導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)公司的建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、各市、縣要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會需要和市場容量，審批設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，避免出現(xiàn)一哄而上，過多過濫的現(xiàn)象。并要按國家和省規(guī)定的資質(zhì)條件，嚴(yán)格把關(guān)，不具備條件的不核發(fā)資質(zhì)等級證書和不準(zhǔn)其從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)等業(yè)務(wù)。

二、建立規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)立審批和資質(zhì)審查制度。一般按如下程序進(jìn)行：

（一）由企業(yè)主管部門或股東向建委或房地產(chǎn)管理局提出申請；

（二）經(jīng)建委或房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)后，持批文到工商行政管理部門辦理公司（機(jī)構(gòu)）名稱核準(zhǔn)手續(xù)；

（三）經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)名稱后，持核準(zhǔn)名稱文件到建委或房地產(chǎn)管理局申請資質(zhì)審查；

（四）經(jīng)審查合格發(fā)給資質(zhì)證書，持資質(zhì)證書到工商行政管理部門辦理工商登記等手續(xù)。

三、考慮到我省已有房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場的實際需要，今后一段時期，除確實資金雄厚和承擔(dān)政府指定的開發(fā)項目外，不宜再批準(zhǔn)設(shè)立新的房地產(chǎn)開發(fā)公司。已有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，要加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度的步伐，向股份制和有限責(zé)任公司過渡。并積極引導(dǎo)和鼓勵有實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司兼并、收購中小型開發(fā)公司，培育和發(fā)展一批大型房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，在我省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中起主導(dǎo)和骨干作用。

一個部門或企業(yè)原已設(shè)立有多家房地產(chǎn)開發(fā)公司的，在深化企業(yè)改革中，要積極創(chuàng)造條件，組建大型集團(tuán)企業(yè)，形成資金、人才和管理優(yōu)勢。

對設(shè)立后多年沒有開發(fā)業(yè)績的開發(fā)公司，要取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，以后需要開展此項業(yè)務(wù)再重新申請。

四、設(shè)立物業(yè)管理公司，一般要有比較明確的可管物業(yè)，并不少于5萬平方米。達(dá)不到要求的，市、縣建委或房地產(chǎn)管理局要做說服工作，盡可能動員開發(fā)建設(shè)單位將其移交給已有的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理。一個開發(fā)公司，其開發(fā)經(jīng)營的物業(yè)超過5萬平方米的，原則上也只準(zhǔn)許設(shè)立一家物業(yè)管理公司，促使其形成規(guī)模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。

五、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房地產(chǎn)交易活動比較活躍的市、縣，可發(fā)展快一些。但也要充分考慮市場的需要和實際容量，避免出現(xiàn)失控和造成惡性競爭。一些部門申請設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，容易造成壟斷性經(jīng)營（服務(wù)）的，應(yīng)予限制。同時，為促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)加快向?qū)I(yè)化、社會化方向發(fā)展，一個部門或企業(yè)一般不宜申請設(shè)立兩個以上（含兩個）業(yè)務(wù)相同的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的機(jī)構(gòu)只銷售自己開發(fā)經(jīng)營的商品房的，不需要申請房地產(chǎn)資格。

六、各級建委和房地產(chǎn)管理局對物業(yè)管理崗位人員、房地產(chǎn)估價員和經(jīng)紀(jì)員的培訓(xùn)和考試發(fā)證工作，也要從各地實際需要出發(fā)，基本滿足市場需要后可暫停一段時間，把培訓(xùn)的重點放在已有專業(yè)人員的提高上來。通過對各類房地產(chǎn)專業(yè)人員培訓(xùn)的控制，達(dá)到調(diào)控物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)保持適度發(fā)展的目的。

七、各市可根據(jù)建設(shè)部和省建委規(guī)定的審批權(quán)限，審批房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立和資質(zhì)。并于每季度首月10日前把前一季度批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（）機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一列表報送省建委房地產(chǎn)業(yè)處備案。不報省備案的，年審時不予受理。

篇2

一、房地產(chǎn)公司運營管理工作的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)公司運用績效管理的戰(zhàn)略

在房地產(chǎn)公司運營管理工作的過程中，管理的戰(zhàn)略目標(biāo)不僅直接影響著房地產(chǎn)公司發(fā)展的方向，而且對公司的長遠(yuǎn)發(fā)展也具有重要的影響。只有運營管理戰(zhàn)略清晰、明確，管理者才可以有目的性的進(jìn)行運營管理工作，才更有利于提升運營管理工作的效率。通常情況下，房地產(chǎn)公司的運營管理戰(zhàn)略主要由公司的整體戰(zhàn)略、公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和具體職能戰(zhàn)略三方面組成。在房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略制定的過程中，不僅需要相關(guān)管理者與執(zhí)行者進(jìn)行策劃，而且還需要各個層次的管理人員和工作人員參與到其中，多聽取相關(guān)工作人員的建議與意見，只有這樣才能夠促使運營管理戰(zhàn)略制定的合理性與科學(xué)性。

（二）房地產(chǎn)公司運營績效管理的評價對象

確定評價對象作為房地產(chǎn)公司的運營績效管理的重要環(huán)節(jié)，對公司的發(fā)展也產(chǎn)生了一定的影響。首先，具體信息的收集與整理，在很大程度上都依賴于準(zhǔn)確的評價對象。與此同時，評價的結(jié)果也對評價對象有著深遠(yuǎn)的影響，只有明確評價對象，評價結(jié)果才會有效的作用在公司工作人員身上[1]。一般情況下，房地產(chǎn)運用績效管理的評價對象可以分為兩種，一種是房地產(chǎn)公司的整體績效，另一種是員工的個人績效。從房地產(chǎn)公司角度來看，公司的整體績效能夠在很大程度上可以使房地產(chǎn)公司的運營管理工作進(jìn)一步優(yōu)化，使公司在同行業(yè)中占有較大的優(yōu)勢。而個人績效的切實落實，有利于提高員工之間的競爭性，進(jìn)而不斷完善自己，積極主動的提升自身的管理水平，對人力資源的有效利用具有重要的意義。

二、房地產(chǎn)公司運營績效管理的有效途徑

當(dāng)前，在很多房地產(chǎn)公司發(fā)展中，一些部門有效的落實了房地產(chǎn)運營管理工作，績效比較突出。而從房地產(chǎn)公司的整體績效來看，還沒有達(dá)到預(yù)期的效果。這主要是由于房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定時，沒有對運營績效管理工作進(jìn)行充分的考慮，進(jìn)而使公司的發(fā)展戰(zhàn)略與績效管理工作脫節(jié)，使運營績效管理工作不能更好的服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略。因此，必須對房地產(chǎn)運營績效管理的途徑進(jìn)行改?M與完善。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)公司對業(yè)務(wù)鏈價值分析

全面的分析房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)鏈價值，對運營績效管理工作的業(yè)務(wù)重點進(jìn)行明確具有重要的作用。而對業(yè)務(wù)的重要方面進(jìn)行確認(rèn)，會在一定程度上促進(jìn)企業(yè)的關(guān)鍵績效領(lǐng)域得以明確。因此，在房地產(chǎn)公司發(fā)展目標(biāo)完善的基礎(chǔ)上，領(lǐng)導(dǎo)者不僅要提升對業(yè)務(wù)鏈價值分析的重視度，而且還必須組織各個部門及相關(guān)的工作人員對業(yè)務(wù)鏈的價值進(jìn)行全面的分析和深入的探究。與此同時，還要對已經(jīng)制定的發(fā)展方案進(jìn)行客觀的評價，并且根據(jù)實際情況做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。此外，還要依據(jù)業(yè)務(wù)鏈價值分析出的關(guān)鍵要素對房地產(chǎn)公司的貢獻(xiàn)，將業(yè)務(wù)價值鏈的分析結(jié)果進(jìn)行合理的排序，為公司運營績效管理工作提供比較可靠的參考依據(jù)。而且通過對業(yè)務(wù)價值的分析，還要建立一個與房地產(chǎn)公司發(fā)展相適應(yīng)的價值體系，對各個部門和崗位的工作價值進(jìn)行明確，進(jìn)而促進(jìn)運營績效管理水平與工作效率的提升，對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的作用。

（二）做好戰(zhàn)略實施中的績效管理工作

房地產(chǎn)公司的順利發(fā)展不僅離不開各個部門的努力，而且十分依賴于企業(yè)各個員工的的工作。因此，房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)者要正確的認(rèn)識到績效考核的主要目的與重要意義?？冃Ч芾砉ぷ鞑粌H僅是為了考核公司員工的工作質(zhì)量，激發(fā)員工的熱情與積極性。更重要的是通過績效考核，一方面讓員工清楚的看到自身在具體工作中的不足，進(jìn)而采取有效方法提升自己、完善自己；另一方面，在績效考核中，房地產(chǎn)公司也能夠在一定程度上發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，然后采取相應(yīng)措施及時解決，進(jìn)而促進(jìn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行運營績效管理工作時，不僅要評價工作的結(jié)果，而且對工作的過程也要進(jìn)行重要的考察，進(jìn)而更好的促進(jìn)房地產(chǎn)公司整體目標(biāo)的實現(xiàn)[2]。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)體系建立

篇3

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;經(jīng)營;管理;發(fā)展戰(zhàn)略

    房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn),在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理方面進(jìn)行簡要分析與探討。

    1 新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。

    國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控,使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見,房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。

    1.1 國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題。

    1.1.1 市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺,使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

    1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

    1.1.3 市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導(dǎo)地位,公司的經(jīng)營重點主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點功夫。

    1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營為應(yīng)對新的市場環(huán)境所存在的問題。

    1.2.1 公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場中占主導(dǎo)地位的時候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境,房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營和服務(wù)上的關(guān)注度。

    1.2.2 公司需要對資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進(jìn)行項目運作或者是周轉(zhuǎn),甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運轉(zhuǎn)量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴(yán)峻的考驗。

    1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制。沒有競爭就沒有進(jìn)步,房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果,也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴(yán)重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設(shè)以及成本核算的能力,優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計團(tuán)隊,優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊和管理團(tuán)隊等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。

    2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案。

    鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進(jìn)行的分析與探討,為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點。

    2.1 加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經(jīng)營體制。

    人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本,管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。

    2.2 加強(qiáng)成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。

    房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本,房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營成本核算的能力,很好的控制公司的財務(wù)運營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢,以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根,對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資,這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開發(fā)占用資金,擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。

    2.3 加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理,合理有效的規(guī)避風(fēng)險。

    房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟(jì)的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風(fēng)險都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理,無疑是降低和規(guī)避風(fēng)險最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營部門體系;建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺。都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營的過程中由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風(fēng)險和質(zhì)量風(fēng)險等等。

    2.4 做好對市場動態(tài)的把握,根據(jù)市場的需求設(shè)計、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運用。

    由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài),去探析消費者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容,只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。

    2.5 整合資源,合理有效的運用資源。

    企業(yè)經(jīng)營與管理的過程也是對各種資源經(jīng)營與管理的過程,房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運作有著運轉(zhuǎn)周期長、運轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用,對于房地產(chǎn)公司的資金鏈運轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以,對于現(xiàn)有資源進(jìn)行全面得的整合,在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要工作。

    總結(jié)

    本文主要對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的研究工作中來。為房地產(chǎn)公司及國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。

    參考文獻(xiàn)

    [1]陳文歡. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀分析[J]. 企業(yè)研究, 2011(6)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；問題對策

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務(wù)管理方面反映出來。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的現(xiàn)狀

(1)管理制度不夠健全?，F(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理缺乏嚴(yán)重的科學(xué)性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來也不夠主動，總體的經(jīng)營戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長期性的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而導(dǎo)致員工缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導(dǎo)致財務(wù)工作的盲目，使財務(wù)分析不能夠得到有效的應(yīng)用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進(jìn)行選擇的時候只是一味的追求多元化經(jīng)營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節(jié)，導(dǎo)致項目實施之前缺乏可行性的分析。

(2)財務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎(chǔ)設(shè)施費、土地拆遷費、前期準(zhǔn)備費、物業(yè)費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務(wù)關(guān)系也比較復(fù)雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權(quán)人以及集團(tuán)內(nèi)部管理部門和集團(tuán)內(nèi)部各個單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設(shè)計單位、供應(yīng)商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結(jié)算關(guān)系，這無疑給如此繁雜的財務(wù)管理關(guān)系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務(wù)人員必須要加強(qiáng)債務(wù)債權(quán)的管理，協(xié)調(diào)好各個方面的關(guān)系。

(3)成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強(qiáng)。在一個房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資前沒有對其進(jìn)行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細(xì)致全面的分析，導(dǎo)致項目的投資成本加大，從而影響項目預(yù)期的利潤實現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導(dǎo)致財務(wù)人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產(chǎn)的費用和預(yù)算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項目開發(fā)對全面預(yù)算管理執(zhí)行得不夠到位，沒有積極地調(diào)動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預(yù)算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發(fā)項目的成本情況，導(dǎo)致成本的不利和滯后。

(4)財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低。目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財務(wù)管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對待經(jīng)營管理都沒有很好的認(rèn)識，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當(dāng)多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術(shù)員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進(jìn)行管理，認(rèn)為財務(wù)只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔(dān)當(dāng)，尤其是在財務(wù)的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領(lǐng)導(dǎo)者，由于親戚不是財務(wù)方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會計素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務(wù)的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險很高，所以這樣不專業(yè)的財務(wù)管理隊伍肯定會對公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導(dǎo)致公司資金的運轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策

(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個企業(yè)的企業(yè)會計和財務(wù)管理以及財務(wù)會計的發(fā)展是密切相關(guān)的。因此，不斷的優(yōu)化財務(wù)管理的環(huán)境時房地產(chǎn)公司企業(yè)財務(wù)管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關(guān)的會計管理部門要注重各個環(huán)節(jié)的完善和改良，進(jìn)而來促進(jìn)企業(yè)的財務(wù)機(jī)制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。

(2)提高決策者的財務(wù)管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財務(wù)意識直接決定一個企業(yè)的財務(wù)管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認(rèn)清楚實施財務(wù)管理的必要性以及重要性，把財務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可以通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

(3)提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進(jìn)行定期或者不定期的會計專業(yè)知識培訓(xùn)，及時更新專業(yè)會計人員的知識，提高專業(yè)水平。

(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設(shè)中實施不定期的專項審計，對在進(jìn)行審計的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時的向相關(guān)部門反應(yīng)和及時的整改，并對整改后的情況進(jìn)行切實的落實[4]。對房地產(chǎn)公司建立完工項目的評價制度，組織各個業(yè)務(wù)部門對項目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評價，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項目開發(fā)提供可行性的建議。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財務(wù)方面的相關(guān)問題，科學(xué)合理的管理方式、減少債務(wù)支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實現(xiàn)的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張月,王靜.我國中小企業(yè)財務(wù)理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.

[2]馮志銫,魯忠軍.我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J].中國集體經(jīng)濟(jì),2010(25):153-156.

篇5

“做生意是幾方的事情?”在采訪中，我曾向一些功成名就的企業(yè)家發(fā)問。很多企業(yè)家笑道：“這太簡單了，做生意的核心是買賣，在一買一賣中獲得利潤，所以主要是買賣雙方了?！边@個答案并不對——忘了最大的一方，這一方就是國家。生意永遠(yuǎn)是個要考慮三方的事情!

天津濱海新區(qū)錦祥制衣集團(tuán)的賀志強(qiáng)在付出近2000萬元學(xué)費以后，才真正懂得了這個道理。

制衣大佬跨界房地產(chǎn)

賀志強(qiáng)在制衣行業(yè)浸已近15年，15年里錦祥制衣從一個小作坊發(fā)展成為擁有3000多名員工，資產(chǎn)十幾億元的集團(tuán)。公司業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，聘用的職業(yè)經(jīng)理人也很得力，閑下來的賀志強(qiáng)去北京大學(xué)參加了一個總裁班。在班里經(jīng)教授點撥和同學(xué)的影響，賀志強(qiáng)意識到老板要有戰(zhàn)略思維，才會將公司做大做強(qiáng)。

于是，回到天津后，賀志強(qiáng)開始現(xiàn)學(xué)現(xiàn)用，認(rèn)為以公司目前的實力，完全可以進(jìn)行多元化發(fā)展。在賀志強(qiáng)內(nèi)心深處一直對房地產(chǎn)的暴利傾心已久，因為各地紛紛出臺了限制性購房政策，民用商品房的開發(fā)已經(jīng)是夕陽產(chǎn)業(yè)，但是商業(yè)地產(chǎn)卻是炙手可熱，他決定試一試。

公司的執(zhí)行力還真不錯，何志強(qiáng)把工作布置下去不到十天，公司的副總經(jīng)理趙盈就興沖沖來到他的辦公室，告訴他有一家房地產(chǎn)公司要轉(zhuǎn)讓正在建設(shè)的一個寫字樓的項目，轉(zhuǎn)讓的原因是公司資金不到位。而且因為房地產(chǎn)公司急于脫手，所以報價低于市場價格15％左右。

賀志強(qiáng)一聽也很興奮，當(dāng)天下午就和趙盈一起來到這家房地產(chǎn)公司?！耙皇俏覀兛偣境霈F(xiàn)狀況，我是絕對不舍得出手這個項目的，賀總你的好運氣來了!”這家公司的老總姓嚴(yán)，操著一口濃重的閩南口音。嚴(yán)總說：福建總公司在國內(nèi)多座城市都有房地產(chǎn)項目，可商品房銷售持續(xù)低迷，占用了公司大量資金，導(dǎo)致資金鏈斷裂，福建公司總部才決定將所有剛剛開建的項目全部轉(zhuǎn)讓，以解燃眉之急。

這個寫字樓項目位于天津濱海新區(qū)相對繁華的地段，附近的商圈已經(jīng)基本形成。而且，周圍已經(jīng)建成的寫字樓和正在建設(shè)的項目也不是很多，理論上這個項目的銷售是不成問題的。而且這個項目也剛剛拿下不到半年，剛完成土建施工。嚴(yán)總說：當(dāng)初這塊土地購買價格是5000萬元，現(xiàn)在評估公司認(rèn)為已經(jīng)增值了3000萬元，所以報價8000萬元。

8000萬元對于賀志強(qiáng)來說不成問題，而且他覺得價格很合理，他決定拿下這個項目。

回到公司以后，賀志強(qiáng)馬上召集公司管理層開了會議，會上一些人對這個項目提出了質(zhì)疑。常務(wù)副總提出的疑問是：以誰的名義來購買，如果以制衣集團(tuán)來購買開發(fā)房地產(chǎn)是驢頭不對馬嘴，因為公司沒有這個資質(zhì)。而如果重新注冊一家房地產(chǎn)公司，也不現(xiàn)實。房地產(chǎn)公司分為一級、二級、三級，開發(fā)大型的房地產(chǎn)項目肯定需要一級資質(zhì)，而這個一級資質(zhì)很難在一兩年內(nèi)拿下來。

公關(guān)部經(jīng)理則提出：是否可以借用其它公司的房地產(chǎn)資質(zhì)來進(jìn)行交易，但賀志強(qiáng)覺得風(fēng)險太大。因為，土地和其它相關(guān)的手續(xù)都在這家要轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)公司名下，本來是制衣公司出錢，可過戶到其它房地產(chǎn)公司名下，以后會后患無窮。

會上，財務(wù)部門負(fù)責(zé)人也提出，雖然8000萬元的轉(zhuǎn)讓價格看似合理，但是，項目轉(zhuǎn)讓還存在契稅的問題，8000萬的契稅就是240萬元，也是一筆不少的數(shù)目……

因為以上種種問題，大家對于這個項目都不看好，賀志強(qiáng)也有些猶豫，可還是不甘心，他讓副總趙盈去和房地產(chǎn)公司再交涉一下，看看大家擔(dān)心的這些問題有沒有解決辦法。

出奇招：不買項目買公司

看來，嚴(yán)總的房地產(chǎn)公司真是遇到了難處，急于從項目中脫手，對于錦祥制衣集團(tuán)的這些擔(dān)擔(dān)憂，嚴(yán)總說他們都可以幫忙解決。但嚴(yán)總提出：如果這些問題都解決了，是不是就可以按照8000萬元來成交了?而且是馬上成交。趙盈趕緊在電話里請示賀志強(qiáng)，得到了賀志強(qiáng)肯定的答復(fù)。

嚴(yán)總說，寫字樓這個項目轉(zhuǎn)讓以后，天津的房地產(chǎn)公司也就沒有存在的必要了，他們也不打算做了。所以，錦祥制衣集團(tuán)不需要買這個寫字樓的項目，只需要通過購買房地產(chǎn)公司股權(quán)的方式把公司買下，這樣就等于間接購買了公司的寫字樓項目。不但240多萬元的過戶費可以省下來了，錦祥制衣集團(tuán)最擔(dān)心的資質(zhì)問題也隨之解決了。

“太有創(chuàng)意了!”賀志強(qiáng)在電話里聽到趙盈轉(zhuǎn)述的這個解決方案后，高興得連連叫好，讓趙盈答應(yīng)嚴(yán)總的建議，三天后簽署合同。

可是，當(dāng)賀志強(qiáng)讓公司的法律顧問起草合同的時候，卻遭到了法律顧問的堅決反對。法律顧問擔(dān)憂房地產(chǎn)公司的債權(quán)債務(wù)非常復(fù)雜，如果把公司買下來，潛在的風(fēng)險太大，尤其是在這么短時間完成交易非常不安全。

法律顧問的這個擔(dān)憂很快被房地產(chǎn)公司的嚴(yán)總給打消了，嚴(yán)總承諾：為了表示誠意，公司可以采取存續(xù)分立(編者注：指一個公司將一部分財產(chǎn)或業(yè)務(wù)依法分出，成立兩個或兩個以上公司)的方式成立一個新公司，將公司的債權(quán)債務(wù)剝離到新公司里，這樣老公司僅剩寫字樓這一個項目，沒有任何隱患。

房地產(chǎn)公司的誠意，讓賀志強(qiáng)再也無法拒絕這筆交易。于是，在房地產(chǎn)公司進(jìn)行了存續(xù)分立以后，賀志強(qiáng)以8000萬元的價格購買了房地產(chǎn)公司99％的股權(quán)，成為了房地產(chǎn)公司的主人。省了240萬賠了1750萬!

因為項目都是現(xiàn)成的，而且施工企業(yè)也都已經(jīng)找好了，只要資金有了保障，項目進(jìn)展就沒有了任何問題。在投入了4000萬元建設(shè)費用以后，寫字樓項目完工了，銷售果然和預(yù)料的一樣，非?；鸨坏絻蓚€月銷售完畢，銷售額達(dá)到了1.6億元。經(jīng)過初步核算，寫字樓項目的利潤可以達(dá)到2000萬元。一年半的時間賺了2000萬元，這要賣多少件衣服才能做到啊。可就在賀志強(qiáng)為自己的多元化發(fā)展慶祝的時候，稅務(wù)部門登門后的一番話，讓他猛然感到：自己掉到了房地產(chǎn)企業(yè)的陷阱里了!

賀志強(qiáng)馬上給遠(yuǎn)在福建的嚴(yán)總打電話質(zhì)問，嚴(yán)總也是一頭霧水，說自己已是處處為服裝集團(tuán)著想了，為了免掉契稅和幫助解決資質(zhì)的問題，連公司都轉(zhuǎn)讓了，自己怎么就挖陷阱呢?

是啊，很多人都覺得一頭霧水。

原來，稅務(wù)所來的副所長是賀志強(qiáng)的同學(xué)，他給賀志強(qiáng)算了一筆繳稅賬：

房地產(chǎn)項目的銷售額為1.6億元，開出了1.6億元的發(fā)票，按照一般人的理解，5％的營業(yè)稅要按照開出的發(fā)票額來收取。但實際上，土地開發(fā)項目如果有轉(zhuǎn)讓，則營業(yè)稅由前后幾個公司分別來交。具體到賀志強(qiáng)這里，就是：如果賀志強(qiáng)用8000萬元買來的是“項目”，而不是公司，則項目本身價值的8000萬元應(yīng)該是前一個房地產(chǎn)公司來繳，而不是賀志強(qiáng)來繳。如此一來，本以為買公司更安全，但賀志強(qiáng)也替房地產(chǎn)公司繳納了項目價格5％、即400萬元的營業(yè)稅。

這還是小數(shù)目，當(dāng)初房地產(chǎn)公司在5000萬元的基礎(chǔ)上按照增值3000萬元賣的項目。而這3000萬元，在當(dāng)初進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時候，是不需要繳納增值稅的，因為并沒有在賬面上體現(xiàn)出來，只有把房子賣了以后，這3000萬元的增值才會體現(xiàn)在賬面上。

而這3000萬元的增值，如果當(dāng)初賀志強(qiáng)買來的是項目的話，應(yīng)該由房地產(chǎn)公司先行繳納土地增值稅。但是，當(dāng)初進(jìn)行的是股權(quán)交易，不存在土地增值的問題，所以，房地產(chǎn)公司就成功地避開了這3000萬元增值納稅。而現(xiàn)在，這3000萬元的增值部分需要繳納20％到60％的土地增值稅，即使按照最少的20％來繳納土地增值稅，也需要600萬元。

另外，這3000萬元還要繳納25％的企業(yè)所得稅750萬元。因為是股權(quán)交易，房地產(chǎn)公司居然也免繳了。

營業(yè)稅、土地增值稅、再加上企業(yè)所得稅，賀志強(qiáng)就要代替房地產(chǎn)公司繳納1750萬元的冤枉稅。而當(dāng)初如果賀志強(qiáng)不購買公司股權(quán)而是購買項目，需要繳納的僅僅是3％的契稅，也就是240萬元。1750萬元減去240萬元，買公司這一決策居然讓企業(yè)多繳了15107／元的稅!如今賀志強(qiáng)仍然窩火的是，這些稅本來應(yīng)該由賣方繳納。

篇6

房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)往來，一般都是通過合同的形式來進(jìn)行交易的，所以如何在內(nèi)部控制中做好合同管理工作就顯得尤其重要。在市場經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為基本的背景，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行的合同管理則會有效提升其合同管理的效率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見的問題

（一）合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)

當(dāng)前，在我國大部分房地產(chǎn)公司中，都有著較高的合同簽訂率，其注重的也往往是以經(jīng)濟(jì)交易為基礎(chǔ)的合同，但是這其中卻忽略了合同的嚴(yán)謹(jǐn)性，造成了一些不法行為有機(jī)可乘。一方面，合同中的條款不夠完善，由于對合同雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有進(jìn)行明確的表述，對于違約的責(zé)任也表達(dá)的模糊不清；另一方面是合同的表述存在著一些錯誤。由于合同的文本沒有使用規(guī)范性的格式，在表達(dá)的過程中，要么煩瑣冗長，要么太過于間斷，容易造成合同發(fā)生歧義，使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)一定的風(fēng)險。

（二）缺乏對合同管理正確的認(rèn)識

在很多企業(yè)中，都提高了對合同簽訂的重視，但是卻忽略了合同簽訂之后在執(zhí)行和控制方面的管理，比如有的合同管理人員將合同交給相關(guān)的項目管理人員，但是卻沒有進(jìn)行詳細(xì)的交流，更沒有經(jīng)過嚴(yán)格的監(jiān)督和審查。從而，造成了合同的簽訂與執(zhí)行之間經(jīng)常脫節(jié)的現(xiàn)象，使得其他人員對于合同的具體內(nèi)容沒有全面的了解。導(dǎo)致了在項目的設(shè)計和施工過程中就容易出現(xiàn)與合同不相符的現(xiàn)象和糾紛。

（三）合同執(zhí)行過程中忽視監(jiān)管

必要的監(jiān)管能夠保證合同順利的執(zhí)行，能夠降低企業(yè)運營中的風(fēng)險。然而在實際工作中，卻有很多企業(yè)忽略了對合同的有效監(jiān)管，沒有針對合同監(jiān)管建立起相應(yīng)的調(diào)整和控制體系，或者是由于管理的不夠科學(xué)和規(guī)范，使得控制制度無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。我們應(yīng)當(dāng)看到，合同的管理不是一個部門或者是一個人員的責(zé)任，它需要企業(yè)中多個部門和崗位進(jìn)行合作與協(xié)調(diào)共同完成，只有這樣才能夠確保企業(yè)合同的有效執(zhí)行，確保公司持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

二、規(guī)范房地產(chǎn)公司合同管理的建議

（一）建立健全合同管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的行業(yè)特點，在國家法律法規(guī)的指導(dǎo)下，建立和健全有效的合同管理制度。以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為根本出發(fā)點，在此基礎(chǔ)上對合同進(jìn)行全面的管理，制定合同的管理、審查等制度，并且對合同簽訂之前的準(zhǔn)備工作、合同簽訂的過程以及合同執(zhí)行的過程、執(zhí)行后的評估等進(jìn)行全面的管理，確保合同管理過程中的每個環(huán)節(jié)都能夠順利的進(jìn)行，并且確保每個環(huán)節(jié)之間實現(xiàn)有效的銜接。另外，在合同管理制度中，應(yīng)當(dāng)確保合同的內(nèi)容符合規(guī)范，通過對合同的有效管理，能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部進(jìn)行明確的權(quán)責(zé)和分工。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)

作為房地產(chǎn)公司，要以全面管理和全員參與作為基本原則，對合同管理部門進(jìn)行全面的管理。首先需要在思想上進(jìn)行統(tǒng)一，提高管理者對合同管理的重視程度，并且設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)，選用具備熟練的業(yè)務(wù)以及較強(qiáng)的思想政治素質(zhì)的人員，將他們分配到合同管理的各個崗位中，使合同管理的隊伍不斷壯大。合同管理部門要以企業(yè)發(fā)展的實際情況為準(zhǔn)，對企業(yè)合同管理的具體模式和內(nèi)容進(jìn)行確定，并且將具體的合同管理制度以及合同的簽訂與監(jiān)督等制度進(jìn)行確立，對合同管理部門的人員定期組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使他們的綜合素質(zhì)得到不斷提升，從整體上提高合同管理部門的管理效率。

（三）加強(qiáng)對合同管理的監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對合同的事前、事中和事后的監(jiān)督工作。事前指的是合同簽訂之前的準(zhǔn)備階段，需要做好各方面的防范工作。事中則主要指的是合同的執(zhí)行過程，防止出現(xiàn)違約的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理人員，應(yīng)當(dāng)深入到部門的具體工作中，對合同記錄進(jìn)行定期的檢查，對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評估，確保能夠及時發(fā)現(xiàn)并且及時解決問題，這樣既能夠確保合同雙方的權(quán)利不受侵犯，也能夠?qū)贤p方都產(chǎn)生一個約束作用，督促他們嚴(yán)格按照合同要求履行義務(wù)。事后則主要是對合同執(zhí)行情況的反饋，通過分析，加強(qiáng)對合同的管理。

三、結(jié)束語

在房地產(chǎn)企業(yè)中，對合同進(jìn)行有效的管理是十分重要的，本文則主要分析了基于企業(yè)內(nèi)部控制制度下，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中的不足之處，并且提出了幾點建議，以期能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可行性建議，不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)公司合同管理的效率，提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇7

關(guān)鍵詞：對策；分析；營銷策略；小型房地產(chǎn)企業(yè)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-00-01

一、公司營銷現(xiàn)狀

W房地產(chǎn)公司自企業(yè)成立至今，先后完成了3個住宅樓盤的修建。目前，該公司正在開發(fā)第4個房地產(chǎn)項目。從過去幾年開發(fā)的情況看，其產(chǎn)口營銷體現(xiàn)了以下共同特點。

1.樓盤位置。該企業(yè)項目主要選擇城市中心區(qū)。由于該企業(yè)對當(dāng)?shù)厍闆r比較熟悉，有一定的人脈關(guān)系，同時，過去所有地塊都在市中心區(qū)域，所以開發(fā)都在市中心區(qū)域進(jìn)行。但從另一個方面來看，公司同質(zhì)化產(chǎn)品的開發(fā)，使得公司決策層對開發(fā)區(qū)域外的情況了解不多甚至很少，在制約公司發(fā)展的同時，也制約了公司產(chǎn)品的多樣化。

2.產(chǎn)品設(shè)計。受現(xiàn)代城市規(guī)劃的制約，該企業(yè)開發(fā)的所有項目的容積率都在規(guī)定范圍內(nèi)。為增強(qiáng)產(chǎn)品功能，公司在產(chǎn)品設(shè)計上花重金進(jìn)行了外包，以最大限度提高產(chǎn)品的實用性。

3.產(chǎn)品銷售。由于公司規(guī)模限制，還沒有成立專門的營銷部門。為因，該公司聘請了專業(yè)公司，對樓盤銷售進(jìn)行外包，并簽訂獎懲標(biāo)準(zhǔn)，按比例對銷售情況兌現(xiàn)獎勵。

4.產(chǎn)品定價。該公司產(chǎn)品定價沒有專門的預(yù)算和測算部門，基本上是隨行就市，與銷售公司協(xié)商，按當(dāng)時當(dāng)區(qū)域二手房的價格情況，按加價百分之十的比例進(jìn)行定價。同時，在銷售過程中，根據(jù)周圍二手房價格波動情況，以贈送比例折扣的形式進(jìn)行價格調(diào)整，在表面上始終保證價格只漲不跌。

5.產(chǎn)品促銷。在開盤前，通常是進(jìn)行預(yù)約登記，并享受一定的折扣比例。比如開盤當(dāng)天成交，按成交價98折執(zhí)行，有預(yù)先登記的再一個百分點的折扣。同時，針對客戶地域性的特點，可能存在相互認(rèn)識的情況，公司還執(zhí)行了團(tuán)購政策，主要是進(jìn)行口碑宣傳，在客戶中進(jìn)行宣傳，效果比較明顯。近些年來，房價波動較大，但由于樓主需求強(qiáng)勁，公司的前三個項目，都在樓盤開盤當(dāng)天成效30%以上，且基本上是交付房屋前沒有存量房。

二、營銷中出現(xiàn)的問題

1.產(chǎn)品定位不準(zhǔn)。2007年上半年，公司推出的第1個項目，受當(dāng)時房地產(chǎn)市場比較火爆的影響，大量投資客涌入。公司定位的目標(biāo)客戶就是投資客，因此80%都做了小戶型，這種戶型的房間面積小，實用率偏低，但總價低，雖然自住購房者普遍不喜歡，卻博得了投資客的喜好，銷售很好。2008年底推出的1個項目，由于受金融危機(jī)影響，主要的購房客戶就是城市原居民用于改善需求，這個樓盤的大戶型銷售情況良好，而小戶型卻滯銷不出。直至2009年春節(jié)，公司以成本價低價拋售，以應(yīng)對資金鏈斷裂危機(jī)求得生存，而公司卻損失慘重。

2.價位選擇盲目。2008年底開盤的項目，開盤時周邊同類二手房價格大約3000元左右，公司就直接將開盤價定為3388元，開盤當(dāng)天可以打98折，由于開盤當(dāng)天大戶型熱銷，當(dāng)天就賣出了40%左右，公司以為銷售狀況良好，為防止過快賣完，迅速將價格上浮為3688元、直至4088元。使得部分購房者放棄購買，而隨后很快經(jīng)濟(jì)危機(jī)的全面爆發(fā)，周邊二手房價格也快速下跌。使得公司資金非常緊張。這種錯誤的價格選擇導(dǎo)致企業(yè)損失慘重。

3.營銷渠道單一。由于公司沒有足夠的銷售經(jīng)驗，所以選擇了和專業(yè)銷售商合作的手段。但是公司過于依賴合作的銷售商，并沒有開展網(wǎng)絡(luò)營銷和團(tuán)購等方式，基本上都是依靠商操作。商在淡市的時候，手上同時了好幾個樓盤，它往往會最大限度把獎懲量化考核最大的那個樓盤的銷售搞好，因此對W公司的樓盤不是很重視，銷售情況也因此受到了一定影響。

4.促銷手段少。W公司認(rèn)為，因為選擇了銷售商，各種銷售手段都應(yīng)當(dāng)由商來提出并執(zhí)行。 W公司和商雖然已經(jīng)討論過多次促銷手段的選擇，但是由于商態(tài)度不積極，沒有提出好的建議，而W公司本身也沒有銷售方面的專業(yè)人才提出好的建議，所以一直能開展好的促銷手段。

三、營銷建議

1.產(chǎn)品策略。在房地產(chǎn)市場營銷中，產(chǎn)品策略是最重要的方面。而且，W房地產(chǎn)企業(yè)的項目現(xiàn)在是在產(chǎn)品設(shè)計階段，因此產(chǎn)品策略可以發(fā)揮其最大的效果，是現(xiàn)階段營銷工作的中心點。經(jīng)過分析后發(fā)現(xiàn)，該項目的目標(biāo)客戶主要是本地居民，這部分群體對住房要求高，但經(jīng)濟(jì)實力上與投資客有區(qū)別，他們更需要的同性價比和舒適度，比如配套、風(fēng)格、物業(yè)等，要始終要圍繞目標(biāo)客戶的需求。

2.價格策略。價格策略也是營銷中的重點。由于W公司知名度并不高，而且周邊許多知名房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤也有一定的存量。因此，W公司結(jié)合現(xiàn)金需要，要考慮到利潤最大化，應(yīng)該從多個方面進(jìn)行權(quán)衡，不能僅考慮房屋價格，而應(yīng)多方面進(jìn)行價格考慮。

3.渠道策略。W房地產(chǎn)公司本身不具有充足的營銷經(jīng)驗，因此應(yīng)當(dāng)主要依靠擁有充足銷售經(jīng)驗的商來進(jìn)行銷售。在確定了商之后，要和商對考核辦法進(jìn)行協(xié)商。在商銷售完成情況較好時給予獎勵，在商銷售完成情況差時從費中扣除罰款。雖然選擇的商進(jìn)行銷售，但為了能在同一時間由商開展人員培訓(xùn)，銷售和營銷經(jīng)驗的積累，企業(yè)也必須參與。

4.促銷策略。由于W公司本身是一個不知名的中小房地產(chǎn)企業(yè)。在促銷方式的選擇上，應(yīng)盡量避直接降價，以防止降低該公司的品牌。而應(yīng)當(dāng)主要考慮能夠吸引消費者眼球，促使消費者決定的一些手法來促使成交。例如可以考慮采用以下幾種促銷方式：可以考慮組織團(tuán)購的促銷方式、可以考慮先租后賣的促銷方式、可以考慮利用內(nèi)部員工價的辦法的促銷方式等等。一旦遇到了公司出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)或者是房地產(chǎn)市場突然出現(xiàn)惡性變化，就必須同時采用實實在在的價格優(yōu)惠，以促使消費者盡早做出購買決定，但這種手段有一定的暫時性，不能長期使用，而且也要有一定的預(yù)見性，當(dāng)市場轉(zhuǎn)暖時，應(yīng)立刻停止使用。

參考文獻(xiàn)：

[1]齊韋存.房地產(chǎn)價值鏈營銷研究初探[J].商業(yè)時代,2007,12:36-38.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；生產(chǎn)函數(shù)；緊縮貨幣政策；調(diào)節(jié)效應(yīng)

引言：房地產(chǎn)行業(yè)是一個綜合性行業(yè)，它的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)具有重要的推動作用，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近年來，由于價格的瘋狂上漲，房地產(chǎn)行業(yè)吸引了越來越多的注意。筆者發(fā)現(xiàn)，雖然研究房地產(chǎn)的論文很多，但從生產(chǎn)函數(shù)的角度來分析的還很少，本文通過對20家代表性房地產(chǎn)公司所代表的房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)的分析，得出資本對房地產(chǎn)供給面積的影響，從而分析當(dāng)前緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，從而為更好的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供重要的參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)函數(shù)模型的建立

對于房地產(chǎn)生產(chǎn)函數(shù)模型的建立，本文用員工總數(shù)和總資產(chǎn)為解釋變量，以商品房銷售面積為被解釋變量。下面是我們國家2009年20家具有代表性的房地產(chǎn)上市企業(yè)的數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)來源：各上市公司年報

令L為房地產(chǎn)上市公司的員工數(shù)，K為房地產(chǎn)上市公司的總資本，Q為房地產(chǎn)上市公司的商品房銷售面積，建立經(jīng)驗生產(chǎn)函數(shù)模型。

經(jīng)驗生產(chǎn)函數(shù)：Q=a(KL)3+b(KL)2

現(xiàn)在我們令(KL)3=M(KL)2=N進(jìn)行加權(quán)的最小二乘回歸（WLS）

其結(jié)果如下:

得到回歸方程：Q=-4775.702(KL)3+127061.2(KL)2，這里可決系數(shù)極高，且t檢驗的伴隨概率為零所以各變量的顯著性水平較佳，并且方程的系數(shù)符號也符合經(jīng)濟(jì)意義的要求；所以此經(jīng)驗生產(chǎn)函數(shù)可以很好的表示房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)。

二、資本對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量的影響

由以上的房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)函數(shù)可知，資本的邊際產(chǎn)量和平均產(chǎn)量為：MPK=-14227.106K2L3+254122.4KL2

APK=-4775.702K2L3+127061.2KL2

則產(chǎn)量關(guān)于資本的彈性為EK=(Q*K)/(K*Q)=MPK*(K/Q)

可知大多數(shù)企業(yè)產(chǎn)量彈性為1到3之間，少數(shù)大企業(yè)的彈性很小，萬科甚至達(dá)到-8.03，這也符合生產(chǎn)函數(shù)的性質(zhì)，邊際產(chǎn)量隨著隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大經(jīng)歷著先遞增然后到遞減的階段。

分析結(jié)果顯示大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)量對資本是富有彈性的，即資本的減少必然導(dǎo)致產(chǎn)量的顯著減少。

三、結(jié)論及政策建議

針對以上影響，本文提出以下政策建議：

（一）由于房地產(chǎn)問題不僅僅是一個行業(yè)發(fā)展問題，還是一個關(guān)乎國計民生的社會問題，所以，針對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮政策可以適當(dāng)放松，以保證房屋的充足供應(yīng)，以應(yīng)對城鎮(zhèn)化等原因造成的住房剛性需求。

（二）鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)多以增發(fā)股份等形式籌措資金，降低資產(chǎn)負(fù)債率，以擺脫對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的依賴性，增強(qiáng)自身的抗干擾性，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不要拼命拿地，以過高的負(fù)債率實現(xiàn)過度的擴(kuò)張。一旦房市走熊，房價大跌，將會面對巨大的信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把自身的規(guī)模和負(fù)債率控制在合理的區(qū)間內(nèi)。

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)信貸 稅務(wù)

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來我市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其發(fā)展也拉動了與其相關(guān)的金融行業(yè)以及建筑行業(yè)的發(fā)展。并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接地提高了人們的住房質(zhì)量水平。隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)政策的制定與實施，我國的社會主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程正在穩(wěn)步發(fā)展，而在這種拉動作用的帶動之下，突出了城市居民的住房問題對人民的重要性。所以，為了滿足人們對住房的需求，房地產(chǎn)的重要性便顯現(xiàn)出來，開發(fā)不同檔次以及不同面積的住房，在滿足人們住房需求上發(fā)揮著極其重要的作用。我們同樣可以預(yù)測到的是，房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主體，房地產(chǎn)開發(fā)商在初期需要大量的資本去開發(fā)和建設(shè)，而這種資金基本依靠于銀行的貸款，因此，從資金上來看銀行對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起著重要的支撐作用。所以，以上的種種原因都從各個方面支持了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可發(fā)展性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題

（一）房價與社會經(jīng)濟(jì)水平不符

我市城鎮(zhèn)房價與社會經(jīng)濟(jì)水平不符表現(xiàn)為房價上漲幅度過快，價格過高。致使大多普通百姓承擔(dān)不了與收入不符的住宅銷售價格。出現(xiàn)此問題的原因在我市來看并不是因為房地產(chǎn)開發(fā)面積不足導(dǎo)致的供應(yīng)不足，而是部分房地產(chǎn)公司為了公司的經(jīng)濟(jì)利益，資本炒作以及生活成本的上漲等原因，致使房價與大多數(shù)普通百姓收入十分不相符，與我市現(xiàn)在的社會主義建設(shè)進(jìn)度不匹配。盡管我市在政策上進(jìn)行了眾多政策手段，但對于現(xiàn)狀并無太大改變。繼續(xù)發(fā)展下去，有可能會影響我國社會主義建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)信貸問題

對現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況而言，房地產(chǎn)相關(guān)的投資十分火熱，甚至能占到所有貸款的一半左右。政府政策也對房地產(chǎn)貸款一路開綠燈，致使一批又一批的信貸資金都開始投入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，使得房地產(chǎn)泡沫飛速膨脹。但如果政府對房地產(chǎn)信貸實行收緊政策，資本的投入增長將會下降，并且開發(fā)商和各級政府的眾多債務(wù)沒有辦法對銀行進(jìn)行及時償還，對我國經(jīng)濟(jì)體系會產(chǎn)生重大影響。但若對房地產(chǎn)信貸實行放松政策，將會產(chǎn)生房地產(chǎn)的泡沫，通貨膨脹等問題會越發(fā)突出，從而導(dǎo)致的物價飛速上漲對百姓生活產(chǎn)生重大影響?？偟膩砜矗畬Ψ康禺a(chǎn)信貸的政策的制定應(yīng)松緊有序，平衡好通貨膨脹和房價。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對策

（一）深化機(jī)制和體制改革

建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制。首先各級政府要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場特性和城鄉(xiāng)發(fā)展不一致的現(xiàn)狀，依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和出現(xiàn)的各種問題，實施符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的政策，建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度，方便對癥下藥，發(fā)現(xiàn)和解決問題。并且要加強(qiáng)對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控，指引房地產(chǎn)公司理性投資、購房者理性購買，通過對房地產(chǎn)交易的動態(tài)監(jiān)測，對市場的運行現(xiàn)狀做出評價，預(yù)測和分析未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向，并向有關(guān)部門提供及時的信息，以便做出適時、適度調(diào)整市場的政策，致使房地產(chǎn)市場可持續(xù)、并穩(wěn)健的發(fā)展。還要使用技術(shù)手段針對全國房地產(chǎn)交易市場的信息進(jìn)行分類收集和分析，對房地產(chǎn)交易市場現(xiàn)況做出總結(jié)和預(yù)測，定期市場分析報告，指導(dǎo)購房者理性消M，為國家宏觀政策提供建議。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)集約化發(fā)展

房地產(chǎn)商各自為戰(zhàn)的發(fā)展現(xiàn)狀，致使眾多房地產(chǎn)公司因缺乏資金或者人脈，在開發(fā)過程中出現(xiàn)資金不充?；蛐畔碓床蛔阒艿痊F(xiàn)象，還可能產(chǎn)生爛尾樓等現(xiàn)狀，不但侵犯了購房者的正當(dāng)權(quán)益的同時，還深深的影響著社會秩序的穩(wěn)定發(fā)展。并且房地產(chǎn)各自發(fā)展，還可能致使資金不足的開發(fā)商為經(jīng)濟(jì)利益持續(xù)拉高商品房價格。所以在解決實際問題的時候，政府應(yīng)大力支持房地產(chǎn)集約化發(fā)展，通過資本整合，將房地產(chǎn)公司整合在一起，在房地產(chǎn)公司獲得經(jīng)濟(jì)利益的同時，保障環(huán)境的不受污染、成本的降低等，為求得商品房房價的穩(wěn)定性和合理性，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)公司與社會經(jīng)濟(jì)的共同高速穩(wěn)健發(fā)展。

（三）注重保障性住房的開發(fā)與構(gòu)建

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要注重保障性住房的開發(fā)與構(gòu)建。對我市政府而言，應(yīng)把提高中低收入人群的住房條件放入調(diào)控政策中。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也應(yīng)根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的一貫規(guī)律，在政府的宏觀政策的調(diào)控下，在社會主義建設(shè)的發(fā)展歷程中，多增加保障性住業(yè)的建設(shè)，提高保障性住房建設(shè)面積，提高中低收入人群的生活環(huán)境。政府還應(yīng)把房地產(chǎn)開發(fā)作為社會保障性投資的一部分。對房地產(chǎn)公司而言，不能只提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的社會效益同樣重要，這也是未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的新思路。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)拉動了眾多產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展起到不可估量的作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展對社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重大意義，大幅提高了人民生活的水平，其持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展應(yīng)是政府關(guān)注的重中之重。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的同時也必須考慮對環(huán)境和金融的影響。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展不但關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也關(guān)系到百姓的根本利益。目前來看我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很多問題，政府推出了針對性的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時與控制房價和保護(hù)環(huán)境之間保持平穩(wěn)。不管政府推出任何政策之前，都必須考慮我國目前的發(fā)展現(xiàn)況，把百姓的根本利益放在首位，進(jìn)一步完善管理和監(jiān)督制度，只有這樣才會維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)融于社會與環(huán)境的協(xié)調(diào)，社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，良性推進(jìn)的背景下才能獲得持久的發(fā)展動力，才能真正實現(xiàn)中國夢的飛躍。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；上市公司；資本結(jié)構(gòu)；逐步回歸法

中圖分類號：F323.7 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673- 291X（2012）35-0122-03

一、簡介

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的重要產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門，包括了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營和各種房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等內(nèi)容。

房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)具有一定的特殊性。該行業(yè)屬于國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并且資金密集，在其經(jīng)營過程中受政策影響的敏感性較強(qiáng)，同時具有較強(qiáng)風(fēng)險性和投機(jī)性，且房地產(chǎn)開發(fā)周期較長。因此，房地產(chǎn)企業(yè)是否擁有合理的資本結(jié)構(gòu)，是否擁有暢通的融資渠道，成為房地產(chǎn)項目能否順利運作、房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展的決定性因素。

由于近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速以及房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險問題認(rèn)識不足，房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于多負(fù)債經(jīng)營，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險增大，資本結(jié)構(gòu)不合理。為使社會資源能夠得到合理配置和有效利用，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，本文就房地產(chǎn)行業(yè)公司的資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀和特性進(jìn)行研究。

本文依據(jù)中國證券監(jiān)督管理委員會2001年1月的《上市公司行業(yè)分類指引》的官方標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)行業(yè)事項，選取截至2011年發(fā)行上市的房地產(chǎn)公司，從中剔除ST公司及數(shù)據(jù)不完整公司，得到樣本69只樣本，對這69家樣本公司2006―2010年數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，分析房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)特征。

二、房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響因素分析

（一）房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素的理論分析

在西方發(fā)達(dá)國家，資本結(jié)構(gòu)理論已經(jīng)得到了廣泛地研究，出現(xiàn)了眾多的研究成果和理論，為研究房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)提供了堅實的理論基礎(chǔ)。這些理論不僅有利于加深我們對資本結(jié)構(gòu)影響因素的認(rèn)識，而且有助于我們結(jié)合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體特點，構(gòu)建符合具體實際情況的資本結(jié)構(gòu)影響因素的分析框架。一般來說，房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響因素有公司外部因素和公司內(nèi)部因素兩方面的因素。

1.公司外部因素

（1）政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。房地產(chǎn)業(yè)是受政府的宏觀調(diào)控影響比較大的行業(yè)，政策的出臺直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的決策制定。幾乎任何關(guān)于房地產(chǎn)的政策都會迫使房地產(chǎn)企業(yè)改變自身的資本結(jié)構(gòu)。宏觀調(diào)控政策控制了資金向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流入，控制了信貸流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的渠道，使開發(fā)商獲得信貸的難度加大。

（2）利率水平。利率水平也是影響房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的一個重要因素。如果貸款利率水平偏高，那就會增加企業(yè)的固定財務(wù)費用負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)只能選擇比較低的負(fù)債比率；反之則會選擇比較高的負(fù)債比率[2]。

2.公司內(nèi)部因素

房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素的選取與分析。在資本結(jié)構(gòu)理論中，目前關(guān)于資本結(jié)構(gòu)影響因素的研究有很多不同的觀點，各個行業(yè)關(guān)注的因素都不完全相同，根據(jù)房地產(chǎn)的行業(yè)特征及其特殊性，我們主要圍繞以下9個方面來對該行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。

（1）盈利能力。自Modigliani和Miller提出MM理論以來，關(guān)于盈利能力和資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系有著大量的理論研究，但是不同的研究者對公司的盈利能力同財務(wù)杠桿的關(guān)系卻有不同的看法?；诙愂盏睦碚撃Ｐ驼J(rèn)為，給定其他條件不變，高盈利能力的企業(yè)相應(yīng)地有較高的負(fù)債，因為這樣可以更好地利用債務(wù)合法避稅。但是優(yōu)序融資理論認(rèn)為，公司傾向于首先采用內(nèi)部籌資，如用留存收益來滿足經(jīng)營需要的資金，這不會產(chǎn)生任何對股價不利的信息，沒有任何交易成本，也不會泄漏公司戰(zhàn)略和投資項目的信息，其次才會選擇債權(quán)投資。因此，高盈利能力的公司通常會選擇較少的負(fù)債。

（2）償債能力。債權(quán)人會根據(jù)企業(yè)的償債能力是否給予貸款，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人的利益越有保障，企業(yè)的負(fù)債能力越強(qiáng)。

（3）營運能力。營運能力主要體現(xiàn)為公司對流動資產(chǎn)的管理能力。營運能力強(qiáng)房地產(chǎn)公司，應(yīng)收賬款的回收速度比較快，存貨的周轉(zhuǎn)時間比較短，流動資產(chǎn)的利用率比較高，可以縮短公司的營業(yè)周期，減少資金占用，降低信用風(fēng)險，使公司能更好地利用負(fù)債經(jīng)營。因此，較強(qiáng)的營運能力可以確保公司承擔(dān)較高的負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險，從而可以保持較高的負(fù)債比率。

（4）公司規(guī)模。一種觀點認(rèn)為，大公司具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，不易受財務(wù)困境的影響，因而公司規(guī)模和資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。大公司具有更低的杠桿水平，公司規(guī)模和資本結(jié)構(gòu)應(yīng)負(fù)相關(guān)。

（5）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是指資產(chǎn)的構(gòu)成，主要包括流動資產(chǎn)與長期資產(chǎn)之間的比例關(guān)系，流動資產(chǎn)內(nèi)部速動資產(chǎn)與非速動資產(chǎn)以及各項目比例關(guān)系。流動資產(chǎn)的多少，能夠顯著的影響企業(yè)的營運能力，進(jìn)而對公司的償債能力，影響公司的資本結(jié)構(gòu)。流動資產(chǎn)越多，公司的償債能力越好，正向影響公司的發(fā)展。

（6）公司成長性。資本結(jié)構(gòu)理論認(rèn)為具有高成長性的公司的，負(fù)債相比較而言應(yīng)該更低。這是因為高成長性的公司較低成長性的公司對將來投資具有更多的選擇權(quán)，如果要用外部權(quán)益融資來執(zhí)行將來的選擇權(quán)，高負(fù)債公司將更可能放棄這個機(jī)會。因此，成長性與杠桿水平負(fù)相關(guān)。

（7）股權(quán)結(jié)構(gòu)。公司的股本結(jié)構(gòu)決定了公司的治理結(jié)構(gòu)。股本結(jié)構(gòu)按其股票的流通性分為流通股與限制股，而限制股往往是大股東或是戰(zhàn)略投資者持有，限制股的比例越大，證明股本的集中度越高，這樣更能形成企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，可以更好的融資，所以，資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債比率較高，即流通股占總股本的比重與債務(wù)水平負(fù)相關(guān)。

（8）市場擇機(jī)。市場擇機(jī)與擇機(jī)行為存在很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，市場時機(jī)較好時，對于IPO收益率明顯增大。經(jīng)研究，擇機(jī)行為對資本結(jié)構(gòu)存在短期影響，以市凈率（M/B）來衡量市場擇機(jī)，其對于資本結(jié)構(gòu)存在一定的影響。

（9）非負(fù)債稅盾。稅法規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定所計提的折舊在企業(yè)上繳所得稅之前可以作為成本費用予以抵扣，即折舊和債務(wù)利息一樣具有節(jié)稅功能。通常這些像折舊一樣，雖然不是負(fù)債，但是同樣可以享受免稅作用的因素稱為“非負(fù)債類稅盾”。一般來說，公司的非負(fù)債類稅盾越大，則越有可能選擇較低的負(fù)債水平。

（二）房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素的實證分析

1.假設(shè)研究

我們根據(jù)相關(guān)理論分析提出以下假設(shè)：

企業(yè)的盈利能力、營運能力、企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、市場擇機(jī)與企業(yè)資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

企業(yè)的營運能力、公司的規(guī)模、公司成長性、企業(yè)的非負(fù)債稅盾與企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

本文數(shù)據(jù)從選取出的69家房地產(chǎn)上市 公司2006―2010年年度報告和財務(wù)報表中獲得，為了克服短期測算的不穩(wěn)定性和偏差，本文在分析中所采用的指標(biāo)變量均以2006―2010年5個年度的平均指標(biāo)表示。相關(guān)數(shù)據(jù)來源于財匯資訊數(shù)據(jù)庫。

2.變量設(shè)計

基于本文上述對資本結(jié)構(gòu)影響因素的理論分析，兼顧我國房地產(chǎn)上市公司的信息披露情況，本文在變量的設(shè)計過程中，將理論分析的可能影響因素和現(xiàn)實中信息獲取的實際可行性有機(jī)地結(jié)合起來，力圖使我們的實證分析比較全面地反映理論研究成果。

（1）被解釋變量。為了比較全面地反映公司的資本結(jié)構(gòu)，本文采用總資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來衡量公司的資本結(jié)構(gòu)，以Y來表示。資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益通常既有賬面價值又有市場價值，使用帳面價值和使用市場價值計算資產(chǎn)負(fù)債率的結(jié)果肯定是不一樣的。多數(shù)專家認(rèn)為，同賬面價值相比，市場價值更能真實地反映公司的內(nèi)在價值。但是，由于股票市場的波動性，會造成以市場價值為基礎(chǔ)計算的資產(chǎn)負(fù)債率發(fā)生大幅波動；而且盡管股權(quán)分置改革已經(jīng)結(jié)束，但是由于股改承諾中限售條款的存在，中國股市仍有大量股份還沒有取得真正意義上的流通權(quán)，無法計算其市場價值。因此，本文采用賬面價值計算資產(chǎn)負(fù)債率。

（2）解釋變量。對于每個解釋變量，我們所選取的指標(biāo)如表1。

3.實證分析的方法

資本結(jié)構(gòu)的研究方法通常有時序分析和截面分析兩種方法。由于我國的股份有限公司上市掛牌交易的歷史比較短，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司時間序列的數(shù)據(jù)較少，無法有效地說明問題，可操作性比較差；而截面分析具有可操作性，能夠反映目前影響房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的主要因素，為優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)指明方向。因此，本文采用截面分析方法。為了克服短期測算的不穩(wěn)定性和偏差，本文采用2006―2010年5個年度的平均指標(biāo)來表示解釋變量，運用統(tǒng)計分析軟件SPSS18.O進(jìn)行逐步回歸分析。

4.模型的建立

逐步回歸法是指在建立多元回歸方程的過程中，按偏相關(guān)系數(shù)的大小次序?qū)⒆宰兞肯禂?shù)逐個引入方程，對引入方程中的自變量偏相關(guān)系數(shù)進(jìn)行檢驗，較顯著的自變量留在回歸方程內(nèi)，由此繼續(xù)遴選下一個自變量。如果效應(yīng)不顯著，停止引入新自變 量。由于新自變量的引入，原已引入方程的自變量由于變量之間的相互作用其效應(yīng)變得不顯著，經(jīng)統(tǒng)計檢驗確證后要隨時從方程中剔除，只保留效應(yīng)顯著的自變量。直至不再引入和提出自變量為止，從而得到最優(yōu)的回歸方程。

根據(jù)本節(jié)前幾部分所述，本文選擇9個影響房地產(chǎn)上市公司的因素，進(jìn)行多元回歸分析，回歸模型構(gòu)建如下：

Y=-19.503-0.972X2+4.055X5-0.990X1-0.049X3 （1）

其中：Y為資產(chǎn)負(fù)債率，為常數(shù)項，為回歸系數(shù)，為資本結(jié)構(gòu)的影響因素，為隨機(jī)誤差項。

5.回歸結(jié)果及分析

本文運用逐步回歸法，進(jìn)行5次的引入與剔除，最終得到了一個最優(yōu)的方程?；貧w結(jié)果見表2。

由表3我們可以看出，方程的擬合優(yōu)度調(diào)整后的R2為0.995446，說明解釋變量基本上可以解釋被解釋變量99.5%的變異性，模型的模擬效果很好；DW值為2.19，接近2，表明殘差序列相互獨立，基本不存在自相關(guān)現(xiàn)象。根據(jù)各自變量的共線性診斷指標(biāo)――公差（Tolerance）基本符合要求，即認(rèn)為變量之間共線性程度很小，可以進(jìn)行方程模擬。所以多元回歸方程是可以接受的。

由此，可以得出的多元回歸方程為：

Y=-19.503-0.972X2+4.855X5-0.998X2-0.849X3 （2）

由以上分析可知，自變量X1、X2、X3、X5對因變量的影響是顯著的；X4、X6、X7、X8、X9對因變量的影響不顯著。也就是說，通過以上分析，可以得出以下結(jié)論：

盈利能力、償債能力、營運能力、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的估計系數(shù)通過α=5%顯著水平的檢驗。因此，就我國房地產(chǎn)上市公司而言，盈利能力、償債能力、營運能力和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的顯著影響因素。盈利能力、償債能力和營運能力與資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)。企業(yè)規(guī)模、成長性、股權(quán)結(jié)構(gòu)、市場擇機(jī)和非負(fù)債稅盾等因素對我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著。

6.結(jié)論

房地產(chǎn)上市公司的盈利能力與上市公司的資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)，與研究假設(shè)不一致。按照優(yōu)序融資理論，盈利能力越強(qiáng)的公司，利用留存收益進(jìn)行融資的傾向性越強(qiáng)，負(fù)債融資的比例就會越低，我國房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)決策遵循了這一理論。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)主要根據(jù)盈利能力決策融資比例。

房地產(chǎn)上市公司的償債能力與資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)，與研究假設(shè)相一致。這是因為如果房地產(chǎn)上市公司的資金變現(xiàn)能力比較強(qiáng)，那么就說明該房地產(chǎn)上市公司有能力滿足短時間內(nèi)的資金需求，而若要發(fā)行債券，就有一定的風(fēng)險，此時當(dāng)然可以少利用財務(wù)杠桿，這樣就在一定程度上規(guī)避了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)上市公司的營運能力與資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)，與研究假設(shè)不一致。這是因為房地產(chǎn)業(yè)不同于其他行業(yè)，其資金投入比較大、建設(shè)周期比較長，存貨一般指建成房，如果營運能力比較強(qiáng)，那么資產(chǎn)管理效率就較好，存貨的周轉(zhuǎn)速度就較快，款項回收的速度就較快，公司有一定的能力滿足自身的資金需求，自然借款就相對減少。

房地產(chǎn)上司公司的資本結(jié)構(gòu)與公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)。即公司的固定資產(chǎn)與總資產(chǎn)的比率越高，資產(chǎn)負(fù)債率越高。因為，房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期長，投入資金大的特殊行業(yè)，固定資產(chǎn)越多，相應(yīng)的流動資產(chǎn)越少，為公司提供的資金流就會相對少，為保障公司的正常運營，資產(chǎn)負(fù)債率必然會提高。

其他因素對房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)影響不顯著。

三、建議

針對中國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，并結(jié)合本文的研究結(jié)果，我們提出以下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的建議。

1.拓寬融資渠道。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行的依賴過大，使得商業(yè)銀行系統(tǒng)過多地承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險。為了維持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，同時有效地防范金融風(fēng)險，當(dāng)務(wù)之急就是增加融資工具、拓寬融資渠道。在政策層面加大對銀行信貸以外的融資渠道的支持力度，按照市場化原則發(fā)展資本市場融資。

2.注重公司的盈利水平。在現(xiàn)有的融資渠道的限制下，由于公司的盈利能力與資本結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)，盈利能力越強(qiáng)時，公司的資產(chǎn)負(fù)債率就越高，相應(yīng)的，公司所面臨的風(fēng)險也就越大，所以，公司在做資本結(jié)構(gòu)決策時，要注重自身的盈利水平，以降低公司所面臨的風(fēng)險。