同志們：今天，我們在這里召開學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀專題民主生活會，主要任務(wù)就是總結(jié)交流我部學(xué)習(xí)實踐活動學(xué)習(xí)調(diào)研階段工作，并在此基礎(chǔ)上，安排部署第二階段的工作任務(wù)。重點是認(rèn)真查找與科學(xué)發(fā)展觀的基本要求和房產(chǎn)開發(fā)工作實際要求相比，我們的班子和我本人還存在的哪些問題和差距，通過深入分析原因、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)、明確努力方向，推動科學(xué)發(fā)展，為推動房管事業(yè)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展做出我們應(yīng)有的貢獻。下面，我講三點意見。

一、精心謀劃、扎實推進，第一階段工作成效良好

按照市局的統(tǒng)一部署和要求，我部緊密聯(lián)系實際，全面開展深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動，緊緊圍繞“提升境界，謀求單位長遠發(fā)展的出路”為主題，堅持高起點謀劃、高標(biāo)準(zhǔn)展開、高強度推進，突出解決問題，突出實踐特色，圓滿完成了第一階段的各項任務(wù)，真正做到了規(guī)定學(xué)習(xí)內(nèi)容到位、自選學(xué)習(xí)內(nèi)容創(chuàng)新。簡要回顧第一階段工作，我們主要做了以下三個方面的工作。

1、加強領(lǐng)導(dǎo)，確保準(zhǔn)備工作走在前面。黨支部對這次學(xué)習(xí)實踐活動高度重視，將其作為一項重大政治任務(wù)，擺到重要議事日程，先后召開3次支部會議，對學(xué)習(xí)實踐活動進行了專門研究和部署。成立了以支部書記為組長，由分管副職擔(dān)任副組長，班子成員及綜合科負(fù)責(zé)同志為成員的活動領(lǐng)導(dǎo)小組，為我部學(xué)習(xí)實踐活動的全面展開提供了組織保障。二是結(jié)合工作實際，精心制訂方案。方案制訂前，我們專門召開了黨員大會，廣泛征求意見，聽民生、解民意、找問題，把制約我部發(fā)展的突出問題作為學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動的重點，有針對性地研究制定了學(xué)習(xí)實踐活動實施方案和學(xué)習(xí)計劃配檔表，對學(xué)習(xí)實踐活動指導(dǎo)思想、基本原則、方法步驟、目標(biāo)任務(wù)和組織領(lǐng)導(dǎo)都提出了要求，精心謀劃安排，認(rèn)真組織實施，為學(xué)習(xí)實踐活動的順利開展打下了堅實的基礎(chǔ)。三是按照部署要求，開好動員大會?！隆眨也空匍_了學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動動員大會，全部干部職工——人參加了會議。會上下發(fā)了《實施方案》，提出了工作要求，指出了學(xué)習(xí)的方向和活動的重點，切實提高了全體干部職工參與實踐活動的積極性和主動性。

2、周密部署，確?！叭齻€環(huán)節(jié)”不走樣。為有力有序有效推進學(xué)習(xí)實踐活動的各項工作，我們針對第一階段的特點，狠抓三個環(huán)節(jié)，確保了整個活動開好頭、起好步。一是以組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)為抓手，深化思想認(rèn)識。把學(xué)習(xí)貫穿第一階段活動始終，努力在深化理論武裝、提高思想認(rèn)識上下功夫，在學(xué)以致用推動實踐上見成效。堅持原原本本學(xué)理論。采取集中學(xué)習(xí)、專題培訓(xùn)和個人自學(xué)等多種形式，截止目前，已組織班子成員學(xué)習(xí)4次，黨員集中學(xué)習(xí)13次，加上自學(xué)時間超過40學(xué)時。同時組織廣大黨員、干部重點學(xué)習(xí)田局長動員講話精神以及學(xué)習(xí)黨的十七大報告《鄧小平論科學(xué)發(fā)展》、《科學(xué)發(fā)展觀重要論述摘編》等規(guī)定內(nèi)容，并認(rèn)真做好讀書筆記，撰寫心得體會。堅持扎扎實實抓培訓(xùn)。我們聘請了市委黨校徐建華主任為我部全體干部職工進行了專題講座，圍繞學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀的重大現(xiàn)實意義和緊迫性、科學(xué)發(fā)展觀的科學(xué)內(nèi)涵和精神實質(zhì)、切實抓好科學(xué)發(fā)展觀的落實三個內(nèi)容，詳略分明地為我部所有黨員、干部職工作了深刻剖析。堅持?jǐn)U大輿論宣傳。我部為了進一步加大宣傳力度，在會所大門口及會議室懸掛活動標(biāo)語；在一樓走廊及會議室懸掛宣傳板報，將活動的主題、實踐載體、領(lǐng)導(dǎo)小組名單、領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系點等向我部廣大職工公布，營造了濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，把每位干部職工學(xué)習(xí)的積極性調(diào)動起來，為后期的學(xué)習(xí)鋪墊了道路。二是以獻計獻策活動為抓手，提高學(xué)習(xí)成效。結(jié)合學(xué)習(xí)貫徹局會議精神，圍繞工作調(diào)整不快，質(zhì)量效益不高，發(fā)展后勁不足，整體合力不夠大，素質(zhì)能力不夠強等急需解決的問題，組織大討論，請大家提出解決問題的具體措施。會上，廣大干部職工紛紛為我部的科學(xué)發(fā)展獻計獻策，并對我部如何在工作中搶抓發(fā)展機遇，優(yōu)化科學(xué)發(fā)展外部環(huán)境提出了大量建設(shè)性的意見和建議。三是以開展調(diào)研活動為抓手，理清工作思路。圍繞解決影響我部科學(xué)發(fā)展的難點問題，以及如何應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)濟危機，我們深入開展了調(diào)查研究活動。結(jié)合調(diào)研成果，4月初黨支部召開學(xué)習(xí)實踐活動專題討論，圍繞存在的工作作風(fēng)不實、服務(wù)能力不強、發(fā)展境界不高、觀念創(chuàng)新不夠，廉潔意識不強等問題作了重點發(fā)言，查找問題不足，深入剖析了問題根源，明確了下步努力方向。同時，還通過與兄弟單位互相交流學(xué)習(xí)，坐下來研究工作新路子等方式，進一步明確了下一步的工作思路。

3、結(jié)合實際，確保自選動作創(chuàng)特色。開展學(xué)習(xí)實踐活動是破解房產(chǎn)開發(fā)工作發(fā)展難題，提升科學(xué)發(fā)展水平的重大契機，是進一步完善工作機制，加強制度建設(shè)的有力推手，更是推動房產(chǎn)開發(fā)事業(yè)上臺階的必然要求。在第一階段的活動中，我們緊緊圍繞“提升境界，謀求單位長遠發(fā)展的出路”這一主題，以“強化管理，服務(wù)平臺”為載體，注重聯(lián)系實際，強化素質(zhì)建設(shè)，努力在創(chuàng)特色、重實效上下功夫突出，著力提高工作質(zhì)量和效益，實現(xiàn)整體工作深入發(fā)展，真正使學(xué)習(xí)實踐過程成為破解發(fā)展難題，推動科學(xué)發(fā)展的過程。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，住房商品化和城市化進程的推進，房地產(chǎn)業(yè)將處于持續(xù)飛速發(fā)展的態(tài)勢。然而我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，70%左右的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自于銀行貸款。房地產(chǎn)業(yè)存在著所需資金量大、資金周轉(zhuǎn)時間長的特點，隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大，開發(fā)商對銀行貸款的依賴程度加重，銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險也就更高了。

一、銀行房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評估中存在的問題

1、銀行與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息不對稱在房地產(chǎn)貸款市場中，房地產(chǎn)企業(yè)是擁有私人信息的參與主體，商業(yè)銀行是不擁有私人信息的參與主體。銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對稱普遍存在，開發(fā)商對自身的綜合開發(fā)實力、項目預(yù)計收益、真實貸款用途、還款能力和還款意愿等情況心知肚明，而銀行靠開發(fā)業(yè)績、財務(wù)報表等有限信息，很難審查其還貸能力。信息不對稱大致分為兩類：一類是外生的信息，它是先天的、不受當(dāng)事人控制的。令一類信息是內(nèi)生的，取決于當(dāng)事人，它出現(xiàn)在簽訂合同之后。第二類信息將產(chǎn)生道德和法律風(fēng)險。這兩種情況都在貸款市場上造成信貸風(fēng)險。

2、房地產(chǎn)企業(yè)信用問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還表現(xiàn)出信用意識差、還款意愿低的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在著資金籌集能力有限，融資渠道單一等問題。開發(fā)企業(yè)為了獲得銀行貸款，往往向銀行提供不完整信息，刻意隱瞞甚至偽造自身的財務(wù)狀況和償還能力，即使銀行在發(fā)放貸款后了解到借款企業(yè)的真實狀況，也難以有效解決問題，造成銀行不良貸款的產(chǎn)生。

3、房地產(chǎn)貸款項目評估體系銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，往往缺乏一個客觀的評價標(biāo)準(zhǔn)。目前商業(yè)銀行有的采用委托評估的辦法，而外部評測機構(gòu)往往不夠?qū)I(yè)，評估可信度低，職業(yè)道德受到現(xiàn)實利益的影響。眾多商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)項目上都有自己的評價體系，并且各家銀行所選取的指標(biāo)不盡相同。企業(yè)償還能力受很多因素的影響，而這些因素難以用指標(biāo)量化，指標(biāo)的權(quán)重設(shè)計往往憑個人經(jīng)驗主觀判斷。這些問題都加大了銀行的信貸風(fēng)險。

4、項目評價過分依賴可行性研究商業(yè)銀行的可行性研究一般是從股東的角度出發(fā)的，而股東對風(fēng)險的態(tài)度和債權(quán)人不一樣，因此對項目的評價股東和銀行有不同的看法。因此，對貸款項目評價時，銀行應(yīng)該親自對項目的市場、投資、風(fēng)險等關(guān)鍵因素進行調(diào)研。

2014年，在公司的整體經(jīng)營戰(zhàn)略指導(dǎo)下，在領(lǐng)導(dǎo)班子的指引下，以及同事的關(guān)心和幫助下，我獲得了收獲同時也在不斷進步。作為一名房產(chǎn)開發(fā)部的工作人員，我始終緊密部署、努力拼搏，嚴(yán)格貫徹公司的各項工作任務(wù)方針及目標(biāo)，對每一項工作都全力以赴，盡職盡責(zé)。一年以來，按照公司的工作發(fā)展方向以及任務(wù)目標(biāo)，結(jié)合公司的實際情況，和全體工作人員一道，勤勤懇懇的工作，取得了一定的成績，先對2014年的表現(xiàn)以及工作情況述職如下，請予以審議：

一、公司房產(chǎn)的策劃、銷售

在公司房產(chǎn)的策劃和銷售方面，經(jīng)過一年的努力拼搏，房產(chǎn)開發(fā)部取得了一定的成就。完成了曲江影視演藝大廈、曲江銀座、曲江新坐標(biāo)等3大項目的前期策劃以及產(chǎn)品功能定位，并在項目未取得土地權(quán)證的情況下，實現(xiàn)前置銷售。

1、曲江影視演藝大廈、曲江銀座

曲江影視演藝大廈、曲江銀座作為公司的首個自建寫字樓項目，其成功的策劃定位，將為整個會展產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)域樹立標(biāo)桿的效應(yīng)。我部針對西安寫字樓市場進行了市場調(diào)研工作，從寫字樓品質(zhì)、去化速度、以及后期運營管理等多方面的研究，總結(jié)出適合于本區(qū)域中產(chǎn)品定位。

2曲江.新坐標(biāo)

一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位

（一）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保障

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，它是當(dāng)前社會所有產(chǎn)業(yè)部門的所必須的物質(zhì)空間，也是各產(chǎn)業(yè)部門構(gòu)成中不可缺少的基礎(chǔ)條件。各類不同使用功能的房屋建筑構(gòu)成了各行各業(yè)的基本場所，如工業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)、以及金融業(yè)等等?？梢哉f房地產(chǎn)是各個產(chǎn)業(yè)部門中固定資產(chǎn)的主要組成部分之一，其直接參與生產(chǎn)及價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程。對物業(yè)的租賃或是購置是生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的重要內(nèi)容之一。故此，房地產(chǎn)是社會財富構(gòu)成的一個重要體現(xiàn)，也是國民經(jīng)濟發(fā)展過程中的基本保障。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是社會進步的前提條件

眾所周知，國民經(jīng)濟的發(fā)展主要取決于社會生產(chǎn)力的發(fā)展，而在整個社會生產(chǎn)力當(dāng)中，勞動者是最活躍也是最基本的因素之一。現(xiàn)階段，隨著國民總體收入水平的不斷提高，對居住環(huán)境也提出可更高的要求。對于當(dāng)前的人們而言，房屋住宅已經(jīng)不僅僅是一個供其生活居住的空間，也不單純是家庭的平臺和載體，它已經(jīng)升華成為一種發(fā)展及享受的資源，是居住者自身運用和發(fā)展智力及創(chuàng)造力的場所，也是其體現(xiàn)社會價值和學(xué)習(xí)、工作、娛樂、社交等活動的必備場所。這都在一定程度上體現(xiàn)了社會的發(fā)展和進步，所以說房地產(chǎn)是社會進步的前提條件。

（三）房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)

摘要：采用綜述方法對主要學(xué)者關(guān)于我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系問題的研究成果作了介紹和分析，在此基礎(chǔ)上提出了此問題需要進一步研究的方向，力圖為政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)做出決策提供更可靠、更科學(xué)的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：研究綜述;房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系;研究與展望

1主要學(xué)者的研究成果

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟增長關(guān)系的問題，前人的研究大都只停留在定性分析的階段，缺乏定量研究，且由于各學(xué)者所選取的指標(biāo)和樣本空間不同。

1.1認(rèn)為兩者之間為雙向因果關(guān)系的研究

龔寧（2007）通過對房地產(chǎn)投資完成額和GDP兩個變量進行協(xié)整關(guān)系檢驗，得出兩者之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，且通過實證分析得出兩者之間為雙向作用。此研究結(jié)論具有一定的理論意義，但在證明兩者因果關(guān)系方面缺少理論支撐。商碧元、田濤（2008）運用計量及經(jīng)濟學(xué)方法模型和應(yīng)用統(tǒng)計分析軟件對深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP的關(guān)系進行了定量分析，證實兩者之間存在雙向因果關(guān)系，且兩者之間的影響存在一年的時滯。此研究比吳淑蓮和龔寧的研究更進了一步，具有更實際的參考價值，但由于其所選取的樣本空間只是深圳市，因此，其結(jié)論的應(yīng)用具有局限性。

編者按：本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成；控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的措施進行論述。其中，主要包括：土地成本、國家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級市場、開發(fā)企業(yè)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場運行情況,掌握市場數(shù)據(jù)、建筑與安裝費用、建筑與安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分、政府規(guī)制費、房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對象除購房者外就是政府各有關(guān)部門、配套設(shè)施開發(fā)成本、間接費用、努力做好房地產(chǎn)投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識密集性、做好設(shè)計階段成本控制、設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂、在企業(yè)內(nèi)部引進競爭機制、積極引進市場機制和競爭機制等，具體請詳見。

摘要:房地產(chǎn)的銷售價格依賴于房地產(chǎn)開發(fā)成本,在金融危機背景下加強管理實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)具有重大的現(xiàn)實意義。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。介紹有效控制房地產(chǎn)開發(fā)可控成本的方法。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)項目;成本控制

隨著世界金融風(fēng)暴對我國影響的深入,社會公眾對房價下調(diào)給予了很大的期望,廣大需求者繼續(xù)持幣觀望,購買行為也繼續(xù)向后推遲,這使得房地產(chǎn)市場低迷、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的困境。房地產(chǎn)的銷售價格依賴于房地產(chǎn)開發(fā)成本,加強管理實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)具有重大的現(xiàn)實意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

1.1土地成本

在全國房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑材料采購占工程總造價的60%~70%，降低工程造價、實現(xiàn)高效率低成本、實現(xiàn)低價中標(biāo)是最大的競爭優(yōu)勢。本文，筆者運用運籌學(xué)方法，對建筑材料的采購成本進行控制，以達到降低成本的目的。

一、常見問題

在工程項目中，由于人們單純地要求價格，致使建筑材料的采購出現(xiàn)了一些問題。

1.采購部門和建筑材料供應(yīng)商之間矛盾突出。過低的產(chǎn)品定價迫使采購部門因為單純的價格要求和供應(yīng)商陷入曠日持久的討價還價。

2.施工部門和采購部門之間溝通不足。施工部門迫不及待地向采購部門索取原材料，采購人員以犧牲集體利益為代價，根本不管成本的高低，導(dǎo)致采購的建材成本高、質(zhì)量低。

3.建筑材料供不應(yīng)求。全球性建筑材料資源緊缺，導(dǎo)致建筑材料價格上漲，采購成本增加。

一、房地產(chǎn)市場定位分析

（一）房地產(chǎn)市場定位的價值分析

進行準(zhǔn)確的市場定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。

第一，準(zhǔn)確的市場定位是樓盤暢銷的先決條件。進行準(zhǔn)確的市場定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤暢銷的先決條件。有了準(zhǔn)確的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢，我們才能夠針對目標(biāo)顧客群，制定相應(yīng)的營銷策略。比如目前北京等地比較流行的單身公寓，目標(biāo)客戶為都市單身白領(lǐng)，市場定位為為都市白領(lǐng)精心打造的高尚居所。

第二，精確的市場定位具有很強的市場沖擊力。比如說上述小戶型單身公寓，目標(biāo)客戶十分明確，它的對象就是都市單身白領(lǐng)，他們對生活要求較高，是新生活的倡導(dǎo)者，所以單身公寓在戶型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房屋總價款等方面就要緊緊圍繞目標(biāo)客戶的切實需求，滿足他們的需求，這樣，樓盤推出來才能引起目標(biāo)客戶的注意，同時會產(chǎn)生很強的市場沖擊力。北京等地近兩年單身公寓的火爆就證明了這一點。

（二）房地產(chǎn)市場定位的概念分析

經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運作的轉(zhuǎn)型時期。隨著WTO各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟各方面都將發(fā)生新的變化。這些變化對于房地產(chǎn)企業(yè)本身將提出更高的要求和更大的挑戰(zhàn)。行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展以及與國際接軌的需要，使得房地產(chǎn)行業(yè)的各企業(yè)不得不應(yīng)對市場行業(yè)的變化而做出一些必要的改革和調(diào)整，甚至可能是制度性的變革。作為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的重中之重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是這一改革大潮的主要領(lǐng)跑者也是時代變革的主要受動者。過去十幾年來中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資持續(xù)增長的原動力。投資市場的熱度使得人們對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)信息更加的關(guān)注，于是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的規(guī)范問題被一再提上討論議程。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍和特點

顧名思義，房地產(chǎn)既包括房產(chǎn)也包括地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，既是生產(chǎn)者又是經(jīng)營者。通常來講他們既可以將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可以將土地和房屋分別開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般來講主要進行如下業(yè)務(wù)：1、土地的開發(fā)經(jīng)營，即企業(yè)有償獲得土地之后，對該土地進行開發(fā)，之后可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋以及其他設(shè)施，然后作為商品出售，也可以開展土地出租業(yè)務(wù)。2、房屋的開發(fā)與經(jīng)營，即開發(fā)土地并建造房屋，之后將房屋作價出售或者出租。3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4、代建工程的開發(fā)，例如接受政府或其他單位的委托。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)有很大的不同，這很大程度上是由于其開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性所決定的。開發(fā)產(chǎn)品周期長，投資大，要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。因此，經(jīng)營風(fēng)險也很大。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入資金多風(fēng)險大，除此之外房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。相應(yīng)地，在銷售收入方面的確認(rèn)也有很多情況需要注意。因此，業(yè)務(wù)自身的特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算有很多特殊情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點

抓住典型。自查階段，突出重點。要把在稅源清查工作中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題作為工作重點，采取強有力的措施確保征收入庫。對在自查階段能夠認(rèn)真進行對照檢查，自查自糾，申報補稅，認(rèn)真整改，并如實填報有關(guān)報表、資料的單位，對其原存在問題，依照有關(guān)規(guī)定從輕或免于處罰；對不認(rèn)真或弄虛作假的單位除列為重點檢查外，對其存在問題，依照稅法有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)、從重處分；對構(gòu)成犯罪的人員，移交司法機關(guān)處置。

強化稅收征管，為進一步整頓和規(guī)范稅收秩序。堵塞稅收漏洞，確保各項稅收政策貫徹落實到位，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》等規(guī)定，決定在區(qū)范圍內(nèi)開展建造、開發(fā)、銷售房產(chǎn)稅收專項清查工作，為保證清查工作的順利、有效進行，特制定本方案。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

及時研究解決清查中出現(xiàn)的問題，為加強對稅收清查工作的領(lǐng)導(dǎo)。經(jīng)區(qū)政府研究，決定成立區(qū)建造開發(fā)銷售房產(chǎn)稅收專項清查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，具體負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)稅收清查工作，成員名單如下:

組長：

成員：