房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，但同時(shí)，也對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了一些負(fù)面影響，因此，我們應(yīng)解決好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展直接的關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)肩負(fù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任，一方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接拉動(dòng)，另一方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資通過(guò)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和住房相關(guān)消費(fèi)而帶來(lái)的間接貢獻(xiàn)。

具體如下：

（1）房地產(chǎn)促進(jìn)我國(guó)GDP的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著助推器的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的晴雨表，它的發(fā)展在很大程度上直接影響著各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（2）對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于重要的地位，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，因此，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，具體而言，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)，隨著房地產(chǎn)的投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑和服務(wù)水平的不斷提高，房地產(chǎn)商品更加符合市場(chǎng)的需求，同時(shí)由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大。

在我國(guó)的房地產(chǎn)格局中，中小企業(yè)較多，在人們住房需求日益增長(zhǎng)的現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)中小企業(yè)應(yīng)提供更加持續(xù)的住房支持。在當(dāng)前提倡經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景堪憂。作為中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)，并采取多種手段不斷提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷為房地產(chǎn)行業(yè)注入活力。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的現(xiàn)存問(wèn)題

1.1市場(chǎng)秩序混亂。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然已經(jīng)經(jīng)歷了較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)期，但是還沒(méi)有形成較為完善的市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則，導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂。尤其對(duì)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為缺乏限制，導(dǎo)致我國(guó)的貨幣政策無(wú)法正常執(zhí)行，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體秩序較為混亂。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存在部分投機(jī)者，期待通過(guò)期房獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益，因而我國(guó)當(dāng)前的炒房熱現(xiàn)象較為普遍，對(duì)于普通的購(gòu)房者而言，無(wú)疑增加了其經(jīng)濟(jì)壓力與心理壓力。且房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行現(xiàn)房銷售時(shí)，還會(huì)采取一定的優(yōu)惠政策，使消費(fèi)者認(rèn)為自己已經(jīng)獲利，對(duì)于消費(fèi)者的合法知情權(quán)是一種侵害。1.2戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與消費(fèi)者需求不符。在對(duì)住房戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，開發(fā)商往往關(guān)注大中型戶型的設(shè)計(jì)，這部分戶型的購(gòu)買者基本為消費(fèi)能力較高的群體，對(duì)于消費(fèi)能力較低的群體而言，其對(duì)住房戶型的需求基本為中小戶型，由于二者的認(rèn)知偏差，導(dǎo)致開發(fā)商堆積了過(guò)多的大中戶型，而消費(fèi)能力較低的群體則無(wú)法享有較多的戶型結(jié)構(gòu)選擇權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)中小戶型的開發(fā)建設(shè)較少，且我國(guó)還沒(méi)有形成完善的公租房體系，企業(yè)開發(fā)行為缺乏政策補(bǔ)助，對(duì)于公租房的建設(shè)較為不利。一方面是住房戶型結(jié)構(gòu)不能滿足部分消費(fèi)者需求，一方面是開發(fā)商存在的大中戶型滯銷問(wèn)題，使得開發(fā)商企業(yè)面臨著較為嚴(yán)峻的發(fā)展瓶頸。1.3缺乏品牌觀念。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)關(guān)注企業(yè)品牌建設(shè)，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)都較為缺乏品牌觀念，沒(méi)有注重對(duì)品牌的打造，品牌營(yíng)銷效益較差。房地產(chǎn)行業(yè)本身的品牌號(hào)召力就不高，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏對(duì)品牌建立效益的信任，導(dǎo)致在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。

2經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的策略

2.1健全管理制度。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)管理，要通過(guò)健全管理制度的方式，可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)要注重抵抗外部沖擊對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。在建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的管理制度時(shí)，應(yīng)關(guān)注對(duì)融資行為以及售房行為的約束，要制定相應(yīng)的制度規(guī)范市場(chǎng)秩序，形成有序的購(gòu)房局面。在健全相關(guān)制度時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)慕梃b國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)國(guó)情進(jìn)行調(diào)整，做到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的科學(xué)引導(dǎo)。2.2實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化。在人們住房需求不斷增長(zhǎng)的背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)密切關(guān)注人們的住房需求，要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，為消費(fèi)者提供更加多元化的選擇。基于人們的需求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)，首先要關(guān)注對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的合理設(shè)計(jì)，要根據(jù)不同消費(fèi)水平的人群調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)比例。其次，要重視當(dāng)前人們對(duì)住房功能需求的改變，應(yīng)對(duì)住房進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)，并應(yīng)用先進(jìn)的施工技術(shù)，打造智能化建筑。在住房設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)以人為本，并且高度重視為人們創(chuàng)設(shè)出更加舒適、健康以及綠色的生活空間。在上述開發(fā)理念和行為的支持下，房地產(chǎn)企業(yè)將能夠獲得明顯的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2.3實(shí)施品牌營(yíng)銷策略。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化，主要體現(xiàn)在品牌的更替上，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌效益是關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得穩(wěn)固的地位，就必須形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要具有品牌辨識(shí)度?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極的實(shí)施品牌營(yíng)銷策略，要注重通過(guò)品牌實(shí)現(xiàn)對(duì)人們消費(fèi)觀念的引導(dǎo)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局更加開放，要求通過(guò)增長(zhǎng)促發(fā)展，通過(guò)發(fā)展促增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)必須找準(zhǔn)自己的發(fā)展點(diǎn)與增長(zhǎng)目標(biāo)，并據(jù)此制定品牌營(yíng)銷策略，可以借助信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行品牌宣傳，從根本上擴(kuò)大自身影響力，從而形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。2.4拓寬融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，需要不斷的進(jìn)行融資。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩個(gè)關(guān)鍵要素，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)合理的對(duì)土地與資金資源進(jìn)行調(diào)配，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展助力。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析可知，企業(yè)是否能夠獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，主要依托于融資效率和使用效率。因此，國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)重視對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，要建立專門的融資憑條，拓寬融資渠道。在房地產(chǎn)融資過(guò)程中，常見的融資渠道為銀行信貸，除此之外，還可以針對(duì)性的拓寬融資渠道，可以依托房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資，在不斷拓寬融資渠道的過(guò)程中，可以為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)根基。2.5加強(qiáng)宏觀調(diào)控。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，國(guó)家相關(guān)機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研，結(jié)果顯示用戶的房?jī)r(jià)感受指數(shù)呈現(xiàn)逐漸降低的趨勢(shì)。其中88.7%的被調(diào)查者表示已經(jīng)難以接受當(dāng)前較高的房?jī)r(jià)，對(duì)于房屋的購(gòu)買意愿也逐漸下降?；诖耍氪龠M(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，國(guó)家相關(guān)部門和各級(jí)政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，要關(guān)注人們的利益，并切實(shí)做到以人為本。相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)政策扶持來(lái)緩解人們的購(gòu)房壓力，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格調(diào)控。在進(jìn)行具體的宏觀調(diào)控時(shí)，應(yīng)主要加強(qiáng)對(duì)土地資源的調(diào)控，合理的對(duì)土地進(jìn)行供應(yīng)管理，并對(duì)土地存量進(jìn)行普查，要以房地產(chǎn)的市場(chǎng)變化情況為參考，制定地區(qū)土地資源供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，包括供應(yīng)結(jié)構(gòu)與供應(yīng)方式的調(diào)整等。

3結(jié)束語(yǔ)

本文作者：袁廣新工作單位：黑龍江富裕縣房產(chǎn)處

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景及現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)成為制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素之一。據(jù)研究學(xué)者分析，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中政府能夠調(diào)控的房源應(yīng)占總房源的30%~35%之間較為合理。但是，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商品房、別墅、高檔公寓等所占比例過(guò)大，而在政府調(diào)控范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)普通商品住房等所占比例過(guò)小，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡。造成這一現(xiàn)狀的主要原因包括以下兩方面：一方面房地產(chǎn)開發(fā)商謀求利潤(rùn)最大化；另一方面，由于商品房?jī)r(jià)上漲會(huì)增加地方財(cái)政稅收，并促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，所以導(dǎo)致地方政府偏重于商品房的開發(fā)。

（二）商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲當(dāng)前，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，致使普通居民承受著巨大的購(gòu)房壓力。造成商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的主要原因在于商品房的開發(fā)成本因地價(jià)的上升而提高，以及商品房銷售價(jià)格行為的不規(guī)范。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂首先，由于我國(guó)市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則尚未建立健全，致使外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無(wú)節(jié)制，嚴(yán)重影響了我國(guó)貨幣政策的執(zhí)行力度，造成房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)出現(xiàn)混亂現(xiàn)象；其次，房地產(chǎn)投機(jī)者欲借助期房獲取較大經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“炒房熱”的景象，為普通購(gòu)房者造成了極大的心理壓力；再次，諸多房地產(chǎn)開放商在對(duì)現(xiàn)房進(jìn)行銷售時(shí)采取優(yōu)惠打折等措施，對(duì)消費(fèi)者造成不良的心理暗示，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法知情權(quán)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

本文作者：邱士磊工作單位：黑龍江省國(guó)土資源管理干部學(xué)校

一、目前的房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題

第一，市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高，大多數(shù)百姓根本無(wú)力購(gòu)買。在許多大中城市，動(dòng)輒幾萬(wàn)元的房?jī)r(jià)已經(jīng)不足為奇，在一些二線城市和縣級(jí)市萬(wàn)元房?jī)r(jià)已經(jīng)走進(jìn)了百姓的視野。過(guò)高的房?jī)r(jià)，讓許多有著購(gòu)買房屋需求的百姓，只能游走于各大郊區(qū)售樓處并發(fā)出聲聲嘆息。第二，價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，在全國(guó)一些大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率接近50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人民收入增長(zhǎng)速度。工資的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上物價(jià)上漲的速度，特別是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)體制不健全，目前房地產(chǎn)開發(fā)、監(jiān)管體制落實(shí)不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，一些危害房地產(chǎn)健康發(fā)展的現(xiàn)象屢發(fā)。由此我們不難看出，雖然房地產(chǎn)行業(yè)為我們帶來(lái)了一定的好處，但相比之下弊大于利。

二、分析原因，究其本質(zhì)

首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。從增量市場(chǎng)和儲(chǔ)量市場(chǎng)的角度來(lái)看，對(duì)于一般的市場(chǎng)而言增量市場(chǎng)決定著市場(chǎng)的供應(yīng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，增量市場(chǎng)與儲(chǔ)量市場(chǎng)同時(shí)存在，既新房開發(fā)與二手房交易同時(shí)存在；從保障結(jié)構(gòu)上來(lái)看，目前保障性住房占房地產(chǎn)市場(chǎng)總比率較低；同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易、建設(shè)體制不健全。其次，從內(nèi)生性角度分析房?jī)r(jià)上漲原因，地價(jià)為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性投資，地價(jià)對(duì)房地長(zhǎng)價(jià)格的影響不容忽視；其次建筑材料和人工費(fèi)用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一，2011年我國(guó)CPI同比增長(zhǎng)超過(guò)5%，導(dǎo)致了生產(chǎn)成本和人力生活成本的大幅上升。最后，從外生性角分析房?jī)r(jià)上漲的因素。首先，個(gè)地方政府之注重GDP的增長(zhǎng)而忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。其次房地長(zhǎng)市場(chǎng)存在著剛性需求，也就是百姓常說(shuō)的“丈母娘因素”，目前80后、90后已進(jìn)入適婚年齡，需求量極大。最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的投機(jī)行為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)回報(bào)率極高，因此炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。

三、嚴(yán)把閘門，加強(qiáng)調(diào)控

內(nèi)容摘要:本文闡述了客戶滿意的概念和特點(diǎn),分析了房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素,論述了房地產(chǎn)客戶滿意的意義,提出了提高客戶滿意的模型。

關(guān)鍵詞:客戶滿意房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理

作為一種提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的工具,客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實(shí)施CRM持反對(duì)態(tài)度經(jīng)濟(jì)論文。這些人之所以持有這種觀點(diǎn),主要是因?yàn)樗麄儧](méi)有正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素和意義對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶關(guān)系管理,有著重要作用。

客戶滿意的概念

“滿意”是一個(gè)心理學(xué)術(shù)語(yǔ),是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個(gè)定義:“客戶滿意是指一個(gè)人通過(guò)對(duì)一個(gè)產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)?！?/p>

客戶滿意與否是一種心理評(píng)價(jià)的過(guò)程,它具有以下特征:

摘要：房?jī)r(jià)絕對(duì)是近幾年最熱門的話題之一。國(guó)家一系列政策的出臺(tái)并沒(méi)有停止房?jī)r(jià)上漲的腳步，反而近幾年房?jī)r(jià)的上漲幾乎到失控的地步。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；國(guó)家政策；未來(lái)走向

有數(shù)據(jù)表明：2月北京二手房成交均價(jià)為63579元/平方米，環(huán)比上漲4.6%。北京樓市3月量?jī)r(jià)急漲，3月第二周北京二手房成交量達(dá)4849套，環(huán)比增長(zhǎng)9.3%，已接近2016年最高值。東三環(huán)附近某小區(qū)90年代約60平方米二手房，2010年成交價(jià)格160萬(wàn)元，每平方米不到3萬(wàn)元。去年7月，類似房源單價(jià)上漲至5萬(wàn)元，9月前后上漲至7萬(wàn)元。2010年一套房子，業(yè)主今年換房出售，最新的報(bào)價(jià)是500萬(wàn)元。由此可見，房?jī)r(jià)幾乎是成瘋長(zhǎng)的趨勢(shì)。多數(shù)人也越來(lái)越面臨著買不起房的狀態(tài)。那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是真的走勢(shì)良好，還是泡沫經(jīng)濟(jì)呢？筆者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做了以下幾點(diǎn)分析。

一、房?jī)r(jià)依舊持續(xù)上漲的原因

1.受房?jī)r(jià)波動(dòng)影響，需求量增加。我們都知道在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)下，當(dāng)供大于求的時(shí)候，價(jià)格低于價(jià)值，當(dāng)供小于求的時(shí)候，價(jià)格高于價(jià)值。房市同屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)。但是筆者認(rèn)為，這種房市需求量的增加，一個(gè)是受到房?jī)r(jià)不斷上漲的影響，從購(gòu)房者心理來(lái)看，很多購(gòu)房者在短時(shí)間內(nèi)可能并沒(méi)有住房需求，但是他們依舊在參與購(gòu)房，最主要的一個(gè)原因是害怕房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。很多購(gòu)房者就是基于這種考慮，即便在短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有購(gòu)房需求也會(huì)考慮在近期買房，以防在真正有購(gòu)房需求的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲得更多。二是受到人口的影響。我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，從我國(guó)人口現(xiàn)狀來(lái)看，目前正是“80后”“90后”成家買房的階段，往前推二十多年，這個(gè)時(shí)候我國(guó)還沒(méi)有開始推行計(jì)劃生育，人口數(shù)量呈現(xiàn)激增的狀態(tài)，而人口數(shù)量的增多導(dǎo)致現(xiàn)在購(gòu)房需求量的增多。2.我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的變革，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也是相當(dāng)驚人，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，國(guó)民收入水平有了顯著的提高，居民有了一定的資金積累就需要改善當(dāng)前的生活環(huán)境，同時(shí)在購(gòu)房時(shí)對(duì)房屋的要求及配套設(shè)施要求也就更高，在這種要求下，就使得房地產(chǎn)在投資建設(shè)中更加注重對(duì)周圍環(huán)境的把控，導(dǎo)致建房成本增高，繼而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。3.購(gòu)房者的炒作?！俺捶俊边@個(gè)名詞大家已經(jīng)不再陌生。炒房是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期的產(chǎn)物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進(jìn)行界定。或者說(shuō)炒房行為的產(chǎn)生，是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。炒房的行為有很多種，一種是購(gòu)房者希望通過(guò)房?jī)r(jià)的上漲將房屋進(jìn)行買賣以賺取差價(jià)，另一種炒房來(lái)自于房地產(chǎn)公司，為了將房產(chǎn)的利潤(rùn)大幅度提升從而做虛假交易，這種虛假交易使得房市是現(xiàn)一片繁榮的景象，最終刺激還處在購(gòu)房觀望狀態(tài)的購(gòu)房者加快買房的速度。

二、房?jī)r(jià)日后的走向

一、研究前景

房地產(chǎn)作為一種高消費(fèi)品，在市場(chǎng)的價(jià)值很大，因此也可以視為一種投資品。而當(dāng)它成為投資品時(shí)，房地產(chǎn)金融便應(yīng)運(yùn)而生了。有人曾這樣說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)，五年以內(nèi)，房地產(chǎn)靠政府的補(bǔ)助；五年到十年，市場(chǎng)供求規(guī)律開始能發(fā)揮作用，供過(guò)于求使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)步入低迷；十年之后家庭和人口結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致房子絕對(duì)剩余，房子將成為不值錢的東西，房?jī)r(jià)大跌。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大支柱之一，中國(guó)的房地產(chǎn)綁架了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。本文主要是針對(duì)有可能出現(xiàn)的因房地產(chǎn)銷售滯后而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的情況，對(duì)中國(guó)的金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行深入的研究，以房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)景氣循環(huán)等為研究的主要內(nèi)容，同時(shí)還將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系進(jìn)行一些有用的說(shuō)明。

二、各國(guó)住房金融政策模式比較

（一）美國(guó)的住房抵押貸款模式。住房抵押貸款方式是美國(guó)商業(yè)銀行主要的信貸方式。這種模式的顯著特點(diǎn)：第一，金融機(jī)構(gòu)抵押貸款形式多種多樣，并不斷進(jìn)行創(chuàng)新；第二，住房抵押市場(chǎng)高度完善，住房抵押市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制相當(dāng)成熟，不僅具有充分有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，也形成了運(yùn)作規(guī)范和銜接緊密的兩極市場(chǎng)體系；第三，政府在住房抵押市場(chǎng)上發(fā)揮了重要的調(diào)節(jié)作用。該模式優(yōu)點(diǎn)在于市場(chǎng)化程度高，但這種模式要求銀行等金融機(jī)構(gòu)有足夠的資金，有發(fā)達(dá)的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。（二）德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄體系與抵押貸款相結(jié)合模式。德國(guó)住房金融實(shí)行依靠政府和市場(chǎng)相結(jié)合的辦法，儲(chǔ)蓄者購(gòu)、建房融資建立在自愿參加、互助互利、國(guó)家鼓勵(lì)的基礎(chǔ)之上。該模式有如下特點(diǎn)：一是具有嚴(yán)格的法律界定，德國(guó)法律規(guī)定，只有建房互助儲(chǔ)蓄信貸社方能經(jīng)營(yíng)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，居民自愿參加儲(chǔ)蓄；二是政府對(duì)個(gè)人住房投資實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)政策；三是具有封閉運(yùn)行的融資體系，即德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)只能從事住房?jī)?chǔ)蓄融資，不得參與其他金融業(yè)務(wù)。

三、稅收減免的扶持

住房占有要實(shí)現(xiàn)按x2分布演進(jìn)，離不開政府的金融政策。如果說(shuō)“重保有”的稅收政策起到了“激勵(lì)”的作用，“輕交易”的稅收政策起到了“疏通”的作用，那么，金融政策就起到了“扶持”的作用。政府的金融扶持實(shí)際上就是一種“暗貼”。可見，在美國(guó)的住房市場(chǎng)上，這是美國(guó)政府對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)節(jié)的重要手段，所得稅越高，購(gòu)房者的相對(duì)實(shí)際負(fù)擔(dān)就越小，通過(guò)抵押貸款購(gòu)房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)更小。政府調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)離不開房地產(chǎn)稅、所得稅和住房抵押貸款利息減免的三者配合。

摘要：隨著社會(huì)的進(jìn)步，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也開始發(fā)生了改變。這讓各行各業(yè)都開始受到影響，傳統(tǒng)的企業(yè)受到的影響相較于新型企業(yè)更大。曾經(jīng)的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不再適合當(dāng)前這個(gè)社會(huì)的形勢(shì)，因此，一些傳統(tǒng)企業(yè)就要思考自己的改革和出路。作為傳統(tǒng)行業(yè)的龍頭大哥，房地產(chǎn)行業(yè)在這個(gè)階段的變革是必然的。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的情況和新經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行探究，提出實(shí)現(xiàn)對(duì)城市土地的合理規(guī)劃；強(qiáng)化政府的經(jīng)濟(jì)服務(wù)職能等策略。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；理性思考

在科技水平提高的今天，人們的生活開始走向了快節(jié)奏、多元化的形態(tài)，這就讓經(jīng)濟(jì)開始呈現(xiàn)出了一個(gè)新的形態(tài)。而且隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷革新，經(jīng)濟(jì)的形態(tài)又更加的復(fù)雜化?？梢哉f(shuō)，經(jīng)濟(jì)的變化是和科技有著巨大的關(guān)聯(lián)的。這就需要各行各業(yè)能夠引入科技，將科技運(yùn)用在具體的工作之中。因此，各行業(yè)都需要進(jìn)行自身的改革。在新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)由于其資本大，從業(yè)人員多，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)等原因，新經(jīng)濟(jì)對(duì)其沖擊尤為明顯，這就讓房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行全面的改革，才能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)下的社會(huì)。

一、新經(jīng)濟(jì)形式

所謂“新經(jīng)濟(jì)”是建立在信息技術(shù)革命和制度創(chuàng)新基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)與低通貨膨脹率、低失業(yè)率并存，經(jīng)濟(jì)周期的階段性特征明顯淡化的一種新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)是指創(chuàng)新性知識(shí)在知識(shí)中占主導(dǎo)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為龍頭產(chǎn)業(yè)的智慧經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響

“誠(chéng)信”兩字是目前在媒體、在各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中、在日常用語(yǔ)中出現(xiàn)頻率較高的兩個(gè)字。本人想就誠(chéng)信與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)談一談自已的看法。

一、誠(chéng)信是道德的基礎(chǔ)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂

早在奴隸社會(huì)，我國(guó)就已經(jīng)產(chǎn)生了“誠(chéng)信”觀念，春秋時(shí)期的大思想家、大教育家孔子早就為人們的社會(huì)交往定下了“言必信，行必果”的準(zhǔn)則。孔子還譴責(zé)了背信棄義的行為，認(rèn)為“言而無(wú)信，不知其可”。漢字“信”就正是由“人”與“言”兩部分所構(gòu)成。古人云“聽其言，觀其行”。這些都說(shuō)明人們一直遵循社會(huì)活動(dòng)中的誠(chéng)信原則。封建社會(huì)，“誠(chéng)信”在社會(huì)生活的各領(lǐng)域已形成道德規(guī)范?！罢\(chéng)信”是一切道德的基礎(chǔ)和根本，社會(huì)的高速發(fā)展和進(jìn)步，講誠(chéng)信是最基本的要求，它不只是一種古老的傳統(tǒng)，是精神文明程度的一種標(biāo)志，更是未來(lái)社會(huì)健康發(fā)展的基石。是人之為人的最重要的品德，是一個(gè)社會(huì)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。一個(gè)民族或國(guó)家一旦喪失或弱化了誠(chéng)信意識(shí)，各種不道德?lián)p害他人利益和腐敗現(xiàn)象的生產(chǎn)就是必然的了。我們只有講誠(chéng)信，才能建立正常的生活和經(jīng)濟(jì)秩序，人與人的交往中只有誠(chéng)實(shí)守信，無(wú)欺無(wú)詐，才能相互信任，和諧共存。政府要取信于民，企業(yè)要生存與發(fā)展，個(gè)人要立身處世，都不能沒(méi)有誠(chéng)信。

今天，我們處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮之中，同樣需要誠(chéng)信。因?yàn)樾庞媒灰资鞘袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)和完善的表現(xiàn)，也是每一個(gè)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家所追求的目標(biāo)。西方國(guó)家交易方式90％都是采用信用交易，而我國(guó)在由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡中，信用問(wèn)題還遠(yuǎn)未解決。就房地產(chǎn)中介而言，其信用體系的建立任重而道遠(yuǎn)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，也是誠(chéng)信經(jīng)濟(jì)。誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá)就愈要求城市守信。沒(méi)有誠(chéng)信，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將無(wú)以立足。

二、必須加強(qiáng)房地產(chǎn)中介業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，房地產(chǎn)中介企業(yè)才得以生存和發(fā)展

一、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成的影響分析

任何事物都是雙刃劍，低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響也是雙方面的。下面，我們就從消極與積極兩個(gè)方面分析低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響：

(一)低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的消極影響

第一，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)成本提高。雖然低碳經(jīng)濟(jì)是一種先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，但目前來(lái)看，還沒(méi)有相對(duì)健全的技術(shù)支持低碳經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的落實(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)用低碳經(jīng)濟(jì)模式，會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的生成成本。落實(shí)低碳經(jīng)濟(jì)，需要開發(fā)新的技術(shù)，而新技術(shù)的開發(fā)則必然需要資金的投入。低碳經(jīng)濟(jì)是新能源為主要能源，新能源的開發(fā)成本較高，將低碳經(jīng)濟(jì)模式應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，必然會(huì)提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，許多大型房地產(chǎn)開發(fā)商在沒(méi)有確定低碳經(jīng)濟(jì)的實(shí)際效益前，是不會(huì)加大投入的。而小型房地產(chǎn)開發(fā)商又沒(méi)有雄厚的資金支持低碳經(jīng)濟(jì)的落實(shí)。第二，房?jī)r(jià)直線上升。房地產(chǎn)成本提高最直接的后果就是房?jī)r(jià)的上升，利用低碳經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)模式會(huì)使土地的應(yīng)用形式發(fā)生改變?？傆械禺a(chǎn)開發(fā)商將低碳經(jīng)濟(jì)模式視為銷售的噱頭，利用建筑施工低碳化與土地低碳化的觀點(diǎn)提高房?jī)r(jià)，促使消費(fèi)者購(gòu)買。就目前來(lái)看，低碳建筑并不多，也只有極少部分高消費(fèi)群體接受低碳建筑。更多的人認(rèn)為低碳建筑就是一種價(jià)格高、質(zhì)量好的建筑，房?jī)r(jià)就在這種觀念的支持下直線上升。第三，阻礙房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開能源的支持，要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更加繁榮，企業(yè)需要更多地利用木材與煤炭這些較為便宜能源，也只有這些能源可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。但在低碳經(jīng)濟(jì)模式中，新能源才是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)積極利用的能源，新能源價(jià)格高，必然會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的負(fù)擔(dān)，不利于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。

(二)低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的積極影響

第一，促進(jìn)節(jié)能減排觀念的落實(shí)。節(jié)能減排是低碳經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要標(biāo)志，也是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要方法。許多房地產(chǎn)開發(fā)者為了短期利益，不考慮國(guó)家與集體的利益，破壞地產(chǎn)周邊環(huán)境。低碳經(jīng)濟(jì)模式是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境發(fā)展相和諧的模式，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)模式有完全不同的觀點(diǎn)。利用低碳經(jīng)濟(jì)模式實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)工作，需要保證周邊環(huán)境得以保護(hù)，做好節(jié)能減排。第二，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的消費(fèi)指示作用。在房產(chǎn)開發(fā)商的不斷炒作中，消費(fèi)者的消費(fèi)心理過(guò)于急迫，偏離了正常的軌道。大多數(shù)消費(fèi)者在看房子時(shí)，只考慮地理位置、山水或者價(jià)格，而不是先看房子的質(zhì)量。低碳經(jīng)濟(jì)模式的落實(shí)，讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策得以完善，也讓新技術(shù)得以開發(fā)。長(zhǎng)時(shí)期利用低碳經(jīng)濟(jì)模式，會(huì)讓房屋成本逐漸下降，促進(jìn)房?jī)r(jià)的下調(diào)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。第三，給房地產(chǎn)日后發(fā)展提供動(dòng)力。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一片繁榮的今天，房?jī)r(jià)不斷提高，然而物極必反，持續(xù)走高的房?jī)r(jià)必定會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)。在低碳經(jīng)濟(jì)影響下，開發(fā)商用低碳物品與新能源實(shí)施建筑施工，將建筑物的安全與質(zhì)量放在第一位，更多地考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。