導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房產(chǎn)投資價(jià)值分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)計(jì)量屬性相關(guān)性

作者簡(jiǎn)介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究生部碩士研究生

一、公允價(jià)值計(jì)量模式的引入

(一)公允價(jià)值的含義及啟示國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價(jià)值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當(dāng)事人，進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)在SFAS N0．157中將公允價(jià)值定義為雙方在當(dāng)前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購(gòu)買(mǎi)(或承擔(dān))或出售(或清償)一項(xiàng)資產(chǎn)(或負(fù)債)的金額。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(ASB)將金融工具公允價(jià)值定義為在公平交易中，亦即在非強(qiáng)制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以交易(該金融資產(chǎn)或金融負(fù)債)的金額。我國(guó)在新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將公允價(jià)值定義為在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。我國(guó)主要是借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)公允價(jià)值的定義，將計(jì)量對(duì)象確定為資產(chǎn)與負(fù)債，交易主體確認(rèn)為市場(chǎng)參與者，更加強(qiáng)調(diào)雙方的交易是在自愿條件下進(jìn)行的，價(jià)格是雙方達(dá)成的，任何一方對(duì)達(dá)成的價(jià)格都沒(méi)有異議。

(二)公允價(jià)值的特征分析公允價(jià)值是動(dòng)態(tài)的計(jì)量，受時(shí)間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時(shí)間進(jìn)行，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值可能不同；同一交易由于交易地點(diǎn)的不同，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值也不盡相同。公允價(jià)值的運(yùn)用使得會(huì)計(jì)信息能夠更加及時(shí)、全面地反映交易雙方所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化狀況。公允價(jià)值有利于會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性達(dá)到完美統(tǒng)一。相關(guān)性和可靠性往往是此消彼長(zhǎng)的，很難達(dá)到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價(jià)值是面向現(xiàn)在和未來(lái)的，有利于利益相關(guān)者做出預(yù)測(cè)和決策，很大程度上提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性；與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)界的最新研究表明，隨著估價(jià)和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價(jià)值將能夠在各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中(存在活躍市場(chǎng)或非理想環(huán)境下)取得客觀可靠的市場(chǎng)價(jià)格或現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的最高原則“真實(shí)與公允”。公允價(jià)值體現(xiàn)交易的公平性。從國(guó)內(nèi)外對(duì)公允價(jià)值的闡述中可以看出，公平性是公允價(jià)值的核心屬性。要保證，獲得的公允價(jià)值具有公平性，必須使交易雙方在交易過(guò)程中滿足四個(gè)條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產(chǎn)或清償債務(wù)，而不是強(qiáng)制地轉(zhuǎn)讓；四是交易雙方的經(jīng)營(yíng)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而不是面臨破產(chǎn)清算。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的動(dòng)因分析

(一)投資性房地產(chǎn)的界定國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值。或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的房地產(chǎn)。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對(duì)有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租給并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。雖然各國(guó)對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義存在差異，但都表明了投資性房地產(chǎn)具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產(chǎn)和企業(yè)擁有的其他房地產(chǎn)最大的不同表現(xiàn)在持有的目的和產(chǎn)生的現(xiàn)金流。從持有的目的來(lái)看，持有投資性房地產(chǎn)是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產(chǎn)品出售；從產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)看，投資性房地產(chǎn)是一個(gè)獨(dú)立的現(xiàn)金產(chǎn)出單元，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量之歸屬于該房地產(chǎn)，而不會(huì)歸屬于在生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所使用的其他資產(chǎn)。我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。一是采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理地估計(jì)。二是采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。三是已采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

(二)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性首先，全球經(jīng)濟(jì)一體化要求公允價(jià)值的引入。我國(guó)加入WTO以后，使我國(guó)與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來(lái)越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開(kāi)放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)。這要求我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國(guó)參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息更加透明、公開(kāi)，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國(guó)企業(yè)參與國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)與合作。其次，公允價(jià)值能更好地表現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性。對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長(zhǎng)，流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)在2006年第三季度，在運(yùn)用公允價(jià)值前后，其租賃收入對(duì)毛利率的影響差異明顯。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)存在的問(wèn)題要求引入新的計(jì)量模式。一是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)兇猛的同時(shí)也帶來(lái)了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會(huì)一無(wú)所有。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)72.7％，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著極大考驗(yàn)。二是對(duì)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計(jì)量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產(chǎn)的上市公司其資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值較賬面價(jià)值溢價(jià)很高，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產(chǎn)的價(jià)值，就不能更好地體現(xiàn)這些公司股東權(quán)益。三

是對(duì)于主要經(jīng)營(yíng)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會(huì)影響對(duì)企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。如果采用歷史成本對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會(huì)造成對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

(三)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可行性良好的市場(chǎng)環(huán)境有利于公允價(jià)值的取得。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開(kāi)市場(chǎng)的有關(guān)要求，與其他類型的市場(chǎng)相比，公允價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時(shí)，證券市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運(yùn)作的透明度，加大了對(duì)舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場(chǎng)規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展對(duì)公允價(jià)值的引入意義重大。我國(guó)早在1994年就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度；1999年又了《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，建立了比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。另外，我國(guó)擁有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，目前房地產(chǎn)估價(jià)師已有兩萬(wàn)多人，全國(guó)已注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)100多家，這為采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)提供了良好的條件。會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的提高有助于公允價(jià)值的選擇。近年來(lái)我國(guó)各相關(guān)部門(mén)大力開(kāi)展會(huì)計(jì)人員的后續(xù)教育，及時(shí)為會(huì)計(jì)人員補(bǔ)充新知識(shí)、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會(huì)計(jì)人員更加理性地選擇公允價(jià)值，在實(shí)務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價(jià)值。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國(guó)的國(guó)情，使得公允價(jià)值的運(yùn)用對(duì)企業(yè)的實(shí)務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價(jià)值核算方法。如在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，規(guī)定禁止采用含有較多假設(shè)的估計(jì)價(jià)值，以防止公允價(jià)值被濫用。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的困境及路徑選擇

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關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；計(jì)量模式

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)》規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！北M管有國(guó)家政策的支持，但是目前我國(guó)將公允價(jià)值應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)的企業(yè)非常少。在此背景下，研究投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值的必要性和實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，探析存在的主要問(wèn)題，并提出相關(guān)完善的建議，這將對(duì)于有助于實(shí)現(xiàn)我國(guó)投資性房地產(chǎn)真實(shí)、可靠和及時(shí)的報(bào)告數(shù)據(jù)，也將推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

一、公允價(jià)值引入我國(guó)投資性房地產(chǎn)中是國(guó)際化發(fā)展的必然趨勢(shì)

在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中引入公允價(jià)值不僅是國(guó)際會(huì)計(jì)的發(fā)展所需，也在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲背景下切實(shí)可行的計(jì)量模式。一方面，從國(guó)際市場(chǎng)上看，我國(guó)投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值有利于同國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，提高國(guó)際投資者對(duì)我國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)表中會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和公允性的信任；另一方面，從會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的要求來(lái)看，投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量具有傳統(tǒng)計(jì)量無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)：能迅速反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)收益更加真實(shí)完備；可以更加客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的真實(shí)價(jià)值；有助于緩解經(jīng)營(yíng)者短期行為與企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的對(duì)立；可以使企業(yè)財(cái)會(huì)部門(mén)增強(qiáng)對(duì)貨幣時(shí)間價(jià)值和現(xiàn)金流量等條目的注意等等。所以我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用不能排斥，但是公允價(jià)值的應(yīng)用是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，所以也不能追求一步到位，需要根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的具體市場(chǎng)情況逐步推進(jìn)。

二、當(dāng)前我國(guó)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量存在的主要問(wèn)題

（一）公允價(jià)值計(jì)量模式尚未處于主導(dǎo)地位

盡管新準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但通過(guò)對(duì)2010年財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行抽樣發(fā)現(xiàn)，公允價(jià)值計(jì)量模式較成本模式尚未處于主導(dǎo)地位。如萬(wàn)科、陸家嘴和保利地產(chǎn)等大地產(chǎn)公司仍然沒(méi)有采用公允價(jià)值計(jì)量模式。咎其深層次的原因在于，新準(zhǔn)則規(guī)定已采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)回成本模式，而投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量卻沒(méi)有任何條件的限制。

（二）公允價(jià)值的理論體系和可操作的具體方案欠缺

一方面，公允價(jià)值缺乏框架性的理論系統(tǒng)，如由于價(jià)格確定的方法不統(tǒng)一，從而造成價(jià)格信息的獲取難度很大；另一方面，公允價(jià)值的具體操作準(zhǔn)則缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，如由于特定個(gè)體對(duì)于與特定資產(chǎn)相關(guān)的未來(lái)現(xiàn)金流量和風(fēng)險(xiǎn)的估算和預(yù)計(jì)通常各異，難免導(dǎo)致計(jì)量方法不明確，從而公允價(jià)值在實(shí)務(wù)操作中的應(yīng)用困難加大?？梢?jiàn)，在實(shí)際運(yùn)用中往往由于公允價(jià)值缺乏必要的理論支持和切實(shí)可行的操作方案，從而阻礙了公允價(jià)值的普及應(yīng)用。

（三）信息披露不規(guī)范不充分

就目前投資性房地產(chǎn)披露程度來(lái)看，以實(shí)際交易為基礎(chǔ)的歷史成本具有客觀和可驗(yàn)證的特點(diǎn)，而即便公允價(jià)值在財(cái)務(wù)報(bào)表中可以提供一些更為相關(guān)的資料和數(shù)據(jù)，但是通常由于特有的不確定性和易變性導(dǎo)致無(wú)法滿足信息可靠性的要求。如，財(cái)務(wù)報(bào)表的閱讀者無(wú)法了解到投資性房地產(chǎn)的具置和面積大小信息，或者房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等資訊，從而很難判斷該企業(yè)公司采用的計(jì)量方法是否合適。

（四）財(cái)會(huì)人員素質(zhì)不一

投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值，鑒于公允價(jià)值獲取上的難度和獲取結(jié)果難以量化和驗(yàn)證，比如公允價(jià)值確定方法和具體參數(shù)的選擇方面，從而對(duì)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技能和職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。目前，我國(guó)會(huì)計(jì)從業(yè)人員由于長(zhǎng)期傳統(tǒng)地以規(guī)范為導(dǎo)向的會(huì)計(jì)制度，導(dǎo)致他們的素質(zhì)參差不齊，由于職業(yè)判斷意識(shí)薄弱阻礙了諸多公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

三、若干建議

（一）提升公允價(jià)值計(jì)量模式的地位

從計(jì)量屬性上來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量代表了國(guó)際財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。為了與國(guó)際會(huì)計(jì)制度接軌，這也是我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)努力的方向。因此不管是政策制定部門(mén)還是房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)，都應(yīng)引導(dǎo)和鼓勵(lì)有條件的企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)施后續(xù)計(jì)量。在從而在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中不斷地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，從而不斷修訂和完善我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相應(yīng)指南。

（二）制定和完備具備可操作性的公允價(jià)值行業(yè)準(zhǔn)則

公允價(jià)值模式的廣泛推廣，需要準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)制定和完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的具體指南，細(xì)化公允價(jià)值規(guī)范，使得公允價(jià)值計(jì)量等相關(guān)問(wèn)題具備可操作性和可驗(yàn)證性。如必須以公開(kāi)的交易信息為基本依據(jù)；需要建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估制度，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督；需要制定同類或者類似資產(chǎn)的可比系數(shù)，并且按照該系數(shù)獲取持有資產(chǎn)的公允價(jià)值。

（三）信息披露更為規(guī)范透明

由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中較少涉及公允價(jià)值計(jì)量披露的條款，而公允價(jià)值信息的披露與否和披露多少及詳細(xì)程度都由企業(yè)決定，這要求我國(guó)政府應(yīng)逐步降低人為操縱性和主觀性，明確公允價(jià)值的確定方法、證據(jù)來(lái)源、估計(jì)假設(shè)等相關(guān)問(wèn)題，防止公司在重大會(huì)計(jì)政策披露中照搬準(zhǔn)則的原則性條款，使其披露更加規(guī)范，更加科學(xué)，更有利于保護(hù)相關(guān)者的利益。

（四）加強(qiáng)企業(yè)培養(yǎng)復(fù)合型會(huì)計(jì)人才

為了更好地實(shí)施新準(zhǔn)則，需要企業(yè)加強(qiáng)培訓(xùn)力度，采用多種途徑培養(yǎng)復(fù)合型人才：加強(qiáng)會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，完善企業(yè)會(huì)計(jì)人員的理論素質(zhì)和知識(shí)技能；提高財(cái)會(huì)人員對(duì)交易和事項(xiàng)的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告進(jìn)行科學(xué)判斷和處理的能力，以便減少公允價(jià)值判斷的偏差；加強(qiáng)公司內(nèi)部控制和內(nèi)部審計(jì)，特別是要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的職能的落實(shí)；運(yùn)用過(guò)硬的知識(shí)儲(chǔ)備和豐富的實(shí)踐判斷經(jīng)驗(yàn)，在合法的范圍內(nèi)對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行靈活處理，這樣可以及時(shí)準(zhǔn)確地獲取公允價(jià)值。

小結(jié)

綜上所述，盡管我國(guó)學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界對(duì)其研究和應(yīng)用都十分欠缺，但是公允價(jià)值模式應(yīng)用于我國(guó)投資性房地產(chǎn)是國(guó)際財(cái)會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。鑒于公允價(jià)值計(jì)量模式是一把“雙刃劍”，因此，對(duì)于其在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用需要我國(guó)企業(yè)根據(jù)自身情況和國(guó)家政策背景要求科學(xué)地進(jìn)行選擇。（延邊鑫悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司；吉林；延吉；133000）

參考文獻(xiàn)

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篇3

【關(guān)鍵詞】我國(guó)投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；應(yīng)用現(xiàn)狀；原因分析

為了加強(qiáng)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則的趨同，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)――投資性房地產(chǎn)》允許采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。那么我國(guó)目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀如何？有哪些因素導(dǎo)致了公允價(jià)值模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀？投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式有何需要完善之處？對(duì)這些問(wèn)題的探討對(duì)會(huì)計(jì)理論界和實(shí)務(wù)界都有極其重要的意義。

一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用現(xiàn)狀

據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，在準(zhǔn)則頒布當(dāng)年僅有18家企業(yè)選擇使用公允價(jià)值模式，之后幾年選用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量也只是緩慢增長(zhǎng)，截至2012年12月31日，滬深兩市僅有34家企業(yè)采取公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，僅占全部上市企業(yè)約1.5%，可見(jiàn)目前大部分企業(yè)仍然延續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式。而就房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，僅有中航地產(chǎn)等少數(shù)幾家房地產(chǎn)企業(yè)選擇使用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，這可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)大部分房產(chǎn)都是作為企業(yè)存貨計(jì)量，而準(zhǔn)則明確規(guī)定作為存貨的房產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)范疇的緣故。我國(guó)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量具體變動(dòng)見(jiàn)表1。

另外，準(zhǔn)則規(guī)定公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；公司能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。但是對(duì)于具體的公允價(jià)值確定方式準(zhǔn)則卻沒(méi)有明確規(guī)定，目前許多企業(yè)按評(píng)估價(jià)格方式確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但也有企業(yè)按照同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、第三方調(diào)研報(bào)告或談判價(jià)格等其它方式確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)格，確定方式的不一致使不同企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)數(shù)據(jù)缺乏可比性、加大了企業(yè)操縱利潤(rùn)的空間，同時(shí)也增加了報(bào)表使用者做出正確決策的難度。各公允價(jià)值確定方式企業(yè)選用數(shù)見(jiàn)表2。

二、我國(guó)公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)計(jì)量應(yīng)用中遭遇現(xiàn)狀的原因

1.公允價(jià)值較難取得、應(yīng)用成本較高。由于采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足上文提到的兩個(gè)條件，但現(xiàn)實(shí)是準(zhǔn)則對(duì)于“活躍的市場(chǎng)”、“同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)”并沒(méi)有明確的定義，而實(shí)際上這些定義在實(shí)務(wù)中界限模糊，會(huì)計(jì)計(jì)量需要會(huì)計(jì)人員運(yùn)用大量職業(yè)判斷。而對(duì)于采用評(píng)估方式確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的企業(yè)，如果借助外部獨(dú)立注冊(cè)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估本企業(yè)投資性房地產(chǎn)，則每年的評(píng)估費(fèi)用會(huì)大幅增加企業(yè)成本。這里值得注意的是，原稅法規(guī)定企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。稅法與會(huì)計(jì)的不一致也會(huì)增加企業(yè)核算成本，但是目前該稅法文件已經(jīng)廢止。

2.采用公允價(jià)值計(jì)量模式容易造成利潤(rùn)波動(dòng)劇烈、掩蓋正常業(yè)績(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，房?jī)r(jià)受供求關(guān)系、居民收入、政策等因素影響容易出現(xiàn)波動(dòng)。在歷史成本計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)一般作為固定資產(chǎn)處理，需要按期計(jì)提折舊或者攤銷，計(jì)量相對(duì)具有穩(wěn)定性。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)市值的波動(dòng)將在賬面上得到體現(xiàn)，市值的變化直接影響企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)和資產(chǎn)水平，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上的巨額波動(dòng)容易誤導(dǎo)投資者，而掩蓋企業(yè)正常業(yè)績(jī)。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)中不乏ST股，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值往往遠(yuǎn)高于其賬面價(jià)值，ST股轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式不排除其借助會(huì)計(jì)變更以達(dá)到“摘帽”目的、擺脫退市風(fēng)險(xiǎn)的可能性。而大部分企業(yè)不愿意承擔(dān)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，為了保持穩(wěn)定性和謹(jǐn)慎性，更多企業(yè)選擇繼續(xù)以歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

3.采用公允價(jià)值計(jì)量模式條件嚴(yán)格。上文提到，準(zhǔn)則明確規(guī)定有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)且能持續(xù)可靠取得其公允價(jià)值，才能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而準(zhǔn)則對(duì)能夠作為投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)定也甚為嚴(yán)格，準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)或已出租的建筑物，自用房地產(chǎn)或者作為存貨的房地產(chǎn)不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。拿制造業(yè)來(lái)說(shuō)，制造業(yè)企業(yè)擁有的房產(chǎn)很大部分是作為自用房使用（例如庫(kù)房），如此嚴(yán)格的條件限定了可作為投資性房地產(chǎn)計(jì)量的房地產(chǎn)范圍，在一定程度上也縮小了公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用，使許多企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式望而卻步。

4.現(xiàn)金流與賬面價(jià)值背離程度加大。對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)并沒(méi)有實(shí)際的現(xiàn)金流做支撐。公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的損益能入賬計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，從而影響企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)表，但投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值損益對(duì)于當(dāng)期現(xiàn)金流量表卻沒(méi)有影響，公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用會(huì)造成企業(yè)賬面價(jià)值和實(shí)際現(xiàn)金流背離程度增大。由于許多企業(yè)都施行低正常股利加額外股利政策，對(duì)于需要以股利政策留住或吸引投資者的企業(yè)來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值的引入無(wú)疑會(huì)加大分紅政策和股利政策制定的難度。

5.采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)要求較高。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量存在諸多不確定因素，在準(zhǔn)則中判斷該項(xiàng)資產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)、是否應(yīng)該采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量、如何確認(rèn)其價(jià)格等事項(xiàng)都需要會(huì)計(jì)人員做出大量職業(yè)判斷，這就說(shuō)明采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的從業(yè)素質(zhì)（無(wú)論是在會(huì)計(jì)知識(shí)還是職業(yè)道德方面）都有較高的要求。

公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用實(shí)務(wù)中遭遇了一定困境：一方面是采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量很少，另一方面是公允價(jià)值確認(rèn)方式也并不統(tǒng)一。而公允價(jià)值較難取得、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)成本相比歷史成本模式較高、采取公允價(jià)值模式可能掩蓋企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、公允價(jià)值計(jì)量模式所要求條件嚴(yán)格、現(xiàn)金流與企業(yè)賬務(wù)價(jià)值相差加大、對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)要求較高是目前大部分企業(yè)仍然繼續(xù)選擇歷史成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的重要原因。

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)

一、前言

2006年2月財(cái)政部頒發(fā)了包括1項(xiàng)基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)準(zhǔn)則的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，并規(guī)定于2007年1月1日起首先在上市公司實(shí)施。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和實(shí)施必將成為我國(guó)會(huì)計(jì)史上的又一重要里程碑。其在諸多方面實(shí)現(xiàn)了新的突破，其中最大的變化是全面引入公允價(jià)值作為計(jì)量屬性。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣易等方面均采用了公允價(jià)值。在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。

二、公允價(jià)值的概念和特征以及計(jì)量方式

公允價(jià)值的概念。公允價(jià)值（Fair Value）亦稱公允市價(jià)、公允價(jià)格。對(duì)于公允價(jià)值的定義，不同的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)定義也不完全相同。如：國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）定義公允價(jià)值為：是指在公平交易中，熟悉情況并自愿的各方之間，交換一項(xiàng)資產(chǎn)或結(jié)算一項(xiàng)負(fù)債時(shí)所采用的金額。英國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（ASB）將公允價(jià)值定義為：公允價(jià)值是熟悉情況并自愿的雙方在公平交易而不是強(qiáng)迫或清算銷售中能夠交換資產(chǎn)或負(fù)債的金額。

公允價(jià)值的特征。公允價(jià)值有著其自身的特征，通過(guò)公允價(jià)值的定義可以看出其具有以下幾個(gè)方面的特征：第一是交易的雙方必須是在公平交易的環(huán)境中進(jìn)行的，并且是在自愿的基礎(chǔ)上，而且熟悉交易的情況；第二是在運(yùn)用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)要素計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并能可靠計(jì)量；第三是公允價(jià)值立足于當(dāng)前的交易，而不是資產(chǎn)在過(guò)去的交易或事項(xiàng)中所形成的價(jià)格，也不是資產(chǎn)在未來(lái)創(chuàng)造現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量的方式。對(duì)于公允價(jià)值的確認(rèn)，我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用了以下三種方式：第一，當(dāng)存在活躍市場(chǎng)時(shí)，交換價(jià)格即為公允價(jià)值；第二，當(dāng)市場(chǎng)不夠活躍時(shí)，但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)，則以類似交易的價(jià)格作為公允價(jià)值的計(jì)量基礎(chǔ)；第三，如果不存在活躍的市場(chǎng)，或不存在類似的市場(chǎng)，就應(yīng)當(dāng)使用該資產(chǎn)所能產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值評(píng)估確定，也可以采用專業(yè)評(píng)估人員的評(píng)估結(jié)果。

三、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的適用范圍?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但有確鑿證據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。初始計(jì)量。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在初始計(jì)量方面，公允價(jià)值模式與成本模式一樣，都是按取得的實(shí)際成本計(jì)量。在采用公允價(jià)值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，按照取得時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本借記“投資性房地產(chǎn)一成本”科目，貸記有關(guān)科目。

公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列四個(gè)條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。第一是投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，第二是作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，第三是自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，第四是自用建筑物停止自用，改為出租。

公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入；若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也需一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

四、完善公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用的對(duì)策

力求規(guī)范和完善投資性房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)。首先，投資性房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)的資本來(lái)源，將從單一渠道融資轉(zhuǎn)化成為多元化的結(jié)構(gòu)融資；其次是投資性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例，將從住宅地產(chǎn)獨(dú)霸天下轉(zhuǎn)化為以商用地產(chǎn)為核心的產(chǎn)業(yè)鏈集合。

加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)。不斷加強(qiáng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的效率，首先，要逐漸形成統(tǒng)一的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，能夠讓任何資源在市場(chǎng)上都可以得到自由的貿(mào)易流動(dòng)。其次，要把一些壟斷行業(yè)逐漸取締，政府要加強(qiáng)對(duì)壟斷行業(yè)的管理，能夠讓資源在市場(chǎng)中得到合理的競(jìng)爭(zhēng)，公允價(jià)值能夠真實(shí)的得到反應(yīng)。最后，要對(duì)上市公司進(jìn)行整頓，堅(jiān)決杜絕會(huì)計(jì)信息虛假披露。

加強(qiáng)法律體系的建設(shè)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展正一步步的走向成熟。房地產(chǎn)法律也由原來(lái)的以行政部門(mén)為主要的管理模式逐漸的演變?yōu)橐员Ｗo(hù)房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主的模式。當(dāng)前《物權(quán)法》將會(huì)在一定程度上為我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系建設(shè)帶來(lái)良好的機(jī)遇。提高公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的計(jì)量水平。

五、結(jié)論

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的使用條件、后續(xù)計(jì)量、資產(chǎn)處置和轉(zhuǎn)換等方面的應(yīng)用，是會(huì)計(jì)計(jì)量上的一次新的考驗(yàn)，公允價(jià)值將會(huì)成為未來(lái)會(huì)計(jì)計(jì)量的發(fā)展趨勢(shì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，借鑒國(guó)際上公允價(jià)值的最新研究成果，將其謹(jǐn)慎地應(yīng)用于我國(guó)投資處房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不僅有利于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還有利于提高會(huì)計(jì)報(bào)告所提供經(jīng)濟(jì)信息的可靠性和相關(guān)性。

篇5

如何讓財(cái)富在多變的市場(chǎng)環(huán)境中持之以恒繼續(xù)保值增值?這是真正的考驗(yàn)!為此，我們不妨打一場(chǎng)“時(shí)間戰(zhàn)”，通過(guò)三大戰(zhàn)術(shù)牢牢把握“因時(shí)而動(dòng)，適時(shí)調(diào)整”的理財(cái)核心原則。

財(cái)富幾十年穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)

《理財(cái)周刊》的老讀者們一定對(duì)我們?cè)?jīng)報(bào)道過(guò)的“機(jī)會(huì)之王”――上海理財(cái)“庖丁”李鴻儒的財(cái)富故事(見(jiàn)本刊315期)留下過(guò)深刻的印象。

老李從上世紀(jì)80年代初就開(kāi)始從事多個(gè)領(lǐng)域的投資。他從郵票起步，是80年代郵市里有名的“四眼”，在以瘋狂投機(jī)著稱的郵市，老李嚴(yán)守著“價(jià)值投資”理念，在郵市登峰造極的1997年成功“逃頂”。他1992年就開(kāi)始投資股票，用他自己的話來(lái)說(shuō)，“抄過(guò)大底，沒(méi)抓住過(guò)大牛；雖然沒(méi)有賺過(guò)大錢(qián)，但也從來(lái)沒(méi)被套牢”。然而正是這種悠然的態(tài)度，讓他安然度過(guò)了2001年的A股股市崩盤(pán)。在樓市和藝術(shù)品集藏市場(chǎng)中，老李又重新找到了新的投資機(jī)會(huì)，靠著鉆研和興趣迎來(lái)了一個(gè)又一個(gè)春天……

在老李25年的理財(cái)生涯里，沒(méi)有傳奇般的大起大落，但是在這25年里，他的財(cái)富卻是從基本的工資開(kāi)始，通過(guò)各個(gè)領(lǐng)域的各種投資，實(shí)現(xiàn)了有效而穩(wěn)定的持續(xù)增長(zhǎng)。如今的老李，坐享自己的財(cái)富果實(shí)，過(guò)著安樂(lè)的退休生活。

美國(guó)有一位堪比彼得?林奇的共同基金經(jīng)理，他的名字叫比爾?米勒(Bill Miller)。57歲的米勒，其神奇之處便在于他所管理的美盛價(jià)值信托基金，從1991年開(kāi)始便連續(xù)戰(zhàn)勝美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)，這一輝煌的紀(jì)錄持續(xù)了15年，直至2005年才宣告結(jié)束。1991年至2005年間，美盛價(jià)值信托基金平均報(bào)酬率為16％，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)平均上漲比率為12％。年平均報(bào)酬率16％或許不算“驚人”，但連續(xù)保持15年，這是一個(gè)怎樣的概念?換一個(gè)表達(dá)方式，假若在1991年投資10000美元至米勒的美盛價(jià)值信托基金，到2005年年末你獲得的將是92655美元。

無(wú)論是對(duì)于眼光敏銳的投資家們還是普通老百姓，時(shí)間的魔力總讓人捉摸不透。而要想在投資理財(cái)之路上打一場(chǎng)漂亮的持久戰(zhàn)，我們就無(wú)法避開(kāi)時(shí)間的魔力作用。所以，我們給出的第一個(gè)戰(zhàn)略原則就是要認(rèn)真打好因時(shí)而動(dòng)的“時(shí)間戰(zhàn)”。

戰(zhàn)術(shù)一　把握時(shí)機(jī)，該出手就出手

因時(shí)而動(dòng)，首先在于善于把握時(shí)機(jī)。當(dāng)投資價(jià)值凸顯，投資機(jī)遇來(lái)臨時(shí)，敢于大膽而為之。

本身是金融行業(yè)的從業(yè)人員，對(duì)于市場(chǎng)上新出現(xiàn)的投資機(jī)會(huì)，老李有著敏銳的洞察力，善于并且敢于捕捉這些新的機(jī)會(huì)。老李的“重倉(cāng)投資”房產(chǎn)，始于1998年。投資的原因在于當(dāng)時(shí)上海市政府所推出的購(gòu)房退稅制度。通過(guò)投資價(jià)值分析，老李發(fā)現(xiàn)排除利息和退稅因素，保證一定租金后每年就能獲得10％的投資收益。

與2000年后眾多炒房客蜂擁“炒樓”以謀求高額差價(jià)回報(bào)所不同，老李圖的是長(zhǎng)期穩(wěn)定的可靠收益，是基于合理分析和理性判斷，而不是一味“跟風(fēng)”。正是如此，老李當(dāng)年所投資的房產(chǎn)，如今不僅增值多倍，通過(guò)有心經(jīng)營(yíng)還為他帶來(lái)相當(dāng)可觀的固定租余回報(bào)，

戰(zhàn)術(shù)二　適時(shí)調(diào)整，捍衛(wèi)投資成果

善于把握時(shí)機(jī)，敢于抓住投資機(jī)會(huì)，為財(cái)富的創(chuàng)造與增值帶來(lái)了契機(jī)。但若是要牢牢捍衛(wèi)投資果實(shí)，“因時(shí)而動(dòng)”的第二個(gè)要領(lǐng)更重要，那就是適時(shí)改變自己的投資策略。

今年1月以來(lái)，股市的幾次慘跌與驟襲大半個(gè)中國(guó)的暴風(fēng)雪一樣讓人心寒。1月22日A股市場(chǎng)創(chuàng)下了有史以來(lái)最大的一次單日跌幅，筆者恰好在聚會(huì)上遇到了信奉長(zhǎng)期投資的一位老友。與周遭股民們“凝重”的面色有所不同，老友一臉的輕松。原來(lái)前幾日老友重倉(cāng)持有的基金大比例分紅，他已經(jīng)將近乎三分之一的資金提前撇出，盡管也有損失，但通過(guò)倉(cāng)位的控制有效地回避了部分風(fēng)險(xiǎn)。

“你這只基金不是已經(jīng)持有2年多，獲利三四倍了嗎?”周遭的朋友好奇地問(wèn)。

“長(zhǎng)期投資并不代表盲目的長(zhǎng)期持有?！边@位老友的回答很精妙，“在一些信號(hào)釋放明顯的環(huán)境中，有現(xiàn)成的機(jī)會(huì)分紅減倉(cāng)，為什么不去利用它，反而坐看自己的成果化作烏有呢?”他進(jìn)一步解釋說(shuō)：“我并不贊成有些人把基金當(dāng)股票來(lái)炒，但是在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積到一定的程度時(shí)，主動(dòng)地降低風(fēng)險(xiǎn)投資的比例是必要的。炒股與買(mǎi)基金的原理一樣。以前我買(mǎi)的基金也進(jìn)行過(guò)分紅，但我都選擇了紅利再投資。但是這一次情況不一樣，在目前的市場(chǎng)環(huán)境中，我覺(jué)得持有現(xiàn)金可能是一個(gè)更好的選擇。雖然這樣做不排除喪失機(jī)會(huì)的可能，但至少我覺(jué)得達(dá)到了安全投資的目的，我已經(jīng)把自己的一部分成果落袋為安了?！?/p>

就如這位老友所言，近期幾次慘跌之前，并非沒(méi)有預(yù)兆，然而不少投資者依然幾乎將所有的身家置身于已經(jīng)亮出黃燈的股市之中。并非他們恪守“長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資”的理念，而是盲目地寄希望于股市神話再度演繹，其結(jié)果則不消多說(shuō)。

我們并不鼓勵(lì)投資者一味地“追漲殺跌”，對(duì)于任何一個(gè)投資者來(lái)說(shuō)，要想準(zhǔn)確地判斷出投資市場(chǎng)上的低位與高位，同樣也是不現(xiàn)實(shí)的。但是就如經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律一樣，在任何一筆投資的過(guò)程中，也會(huì)經(jīng)歷“投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)一繁榮一頂峰――調(diào)整――下滑”這樣的趨勢(shì)。在癥狀明顯的不同階段中，適時(shí)地根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化，對(duì)自己的投資策略進(jìn)行局部調(diào)整，這一點(diǎn)則是相對(duì)容易做到的。與其心存僥幸地期望可能出現(xiàn)的暴利機(jī)會(huì)，不如安心踏實(shí)地當(dāng)一個(gè)“守財(cái)奴”。

或許2007年的股市財(cái)富經(jīng)歷讓人難忘，不少投資者也不能動(dòng)輒把“翻番”當(dāng)成投資預(yù)期目標(biāo)。在成熟市場(chǎng)上，保持雙位數(shù)的年投資收益率已屬不易。作為新興市場(chǎng)，不可否認(rèn)未來(lái)更多投資機(jī)會(huì)還將繼續(xù)涌現(xiàn)，但是把握好市場(chǎng)與環(huán)境的變化，順勢(shì)而為，才能在新的一年里，將我們過(guò)去把握機(jī)遇、努力奮斗獲得的投資成果繼續(xù)握在手中。如果說(shuō)2007年是“進(jìn)攻”的一年，那么在新的一年里不如定調(diào)為“相持防御”的一年，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新配置，以保住自己的投資果實(shí)，讓我們的“財(cái)富樹(shù)”枝繁葉茂。

戰(zhàn)術(shù)三　不同年齡，調(diào)度風(fēng)險(xiǎn)配置

除了順應(yīng)市場(chǎng)的變化、適時(shí)改變自己的投資策略之外，根據(jù)自己的年齡階段和需求，以時(shí)間為軸線，因時(shí)而動(dòng)，確立我們的資產(chǎn)配置也同樣重要。

人生之路，如同一年四季，春天的萌芽好比我們少年時(shí)處處洋溢著希望，夏日的熱烈如同青年期的勃勃生機(jī)，秋季的碩果就像預(yù)備收獲的壯年，冬日的寒冷則恰似老年之遲暮。投資理財(cái)，和四季分明也是一樣的道理，在不同的年齡階段，我們的需要和能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)完全不一樣。因此，隨著年齡的變化我們要因時(shí)而動(dòng)，有必要通過(guò)調(diào)整自己的投資來(lái)保證財(cái)富的持久。

新的一年來(lái)臨了，有的人會(huì)感嘆：又老了一歲。那么你是否也考慮過(guò)，隨著年齡的增長(zhǎng)，你的投資配置也要跟著變一變呢?

在理財(cái)規(guī)劃中，有一道最為簡(jiǎn)單的算式來(lái)計(jì)算你的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置，即以100為基數(shù)，減去你的年齡，得到的就是你可用于高風(fēng)險(xiǎn)投資的占比。根據(jù)個(gè)人財(cái)富實(shí)力與風(fēng)險(xiǎn)承受能力的不同，這個(gè)結(jié)果也可以因人而異，但基本的原理適用于所有人。

譬如你剛剛走出校園，22歲的你可以承受的高風(fēng)險(xiǎn)投資比例就是78％，年輕就是財(cái)富，年輕就是能量，大可以將五分之四的資金配置到股票、外匯等風(fēng)險(xiǎn)較高的資產(chǎn)中去。原因也很簡(jiǎn)單，大不了從頭再來(lái)，人生還有無(wú)限種可能，財(cái)富也有旺盛的再生能力。