導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)可行性研究報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

一、項目背景

1 、 項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》

(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》

(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。

2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：

容積率：

開發(fā)周期：

土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)

建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：

3 )周圍環(huán)境與設(shè)施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側(cè)為 市城市中心景點。

(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。

(4)西南靠近a市小學(xué)。

(5)北面為a市人民銀行。

4 、項目swot分析

優(yōu)勢及機(jī)會

(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。

(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12) a市拆遷實施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。

(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。

投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析

a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。

1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

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總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分　房地產(chǎn)項目建設(shè)可行性

第三部分　房地產(chǎn)項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

第四部分　房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分　房地產(chǎn)項目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分　房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。

第七部分　房地產(chǎn)項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

第八部分　房地產(chǎn)項目實施進(jìn)度安排

項目實施時期的進(jìn)度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產(chǎn)活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

第九部分　房地產(chǎn)項目財務(wù)評價分析

第十部分　房地產(chǎn)項目財務(wù)效益

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目 可行性分析 完善

目前,我國房地產(chǎn)項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀(jì)90年代以后,我國的房地產(chǎn)市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項目可行性分析研究才開始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產(chǎn)項目的可行性分析起步較晚。

一、房地產(chǎn)項目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產(chǎn)項目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

通過項目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國房地產(chǎn)項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產(chǎn)項目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對房地產(chǎn)項目進(jìn)行評價,缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。目前,雖然我國的一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析的理論進(jìn)行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強。因為指導(dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。

2、房地產(chǎn)項目可行性分析的評價指標(biāo)體系有待完善

在房地產(chǎn)項目可行性分析評價中,采用的指標(biāo)有:經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)、規(guī)劃評價指標(biāo)、市場定位評價指標(biāo)、設(shè)計方案評價指標(biāo)和風(fēng)險不確定性評價指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從各自不同的角度對房地產(chǎn)項目的可行性進(jìn)行了評價,然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a充和完善的地方。

房地產(chǎn)項目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強的社會效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行評價時,不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項指標(biāo),而且還補充了社會效益評價指標(biāo)和環(huán)境效益評價指標(biāo)等。如果評價指標(biāo)體系不全面,可能會產(chǎn)生與客觀實際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問題。

3、房地產(chǎn)項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大

在進(jìn)行項目可行性分析準(zhǔn)備階段,收集了一些長沙市其它房地產(chǎn)項目的可行性分析報告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因

導(dǎo)致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、制作人員、社會學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經(jīng)濟(jì)評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷,對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評估結(jié)果,沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告樣本進(jìn)行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測;缺少對規(guī)劃設(shè)計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預(yù)測;不能對產(chǎn)品價格進(jìn)行符合市場發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測算投資費用,致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當(dāng)程度上降低了房地產(chǎn)項目可行性研究報告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開發(fā)商投資決策的依據(jù)和項目立項必要的送審文件,因為開發(fā)項目只有經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(計委)批準(zhǔn)立項后才可實施,如此審批機(jī)制存在以下問題:由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是先到計委立項再申請辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是能否通過立項審核的狀況;審批部門規(guī)范化程度低,審核人員專業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。

三、完善房地產(chǎn)項目可行性分析的建議

1、加強房地產(chǎn)項目可行性分析理論研究與創(chuàng)新

建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的迫切需要。在進(jìn)行可行性分析理論研究時,應(yīng)該加強房地產(chǎn)項目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場調(diào)查、市場分析、項目各開發(fā)方案綜合評價指標(biāo)的設(shè)計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。

2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評價指標(biāo)體系

可行性分析評價指標(biāo)在可行性評價中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評價指標(biāo)體系是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達(dá)國家關(guān)于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益,設(shè)計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環(huán)境效益等。其中,財務(wù)評價根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系,計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入和財務(wù)支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性,風(fēng)險預(yù)測等。而綜合評價,則應(yīng)該從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)效益的影響,考察項目對社會經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項目對社會和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評價指標(biāo)體系。

3、加強咨詢業(yè)的規(guī)范化

咨詢業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)改革為契機(jī),逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報告的審核由行業(yè)協(xié)會的相關(guān)專業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進(jìn)行。(2)為保證這些專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)能進(jìn)行較為全面的、綜合的、專業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、社會環(huán)境專家等人員。經(jīng)濟(jì)分析專家主要是從宏觀上對擬開發(fā)項目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會環(huán)境專家主要從社會學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對項目進(jìn)行指導(dǎo);市場調(diào)研人員主要調(diào)查過去和當(dāng)前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來分析當(dāng)前市場的狀況,并與經(jīng)濟(jì)分析專家一起預(yù)測未來趨勢;造價工程師是對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土建、設(shè)備及安裝等價值進(jìn)行正確的估算;注冊房地產(chǎn)估價師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專家等對未來市場的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財務(wù)管理的有關(guān)知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。

4、加強項目風(fēng)險分析

在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進(jìn)行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設(shè)項目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場景氣指數(shù)預(yù)測把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評估師、經(jīng)濟(jì)分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設(shè)項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經(jīng)濟(jì)利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻(xiàn):

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可行性研究

1、引言

可行性研究是指在當(dāng)前環(huán)境中，投資一個長期的項目之前，必須進(jìn)行系統(tǒng)的分析和綜合研究項目投資的必要性，以及項目在金融、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、社會乃至生態(tài)和其他方面的能力，以實現(xiàn)其投資目標(biāo)的論證和科學(xué)的評價。它是決策者做出投資決策的準(zhǔn)確和可靠的前提和保障。

2、房地產(chǎn)項目可行性研究的必要性

房地產(chǎn)項目可行性研究是隨著技術(shù)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的發(fā)展而興起，并日趨完善的一整套系統(tǒng)的科學(xué)方法，它對成功的開發(fā)房地產(chǎn)具有重要意義，從城市發(fā)展的整體來說，綜合開發(fā)是城市規(guī)劃的實施過程，開發(fā)項目的實施必然會給城市布局帶來影響，對城市的經(jīng)濟(jì)繁榮、人民的生活環(huán)境帶來影響，而對開發(fā)企業(yè)來說，實施開發(fā)項目必然要投入資金、物資和勞動力，從而也會對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響，因此，對開發(fā)項目必須要有充分的認(rèn)識，并就項目的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設(shè)施、企業(yè)的承受能力以及項目的經(jīng)濟(jì)效益等各方面進(jìn)行周密的調(diào)查研究分析，以實現(xiàn)開發(fā)項目投資決策的科學(xué)化和民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高開發(fā)項目的社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益，而所有這一切都是可行性研究的內(nèi)容，因此，可以說可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)活動中最基本的、首要的工作，也是開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)，

3、房地產(chǎn)項目可行性分析研究的作用

可行性研究是進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資決策的重要依據(jù)，房地產(chǎn)項目由于建設(shè)經(jīng)營周期長、投入資金大，并且房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，項目投資不能只憑經(jīng)驗或感覺進(jìn)行，它必須要建立在詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析和投資收益預(yù)算基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項目的可行性研究可以對項目進(jìn)行全面綜合的分析和論證，按照可行性研究結(jié)論進(jìn)行決策，可提高投資決策的科學(xué)性和正確性；可行性研究是項目審批的依據(jù)，我國政府管理部門規(guī)定投資項目必須列入國家的投資計劃，尤其是房地產(chǎn)項目在我國要經(jīng)過政府管理部門的立項審批，而立項審批的依據(jù)之一就是項目可行性研究報告；可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟(jì)、財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營效益獲取能力，銀行等金融機(jī)構(gòu)提供貸款是根據(jù)流動性、收益性和安全性三原則，可行性研究可以為金融機(jī)構(gòu)提供項目獲利信息，因此，可行性研究也是企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸依據(jù)；可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)，可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都做出了安排，這些正是項目設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容；可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)，開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，按部就班地落實項目的前期工作，并與設(shè)計、供應(yīng)、資金融通等部門協(xié)商和簽訂有關(guān)協(xié)議，因此，可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)；可行性研究可作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)，在可行性研究報告中，對項目的規(guī)模、地址、設(shè)計方案構(gòu)想、配套設(shè)施的種類等都進(jìn)行了分析和論證，推薦了建設(shè)方案，可行性研究報告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計工作可根據(jù)此進(jìn)行

4、房地產(chǎn)項目可行性分析的工作階段

房地產(chǎn)項目可行性研究根據(jù)研究所處的階段和研究的詳細(xì)程度，一般分為三個階段包括投資機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。

（1）投資機(jī)會研究投資機(jī)會，也被稱為投資機(jī)會確定。主要任務(wù)是對項目的投資方向和設(shè)想做出粗略性的分析和建議。其目的是在一個特定區(qū)域，根據(jù)國家和地區(qū)的有關(guān)政策、結(jié)合資源、建設(shè)布局、市場預(yù)測以及其他條件的狀態(tài)，選擇建設(shè)項目，尋找一個有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會一般是比較從大體進(jìn)行把握和分析的，根據(jù)市場預(yù)測和投資回報率和盈利能力的角度，從投資研究的可能性，找到最有利的投資機(jī)會。

（2）初步可行性研究又稱預(yù)可行性研究，初步可行性研究，是一個正式的詳細(xì)的可行性研究的準(zhǔn)備階段。投資機(jī)會確認(rèn)可行的項目，表明該項目是值得繼續(xù)研究，但不知道是否值得進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以進(jìn)一步確定是否具有較高的經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)行初步可行性研究，因為可行性研究是一個昂貴和費時的工作，因此必須通過初步可行性研究對項目的盈利能力及前景作進(jìn)一步的分析和判斷。初步可行性研究的主要任務(wù)是[36]：①投資機(jī)會的研究，并在詳細(xì)資料作進(jìn)一步分析的基礎(chǔ)上，分析得出的結(jié)論②確定項目的盈利能力，是否有必要進(jìn)行下一步詳細(xì)的可行性研究。③確定哪些關(guān)鍵問題是否需要專題研究，如在房地產(chǎn)政策趨勢的變化、市場預(yù)測。初步可行性研究與詳細(xì)可行性研究，深度和精度的主要內(nèi)容大體一致。如果你有足夠的把握該項目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益，可直接傳送到詳細(xì)的可行性研究階段。初步可行性研究后，應(yīng)該得出以下結(jié)論：研究項目是可行的；項目不可行。

（3）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)的可行性研究通常被稱為可行性研究，是項目的初步開始的一個重要組成部分。其主要工作是該項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、財務(wù)上以進(jìn)一步探討可能理性的結(jié)論性意見，并最終形成可行性研究報告，這是投資決策的基礎(chǔ)上的項目。詳細(xì)的可行性研究，更全、更清晰、更具體、更高的精度。

可行性分析的內(nèi)容房地產(chǎn)項目前期工作的最重要工作是房地產(chǎn)項目的可行性研究，它是指項目在做出決定之前，根據(jù)市場需求和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃的要求，相關(guān)的社會各方面的經(jīng)濟(jì)、市場營銷、工程、資源等，全面、深入的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證。房地產(chǎn)項目在社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的科學(xué)預(yù)測和評價，以確定項目是可行的。可行性研究的目的是決策程序的可靠性、科學(xué)性，為項目的實施和控制提供參考依據(jù)，并為下一步奠定基礎(chǔ)。按照上面介紹的房地產(chǎn)項目的可行性研究報告的主要內(nèi)容，我們必須考慮國家、區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、特定產(chǎn)業(yè)政策和其他方面所提出的建設(shè)項目評價，預(yù)測的外部環(huán)境、市場、技術(shù)、金融和社會的影響。必須進(jìn)行深入研究，仔細(xì)計算，并對研究和計算結(jié)果的進(jìn)行分析和論證，為項目的最終決定提供依據(jù)。

綜上所述，通過對房地產(chǎn)項目進(jìn)行可行性研究對房地產(chǎn)可行性研究理論進(jìn)一步豐富，加入組織可行性研究，對其他房地產(chǎn)開發(fā)項目有一定的借鑒意義。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】可行性研究分析；主要內(nèi)容；現(xiàn)狀問題；改進(jìn)措施

可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進(jìn)了項目可行性研究技術(shù)。1983年，國家計委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。

房地產(chǎn)項目的可行性研究分析是項目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。

一、房地產(chǎn)項目可行性研究分析的主要內(nèi)容

自1993年取消分房制度以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。

不同于一般建設(shè)項目先投資后生產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)的過程也是項目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項目的建設(shè)期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營活動。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項目建設(shè)期、經(jīng)營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產(chǎn)項目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地產(chǎn)項目的可行性研究分析在一般建設(shè)項目的基礎(chǔ)上，著重強調(diào)市場分析、項目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財務(wù)的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應(yīng)等越來越受到重視。

（1）市場分析、項目選址及定位

房地產(chǎn)項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調(diào)研、統(tǒng)計分析方法進(jìn)行市場分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場上的走勢和需求，針對市場分析進(jìn)行項目選址及定位所確定的項目產(chǎn)品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎(chǔ)。

（2）經(jīng)營方式以及租售價格

經(jīng)營方式以及租售價格的確認(rèn)是項目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關(guān)系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當(dāng)?shù)挠嬃拷?jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。

（3）經(jīng)濟(jì)財務(wù)的可行性

經(jīng)濟(jì)財務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項目整體能夠?qū)窠?jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；財務(wù)可行性是指項目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財務(wù)可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。

（4）環(huán)境評價以及節(jié)能效益

在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的影響下，房地產(chǎn)項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進(jìn)行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

只有對上述部分進(jìn)行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結(jié)論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項目的可行性研究分析，由于實際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。

二、房地產(chǎn)項目可行性研究分析的現(xiàn)狀問題及相關(guān)改進(jìn)措施

（1）開發(fā)商可行性研究分析意識不強

大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經(jīng)立項之后，由于相關(guān)部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。

為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴(yán)格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。

（2）可行性研究依據(jù)不充分

開發(fā)商或是委托的相關(guān)方在進(jìn)行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設(shè)計方案說明并結(jié)合國家、地方政府出臺的相關(guān)估價文件，對項目的經(jīng)濟(jì)財務(wù)效益進(jìn)行評價。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項目租售收入不能客觀反映對項目預(yù)售情況的預(yù)測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預(yù)測，使得可行性研究分析結(jié)果不合實際。

為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。

（3）可行性研究分析深度不夠

就目前房地產(chǎn)項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。

針對這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經(jīng)濟(jì)財務(wù)可行性分析等方面。

我國房地產(chǎn)項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認(rèn)真貫徹實行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關(guān)可行性研究分析報告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質(zhì)量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)；工程質(zhì)量；對策

Abstract: The real estate industry has become an important sector of the national economy, provide a huge impetus for China's modernization and the city of. However, with the development of the real estate industry, engineering quality management has become one of the important tasks of real estate project management, which runs through the whole process of construction project decision-making stage and implementation stage, a real estate project quality management success or not, directly related to the success or failure of the project construction, this paper analyzes the main problems existing in the current real project quality management, and puts forward some effective management measures in light of the existing problems.

Key words: real estate; engineering quality; countermeasure

中圖分類號: F293.33

引言：近年來,隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步建立和完善, 房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前的發(fā)展并且已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要支柱。在快速發(fā)展的同時房地產(chǎn)工程的質(zhì)量也越來越受世人關(guān)注。房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題牽涉到許多單位有設(shè)計、施工、監(jiān)理、分包，但也有投資主體的房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理有關(guān)，作為建設(shè)主體，作為投資單位，需要面對千家萬戶，房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量要求是高的，同時房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理上也處于主導(dǎo)地位，所以房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量管理就顯得優(yōu)為重要。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段：從項目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項定義為項 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項到開始施工定義為設(shè)計、計劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實施階段(預(yù)售活動)；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段 (物業(yè)管理)，各個階段在實施的過程中都存在一系列問題。

1．工程項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段存在的主要問題

這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項目的決策質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進(jìn)行定量分析(包括財務(wù)分析)，分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

2．工程設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題

現(xiàn)今的工程項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進(jìn)行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計規(guī)劃階段，目前我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對項目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計監(jiān)理做的比較少，這一問題已嚴(yán)重影響了項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

3．工程實施階段存在的主要問題

該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個問題其一，招標(biāo)投標(biāo)活動沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對設(shè)計單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前，沒有進(jìn)行項目的預(yù)驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計圖紙的要求，使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項目質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對待，服務(wù)態(tài)度差等問題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施

1．項目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計、可行性研究階段的質(zhì)量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負(fù)責(zé),對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。

2．設(shè)計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

（1）在選擇規(guī)劃設(shè)計單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試,負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計單位,在幾家設(shè)計單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會,評選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案。

（2）嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計,樹立“嚴(yán)格沒計質(zhì)量管理”的思想。建議建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制, 負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作對施工圖設(shè)計進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審,確保設(shè)計圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文進(jìn)行設(shè)計, 滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

（3）效仿國外加強對項目設(shè)計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督, 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計監(jiān)理中,監(jiān)理單位要加強對設(shè)計方案和圖紙的審核、監(jiān)督, 重點審核設(shè)計方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價值要求, 以實現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。

3．實施階段的質(zhì)量控制

（1）招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標(biāo)文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計招標(biāo)文件, 明確設(shè)計項目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求, 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時采用的最低價中標(biāo)法。

（2）嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應(yīng)進(jìn)行全面控制, 從組織貨源, 優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。

（3）在落實人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上, 加強對施工人員的動態(tài)管理, 把握人員進(jìn)場的考核, 監(jiān)督與評定等, 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識,嚴(yán)格執(zhí)行各項標(biāo)準(zhǔn)。

4．竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量控制

項目收尾階段是項目生命周期的最后階段, 其主要是確認(rèn)項目實施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收, 依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求, 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)和驗收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗收交接手續(xù), 并對不合格項目提出處理辦法, 以保證項目產(chǎn)品符合設(shè)計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設(shè)完成后的項目的實際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實現(xiàn)項目運行管理科學(xué)化的手段, 建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。

三、結(jié)束語

綜上所述為了保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，建設(shè)行政主管部門加強監(jiān)管，社會各界有效監(jiān)督，全社會齊抓共管，才能確保工程質(zhì)量穩(wěn)步提升，最大限度抑制質(zhì)量問題。只有不斷研究，積累經(jīng)驗，提出發(fā)展對策，才能從根本上消除房屋建筑工程質(zhì)量問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬劍. 從業(yè)主角度看房地產(chǎn)工程管理重點[J]. 經(jīng)營管理者. 2010(21)

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關(guān)鍵詞：建設(shè)項目；經(jīng)濟(jì)評價；對策

中圖分類號：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價概念及內(nèi)容

建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價是可行性研究的重要組成部分，內(nèi)容包括國民經(jīng)濟(jì)評價和財務(wù)評價。其主要作用是在預(yù)測、選址、技術(shù)方案等項研究的基礎(chǔ)上，對項目投入產(chǎn)出的各種經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行調(diào)查研究，通過多項指標(biāo)的計算，對項目的經(jīng)濟(jì)合理性、財務(wù)可行性及抗風(fēng)險能力做出全面的分析與評價，為項目決策提供主要依據(jù)。在實行核準(zhǔn)制的情況下，政府不再關(guān)注企業(yè)的財務(wù)盈利能力和債務(wù)清償能力等問題。建設(shè)項目中企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)評價更重要，此時的經(jīng)濟(jì)評價只進(jìn)行財務(wù)評價，無需國民經(jīng)濟(jì)評價。房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價是為了滿足企業(yè)自主投資決策的需要，為企業(yè)投資決策提供依據(jù)，關(guān)系到?jīng)Q策的有效性和正確性。項目的經(jīng)濟(jì)性也是投資者關(guān)注的焦點，關(guān)系到項目融資、成本控制和利益分配等問題，因此，做好房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價中的問題

在我國，自開展項目可行性研究工作以來，項目決策的科學(xué)化水平大大提高，許多項目由于其前期工作(主要是可行性研究工作)扎實、充分、深入，避免或少走了許多彎路。但是，近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各類投資項目層出不窮，在經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)的沖擊下，國家提出4萬億元投資計劃。2010年房地產(chǎn)行業(yè)開始慢慢復(fù)蘇，“大干快上”成為一種趨勢。在這種背景下，不少投資項目可行性研究流于形式，經(jīng)濟(jì)評價數(shù)據(jù)來源不詳，沒有可靠渠道，使得可行性研究走了過場。有些項目已經(jīng)實施，甚至已經(jīng)投入運營，為了某種需要，再回過頭來補做可行性研究，其中報告中起重要作用的定量研究――經(jīng)濟(jì)評價，也是敷衍了事。顯然，這類經(jīng)濟(jì)評價已完全失去了其應(yīng)有的作用。當(dāng)前投資項目可行性研究中經(jīng)濟(jì)評價存在的問題主要包括以下幾個方面：

(一)基礎(chǔ)工作不扎實。項目的經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)以定量分析為主、定性分析為輔，完成高質(zhì)量的項目經(jīng)濟(jì)評價，首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作，需要搜集大量的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)?；A(chǔ)工作是否認(rèn)真細(xì)致，搜集的資料是否完整可靠，直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)評價工作的質(zhì)量。然而，一些項目的經(jīng)濟(jì)評價工作由于受時間、經(jīng)費、人力等諸多方面因素的影響，基礎(chǔ)工作不夠深入，資料匱乏，過分地依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測，因而很難得到令人信服的結(jié)論。

(二)工作人員素質(zhì)參差不齊。雖然受到金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個高利潤的行業(yè)。房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)評價屬于企業(yè)行為，在前期，企業(yè)對投資項目的經(jīng)濟(jì)評價重視不夠，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價工作的人員素質(zhì)參差不齊，對評價要求的知識掌握程度不一。

(三)忽視經(jīng)濟(jì)評價的不確定性分析。許多投資項目的經(jīng)濟(jì)評價側(cè)重于項目的盈利能力分析，很少分析項目的不確定因素。不確定因素幾乎存在于所有的投資項目中，找出主要不確定因素，分析其影響程度并提出行之有效的規(guī)避或減少風(fēng)險損失的對策，對項目決策具有重要意義。

(四)評價帶有目的性。評價人員往往帶著求證項目可行這樣一種潛意識去進(jìn)行項目的經(jīng)濟(jì)評價和論證，就必然會更多地關(guān)注項目可行的一面，而忽略了可能存在的不利因素和負(fù)面影響，有時甚至在項目實施之后才進(jìn)行可行性研究報告和經(jīng)濟(jì)評價。這種現(xiàn)象在目前的經(jīng)濟(jì)評價工作中時常出現(xiàn)。

(五)評價經(jīng)費不足。企業(yè)對項目決策階段對項目投資影響最大這一事實認(rèn)識還不夠，對經(jīng)濟(jì)評價沒有加以重視，對于這項工作的投入不足，使得經(jīng)濟(jì)評價的有效性和全面性受到一定阻礙。

三、提高經(jīng)濟(jì)評價質(zhì)量的幾點對策

(一)從思想上重視經(jīng)濟(jì)分析。作為可行性研究中定量分析的重要部分，經(jīng)濟(jì)評價在項目決策中發(fā)揮的重要作用已受到人們的普遍認(rèn)同。如果不能從思想上認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)評價的重要意義，就不可能得出公正、科學(xué)、可靠的評價結(jié)論。不僅有關(guān)從業(yè)人員應(yīng)重視經(jīng)濟(jì)評價工作，項目業(yè)主、投資方及其他相關(guān)部門和人員同樣也必須高度重視可行性研究中的經(jīng)濟(jì)評價工作。

(二)提高從業(yè)人員素質(zhì)。目前，我國有少數(shù)工作人員的工作責(zé)任心和自我學(xué)習(xí)的意識不強，業(yè)務(wù)知識陳舊。不少勘察設(shè)計單位缺少精于市場分析預(yù)測、項目運營管理、資本運作等方面知識的專家，這種狀況影響了經(jīng)濟(jì)評價的質(zhì)量。當(dāng)今世界科學(xué)技術(shù)日新月異，新的形勢不斷提出新的問題，工程技術(shù)人員必須牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧、友好、節(jié)約型社會的新理念，增強使命感和責(zé)任感，加強業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，在實踐中不斷豐富和完善自我，提高自身綜合素質(zhì)，適應(yīng)社會發(fā)展的需要。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目 財務(wù)控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有項目周期長、資金需求大、專業(yè)性強、受國家政策調(diào)整及市場影響大等特點，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中從經(jīng)營管理角度加強財務(wù)控制對項目的順利完成具有重要意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目加強財務(wù)控制管理的作用

（一）改善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理層的管理方式

財務(wù)管理作為房地產(chǎn)項目管理重要組成部分，在財務(wù)控制的內(nèi)容上不僅是建設(shè)資金收支的控制，更重要是從經(jīng)營管理高度，如資金來源及資金成本、資金使用效率、盈利目標(biāo)及能力的測算和評估、稅務(wù)籌劃等方面為決策層提供依據(jù)，并建立資金收支所反映的經(jīng)濟(jì)活動的控制管理制度，從而全面提升財務(wù)控制在工程項管理中的核心地位。從其控制主體上講，財務(wù)控制的主體應(yīng)當(dāng)是企業(yè)法人領(lǐng)導(dǎo)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理部門、營銷部門、各部門組成的，而非傳統(tǒng)意義上的財務(wù)人員。

（二）保障房地產(chǎn)項目管理制度的順利實施

財務(wù)控制首先是項目治理結(jié)構(gòu)的重要組成部分，通過適當(dāng)?shù)呢攧?wù)控制制度，可以協(xié)調(diào)所有者與經(jīng)營者的利益，從而保證項目管理制度的順利實施；其次，財務(wù)控制可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營效益最大化，確保投入資金安全性、收益性，實現(xiàn)資本保值、增值目標(biāo)。

此外，加強財務(wù)控制還可以起到保證項目業(yè)務(wù)信息和財務(wù)信息的真實性和完整性，以及項目財務(wù)活動的合法性的作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目周期各階段財務(wù)控制重點

（一）項目可行性研究階段的財務(wù)控制

房地產(chǎn)項目可行性研究是投資決策前對有關(guān)建設(shè)、技術(shù)、市場、社會經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行全面分析研究、評價和決策的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證過程。房地產(chǎn)項目可行性研究階段財務(wù)控制可以從以下幾方面加以控制：

1、做好項目前期基礎(chǔ)性調(diào)研工作

項目前期基礎(chǔ)性調(diào)研工作包括兩個方面，一方面要做好項目前期對市場、資源和項目周邊環(huán)境的基礎(chǔ)性調(diào)研工作，做好客戶的市場有效需求和潛在規(guī)模的調(diào)查工作，通過市場調(diào)查做好產(chǎn)品定位、客戶群體及開發(fā)產(chǎn)品的建筑方案設(shè)計及分析，為項目建立投資決策提供可靠的依據(jù)；另一方面，通過分析開發(fā)項目的市場競爭力與不確定性風(fēng)險，將開發(fā)項目與其他同類或類似項目進(jìn)行市場競爭力對比分析，同時需要從經(jīng)濟(jì)政策、市場變化等風(fēng)險方面因素對項目影響的不確定分析，從而對財務(wù)指標(biāo)的影響作出不確定性和風(fēng)險分析，并制定針對性應(yīng)對措施，優(yōu)化項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)方案，以防范及降低經(jīng)營風(fēng)險的對策措施。

2、做好項目規(guī)劃論證工作

項目論證階段財務(wù)控制的重點主要是結(jié)合項目的特點，通過對項目投資估算、資金籌措及回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的估算分析，從而確定項目實施的必要性。一方面，財務(wù)控制對市場預(yù)測的主要工作點是依據(jù)市場供求關(guān)系及房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行準(zhǔn)確價格定位，確定項目的預(yù)計售價。準(zhǔn)確的價格定位，不但要實現(xiàn)項目銷售價格最大化，還在實現(xiàn)快速銷售，快速回籠資金，實現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。另一方面，成本測算要全面、精確。項目正式立項前要對開發(fā)項目進(jìn)行全成本測算，其中，對土地成本的估算不但要考慮價格，還要考慮土地取得方式不同對成本及資金流動產(chǎn)生的影響。全面、精確的成本預(yù)算不但是建立成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)，同時也是對房地產(chǎn)項目進(jìn)行決策的依據(jù)。

3、做好項目可行性研究報告的評價過程

在項目可行性研究報告出具后，應(yīng)組織部分專家對其所涉及內(nèi)容進(jìn)行的再評價，對在評價過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時溝通，并制定出具體的整改措施，以保證可行性研究報告具體實施過程的經(jīng)濟(jì)性和可行性。

（二）項目實施階段的財務(wù)控制

項目實施階段是房地產(chǎn)項目成本產(chǎn)生的主要階段。在這期間，財務(wù)控制的工作重點是對項目成本的控制。房地產(chǎn)項目投資目標(biāo)管理的過程，即目標(biāo)分解與計劃、目標(biāo)實施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計直接影響建設(shè)工期和建設(shè)成本，直接決定人、財、物等相關(guān)資源的投入

項目設(shè)計方案的優(yōu)劣直接決定項目未來的成本，并決定項目的整體收益。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制首先要以設(shè)計階段作為成本控制重點，在各項成本費用尚未發(fā)生時做好前期成本規(guī)劃。良好的項目設(shè)計是有效控制房地產(chǎn)項目投資的根本，是項目成本優(yōu)化的最有力保證。

首先，在項目委托時，向設(shè)計單位提供經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究及投資估算，明確項目開發(fā)的定位、工程建設(shè)質(zhì)量及各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。在初步設(shè)計完成時，聘請專家對其進(jìn)行審查比對，一方面審查設(shè)計的合理性，既設(shè)計布局和經(jīng)濟(jì)性的合理性，是否符合公司的市場定位及消費群體的需求等，同時根據(jù)地塊特點對設(shè)計實施的可能性進(jìn)行審查，在全面審查后，對設(shè)計初步方案進(jìn)行修改、優(yōu)化，另一方面設(shè)計投資概算與項目可行性研究時投資估算進(jìn)行對比，既要對投資概算偏離投資估算差異率進(jìn)行重新認(rèn)定，重新計算投資回報率，也要對投資概算的全面性進(jìn)行審定，以降低因設(shè)計變更而增大投資的可能性。

其次，限額設(shè)計，優(yōu)化施工圖設(shè)計。控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，各設(shè)計人員在保證達(dá)到使用功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下，需融施工圖設(shè)計與施工圖預(yù)算為一體，將預(yù)算限額進(jìn)行合理分解，在設(shè)計過程中，按照分配的投資限額控制設(shè)計。在施工圖設(shè)計完成時，需要設(shè)計人員、施工人員及成本管理人員對施工圖技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的進(jìn)行性等方面進(jìn)行審核，對施工圖進(jìn)行優(yōu)化，以防止技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

最后，規(guī)范勘察設(shè)計合同，有效控制造價。房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計人員與項目開發(fā)者屬于不同經(jīng)濟(jì)主體，兩者的工作目的不盡相同，房地產(chǎn)項目開發(fā)方應(yīng)加強對勘察、設(shè)計合同的管理，用經(jīng)濟(jì)手段加強對房地方項目勘察設(shè)計的管理，從而在源頭上控制整個房地產(chǎn)項目的投資成本。在與勘察單位簽訂勘察合同時，將勘察費用與工程地質(zhì)勘探的準(zhǔn)確程度掛鉤；在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時，通過在設(shè)計合同條款中增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，以加強對設(shè)計單位的考核和制約，防止由于在工程施工過程中增加的設(shè)計變更造成投資失控。

2、項目施工階段的財務(wù)控制

房地產(chǎn)項目施工階段是資金大量投入，產(chǎn)生項目建設(shè)成本的主要階段，也是資金投入的主要階段。施工階段的財務(wù)控制主要是通過財務(wù)監(jiān)控，對工程款的支付、工程變更造成的費用調(diào)整及各種工程造價信息等進(jìn)行全過程控制。在此階段一方面要加強合同管理，不但要在合同條款規(guī)定了雙方的權(quán)利、義務(wù)，還要注意合同條款的嚴(yán)密性，預(yù)防因施工方利用合同中某些條款的不確定性向投資方索賠而產(chǎn)生投資失控和經(jīng)濟(jì)糾紛。一方面加強對施工材料的控制，對開發(fā)者提供的材料通過招投標(biāo)進(jìn)行，以保證材料質(zhì)量和價格，同時在現(xiàn)場施工時，加強對材料的管理，以防施工方偷梁換柱；對施工方提供的材料，也需要工程管理人員對材料的質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)，以防施工方以次充好，影響工程質(zhì)量。另一方面要加強施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證與設(shè)計變更的管理，建立嚴(yán)格的設(shè)計變更審查、審批制度，工程管理部門要詳細(xì)分析每一項涉及變更的工程量、功能變化及造價增減情況，嚴(yán)格控制施工中的設(shè)計變更，防止施工單位為了施工便利而任意提高或降低設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模，從而增加工程投資費用或降低項目質(zhì)量。在支付工程款時，要嚴(yán)格按合同約定時間及實際完成的工程量支付工程進(jìn)度款，嚴(yán)防工程進(jìn)度款的超進(jìn)度支付，避免對施工單位在經(jīng)濟(jì)上的失控管理，減少建設(shè)資金的違規(guī)占用，節(jié)約建設(shè)資金成本。

3、項目竣工決算階段

竣工決算是房地產(chǎn)項目成本控制的最后環(huán)節(jié)，在項目竣工階段的財務(wù)控制是要必須嚴(yán)格進(jìn)行項目竣工決算的審核工作，以有效的控制工程造價。由于在施工中出現(xiàn)地質(zhì)條件、材料換代、工程量增加等變化，因此工程管理部門需要作好工程竣工圖、主要建筑材料規(guī)格、質(zhì)量與價格簽證、設(shè)計變更等竣工資料收集整理，通過對竣工結(jié)算資料和現(xiàn)場實際情況，認(rèn)真審核工程結(jié)算數(shù)據(jù)，防止有虛報工程量、定額錯誤、工程變更調(diào)增不調(diào)減、重復(fù)結(jié)算等情況的發(fā)生，保證工程造價的準(zhǔn)確度。同時應(yīng)實行工程結(jié)算第三方復(fù)審制度和工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資效益。

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項目 建設(shè) 造價 管理 控制

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

工程造價管理作為房地開發(fā)建設(shè)過程中管理工作的重要組成部分，主要包括決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、實施階段以及竣工結(jié)算階段，它貫穿在項目的整個過程中，是一個十分復(fù)雜而又特別關(guān)鍵的過程。以下將針對工程造價管理的幾個階段，進(jìn)行簡要的分析與探討。

一、投資決策階段的造價管理

要做好投資階段的造價管理，關(guān)鍵在于以下兩個方面：

1.能夠組建一支優(yōu)秀的造價管理團(tuán)隊

該階段的造價管理團(tuán)隊主要由決策者、項目工程師、造價師、會計師、市場營銷人員等人員組成。該團(tuán)隊的合作能力和智慧才干決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告能否編制成功。

2.能夠精心編制出項目的可行性研究報告

為了能夠得到最大化的擬建工程項目價值，必須保證充分運用價值管理的思想與方法，能夠精心編制出項目的可行性研究報告。我們在編制開發(fā)項目的可行性研究報告時，可以側(cè)重以下幾點展開分析：

（1）項目工程師通過運用價值管理的方法，進(jìn)行工程方案研究、分析并選擇可行的建造方案。項目工程師需要確定的內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)工程方案、建筑結(jié)構(gòu)型式等的確定；

（2）當(dāng)項目建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、工程方案、設(shè)備方案以及項目實施進(jìn)度等基本確定以后，造價工程師開始估算項目的總投資以及建設(shè)期內(nèi)分年度所需要的資金；

（3）對房地產(chǎn)項目財務(wù)進(jìn)行評價，分析并估算項目財務(wù)效益和費用，計算出財務(wù)評價指標(biāo)，判別擬建項目的財務(wù)可行性；

（4）會計師重點是在投資估算的基礎(chǔ)上，分析擬建房地產(chǎn)開放項目的資金渠道、融資成本、融資方式、融資結(jié)構(gòu)和融資風(fēng)險等方面，比較、選擇并確定出價值最大化的融資方案；

（5）市場營銷人員通過市場現(xiàn)狀調(diào)查、市場供需求預(yù)測、市場價格預(yù)測、目標(biāo)市場分析、市場競爭力分析以及市場風(fēng)險分析等，進(jìn)行市場預(yù)測分析。重點在于市場現(xiàn)狀調(diào)查和市場供需求預(yù)測，因為這兩個方面工作的好壞決定了能否正確選擇戶型結(jié)構(gòu)、房型比等指標(biāo)；

通過以上幾個方面的全面歸納和總結(jié)，便可以著手?jǐn)M定一套房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告。為了使決策者做出較準(zhǔn)確的決策，報告中應(yīng)提出推薦的較優(yōu)秀方案、明確給出項目是否可行的結(jié)論。

二、設(shè)計階段的造價管理

工程造價、進(jìn)度與質(zhì)量和設(shè)計方案的優(yōu)劣性有直接的關(guān)系，設(shè)計階段影響著投資總額的75%—95%，所以，控制工程造價的關(guān)鍵在與設(shè)計階段。為了充分挖掘設(shè)計潛力，做好限額設(shè)計與優(yōu)化設(shè)計，要從以下幾方面著手：

1、比選最佳設(shè)計方案

為了提高投資效果，從初步方案到施工圖設(shè)計的各方案，均應(yīng)進(jìn)行“多方案”比較和篩選。主要做法是：通過設(shè)計招標(biāo)或組織設(shè)計方案競賽，從眾多的方案中，選取技術(shù)先進(jìn)、兼顧建設(shè)和使用，近期和遠(yuǎn)期相結(jié)合且經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計方案。

2、進(jìn)行限額設(shè)計

（1）房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)專業(yè)構(gòu)成內(nèi)容，將項目造價目標(biāo)逐層分解為結(jié)構(gòu)設(shè)計、建筑平面、機(jī)電設(shè)備、材料選用等部分，并要求設(shè)計人員在這幾個方面進(jìn)行設(shè)計；

（2）每部分的設(shè)計方案應(yīng)通過價值工程等方法進(jìn)行對比、論證，使其保證基本功能，并能夠最大限度的節(jié)約工程造價。

3、限制施工中的變更

必須加強設(shè)計過程控制，及時和設(shè)計單位進(jìn)行溝通，避免設(shè)計中經(jīng)常出現(xiàn)的錯、漏、碰、缺等現(xiàn)象，才能最大限度的減少施工中的變更。

4、總體設(shè)計方案要重點研究和規(guī)劃

（1）細(xì)致研究整個項目的建筑品質(zhì)、平面布置、智能化布置和小區(qū)的市政、綠化、園林、交通、設(shè)施等；

（2）為防止重新設(shè)計，必須要注重征求各方的意見，以避免因項目總體規(guī)劃的失誤而引起施工過程中的重大變動。

三、招標(biāo)階段的造價管理

1、科學(xué)合理的編制標(biāo)底

標(biāo)底是指建設(shè)單位擬建工程投資的底數(shù)，編制標(biāo)底要注重以下幾個方面的內(nèi)容：

（1）沒有條件的單位須請有資格的咨詢單位代編；

（2）有條件的單位盡量自行編制標(biāo)底；

（3）編制標(biāo)底時要和市場的實際變化相吻合，做到要實事求是、切合實際；

（4）將工程標(biāo)底控制在合理造價的下限，以確保標(biāo)底編制質(zhì)量。

2、確定適合的發(fā)包方式

（1）業(yè)主確定合適的發(fā)包方式來控制工程造價時，可以根據(jù)工程的性質(zhì)、規(guī)模、特點來實現(xiàn)其合理性；

（2）為使各施工單位能夠報出非常優(yōu)惠的價格并杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)，要確保不論采用哪種發(fā)包方法，均要進(jìn)行招標(biāo)和引進(jìn)競爭機(jī)制；

（3）事實證明，凡是先開工后定價的工程多半造價偏高，所以必須要在開工前談妥定價，以避免施工中不必要的麻煩。這就要求我們在招標(biāo)階段確定出合理有效地發(fā)包方案。

3、制定嚴(yán)密的招標(biāo)文件、進(jìn)行公正合理的招投標(biāo)

（1）制定出嚴(yán)密的招標(biāo)文件是維持公平競爭，合理招投標(biāo)的前提條件；

（2）實行公平合理的招投標(biāo)，能得到更加合理的工程造價，并能有效的控制工程造價；

（3）招投標(biāo)過程要有明確的透明度，保證招投標(biāo)單位思想明確，對招投標(biāo)工作放心。

4、慎重地選擇施工隊伍

施工階段是工程項目的關(guān)鍵階段，必須按照工程規(guī)模和技術(shù)要求，認(rèn)真地挑選適合的施工單位。

四、施工階段的造價管理

1、工前認(rèn)真審核圖紙

相關(guān)單位在開工前需仔細(xì)審核設(shè)計圖紙，確保在圖紙會審階段就能解決施工中可能出現(xiàn)的問題，避免在施工過程中出現(xiàn)返工現(xiàn)象，影響工程進(jìn)度與質(zhì)量，浪費不必要的人力、物力及財力。

2、保證簽證的質(zhì)量，杜絕不實和虛假簽證

（1）加強工程簽證辦理的及時性；

（2）簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確；

（3）隱蔽簽證要以圖紙為根據(jù)，標(biāo)明被隱蔽項目、部位、工藝以及完成情況。

3、認(rèn)真對待建設(shè)單位的索賠和反索賠

索賠是指合同履行過程中對于不是自己的過錯，而因?qū)Ψ匠袚?dān)問題造成的損失向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)補償；反索賠的主要內(nèi)容有：施工缺陷、工期延誤、業(yè)主合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄施工等。

4、正確地進(jìn)行工程進(jìn)度款支付

工程進(jìn)度款支付方法有：分段支付、按月支付和竣工后一次支付等。結(jié)算的條件均要求是質(zhì)量合格、符合合同要求、變更單簽證齊全，實行質(zhì)量一票否決權(quán)制度時，做到不合格的工程決不付款。

五、竣工結(jié)算階段造價管理

工程竣工結(jié)算階段是合理確定單位工程造價和竣工決策前提與保障。做好工程結(jié)算的審查應(yīng)著重把握以下幾個主要方面：

1.仔細(xì)熟悉圖紙、分析竣工資料、計算工程實際數(shù)量。結(jié)算時，應(yīng)扣除未完工程或未做工作的部分；

2.嚴(yán)格對照施工合同，正確處理結(jié)算中的糾紛。核準(zhǔn)工程結(jié)算項目，核實索賠數(shù)額，審查合同其它條款的實施情況；

3.仔細(xì)審查工程材料價款的結(jié)算。審查是否違背計算材料差價的規(guī)定，審查施工單位有否將建設(shè)單位委托購買的材料列入工程結(jié)算；

4.審查定額套用的正確性，是否符合政策調(diào)整的相關(guān)文件，定額的換算是否符合換算條件及其準(zhǔn)確度；

5.審查各項取費是否符合規(guī)定并且合理、準(zhǔn)確。主要是審查收取費基數(shù)正確性以及不能作為計費基數(shù)的費用是否被列入計費基數(shù)中；

6.審查簽證單上的內(nèi)容與設(shè)計圖紙、定額中所包含的內(nèi)容是否有重復(fù)的部分，必須剔除其中重復(fù)的項目與內(nèi)容。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)工程造價管理是包含決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、實施階段和竣工結(jié)算階段的全過程管理，缺一不可，只有綜合做好這五個階段的管理工作，方能使得最佳的經(jīng)濟(jì)效益與最好的社會效益同時收入囊中。

參考文獻(xiàn)：

【1】楊也容淺談房地產(chǎn)項目工程造價管理商業(yè)文化2011年

篇10

由鄂爾多斯市東勝區(qū)發(fā)展和改革局主持，在鄂爾多斯市召開了《富興花園三期工程建設(shè)項目可行性研究報告》專家咨詢評估會議。鄂爾多斯市東勝區(qū)發(fā)展和改革局、鄂爾多斯市建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司等單位的領(lǐng)導(dǎo)和代表，以及專家組成員(名單附后)出席了會議。專家組審閱了可行性研究報告，并聽取了編制單位的匯報后，提出如下咨詢評估意見和建議：

一、總體評價

編制框架內(nèi)容基本符合可行性研究報告要求，但在建筑規(guī)模的確定依據(jù)、建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計方案說明、消防內(nèi)容和建筑設(shè)備選型等方面沒有達(dá)到編制深度要求，缺乏附圖，核實總投資。建議重新編制。

二、具體意見和建議

(一)總論、建筑、結(jié)構(gòu)

1、報告已提供凈用地面積、綠化率、停車位數(shù)量，未提供基底面積和道路面積，建議報告補充完善。既為三期工程，應(yīng)先說明地塊現(xiàn)有設(shè)施。市場預(yù)測應(yīng)針對項目內(nèi)容進(jìn)行。

2、“建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書”要求本項目建筑密度<20%，而本項目實施方案確定的建筑密度為26.5%,超出規(guī)劃條件，建議說明理由，并重新確定實施方案建筑密度。

3、“建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書”要求本項目建筑高度<80米，而本項目實施方案雖說明各建筑總層數(shù)，但未提供實施方案各建筑高度，也未說明主要建筑高度是否滿足規(guī)劃條件，需補充實施方案各建筑高度。

4、完善建設(shè)項目的平面布局、建筑功能、交通組織設(shè)計方案。

5、細(xì)化建筑方案內(nèi)容，各建筑應(yīng)分別說明，特別關(guān)于地下室應(yīng)單獨說明功能。

6、補充結(jié)構(gòu)設(shè)計內(nèi)容，說明建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)的形式、埋置深度及地基承載力的設(shè)計要求，完善建設(shè)項目上部結(jié)構(gòu)和下部結(jié)構(gòu)的建筑結(jié)構(gòu)形式及設(shè)計要求等。

7、補充建設(shè)項目規(guī)劃總平面圖、建筑的相關(guān)圖紙。

(二)建筑設(shè)備

1、核實市政給排水、供熱、燃?xì)?、電力、電信的條件和參數(shù)，補充室外管道和設(shè)施平面布置圖，明確主要水池、設(shè)備、管道等的規(guī)格和數(shù)量，補充主要設(shè)備材料表。

2、各建筑的設(shè)備工程應(yīng)分建筑分別說明。

3、補充負(fù)荷估算的內(nèi)容，如用水量、排水量、供熱負(fù)荷、用電負(fù)荷、空調(diào)冷熱負(fù)荷等。

4、細(xì)化動力設(shè)計內(nèi)容，如換熱站等。

5、補充說明設(shè)置空調(diào)和燃?xì)夤?yīng)的范圍，細(xì)化設(shè)計方案說明。

6、校核消防設(shè)計內(nèi)容。

(三)投資估算

補充建設(shè)規(guī)模確定依據(jù)、土建、裝飾工程估算指標(biāo)測算過程。

1、編制說明：補充工程概況并說明建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模構(gòu)成(*棟、*層)、投資估算編制基準(zhǔn)期及總投資;編制依據(jù)應(yīng)為09屆造價依據(jù);補充工程費用估算編制方法及土建、裝飾估算指標(biāo)測算過程;并計取基本預(yù)備費。

2、單項工程估算表：①主體工程建設(shè)規(guī)模缺乏依據(jù)，土建、裝飾估算應(yīng)分列，校核給排水、暖通、電氣估算指標(biāo);②小區(qū)輔助和基礎(chǔ)設(shè)施工程應(yīng)在補充工程量依據(jù)(圖紙)基礎(chǔ)上，其估算指標(biāo)應(yīng)重新測算，并補充給水泵房、換熱站、配電室、燃?xì)庹{(diào)壓箱等設(shè)備分?jǐn)偼顿Y。③按照《建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程》及當(dāng)?shù)匚募?，合理計取工程其他費用，土地及拆遷安置補償費應(yīng)附依據(jù)。