi)賣(mài)和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無(wú)定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過(guò)以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問(wèn)題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?？梢?jiàn)，只有經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類(lèi)型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問(wèn)題

我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，反之亦然。顯而易見(jiàn)，我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開(kāi)土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④?chē)?guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過(guò)支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見(jiàn)，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問(wèn)題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個(gè)方面來(lái)分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣?huì)立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來(lái)說(shuō)仍然繼續(xù)存在。”既然連所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效?！币簿褪钦f(shuō)，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿(mǎn)前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定：“不超過(guò)第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時(shí)，法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時(shí)，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過(guò)602條所定期間的租賃則為過(guò)期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買(mǎi)人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話(huà)》，中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版，第165頁(yè)。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，因拍賣(mài)人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買(mǎi)或降低應(yīng)買(mǎi)，致使賣(mài)得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問(wèn)題

雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，迄今存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無(wú)明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過(guò)支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣(mài)，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對(duì)此，也必須從兩個(gè)方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋?zhuān)骸八腥擞谄洳粍?dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣(mài)抵押物時(shí)，因有典權(quán)之存在，無(wú)人應(yīng)買(mǎi)，或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價(jià)拍賣(mài)。拍賣(mài)之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí)，典權(quán)人之典價(jià)，對(duì)于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書(shū)時(shí)，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷(xiāo)其典權(quán)之登記。”（注：王澤鑒著，《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁(yè)。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無(wú)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?，依法理，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣(mài)而消滅。“他們只有通過(guò)代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買(mǎi)保持其權(quán)利?！保ㄗⅲ豪钕嫒缇幹骸杜_(tái)灣物權(quán)法》，中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁(yè)。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見(jiàn)解存在分歧，即有肯定說(shuō)與否定說(shuō)兩種觀(guān)點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說(shuō)。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說(shuō)認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁(yè)。）筆者認(rèn)為，此說(shuō)不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣(mài)時(shí)，僅能拍賣(mài)典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜?！保ㄗⅲ亨嵱癫ㄖ骶帲骸睹穹ㄎ餀?quán)論文選輯》（下），第1084頁(yè)。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣(mài)，則當(dāng)出典人未能償還后來(lái)設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣(mài)受償，典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí)，則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí)，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對(duì)自己的利益自有考慮，根本無(wú)須法律來(lái)禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿(mǎn)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿(mǎn)，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟?！睋?jù)此，在我國(guó)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣(mài)抵押物、變賣(mài)抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無(wú)自行折價(jià)、自行拍賣(mài)、自行變賣(mài)抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)?，盡管拍賣(mài)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式，由競(jìng)買(mǎi)者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣(mài)無(wú)疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣(mài)時(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣(mài)這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無(wú)法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問(wèn)題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買(mǎi)，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書(shū)，擬通報(bào)試辦可否？”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí)，最高人民法院即以（法編）字第9975號(hào)函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣(mài)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)人受買(mǎi)，債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書(shū)的問(wèn)題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來(lái)件所擬辦法。”即“事先與主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書(shū)逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋?zhuān)?998）25號(hào)批復(fù)也作了類(lèi)似規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢酝ㄟ^(guò)拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)，抵押權(quán)人是可以通過(guò)法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門(mén)或房產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣(mài)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣(mài)時(shí)確實(shí)無(wú)人受買(mǎi)、無(wú)法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問(wèn)題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)?，法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿(mǎn)足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)，該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項(xiàng)拍賣(mài)必須由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)。而依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個(gè)先決條件，抵押權(quán)人只是對(duì)繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

篇3

考試方法改革的首要目的是使學(xué)生有針對(duì)性的去學(xué)習(xí)。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程考試方法改革可以提高平時(shí)的教學(xué)效果，使學(xué)生有目的的去學(xué)習(xí)。學(xué)生在剛接觸專(zhuān)業(yè)課程時(shí)懷著好奇的學(xué)習(xí)心態(tài)，但不明確要學(xué)習(xí)的內(nèi)容，也不知道學(xué)習(xí)的方法，通過(guò)考核方式的改革，可以使教師更好地安排教學(xué)內(nèi)容，通過(guò)不同形式課后作業(yè)的安排對(duì)重要知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，使學(xué)生能全面掌握學(xué)習(xí)重點(diǎn)，并能在完成作業(yè)的過(guò)程中掌握比較好的學(xué)習(xí)方法。另一方面，從教育心理學(xué)的角度來(lái)看，教學(xué)不僅是教師教學(xué)生學(xué)的一個(gè)過(guò)程，而且是一個(gè)讓學(xué)生在平時(shí)學(xué)習(xí)中體驗(yàn)成功、享受進(jìn)步的過(guò)程。學(xué)生對(duì)成功的體驗(yàn)不應(yīng)只有期末考試這一次機(jī)會(huì)，而應(yīng)該在平時(shí)的學(xué)習(xí)過(guò)程中、在知識(shí)的掌握廣度和深度上、在學(xué)習(xí)方法的把握上、在口頭表達(dá)能力上、在集體合作意識(shí)上都有著進(jìn)步的體驗(yàn)，因此老師在平時(shí)的教學(xué)中，對(duì)學(xué)生各方面能力進(jìn)行培養(yǎng)時(shí)，還要結(jié)合學(xué)生取得的相應(yīng)成績(jī)給予充分的肯定，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使他們?cè)诮?jīng)歷了專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)后，逐步成長(zhǎng)起來(lái)。為此，進(jìn)行考試方法的改革，改變期末“一考定成績(jī)”的做法，使得學(xué)生注重平時(shí)學(xué)習(xí)，在平時(shí)的積累中掌握較好的專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)方法，逐步培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)分析能力，達(dá)到與學(xué)與教的教學(xué)目的。

二、考試方法改革方案設(shè)計(jì)

根據(jù)對(duì)工程管理專(zhuān)業(yè)同學(xué)的調(diào)查，絕大多數(shù)同學(xué)希望能在平時(shí)學(xué)習(xí)過(guò)程中，通過(guò)課堂的教學(xué)和課后有目的的學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，掌握有效的方法去分析經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)精品課程教學(xué)小組內(nèi)的各位教師決定在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課堂內(nèi)試行新的教學(xué)和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程教學(xué)過(guò)程中，我校房地產(chǎn)和工程管理專(zhuān)業(yè)的學(xué)生均參與到考試方法改革的實(shí)踐中，考試方法改革方案設(shè)計(jì)如下:學(xué)生成績(jī)?cè)u(píng)定的具體措施為:平時(shí)成績(jī)(50%)+期末考試成績(jī)(50%)=學(xué)期末總成績(jī)(100%)。平時(shí)成績(jī)的考核內(nèi)容主要包括:

(1)平時(shí)考勤，平時(shí)課堂點(diǎn)名或者點(diǎn)人回答問(wèn)題不到者，一次扣一分，三次不到，此項(xiàng)考勤成績(jī)?yōu)榱恪?/p>

(2)學(xué)期論文，課程學(xué)習(xí)過(guò)半后開(kāi)始專(zhuān)業(yè)論文的寫(xiě)作練習(xí)，在該學(xué)期的最后一堂課上交，并以論文質(zhì)量為評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

(3)四次大型作業(yè)，每次作業(yè)最高分為5分，根據(jù)完成作業(yè)的態(tài)度、作業(yè)中的信息收集水平、分析問(wèn)題的水平、文字總結(jié)水平進(jìn)行相應(yīng)打分。早期布置的作業(yè)以獨(dú)立作業(yè)形式為主，2年后進(jìn)行了調(diào)整四次大型作業(yè)有獨(dú)立完成的，也有分小組完成的。獨(dú)立完成的作業(yè)部分由老師打分，小組作業(yè)通常以小組授課或無(wú)領(lǐng)導(dǎo)小組討論形式展開(kāi)，由老師和其他組的同學(xué)進(jìn)行打分后，取加權(quán)平均分計(jì)算。

(4)期中口語(yǔ)測(cè)試成績(jī)，期中對(duì)學(xué)生的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行檢測(cè)，采用抽題口試的方式，學(xué)生隨機(jī)抽取題庫(kù)中的習(xí)題，現(xiàn)場(chǎng)回答問(wèn)題，老師給出得分，這些口試習(xí)題與課堂回答問(wèn)題結(jié)合在一起，鍛煉學(xué)生的口頭表達(dá)能力。但從2013年開(kāi)始我們?nèi)∠舜朔N方式，因?yàn)檎w90后學(xué)生表現(xiàn)出來(lái)的風(fēng)格和80后學(xué)生有較大區(qū)別，他們勇于表達(dá)，表達(dá)能力也普遍較強(qiáng)，缺點(diǎn)是言之無(wú)物，因此更多的應(yīng)該針對(duì)其邏輯思維能力、歸納整理能力進(jìn)行鍛煉。

三、考試方法改革效果分析與完善思路

將以上改革方案付諸實(shí)施后，發(fā)現(xiàn)同學(xué)們?cè)谄綍r(shí)的學(xué)習(xí)中投入了更多的時(shí)間和經(jīng)歷，并且鍛煉了同學(xué)們集體學(xué)習(xí)能力和團(tuán)隊(duì)合作精神。學(xué)生反映，考試方法改革后平時(shí)學(xué)習(xí)時(shí)間較過(guò)去增加了1/3，學(xué)習(xí)的積極性更強(qiáng)，對(duì)專(zhuān)業(yè)課程的理解和相關(guān)領(lǐng)域的認(rèn)識(shí)都有提高，逐步掌握了專(zhuān)業(yè)課的學(xué)習(xí)方法。但是近三年的考試方法改革實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)還存在一些問(wèn)題，亟待進(jìn)一步完善。

(一)教學(xué)形式和作業(yè)內(nèi)容設(shè)置應(yīng)更多元化

考試并不是目的，教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)形式和作業(yè)的安排要從學(xué)生掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高研究分析能力角度進(jìn)行設(shè)計(jì)。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學(xué)中加強(qiáng)對(duì)學(xué)生課堂教學(xué)和課外科研的結(jié)合力度，另一方面建立起有利于科研創(chuàng)新人才培養(yǎng)的課程體系、教學(xué)模式和考試方法，多管齊下促進(jìn)本科教育質(zhì)量的提高和人才培養(yǎng)。將本科課堂教學(xué)從傳統(tǒng)的以教師為主的知識(shí)講授向參與式、討論式、自學(xué)輔助式等多樣化教學(xué)方法轉(zhuǎn)換，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使得課堂外教學(xué)效果能得以延續(xù)，提高教學(xué)質(zhì)量。從作業(yè)形式設(shè)計(jì)上，早期我們的作業(yè)形式較多以獨(dú)立完成為主導(dǎo)，每一次作業(yè)針對(duì)專(zhuān)業(yè)能力培養(yǎng)的一個(gè)側(cè)面，雖然學(xué)生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進(jìn)一步對(duì)作業(yè)形式進(jìn)行探索，力求作業(yè)形式的多元化，加大集體作業(yè)比例，使得對(duì)學(xué)生能力的鍛煉和培養(yǎng)更為全面。

(二)作業(yè)內(nèi)容設(shè)計(jì)應(yīng)更為科學(xué)合理

隨著2012年所在學(xué)院大力推進(jìn)考試方法改革，很多課程都加大了平時(shí)的作業(yè)量。特別對(duì)于大二下和大三的學(xué)生，專(zhuān)業(yè)課程比較多，還有很多學(xué)生修了雙學(xué)位或者準(zhǔn)備出國(guó)考試，因此學(xué)生的課業(yè)負(fù)擔(dān)明顯加重，和2012年前相比，學(xué)生普遍反映作業(yè)太多了，因此一方面我們將進(jìn)一步探索作業(yè)形式的多樣化，另一方面在作業(yè)內(nèi)容設(shè)計(jì)上將會(huì)適當(dāng)精簡(jiǎn)化。逐步取消口語(yǔ)考試，隨著課程進(jìn)度的展開(kāi)，由易到難，由獨(dú)立完成到集體完成，并使作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)形式相配合。以學(xué)生為主體，實(shí)行“邊學(xué)習(xí)、邊研究、邊實(shí)踐”的作業(yè)過(guò)程，培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐、研究與認(rèn)知能力，提高創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)造能力，使其在大學(xué)期間能培養(yǎng)起終生受益的學(xué)習(xí)習(xí)慣和研究方法。

(三)作業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)更科學(xué)化

對(duì)獨(dú)立完成的作業(yè)部分，專(zhuān)業(yè)任課老師掌握評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于小組作業(yè)部分，由專(zhuān)業(yè)老師和其他小組成員共同打分。由于學(xué)生對(duì)討論問(wèn)題難以進(jìn)行有效的專(zhuān)業(yè)評(píng)價(jià)，因此造成了集體作業(yè)打分時(shí)具有一定隨意性，使得這類(lèi)作業(yè)的考核評(píng)分難以真實(shí)準(zhǔn)確的反映小組成員水平，因此需進(jìn)一步探討集體作業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定模式，使其更為科學(xué)化，能有效反映小組成員的專(zhuān)業(yè)水平。后期我們采取過(guò)研究生作為助教參與本科課堂教學(xué)，對(duì)集體作業(yè)進(jìn)行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學(xué)時(shí)間上經(jīng)常出現(xiàn)沖突，因此這類(lèi)方式難以有效持續(xù)進(jìn)行，目前還在進(jìn)一步考慮如何制定科學(xué)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

(四)期末考試內(nèi)容應(yīng)與平時(shí)作業(yè)結(jié)合起來(lái)

期末考試是該門(mén)課程的總結(jié)性考試，試題除了考查學(xué)生對(duì)該門(mén)課程基礎(chǔ)知識(shí)的掌握情況以外，更要側(cè)重考查學(xué)生運(yùn)用所學(xué)課程知識(shí)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題能力和創(chuàng)新能力。因此期末考卷的設(shè)計(jì)應(yīng)和平時(shí)作業(yè)的內(nèi)容、方法等結(jié)合起來(lái)。這一方面可以使學(xué)生平時(shí)作業(yè)的積極性提高，重視平時(shí)作業(yè)的資料收集、專(zhuān)業(yè)分析和知識(shí)整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強(qiáng)，學(xué)生無(wú)法通過(guò)考前抱佛腳的形式去加強(qiáng)訓(xùn)練，再者也使得學(xué)生在期末對(duì)一學(xué)期的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)方法、學(xué)習(xí)內(nèi)容有更高層面的總結(jié)和回顧。

(五)期末卷面考試也應(yīng)適當(dāng)改革

篇4

所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀(guān)存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)形成的模糊性和由于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)果的不能事先肯定。3）損失性。風(fēng)險(xiǎn)既有因財(cái)務(wù)管理無(wú)法預(yù)計(jì)或無(wú)能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應(yīng)獲得的利益。4）補(bǔ)償性。既然風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來(lái)?yè)p失，客觀(guān)上要求給予經(jīng)營(yíng)者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益以抵補(bǔ)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失，即“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。5）激勵(lì)性。風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)是同時(shí)存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個(gè)共同的目標(biāo)，努力改善經(jīng)營(yíng)管理，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開(kāi)發(fā)者和購(gòu)買(mǎi)者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買(mǎi)力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)下降，可能無(wú)力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開(kāi)發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

2.4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

2.5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開(kāi)發(fā)商因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開(kāi)發(fā)商主觀(guān)上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

3、導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢(shì)的波動(dòng)使其作出反映并進(jìn)行調(diào)整是相當(dāng)遲鈍的，短時(shí)間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會(huì)使開(kāi)發(fā)商陷入困境。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠(chǎng)商買(mǎi)者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開(kāi)發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)紛紛開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)需要一定的時(shí)間，待開(kāi)發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開(kāi)發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開(kāi)始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占中心或門(mén)戶(hù)區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門(mén)戶(hù)區(qū)位。在繁華地段開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)最大的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但這一范圍可能已不存在一塊可供開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開(kāi)發(fā)商若能及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。

3.5開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇與開(kāi)發(fā)規(guī)模的確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買(mǎi)土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷(xiāo)售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開(kāi)發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

3.6開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買(mǎi)土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷(xiāo)售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難在一開(kāi)始就能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的?？墒欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

此外，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

4、處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

4.1事先有效避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類(lèi)型住宅、寫(xiě)字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。

4.3以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)

具體有以下三種基本方法：1）通過(guò)正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段（如合同條款的擬定）將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專(zhuān)業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。3）以自身財(cái)力，直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專(zhuān)業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

4.4對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；要了解國(guó)家政策并預(yù)測(cè)國(guó)家未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類(lèi)型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶(hù)、客戶(hù)簽訂租約或預(yù)售合同

這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶(hù)就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。

4.6通過(guò)簽約盡量固定那些對(duì)利潤(rùn)敏感的變量

例如，利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽定固定利率貸款合同來(lái)減小；建造費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來(lái)減小；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中延期罰款的條款來(lái)降低。

4.7盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以降低在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，保證質(zhì)量。

此外，還應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)的需要有針對(duì)性地對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資產(chǎn)負(fù)債能力與獲取資本的能力，合理確定開(kāi)發(fā)方式。

參考文獻(xiàn)

[1]李啟明等編著房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策[M]南京：東南大學(xué)出版社，1998

篇5

資產(chǎn)證券化源于70年代美國(guó)的住房抵押證券，隨后證券化技術(shù)被廣泛應(yīng)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)，并于80年代在歐美市場(chǎng)獲得蓬勃發(fā)展。90年代起，資產(chǎn)證券化開(kāi)始出現(xiàn)在亞洲市場(chǎng)上，特別是東南亞金融危機(jī)爆發(fā)以后，在一些亞洲國(guó)家得到迅速發(fā)展。資產(chǎn)證券化（包括不良資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)證券化）是近30年來(lái)世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具，是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。通俗地講，資產(chǎn)證券化就是把缺乏流動(dòng)性，但具有預(yù)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)匯集起來(lái)，形成一個(gè)資產(chǎn)池，通過(guò)結(jié)構(gòu)性重組，使之成為可以在金融市場(chǎng)上出售和流通的證券，據(jù)以融資的過(guò)程。目前在我國(guó)存在大量的可用于資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)，例如房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、房地產(chǎn)抵押貸款等。資產(chǎn)證券化尤其使房地產(chǎn)證券化在我國(guó)具有廣闊的發(fā)展空間，我們應(yīng)當(dāng)充分把握這一機(jī)會(huì)，在拓寬溶資渠道和完善資本市場(chǎng)的同時(shí)，建立良好的政策法律環(huán)境和投資環(huán)境。2003年6月5日，中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即“121號(hào)文件”，以控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，其中的核心內(nèi)容有：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。這好比把造成銀行不良資產(chǎn)的緊箍咒轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，使房地產(chǎn)融資渠道單一的窘境雪上加霜。加快房地產(chǎn)證券化的發(fā)展以激活資本投資市場(chǎng)勢(shì)在必行，啟動(dòng)相關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)研究和政策法律的研究也就顯得尤為重要。

二、房地產(chǎn)證券化的含義、性質(zhì)和特征

（一）房地產(chǎn)證券化的含義和性質(zhì)

以住房抵押貸款證券化為代表的房地產(chǎn)證券化最早出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)70年代的美國(guó)。房地產(chǎn)證券化（RealEstateSecuritization），是指把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券形式的股權(quán)和債權(quán)。主要包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化即商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化。

因?yàn)樽C券化本身就是一個(gè)非常寬泛的概念，而且目前也沒(méi)有關(guān)于資產(chǎn)證券化的權(quán)威法律定義，所以理論界對(duì)房地產(chǎn)證券化的理解也存在著很大的分歧：

有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是指通過(guò)發(fā)行股票或公司債券進(jìn)行融資的活動(dòng)，包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司，從而使一般房地產(chǎn)企業(yè)與證券相融合，也包括一般上市公司通過(guò)收購(gòu)、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而使上市公司與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合，發(fā)行股票或債券。這種觀(guān)點(diǎn)意味著房地產(chǎn)證券化，既可以解決開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金不足的問(wèn)題，又可分散房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的證券化，即以某具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為投資對(duì)象，由投資方或開(kāi)發(fā)企業(yè)委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行有價(jià)證券籌集資金的活動(dòng)。

實(shí)際上，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)生的背景及實(shí)踐表明，房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)投資由原來(lái)的物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r(jià)證券的股權(quán)或債券，是指房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化和房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，而并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行股票或債券的籌資活動(dòng)，也不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資證券化。

房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，其具體形式可以是股票、債券，也可以是信托基金與收益憑證等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身的特殊性，其原有的融資方式單一，房地產(chǎn)證券化是投資者將對(duì)物權(quán)的占有和收益權(quán)轉(zhuǎn)化為債權(quán)或股權(quán)。其實(shí)質(zhì)上是物權(quán)的債權(quán)性擴(kuò)張。房地產(chǎn)證券化體現(xiàn)的是資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資方式。傳統(tǒng)融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來(lái)融資的。資產(chǎn)證券化則是憑借原始權(quán)益人的一部分資產(chǎn)的未來(lái)收入能力來(lái)融資，資產(chǎn)本身償付能力與原始權(quán)益人的資信水平被徹底割裂開(kāi)來(lái)。

與其他資產(chǎn)證券化相比，房地產(chǎn)證券化的范圍更廣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了貸款債權(quán)的證券化范圍。貸款證券化的對(duì)象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，房地產(chǎn)投資的參與形式多種多樣，如股權(quán)式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的房地產(chǎn)投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對(duì)象均不是貸款本身，而是具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目。所以房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。

房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化是指以一級(jí)市場(chǎng)即發(fā)行市場(chǎng)上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。

房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化又稱(chēng)商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化，是指以房地產(chǎn)投資信托為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券，使投資者與投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r(jià)證券的債權(quán)關(guān)系。

房地產(chǎn)證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價(jià)證券出售給社會(huì)公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場(chǎng)上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機(jī)構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)價(jià)值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)的證券商品，通過(guò)發(fā)售這種證券商品在資本市場(chǎng)上籌集資金。

總之，房地產(chǎn)證券化是一種資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資，以房地產(chǎn)抵押貸款債券為核心的多元化融資體系，泛指通過(guò)股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的投融資過(guò)程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化。其宗旨是將巨額價(jià)值的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化，利用證券市場(chǎng)的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化及投資風(fēng)險(xiǎn)分散化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的資金，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展。它既是一種金融創(chuàng)新，更是全球性經(jīng)濟(jì)民主化運(yùn)動(dòng)的重要組成部分。

（二）房地產(chǎn)證券化的特征

1、基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律形式是合同權(quán)利。無(wú)論是房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化還是房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，在證券化過(guò)程中，基礎(chǔ)資產(chǎn)都被法律化為一種合同權(quán)利。

2、參與者眾多，法律關(guān)系復(fù)雜。在整個(gè)證券化過(guò)程中，從基礎(chǔ)資產(chǎn)的選定到證券的償付，有眾多的法律主體以不同的身份參與進(jìn)來(lái)，相互之間產(chǎn)生縱橫交錯(cuò)的法律關(guān)系網(wǎng)，其涉及面之廣是其他資產(chǎn)證券化所不能及的。借款人和貸款人之間的借貸法律關(guān)系，委托人和受托人之間的信托關(guān)系，SPV（特設(shè)機(jī)構(gòu)）和原始權(quán)益人的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，SPV和證券承銷(xiāo)商的承銷(xiāo)關(guān)系，還有眾多的中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)而產(chǎn)生服務(wù)合同關(guān)系等等，一個(gè)證券化過(guò)程中，有著多種多樣的法律關(guān)系，牽涉國(guó)家方方面面的法律規(guī)定。任何一個(gè)法律規(guī)定的忽視都將影響證券化的實(shí)施效果。

3、獨(dú)特的融資模式。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面體現(xiàn)在融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上。房地產(chǎn)證券化的核心是設(shè)計(jì)出一種嚴(yán)謹(jǐn)有效的交易結(jié)構(gòu)，通過(guò)這個(gè)交易結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目的。另一方面體現(xiàn)在負(fù)債結(jié)構(gòu)上。利用證券化技術(shù)進(jìn)行融資不會(huì)增加發(fā)起人的負(fù)債，是一種不顯示在資產(chǎn)負(fù)債表上的融資方法。通過(guò)證券化，將資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)剝離改組后，構(gòu)造成市場(chǎng)化的投資工具，這樣可以提高發(fā)起人的資本充足率，降低發(fā)起人的負(fù)債率。

4、安全系數(shù)高。在由其他機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，投資者的風(fēng)險(xiǎn)由于證券化風(fēng)險(xiǎn)隔離的設(shè)計(jì)，只取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的收入自身，非以發(fā)起人的整體信用為擔(dān)保，并且和發(fā)起人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，和SPV（特設(shè)機(jī)構(gòu)）的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，SPV或者是為證券化特設(shè)一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)SPV，或者對(duì)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)管理，SPV的經(jīng)營(yíng)范圍不能有害于證券化，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入委托專(zhuān)門(mén)的金融機(jī)構(gòu)專(zhuān)款專(zhuān)戶(hù)。這種獨(dú)特的設(shè)計(jì)降低了原有的風(fēng)險(xiǎn)，提高安全系數(shù)。另外，證券化的信用級(jí)別也不受發(fā)起人影響，除了取決于自身的資產(chǎn)狀況以外，還可以通過(guò)各種信用增級(jí)手段提高證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用級(jí)別，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高安全性。而且，房地產(chǎn)證券具有流通性，可以通過(guò)各種方式流通，提早收回投資，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

5、證券品種多樣化，適合于投資。房地產(chǎn)證券本身就根據(jù)不同投資者的不同投資喜好設(shè)計(jì)了品種多樣：性質(zhì)各異的證券，有過(guò)手證券，有轉(zhuǎn)付證券，有債券，有收益憑證，等等。

6、政策性強(qiáng)。房地產(chǎn)證券化之所以起源于美國(guó)，是和美國(guó)政府的推動(dòng)作用分不開(kāi)的。眾所周知，美國(guó)是崇尚市場(chǎng)機(jī)制的國(guó)家，但與其它經(jīng)濟(jì)金融部門(mén)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國(guó)政府干預(yù)較深的一個(gè)領(lǐng)域。一方面通過(guò)為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立三大政府機(jī)構(gòu)-聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會(huì)參與到證券化業(yè)務(wù)中來(lái)，直接開(kāi)展住宅抵押貸款證券化交易，并通過(guò)它們的市場(chǎng)活動(dòng)來(lái)影響抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。另一方面它則通過(guò)制定詳盡的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展：美國(guó)政府調(diào)整了法律、稅務(wù)、會(huì)計(jì)上的規(guī)定和準(zhǔn)則，包括通過(guò)《稅收改革法案》；以FAS125規(guī)則替代FAS77規(guī)則，重新確定了“真實(shí)銷(xiāo)售”的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；通過(guò)了FASIT立法提案等等。所以，房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)受政府政策導(dǎo)向影響大。

三、海外房地產(chǎn)證券化的立法體例

海外房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定，從體例上看，可以分為分散立法型和統(tǒng)一立法型，這兩種體例跟各自的國(guó)情是緊密聯(lián)系的。

（一）分散立法型國(guó)家的法律規(guī)定。

1、美國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。

美國(guó)是最早進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的國(guó)家，在法律制度方面積累了非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，其主要立法有：1933年的《證券法》、1934年的《證券交易法》。1940年《投資公司法》。在房地產(chǎn)投資信托方面，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，《投資公司法》與1935年《公用事業(yè)控股公司法》、1939年《信托契約法》、1940年《投資顧問(wèn)法》，都成為日后投資公司經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。《第125號(hào)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（FAS125）、《轉(zhuǎn)讓、提供金融資產(chǎn)服務(wù)及債務(wù)清除之會(huì)計(jì)處理》。兩法采用金融合成分析法，改變過(guò)去對(duì)“真實(shí)銷(xiāo)售”只“重形式輕實(shí)質(zhì)”的缺陷，該法還對(duì)房地產(chǎn)證券化中的會(huì)計(jì)報(bào)表及其報(bào)表合并等問(wèn)題作了詳細(xì)規(guī)定，有利于保護(hù)投資者的合法權(quán)益。在地產(chǎn)投資信托方面，正式開(kāi)創(chuàng)了REIT.2、英國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。

英國(guó)自1987年開(kāi)始發(fā)行按揭支撐證券，在抵押貸款市場(chǎng)，通過(guò)證券化的資產(chǎn)建立出借機(jī)構(gòu)。例如國(guó)家房屋貸款有限公司、私人抵押有限公司。英國(guó)的抵押支撐證券通過(guò)建筑保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)和抵押賠償單進(jìn)行組合。銀行、機(jī)構(gòu)投資者和海外投資者是英國(guó)證券化市場(chǎng)的主要投資者。在法律方面，英國(guó)1986年《建筑團(tuán)體法》中“適宜抵押公司”指導(dǎo)建筑團(tuán)體發(fā)行抵押支撐證券；1991年《流動(dòng)資產(chǎn)咨詢(xún)注解》鼓勵(lì)建筑團(tuán)體在抵押支撐證券市場(chǎng)的投資；1989年2月《貸款轉(zhuǎn)讓與證券化準(zhǔn)則》由英格蘭銀行頒布，起到了宏觀(guān)調(diào)控與監(jiān)督的作用；此外《關(guān)于統(tǒng)一國(guó)際資本衡量和資本標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)議》、《1986年財(cái)政支付法》、《1974年消費(fèi)者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在眾法之間既有鼓勵(lì)房地產(chǎn)證券化也有約束的作用。

3.采用分散型立法的國(guó)家和地區(qū)還有法國(guó)、德國(guó)、澳大利亞、加拿大和我國(guó)香港地區(qū)。

（二）統(tǒng)一立法型國(guó)家的法律規(guī)定。

1、日本關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。

日本的房地產(chǎn)證券化起步于80年代中后期，當(dāng)時(shí)在法律上還存在著諸多限制，致使該產(chǎn)品無(wú)法在市場(chǎng)上廣泛開(kāi)展，直到1997年金融風(fēng)暴后，日本金融市場(chǎng)受到重?fù)?，在殘酷的現(xiàn)實(shí)環(huán)境催迫下，1998年通過(guò)《特殊目的公司法》，并于2000年修正為《資產(chǎn)流動(dòng)化法》，至此，才為日本證券化市場(chǎng)的全面開(kāi)展掃清了法律上的障礙。此外，在日本推動(dòng)金融資產(chǎn)證券化的同時(shí)，我們?nèi)匀徊荒芎鲆曇韵路稍谧C券化中的作用：《抵押證券法》、《抵押證券業(yè)規(guī)制法》、《信托法》、《信托業(yè)法》、《特定債權(quán)事業(yè)規(guī)制法》。這些法相較《資產(chǎn)流動(dòng)化法》來(lái)說(shuō)，雖然更分散，但仍然具有補(bǔ)充適用的價(jià)值。

2、韓國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。

韓國(guó)的資產(chǎn)證券化實(shí)踐主要出現(xiàn)在1997年金融危機(jī)之后，這之前基本未開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，也沒(méi)有制定相關(guān)的法規(guī)，而僅允許離岸資產(chǎn)的跨國(guó)界證券化。金融危機(jī)爆發(fā)后，韓國(guó)的金融業(yè)暴露出許多問(wèn)題，在嚴(yán)格的金融監(jiān)管下，韓國(guó)的金融機(jī)構(gòu)都在盡力通過(guò)提高資本充足率來(lái)改善它們的安全性，金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的資產(chǎn)負(fù)債管理的重要性變得更加突出。隨著金融改革和調(diào)整的深化，韓國(guó)政府希望通過(guò)證券化的方式來(lái)清除不良貸款，以最大限度地降低對(duì)整個(gè)社會(huì)的沖擊。于是在1998年7月就頒布了《資產(chǎn)證券化法案》，該法從立法預(yù)告到法案生效，歷時(shí)僅2個(gè)多月。

3、采取統(tǒng)一立法型的國(guó)家和地區(qū)還有印尼、馬來(lái)西亞、泰國(guó)和我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)。

四、我國(guó)推行房地產(chǎn)證券化的必要性和可行性

（一）我國(guó)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、金融證券化的典型代表，是一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高階段的必然趨勢(shì)。20世紀(jì)70年代以來(lái)，西方國(guó)家金融業(yè)發(fā)生了重大變化，一直占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)，而證券化卻在競(jìng)爭(zhēng)中得到了迅速發(fā)展，成為國(guó)際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢(shì)之一。在金融證券化浪潮中，房地產(chǎn)證券化成了金融銀行業(yè)實(shí)踐結(jié)構(gòu)變化和新的國(guó)際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。

1、房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)證券化從銀行金融機(jī)構(gòu)的角度看，表現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)出于單純的融資目的，將其擁有的房地產(chǎn)抵押權(quán)即債權(quán)分割成小單位的有價(jià)證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場(chǎng)，稱(chēng)之為房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)。從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，抵押債權(quán)證券化的發(fā)展尚為一片空白。主要表現(xiàn)為：（1）抵押貸款的規(guī)模很小。拿中國(guó)建設(shè)銀行來(lái)講，該行房地產(chǎn)信貸部所經(jīng)辦的抵押貸款業(yè)務(wù)僅占到房貸部貸款總額的10.7％，占總行貸款總額的比例還不到1％。由于沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模的抵押貸款積累，抵押債權(quán)的證券化便難以推行；（2）我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)只有一級(jí)市場(chǎng)還不存在二級(jí)市場(chǎng)。我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，仍處在放貸一還款的簡(jiǎn)單循環(huán)階段，由此決定了抵押貸款資金的流動(dòng)性差，抵押貸款市場(chǎng)尚需進(jìn)一步發(fā)展。

2、房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著資本證券市場(chǎng)的不斷形成和發(fā)育，房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化也得到了一定程度的發(fā)展，并成為我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)證券化發(fā)展的主體格局。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)股票市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)目前股票市場(chǎng)的上市公司中，幾乎80％左右的企業(yè)，其從股票市場(chǎng)上發(fā)行股票籌集來(lái)的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個(gè)場(chǎng)外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展創(chuàng)造了極為有利的條件；（2）房地產(chǎn)債券市場(chǎng)的發(fā)展。我國(guó)目前的債券市場(chǎng)上，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)?。如農(nóng)業(yè)銀行寧波市信托投資公司于1991年1月20日向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的“信托投資收益證券”，總額達(dá)1000萬(wàn)人民幣，期限為10年。主要投資于房地產(chǎn)和工商業(yè)等項(xiàng)目。

（二）我國(guó)推行房地產(chǎn)證券化的可行性和必要性

1、房地產(chǎn)證券化的必要性

（1）有利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，釋放金融風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房抵押貸款期限比較長(zhǎng)，而商業(yè)銀行資金來(lái)源以短期為主，因而產(chǎn)生了由于“短存長(zhǎng)貸”引發(fā)的流動(dòng)性問(wèn)題。雖然目前我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%，資金也比較寬松，流動(dòng)性沒(méi)問(wèn)題。但是，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡，個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行，其余額占全部貸款金額的比重已超過(guò)9%，參照發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，我國(guó)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長(zhǎng)空間，銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)證券化有利于釋放由此產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（2）有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制。目前，我國(guó)商品房空置量已超過(guò)7000萬(wàn)平方米，積壓其上的國(guó)有商業(yè)銀行貸款已超過(guò)2000億，再加上新建的商品房，要想全面啟動(dòng)房市，約需要3500億元的巨額資金。這樣巨大的資金缺口僅靠我國(guó)現(xiàn)有的住宅金融支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而推行房地產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機(jī)制。

（3）有利于健全我國(guó)的資本市場(chǎng)，擴(kuò)大投資渠道。房地產(chǎn)證券化作為重要的金融創(chuàng)新工具，給資本市場(chǎng)帶來(lái)的重大變化是融資方式的創(chuàng)新，將大大豐富我國(guó)金融投資工具，有利于增加我國(guó)資本市場(chǎng)融資工具的可選擇性，房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過(guò)資本市場(chǎng)直接籌資而無(wú)須向銀行貸款或透支，同時(shí)其較低的融資成本有利于提高我國(guó)資本市場(chǎng)的運(yùn)作效率。

2、房地產(chǎn)證券化的可行性

（1）我國(guó)已經(jīng)具備了進(jìn)行房地產(chǎn)證券化的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從整個(gè)國(guó)家的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)而言，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產(chǎn)的證券化創(chuàng)造了一個(gè)穩(wěn)定的大環(huán)境。

（2）我國(guó)已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的雛形。眾所周知，住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其原始債務(wù)人信用較高，資金流動(dòng)性穩(wěn)定，安全性高，各國(guó)的資產(chǎn)證券化無(wú)不起源于住房抵押貸款證券化。而我國(guó)隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來(lái)，住房抵押貸款不斷上升，已經(jīng)初步形成規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年底，商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款余額只有514億元，到2000年，這一數(shù)字已迅速增長(zhǎng)到3306億元，兩年中增長(zhǎng)了5倍多。

（3）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和證券市場(chǎng)體系初具規(guī)模。首先，國(guó)家金融政策的適當(dāng)調(diào)整和完善，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住房金融、保險(xiǎn)等多方位、功能齊全的市場(chǎng)體系；其次，我國(guó)證券市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范，證券市場(chǎng)監(jiān)管力度正在加大，法規(guī)體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發(fā)展證券市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場(chǎng)基礎(chǔ)。

五。我國(guó)房地產(chǎn)證券化的立法體例探討

眾所周知，金本位體制崩潰以后的金融體系，完全建立在法律的基礎(chǔ)之上，因而完全可以這樣斷言，沒(méi)有法律，也就沒(méi)有整個(gè)金融體系。從這個(gè)意義上說(shuō)，法律對(duì)于金融創(chuàng)新的積極作用是主要的，也是重要關(guān)鍵的。

我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)證券化的實(shí)踐十分少見(jiàn)，新華信托推出的住房貸款項(xiàng)目的資金信托，頗有點(diǎn)房地產(chǎn)貸款證券化（MBS）與房地產(chǎn)投資信托（REIT）相結(jié)合的特點(diǎn)。2003年國(guó)內(nèi)第一支住宅產(chǎn)業(yè)基金，“精瑞”房地產(chǎn)信托基金的啟動(dòng)無(wú)疑又是一大開(kāi)拓。從目前的趨勢(shì)以及必要性考慮，房地產(chǎn)證券化在不久的將來(lái)必然會(huì)成為我國(guó)資本市場(chǎng)的一種重要融資方式，因此這方面的立法應(yīng)當(dāng)先行。在立法體例方面，是將房地產(chǎn)證券化的各個(gè)環(huán)節(jié)集中起來(lái)統(tǒng)一立法還是將各個(gè)環(huán)節(jié)提出來(lái)分散立法？目前學(xué)界還存在著爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考察國(guó)際上兩種立法體例后面的深層因素。

采用分散型立法體例的國(guó)家和地區(qū)中，美國(guó)最早從事房地產(chǎn)證券化，其目的是為了解決銀行住房貸款資金不足的問(wèn)題，由于它是一個(gè)全新的課題，只能通過(guò)“摸石頭過(guò)河”的方式，出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題就出臺(tái)或修改一個(gè)規(guī)則，最終通過(guò)不同的法律形成了對(duì)房地產(chǎn)證券化的規(guī)制，因此不存在統(tǒng)一立法。而且美國(guó)是一個(gè)崇尚金融創(chuàng)新的國(guó)家，統(tǒng)一立法可能會(huì)給房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)置太多條條框框，分散立法以及美國(guó)的衡平法傳統(tǒng)更注重的是事后評(píng)價(jià)，因此可以給金融創(chuàng)新創(chuàng)造條件。英國(guó)則是典型的英美法系國(guó)家，成文法在其法律體系中處于次要地位，所以它們更多地是判例法或者至多是單個(gè)成文法對(duì)房地產(chǎn)證券化進(jìn)行規(guī)范。澳大利亞和我國(guó)香港的立法傳統(tǒng)受英國(guó)的影響很深，分散立法就是一個(gè)表現(xiàn)。至于德國(guó)、法國(guó)等傳統(tǒng)的大陸法系國(guó)家，由于證券市場(chǎng)并不十分發(fā)達(dá)，特別是德國(guó)，銀行屬于“全能銀行”，銀行流動(dòng)性問(wèn)題并不是很?chē)?yán)重，因此沒(méi)有進(jìn)行房地產(chǎn)貸款證券化（MBS）的動(dòng)力；至于房地產(chǎn)投資信托（REIT），由于大陸法系沒(méi)有信托的傳統(tǒng)，對(duì)信托缺乏具體規(guī)定，因此這方面的規(guī)定基本空白?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)證券化在這兩個(gè)國(guó)家只是一個(gè)配角地位，統(tǒng)一立法的成本要大于效益。

采用統(tǒng)一立法體例的國(guó)家和地區(qū)中，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的特點(diǎn)，即這些國(guó)家和地區(qū)都處于亞洲，立法的時(shí)間都發(fā)生在1997年亞洲金融危機(jī)之后，盡管在這之前，一些國(guó)家也曾從事過(guò)房地產(chǎn)證券化的實(shí)踐，但真正促使這些國(guó)家下定決定統(tǒng)一立法的，還是由于金融危機(jī)暴露了金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，為了鞏固國(guó)家的金融安全，大力發(fā)展資產(chǎn)證券化勢(shì)在必然，而制定統(tǒng)一的資產(chǎn)證券化法案，對(duì)于房地產(chǎn)證券化的操作和規(guī)范運(yùn)行是必要的。

由此可以得出我國(guó)房地產(chǎn)證券化的立法體例：統(tǒng)一立法型。理由在于：

1.我國(guó)有大力發(fā)展資產(chǎn)證券化的客觀(guān)要求。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的處境并不樂(lè)觀(guān)，一是銀行不良貸款的比例很高，二是銀行的資本充足率太低，不符合《巴塞爾協(xié)議》8%的要求，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，我國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似于亞洲其他國(guó)家的金融危機(jī)，很大程度上是由于政府信用的存在，但隨著市場(chǎng)化運(yùn)作的日益深入，如果銀行的處境再?zèng)]改觀(guān)的話(huà)，爆發(fā)金融危機(jī)的可能性非常大。因此發(fā)展資產(chǎn)證券化是大勢(shì)所趨，而進(jìn)行統(tǒng)一立法我們就不會(huì)碰到法、德存在的立法尷尬。

2.統(tǒng)一立法有利于參與者更好地操作。房地產(chǎn)證券化是一個(gè)新生的事物，參與者的水平參差不齊，采取統(tǒng)一立法，可以使房地產(chǎn)證券化的過(guò)程一目了然，便利于實(shí)踐中的操作。

篇6

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;問(wèn)題;研究

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及會(huì)計(jì)核算的概述

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的介紹

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開(kāi)放以來(lái)，房屋和建筑成為可供銷(xiāo)售的商品，進(jìn)而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，既對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)，又對(duì)開(kāi)發(fā)完成的商品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，進(jìn)而在這樣的過(guò)程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有:城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)的開(kāi)發(fā)、土地的開(kāi)發(fā)和房屋的經(jīng)營(yíng)。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

會(huì)計(jì)核算主要反映的就是企業(yè)資金的運(yùn)動(dòng)過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是如此，在對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行的資金運(yùn)動(dòng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長(zhǎng)，所以在會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意會(huì)計(jì)核算的可持續(xù)性，以更好的檢測(cè)資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運(yùn)行。

1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的必要性和重要性

會(huì)計(jì)核算反映的是企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)狀況，進(jìn)行完善有效的會(huì)計(jì)核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，反過(guò)來(lái)也能夠加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的可操作性。就企業(yè)財(cái)務(wù)管理方向而言，會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會(huì)計(jì)核算能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入成本，進(jìn)而提高利潤(rùn)回報(bào)率，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題研究

2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有規(guī)范的、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

2007年開(kāi)始實(shí)行的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)立完備的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算制度并沒(méi)有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導(dǎo)和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算處于相對(duì)尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準(zhǔn)則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對(duì)會(huì)計(jì)核算的進(jìn)行產(chǎn)生更大的阻礙。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目混亂且缺少專(zhuān)用科目

在我國(guó)現(xiàn)行的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及自2007年開(kāi)始正式執(zhí)行的新準(zhǔn)則中，都沒(méi)有具體針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及相關(guān)會(huì)計(jì)核算方法，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準(zhǔn)則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時(shí)給企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)難題，現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財(cái)務(wù)報(bào)表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“在建工程”科目進(jìn)行了一些細(xì)化和擴(kuò)充說(shuō)明，但卻因?yàn)橄嚓P(guān)明細(xì)科目過(guò)多并沒(méi)有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會(huì)計(jì)科目，如“開(kāi)發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等會(huì)計(jì)科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算，而對(duì)處于新準(zhǔn)則下的“在建工程”并沒(méi)有很大的核算空間，這引起了會(huì)計(jì)工作者和理論研究者的重視。

2.3企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤(rùn)上升間空小

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進(jìn)步和改進(jìn)，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中遇到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的風(fēng)險(xiǎn)、政策不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)以及工程質(zhì)量建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等，因?yàn)樯a(chǎn)開(kāi)發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進(jìn)行全面性的改善，為利潤(rùn)的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒(méi)在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。

3強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效措施

3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)體系

現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和政策法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算沒(méi)有指向性的引導(dǎo)，更沒(méi)有相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算沒(méi)有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響，更對(duì)企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應(yīng)該在奉行權(quán)責(zé)發(fā)生制為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，尊重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性。

3.2明確會(huì)計(jì)核算相關(guān)在制度標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，應(yīng)該符合開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)程中的實(shí)際狀況進(jìn)行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和營(yíng)業(yè)狀況的復(fù)雜程度，以及會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，繼而在會(huì)計(jì)科目符合實(shí)際需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行相對(duì)全面和客觀(guān)有效的設(shè)置。此外，在符合實(shí)際的前提下，國(guó)家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會(huì)計(jì)科目和具體的會(huì)計(jì)核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3完善收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

收入的確認(rèn)，需要會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而正確的會(huì)計(jì)核算更是離不開(kāi)相關(guān)的會(huì)計(jì)工作者。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)，更應(yīng)該有明確的標(biāo)準(zhǔn)要求，這些標(biāo)準(zhǔn)可以從法律和專(zhuān)業(yè)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)出發(fā)，其中法律標(biāo)準(zhǔn)可以作為專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，為收入的確認(rèn)提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進(jìn)行計(jì)量和核算。

3.4提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，會(huì)計(jì)信息是投資者進(jìn)行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對(duì)企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的直觀(guān)證明，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該增加其他的相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展成績(jī)。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲(chǔ)備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開(kāi)發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補(bǔ)理解的不足。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程中注重對(duì)會(huì)計(jì)核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對(duì)企業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)和發(fā)展是有著極大作用。合理的會(huì)計(jì)核算融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的職能，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算工作的正常有序運(yùn)行。

參考文獻(xiàn):

［1］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題研究［J］．時(shí)代金融，2013(21):41－42.

篇7

各地方的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成群聚和集群化

在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代粗放的工業(yè)生產(chǎn)只能淪落為代工廠(chǎng)，賺取微薄的加工費(fèi)；零亂的產(chǎn)業(yè)布局將沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將使地域內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)限于困頓?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展打破了“同行是冤家”是傳統(tǒng)定勢(shì)，相同的行業(yè)在一個(gè)地域范圍內(nèi)進(jìn)行扎堆，由此形成一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)特色產(chǎn)業(yè)，比如牙刷生產(chǎn)廠(chǎng)家扎堆在江蘇的一個(gè)小鎮(zhèn)——杭集鎮(zhèn)，這個(gè)小鎮(zhèn)生產(chǎn)了全世界百分之八十的牙刷；打火機(jī)生產(chǎn)企業(yè)集中在浙江的溫州，這里生產(chǎn)了世界百分之八十的打火機(jī)。這種同行業(yè)企業(yè)扎堆的現(xiàn)象稱(chēng)為產(chǎn)業(yè)群聚。同行業(yè)的群聚大大降低了生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)成本，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)支柱，解決了當(dāng)?shù)卮蟛糠秩丝诘木蜆I(yè)，是主要的稅收來(lái)源。一家大型企業(yè)的入住會(huì)帶動(dòng)許多該產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)圍繞該龍頭企業(yè)進(jìn)行配套，形成以一家大型龍頭企業(yè)為依托，連接上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，比如現(xiàn)代汽車(chē)入住北京的順義區(qū)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)仄?chē)相關(guān)配件的生產(chǎn)。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)群聚還是產(chǎn)業(yè)集群都構(gòu)成地方經(jīng)濟(jì)的支柱，為各地政府所推崇，各地政府紛紛調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃自己地區(qū)的產(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群。北京市各區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中也逐步形成了各自產(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群。

但是產(chǎn)業(yè)群聚或是產(chǎn)業(yè)集群存在另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是把雞蛋都裝進(jìn)了一個(gè)籃子，這就要求地方必須高度重視，科學(xué)規(guī)劃當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)群聚或產(chǎn)業(yè)集群，并使之進(jìn)入良性的和可持續(xù)性的發(fā)展，良性和可持續(xù)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要一個(gè)完善的運(yùn)營(yíng)管理模式，這個(gè)管理模式非知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃莫屬，因此我國(guó)2008年推出了《國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》，2009年又要地方推行知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃。

地方產(chǎn)業(yè)群聚或產(chǎn)業(yè)集群分布圖（舉例）

如何制定地域性產(chǎn)業(yè)群聚/集群的知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃

規(guī)劃的重點(diǎn)

地方知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群整體發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行重點(diǎn)設(shè)計(jì)。

當(dāng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在各地方形成了群聚和集群，當(dāng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)工具，已經(jīng)成為各地方的核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)，在知識(shí)產(chǎn)權(quán)高度受重視的今天，政府考慮的不應(yīng)再是對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)單純地進(jìn)行法律保護(hù)，不再是簡(jiǎn)單地用金錢(qián)獎(jiǎng)勵(lì)的形式刺激企業(yè)粗放、零散地進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略必須要有全新的思維。我國(guó)《國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》在2008年頒布，2009年將著重推行地方知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃，而地方知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃的重點(diǎn)將是對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群的知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃。

規(guī)劃的要點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)群聚和集群在知識(shí)產(chǎn)權(quán)方面都有非常典型的特征，對(duì)其知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃必須以該特征為要點(diǎn)進(jìn)行。

產(chǎn)業(yè)群聚基本由相同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)構(gòu)成，那么其在創(chuàng)新方面就有很多共性的東西，創(chuàng)新的技術(shù)很容易成為共性技術(shù)，意味著一個(gè)創(chuàng)新可以使用于產(chǎn)業(yè)群聚的所有企業(yè)，這將大大降低整體創(chuàng)新的成本；意味著由政府出面整合單個(gè)企業(yè)零散的創(chuàng)新行為，將產(chǎn)業(yè)群聚中的企業(yè)聯(lián)合起來(lái)共同完成單個(gè)企業(yè)無(wú)法完成的產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展規(guī)劃成為可能。產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)群聚有些不同，集群主要由龍頭企業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)，政府的知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃可以從龍頭企業(yè)入手，工作相當(dāng)群聚要容易開(kāi)展一些。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)群聚還是產(chǎn)業(yè)集群，其知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃一般都由以下幾大要點(diǎn)構(gòu)成（本規(guī)劃未涉及商標(biāo)/品牌）：

1、建立當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚的專(zhuān)利信息數(shù)據(jù)庫(kù)；

2、利用龐大的專(zhuān)利數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行定向檢索，再進(jìn)行專(zhuān)利分析；

3、制作專(zhuān)利地圖，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)群聚的技術(shù)開(kāi)發(fā)方向，指導(dǎo)群聚企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新，共同研發(fā)新技術(shù)，開(kāi)發(fā)出有價(jià)值的前沿而且適用群聚產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)；

4、規(guī)劃最優(yōu)的開(kāi)發(fā)模式。

利用群聚中各企業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)，對(duì)群聚企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行合理分工，使得各企業(yè)充分發(fā)揮自己的長(zhǎng)項(xiàng)在各自?xún)?yōu)勢(shì)領(lǐng)域進(jìn)行創(chuàng)新，再將技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化組合，集成為專(zhuān)利池或上升為產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

5、設(shè)計(jì)最大效益的使用規(guī)則。

充分發(fā)揮創(chuàng)新技術(shù)的邊際效益，制定群聚中企業(yè)共性技術(shù)和其他技術(shù)的許可使用規(guī)則，使得單個(gè)企業(yè)單個(gè)創(chuàng)新在群聚中得到廣泛的運(yùn)用，將單個(gè)創(chuàng)新技術(shù)放到整個(gè)產(chǎn)業(yè)群聚中，使效益最大化；

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑管理中的若干問(wèn)題 房地產(chǎn)規(guī)劃的設(shè)計(jì)原則 探討有效的規(guī)劃管理措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-0745（2013）06-0132-01

1前言

日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單純粹的為了保障人們生活的基本問(wèn)題了，它的開(kāi)發(fā)和管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施原則、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與政府和企業(yè)部門(mén)的規(guī)劃關(guān)系以及對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的位置的選擇和對(duì)周?chē)h(huán)境的影響程度等方面都處處都體現(xiàn)出了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理是一條綜合的產(chǎn)業(yè)鏈。正是由于其綜合性強(qiáng)和牽扯面多的特點(diǎn)，才導(dǎo)致在開(kāi)發(fā)和執(zhí)行的過(guò)程中難免出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題。本文將對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理過(guò)程以上的問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的探討。

2房地產(chǎn)建筑管理的現(xiàn)狀分析

2.1房地產(chǎn)的規(guī)劃策略不適應(yīng)當(dāng)前情況

總體來(lái)講，全國(guó)各個(gè)省市在對(duì)城市總體規(guī)劃中的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理以及規(guī)劃的問(wèn)題上早在幾年前就有所規(guī)劃和設(shè)想，當(dāng)然也在穩(wěn)定不移的實(shí)施當(dāng)中。然而，由于很多城市發(fā)生了翻天覆地的新變化，在經(jīng)濟(jì)和生活的各個(gè)方面上也獲得了突飛猛進(jìn)的改變，因此幾年前所規(guī)劃好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理方案就不能適應(yīng)如今已經(jīng)革新的新城市的需要了，也就顯得滯后于城市的發(fā)展和需要了。另一方面，很多在多年以前的城市規(guī)劃的設(shè)計(jì)方案至今也為獲得批準(zhǔn)，這就影響了城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理。房地產(chǎn)事業(yè)的快速崛起和發(fā)展以及城市規(guī)劃的落后性都給城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了負(fù)面效應(yīng)，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緊隨著缺乏市場(chǎng)規(guī)劃的腳步走下去。這樣只會(huì)產(chǎn)生與政府溝通不足而導(dǎo)致的重復(fù)小區(qū)出現(xiàn)的自行開(kāi)發(fā)的情形，完全脫離政府規(guī)劃也將導(dǎo)致小區(qū)周邊醫(yī)療設(shè)施和交通設(shè)施以及教育機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施的缺失，導(dǎo)致房主子女的教育問(wèn)題突出，加劇屋主和開(kāi)發(fā)商的矛盾，也白白浪費(fèi)了新建設(shè)的小區(qū)這一資源。

2.2房地產(chǎn)商和政府在規(guī)劃問(wèn)題上缺乏溝通而導(dǎo)致的問(wèn)題

從商人的角度來(lái)講，利益高于一切，當(dāng)然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益的驅(qū)使就會(huì)根據(jù)市場(chǎng)新情況來(lái)整改房地產(chǎn)規(guī)劃方案，當(dāng)然變動(dòng)后的規(guī)劃方案也需通過(guò)政府的審核批準(zhǔn)才能實(shí)施。然而政府也要審時(shí)度勢(shì)的根據(jù)現(xiàn)有的詳盡的城市規(guī)劃來(lái)綜合考慮規(guī)劃的可行性。其間也不乏一些開(kāi)發(fā)商隱瞞業(yè)主整改規(guī)劃而導(dǎo)致一部分業(yè)主承受經(jīng)濟(jì)損失，更加帶來(lái)生活的不便。另一方面，由于現(xiàn)在城市發(fā)展速度快，已規(guī)劃的制度已經(jīng)遠(yuǎn)不適合當(dāng)前城市的發(fā)展而面臨的政府重新整改城市建設(shè)規(guī)劃的狀況，這就給開(kāi)發(fā)商和屋主帶來(lái)很大的損失也因負(fù)責(zé)人不明確的制度使得這些損失常常得不到相應(yīng)的彌補(bǔ)，其造成的結(jié)果還體現(xiàn)在如下幾方面：第一，城市的道路建設(shè)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，這就導(dǎo)致建筑面積減小，并且綜合考慮道路建設(shè)所帶來(lái)的噪音以及環(huán)境污染就使得房屋價(jià)格的下降和調(diào)整，然而這種損失也往往得不到政府相應(yīng)的彌補(bǔ)；第二，考慮到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的建設(shè)需要而更改建筑物的使用性質(zhì)而導(dǎo)致之前建筑費(fèi)用的損失一般也得不到政府的補(bǔ)償；第三，政府在整個(gè)城市良好運(yùn)作的過(guò)程中承擔(dān)著引導(dǎo)和監(jiān)督的重要責(zé)任，然而往往也就導(dǎo)致其運(yùn)作的封閉性，這種制度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市的發(fā)展和需要了，也就導(dǎo)致城市規(guī)劃的合理性和公平性，影響城市規(guī)劃的整體效果。各種政府部門(mén)針對(duì)同一區(qū)域所產(chǎn)生的各種不同規(guī)劃也產(chǎn)生了部門(mén)沖突，影響著規(guī)劃的實(shí)施和管理。持久不批的一些房地產(chǎn)規(guī)劃方案也因市場(chǎng)需求的改變和商機(jī)的缺失而失去其時(shí)效性。

3房地產(chǎn)規(guī)劃的制定原則和細(xì)節(jié)把握

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和改造過(guò)程都會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的負(fù)面影響和損害，因此導(dǎo)致某些地段已經(jīng)不能再開(kāi)發(fā)下去了。所以開(kāi)發(fā)者需要充分考慮到項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)大自然壓力并在大自然的承受范圍內(nèi)開(kāi)展建造過(guò)程，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要做到有所為有所不為，量力而行、盡力而為，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃不僅要考慮經(jīng)濟(jì)和建筑物的使用價(jià)值，同時(shí)也要滿(mǎn)足社會(huì)不同階層人們的生活需求和審美需求，堅(jiān)持顧客就是上帝的宗旨，也充分考慮到社會(huì)的底層人物的需求，為其提供舒適安逸的生活環(huán)境，避免他們產(chǎn)生抵觸感和陌生感。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是綜合考慮經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益并且以業(yè)主的需求為主體的改善城市風(fēng)貌的過(guò)程，在此過(guò)程中應(yīng)當(dāng)充分遵守國(guó)家的規(guī)定，在住宅區(qū)完善各種公共設(shè)施和周邊環(huán)境，并對(duì)交通情況和醫(yī)療衛(wèi)生情況做出具體的規(guī)劃來(lái)達(dá)到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)把握房屋的建筑質(zhì)量。

4規(guī)劃管理的方案和有效措施

在社會(huì)多元化發(fā)展的今天，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理都應(yīng)當(dāng)打破傳統(tǒng)的、由政府采取的封閉式的城市規(guī)劃安排，從建筑的設(shè)計(jì)到管理都應(yīng)當(dāng)與政府的權(quán)利機(jī)構(gòu)分開(kāi)，避免政府的部分權(quán)利人士為了一己私利而干預(yù)和操控建筑的選址以及管理等方面的規(guī)劃過(guò)程。為了保證規(guī)劃的合理性和可行性，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的各種機(jī)構(gòu)來(lái)征求廣大業(yè)主的意見(jiàn)和建議，大范圍的開(kāi)展調(diào)查活動(dòng)作為城市房地產(chǎn)規(guī)劃的根本前提。另外，還應(yīng)當(dāng)盡量學(xué)習(xí)和引進(jìn)外國(guó)的成功管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)改變政府在整個(gè)規(guī)劃過(guò)程中的作用而不是純粹的領(lǐng)導(dǎo)和安排，政府的職責(zé)在于參與制定城市發(fā)展規(guī)劃并監(jiān)督整個(gè)實(shí)施過(guò)程，全面的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并反映人們的根本需求和思想動(dòng)態(tài)，進(jìn)而對(duì)城市改造和建設(shè)提出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹⒖茖W(xué)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃文案來(lái)盡量滿(mǎn)足人們的生活需求，提高人們對(duì)社會(huì)的滿(mǎn)意度。對(duì)于房地產(chǎn)建造所征用的土地，政府也應(yīng)當(dāng)出面對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并且完善周邊的基礎(chǔ)設(shè)施及相應(yīng)的教育機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，再出讓土地給開(kāi)發(fā)商，并且給開(kāi)發(fā)商規(guī)劃好開(kāi)發(fā)的方向和相關(guān)管理細(xì)則，利用合同的形式使開(kāi)發(fā)商們不得擅自改變規(guī)劃思路并要承擔(dān)一定的法律責(zé)任來(lái)加以約束。

5結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和規(guī)劃的管理改善不是一朝一夕的事情，更加需要廣大業(yè)主的監(jiān)督和反饋，只有符合可持續(xù)發(fā)展觀(guān)并注重房屋的質(zhì)量問(wèn)題，將各種先進(jìn)手段運(yùn)用到房屋建造中來(lái)，積極挖掘開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題就能實(shí)現(xiàn)綜合化的管理并達(dá)到和諧統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；金融創(chuàng)新；策略

一、美國(guó)次貸危機(jī)的根源

次級(jí)債危機(jī)的源頭是美國(guó)所實(shí)行的寬松房貸政策和創(chuàng)新貸款產(chǎn)品。所謂次級(jí)房貸，是住房按揭的一種類(lèi)型，指的是銀行將錢(qián)貸給收入很少或個(gè)人信用記錄較低的人。貸款給這些人的原因在于貸款機(jī)構(gòu)能收取比良好信用等級(jí)按揭更高的按揭利息。為振興國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，美國(guó)于2001年大幅減稅和降低利率，同時(shí)房地產(chǎn)按揭市場(chǎng)開(kāi)始放松個(gè)人貸款信用政策，在提供優(yōu)質(zhì)貸款的同時(shí)提供次級(jí)抵押貸款。貸款人可以在沒(méi)有資金的情況下買(mǎi)房；一旦買(mǎi)房，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，令貸款人可以用不斷升值的房屋作抵押，進(jìn)行再融資。次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)日益繁榮。在這樣的背景下，越來(lái)越多的人有買(mǎi)房的沖動(dòng)。而信貸公司由于急于開(kāi)拓業(yè)務(wù)，不記后果地把一些銀行信譽(yù)較差甚至還有一些根本不具備還款能力的人拉入他們的業(yè)務(wù)范圍，為了顯現(xiàn)銀行業(yè)績(jī)，不斷開(kāi)發(fā)一些針對(duì)還款能力弱的金融產(chǎn)品，這就是“次級(jí)貸款”產(chǎn)生的背景。在房?jī)r(jià)高漲情況下，由于抵押品價(jià)值充足，貸款不會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題；但隨著2004年至2006年美聯(lián)儲(chǔ)17次調(diào)高利率，對(duì)利率敏感的房屋市場(chǎng)開(kāi)始有了反映，房屋價(jià)格、開(kāi)工率和銷(xiāo)售額均下滑并屢創(chuàng)新低，房屋價(jià)值嚴(yán)重縮水，使得抵押品價(jià)值不足貸款本息，收入不高的按揭人面臨著貸款違約，進(jìn)而引起按揭提供方的壞賬增加，按揭提供方的倒閉案增加、金融市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)增加，并且已經(jīng)波及全球，最終導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高度依賴(lài)銀行資金，而商業(yè)銀行也一直把房貸業(yè)務(wù)作為信貸投放的重點(diǎn)。我國(guó)80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，直接或間接地來(lái)自銀行貸款；而通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的個(gè)人，占全部購(gòu)房者總數(shù)的90％，占銀行貸款比例20％，這是一個(gè)極端保守的數(shù)字。如果不重視房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取措施防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)銀行淪為房東就恐怕不止一家兩家了，最終形成大規(guī)模金融危機(jī)。

目前盡管受到宏觀(guān)調(diào)控政策的制約，但是目前的房地產(chǎn)價(jià)格下降的勢(shì)頭近年內(nèi)無(wú)法逆轉(zhuǎn)。信貸業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯，許多信貸機(jī)構(gòu)的大量貸款無(wú)法收回已成既定的事實(shí)。我們追究某一方的責(zé)任既是不負(fù)責(zé)的，又是于事無(wú)補(bǔ)的。個(gè)中有許多方面的原因交錯(cuò)：

1、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金較少，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源以銀行信貸等間接融資為主，大量業(yè)主資金鏈條斷裂，就導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。

2、發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中存在操作風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，各商業(yè)銀行為了擴(kuò)大盈利范圍，搶占市場(chǎng)份額，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)的資格審查中，對(duì)貸款人提供資料的真實(shí)性、合理性審查僅通過(guò)貸款人單位提供的收入證明來(lái)完成，這種提供收入證明的方式易弄虛作假，在對(duì)貸款人的信用狀況進(jìn)行調(diào)查的過(guò)程中也存在一定的缺陷，只根據(jù)貸款人在銀行的信用記錄進(jìn)行判斷，而對(duì)那些在銀行沒(méi)有信用記錄及負(fù)債情況的申請(qǐng)人來(lái)講，就無(wú)法查實(shí)其真實(shí)的信用狀況。這樣銀行就無(wú)法判斷貸款人的還貸能力，為以后貸款人發(fā)生違約埋下隱患。部分銀行為了自身短期效益，采取對(duì)住房按揭盲目擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)，不僅違規(guī)放寬了個(gè)人住房按揭貸款者的市場(chǎng)進(jìn)入，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房?jī)r(jià)上漲的個(gè)人住房按揭貸款無(wú)限放大。

3、假按揭凸現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭通常采用的方式是開(kāi)發(fā)商虛擬若干購(gòu)房人，與其簽訂不真實(shí)、虛假的購(gòu)房合同，再以這些虛擬的購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款，從而套取銀行資金。有的開(kāi)發(fā)商在通過(guò)虛擬購(gòu)房人取得銀行貸款后，將房屋賣(mài)給真實(shí)的購(gòu)房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開(kāi)發(fā)商因無(wú)法將房屋賣(mài)出則干脆攜款潛逃。

4、法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)。更為關(guān)鍵的是，高法條關(guān)于房貸的司法解釋指出，“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債?！边@使得銀行收回抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)的進(jìn)程加了執(zhí)行難度。

5、流動(dòng)性過(guò)剩。流動(dòng)性過(guò)剩是全球普遍存在的問(wèn)題，我國(guó)尤其嚴(yán)重。為了抑制流動(dòng)性過(guò)剩，央行采取加息政策，這使商業(yè)性住房貸款的利率大幅上升，提高了購(gòu)房者的資金成本。近幾年，隨著住房貸款利率的上升，房?jī)r(jià)也上漲，一方面，銀行主動(dòng)向房地產(chǎn)投資信貸資金，另一方面，個(gè)人的購(gòu)房需求高漲。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，人們的預(yù)期也隨之上漲，又推動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，這樣不斷循環(huán)的結(jié)果，使房產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房貸過(guò)度投放，一旦非常情況，將使房?jī)r(jià)下跌，很可能出現(xiàn)類(lèi)似美國(guó)的情況：由于利率大幅上升，房?jī)r(jià)下跌而造成借款人無(wú)力還貸的局面，誘發(fā)貸款危機(jī)三、走出當(dāng)前困境，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取的發(fā)展策略

防范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策如下：

1、加快廉租房建設(shè)。仿效新加坡模式，建立大規(guī)模的廉租房體系，不僅可以解決低收入群體的住房問(wèn)題，還可以起到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，從長(zhǎng)期的市場(chǎng)變化來(lái)看，廉租房的供給每增加5％，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3％～4％。最終的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，將是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在購(gòu)買(mǎi)第一套住房的時(shí)候享受補(bǔ)貼或者金融支持，高收入家庭則只能按照市場(chǎng)原則投資商品房。

2、完善市場(chǎng)信息采集和披露體系，提高市場(chǎng)透明度。一個(gè)有效率的市場(chǎng)離不開(kāi)市場(chǎng)透明度的提高，全面、可靠的市場(chǎng)信息是包括政府、企業(yè)、個(gè)人等在內(nèi)的市場(chǎng)參與各方判斷市場(chǎng)形勢(shì)、做出正確決策的基礎(chǔ)。信息技術(shù)的普及和產(chǎn)權(quán)登記體系的建立，使市場(chǎng)信息采集和實(shí)時(shí)處理成為可能。

3、建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。一方面加強(qiáng)對(duì)抵押物的資產(chǎn)評(píng)估，另一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)研究，以及對(duì)資產(chǎn)安排、開(kāi)發(fā)實(shí)力等進(jìn)行徹底評(píng)估。銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，再輔之以抵押資產(chǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)的評(píng)估，從而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如果政府監(jiān)管部門(mén)缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)指引和勸告，缺乏對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)，不能對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示，就會(huì)失去對(duì)危機(jī)的預(yù)警。我們必須在堅(jiān)持以規(guī)制性監(jiān)管為主的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)規(guī)制監(jiān)管與原則監(jiān)管的有機(jī)結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)金融業(yè)綜合監(jiān)管，防止出現(xiàn)監(jiān)管重疊、監(jiān)管遺漏或空缺的現(xiàn)象。

4、推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化。金融衍生產(chǎn)品的過(guò)度泛濫以及債券評(píng)級(jí)體系的失真是美國(guó)次貸危機(jī)快速傳導(dǎo)的助推器。而適度的資產(chǎn)證券化，對(duì)于中國(guó)銀行業(yè)來(lái)講是非常必要的。一是分散過(guò)度集中于銀行體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的需要，二是拓展了等中間業(yè)務(wù)市場(chǎng)，改進(jìn)了商業(yè)銀行存貸利差的單一收入結(jié)構(gòu)。三是有助于改變商業(yè)銀行信貸資金過(guò)分依賴(lài)一般存款的情況。推進(jìn)貸款證券化的工作，同樣應(yīng)該借鑒美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，本著循序漸進(jìn)、先試點(diǎn)后推廣的原則逐步推進(jìn)，金融產(chǎn)品決不能過(guò)度衍生，基礎(chǔ)資產(chǎn)不能無(wú)限制放大，堅(jiān)決防止投資機(jī)構(gòu)杠桿融資。

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【論文摘要】文章通過(guò)對(duì)福建電子信息產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展?fàn)顩r的分析，闡明福建電子信息產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的態(tài)勢(shì)，解構(gòu)存在的問(wèn)題，并從政府職能的正確定位、企業(yè)自身的行為選擇、市場(chǎng)環(huán)境的培育等三個(gè)方面著手，提出福建省的電子信息產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的思路和對(duì)策。

一、福建省電子信息產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)狀

1、信息制造業(yè)已成為電子信息產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)

近年來(lái)，福建省電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)升級(jí)不斷推進(jìn)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力逐步增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯。2007年，福建省信息產(chǎn)業(yè)完成銷(xiāo)售總收入超過(guò)2612億元，完成增加值830億元。其中信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值2002億元，增長(zhǎng)14.5%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1930億元，增長(zhǎng)11.6%，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值370億元。軟件產(chǎn)業(yè)完成軟件及系統(tǒng)集成銷(xiāo)售收入220億元，增長(zhǎng)41%。目前福建省電子信息業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群依然以信息制造為主：計(jì)算機(jī)及其外設(shè)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值684.9億元，占全行業(yè)48%；手機(jī)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值105.5億元，占全行業(yè)7.4%；數(shù)字視聽(tīng)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值151.3億元，占全行業(yè)10.6%。這三大產(chǎn)業(yè)集群生產(chǎn)總值占行業(yè)總產(chǎn)值的66％。

2、產(chǎn)業(yè)集聚、集群化發(fā)展趨勢(shì)顯現(xiàn)

福廈沿海五個(gè)設(shè)區(qū)市信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值占全省的97%，其中福州、廈門(mén)兩市信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值占全省的85%，福州、廈門(mén)兩市軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)模占全省的96%。目前已形成了福州、廈門(mén)兩大信息產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)極，并開(kāi)始沿高速公路干線(xiàn)向山區(qū)輻射延伸，2007年全省9個(gè)設(shè)區(qū)市增長(zhǎng)較快的有三明、南平、龍巖，分別達(dá)到45.1%、38%、30.7%；福州、廈門(mén)、漳州3個(gè)產(chǎn)值超百億元的設(shè)區(qū)市增長(zhǎng)分別為8.2%、6.3%、3.3%。以福州、廈門(mén)為重點(diǎn)的福廈沿海作為國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地，其效應(yīng)與作用日趨凸顯，福廈沿海已成為我國(guó)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的信息產(chǎn)業(yè)聚集帶。

3、信息產(chǎn)品品牌建設(shè)效果顯著，競(jìng)爭(zhēng)力有所提升

品牌是企業(yè)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的法寶。截至目前，福建省已有9項(xiàng)產(chǎn)品入選“中國(guó)名牌產(chǎn)品”，同時(shí)廈門(mén)燦坤實(shí)業(yè)股份有限公司的蒸汽電熨斗，漳州萬(wàn)利達(dá)光催化科技有限公司的電磁爐被國(guó)家質(zhì)檢總局列入2007年度“國(guó)家免檢”產(chǎn)品。廈華電子第三次蟬聯(lián)中國(guó)電子商會(huì)評(píng)測(cè)的年度“中國(guó)十佳平板電視”榜首，穩(wěn)居平板電視市場(chǎng)一線(xiàn)龍頭品牌。廈華、夏新、飛毛腿、萬(wàn)利達(dá)4個(gè)品牌入選首批300家“全國(guó)重點(diǎn)保護(hù)品牌”名單，福通士達(dá)公司與廈門(mén)大學(xué)化學(xué)系等單位合作成功開(kāi)發(fā)出了具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的白光LED燈用YAG熒光粉，整體性能達(dá)到甚至超過(guò)了國(guó)際著名品牌的標(biāo)準(zhǔn)；宏發(fā)電子公司自行開(kāi)發(fā)研制的工控繼電器、家用電器繼電器、信號(hào)繼電器、車(chē)載繼電器等系列產(chǎn)品被廣泛應(yīng)用于工業(yè)自動(dòng)化控制和國(guó)防工業(yè)高尖端技術(shù)領(lǐng)域，成為全球繼電器行業(yè)的重要廠(chǎng)商。這些品牌將享受?chē)?guó)家品牌戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌價(jià)值評(píng)估等一系列保護(hù)措施。

4、信息產(chǎn)品運(yùn)用廣泛，有效拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)

目前福建省已有78.5%的企業(yè)使用信息技術(shù)和利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行信息采集和數(shù)據(jù)收集，開(kāi)展初步的電子商務(wù)活動(dòng)，提高資金周轉(zhuǎn)率達(dá)15%以上。50%以上的大中型企業(yè)不同程度地應(yīng)用了計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)，76.5%的企業(yè)使用信息化技術(shù)進(jìn)行輔助辦公，提高工作效率高過(guò)3-8倍，全省40%以上的制造業(yè)企業(yè)應(yīng)用了信息技術(shù)改造生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)流程，節(jié)約能耗達(dá)20%以上，35%以上的輕工、化工、建材、制藥、冶金、篩煤、林產(chǎn)工業(yè)企業(yè)應(yīng)用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)程計(jì)算機(jī)自動(dòng)化控制，產(chǎn)品質(zhì)量平均提高20%以上，同時(shí)降低消耗、改善了勞動(dòng)環(huán)境；信息技術(shù)在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的推廣應(yīng)用，促進(jìn)全省傳統(tǒng)生產(chǎn)企業(yè)節(jié)能降耗，改變運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、工藝創(chuàng)新，提高了產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值，提高了企業(yè)技術(shù)水平和生產(chǎn)效益，有效地促進(jìn)了企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。

二、福建省電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題

1、企業(yè)規(guī)模小，總體發(fā)展滯后，總力競(jìng)爭(zhēng)力不足

福建省90%以上的企業(yè)為小企業(yè)，目前福建信息產(chǎn)業(yè)集成電路產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售收入不到40億元，約占全國(guó)集成電路產(chǎn)業(yè)的0.5%，全省電子信息產(chǎn)業(yè)雖然具有一定的規(guī)模，但由于產(chǎn)業(yè)投入不足、企業(yè)研發(fā)力量弱，又缺乏新的影響力大帶動(dòng)力強(qiáng)的大型項(xiàng)目的支撐，自主知識(shí)產(chǎn)品比例僅占10%左右。目前福建省信息產(chǎn)品制造業(yè)雖然總量居全國(guó)第八，但是與居前三位的北京、廣東、上海相比仍有較大的差距。僅是北京的16%、廣東的23%，相比差距明顯。軟件業(yè)盡管也有了一定的發(fā)展，但產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模偏小，發(fā)展滯后，低于全國(guó)10%左右的平均水平。

2、綜合配套能力弱，產(chǎn)業(yè)鏈不完整，缺乏強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)集群的支撐

新型元器件發(fā)展滯后于整機(jī)發(fā)展，大部分核心技術(shù)和關(guān)鍵配套產(chǎn)品依賴(lài)國(guó)外省外供給，生產(chǎn)所需的關(guān)鍵設(shè)備、儀器和材料基本依賴(lài)進(jìn)口。目前雖然擁有戴爾、冠捷、廈華、夏新、聯(lián)想移動(dòng)、中華映管、松下等一批大型骨干企業(yè)，但這些企業(yè)的主要產(chǎn)品除顯示器外均尚未形成相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。如戴爾計(jì)算機(jī)的大多數(shù)零部件福建省都沒(méi)有生產(chǎn)，聯(lián)想移動(dòng)、夏新的手機(jī)配件多從深圳等地采購(gòu)，福建省產(chǎn)品所需的液晶顯示屏大部分靠進(jìn)口，這些情況嚴(yán)重影響了企業(yè)的盈利能力，存在產(chǎn)值大、成本高、利潤(rùn)低的不利狀況，總體競(jìng)爭(zhēng)力不足。信息產(chǎn)品制造業(yè)雖已初步形成包括計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、數(shù)字視聽(tīng)產(chǎn)品、移動(dòng)通信產(chǎn)品等在內(nèi)的23條產(chǎn)業(yè)鏈，但除CRT顯示器已基本形成較完善的產(chǎn)業(yè)鏈外，其余產(chǎn)品尚末形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)?nèi)配套率低于三分之一。關(guān)鍵元器件發(fā)展滯后，核心元器件不能就地配套，產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏，削弱了產(chǎn)業(yè)凝聚力。

3、資金缺乏，對(duì)外資企業(yè)的依附性強(qiáng)，自主創(chuàng)新不足

從資本來(lái)源上來(lái)看，福建省信息產(chǎn)業(yè)對(duì)外資的依附性強(qiáng)，如福州顯示器及計(jì)算機(jī)外設(shè)產(chǎn)業(yè)集群的所屬企業(yè)大部分都是外商投資企業(yè)，尤其幾個(gè)龍頭企業(yè)更是外商絕對(duì)控股。在新產(chǎn)品新技術(shù)的研發(fā)上由于資金缺乏，投入不足，無(wú)法吸引和留住高級(jí)人才，尤其是缺乏能承擔(dān)系統(tǒng)分析、高端設(shè)計(jì)、熟悉國(guó)際軟件項(xiàng)目運(yùn)作的項(xiàng)目帶頭人，以及既熟悉軟件技術(shù)又懂行業(yè)管理的復(fù)合型人才。人才缺乏加之企業(yè)技術(shù)投入的不足，造成自主創(chuàng)新不足，產(chǎn)品基本處于國(guó)際產(chǎn)業(yè)鏈中下游環(huán)節(jié)。

三、加強(qiáng)福建電子信息產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的對(duì)策措施

1、發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)集群的引導(dǎo)，提升福建信息產(chǎn)業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力

產(chǎn)業(yè)集群的形成與發(fā)展是政府與市場(chǎng)共同作用的結(jié)果。政府的職能在產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展中的定位具有至關(guān)重要的作用。福建也應(yīng)在全國(guó)信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局和規(guī)劃框架下，找準(zhǔn)福建信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的定位。按照“建設(shè)一帶，增強(qiáng)兩極，對(duì)接融合”的總體要求，積極推進(jìn)信息產(chǎn)業(yè)空間布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，不斷增強(qiáng)福建承接海峽東岸以及兩個(gè)三角洲的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)鏈延伸、輻射能力，促進(jìn)沿海與山區(qū)的產(chǎn)業(yè)對(duì)接與融合，實(shí)現(xiàn)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)與海峽東岸以及兩個(gè)三角洲信息產(chǎn)業(yè)的資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展，提升福建信息產(chǎn)業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

2、有效整合企業(yè)價(jià)值鏈，調(diào)整企業(yè)的選擇行為，完善產(chǎn)業(yè)集群的支撐體系

整合企業(yè)價(jià)值鏈。保留企業(yè)自身價(jià)值鏈上最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的部分，分割、轉(zhuǎn)出將對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力影響不大的部分，吸收、合并對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有重要影響的部分，通過(guò)對(duì)企業(yè)價(jià)值鏈的有效整合，使企業(yè)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)最具相關(guān)性的幾種產(chǎn)品和業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并大大提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的范圍經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目的。同時(shí)以現(xiàn)有的產(chǎn)品和市場(chǎng)為中心，實(shí)施相關(guān)產(chǎn)品的聯(lián)合生主。一方面考慮同種產(chǎn)品的規(guī)格多樣化和同類(lèi)產(chǎn)品的品種多樣化的特點(diǎn)，向左右橫向擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)范圍。另一方面對(duì)企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的相關(guān)性進(jìn)行評(píng)估。對(duì)與現(xiàn)有產(chǎn)品和業(yè)務(wù)縱向具有很強(qiáng)相關(guān)性的多元化生產(chǎn)的產(chǎn)品，實(shí)施縱向一體化，擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍。

3、拓展融資的渠道，鼓勵(lì)金融企業(yè)加大對(duì)電子信息產(chǎn)業(yè)的資金支持力度

充分利用資本市場(chǎng)拓寬融資渠道，鼓勵(lì)和支持符合條件的上市電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)行債券或增發(fā)股票、配股；鼓勵(lì)和支持符合條件的電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)買(mǎi)“殼”上市；鼓勵(lì)和支持有條件的電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)在國(guó)內(nèi)外證券市場(chǎng)發(fā)行債券或股票，擴(kuò)大電子信息產(chǎn)業(yè)利用證券市場(chǎng)資金規(guī)模，推進(jìn)電子信息產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。引導(dǎo)和鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和擔(dān)保公司為信譽(yù)和市場(chǎng)前景較好的電子信息業(yè)提供融資和擔(dān)保，解決集群內(nèi)企業(yè)融資難的問(wèn)題。

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