導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅種；審計(jì)

中圖分類號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）02-0-01

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來(lái)的努力下迅猛的發(fā)展起來(lái)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)發(fā)揮著重要作用。我國(guó)審計(jì)機(jī)關(guān)，結(jié)合國(guó)家相關(guān)政策將房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的納稅作為稅收管理的重要內(nèi)容。這些調(diào)整在一定程度上維護(hù)了房產(chǎn)業(yè)在稅收管理上的秩序，提高了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的審計(jì)水平，也為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的展帶來(lái)有效作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅的稅收種類很多，主要有以下一些類別：

1.營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是按照房產(chǎn)企業(yè)所建建筑及不動(dòng)產(chǎn)的出售來(lái)計(jì)稅的，其中還有相應(yīng)的建設(shè)維護(hù)稅和教育附加稅，一般以5%的稅率進(jìn)行繳納。

2.企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的應(yīng)繳納稅收的所得稅部分。

3.印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、與買房者簽署購(gòu)房合同時(shí)，按是適用稅率繳納。

4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)租金所得的收入應(yīng)繳納的稅。

5.土地增值稅。在房產(chǎn)企業(yè)中，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值收入而繳納的稅。

6.城鎮(zhèn)土地使用稅。開(kāi)發(fā)商在使用國(guó)有土地時(shí)，依據(jù)使用土地的面積而繳納的稅。

7.契稅。房產(chǎn)企業(yè)在承接建筑用地時(shí)，要像土地管理部門繳納土地契稅以及代收代繳的稅。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種的審計(jì)要點(diǎn)

1.營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷售樓房和出租樓房取得相應(yīng)的資金收入。雖然在銷售過(guò)程中，每一次開(kāi)盤所出售的房產(chǎn)數(shù)量是有限的，但每一單位的商品出售所得的利潤(rùn)是非常大的。而在審計(jì)過(guò)程中，對(duì)企業(yè)影響最明顯的是企業(yè)的銷售價(jià)格。通常情況下，企業(yè)將取得的銷售房預(yù)收款長(zhǎng)期掛賬或通過(guò)其它手段轉(zhuǎn)移所得收入。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自己的員工在購(gòu)買商品房時(shí)，是可以享受到折扣的。有些企業(yè)也會(huì)通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)員工來(lái)作為隱藏偷稅的手段，員工在推銷企業(yè)產(chǎn)品、建立市場(chǎng)后，企業(yè)會(huì)借此給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，也會(huì)在員工福利上做一些企業(yè)的自身想法。諸如這些情況，在實(shí)際處理中，要分清情況進(jìn)行處理，就具體細(xì)節(jié)針對(duì)稅收相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。

2.印花稅的審計(jì)。在印花稅的征收上，企業(yè)的問(wèn)題也存在這許多內(nèi)容。審計(jì)調(diào)查中，購(gòu)銷合同的稅基最為嚴(yán)重，許多企業(yè)在這一稅收上都沒(méi)有記錄內(nèi)容，企業(yè)一般按照半年的時(shí)間進(jìn)行繳納。稅法法律中規(guī)定，印花稅要在建立書(shū)面合同或票據(jù)時(shí)，應(yīng)立即購(gòu)買印花稅票進(jìn)行印花稅的繳納。現(xiàn)行稅法規(guī)定中，單位與企業(yè)之間發(fā)生的有關(guān)會(huì)計(jì)等專業(yè)技能的咨詢合同是不需要企業(yè)繳納印花稅的。

3.房產(chǎn)稅的審計(jì)。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的剩余數(shù)值和以租金收入兩種計(jì)稅方法計(jì)稅的。稅率一般為1.2和12%。現(xiàn)行法律為了稅收征收的公正立法，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售樓房之前，對(duì)這些產(chǎn)品并不進(jìn)行稅款的征收，但在這之前，開(kāi)發(fā)商如果有出租或出借樓房的現(xiàn)象，就被視為買賣過(guò)程，是要征收一定的稅額的。這就要密切關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售現(xiàn)狀，以防有將房產(chǎn)出租的卻長(zhǎng)年掛存貨品的賬單，形成偷稅漏稅的現(xiàn)象。另一方面，因?yàn)槠髽I(yè)工程的時(shí)間往往很長(zhǎng)，滯后于產(chǎn)品的使用時(shí)間，一些工程企業(yè)的竣工驗(yàn)收時(shí)間更是滯后于使用時(shí)間，這一方面，企業(yè)要適時(shí)的調(diào)整計(jì)入房產(chǎn)稅的稅基。

4.土地增值稅的審計(jì)。土地增值稅的稅率為30%～60%，稅負(fù)一般較重。在這一稅收方面，要做到數(shù)值的正確計(jì)算，就要在審查時(shí)緊密關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否將房產(chǎn)收入長(zhǎng)期掛賬，企業(yè)有可能并未及時(shí)繳納稅款。企業(yè)在獲得實(shí)際收入使也會(huì)有遺漏的現(xiàn)象發(fā)上，在進(jìn)行銷售時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)成交價(jià)與實(shí)際價(jià)格相差甚遠(yuǎn)卻沒(méi)有一個(gè)合乎情理的緣由。除此之外，企業(yè)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)的支付內(nèi)容在開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓和固定不動(dòng)中并未正確的分配。在成本的應(yīng)用上，企業(yè)也會(huì)將不屬于開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，在與相關(guān)單位進(jìn)行合同轉(zhuǎn)讓和會(huì)計(jì)憑證核對(duì)時(shí)，成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法也會(huì)出現(xiàn)失誤。企業(yè)在借款利息支出中是否按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，超過(guò)上浮幅度的部分有無(wú)被作為扣除企業(yè)項(xiàng)目金額，如超過(guò)貸款期限的利息部分是否也作為扣除項(xiàng)目的金額?？偠灾?，在對(duì)土地增值稅進(jìn)行有關(guān)稅收審計(jì)時(shí)，要注意核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得收入和已扣除的法定金額，根據(jù)這些內(nèi)容確保正確的稅收稅額和稅率，達(dá)到應(yīng)繳納稅額的正確性。

5.個(gè)人所得稅的審計(jì)。個(gè)人的收入一般由基本工資+本月獎(jiǎng)金+年度獎(jiǎng)金組成的，所以，對(duì)于個(gè)人所得稅的審計(jì)來(lái)說(shuō)，要注重以下一些方面：在個(gè)人的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用中，如以現(xiàn)金形式發(fā)放的工資是否已經(jīng)被扣去個(gè)人所得稅；諸如個(gè)人在企業(yè)工作中，自己業(yè)績(jī)的超出部分和銷售的提成部分是否能夠有效地被個(gè)人所得稅扣除出去。其次，一些房地產(chǎn)的員工已有負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅或者企業(yè)為員工全部負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅，而在審計(jì)稅收的時(shí)候，要注意是否將支付額轉(zhuǎn)換成已經(jīng)包含稅收收入后的個(gè)人所得稅的計(jì)算結(jié)果。

6.契稅的審計(jì)。契稅的審計(jì)主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要繳納的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的稅額。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前期階段是否繳納稅額，是可以通過(guò)國(guó)土利用部門的數(shù)據(jù)查證的。在審計(jì)契稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)與購(gòu)買者達(dá)成協(xié)議，未開(kāi)發(fā)票或少開(kāi)發(fā)票，這就虛假的減少了收入額，影響了計(jì)稅依據(jù)，這就注意加強(qiáng)和房產(chǎn)管理部門的協(xié)調(diào)溝通，以防這類事情的不確定性。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，我國(guó)在稅收管理上，要加大對(duì)稅收征管的力度，對(duì)含有逃稅漏稅的企業(yè)進(jìn)行大的處罰，遏制住企業(yè)在發(fā)展中的偷稅漏稅的現(xiàn)象。但似乎憑借僅有的稅收制度，并不能強(qiáng)有力的完成這一項(xiàng)重大責(zé)任，偷稅漏稅的想象得不到根本的根治，這就需要進(jìn)一步加大稅收的改革，推進(jìn)我國(guó)稅收的強(qiáng)有力的發(fā)展，消除房地產(chǎn)企業(yè)在獲取利潤(rùn)中的偷稅漏稅現(xiàn)象，確保國(guó)家的相關(guān)利益，維護(hù)社會(huì)人民的合法權(quán)益，這就要我們的稅收機(jī)關(guān)要做出不斷地努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃慧豪,麥錦華,梅愛(ài)付,等.房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)下個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及審計(jì)關(guān)注點(diǎn)[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)),2010.

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企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指未來(lái)的不確定性對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的影響。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項(xiàng)，并進(jìn)行管理，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提供合理的保證。2004年國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中將內(nèi)部審計(jì)認(rèn)定為“：內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證與咨詢活動(dòng)，旨在為組織增加價(jià)值提高運(yùn)作效率。它通過(guò)一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來(lái)評(píng)價(jià)和改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理、控制和治理過(guò)程的效果，從而幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)?！北径x第一次把風(fēng)險(xiǎn)管理和治理過(guò)程列入內(nèi)部審計(jì)定義并放在第一位，使風(fēng)險(xiǎn)管理成為內(nèi)部審計(jì)的一個(gè)核心和重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(可細(xì)分為成本風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn))、內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)、資本市場(chǎng)融資風(fēng)險(xiǎn)等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)市值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

2.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要

傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國(guó)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審。”

2.3外部審計(jì)的影響

注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題

3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬(wàn)元。

3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問(wèn)題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開(kāi)具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。

4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中

4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過(guò)程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過(guò)程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過(guò)程中。全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫(kù)存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開(kāi)發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。

4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。

4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益

注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、地面車位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷售的進(jìn)行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。

4.5建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 會(huì)計(jì)內(nèi)部控制 問(wèn)題 策略

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展速度較快，發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，在市場(chǎng)中占據(jù)重要地位，有效推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中還有一些問(wèn)題值得我們分析探究，尤其是其會(huì)計(jì)內(nèi)部控制方面的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正常有序前行造成了極大的阻礙。所以目前我們的首要任務(wù)是不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控中存在的問(wèn)題分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境較為弱化

一方面，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未樹(shù)立正確的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制意識(shí)，依舊存在著大鍋飯思想與封建社會(huì)思想。這些因素不僅不利于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且對(duì)我國(guó)發(fā)展水平的整體提高還帶來(lái)了嚴(yán)重的制約，針對(duì)此情況，政府部門結(jié)合現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展，做了深入的經(jīng)濟(jì)體制改革，僅強(qiáng)調(diào)理論上的政企分開(kāi)，從客觀角度上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不享有自由理財(cái)權(quán)，需按照國(guó)家提出的相關(guān)指令計(jì)劃來(lái)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理工作，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在濃烈的行政色彩。另一方面，企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)并未發(fā)揮應(yīng)有的效用，沒(méi)有一個(gè)彼此約束的法制環(huán)境。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)快速發(fā)展，市場(chǎng)上新涌現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所實(shí)行的法人治理結(jié)構(gòu)通常存在“形備而實(shí)不至”的現(xiàn)象，內(nèi)部權(quán)力制衡效果較差。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度并不完善

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還缺乏一套完善高效的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，而導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的主要原因有：首先，企業(yè)未加快建設(shè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，部分企業(yè)雖構(gòu)建了但還缺乏系統(tǒng)性，這樣，企業(yè)在實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度時(shí)就缺少相關(guān)的參考依據(jù)。其次，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中雖存在會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，但還不夠完善。簡(jiǎn)單舉例說(shuō)明，雖制定了關(guān)于施工、設(shè)計(jì)、材料設(shè)備采購(gòu)及銷售方面的內(nèi)部控制程序，但未構(gòu)建匹配的監(jiān)督審計(jì)程序，雖具備成本控制與優(yōu)化機(jī)制，但整體協(xié)調(diào)性低，沒(méi)有制定相關(guān)的制衡機(jī)制。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)內(nèi)控的認(rèn)識(shí)不足或缺乏

當(dāng)前，有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將注意力全部放在了自身商品的開(kāi)發(fā)與銷售上。有的企業(yè)將會(huì)計(jì)內(nèi)部控制定義為內(nèi)部牽制制度或者主要用來(lái)控制運(yùn)行成本?？梢?jiàn)，對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，存在錯(cuò)誤的理解。企業(yè)必須認(rèn)識(shí)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有的推動(dòng)作用，提高資產(chǎn)的安全完整性，確保會(huì)計(jì)信息資料的真實(shí)可靠性，嚴(yán)防違紀(jì)違法行為的發(fā)生，獲取較好的利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的有效策略

（一）提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員以及管理人員的整體素質(zhì)

人才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要因素，對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到了關(guān)鍵性作用，是企業(yè)各項(xiàng)制度的實(shí)施者。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注重提高會(huì)計(jì)工作者與管理者的整體素質(zhì)，加強(qiáng)他們的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，力爭(zhēng)培養(yǎng)一批專業(yè)水平高、技能好的高素質(zhì)會(huì)計(jì)工作者，并且針對(duì)在崗人員定期開(kāi)展相關(guān)培訓(xùn)，以確保在業(yè)務(wù)水平上達(dá)到了財(cái)務(wù)管理實(shí)際需求。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督力度

首先，強(qiáng)化會(huì)計(jì)資料內(nèi)部審計(jì)；內(nèi)部審計(jì)能夠保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)可靠性，保護(hù)資產(chǎn)的安全完整性，同時(shí)有效督促員工按照內(nèi)部管理制度開(kāi)展作業(yè)，健全內(nèi)部控制，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)合法性。所以內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督力度的加強(qiáng)中作用巨大，企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，并配備專業(yè)的工作人員。其次，健全會(huì)計(jì)管理制度；有不少企業(yè)為了強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督要求，構(gòu)建內(nèi)部控制過(guò)程中，還賦予了會(huì)計(jì)管理制度有關(guān)規(guī)定。不僅加強(qiáng)會(huì)計(jì)程序和會(huì)計(jì)政策手冊(cè)，推動(dòng)會(huì)計(jì)工作有效運(yùn)行，而且還確立賬表制度、內(nèi)部稽核制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等。

（三）加強(qiáng)構(gòu)建“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)

在會(huì)計(jì)內(nèi)部控制基礎(chǔ)上構(gòu)建“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)，應(yīng)從兩方面著手進(jìn)行：一方面，認(rèn)真編制并落實(shí)有利于企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制有序前行的人力資源政策。人力資源在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展中發(fā)揮重要作用，企業(yè)要想提高會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的有效性，就必須加強(qiáng)管理人力資源，確立完善的管理措施，落實(shí)崗位輪換制。另一方面，加強(qiáng)員工培訓(xùn)。注重培養(yǎng)員工的職業(yè)道德素養(yǎng)及技能，提高員工的法律意識(shí)，對(duì)各個(gè)區(qū)域中的法規(guī)加以掌握與了解，從而增強(qiáng)工作適應(yīng)性。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述可知，會(huì)計(jì)內(nèi)部控制是企業(yè)有效經(jīng)營(yíng)的前提保障，是企業(yè)中不可或缺的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。為了保證會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度的完善高效，應(yīng)從對(duì)其問(wèn)題分析入手，提出可行的措施，從而確保企業(yè)具有較高的內(nèi)部管理水平，會(huì)計(jì)從業(yè)人員具有較高的財(cái)務(wù)管理水平，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]石英麗.建立與完善企業(yè)內(nèi)部控制制度[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010（（21）：24-25

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 收入核算 成本核算

近些年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，房地產(chǎn)企業(yè)也成為研究關(guān)注的重點(diǎn)。房屋作為一種特殊的商品，具有價(jià)值大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，與傳統(tǒng)的商品有巨大的差異，自然導(dǎo)致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方面的問(wèn)題也暴漏出來(lái)，一些收入、成本核算方面的問(wèn)題也值得商榷。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)核算中收入存在的問(wèn)題

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收規(guī)定存在著不同。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于收入的確認(rèn)有五項(xiàng)原則，由于企業(yè)獲得預(yù)售許可證可進(jìn)行房屋的出售，此時(shí)通常房屋還未建設(shè)，購(gòu)房者購(gòu)買的是期房，但是此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到購(gòu)房者的款項(xiàng)，而商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)并未有效轉(zhuǎn)移，不符合準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。只有等到所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)竣工驗(yàn)收并移交給購(gòu)房者之后才能確認(rèn)收入。而稅法上則規(guī)定預(yù)售所得款項(xiàng)需要計(jì)入預(yù)售收入并需要納稅。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)附屬設(shè)施比如地下室、停車位、閣樓的銷售并沒(méi)有進(jìn)行收入的確認(rèn)，這部分也屬于房地產(chǎn)銷售的范圍，卻并未納入到收入中來(lái)。而且，在銷售過(guò)程中包括的物業(yè)費(fèi)、罰款、政府獎(jiǎng)勵(lì)、收取的客戶違約金并未在收入中體現(xiàn)。

（二）會(huì)計(jì)核算中成本存在的問(wèn)題

首先，目前的房地產(chǎn)成本核算并未對(duì)成本的計(jì)算與分配進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的對(duì)象種類很多，主要包括多層建筑、高層建筑。一般來(lái)說(shuō)，4-9層為多層建筑，10-11為小高層建筑，11層以上為高層建筑。由于最初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是多層建筑，每層的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是對(duì)于高層建筑來(lái)說(shuō)，低樓層、裙樓以及高樓層的建筑成本并不一致，若還是用平均成本法來(lái)度量，必然導(dǎo)致會(huì)計(jì)計(jì)量的不準(zhǔn)確。其次，房地產(chǎn)企業(yè)存在通過(guò)操縱成本來(lái)偷稅漏稅的行為，混淆成本核算對(duì)象，自用的是沒(méi)有單獨(dú)進(jìn)行成本的核算，反而計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，減少了利潤(rùn)，降低了對(duì)于國(guó)家的對(duì)手貢獻(xiàn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)擴(kuò)大期間費(fèi)用的范圍來(lái)增加成本，將購(gòu)房者交納的房款用作廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等的支出，計(jì)入管理費(fèi)用，無(wú)形之中增大了成本?；蛘邔⑦`規(guī)發(fā)票入賬，通過(guò)修改、自行填列過(guò)期作廢的發(fā)票，來(lái)增加營(yíng)業(yè)成本，降低企業(yè)利潤(rùn)。

二、改善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算相關(guān)問(wèn)題的措施

（一）完善收入核算制度

一是要改善商品房、配套設(shè)施收入核算制度。相關(guān)部門可以嘗試指定一套符合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的確認(rèn)制度。同稅收法規(guī)結(jié)合起來(lái)，把簽訂銷售合同時(shí)收取預(yù)收款的時(shí)點(diǎn)作為銷售收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。這樣就會(huì)避免因?yàn)闊o(wú)法確認(rèn)收入而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)大量的虧損，同時(shí)真正銷售的時(shí)候又會(huì)產(chǎn)生巨量的收入，財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示有大量的利潤(rùn)，無(wú)法真實(shí)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。二是要規(guī)定好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收入核算的范圍，該核算的范圍應(yīng)該包括商品房以及配套的設(shè)施。三是加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、房屋出租的收入以及其他收入的監(jiān)管力度。這部分收入大約占整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)收入的15%。對(duì)于土地的轉(zhuǎn)讓收入，國(guó)家可以建立在不同地區(qū)的土地價(jià)格的數(shù)據(jù)庫(kù)，并且規(guī)定最低的土地交易價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，低于該標(biāo)準(zhǔn)就不給于過(guò)戶，這樣就可以減少土地交易中的黑幕操作。四是要加強(qiáng)輔助材料的管理。通過(guò)建立“銷售備查簿”、“預(yù)售收入備查簿”、“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)”等輔助材料，可以從側(cè)面真實(shí)反映企業(yè)真實(shí)的應(yīng)納稅所得額。這樣就可以防止企業(yè)隨意調(diào)整收入以及利潤(rùn)，使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到納稅規(guī)范。

（二）對(duì)于高層建筑成本核算“因?qū)佣悺?/p>

通過(guò)層次分析法或者其他適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定權(quán)重的方法，對(duì)于每一層樓房確定一個(gè)用來(lái)計(jì)算成本的權(quán)重，通過(guò)總成本和可銷售建筑面積計(jì)算平均成本，以每一層樓的權(quán)重乘以平均成本，算出銷售成本，做到銷售收入與成本的配比。舉個(gè)例子，某房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)以及科學(xué)的計(jì)算方法得出所建造30層樓房的平均成本為3000/m2，裙樓，5-10層，10-20層，20-30層權(quán)重依次為3、1、2、1.5。則該高層的銷售成本依次為9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。這樣就可以化解收入與成本不配比的問(wèn)題。另外，需要準(zhǔn)確歸集和分配成本。對(duì)于復(fù)雜的工程，很難將成本費(fèi)用歸集到成本核算對(duì)象。這時(shí)就需要運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行成本費(fèi)用的分配，嚴(yán)禁隨意分配?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用可以采用因果關(guān)系法，按照歷史發(fā)生的原因進(jìn)行分?jǐn)偂Ｅ涮自O(shè)備按照按照預(yù)算面積分?jǐn)?，按建筑面積分配一些現(xiàn)場(chǎng)組織的管理費(fèi)用。按照占地面積分配拆遷補(bǔ)償費(fèi)及土地征用費(fèi)。

（三）加強(qiáng)審計(jì)的作用

通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本操縱行為，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的真實(shí)性進(jìn)行獨(dú)立的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的有效性，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建立。同時(shí)，也要結(jié)合外部審計(jì)的力量，對(duì)于企業(yè)違法違規(guī)的行為進(jìn)行披露，以及修正企業(yè)不合規(guī)范的賬務(wù)處理行為。內(nèi)部審計(jì)與外部審計(jì)相互結(jié)合，各司其職，做到成本核算的正確性，防止房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的行為的發(fā)生。

三、結(jié)束語(yǔ)

目前階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面依然不成熟，會(huì)計(jì)核算工作也面臨巨大的需要改善的地方。我們應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，利用有效的管理制度，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。

參考文獻(xiàn)：

篇5

關(guān)鍵詞最小稅收負(fù)擔(dān)合法內(nèi)部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財(cái)務(wù)管理中對(duì)稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財(cái)行為。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國(guó)稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬(wàn)元多則上億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和按排。

納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過(guò)稅務(wù)籌劃顧問(wèn)、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來(lái)開(kāi)展，視企業(yè)具體情況而定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)踐，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來(lái)探討在具體實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)方面：

1精通業(yè)務(wù)，對(duì)稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運(yùn)用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)

首先，精通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識(shí)，尤其要熟悉稅法、會(huì)計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)、投資、營(yíng)銷、會(huì)計(jì)處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個(gè)環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因?yàn)槎惙ㄊ侨酥贫ǔ鰜?lái)的，不僅受到"知識(shí)有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會(huì)現(xiàn)實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中拆借資金，在融資時(shí)支付利息，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本金50%的，超過(guò)其注冊(cè)資本50%，超過(guò)部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬(wàn)元，年利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬(wàn)元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8×33%=110.48萬(wàn)元。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等，掌握每個(gè)稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國(guó)地方上對(duì)外商投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級(jí)管理人員在公司組建時(shí)能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?？梢?jiàn)稅收籌劃需要有超前的預(yù)見(jiàn)性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財(cái)力，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，稅籌劃方案才有用。

2規(guī)范管理、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說(shuō)："管理出效益"，反之，管理不善會(huì)使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時(shí)以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購(gòu)房可在房款中抵1萬(wàn)元購(gòu)房款，結(jié)果30萬(wàn)元1套的房子,實(shí)際只收29.1萬(wàn)元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價(jià)為30萬(wàn)元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計(jì)算的首付款金額為8萬(wàn)元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬(wàn)元沒(méi)有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識(shí)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計(jì)3512.7元。

納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過(guò)橋過(guò)路費(fèi)等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對(duì)稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)

年末終了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評(píng)價(jià)，通過(guò)與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，無(wú)疑是一次檢查企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。

俗話說(shuō)"亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開(kāi)展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，法治會(huì)越來(lái)越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來(lái)越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹(shù)立納稅籌劃的意識(shí)，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會(huì)促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ， 費(fèi)用核算管理

Abstract: the reform open way, along with to the reform of the economic structure, real estate development enterprise autonomy to expand. The face of market competition intensifies, in cost accounting management to real estate development enterprise put forward higher request. Not only to meet the real estate development enterprises with the needs of the accounting reports, more important can satisfy the real estate development enterprise management decision needs. But with the real estate development enterprise development, the current cost accounting method shortcomings of gradually revealed, this paper mainly on real estate development enterprise cost accounting management is discussed.

Keywords: real estate development enterprise, cost accounting management

中圖分類號(hào)：C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

前言：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在面臨我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制深化改革，我們要勇于發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在現(xiàn)行的費(fèi)用核算方法所顯露出的問(wèn)題。通過(guò)不斷的借鑒和完善，形成利于企業(yè)發(fā)展的新的費(fèi)用核算管理辦法。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建工程核算上存在的主要問(wèn)題

( 一) 核算科目不規(guī)范。一些工程核算不通過(guò)“在建工程”科目, 而在“其他應(yīng)收款”、“遞延資產(chǎn)”等科目中串進(jìn)串出。“在建工程”下設(shè)的子目不按工程項(xiàng)目匯集, 而按施工單位、施工承包個(gè)人或供貨單位分設(shè); 甚至把多項(xiàng)工程混在一起稱為“綜合戶”、“其他戶”,形成一筆糊涂賬。

( 二) 入賬憑證不合規(guī)。突出表現(xiàn)為付款手續(xù)不健全, 白條滿天飛, 甚至無(wú)任何憑證也款。此外還存在無(wú)批準(zhǔn)文件, 無(wú)施工合同, 無(wú)工程預(yù)算、無(wú)決算書(shū)等現(xiàn)象, 造成付款失控, 往往工程款付過(guò)頭, 事后難追回。

( 三) 工程造價(jià)成本失實(shí)?；煜耸找嫘灾С龊唾Y本性支出的界限, 把生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的水電費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)以及業(yè)務(wù)招待費(fèi)都計(jì)入工程成本; 也有利用職權(quán), 假公濟(jì)私, 乘拆遷分房之際, 塞進(jìn)關(guān)系房、子孫房、親戚房, 加大工程造價(jià)成本。相反, 也有把應(yīng)該計(jì)入工程的支出列作企業(yè)待攤費(fèi)用或直接予以消化, 同樣造成工程成本失實(shí)。

( 四) 沒(méi)有實(shí)行項(xiàng)目資本金制度。企業(yè)在建工程的資金主要依靠銀行貸款, 或向社會(huì)和企業(yè)內(nèi)部高息集資, 資本成本過(guò)高, 超過(guò)了基建項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率, 加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

( 五) 固定資產(chǎn)的處理和轉(zhuǎn)賬滯后。有些企業(yè)對(duì)工程前應(yīng)報(bào)廢處理的固定資產(chǎn)不及時(shí)轉(zhuǎn)賬處理, 建后成本虛假。最常見(jiàn)的是工程完工并交付使用, 但長(zhǎng)期不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn), 不僅不提折舊, 還繼續(xù)把基建借款利息計(jì)入工程成本, 造成企業(yè)利潤(rùn)虛增。還有的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)賬時(shí), 賬務(wù)處理過(guò)粗, 房屋不分土建、裝璜; 機(jī)器設(shè)備并入房屋價(jià)值, 難以分類進(jìn)行折舊核算。

( 六) 工程材料管理混亂。如施工單位的來(lái)料少用多算; 建設(shè)單位供應(yīng)的三材和用具多供少結(jié); 施工場(chǎng)地的材料被盜; 完工后剩余材料短少損失等現(xiàn)象普遍。

二、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建工程核算和管理的幾點(diǎn)建議

( 一) 清理“在建工程”賬戶, 規(guī)范核算程序, 健全入賬手續(xù)。

1. 收集和補(bǔ)齊在建工程的各種檔案資料,包括項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)、施工合同書(shū)、工程預(yù)算書(shū)、工程決算書(shū)等, 確保工程施工核算資料的完整、合法和有效。

2. 清理“在建工程”賬戶。按會(huì)計(jì)制度規(guī)定, 把包括固定資產(chǎn)新建工程、改擴(kuò)建工程、修理工程等所發(fā)生的實(shí)際支出都?xì)w集到“在建工程”科目并分戶核算。嚴(yán)格資本性支出和收益性支出的界限, 剔除那些不應(yīng)該計(jì)入工程成本的企業(yè)期間費(fèi)用。較大的工程項(xiàng)目可單獨(dú)按國(guó)有建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算; 企業(yè)通過(guò)“在建工程”控制, 平時(shí)經(jīng)營(yíng)核對(duì)余額, 清理往來(lái),加強(qiáng)監(jiān)督管理。工程完工并交付使用后, 要及時(shí)辦理竣工驗(yàn)收手續(xù), 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn); 尚未辦好竣工手續(xù)的, 也應(yīng)估價(jià)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn), 待以后辦好竣工決算手續(xù)后, 再進(jìn)行調(diào)整。

3. 清理工程所占用的資金, 完善付款手續(xù)。付款必須取得合法憑證, 嚴(yán)禁白條和無(wú)憑證付款以及大額支付現(xiàn)金等; 預(yù)付工程款要從嚴(yán)掌握, 留有余地, 切忌超付。施工單位領(lǐng)用的材料物品, 要有償結(jié)算。用于工程項(xiàng)目的銀行貸款, 其利息支出在工程未完工前計(jì)入工程成本。

4. 建立健全有關(guān)工程管理的規(guī)章制度, 如經(jīng)濟(jì)合同管理制度、費(fèi)用審批控制制度、財(cái)產(chǎn)物資保管制度等。

( 二) 重視基建審計(jì)工作, 做到在建工程項(xiàng)目必審。凡在建工程項(xiàng)目都必須進(jìn)行審計(jì); 內(nèi)部審計(jì)必須貫穿于工程項(xiàng)目的始終?？⒐徲?jì)也可委托社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施, 因?yàn)樯鐣?huì)中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告, 具有公證性、權(quán)威性, 對(duì)施工單位高估冒算造價(jià)能起到仲裁核減作用。國(guó)有資產(chǎn)管理部門、上級(jí)主管部門和控股母公司的董事會(huì)都應(yīng)重視和檢查企業(yè)的在建工程。

( 三) 加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn), 提高核算管理水平。

三、房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)可實(shí)行以變動(dòng)費(fèi)用計(jì)算為主的核算辦法

如何借鑒直接成本計(jì)算法, 改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的核算辦法, 根據(jù)工業(yè)企業(yè)的情況, 大體上有三種意見(jiàn)。

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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的概念

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金流構(gòu)成要素主要包括有開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用、銷售收入和各項(xiàng)稅費(fèi)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)的來(lái)源、方向、大小、速度等情況,參考多家知名房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn),將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程分為六大階段:即項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究及土地競(jìng)投階段、項(xiàng)目定位策劃及前期籌備階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程建設(shè)階段、市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段、售后及物業(yè)管理階段。房地產(chǎn)資金管理指的是企業(yè)在上述階段中對(duì)于其應(yīng)用的各項(xiàng)資金的控制與管理,它是作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需投資成本高、項(xiàng)目周期長(zhǎng),單純依靠自有資金難以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行和分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),更無(wú)法撬動(dòng)大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資門檻極高,絕大多數(shù)企業(yè)難以利用資本市場(chǎng)直接股權(quán)融資。為彌補(bǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金缺口,大多采用商業(yè)銀行貸款等進(jìn)行負(fù)債融資,導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率極高。

(2)房地產(chǎn)資金管理既要受到國(guó)家政策的影響,又要受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素的影響,因此其資金運(yùn)籌較其他行業(yè)表現(xiàn)的更加復(fù)雜化。

(3)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和投資都具有階段性,隨著分階段的逐步投入,期間資金也在逐步的回收,特別是期房交易的存在,使得資金運(yùn)籌方面存在投資和回收的互補(bǔ)性?；厥盏馁Y金可以投入商品房的再開(kāi)發(fā),而開(kāi)發(fā)不斷,又可以使資金不斷回收,實(shí)現(xiàn)資金使用的最大化。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理措施

1、進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性規(guī)劃

可行性研究對(duì)于企業(yè)在確定房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目時(shí)極其重要,不能僅僅流于形式,要對(duì)投資項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,規(guī)避可控因素,對(duì)于市場(chǎng)上房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行調(diào)查,對(duì)于類似相近的投資項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比,盡可能地減少風(fēng)險(xiǎn),避免盲目投資帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

2、進(jìn)行周密的資金預(yù)算管理和過(guò)程控制

資金預(yù)算管理,從內(nèi)容上看,是一個(gè)包括現(xiàn)金收支預(yù)算、銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算等在內(nèi)的完整體系;從職能上看,是對(duì)其業(yè)務(wù)流、資金流、信息流和人力資源進(jìn)行全面整合,最終使企業(yè)的資金獲得最佳全面效率;從過(guò)程上看,是通過(guò)預(yù)算編制、執(zhí)行與控制、考核與激勵(lì),對(duì)資金預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行整合并實(shí)現(xiàn)“預(yù)算職能”的以“資金預(yù)算管理”為中心的價(jià)值監(jiān)控。所以企業(yè)應(yīng)組織制定全面的資金使用預(yù)算管理制度。

3、拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道

資金籌集應(yīng)當(dāng)遵循合法、適量和時(shí)效性原則?；I集資金必須遵守國(guó)家的有關(guān)法律規(guī)章,接受國(guó)家的宏觀調(diào)控。合理預(yù)測(cè)資金需要量,防止盲目籌資。資金籌集可以采取不同的形式和途徑,并且可以根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)期的不同階段采取多種籌資方式,力求達(dá)到最有效的資金籌集,以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的順利推進(jìn)。除自有資金、商品房預(yù)售、銀行貸款等常見(jiàn)的融資來(lái)源外,還應(yīng)積極拓展其他融資渠道。(1)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新主要由房地產(chǎn)投資信托、企業(yè)商業(yè)債券、住宅抵押貸款證券化等構(gòu)成。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),金融創(chuàng)新工具興起不久,普及度不高,少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)正在嘗試。(2)承包商墊資。承包商墊資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的承包商預(yù)先墊付的部分或者全部工程款。在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,建筑企業(yè)(乙方)在總包商或分包商招標(biāo)過(guò)程中,以提供墊資、延長(zhǎng)付款期限或靈活的付款方式等增強(qiáng)競(jìng)標(biāo)能力,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(甲方)則借機(jī)變相向建筑施工企業(yè)融資。(3)并購(gòu)或合作開(kāi)發(fā)。并購(gòu)是國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展,中小型房地產(chǎn)企業(yè)向有實(shí)力的大公司尋求資金的重要途徑。合作開(kāi)發(fā)是兩個(gè)及以上房地產(chǎn)企業(yè)共同出資,或者一方提供土地,其他方提供資金來(lái)從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。不僅中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中采用合作方式,國(guó)內(nèi)知名房企在大盤項(xiàng)目中也樂(lè)于強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。(4)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未取得“商品房預(yù)售許可證”,甚至未正式開(kāi)工之前,在小范圍內(nèi)進(jìn)行商品房銷售。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以使房地產(chǎn)企業(yè)提前獲得部分銷售收入。2006年《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》明確規(guī)定“不得以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房”。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)作為違規(guī)操作被明令禁止,但現(xiàn)實(shí)中仍有不少開(kāi)發(fā)商暗箱操作。

4、加強(qiáng)資金的風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)督管理

企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)影響企業(yè)的生存和發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)主要包括在途風(fēng)險(xiǎn)、或有風(fēng)險(xiǎn)、使用風(fēng)險(xiǎn)。其使用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn),它屬于一種事先可以控制的風(fēng)險(xiǎn),必須加強(qiáng)對(duì)投資的決策管理,對(duì)于項(xiàng)目的評(píng)審要做到更加科學(xué)、更加專業(yè)、使風(fēng)險(xiǎn)降到最低的程度,重大的投資問(wèn)題必須形成有效的決策約束機(jī)制,并且實(shí)時(shí)的跟蹤管理。其在途風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在資金的結(jié)算過(guò)程,并且應(yīng)當(dāng)將部門的管理人員、業(yè)務(wù)人員的績(jī)效同應(yīng)收賬款的回收狀況掛鉤,制定相匹配的獎(jiǎng)懲制度,確保資金的流通,把壞賬損失降低到最低程度。企業(yè)還可以進(jìn)行內(nèi)部審計(jì),對(duì)于財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督,評(píng)價(jià)其真實(shí)性和合法性,強(qiáng)化事前、事中、事后的控制,確保資金的安全和流通。

5、提高企業(yè)資金管理的信息化建設(shè)

篇8

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，成本控制的過(guò)程是一個(gè)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，降低成本途徑的過(guò)程。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，有利于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大。為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，科學(xué)地組織實(shí)施成本控制勢(shì)在必行。如何以最低的成本，實(shí)施合理的成本控制方案，提高企業(yè)的投資效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，研究房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。鑒于此，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制作了相關(guān)探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問(wèn)題

在企業(yè)管理中，成本控制是非常重要的一項(xiàng)工作，房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容是成本控制。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理還存在著諸多亟待解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：

1.成本控制意識(shí)淡薄

企業(yè)成本是企業(yè)生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。目前在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理受各種傳統(tǒng)因素的影響，對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，參與成本控制主體只有財(cái)務(wù)人員，主要以產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程為中心，僅僅靠擴(kuò)大投資規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)，沒(méi)有考慮到企業(yè)內(nèi)部其他非生產(chǎn)部門對(duì)成本費(fèi)用的影響，甚至認(rèn)為其它階段對(duì)成本控制的影響不大，不能把生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)相統(tǒng)一，對(duì)企業(yè)外部的價(jià)值鏈更是視而不見(jiàn)。這種企業(yè)成本管理觀念不能控制全過(guò)程項(xiàng)目的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，更削弱了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，嚴(yán)重影響資金的周轉(zhuǎn)和生產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.成本監(jiān)督控制欠缺

在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，很多企業(yè)并沒(méi)有有效控制和監(jiān)督開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本狀況，很多企業(yè)往往十幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，而財(cái)務(wù)部門和經(jīng)營(yíng)部門只是計(jì)算季度和年度的經(jīng)營(yíng)收支情況，將所有的資本運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一考慮，監(jiān)督的管理模式已越來(lái)越不適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。對(duì)于項(xiàng)目期間的費(fèi)用比如管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用的支出情況則沒(méi)有做具體分?jǐn)傆涗?，單個(gè)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的記錄和考察只是一個(gè)大概的情況。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督管理中，監(jiān)督手段滯后于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，僅停留在對(duì)紙制傳票、報(bào)表、賬薄的事后監(jiān)督，對(duì)事前監(jiān)督和事中監(jiān)督缺乏實(shí)時(shí)有效的監(jiān)督，這種方式對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成了很大問(wèn)題。

3.成本控制方法落后

許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在成本控制管理的方法落后的現(xiàn)象，對(duì)成本控制分析方法過(guò)于簡(jiǎn)單，主要根據(jù)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，忽略了對(duì)其他相關(guān)企業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域成本行為的管理，企業(yè)成本管理的目的局限于降低成本，過(guò)于依賴目前的成本管理系統(tǒng)，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用，使企業(yè)在生產(chǎn)發(fā)展中受到嚴(yán)重的局限。成本控制的方法落后，使得成本控制中所存在的根本問(wèn)題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，目前的成本控制方法與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離，已經(jīng)不能適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，采取有效的措施控制企業(yè)成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的迫切要求。

4.會(huì)計(jì)核算方式有限

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，涉及到設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，會(huì)計(jì)核算方式十分有限。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的手工會(huì)計(jì)核算方式，具有較大的隨意性，存在著控制功能不足的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算方式不能涵蓋核算業(yè)務(wù)的全過(guò)程，往往不能夠?qū)Τ杀局С鰶](méi)有一個(gè)很好的監(jiān)控和管理作用，會(huì)計(jì)核算制度滯后于會(huì)計(jì)電算化建設(shè)的步伐，加之有些企業(yè)的會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素養(yǎng)不夠高，會(huì)計(jì)核算水平參差不齊，控制環(huán)境比較薄弱，嚴(yán)重地阻礙了企業(yè)現(xiàn)代化管理方式的進(jìn)程，給以后的成本控制工作帶來(lái)不可估量的損失。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問(wèn)題的對(duì)策

隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理提出了更高的要求，為了加強(qiáng)成本控制管理，下文針對(duì)上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，提出了以下幾點(diǎn)解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問(wèn)題的對(duì)策。

1.樹(shù)立成本控制意識(shí)

現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營(yíng)必須要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制管理也要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，高度重視成本控制的實(shí)際工作，在意識(shí)上充分認(rèn)識(shí)到良好的成本控制給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，要樹(shù)立成本控制意識(shí)，充分重視成本的控制與管理，以適應(yīng)社會(huì)主市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，成本控制的觀念貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的始終，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強(qiáng)企業(yè)的成本效應(yīng)。積極開(kāi)展培養(yǎng)全員參與控制企業(yè)成本的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能立于不敗之地。

2.加強(qiáng)成本控制監(jiān)督

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的建設(shè)過(guò)程是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)的工作，對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際工作的環(huán)節(jié)，成本控制監(jiān)督直接影響財(cái)政資金使用效益的好壞。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員應(yīng)設(shè)置一個(gè)科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督成本控制體系，統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目的成本控制，將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。成本控制管理通過(guò)該體系揭示存在的問(wèn)題、分析研究原因、提出解決問(wèn)題的建議意見(jiàn)，起到嚴(yán)格控制成本的作用。同時(shí)還應(yīng)積極推廣應(yīng)用先進(jìn)的檢測(cè)手段和顯示監(jiān)控裝置，堵塞管理漏洞，加強(qiáng)對(duì)物資消耗和流向的控制，努力降低成本。此外，充分調(diào)動(dòng)各相關(guān)部門工作的積極性，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)且互相監(jiān)督與制約，有利于為成本核算和控制創(chuàng)造條件，從而達(dá)到降低企業(yè)成本的目的。

3.改善成本管理方法

由于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制方法，不能適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，因此，改善成本控制方法是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制管理的有效途徑之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)，一是建立健全成本管理系統(tǒng)，通過(guò)合理分配企業(yè)人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源控制費(fèi)用支出，擴(kuò)大成本管理的范圍，實(shí)施全過(guò)程成本控制。二是根據(jù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略確定成本管理的重點(diǎn)，運(yùn)用價(jià)值鏈分析，進(jìn)行全方位的成本管理。三是借鑒國(guó)外的管理方法，健全成本管理方法體系。根據(jù)每個(gè)企業(yè)的不同情況靈活地、適當(dāng)?shù)丶右越梃b和運(yùn)用，極大地豐富和健全企業(yè)的成本管理方法體系。

4.實(shí)施信息管理系統(tǒng)

現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個(gè)全面信息化管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)為擺脫高成本和低效率的粗放式經(jīng)營(yíng)方式，在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域應(yīng)運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)進(jìn)行企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理。充分利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行成本控制，推進(jìn)企業(yè)成本管理信息化工作，建立以財(cái)務(wù)部門為中心，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，人力資源，監(jiān)察審計(jì)等相關(guān)部門一起參與成本管理信息系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)高效率地運(yùn)作。當(dāng)前，ERP成本管理系統(tǒng)是進(jìn)行成本控制的較理想的信息化管理系統(tǒng)。它建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運(yùn)行手段的管理平臺(tái)，對(duì)于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有顯著作用。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本因素眾多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要結(jié)合自身的實(shí)際，正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用。只有把握好項(xiàng)目成本控制是的實(shí)施和管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，是提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，不斷加強(qiáng)企業(yè)的成本控制管理，減低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，才能提高投資回報(bào)率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本?？刂品康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)的意義重大。

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篇9

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。促進(jìn)全縣房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理。維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條凡在本縣行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理。

第三條本辦法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本縣國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中預(yù)售商品房等行為。

第四條縣住建局是全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門。負(fù)責(zé)全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。負(fù)責(zé)商品房預(yù)售管理及登記、發(fā)證等工作?？h房管局依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定。協(xié)同做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。并按照有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)調(diào)控政策。有效遏制房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，發(fā)改、監(jiān)察、規(guī)劃、國(guó)土、工商、地稅、住建、物價(jià)、質(zhì)監(jiān)等部門依照各自的職責(zé)分工。采取有力措施。促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。實(shí)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)堅(jiān)持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則。保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境。

第二章開(kāi)發(fā)企業(yè)

第六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立。并具備國(guó)家建設(shè)行政主管部門規(guī)定的資質(zhì)條件。應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取縣住建局的意見(jiàn)。應(yīng)當(dāng)向縣工商局申請(qǐng)登記?？h工商局在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)。

第七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)。持下列文件到縣住建局備案：

一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

二）企業(yè)住所證明；

三）企業(yè)章程；

四）驗(yàn)資證明；

五）企業(yè)法定代表人的身份證明；

六）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同；

七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

縣住建局備案并辦理相應(yīng)變更手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術(shù)人員等事項(xiàng)的應(yīng)當(dāng)在縣工商局批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)。

第八條外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入本縣從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。應(yīng)當(dāng)?shù)娇h地稅局辦理稅務(wù)登記。報(bào)縣住建局批準(zhǔn)。并經(jīng)縣房管局審查和備案后。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。應(yīng)當(dāng)符合本辦法第六條第一款的規(guī)定。

第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行分級(jí)管理和年檢制度。報(bào)市住建局核定或者審核其資質(zhì)等級(jí)?？h房管局具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作?？h住建局應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等進(jìn)行初審。本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)每年向縣住建局申請(qǐng)年檢初審工作。

第十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)證書(shū)確定的資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

一）一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制；

二）二級(jí)及二級(jí)以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

第三章開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)按照“先確定項(xiàng)目、后開(kāi)發(fā)建設(shè)”原則進(jìn)行。

縣發(fā)改局應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣住建局編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃。還應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)縣政府批準(zhǔn)。報(bào)經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后實(shí)施；但對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響較大的跨行政區(qū)域的以及其他重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃。

經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。并納入全縣年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需經(jīng)縣發(fā)改局核準(zhǔn)的還應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)縣發(fā)改局核準(zhǔn)。

住宅小區(qū)總體方案的評(píng)審。對(duì)一些主要控制指標(biāo)要進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)審。由縣發(fā)改局會(huì)同財(cái)政、住建、國(guó)土、水務(wù)、電力、規(guī)劃、房管、環(huán)保、消防、氣象等相關(guān)部門對(duì)小區(qū)總體方案中的規(guī)模、層高、間距、布局、道路、供排水、綠化、電力、供熱、容積率、物業(yè)管理等基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施進(jìn)行綜合評(píng)審。

住宅小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。水、電、暖必須實(shí)行分戶計(jì)量。屋面、墻體、地面、門窗、給排水等各項(xiàng)節(jié)能設(shè)施必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家供地政策相關(guān)規(guī)定。應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)。已確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不得低于住房建設(shè)用地總量的70%縣住建局和國(guó)土局要定期向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。

對(duì)保障性住房用地采取劃撥方式供應(yīng)；對(duì)中低價(jià)位中小套型普通商品住房用地采取“先限房?jī)r(jià)、后競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)；對(duì)2A級(jí)以上高檔商品住房用地采取招拍掛制度供應(yīng)?？h國(guó)土局要不斷完善住房用地供應(yīng)方式。

第十三條土地使用權(quán)出讓前?？h規(guī)劃局和縣住建局應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》作為土地使用權(quán)出讓的依據(jù)之一：

一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

四）城市規(guī)劃道路代征、代拆要求；

五）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

六）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求；

七）其他需要明確的事項(xiàng)。

第十四條縣國(guó)土局對(duì)按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。應(yīng)當(dāng)核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)；縣規(guī)劃局對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)審定并符合其他規(guī)定條件的應(yīng)當(dāng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本。

第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本之后。方可開(kāi)工建設(shè)；未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)施工許可證的不得開(kāi)工建設(shè)。應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的相關(guān)條件申請(qǐng)領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證。

第十六條所有新審批的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。必須配建面積10%保障性住房。建成后由縣政府統(tǒng)一按成本價(jià)收購(gòu)，并在首期開(kāi)工建設(shè)。凡不按比例配建的一律不予批準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)遵守《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》規(guī)定的內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的不得交付使用。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收；住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后。

由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向住建局提出驗(yàn)收申請(qǐng)。依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收?？h住建局應(yīng)當(dāng)自收到驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)。組織工程質(zhì)監(jiān)、規(guī)劃、消防、人防、房管等部門，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)、城市配套設(shè)施的建設(shè)、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量以及拆遷補(bǔ)償安置、物業(yè)管理等綜合內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收和綜合驗(yàn)收合格后，應(yīng)向縣發(fā)改局申請(qǐng)項(xiàng)目驗(yàn)收。

第四章監(jiān)督管理

第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)書(shū)面合同。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方簽訂合同之日起5日內(nèi)。記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》中。接受縣住建局檢查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)、占地面積、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)和開(kāi)工許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、城市規(guī)劃道路代征代拆的完成情況、拆遷補(bǔ)償安置情況、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等事項(xiàng)。并定期送縣住建局備案。縣住建局應(yīng)當(dāng)將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》記錄的內(nèi)容作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù)。

第二十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目建設(shè)資本金。資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。并在縣住建局監(jiān)督下?？钣糜诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)資本金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶。

第二十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照縣規(guī)劃局審定的規(guī)劃方案進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。承擔(dān)劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)。統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城市規(guī)劃道路的代征、代拆。并接受縣住建局的監(jiān)督管理。應(yīng)當(dāng)接受有關(guān)管理部門統(tǒng)一管理。

第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

土地使用權(quán)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的縣國(guó)土局應(yīng)當(dāng)征收其相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的縣國(guó)土局應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是因不可抗力或者政府行為造成動(dòng)工遲延的除外。

第五章開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房預(yù)售

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

一）依照本辦法規(guī)定中標(biāo)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。并已交清全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書(shū)；

二）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金（不包括土地使用權(quán)出讓金）已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上；

三）已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證；

四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的不得轉(zhuǎn)讓：

一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的

二）地上建筑物和其他附著物權(quán)屬不明?；蛘邔俟灿形锏唇?jīng)其他共有人書(shū)面同意的

三）所承擔(dān)的城市規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)尚未完成的

四）未按規(guī)定的進(jìn)度要求完成城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)任務(wù)的

五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第二十五條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記。持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到縣住建局備案。并自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)。

第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)合同及拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人；有拆遷補(bǔ)償安置事項(xiàng)的項(xiàng)目。

第二十七條商品房銷售實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房。并提交下列文件：未取得《商品房預(yù)售許可證》不得進(jìn)行預(yù)售商品房。申請(qǐng)商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向縣房管局提出書(shū)面申請(qǐng)。

一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；

二）土地使用權(quán)證書(shū)；

三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證；

四）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算。縣住建局核驗(yàn)的投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資25％以上的證明文件；

五）經(jīng)登記備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》

六）建筑工程施工合同；

七）商品房預(yù)售方案及預(yù)售商品房平面圖；

八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

第二十八條縣房管局應(yīng)當(dāng)在受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)。對(duì)審查合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理《預(yù)售許可證》之前。并出具《商品房?jī)r(jià)格成本認(rèn)證書(shū)》應(yīng)先經(jīng)過(guò)商品房成本審核認(rèn)證。由縣物價(jià)局會(huì)同住建、房管等部門對(duì)開(kāi)發(fā)成本中的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、建筑項(xiàng)目收費(fèi)等進(jìn)行審核認(rèn)證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑商品房成本審核認(rèn)證結(jié)論報(bào)告及縣住建局確定的條件。領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》未經(jīng)縣物價(jià)局審核認(rèn)證成本的縣房管局不予辦理預(yù)售手續(xù)?？h房管局辦理預(yù)售手續(xù)。

第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳。廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的文號(hào)。必須向預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前。必須向縣物價(jià)、住建和房管部門及時(shí)、如實(shí)申報(bào)商品房預(yù)售價(jià)格。由縣物價(jià)局牽頭?？刂颇繕?biāo)內(nèi)合理核定銷售價(jià)格，與住建、房管等部門對(duì)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的申報(bào)價(jià)格進(jìn)行審核。并及時(shí)向社會(huì)公布，接收監(jiān)督。接受縣發(fā)改、監(jiān)察、住建、審計(jì)、財(cái)政、物價(jià)、工商、房管等部門的監(jiān)督管理。享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住房實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。商品房銷售價(jià)格。應(yīng)經(jīng)縣房管局核定。銷售的商品房面積?？h地稅局要加強(qiáng)土地增值稅的征收管理力度。加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷稅漏稅行為的查處力度。對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。縣國(guó)土局要加大土地執(zhí)法專項(xiàng)整治和清理工作力度。限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。嚴(yán)格依法查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)?？h發(fā)改、監(jiān)察、住建、審計(jì)、財(cái)政、物價(jià)、工商、房管等部門要加強(qiáng)對(duì)商品房的價(jià)格監(jiān)管。進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證之后。一次性公開(kāi)全部銷售房源。將商品房銷售方案、銷售價(jià)格向縣物價(jià)、住建、房管等部門申報(bào)備案，并在開(kāi)盤前10日內(nèi)。并嚴(yán)格按照核定價(jià)格明碼實(shí)價(jià)銷售，不得隨意漲價(jià)，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房。明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。應(yīng)當(dāng)與預(yù)售商品房購(gòu)買人簽訂書(shū)面合同。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的宣傳內(nèi)容。寫(xiě)入預(yù)售商品房購(gòu)買合同。應(yīng)當(dāng)作為對(duì)預(yù)售商品房購(gòu)買人的承諾條款。

持商品房預(yù)售合同到縣房管局和縣國(guó)土局登記備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)。

第三十二條商品房購(gòu)買人可以將已預(yù)購(gòu)尚未竣工的商品房轉(zhuǎn)讓。明確轉(zhuǎn)讓人、受讓人與預(yù)售人三者之間的權(quán)利和義務(wù)。但相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)協(xié)議。

第三十三條商品房購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)。辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

并提供必要的證明文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

向商品房購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房建成交付使用時(shí)。

住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

保修期內(nèi)承擔(dān)商品房保修責(zé)任。造成損失的應(yīng)當(dāng)給予賠償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》約定。

由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)對(duì)住戶合理使用住宅有所提示。因住戶使用不當(dāng)或擅自改變結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和違規(guī)裝修等造成房屋質(zhì)量及其他用戶受損。

第三十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同備案后?？h住建局應(yīng)當(dāng)將備案情況自備案之日起10日內(nèi)告知縣房管局。

縣房管局應(yīng)當(dāng)將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內(nèi)告知縣住建局。商品房預(yù)售許可證核發(fā)后。

第三十五條開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)保修；保修期滿以后出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題。不屬購(gòu)房者使用不當(dāng)造成的仍應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)保修，如果鑒定主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的經(jīng)返修后仍達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)予以調(diào)換或退房，給購(gòu)房人造成損失的應(yīng)予賠償。

第三十六條商品房購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)。并提供必要的證明文件。向縣房管局申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第三十七條住宅小區(qū)局部已交付使用的房屋和配套設(shè)施。由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行或委托有管理資質(zhì)的物業(yè)管理單位提前介入管理。

第六章法律責(zé)任

第三十八條違反本辦法規(guī)定的下列行為。依照國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院第248號(hào)令）和國(guó)家住建部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》建設(shè)部第77號(hào)令）相關(guān)規(guī)定予以處罰：由縣住建局按照管理權(quán)限。

一）未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的責(zé)令其限期改正。處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的提請(qǐng)?jiān)怯洶l(fā)證的縣工商局吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

二）超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的責(zé)令其限期改正。并提請(qǐng)?jiān)怯洶l(fā)證的縣工商局吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照；處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書(shū)。

三）無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的視為年檢不合格。由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書(shū)；

四）隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)或者涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書(shū)的按規(guī)定程序公告其資質(zhì)證書(shū)作廢。并處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；收回證書(shū)。

五）不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的責(zé)令其限期改正。并處以5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；

六）開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣。并提請(qǐng)?jiān)怯洶l(fā)證的縣工商局吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照；發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的按規(guī)定程序降低其資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書(shū)。

七）將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；并處以10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收。

八）將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的責(zé)令其限期返修。構(gòu)成犯罪的提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。并處以交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的提請(qǐng)?jiān)怯洶l(fā)證的縣工商局吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果。

第三十九條違反本辦法規(guī)定的下列行為。分別依照國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定予以處罰：由有關(guān)行政管理部門按照管理權(quán)限。

一）未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的由縣工商局責(zé)令其停止違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。并處以違法所得5倍以下的罰款；沒(méi)收違法所得。

二）擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的由縣國(guó)土局責(zé)令其停止違法行為。并處以違法所得5倍以下的罰款；沒(méi)收違法所得。

三）擅自預(yù)售商品房的由縣房管局責(zé)令其停止違法行為。并處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。沒(méi)收違法所得。

四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷售時(shí)不執(zhí)行銷售價(jià)格申報(bào)備案的商品房銷售價(jià)格超過(guò)規(guī)定的利潤(rùn)率幅度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相互串通操縱商品房?jī)r(jià)格。造成商品房?jī)r(jià)格大幅度上漲的由縣物價(jià)局責(zé)令改正。并處以違法所得5倍以下罰款；無(wú)違法所得的處以10萬(wàn)元以上100萬(wàn)元以下罰款，沒(méi)收違法所得。情節(jié)較重的處以100萬(wàn)元以上500萬(wàn)元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的責(zé)令停業(yè)整頓。

五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量囤積商品房。哄抬商品房?jī)r(jià)格或者散布虛假漲價(jià)信息。沒(méi)收違法所得，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買商品房的由縣物價(jià)局責(zé)令改正。并處以違法所得5倍以下罰款；無(wú)違法所得的處以5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的責(zé)令停業(yè)整頓或者由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷售時(shí)。不按規(guī)定或者不按規(guī)定的方式明碼標(biāo)價(jià)的由縣物價(jià)局責(zé)令改正?？梢圆⑻?000元以下罰款。沒(méi)收違法所得。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過(guò)去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來(lái)的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理等問(wèn)題帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。

在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)有哪些問(wèn)題？同時(shí)，隨著我國(guó)入世以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來(lái)越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)走向國(guó)際化。制定和實(shí)施符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國(guó)企業(yè)走向國(guó)際化的一個(gè)決定性因素。近年來(lái)，財(cái)政部和我國(guó)證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問(wèn)題。

（一）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了“入伙通知書(shū)”并開(kāi)具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題，被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，這樣看來(lái)，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)了《公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)——從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對(duì)預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來(lái)，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

（三）現(xiàn)金流量信息披露不全面

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的，即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

（四）風(fēng)險(xiǎn)披露不足

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)——從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》第三條要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條規(guī)定，發(fā)行人為商品房承購(gòu)人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)程度。

三、完善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算、提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

從我國(guó)目前情況看，要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國(guó)際化進(jìn)程，按照國(guó)際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架，包括：加快具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定、頒布和實(shí)施，盡早實(shí)現(xiàn)從國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度向具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)變；參照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的構(gòu)成，補(bǔ)充和完善我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容，如物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、施工合同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、外幣匯率變動(dòng)影響會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、金融工具會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準(zhǔn)則如建造合同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等臺(tái)。但是，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，本人認(rèn)為仍然有許多改善的空間。

（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

現(xiàn)時(shí)學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)原則亦指出了不少問(wèn)題所在。歸納起來(lái)，目前學(xué)術(shù)界對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中的四個(gè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（條件）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問(wèn)題上，還存在下列不同的觀點(diǎn)：

產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是不是“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的必要前提?《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權(quán)屬證書(shū)方可稱為移交。但是，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，辦理產(chǎn)權(quán)關(guān)系是購(gòu)銷雙方共同的責(zé)任和義務(wù)，其間涉及多家政府有關(guān)部門，何時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際銷售業(yè)務(wù)中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶通常并不能構(gòu)成退房的依據(jù)。因此，一些人認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶并非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的充要條件。若以該時(shí)點(diǎn)為作為“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”的時(shí)點(diǎn)，則會(huì)導(dǎo)致確認(rèn)收入的時(shí)間滯后。

簽定了正式銷售合同并取得了購(gòu)買方的付款證明（或款項(xiàng)己劃入公司賬上）是否即可“確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)”呢?因此，一些人認(rèn)為此時(shí)判斷商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，且公司不再對(duì)該商品實(shí)施與所有權(quán)相關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)的理由不充分。比如，存在由于房屋實(shí)測(cè)面積與合同差異超過(guò)3%而可能導(dǎo)致退房的后果，就不能認(rèn)為是次要風(fēng)險(xiǎn)。若以該時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)，將會(huì)導(dǎo)致收入確認(rèn)的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點(diǎn)，認(rèn)為收取了部分房款是確認(rèn)銷售收入的基礎(chǔ)。

（二）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，而無(wú)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算， 其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

（三）全面與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同

目前，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國(guó)還沒(méi)有制定。例如，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但是我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒(méi)有。由于會(huì)計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國(guó)涉外企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量增大，會(huì)計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)，另一方面亦有礙于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化拓展。本人亦覺(jué)得監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，這項(xiàng)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則亦可配合政府實(shí)施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項(xiàng)目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想（下轉(zhuǎn)第95頁(yè)）（上接第63頁(yè)）避過(guò)清繳土地增值稅，可以預(yù)留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時(shí)間。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報(bào)表中預(yù)提將來(lái)要交的所有稅項(xiàng)。讓財(cái)務(wù)報(bào)表反映合理、適當(dāng)?shù)呢?fù)債。理論界及學(xué)術(shù)界部份學(xué)者亦持這種看法，認(rèn)為我國(guó)會(huì)計(jì)全面國(guó)際化是必須的。

四、結(jié)束語(yǔ)

基于以上的種種因素，我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量必須提高，以配合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。近年來(lái)，隨著我國(guó)開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化，政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等，部份會(huì)計(jì)分支亦已相繼出臺(tái)了。但是，目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此本人的建議是應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，以及補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。如:房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引，配套工程會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引等。

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