導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)；說(shuō)課；職業(yè)教育

說(shuō)課是教師面對(duì)同行和專家，以先進(jìn)的教育理論為指導(dǎo)，將自己對(duì)課程標(biāo)準(zhǔn)、教材的理解和把握、課堂程序的設(shè)計(jì)和安排、學(xué)習(xí)方式的選擇和實(shí)踐等一系列教學(xué)元素的確立及其理論依據(jù)進(jìn)行闡述的一種教學(xué)研究活動(dòng)。實(shí)踐證明，說(shuō)課活動(dòng)有效地調(diào)動(dòng)了教師投身教學(xué)改革，學(xué)習(xí)教育理論，鉆研課堂教學(xué)的積極性，是提高教師素質(zhì)，培養(yǎng)造就研究型、學(xué)者型青年教研究師的最好途徑。本文結(jié)合高等職業(yè)教學(xué)的特點(diǎn)，是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的“房地產(chǎn)法律法規(guī)”課程為對(duì)象的一次說(shuō)課。

一、說(shuō)課程目標(biāo)

1．課程性質(zhì)

在確定課程目標(biāo)前，首先分析課程的性質(zhì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才培養(yǎng)方案，《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程的性質(zhì)是專業(yè)基礎(chǔ)課，它有兩個(gè)方面的作用，一是通過(guò)它的學(xué)習(xí)為專業(yè)課打下基礎(chǔ)，同時(shí)起到鏈條的作用，將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的三大技能：經(jīng)紀(jì)、評(píng)估和營(yíng)銷串聯(lián)起來(lái)，讓學(xué)生從宏觀上把握專業(yè)內(nèi)容。二是培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)法律意識(shí)，為學(xué)生的職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2．課程目標(biāo)

對(duì)課程性質(zhì)和人才培養(yǎng)方案的分析確定課程目標(biāo)。該課程要求為學(xué)生的專業(yè)課和職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)，因此需要幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。結(jié)合人才培養(yǎng)方案，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)是以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向，因此幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的同時(shí)，突出以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心，從而讓學(xué)生能夠知法、用法和守法，成為房地產(chǎn)從業(yè)的高素質(zhì)人才。

知法、用法和守法是課程目標(biāo)的三個(gè)層次。知法為知識(shí)目標(biāo)，讓學(xué)生能夠掌握相關(guān)法律法規(guī)。用法為能力目標(biāo)，讓學(xué)生能夠運(yùn)用法律知識(shí)分析解決問(wèn)題。守法為情感價(jià)值觀目標(biāo)，讓學(xué)生將法律意識(shí)轉(zhuǎn)化為自覺行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律行為。

二、說(shuō)學(xué)情及學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)

1．學(xué)情分析

《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程開設(shè)在大一的第一二學(xué)期，總課時(shí)為72個(gè)。該課程面對(duì)的是大一的學(xué)生，學(xué)情分析重點(diǎn)放在知識(shí)結(jié)構(gòu)和學(xué)習(xí)方法上。大一的學(xué)生，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)了解相對(duì)較少，這就要求教師在講授相關(guān)知識(shí)的時(shí)候，注意知識(shí)的銜接，對(duì)相關(guān)概念做適當(dāng)?shù)慕忉尯完U述，幫助學(xué)生建立感性和理性的認(rèn)識(shí)。在學(xué)習(xí)方法上，大一的學(xué)生學(xué)習(xí)較主動(dòng)，但文化基礎(chǔ)薄弱，學(xué)習(xí)的自主性較差，因此教師在上課的時(shí)候應(yīng)注重培養(yǎng)學(xué)生正確的學(xué)習(xí)方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學(xué)生知道怎么學(xué)，比學(xué)什么更重要，學(xué)習(xí)方法的好壞，直接影響到學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)。

2．學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)

根據(jù)《房地產(chǎn)法律法規(guī)》的特點(diǎn)重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生三種學(xué)習(xí)方法，自主學(xué)習(xí)法、合作學(xué)習(xí)法和反思學(xué)習(xí)法。

房地產(chǎn)法律法規(guī)變化多，更新快，需要培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)法。我國(guó)以商品房為主的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程不長(zhǎng)，但發(fā)展速度快，很多法律法規(guī)都是在實(shí)踐中不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)系到民生，國(guó)家將它作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，因此房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)變化多，更新快。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金制度，即投資項(xiàng)目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調(diào)整到30%，再調(diào)整到35%，由于08年的全球金融危機(jī)，為了加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)家將資本金比例調(diào)回30%。這就要求學(xué)生養(yǎng)成自主學(xué)習(xí)的習(xí)慣，不斷更新相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)，適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。自主學(xué)習(xí)法的培養(yǎng)，是通過(guò)在課堂上以學(xué)生為主，根據(jù)課程目標(biāo)，設(shè)置思考題，促使學(xué)生獨(dú)立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學(xué)生在業(yè)余時(shí)間自學(xué)。

房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜合實(shí)踐性強(qiáng)，需要培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法。房地產(chǎn)法律法規(guī)案例或者項(xiàng)目調(diào)查常常涉及多個(gè)知識(shí)點(diǎn)，比如對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)類型的調(diào)研，就會(huì)涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相關(guān)知識(shí)，綜合實(shí)踐性強(qiáng)，單個(gè)學(xué)生完成學(xué)習(xí)任務(wù)比較困難，因此培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生以小組為單位共同完成學(xué)生任務(wù)。在這個(gè)過(guò)程中，教師和學(xué)生，學(xué)生和學(xué)生之間形成積極交流信息的合作關(guān)系，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。

反思學(xué)習(xí)法促進(jìn)自主學(xué)習(xí)和合作學(xué)習(xí)的效率。根據(jù)原認(rèn)知理論，通過(guò)培養(yǎng)學(xué)生的反思學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生選擇能達(dá)到目標(biāo)的最適當(dāng)?shù)膶W(xué)習(xí)，檢測(cè)達(dá)到目標(biāo)的情況，必要時(shí)采取補(bǔ)救措施，總結(jié)達(dá)到目標(biāo)的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整自己的學(xué)習(xí)方法，提高學(xué)習(xí)效率。

三、說(shuō)課程內(nèi)容

根據(jù)教學(xué)目標(biāo)，結(jié)合學(xué)情分析，確定課程內(nèi)容。教學(xué)目標(biāo)要求學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，突出房地產(chǎn)中介服務(wù)，因此課程內(nèi)容上涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)，到物業(yè)管理，并以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向。

根據(jù)課程內(nèi)容，從而組織教學(xué)資源。教學(xué)資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內(nèi)容最主要的資源，課程內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開教材。根據(jù)課程內(nèi)容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產(chǎn)法律法規(guī)》，它也是高職高專房地產(chǎn)類規(guī)劃教材。其他資源包括（1）文獻(xiàn)資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認(rèn)識(shí)；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網(wǎng)絡(luò)資源，提供課程擴(kuò)展材料。（下轉(zhuǎn)第104頁(yè)）

（上接第20頁(yè)）

四、說(shuō)教學(xué)設(shè)計(jì)

1．課程設(shè)計(jì)理念

課程設(shè)計(jì)的理念是與專業(yè)能力結(jié)合，縮短教學(xué)與專業(yè)的距離；以能力培養(yǎng)為中心，應(yīng)用為目的；以學(xué)生為中心，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。

2．課程設(shè)計(jì)思路

與專業(yè)能力相結(jié)合，即根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)技能細(xì)化出具體能力，以該能力培養(yǎng)為核心，組織教學(xué)。激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，通過(guò)導(dǎo)入案例引出法律法規(guī)，再進(jìn)行知識(shí)應(yīng)用，最后總結(jié)和反思，達(dá)到能力的培養(yǎng)的目的。在這個(gè)過(guò)程中，讓學(xué)生能夠知法、用法和守法的目的。

3．說(shuō)教學(xué)方法

怎樣展開法律法規(guī)這就涉及到教師的教學(xué)方法。本門課教師主要的采用的教學(xué)方法是啟發(fā)式教學(xué)和案例教學(xué)啟發(fā)式教學(xué)主要有兩種形式，問(wèn)題設(shè)置和現(xiàn)狀分析。問(wèn)題設(shè)置即將問(wèn)題擺在學(xué)生面前，通過(guò)問(wèn)題的分析，引出法律法規(guī)?，F(xiàn)代教學(xué)論研究指出，感知不是學(xué)習(xí)產(chǎn)生的根本原因，產(chǎn)生學(xué)習(xí)的根本原因是問(wèn)題。問(wèn)題能夠激發(fā)學(xué)生求知欲，激發(fā)學(xué)生活躍的思考；沒(méi)有問(wèn)題學(xué)生就感覺不到問(wèn)題的存在，也就不會(huì)去思考?，F(xiàn)狀分析即將現(xiàn)狀擺在學(xué)生面前，通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀的分析引出法律法規(guī)。比如在講解房地產(chǎn)開發(fā)類型的時(shí)候，以學(xué)校附近某樓盤為例，通過(guò)分析投資商和建設(shè)單位，引出房地產(chǎn)開發(fā)類型法律法規(guī)，讓學(xué)生得到了感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)也將理論聯(lián)系實(shí)踐。

案例教學(xué)在法律法規(guī)教學(xué)中應(yīng)用較為普遍，本門課也以案例教學(xué)為主要教學(xué)方法，通過(guò)組織學(xué)生對(duì)案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調(diào)查等活動(dòng)，教給學(xué)生分析和解決問(wèn)題的方法，進(jìn)而提高分析和解決問(wèn)題的能力。作者將案例分為導(dǎo)入型案例和分析型案例。導(dǎo)入型案例與該節(jié)知識(shí)緊密聯(lián)系，或者能夠幫助學(xué)生有直觀的認(rèn)識(shí)。比如在講解房地產(chǎn)估價(jià)公司時(shí)，以某房地產(chǎn)估價(jià)公司的視頻介紹為導(dǎo)入，讓學(xué)生建立感性的認(rèn)識(shí)。分析型案例，主要是讓學(xué)生利用所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)時(shí)，學(xué)生對(duì)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)感性認(rèn)識(shí)少，認(rèn)識(shí)不深刻，通過(guò)視頻的方式讓學(xué)生運(yùn)用理論知識(shí)，解決問(wèn)題，幫助學(xué)生加深認(rèn)識(shí)，激發(fā)學(xué)生的興趣。

五、課程評(píng)價(jià)

有效的評(píng)價(jià)能夠及時(shí)了解教學(xué)狀況，也是教師反思和改進(jìn)教學(xué)的有力手段。本門課主要通過(guò)形成性評(píng)價(jià)和終結(jié)性評(píng)價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)。形成性評(píng)價(jià)包括：（1）學(xué)習(xí)參與度，（2）學(xué)生知法、用法的能力，（3）學(xué)生之間的自評(píng)和互評(píng)。終結(jié)性評(píng)價(jià)即為期末考試測(cè)評(píng)。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]譚冰，王陽(yáng)，徐國(guó)東.《關(guān)于說(shuō)課內(nèi)容的理論探索》[J].長(zhǎng)春理工大學(xué)學(xué)報(bào)（高教版）．2009，（3）．

篇2

從法律角度來(lái)看，“房地產(chǎn)信托”這一表述顯然不嚴(yán)謹(jǐn)。信托按照不同的分類方法可以劃分成不同類別，如按照信托財(cái)產(chǎn)的不同，可以劃分為資金信托/有價(jià)證券信托/動(dòng)產(chǎn)信托/不動(dòng)產(chǎn)信托/其他財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。而法律上的不動(dòng)產(chǎn)信托，是指“委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進(jìn)行管理、運(yùn)用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產(chǎn)信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產(chǎn)信托”容易讓人誤認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)信托，而實(shí)質(zhì)上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴(yán)謹(jǐn)，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個(gè)突出特點(diǎn)，就是信托資金投向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。筆者認(rèn)為用“房地產(chǎn)融資信托”來(lái)界定更為嚴(yán)謹(jǐn)與貼切，以下行文均采用“房地產(chǎn)融資信托”。

房地產(chǎn)融資信托的法律規(guī)制與法律規(guī)避

目前，只有“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》）對(duì)房地產(chǎn)融資信托進(jìn)行法律規(guī)制?！皟梢?guī)”對(duì)房地產(chǎn)融資信托主要有以下禁止性規(guī)定：

《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，不得有下列行為：……（三）承諾信托財(cái)產(chǎn)不受損失或者保證最低收益；……”

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守下列規(guī)定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。信托投資公司違反上述規(guī)定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔(dān)?！?/p>

《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）?！?/p>

金融創(chuàng)新與法律規(guī)避往往相伴而生。凱恩斯理論認(rèn)為當(dāng)外在市場(chǎng)力量和市場(chǎng)機(jī)制與機(jī)構(gòu)內(nèi)在要求相結(jié)合，尋求回避各種金融控制和規(guī)章制度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新。由于利益的驅(qū)動(dòng)，信托投資公司在開創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí)，都在自覺或不自覺的打法律擦邊球。房地產(chǎn)融資信托操作過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)避行為有：

第一，信托投資公司利用分解項(xiàng)目的方法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份（含200份）”的限制。

第二，信托計(jì)劃雖不公開承諾保底，但是往往通過(guò)一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國(guó)際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學(xué)生公寓優(yōu)先收益權(quán)信托產(chǎn)品”的推介書第六條“由于經(jīng)營(yíng)管理或者其他原因房信集團(tuán)（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位）如未能按期足額取得物業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)先收益權(quán)收入，造成償還信托資金困難，房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額給付。由于校方原因?qū)W生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產(chǎn)品擬投入的房地產(chǎn)開發(fā)單位的合作單位）保證以校方經(jīng)費(fèi)補(bǔ)足。”

第三，信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無(wú)一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后2至3位。如，北京商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.8%，“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃的預(yù)期收益率為4.5%.

法律保護(hù)的缺失

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展規(guī)律；分析；探討

目前，隨著社會(huì)的發(fā)展和人們對(duì)生活要求的提升，房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中的地位越來(lái)越重要，同時(shí)，對(duì)我國(guó)財(cái)政政策也產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，因此，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析與探討有其必要性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用

首先，房地產(chǎn)消費(fèi)帶動(dòng)生活消費(fèi)。在居民的生活消費(fèi)中，住房消費(fèi)作為其中的一種綜合性消費(fèi)，是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要方面，一方面，房地產(chǎn)消費(fèi)與人們衣、食、住、行有著密切的關(guān)系，涉及到人們生活的

各個(gè)方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，對(duì)我國(guó)居民的生活消費(fèi)起到了巨大的帶動(dòng)作用，從某種角度上來(lái)講，消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，因此，房地產(chǎn)消費(fèi)，必然會(huì)促進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng)，從而有效地帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快迅發(fā)展。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)我國(guó)其他行業(yè)的快迅發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中，需要其他部門為其提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，這就要求房地產(chǎn)部門與其他行業(yè)部門加強(qiáng)配合，尤其是對(duì)于一些機(jī)械部門、建材部門、設(shè)備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動(dòng)力等等，房地產(chǎn)部門都與這個(gè)行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，必然會(huì)拉動(dòng)這些部門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決當(dāng)前我國(guó)普遍存在的就業(yè)難的問(wèn)題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，其促進(jìn)就業(yè)的增長(zhǎng)，具體來(lái)講，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，通過(guò)帶動(dòng)其他相關(guān)部門的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了其他部門的就業(yè)機(jī)率的增加；其二，根據(jù)相關(guān)的資料調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著我國(guó)人口的增長(zhǎng)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就業(yè)業(yè)問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，刺激了我國(guó)其他部門的發(fā)展，使得就業(yè)人數(shù)大大增加，有效地解決了我國(guó)的就業(yè)難的問(wèn)題。

二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，其從一個(gè)萌芽發(fā)展的起步到現(xiàn)在的不斷發(fā)展壯大，這整個(gè)的過(guò)程中是具有極大波動(dòng)性的，而不是平穩(wěn)的，根據(jù)其發(fā)展的情況分析，其大致可以分為四個(gè)過(guò)程：

第一輪周期為1981～1983年；

第二輪周期為1984～1990年；

第三輪周期為199l～1996年；

第四輪周期為1997～2008年；

第五輪周期從2008年開始到現(xiàn)在為止。

從這幾個(gè)階段的發(fā)展?fàn)顩r以及表現(xiàn)形式來(lái)分析，其存在的規(guī)律主要是：波動(dòng)幅度在減小，周期的長(zhǎng)度在增加，衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。所以，從以上規(guī)律我們可以看出，在未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，除了會(huì)延續(xù)以上周期規(guī)律以外，還會(huì)呈現(xiàn)出波浪式的周期變動(dòng)，而且這種變化會(huì)隨著房地產(chǎn)的發(fā)展更加規(guī)律化。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的第五個(gè)周期，在這個(gè)周期發(fā)展的過(guò)程中，其產(chǎn)生了不少的社會(huì)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，國(guó)家和政府也不斷地出臺(tái)一些政策對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題進(jìn)行了宏觀調(diào)控，進(jìn)而有效地緩解了這種現(xiàn)象的繼續(xù)蔓延。從某種性質(zhì)上來(lái)講，房地產(chǎn)發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)之一也就是房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱問(wèn)題。

三、我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律受宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)的影響分析

首先，利率的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與銀行貸款有著密不可分的關(guān)系，所以，一旦利率下降，就會(huì)使得貸款成本得以減少，同時(shí)，還款難度也會(huì)相應(yīng)的減小，因此，在這個(gè)發(fā)展的過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。而當(dāng)利率上升時(shí)，情況則正好相反。所以，總體來(lái)講，兩都呈現(xiàn)一個(gè)反比關(guān)系。

其次，消費(fèi)水平的影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，消費(fèi)水平也會(huì)隨之發(fā)生變動(dòng)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)需求受到影響。雖然房?jī)r(jià)在不斷的上漲，可是對(duì)于居民來(lái)講，其仍然有能力去購(gòu)買。而且如果居民的消費(fèi)水平越高，那么其可接受的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)也會(huì)相應(yīng)的提高。因此，從這個(gè)角度上來(lái)講，房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)水平呈現(xiàn)有著重要關(guān)系。

第三，國(guó)民生產(chǎn)總值的影響。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的期間，人們的收入也逐漸地穩(wěn)定，因此，對(duì)未來(lái)也有了更高的期望，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)步上升，進(jìn)而促進(jìn)國(guó)民生產(chǎn)總值的提升，形成房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展。

四、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的有效措施

1.做出科學(xué)有效的規(guī)劃，提高資源利用率

首先要改變傳統(tǒng)的粗放型管理方式，實(shí)現(xiàn)政策上的集約型管理，其次，要加強(qiáng)對(duì)空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的高度協(xié)調(diào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用得到充分發(fā)揮，從而帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.合理有效的調(diào)整土地政策，避免高房?jī)r(jià)問(wèn)題的發(fā)生

在我國(guó)原有的土地政策的指導(dǎo)下，使得房?jī)r(jià)的不斷攀升，因此，一些開發(fā)商其為了節(jié)約成本，從而使得得工程的質(zhì)量無(wú)法得到保障，因此，在進(jìn)行土地拍賣時(shí)，一方面，要考慮到價(jià)格的問(wèn)題，另一方面，還要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商實(shí)力的考慮和評(píng)定，有效地避免一些投機(jī)行為的發(fā)生。因此，我國(guó)政府要采取有效手段，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)情況，綜合考慮，加強(qiáng)對(duì)土地政策的改革，適當(dāng)調(diào)整征收方式。

3.科學(xué)制定投資政策，形成健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

政府要結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，制定和出臺(tái)一些有效的房地產(chǎn)投資政策。首先，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的規(guī)模以及變化的高度關(guān)注，確保政府的宏觀調(diào)控，其次，規(guī)范化投資結(jié)構(gòu)，保證其科學(xué)化、合理化以及理性化。第三，相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，在滿足市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)的政策，從而合理拉動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)張。

總結(jié)：

總而言之，在當(dāng)前這個(gè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位逐漸突顯，因此，其作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須要加強(qiáng)對(duì)其相關(guān)規(guī)律的分析和研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并解決問(wèn)題，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。所以，從這個(gè)角度來(lái)分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻(xiàn)

[1]邢燕.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展[J].現(xiàn)代商業(yè)研究，2010.6.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀；

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過(guò)后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。在幾十年的發(fā)展歷程中．房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，超過(guò)了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看。收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越升級(jí)的現(xiàn)象?？梢婋m然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問(wèn)題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂，會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識(shí)薄弱，部分人員法律意識(shí)薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。最后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題

近幾年來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)．不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說(shuō)明。再者，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置．忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

1相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。在我國(guó)。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系．但是在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義的，如國(guó)11條、新國(guó)四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立．但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)．陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2機(jī)制不完善．管理流于形式

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了多個(gè)年頭中。房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議

1完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前。實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)．建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

篇5

目前很多位于二、三線城市的中小開發(fā)商選擇私募股權(quán)基金作為融資渠道以應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控帶來(lái)的資金瓶頸。我們國(guó)家的情況，上市股權(quán)與上市債權(quán)現(xiàn)階段受政策抑制，很難達(dá)到這樣高的比重，而私募股權(quán)是有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)新方向。但現(xiàn)在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金面臨著法律身份的障礙、金融環(huán)境和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式不成熟等種種制約。

如何才能解決這些問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的大發(fā)展，引導(dǎo)民間資本合理流動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展呢?

首先，需要完善法律法規(guī)。

私募房地產(chǎn)股權(quán)基金作為房地產(chǎn)投資基金的衍生分支，與房地產(chǎn)投資基金一樣受到證券法、信托法、公司法、房地產(chǎn)法、物權(quán)法、稅法等部門法律法規(guī)的綜合調(diào)整。作為有價(jià)金融工具的一種，其募集、交易、上市或退出都應(yīng)納入并符合證券法的相關(guān)規(guī)定。從美國(guó)的情況看，稅法的特別規(guī)定與修訂是推動(dòng)REITs誕生、調(diào)整和發(fā)展的最重要因素，可見國(guó)內(nèi)新興的私募房基未來(lái)與房地產(chǎn)投資基金的主要優(yōu)勢(shì)和吸引力將受到稅收優(yōu)惠待遇的影響。

所以，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的起步、發(fā)展會(huì)涉及多個(gè)部門法律法規(guī)的調(diào)整，需要各部門問(wèn)法律法規(guī)的相互配合與協(xié)調(diào)。所以，建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制首先應(yīng)做好法律準(zhǔn)備，修訂完善包括《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，完善房地產(chǎn)信托法規(guī)，提高房地產(chǎn)信托的融資功能，實(shí)現(xiàn)與銀行信貸的互補(bǔ)；同時(shí)應(yīng)適時(shí)擇機(jī)調(diào)整避免雙重征稅的問(wèn)題，為包括房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境，并逐步細(xì)化、完備投資渠道和投資比例的限制、信息披露要求、市場(chǎng)準(zhǔn)入、民事賠償責(zé)任和上市流通退出機(jī)制等等。

其次，需要明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)行業(yè)自律。

國(guó)外私募股權(quán)基金一向神秘低調(diào)，屬于富人游戲，往往以獨(dú)特的營(yíng)利模式、高杠桿的資本操作、隱蔽的交易方式及資本來(lái)源明顯區(qū)別于其他基金。私募股權(quán)基金管理和投資的不透明被視為其實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的主要條件，所有財(cái)務(wù)報(bào)表與交易細(xì)節(jié)無(wú)須公布，投資人信息也很神秘。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，眾人都認(rèn)識(shí)到，對(duì)于私募股權(quán)基金、對(duì)沖基金不斷借助杠桿手段繁殖的衍生金融產(chǎn)品缺乏有效監(jiān)管，正是導(dǎo)致危機(jī)來(lái)臨的重要原因。監(jiān)管部門需要尋找不同于以往的監(jiān)管辦法來(lái)對(duì)這些信息隱秘的私募股權(quán)基金形成有效約束，加大透明度保護(hù)投資者權(quán)益，成為監(jiān)管部門的關(guān)鍵問(wèn)題。

再次，需要建立完善監(jiān)管規(guī)則。

在承認(rèn)私募基金地位合法的基礎(chǔ)上，建立完善監(jiān)管規(guī)則，通過(guò)制定私募股權(quán)基金有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)章制度，嚴(yán)格規(guī)范約束私募股權(quán)基金高管人員從業(yè)資格、內(nèi)控制度、法律地位、公司治理、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)控制要求，以及自有資本、資本充足率、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、財(cái)務(wù)杠桿、單一資產(chǎn)比重等風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)，合理指導(dǎo)與適度監(jiān)管，疏通與防止私募基金這種現(xiàn)實(shí)存在的投融資工具因法律身份受阻而出現(xiàn)局部乃至全面風(fēng)險(xiǎn)而損害投資者利益。

篇6

關(guān)鍵詞：私有 房地產(chǎn) 交易 法律

由于我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的立法還存在不夠完善以及房地產(chǎn)市場(chǎng)交易機(jī)制的缺陷，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)交易中存在法律的真空地帶，無(wú)形中制造了各種法律問(wèn)題和糾紛；房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。 有很多房地產(chǎn)法律問(wèn)題成為法律界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。2003年3月《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》頒布實(shí)施后，針對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)合同糾紛有了具體的法律依據(jù)使糾紛也減少了。然而在現(xiàn)實(shí)生活中會(huì)涉及到許多私有房屋買賣合同糾紛所存在的法律問(wèn)題逐漸凸顯，特別是沒(méi)有辦理權(quán)屬證書或變更登記的私有房地產(chǎn)買賣合同，在認(rèn)定其法律效力時(shí)較為復(fù)雜。在這里我們所指的私有房地產(chǎn)分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面。

一、 當(dāng)前私有房地產(chǎn)交易中法律法規(guī)情況

我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系應(yīng)該從1988年《憲法》修訂以后實(shí)施的《土地管理法》這一階段標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)立法進(jìn)入新階段，主要表現(xiàn)從二個(gè)方面來(lái)說(shuō)明，一是保留了必要的劃撥取得方式外，就是國(guó)家對(duì)土地的部分控制權(quán)；二是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開始接軌，土地的使用權(quán)可以進(jìn)行公開的買賣轉(zhuǎn)讓和作為一種資產(chǎn)進(jìn)行抵押；到了1990年5月國(guó)務(wù)院了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》后明確規(guī)定：“國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度”，包括中國(guó)境內(nèi)的外資公司、企業(yè)其他組織和個(gè)人均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。1994頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)該說(shuō)是房地產(chǎn)立法的一個(gè)里程牌，它的出臺(tái)細(xì)化并細(xì)分了房地產(chǎn)交易立法的可能，相繼出臺(tái)了各種房地產(chǎn)管理辦法和條例，特別是我國(guó)的《合同法》也開始涉及房地產(chǎn)方面的條例法規(guī)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)在交易過(guò)程中出現(xiàn)了不少新情況新問(wèn)題；還是依據(jù)十幾年前頒布的法條顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了，所以要盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)，特別是在《物權(quán)法》開始實(shí)施后，房地產(chǎn)交易的權(quán)屬開始發(fā)生了一些變化，這種變化也成為交易過(guò)程比如買賣合同所涉及的變量；比如房地產(chǎn)的所有權(quán)以房產(chǎn)登記為準(zhǔn)，那么在實(shí)際發(fā)生交易后但未取得登記權(quán)屬的合法利益如何保護(hù)呢，特別是在私有房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)的合同的效力和登記權(quán)屬的抗衡問(wèn)題，都值得我們?nèi)リP(guān)注和思考。

二、 私有房地產(chǎn)交易成立條件

首先要基于合同的有效為前提。具體包括以下幾個(gè)方面：

1、簽訂書面合同

在私有房地產(chǎn)交易的過(guò)程中，首先是要簽訂書面合同，這是基于房地產(chǎn)交易的重要性和司法實(shí)踐的需要，同時(shí)我國(guó) 《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。雖然從司法理論的角度來(lái)說(shuō)采用口頭形式也有效但是基于房地產(chǎn)本身的使用權(quán)的可轉(zhuǎn)移特點(diǎn)，《城市房地產(chǎn)管理法》第40條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條都明確的規(guī)定必須以書面合同形式。那么這從法律層面和國(guó)家政策的傾向性上來(lái)說(shuō)都做也了明確的回答，就是房地產(chǎn)的交易必須已簽訂書面合同為有效途徑。

2、私有房地產(chǎn)交易中法律主體要求

在討論私有房地產(chǎn)交易的法律問(wèn)題，我們必須不能回避它的主體，就是私有房地產(chǎn)的所有人或者買賣雙方當(dāng)事人必須是個(gè)人，對(duì)產(chǎn)權(quán)有完全的民事行為能力，除此之外國(guó)家法律明確規(guī)定了任何單位不得購(gòu)買和變相購(gòu)買私有房地產(chǎn)，如有特殊需要也要經(jīng)過(guò)縣區(qū)級(jí)以上政府批準(zhǔn)方可實(shí)施。當(dāng)然對(duì)于部分農(nóng)村的宅基地交易國(guó)家還有相應(yīng)的政策和規(guī)定如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書；同時(shí)農(nóng)村居民私有房一產(chǎn)的交易也應(yīng)經(jīng)所在村民委員會(huì)同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而城市私有房地產(chǎn)的交易要通過(guò)當(dāng)事人簽訂轉(zhuǎn)讓合同到變更權(quán)屬方可有效，并且在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中要確保房地產(chǎn)本身的合法性，房地產(chǎn)交易中如果出現(xiàn)房地產(chǎn)多人共同所有，應(yīng)取得所有共有人的同意方可進(jìn)行交易，否則是無(wú)效的。

3、交易雙方的真實(shí)意愿

私有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和交易是基于法律主客體之間的真實(shí)意愿的表達(dá)，是基于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的要求，如果在交易的過(guò)程中出現(xiàn)一方采用欺詐、威脅、不當(dāng)?shù)美氖侄?，違背主體意愿而獲取的房地產(chǎn)是無(wú)效的，這樣的合同違背了意思表示真實(shí)的法律原則，這在我國(guó)的《民法通則》上有明確的論述。

三、 私有房地產(chǎn)交易的法律效力的確認(rèn)

私有房地產(chǎn)交易首先是基于合法為前提，也就是私有房地產(chǎn)使用權(quán)取得的合法性，另外新的法律法規(guī)也進(jìn)一步的明確了房地產(chǎn)權(quán)屬已登記為準(zhǔn)的法律原則，也就是私有房地產(chǎn)的交易的法律主體是基于房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)生變更的情況下產(chǎn)生，那么在沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬登記變更的情況下房地產(chǎn)使用人仍然是房產(chǎn)證上的登記的主體，那么合同的簽定與權(quán)屬的登記之間是否存在著相抵觸的情況，這一點(diǎn)并不相抵觸，合同的簽立證明了房地產(chǎn)交易的實(shí)施但未中止，也就是在買志雙方處于一個(gè)交易過(guò)程中，在交易的過(guò)程出現(xiàn)一方中止合同的行為，所造成的一切后果由中止方承擔(dān)，而相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)屬的交易也發(fā)生了中止，所以私有房地產(chǎn)交易的行為是一個(gè)由諸多環(huán)節(jié)組成的行為，而最終是以房地產(chǎn)權(quán)屬的登記為最后的確認(rèn)。

結(jié)束語(yǔ)：私有房地產(chǎn)的交易一定要依法辦理，只有依法辦理才能保證房地產(chǎn)交易的合法性，才能保障買賣雙方的權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

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1.1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一化

資金是企業(yè)運(yùn)行的血液，能否正常循環(huán)流通，決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，如果資金流量不足、流通不暢、資金斷鏈，企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序就會(huì)被破壞，企業(yè)就會(huì)面臨停產(chǎn)甚至倒閉清算的危險(xiǎn)。而在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費(fèi)的過(guò)程中，必然會(huì)涉及大量資本的流動(dòng)，為了最大限度的利用資金、實(shí)現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接融資和間接融資之和。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國(guó)家金融體系的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場(chǎng)，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國(guó)家政策先行、市場(chǎng)規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實(shí)狀況。

1.2房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一化

影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素之一就是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的單一化，其主要表現(xiàn)在供給和需求的不平衡上：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮與起伏，以及國(guó)外房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓(xùn)，敲響了經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的警鐘，必須深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要性。為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，中央政府多年來(lái)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，運(yùn)用金融、財(cái)政、土地等經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)節(jié)控制，如從供給上，打擊囤積土地，緊縮銀根，收縮信貸，提高利率；從需求上，提高第二套房購(gòu)買者的首付比例和貸款利率，打擊投機(jī)需求等。但日益嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策并未有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，房?jī)r(jià)依然高漲。

1.3房地產(chǎn)住房貸款結(jié)構(gòu)不平衡

目前，消費(fèi)者購(gòu)房款一般都是采用商住房抵押貸款，對(duì)于一些工作穩(wěn)定(如國(guó)有企業(yè))的消費(fèi)者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人民的需求。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款的局限還在于其輻射地區(qū)僅限于機(jī)構(gòu)所在地，即只有本地區(qū)的居民才能申請(qǐng)得到貸款，非本地區(qū)居民則只能尋求其他途徑貸款。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是造成住房貸款結(jié)構(gòu)失衡的主要原因，此外各地住房貸款利率的高低不同、貸款條件的限制不同也不同程度地導(dǎo)致此種弊端。

1.4房地產(chǎn)法律體系的不完善

調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是主要是依靠部門規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時(shí)候僅能依據(jù)一些法律原則來(lái)進(jìn)行管理，無(wú)法真正起到指導(dǎo)房地產(chǎn)商、消費(fèi)者正確行為以及保護(hù)各方合法權(quán)益的作用。

2完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的對(duì)策

2.1利用信托融資，開發(fā)多種融資方式

目前，國(guó)際市場(chǎng)上較為盛行的融資方式除了我國(guó)采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國(guó)內(nèi)ipo、境外ipo、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，使用信托融資和股票融資具有良好的發(fā)展前景。

2.2完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律體系，對(duì)新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，才能吸引更多國(guó)內(nèi)外的基金共同促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

2.3加大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革力度

改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整，除了最根本的法律調(diào)控手段外，還可以依賴經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”雙“手”齊下，相互補(bǔ)充才能發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。

2.4完善金融創(chuàng)新體系

篇8

關(guān)鍵詞：差異化管理 房地產(chǎn)市場(chǎng) 問(wèn)題探討 管理措施

房地產(chǎn)市場(chǎng)是關(guān)系到我國(guó)民生的重要問(wèn)題，需要對(duì)其進(jìn)行良好的控制，這樣才能夠保證我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。當(dāng)前我國(guó)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理存在較多的問(wèn)題，如果不能對(duì)其進(jìn)行解決，將會(huì)影響到今后我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量。

1、市場(chǎng)調(diào)控的必要性

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要市場(chǎng)之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的影響，只有做好相應(yīng)的調(diào)控工作，才能夠更好的維持市場(chǎng)的穩(wěn)定。市場(chǎng)存在一定的不確定性和自發(fā)性，隨著我國(guó)近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)發(fā)，許多開發(fā)商在進(jìn)行建房時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。政府作為國(guó)家宏觀調(diào)控的主要部門，要對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)控，維護(hù)我國(guó)行業(yè)之間發(fā)展的平衡性，降低我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)性，進(jìn)而能夠保證我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定。

2、當(dāng)前我國(guó)調(diào)控中存在的問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在比較多的問(wèn)題，其中表現(xiàn)為市場(chǎng)信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷，外部效應(yīng)以及房地產(chǎn)投機(jī)等會(huì)嚴(yán)重影響到市場(chǎng)的穩(wěn)定性。如果單純依靠市場(chǎng)自身的發(fā)展來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，不能夠有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不可能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。國(guó)家通過(guò)制定相應(yīng)的政策，可以有效的減少房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，防止金融危機(jī)的爆發(fā)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱不利于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中差異性管理還存在比較多的問(wèn)題，相應(yīng)的措施還不夠完善，這樣不僅會(huì)影響到政府的市場(chǎng)調(diào)控能力，同時(shí)還會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展質(zhì)量。當(dāng)前我國(guó)居民的住房問(wèn)題相對(duì)還是比較緊張，房地產(chǎn)市場(chǎng)化管理中相應(yīng)的政策落實(shí)不夠放到位，進(jìn)而不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。政府作為平衡市場(chǎng)的“有形的手”，要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)要及時(shí)處理。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制不健全，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡的主要原因。除此之外，我國(guó)法律法規(guī)中對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)定不明確，因此讓許多開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)中有機(jī)可乘。比如在經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買上，由于政府監(jiān)管不力，可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買人群不規(guī)范，沒(méi)有真正達(dá)到經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的目的，影響到我國(guó)民生的發(fā)展。

3、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施

根據(jù)2014年1月20日我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局整理并公布的2013年全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，在過(guò)去的一年中，我國(guó)總共投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金為86012億元，同比增幅為19.8%。商品房的實(shí)際銷售面積為13億平米，同期增幅17.3%，房地產(chǎn)銷售的總額也突破8萬(wàn)億，同期增幅為26.3%。

3.1制定科學(xué)的調(diào)控目標(biāo)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)在2013年度的房地產(chǎn)銷售是總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，前快后慢，但總體趨勢(shì)超過(guò)預(yù)期。我國(guó)政府作為宏觀調(diào)控的主體，它的調(diào)控質(zhì)量將會(huì)直接影響到今后我國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展水平。制定出科學(xué)的調(diào)控目標(biāo)，需要政府加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)控，尤其是要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)要及時(shí)作出措施，制定出相應(yīng)的措施來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，維護(hù)我國(guó)市場(chǎng)的穩(wěn)定。差異化的管理理論中需要政府結(jié)合每個(gè)地區(qū)的實(shí)際狀況，針對(duì)不同的市場(chǎng)需求來(lái)進(jìn)行調(diào)控，降低市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)還能夠保證政府的控制質(zhì)量。

3.2加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)

2013年度房地產(chǎn)銷售中我國(guó)的一線及二線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)出較大漲幅，基于不斷收緊的行政調(diào)控環(huán)境，市場(chǎng)需求的降低是很快就要出現(xiàn)的情況。深化法律法規(guī)的支持，才能夠保證我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量。但是在實(shí)際的管理中，由于我國(guó)法律體系的不健全，最終導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在較多的問(wèn)題。政府加強(qiáng)房地產(chǎn)法律法規(guī)建設(shè)，首先要了解當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范中不健全的地方，并結(jié)合實(shí)際狀況來(lái)改善我國(guó)的法律，不斷彌補(bǔ)法律中的不足。其次政府還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，了解本地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展中的不合理現(xiàn)象。

3.3加強(qiáng)主體差異化調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他市場(chǎng)發(fā)展有許多共性，同時(shí)它自身也有特性。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，存在主體的差異化，政府在調(diào)控時(shí)就可以按照主體的差異性來(lái)進(jìn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體主要是供地的地方政府、開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、供應(yīng)者以及購(gòu)房者等。政府在進(jìn)行調(diào)控時(shí)要制定不同的政策法規(guī)來(lái)規(guī)范各個(gè)主體的行為，并且還要加大監(jiān)督，嚴(yán)格制定國(guó)家的相關(guān)政策，進(jìn)而能夠減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中不良行為出現(xiàn)。政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)，還要加大對(duì)價(jià)格的控制。房屋的價(jià)格能夠反映出房屋的價(jià)值，但是由于開發(fā)商內(nèi)部人員的補(bǔ)發(fā)操控，導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)房屋價(jià)格嚴(yán)重超出其價(jià)值，這不符合市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律。為了維護(hù)市場(chǎng)發(fā)展質(zhì)量，政府就要加大對(duì)房屋價(jià)格的控制，加大對(duì)開發(fā)商的控制，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中問(wèn)題的出現(xiàn)。

3.4購(gòu)房目的的差異化調(diào)控

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于房屋購(gòu)買的目的不同，從而導(dǎo)致房屋價(jià)格的不同。政府在進(jìn)行調(diào)控時(shí)需要根據(jù)這一數(shù)據(jù)來(lái)制定出科學(xué)的調(diào)控政策，要加大對(duì)過(guò)的投機(jī)行為的監(jiān)督，穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展水平。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于起步階段，在運(yùn)行機(jī)制、制度以及法律等方面還不夠完善，市場(chǎng)中的投機(jī)行為不容易被發(fā)現(xiàn)，這樣就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)問(wèn)題的出現(xiàn)。因此國(guó)家可以根據(jù)實(shí)際的狀況來(lái)制定調(diào)控政策，保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。

4、總結(jié)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展需要進(jìn)行科學(xué)的管理，制定出相應(yīng)的調(diào)控政策，這樣才能夠更好的滿足我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求。政府在制定調(diào)控政策時(shí)要結(jié)合不同區(qū)域、不同主體的差異性來(lái)進(jìn)行，根據(jù)地區(qū)的實(shí)際狀況制定出更加科學(xué)的調(diào)控政策，減少我國(guó)市場(chǎng)問(wèn)題的出現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 瀟琦. 品牌形象差異化――房地產(chǎn)品牌差異化的重心[J].北京房地產(chǎn)，2010，（8）：23-24.

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易、物權(quán)行為、區(qū)分原則、公示公信原則

房地產(chǎn)交易是人們對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng)的總的稱謂。在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對(duì)象而進(jìn)行的一種商品交換活動(dòng)。

房地產(chǎn)交易制度是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易是否規(guī)范有序直接關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。但是我國(guó)的房地產(chǎn)法已明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如立法尚不健全，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押制度有待完善，法律規(guī)范缺乏系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性、科學(xué)性等。這也給法律實(shí)務(wù)帶來(lái)了難度。因此，完善我國(guó)房地產(chǎn)立法刻不容緩。

物權(quán)行為是法律創(chuàng)造物，但它是客觀存在的，是與債權(quán)行為相對(duì)應(yīng)的法律行為。它規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，有利于保護(hù)交易安全，維護(hù)當(dāng)事人的利益平衡。借鑒該理論對(duì)于解決房地產(chǎn)交易中的有關(guān)問(wèn)題具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。

一、問(wèn)題的產(chǎn)生

根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定和立法解釋，合同是指?jìng)鶛?quán)合同，因而我國(guó)法律沒(méi)有承認(rèn)物權(quán)合同。

我國(guó)《合同法》第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定是目前爭(zhēng)議較大。一般認(rèn)為，該條所稱的“合同”是指買賣合同，即債權(quán)合同。也就是合同的成立、生效要附加一個(gè)條件，即行為人在訂立債權(quán)合同時(shí)必須具有處分權(quán)，否則合同效力待定。這種觀點(diǎn)會(huì)引發(fā)理論上和實(shí)踐中的難題：即把一些本來(lái)有效的合同解釋為效力未定合同。

另外，按照債權(quán)合同，在買賣契約中，由于法律規(guī)定買賣標(biāo)的物的所有權(quán)自債權(quán)契約成立時(shí)起移轉(zhuǎn)于買受人，即買受人自買賣合同成立之時(shí)起就已經(jīng)取得買賣標(biāo)的物的所有權(quán)，但未經(jīng)登記或交付不具有對(duì)抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾：既然買受人自買賣合同成立之時(shí)起就已經(jīng)取得了標(biāo)的物的所有權(quán)，但其取得的所有權(quán)未經(jīng)登記或交付卻不能對(duì)抗第三人。然而所有權(quán)是對(duì)世權(quán)，因此這顯然是互相矛盾的。

由于立法和理論上的缺陷，在我國(guó)的司法實(shí)踐中，長(zhǎng)期存在著將登記作為合同生效要件的作法，也就是將原因行為與物權(quán)變動(dòng)混為一談。例如房屋買賣合同履行后，未向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，法院往往判決房屋買賣合同無(wú)效，而不是判決強(qiáng)制出賣人補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)或判決出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。訂立抵押權(quán)設(shè)立合同后，未向登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，法院往往判決抵押權(quán)設(shè)立合同無(wú)效，而不是判決抵押人補(bǔ)辦抵押權(quán)登記或判決抵押人承擔(dān)出賣責(zé)任。其結(jié)果，往往使無(wú)辜的買受人、債權(quán)人遭受損害而得不到救濟(jì)。按照物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則，未辦理登記手續(xù)的，只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，原因行為的效力將不受影響。因此，房屋買賣合同履行后未辦理過(guò)戶手續(xù)，或者判決出賣人依買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)設(shè)定合同成立后，未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)的，只是抵押權(quán)不成立，抵押權(quán)設(shè)定合同并不無(wú)效，債權(quán)人可請(qǐng)求法院判決強(qiáng)制債務(wù)人辦理抵押登記手續(xù)，或者判決抵押人依抵押合同承擔(dān)違約責(zé)任。[1]

物權(quán)的變動(dòng)通過(guò)物權(quán)行為發(fā)生法律效果。屬于物權(quán)行為組成部分的交付或登記使物權(quán)的變動(dòng)具有了公示的作用，而依賴該公示而取得所有權(quán)的人受公示之公信力的保護(hù)，即可取得標(biāo)的物的所有權(quán)。從以上分析可以看出，否定物權(quán)行為的存在會(huì)帶來(lái)理論和實(shí)踐上的矛盾。

二、 房地產(chǎn)交易中的行為性質(zhì)區(qū)分

區(qū)分原則是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效分別依據(jù)不同的法律根據(jù)。在原因行為中，當(dāng)事人享受債法上的權(quán)利，并承擔(dān)債法上的義務(wù)；在結(jié)果行為中，當(dāng)事人完成物權(quán)變動(dòng)，使得物權(quán)能夠產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)的負(fù)擔(dān)行為，而能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的結(jié)果行為是處分行為。

區(qū)分原則在房地產(chǎn)交易中的運(yùn)用就是要求法律上區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)屬和債權(quán)合同之間的關(guān)系。房地產(chǎn)過(guò)戶登記、抵押登記、使用權(quán)登記和他物權(quán)登記實(shí)質(zhì)是物權(quán)變動(dòng)的一種公示形式，是法律法規(guī)中的強(qiáng)行法，登記使房地產(chǎn)權(quán)屬得到確認(rèn)。權(quán)屬登記與債權(quán)合同的關(guān)系說(shuō)到底就是物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系，二者權(quán)能有很大差異，不能混為一談。例如，在“一房二賣”等現(xiàn)象的法律實(shí)務(wù)中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果買受人已實(shí)際占有使用出賣人的房屋，但還未辦理登記手續(xù)，只能是說(shuō)明標(biāo)的物（房屋）的移轉(zhuǎn)，而不是房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)。

我國(guó)《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”該條沒(méi)有明確區(qū)分這里的登記是物權(quán)變動(dòng)登記還是合同登記，由于法律法規(guī)沒(méi)有在二者之間作出明確區(qū)分或者明確規(guī)定是否影響合同效力，故在現(xiàn)實(shí)中最易導(dǎo)致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當(dāng)事出有因未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！备鶕?jù)這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過(guò)戶以前合同效力獨(dú)立存在，并不受過(guò)戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過(guò)戶登記，這只決定房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規(guī)定，房地產(chǎn)租賃合同實(shí)行登記備案制度，但登記備案不是合同的生效要件。

此外，我國(guó)民法典草案物權(quán)法編第9條規(guī)定：“依照法律規(guī)定，土地、礦藏等自然資源屬于國(guó)家所有的，可以不經(jīng)登記，自法律施行之日起享有物權(quán)。除法律另有規(guī)定外，國(guó)家、集體、私人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！痹摋l規(guī)定體現(xiàn)了區(qū)分原則。

由于我國(guó)的物權(quán)法還未制定出來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，各種規(guī)定散見于法律法規(guī)及行政規(guī)章中，比較混亂，容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認(rèn)識(shí)。在目前施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中，只規(guī)定了商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，也沒(méi)有規(guī)定登記后生效。如果將過(guò)戶登記作為買賣合同的生效要件，其負(fù)面效應(yīng)是很大的，大量的房屋買賣合同在過(guò)戶登記以前均處于無(wú)效狀態(tài)，若一方不按約定履行過(guò)戶業(yè)務(wù)，另一方將無(wú)法主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求對(duì)方承擔(dān)并不明確的締約過(guò)失責(zé)任，合同中的各種擔(dān)保也因主合同無(wú)效而隨之無(wú)效，不履行義務(wù)一方可以不受合同約束，被損害方的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的法律救濟(jì)，而不履行義務(wù)一方也得不到法律的懲罰，交易安全無(wú)法保障。這與

民法的一般原則是相悖的。另外，如果一個(gè)合同不是依照生效之后再履行的順序去執(zhí)行，而是在合同履行完畢之后才生效，這也不符合法理。

三、房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示公信原則

物權(quán)行為理論指導(dǎo)下的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，被稱為物權(quán)形式主義，其主要內(nèi)容是僅僅有物權(quán)變動(dòng)的合意是不夠的，對(duì)此還必須有一個(gè)外在的形式：不動(dòng)產(chǎn)的登記和動(dòng)產(chǎn)的交付。本文通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的外部公示方法（登記）的分析來(lái)揭示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)范功能。因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)的合意或意思表示主要是通過(guò)公示行為來(lái)體現(xiàn)，它符合人們的交易習(xí)慣。當(dāng)然這里并沒(méi)有否定物權(quán)合意這一私法自治的理念，而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為為前提，在維護(hù)原權(quán)利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡，從而為解決理論上的悖論和實(shí)踐中的問(wèn)題提供一種思路。

物權(quán)公示原則，指的是物權(quán)的各種變動(dòng)必須以可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示、并進(jìn)而決定物權(quán)變動(dòng)效力的原則。登記或交付作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，目的主要是為了維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當(dāng)事人之間的利益，法律根本沒(méi)有必要設(shè)立登記或交付制度，因?yàn)殡p方當(dāng)事人之間的約定足以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。不經(jīng)登記或交付只依當(dāng)事人之間的意思表示就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，反而更有利于交易的便捷。物權(quán)公示，對(duì)第三人來(lái)說(shuō)，公示告知作用是使第三人明確權(quán)利歸屬的指示器。公示內(nèi)容具有正確性推定效力，是指對(duì)任何第三人來(lái)說(shuō)，不管真實(shí)情況怎樣，推定公示的事實(shí)就是正確的。在完成公示行為之前，物權(quán)變動(dòng)效力僅在交易當(dāng)事人之間有效力，而對(duì)世人不發(fā)生效力；只有完成公示，取得表征物權(quán)的手段后，才真正使受讓權(quán)利具有對(duì)抗世人效力。[2] 物權(quán)行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障，否則公示的權(quán)利正確性推定效力將受到質(zhì)疑。

物權(quán)公示包括行為方式（交付或登記）和靜態(tài)的表征（占有狀態(tài)或登記簿）。交付或登記是靜態(tài)的表征手段，二者當(dāng)然不能截然分開。公示原則是產(chǎn)生公信力的前提。物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則依賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于依賴此表征之人也不生任何影響，是為公信原則。

目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完善，也不盡合理。我國(guó)已經(jīng)頒布了一些法律法規(guī)，特別是眾多的司法解釋，部門規(guī)章，地方法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規(guī)定，沒(méi)有統(tǒng)一的登記法律和登記機(jī)關(guān)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)屬于行政法，而不是民法。登記制度的目的是實(shí)現(xiàn)行政管理，而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質(zhì)并不是一種行政行為。各國(guó)的登記機(jī)關(guān)并不相同，例如，在我國(guó)是行政機(jī)關(guān)，在德國(guó)是地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局，在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用，登記與行政行為并無(wú)必然聯(lián)系。借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)，梁慧星教授主持起草的物權(quán)法草案第一章第三節(jié)專設(shè)第20條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一管轄?！?/p>

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力主要采登記要件主義立法模式?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！蔽覈?guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！?《擔(dān)保法》第41、42條規(guī)定，以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等到建筑物抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自登記處之日起生效（合同生效的特殊情形）。從以上規(guī)定可以看出，在我國(guó)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度中，權(quán)屬登記顯然采登記要件主義。另外，在因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、取得時(shí)效、法院判決、添附、婚姻關(guān)系等非法律行為而引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的場(chǎng)合下，采取登記對(duì)抗主義。登記要件主義在法國(guó)的意思主義和德國(guó)的形式主義之間尋求折衷立場(chǎng)，雖然克服了意思主義的缺陷，將登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)本身結(jié)合為一體，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取了公示的態(tài)度。但在法律實(shí)務(wù)中登記主義立法模式的弊端顯而易見，如易助長(zhǎng)一物多賣現(xiàn)象。它偏向于對(duì)原權(quán)利人的保護(hù)，卻忽略了對(duì)第三人利益的關(guān)注，有損交易安全。

物權(quán)變動(dòng)規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)中的運(yùn)用，就意味著物權(quán)變動(dòng)所涉及的登記均為物權(quán)變動(dòng)的公示，它只影響物權(quán)變動(dòng)效力，而不影響合同效力。實(shí)際上，過(guò)戶登記、抵押登記等均是權(quán)利登記，而不是合同本身的登記。這種登記只確認(rèn)原權(quán)利人權(quán)利喪失，新權(quán)利人取得權(quán)利，或者原權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化，并向新權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的過(guò)程。這種登記屬于權(quán)利登記，它獨(dú)立于債權(quán)合同，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。

關(guān)于房地產(chǎn)登記的公信力問(wèn)題。德國(guó)、瑞士等國(guó)在立法中明定了登記的公信力，法國(guó)、日本等國(guó)沒(méi)有規(guī)定。[3] 這種區(qū)別源于各國(guó)立法模式的不同。在我國(guó)主要有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)登記未體現(xiàn)公信力；[4] 另一種認(rèn)為通過(guò)申請(qǐng)、注冊(cè)、登記發(fā)證等手續(xù)實(shí)際上已承認(rèn)了公信力。[5] 本文認(rèn)為公信力是公示原則的應(yīng)有邏輯和基本價(jià)值取向。我國(guó)《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《土地登記規(guī)則》等具體規(guī)定了房屋所有權(quán)、抵押權(quán)和土地使用權(quán)、抵押權(quán)等的登記手續(xù)、登記程序、登記機(jī)關(guān)、登記種類等。不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)是由當(dāng)事人的登記意思和行政機(jī)關(guān)的登記行為來(lái)完成的，因此它是通過(guò)法律的方式來(lái)表示權(quán)利的合法存在，這是一種客觀事實(shí)，那么對(duì)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來(lái)的權(quán)利信賴就具有正當(dāng)性。善意第三人就可以根據(jù)登記簿所表征的內(nèi)容進(jìn)行權(quán)利推定，從而決定與他人是否進(jìn)行交易。可以這樣認(rèn)為，對(duì)這種善意的保護(hù)也就是對(duì)市場(chǎng)的有力維護(hù)。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。”實(shí)際上本條解釋賦予了抵押權(quán)登記的公信力。但是我國(guó)在采登記要件主義的立法模式下，不區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為，將物權(quán)變動(dòng)效果系于債權(quán)行為，從而使交易中的善意信賴不能有效保護(hù)，公信力受到影響。因此我國(guó)應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)交易活動(dòng)，弱化房地產(chǎn)登記的行政色彩，注重權(quán)利的保護(hù)和交易秩序的維護(hù)。為保護(hù)房地產(chǎn)交易的安全，物權(quán)立法應(yīng)明確規(guī)定房地產(chǎn)登記的法律效力：發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移；推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；具有社會(huì)公信力，給予善意第三人以有效保護(hù)。

四、房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)中的利益衡平

無(wú)因性原則即抽象性原則，是指作為處分行為的物權(quán)行為，不問(wèn)其是否基于某項(xiàng)有效的負(fù)擔(dān)行為，而自行發(fā)生效力。原因行為的無(wú)效或者撤銷不能導(dǎo)致轉(zhuǎn)移物權(quán)的履行行為的當(dāng)然無(wú)效和被撤銷。物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)意思表示的結(jié)果，如果物權(quán)法上的意思沒(méi)被撤銷，債權(quán)法上的意思被撤銷，物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，可以借助不當(dāng)?shù)美碚搧?lái)解決債權(quán)上意思表示的瑕疵引起的后果。

物權(quán)行為無(wú)因性對(duì)交易安全的保護(hù)是絕對(duì)的，如果物權(quán)移轉(zhuǎn)符合法律規(guī)定的要件，

即當(dāng)事人合意加交付或登記公示行為，那么即產(chǎn)生物權(quán)效力，即產(chǎn)生對(duì)抗世人的效力。正因?yàn)槿绱耍瑹o(wú)因性原則成了否定論者對(duì)物權(quán)行為理論持否定態(tài)度的一個(gè)主要理由，如認(rèn)為貫徹?zé)o因性原則損害了原權(quán)利人的利益等等。其實(shí)，無(wú)因性原則并不是物權(quán)行為理論的全部，而且也對(duì)原權(quán)利人進(jìn)行債權(quán)保護(hù)及物權(quán)保護(hù)，如通過(guò)不當(dāng)?shù)美贫群彤愖h登記制度達(dá)到保護(hù)的目的。無(wú)因性原則正是登記公信力的邏輯結(jié)果。

關(guān)于我國(guó)對(duì)無(wú)因性原則的態(tài)度。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》等的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于強(qiáng)制性登記，不是自愿登記，屬義務(wù)規(guī)范。不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護(hù)，而且可能受到行政處罰。登記部門對(duì)登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)異議時(shí)方予以登記，這也是產(chǎn)權(quán)的證明方式?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記辦法》第37條《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出，這些條文較為詳細(xì)的規(guī)定了更正登記制度。這也就是要維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的靜的安全，保護(hù)真正的權(quán)利人。因而，這里對(duì)善意第三人的權(quán)利的保護(hù)并不明確。我國(guó)法律并未貫徹絕對(duì)的公信力，也即無(wú)因性原則。

另外，我國(guó)民法典草案物權(quán)法編第7條規(guī)定：“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑒?dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)的除外。”第12條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是權(quán)利人及其物權(quán)內(nèi)容的根據(jù)。”第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致。記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”第15條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之時(shí)發(fā)生效力?！币陨弦?guī)定協(xié)調(diào)了原權(quán)利人與交易安全的保護(hù)的平衡問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，雖然處分人沒(méi)有處分權(quán)或后來(lái)沒(méi)有處分權(quán)（比如原合同關(guān)系被宣布無(wú)效），但若在處分時(shí)給予受讓人以有效的表征其有物權(quán)的外觀（如物權(quán)登記證書），那么受讓人的受讓行為即為有效，他能夠有效地取得物權(quán)（如房屋產(chǎn)權(quán)），此為保護(hù)善意第三人的利益（原權(quán)利人受到不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｗo(hù)）。但是，如果完成公示行為（登記）后，沒(méi)有涉及第三人利益（比如有處分權(quán)人甲將房屋賣給乙，而乙尚未處分房屋），那么，盡管完成了公示，但這種公示不得對(duì)抗與其有直接交易關(guān)系的原所有權(quán)人。也就是原所有權(quán)人仍可基于無(wú)效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還，可稱為無(wú)因性原則的相對(duì)化。

由于物權(quán)行為無(wú)因性對(duì)交易安全的保護(hù)的絕對(duì)性，德國(guó)學(xué)說(shuō)和判例提出了物權(quán)行為無(wú)因性的相對(duì)化，使物權(quán)行為效力受債權(quán)行為之影響。這些情形主要有三種：附加條件、行為統(tǒng)一和瑕疵一致。[6]

這種對(duì)無(wú)因性原則的修正旨在減少物權(quán)行為無(wú)因性的僵硬性所導(dǎo)致對(duì)所有權(quán)人保護(hù)的不利，也就是努力把無(wú)因性規(guī)則的適用局限于保護(hù)交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫無(wú)例外地適用分離原則。物權(quán)行為無(wú)因性理論相對(duì)化的目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民事法律關(guān)系的公平調(diào)整，以期能在原所有權(quán)人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權(quán)行為的獨(dú)立性。由此可以說(shuō)，無(wú)因性原則是一般性規(guī)定，其相對(duì)化具有個(gè)案意義。

參考文獻(xiàn)

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)： C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

在我們國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)不斷的深入推進(jìn)市場(chǎng)化的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。經(jīng)過(guò)這么多年的努力，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展確實(shí)為國(guó)民生活水平的提高、國(guó)民居住條件的改善做出了很大的貢獻(xiàn)。而且，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn)，確實(shí)也增加了地方政府在財(cái)政上的收入，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了很好的帶動(dòng)作用。在我們國(guó)家目前房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程已經(jīng)凸顯出初步的效果的情況之下，如何繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的領(lǐng)頭作用，這才是我們需要重點(diǎn)研究的問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在問(wèn)題

1、管理機(jī)制不夠合理

近幾十年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)方向和焦點(diǎn)行業(yè)，我國(guó)政府制定一系列的政策和法規(guī)來(lái)努力維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，但這些政策和法規(guī)實(shí)際可操作性和實(shí)際執(zhí)行效率較低，在不同地區(qū)的開展過(guò)程中存在大量的爭(zhēng)議內(nèi)容。另外，在不同地區(qū)開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的工作時(shí)，其開展形式主要以自上向下為主，中央和地方政府全權(quán)承擔(dān)兩極的監(jiān)督管理工作的開展。這容易導(dǎo)致中央政府和地方政府之間工作劃分不夠清楚、各自承擔(dān)的管理職責(zé)不夠詳細(xì)，從而進(jìn)一步導(dǎo)致中央政府和地方政府在房地產(chǎn)的政策和法規(guī)上產(chǎn)生不一致的意見。同時(shí)利益的驅(qū)動(dòng)也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作無(wú)法順利開展。房地產(chǎn)是地方提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和提高財(cái)政收入的重要支柱行業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)起到積極的作用，地方政府在此利益驅(qū)動(dòng)下出現(xiàn)官商合謀提高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，這增大了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度，阻礙了中央房地產(chǎn)政策的良好實(shí)施。因此，建立一套健全合理的管理體制對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理具有重大意義。

2、缺乏明確長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)

缺乏明確長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)是我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)存在的問(wèn)題，不僅廣大的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，政府在制定相應(yīng)的政策法規(guī)時(shí)也缺乏科學(xué)性和合理性。大部分房地產(chǎn)企業(yè)制定的發(fā)展計(jì)劃都是針對(duì)企業(yè)短期的目標(biāo)，政府只對(duì)房地產(chǎn)的部分問(wèn)題制定了相應(yīng)的解決措施，存在片面性和不完整性，不能有效地解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的不足，不適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。管理的不當(dāng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不正當(dāng)?shù)男袨椋瑖?yán)重危害到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。政府制定政策的片面性，使得政策實(shí)施期間會(huì)引發(fā)新的問(wèn)題，房地產(chǎn)事業(yè)的管理涉及很多的方面，不斷地出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)直接影響政策的作用，最后導(dǎo)致管理力度越大房地產(chǎn)市場(chǎng)越混亂的現(xiàn)狀。很多的房地產(chǎn)商只顧及眼前的利益，制定不合理的發(fā)展方案，阻礙了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3、相關(guān)法規(guī)體系的不健全

我們從各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看出，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性有序快速運(yùn)行的基礎(chǔ)和前提條件是完善的市場(chǎng)的法律法規(guī)體系。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處在這個(gè)快速發(fā)展初級(jí)階段的我國(guó)，非常有必要健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律體系不僅要涉及最初的開發(fā)、建設(shè)和交易，同時(shí)還要對(duì)后期后續(xù)管理進(jìn)行完善。目前，我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)能夠覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)過(guò)程的市場(chǎng)管理法律。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)，與現(xiàn)如今房地產(chǎn)高速發(fā)展的要求，存在明顯的不符，從而導(dǎo)致越來(lái)越多的法律不能很好地實(shí)施，并合理地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中運(yùn)用?，F(xiàn)今，我國(guó)主要還是依靠政府的權(quán)威和力量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行控制和管理，以國(guó)務(wù)院或國(guó)家部委辦名義所頒發(fā)的文件占有很大的一部分，如新“國(guó)十條”、“國(guó)八條”等，缺乏法律所應(yīng)有的穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性，且普遍適用性也不是很強(qiáng)。由于房地產(chǎn)業(yè)相配套的實(shí)施細(xì)則、條例不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)上執(zhí)法不嚴(yán)、有法不依，陷入惡性循環(huán)，使法律應(yīng)有的效力大打折扣。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的對(duì)策

1、構(gòu)建合理健全的管理機(jī)制

近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展出現(xiàn)了許多深層次的問(wèn)題，并且僅僅依靠政府的行政命令進(jìn)行調(diào)控的效果并不樂(lè)觀。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的改革是解決這些問(wèn)題的有效途徑。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制改革的重要內(nèi)容就是劃分清楚中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的關(guān)系，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的責(zé)任承擔(dān)者，建立雙方明確的職責(zé)范圍并各自做好相應(yīng)的監(jiān)督工作。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的詳細(xì)劃分有利于及時(shí)的發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中不良的現(xiàn)象，并且根據(jù)市場(chǎng)自身的可調(diào)節(jié)性，政府可以進(jìn)行合理的干預(yù)市場(chǎng)。同時(shí)，地方的房地產(chǎn)行業(yè)需要在經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上保持與中央政府的一致性，并且從房地產(chǎn)行業(yè)本身的實(shí)際市場(chǎng)出發(fā)，進(jìn)行差異化的經(jīng)濟(jì)調(diào)控。地方政府也需要改善財(cái)政收入政策，減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)依賴，提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施力度。中央政府和地方政府積極構(gòu)建合理的管理機(jī)制來(lái)保障現(xiàn)在國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的合理性和科學(xué)性。

2、明確發(fā)展方向，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)

房地產(chǎn)事業(yè)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展，明確而長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)是關(guān)鍵。在制定目標(biāo)時(shí)，要結(jié)合社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)狀以及自身的情況，這樣才能很好地保證目標(biāo)方案的科學(xué)性和合理性。國(guó)家政策的制定也應(yīng)該長(zhǎng)遠(yuǎn)科學(xué)，根據(jù)現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度、居民的住房需求和居民實(shí)際的生活水平來(lái)制定相應(yīng)的政策法規(guī)。政策在實(shí)施時(shí)，有針對(duì)性解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)存在的問(wèn)題，提高政策的執(zhí)行力，真正發(fā)揮政策的宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的更好發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理者對(duì)政府頒布的政策法規(guī)有正確的認(rèn)識(shí)，樹立正確的管理理念，合理地利用政策法規(guī)的優(yōu)勢(shì)，自身制定的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)要符合國(guó)家的政策和房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

3、完善相關(guān)法律法規(guī)體系

只有不斷積累經(jīng)驗(yàn)并經(jīng)歷一定的發(fā)展階段，才能不斷完善法律法規(guī)體系。要實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，需要逐步建立和完善法律法規(guī)的建設(shè)，根據(jù)具體的國(guó)情，建立完整的有中國(guó)特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的法律體系，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合法化、合理化和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程的規(guī)范化。首先，對(duì)政府經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行有效約束，盡可能地避免政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行過(guò)多的行政干預(yù)，防止給房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序帶來(lái)不良的負(fù)面影響。同時(shí)，切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系的建立和順利實(shí)施。不斷完善《建筑法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律建設(shè)，并出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，積極促成《房地產(chǎn)法》的順利出臺(tái)，把房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設(shè)管理、相關(guān)的后期服務(wù)管理及中介服務(wù)管理等方面納入規(guī)范化的法律體系，并提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性和層次性，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理有法可依。

4、積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的和諧關(guān)系

中央政府和地方政府應(yīng)該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的職責(zé)范圍和責(zé)任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的價(jià)值取向必須跟我們的中央政府充分地保持高度的一致性。并且對(duì)財(cái)稅制度進(jìn)行有效地探索性地實(shí)踐，合理地對(duì)土地財(cái)政給予鉗制，積極地提高地方政府對(duì)中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的有效落實(shí)，有效地遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中一些不良風(fēng)氣的產(chǎn)生。

5、制定周密的經(jīng)濟(jì)管理計(jì)劃，嚴(yán)格控制成本

很多的房地產(chǎn)企業(yè)在竣工后會(huì)發(fā)現(xiàn)自己并沒(méi)有獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，工程項(xiàng)目沒(méi)有創(chuàng)造價(jià)值，這樣的現(xiàn)象會(huì)直接影響到企業(yè)今后的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目施工之前，分析和計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目工程的成本，在保證質(zhì)量的同時(shí)將成本降到最低，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。在施工期間，采用科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理方案，嚴(yán)格按照方案施工，減少施工期間不必要的開支，將資金都用到實(shí)處，用最有限的資源創(chuàng)造最大的價(jià)值，這樣的方式不僅可以為下階段的工作提供經(jīng)驗(yàn)，還能有效促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)

加快房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要手段，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，不僅改善了人民的居住環(huán)境，提高了生活質(zhì)量，同時(shí)還促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)問(wèn)題的現(xiàn)狀，要及時(shí)地采取措施來(lái)解決，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力的加強(qiáng)，不僅使得整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展需要，更重要的是改善了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。相比較國(guó)外的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力，我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理方面還存在很多的不足，需要進(jìn)一步的加強(qiáng)和改善。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的管理理念，重視經(jīng)濟(jì)管理的重要性。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理之前根據(jù)企業(yè)實(shí)際的情況制定科學(xué)合理的管理制度，樹立長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，不能只顧眼前利益而損害房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。企業(yè)在加強(qiáng)自身管理的同時(shí)，不能忽視法律的重要性，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為要嚴(yán)格按照法律的指示，這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。只有采取多樣的方式全面提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理能力，才能實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的美好愿望。

參考文獻(xiàn)

[1]王向前.分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].黑龍江科技信息，2012，10（04）