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(一)充實(shí)、完善體育場(chǎng)館人才培養(yǎng)方案

河北體育學(xué)院物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)于2013年已申請(qǐng)成功，在其培養(yǎng)方案方面還欠成熟，需要更深入的研究，本項(xiàng)目以專(zhuān)業(yè)型體育場(chǎng)館物業(yè)管理人才培養(yǎng)為目標(biāo)，為本校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)方案的成熟化、系統(tǒng)化提供有益借鑒。

(二)滿足市場(chǎng)需求

根據(jù)全國(guó)體育場(chǎng)館的普查顯示，到2003年底，全國(guó)各類(lèi)體育場(chǎng)地超過(guò)85萬(wàn)個(gè)，其中64種標(biāo)準(zhǔn)體育場(chǎng)地547，178個(gè)，累計(jì)投入體育場(chǎng)地建設(shè)資金1914．5億元。與1995年第四次普查數(shù)據(jù)相比，場(chǎng)地面積增加了11．8億平方米。2013年末開(kāi)始的全國(guó)第六次體育場(chǎng)地普查的河北省的數(shù)據(jù)中，體育場(chǎng)館有6萬(wàn)個(gè)左右，其中非標(biāo)場(chǎng)地1萬(wàn)個(gè)左右，這些場(chǎng)地從業(yè)人數(shù)7萬(wàn)人，體育場(chǎng)館的專(zhuān)門(mén)人才遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。

二、體育院校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)方案內(nèi)容探索

(一)指導(dǎo)思想、培養(yǎng)目標(biāo)和要求

在國(guó)家政策方針允許以及育人的條件下，強(qiáng)調(diào)主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與社會(huì)發(fā)展對(duì)專(zhuān)業(yè)人才的需求，按照“寬口徑、厚基礎(chǔ)、重能力、高素質(zhì)”的人才培養(yǎng)方向要求，在課程設(shè)置上加強(qiáng)理論基礎(chǔ)，突出實(shí)踐能力。使學(xué)生掌握必要的物業(yè)管理(體育場(chǎng)館方向)實(shí)務(wù)和專(zhuān)業(yè)管理基本技能，有管理意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量意識(shí);強(qiáng)調(diào)就業(yè)方向?yàn)轶w育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)、管理、策劃、維護(hù)。對(duì)學(xué)生的培養(yǎng)要求包括政治素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、心理素質(zhì)、身體素質(zhì)。政治、心理和身體素質(zhì)是前提和基礎(chǔ)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)需掌握的內(nèi)容，包括專(zhuān)業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)方向前沿知識(shí)，并且掌握相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技能。

(二)課程教學(xué)

物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)是根據(jù)體育場(chǎng)館物業(yè)管理的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的迫切需要，對(duì)學(xué)生進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能教育，為實(shí)現(xiàn)崗位從業(yè)能力而設(shè)置的。專(zhuān)業(yè)和專(zhuān)業(yè)課程的設(shè)置具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性，注重基本知識(shí)和基本理論，強(qiáng)調(diào)理論聯(lián)系實(shí)際，強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練。

1．學(xué)期課程安排。按照“專(zhuān)業(yè)招生，分段教學(xué)，院企聯(lián)合，分流培養(yǎng)”的基本思路，前二年(1～4)學(xué)期課程設(shè)置按照專(zhuān)業(yè)統(tǒng)一開(kāi)設(shè)基礎(chǔ)課及專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課，第三年(5～6)開(kāi)設(shè)專(zhuān)業(yè)課程，從第七學(xué)期開(kāi)始分流，同時(shí)院企聯(lián)合培養(yǎng)，將學(xué)生分配到與學(xué)校合作的實(shí)踐教學(xué)基地進(jìn)行學(xué)習(xí)。

2．主要課程設(shè)置。主要課程應(yīng)當(dāng)有針對(duì)性地設(shè)置公共必修課、學(xué)科基礎(chǔ)課、專(zhuān)業(yè)必修課和專(zhuān)業(yè)選修課。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生正常畢業(yè)會(huì)取得“管理學(xué)”學(xué)位，但同時(shí)方向?yàn)轶w育場(chǎng)館物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)方向，因此要進(jìn)行兩方面的合理側(cè)重，開(kāi)設(shè)財(cái)會(huì)基礎(chǔ)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、企業(yè)戰(zhàn)略管理、運(yùn)籌學(xué)、經(jīng)濟(jì)法、體育產(chǎn)業(yè)概論、組織行為學(xué)、管理心理學(xué)以及體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理、體育場(chǎng)館賽事籌辦、體育場(chǎng)館建造、體育設(shè)施的維修與維護(hù)、體育營(yíng)銷(xiāo)、體育贊助與廣告、體育俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)與管理、消費(fèi)者行為學(xué)、體育商務(wù)策劃與文案寫(xiě)作、物業(yè)管理信息系統(tǒng)、體育經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程。為了拓寬學(xué)生就業(yè)適應(yīng)面，配合學(xué)生的興趣特點(diǎn)而設(shè)置的選修課程。這部分的課程應(yīng)當(dāng)是對(duì)學(xué)生、人才市場(chǎng)、高校一線教師以及相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行充分的調(diào)研，充分補(bǔ)充物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)體育場(chǎng)館物業(yè)管理方向的主干課程，同時(shí)滿足社會(huì)對(duì)學(xué)生知識(shí)的要求而進(jìn)行，還要考慮學(xué)生的需求。主要包括:體育文化、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)、體育公共關(guān)系、體育經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)、體育市場(chǎng)調(diào)查與分析、企業(yè)倫理學(xué)、ERP原理與應(yīng)用、電子商務(wù)等。

3．實(shí)踐教學(xué)。河北體育學(xué)院的實(shí)踐教學(xué)合作單位遍布全國(guó)各地，包括全國(guó)的主流高爾夫球俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部、戶外拓展基地以及正在協(xié)商的體育器械公司、奧體中心等體育場(chǎng)館，在教師指導(dǎo)下結(jié)合本專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)，熟悉實(shí)習(xí)單位(部門(mén))的基本概況、工作流程等，通過(guò)頂崗實(shí)習(xí)、教師深入基地進(jìn)行教學(xué)，實(shí)現(xiàn)理論和實(shí)踐的統(tǒng)一，能夠使學(xué)生學(xué)到更多的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、技能。

三、結(jié)語(yǔ)

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1.1保障房市場(chǎng)

①片區(qū)物業(yè)性質(zhì)。第一，費(fèi)用收取情況分析。由分析可知，7個(gè)保障房片區(qū)中，除了營(yíng)龍小區(qū)是完全市場(chǎng)化管理，不由街道補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)外，其他6個(gè)均由街道補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，且物業(yè)費(fèi)收繳率較低。第二，人員配比情況。營(yíng)龍物業(yè)完全采取市場(chǎng)化管理方式進(jìn)行管理。但由于其尚未建立起完善的市場(chǎng)融資機(jī)制，日常補(bǔ)貼較少，因此必須嚴(yán)格進(jìn)行收支管理，使人員配備比例最小，將人的效率發(fā)揮到最大。③配套歸屬問(wèn)題。一般來(lái)講，目前保障房物業(yè)市場(chǎng)中商業(yè)配套的所有權(quán)是歸政府所有的，而經(jīng)營(yíng)權(quán)歸物業(yè)公司，商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)所得歸物業(yè)公司，由物業(yè)公司補(bǔ)貼其物業(yè)虧損，不足部分由政府補(bǔ)貼。

1.2物業(yè)費(fèi)用

可以看到，與保障房小區(qū)相比，萬(wàn)科物業(yè)和棲霞物業(yè)幾乎不存在物業(yè)費(fèi)收繳率低的問(wèn)題。

2南京市保障房物業(yè)管理問(wèn)題

2.1物業(yè)管理混亂

物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)配套歸屬權(quán)不同，有的歸物業(yè)公司、有的歸政府、還有個(gè)別的歸屬權(quán)不確定。這些都反映了南京保障房物業(yè)管理混亂，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有統(tǒng)一的組織運(yùn)營(yíng)，隨之而來(lái)的物業(yè)管理一系列問(wèn)題就會(huì)出現(xiàn)。

2.2物業(yè)費(fèi)收取困難

只有高檔小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收取沒(méi)有問(wèn)題，其他小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取較為困難。同時(shí)，保障房業(yè)主在不愿意或不需要交物業(yè)費(fèi)的情況下，又想物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這必然導(dǎo)致雙方矛盾激化，加大物業(yè)費(fèi)收取難度。

2.3物業(yè)管理市場(chǎng)化不足

一是物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，既涉及到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等法律主體，也涉及社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處等，直接加大了管理難度；二是物業(yè)服務(wù)不理想，缺乏相應(yīng)的管理服務(wù)規(guī)范。

3南京市保障房物業(yè)管理對(duì)策

3.1完善法制，保證機(jī)制

南京市應(yīng)成立市級(jí)組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)作用，同時(shí)明確區(qū)縣政府和相關(guān)部門(mén)的職責(zé)，建立起保障房項(xiàng)目長(zhǎng)效管理機(jī)制。

3.2引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，選擇好的物業(yè)管理隊(duì)伍

南京市保障房項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，配套設(shè)備設(shè)施多，對(duì)后期管理的專(zhuān)業(yè)性要求較強(qiáng)。為此，要引入了具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)二類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，提高物業(yè)服務(wù)水平。

3.3加大資金保證

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（一）物業(yè)權(quán)益及物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系概念

物業(yè)權(quán)益是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同約定，房地產(chǎn)相關(guān)行政管理部門(mén)基于行政管理權(quán)而產(chǎn)生的一系列法律權(quán)利、義務(wù)和基于此而產(chǎn)生的收益。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系是指法律在調(diào)整各方主體針對(duì)物業(yè)權(quán)益在物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)過(guò)程中各種關(guān)系的總和。

（二）物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系特點(diǎn)

物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有主體多樣性，直接參與者有開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門(mén)。實(shí)踐中，間接參與者還有物業(yè)承租方、專(zhuān)業(yè)企業(yè)、房產(chǎn)設(shè)計(jì)單位和建設(shè)施工單位。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有客體明確性，物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講，只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系具有內(nèi)容復(fù)雜性，包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)；前期物業(yè)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；各方法律責(zé)任等等。

二、我國(guó)物業(yè)管理、服務(wù)過(guò)程中物業(yè)權(quán)益存在的主要問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)由于法律制度保障，技術(shù)規(guī)范水平，公民法律意識(shí)，地區(qū)發(fā)展差異，歷史遺留問(wèn)題，服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，從業(yè)人員素質(zhì)等諸多原因存在下列主要問(wèn)題。

1．房屋質(zhì)量最低保修期不明確或過(guò)短

我國(guó)現(xiàn)行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定的2至5年的質(zhì)量保修期從技術(shù)層面和相對(duì)于房屋70年的產(chǎn)權(quán)使用期明顯偏短。實(shí)踐中，前期物業(yè)管理后，房屋出現(xiàn)滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)質(zhì)量問(wèn)題，給排水質(zhì)量問(wèn)題以及其他共用設(shè)備老化問(wèn)題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。

2．住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度問(wèn)題

我國(guó)現(xiàn)行《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。實(shí)踐中，業(yè)主要使用這筆錢(qián)，程序繁瑣，效率低下。截至2013年底，全國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修金累積節(jié)余超萬(wàn)億，使用率不到10%。還有一個(gè)普遍存在的問(wèn)題，上世紀(jì)修建的商品房很多并沒(méi)有繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，同一物業(yè)管理區(qū)域，有的繳納了而有的沒(méi)有繳納。上述實(shí)際情況造成一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題很難解決，是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。

3．業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)法律地位和業(yè)務(wù)能力問(wèn)題

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有對(duì)外承擔(dān)民事賠償?shù)哪芰?，因而其民事行為能力相?dāng)有限，從法理上講，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)至少是限制民事行為能力組織，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同比較牽強(qiáng)，但考慮到可操作性也只能如此。實(shí)踐中，很多小區(qū)業(yè)主委員會(huì)無(wú)固定辦公場(chǎng)所，不知其權(quán)利和義務(wù)，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業(yè)管理帶來(lái)不利影響，也是物業(yè)糾紛的誘因之一。

4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責(zé)是向業(yè)主提供服務(wù)，從而收取服務(wù)費(fèi)而盈利。第二項(xiàng)職責(zé)是受業(yè)主大會(huì)委托代為管理物業(yè)共有部分維護(hù)，共有設(shè)施維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)。實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不好。為了節(jié)省服務(wù)成本，聘用沒(méi)有從業(yè)資格的人員，這些人員往往業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，問(wèn)題最突出的是安保方面。上述問(wèn)題直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，是物業(yè)服務(wù)糾紛的最直接、最主要原因。

5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)模式問(wèn)題

一般通行收費(fèi)模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務(wù)費(fèi)的定價(jià)模式進(jìn)行收費(fèi)，這種收費(fèi)模式具有極簡(jiǎn)單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)收益分配和亂收費(fèi)問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益顯然應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，現(xiàn)實(shí)中，這些收益有些被物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占。相當(dāng)部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)相關(guān)財(cái)務(wù)信息公開(kāi)，矛盾最突出的是小區(qū)共有部分用于停車(chē)位和臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)的收益。上述不合理甚至是違法現(xiàn)象的存在，是造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發(fā)生沖突，時(shí)有相關(guān)報(bào)到見(jiàn)諸媒體。

三、物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系之調(diào)整方法

現(xiàn)行調(diào)整物業(yè)權(quán)益的主要法律有《物權(quán)法》、《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、各種地方《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。從法律手段來(lái)講，對(duì)于物業(yè)權(quán)益調(diào)整有民事、行政、經(jīng)濟(jì)、刑事等方法?！段餀?quán)法》調(diào)整物業(yè)權(quán)益是一種民事方法?！逗贤ā氛{(diào)整物業(yè)權(quán)益更多的是一種經(jīng)濟(jì)手段。針對(duì)物業(yè)權(quán)益法律關(guān)系的普遍性和重要性，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方《地方物業(yè)管理?xiàng)l例》就物業(yè)權(quán)益的綜合調(diào)整應(yīng)運(yùn)而生，明確界定調(diào)整范圍，詳細(xì)規(guī)定各方權(quán)責(zé)，綜合運(yùn)用民事、行政、經(jīng)濟(jì)和刑事手段，是物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的主要方法。但在實(shí)踐中由于物業(yè)權(quán)益問(wèn)題本身的復(fù)雜性，急需實(shí)施細(xì)則加以細(xì)化，以更好的指導(dǎo)物業(yè)權(quán)益司法實(shí)踐。綜上所述，物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整主要依據(jù)上述幾部法律法規(guī)，在司法實(shí)踐中各地法官針對(duì)相似案件由于缺乏實(shí)施細(xì)則而出現(xiàn)不同處理結(jié)果的情況比較突出。鑒于此，確立物業(yè)權(quán)益法律調(diào)整的基本原則十分必要。

四、物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整原則

(一)物業(yè)管理規(guī)范原則

物業(yè)及其權(quán)益是廣大業(yè)主的重要權(quán)益，是人民安居樂(lè)業(yè)的基礎(chǔ)。據(jù)相關(guān)資料顯示，我國(guó)相當(dāng)部分的物業(yè)存在質(zhì)量問(wèn)題。怎樣確保物業(yè)質(zhì)量和價(jià)值，得益于規(guī)范的物業(yè)管理。規(guī)范建筑質(zhì)量、規(guī)范管理制度、規(guī)范房地產(chǎn)監(jiān)管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學(xué)性。

(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量原則

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定，怎樣提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平，得益于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員提高自身素質(zhì)，依托先進(jìn)的技術(shù)和方法，進(jìn)而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛，努力構(gòu)建和諧社區(qū)。

五、完善物業(yè)權(quán)益之法律調(diào)整相關(guān)措施

物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都圍繞物業(yè)權(quán)益展開(kāi)，建設(shè)現(xiàn)代化城市和新型城鎮(zhèn)化都對(duì)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求，怎樣確保我國(guó)建筑工程質(zhì)量和后期高效的質(zhì)量維護(hù)，怎樣改善我國(guó)公民家居環(huán)境和秩序，對(duì)現(xiàn)有物業(yè)相關(guān)法律和制度進(jìn)行完善十分必要。

（一）加強(qiáng)房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)管，引入房屋質(zhì)量保證金制度

首先建議參照住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度以法律形式建立房屋質(zhì)量保證金制度，責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納房屋質(zhì)量保證金，督促開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋建筑工程質(zhì)量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質(zhì)量，減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質(zhì)量保修期后，退還開(kāi)發(fā)商。其二，延長(zhǎng)房屋質(zhì)量保修期，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)施工單位責(zé)任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國(guó)建筑質(zhì)量之要求。

（二）完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率

其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時(shí)由業(yè)主再繳納，這樣即可保證物業(yè)后期維護(hù)，又可降低業(yè)主買(mǎi)房成本。其二，在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用程序上進(jìn)行簡(jiǎn)化，建議規(guī)定當(dāng)房屋共有部分出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，半數(shù)業(yè)主或受物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題直接影響相關(guān)業(yè)主通過(guò)即可。

（三）給予業(yè)主委員會(huì)資金保障，建立物業(yè)管理基金制度

業(yè)主委員會(huì)的民事行為能力要想得以加強(qiáng)，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會(huì)管理，建立物業(yè)管理基金，用于業(yè)主委員會(huì)日常工作費(fèi)用，提高業(yè)主委員會(huì)成員工作積極性，著實(shí)解決物業(yè)管理區(qū)域存在的問(wèn)題，為廣大業(yè)主辦實(shí)事。并建立相應(yīng)財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。這樣做可以同時(shí)既能解決共有部分收益不公開(kāi)、難分配、被侵占，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)作為、不作為等一系列問(wèn)題。

（四）提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格按照合同辦事

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存的法寶，是業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的前提。國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)總是會(huì)把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點(diǎn)，是有效降低物業(yè)服務(wù)糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身提高和物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴(yán)格按照合同辦事，怎樣約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業(yè)主委員會(huì)提出了較高的素質(zhì)要求。（五）改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式，有效提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式是物業(yè)服務(wù)合同的重要條款，怎樣收費(fèi)和收多少應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù)，而不能簡(jiǎn)單以物業(yè)面積為單一定價(jià)依據(jù)。改革物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑，明確的菜單式收費(fèi)模式既限定了收費(fèi)項(xiàng)目，也明確了服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和減少物業(yè)服務(wù)糾紛奠定基礎(chǔ)。同時(shí)服務(wù)合同中沒(méi)有約定的就不能收費(fèi)，否則就屬于亂收費(fèi)。最后物業(yè)收費(fèi)必須出具收費(fèi)發(fā)票和收費(fèi)項(xiàng)目清單。

六、結(jié)語(yǔ)

篇5

校企合作與職業(yè)教育密不可分，當(dāng)前我國(guó)高職教育的途徑主要分為如下四個(gè)環(huán)節(jié):首先學(xué)校根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)的需求制定人才培養(yǎng)方案和課程標(biāo)準(zhǔn);其次學(xué)生在學(xué)校進(jìn)行2～2．5年的理論學(xué)習(xí)和仿真實(shí)訓(xùn);再次，學(xué)生進(jìn)入企業(yè)進(jìn)行真實(shí)掛職實(shí)訓(xùn);最后，學(xué)生進(jìn)入企業(yè)上崗就業(yè)。這四個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)企業(yè)和學(xué)校的密切配合，校企合作機(jī)制是否完善，關(guān)系到眾多高職院校專(zhuān)業(yè)健康發(fā)展，能否培養(yǎng)出優(yōu)秀人才的關(guān)鍵所在。當(dāng)前，我國(guó)高職教育校企合作還處于初步層次，許多校企合作還流于形式，采用的模式較為單一，與真正意義的校企合作有較大的差距。為了達(dá)到真正意義的校企合作，要求企業(yè)和學(xué)校共同參與、互惠互利，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，資源共享，共守協(xié)議，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，本文提出針對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，需要構(gòu)建基于現(xiàn)代學(xué)徒制的校企合作模式。學(xué)徒制是一種古老的職業(yè)教育形式，早期的學(xué)徒制主要由師傅帶領(lǐng)徒弟學(xué)習(xí)某項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技能，一般一個(gè)師傅帶多個(gè)學(xué)徒，這樣的教育模式效率低，教學(xué)難度大，不利于我國(guó)高職教育的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)代學(xué)徒制主張企業(yè)派遣具有技術(shù)資質(zhì)的“師傅”參與到高職教育的教學(xué)實(shí)踐中，面對(duì)面?zhèn)魇趯W(xué)生技能，通過(guò)嚴(yán)格的考核制度，使每位學(xué)生學(xué)到技術(shù)和本領(lǐng)。這種以企業(yè)“師傅”為紐帶，促成了校企的深層次的合作;此外，現(xiàn)代學(xué)徒制下，校企之間有明確的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，以合同的形式形成了法律保障，使人才培養(yǎng)模式在正規(guī)軌道上運(yùn)行。

二、構(gòu)建現(xiàn)代學(xué)徒制的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)校企合作模式的可行性分析

(一)平臺(tái)的可操作分析?，F(xiàn)代學(xué)徒制要求高職院校為學(xué)生創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)平臺(tái)，有足夠的實(shí)訓(xùn)設(shè)備完成實(shí)際操作。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)可以按照“校企共建，依靠行業(yè)，服務(wù)社會(huì)”的建設(shè)思路，為學(xué)生建設(shè)真實(shí)性的工作場(chǎng)景，積極開(kāi)發(fā)建設(shè)校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)室(基地)，制定完善的實(shí)訓(xùn)室(基地)的管理制度、開(kāi)發(fā)實(shí)訓(xùn)包和實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)手冊(cè)。基礎(chǔ)物業(yè)管理包括保安、保潔、保綠、保修等“四?！币约翱头?wù)等五個(gè)方面，學(xué)校可以結(jié)合校園物業(yè)為背景，與專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行深度合作，讓學(xué)生在學(xué)校學(xué)習(xí)期間接觸的設(shè)施設(shè)備操作和工作流程與在企業(yè)工作時(shí)的操作流程完全一致，縮短學(xué)生在企業(yè)工作崗位的培養(yǎng)周期。此外，在實(shí)際的教學(xué)中，通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)構(gòu)建物業(yè)消防報(bào)警系統(tǒng)、物業(yè)安防系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、物業(yè)信息技術(shù)平臺(tái)等，讓學(xué)生置身于逼真的模擬情境中，在這種模擬情境下，學(xué)習(xí)者可以進(jìn)行人———機(jī)互動(dòng)，甚至人———人互動(dòng)。當(dāng)然，專(zhuān)業(yè)平臺(tái)的建設(shè)不能僅僅靠校內(nèi)實(shí)訓(xùn)室(基地)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的認(rèn)知實(shí)習(xí)、頂崗實(shí)習(xí)以及部分課程實(shí)踐都必須到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行。學(xué)?？梢院捅就翈准乙患?jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行深度合作，建立定點(diǎn)校外實(shí)訓(xùn)基地，為提升人才培養(yǎng)奠定可靠的平臺(tái)。(二)師資的可行性分析。對(duì)于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，建立學(xué)徒制的校企合作模式，對(duì)教師是很大的挑戰(zhàn)，要求教師必須增加到物業(yè)管理行業(yè)工作的經(jīng)驗(yàn)，首先讓自己接受企業(yè)的聘請(qǐng)成為物業(yè)管理公司的員工，直接參與到企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，而成為行業(yè)的專(zhuān)家，這樣才可以將自己在行業(yè)中積累的經(jīng)驗(yàn)傳授給學(xué)生，設(shè)置適當(dāng)?shù)墓ぷ髑榫?，設(shè)置不同的學(xué)習(xí)任務(wù)，讓學(xué)生內(nèi)化教師的知識(shí)。(三)借鑒其他專(zhuān)業(yè)學(xué)徒制發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。學(xué)徒制的校企合作模式在其他專(zhuān)業(yè)已經(jīng)得到較為廣泛的應(yīng)用，并取得一定的成功經(jīng)驗(yàn)，盡管各專(zhuān)業(yè)有不同的教學(xué)內(nèi)容，但是在學(xué)徒制模式下，教學(xué)理念是一致的，如實(shí)施流程，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)可以參照烹飪專(zhuān)業(yè)學(xué)徒制教學(xué)流程，包括:提出學(xué)徒制教學(xué)改革方案成立學(xué)徒制教學(xué)指導(dǎo)小組聘請(qǐng)師傅師傅專(zhuān)業(yè)技能表演確定學(xué)徒名單與師傅簽訂培養(yǎng)協(xié)議實(shí)施學(xué)徒制教學(xué)學(xué)徒制教學(xué)期中檢查與研討學(xué)徒制教學(xué)期末檢查與研討。每個(gè)流程確定詳細(xì)的內(nèi)容和要求，規(guī)定具體的教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)任務(wù)、教學(xué)方法、課程評(píng)價(jià)考核體系，以合同形式規(guī)定了師徒雙方的責(zé)任和義務(wù)。

三、構(gòu)建現(xiàn)代學(xué)徒制的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)校企合作模式

現(xiàn)代學(xué)徒制在歐美和澳大利亞等國(guó)家已經(jīng)得到完善的法律保障，并且得到政府財(cái)政支持，構(gòu)建現(xiàn)代學(xué)徒制的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)校企合作模式需要結(jié)合專(zhuān)業(yè)發(fā)展實(shí)際和我國(guó)國(guó)情，其結(jié)構(gòu)如下圖所示:由上圖可知，構(gòu)建現(xiàn)代學(xué)徒制的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)校企合作模式包括四個(gè)平臺(tái)作為保障，企業(yè)和學(xué)校是以“雙主體”的身份進(jìn)行深度合作，形成了培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)內(nèi)容、培養(yǎng)方式和質(zhì)量監(jiān)控等四個(gè)基礎(chǔ)組成部分。(一)培養(yǎng)目標(biāo)。強(qiáng)調(diào)“必要的現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)”，一方面要求學(xué)生不必掌握過(guò)多的理論知識(shí)，另一方面包括物業(yè)管理的層次，不僅是基礎(chǔ)物業(yè)管理，還包括資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理等高層次的現(xiàn)代物業(yè)管理類(lèi)型。較強(qiáng)的實(shí)踐技能是現(xiàn)代學(xué)徒制校企合作的人才培養(yǎng)模式的重點(diǎn)，物業(yè)管理的技術(shù)性要求較高，通過(guò)學(xué)徒制，學(xué)生要熟悉物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各崗位的操作流程，能夠比較靈活處理各類(lèi)問(wèn)題。(二)培養(yǎng)內(nèi)容。作為培養(yǎng)內(nèi)容主要是通過(guò)課程體系的構(gòu)建和企業(yè)文化的熏陶加以實(shí)現(xiàn)，當(dāng)前作為物業(yè)管理是一門(mén)新興的學(xué)科，專(zhuān)業(yè)課程開(kāi)發(fā)難度較大，需要和企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)課程資源庫(kù)，開(kāi)發(fā)案例教學(xué)庫(kù)，通過(guò)各種合作項(xiàng)目，真正體現(xiàn)在學(xué)徒制下，學(xué)生能夠在“做”中學(xué)到更多的實(shí)踐技能。(三)培養(yǎng)方式。在培養(yǎng)方式上，可以采用不同的講授和培訓(xùn)方式讓學(xué)生更容易接受不同的學(xué)習(xí)內(nèi)容，這樣的培養(yǎng)方式為學(xué)生職業(yè)精神和職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)奠定基礎(chǔ)。而這種角色的轉(zhuǎn)變，需要學(xué)校理論教師和企業(yè)實(shí)踐師傅合作教育。(四)質(zhì)量評(píng)價(jià)。在學(xué)徒制模式下，需要形成內(nèi)外有機(jī)融合的質(zhì)量監(jiān)控平臺(tái)，為了保證高質(zhì)量的人才，在考核體系上要有比較完備的標(biāo)準(zhǔn)，并且必須按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，只有這樣，在現(xiàn)代學(xué)徒制培養(yǎng)模式下培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生才可能得到行業(yè)、社會(huì)和企業(yè)的認(rèn)可。

四、現(xiàn)代學(xué)徒制的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)校企合作模式的保障機(jī)制

篇6

1．物業(yè)管理定位不準(zhǔn)，工作無(wú)目標(biāo)

由于山丹馬場(chǎng)地處山區(qū)和草原，工作場(chǎng)所和生活小區(qū)沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分，造成社區(qū)的物業(yè)單位名稱難以確定。歷史上掛過(guò)三塊牌子，由軍隊(duì)時(shí)期的“軍馬場(chǎng)家屬區(qū)”，到移交央企后的“馬場(chǎng)家屬區(qū)”，又被普遍稱作“馬場(chǎng)小區(qū)”。在目前國(guó)有企業(yè)體制下，馬場(chǎng)社區(qū)作為被管理對(duì)象，給企業(yè)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。企業(yè)是以保障民生為重，還是以經(jīng)營(yíng)效益優(yōu)先?對(duì)此，難以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，特別是如何做好社區(qū)物業(yè)管理工作，成為企業(yè)的一個(gè)難題，目前只能遇到一個(gè)問(wèn)題解決一個(gè)問(wèn)題，常常是“茶壺蓋不如茶壺多，蓋不住冒氣的茶壺”，老問(wèn)題還沒(méi)解決，新問(wèn)題又產(chǎn)生了。

2．舊有管理思想固化，工作無(wú)頭緒

社區(qū)居民多為離退休老干部、干、老職工，他們?cè)?jīng)是英勇無(wú)畏的戰(zhàn)士，做出過(guò)卓越貢獻(xiàn)的牧馬人，他們?yōu)樯降ゑR場(chǎng)在特定歷史發(fā)展時(shí)期，社、教、文、體、經(jīng)濟(jì)等諸多方面，奉獻(xiàn)了才智和汗水。面對(duì)市場(chǎng)化、社會(huì)化發(fā)展的進(jìn)程，在社區(qū)物業(yè)管理上思想難免守舊、不易適應(yīng)。普遍存在觀點(diǎn)是“企業(yè)出錢(qián)維持社區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹保此泄苍O(shè)施或事務(wù)都由“公家”解決。社區(qū)的供水、供暖等公共設(shè)施維護(hù)支出，不夸張地說(shuō)“針眼大的窟窿斗大的風(fēng)”，這些看不見(jiàn)的日常支出，在企業(yè)預(yù)算支出上占去較大的份額。企業(yè)有限的現(xiàn)金不能有效用在增加利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)策劃中，拖了企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的后腿。如何實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)，為企業(yè)減負(fù)，剝離社會(huì)職能，推進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的難題。

3．企業(yè)自身機(jī)制限制，工作無(wú)動(dòng)力

保障物業(yè)費(fèi)的有效收取和保持物業(yè)費(fèi)的合理規(guī)模，是保證物業(yè)管理工作正常開(kāi)展的基礎(chǔ)。而現(xiàn)實(shí)卻是拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象很常見(jiàn)，特別是部分業(yè)主對(duì)國(guó)家有關(guān)政策斷章取義，在對(duì)文件精神一知半解的情況下，抵觸情緒較強(qiáng)。同時(shí)，社區(qū)物業(yè)管理受山丹馬場(chǎng)自身經(jīng)營(yíng)管理體制的局限，累積了許多問(wèn)題，如:專(zhuān)業(yè)人才匱乏;服務(wù)質(zhì)量難以適應(yīng)居民要求;管理辦法粗放簡(jiǎn)單;物業(yè)費(fèi)收取方式缺乏靈活性等，缺乏有效的激勵(lì)約束機(jī)制，難以形成持續(xù)有效的物業(yè)管理工作動(dòng)力。

二、突破物業(yè)管理困局的探索

近期，一則《駐渝央企分離移交“三供一業(yè)”啟動(dòng)工作會(huì)在渝舉行》的標(biāo)題新聞，詳細(xì)報(bào)道了重慶央企“三供一業(yè)”剝離國(guó)有企業(yè)辦社會(huì)職能和解決企業(yè)包袱試點(diǎn)工作，對(duì)于地方央企具有示范作用，為探索分離企業(yè)辦社會(huì)職能提供了有益的借鑒，特別是對(duì)地理自然環(huán)境脆弱，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展、社會(huì)職能履行、人文發(fā)展矛盾突出的山丹馬場(chǎng)無(wú)疑于“一場(chǎng)及時(shí)雨”，帶來(lái)了一線曙光。山丹馬場(chǎng)下轄4個(gè)農(nóng)牧企業(yè)，10個(gè)工(商)礦企業(yè)，4個(gè)事業(yè)單位，分布在9個(gè)社區(qū)，場(chǎng)區(qū)境內(nèi)土地、煤礦、水力資源豐富;養(yǎng)馬業(yè)長(zhǎng)興不衰;連片油菜籽是全國(guó)最大的種植區(qū);工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品在河西地區(qū)有一定的份額;自然風(fēng)光人文景觀構(gòu)成山丹馬場(chǎng)獨(dú)居特色的旅游資源;已并行發(fā)展為農(nóng)牧工商聯(lián)合體。正因?yàn)樯降ゑR場(chǎng)的獨(dú)特資源和特色優(yōu)勢(shì)，社區(qū)管理脫困的改革創(chuàng)新，牽一發(fā)而動(dòng)全身，更具有區(qū)域特點(diǎn)和探索意義。

1．實(shí)施分類(lèi)監(jiān)管，促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值

統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，堅(jiān)持深化改革，根據(jù)不同企業(yè)類(lèi)型，合理界定山丹馬場(chǎng)及二級(jí)企業(yè)功能，明確定位，有針對(duì)性地調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)。以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益為主要目標(biāo)，承擔(dān)政府戰(zhàn)略任務(wù)或提供公共服務(wù)的企業(yè)，可以分為功能性企業(yè);以經(jīng)濟(jì)效益為主要目標(biāo)的企業(yè)，可以分為競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)。根據(jù)不同國(guó)有資產(chǎn)布局結(jié)構(gòu)，動(dòng)態(tài)調(diào)整國(guó)有企業(yè)分類(lèi)，實(shí)現(xiàn)山丹馬場(chǎng)資源優(yōu)化配置，推動(dòng)山丹馬場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。山丹馬場(chǎng)社區(qū)物業(yè)管理，主要承擔(dān)公共服務(wù)，側(cè)重民生社會(huì)效益，歸為功能性企業(yè)類(lèi)型，對(duì)社區(qū)實(shí)行有針對(duì)性的社會(huì)化管理，促進(jìn)山丹馬場(chǎng)社區(qū)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。

2．厘清政企職能，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化

堅(jiān)持以資本為紐帶，結(jié)合企業(yè)功能特點(diǎn)，加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理。對(duì)關(guān)系國(guó)家安全和涉及重要民生的企業(yè)，國(guó)有資本保持獨(dú)資或絕對(duì)控股;對(duì)涉及重大基礎(chǔ)設(shè)施，重要礦產(chǎn)資源的企業(yè)及戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，國(guó)有資本保持相對(duì)控股;對(duì)其他國(guó)有股權(quán)可以根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展情況，按市場(chǎng)規(guī)則有序進(jìn)退。社區(qū)物業(yè)管理屬于民生工程，關(guān)系到公共服務(wù)和安全，有序推進(jìn)山丹馬場(chǎng)政企分開(kāi)，剝離山丹馬場(chǎng)社區(qū)物業(yè)管理的社會(huì)職能，由政府職能部門(mén)承擔(dān)對(duì)應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，既有助于山丹馬場(chǎng)輕裝上陣，也有助于物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

3．完善配套政策，助推山丹馬場(chǎng)融入地方發(fā)展規(guī)劃

篇7

1.保安：每崗按進(jìn)門(mén)崗1人，出門(mén)崗1人，監(jiān)控崗1人，巡邏崗1人定崗。共4崗，每崗365天24小時(shí)服務(wù)，需派4人，共計(jì)16人。此是最少配置，上班高峰時(shí)需站崗，巡邏崗到出門(mén)崗。下班高峰時(shí)需站崗，巡邏崗到進(jìn)門(mén)崗。

2.保潔：按三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，一般每1萬(wàn)平米配1人，6萬(wàn)平米配6名保潔。3.管理人員：配小區(qū)經(jīng)理1名，管理人員2名（365天提供服務(wù)），財(cái)務(wù)1名。4.維修人員：因需365天24小時(shí)提供維修服務(wù)，至少需2名維修人員（電工、登高等特殊作業(yè)需2人）。以上是最經(jīng)濟(jì)的人員配備情況，再少會(huì)影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

二、收入情況

1.管理費(fèi)收入：設(shè)每月每平米收X元，假設(shè)物業(yè)管理費(fèi)收繳率98%，整個(gè)小區(qū)每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。

2.停車(chē)費(fèi)收入：固定車(chē)位：假設(shè)按物價(jià)局規(guī)定的場(chǎng)地停車(chē)費(fèi)最高150元/車(chē)位計(jì)，300只車(chē)位*150元/車(chē)位=45000元。臨時(shí)停車(chē)費(fèi)：臨時(shí)停車(chē)受居民戶數(shù)影響，戶數(shù)與訪客成正比，與小區(qū)周邊產(chǎn)權(quán)業(yè)態(tài)有關(guān)，如周邊有飯店、對(duì)外接待單位等，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)收入較高，反之收入較低。根據(jù)每個(gè)小區(qū)情況不同，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)一般在1000—6000元不等。60000平米小區(qū)，按平均100元/天計(jì)，每月臨時(shí)停車(chē)費(fèi)收入3000元。停車(chē)費(fèi)收入合計(jì)45000+3000=48000元。

3.廣告等其他公益性收入：根據(jù)電梯數(shù)、小區(qū)地理位置、小區(qū)品質(zhì)不同而不同，60000平米小區(qū)按理想情況估計(jì)，每月按5000月計(jì)算。停車(chē)費(fèi)、廣告等其他公益性收入按物業(yè)、業(yè)委會(huì)按三七開(kāi)分成，物業(yè)占三成收入計(jì)（48000元/月+5000元/月）*0.3=15900元/月。業(yè)委會(huì)所得七成公益性收入，稅后補(bǔ)充進(jìn)小區(qū)維修基金。

三、支出情況

1.保安工資：假設(shè)保安均為街道托底人員（此為最低支出），按2014年最低工資標(biāo)準(zhǔn)1820元，加國(guó)定假日加班費(fèi)（11天3倍工資計(jì)算）、高溫費(fèi)（6-9月每人每月200元）、服裝費(fèi)、停車(chē)收費(fèi)提成獎(jiǎng)勵(lì)等，計(jì)2400元/人*16人=38400元/月。

2.保潔工資：一般保潔人員為街道托底人員和外來(lái)民工，外來(lái)民工需繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，按2014年最低工資標(biāo)準(zhǔn)1820元，加國(guó)定假日加班費(fèi)、高溫費(fèi)等，街道托底人員約2400元/人，外來(lái)民工約3600元/人，平均計(jì)3000元/人*6人=18000元/月。

3.管理人員、維修人員：包括國(guó)定假日加班費(fèi)、高溫費(fèi)、加社保費(fèi)等，街道托底人員約3400元/人，在職員工約5600元/人，平均按4000元/人*6人=24000元/月。（扣除提供居民服務(wù)的維修人工費(fèi)收入。）

4.辦公費(fèi)用：包括辦公室水、電、電話及辦公用品，公用部位水電費(fèi)（門(mén)衛(wèi)室、地下室、路燈、樓道燈等，泵房、電梯用電由水泵、電梯運(yùn)行費(fèi)承擔(dān)。）60000平米小區(qū)，按2000元/月計(jì)算。

5.稅金：物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、其他公益性收入的5.65%。（58800X元/月+15900元/月）*5.65%=3322.2X+898.356.因物業(yè)管理成本中，人力成本占主要成本，因此只分析以上成本費(fèi)用。假設(shè)其他費(fèi)用，如綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、維修工程費(fèi)用全部由維修基金承擔(dān)。

四、盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算

總收入=總支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+（3322.2X+898.35）55477.8X=67398.35X=1.21元/月

五、結(jié)語(yǔ)

篇8

目前，我國(guó)還沒(méi)有物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)碩士，每年畢業(yè)的本科生數(shù)量都非常有限。所以，物業(yè)專(zhuān)業(yè)師資基本都是非專(zhuān)業(yè)出身，有學(xué)企業(yè)管理、土地資源管理、行政管理、人力資源管理、工程管理等。“雙師型”教師的引進(jìn)也非常困難，在業(yè)界干得很出色的人，不愿意轉(zhuǎn)行做教師，愿意轉(zhuǎn)行做教師的業(yè)界人士，要么由于學(xué)歷的問(wèn)題，學(xué)校不接納，要么自身不適應(yīng)學(xué)校的工作。從業(yè)界引進(jìn)有水平的相關(guān)人士承擔(dān)相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)課程，操作性也不強(qiáng)，主要是課時(shí)費(fèi)達(dá)不到上課人的預(yù)期。在這樣一種專(zhuān)業(yè)師資缺乏的情況下，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)建設(shè)的難度非常大，課程改革也只能紙上談兵，這也是不到培養(yǎng)方案目標(biāo)的根源。

2對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的思考

郴州職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生（32人）從事物業(yè)管理行業(yè)的僅有4人，占畢業(yè)人數(shù)的12.5%，為什么會(huì)是這樣的結(jié)果？根據(jù)物業(yè)企業(yè)的反饋，培養(yǎng)的畢業(yè)生不能快速適應(yīng)物業(yè)管理崗位群，而物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的需求比較迫切，這就說(shuō)明對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)與市場(chǎng)脫節(jié)。以職業(yè)能力為導(dǎo)向培養(yǎng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才才能避免這個(gè)問(wèn)題，從而打破“畢業(yè)即失業(yè)”的現(xiàn)象。

2.1提升物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的認(rèn)可度

隨著接觸專(zhuān)業(yè)課后，同樣的問(wèn)卷再一次發(fā)放給物業(yè)專(zhuān)業(yè)學(xué)生，發(fā)現(xiàn)“你將來(lái)的就業(yè)方向是（）”，這個(gè)問(wèn)題只有10%選擇將不會(huì)從事物業(yè)管理相關(guān)工作，比剛進(jìn)校的情況有所好轉(zhuǎn)，一是因?yàn)榇蠖膶W(xué)生開(kāi)始接觸專(zhuān)業(yè)課，除了課程知識(shí)的講解，專(zhuān)業(yè)課老師開(kāi)始對(duì)他們進(jìn)行專(zhuān)業(yè)輔導(dǎo)；二是由老師帶隊(duì)去物業(yè)企業(yè)參觀、調(diào)研，讓學(xué)生體驗(yàn)和感受真實(shí)的物業(yè)管理；三是請(qǐng)業(yè)界人士為學(xué)生做專(zhuān)業(yè)講座，現(xiàn)身說(shuō)法。通過(guò)這樣一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，學(xué)生對(duì)專(zhuān)業(yè)的了解更深入，對(duì)專(zhuān)業(yè)認(rèn)可度有所提高。鑒于此，為了使學(xué)生盡早地了解專(zhuān)業(yè)，消除對(duì)專(zhuān)業(yè)片面的理解，在設(shè)計(jì)培養(yǎng)方案時(shí)，首先應(yīng)該讓專(zhuān)業(yè)課前置，同時(shí)，專(zhuān)業(yè)課設(shè)置時(shí)應(yīng)有實(shí)踐環(huán)節(jié)，比如，帶學(xué)生去企業(yè)感受和體驗(yàn)；其次，舉辦專(zhuān)業(yè)講座。通過(guò)業(yè)界人士工作經(jīng)驗(yàn)的分享以及探討物業(yè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，會(huì)讓學(xué)生對(duì)專(zhuān)業(yè)發(fā)展的前景充滿希望，從而打心底里認(rèn)同并熱愛(ài)專(zhuān)業(yè)，為將來(lái)走上就業(yè)崗位做好心里準(zhǔn)備。最后，配備專(zhuān)業(yè)輔導(dǎo)老師。從學(xué)生進(jìn)校開(kāi)始，專(zhuān)業(yè)輔導(dǎo)老師就應(yīng)對(duì)其進(jìn)行這個(gè)專(zhuān)業(yè)是學(xué)什么，干什么，專(zhuān)業(yè)發(fā)展前景以及針對(duì)學(xué)生的疑問(wèn)進(jìn)行答復(fù)，并引導(dǎo)學(xué)生做就業(yè)規(guī)劃。這樣，學(xué)生就能有目的地學(xué)習(xí)。提升學(xué)生對(duì)專(zhuān)業(yè)的認(rèn)可度，才能讓其愿意學(xué)專(zhuān)業(yè)、愿意做專(zhuān)業(yè)。

2.2課程教學(xué)改革

以職業(yè)能力為導(dǎo)向培養(yǎng)學(xué)生，就需要培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力，這就必須要改變傳統(tǒng)的教學(xué)模式，讓學(xué)生成為課堂的主體，通過(guò)做中學(xué)提升學(xué)習(xí)的興趣和效果。首先，注重課程教學(xué)的實(shí)踐環(huán)節(jié)，尤其是專(zhuān)業(yè)課程，應(yīng)分為理論課時(shí)和實(shí)踐課時(shí)，在實(shí)踐課時(shí)里應(yīng)說(shuō)明開(kāi)設(shè)的形式，如：課內(nèi)實(shí)踐或者企業(yè)調(diào)研等。其次，通過(guò)課程改革從而推動(dòng)考試方式的變更。傳統(tǒng)的考試方式為30%+70%，前者為平時(shí)成績(jī)，包括出勤、紀(jì)律、作業(yè)和課堂參與等，后者為卷面成績(jī)，純粹的理論考試，需要強(qiáng)大的記憶力。即使學(xué)生考試成績(jī)過(guò)關(guān)，可實(shí)際的業(yè)務(wù)依然處理不好。鑒于此，可以把后者70%改為兩部分，一部分為業(yè)務(wù)處理，比如：讓學(xué)生針對(duì)性地草擬一份《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》或者針對(duì)業(yè)主即將入住，草擬一份入住方案等實(shí)際業(yè)務(wù)的處理，在這個(gè)過(guò)程中，可以查閱資料，可以去相關(guān)企業(yè)調(diào)研。這樣可以鍛煉學(xué)生的專(zhuān)業(yè)能力和溝通能力，在今后的工作崗位上，能切切實(shí)實(shí)地處理事情；另一部分為理論考試。理論是指導(dǎo)實(shí)踐的，沒(méi)有理論的實(shí)踐就會(huì)不停地碰壁。所以，專(zhuān)業(yè)的理論知識(shí)必不可少。最后，利用寒、暑假，鼓勵(lì)學(xué)生去相關(guān)企業(yè)接觸崗位。學(xué)?？梢詭椭鷮W(xué)生聯(lián)系實(shí)習(xí)基地，也可以讓學(xué)生自己去找物業(yè)企業(yè)，從大一開(kāi)始，每個(gè)寒暑假不間斷地去實(shí)習(xí)，學(xué)校給予學(xué)分的認(rèn)可。通過(guò)這種方式，學(xué)生可以真實(shí)地感受到工作的內(nèi)容，并且可以通過(guò)觀察學(xué)習(xí)如何處理相關(guān)事件，這是對(duì)學(xué)生綜合能力培養(yǎng)最有效的方式之一。幾年堅(jiān)持下來(lái)，學(xué)生畢業(yè)就能成為企業(yè)可用之人。

2.3專(zhuān)業(yè)師資培養(yǎng)

無(wú)論制定培養(yǎng)方案，還是課程改革，由于師資不專(zhuān)業(yè)，水平不夠，都只能成為一紙空文，“雙師型”教師引進(jìn)困難，業(yè)界人士課時(shí)費(fèi)高，培養(yǎng)學(xué)校自己的專(zhuān)業(yè)師資刻不容緩。首先可以通過(guò)鼓勵(lì)老師考取“注冊(cè)物業(yè)管理師”職業(yè)資格證，資格證的考取過(guò)程就是學(xué)習(xí)物業(yè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的過(guò)程。其次，鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)教師“走出去”。除了走出去學(xué)習(xí)，還應(yīng)該利用寒、暑假到物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛職鍛煉，這樣不僅能提升自己，還能為專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)方案的制定、實(shí)習(xí)基地的建設(shè)以及實(shí)驗(yàn)室建設(shè)等做好準(zhǔn)備工作。最后，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊密合作，共同打造專(zhuān)業(yè)師資團(tuán)隊(duì)。比如，（1）師資相互交流學(xué)習(xí)。專(zhuān)業(yè)教師由于對(duì)理論、理念等知識(shí)掌握比較牢固，可以加入物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)，為其提供相應(yīng)課程的講解，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在崗人士提升理論知識(shí)和文化素養(yǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人士承擔(dān)一門(mén)或兩門(mén)專(zhuān)業(yè)課程，把多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)帶到課堂，現(xiàn)身說(shuō)法。（2）“訂單式”培養(yǎng)。由于“訂單式”培養(yǎng)就業(yè)的狹隘性，可以用“虛擬班”的形式來(lái)做。如果有興趣或者通過(guò)篩選的同學(xué)，另外成立一個(gè)班，這個(gè)班的學(xué)生在校學(xué)習(xí)的課程、班級(jí)等不變，只有另加課程的時(shí)候，這個(gè)“虛擬班”才在一起。企業(yè)可以結(jié)合自己的人力資源發(fā)展需求，給這個(gè)班的學(xué)生另加課程，可以是實(shí)踐的，也可以是理論的，師資大部分來(lái)源于企業(yè)，也可以是在校師資。這樣一來(lái)，學(xué)生畢業(yè)時(shí)成為企業(yè)可以立馬用得上的人，也不會(huì)影響學(xué)生就業(yè)時(shí)的其它選擇。

3結(jié)束語(yǔ)

篇9

以問(wèn)題為導(dǎo)向的課外實(shí)踐教學(xué)模式，區(qū)別于傳統(tǒng)的課堂教學(xué)模式和實(shí)踐教學(xué)模式，以二者結(jié)合為基礎(chǔ)，輔之以問(wèn)題為導(dǎo)向的教學(xué)設(shè)計(jì)為主線，在課外實(shí)踐中對(duì)學(xué)生進(jìn)行理論教育，是以“問(wèn)題—答案—討論—新問(wèn)題—討論—總結(jié)”為主要形式的教學(xué)模式．這種模式需要教師結(jié)合專(zhuān)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，通過(guò)自身學(xué)習(xí)能力和理論基礎(chǔ)去發(fā)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)或者行業(yè)相關(guān)的問(wèn)題，也可以是學(xué)生自己摸索與專(zhuān)業(yè)相關(guān)的問(wèn)題．以此為線索，學(xué)生可以在一個(gè)較輕松的氛圍下自行查閱資料、文獻(xiàn)，也可以與教師、同學(xué)進(jìn)行交流、探討如何解決問(wèn)題．通過(guò)問(wèn)題充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性和求知欲，充分發(fā)揮學(xué)生自主學(xué)習(xí)的能力，這一系列過(guò)程是在理論聯(lián)系實(shí)踐的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的．教師將理論教學(xué)從課堂轉(zhuǎn)移到課外，在實(shí)踐中或者就業(yè)崗位上進(jìn)行教學(xué)講解，使問(wèn)題解決于實(shí)踐之中．這種模式的重大意義在于求解過(guò)程，在于學(xué)生圍繞問(wèn)題所付出的各種努力以及在學(xué)習(xí)過(guò)程中對(duì)學(xué)生興趣的培養(yǎng)，也有利于學(xué)生自信心的培養(yǎng)．同時(shí)，作為90后甚至00后的大學(xué)生，缺乏的是與人溝通和交流的能力，很多學(xué)生畢業(yè)之后進(jìn)入崗位無(wú)法適應(yīng)工作中的人際交往與合作，通過(guò)這種模式恰恰可以增強(qiáng)人際交往和團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)作能力，經(jīng)過(guò)共同努力致力于問(wèn)題的解決，為學(xué)生步入工作崗位做好各方面的準(zhǔn)備．在學(xué)生求知的過(guò)程中，教師慢慢退居幕后，僅在關(guān)鍵時(shí)刻對(duì)學(xué)生的問(wèn)題起到點(diǎn)撥、支架、教練的作用，教師不再是唯一的知識(shí)庫(kù)，而是知識(shí)構(gòu)建的促進(jìn)者、信息的咨詢者．教師并不是游離于教學(xué)之外，相反，作為這種模式的主線，問(wèn)題的設(shè)計(jì)和實(shí)踐環(huán)境的選擇都需要教師提前做好準(zhǔn)備，同時(shí)教師還要具備應(yīng)對(duì)學(xué)生提出的各種創(chuàng)造性問(wèn)題的能力．顯然，以問(wèn)題為導(dǎo)向的課外實(shí)踐教學(xué)模式對(duì)教師和學(xué)生雙方都提出新的要求，重新定義教師的教與學(xué)生的學(xué)，為培養(yǎng)時(shí)代要求的應(yīng)用型人才提供一種現(xiàn)實(shí)選擇．

2物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)應(yīng)用“以問(wèn)題為導(dǎo)向的課外實(shí)踐教學(xué)模式”的必要性

“以問(wèn)題為導(dǎo)向的課外實(shí)踐教學(xué)模式”含義的了解，該模式正符合目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)人才需求和物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才．

2．1物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀的要求

任何專(zhuān)業(yè)的設(shè)置都是依托于社會(huì)和國(guó)家的需求而設(shè)立，服務(wù)于學(xué)科行業(yè)的發(fā)展要求．物業(yè)管理行業(yè)在眾多行業(yè)中是較有潛力的行業(yè)，有潛力說(shuō)明物業(yè)管理行業(yè)還存在諸多的改進(jìn)空間，也就是存在許多需要解決的問(wèn)題．目前，物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題可以簡(jiǎn)單分為兩種類(lèi)型．第一種是我國(guó)目前物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的問(wèn)題，例如小區(qū)物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題、業(yè)主和物業(yè)公司以及開(kāi)發(fā)商之間的矛盾沖突問(wèn)題、物業(yè)從業(yè)者日常管理服務(wù)中包括物業(yè)法規(guī)中所存在的問(wèn)題等等，需要物業(yè)從業(yè)人員去解決．這些最為新鮮、現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題正是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)課堂上最真實(shí)的案例和教學(xué)素材，教師可以直接將課堂轉(zhuǎn)移到物業(yè)服務(wù)前線，在實(shí)踐中去親自體會(huì)問(wèn)題的存在或者教師將問(wèn)題進(jìn)行歸納，通過(guò)問(wèn)題將學(xué)生帶入到崗位的實(shí)際操作，二者都可以讓學(xué)生親身體會(huì)物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題．以此使學(xué)生通過(guò)知識(shí)的學(xué)習(xí)以及自身探索，尋找解決問(wèn)題的鑰匙，此過(guò)程就是學(xué)生能力、知識(shí)水平提高的過(guò)程．第二種是在物業(yè)管理行業(yè)基本問(wèn)題得到解決之后所需要面對(duì)的問(wèn)題，也存在于目前我國(guó)大中城市的高級(jí)物業(yè)管理當(dāng)中．由于物業(yè)已經(jīng)達(dá)到基本服務(wù)水平或者業(yè)主要追求更高的服務(wù)質(zhì)量和品質(zhì)，需求決定市場(chǎng)供給，作為物業(yè)從業(yè)人員理應(yīng)提供業(yè)主需要的服務(wù)．既然是高品質(zhì)服務(wù)就應(yīng)該突破原有的服務(wù)理念，將物業(yè)管理分為專(zhuān)業(yè)化管理和綜合兩部分，第一種問(wèn)題可以歸納到專(zhuān)業(yè)化管理領(lǐng)域，理念創(chuàng)新問(wèn)題則應(yīng)屬于綜合領(lǐng)域．在傳統(tǒng)服務(wù)內(nèi)容上進(jìn)行創(chuàng)新和突破，如家政服務(wù)、“小飯桌”服務(wù)、老年人服務(wù)等等，對(duì)這些問(wèn)題的創(chuàng)新也是對(duì)物業(yè)服務(wù)的增值，而這些創(chuàng)新理念的源泉正適合在校園的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生中挖掘．年輕人思維活躍、天馬行空、敢于突破，教師需要將這些想法、思維帶入到課外實(shí)踐教學(xué)課堂上，給予學(xué)生正確引導(dǎo)，使這些思維更加務(wù)實(shí)，甚至有可能還未走出校門(mén)就已經(jīng)獲得自己創(chuàng)新的專(zhuān)利．只要有成功的教學(xué)案例，就會(huì)使以問(wèn)題為導(dǎo)向的課外實(shí)踐教學(xué)模式進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)，與物業(yè)行業(yè)就業(yè)形成無(wú)縫隙接軌．

2．2物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的要求

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展尚且存在諸多需要解決的問(wèn)題，與其直接相關(guān)的高校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)更是如此，目前的形勢(shì)是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的人才輸送與社會(huì)真正需求相脫節(jié)．所以，迫切需要從人才培養(yǎng)模式上予以改進(jìn)，以問(wèn)題為導(dǎo)向的課外實(shí)踐教學(xué)模式正好與物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的要求相匹配，可以從以下兩方面進(jìn)行說(shuō)明．第一，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)特殊．目前設(shè)置物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的院校，大部分是大專(zhuān)類(lèi)高職院校，本科層次的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)還較少，成立時(shí)間較晚，大約在上世紀(jì)90年代末才開(kāi)始成立．大專(zhuān)類(lèi)的技術(shù)院校學(xué)生最大的特點(diǎn)就是實(shí)踐能力強(qiáng)，其教學(xué)環(huán)節(jié)是按照企業(yè)要求所設(shè)計(jì)，也就是所謂的訂單式教學(xué)，但是這種培養(yǎng)模式的高職學(xué)生進(jìn)入企業(yè)大部分局限在基層發(fā)展，上升空間較?。S著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度加快，對(duì)人才素質(zhì)要求越來(lái)越高，相應(yīng)出現(xiàn)了本科、碩士教育，物業(yè)管理行業(yè)需要大量的中層或者高層次人才，對(duì)于人才的需求不僅要有實(shí)踐能力，還要有較高的理論水平．而物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的本科教育具備一定的理論水平，卻在實(shí)踐方面存在薄弱環(huán)節(jié)．眾所周知，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)，每個(gè)學(xué)校的培養(yǎng)方案都設(shè)置實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，但理論教學(xué)大部門(mén)還是在課堂之內(nèi)，實(shí)習(xí)質(zhì)量又跟不上，這樣對(duì)比，培養(yǎng)實(shí)踐類(lèi)學(xué)生同大專(zhuān)院校有一定差距．以問(wèn)題為導(dǎo)向的課外實(shí)踐教學(xué)模式正好可以改變物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的大環(huán)境，既可以鍛煉學(xué)生的專(zhuān)業(yè)實(shí)踐能力，又可以發(fā)散其專(zhuān)業(yè)理論思維，更加符合專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的實(shí)際要求．步入崗位，既可以從基層做起，又具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)水平以拓展其上升空間，這種人才正是企業(yè)所偏愛(ài)的類(lèi)型．經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的基層鍛煉以及企業(yè)文化熏陶，定會(huì)成為企業(yè)的可用之才，為學(xué)生就業(yè)以及進(jìn)入崗位后續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)．第二，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生特殊．本校物業(yè)專(zhuān)業(yè)學(xué)生有相當(dāng)一部分是經(jīng)過(guò)調(diào)劑的學(xué)生，入學(xué)知識(shí)水平參差不齊．上文提出以問(wèn)題為導(dǎo)向的課外實(shí)踐教學(xué)模式需要學(xué)生有較強(qiáng)的自主學(xué)習(xí)能力，而本專(zhuān)業(yè)學(xué)生恰巧缺乏這種能力，自身惰性較強(qiáng)．筆者并不建議學(xué)生欠缺某種能力就規(guī)避之，通過(guò)教師的日夜備課、詳細(xì)講解以彌補(bǔ)．相反，筆者認(rèn)為應(yīng)該就學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力欠缺方面進(jìn)行刻意培養(yǎng)，拉近與重點(diǎn)高校學(xué)生之間的差距．根據(jù)本校學(xué)生特點(diǎn)，教師應(yīng)該提前歸納好問(wèn)題，將學(xué)生帶出課堂，通過(guò)外界的新鮮事物來(lái)吸引學(xué)生注意力，將學(xué)生的注意力轉(zhuǎn)移到專(zhuān)業(yè)相關(guān)問(wèn)題探索之中，通過(guò)學(xué)生之間、師生之間的積極討論，共同將知識(shí)融解、消化，完成專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)．

3物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)“以問(wèn)題為導(dǎo)向的課外實(shí)踐

教學(xué)模式”的實(shí)現(xiàn)途徑物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)在我校成立于2012年，各方面還在探索之中．實(shí)行以問(wèn)題為導(dǎo)向的課外實(shí)踐教學(xué)模式單純依靠專(zhuān)業(yè)或者學(xué)院內(nèi)部無(wú)法完成目標(biāo)，需要各方力量搭建平臺(tái)以保障教學(xué)模式的應(yīng)用，具體可以通過(guò)以下途徑實(shí)現(xiàn)．

3．1學(xué)校與行政部門(mén)共同支持

第一，學(xué)校應(yīng)該提供全真的物業(yè)實(shí)訓(xùn)平臺(tái)，例如將中央空調(diào)、消防警報(bào)、安全防范、家居智能化、電梯、門(mén)禁、停車(chē)場(chǎng)管理等設(shè)施設(shè)備移植到電子實(shí)訓(xùn)室，可以使物業(yè)基礎(chǔ)課程在實(shí)訓(xùn)室進(jìn)行，教師可以結(jié)合實(shí)訓(xùn)軟件對(duì)課程進(jìn)行講解，讓學(xué)生在學(xué)校范圍內(nèi)理解中央空調(diào)系統(tǒng)、小區(qū)可視對(duì)講及住戶報(bào)警系統(tǒng)、電梯運(yùn)行系統(tǒng)、消防報(bào)警及滅火噴灑系統(tǒng)、閉路監(jiān)控及周界防越報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁管理系統(tǒng)、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)、保安巡檢系統(tǒng)、公共設(shè)備管理服務(wù)系統(tǒng)的具體操作，可以用較少的投入使學(xué)生對(duì)物業(yè)管理基本流程有更深入直觀的理解．第二，學(xué)校和行政部門(mén)聯(lián)合為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生搭建實(shí)踐平臺(tái)．一方面，可以通過(guò)行政部門(mén)與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公司聯(lián)系，提供教學(xué)環(huán)境．甚至可以簽訂人才培養(yǎng)協(xié)議，使物業(yè)公司參與培養(yǎng)方案、教學(xué)模式的設(shè)計(jì)．既為物業(yè)公司輸送了人才，同時(shí)也能幫助物業(yè)公司樹(shù)立良好的社會(huì)形象，又可以為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生實(shí)踐提供最佳平臺(tái)，甚至完全可能通過(guò)教學(xué)模式的改進(jìn)幫助物業(yè)公司解決實(shí)際問(wèn)題．另一方面，學(xué)?？梢蕴峁┮粭澖虒W(xué)樓作為實(shí)踐基地，外聘幾位經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理人員，其他物業(yè)人員可以選用本校物業(yè)專(zhuān)業(yè)學(xué)生，提前適應(yīng)崗位要求．學(xué)生在自己管理的物業(yè)事務(wù)中掌握知識(shí)、解決問(wèn)題，以實(shí)際管理服務(wù)能力作為就業(yè)的最好敲門(mén)磚．

3．2培養(yǎng)“雙師型”教師以推動(dòng)教學(xué)模式的改進(jìn)

篇10

一是改善了居民的生活條件?！稗r(nóng)民上樓”使治安狀況明顯改善，出行條件也得到了改變。我市規(guī)劃的新型農(nóng)村社區(qū)項(xiàng)目向鎮(zhèn)區(qū)、市區(qū)靠攏，社會(huì)公共配套設(shè)施向這些社區(qū)輻射，實(shí)施集中的清掃保潔、垃圾清運(yùn)、配備綠化小品和封閉式管理使居民環(huán)境衛(wèi)生狀況明顯改善。二是安置了社區(qū)居民的就業(yè)。新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員大多“屬地化”，注重招聘本社區(qū)人員參與物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)“40、50”人員就近就業(yè)，減輕了政府就業(yè)壓力，也吸引了外地務(wù)工人員的本土就業(yè)，不同程度上緩解了“留守兒童”、“用工荒”等一系列問(wèn)題。三是為物業(yè)管理市場(chǎng)化提供了基礎(chǔ)保障。新型農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃多配套了物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房，條件允許的社區(qū)還規(guī)劃了集體經(jīng)營(yíng)性用房，為專(zhuān)業(yè)化物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐提供了有利條件。

二、新型社區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理缺乏有力的政策指導(dǎo)，基本處于摸索管理階段，有的還處于無(wú)序狀態(tài)。

（一）各級(jí)各部門(mén)物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)

當(dāng)前，新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理與加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、拓展都市區(qū)發(fā)展空間的功能定位以及發(fā)展大勢(shì)要求，尚存明顯差距。部分市直部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工作人員對(duì)物業(yè)管理在推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，引領(lǐng)“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展、建設(shè)美麗和諧滎陽(yáng)方面的作用和潛能認(rèn)識(shí)不足，重要意義宣傳不夠，重建輕管問(wèn)題突出。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和服務(wù)的職能，缺乏充分的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制和經(jīng)常性的工作機(jī)制，缺乏管理服務(wù)的針對(duì)性和統(tǒng)一性。

（二）村民變居民物業(yè)消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)

村民長(zhǎng)期形成的居住習(xí)慣，在短時(shí)間內(nèi)難以完全扭轉(zhuǎn)。部分人的意識(shí)里，依然保留著舊有的生活方式和觀念，處于一種城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民不同文化交替分割狀態(tài)。對(duì)于搬進(jìn)住宅新區(qū)后，每月一次的水電費(fèi)繳納還能接受，對(duì)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)還很不適應(yīng)，甚至非常抵觸，缺乏“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)。

（三）物業(yè)公共配套設(shè)施不完善

一是實(shí)際配建不健全。新型農(nóng)村社區(qū)存在不同程度的基礎(chǔ)設(shè)施不健全情況。二是規(guī)劃配套有缺陷。多數(shù)社區(qū)一樓規(guī)劃為住房，規(guī)劃地下車(chē)棚入口坡度小，自行車(chē)都難以推下去，居民的自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)在社區(qū)內(nèi)亂停亂放，由于電動(dòng)車(chē)需要充電，社區(qū)私搭電線情況嚴(yán)重。

（四）居民居住環(huán)境存在安全隱患，未能根本改善

調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)拆遷安置社區(qū)沒(méi)有進(jìn)行封閉管理，雖然居民由原先的分散居住改為上樓集中居住，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)人員定期進(jìn)行垃圾清運(yùn)，表面上看向城鎮(zhèn)化邁進(jìn)了一大步。但由于沒(méi)有連續(xù)性、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，缺乏及時(shí)的保潔清掃和垃圾清運(yùn)，以及必要的設(shè)施配備和系統(tǒng)維護(hù)，小區(qū)垃圾紙袋亂飛，周邊衛(wèi)生環(huán)境惡劣。

（五）實(shí)施物業(yè)管理缺乏政策指引

滎陽(yáng)市2009年新型農(nóng)村社區(qū)就開(kāi)始建設(shè)并陸續(xù)投入使用，但一直沒(méi)有統(tǒng)一的指導(dǎo)性意見(jiàn)出臺(tái)，也沒(méi)有配套的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、組織建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)范性的政策指引，使新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理存在無(wú)法操作、無(wú)從下手的局面。

（六）鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理負(fù)擔(dān)重

滎陽(yáng)市已交付的新型農(nóng)村社區(qū)中18個(gè)社區(qū)、涉及3361戶居民，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府委托人員按照每度電費(fèi)0.56元收取，因用電協(xié)調(diào)不到位，電力部門(mén)按照建設(shè)用電每度0.81元收取，差額部分由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府承擔(dān)。社區(qū)用水從地下井水抽取，但產(chǎn)生的電費(fèi)和維護(hù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)和保潔人員工資均由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)擔(dān)過(guò)重。

三、主要對(duì)策與建議

（一）加強(qiáng)政策法規(guī)宣傳引導(dǎo)

搞好新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理，是投身實(shí)踐黨的群眾路線教育活動(dòng)的清晰標(biāo)尺,各級(jí)各部門(mén)要加強(qiáng)新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)宣傳。建議通過(guò)在電視臺(tái)或者廣播電臺(tái)設(shè)立《新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理》專(zhuān)欄、開(kāi)展便民服務(wù)進(jìn)社區(qū)政策宣傳活動(dòng)、印制新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)服務(wù)手冊(cè)等方式，全面推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的逐步普及，幫助業(yè)主明確物業(yè)管理活動(dòng)中的責(zé)、權(quán)、利，樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”、物業(yè)保值增值的消費(fèi)理念。

（二）要設(shè)立基層社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）設(shè)立物業(yè)管理辦公室，形成長(zhǎng)效有力的工作機(jī)制，為物業(yè)管理提供組織保障。明確各自轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)責(zé)任，設(shè)置集中辦公場(chǎng)所、健全工作制度、理順工作程序，暢通聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)、投訴受理、綜合服務(wù)渠道。二是設(shè)立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，對(duì)于不具備專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件、業(yè)主委員會(huì)未組建成立或者業(yè)主入住戶數(shù)不足100戶的社區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）實(shí)施區(qū)域整合。

（三）要建立居民自我管理服務(wù)機(jī)制

對(duì)于路網(wǎng)拆遷安置或者合村并點(diǎn)社區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）物業(yè)管理辦公室牽頭成立業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表協(xié)調(diào)委員會(huì)，制定業(yè)主管理規(guī)約和議事規(guī)則明確工作內(nèi)容和業(yè)主的管理責(zé)任，制定和公布相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施業(yè)主自我服務(wù)。

（四）要引導(dǎo)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作

一是將物業(yè)管理理念引入新社區(qū)。既可自由選擇也可代管、自管、共管多種形式并駕齊驅(qū)。二是加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)。對(duì)全市新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心和物業(yè)管理負(fù)責(zé)人進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提升能力素質(zhì)。三是引導(dǎo)新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化。確立“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、業(yè)主參與”的總體原則，有序組織新型農(nóng)村社區(qū)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，將新型農(nóng)村社區(qū)與商品房住宅小區(qū)接軌，從而形成城鄉(xiāng)一體化的物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行新機(jī)制。

（五）要完善物業(yè)管理公共配套設(shè)施

一是嚴(yán)格落實(shí)鄭州市政府關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理用房的規(guī)定要求：在新型農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)的單位應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)，配套建設(shè)物業(yè)管理用房；總建筑面積小于2萬(wàn)平方米的，按照不低于80平方米的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)。二是配套建設(shè)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。按照不低于總建筑面積千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，配套建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理組織經(jīng)營(yíng)使用，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足，實(shí)現(xiàn)以小區(qū)養(yǎng)小區(qū)的良性發(fā)展局面。三是供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，要按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值，向最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。四是規(guī)劃配套集約型的新型農(nóng)村社區(qū)。隨著我市新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)，對(duì)于配套設(shè)施不完善的已交付新型農(nóng)村社區(qū)，市財(cái)政部門(mén)應(yīng)拿出相應(yīng)的資金完善配套設(shè)施，滿足居民生活、娛樂(lè)、生產(chǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生等需求。對(duì)于已規(guī)劃正在建設(shè)的新型農(nóng)村社區(qū)應(yīng)調(diào)整規(guī)劃達(dá)到相應(yīng)的配套標(biāo)準(zhǔn)。五是要充分考慮農(nóng)村習(xí)俗。借鑒成都市新型社區(qū)成熟的建設(shè)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)房屋一樓以及地下為框架結(jié)構(gòu)，設(shè)立按戶為單位的車(chē)棚位置，配備可計(jì)量充電設(shè)施，方便居民電動(dòng)車(chē)充電，避免私拉亂扯現(xiàn)象發(fā)生。規(guī)劃居民放置生產(chǎn)農(nóng)具的位置，結(jié)合當(dāng)前農(nóng)村習(xí)俗，應(yīng)考慮紅白事辦理的場(chǎng)地。隨著我國(guó)老齡化的不斷加大，還應(yīng)規(guī)劃提供老年人活動(dòng)中心。

（六）要建立物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)資金制度

一是安排專(zhuān)項(xiàng)資金完善公共配套設(shè)施。二是對(duì)參與管理的物業(yè)企業(yè)實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。三是資金扶持社區(qū)物業(yè)服務(wù)站組建。四是實(shí)施以獎(jiǎng)代補(bǔ)扶持工作。五是建立房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

（七）要建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制