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關鍵詞：電網建設優(yōu)化；安全性決策； 優(yōu)化方法

0 引言

傳統(tǒng)的電網項目建設側重經濟性目標，主要考慮投資所帶來的經濟效益[1]，缺乏考慮對電網安全性的影響。而安全性是電網運行的根本，良好的安全性是電網安全穩(wěn)定運行的重要保障。因此，如何根據(jù)電網安全性進行電網項目建設排序，保障其電網安全穩(wěn)定運行，是電網十分關心的課題。

目前，國內外對電網建設排序進行一定的研究，主要著重電網投資效益[2]，其注重項目建設的經濟性，而電網建設項目排序是一項綜合性工程，所涉及和影響的因素很多，這樣會導致方案在其它方面的適應性不強[3]。針對以上問題，本文針對性的提出一種考慮電網安全性決策的電網建設優(yōu)化方法。首先，根據(jù)某地區(qū)電網220kV變電站負載率和220kV線路負載率，設計一種基于電網安全性決策的電網建設優(yōu)化方法。

1 電網建設優(yōu)化安全性指標

本文首先提出一種安全性評價指標體系，包含了變電站負載率和線路負載率兩項指標，能較科學合理地反映電網建設項目排序方案水平，為電網提供投資參考和決策支持。綜合評價指標體系如圖1-1所示。

圖1-1 基于電網安全性決策的電網建設評價指標

1.1 變電站協(xié)調因子定義

變電站協(xié)調因子指標定義為電網內各變電站負載率的標準差，文獻[4]采用方差計算，但標準差更能反映一個數(shù)據(jù)集的離散程度，是一個全局參數(shù)。變電站協(xié)調因子用標準差形式的計算方法，數(shù)學描述見式（2-1）：

（2-1）

式中 Cs―年度變電站協(xié)調因子；

Si―第/個變電站負載率；

S―變電站負載率平均值；

Ns―變電站總數(shù)。

變電站協(xié)調因子Cs數(shù)值越接近于0，表明變電站的空間布局與負荷分布匹配越好，站間的運行情況差異性越小，不存在部分變電站長期重載而部分變電站長期輕載的情況，各變電站布點、建設時間安排合適，有利于保障電網安全性較好。

1.2 線路協(xié)調因子定義

線路協(xié)調因子CL指標定義為電網內各線路負載率的標準差，數(shù)學描述見式（2-2）：

（2-2）

式中 CL―年度線路協(xié)調因子；

Li―線路i的負載率；

―線路負載率平均值；

NL――線路總數(shù)。

線路協(xié)調因子CL反映了電網運行的線路潮流是否均衡。在同一負荷水平下，CL的數(shù)值越接近于0，表明電網的各線路潮流越平均，電網運行的安全性越高。

2 基于電網安全性決策的電網建設優(yōu)化方法

電網規(guī)劃的目的是滿足不斷增長的負荷需求，提高電網可靠性，防止電力系統(tǒng)發(fā)生故障而出現(xiàn)大面積停電，以及由于負荷的增加出現(xiàn)線路、變壓器及其它電力設備嚴重過負荷情況。因此，電網建設項目的投產方案應當首先滿足電網安全穩(wěn)定運行[5]。

在正常運行最大負荷方式下，為了滿足電網安全性要求，需要新建變電站來緩解重載情況，通過新建項目，可以分擔重載變電站部分負荷，降低重載變電站的負載率[6]。在緩解重載問題過程中，由于重載變電站可以由其附近不同的待建項目來承擔部分過負荷，這樣解決變電站過載問題會有不同措施[7]。因此，本文根據(jù)電力系統(tǒng)潮流靈敏度分析，得出機組出力變化時，相關重載變電站和重載線路變化量，變化程度越大，說明該部分線路和主變安全性越低，在電網建設規(guī)劃時應優(yōu)先解決該部分的重載變電站和重載線路。本文提出基于電網安全性決策的電網建設優(yōu)化方法，具體步驟如下：

（a）變電站負荷預測

據(jù)該地區(qū)2014年負荷預測，可以得到規(guī)劃年即第2015年在不考慮建站前提下的各220kV變電站負荷預測值，由最大負荷預測值可以得到過載的220kV變電站主變信息和線路信息，文中變電站主變負載率重載界定值取60%，線路負載率為50%。

（b）根據(jù)潮流靈敏度制定電網建設方案

以解決過載變電站主變和過載線路為目標，根據(jù)潮流計算的靈敏度分析，得出改變機組出力時，相關線路和穩(wěn)定斷面變化量[8]。此時分析線路和主變過載原因，制定電網建設方案。

所研究電網系統(tǒng)的每一個電源節(jié)點的發(fā)電功率，給定一個變化量（？駐Pi ），計算支路和穩(wěn)定斷面潮流變化量（？駐Pj），將二者的比值zji作為支路和穩(wěn)定斷面潮流功率對電源功率的靈敏度，定義為，如公式（2-3）所示：

（2-3）

（c）安全性指標計算校驗

將該建設方案并入原始電網，可以計算在2014年基礎上，新站投運后的安全性指標，校驗制定的電網建設方案實效性。

3 算例及分析

以某地區(qū)電網為例，該電網系統(tǒng)有11個節(jié)點，包括8個220kV變電站和3個常規(guī)電廠，22條已建支路，系統(tǒng)的初始可行網絡如圖3-1所示（虛線表示規(guī)劃部分）。如圖所示，該地區(qū)電網大部分負荷位于北部，而電源位于西部；由于電廠B、C處于居民負荷區(qū)，考慮環(huán)保減排，規(guī)劃其發(fā)電量將逐年減少，后期電源規(guī)劃著重放在西部，這必然造成西電北送的潮流加劇，進一步增加A-D-E-F-G-H-J-K輸電通道壓力，故該地區(qū)電網項目建設重點一直處在西部地區(qū)。

3.1 變電站負荷預測

根據(jù)2014年負荷預測，可以得到規(guī)劃年即次年在不考慮建站前提下的各220kV變電站負荷預測值，如圖3-2所示，該地區(qū)220kV變電站次年最大負荷預測和地區(qū)最大負荷預測趨勢一致，預測趨勢較為合理。由最大負荷預測值可以得到過載的220kV變電站信息，具體如表3-2。

表3-1 該地區(qū)電網規(guī)劃年西北部各變電站最大負荷預測結果

表3-2 2014年原始電網重載線路和變電站主變情況

圖3-2該地區(qū)220kV變電站最大負荷預測分布圖

3.2通過潮流靈敏度制定電網建設方案

以解決表3-2過載變電站主變和過載線路為目標，根據(jù)潮流計算的靈敏度分析，得出改變機組點出力時，相關線路和穩(wěn)定斷面變化量。此時，將過載變電站主變設置為穩(wěn)定斷面納入靈敏度分析，調節(jié)西部最大電源A電廠機組出力，得出支路和穩(wěn)定斷面靈敏度如表3-3。

由表3-3靈敏度分析可以看出GH1、 GH2和G站主變斷面受A電廠影響較大，若A電廠出力越大，該線路和該站安全性越低。綜述可以看出，“D-E-F-G-H-J”輸電通道，目前輸電壓力最大的是福洛線通道，需在“H-G”通道投入變電站實現(xiàn)了分流，使“H-G”斷面潮流得到了一定改善。故鑒于該地區(qū)目前變電站建設情況，制定電網建設方案：在“H-G”通道投入變電站M、Q。

表3-3 2014年原始電網重載線路和變電站主變靈敏度

3.3 安全性指標計算

將該建設方案并入原始電網，可以得出在2014年基礎上，新站投運后的安全性指標。

表3-4 該建設方案并入原始電網重載線路和變電站主變情況

由表3-4可以得出，將該建設方案并入原始電網2014年重載線路和變電站主變負載率都大幅度降低。在計算安全性指標時，以2014年該地區(qū)電網的結構及參數(shù)為基礎，計算得到該地區(qū)電網220kV重載線路和主變安全性指標。如表3-5所示，可以看出按照上述電網建設方案，變電站投運后線路協(xié)調因子和變電站協(xié)調因子都相應減小，表明該地區(qū)變電站的空間布局與負荷分布匹配越好；該地區(qū)電網運行的線路潮流更加均衡。

表3-5 2014年該地區(qū)220kV重載線路和主變前后安全性指標

4 結論

本文提出一種基于電網安全性決策的電網建設優(yōu)化方法，并引入一種電網建設項目的安全性評價指標，對于評價電網安全穩(wěn)定運行較為科學、全面和合理。以某一地區(qū)電網為例，按本文提出方法對制定電網建設方案，并校驗其合理性?？傊?，本文提出的理論和用的方法具有科學性和可操作性，對電網建設項目排序問題有重要的參考價值。

參考文獻

[1] 符楊，孟令合，胡榮，等.改進多目標奴群算法在電網規(guī)劃中的應用[J].電網技術，2009，33（18）： 57-61.

[2] 王綿斌，譚忠富，張麗英，等.市場環(huán)境下電網投資風險評估的集對分析方法[J].中國電機工程學報，2010，30（19）： 91-98.

[3] 馬博.電網建設投資評估與優(yōu)化方法應用研究[D].北京：華北電力大學（北京）’ 2010.

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【關鍵詞】房地產；工程管理；全程策劃

前言

房地產工程管理全程策劃是以市場調研、科學定位為基礎的一項策劃活動。房地產企業(yè)根據(jù)項目的具體開發(fā)經營目標，以特有的主題概念為中心，綜合運用各種策劃、管理手段，按照一定的程序對房地產項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃及管理，制定出具體可實施的方案，同時根據(jù)策劃目標和市場需求的改變對方案及時調整，最后以具有可操作性的房地產工程管理全程策劃文本作為結果。如何在新時期有效的進行房地產工程管理全程策劃，是房地產企業(yè)、策劃公司、設計單位急需探討的問題。本文就房地產工程管理全程策劃進行相關探討。

1、房地產工程管理全程策劃的作用

（1）房地產工程管理全程策劃能夠防止并糾正項目運作出現(xiàn)的偏差。房地產工程管理全程策劃活動一般在項目開始實施之前進行，其策劃成果要求建立在充分的市場調研和科學的市場定位的基礎上，在此基礎上形成的策劃成果對項目開發(fā)具有指導性和預見性，能夠防止項目決策出現(xiàn)失誤。當項目開始實施以后，房地產工程管理全程策劃作為房地產項目的參謀和顧問，通過跟蹤項目的實施過程，能夠及時糾正項目運營過程中出現(xiàn)的偏差，使項目實施回到正確的軌道上來。

（2）房地產工程管理全程策劃能夠修正房地產企業(yè)的定式思維。房地產企業(yè)習慣于從企業(yè)和項目的現(xiàn)實出發(fā)，按部就班地進行項目的規(guī)劃設計和管理控制。但是房地產工程管理全程策劃活動由于遵循客觀事實，打破房地產企業(yè)的思維定式，為項目開發(fā)、企業(yè)決策提供與時俱進的思維方式。因此，成功的房地產工程管理全程策劃是房地產企業(yè)、策劃公司、設計單位之間多向互動得出的共同思維成果。

（3）房地產工程管理全程策劃能夠有效地整合房地產項目各種資源。房地產開發(fā)經營需要調動各種社會資源，由于房地產工程管理全程策劃貫穿于房地產開發(fā)的全過程，因此成為房地產企業(yè)、策劃公司、設計單位、施工單位、營銷單位，以及物業(yè)管理單位之間的橋梁和紐帶，這種紐帶作用賦予房地產工程管理全程策劃整合項目各種資源的職能。

2、新時期房地產工程管理全程策劃方法

2.1 創(chuàng)新是關鍵

房地產工程管理全程策劃創(chuàng)新手段就是要求策劃時不墨守成規(guī)，要勇于和善于標新立異、獨辟蹊徑，講求策劃方案的獨特性和原創(chuàng)性。創(chuàng)新是房地產工程管理全程策劃關鍵因素之一，尤其是在信息化、產品同質化的今天，為了不使房地產項目淹沒在鋪天蓋地的廣告中，房地產項目開發(fā)和策劃必須要有創(chuàng)新。房地產工程管理全程策劃的創(chuàng)新因素應該貫穿于市場調查、規(guī)劃設計、廣告營銷等各個環(huán)節(jié)，在競爭激烈的房地產市場上體現(xiàn)出項目的獨特個性。

房地產工程管理全程策劃的創(chuàng)新體現(xiàn)在以下幾個方面：①項目的主題、概念及理念創(chuàng)新；②產品的創(chuàng)新；③營銷手段與方法的創(chuàng)新。比如市中心房地產開發(fā)過熱的時候，可以樹立居住郊區(qū)化的理念，以優(yōu)美的宜居環(huán)境和便利的交通來吸引購房者。

2.2 客觀選擇是基礎

客觀選擇是指在房地產工程管理全程策劃運作的過程中，策劃部門通過各種努力，使主觀意志自覺符合策劃對象的客觀實際，即要求房地產工程管理全程策劃方案必須實事求是、量力而行。房地產工程管理全程策劃方案不是策劃人的主觀臆想，任何一個成功的應用案例的背后都隱藏著某種客觀性與必然性。房地產工程管理全程策劃獲得成功的關鍵是準確的市場定位，而客觀的、科學的市場調查和市場分析是項目準確定位的基礎?？陀^選擇也是房地產工程管理全程策劃重要因素。

客觀選擇環(huán)節(jié)必須注意以下幾點：①必須重視客觀市場的調研、分析與預測，提高策劃方案的準確性和預見性；②策劃主題概念要有好的產品品質，避免炒作之嫌；③策劃觀念、理念既符合實際又應適度超前。房地產工程管理全程策劃理念太超前了不會被市場接受，太保守又要被市場淘汰，因此要把握尺度，恰到好處。

如上世紀末，以“小型辦公，居家辦公，亦住亦商”為內涵的SOHO住宅概念開始出現(xiàn)并獲得巨大成功，主要就是由于 SOHO概念提倡的靈活多功能的空間布局剛好滿足了當時網絡信息技術快速普及后人們渴望彈性辦公、居家辦公的潛在市場需求。

2.3 合理定位原則

定位原則就是要求根據(jù)房地產企業(yè)和房地產項目的自身特點，確定企業(yè)經營和項目開發(fā)的具體目標和方向。房地產市場很大，但房地產企業(yè)和項目的人力、物力和財力均有限，企業(yè)和項目必須準確定位，集中優(yōu)勢資源才能在激烈的競爭中脫穎而出。房地產工程管理全程策劃的定位原則具有層次性，上一層次的定位決定下一層次的定位，下一層次的定位體現(xiàn)上一層次的定位。定位原則一般可分為3個層次：①房地產企業(yè)的經營定位，包括企業(yè)的戰(zhàn)略、品牌、文化等；②房地產項目的總體定位，包括項目的主題定位、市場定位、目標客戶等；③房地產工程管理全程策劃手段的定位。例如，對于小規(guī)模的樓盤，由于其目標客戶群比較單一，進行大面積、全方位、高強度的廣告推廣可能并不是很合適，一方面是由于小樓盤無法承受太高的營銷成本，另一方面讓多數(shù)大眾接受項目信息也是不必要的，只要能夠將該項目信息傳達到潛在消費群體就可以了，正如某些高端樓盤選擇淡季入市卻能取得較好的效果。又如，現(xiàn)房銷售是一種比較有效的營銷手段，但是對于那些管理不規(guī)范、工程質量粗糙的項目而言，現(xiàn)房銷售反而有可能成為不利因素。

著名房地產企業(yè)萬科集團曾經1995年在武漢開工建設的商業(yè)地產項目——武漢萬科廣場由于定位失誤，導致該項目停工近十年并最終以“炸樓”結束，2004年開始改為建設宜居型住宅項目——“香港路8號”，前后損失逾億元。

2.4 可行性是目標

房地產工程管理全程策劃的可行性要求策劃方案必須達到切實可行的策劃目標和效果。房地產工程管理全程策劃方案要求具有經濟性和易操作性。貫徹房地產工程管理全程策劃的可行性需要注意以下幾方面：①策劃方案本身是否可行，是否具有可操作的條件和方法；②策劃方案在經濟上是否可行，盡可能以最小的投入實現(xiàn)最好的策劃目標；③策劃方案的有效性如何，即方案實施后能達到怎樣的效果。

3、結束語

新時期房地產工程管理全程策劃效果貫穿于項目建設的全過程，其控制成效直接關系到工程建設參與各方的經濟效益。其涉及面廣，所需信息量大，因此，在管理的過程中需要合理的安排各個部分之間的相互關系。在實際操作中要結合工程特點制定完善的工程管理全程策劃策略，明確重點和難點，才能不斷提高房地產工程管理的水平，達到效益最大化。

參考文獻：

[1]王鵬軍. 房地產工程管理與工程項目策劃[J]. 科技風，2008，（08）：34-35.

[2]唐軍. 房地產工程管理相關分析與探討[J]. 技術與市場，2011，（05）：164-165.

[3]馬劍. 從業(yè)主角度看房地產工程管理重點[J]. 經營管理者，2010，（21）：149.

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【關鍵詞】建筑策劃；建筑設計；重要性；作用

建筑策劃的主要工作為收集建筑項目的客觀信息，對其進行整理和分析，并依據(jù)分析的結果探索建筑設計的各種可能性，從而提出既滿足建設施工需求，又創(chuàng)意十足的策劃方案。建筑策劃需要策劃者具有嚴謹、務實和科學的態(tài)度，不能只憑借個人的臆想與經驗，策劃的過程要開放化和多元化，要讓建筑設計體現(xiàn)其獨有的特色。

1 建筑策劃和建筑設計之間的關系

建筑策劃和建筑設計兩者之間的有著密不可分的前后關系，建筑策劃既為建筑設計提供了思路與方向，又對建筑項目決策和實施產生著重要的影響。如果建筑策劃的結論不同，相同建筑項目在空間內容和設計思想等方面就有有顯著的差別，進而會影響到處于建筑環(huán)境中人們的價值觀念、文化創(chuàng)造、經濟模式變更和使用方式等，這關系到建筑策劃的存在價值和社會責任。建筑策劃的成功需要建筑設計的完美來體現(xiàn)。在策劃的過程中，建筑師的頭腦中要將抽象的策劃結論與實際的設計形象相互對應，兩者相互配合進行。此時的設計圖紙所體現(xiàn)的只是建筑策劃的初步構想與模式，用來檢驗建筑策劃結論與空間構想的可行性，因此可以將其稱為“初步策劃方案”。雖然初步策劃方案只是一個構想，并不屬于真正的建筑設計，但是其具備建筑設計的所有特性，并可由此的得出建筑設計的空間形態(tài)。

2 建筑策劃在建筑設計中的必要性

建筑策劃既然為城市規(guī)劃建設與建筑設計之間的非常重要的關鍵環(huán)節(jié)，就在兩者中擔負著承上啟下的重要作用，向上關系著城市宏觀規(guī)劃中項目的立項，向下關系著建筑設計中的實施結果，確保建筑設計方案的科學性與邏輯性。同時，建筑策劃相對于建設項目的開發(fā)商與建筑師兩者來說，也是雙方共贏的結果：對于建筑開發(fā)商而言，建筑規(guī)劃工作可以幫助開發(fā)商正確認識其開發(fā)項目未來的規(guī)劃與前景，明確了投資的目標，從而更有利于開發(fā)商控制投入的成本以及建設項目的利益回報；對于建筑師而言，建筑策劃使建筑師明確了設計的要求與方向，避免了因設計方案不合乎要求而反復修改所耗費的精力。相對于不同建筑設計項目，建筑規(guī)劃所研究的內容與需要解決的問題也有明顯的區(qū)別。例如對于社區(qū)建筑的策劃，要側重于確立社區(qū)的主題、研究戶型的規(guī)模、充分利用土地及提升其空間價值、控制建設成本、有效利用建設資金和注重經濟技術指標等；對于商業(yè)建筑的策劃，則側重于研究和分析市場環(huán)境，以及建筑外觀的人文性和結構的經濟性，具體內容不但涉及到標準層的設置、空間利用和分配、柱網選擇、空間的形象和建筑的形體等，并且還要依據(jù)建筑的商業(yè)特點，充分考慮到市場適應和應變的策劃。由上述內容可以得知，如果要想保證建筑設計結果的科學合理性以及設計實施時的順利高效，建筑策劃工作的必要性毋庸置疑。

3 建筑策劃在建筑設計中的作用

莊惟敏在其著作《建筑策劃導論》中對建筑策劃的作用進行了明確的闡述：結合建筑學理論研究和現(xiàn)代的科學技術，為建筑設計的可行性提供有力的支持。為了更好地體現(xiàn)其價值，建筑策劃在建筑設計中的作用主要為三個方面：引領建筑產品市場導向、張揚建筑產品文化傳承和注重建筑產品設計研究。

3.1 引領建筑產品市場導向

建筑策劃要準確地把握市場的需求，注重對市場的調查和研究，使建設項目的策劃獨具特色，努力做到建筑產品和市場需求向一致，保持策劃形態(tài)的發(fā)展與創(chuàng)新，以利于引領建筑產品的市場導向。以長沙市星沙區(qū)未來?青年城的建筑策劃為例，其策劃文案總分考慮了建設項目的位置條件、市場的需求和現(xiàn)代的生活模式等諸多因素，將潛在的目標客戶定位于首次置業(yè)者與對生活空間要求較高的置業(yè)群體，以“都市T臺上的未來城”為策劃理念對建設項目進行演繹，從而使建筑策劃方案廣受好評，獲得了消費者的認可。

3.2 張揚建筑產品文化傳承

建筑策劃既要注重引領建筑產品市場導向，又要注重張揚建筑產品文化傳承，塑造建筑獨特的思想內涵與氣質，為建筑注入有表現(xiàn)力的靈魂，其策劃理念的切入點可以是展現(xiàn)建筑的傳統(tǒng)與歷史淵源，也可以表現(xiàn)建筑生活情趣與藝術氛圍等等。在這些舉措中，明確建筑產品的主題，營造人文化的建筑環(huán)境，尤其是歷史文化傳承的張揚，更可以體現(xiàn)建筑產品不僅從功能與結構方面滿足消費者的需求，而且從精神享受方面為消費者提供了更愉悅舒適的心理體驗，滿足了消費者對生活品質的追求。

建筑產品的主題策劃是概念策劃的核心所在，在建筑開發(fā)中起著提綱挈領的作用，是房地產商和消費者之間溝通最為關注的焦點，是建筑項目的開發(fā)概念與營銷概念中的基礎理念，貫穿于房地產運作的全過程。因此，建筑的主題策劃要將思想性與市場性相互統(tǒng)一，使建筑既具有深厚的思想內涵，又有轟動的市場效應。仍以未來?青年城為例，策劃者從年輕人的實際需求出發(fā)，為其設置了不同的休閑場所，如捉謎公園、水世界和活力廣場等，以彰顯建筑的現(xiàn)代時尚風格。

3.3 立足建筑產品設計研究

雖然建筑設計的過程中，設計者已經綜合考慮和全面衡量了各種因素，但是對于任何建筑設計來說，都有著其不可避免的局限性，如對于市場需求更多的是憑借經驗和調查，缺乏直觀感受等。因此，在對建筑進行設計之前，做好建筑策劃的工作必不可少。如果缺少建筑策劃環(huán)節(jié)的工作，建筑設計即為無本之源，建筑產品無法經得起市場檢驗。建筑策劃要注重建設項目所要達到的價值目標，而價值目標需要建筑師認真研究和綜合考量項目建設中各方面的需求后得出。羅伯特?G?赫什伯格曾在其著作《Architectural Programming and Predesign Managet》中將價值目標總結為8個方面的價值因素：安全、經濟、美學、人文、技術、時間、環(huán)境和文化等，這8個方面的價值因素涵蓋了建筑中的所有需求，而建筑策劃的工作就是分析和研究這些需求，然后進行各方面的綜合衡量與比較分析，最后得出價值目標的主要需求。

4 結束語

總之，建筑是一項藝術，有著人文性和時代性的要求，建筑設計師體現(xiàn)這些特性的有效途徑，而建筑策劃則是建筑設計中具有舉足輕重地位的關鍵環(huán)節(jié)，其既是城市整體規(guī)劃建設和建筑設計之間的橋梁，也在建筑設計中發(fā)揮著引領市場導向、張揚文化傳承和立足設計研究的作用。合理有效的建筑策劃可以為建筑營造人文化的居住環(huán)境，提升建筑設計的質量和建筑的人文價值，進而取得設計單位、開發(fā)單位和建設單位共贏的結果。

參考文獻：

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[2]付悅. 建筑策劃在建筑設計之前的思考[J]. 中國科技信息，2008，19：55+57.

[3]鄭晶晶，張. 論建筑策劃與建筑設計的關系[J]. 黑龍江科技信息，2009，08：262.

[4]謝夢婕. 建筑策劃在建筑設計過程中的意義和作用[J]. 企業(yè)技術開發(fā)，2009，06：6+10.

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以下是為大家準備的2021房地產銷售工作計劃范文【三篇】，供您借鑒。

2021房地產銷售工作計劃范文__房地產公司在董事會的領導下,經過全體員工的努力,20__年的各項工作取得了豐碩的成果,"__"品牌得到了社會的初步認同?？傮w上說,成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階,特制定本方案。

一、總體經營目標

1.完成房地產開發(fā)面積__萬平方米。

2.實現(xiàn)樓盤銷售額__萬元。

3.完成土地儲備__畝。

二、總體經營目標的實現(xiàn)

為確保20__年度經營目標的實現(xiàn),各部門需要做好如下工作。

(一)完成__項目開發(fā)及后期銷售工作

__項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項目所蘊含的社會效益和經濟效益,我們必須高質量完成。因此,公司做出如下計劃。

1.確保一季度__工程全面開工,力爭年內基本完成一期建設任務

__項目一期工程占地面積為__畝,總投資__億元,建筑面積__萬平方米。建筑物為__商業(yè)廣場裙樓、__大廈裙樓和一棟物流倉庫。

(1)土地征拆工作

春節(jié)前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調查,二月份完成征地范圍內的無證房屋拆遷,三月份完成征地范圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。

(2)工程合同及開工

一月份簽訂招投標合同,工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同,確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設。

(3)報建工作

工程部應適時做到工程報建報批,跟進圖紙設計。一月份完成方案圖的設計,二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中,工程部應善于協(xié)調與相關部門的關系,不得因報建拖延而影響工程如期開工。

2.全面啟動細化__項目招商工作

招商工作是__建成后運營的重要基礎。該工作開展得順利與否,也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此,在新的一年必須實現(xiàn)招商__戶。

(二)加快__項目、__項目的施工速度

協(xié)調與施工單位的關系,加快__項目、__項目的施工速度,確保__項目的一期工程、__項目的二期工程在4月底前完成竣工驗收。

(三)完成__項目、__項目的銷售工作

__項目、__項目已全部竣工完成,為了迅速實現(xiàn)資金回流,結合項目所處地段及同類項目的價格,可以考慮采取適當?shù)膬?yōu)惠措施,提高成交量。今年的目標銷售額為__萬元,銷售率達到__%。

(四)參加土地招標

項目開發(fā)部要根據(jù)公司的實際情況,積極參與土地的招投標工作,確保企業(yè)土地儲備達到__畝以上。

2021房地產銷售工作計劃范文隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展，企業(yè)的市場觀念發(fā)生了巨大的變化，已經有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上，為生產而生產的導向，開始以市場和消費者的需求為產品生產的出發(fā)點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有"強銷"色彩的推銷觀念，轉而根據(jù)市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。

企業(yè)的廣告活動原來只擔負站在企業(yè)立場上向消費者推銷產品的任務，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業(yè)從推銷導向向營銷導向的變化。

在房地產行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產開發(fā)項目的區(qū)域經濟情況、而且要考慮地產開發(fā)項目周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機統(tǒng)一。同時它的理念、創(chuàng)意、手段應著重表現(xiàn)為超前、預見性。在市場調研階段，要預見到幾年后房地產項目開發(fā)的市場情況;在投資分析階段，要預知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向;在規(guī)劃設計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告等方面要有超前的眼光。

另外，房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產策劃自始至終要以市場為主導;二是房地產策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)其市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實的適應狀態(tài)。

房地產策劃在房地產開發(fā)項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發(fā)成功保駕護航。房地產開發(fā)項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規(guī)劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務等一系列過程，房地產策劃參與項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設計及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領市場。

目前，一些房地產開發(fā)項目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉變，房地產策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經濟效益?；诖?，我們小組對選出的三篇房地產策劃書進行了如下分析：

案例：《天河花園》

1、市場分析

1.1、區(qū)域市場分析

天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接東山區(qū)、北連白云區(qū)?？偯娣e147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內。天河區(qū)是廣州的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區(qū)內社會保障事業(yè)發(fā)展較快。

由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。

1.2、定向市場分析

員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。

1.3、項目分析

1、項目名稱：海景中心

2、項目規(guī)模：由2幢28層組成

3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層

4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主

5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2

6、裝修標準：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)

7、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

1、本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利;

4、項目以準現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。

5、社區(qū)配套設施較完善，有學校、醫(yī)院、市場、天河公園、_場等;

(2)劣勢分析

1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。

2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。

3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;

1.4、競爭對手資料分析

對手一

1、項目名稱：僑穎苑

2、項目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化

5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;

②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢;

③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;

⑵劣勢分析

①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理;

②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次;

③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率;

對手二

1、項目名稱：紫林居

2、項目規(guī)模：由3幢連體9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層

4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;

③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;

②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心;

③戶型設計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象;

1.5、項目周邊配套狀況

1、社區(qū)配套

①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環(huán)境保護學校

②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學

③小學：昌樂小學

④銀行：中國建設銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6、項目企劃思路

由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：

1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨特的品牌形象。

2、把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產品的消費是否迎合客戶的需求。

3、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動

在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關健。項目應在規(guī)劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內部環(huán)境。

4、體現(xiàn)"以人為本"的經營理念

面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設計更加"人性化"。2、項目市場定位

2.1市場定位

員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價翻一番"。所以，本項目的區(qū)域劃歸應與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項目獲勝的前提。結合區(qū)域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象

——-"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區(qū)域的熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。

2.2、項目形象定位

在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目內外環(huán)境的優(yōu)越。

2021房地產銷售工作計劃范文一、加強自身業(yè)務能力訓練。在20__年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓練，為實現(xiàn)20__年的銷售任務打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業(yè)素質。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。

二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調控政策，應該如何應對以確保實現(xiàn)20__年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。

三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執(zhí)行方案。我在20__年的房。產銷售工作重點是___公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20__年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務_達成。我將按計劃認真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。

篇5

自參加工作以來，本人參建多項房產項目開發(fā)管理，在實際工作中，我始終保持認真負責、嚴謹務實的工作態(tài)度，虛心學習努力工作，不斷加強理論知識，提高專業(yè)水平，經過6年的鍛煉，已經成長為房產前期開發(fā)工程管理技術骨干。

2012~2014年期間，我學校畢業(yè)后既入職新疆北新投資建設有限公司下屬重慶蘊豐建設工程有限公司，主要負責重慶北·御龍灣城市綜合體開發(fā)管理協(xié)調工作，在現(xiàn)場管理中，因城市綜合體項目尚未步入全面建設，我首先對整個項目地段進行了熟悉了解，隨同領導多次對項目地塊進行了實地勘察研究學習，對區(qū)域邊線、區(qū)域內地勢地貌、水文特點等有了深入了解，對前期的整體項目策劃方案進行了仔細閱讀學習，并報名參加了房地產策劃師考試，順利取得房地產策劃師職業(yè)資格證書；另一方面，我還負責項目前期圍墻砌筑及地塊內建筑拆遷工作，能夠按照公司計劃及時完成拆遷及圍墻砌筑。同時在工作之余對房地產行業(yè)各項內容進行深入了解，學到了有個房地產行業(yè)的經濟、法律法規(guī)、開發(fā)流程、營銷策劃、后期管理等各個方面的知識。

2014年4月，因工作原因我由重慶蘊豐建設工程有限公司調動至新疆北新蘊豐房地產開發(fā)有限公司并工作至今，負責“北新集團大廈”項目及“北新雅居小區(qū)”項目相關的規(guī)劃施工報建、市政配套辦理、外圍關系對接及各部門工作配合等前期工作。

2014年完成規(guī)劃施工報建：取得“北新集團大廈項目”建設用地規(guī)劃許可證、紅藍線圖、建設用地批準書等重要規(guī)劃類證書，提前完成人防圖紙審查、施工藍圖審查工作并取得審圖合格證，同時完成施工、監(jiān)理單位招標；施工、監(jiān)理合同備案；質量監(jiān)督、安全監(jiān)督備案等重要節(jié)點工作，市政配套辦理完成項目臨時用水用電對接，完成項目門牌號碼辦理等工作。

   2015年完成北新雅居項目拿地前期工作：取得區(qū)長和管委會領導的批示意見，按照市委要求實現(xiàn)土地掛牌，辦理了《關于新疆北新蘊豐房地產開發(fā)有限公司北新總部基地生活配套項目備案的批復》；完成了項目競買保證金的繳納工作和相關掛牌資料的提交。

北新大廈項目前期工作方面，取得了《建設工程施工許可證》（正本），并完成了除1263萬元城市基礎設施配套費和供熱配套費依據(jù)綠色建筑優(yōu)惠政策按照保函形式支付以外的勞保統(tǒng)籌費、墻改基金、散裝水泥專項基金的繳納工作。取得了建筑物標準化命名的批復，取得項目名稱和門牌號證明的批復。完成了項目測繪報告的修改、定稿與審核；完成了外裝施工圖網上申報、專家意見回復和《施工圖審圖合格證》的辦理。；完成了商業(yè)街資料的申報，并進一步與建工師發(fā)改委和商務局溝通洽談，取得項目在建工師層面上的宣傳、推廣及優(yōu)惠政策的及時對接溝通；完成樓盤審核、鑰匙盤資料修改、項目信息備案和預售許可申報、審批，取得了《商品房預售許可證》；辦理完成了《防雷設計核準書》。

2016年完成“北新大廈”臨時用地”延期審批工作；完成夜景亮化”設計方案審批；完成公共部分裝修（內裝）施工圖設計審查、公共部分裝修（內裝）消防設計審核；協(xié)調各類施工檢測和竣工驗收工作，保證了“北新大廈”項目順利完成竣工驗收。

“北新雅居項目”前期工作方面，完成申請納入“2017年度烏魯木齊市和開發(fā)區(qū)的重點建設項目”；辦理完成“用地規(guī)劃條件”和1:500測繪地形圖辦理地塊土地手續(xù)、”地塊“評估“工作；辦理“建筑物命名”和“門牌號證明”；協(xié)調搭設臨時施工圍擋工作。

篇6

金融市場的變化對項目融資造成的風險。在BT模式中，項目投資總額的25%～30%由項目投資建設方自行出資，其余的70%～75%由項目公司通過各種渠道融資籌集。目前，BT項目公司廣泛采用的是向金融機構貸款的債務融資模式，貸款年限一般為3～8年，因此對金融市場上的利率變動較為敏感，如果涉及海外投資項目，受匯率影響也將十分明顯。在BT項目實施過程中，如果借貸雙方采用固定利率，利率下降項目投資建設方將承擔利息損失。如果采用浮動利率，利率上升會將會增加借款人即項目投資建設方的利息負擔，為此付出更高的利息代價，使其資金回報與預期產生偏差，嚴重時將會導致其不能如期還款而發(fā)生違約行為；反之，利率下降，將會增加項目投資建設方的機會成本，使其獲取利息差額的收益。從BT項目的資金構成來看，大部分資金（約占投資總額的70%～75%）是通過向金融機構貸款獲得的，如果由于銀行政策變化、銀根縮緊等原因造成預期的貸款無法按時足額發(fā)放，將會造成項目現(xiàn)金流短缺，嚴重時將會導致項目停工，投資建設方將會為此承擔違約責任。

項目投資方資金狀況對項目融資造成的風險。由于BT模式的相關法律法規(guī)尚未健全，項目資產產權歸屬尚未明確，導致項目行政審批程序復雜、貸款手續(xù)繁瑣、擔保條件多變，使投資建設方融資成本上升，融資風險加大。同時，融資方式的選擇對融資效率的影響也非常大，目前，我國BT項目大多采用向金融機構貸款的債務融資模式，融資渠道比較單一，一旦國家政策發(fā)生變化或者金融機構自身出現(xiàn)問題，項目的資金來源將被切斷，項目面臨停工風險。投資方資金周轉率的高低將對融資風險的大小產生直接影響，由于投資方有可能同時承擔多個BT項目，這就要求其通過資金集中管理和企業(yè)內部拆解等各種手段不斷提高自身資金周轉率，保證資金鏈的暢通，確保各個項目順利進行，從而將融資風險降到最低。

風險應對

融資方式的確定要合理。將項目公司作為融資主體，根據(jù)項目實際需求本著降低融資成本、本息還款有保障的原則選擇科學合理的融資方式，制定切實可行的融資方案。目前，采用較多的融資方式有銀行貸款、信托資金和資產證券化等。

銀行貸款融資主要是項目公司向銀行等金融機構貸款來獲得除資本金外的項目建設所需資金，由于BT項目建設周期較長，加之金融市場利率波動較為頻繁，一般情況下應采用浮動利率的方式進行貸款，并在BT項目公司與BT項目發(fā)起人簽訂的項目回購合同中予以明確。

信托資金是委托人將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司按委托人的意愿和雙方的約定，通過實施信托計劃來進行融資。對于具有穩(wěn)定預期收益的基礎設施項目，此種融資方式在融資期限、融資成本和風險規(guī)避上具有較高的靈活性。

資產證券化是發(fā)起人將缺乏流動性但能在未來產生較高或穩(wěn)定收益的資產，出售給具有特殊目的載體，通過結構調整，分離整合資產的收益與風險，加強資產的信用，轉化成可自由流動的證券，并將其出售給投資者以實現(xiàn)融資。運用BT模式的項目，一般為非經營性的公共基礎設施，其建設資金一般由政府的財政預算支出作為擔保，或者由政府指定的相關機構提供擔保，回購款較為穩(wěn)定。BT項目投資建設方可以將BT項目回購款按其利率、期限和類型加以清理、估算和審核，組建一個資產池，將其出售給以經營資產證券化為唯一目的的特殊載體，進行證券化資產的“銷售”，實現(xiàn)融資。

資金周轉能力要高效。一是從投資方層面，要加大資金集中管理力度，全部資金由公司統(tǒng)一調度、管理和運用，從而實現(xiàn)整個公司內的資金資源整合與宏觀調配，提高資金使用效率，降低金融風險；要加強現(xiàn)金流入流出全過程預算控制，做好資金預算執(zhí)行情況分析、監(jiān)督與考核，跟蹤監(jiān)測現(xiàn)金流量增減變動情況，以便于科學合理地調配資金。

二是從項目公司層面來要求，要專設項目資金管理機構，明確責任人，健全監(jiān)督管理體系，制定好資金投入計劃和使用方案，定期監(jiān)督檢查，采取有效措施保證資金及時足額到位，防止由于資金籌劃不到位而造成項目建設資金鏈中斷；要按照相關規(guī)定管理和使用項目建設資金，做到?？顚Ｓ?，專戶存儲；要按照工程進度，及時支付工程款，按照規(guī)定期限及時辦理工程結算，不得無故拖欠工程款，不得擠占挪用建設資金。

建設階段的風險及應對風險分析

項目合規(guī)風險。項目的合法合規(guī)性主要包括項目的依法立項、工程項目用地的審批、初步設計方案的批準、項目運作模式的批復、環(huán)境評價、壓覆礦床和工程地質災害評價、地震評價、文物評價等環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會導致項目中斷甚至停止，從而給投資建設方造成巨大損失。導致項目合規(guī)風險的主要因素就是上述環(huán)節(jié)中涉及到的事項是否已經確定，并附有批復文件。

成本超支風險。對項目建設成本產生影響的主要因素有原材料價格的上漲、勞動力成本的增加、項目的征地拆遷、設計方案的變更、施工管理水平、不可抗力等。對于投資建設方來講，如果項目建設成本超支，將會增加其資金投入，降低其投資收益率，增加其再融資的壓力。因此，成本超支風險的控制顯得尤為重要。

技術質量風險。造成技術質量風險的主要因素有項目工程復雜程度、工程區(qū)域地質條件以及勘察設計水平的高低、原材料質量的好壞、施工方案的優(yōu)劣、管理能力的強弱等。在BT模式中，如果BT工程的技術質量不能達到回購協(xié)議中約定的標準，BT項目發(fā)起人將只對工程進行部分回購甚至不予回購，從而導致投資建設方不能足額回收資金甚至無法收回投資，加之質量風險無法轉移或分散，只能由投資建設方承擔，因此，項目技術質量風險對投資建設方造成的損失最大。

工程延期風險。在BT模式中，項目公司不具備征地拆遷的資格和條件，很難控制拆遷進度，進而影響施工進度；設計方案的變更將直接打亂原有工程進度的安排，項目公司的融資能力將決定工程建設資金是否能投放到位，施工管理水平的高低將決定工程是否能按期完工，進而影響到工程進度。工程延期將直接導致項目成本的增加，致使項目不能按期回購，對投資建設方的經濟收益帶來極大損失。

風險應對

項目前期準備要充分。一是項目的規(guī)劃應該得到國家或者地方政府的批復，具有合法、合規(guī)性；項目工程用地、環(huán)境評價、壓覆礦床和工程地質災害評價、地震評價、文物評價等已獲得政府有關部門批準，并有相關批復文件。二是項目投資建設方應根據(jù)項目實際編制完善的投資項目策劃方案，就投資項目建設的征地拆遷、制度建設、管理體系、安全質量保障、交竣工驗收、應急機制等進行系統(tǒng)的策劃，并建立相應的實施保障措施。三是要根據(jù)工程特點編制施工組織設計、施工方案，按程序報有關方審批，并嚴格按批復后的方案執(zhí)行，對危險性較大的分部分項工程必須編制專項方案，按要求進行評審，并嚴格執(zhí)行。

施工招投標要規(guī)范。項目公司按照國家有關規(guī)定，根據(jù)地方政策規(guī)定或項目發(fā)起人的招標文件要求，選擇的設計單位、監(jiān)理單位和施工承包商等要具備與項目建設相符的資質等級，不需要以招投標形式選取施工單位的可由項目投資建設方直接指定，但指定的施工承包商亦應具備相應的資質等級，堅決杜絕“非法中介”現(xiàn)象發(fā)生。確定的監(jiān)理單位要與被監(jiān)理工程的施工單位以及建筑材料、建設構配件和設備供應單位沒有隸屬關系或其他利害關系，確保監(jiān)理工作的科學性、獨立性和公正性。同時，要加強對承包商履約過程的嚴格管控，建立健全監(jiān)督檢查機制，全面自查自糾工程承包過程中的違規(guī)違紀問題，強力清退不合格承包商，嚴禁違法分包、杜絕轉包，不得以包代管、包而不管，確保工程成本和施工生產始終處于受控狀態(tài)。

征地拆遷主體要明確。一般由項目發(fā)起人即政府來負責征地拆遷工作，由投資建設方負擔征地拆遷所需費用，并一次性支付給項目發(fā)起人包干使用，并納入投資成本，計算利息與投資回報。為規(guī)避風險，征地拆遷費用也可不納入BT項目投資總額，由項目發(fā)起人負責并承擔費用。

協(xié)調溝通機制要暢通。在項目建設過程中，形成了以經濟合同為紐帶，以甲方、承包商和監(jiān)理為主體的三元管理體制，盡管三者有著一致的建設目標，但每個主體都有各自的利益訴求，作為甲方的項目公司要做好協(xié)調溝通，解決矛盾，創(chuàng)造融洽的工作氛圍，確保工程建設順利進行。同時，項目投資建設方及項目公司也應加大與項目發(fā)起人的協(xié)調力度，督促其落實已承諾和達成協(xié)議的各種優(yōu)惠條件及政策，督促其完成應承擔的各項工作，為項目正常建設提供有利條件。

工程質量控制要嚴格。堅持“質量零缺陷，管理零起點”的理念，以合同為基礎，加強原材料、工程設備等物質資源質量的控制；加強施工及安裝生產過程質量控制，嚴格工序驗收，實行自檢、互檢、交接檢制度；加強單項工程、階段性工程和關鍵性工程成品質量控制與驗收；要為監(jiān)理單位創(chuàng)造良好的工作氛圍，不得影響其監(jiān)督管理職能，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，要求其按照法律、法規(guī)和工程建設強制性標準實施監(jiān)理，并對建設工程安全生產承擔監(jiān)理責任。

工程成本控制要高效。工程成本控制應以回購協(xié)議為核心，通過優(yōu)化工程設計和施工方案以及科學合理分配人力資源來控制施工成本，爭取回購基數(shù)與投資總額之間的差額利潤。

同時，建設期風險承擔責權要明晰，對于原材料價格上漲、勞動力成本增加、利率變化、征地拆遷標準變化等導致的成本增加，應制定相應的調差條款；施工條件變化、設計變更引起的投入增加必須得到合理的補償；對于不可抗力風險，合同中應有明確有效的規(guī)避方式。

工程進度控制要超前。一是編制施工進度計劃，根據(jù)工程項目各階段的工作內容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關系編制合理的工程進度控制方案，確定進度控制的關鍵點和難點。二是做好進度計劃的監(jiān)督和管理，在方案的實施過程中，定期檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差進行分析，采取補救措施，調整或修改原計劃，直至工程竣工，確保項目進度目標的實現(xiàn)。

回購階段的風險及應對風險分析

政府的信用狀況對項目回購產生的風險。影響政府信用狀況的主要因素有政府機構的行政級別、服務機制、信譽水平、廉政狀況等，由于BT項目具有建設周期長、涉及參與方眾多、相關法律法規(guī)不健全等特點，國家政策的變化、相關法律法規(guī)的調整和政府班子的換屆等因素也對政府的信用狀況產生重要影響。通常情況下，我們可以從當?shù)匾褜嵤┑耐愴椖康膶嵺`情況來判斷政府的信用狀況，如果當?shù)仨椖窟\作規(guī)范、政府廉潔高效、履約情況良好，則說明其信用狀況好，回購風險低。

政府的財政情況對項目回購產生的風險。一般情況下，經濟較發(fā)達地區(qū)，財政預算總收入較高，預算收入增長率上升可能性較大，財政負債率較低，如果建設性支出比例合理、投資建設項目運轉良好的話，項目回購風險也相應較低。同時，項目回購是否有明確的資金來源、項目回購資金是否納入當?shù)刎斦A算、是否有覆蓋投資總額的回購擔保等也是影響項目回購風險的重要因素。

風險應對

項目投資環(huán)境要考察好。一般情況下，應選擇地理人文環(huán)境較好、政治社會環(huán)境穩(wěn)定、區(qū)域經濟較為發(fā)達的地區(qū)，原則上項目所在地政府應與公司及系統(tǒng)內單位具有長期的良好的政企合作關系。其次，要摸清楚項目所在地政府對項目的支持情況，包括相關稅費政策、征地拆遷政策、協(xié)調配合政策等；考察好項目所在地的土地狀況，建筑材料分布情況，礦產、林業(yè)、旅游資源布局情況等；了解好項目所在地省級政府及行業(yè)主管部門對于項目運營的收費標準、收費體系、營運管理模式等。同時，還應注重考察作為BT項目發(fā)起人的地方政府或其代表機構（或其他項目發(fā)起人）是否取得有權機關的充分授權，以及是否擁有足夠的回購能力。

項目產權歸屬要明確好。目前，對于項目產權歸屬的問題，“政府所有權說”和“項目公司所有權說”兩大觀點爭執(zhí)不休，尚無定論。從項目投資建設方的角度來講，如果項目公司擁有項目工程產權，有利于在建設特許期內避免產權不清造成的諸多不便，便于項目公司對相關資產的管理、使用和維護，同時，也將減少政府一方對項目公司的過多干涉，便于投融資和建設管理工作的順利開展。在談判初期應當明確，項目公司在項目設施被回購前應擁有項目工程的產權或控制權。并且，如果項目發(fā)起人未履行支付回購款或合同約定的其他義務，項目工程的產權或控制權仍應屬于項目公司。項目公司有權對工程進行處置，以彌補自己的損失。

項目回購擔保要落實好。欠發(fā)達地區(qū)所提供的擔保價值一般應達到回購資金總額的1.3倍。擔保的方式包括銀行保函，土地使用權、上市公司股權及運營資產收費權或貸款銀行認可的其他資產的抵押或質押，貸款銀行認可的具有擔保能力的第三方連帶責任保證等。項目實施單位必須要求擔保方完善擔保的形式要件，以抵押或質押方式提供擔保的，必須到相關部門作抵押或出質登記。在確定擔保物的價值時，應考慮其是否已屬再次擔保。項目實施單位不得將政府提供保證作為擔保足額有效的充分條件。項目發(fā)起人提供實物資產作為回購資金擔保的，必須經銀行認可的第三方資產評估機構進行評估，而且此部分資產應可作為銀行貸款的擔保。

篇7

把地質災害防治經費納入財政預算，每年安排一定額度的專項資金，用于地質災害群防網絡體系的建立和維護，地質災害應急調查、勘查設計和工程治理等。以下是為大家整理的安全管理策劃方案資料，提供參考，歡迎你的閱讀。

安全管理策劃方案一

一、立卷歸檔范圍

此次整理收集20xx年以前的各種材料檔案管理工作提升方案檔案管理工作提升方案。有以下幾個方面內容：

1、人事檔案，勞動合同、履歷材料、學籍材料、組織關系材料、工資材料、獎勵材料、處分材料、任免材料、考核材料等。

2、會計檔案，包括憑證、賬簿、會計報表、財務報告、其他等;

3、文書檔案，包括黨群類、行政管理類、經營管理類、生產技術類、財務審計類、人事勞資類。

4、科技檔案，包括產品、科學研究、基本建設、設備儀器等。

5、聲像檔案，包括照片、底片、光盤、磁盤、幻燈片等。6、實物檔案，包括各類證書、獎狀等。

二、立卷歸檔時間(鄉(xiāng)鎮(zhèn)學雷鋒活動方案)

從xx日開始到12月底止，歷時5個月時間檔案管理工作提升方案活動方案。

三、責任人

檔案管理部門負責人，具體責任人檔案室主任及檔案管理員。

四、實施步驟

安全管理策劃方案二

為有效開展地質災害防治工作,最大限度地避免和減少地質災害人員傷亡，減輕財產損失,維護社會穩(wěn)定，促進我區(qū)經濟社會的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)《地質災害防治條例》第十八條的規(guī)定，結合我區(qū)實際情況，特制訂本防御方案。

一、20xx年全區(qū)地質災害趨勢預測分析

我區(qū)系丘陵地形，地面起伏大，背斜陡急帶巖層傾角大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街許多地方起伏較大，巖層穩(wěn)定性較差，易發(fā)生山體滑坡和危石崩塌等地質災害，就其誘發(fā)因素多為降雨量集中、持久或人為活動不當。根據(jù)氣象部門20xx年氣候趨勢預測：我區(qū)20xx年總降水量比20xx年偏少，與多年同期平均值基本持平，為750mm左右;汛期旱澇交錯，有中等強度的夏旱，有一般性的伏旱，干旱比20xx年偏重;主要降雨時間為5—9月，預計5月份降雨量60-80mm、6月份降雨量180-220mm、7月份降雨量140-160mm、8月份降雨量220-260mm、9月份降雨量70-90mm。上述5個月為我區(qū)地質災害的主要發(fā)生時段。

二、20xx年地質災害防御重點

(一)重點防御區(qū)域

1.黃桷坡斷裂帶：

2.河谷岸邊陡坡帶：

3.巖層穩(wěn)定差易滑坡地帶：

(二)重點防災點

20xx年汛前地質災害(隱患)點排查出的36個地質災害隱患點。

(三)重點防御時間

1.春、秋綿雨期。綿雨季節(jié)，雨水長期浸潤巖土或沿巖石裂隙滲透，易形成滑坡泥石流和巖石垮塌。

2.夏季暴雨期。山洪和洪水暴發(fā)，容易造成河岸陡巖垮塌危巖危石滑坡、墜落。

三、20xx年地質災害防治措施

(一)加強領導，明確責任

為加強地質災害的監(jiān)測與防范工作，區(qū)政府成立了由主要領導為組長的“區(qū)地質災害防治工作領導小組”，領導小組下設辦公室(設在區(qū)國土資源局)，辦公室主任由鐘xx同志兼任，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道及區(qū)級相關部門要成立地質災害防治領導小組，建立健全領導機構，充實和加強地質災害防治人員，構筑區(qū)、鄉(xiāng)(街道)、村(社區(qū))防災網絡體系，做到各司其職、各負其責，共同抓好地質災害防治工作，使防災工作真正落到實處。

1.區(qū)發(fā)改局

(1)負責把地質災害防治工作納入國民經濟和社會發(fā)展計劃。

(2)對選址在地質災害易發(fā)區(qū)的工程建設項目，其可行性研究報告未包括地質災害危險性評估結果的，不予批準或者核準其可行性研究報告。

2.區(qū)教育局

(1)組織排查學校地質災害(隱患)點，并對威脅學校安全的地質(隱患)點落實險情巡查、監(jiān)測、預警預報等安全防范責任人和措施。

(2)負責督促各學校的地質災害(隱患)點的治理工作，普及中小學生地質災害防范知識。

3.區(qū)財政局

(1)負責按照國家和省、市、區(qū)有關規(guī)定，把地質災害防治經費納入財政預算，每年安排一定額度的專項資金，用于地質災害群防網絡體系的建立和維護，地質災害應急調查、勘查設計和工程治理等。

(2)對地質災害防治專項資金的使用情況進行監(jiān)督管理。

4.區(qū)城鄉(xiāng)建設住房保障局

(1)負責對因建設而形成或存在安全隱患的高坡、陡崖進行監(jiān)督管理。

(2)組織開展因工程建設誘發(fā)地質災害(隱患)點的排查、監(jiān)測。

(3)制定基礎設施建設、項目建設等工程建設誘發(fā)地質災害的應急排危方案并監(jiān)督實施，負責組織開展相關治理工程竣工驗收工作。

(4)指導監(jiān)督相關房屋開發(fā)、建設單位在規(guī)劃和建設工作中開展相關地質災害防治工作。

(5)評估、核實、統(tǒng)計因地質災害引發(fā)的危房情況。

5.區(qū)交通運輸局

(1)組織本行業(yè)本部門地質災害調查、汛期地質災害檢查和地質災害專項治理;負責全區(qū)縣道及以上公路沿線及兩側地質災害隱患的治理，落實險情排查、巡查、監(jiān)測、預警預報等安全防范責任人和措施，檢查與維護危險路段安全標志，督促公路部門有關單位加強巡查排查，及時發(fā)現(xiàn)公路安全隱患，并立即采取有效防范措施。

(2)督促因公路建設引發(fā)地質災害的責任單位對地質災害進行治理，督促業(yè)主落實險情巡查、監(jiān)測、預警預報等安全防范責任人和措施。

6.區(qū)水務局

(1)及時向區(qū)政府、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和國土資源等有關部門提供汛情、水情、雨情等實時信息，并向公眾提供相關信息。

(2)組織本行業(yè)本部門地質災害調查和汛期地質災害檢查;負責對水庫周邊、水利設施沿線地質災害的巡查排查，發(fā)現(xiàn)隱患或險情時，應及時落實監(jiān)測、巡查，并采取有效防范措施。

(3)組織本行業(yè)本部門地質災害專項治理。督促因水利工程施工引發(fā)地質災害的責任單位對地質災害進行治理，督促業(yè)主落實險情巡查、監(jiān)測、預警預報等安全防范責任人和措施。

7.區(qū)安監(jiān)局

督促礦山企業(yè)安全開采、科學堆放尾礦，防止發(fā)生崩塌、滑坡、泥石流等地質災害，落實安全防范責任人和措施。

8.區(qū)國土資源局

(1)負責全區(qū)地質災害防治的組織、協(xié)調、指導和監(jiān)督工作。

(2)組織編寫區(qū)本年度地質災害防災預案，報區(qū)政府批準實施，并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督。

(3)組織相關部門在汛期期間進行地質災害汛期檢查，指導、監(jiān)督做好汛期內地質災害的預測預警工作。

(4)對較大級地質災害(包括突發(fā)性地質災害)組織專家和專業(yè)單位制定突發(fā)性地質災害的搶險救災方案。

(5)組織開展地質災害應急調查工作。

(6)指導群測群防，組織監(jiān)測員的培訓，核準地質災害搬遷避讓，界定地質災害治理責任。

9.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處

(1)負責轄區(qū)內地質災害的群測群防工作,健全鄉(xiāng)(街道)、村(社區(qū))、組三級地質災害(隱患)點的群測群防監(jiān)測網絡，落實地質災害(隱患)點群測群防監(jiān)測責任人，落實各項地質災害(隱患)點防治責任。

(2)組織基層群眾及相關單位認真開展汛前排查、汛中巡查、汛后核查、定期檢查和監(jiān)測管理工作，發(fā)現(xiàn)地質災害(隱患)點要及時設立警示牌，并立即采取有效防范措施，一旦出現(xiàn)異常情況立即按速報制度規(guī)定程序上報，并迅速撤離可能遭受災害的人員和重要物資。

(3)負責編制轄區(qū)內已確認為地質災害(隱患)點的單獨防災預案，并安排專人定點、定時監(jiān)測記錄，按時報告。同時將地質災害防治工作明白卡和避險明白卡發(fā)放到監(jiān)測責任人和受地質災害威脅的群眾手中。由監(jiān)測責任人和監(jiān)測員對危險區(qū)內的群眾宣傳避險常識，告之報警信號、受災時撤離路線、疏散順序和避險安置點，并向當?shù)厝罕姽尽?/p>

(4)臨災時啟動突發(fā)性地質災害防災預案，組織做好突發(fā)性地質災害搶險、救助的部署和協(xié)調工作，組織受災群眾的避險安置和搬遷工作。

(5)負責治理轄區(qū)內因自然因素造成的地質災害。

(6)負責轄區(qū)內災情、隱患點的統(tǒng)計和上報。

(7)組織開展地質災害防治知識宣傳。

10.其它各有關部門：

(1)按照各自職責做好地質災害防治工作。

(2)服從區(qū)地質災害防治領導小組的統(tǒng)一指揮。

(3)發(fā)生地質災害災情或者險情時，各有關部門要按照有關規(guī)定做好應急工作。

(二)強化措施，確保安全

1.“以防為主、避讓與治理相結合”是地質災害防治的基本原則，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和區(qū)級相關部門要進一步提高對地質災害防治工作的認識，編制完善本轄區(qū)、本部門的防災預案，建立汛期24小時值班制度，同時要嚴格執(zhí)行災情速報制度。

2.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和區(qū)級相關部門在汛期前對本轄區(qū)內的地質災害(隱患)點進行一次全面的排查，圈定地質災害(隱患)點、易發(fā)區(qū)和危險點，并將相關情況及時上報區(qū)地質災害防治領導小組辦公室，同時要及時向周邊群眾發(fā)放地質災害防災、避險明白卡，設置警戒標志，明確具體的防災責任人，落實監(jiān)測責任人員，建立以人員、財產轉移為主的防范措施。

3.地質災害發(fā)生時，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和區(qū)級相關部門必須及時、準確地向區(qū)地質災害防治領導小組辦公室報告(同時報政府辦和區(qū)政府應急辦)，要及時趕赴災害點現(xiàn)場，按規(guī)定程序啟動《區(qū)突發(fā)性地質災害應急預案》，確保安全、有序、高效的開展地質災害搶險救災工作。

安全管理策劃方案三

各縣(市、區(qū))農機管理站：

為認真做好20xx年春運期間(20xx年2月1日開始至月12日，共計40天)農機安全生產工作，確保廣大人民群眾度過一個平安、歡樂、祥和的節(jié)日，根據(jù)20xx年1月4日市政府召開的第一季度防范生產安全事故會議和1月8日召開的全國、全省、全市春運電視電話會議精神，遵照市春運辦的統(tǒng)一部署，現(xiàn)就做好20xx年春運期間農機安全生產工作有關事宜通知如下：

一、加強責任落實

20xx年春節(jié)將至，農村人員流動性大，拖拉機等農業(yè)機械作業(yè)繁忙。各級農機管理部門要強化紅線意識，強化責任，認真按照“以人為本、安全第一”的原則和省、市政府關于抓好歲末年初安全生產工作的指示精神及安全生產大檢查第三階段工作的有關要求，加強組織領導，采取有效措施，認真落實農機安全生產責任，扎實做好20xx年春運期間的農機安全管理各項工作;各農機生產經營單位要切實負起安全生產主體責任，有效防范與及時排查各類農機安全隱患，保障農機安全生產。

二、加強聯(lián)合執(zhí)法與農機安全“雙隨機”檢查工作

各縣(市、區(qū))農機管理部門要加強農機安全聯(lián)合執(zhí)法與檢查工作，一是要積極組織力量，與安監(jiān)、公安交警、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等有關部門密切配合，緊緊依托當?shù)氐腊厕k，積極參加當?shù)卣?道安辦)組織的每月逢、10日的聯(lián)合執(zhí)法行動，切實加大上道路行駛拖拉機監(jiān)管力度，特別在春節(jié)、正月期間，對農村趕集、廟會、探親等活動，重點查處拖拉機違法載人、超載超速、無牌行駛、酒后駕駛等嚴重違法行為。二是要結合農機安全檢查“雙隨機一公開”抽查工作要求，開展農業(yè)機械安全監(jiān)督檢查，要強化監(jiān)管手段，落實農機安全生產監(jiān)管措施，加強對農機培訓機構、農機維修網點、農機專業(yè)合作社等生產單位的拖拉機等農業(yè)機械檢查工作，及時排查各類農機隱患，有效遏制農機亡人事故的發(fā)生。

三、加強安全宣傳教育工作

要根據(jù)節(jié)日與農業(yè)生產特點，組織力量深入鄉(xiāng)村、農村集市、農機作業(yè)現(xiàn)場等場所，大力宣傳農機安全生產法律法規(guī)與安全知識，采取設立安全咨詢點、發(fā)送農機安全短信，書寫標語、出動宣傳車、舉辦農機事故防范知識講座與專題典型案例分析教育、充分利用廣播電視等多種形式，開展豐富多彩、喜聞樂見的農機安全宣傳教育活動，特別是組織開展春節(jié)期間專題農機宣傳教育，加強違法違規(guī)行為危害性教育，進一步提高廣大農民群眾特別是農機駕駛操作人員的守法意識與安全意識。

四、加強值班與信息報送工作

篇8

關鍵詞：大型群體；計劃管理；進度控制

1 問題提出和分析

1.1 計劃管理不清楚

大型項目的管理，由于工序多，交叉多，相互干擾多，不再是一個單體工程獨立施工。如共用一條道路，計劃安排時沒有考慮到道路的通行能力，相互之間干擾，造成了排定的計劃無法有效實現(xiàn)，出現(xiàn)了天天修改計劃的事件。使各種資源的調配處于一種無序混亂的狀態(tài)，參建方利益受到極大的損害，嚴重影響了各方的積極性。

1.2 項目規(guī)模大，資源準備不足

由于本項目地處三線城市，許多資源當?shù)厥袌鰺o法滿足這種大型群體項目的需求，因此必須由外地采購。但是由于前期對市場調研不充分，沒有考慮到當?shù)刭Y源的狀況，致使需要大批資源時，無法及時供應，延誤了工期。

管理組織機構不合理，無法適應某大型群體工程管理的要求。承包商沿用傳統(tǒng)的項目經理部模式來設立組織機構，沒有意識到大型工程已經不是一個單體項目了，而是一個項目群。因此在項目設置機構時，各個部門的管理職能還是傳統(tǒng)的職能，造成了各項管理工作脫節(jié)，協(xié)調困難，自我障礙非常多。

2 進度控制體系對策

通過以上分析，工期的實現(xiàn)和保障需要各個方面和環(huán)節(jié)的聯(lián)動，需要一個全系統(tǒng)的運作和協(xié)調。

2.1 資源管理計劃

項目的資源計劃與項目實施方案、工期計劃、成本計劃互相制約、互相影響。由于所用資源種類多、數(shù)量多、供應過程復雜、限制條件多，所以資源的采購、供應、使用過程，必須建立完備的控制程序和責任體系。資源計劃中要求收集大量市場信息，以便多方進行對比分析。

2.1.1 資源計劃的編制

在工程設計和施工方案的基礎上確定資源的種類、質量、用量。資源供應情況調查和詢價。確定各種資源的約束條件，包括供應限制、用量限制等因素。在工期計劃的基礎上，確定資源使用計劃，即資源投入量與時間關系表，確定每項資源的使用時間和地點。確定各項資源的供應方案、各個供應環(huán)節(jié)，并確定他們的時間安排。確定資源的運輸、保存等保障體系。

2.1.2 資源計劃的優(yōu)化

根據(jù)資源的優(yōu)先級確定資源的重要程度，如數(shù)量大價值高的資源、獲得過程較為復雜需前定制加工的資源、供應情況直接影響到工程能否順利進展的資源等；資源的平衡及限制：通過合理的安排、在保證預訂工期的前提下，使資源使用更為連續(xù)、均衡。資源在采購、運輸、儲存、使用技術經濟分析，選用在保證目標完成的前提下的最合理或收益最大的方案。項目間的資源共享：總包商對資源的利用可以在項目和項目間進行充分的協(xié)調調動。

2.1.3 物資管理計劃

依據(jù)項目施工進度安排編制物資招議標及采購進場計劃。由項目物資部依據(jù)施工總進度計劃及物資需用總計劃編制出物資采購招議標總計劃，依照各施工工序節(jié)點提前30日擬制招議標文件，并組織物資采購招標工作。

落實市場物資資源，制定物資采購策劃方案。結合圖紙技術要求、預計物資需求量、現(xiàn)場實際情況及市場資源信息，制定物資采購策劃方案，將物資供應商納入項目部統(tǒng)一管理范疇，提前落實各物資市場資源情況，同大型物資供應商建立長期戰(zhàn)略合作關系，充分利用物資供應商倉庫場地資源，建立倉儲資源體系，保證物資供應資源足量持續(xù)。

加強物資現(xiàn)場管理，制定物資供應方案。鑒于此工程體量大，施工隊伍數(shù)量相對較多，場地環(huán)境復雜，為保證物資供應及時有序，應加強物資的現(xiàn)場管理，合理規(guī)劃場內料具加工及堆放的區(qū)域布局，保證場內環(huán)路暢通。

2.2 資源配置保障

大型群體項目的資源配置保障可以分為勞動力保障、材料、設備保障。

2.2.1 勞動力保障

由于某大型群體工程一次性開工面積巨大，而且各工序穿插緊湊，這對勞動力的依賴程度非常高。本工程，其高峰期勞務分包及專業(yè)分包隊伍達300多個，高峰期平均月施工人數(shù)保持在5300人左右，面對如此龐大的勞務群體，總承包項目部對勞務的管理是重中之重。所以本工程選用優(yōu)質勞務隊伍，優(yōu)先選用有同等工程經驗，最好在本地區(qū)或周邊有2～3個在建工程，便于搶工階段勞務人員抽調的隊伍。每支隊伍人數(shù)控制在300以內?？偘椖坎恳獪蕚湟恢藛T不少于200人的搶工隊伍（攻堅隊）。對于拆模、垃圾清運等工作，分包上不去時，搶工隊要隨時做好補位準備。

2.2.2 材料、設備保障

周轉材料：同時選擇6家交通便利的周轉材料租賃公司作為儲備，在周轉材料出現(xiàn)問題時及時進行租賃調配，保證不耽誤施工生產需求。

鋼筋的采購：由總包商統(tǒng)一進行調配，選擇融資能力大、信譽較好的長期合作的供應商，鋼筋采購供應商的選擇了4家。

混凝土的采購：總包商資源庫內選擇供應能力強、信譽好的混凝土攪拌站，且根據(jù)本項目的體量選擇6家供應商同時供應。施工平穩(wěn)狀態(tài)下各供應商分區(qū)供應，特殊條件下可打亂順序，以保證混凝土的供應要求。

塔吊的選擇：在本項目中，如何選擇塔吊是影響工程進度的關鍵因素，必須合理安排機械設備的配置。選擇性能接近的塔吊，塔身標準節(jié)的長度，塔吊的自由高度及扶墻間距，嚴格按方案進行。安裝單位必須派人常駐現(xiàn)場，并配置現(xiàn)場機械維護班組和配備足夠的維修人員，才能確保工期。

2.2.3 業(yè)主供應的材料、設備等

對工程工期影響較大的往往是業(yè)主供應的材料設備等，為避免因業(yè)主供材而延誤工期的情況出現(xiàn)，提前協(xié)助業(yè)主超前編制準確的甲供材、設備計劃，明確和細化進場時間、質量、標準等，并由專人負責監(jiān)督和對接，確保不影響總體進度。

2.2.4 資源使用核算及資源使用效果分析

進行資源投入、使用與產出的核算也是資源管理的一個重要環(huán)節(jié)。通過資源使用的核算及使用效果分析，可以使管理者心中有數(shù)，知道哪些資源該投入、使用以及是否恰當和需要調整。

2.2.5 管理人員保障

一定要按照詳細的工作包分解，然后配備足夠人員，后期總包商意識到管理人員不足后，大量補充了管理人員，總數(shù)達到了98人。項目經理一定要在前期做好功課，說服總包商總部，配備足夠的管理人員，保證前期各項工作能高效開展。

篇9

【關鍵詞】安裝造價；成本造價；工程造價控制；全過程控制

中圖分類號：TU723 文獻標識碼:A

引言

一般來講，安裝工程（Installation Engineering）的造價只占總造價相對較小的部分，但是由于安裝工程的技術含量較高，同時覆蓋到的行業(yè)面較廣、涉及到的管理部門也較多，所以安裝工程的造價并不容易進行控制。

因此，為了確保安裝工程項目的所有環(huán)節(jié)都可以控制在科學合理的造價控制范圍內，應該在安裝項目工程的全部實施階段中進行全過程的造價控制（Cost Control of The Whole Process），如此方能真正地降低安裝項目的投資風險，確保安裝工程保持投資可控的穩(wěn)定狀態(tài)。

本文將安裝造價的控制分三個過程進行分析：立項決策過程、項目設計過程、施工及竣工過程，只有在這三個階段都能科學合理地進行造價控制，才可以稱為安裝造價成本造價的全過程控制。

控制安裝造價的前提：立項決策過程的造價控制

立項決策是項目設計的基礎，同時也是安裝造價控制的前提，決策是否合理將直接影響到整個安裝工程的投資有效性和造價控制的成敗。在立項決策階段，造價控制的關鍵在于能否針對市場的環(huán)境進行科學理性的分析，也就是通過項目可行性的分析來規(guī)避盲目的立項和投資，從而對項目自身的投資風險進行控制；同時還必須對安裝工程的投資預算進行嚴謹?shù)木幹疲_保安裝工程的投資預算具備足夠的指導性和準確性，這就要求在編制預算投資的過程中綜合考慮項目實施過程中所能遇到的全部風險因素，從而提高項目的風險意識同時預先建立好項目風險的應對手段，為項目的設計和實施打好堅實的基礎。

對于安裝項目來說，在立項決策階段都必須選擇合理的項目規(guī)模、項目建設水平、技術裝備以及項目建設的地點。

任何一個安裝項目都應當懸著合理的建設規(guī)模，規(guī)模過大或者規(guī)模過小都將造成不必要的成本浪費。如果規(guī)模過大，則會使安裝工程無法符合市場的需求，致使經濟效益降低；如果規(guī)模過小，則將無法有效地對資源進行配置，致使生產和建設的成本變高。因此，合理的建設規(guī)模是決策階段控制安裝工程造價的關鍵。

安裝項目的建設水平一般是指安裝項目的技術標準、技術設備以及配套工程等，其中技術標準是編制投資預算和進行項目可行性分析的重要依據(jù)。能否提供科學合理的技術標準將直接決定安裝工程的造價控制，技術標準應該依據(jù)投資者的實際情況以及技術發(fā)展的情況來進行制定。一旦標準太高，將會增加許多無謂的成本；一旦標準太低，就無法達到安全可行與高效先進的要求，不利于技術的發(fā)展與進步。因此，我們既要考慮到當前的投入，同時也要對安裝項目的長遠效益進行評估，在比較過綜合效益的基礎上，采用既安全可行同時又適當超前的技術標準。

能否科學地選擇安裝項目的建設地點也將在一定程度上影響到安裝項目的工程造價與成本，同時也將在一定程度上決定安裝項目今后的命運。安裝項目建設的地點要根據(jù)項目自身的需求以及特點選擇那些相對較近的原材料以及能源水源提供地，從而降低采購和運輸?shù)馁M用。

二、控制安裝造價的關鍵：項目設計過程的造價控制

在安裝項目的設計階段，造價控制的主要工作就是篩選最優(yōu)化的施工設計圖紙，同時嚴格甄別設計單位，從根本上對施工階段的投資進行控制。在設計單位的造價控制上，要嚴格實施細化的限額設計準則，將限額工作細化到全部的設計專業(yè)，從而在設計過程中確保設計方案能夠滿足安裝項目的投資要求的同時，將投資限額的觀念深深地印入每一位專業(yè)設計人員的設計理念中。

可以說，設計過程是安裝項目進行全面規(guī)劃和具體安排實施意圖的關鍵步驟，是安裝工程的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵環(huán)節(jié)。設計是否合理對控制工程造價具有重要影響。安裝項目一經決策，設計就成了工程建設和控制造價的關鍵。初步設計決定了工程建設的規(guī)模、方案、結構形式和建筑標準及使用功能，形成設計概算，確定了投資的最高限額；施工圖設計完成后，就能準確地計算出工程造價。

總之，安裝項目的設計階段成本控制的目的要兼顧工程進度及工程質量，前期的規(guī)劃方案、建筑方案、結構方案、部品策劃方案、景觀方案、示范區(qū)策劃、施工圖等要進行重點優(yōu)化。同時將范圍延伸到用料選材上，積極采用組織技術、經濟合同等各方面能夠采用的措施，正確處理技術與經濟的關系。運用層層遞進、層層把關的成本結構分析方法，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和市場調查形成的數(shù)據(jù)庫，形成相對準確的成本目標。

三、控制安裝造價的重點：施工及竣工過程的造價控制

在整個的安裝項目實施過程中，施工費用占整個工程造價可以達到超過60%的比例，這個階段對安裝工程造價控制的影響最大，造價控制最為關鍵的階段就是施工及竣工過程中的造價控制。在這兩個階段中，必須對施工單位所提交的施工方案進行嚴格的審核，并通過施工圖預算以及合同單價的方式來實現(xiàn)對安裝工程施工及竣工階段造價控制的目標。

第一，必須尋求到在經濟要求和技術要求之間最優(yōu)化的平衡線，進而選擇最科學合理的施工組織設計，最終使得安裝工程既能夠滿足既定的施工進度要求，同時也使得施工質量得到充分地保障。

第二，一定要對在施工過程中發(fā)生的設計變更進行嚴格的控制，從而達到控制由設計變更所產生的額外費用的目的。這就要求造價控制者必須嚴格審核由施工過程中設計變更所產生的工程量，并依據(jù)合同中已經規(guī)定好的計價方式進行費用核算。

如果在施工階段一定需要設計變更，則應該把握應盡量提前的原則，因為變更發(fā)生得越早則損失越小。而一旦產生了設變更，對變更的審查工作就極其重要，無論哪一方提出設計變更，都應該讓監(jiān)理部門會同設計單位、建設單位與施工單位進行協(xié)商，在得到確認后有設計部門發(fā)出通知，再由監(jiān)理工程師簽發(fā)之后才能付諸實施。同時，設計變更審查要注意一下五個方面：

1、原設計若無法滿足工程質量要求，如有設計錯誤或與現(xiàn)場不符無法施工的非改不可，但必須給出設計變更的原因；

2、即使變更是技術合理的，也要綜合考量，在將變更后所產生的效益與增加的費用損失（包括可能產生的索賠）加以比較之后再做決定；

3、變更后工程造價控制能否在總預算范圍內，若可能超出總預算，必須更加慎重，同時上報有關部門批準；

4、杜絕更改內容不明確，缺少詳細圖紙以及具體使用部位而只是增加材料用量的變更；

5、杜絕未做好開工準備或者設計深度不夠，招標文件和承包合同不完善，造成邊設計邊施工、邊施工邊更改的變更。

第三，要避免管理上的疏忽以及管理疏忽所帶來的不必要的投入和損失，尤其要預防安裝工程施工過程中可能出現(xiàn)的索賠事件。

第四，在工程竣工階段的造價控制中，還必須對安裝工程施工過程中的工程量進行嚴格地核實，杜絕工程量計算過程中的漏算、多算、重算等現(xiàn)象，在核實的過程中要依據(jù)施工圖紙以及合同變更簽證等有關材料對施工過程中發(fā)生的工程量進行逐一的審核。同時，為了提高施工過程中工程量計算的準確度，造價控制人員也應該對施工現(xiàn)場進行實地跟進，通過深入施工現(xiàn)場的方式來保障工程量確認的嚴謹性。

四、結束語

為了確保整個安裝工程項目的造價控制目標，造價控制人員應該將造價控制深入貫徹到安裝工程項目實施的全過程。如此，就必須對安裝工程造價在三個過程中的把控：立項決策過程、項目設計過程以及施工及竣工過程的造價控制。

由于安裝工程項目前一個過程的造價控制對于后面過程的造價控制有著指導性和決定性的意義，所以在立項決策階段就一定要本著科學研究的態(tài)度做好安裝工程的可行性研究，編制準確的項目投資預算；在安裝項目的設計階段則要遴選最優(yōu)的設計方案，嚴格實施細化的限額設計準則；在安裝項目的施工以及竣工階段，則要嚴格按照合同規(guī)定的計價方式，認真審核施工過程中所產生的工程量。

只有每一個過程的造價控制都能夠讓安裝工程均處于造價可控的范圍內，才能讓投資者的資金得到有效地運用，同時確保安裝工程的順利實施，最終達到安裝造價成本造價全過程控制的目標。

參考文獻

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[5],李飛熊.淺析高層建筑電氣安裝造價控制[J].商品與質量：建筑與發(fā)展,2013,(05).

篇10

關鍵詞：建筑工程 項目管理 管理策劃 相互影響

一、前言

在新時代下，建筑工程項目管理內涵是“自項目開始至項目完成，通過項目策劃和項目管理控制，以使項目的費用目標、進度目標和質量目標得以實現(xiàn)”，由此可見建設工程的項目策劃與實施后的有效管理是項目建設成功的前提。一個好的工程項目管理策劃可以在項目開始前通過策劃文件的形式很好地解決這些問題。

項目管理策劃的主要內容而言首先要確定組織架構。組織架構是指一個項目內各組成要素以及它們之間的相互關系，主要涉及到項目的各單位構成、職能設置和權責關系等，所以說組織架構是整個項目實施的靈魂所在。組織架構可以用組織架構圖來描述，通常線性組織架構是建設項目管理的一種常用模式，這種模式避免了由于指令矛盾而影響項目的運行。

二、項目的分解

項目分解是工程項目管理的核心內容。在項目管理策劃中應制定項目的總控目標，包括投資、進度、質量、安全等控制目標，然后在將這些整體目標進行分解，分解成各個可具體執(zhí)行的組成部分，通過各種有針對性的技術、經濟、組織和管理措施，保證各個分解目標的實現(xiàn)，進而實現(xiàn)項目的整體目標。筆者將項目管理目標分解為前期管理和后期施工兩個方面。

前期分為：

1.項目合同分解。工程項目管理是在市場條件下進行的特殊交易活動的管理，交易活動持續(xù)于工程項目管理的全過程，且在綜合大型項目中合同種類多、數(shù)量大，因此必須進行合同的分解，在合同分解后監(jiān)督合同履行、配合項目實施、處理合同變更等。項目管理工作內容分解。

2.主要管理工作內容為：對項目進行詳細的環(huán)境調查，分析其規(guī)劃情況；編寫可行性研究報告，進行可性性研究分析和策劃；編制項目報建總體構思報告，明確報建事項及確定報批工作計劃，確定對各報建事項人員分工。

后期分為：

1.設計管理。其內容為：確定整個項目的建筑風格和規(guī)劃方案，對設計中選方案進行優(yōu)化；制定勘察、設計進度控制計劃，明確設計指責；跟蹤、檢查報建設計進展；參與分析和評估建筑物使用功能、面積分配、建筑設計標準等；審核各設計階段的設計文件；控制設計變更，檢查設計變更的合理性、經濟性。

2.招標（采購）管理。即初步確定整個項目的合同結構、策劃項目的發(fā)包方式；按確定的合同結構、發(fā)包方式編制項目招標（采購）進度規(guī)劃，明確相關各方職責：起草需甲供的主要材料、設備清單；委托招標單位審核不同專業(yè)工程招標文件，在招標過程中制訂風險管理策略；審核最高限價預算：組織合同談判，簽訂合同。

3.施工管理。編制項目施工進度規(guī)劃，確定施工進度總目標，明確相關各方職責；組織設計交低、檢查施工準備工作落實情況；審查施工組織設計、人員、設備、材料到位情況；辦理開工所需的政府審批事項；審核和檢測進場材料、成品、半成品及設備的質量；審核監(jiān)理組織架構、監(jiān)理規(guī)劃；編制施工階段各年度、季度、月度資金使用計劃并控制其執(zhí)行；檢查施工單位安全文明生產措施是否符合國家及地方要求。

4.竣工結算和投資總控管理

這一階段的主要內容是編制項目竣工驗收和結算規(guī)劃，確定各單位工程驗收、移交及結算總目標，明確相關各方職責；總結合同執(zhí)行情況、竣工資料整理情況；組織編制重要設施、設備的清單及使用維護手冊給使用部門，組織對項目運行、維護人員的培訓。對項目總投資進行分解，分析總投資目標實現(xiàn)的風險，編制投資風險管理的方案、編制各種投資控制報表，明確相關各方指責；編制設計任務書有關投資控制的內容及各階段資金使用計劃并控制其執(zhí)行；根據(jù)投資計劃控制指標進行限額設計管理；評審項目初步設計概算及施工圖預算，采用價值工程方法，挖掘節(jié)約投資的潛力；進行投資計劃值和實際值的動態(tài)跟蹤比較。

如果說工程項目管理策劃是宏觀意義上的管理框架，那么工程各階段管理的實施則是微觀的管理方法方案實踐，它也檢驗管理策劃方案的成效和好壞，好的管理策劃具體實施時會使工程各階段、管理程序的銜接有條不紊，對實現(xiàn)工程的質量、進度、造價等目標有極大的促進作用。下面以施工管理來分析介紹說明工程項目管理實施過程中的特點，借此說明二者之間相互關系相互作用。

三、建筑工程項目的策劃思維

我們再來看看策劃思維。

策劃思維有其獨有的個性特質，但決不排斥認識過程的一般規(guī)律和科學思維的基本程序。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過程看成為"信息的輸入、加工、輸出、反饋"等構成的信息流動過程。區(qū)分為獲取信息、處理信息、產生方案、效果評估四個階段，對應項目策劃的市場調研、分析論證、方案策劃和市場反饋四個環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。

1、策劃思維的歸納模式

從自然資源的利用上可把房地產項目歸納分類為：山景項目、水景（江河景湖景及海景）項目、名勝項目等。香港淺水灣一帶豪宅，美國的比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸的中海錦苑，上海的康橋半島等都是典型的水景項目。深圳的中海怡翠山莊，廣州的翠湖山莊、白云堡別墅（白云山麓）等均為山景項目。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項目。

從區(qū)位上可分為市區(qū)項目、郊區(qū)項目；從規(guī)模上可分為單體住宅樓和住宅小區(qū)；從品質檔次上可分為安居房、經濟適用房、普通商品房、高尚公寓、別墅豪宅等；從建筑形式上可分為內廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、點式住宅等。從渠道上可分為內銷房、外銷房（異地銷售或涉外銷售）；從建筑結構上可分為磚混結構、框架結構等，此外，還可從產品題材、建筑風格、社區(qū)文化、生活方式等方面進行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的"獲取信息"階段，也就是市場調研階段的作用主要體現(xiàn)在對市場信息科學、有效、準確的把握上。面對目標市場復雜多元的信息資源，根據(jù)市場細分的原理，采用分類歸納的辦法，進行梳理整合，展開分門別類的經常性研究，尋找市場空缺，發(fā)現(xiàn)市場機會，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要的新項目。在策劃思維的信息加工處理階段，對于明確項目的產品定位、市場定位十分重要。

2、策劃思維的推理模式

策劃思維的推理模式主要反映在策劃思維全過程的輸出階段，在對市場信息獲娶整理、加工的基礎上，進行深入的分析論證和創(chuàng)造性的策劃構思。去粗取精，去偽存真，由此及彼，由表及里，把握市場脈搏，洞察市場先機。廣東順德碧桂園正是因為其開發(fā)商和項目策劃人，順應了中國人千年傳承、望子成龍的民族文化傳統(tǒng)，以及富裕起來的當?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)的對子女就學的關心和重視，創(chuàng)造性地采取先辦學校，再推住宅的開發(fā)模式，演繹出所謂的碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂道的輝煌成就。同樣，北京現(xiàn)代城是因為看準了都市SOHO一族大量涌現(xiàn)，認定了居家式辦公群體的市場需求，推出了獨步一時，領導潮流的"SOHO"空間。前者立足于傳統(tǒng)文化，后者立足于現(xiàn)代文化。