導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)招商策劃方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】商業(yè)策劃；商業(yè)動線；人性化；設(shè)計價值

引言

商業(yè)建筑有自身的特有規(guī)律、特有的要求，不同于住宅建筑功能相對穩(wěn)定而單一。商業(yè)建筑是市場的產(chǎn)物，是社會的綜合。商業(yè)建筑設(shè)計師應(yīng)全面掌握商業(yè)項目所在地域的地理條件、社會人文情況、消費特點和發(fā)展趨勢、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及城市規(guī)劃等各方面基礎(chǔ)資料，熟知商業(yè)的各種模式和與之配套的各種軟硬件設(shè)施。建筑師應(yīng)從項目初始階段積極參與商業(yè)建筑的前期策劃，與商業(yè)策劃團(tuán)隊和投資商一起制定合理合適的商業(yè)策劃方案，而后綜合考慮和整合投資商、策劃師、營銷師、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、室內(nèi)、景觀及其他各專業(yè)人員的意見，引導(dǎo)各專業(yè)人員完成建筑設(shè)計工作。

一個完整的商業(yè)建筑設(shè)計應(yīng)包括兩方面工作：商業(yè)策劃和建筑設(shè)計。

1 商業(yè)策劃

商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大、建設(shè)周期長，經(jīng)營成功的回報也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形態(tài)。商業(yè)策劃主要研究和確定建設(shè)項目的商業(yè)形態(tài)，即通過研究項目的規(guī)模、性質(zhì)、空間內(nèi)容、使用功能要求、環(huán)境、趨勢等影響建筑設(shè)計和使用的各種因素，準(zhǔn)確找到項目所面向的市場，為建筑師提供建筑設(shè)計依據(jù)。投資商和策劃師達(dá)成共同的策劃方案，建筑師根據(jù)策劃方案有效組織商業(yè)建筑各種功能、物業(yè)、設(shè)施，不同的商業(yè)策劃方案產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設(shè)計作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大，甚至事關(guān)商業(yè)項目的生死。因此，成功的商業(yè)建筑設(shè)計首先要擁有優(yōu)秀的項目商業(yè)策劃。

1.1 市場調(diào)查

商業(yè)策劃方案必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論。通過運用科學(xué)的方法，有目的地、系統(tǒng)地對項目所在區(qū)域文化特點、經(jīng)濟(jì)條件、城市發(fā)展規(guī)劃、消費趨勢、商業(yè)格局、城市基礎(chǔ)設(shè)施和交通狀況進(jìn)行充分的搜集、記錄、整理，為市場預(yù)測和定位提供客觀正確的資料。詳盡的市場調(diào)查報告是策劃方案的基礎(chǔ)，是商業(yè)建筑設(shè)計的基石。

1.2 可行性研究

不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定業(yè)態(tài)。

可行性研究是策劃工作進(jìn)入分析階段，依據(jù)市場調(diào)查成果，結(jié)合對項目具體情況，對項目的運營方式、運營周期、階段計劃進(jìn)行分析研究。策劃人員通過研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經(jīng)濟(jì)效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系，幫助投資商進(jìn)行業(yè)態(tài)的選擇、組合、分布，確定商業(yè)建筑中區(qū)域和樓層功能、鋪位劃分原則，提出建筑形態(tài)要求、項目環(huán)境及配套設(shè)施的需求等提高商業(yè)運營質(zhì)量和水平的建議。設(shè)計師根據(jù)策劃建議對項目進(jìn)行前期規(guī)劃設(shè)計，推導(dǎo)出合理的建筑布局和建筑技術(shù)指標(biāo)，分配比例對項目投資進(jìn)行估算，策劃團(tuán)隊也作出相應(yīng)的收益預(yù)估。

對提案目標(biāo)及內(nèi)容的詳盡闡釋，并通過合理客觀的分析和正確計算方法得到的項目收益（利潤、無形資產(chǎn)或其他），如果達(dá)到投資商的預(yù)期值，可行性方案才能獲得認(rèn)可。

1.3 執(zhí)行方案

商業(yè)策劃中，執(zhí)行方案是最具個性化的，即便同一個企業(yè)在不同的時間、地點所采用的執(zhí)行路徑也是不同的。其計劃性和實務(wù)性的特點，要求執(zhí)行方案需把總體目標(biāo)分解成可逐一實施的具體工作，并且使每一個執(zhí)行者工作的步驟和執(zhí)行的方法不偏離總體目標(biāo)這個主軸。

商業(yè)策劃執(zhí)行方案是量化可行性研究的成果，決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位，并對項目前期、項目實施、項目銷售招商的策略、步驟和時間節(jié)點做出相應(yīng)的規(guī)劃和合理安排，使每個項目參與人員能向同一個方向努力。

2 建筑設(shè)計

2.1 商業(yè)空間

商業(yè)建筑一般由營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、商業(yè)之間的關(guān)系，根據(jù)不同業(yè)態(tài)的需要，合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導(dǎo)客流，制造商機(jī)。建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富、靈活多變共享空間，功能分區(qū)合理、樓層分布適宜、鋪面分割準(zhǔn)確的營業(yè)空間，高效節(jié)約的配套空間，以及其他組合空間來包容不同層面的商業(yè)需求。

因此，建筑師隨著商業(yè)地產(chǎn)項目招商銷售進(jìn)程推進(jìn)，需要不斷改進(jìn)完善項目設(shè)計，利用各種空間組合形成的商業(yè)流線，構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)價值鏈，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設(shè)計作品。

2.2 動線組織

外部接口是引導(dǎo)人流到達(dá)商業(yè)的方式方法，包括公共交通、機(jī)動車、非機(jī)動車、步行。通過巧妙的規(guī)劃布局，注重建筑出入口與城市廣場、軌道交通、公交場站緊密結(jié)合，運用立體交通手段（天橋、地下通道、自動步梯等）加強(qiáng)對步行人流的引導(dǎo)；注重合理規(guī)劃機(jī)動車、非機(jī)動車的停車區(qū)域和停車數(shù)量，規(guī)范車流流線，避免流線交叉。

內(nèi)部流線包括正常的客流動線、后勤流線和消防疏散。主客流動線以中庭為核心的共享空間結(jié)合內(nèi)街兩側(cè)商鋪形成的帶型空間構(gòu)成，可利用環(huán)境誘導(dǎo)、功能組合、秩序塑造等動線設(shè)計方法，達(dá)到連接業(yè)態(tài)單元、銜接交通、激發(fā)公共活力、吸納客流,以保證商業(yè)復(fù)合功能和諧共生。后勤流線應(yīng)與客流動線分離，實現(xiàn)員工流線、貨流動線、客流動線等人車出入口互不干擾，各種流線互不交叉或能實現(xiàn)分時控制。理性分析設(shè)置消防疏散流線，合理劃分防火分區(qū)，精確計算疏散寬度和距離，盡量利用公共交通空間抵達(dá)疏散樓梯，避免商業(yè)面積的浪費。

通過整合內(nèi)外部流線，提高不同商業(yè)的聚合效應(yīng)，達(dá)到商業(yè)空間組織導(dǎo)向清晰、經(jīng)濟(jì)高效、系統(tǒng)整體的目的。

2.3 配套設(shè)施

除了傳統(tǒng)商業(yè)建筑所必備的中央空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)等硬件配套設(shè)施，人性化設(shè)施也日益重要起來。隨著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展和進(jìn)化，商業(yè)建筑越來越偏向時間消費型模式，人們愈發(fā)注重購物環(huán)境和體驗。擁有便利的無障礙服務(wù)設(shè)施、溫馨的母嬰服務(wù)設(shè)施和隨處可及的休憩場所，注重細(xì)節(jié)、體現(xiàn)人性化的商業(yè)建筑才能使商業(yè)氛圍更加友好和吸引人。

2.4 建筑風(fēng)格

商業(yè)建筑在不同城市擁有不同的風(fēng)格，建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計使商業(yè)建筑要有文化特色、地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色、空間特色、人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強(qiáng)烈商業(yè)建筑風(fēng)采。

3 結(jié) 語

篇2

關(guān)鍵詞：策劃定位；包容消化；可持續(xù)發(fā)展

Abstract: Commercial building is an important part of the city, is a vibrant city elements, it is open, polymerization, and varied characteristics, become one of impetus of regional development. Architects are changed in the design of commercial buildings and the effects of different planning, positioning, business characteristics and local cultural influence commercial building mode, reasonable design, reasonable, appropriate commercial buildings, to create a good social effect and economic returns.

Key words: planning and positioning; inclusive digestion; sustainable development

中圖分類號：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言

現(xiàn)代商業(yè)建筑與眾不同，有自己的特有規(guī)律，特有的要求，不同于住宅建筑相對穩(wěn)定而單一的要求。如果建筑師按照自己的思路閉門造車或單純依據(jù)設(shè)計任務(wù)書進(jìn)行不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)設(shè)計方式，那么辛苦設(shè)計的建筑項目不僅沒有產(chǎn)生效益，還會浪費大量的資源。這就要求建筑師綜合素質(zhì)的提高并積極參與商業(yè)建筑的建筑策劃，配合地產(chǎn)商、策劃師、營銷師、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及其他專業(yè)人員，了解商業(yè)項目的地理、地域條件、社會、人文情況、消費、發(fā)展特點和趨勢、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、城市規(guī)劃發(fā)展等各方面基礎(chǔ)資料及商業(yè)建筑的各種模式，根據(jù)建筑策劃制定合情、合理、合適的科學(xué)建筑設(shè)計依據(jù)，才能更好地完成商業(yè)建筑這種復(fù)雜的設(shè)計工作。商業(yè)建筑設(shè)計首先要做好的就是建筑策劃，建筑策劃主要研究投資立項以后的建設(shè)項目的規(guī)模、性質(zhì)、空間內(nèi)容、使用功能要求、環(huán)境、趨勢等影響建筑設(shè)計和使用的各種因素，從而為建筑師提供建筑設(shè)計的科學(xué)依據(jù)。

商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大，風(fēng)險大，周期長，經(jīng)營成功的回報也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)又取決于市場的定位，而定位準(zhǔn)確，建筑師才能對商業(yè)建筑各種功能，物業(yè)，設(shè)施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設(shè)計作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大。

1 商業(yè)建筑策劃

建筑策劃根據(jù)商業(yè)資源的實用性、可行性和前瞻性，如果商業(yè)資源分析不透，則任何理論的東西都是站不住腳的。而商業(yè)地產(chǎn)專家必須與發(fā)展商和建筑師達(dá)成共同的策劃定位方案，正確的策劃來源于各方面的調(diào)查分析。

1.1 市場調(diào)查

商業(yè)建筑設(shè)計必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論。對外通過對消費特點和趨勢、經(jīng)濟(jì)條件、交通狀況、周遍商業(yè)格局、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場研究，對內(nèi)通過對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定。為建筑師設(shè)計提供充分的設(shè)計依據(jù)。

1.2 模式需求

不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對于商業(yè)建筑來說，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設(shè)計等都是由它自己來確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設(shè)計的依據(jù)，所做設(shè)計看似通用性強(qiáng)，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設(shè)計必然從頭。無目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)設(shè)計不同的建筑空間模式來分析和建議。

1.3 可持續(xù)發(fā)展和特色

商業(yè)建筑是公共場所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質(zhì)，盡可能少地維修與保養(yǎng)，而同時，根據(jù)不同的項目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行靈活的適應(yīng)，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值。功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、空間多姿，特色鮮明，設(shè)計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計的目的是讓建筑項目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟(jì)效益，建筑師在商業(yè)建筑設(shè)計里面是要實現(xiàn)項目達(dá)成一套動態(tài)的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。經(jīng)過深入的調(diào)查，細(xì)致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理，每種情況都是非常復(fù)雜，都帶來很大的影響，建筑設(shè)計是一個重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設(shè)計作品。

2 商業(yè)建筑設(shè)計

2.1 業(yè)態(tài)組合設(shè)計

商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營。首先建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系，設(shè)計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導(dǎo)客流，制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設(shè)施設(shè)計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來包容不同層面技術(shù)的需求。要做成一個綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產(chǎn)生各種效益。

2.2 模式設(shè)計

商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。只出租不銷售，重點考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開發(fā)周期不同，或經(jīng)營效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設(shè)計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設(shè)計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設(shè)計作品。這需要建筑師不斷改進(jìn)項目產(chǎn)品，自我完善，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設(shè)計作品，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)越組合空間。

2.3 人流和物流

人流和物流決定功能布局合理的引導(dǎo)系統(tǒng)是商業(yè)建筑設(shè)計成功的關(guān)鍵。

先確定人流、物流、出入口、通道形式，再做商業(yè)功能的布局。今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多彩的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者(鋪面投資者、商業(yè)投資者)的需求，為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細(xì)節(jié)上表達(dá)更多趣味。進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境，讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經(jīng)營者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

2.4 綠色建筑和特色

綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來的可持續(xù)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前期的投入從而達(dá)到整體的價值實現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設(shè)計商業(yè)建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強(qiáng)在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風(fēng)格，因此，建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強(qiáng)烈商業(yè)建筑風(fēng)采。

3 結(jié)語

建筑師最終完成商業(yè)建筑的物化成果，是反映建筑設(shè)計、商業(yè)招商運營、房地產(chǎn)開發(fā)三塊等不同領(lǐng)域的交融成果，它不僅需要各方面專業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧。好的商業(yè)建筑不僅是設(shè)計創(chuàng)新的體驗，更是價值實現(xiàn)的過程，使商業(yè)建筑合情合理。合適更具備可持續(xù)發(fā)展的可能性，讓商業(yè)建筑的設(shè)計同開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)價值息息相關(guān)，建筑師設(shè)計價值、商業(yè)價值及城市價值的多方共贏。

參考文獻(xiàn)：

[1]JGJ48-88,商業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范[S].

[2]顧馥保.商業(yè)建筑設(shè)計[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005.

篇3

在市場發(fā)生新的變化，現(xiàn)代交易方式對傳統(tǒng)商品交易方式形成挑戰(zhàn)，各類商品交易市場云集的背景下，石家莊正定國際小商品市場在規(guī)劃建設(shè)中有一些什么樣的思考？冀平對此道出真實感受。

冀平：近幾個月，是我近幾年來休息最少，承受工作壓力最大的階段。作為參與石家莊國際小商品市場規(guī)劃建設(shè)和管理人員，我經(jīng)歷了一次煉獄般的否定和升華過程。

當(dāng)要開發(fā)、規(guī)劃、建設(shè)一個商品交易市場的時候，我們必須首先思考：基礎(chǔ)？定位？管理？

及正定縣僅十幾公里的石家莊市已擁有非常成熟的市場集群。正定還有沒有商品市場建設(shè)發(fā)展的機(jī)遇？

全國8萬多家各類商品交易市場，大多面臨著亟待升級改造，改變傳統(tǒng)的交易方式和落后的商業(yè)設(shè)施的嚴(yán)峻問題。新建市場又該如何起步？

石家莊城市的發(fā)展定位是華北重要商埠。正定在石家莊市發(fā)展定位為商貿(mào)功能區(qū)。那么，石家莊正定國際小商品市場的建設(shè)發(fā)展就是借勢石家莊市場集群，將成為華北商埠的重要組成部分。

當(dāng)解決了正定國際小商品市場要不要建設(shè)的問題之后，我們反復(fù)研究論證的就是小商品市場的起點、定位、管理問題。

經(jīng)過一段矛盾過程，我們毅然了曾經(jīng)投入了大量精力、財力和時間形成的最初方案。管理層最終統(tǒng)一思想：以理念超前，形象領(lǐng)先，以人為本，科技支撐，多贏戰(zhàn)略，建設(shè)一個高起點、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)配套、多種現(xiàn)代交易方式并存、以國際貿(mào)易為平臺的新型商品交易市場。

前期方案，否定前期工作，放棄前期的規(guī)劃思想，一切從頭開始，是很痛苦的。可是當(dāng)我們以全新的定位和方向開始建設(shè)的時候，我們明顯感到思路更清晰，目標(biāo)更明確，干勁更充足。

建設(shè)中的正定國際小商品市場確實處處體現(xiàn)出它的“與眾不同”。不同于傳統(tǒng)商品交易市場的建設(shè)風(fēng)格，不同于一般商品交易市場的管理模式，不同于其他商品交易市場的發(fā)展定位，不同于以往商品交易市場的經(jīng)營思路......說到這些，冀平幾天來的疲憊盡掃無余。

冀平：正定國際小商品市場的投資建設(shè)者，不是簡單以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為出發(fā)點。為了正定國際小商品市場的建設(shè)，我們先后請來了境內(nèi)外專家組織研討和論證，走出去到義烏小商品市場取經(jīng)，請來石家莊新華集貿(mào)、南三條市場的商戶座談，廣泛聽取建議，為的就是吸收先進(jìn)的商業(yè)理念，順應(yīng)現(xiàn)代化商貿(mào)流通的需要，為市場主體與市場客體提供最大便利，避免低層次的重復(fù)建設(shè)。

正定國際小商品市場最大的與眾不同就是專業(yè)化運作。

正定國際小商品市場從建設(shè)前的市場分析、資源分析、發(fā)展趨勢分析，到正定國際小商品市場的建設(shè)規(guī)劃和市場定位；從正定國際小商品市場的設(shè)計、開發(fā)到招商、經(jīng)營管理，全部由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士負(fù)責(zé)項目操作。

可以說，我們自始至終是在專家和專業(yè)人士的指導(dǎo)下，實施正定國際小商品市場的建設(shè)和開發(fā)。這種全程的專項研究論證，全程的專家指導(dǎo)和全程的專業(yè)運作，使我們避免了盲目行事，真正找到了高起點。

正是因為許多專家的關(guān)注研究和許多專業(yè)人士的參與操作，正定國際小商品市場引起了眾多業(yè)內(nèi)外人們的矚目，研究人士希望從中發(fā)現(xiàn)中國商品交易市場發(fā)展中的亮點課題；商界人士希望找到實現(xiàn)盈利的商業(yè)機(jī)會；商品交易市場同行會期望得到一些市場建設(shè)管理方面的啟示。性情爽快的冀平非常樂意把正定國際小商品市場專業(yè)化運作的作法和體會，與大家交流共享。

冀平：我說過，在正定國際小商品市場項目開發(fā)初期，我們有過摸索徘徊的痛苦。當(dāng)我們找到了明確的定位和目標(biāo)的時候，也享受了希望與前景帶給我們的快樂。正是因為如此，盡管我們?yōu)檎▏H小商品市場的建設(shè)到了超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，可辛酸過后，還是覺得自豪和安慰。因為我們?yōu)橹袊唐方灰资袌龅奶嵘桶l(fā)展做出了有益的探索。

正定國際小商品市場建設(shè)遵循科學(xué)發(fā)展觀，按照“建設(shè)大市場，發(fā)展大貿(mào)易，搞活大流通”，加快推進(jìn)內(nèi)外貿(mào)一體化和貿(mào)工農(nóng)一體化的思路，在專業(yè)化運作方面，主要是圍繞突破批發(fā)市場“誰建設(shè)，誰管理”常例，引進(jìn)和聘用國內(nèi)外一流的專業(yè)團(tuán)隊，實行專業(yè)化運作，創(chuàng)造一流的業(yè)績。首先，我們優(yōu)化專業(yè)團(tuán)隊組合和結(jié)構(gòu)，對全過程運作的專業(yè)隊伍構(gòu)成作了規(guī)劃。這個團(tuán)隊的組合和結(jié)構(gòu)，由發(fā)展商、開發(fā)商、策劃商、運營管理商、專家顧問組和招商合作商構(gòu)成。專業(yè)團(tuán)隊的結(jié)構(gòu)組合，使正定國際小商品市場項目從開工建設(shè)起，直到開業(yè)經(jīng)營發(fā)展，就能夠充分顯示出它的亮點和價值。在專業(yè)化運作的各個環(huán)節(jié)上，我們對專業(yè)隊伍的選擇，也是不草率從事，盲目擇取，而是要聘就聘最好的，不濫竽充數(shù)。

一是在專業(yè)策劃方面。一個市場項目建設(shè)，它不是簡單地建一個場所，提供商位，引進(jìn)商戶開展經(jīng)營。它關(guān)系市場的理念、市場定位和市場發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展模式，更重要的是關(guān)系市場的發(fā)展前景。我們?yōu)榉乐钩霈F(xiàn)戰(zhàn)略失誤，建一個市場，為民提供一個致富的好地方。市場的策劃專業(yè)隊伍，聘用了中國中商商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心和浙江市場發(fā)展戰(zhàn)略研究所。這兩個國內(nèi)商品批發(fā)市場的專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，曾策劃了中國義烏小商品城、山東臨沂批發(fā)市場群體、武漢漢正街市場和上海五角世貿(mào)商城等數(shù)十個國內(nèi)大型市場，既有市場建設(shè)的專業(yè)能力，又有成功的經(jīng)歷。我前邊也講過，正定國際小商品市場起點、定位、管理等問題的轉(zhuǎn)折，這兩個專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)起到關(guān)鍵作用，并形成了一個完整的策劃方案。專業(yè)策劃，不僅運用先進(jìn)流通理念指導(dǎo)了發(fā)展商的戰(zhàn)略思想，而且把發(fā)展商提升到現(xiàn)代商品交易市場的建設(shè)水平。

二是在專業(yè)設(shè)計方面。市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，傳統(tǒng)的商業(yè)模式也在受到現(xiàn)代商品交易方式的沖擊，新建市場的商業(yè)模式仍徘徊在初級階段的水平，不僅沒有出路，而且將很快被淘汰。如何建設(shè)一個現(xiàn)代商品批發(fā)市場，為中國北方批發(fā)市場樹立一個好形象？我們出于這樣一個標(biāo)準(zhǔn)和定點，聘請了河北省建筑設(shè)計院作為市場項目的專業(yè)設(shè)計單位。專業(yè)設(shè)計機(jī)構(gòu)，運用國內(nèi)市場建筑的現(xiàn)代設(shè)計理念，使正定國際小商品市場建設(shè)具有現(xiàn)代建筑形態(tài)，突出了鮮明特點。小商品交易區(qū)主體建筑三層封閉式商場與步行商業(yè)街結(jié)合構(gòu)成小商品城；配套齊全的現(xiàn)代設(shè)置，構(gòu)筑現(xiàn)代交易的電子商務(wù)平臺；體現(xiàn)人性化，建有三樓旋轉(zhuǎn)式車輛通道，每層設(shè)有車輛通道和臨時停車區(qū)，方便客戶購物和批發(fā)。節(jié)約土地資源，在三層樓建設(shè)屋頂主停車場，成為華北地區(qū)商貿(mào)設(shè)置最大屋頂停車場。相對而言，可以這樣講，正定國際小商品市場是石家莊批發(fā)市場的升級版。建成后，我們也可以毫無夸張地評價，這個小商品城是目前中國北方交易條件和配套設(shè)置最完善的現(xiàn)代化批發(fā)市場。

三是在專業(yè)管理方面。市場管理是市場充滿生機(jī)和活力的重要要素，也是入駐商戶十分關(guān)注的問題。好的市場管理可使市場運營科學(xué)、有序；反之市場就會臟、亂、差，運營成本也高。我們認(rèn)真吸取現(xiàn)有批發(fā)市場經(jīng)營管理經(jīng)驗和教訓(xùn)，在項目還處于開工準(zhǔn)備階段，就著手籌劃引進(jìn)專業(yè)管理團(tuán)隊，構(gòu)劃市場運營管理體系，使市場實現(xiàn)科學(xué)化、專業(yè)化營管理。運營管理體系構(gòu)建的原則，是突破誰建設(shè)，誰管理的體制，堅持開發(fā)投資與市場經(jīng)營管理分離的新模式。這個體系由專業(yè)管理、公共服務(wù)管理和政府協(xié)調(diào)管理組成，并明確各自管理服務(wù)任務(wù)，各盡其職。專業(yè)管理公司，由美國仲量聯(lián)行和義烏市場經(jīng)營管理公司合作，組建正定國際小商品市場經(jīng)營管理公司，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營管理服務(wù)，以探索中國商品批發(fā)市場經(jīng)營管理和發(fā)展規(guī)律，打造和實現(xiàn)中國北方明星市場的發(fā)展前景。公共服務(wù)管理，由衛(wèi)生、醫(yī)療、交通等部門和金融、電信、保險、培訓(xùn)、信息、生活服務(wù)等企業(yè)構(gòu)成，為市場從業(yè)人員提供相關(guān)服務(wù)。公共服務(wù)在政府規(guī)劃和指導(dǎo)下，大部分是社區(qū)自發(fā)形成，以商業(yè)為主。政府協(xié)調(diào)管理，其中心任務(wù)是營造公平的市場環(huán)境，保證經(jīng)營都在安全、公正、公開、有序的條件下，進(jìn)行經(jīng)營業(yè)務(wù)。如制定現(xiàn)代化商城的發(fā)展規(guī)劃，為項目制定稅費，按揭貸款等優(yōu)惠政策，建立完善的市場支撐和配套體系。政府的管理服務(wù)，由專門機(jī)構(gòu)全面指導(dǎo)督察項目的開發(fā)運轉(zhuǎn)，與項目管理進(jìn)行銜接，避免多頭管理。這三個體系的構(gòu)成和運行，可在實踐中探索建立中國特色的現(xiàn)代商品交易市場經(jīng)營管理運行體系，在一定程度時，也可適時輸出管理，推進(jìn)甚至起到引領(lǐng)商品交易市場的現(xiàn)代化進(jìn)程。

四是在專業(yè)招商方面。我們建設(shè)中的正定國際小商品市場，定位之一從開始建設(shè)起就要建立國內(nèi)外兩個商品交易的市場，構(gòu)建河北省第一個國際貿(mào)易交易平臺，構(gòu)建華北重要商埠第一座現(xiàn)代化商品交易市場，突破和創(chuàng)新商品市場發(fā)展格局。要實現(xiàn)這一發(fā)展目標(biāo)，招商工作尤為重要，是無序招商，還是建立穩(wěn)定的招商組織，事關(guān)市場經(jīng)營的永續(xù)發(fā)展。為此，我們著眼于兩個市場建設(shè)，從商戶的根本利益出發(fā)，聘用專業(yè)隊伍構(gòu)筑專業(yè)的招商體系。在國際上，已與大韓貿(mào)易投資振興公社和日本新大阪技研株式會社達(dá)成合作招商協(xié)議，“十一”國慶期間，我們組團(tuán)赴日本，開展招商活動，廣招國際合作商。還將引進(jìn)俄羅斯、中非和港、澳、臺兩地區(qū)等，國際商、采購商，把國內(nèi)外商品經(jīng)營結(jié)合，建立國際商貿(mào)業(yè)務(wù)合作機(jī)制。在國內(nèi)，將引進(jìn)“萬村千鄉(xiāng)”市場工程項目，義烏森宇副食品配送公司、上海跨國采購中心，石家莊國際物流采購中心和國際航空物流中心等進(jìn)駐市場設(shè)立中心（基地），開展采購業(yè)務(wù)。在商鋪銷售上，我們先后在北京、上海、浙江、義烏、石家莊等地引進(jìn)了十大幾個具有雄厚實力的成功經(jīng)驗的銷售商，將在我國南方和北方開展以南帶北，形成南北中網(wǎng)絡(luò)推進(jìn)銷售。