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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；經(jīng)濟效益

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵工作，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的核心。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理有助于保障工程建設(shè)施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作要點

2.1提高企業(yè)工程管理綜合能力，促進企業(yè)的市場競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力的項目經(jīng)理與項目管理部門的有關(guān)人員。他們以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識基礎(chǔ)與經(jīng)驗，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。

針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進行。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要形成規(guī)范性，制定一套的完善企業(yè)管理制度，使企業(yè)工程管理按規(guī)而行，按時完成，提高工程管理的效率。

2.2以市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理工作

現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居

住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規(guī)劃與設(shè)計滿足現(xiàn)代人們對居住場所

休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關(guān)需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認識到規(guī)劃設(shè)計對工程項目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導向進行房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理?，F(xiàn)階段，如居住類型的房地產(chǎn)，盛天置地推出小戶型及雙衛(wèi)型戶型。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理人員還要對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計審批有關(guān)法規(guī)進行詳細的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設(shè)計方案的審核奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。并且在工程概算的控制下，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計，降低工程成本，便利施工。

2.3以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程

針對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標企業(yè)勞務(wù)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作，以施工單位、勞務(wù)分包單位、各專業(yè)施工配件單位、監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利施工。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期等主要因素同施工過程的各方進行協(xié)調(diào)，如現(xiàn)場協(xié)調(diào)、專題會議等，確保工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2.4注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本

房地產(chǎn)是人們生活中占有重要經(jīng)濟比重的財產(chǎn)，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財產(chǎn)安全與人身

安全。我國房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關(guān)鍵，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對各參建公司的嚴格要求保障工程建設(shè)施工質(zhì)量。

作為房地產(chǎn)開發(fā)主體，如盛天置地，有成本部、招標部、設(shè)計部、項目部等部門。但是最重要是工程建設(shè)現(xiàn)場的項目部，他們在現(xiàn)場工作中起到監(jiān)督與管理，在項目經(jīng)理領(lǐng)導下負責協(xié)調(diào)各專業(yè)技術(shù)工程師的工作，監(jiān)督各參建單位包括勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工和材料供應(yīng)商的質(zhì)量責任行為是否符合合同和規(guī)范要求，主持檢查設(shè)計圖紙質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，審核辦理現(xiàn)場設(shè)計、技術(shù)變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質(zhì)量檢查驗收記錄臺帳，最終確保工程質(zhì)量。項目工程部的嚴格把控施工保障房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎(chǔ)，為減少和避免業(yè)主進戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎(chǔ)。

2.5、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理。

保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配，是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進行施工組織設(shè)計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術(shù)人員與財務(wù)人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預(yù)算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以整個開發(fā)過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。根據(jù)合同和公司狀況，確定每月的資金收支情況，讓公司資金充裕，增強企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。

3、小結(jié)

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開展全過程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力。

參考文獻

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)商；工程造價控制管理；階段

1.決策階段的工程造價控制

1.1注重項目選址

在房地產(chǎn)施工過程中，需要加強對決策階段的工程造價控制。首先，需要從房地產(chǎn)的選址開始，房地產(chǎn)的選址與城市的規(guī)劃要保持一致，全面了解市場需求，開發(fā)市場需要的產(chǎn)品，加強資金的回收。在項目選址的過程中，應(yīng)該編制一份科學的環(huán)境評價分析報表，充分地地址初勘準備工作。比如，三明市某一房地產(chǎn)企業(yè)在項目選址的問題上就收到過深刻的教訓。曾經(jīng)有次有兩個房地產(chǎn)開發(fā)項目的地址可供該企業(yè)選擇，一個是三明市的三元區(qū)下的洋地區(qū)，另一個則是三元區(qū)的東霞小區(qū)，而且這兩地的商品房房價差不多。該企業(yè)在決定選哪個地址時，沒有提前做好地址勘察工作，也沒有調(diào)查兩地周圍的建筑建設(shè)狀況，在決策時主要是依靠決策者的主觀感覺和經(jīng)營，片面地認為三元區(qū)下的洋地區(qū)周圍的配套設(shè)施較為齊全，便決定將其作為最終的選擇地址。在勘察設(shè)計階段時，該企業(yè)仍然沒有重視一些基礎(chǔ)問題，甚至為了有效地節(jié)約勘察費，設(shè)置了較少的勘察地點，導致地產(chǎn)報告不全面、不科學。最后在實際施工過程中，通過現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)其與編制的地址勘察報告所記載的內(nèi)容相差甚遠。比如，該地的水文地質(zhì)狀況與地質(zhì)勘查報告描述的有較大出入，該地區(qū)原來有一個池塘，在局部地表以下28米才能夠達到基巖層，在距離地表12米處還有大量的流塑性淤泥，導致人工挖樁的1/2紅磚護壁在砌筑后，不足10分鐘就全部被流塑性淤泥壓垮，致使無法進行正常地施工。因此，施工建設(shè)單位只能根據(jù)現(xiàn)場的實際狀，放棄了原先的人工挖孔樁的方案，將方案改為全部按照機械鉆孔灌注樁，導致樁基施工成本大大增加，并且延誤了施工工期。相反地，還有另外一個開發(fā)商選擇了三元區(qū)的東霞小區(qū)，在施工過程中，發(fā)現(xiàn)在局部地表以下最深的5―6米就找到了基巖層，而且所有的土質(zhì)全是粘性老黃土。所以，選擇東霞小區(qū)，在建設(shè)規(guī)模相近的情況下，僅僅拿樁基這一項進行對比，就比三元區(qū)下的洋地區(qū)節(jié)約了大約510多萬元的資金。從這個案例中，我們可以看出，項目選址對企業(yè)的工程造價控制有著至關(guān)重要的作用。

1.2周密地編制投資估算計劃

投資估算是項目建設(shè)前期的重要內(nèi)容，在項目建設(shè)的決策階段編制科學的投資估算控制表，是研究和分析建設(shè)項目建設(shè)效果的重要依據(jù)。企業(yè)應(yīng)該在可行性研究報告批準通過之后，將估算作為設(shè)計任務(wù)所下達的投資限額，加強對初步設(shè)計概算的控制作用，并且將其作為企業(yè)籌集資金和向銀行貸款的重要依據(jù)。企業(yè)的工程經(jīng)濟人員在進行投資估算的過程中，應(yīng)該根據(jù)具體的實際情況反映設(shè)計內(nèi)容，嚴格按照工程造價管理的有關(guān)原則，對投資估算中的各種動態(tài)因素的變化進行合理的預(yù)測，全面分析制定方案的經(jīng)濟性。

1.3精心論證可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要不斷強化建設(shè)項目的前期工作，規(guī)范建設(shè)項目的投資決策，從而能夠有效地提高項目投資的運行質(zhì)量。如果是一些沒有經(jīng)濟效益或者是經(jīng)濟效益較差的建設(shè)項目，不應(yīng)該列入建設(shè)計劃中，同時需要進行可行性研究，進而制定經(jīng)濟效益評價。而那些沒有經(jīng)濟效益評價的可行性研究報告則不予評審，對于達不到經(jīng)濟效益標準的建設(shè)項目則不予立項，主要是突出建設(shè)項目的前期工作的超前性。進行科學的投資管理，提高投資項目的經(jīng)濟運行質(zhì)量，從而保證企業(yè)的全局效益的不斷提升。

2.投標招標階段的工程造價控制

2.1加強投標招標管理，合理降低工程造價

建設(shè)企業(yè)實施招標方式，主要是為了引進競爭機制，降低工程成本。房地產(chǎn)開發(fā)商需要全面掌握項目工程的招標條件，編制合理的過程標底和標書，認真做好評標定標工作。利用一些談判和協(xié)商的方式確定合同和工程工期。在投標時，主要是采用公開招標或者邀請招標的方式，堅決抵制議標和變相議標。在工程招標時，需要制定嚴謹?shù)摹蚀_的、全面的招標書條款，項目的工程造價和有關(guān)的費用應(yīng)該盡量包死，不能留有活口。需要編制合理的標底，有條件的單位可以選擇自行編制，在編制標底時，需要堅持“質(zhì)量第一”的原則，將工程標底盡量控制在合理造價的下限。同時，需要對造價水平的合理性進行反復(fù)地審查，檢查投資是否控制在規(guī)定的投資范圍內(nèi)。

2.2加強中標后的施工合同管理

中標后的合同條款內(nèi)容應(yīng)該嚴謹、清晰，工期合理，避免產(chǎn)生合同雙方責任不明的現(xiàn)象。對一些與工程造價直接相關(guān)的合同條款，比如合同價款調(diào)整的方法和條件、材料的市場價格等，需要進行明確的規(guī)定。施工合同管理需要貫穿于合同訂立和執(zhí)行的全過程。簽訂合同后，需要進行合同后的評估。合同后評估工作對工程造價管理影響重大，它可以為下一個建設(shè)項目造價控制提供可靠的依據(jù)。合同后的評估主要是對合同的執(zhí)行情況進行一個總結(jié)，將合同管理好的經(jīng)驗進行大力推廣，對落后的或者是不符合法律法規(guī)的條款進行修改。

3.施工階段的工程造價控制

3.1制定合理的資金使用計劃

施工階段的工程造價控制主要是承包合同價，施工階段的投資強度比其他任何階段的投資強度都高，因此，需要制定一個科學合理的投資使用計劃。科學合理的資金使用計劃有助于保證建設(shè)項目擁有足夠的資金，不會出現(xiàn)資金使用不足或者是使用不及時的情況，進而影響建設(shè)項目的工程進度，同時，也不能過多地占用資金或者造成資金閑置的情況，盡量減少利息的支出。由于在建設(shè)項目的施工過程中，存在諸多的可變因素，一旦工程造價沒有控制好，則會導致投資失控。因此，施工階段的工程造價控制工作應(yīng)該與其工程進度控制工作保持一致，另外，應(yīng)該客觀地評價和分析產(chǎn)生投資偏差的原因，積極采取一些可行性的措施，最終實現(xiàn)工程造價的預(yù)定目標、

3.2嚴格控制工程變更

設(shè)計變更是增加工程造價的重要因素，而在施工的過程中，由于內(nèi)外部環(huán)境因素的影響，經(jīng)常出現(xiàn)施工圖更改的情況，導致工程量不斷變化，材料費用也會因此而提高。在施工的過程中，加強成本控制，首先需要嚴格控制工程協(xié)商，其次嚴格審查相關(guān)的承包商的索賠要求，最后做好材料的加工定貸工作。加強工程造價的控制變更的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)單位需要建立工程簽證管理制度，設(shè)置相應(yīng)的預(yù)算管理部門，明確規(guī)定各個部門的相關(guān)職責和權(quán)限，保證簽證的質(zhì)量，杜絕出現(xiàn)不是或者是虛假簽證的發(fā)生。

4.總結(jié)語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)項目的工程造價管理存在一些問題，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要加強對工程造價的階段管理，制定科學合理的投資決策和優(yōu)秀的工程設(shè)計方案，加強投標招標管理，合理降低工程造價，加強中標后的施工合同管理。在施工階段，制定合理的資金使用計劃，嚴格控制工程變更，最終實現(xiàn)建設(shè)項目工程造價的有效管理。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：小型房地產(chǎn)企業(yè)；工程管理部門；定位

Abstract: At the national macro-control, the real estate development enterprises, especially small and medium enterprises survival and development challenges facing imminent, improve their ability and competitive advantage. By strengthening internal management, organization optimization, rational division of responsibilities, to create a small but excellent management team, to achieve compression management costs, increase enterprise benefit. In this paper, through the relocation of enterprises engaged in real estate development important business -- project management department, to provide ideas for the optimization of organization and management innovation.

Key words: small and medium-sized real estate enterprises; project management; localization

中圖分類號: TL372+.3文獻標識碼A 文章編號

當前，經(jīng)過國家持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出市場集中度提高、融資難度加大、成本上升、行業(yè)利潤下降的特點。在市場競爭日益激烈的背景下，開發(fā)企業(yè)面臨的局面也有所不同。大企業(yè)加強了策略調(diào)整，更加注重周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流和風險控制，同時發(fā)揮人才聚集優(yōu)勢，實現(xiàn)了順勢發(fā)展。而一些小企業(yè)由于受到資金、人才、品牌、地域等多方面的制約，在市場競爭中日益困難。為提高市場生存競爭力，中小房地產(chǎn)企業(yè)采取的辦法各不相同，有的強化管理，有的拓寬融資渠道，有的專注市場布局，有的追求產(chǎn)品細分市場。下面以房地產(chǎn)企業(yè)工程管理部門為例，從優(yōu)化企業(yè)組織機構(gòu)，合理配置部門職責方面，尋求強化內(nèi)部管理，增加企業(yè)效益的途徑。

1小型房地產(chǎn)公司界定

2012年，全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有65000多家，其中大部分為中小開發(fā)企業(yè)。如何界定小型開發(fā)企業(yè)，2003年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了劃分大、中、小型的分類標準。該標準從從業(yè)人員數(shù)、和銷售額兩方面進行了定量界定，其中對小型房地產(chǎn)確定標準為100人以下銷售額在1億元以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的劃分標準為：二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及年銷售額未達到一億元的開發(fā)企業(yè)。

綜合以上界定可以看出，小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是注冊資金較少，從業(yè)人員少，開發(fā)項目少，盈利能力受到限制的企業(yè)。在市場競爭日益加劇的情形下，小型房地產(chǎn)公司不可能像大中型房地產(chǎn)公司那樣將公司的管理運營部門設(shè)置齊全，其組織構(gòu)架既要緊湊簡約，又能涵蓋管理職能，避免增加管理環(huán)節(jié)及管理成本。

2 小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位

在大中型房地產(chǎn)公司，工程管理部門的職責更加專業(yè)，一般主要承擔公司的技術(shù)職能和施工管理職能工作，工作內(nèi)容具體表現(xiàn)為技術(shù)支持和施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)管理。小型房地產(chǎn)公司的專業(yè)部門設(shè)置比較少，因而工程管理部門的職責更加龐雜，只要是和技術(shù)、工程有關(guān)的工作內(nèi)容都得負責。

結(jié)合房地產(chǎn)的開發(fā)流程，給予小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位是：項目前期的協(xié)助部門、技術(shù)事務(wù)的管控部門、項目成本的控制部門、施工現(xiàn)場的管理部門。

3小型房地產(chǎn)工程管理部門定位所對應(yīng)的具體工作內(nèi)容

對應(yīng)以上小型房地產(chǎn)工程管理部門的定位，其部門的工作內(nèi)容涉及到項目開發(fā)的前前后后，內(nèi)容龐雜，將其歸攏對應(yīng)工程管理部門的定位后主要有：

3.1 作為項目前期協(xié)調(diào)部門的工作內(nèi)容

在項目前期協(xié)調(diào)階段，工程管理部門要配合前期部門考察地塊，參與項目的投資可行性分析。其主要職責是對地塊的規(guī)劃進行了解和評估；對項目的工程投資成本進行測算；根據(jù)地塊周邊及地塊本身情況對施工現(xiàn)場部署提出評估；對策劃部門的項目策劃方案進行技術(shù)論證和施工成本測算，配合項目定位。

3.2作為技術(shù)事務(wù)管控部門的工作內(nèi)容

項目技術(shù)方面的把控及協(xié)調(diào)工作是工程管理部門一項主要職責，其工作貫穿項目開發(fā)的全過程。工作內(nèi)容主要有：

對項目所有的技術(shù)文件進行審核，包括由于報審報批期間項目手續(xù)的技術(shù)文件，如項目的總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計方案、施工圖方案及人防、消防、交通、園林、節(jié)能、環(huán)評等項目的分項技術(shù)方案；包括施工期間的技術(shù)文件，如工程施工組織設(shè)計及具體的專項施工方案等。同時還要對項目設(shè)計、招投標過程及施工組織設(shè)計中涉及的新工藝、新材料進行技術(shù)論證，決定是否使用。

工程管理部門還要向政府部門報送有關(guān)資料，辦理工程類的報審報批手續(xù)，包括與項目規(guī)劃有關(guān)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保項目施工的開工許可證。以及項目使用的設(shè)備設(shè)施（如電梯）的報審報批工作。

同時工程管理部門還要在技術(shù)方面配合與公司進行技術(shù)性質(zhì)合作單位的工作，如設(shè)計單位、勘查單位、測量單位等。

3.3作為項目成本控制部門的工作內(nèi)容

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇的背景下，大部分房地產(chǎn)公司都會設(shè)專門的成本控制部門。但小型的房地產(chǎn)公司會將成本控制的職責分配至財務(wù)部門或工程部門。依據(jù)成本控制具體工作內(nèi)容的偏重，將其配置到工程部門更加恰切。這些工作主要有：

設(shè)計階段的成本控制，包括依據(jù)市場需求和成本控制目標從規(guī)劃方案到施工圖紙對建筑成本進行估算和控制；對室內(nèi)外主要建筑材料的規(guī)格和品牌的選用進行成本管控。同時根據(jù)施工圖紙分解和編制詳細的預(yù)算，為成本控制和招投標提供參考。

項目實施階段，包括招投標、設(shè)備材料采購過程中的成本控制和施工過程中的成本控制。在施工過程中要依據(jù)分項工程的成本控制目標，進行施工過程的成本控制。通過分析實際發(fā)生的成本數(shù)據(jù)，不斷修正管控指標。最終完成成本控制工作。

3.4作為施工現(xiàn)場管理部門主要工作

施工現(xiàn)場管理主要是一些具體的工作，主要包括管理職能和協(xié)調(diào)職能。

管理職能方面的工作包括：根據(jù)項目建設(shè)的實際情況,編制并實施完成工程計劃，審查施工單位報送的施工組織設(shè)計；對工程的質(zhì)量、進度、安全和文明施工進行管理，保證工程按質(zhì)，按時完成；按照設(shè)計或合同中的規(guī)定對乙方采購的材料和設(shè)備進行驗看，并按時、按質(zhì)、按量地組織甲供材料設(shè)備到場；參加監(jiān)理單位組織的各階段分項工程的驗收及工程竣工驗收；及時審核變更單，并按規(guī)定程序依據(jù)合同及時簽證與歸檔；處理重大質(zhì)量事故、責任事故和安全事故；整理有關(guān)工程治療、圖紙并做好歸檔工作

協(xié)調(diào)職能方面的工作包括，開工前期協(xié)調(diào)土地的三通一平、水電進場，竣工后期的市政管網(wǎng)接口等；協(xié)調(diào)對接政府各部門的檢查工作；協(xié)調(diào)參與施工的設(shè)計單位、監(jiān)理單位、分標段施工單位、分項工程施工單位、材料供應(yīng)商等工程合作單位；協(xié)調(diào)處理項目周邊單位、人員的關(guān)系，確保工程不間斷實施。

4結(jié)束語

對小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位分析，是為了適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新形勢。在不增加管理部門、節(jié)約管理成本的前期下，形成簡潔高效的組織構(gòu)架和科學的管理流程，使房地產(chǎn)公司的管理規(guī)范、成本降低，增強企業(yè)競爭力和市場生存能力。

參考文獻：

[1] 劉列勵著．《房地產(chǎn)建筑工程項目管理》， 中國建筑工業(yè)出版社2011年8月版

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關(guān)鍵詞 工程造價 成本控制 投資收益 工程設(shè)計 施工管理 竣工結(jié)算

在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能地減少工程成本，最大限度提高企業(yè)的投資收益――這是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熱切關(guān)注的問題，既是熱點又是難點。也就是說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益，有效地控制工程造價是關(guān)鍵。

一、優(yōu)秀的工程設(shè)計是有效控制工程造價的前提

影響項目投資最大的階段是設(shè)計階段。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為75%～95%；在技術(shù)設(shè)計階段，對工程造價的影響只占工程總造價的35%～75%；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項目技資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段。有資料分析，設(shè)計費一般只相當于建設(shè)工程全壽命費用的1%以下，但正是這小于1%的費用，對工程造價的影響度卻占75%。事實證明，要有效地控制工程造價，就要把重點轉(zhuǎn)到前期階段上來，抓住設(shè)計這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

二、工程招投標是有效控制工程造價的核心

1.新開工建設(shè)項目應(yīng)進行招投標，通過招投標可引進競爭機制，降低工程成本。對施工單位的選擇應(yīng)持慎重的態(tài)度，因為施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價控制的成敗。在選擇施工隊伍時，優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績與我們欲建工程相同的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此建設(shè)業(yè)績的項目經(jīng)理未出任項目經(jīng)理，并要求施工隊伍的資信可靠，同時具有足夠的技術(shù)實力。

2.嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作。（1）以中標價為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期。（2）工程招標應(yīng)采取公開招標或邀請招標，杜絕議標或變相議標。（3）實踐證明，凡是先開工后定價的工程多半工程造價居高不下，或投標報價均超過標底20%以上，最多的超出65%。

3.工程招標時，招標書條款應(yīng)嚴謹、準確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。（1）應(yīng)編制好標底。有條件的單位應(yīng)盡量自行編制，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。（2）應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。（3）中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。同時，應(yīng)對建設(shè)工程施工合同的訂立規(guī)定審閱會簽制度。有關(guān)的責任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款調(diào)整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都要有詳細的約定。（4）對投標包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設(shè)備，不僅要列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單，還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。

三、施工管理是有效控制工程造價的重要環(huán)節(jié)

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工訂貨。

1.由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。（1）為了確保工程簽證的客觀、準確，我們首先強調(diào)辦理工程簽證的及時性。對簽證一般要求自發(fā)生之日起20天內(nèi)辦妥。（2）其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況。如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，那么還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。（3）施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。

2.簽證發(fā)生后，應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。同時，要加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

3.預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。如果對材料市場價格不清楚，就無法進行工程造價管理。

四、竣工結(jié)算是有效控制工程造價的關(guān)鍵

1.工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環(huán)節(jié)。在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是。

2.為了合理確定工程造價，計價必須準確。預(yù)算人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則，定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價計算程序，還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準確性。此外，預(yù)算人員要堅持到現(xiàn)場了解情況，掌握工程動態(tài)，對特殊材料進行市場詢價，掌握價格動態(tài)，從而提高工程計價的準確性。

3.控制建安造價的最后一道關(guān)是竣工結(jié)算。凡進行竣工結(jié)算的工程要有竣工驗收手續(xù)。從多年工作的經(jīng)驗來看，在工程竣工結(jié)算中，洽商漏洞很多，有的是有洽商沒有施工；有的是施工進行應(yīng)核減，卻沒有洽商；還有的是洽商工程量遠遠大于實際施工工程量。因此結(jié)算時，要求工作人員要有耐心、要細致，認真核算工程量，不要怕麻煩，多下現(xiàn)場核對。同時，為了保證工作少出紕漏，應(yīng)實行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和我們的投資收益。

五、“以人為本”是有效控制工程造價的基礎(chǔ)

“以人為本”是眾多企業(yè)所強調(diào)的一個管理理念。在工程造價管理中，人的因素更顯重要。盡管企業(yè)具有相當不錯的管理模式，但由于個別人的業(yè)務(wù)能力、責任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程造價在管理上出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來損失。基于此，筆者認為：人才的競爭，實質(zhì)是企業(yè)生死存亡的競爭。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程 技術(shù)管理 措施

Abstract: Engineering and technology management of real estate development enterprises is the real estate enterprises in the business process of an essential part, which runs through the project development process. With the real estate industry competition is increasingly fierce, real estate sales change from a seller's market to a buyer's market. The owners of the real estate brand, quality and technical content requirements and reach a new height. The engineering and technology management is to ensure the basic real estate brand, quality, technology content.

Keywords: real estate; engineering; technology management; measures;

中圖分類號：TB497文獻標識碼：A文章編號：

引言

工程技術(shù)管理水平的高低，直接影響經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的實現(xiàn)，從而會影響市場占有率，制約企業(yè)的發(fā)展。為此，要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程技術(shù)管理，提高技術(shù)素質(zhì)及技術(shù)水平，為企業(yè)和社會服務(wù)。本文從房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理的“三大性”， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程技術(shù)管理的工作內(nèi)容分析房地產(chǎn)技術(shù)管理有效措施。

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程技術(shù)管理的“三大性”

（1）綜合性：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理工作是一項綜合性很強的工作，不僅僅是單純技術(shù)角度，更要從工程經(jīng)濟方面來分析，但又不能片面追求企業(yè)的經(jīng)濟效益，它綜合了工程技術(shù)、工程經(jīng)濟及國家有關(guān)方針、政策、法規(guī)、規(guī)范等的要求。一個項目從決策分析、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、組織施工、最后竣工交付使用。整個過程、都為實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益服務(wù)。

（2）復(fù)雜性：對于一個項目，房地產(chǎn)企業(yè)不同于設(shè)計單位、 施工單位、 監(jiān)理單位等都有其階段性工作內(nèi)容，他們的技術(shù)管理較單一，都在各自的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)進行，而房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)管理工作要銜接、協(xié)調(diào)各階段、各專業(yè)、各類建材、各種設(shè)備之間的關(guān)系，從平面到立面有機地組織落實到一個工程上，要解決從土建、水電安裝、燃氣等多項問題，不僅如此，還要根據(jù)不斷變幻的市場，從技術(shù)上解決經(jīng)營方面的一些問題。

（3）超前性：工程開發(fā)建設(shè)項目投資周期長的特性，要求工程技術(shù)管理工作要有超前性，一幢住宅、一幢寫字樓要使用幾十年，甚至百年。加之住宅商品化的推進、市場的選擇、住宅科技含量的提高，近幾年，單從住宅房型講，就經(jīng)歷了一室一廳、二室一廳，三室一廳.雙廳雙衛(wèi)層等多種戶型的演變，甚至超越了前十幾年的變革。隨著人們生活水平的不斷提高，人們對居住質(zhì)量、居住環(huán)境提出了更高的要求.這樣就要求開發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理工作具有超前性，從技術(shù)角度增加開發(fā)產(chǎn)品的適應(yīng)性與靈活性，全面考慮到社會發(fā)展的需求.使得經(jīng)濟效益與社會、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程技術(shù)管理的工作內(nèi)容

(1)參與編制所開發(fā)項目的可行性研究,針對所要開發(fā)的項目.從技術(shù)、經(jīng)濟角度分析其可行性,為開發(fā)決策提供技術(shù)上的依據(jù)。

(2)根據(jù)開發(fā)要求編制建筑工程的設(shè)計任務(wù)書,包括工程項目的功能要求、技術(shù)經(jīng)濟指標、 面積標準、裝飾標準。同時負責組織編制工程項目的規(guī)劃設(shè)計方案、詳細規(guī)劃、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、并組織企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營、工程、預(yù)算、計劃等各部門對各階段成果進行研究、修改。

(3)參與編制工程項目的開發(fā)建設(shè)組織設(shè)計.組織協(xié)調(diào)設(shè)計單位對施工單位進行圖紙會審、 技術(shù)交底,并與取方經(jīng)常聯(lián)系及時溝通情況,研究處理出現(xiàn)的各種問題,參與工程監(jiān)理單位組織召開的各種工程會議,解決工程中各種技術(shù)問題。

(4)組織各種建材、設(shè)備的技術(shù)考察、選型,負責審驗用于項目上的一切建筑材料,并把住質(zhì)量關(guān),根據(jù)需要參加工程建設(shè)中各階段分項分部的驗收工作及隱蔽性工程驗收的認可簽證。

(5)編制開發(fā)方工程項目的竣工資料.審查組織工程的質(zhì)量保證資料，監(jiān)督施工技術(shù)資料的收集、整理和技術(shù)檔案管理工作。

(6)制定開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)措施、編制和實施企業(yè)內(nèi)部的科技發(fā)展規(guī)劃，搜集科技情況。及時了解國內(nèi)外建筑工程的科技信息,適時推廣新材料、新技術(shù),提高開發(fā)產(chǎn)品的科技含量。根據(jù)工作需要進行專題技術(shù)研究及總結(jié)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理的措施

（1） 編制技術(shù)管理的規(guī)章制度和目標

根據(jù)技術(shù)管理的工作內(nèi)容。 結(jié)合企業(yè)的自身特點及技術(shù)發(fā)展規(guī)劃,根據(jù)國家規(guī)范、 標準及政府有關(guān)規(guī)定,制定出各種規(guī)章制度和技術(shù)管理要達到的目標,使技術(shù)管理工作有序、 責任分明、 目標明確,如制訂崗位責任制、 技術(shù)管理者責任制、 質(zhì)量管理辦法、 各專業(yè)的技術(shù)標準,工程技術(shù)方案合理化的建議辦法。 這樣既能充分調(diào)動技術(shù)人員的積極性、 增強責任感,又能有效避免工程技術(shù)決策的隨意性。還要編制完善技術(shù)管理責任制，工程技術(shù)質(zhì)量管理辦法，各專業(yè)的技術(shù)標準，規(guī)劃設(shè)計各階段的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計指導書、工程圖紙審核程序及成果審批制度，工程技術(shù)合理化建議獎勵辦法等，其中設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計指導書是設(shè)計事前控制的重要環(huán)節(jié)，也是控制設(shè)計和圖紙質(zhì)量的重要手段。

篇6

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)、質(zhì)量問題、影響因素、控制措施。

一、房屋施工存在的質(zhì)量問題

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，城市人口的居住水平不斷提高，我國建筑工程質(zhì)量呈穩(wěn)步上升趨勢，但不可否認，一些在建工程和已投入使用的工程尚存在不少的質(zhì)量問題，有些甚至嚴重危害到建筑結(jié)構(gòu)和使用安全功能，如：(1)房屋沉降引起的質(zhì)量問題，下水道堵塞、斷裂等；(2)墻體材料選擇不當而引起墻體開裂及粉刷起殼的質(zhì)量問題；(3)屋面女兒墻由于屋面的熱脹冷縮，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)則的水平方向裂縫，特別在屋面四大角的嚴重裂縫問題(4)房屋頂板改用圈先澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的開裂滲漏問題等等。

二、影響工程質(zhì)量因素；

出現(xiàn)問題的原因很多，牽涉到從設(shè)計、施工到項目經(jīng)理、甲方，多專業(yè)技術(shù)工種，多單位部門的方方面面，歸納起來主要有幾點：

1.施工人員的素質(zhì)問題

目前，我國施工企業(yè)的勞動人員流動性大，90%左右的都是農(nóng)民工。這些農(nóng)民工許多都是未經(jīng)過專業(yè)訓練便涌入了建筑行業(yè)，工人技術(shù)素質(zhì)較低，且大部分企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)培訓跟不上人員流動的數(shù)量，導致了建筑行業(yè)整體素質(zhì)的下降。同時，一部分建筑企業(yè)缺乏相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，無法按照設(shè)計與既定的施工圖紙進行房屋建筑工程，影響房屋建筑的施工質(zhì)量。

2. 施工工藝技術(shù)落后

由于建筑業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，90%的施工人員都是沒有經(jīng)過技術(shù)培訓的農(nóng)民工，他們大多沒有掌握現(xiàn)代先進的工藝和技術(shù)。即便是建筑企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員設(shè)計使用了現(xiàn)代先進的工藝技術(shù)，也可能因為施工人員的素質(zhì)問題造成施工質(zhì)量的問題。如果在技術(shù)上未能充分全面考慮，特別是一些交叉部位的細節(jié)考慮不周，則極易產(chǎn)生問題。再者，由于現(xiàn)代建筑的個性化，每一棟建筑都是一件特有的產(chǎn)品，每一條管線、設(shè)備都有特定的要求，少有類同，這也增加了技術(shù)工作難度，增加了各專業(yè)之間出現(xiàn)矛盾和問題的可能性。同時由于新技術(shù)、新產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)和應(yīng)用，施工人員未能及時掌握，也會帶來問題。

3.管理方面的缺陷

目前房屋建筑工程中存在的質(zhì)量問題，是由于諸多因素混生互動、惡性循環(huán)、相互影響的結(jié)果。由于現(xiàn)行的管理體制，施工單位的分包現(xiàn)象普遍存在，分包單位在工作范圍的界定上很難做到十分明確。主觀上各單位在利益的驅(qū)使下，總希望相關(guān)單位承擔更多的工作。往往造成工序上的遺漏，人為地帶來一些問題，增加了協(xié)調(diào)管理的復(fù)雜性。此外，工程施工隊伍素質(zhì)參差不齊、施工過程中，沒有建立健全的質(zhì)量控制體系、施工管理混亂、材料原因、現(xiàn)場監(jiān)理不到位及參與建設(shè)各方責任主體不能正確履行職責，存在違法質(zhì)量行為，這也是產(chǎn)生問題的重要原因。

4.現(xiàn)場監(jiān)理制度落實不到位

施工現(xiàn)場的監(jiān)理制度不健全將是造成質(zhì)量問題的一個重要原因。有些監(jiān)理單位為了尋求經(jīng)濟效益，接受自己資質(zhì)管理范圍以外的監(jiān)理業(yè)務(wù)，而這些監(jiān)理機構(gòu)的人員資格及配備都不符合安全質(zhì)量生產(chǎn)的標準，甚至一些企業(yè)出現(xiàn)無證上崗的現(xiàn)象?，F(xiàn)場監(jiān)理質(zhì)量控制體系的不健全，負責的監(jiān)理人員對材料、設(shè)備、構(gòu)配件的安裝或者使用未進行常規(guī)的安全檢查，沒有按照相關(guān)制度進行，這些都給房屋建筑的施工質(zhì)量埋下了隱患。

三、加強房地產(chǎn)質(zhì)量管理措施；

提高施工人員的質(zhì)量意識

房屋建筑的施工質(zhì)量問題，是整個施工企業(yè)及所有參與施工的專業(yè)技術(shù)人員、操作人員及服務(wù)人員共同努力的結(jié)果。要重視質(zhì)量意識，就必須提高施工企業(yè)所有員工的整體素質(zhì)，加強員工的施工質(zhì)量意識。要嚴格抓好施工人員的培訓工作，從根本上提高他們的綜合素質(zhì)。對于管理人員及技術(shù)人員，必須要讓他們具有較強的質(zhì)量規(guī)劃以及目標管理的能力，具有良好的組織施工并進行技術(shù)指導和監(jiān)督的能力，能及時發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的質(zhì)量問題。具體的施工生產(chǎn)人員要具有嫻熟精湛的專業(yè)技能、良好的職業(yè)道德及社會責任心。只有這樣，才能切實保障房屋建筑的質(zhì)量。

2.加強工程施工質(zhì)量監(jiān)督

增強質(zhì)量意識，提高人員素質(zhì)，工程質(zhì)量監(jiān)督是一項集法律、技術(shù)、經(jīng)濟和行政于一體的綜合性工作，屬行政和技術(shù)的監(jiān)督執(zhí)法。因此，監(jiān)督隊伍素質(zhì)的高低，執(zhí)法能力的強弱是搞好工程質(zhì)量監(jiān)督的基礎(chǔ)。加強建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督人員培訓考核工作,作好以監(jiān)督隊伍建設(shè)為重點的監(jiān)督機構(gòu)改革;健全和完善建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度,進一步提高監(jiān)督工作的規(guī)范化和程序化的程度;強化工程質(zhì)量監(jiān)督,應(yīng)加強對工程建設(shè)責任主體質(zhì)量行為的監(jiān)督,參建各方的資質(zhì)、人員資格、質(zhì)量責任制落實情況以及質(zhì)保體系是監(jiān)督工作重要的內(nèi)容。在施工過程中,要實行動態(tài)監(jiān)督,重點監(jiān)督參建各方執(zhí)行工程建設(shè)標準強制性條文情況。

積極運用新工藝提高工程質(zhì)量

建筑施工企業(yè)只有不斷地提高施工技術(shù)水平，才能建造出質(zhì)量可靠的建筑工程。建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量控制與施工的技術(shù)是密不可分的，而技術(shù)因素除了施工的基本工作人員的素質(zhì)外，還包括施工的裝備、施工的信息及施工的檢測技術(shù)等。企業(yè)若想提高房屋建筑的施工質(zhì)量，就必須重視新技術(shù)、新工藝在整個施工過程中的應(yīng)用。在具體運用的過程中，要建立符合技術(shù)的相關(guān)工藝流程、質(zhì)量標準及操作的具體規(guī)程，同時，企業(yè)還要建立嚴格的考核制度。通過技術(shù)創(chuàng)新不斷提高和改進施工技術(shù)和工藝水平，從而保證房屋建筑的施工質(zhì)量問題。

3. 嚴格落實質(zhì)量目標責任制

嚴格落實質(zhì)量目標責任制質(zhì)量目標責任的建立，確保組織各層次上建立目標，并加以考核、實施監(jiān)督；是建筑施工質(zhì)量管理的一個重要原則。真正把總目標分解到各分部分項工程。再落實到具體的施工部位、施工班組，并且具有操作性，做到檢查及時、反饋有效。這是我們強化質(zhì)量管理，實行過程管理必須解決的問題。

①根據(jù)質(zhì)量總目標，依據(jù)驗收規(guī)范或標準，經(jīng)過目標分解、細化，確定預(yù)留預(yù)埋階段質(zhì)城分目標為優(yōu)良。

②依據(jù)優(yōu)良等級標準編制隊級技術(shù)交底書，在交底書中，按照高要求的標準編寫具體的技術(shù)要求和驗收標準，原則上把驗收標準中的誤差范圍劃分為正負各三檔共六檔，一般情況下取三至五檔，實行五級檢查制度，檢查記錄中須簽明檢查時間一一具體到分鐘。

③加強中問過程的巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時提出，立即解決；出現(xiàn)通病，從技術(shù)交底著手，分析影響質(zhì)最的因素；采取有效措施，解決問題。

④實行末位檢查人責任制，最后簽字人負主要責任。

結(jié)束語

要避免房地產(chǎn)建筑工程質(zhì)量問題，需要各方的努力，做長期的、艱巨的工作。在現(xiàn)階段，比較務(wù)實的目標是消除和治理幾個影響較大的質(zhì)量通病(如裂縫、滲漏等)。采取有效措施，意在創(chuàng)造一種技術(shù)和市場氛圍，引導企業(yè)重視防治質(zhì)量通病，引導房地產(chǎn)行業(yè)對質(zhì)量通病問題的關(guān)注。

參考文獻：

[1]郭惠隆.淺析房屋建筑施工過程中的質(zhì)量管理[J].華章.2011.(01).

[2]鄧建敏.李忠平.房屋建筑施工質(zhì)量問題的探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品.2010.(09).

篇7

摘要：文章建立以償債能力、盈利能力、營運能力及成長能力為4個主成分的財務(wù)績效評價體系，隨機選取20家滬深房地產(chǎn)上市公司為樣本，采用主成分分析法，運用SPSS軟件進行財務(wù)績效評價研究，分析得出這20家房地產(chǎn)上市公司的4個主成分及綜合財務(wù)績效的得分與排名，并根據(jù)分析結(jié)論提出發(fā)展建議，以更好地促使房地產(chǎn)上市公司管理水平的提高，促進我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 財務(wù)績效 主成分分析 財務(wù)指標

據(jù)最新的房地產(chǎn)上市公司測評研究統(tǒng)計，2014年我國房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值為447.88億元，同比上升23.42%。房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，利益相關(guān)者眾多，關(guān)聯(lián)性非常強，對我國基A建材行業(yè)、水電安裝行業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、證券等眾多行業(yè)有重大影響。房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展不僅有利于這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與成長，而且對我國國民經(jīng)濟的影響及貢獻日益增加。另外上市公司作為市場經(jīng)濟最為重要的融資對象，影響并決定著市場資源的合理配置和有序競爭。因此，研究房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效有重大意義，對我國政府宏觀政策的制定以及房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營管理決策有重要的現(xiàn)實意義。

三、發(fā)展建議

根據(jù)以上對這20家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效的評價，能夠看出我國2014年房地產(chǎn)行業(yè)的成長能力與營運能力狀況不是很好，資金的回收率表現(xiàn)欠佳，資本營運的管理結(jié)構(gòu)尚不夠合理。因此，本文針對存在的問題提出一些建議，以更好地促使房地產(chǎn)上市公司提高管理決策水平，促進我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速成長與發(fā)展。

1.增強固定資產(chǎn)利用率?？茖W合理分配流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)間、流動資產(chǎn)內(nèi)部的多項資金項目的結(jié)構(gòu)，促使企業(yè)不斷提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，增強房地產(chǎn)上市公司在營運方面的能力。

2.加強存貨資產(chǎn)的管理。房地產(chǎn)上市公司最主要的盈利資產(chǎn)就是存貨資產(chǎn)，然而在房地產(chǎn)上市公司營運過程中，會因為存貨資產(chǎn)中尚未完成開發(fā)產(chǎn)品占的比例較大，影響到其營運能力。因而要加強存貨資產(chǎn)的管理，把握好房地產(chǎn)存貨中在開發(fā)產(chǎn)品與完工產(chǎn)品的比例，并做好完工產(chǎn)品的營銷工作，加大銷售力度，以保證房地產(chǎn)上市公司的營運資金鏈的正常運轉(zhuǎn)并擁有充足的資金量，以不斷增強房地產(chǎn)上市公司存貨資產(chǎn)的營運能力。

3.提高資金收回的效率。房地產(chǎn)上市公司要可持續(xù)發(fā)展及經(jīng)營正常，就必須有穩(wěn)定經(jīng)營收入。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當制定科學有效、可以均衡每個項目資本需要的營運戰(zhàn)略，加快資金周轉(zhuǎn)速度。

4.提高風險意識，穩(wěn)中求發(fā)展。由于房地產(chǎn)上市公司項目資金需求量巨大，開發(fā)項目工程龐大，不可避免地會有較高的負債，因而要重視房地產(chǎn)經(jīng)營當中的財務(wù)風險，不可一味地只顧眼前的利益，必須要充分考慮資金鏈，評估開發(fā)項目的可行性。

5.以宏觀政策為引導，加強房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部管理。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到百姓衣食住行，關(guān)系到民眾的基本生活，而房地產(chǎn)的開發(fā)必須擁有雄厚的資金實力與經(jīng)營能力，為使房地產(chǎn)上市公司科學可持續(xù)發(fā)展，政府應(yīng)不斷增強對房地產(chǎn)上市公司的監(jiān)管理力度，出臺一系列的法律法規(guī)，以有效預(yù)防房地產(chǎn)上市公司因不合理的發(fā)展速度而引發(fā)的財務(wù)風險。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)在國家政策導向下，以國家法律規(guī)章制度為準則，正確有效地調(diào)節(jié)其發(fā)展策略，謀劃其經(jīng)營方向。應(yīng)當設(shè)立監(jiān)督體系與財政預(yù)警體制，加強對房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部控制管理體制的監(jiān)管。

6.不斷朝著西方發(fā)達國家住宅產(chǎn)業(yè)化上的技術(shù)方向前進。我國住宅產(chǎn)業(yè)化至今未能成形，發(fā)展歷程與西方發(fā)達國家相比差距很大，住宅的科學技術(shù)成份同樣也很落后。但是，有差距也說明我國的房地產(chǎn)上市公司擁有不小的發(fā)展?jié)摿?，因此，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當借鑒學習西方發(fā)達國家房屋住宅朝環(huán)?；c現(xiàn)代化的綠色住宅方向轉(zhuǎn)化的經(jīng)驗，抓住時展的機遇，不斷提高自身發(fā)展優(yōu)勢，提升綜合競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。J

參考文獻：

[1]王燕，周新建.基于主成分分析的上市公司經(jīng)營績效評價[J].自然科學版，2015，（01）.

[2]王友轉(zhuǎn).基于主成分分析法的LED上市公司競爭力評價[J].情報探索，2015，（02）.

篇8

    許建習系某消防工程安裝公司經(jīng)理，何政旺等人系其手下打工的農(nóng)民工。2003年8月，許建習與某房地產(chǎn)公司簽訂消防工程承包合同，工程完工后，該房地產(chǎn)公司拖欠吳建習的工程款，經(jīng)吳建習次催討未果，造成在吳手下打工的農(nóng)民工何政旺等人工資被拖欠。

    2005 年春節(jié)前，何政旺向吳建習索要工資，吳建習迫于無奈與何政旺商量，共同逼迫房地產(chǎn)公司老總吳某某還款，以支付工人工資。吳建習提供車輛、資金，于2005 年1月27日將吳某某指認給何政旺認識。1月29日，何政旺糾集楊勇、陳偉鋼等人在路上將吳某某強行推上車并關(guān)押于事先租來的房屋內(nèi)，由何政旺等人看守，吳建習與吳某某商談還款事宜，至1月31日，吳某某被迫將拖欠的工程款35萬余元付給吳建習，四被告人隨即將吳某某釋放。后四被告人分別被公安機關(guān)擒獲。

    中國法院網(wǎng)·林永青　廖秀榕

 

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篇9

2004-07-01 現(xiàn)所地點： 湖北 求職意向 求職類型： 全職 月薪要求： 面議 應(yīng)聘職能類型一： 給排水工程師 應(yīng)聘職能類型二： 水電工程師 應(yīng)聘職能類型三： 市政工程師 應(yīng)聘職能類型四： 水電施工員 應(yīng)聘職能類型五： 消防工程師 應(yīng)聘職能類型六： ? 希望工作地區(qū)： 湖北,武漢 其他地區(qū)： ? 可到職日期： 一個月 相關(guān)工作經(jīng)歷及特長 人才類型： 普通求職 相關(guān)工作經(jīng)驗： 6年 外語語種： 英語 外語水平： 四級 其它外語語種： 無 其它外語水平： 無 普通話程度： 標準 計算機能力： 無 教育/培訓經(jīng)歷 2004年7月畢業(yè)于武漢理工大學給水排水專業(yè) 工作經(jīng)驗 2004年7月~2008年9月 武漢奧鑫市政建設(shè)公司 技術(shù)員

2008年7月~2010年7月 武漢中輕工程設(shè)計有限公司 給排水設(shè)計員

2008年7月~2010年7月 湖北嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司 水電工程師

篇10

承包方： （以下簡稱乙方）

按照《中華人民共和國合同法》和《建筑安裝工程承包合同條例》的原則，結(jié)合本工程具體情況，甲方同意將衡陽盛世豪廷消防工程承包給乙方施工，從報建到驗收合格發(fā)證。為明確雙方在施工過程中的權(quán)力、義務(wù)和經(jīng)濟責任，特簽訂本合同。

第一條：工程概括；

1．工程名稱：工程項目XXX棟及地下室。

2．工程地點：

3．承包方式：按實際建筑面積總承包，每平方米單價 元，總建筑面積約 萬平方米，總工程造價約 萬元。

4．工程內(nèi)容： 1.室內(nèi)消防栓系統(tǒng)；2.自動噴淋系統(tǒng)；3.自動火災(zāi)報警系統(tǒng)；4.排煙系統(tǒng)、消防加壓系統(tǒng)；5.室外消防栓系統(tǒng)；6.乙級防火門及消防卷簾，消防施工圖中的一切內(nèi)容。

5．消防報建費用乙方負責。

第二條：合同價款及承包形式；

1．合同總造價：按該項目實際建筑面積包干，每平方米 元，總造價為 萬元。乙方負責開具稅務(wù)正式發(fā)票，稅金由乙方承擔。

2．本工程經(jīng)甲、乙雙方商定，同意采用按平方米合同價款包干的承包方式。

3．如該項目未按建筑圖施工，加層影響消防工程驗收，消防支隊所交罰款，由甲方承擔法律及經(jīng)濟責任。

4．該項目加層部分工程造價按實際建筑面積計算。

第三條：付款方式；

1．本合同簽訂后，由乙方辦理報建手續(xù)，即前期預(yù)埋工程。甲方支付乙方工程款 % ，即 萬元。

2．該項目主體竣工后，甲方通知乙方消防工程全面施工，消防材料及安裝設(shè)備進場。甲方向乙方支付該工程項目進度款 % ，即 萬元。

3．工程施工完成總工程量70%時，甲方再向乙方支付工程進度款 % ，即 萬元。

4．本消防工程施工完畢，經(jīng)有關(guān)部門檢測驗收合格并取得合格證后15日內(nèi)甲方一次性付清乙方工程余款（除留3%質(zhì)保金，一年滿后支付）。

第四條：施工日期；

本合同簽訂后20xx年 月 日開工，工程工期20xx年 月 日完工并組織驗收，總工期 天。確保項目順利交付。如因乙方原因影響甲方開業(yè)，由乙方承擔一切損失及違約責任。如因甲方付款或其他不可抗拒的因素造成工期延誤，則工期順延。

第五條：設(shè)備及材料供應(yīng)方式；

1. 本工程所需要設(shè)備及材料經(jīng)雙方協(xié)商同意，均由乙方負責供應(yīng)。

2．乙方提供的材料設(shè)備，必須符合國家消防產(chǎn)品質(zhì)量驗收標準，并具有合格證書。因產(chǎn)品質(zhì)量不符合驗收標準而發(fā)生的工程質(zhì)量事故或造成返工損失，均由乙方負責。

第六條：工程質(zhì)量及驗收交工；

1. 工程質(zhì)量應(yīng)全部達到設(shè)計要求和符合消防規(guī)范及消防工程驗收標準。

2．隱蔽工程由乙方提前通知甲方工地代表到施工現(xiàn)場進行檢查，辦理隱蔽工程的相關(guān)手續(xù)。如發(fā)生一切質(zhì)量問題，乙方負責。3．本合同生效后，甲方應(yīng)組織圖紙會審、技術(shù)交底會議，并及時向乙方提供施工圖紙四套。

4．工程竣工后，由乙方提供工程竣工驗收資料，明確完工日期。乙方組織工程驗收，甲方協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。

5．工程竣工交驗后，工程保修按國家有關(guān)規(guī)定辦理，確保本工程質(zhì)量保修期一年。

第七條：雙方職責；

（一）甲方職責；

1．派駐工地代表，對工程進度、質(zhì)量進行監(jiān)督，檢查隱蔽工程。協(xié)調(diào)中間交工及工程驗收簽證。向乙方提供用水、用電，確保大型機械使用方便。負責提供材料、設(shè)備及工具存放室。

2．根據(jù)合同規(guī)定和要求，按時辦理撥款和結(jié)算，將每筆工程進度款付至乙方指定的賬戶上。

3．如建筑設(shè)計變更，加層造成消防驗收不合格，需重新報建驗收，所增加費用和消防部門處罰的責任由甲方承擔。

4．協(xié)助乙方會同監(jiān)理方組織施工圖技術(shù)交底和圖紙會審工作。

5．因不可抗力的因素造成的工期延誤，協(xié)助乙方同監(jiān)理方辦理工期順延簽證。

6．在工程竣工交付時，如甲方因資金造成工程不能按時交付，甲方愿以在建工程的房子以當時的市場價格按九折抵足乙方工程款。

（二）乙方職責；

1．施工前，及時做好各項施工準備工作，辦理好消防報批手續(xù)。

2．按合同規(guī)定，做好材料和設(shè)備的采購、供應(yīng)及管理工作。

3．嚴格按照設(shè)計圖和消防規(guī)范進行施工，確保工程質(zhì)量和施工工期。

4．已安裝的設(shè)備，在工程未投入使用前做好保管工作。

5．及時提交竣工驗收資料，乙方負責通過當?shù)叵啦块T的驗收，并取得消防達標文件及驗收合格證書，否則不予結(jié)算。

6．在合同規(guī)定的保修期內(nèi)，對屬于乙方負責的工程質(zhì)量問題負責無償修理，并對項目消防工程進行不定期的維修工作，確保消防設(shè)備的正常運行。因甲方使用管理不當，如斷電，水、油滲透造成設(shè)備損壞，甲方應(yīng)負擔設(shè)備款由乙方維修。

7．嚴格遵守甲方頒布的有關(guān)規(guī)章制度，服從甲方的統(tǒng)一安排和指揮。

8．工程竣工后，甲方辦理與乙方的結(jié)算事宜，乙方應(yīng)義務(wù)培訓甲方有關(guān)消防管理、值班人員，使其基本掌握系統(tǒng)的維護、操作和保修工作。

第八條：雙方約定的合同各項條款，在本合同實施過程中遵照執(zhí)行，如發(fā)生爭議，甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

第九條：施工過程中的一切安全事故均由乙方負責，甲方不負任何責任。

本合同一式六份，甲、乙雙方各執(zhí)三份。

本合同未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

本合同雙方簽字蓋章后生效，工程竣工后付清工程余款后合同自行失效。

甲方 乙方

法定代表人 法定代表人