導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)概念，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）國有土地使用權(quán)劃撥

國有土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，以下建設(shè)用地可以以劃撥方式取得：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

在當(dāng)前，我國的土地使用權(quán)劃撥有兩種方式：一是土地使用權(quán)附條件劃撥，土地使用者必須在繳納規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)用后方可獲得該幅土地的使用權(quán)；二是土地使用者不需要繳納任何費(fèi)用即取得土地使用權(quán)。

（二）國有土地使用權(quán)出讓

國有土地使用權(quán)出讓是指縣級(jí)以上人民政府和土地行政主管部門依法把符合規(guī)劃要求的國有土地有期限有償?shù)剞D(zhuǎn)移給土地使用者，土地使用者享有實(shí)際占有土地權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等活動(dòng)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓過程中，出讓方與受讓方必須要簽署土地使用權(quán)出讓合同，出讓方是代表國家行使權(quán)利的縣級(jí)以上人民政府的土地行政主管部門，受讓方可以是中國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟(jì)組織和公民自然人。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，我國當(dāng)前的國有土地使用權(quán)出讓方式有四種：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。

協(xié)議出讓是指縣級(jí)人民政府及其土地行政主管部門代表國家與土地的申請(qǐng)使用者就土地使用權(quán)的價(jià)格、使用年限、用地條件等問題相互協(xié)商成一致意見而進(jìn)行的國有土地使用權(quán)出讓。由于協(xié)議出讓不對(duì)外公開化，容易滋生暗箱操作、產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象，因此，政府對(duì)此有嚴(yán)格的報(bào)批程序。國土資源部于2002年5月9日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中明確規(guī)定：自2002年7月1日起，全國各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經(jīng)營性用地都必須以招標(biāo)拍賣掛牌出讓。這就大大縮小了可以協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍。自2003年8月1日起開始施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》更是對(duì)協(xié)議出讓的審批、程序過程作出了詳細(xì)而又嚴(yán)格的規(guī)范。

招標(biāo)出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國有土地的使用權(quán)招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國有土地的使用權(quán)拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門或者其委托的中介結(jié)構(gòu)就國有土地的使用權(quán)掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

篇2

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開展；協(xié)調(diào)發(fā)展；關(guān)系；策略

一、引言

城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)過程中不可缺少的兩項(xiàng)重要工作，隨著城市化進(jìn)程的加快和城市建設(shè)的越來越多，二者的作用越來越凸顯。處理好二者的關(guān)系，促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展是擺在人們面前的重要任務(wù)。為了促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展，使其在城市建設(shè)中更好的發(fā)揮作用，首先得明確二者的概念、特征和關(guān)系，知道其不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)，并采取相應(yīng)的措施，正確處理二者之間的關(guān)系，促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展，使其在城市化進(jìn)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用，為城市建設(shè)和發(fā)展發(fā)揮更大的作用。

二、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)概述

1、城市規(guī)劃。

第一、概念。城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)城市資源的合理利用，結(jié)合城市的發(fā)展需要，根據(jù)相關(guān)的規(guī)范，對(duì)城市建設(shè)的各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和調(diào)配。在城市規(guī)劃過程中，不僅需要充分了解城市建設(shè)的基本情況，還需要具有一定的前瞻性，能夠從城市長遠(yuǎn)發(fā)展的角度對(duì)城市規(guī)劃進(jìn)行展望。近年來，我國城市化建設(shè)取得了飛速的發(fā)展，它對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，提高人們生活水平有著重要的作用。在這樣的背景下，為了更好的實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展，城市規(guī)劃的作用和地位越來越凸顯。

第二、目的。城市規(guī)劃的目的是，在認(rèn)真調(diào)查城市地區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀和發(fā)展形勢(shì)的基礎(chǔ)上，落實(shí)城市發(fā)展的總體規(guī)劃布局，構(gòu)建合理的城市地區(qū)空間發(fā)展框架，布局快速交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，著重對(duì)自然生態(tài)地帶、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、居住空間、區(qū)域性公共服務(wù)設(shè)施等城市建設(shè)的基本要素進(jìn)行整合，使各項(xiàng)設(shè)施合理布局，并劃定城市規(guī)劃建設(shè)的范圍，明確城市近期規(guī)劃發(fā)展方向，最終實(shí)現(xiàn)城市快速有序和可持續(xù)發(fā)展。

第三、作用。城市規(guī)劃對(duì)城市的建設(shè)和發(fā)展具有重要的作用，具體來說，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一、促進(jìn)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。進(jìn)行城市規(guī)劃，首要的目的是為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的良性循環(huán)。第二、為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造良好的條件。進(jìn)行城市建設(shè)的目的是為人們服務(wù)，而為了更好的進(jìn)行城市建設(shè)，必須發(fā)揮城市規(guī)劃的作用，以更好的滿足人們的需求。第三、優(yōu)化城市各項(xiàng)功能。城市的發(fā)展是一個(gè)連續(xù)不斷，不斷完善的過程，城市空間的拓展需要與市政基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)展相匹配，建筑物的增長應(yīng)該與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相適應(yīng)，人們生活水平的提高應(yīng)該與環(huán)境質(zhì)量的改善相適應(yīng)，而拓展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市環(huán)境質(zhì)量，離不開城市規(guī)劃，只有加強(qiáng)規(guī)劃工作，才能更好的進(jìn)行市政建設(shè)，不斷優(yōu)化城市各項(xiàng)功能，為人們生產(chǎn)生活創(chuàng)造更好的條件。

2、房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)多數(shù)是企業(yè)或個(gè)人行為，它是按照相關(guān)的規(guī)定，在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)活動(dòng)的總和。房地產(chǎn)開發(fā)不僅促進(jìn)城市的建設(shè)和發(fā)展，也為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造了良好的環(huán)境，是城市開發(fā)建設(shè)中的一項(xiàng)重要工作。

三、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1、二者相互聯(lián)系，密不可分。在城市建設(shè)中，二者相互聯(lián)系，不可分割。城市規(guī)劃往往指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，影響房地產(chǎn)開發(fā)，而房地產(chǎn)開發(fā)在一定程度上也會(huì)影響城市規(guī)劃工作，促使對(duì)規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。同時(shí)，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都需要按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，不能超越相關(guān)規(guī)范的要求，否則將難以做好這兩項(xiàng)工作，也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。只有這樣，二者才能實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同為城市建設(shè)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2、城市規(guī)劃規(guī)范和指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的使用，各項(xiàng)工程的建設(shè)，必須按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行，遵守相關(guān)的管理規(guī)定。市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在個(gè)人利益的驅(qū)使下，可能會(huì)忽視公共利益，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，可能會(huì)提高建筑密度，占用公共綠地，因此，必須通過城市規(guī)劃工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理和規(guī)范。同時(shí)，城市規(guī)劃還會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益，主要是通過地價(jià)來影響。此外，城市規(guī)劃還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，在規(guī)劃工作的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)有序的進(jìn)行下去。

3、房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。指的是房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的重要內(nèi)容，不管是房地產(chǎn)開發(fā)，還是城市建設(shè)，都受到城市規(guī)劃的管理和約束，都需要納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中。只有這樣，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的有序進(jìn)行。

四、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)

當(dāng)前，在一些城市的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象，例如，房地產(chǎn)隨意開發(fā)、過度開發(fā)的現(xiàn)象仍然時(shí)有發(fā)生。由此帶來的問題是，房地產(chǎn)開發(fā)為了提高出房率，壓縮住宅間距，盡可能的增大建筑密度，減少基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)面積，綠化、道路等設(shè)施被房地產(chǎn)開發(fā)擠占，使得居住區(qū)的面貌變得單一，相關(guān)的配套設(shè)備不完善，引起人們的居住環(huán)境質(zhì)量下降，給人們的日常生活也帶來不便。

五、促進(jìn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

1、在城市規(guī)劃過程中需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的管理。城市規(guī)劃中應(yīng)該增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)，這樣一來，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)部門具有一定的時(shí)間、物質(zhì)準(zhǔn)備，做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，更好的根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)效益。同時(shí)，各城市還應(yīng)該制定和完善相關(guān)的規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理工作，使其按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，規(guī)劃主管部門也需要履行自己的職責(zé)，加強(qiáng)管理工作，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有序進(jìn)行。

2、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求。房地產(chǎn)的開發(fā)需要以滿足城市規(guī)劃的要求為前提，遵循相關(guān)的法律法規(guī)和政府的宏觀調(diào)控政策，不能違反規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

3、加強(qiáng)規(guī)劃部門和房地產(chǎn)商的協(xié)同配合。規(guī)劃部門需要履行好自己的職責(zé)，房地產(chǎn)商需要嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)定，同時(shí)，加強(qiáng)二者的協(xié)調(diào)，各自履行好自己的職責(zé)，以滿足人們需求，促進(jìn)城市更好的發(fā)展做好自己的工作，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該以促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，應(yīng)該結(jié)合城市運(yùn)行的實(shí)際情況，圍繞城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市需要什么，就根據(jù)具體需要和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿足當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求和城市建設(shè)需要，以促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

5、城市規(guī)劃需要具有一定的彈性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念。市場環(huán)境處在不斷的變化之中，為了更好的適應(yīng)這種情況，城市規(guī)劃需要保持一定的彈性，它是指整體規(guī)劃布局不發(fā)生重大變化，局部地區(qū)具有一定的可調(diào)整性，提高靈活性，打造具有特色的城市。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司也需要?jiǎng)?chuàng)新經(jīng)營理念，提高經(jīng)營技巧，創(chuàng)新服務(wù)手段，提高自身的核心競爭力。

六、結(jié)束語

總而言之，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)中的兩項(xiàng)重要工作，今后在實(shí)際工作中，我們需要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定，做好城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)工作，制定科學(xué)合理的規(guī)劃方案，重視與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況相結(jié)合，提高規(guī)劃的科學(xué)化水平。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，開發(fā)企業(yè)也要注重創(chuàng)新和轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，更好的適應(yīng)城市建設(shè)的各項(xiàng)工作，從而更好的進(jìn)行城市建設(shè)，促進(jìn)城市的發(fā)展，為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造良好的條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李嬌，李秀芝.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展[J].科技致富向?qū)В?2011（21）

[2]趙麗賓.房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)發(fā)展[J].河北建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2007（3）

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃

一、前期策劃的地位及作用

古人云“先謀后事者昌，先事后謀者亡。” 房地產(chǎn)開發(fā)各階段潛在成本節(jié)約額和風(fēng)險(xiǎn)大小如圖1.1所示可見，只有通過前期的市場調(diào)查、項(xiàng)目可行性研究，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，項(xiàng)目定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對(duì)路，有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，前期策劃是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

二、前期策劃的內(nèi)容及工作流程

（一）前期策劃內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃包括：項(xiàng)目定位（市場定位、客戶定位、功能定位等），產(chǎn)品建議（規(guī)劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配比等），客戶群分析（消費(fèi)心理、偏好、審美等），根據(jù)融資能力、渠道、開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)策略等確定項(xiàng)目開發(fā)步驟的綜合安排，根據(jù)產(chǎn)品和市場的各方面做出價(jià)格策略，同時(shí)也要適當(dāng)考慮推廣、銷售的策略。

（二）前期策劃工作流程

前期策劃的重點(diǎn)是，在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上去進(jìn)行市場定位，找準(zhǔn)市場，進(jìn)行產(chǎn)品定位，從而使市場和產(chǎn)品結(jié)合起來，生產(chǎn)出適銷對(duì)路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，增強(qiáng)產(chǎn)品的競爭力。前期策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括：市場調(diào)研，市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場，市場和產(chǎn)品定位，價(jià)格定位及推廣策略，可用圖2來表示，其中，市場定位及產(chǎn)品定位是其核心部分。

三、前期策劃存在的問題

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)前期策劃存在諸多問題，概括起來主要有以下幾方面：

（一）房地產(chǎn)市場方面。中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、 規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價(jià)、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際造作中卻往往成為一種走過場的形式。

（二）開發(fā)商存在的問題。開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場導(dǎo)向。開發(fā)商對(duì)前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，往往造成前期策劃的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報(bào)，開發(fā)商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。

（三）建筑師存在的問題。在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識(shí)和廣博見識(shí)。在實(shí)踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場，缺乏對(duì)市場科學(xué)、深入的認(rèn)識(shí)，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。

（四）市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個(gè)體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個(gè)人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對(duì)性。

（五）偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位時(shí)，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。

（六）目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯(cuò)誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍掌握資料不全面，對(duì)地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對(duì)房地產(chǎn)市場細(xì)分化認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)開發(fā)能力和市場影響力估計(jì)過高，對(duì)房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計(jì)不足，對(duì)目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無法把握，同時(shí)對(duì)在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃工作的建議

針對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃中存在的諸多問題,特提出以下建議:

（一）要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢(shì)。其具體內(nèi)容包括：對(duì)本地區(qū)和本省、周邊城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況，如近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。

（二）要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。

（三）要對(duì)項(xiàng)目周邊的居民和對(duì)周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查。深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求。進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項(xiàng)目的市場定位。

篇4

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

前言

文章對(duì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概念進(jìn)行了介紹，并對(duì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系進(jìn)行了闡述，通過分析城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制措施進(jìn)行了探討。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的概念

1.城市規(guī)劃的概念

通過城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織,創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境,滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。在現(xiàn)有城市管理體制條件下,城市規(guī)劃的編制、實(shí)施和管理,一般由規(guī)劃設(shè)計(jì)院和規(guī)劃管理局來完成。而它們是政府的職能部門,歸根結(jié)蒂規(guī)劃的權(quán)力集中在市政府。所以就其性質(zhì)而言,城市規(guī)劃是一種政府行為。這一行為結(jié)果要求反映城市全體公眾的意志,維護(hù)公共利益,保障公民的合法權(quán)利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境。

2.房地產(chǎn)開發(fā)

是指按照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其內(nèi)容包括:從立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建造、工程峻工驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)的形式有多種:按開發(fā)的對(duì)象(客體)而言,可分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā);按開發(fā)的主體而言,有獨(dú)資、合資、個(gè)人三種開發(fā)形式;按開發(fā)的區(qū)域劃分,有新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)(舊城區(qū)更新改造)開發(fā);按開發(fā)的規(guī)模劃分,有單項(xiàng)開發(fā)和成片集中開發(fā)。無論哪種開發(fā)形式,房地產(chǎn)開發(fā)都是具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。

三、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系城市規(guī)劃通過制定出相應(yīng)方案來對(duì)城市用地進(jìn)行合理有序的規(guī)劃控制，而房地產(chǎn)開發(fā)是用多種原料來把土地變成一個(gè)個(gè)房屋、建筑的過程，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，都是為城市服務(wù)、滿足人們需要。但是城市規(guī)劃是“領(lǐng)頭人”，它指導(dǎo)控制著房地產(chǎn)的開發(fā)，城市規(guī)劃所設(shè)計(jì)的方案都是為房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備的，是要房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)的，所以二者之間密不可分，并且相互聯(lián)系、相互作用著。房地產(chǎn)行業(yè)算是一種城市形態(tài)的行業(yè)，它的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它在人口密集的城市中，是隨著工業(yè)、城市化的迅速發(fā)展而發(fā)展的，所以城市的發(fā)展程度決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，基礎(chǔ)性也較差，與城市的發(fā)展不太協(xié)調(diào)。體現(xiàn)在長期的滯后、短期的過熱，即使經(jīng)過了一些措施的調(diào)整，但還是存在著一些不協(xié)調(diào)的問題，如何才能讓城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展，就成了人們最關(guān)注、最急切解決的問題。

從實(shí)現(xiàn)方法來看,城市規(guī)劃確定城市發(fā)展的目標(biāo)和方向,是一種目的行為;而房地產(chǎn)開發(fā)則是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的手段之一,也是最經(jīng)濟(jì)最快速的一種手段。因此可以說二者之間的關(guān)系是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期、目的與手段、指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。這是正常的,客觀存在同一事物——城市建設(shè)內(nèi)部矛盾相反相成的兩個(gè)方面。一般來說宏觀、全局、長遠(yuǎn)的利益應(yīng)擺在首要位置,但局部、微觀、短期的利益也要兼顧。沒有局部也就沒有整體,沒有短期行為無以達(dá)到長期目標(biāo);沒有微觀的分析、集合、也就不可能有正確的宏觀的判斷發(fā)展。只有前者兼顧后者,后者服從前者,實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)——符合科學(xué)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得全社會(huì)的三大效益時(shí),政府則獲得最佳政績,開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。如果矛盾的兩方面只有斗爭性,缺乏同一性,就會(huì)給城市建設(shè)與發(fā)展帶來麻煩,最終吃虧的是全體社會(huì),當(dāng)然也包括政府一部分人與開發(fā)商。

城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與矛盾

1.城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)

（一）開發(fā)規(guī)模過大，空置房過多。目前各大城市都在忙于新區(qū)開發(fā)、設(shè)大學(xué)城、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，使得各區(qū)的商品房數(shù)量急劇上升，同時(shí)由于基礎(chǔ)設(shè)施很難跟上以及房價(jià)的過高與消費(fèi)水平的不足，而造成各大城市商品房空置率達(dá)15%，已達(dá)國際公認(rèn)的警戒線水平。

（二）房地產(chǎn)片面追求高額利潤和容積率。房產(chǎn)開發(fā)商以底容積率獲取土地使用權(quán)后，通過各種渠道，再把容積率提高，加大開發(fā)強(qiáng)度，從中獲取高額利潤。近年來，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠從環(huán)境入手，營造高水平的居住環(huán)境，取得了較好的綜合效益，但存在的問題是過分注重整體風(fēng)貌上的高、大、洋和歐陸風(fēng)格，沒有地域環(huán)境入手，營造適合本城市自然環(huán)境和文化環(huán)境。

2.城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的矛盾 在市場經(jīng)濟(jì)的作用下，城市規(guī)劃部門同房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在著很大的價(jià)值差異，考慮的側(cè)重點(diǎn)是不同的，有時(shí)候雙方甚至?xí)纬赏耆膶?duì)立。房地產(chǎn)開發(fā)存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且利潤非常的豐厚，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商所追求的就是收益的最大化，如果說房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目沒有利潤或者說只有很少的利潤，開發(fā)商是不會(huì)考慮去投資的，而相反的，如果說房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目投資非常有利可圖，為了追求利益，就算是社會(huì)和環(huán)境效益非常差，甚至有損城市的整體利益，開發(fā)商也在所不惜，城市規(guī)劃所要強(qiáng)調(diào)的是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境之間的協(xié)調(diào)和發(fā)展，如果說它們之間發(fā)生矛盾，城市規(guī)劃部門通常會(huì)首先考慮到社會(huì)和環(huán)境的效益，而將經(jīng)濟(jì)效益放到最后一項(xiàng)考慮。這是由于雙方之間的價(jià)值觀不同，所以導(dǎo)致，城市規(guī)劃部門和房地產(chǎn)開發(fā)商之間經(jīng)常發(fā)生矛盾和沖突，而最后的結(jié)果就是，政府為了不失去投資項(xiàng)目，不損害開發(fā)商的利益，最終被迫修改城市規(guī)劃方案，來滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的要求。這樣的做法不但嚴(yán)重影響了政府對(duì)泛地產(chǎn)合理開發(fā)的引導(dǎo)作用，而且也迫使政府成為了開發(fā)商的利用工具。

五、城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制措施

如果過分強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益、會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益，那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系、使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，城市得以穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展應(yīng)了在以下幾方面加強(qiáng)和改進(jìn)：

1.城市規(guī)劃必須有前瞻意識(shí)。一個(gè)城市成功的規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)在十年、二十年甚至五十年滿足城市的使用功能、滿足城市發(fā)展的需要，成功的規(guī)劃設(shè)計(jì)還能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資.方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)開發(fā)一定要符合城市規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強(qiáng)自身服務(wù)城市的意識(shí)，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益 ,而不顧社會(huì)效益。

3.最大限度地發(fā)揮規(guī)劃行政主管部門的主觀能動(dòng)性，在市場經(jīng)濟(jì)中，由被動(dòng)變主動(dòng)。城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對(duì)城市建設(shè)的一些被動(dòng)。在控制性指標(biāo)范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)貋砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)?？刂菩栽斠?guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更人的設(shè)計(jì)方面的自由度，同時(shí)又符合現(xiàn)劃要求，更好地吸引投資。

六、結(jié)束語

城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該具有前瞻性，不能過分的考慮短期利益，同時(shí)保持與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)相同的步調(diào)，這樣才能有效的對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制控制。

參考文獻(xiàn)：

[1] 代亞輝、韓斌等.淺談城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展.山西建筑.2012第6期

篇5

關(guān)鍵詞：聯(lián)合開發(fā)　房地產(chǎn)　概念　特征　組織方式　有效性

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開發(fā)無從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒。但同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件：　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。

（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關(guān)系復(fù)雜。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營關(guān)系，而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的組織保障。

根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營的規(guī)定，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：

篇6

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：

比價(jià)價(jià)格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。

參考文獻(xiàn)：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[j].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).

3、黃永根.價(jià)值工程及其在工程項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用[j].建筑經(jīng)濟(jì),2010(8).

篇7

近年來，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快、居民收入水平的穩(wěn)步提高和市場經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)出快速的發(fā)展勢(shì)頭，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但在房地產(chǎn)市場總體健康有序的同時(shí)，局部地區(qū)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱、投資性需求比例偏高、房價(jià)上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等不利于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的問題。這些問題雖是局部問題，但不控制，會(huì)成為全局問題。房地產(chǎn)業(yè)目前存在的一些不正?，F(xiàn)象，已對(duì)和諧社會(huì)的構(gòu)建產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響。與此同時(shí)，社會(huì)上關(guān)于開發(fā)商負(fù)面新聞的報(bào)道從來就沒有停止過。房地產(chǎn)業(yè)，近年來，一直是投訴率最高、糾紛最多的行業(yè)之一。

首份《中國地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》顯示，對(duì)于“企業(yè)社會(huì)責(zé)任”這一概念，開發(fā)商認(rèn)知度普遍偏低，只有半數(shù)左右的開發(fā)商聽說過這一概念。導(dǎo)致“房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感缺失”的公眾印象，原因是復(fù)雜的。就自身而言，“企業(yè)公民”理念還沒有建立，缺乏為社會(huì)履行責(zé)任的自覺性；就外部來講，政府承擔(dān)了過多的社會(huì)責(zé)任，在法律上也沒有對(duì)企業(yè)設(shè)立基金會(huì)作出規(guī)定，一定程度上限制了企業(yè)社會(huì)作用的發(fā)揮。因此，盡管這份調(diào)查結(jié)果顯示，八成以上的房地產(chǎn)企業(yè)都開展了企業(yè)社會(huì)責(zé)任建設(shè)，影響公眾滿意度的多是一些中小型企業(yè)。但不能否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)仍然被非議和誠信危機(jī)所困，主要原因有兩個(gè)。

（1）少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)的不誠信行為，導(dǎo)致了整體企業(yè)形象的不佳。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資回報(bào)率的有所提高，房地產(chǎn)成了各類業(yè)外資本追逐的對(duì)象。加上行業(yè)門檻偏低，以及監(jiān)控的漏洞，只要有資金實(shí)力，什么人都可以來做房地產(chǎn)。這些業(yè)外資本中，不排除一些企業(yè)確實(shí)想在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)長期發(fā)展，但也有不少是帶著投機(jī)心理。因而，短視行為，投機(jī)心理，十分普遍。與此同時(shí)，在原有的開發(fā)企業(yè)中，也存在著良莠不齊的現(xiàn)象。為了生存，為了掘取更多的利潤，一些企業(yè)確實(shí)做了一些違背商業(yè)道德甚至行業(yè)規(guī)定的事情，損害了老百姓的切身利益。

事實(shí)上，全國有三萬多家房企，絕大多數(shù)都是誠信經(jīng)營的，真正不誠信的5%都不到，真正哄抬房價(jià)的1%都不到。然而，房地產(chǎn)是一個(gè)百姓關(guān)注度高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、社會(huì)影響面廣的行業(yè)，少數(shù)開發(fā)企業(yè)的不誠信行為，就足以摧毀需要全體開發(fā)企業(yè)長時(shí)間的共同努力才能構(gòu)建起的行業(yè)信譽(yù)。它們的短視行為，不僅會(huì)葬送企業(yè)自身的前途，也已嚴(yán)重威脅到整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

（2）房價(jià)的過快上漲，社會(huì)責(zé)任的意識(shí)不強(qiáng)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨“牟取暴利”的指責(zé)。

房價(jià)的過快上漲，是政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，也是百姓對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生不滿的主要理由。房價(jià)上升過快，有其兩面性。合理的一面是住房品質(zhì)的提升、建材及土地成本的上漲、特定時(shí)期特定區(qū)位產(chǎn)品的供不應(yīng)求等等。不合理的一面是個(gè)別地方政府打著經(jīng)營城市的旗號(hào)，大發(fā)賣地財(cái)，推動(dòng)地價(jià)上漲；少數(shù)城市大拆大建式的城市拓展方式，造成了被動(dòng)需求的大幅增加；個(gè)別開發(fā)企業(yè)哄抬地價(jià)和房價(jià)；投資客炒作猖獗等等。雖然，房價(jià)的漲幅，并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以完全決定的，但過快上漲的房價(jià)，卻讓大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無辜背上了“牟取暴利”的惡名。認(rèn)為開發(fā)企業(yè)“牟取暴利”最大的理由，是房地產(chǎn)企業(yè)占有了因土地價(jià)格上漲而產(chǎn)生的增值收益。當(dāng)然，作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的提供者和房價(jià)的直接制定者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在穩(wěn)定房價(jià)過程中發(fā)揮更大的作用，卻是完全可以的。在房價(jià)問題上，政府和社會(huì)之所以對(duì)開發(fā)企業(yè)不滿，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)都希望房價(jià)上漲（人們是買漲不買跌），少數(shù)企業(yè)甚至哄抬房價(jià)，搞價(jià)格欺詐。

以上這兩個(gè)問題的產(chǎn)生，并不全是開發(fā)企業(yè)的責(zé)任。要解決這些問題，也有賴于包括政府主管部門在內(nèi)的社會(huì)各界的共同努力。大家都不要忙于撇清責(zé)任，而應(yīng)勇于承擔(dān)責(zé)任。作為行業(yè)主體的開發(fā)企業(yè)，無疑更應(yīng)在解決上述問題的過程中發(fā)揮出應(yīng)有的積極作用。因?yàn)?，這不僅關(guān)系到構(gòu)建和諧社會(huì)和行業(yè)繁榮的大局，更關(guān)系到企業(yè)自身的生存與發(fā)展。因?yàn)樾袠I(yè)健康發(fā)展，最大的受益者還是行業(yè)內(nèi)

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位

Abstract: The market localization's thought already obtained industry in value, but the concrete operation is also quite weak. This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research, centers on the question which in the property development must solve to launch. For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization, this article carry on the discussion to the property development localization operation principle, the utilization hard currency method, has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern.

Key word: Real estateprojectmarket localization

中圖分類號(hào)： F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場中商品房空置現(xiàn)象仍然存在而且還比較嚴(yán)重，這會(huì)制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)活動(dòng)的持續(xù)性。我國當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的水平還比較低，營銷操作和理論研究還不成熟。論文從分析我國房地產(chǎn)營銷的實(shí)際操作和理論研究成果入手,剖析當(dāng)前房地產(chǎn)營銷中存在的問題。

1 房地產(chǎn)基本含義

房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物及房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣競標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。每一類拍賣競標(biāo)的都有自己的特殊性，這種特殊性是與房地產(chǎn)的特性相聯(lián)系的，房地產(chǎn)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）位置的固定性和不可移動(dòng)性；（2）使用的長期性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值性。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。首先，從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)方面來看，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個(gè)行業(yè)?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率超過20%。其次，從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)方面來看，由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動(dòng)，可以帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)波動(dòng)，最終必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。同時(shí)，由于開發(fā)商與個(gè)人購房者的資金中有相當(dāng)一部分為銀行貸款，所以實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，故保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，最重要的生產(chǎn)要素：一是土地，二是資金，三是人才；而最重要的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)：一是項(xiàng)目決策前的市場定位，二是項(xiàng)目實(shí)施后的市場營銷。準(zhǔn)確的市場定位和積極的營銷策略是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營成功的前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位是明確項(xiàng)目面向哪類消費(fèi)群體，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上決定相應(yīng)的戶型、面積、成本和售價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)只有把握好了市場定位，使樓盤符合消費(fèi)者的需求，才能順利實(shí)現(xiàn)商品資本到貨幣資本的轉(zhuǎn)變，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目的。若定位不準(zhǔn)，目標(biāo)客戶不清造成銷售不暢，必將使產(chǎn)品大量積壓，影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，甚至可能變成爛尾樓盤?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目市場定位的重要性，所以房地產(chǎn)公司在取得土地項(xiàng)目后，都十分重視項(xiàng)目的市場定位工作，但往往因企業(yè)自身或其他客觀因素限制，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位工作產(chǎn)生了偏差。此時(shí)，就需要及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新的市場定位，并相應(yīng)改變市場營銷策略。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項(xiàng)投資巨大、資金密集的系統(tǒng)工程。在這個(gè)系統(tǒng)里面，人員組織、資金籌措、產(chǎn)品定位、工程建設(shè)管理、營銷策劃等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要精心計(jì)劃，環(huán)環(huán)相扣，互相保證。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能影響全局。特別是在工程項(xiàng)目開工以后，資金的籌措更是成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵問題?？梢哉f , 資金就是一個(gè)項(xiàng)目的“血液”，是企業(yè)生命力的源泉。銀行或其他籌措資金充其量只是外部輸血補(bǔ)充，關(guān)鍵是企業(yè)自身要有造血功能。而市場營銷就是企業(yè)的造血機(jī)，這臺(tái)造血機(jī)的性能如何又有賴于項(xiàng)目前期的市場定位是否準(zhǔn)確，準(zhǔn)確的市場定位是這臺(tái)造血機(jī)是否能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)的保證。企業(yè)的造血功能不足，說明造血機(jī)制（市場營銷）有問題，而市場營銷不力，說明項(xiàng)目的市場定位有問題。當(dāng)企業(yè)對(duì)一項(xiàng)產(chǎn)品的原有市場定位不能適應(yīng)市場需求時(shí)，就應(yīng)考慮對(duì)產(chǎn)品的目標(biāo)市場進(jìn)行重新定位。重新定位對(duì)企業(yè)適應(yīng)市場環(huán)境、調(diào)整市場營銷戰(zhàn)略，提高市場銷售業(yè)績是必不可少的。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位

房地產(chǎn)市場定位的概念，是由市場營銷學(xué)中的“市場定位”理論借鑒而來的。定位一詞最早是在1972年由美國兩個(gè)廣告經(jīng)理艾爾•里斯和杰克•屈勞特在《廣告時(shí)代》雜志上發(fā)表文章《定位時(shí)代》時(shí)提出，并慢慢流行起來的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本程序和內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包含項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進(jìn)行：市場調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價(jià)格定位征詢意見方案調(diào)整成本與費(fèi)用測算預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：①確立開發(fā)理念。基于企業(yè)的價(jià)值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢(shì)，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；②明確用途功能。在市場定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；④進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；⑤測算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格；⑥根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位中存在的主要問題及原因

一、市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個(gè)體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個(gè)人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對(duì)性。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要。

二、運(yùn)用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉”的觀點(diǎn)已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。但在市場定位時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)這樣兩種情況；一種是過分強(qiáng)調(diào)“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強(qiáng)調(diào)“個(gè)性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)特點(diǎn)、生活習(xí)慣，往往會(huì)導(dǎo)致滯銷；另一種情況是“簡單拷貝，適當(dāng)修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項(xiàng)目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產(chǎn)市場的“一般化”局面。

三、偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位時(shí)，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。

四、目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯(cuò)誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對(duì)地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對(duì)房地產(chǎn)市場細(xì)分化認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)開發(fā)能力和市場影響力估計(jì)過高，對(duì)房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計(jì)不足，對(duì)目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無法把握，同時(shí)對(duì)在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。

3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位工作的對(duì)策與建議

一、加強(qiáng)行業(yè)管理，進(jìn)一步加快市場定位工作專業(yè)化、社會(huì)化的進(jìn)程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場的角度出發(fā)，對(duì)從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制訂必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好理論先行和實(shí)踐指導(dǎo)工作，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)學(xué)研一體化”進(jìn)程，加強(qiáng)基礎(chǔ)理論方面的研究。對(duì)市場定位實(shí)踐中出現(xiàn)的新問題、新情況進(jìn)行專題研究，廣泛聽取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見，提出指導(dǎo)性建議。

二、運(yùn)用正確的市場定位方法和手段。在對(duì)國家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場分析判斷的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，正確地對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析、預(yù)測和判斷，對(duì)消費(fèi)群體、消費(fèi)需求、消費(fèi)能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對(duì)項(xiàng)目環(huán)境作出必要的評(píng)價(jià)，而這些就是市場定位時(shí)所必須要解決的問題。

三、在對(duì)所在區(qū)域物業(yè)研究的基礎(chǔ)上，要解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的“差異化”這個(gè)關(guān)鍵問題。參照已有或正在開發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標(biāo)準(zhǔn)等要素，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)的判斷來確定本項(xiàng)目的要素特征，既不能是建筑風(fēng)格、房型、環(huán)境的“簡單拷貝”，也不能是規(guī)模、面積的“隨意放大”，產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新，要體現(xiàn)較強(qiáng)的前瞻性和相對(duì)的穩(wěn)定性。

四、功能、成本和效益三者如何才能協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，是市場定位必須要解決的。必要的功能、適當(dāng)?shù)某杀竞屠硐氲男б媸欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目市場定位的指導(dǎo)思想，是需要重點(diǎn)分析、研究和落實(shí)的問題，其主要指標(biāo)是功能配置、開發(fā)成本和租售價(jià)格等。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場定位和營銷策略上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

4.1 項(xiàng)目的市場定位上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

（1）項(xiàng)目往往模仿有余而創(chuàng)新不足。在項(xiàng)目產(chǎn)品的市場定位過程中，過于強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的“差異化”和“個(gè)性化”，只簡單地模仿，脫離了項(xiàng)目地塊的條件和區(qū)域環(huán)境、市場環(huán)境，雖可一時(shí)吸引市場眼球，但對(duì)市場認(rèn)同和銷售并無多大促進(jìn)。 （2） 市場定位脫離現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，熱衷于概念式定位。項(xiàng)目并無具體的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，只是依靠媒體的炒作和渲染，讓人感覺過于虛幻，不知產(chǎn)品為何物。（3）對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位不明確、不準(zhǔn)確。由于市場調(diào)查不細(xì)和掌握資料不全面，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)能力和市場影響力估計(jì)過高，對(duì)目標(biāo)客戶群只簡單地定位為某一群體，而忽略了潛在消費(fèi)者，造成市場銷售面的狹窄。（4）目標(biāo)市場需求判斷錯(cuò)誤，對(duì)社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)者的消費(fèi)能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，會(huì)讓消費(fèi)者望而卻步。

4.2在營銷策略和廣告方面上經(jīng)常出現(xiàn)的偏差

（1）營銷方式單一，屬被動(dòng)式銷售。專業(yè)售樓人員雖多，大部分時(shí)間是坐在售樓處等客上門。（2） 廣告雖鋪天蓋地，但炒作味道太濃，空話連篇，都是在克隆其他項(xiàng)目的概念，并未突出本項(xiàng)目亮點(diǎn)和賣點(diǎn)。（3）空洞的廣告內(nèi)容和虛無的承諾與項(xiàng)目的實(shí)際形象不相符，破壞了企業(yè)信譽(yù)，從而產(chǎn)生了矛盾和糾紛。（4） 營銷管理手段落后，考核辦法不嚴(yán)格。較高的底薪和提成傭金、安穩(wěn)舒適的工作養(yǎng)成了業(yè)務(wù)員的惰性。

5 結(jié)束語

近幾年來，房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，消費(fèi)者也越來越成熟、理性，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的需求日益多樣化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都十分注重項(xiàng)目的市場定位和營銷策略，許多企業(yè)甚至為此投入巨大資金，但還是有許多失敗的項(xiàng)目。這主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的市場定位和營銷策劃認(rèn)識(shí)不足，流于形式。在市場定位時(shí)未進(jìn)行充分的市場調(diào)查論證，也未進(jìn)行目標(biāo)市場的細(xì)分，未結(jié)合項(xiàng)目所處的地域條件、社會(huì)文化背景等，只憑簡單的資料和一廂情愿的想象來定位市場 ; 在市場營銷方面，更是跟風(fēng)炒作，一味的賣概念、賣題材，太過于相信廣告攻勢(shì)的功能，最后連自己都不知是在賣房子還是賣什么。因此項(xiàng)目的結(jié)果也就可想而知了。

在市場營銷方面，營銷方式要求變、求新，只有創(chuàng)新才能有特色，也才會(huì)有吸引力；廣告宣傳要以誠信為基礎(chǔ)，傳遞消費(fèi)者真正需要的樓盤信息以吸引消費(fèi)者，以宣傳為輔，讓樓盤自身說話，為企業(yè)建立良好的信譽(yù)和口碑；要重視老客戶，做好與客戶的溝通，做好客戶的售后服務(wù)工作。

在我國，房地產(chǎn)業(yè)還處于一個(gè)不斷發(fā)展和不斷規(guī)范的階段，影響和制約因素還很多，成功或失敗，也許有偶然的因素。但市場是在不斷地變化和發(fā)展，我們相信，在市場大潮的沖擊下，最后的成功者一定是屬于那些按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，有先進(jìn)的管理理念，不斷創(chuàng)新的現(xiàn)代新型企業(yè)。

參考文獻(xiàn):

[1] 郭國慶主編：《市場營銷學(xué)通論》，中國人民大學(xué)出版社2000年版

[2] 姚立新著：《房地產(chǎn)市場營銷學(xué)》，廈門大學(xué)出版社1996年版

[3] 田金信：《房地產(chǎn)經(jīng)營》，中國建筑工業(yè)出版社1997年版

[4] 陳蕾: 《當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考》，中國城市經(jīng)濟(jì)出版2007年版

篇9

普通老百姓通常把房地產(chǎn)理解為寫字樓、住宅等,即具有某種特定物質(zhì)形狀和用途的物業(yè)。而現(xiàn)代市場營銷理論認(rèn)為,房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅限于有形物品,它是人們通過交換而獲得需求的滿足,是消費(fèi)者所期望的實(shí)際利益。因而,凡是提供給市場的能夠滿足消費(fèi)片或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。其內(nèi)涵不僅包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等,還包括可以給消費(fèi)者帶來的附加利益,如心理上的滿足感等。因而產(chǎn)品可以理解為核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和外延產(chǎn)品三者的有機(jī)結(jié)合。

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷組合的重要組成部分,但是隨著社會(huì)的網(wǎng)絡(luò)化和信息化進(jìn)程,產(chǎn)品策略中信息因素所占的比重越來越多。消費(fèi)者的意愿將在產(chǎn)品策略中得到更多的體現(xiàn),不再是消費(fèi)者被動(dòng)地適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品,而是開發(fā)商為滿足顧客需求而進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā),所以網(wǎng)絡(luò)時(shí)代市場營銷觀念將得到更完全的實(shí)踐。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種物理的概念,物業(yè)總是實(shí)實(shí)在在的東西。而信息社會(huì)中產(chǎn)品概念會(huì)發(fā)生變化,從物質(zhì)的概念演變?yōu)橐粋€(gè)綜合服務(wù)和滿足需求的概念,也就是說,房地產(chǎn)企業(yè)出售的不光是一些物質(zhì)產(chǎn)品,還有一系列服務(wù)。例如消費(fèi)者還可以通過網(wǎng)絡(luò)向房地產(chǎn)公司訂制自己的房屋,確定樓層、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、面積等,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合這些信息進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一對(duì)一營銷。同時(shí)房地產(chǎn)公司通過對(duì)這些問題的統(tǒng)計(jì)和分析,能夠準(zhǔn)確及時(shí)地確定什么類型的人需要什么樣的產(chǎn)品,原有的設(shè)計(jì)在哪些方面不能滿足他們的需求,消費(fèi)者認(rèn)為有哪些不便等等。統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果就奠定了房地產(chǎn)公司下一步開發(fā)的方向。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的組成因素

房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響,且隨時(shí)間、地區(qū)不同存在較大差異,主要可以分為兩大因素,即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)營過程中所投入的總費(fèi)用,包括地租、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金和利潤等,這是房地產(chǎn)價(jià)格的主要決定因素。供求因素是指市場上的總供給和總需求狀況,供大于求,價(jià)格下跌;供不應(yīng)求,價(jià)格上升。供求因素又受到經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素和競爭者行為等因素的影響。一般來說,經(jīng)濟(jì)增長、金融景氣、政治穩(wěn)定時(shí)期,社會(huì)總投資增加,土地需求也會(huì)相應(yīng)增加,致使地價(jià)房價(jià)上漲,反之就會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的下降。

三、房地產(chǎn)的定價(jià)方式

定價(jià)方式對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)至關(guān)重要。房地產(chǎn)商品價(jià)格的高低受成本費(fèi)用、市場需求和競爭狀況等因素的影響,因而定價(jià)思路可歸結(jié)為成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)活和競爭導(dǎo)向定價(jià)法。所謂的成本導(dǎo)向定價(jià)就是在產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤作為售價(jià),利潤率根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)進(jìn)行選擇。這種方法簡單易行,但缺點(diǎn)在于比較呆板,不能反映市場需求狀況和競爭的激烈程度。需求導(dǎo)向定價(jià)法,是以市場上消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求狀況為定價(jià)依據(jù),以買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解、需求的強(qiáng)度以及價(jià)格承受力為基礎(chǔ)確定售價(jià)。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)必將對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)方式產(chǎn)生不可避免的影響。有人將這個(gè)時(shí)代稱為一個(gè)“網(wǎng)絡(luò)為王”的時(shí)代,因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)極大地改變了我們的時(shí)空觀和信息獲取方式。經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)把信息不對(duì)稱作為價(jià)格波動(dòng)的重要原因,在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對(duì)稱性,價(jià)格的波動(dòng)將會(huì)非常有限,價(jià)格的制定將更接近房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本。因?yàn)閮r(jià)格一旦離譜,就會(huì)有別的廠商取而代之。

網(wǎng)絡(luò)競價(jià)也是目前新興的一種定價(jià)方式,它利用網(wǎng)絡(luò)傳遞信息的便利性,由消費(fèi)者按照自己對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)給出報(bào)價(jià)。在網(wǎng)上消費(fèi)者綜合所掌握的有關(guān)信息和對(duì)物業(yè)本身的評(píng)價(jià)以及需求的迫切程度等因素給出自己的報(bào)價(jià),若消費(fèi)者預(yù)期比較高,報(bào)價(jià)也會(huì)比較高:反之若預(yù)期或評(píng)價(jià)不好就會(huì)給出較低報(bào)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)商將眾多消費(fèi)者報(bào)出的不同價(jià)位進(jìn)行比較分析,擇優(yōu)達(dá)成交易。網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)性使得消費(fèi)者足不出戶就可以參加競買,也為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得最優(yōu)價(jià)格提供了可能,供給與需求相互匹配的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在此得到充分的體現(xiàn),這是需求導(dǎo)向定價(jià)法在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下的新形式。

四、房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)直銷

網(wǎng)絡(luò)直銷是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷售產(chǎn)品。目前通常做法有兩種:一種是企業(yè)在因特網(wǎng)上建立自己的站點(diǎn),申請(qǐng)域名,制作主頁和銷售網(wǎng)頁,由網(wǎng)絡(luò)管理員專門處理有關(guān)產(chǎn)品的業(yè)務(wù);另一種做法是企業(yè)委托信息服務(wù)商在其站點(diǎn)上信息,企業(yè)利用有關(guān)信息與客戶聯(lián)系,直接銷售產(chǎn)品。首先它的低成本可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托傭金。其次,它有利于利用網(wǎng)絡(luò)工具,如電子郵件、公告板等收集消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的意見,有利于企業(yè)提高工作效率和樹立良好企業(yè)形象。

篇10

摘要:基于房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)以及供應(yīng)鏈管理發(fā)展現(xiàn)狀，將精益思想和供應(yīng)鏈管理思想運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)中，提出了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，并就精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作以及精益管理平臺(tái)的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)分析，同時(shí)探討了在精益供應(yīng)鏈中精益設(shè)計(jì)、精益施工和精益營銷等具體應(yīng)用，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式進(jìn)行了深層次探索。

關(guān)鍵詞:精益供應(yīng)鏈;房地產(chǎn);集成開發(fā)

一、引言

隨著房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，客戶的個(gè)性化需求日益突出，為顧客提供定制化產(chǎn)品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商競爭的必然趨勢(shì)。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)模式，重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)，建立適合市場要求和顧客要求的新的開發(fā)模式。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場競爭已經(jīng)從開發(fā)企業(yè)之間的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)供應(yīng)鏈之間的競爭，要以顧客為中心，快速地響應(yīng)用戶需求，僅憑單個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)精益化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此必須將精益生產(chǎn)LP(Lean Production)[1]的思想擴(kuò)展到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)鏈中去，這正是本文論述的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)集成開發(fā)精益供應(yīng)鏈，就是將房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來，快速響應(yīng)顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內(nèi)關(guān)于精益供應(yīng)鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2]，相關(guān)文獻(xiàn)很少，基于房地產(chǎn)開發(fā)精益供應(yīng)鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷中，主張把顧客需求作為房地產(chǎn)開發(fā)的源泉;陳偉寧，倪衛(wèi)紅[4]對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行流程再造存在的問題提出對(duì)策研究。范豐秋[5]運(yùn)用供應(yīng)鏈管理有關(guān)理論，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系管理的概念及組織模型;應(yīng)憶[6]重點(diǎn)探討了供應(yīng)商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應(yīng)鏈的應(yīng)用，使供應(yīng)鏈本身能夠快捷地響應(yīng)產(chǎn)品需求變化，為企業(yè)在復(fù)雜多變的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展并擴(kuò)大競爭優(yōu)勢(shì)提供了理論研究。 

本文在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中導(dǎo)入精益供應(yīng)鏈，建立了精益供應(yīng)鏈房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，并就房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作關(guān)鍵問題進(jìn)行詳細(xì)分析，形成一套通用的業(yè)務(wù)流程，使得供應(yīng)鏈的參與者更加專注于滿足消費(fèi)者需求，為房地產(chǎn)開發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進(jìn)行，提供一次有意義的理論探索。

二、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式

(一)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設(shè)施工——營銷服務(wù)四個(gè)階段。其中投資決策階段包括了提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究等內(nèi)容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)等內(nèi)容;建設(shè)施工階段包括招投標(biāo)、施工管理、竣工驗(yàn)收等內(nèi)容;營銷服務(wù)階段包括銷售管理、物業(yè)管理等內(nèi)容。由此形成了包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營銷、咨詢機(jī)構(gòu)等諸多專業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開發(fā)商通常將規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售等工作委托專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，使自己成為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，組織引導(dǎo)各種有效資源，提高自身競爭力。

在房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的同時(shí)，將精益思想引入供應(yīng)鏈中，形成基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式。將相對(duì)獨(dú)立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機(jī)的結(jié)合成一個(gè)整體，將精益管理思想應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)全過程，提供項(xiàng)目管理信息交流平臺(tái)，集成處理各階段所需信息，優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)流程，協(xié)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的物質(zhì)資源流、信息流和資金流在各個(gè)階段的優(yōu)化運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理到銷售全過程的精益管理。

(二)運(yùn)作架構(gòu)

本文所探討的房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式的運(yùn)作體系如圖1所示。

運(yùn)行體系中包括設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和最終顧客。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為核心企業(yè)，首先在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)精益管理，然后要求在房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上各個(gè)節(jié)點(diǎn)的合作企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)精益設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位實(shí)現(xiàn)精益施工，房地產(chǎn)營銷單位實(shí)現(xiàn)精益營銷，最終通過各節(jié)點(diǎn)上合作企業(yè)的相互合作與交流實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的精益供應(yīng)鏈管理。在整個(gè)供應(yīng)鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)作為核心企業(yè)組建信息交流平臺(tái)，保證所有的精益企業(yè)都根據(jù)最終顧客的需求做出快速反應(yīng)，信息資源從最終顧客出發(fā)實(shí)現(xiàn)對(duì)上游節(jié)點(diǎn)企業(yè)的拉動(dòng)。

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的高效運(yùn)作提供了兩個(gè)協(xié)助開發(fā)的機(jī)構(gòu):一個(gè)是精益管理平臺(tái)——核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合精益供應(yīng)鏈上所有參與者，包括了設(shè)計(jì)方、施工方、營銷方、最終顧客等，同時(shí)可以吸納材料供應(yīng)、專業(yè)人士、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等非精益供應(yīng)鏈單位參與。在房地產(chǎn)開發(fā)流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應(yīng)鏈上的合作企業(yè)提供了合作交流的平臺(tái)。另一個(gè)是咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精益化管理，在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，引入獨(dú)立的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段，由咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟中的精益企業(yè)向精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上其它成員企業(yè)提供管理與咨詢服務(wù)，協(xié)助核心企業(yè)促使供應(yīng)鏈上其它成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益化，進(jìn)而達(dá)到整條供應(yīng)鏈的精益化。

(三)外部支持條件

明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中核心地位的同時(shí)，將精益思想融入供應(yīng)鏈中去，應(yīng)用精益技術(shù)工具，優(yōu)化供應(yīng)鏈合作伙伴之間的供應(yīng)流程，消除浪費(fèi)，達(dá)到降低成本、快速響應(yīng)最終顧客需求的目標(biāo)，需要房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的變革，滿足房地產(chǎn)集成開發(fā)供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)精益化的外部條件。

1.精益組織。精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上的每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)是一個(gè)精益企業(yè)。精益企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)員工都在從事減少浪費(fèi)，提高效率的增值工作，精益企業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題同時(shí)自覺采取糾正措施，每個(gè)人都在積極的參與項(xiàng)目活動(dòng)和項(xiàng)目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現(xiàn)實(shí)的要求。精益企業(yè)之間都要接受來自下游企業(yè)的需求信號(hào)，形成一個(gè)有效的拉動(dòng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)精益企業(yè)之間的高效協(xié)作。對(duì)傳統(tǒng)模式下的企業(yè)組織的變革，是精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

2.精益文化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到精益供應(yīng)鏈上的每一個(gè)合作伙伴，都是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從管理層到基層員工都應(yīng)有團(tuán)隊(duì)協(xié)作的概念;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要組織精益供應(yīng)鏈上的合作伙伴通過定期會(huì)面、討論與信息交流等方式進(jìn)行協(xié)作。那么房地產(chǎn)企業(yè)員工如何改變傳統(tǒng)的行事方式，改變傳統(tǒng)環(huán)境下人的觀點(diǎn)及企業(yè)文化理念的變革，都是房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈順利實(shí)現(xiàn)亟待解決的問題。

3.精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)。精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)了精益管理，精益供應(yīng)鏈整體未必能夠真正實(shí)現(xiàn)精益管理。精益供應(yīng)鏈的各個(gè)結(jié)點(diǎn)也要符合精益的要求。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈包括了設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)與營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與最終顧客等多個(gè)節(jié)點(diǎn)。要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營銷等各階段的有效合作，設(shè)計(jì)方與施工方的相互支持，營銷與設(shè)計(jì)方、施工方的合作等都需要進(jìn)一步的優(yōu)化整合。各參與方應(yīng)在項(xiàng)目前期積極參與，并為項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、營銷做出貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)信息集合與共享，減少中間費(fèi)用，降低項(xiàng)目建設(shè)成本，縮短工期，提高組織效率與項(xiàng)目收益。

4.技術(shù)創(chuàng)新。計(jì)算機(jī)集成技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使企業(yè)與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應(yīng)鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進(jìn)行交流，最終顧客可以及時(shí)參與到設(shè)計(jì)、施工、營銷各個(gè)階段，使得產(chǎn)品開發(fā)變得更加適應(yīng)市場的需求且成本變化很小。另外，先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，也為降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。

5.高效信息傳遞平臺(tái)。基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)，要求快速有效的實(shí)現(xiàn)信息共享與交流，供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)之間、各結(jié)點(diǎn)內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流，房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，必須建立可靠的信息交流平臺(tái)。

6.動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈要實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)合作，房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個(gè)精益供應(yīng)鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應(yīng)鏈上的每個(gè)節(jié)點(diǎn)采取動(dòng)態(tài)合作模式，不斷淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的合作企業(yè)，保留為房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供最大價(jià)值的優(yōu)秀合作伙伴。通過優(yōu)勝劣汰的動(dòng)態(tài)合作機(jī)制，促使整個(gè)精益供應(yīng)鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運(yùn)行。

三、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作

從工作內(nèi)容來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、咨詢、招投標(biāo)、工程監(jiān)理、營銷策劃、材料供應(yīng)、銷售等諸多的單位。本文精益供應(yīng)鏈集成開發(fā)模式中，為減少浪費(fèi)、提高效率，最終將房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的合作企業(yè)歸結(jié)為:設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟等。供應(yīng)鏈合作伙伴動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，是指供應(yīng)鏈子節(jié)點(diǎn)內(nèi)部兩個(gè)或者兩個(gè)以上成員構(gòu)成的合作與協(xié)調(diào)的關(guān)系。每個(gè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作，采取動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。

(一)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益設(shè)計(jì)

從項(xiàng)目管理的角度而言，項(xiàng)目開始施工之后，成本控制的作用很有限，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來說，降低成本，提高項(xiàng)目效益，重點(diǎn)主要是在設(shè)計(jì)階段。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對(duì)工程造價(jià)的影響很大。所以設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè)，應(yīng)該采取精益設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營銷的整合。

精益設(shè)計(jì)要求詳細(xì)分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶需求;整合設(shè)計(jì)方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更，減少或消除返工，避免浪費(fèi);增進(jìn)項(xiàng)目成員之間的溝通和理解。設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應(yīng)在精益管理平臺(tái)基礎(chǔ)上，形成設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、營銷、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)形成一個(gè)積極參與合作的整體，共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負(fù)責(zé)。

(二)施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益施工

市場經(jīng)濟(jì)條件下，施工企業(yè)通過招投標(biāo)取得建筑工程項(xiàng)目，多遵循合理低價(jià)的原則，因此企業(yè)利潤空間十分有限，企業(yè)競爭的首要問題是提高效率，降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上的施工企業(yè)必然要實(shí)行精益施工，從而提高企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的競爭力。

精益施工是指工程進(jìn)行時(shí)，根據(jù)最終顧客要求實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、浪費(fèi)最小化。與傳統(tǒng)的“推進(jìn)式”施工方式不同，精益施工采用“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)。只有“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時(shí)適量的施工。施工計(jì)劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎(chǔ)階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計(jì)劃，其他各分項(xiàng)工程及各工序根據(jù)各階段的最終計(jì)劃，按下道工序、各分項(xiàng)工程的需求來制定施工計(jì)劃，最終實(shí)現(xiàn)各工序之間、各分項(xiàng)工程的間隔時(shí)間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關(guān)鍵。

(三)營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益營銷

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過程中堅(jiān)持以“市場為導(dǎo)向、客戶為中心、效益為目標(biāo)”的經(jīng)營理念。這些理念正是房地產(chǎn)營銷的起點(diǎn)，精益思想提倡以客戶為中心，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，帶動(dòng)營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的營銷合作企業(yè)實(shí)行精益營銷，正是房地產(chǎn)銷售中的重中之重。

精益營銷首先就要根據(jù)顧客需求設(shè)計(jì)出人性化的優(yōu)質(zhì)樓盤來保證銷售業(yè)績的提升;把完成優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)當(dāng)作新的起點(diǎn)，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務(wù)，而且要把顧客看作管理過程的組成部分，同時(shí)根據(jù)顧客的需求對(duì)產(chǎn)品做出創(chuàng)新。精益營銷同時(shí)需要真正落實(shí)房地產(chǎn)銷售流程標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化，增強(qiáng)員工參與意識(shí)與質(zhì)量意識(shí)。精益營銷核心目標(biāo)就是營銷動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)消除銷售過程中的一切浪費(fèi)，最大限度地提高銷售過程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。

(四)精益管理平臺(tái)

為了保證整個(gè)精益供應(yīng)鏈的暢通，所有合作企業(yè)都圍繞客戶需求來進(jìn)行運(yùn)作，由核心企業(yè)組織整個(gè)精益供應(yīng)鏈上的所有參與者組成核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，快速響應(yīng)客戶個(gè)性化需求。核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)構(gòu)成如圖2所示。核心企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)通過有效地信息交流機(jī)制，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段，引入供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)中的合作伙伴共同參與，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效的精益化管理。

四、結(jié)論

基于當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化、個(gè)性化的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭開始從成本和質(zhì)量的競爭轉(zhuǎn)向基于時(shí)間和客戶需求的競爭，由客戶的需求拉動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成為可能。本文通過導(dǎo)入房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中與合作企業(yè)的集成，構(gòu)造了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開發(fā)模式，真正實(shí)現(xiàn)了以最終顧客為中心的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)理念，增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力。需要注意的是，應(yīng)用精益供應(yīng)鏈改造房地產(chǎn)開發(fā)流程，應(yīng)該詳細(xì)透徹的了解開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)，對(duì)癥下藥，具體的實(shí)施仍需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行深入分析探討。

參考文獻(xiàn)

[1]Roger Nagal，Rick Dove.21st Century Manufacturing Enterprise Strategy: An Industry-led View[R].lacocca Instiute，Lehigh University，1991.

[2]袁紅兵，黃新燕，李小寧.精益生產(chǎn)和敏捷制造在集成供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)中的綜合應(yīng)用[J].工業(yè)工程，2000(12):11-14.

[3]吳光東，蘇振民. 基于精益思想的房地產(chǎn)營銷[J].經(jīng)濟(jì)與管理，2007(9):60-64.

[4]陳偉寧，倪衛(wèi)紅.基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)開發(fā)流程特點(diǎn)研究[J].商場現(xiàn)代化，2007(7):102-103.

[5]范豐秋.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈合作伙伴的選擇研究[J].商場現(xiàn)代化，2005(9):74-75.

[6]應(yīng)憶.精益供應(yīng)鏈[J].財(cái)經(jīng)界，2007(3):39-40.