內(nèi)容摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，住房自有率不斷提高，盤活住房實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”為社會養(yǎng)老問題提供了創(chuàng)新思路。反向抵押貸款業(yè)務(wù)是最典型的“以房養(yǎng)老”模式，其資金流向與普通抵押貸款相逆，這種特性決定了金融機構(gòu)在開辦該業(yè)務(wù)時可能面臨資金流動性風(fēng)險。本文提出在我國發(fā)展反向抵押貸款的初期階段可以引入廉租住房作為反向抵押貸款運行過程中住房變現(xiàn)渠道的構(gòu)想，以解決業(yè)務(wù)開展中抵押住房的變現(xiàn)難題，應(yīng)對其引起的流動性風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：反向抵押貸款流動性風(fēng)險廉租住房

反向抵押貸款是一種針對老年人的住房貸款。老年人把自有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房屋未來價值等因素后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將房屋的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人；當(dāng)借款人去世后，金融機構(gòu)將住房進行銷售、出租或者拍賣，用來補償貸款本息。

反向抵押貸款開展過程中，銀行為業(yè)務(wù)開辦的主要金融機構(gòu)之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購入住房，其現(xiàn)金流向與普通的抵押貸款相反，故稱為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過程中二者資金流向?qū)Ρ鹊娜^程。前半階段借款人申請正向抵押貸款購房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產(chǎn)從銀行過渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過程中現(xiàn)金資產(chǎn)不斷上升，并在借款人還清貸款時達(dá)到最大值。后半階段借款人通過反向抵押貸款將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金資產(chǎn)，此時借款人住房資產(chǎn)逐漸過渡到銀行手中，而銀行的現(xiàn)金資產(chǎn)隨著定期發(fā)放給借款人而逐步下降，最終貸款發(fā)放完畢，銀行擁有住房所有權(quán)。

反向抵押貸款與銀行流動性風(fēng)險

（一）流動性風(fēng)險管理是商業(yè)銀行經(jīng)營中的重要內(nèi)容

淺析房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險及控制

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價值如果過高,就容易造成信貸風(fēng)險,如果過低,抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,要確定房地產(chǎn)抵押價值,作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價值,有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中存在的風(fēng)險尤為重要。

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險

1.稅收風(fēng)險。

就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定:個人出售非居住用房,應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應(yīng)全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費要遠(yuǎn)大于5%。舉例來講,銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風(fēng)險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風(fēng)險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅;③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設(shè)以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應(yīng)繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價值如果過高,就容易造成信貸風(fēng)險,如果過低,抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,要確定房地產(chǎn)抵押價值,作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價值,有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中存在的風(fēng)險尤為重要。

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險

1.稅收風(fēng)險。

就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定:個人出售非居住用房,應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應(yīng)全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費要遠(yuǎn)大于5%。舉例來講,銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風(fēng)險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風(fēng)險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅;③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設(shè)以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應(yīng)繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬元

摘要：通過對住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進行了反向抵押貸款的風(fēng)險識別；最后提出了住宅反向抵押貸款風(fēng)險管理的一些具體措施。

關(guān)鍵詞：住宅反向抵押貸款；風(fēng)險識別；風(fēng)險防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，將房屋價值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，抵押人無需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權(quán)人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

摘要：從住房抵押貸款中存在的三角關(guān)系出發(fā)，對現(xiàn)今住房抵押貸款所面臨的各種風(fēng)險進行系統(tǒng)分析，存在違約風(fēng)險、流動性風(fēng)險、經(jīng)濟周期風(fēng)險和利率風(fēng)險。根據(jù)風(fēng)險分析的結(jié)論提出風(fēng)險控制的具體措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險；措施

1住房抵押貸款存在的風(fēng)險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險主要有以下幾種：

1.1違約風(fēng)險

違約風(fēng)險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場價格下降時，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。

摘要：通過對住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進行了反向抵押貸款的風(fēng)險識別；最后提出了住宅反向抵押貸款風(fēng)險管理的一些具體措施。

關(guān)鍵詞：住宅反向抵押貸款；風(fēng)險識別；風(fēng)險防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，將房屋價值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，抵押人無需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權(quán)人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

1住房抵押貸款存在的風(fēng)險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險主要有以下幾種：

1.1違約風(fēng)險

違約風(fēng)險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場價格下降時，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。

1.2流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動性風(fēng)險體現(xiàn)在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風(fēng)險。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動性風(fēng)險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。

摘要：通過對住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進行了反向抵押貸款的風(fēng)險識別；最后提出了住宅反向抵押貸款風(fēng)險管理的一些具體措施。

關(guān)鍵詞：住宅反向抵押貸款；風(fēng)險識別；風(fēng)險防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，將房屋價值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，抵押人無需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權(quán)人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

[摘要]煉化企業(yè)屬于高危行業(yè)，強化全員安全生產(chǎn)責(zé)任十分重要。本文將《擔(dān)保法》的立法思想與煉化企業(yè)安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任考核相結(jié)合，探討煉化企業(yè)安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押考核管理機制，以促進煉化企業(yè)管理人員的安全責(zé)任落實。

[關(guān)鍵詞]煉化企業(yè)；安全生產(chǎn)；風(fēng)險責(zé)任；抵押考核

1引言

煉化企業(yè)安全管理必須堅持借鑒好辦法、改進老辦法、探索新辦法，“落實責(zé)任，強化考核”是抓好安全生產(chǎn)工作的重要手段。目前很多企業(yè)沒有建立相對統(tǒng)一規(guī)范的安全生產(chǎn)管理考核體系，責(zé)任落實不到位，績效考核力度不均衡，管理人員考核相當(dāng)薄弱，過多注重結(jié)果的考核，沒有責(zé)任過程管控等。實施安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押考核，是運用《擔(dān)保法》[1]立法思想，以煉化企業(yè)管理人員可預(yù)期的年終績效獎為抵押，通過抓考核落實責(zé)任，以業(yè)績導(dǎo)向和激勵約束促進其安全責(zé)任落實，是對企業(yè)安全管理績效考核的創(chuàng)新。

2安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押考核的理論基礎(chǔ)與評價體系構(gòu)建

2.1安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押考核的理論基礎(chǔ)。抵押的法律概念是指債務(wù)人和債權(quán)人以書面形式訂立約定，不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押是以企業(yè)為安全管理績效的“債權(quán)人”，以承擔(dān)安全管理主體責(zé)任的管理人員為安全績效的“債務(wù)人”(即義務(wù)人)；“債務(wù)人”以年終績效獎作為履行崗位安全責(zé)任(義務(wù))的擔(dān)保，企業(yè)每年底依據(jù)制度規(guī)定對管理人員進行安全管理績效和履責(zé)情況評價，實行履責(zé)獎勵、未履責(zé)抵押金扣罰的管理方法。2.2安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押考核的評價體系構(gòu)建。2.2.1安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押考核目標(biāo)及范圍。為落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，通過堅持齊抓共管、共同推進，兼顧專業(yè)對口、突出重點，杜絕安全、環(huán)保、質(zhì)量事故和不發(fā)生有責(zé)任的非計劃停工。對企業(yè)不同層級管理人員實行年度安全、環(huán)保、質(zhì)量、有責(zé)任的非計劃停工風(fēng)險責(zé)任(以下簡稱安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任)抵押考核，落實對口單位包保責(zé)任(法律意義上的抵押擔(dān)保責(zé)任，通常稱之為“包?！必?zé)任)。2.2.2安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押考核職責(zé)分工?？冃Ч芾聿块T負(fù)責(zé)制定考核辦法和兌現(xiàn)考核結(jié)果，檢查、監(jiān)督各管理部門及時履行風(fēng)險抵押(包保)責(zé)任，督促專業(yè)部門及時按程序組織對事故的調(diào)查、定性和考核提報；安全環(huán)保管理部門負(fù)責(zé)確定安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任包保對應(yīng)關(guān)系，安全環(huán)保事故的認(rèn)定和責(zé)任劃分；生產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)非計劃停工事件、質(zhì)量事故的認(rèn)定和責(zé)任劃分；其它管理部門按各自部門職責(zé)開展工作。2.2.3確定包保關(guān)系規(guī)則。根據(jù)基層單位安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任高低和管理部門與現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理密切程度將其分為若干個組，在組內(nèi)抽簽決定管理部門與基層單位安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任包保關(guān)系，并與基層單位簽訂《年度HSSE責(zé)任書》，將年度HSSE指標(biāo)分解到各單位。2.2.4落實安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任檢查。管理部門發(fā)揮專業(yè)管理優(yōu)勢，定期安排管理人員到對口包?；鶎訂挝贿M行安全督查，重點指導(dǎo)、幫助基層單位安全平穩(wěn)生產(chǎn)，并認(rèn)真做好檢查記錄。記錄內(nèi)容主要包括：參加基層安全會議或活動情況，每月一次的HSSE觀察情況，監(jiān)督安全生產(chǎn)制度落實，檢查生產(chǎn)隱患和問題，督促隱患整改和幫助解決問題等?？冃Ч芾聿块T定期向基層單位發(fā)放《包保管理部門履責(zé)情況評價表》和抽查職能部門包保檢查記錄質(zhì)量，基層單位對管理部門包保履責(zé)情況進行測評和反饋，以此促進包保責(zé)任的過程管控。2.2.5考核兌現(xiàn)。根據(jù)工作性質(zhì)和崗位級別設(shè)定不同安全風(fēng)險抵押金和安全風(fēng)險責(zé)任系數(shù)，如全年未發(fā)生相關(guān)責(zé)任事故，參與安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押考核人員兌現(xiàn)金額為抵押金和獎勵金的100%；如全年發(fā)生相關(guān)責(zé)任事故，根據(jù)“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則和安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押考核制度，對基層單位、包保管理部門有關(guān)人員安全生產(chǎn)風(fēng)險責(zé)任抵押金或獎勵金進行扣減。企業(yè)機構(gòu)調(diào)整時，基層單位、管理部門的包保對應(yīng)關(guān)系同步調(diào)整，分段計算、據(jù)實考核。管理部門對本單位安全、環(huán)保、質(zhì)量和非計劃停工等風(fēng)險因素實行自保，發(fā)生相關(guān)責(zé)任事故與被包?；鶎訂挝粺o關(guān)。事故同時存在安全、環(huán)保、質(zhì)量和非計劃停工等因素疊加時，由企業(yè)相關(guān)專業(yè)委員會負(fù)責(zé)確定執(zhí)行考核的關(guān)鍵因素和專業(yè)責(zé)任。

摘要：所謂房地產(chǎn)抵押貸款，即銀行、相關(guān)金融機構(gòu)在得到借款人房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押擔(dān)保的基礎(chǔ)上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來講，把房地產(chǎn)當(dāng)作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、其他貸款。整個房地產(chǎn)抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產(chǎn)項目貸款、個人按揭住房貸款以及流動資金貸款。因為對于房地產(chǎn)抵押貸款來講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評估值。因此，科學(xué)合理化的評估抵押房地產(chǎn)價值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產(chǎn)抵押貸款提供保障，減少各類不必要風(fēng)險的出現(xiàn)。以此作為基礎(chǔ)，本文就房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的潛在風(fēng)險進行研究，并提出相應(yīng)對策和防范要點。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款；潛在風(fēng)險；提升途徑

近年來，房地產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)金融市場隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸活躍與完善，房地產(chǎn)抵押貸款評估業(yè)務(wù)日益增多。中國房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的發(fā)展，也推動了房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，諸如與房地產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)的抵押貸款咨詢業(yè)、評估業(yè)當(dāng)下的整體發(fā)展速度即是十分迅猛的。此類中介結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)與發(fā)展代表中國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，然而因為中國中介機構(gòu)整體的發(fā)展時間偏晚，且無科學(xué)化的管理機制，所以在發(fā)展中總會出現(xiàn)部分違規(guī)操作問題。若房地產(chǎn)抵押價值偏高，即會導(dǎo)致信貸風(fēng)險爆發(fā)，反之則抵押物的擔(dān)保價值便無法展現(xiàn)?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》當(dāng)中明確談到：商業(yè)銀行派發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款之前，需首先明確出房地產(chǎn)在抵押方面的價值，以此當(dāng)作核定貸款額度的參考。由此，評估師是否能夠準(zhǔn)確、合理的明確出抵押房地產(chǎn)的相應(yīng)價值，對于后續(xù)風(fēng)險的把控來講十分關(guān)鍵。以最大程度上確保房地產(chǎn)抵押貸款評估行業(yè)的正常運行，我們需要清楚的知道房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的多個方面潛在風(fēng)險，同時也需要此基礎(chǔ)上加強完善管理。

1房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的主要風(fēng)險

1．1抵押物風(fēng)險

從抵押物風(fēng)險方面來看，一般涉及價值下跌、權(quán)利瑕疵風(fēng)險以及處置風(fēng)險等內(nèi)容。當(dāng)下來看，關(guān)于抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險多是下類內(nèi)容：（1）部分區(qū)域內(nèi)，因為土地管理、房產(chǎn)管理兩個部門間是獨立的狀態(tài)，而房地產(chǎn)權(quán)利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權(quán)證，此種狀況下政府部門間無法進行有效協(xié)調(diào)，也就造成很多的房屋沒有相應(yīng)的土地使用證。此種狀況下，一些房產(chǎn)管理部門并不會確定土地使用權(quán)性質(zhì)與證件，直接予以抵押登記。因為土地權(quán)利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權(quán)的時候同樣會有風(fēng)險存在；（2）針對集體土地設(shè)立的房屋抵押權(quán)。此種狀況多出現(xiàn)于經(jīng)濟狀況較佳的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部分區(qū)域的自建房貸款。由于國家在集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面有十分明確的規(guī)定，所以銀行處理此類房屋的時候，因為政策方面的限制，也需支付十分高額的成本。