導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋繼承相關(guān)法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（第一條、基本術(shù)語）

為本聯(lián)邦法律而使用以下基本術(shù)語：

地籍號- 在俄羅斯聯(lián)邦境內(nèi)在同一時間內(nèi)不重復(fù)的不動產(chǎn)客體號碼，在進行地籍和技術(shù)測量（登記）時依照俄羅斯聯(lián)邦立法規(guī)定的程序授予，并保有至該不動產(chǎn)客體作為已經(jīng)登記的權(quán)利的唯一客體而存在時。 建筑物、構(gòu)筑物的地籍號由建筑物或構(gòu)筑物所坐落的地塊的地籍號和建筑物或者構(gòu)筑物已經(jīng)登記的號碼組成。建筑物或構(gòu)筑物種的住房的地籍號由建筑物或構(gòu)筑物的地籍號和已經(jīng)登記的住房的號碼構(gòu)成。

不可動財產(chǎn)（不動產(chǎn)），其權(quán)利應(yīng)當(dāng)依照本聯(lián)邦法律進行國家登記的，-地塊、地下部分、特定的水體和所有的與土地緊密相連的移動他們不可能不給他們的用途帶來不合理的損失的客體，其中包括建筑物、構(gòu)筑物、居住用房和非居住用房，森林以及多年生植物，區(qū)分所有權(quán)， 作為財產(chǎn)綜合體的企業(yè)。

限制（負(fù)擔(dān)）-法律規(guī)定的或者是被授權(quán)的機關(guān)依照法律規(guī)定的方式規(guī)定的對權(quán)利擁有者在對具體的不動產(chǎn)客體行使所有權(quán)或者其他物權(quán)時的限制性條件或禁令（地役權(quán)、抵押權(quán)、委托管理、租賃、財產(chǎn)扣押以及其他）。

地役權(quán)-為了通行、必要的管道敷設(shè)和維修和其他非設(shè)地役權(quán)則無以保障之需要，而對他人的不動產(chǎn)客體的有限使用權(quán)。地役權(quán)作為對建筑物、構(gòu)筑物、房屋的物權(quán)可以獨立于對地塊之利用而存在。對于其權(quán)利被設(shè)定了地役權(quán)的所有權(quán)來說，地役權(quán)即為負(fù)擔(dān)；

不動產(chǎn)客體地籍和技術(shù)測量（登記）（以下簡稱測量）-不動產(chǎn)客體（地塊、建筑物、構(gòu)筑物、居住或非居住用房）的描述和個別化，因此使得其獲得了可以與其他不動產(chǎn)客體相區(qū)別的特征。不動產(chǎn)客體測量同時授予地籍號。

登記區(qū)-實施不動產(chǎn)權(quán)利和相關(guān)法律行為國家登記的司法行政機構(gòu)活動的區(qū)域。登記由俄羅斯聯(lián)邦主體在通常與領(lǐng)土管理單位邊界相一致的范圍內(nèi)建立。

（第二條、不動產(chǎn)權(quán)利及其相關(guān)法律行為登記的概念）

1、不動產(chǎn)權(quán)利及其相關(guān)法律行為登記（以下-權(quán)利的國家登記）-國家依照俄羅斯聯(lián)邦民法典對不動產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、限制（負(fù)擔(dān)）、移轉(zhuǎn)或者終止的承認(rèn)與證實的司法證明書。

國家登記是已經(jīng)被登記權(quán)利存在的唯一證明。已經(jīng)登記的不動產(chǎn)權(quán)利只有依司法程序方可提出異議。

2、權(quán)利的國家登記在整個俄羅斯聯(lián)邦境內(nèi)依照本聯(lián)邦法律規(guī)定的體系在統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)利及其相關(guān)法律行為國家登記簿（以下簡稱統(tǒng)一的權(quán)利的國家登記簿）中記載不動產(chǎn)每一客體的權(quán)利。

3、權(quán)利的國家登記日期為相關(guān)權(quán)利記在進入統(tǒng)一的權(quán)利的國家登記簿的日期。

4、權(quán)利的國家登記按照不動產(chǎn)所在地在登記轄區(qū)范圍內(nèi)進行。

5、利害關(guān)系人對于相關(guān)機關(guān)拒絕進行權(quán)利的國家登記或者規(guī)避國家登記的行為可以向法院、仲裁庭起訴。

（第三條、俄羅斯聯(lián)邦就不動產(chǎn)權(quán)利和相關(guān)法律行為的立法）

1、俄羅斯聯(lián)邦就不動產(chǎn)權(quán)利和相關(guān)法律行為的立法由俄羅斯聯(lián)邦民法典、本聯(lián)邦法律、其他聯(lián)邦法律和其他俄羅斯聯(lián)邦的規(guī)范性法律文件構(gòu)成。

2、俄羅斯聯(lián)邦主體可就分階段建立實施不動產(chǎn)權(quán)利和相關(guān)法律行為國家登記的機關(guān)通過規(guī)范性法律文件。

（第四條、不動產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)法律行為國家登記的義務(wù)）

1、依照俄羅斯聯(lián)邦民法典第130、131、132和164條，除了對氣墊船和海船、內(nèi)河航運船舶以及航天器之外，對不動產(chǎn)的所有權(quán)和其他物權(quán)及其相關(guān)法律行為應(yīng)當(dāng)進行權(quán)利的國家登記。對不動產(chǎn)權(quán)利的限制（負(fù)擔(dān)），包括地役權(quán)、抵押權(quán)、委托管理、租賃，與對不動產(chǎn)的物權(quán)一樣須進行國家登記。

2、權(quán)利的法律證明文件是在本聯(lián)邦法律生效后做成的不動產(chǎn)權(quán)利應(yīng)進行強制國家登記。

（第五條、 在對不動產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)法律行為國家登記時所產(chǎn)生的關(guān)系的參加者）

在對不動產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)法律行為國家登記時所產(chǎn)生的關(guān)系的參加者，一方面是不動產(chǎn)的所有人和應(yīng)當(dāng)進行國家登記的對不動產(chǎn)的其他權(quán)利的擁有者，其中包括俄羅斯聯(lián)邦的公民、外國公民、無國籍人、俄羅斯和外國的法人、國際組織、外國國家、俄羅斯聯(lián)邦、俄羅斯聯(lián)邦的主體和地方自治組織，從另一方面看，也包括進行不動產(chǎn)權(quán)利和相關(guān)法律行為登記的機關(guān)。

（第六條、早先產(chǎn)生的權(quán)利的確認(rèn)）

1、對在本聯(lián)邦法律生效之前產(chǎn)生的不動產(chǎn)權(quán)利，在不具備依照本聯(lián)邦法律所進行的國家登記時，在法律上得被承認(rèn)為有效。

在本聯(lián)邦法律生效前某些俄羅斯聯(lián)邦主體和地方自治組織所實行的權(quán)利國家登記，在法律上仍然有效。

2、在本聯(lián)邦法律生效后所產(chǎn)生的限制（負(fù)擔(dān)）或者其他不動產(chǎn)客體法律行為要求對在本聯(lián)邦法律生效前產(chǎn)生的對該客體的權(quán)利進行國家登記。

3、因為取得時效而獲得的不動產(chǎn)的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)在取得時效事實完成后依照法定程序進行國家登記。

（第七條、權(quán)利國家登記信息的公開性）

1、權(quán)利國家登記具有公開性。進行權(quán)利國家登記的機關(guān)有責(zé)任向提交了身份證名和書面申請（法人-證明該法人進行了法人登記的文件，還有其代表人權(quán)限的文件）的任何人提供在統(tǒng)一的權(quán)利的國家登記簿中記載的關(guān)于任何不動產(chǎn)的信息。

經(jīng)過批準(zhǔn)的從統(tǒng)一的權(quán)利的國家登記簿所作的摘錄，應(yīng)當(dāng)包括對該不動產(chǎn)的描述、對其已經(jīng)登記的權(quán)利、也包括權(quán)利的限制（負(fù)擔(dān)）。

2、負(fù)責(zé)進行權(quán)利的國家登記機關(guān)，應(yīng)當(dāng)在五天內(nèi)向申請人提供所咨詢的信息，或者發(fā)給書面的附理由的拒絕書。此種拒絕書得由索取信息的人向法院起訴。

3、有關(guān)法律證明文件的信息，除了限制（負(fù)擔(dān)）的信息，綜合的關(guān)于某人對某項不動產(chǎn)客體的權(quán)利信息，還有就不動產(chǎn)客體的權(quán)利移轉(zhuǎn)信息的摘錄，依照法定程序近提供給：

獲得權(quán)利擁有者授權(quán)的自然人和法人；

地方自治機關(guān)的首腦和俄羅斯聯(lián)邦主體的國家權(quán)力機關(guān)的首腦；

處在其管轄區(qū)域范圍內(nèi)的稅務(wù)機關(guān)；

在案件程序中與不動產(chǎn)客體和（或）其權(quán)利擁有者有聯(lián)系的法院和護法機關(guān)；

依照遺囑繼承或法定繼承對權(quán)利擁有者的財產(chǎn)有繼承權(quán)的人。

4、負(fù)責(zé)權(quán)利國家登記的機關(guān)有義務(wù)依照權(quán)利擁有者要求向其提供哪些獲得對其享有權(quán)利的不動產(chǎn)客體的信息的人的信息。

5、對在統(tǒng)一的權(quán)利的國家登記簿中記載的信息的利用，其方法或者形式給權(quán)利擁有者的權(quán)利或者合法利益帶來損害的，須承擔(dān)俄羅斯聯(lián)邦法律規(guī)定的責(zé)任。

（第八條）獲得已經(jīng)登記不動產(chǎn)客體權(quán)利信息及其測量資料的條件

1如果法律沒有不同規(guī)定，不動產(chǎn)客體已經(jīng)登記權(quán)利信息收費提供。

篇2

關(guān)鍵詞：農(nóng)村墳地；墳地法律保護；社會功能

中圖分類號：D923文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1009-5349（2016）03-0095-03

墳地、墓地都是作為安葬死者的地方，寄托了還在世的親人的思念，墓深埋在地底下安放著死者的尸體、死者生前的遺物以及一些珍貴的東西；而墳地不同于墓地，墳地是顯露于土地之上的，而且一般在墳地周圍的一大片空地都不會用來進行生產(chǎn)或者是建造工廠之類的。但是現(xiàn)代用地緊張，我國的人口逐漸增多，需要更多的土地滿足人們生產(chǎn)生活的需求。在許多地方就開始了平墳的運動，許多的農(nóng)村墳地被平整出來，傷害了人民的感情，而且這些土地在被平整之后也沒有真正被利用。我國的農(nóng)村有著大片的墳地，經(jīng)常因此發(fā)生一些糾紛，但是關(guān)于墳地的法律很多界定都不清楚，而且國家關(guān)于墳地的規(guī)定也需要補充。本文就墳地的法律屬性進行研究，從國家現(xiàn)行相關(guān)法律來分析存在的問題，探尋墳地的法律歸屬的問題以及墳地自身的社會價值與意義的問題。

一、農(nóng)村墳地的現(xiàn)狀

農(nóng)村墳地存在于廣大的農(nóng)村地區(qū)，雖然為了國家的發(fā)展考慮，國家提倡改變傳統(tǒng)的土葬為火葬，但是傳統(tǒng)的土葬的風(fēng)俗習(xí)慣已經(jīng)深深植根于農(nóng)村人民的心中，他們認(rèn)為人死后總歸是要入土的，這樣人的靈魂才能得到安寧。而且他們認(rèn)為墳地中安放著祖先的靈魂，是他們情感的寄托之地。在清明節(jié)、春節(jié)等傳統(tǒng)農(nóng)耕節(jié)日里，他們帶上祭祀品去上墳，告慰祖先的亡靈，讓祖先保佑他們。目前國家對于這方面沒有強制的措施，很多農(nóng)村地區(qū)仍然會采取土葬的形式。墳地的法律歸屬問題至今也沒有明確的立法規(guī)定，因此圍繞墳地產(chǎn)生的糾紛很多。但是在這些糾紛處理中，很難做到保護死者的權(quán)利，因為我國的法律條文多針對的都是在世的我國公民，而死者享受的權(quán)利是很有限的。[1]在發(fā)生墳地糾紛的時候，法院將當(dāng)事人的血緣很近的親屬們作為主體，但是現(xiàn)實中不是所有的死者都有親屬，沒有親屬的死者的權(quán)利該由誰來保護？一些無主的墳地里死者的權(quán)益又有誰來保護？

將死者的近親作為法律的主要主體，還沒有考慮到近親對于死者的權(quán)利侵害的行為。法律中存在著的個別漏洞以及一些不可預(yù)料的問題都成為了墳地糾紛多發(fā)而且無力解決的原因。[2]我國曾經(jīng)有一些地方的墳地糾紛引起人們的廣泛關(guān)注，比如說發(fā)生在河南周口的平整耕地的運動，引起了當(dāng)?shù)厝藗兊牟粷M，也引起了國家的關(guān)注，為此專門調(diào)整了關(guān)于墳地的法律規(guī)定。所以對于墳地的法律屬性的明確是很重要的，而研究墳地的現(xiàn)實社會價值也是很有必要的，這兩者之間常常產(chǎn)生沖突。如何很好地平衡墳地的法律屬性，以及墳地的社會價值，值得深思。

二、農(nóng)村墳地現(xiàn)象產(chǎn)生的原因以及研究現(xiàn)狀

隨著我國改革開放的步伐，社會經(jīng)濟以一個驚人的速度發(fā)展著。與此同時，伴隨經(jīng)濟發(fā)展的是我國的城市化以及工業(yè)化的進程也在不斷加快，因此直接就導(dǎo)致了我國城市各種用途建設(shè)用地的需求量大大增加，而城市用地與農(nóng)村用地之間的矛盾也因此暴露出來并進一步加劇，并且這種矛盾在沿海的經(jīng)濟發(fā)展較迅速的地區(qū)表現(xiàn)得尤為突出，比如說，以上海為中心的江滬以及東北江浙沿海等地區(qū)的用地矛盾已經(jīng)引起了社會的廣泛關(guān)注。如何妥善合理解決這一問題，是建設(shè)和諧社會，實現(xiàn)中國夢的重要環(huán)節(jié)，也對于我國城市化進城的發(fā)展以及農(nóng)民的切身利益有著重要的意義。

而針對上述現(xiàn)象，結(jié)合我國國情，在保證符合我國的法律法規(guī)和耕地數(shù)量的前提下，目前主要有兩種手段來解決。首先是將城市一些可以用做建設(shè)用地的閑余用地充分進行再利用。[3]比如說廣東省等東北沿海的省市，在近年來就針對用地矛盾問題而在城市里面進行了“三舊”改造措施，將城市中其他功能不明顯的用地改造成城市建設(shè)用地。其次就是將區(qū)域內(nèi)的土地資源進行整合分析，將農(nóng)村中一些住宅面積較大以及無人居住的村居、占地面積超出標(biāo)準(zhǔn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府用地進行復(fù)墾改造成耕地，這樣就節(jié)余下更多用地用于城市建設(shè)。當(dāng)然，除了上文中提到的兩種主要的解決方法之外，仍有其他的方式手段可以緩解城市建設(shè)用地以及農(nóng)村用地之間的矛盾，比如說對于一些沒有經(jīng)過政府相關(guān)部門的合法手續(xù)審批就在閑余用地進行建設(shè)的民居等其他用途的建設(shè)等，相關(guān)的部門可以進行清查以及復(fù)墾，將這些非法建設(shè)用地最終轉(zhuǎn)化為農(nóng)村用地或者是城市建設(shè)用地用來實現(xiàn)兩者之間的平衡，從而促進共同發(fā)展。

當(dāng)前我國的專家學(xué)者對于農(nóng)村用地這個問題上進行的相關(guān)研究也比較綜合全面，總結(jié)下來，重點主要集中在對于農(nóng)村違法建設(shè)用地方面的相關(guān)法律的制定以及規(guī)范上。[4]對這個問題的研究趨勢又呈現(xiàn)出兩個主流研究方向。首先就是對這個問題的綜合全面性地研究，綜合全面性主要體現(xiàn)在對于農(nóng)村違章違法的建筑不進行類型上面的區(qū)分，不論何種類型種類的違章建筑都進行研究分析，對于各種類型違章建筑所產(chǎn)生的不同問題，就其所涉及到的相關(guān)法律法規(guī)進行全面綜合性的整理以及研究。另一種研究方向與上文中所提到的研究方向完全不同，這種研究方向主要是專注于某種特定類型的違章建筑所涉及到的相關(guān)法律法規(guī)進行研究分析，不斷發(fā)掘其中所存在的各種問題，深化研究深度。而在近幾年，由于我國的“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象層出不窮，而因此引發(fā)的問題也成為了社會關(guān)注的焦點。這也使相關(guān)領(lǐng)域的大部分學(xué)者對這個現(xiàn)象以及造成該現(xiàn)象的原因進行了分析以及研究，研究方向大部分集中傾向于某種特定類型的違章建筑所涉及到的相關(guān)法律上，而這種特定類型的違章建筑就是住宅類型的建筑，對于其他類型的違章建筑研究比較少見。這也就直接導(dǎo)致了對于其他類型的違章建筑的相關(guān)法律法規(guī)不完善，不全面，無法對其他類型地違章建筑行為進行有效的規(guī)范。[5]這就提到了本文中關(guān)于農(nóng)村違法建設(shè)墳地的問題，對于農(nóng)村中違法建設(shè)墳地的這種現(xiàn)象，相關(guān)的法律文獻中幾乎沒有涉及并規(guī)范，這也直接就使得這種現(xiàn)象愈演愈烈。當(dāng)然，違法建設(shè)墳地這一現(xiàn)象所涉及到的問題比較廣泛且零散，涉及到用地建設(shè)用途管理、耕地保護、殯葬規(guī)范等方面的相關(guān)規(guī)定，這也就無法對這種現(xiàn)象的法律法規(guī)進行一個清晰的界定。與此同時，由于墳地建設(shè)本身具備占地面積小、建設(shè)地點零散、建設(shè)時間跨度大等特點，再加上墳地建設(shè)由于受傳統(tǒng)觀念的影響，進行規(guī)范重整的難度較大，因此無法進行有效的整頓，屢禁不鮮。因此，針對上述情況以及各種問題，本文就對違法建設(shè)墳地這一現(xiàn)象進行概括性的分析，重點介紹對于該種現(xiàn)象的行政解決措施，希望能夠?qū)鉀Q違法建設(shè)墳地這一問題提供一些建議。

三、農(nóng)村墳地的法律屬性研究

墳地屬于土地的一種，要對墳地進行研究，我們首先要對土地進行研究，通俗來講，對土地的法律屬性進行研究，主要是從所有權(quán)以及使用權(quán)方面進行的研究。[6]在城市當(dāng)中，土地的所有權(quán)是歸國家的，在農(nóng)村當(dāng)中，土地的所有權(quán)是屬于整個村子集體的人所有的。使用權(quán)指的是對于房屋的建筑、改造等一系列的權(quán)利。對于墳地來說它所占據(jù)的墓地的土地所有權(quán)是屬于誰的，而對于那片墳地的使用權(quán)的歸屬方又是誰，我們必須弄清楚。墳地和農(nóng)村居民自身的住宅用地的屬性比較相近，也采取和農(nóng)村居民住宅基地一樣的法律屬性。墳地的建造以及墳地內(nèi)部的一系列財產(chǎn)都屬于死者的親屬，因為一般來說也是死者的親屬建造的，但是墳地所占的土地也還是屬于農(nóng)村的集體所有。所有權(quán)在死者的親屬這里，一般的墳地糾紛案件的主體當(dāng)事人也是死者的親屬。但是就像前文所說的，由于時間的問題，很多死者的親屬都找不到了。而且一些案件中死者的親屬卻是損害了死者利益的人。關(guān)于墳地所有權(quán)的法律問題得以解釋清楚，但是還有很多墳地的法律問題需要解釋，比如說很多人是承包了一些土地在上面去建造墓地的，但是既然是承包的土地，必然就會涉及到一個使用權(quán)限的問題，墓地是要存在很長時間的，但是近些年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村人口的流動加快，這也使得承包了的土地常常會產(chǎn)生易主的情況。尤其是當(dāng)后世的子孫去祭拜去世很久的親屬的時候，這種問題尤為明顯。他們已經(jīng)離開了這片土地，這片土地的承包權(quán)早就已經(jīng)屬于別人了。 而且由于離開土地的時間也過久，很有可能與新的土地承包人沒有什么關(guān)系，這樣一來為祭拜祖先又增加了不少的難度。后代的子孫去祭拜的時候難免會給別人帶來困擾，比如說踩壞別人家里的田地等。[7]這些糾紛的處理，我國的法律并沒有給出明確的規(guī)定，一般都是現(xiàn)在的主人出于人道主義以及孝道的考慮，允許他們?nèi)プ约旱耐恋丶腊萸拜?，但是人情作為一種情感的因素有著很多的變故，萬一主人不允許他們?nèi)ゼ腊?，又或者是對于土地主人的財產(chǎn)損害過于嚴(yán)重，引起主人反感等都很容易引發(fā)糾紛。因此需要進一步完善法律。

四、墳地的社會功能分析

墳地首先是作為在世的人對于去世的人的一種情感的寄托，我國傳統(tǒng)上就有這種祖先崇拜，古代人選擇墳地的時候要考慮風(fēng)水，而且一些貴族的墳地是比較考究的，說明古代人對于喪葬的一種重視，而且古代哪怕是貧窮的人家也要最起碼的保證可以使自己的親人入土為安。到了現(xiàn)在，這種喪葬的習(xí)俗雖然有所簡化，但是喪葬在現(xiàn)代人尤其是受著古代的傳統(tǒng)習(xí)俗深深影響的農(nóng)村人來說，還是非常重視的。而且許多農(nóng)村的宗族關(guān)系都要靠對祖先的祭拜來維系。雖然確實有很多人提倡火葬代替土葬，國家也提倡火葬的方式，但是在農(nóng)村，他們對祖先的拜祭有著很深的傳統(tǒng)，很難讓土葬完全消失。[8]土葬有著長期的發(fā)展歷史，而且它的存在是孝道的一種證明，對于維系宗族的感情有著重要的作用，墳地的存在有著重要的社會功能?，F(xiàn)代出現(xiàn)的許多平整墳地的事情有著很大的爭議，而且引起了村民強烈的不滿，在他們的心中，祖先的墳地中安放著祖先的靈魂，祖先會保佑他們的后代幸福生活，平整墳地傷害了村民的感情，也強行斷掉了他們的情感寄托。[9]對于墳地社會功能的研究可以讓我們更加理解墳地帶給人民的一種心理寄托，從而找到更好的方法去解決墳地占用土地過多的問題，而不是強制地平整墳地。

五、對于墳地建設(shè)的相關(guān)法律法規(guī)的保障體系研究

（一） 關(guān)于保護墳地建設(shè)行為的相關(guān)法律依據(jù)

就像上文中已經(jīng)敘述過的內(nèi)容，墳地整體的權(quán)利以及歸屬是要分為兩個部分的，因此對于墳地進行保護的相關(guān)的法律法規(guī)也應(yīng)該分為兩個方面。第一方面就是對于在建設(shè)墳地過程中所采用的建設(shè)設(shè)施以及在墳?zāi)怪兴裨岬墓啄镜任锲返淖罱K歸屬權(quán)，都是直接由死者的法律繼承人或者是直系親屬擁有，是繼承人的合法私有財產(chǎn)。由于我國的憲法進行過規(guī)定，“公民合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。因此，對于墳地所涉及到的相關(guān)財產(chǎn)歸屬權(quán)以及其他問題，都可以直接采用民事法律進行解決和界定。而對于那些已經(jīng)建設(shè)較長時間的墳地，雖然說歸屬權(quán)擁有人在短時間之內(nèi)無法找到，但是墳地相關(guān)物品的歸屬方并不會發(fā)生變化，從法律的角度而言，這些私有財產(chǎn)永遠(yuǎn)被死者的繼承人所擁有。

除此之外，對與墳地中所體現(xiàn)的私有財產(chǎn)的所有權(quán)歸屬以及保護，相關(guān)的法律規(guī)定也要顧及到前任所有者，即也要保護死者的相關(guān)合法權(quán)利。一般而言，在墳地中的大部分物品都是死者在生前通過自己的能力進行購買的，因此死者對于這些物品擁有完全的歸屬權(quán)，并且根據(jù)自己的意志，有權(quán)力對這些物品的最終歸屬方向進行決定和分配，而后人將這些物品最終放置于墳?zāi)怪幸黄鹇裨?，也是出于對死者對這些物品的處分權(quán)的尊重。[10]因此，只要公民對于自己生前所擁有的物品進行不管何種方式的處分以及分配，并且這種處分得到了公證，在公民死后，這些物品的最終歸屬權(quán)以及處理方式都是由其生前的處分想法進行最終的處理。也因為如此，每個公民在其死后無論是否擁有繼承人或者是其他擁有血緣關(guān)系的親人，其墳地的安寧都不應(yīng)該被打擾或者是侵犯。而我國的憲法也對于這種情況進行了法律上的保護，“公民的人格尊嚴(yán)不受侵犯”。

（二）關(guān)于墳地法律進行保障的相關(guān)措施

由于墳地本身所兼?zhèn)涞闹匾纳鐣饔茫虼岁P(guān)于墳地法律進行保障的相關(guān)措施可以從下述的幾個方面進行相關(guān)法律的完善以及保障。

首先，在《土地管理法》《殯葬管理條例》等涉及到的相關(guān)的法律法規(guī)中，應(yīng)該對于墳地這一用地建設(shè)的法律性質(zhì)進行清晰的說明以及劃分。這就可以體現(xiàn)于相關(guān)法律的具體條例中，運用典型案例以及列舉的手段來完成法律性質(zhì)界定的目標(biāo)，將農(nóng)村墳地這種存在于人們思想中的物權(quán)名稱轉(zhuǎn)化為明文規(guī)定的土地用途方式，讓墳地的相關(guān)權(quán)益保護有法可依。其次，就是要在較短的時間之內(nèi)構(gòu)建起農(nóng)村墳地建設(shè)的等級體系以及規(guī)定。全方位地完善豐富墳地用途方式，這也在一定程度上有利于工作人員進行對于墳地的相關(guān)管理。最后一個措施就是要完善對于墳地進行征收復(fù)墾的過程中的補償制度，我國對于墳地進行征收管理的過程中所出現(xiàn)的矛盾以及問題，也大部分集中在對于墳地征收補償費用的額度上，因此，應(yīng)該在短時間內(nèi)將補償制度進行科學(xué)合理的細(xì)分以及具體化，減少因該問題而產(chǎn)生的摩擦，推進墳地改造復(fù)墾的進程。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：新建商品房 所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 委托公證 一站式服務(wù)

中圖分類號：F293.3

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）10-087-02

一、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境

近年來，隨著城鄉(xiāng)一體化進程的不斷加快，城市區(qū)域范圍的快速擴張，新建商品房的數(shù)量也在急劇增長。而隨著2016年1月1日國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》的正式施行，標(biāo)志著房屋所有權(quán)等相關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利的統(tǒng)一登記工作正式進入落實階段，同時，也給產(chǎn)權(quán)登記申請人和不動產(chǎn)登記機構(gòu)帶來不小的挑戰(zhàn)。

對于產(chǎn)權(quán)登記申請人來說，辦理商品房的房屋轉(zhuǎn)移登記程序繁瑣而復(fù)雜，粗略估算，至少涉及辦理房屋核檔手續(xù)、領(lǐng)取核檔證明、查詢首套房證明以供稅務(wù)機關(guān)減免稅收使用、房屋測繪、稅務(wù)登記、與開發(fā)商共同申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、交納相關(guān)稅費、交納維修資金及相關(guān)費用、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書、貸款的購房人進行抵押權(quán)登記，然后再次領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書等10余個程序。而且，上述事項的辦理除了要消耗申請人大量的時間和精力，有時還需要申請人及其配偶共同辦理，有些甚至需要銀行和開發(fā)商協(xié)助購房人辦理，等等。繁瑣的程序、辦理過程的興師動眾、嚴(yán)格的審核讓申請人精疲力竭，望而卻步，要求登記機構(gòu)簡化程序、提供便利、提高效率的呼聲日漸高漲。

對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，成千上萬套新建商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記工作對其來說無異是個巨大的挑戰(zhàn)：一方面面臨著新建商品房數(shù)量大、購房者人數(shù)多、登記程序復(fù)雜等情況；另一方面面臨著房產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員數(shù)量有限、法律素養(yǎng)欠缺、機構(gòu)運轉(zhuǎn)能力不足等問題。而且，《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律規(guī)定的施行，雖然給房產(chǎn)登記機構(gòu)履職行為提供了完善的法律依據(jù)，但同時也規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任，如：根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這表明登記行為的準(zhǔn)確性、合法性已成為房產(chǎn)登記機構(gòu)在登記工作中應(yīng)當(dāng)慎重考慮的重要問題。而實踐中，房產(chǎn)登記中心的普通工作人員有些并不具備專業(yè)的法律素養(yǎng)，對相關(guān)法律知識理解不深，如果遇到購房人婚姻發(fā)生變更或家庭情況比較復(fù)雜等情況，如何依法確定房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記人確實給他們提出更為嚴(yán)格苛刻的要求。

二、委托公證，為新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提供一站式服務(wù)

（一）委托公證的法律適用

公證，顧名思義，公而證之。公證處是我國唯一的法定證明機構(gòu)，公證制度是我國社會主義法律制度體系的重要組成部分，是一項預(yù)防性的司法證明制度，具有服務(wù)、溝通、證明、監(jiān)督等功能，在經(jīng)濟社會發(fā)展進程中，始終扮演著積極主動適應(yīng)社會需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式的經(jīng)濟發(fā)展方向指引者、經(jīng)濟民事關(guān)系協(xié)調(diào)者和公共服務(wù)供給者的角色。《公證法》第36條規(guī)定“經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實的根據(jù)”?！睹袷略V訟法》第69條也規(guī)定“經(jīng)過法定程序公證證明的法律事實和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實的根據(jù)”。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》中，包含公證內(nèi)容的條款多次出現(xiàn)，尤其是在繼承、受遺贈、委托方面更為明顯。可見，公證制度對于保障不動產(chǎn)在市場的安全流轉(zhuǎn)、維護買賣雙方的合法權(quán)益具有重要作用。

（二）委托公證的司法實踐

針對前面所述新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記面臨的困境，著眼公證業(yè)務(wù)的科學(xué)發(fā)展和為經(jīng)濟社會發(fā)展添磚加瓦、保駕護航的目的，近兩年來，公證人逐漸從足不出戶、坐等上門，高高在上的被動式公共服務(wù)供給者位置上走下來，逐步走向積極主動適應(yīng)群眾和社會需求，不斷創(chuàng)新服務(wù)方式，變更服務(wù)理念，為人民群眾提供更便民法律服務(wù)的軌道。其中，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證就是公證人眾多有益探索中的一項：當(dāng)一處樓盤五證齊全具備售房條件又能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，公證處便指派了解稅務(wù)政策、熟悉產(chǎn)權(quán)登記流程并精通法律知識的公證員入駐商品房開發(fā)樓盤，向購房人進行與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記相關(guān)的法律宣傳，并告知購房者相關(guān)的辦理流程和程序、所需要提交的相關(guān)材料及所交納的稅費及其他相關(guān)費用。同時征求購房人的意見，根據(jù)其個人情況是否愿意辦理委托公證，對購房者逐一講解委托書中所涉事項并告訴其法律后果。自愿辦理公證的，公證員現(xiàn)場為購房者根據(jù)其本人的購房情況及家庭情況起草一份涵蓋所有委托事項的委托書，并現(xiàn)場為其辦理公證。事實證明，公證員每到一處，成百上千的小區(qū)業(yè)主們會將公證員團團圍攏，向公證員詢問辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的流程及相關(guān)法律規(guī)定，公證員均會耐心地為小區(qū)群眾一一解答。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅太原市三家公證處2015年辦理的委托辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的委托公證就有上萬件。

（三）委托公證的社會意義

對購房者來說，只需到一趟售樓處，簽署一份委托書，銀行、房產(chǎn)局各部門、稅務(wù)局及其他部門的所有手續(xù)即可全部辦完，只等領(lǐng)房屋所有權(quán)證書即可。通過辦理委托公證，既讓他們了解了《物權(quán)法》、《婚姻法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》及《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律知識和銀行、房產(chǎn)管理部門的辦證程序和流程，也讓他們用最短的時間、花最少的錢，辦了最繁瑣的事。對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，不動產(chǎn)申請人在申請辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中的許多法律問題可以在辦理委托公證的過程中得到公證工作人員專業(yè)的法律咨詢和解答，同時公證委托書的辦理也使他們不用再面對成百上千的購房業(yè)主，僅僅形式審查一下由公證處已嚴(yán)格審查過的《委托公證書》即可，給他們的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，規(guī)避了風(fēng)險，又節(jié)省了時間，提高了工作效率，使得產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)及其工作人員可以心無旁鶩地投入不動產(chǎn)登記工作。對公證處來說，擔(dān)負(fù)著調(diào)整民事關(guān)系與經(jīng)濟關(guān)系，建立社會主義的民事和經(jīng)濟法律關(guān)系，預(yù)防糾紛，減少訴訟，促進社會安定團結(jié)的重任，通過辦理業(yè)務(wù)，有效地宣傳了法律，宣傳了自己，并將公證工作用到了社會的需要之處。這種一舉三得的舉措，充分發(fā)揮了公證工作的職能作用，對推進經(jīng)濟建設(shè)，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序、維護社會穩(wěn)定、維護國家利益和公民、法人及其他經(jīng)濟組織的合法權(quán)益都產(chǎn)生了積極影響，發(fā)揮了不可替代的重要意義。

三、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證帶給公證事業(yè)的有益啟示

辦理新建商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記委托公證的辦理給了公證事業(yè)一個重要啟示：隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展、社會的不斷進步和法制的日臻完善，廣大人民群眾的法律意識日益提高，他們渴望得到行政部門和司法機關(guān)給予的法律層面的有效保護，更希望得到公證處等社會組織提供的親情式服務(wù)。社會不是不需要公證處，只是還有許多陌生領(lǐng)域、眾多的棘手問題亟待公證處去開拓和破解；人民群眾不是不需要公證服務(wù)，只是還不知道能去哪里尋求幫助，更不知道公證處能提供哪些方面的服務(wù)。

作為法定的證明機構(gòu)，公證處只要秉承“誠信”本色，緊跟時代節(jié)拍，切實把握社會主旋律，真正溶入到飛速發(fā)展的經(jīng)濟領(lǐng)域中，充分滿足社會的需要，全面、正確地履行法律賦予的神圣職能，就能使司法為民理念和公證科學(xué)發(fā)展觀念在實踐中不斷得到升華。實踐帶給公證事業(yè)的重要啟示是：首先，公證處是法律服務(wù)部門，每一名公證員都是法律工作者。這就要求每一名公證員必須不斷地學(xué)習(xí)新知識，鉆研新領(lǐng)域，掌握更多、更新的法律知識，使自己成為名符其實的法律“專家”，并將這些知識和社會的實際情況聯(lián)系并加以運用，才能真正體現(xiàn)出公證處及公證人的價值。其次，公證與經(jīng)濟社會發(fā)展密不可分。公證處必須密切關(guān)注經(jīng)濟的發(fā)展、社會的需要，并結(jié)合法律的新點、亮點，急人民群眾之所急，想人民群眾之所想，解人民群眾之所難，才能有更廣闊的發(fā)展前景。公證處只要乘勢而上、把握先機，在市場經(jīng)濟浪潮中搏得一席之地，就能真正成為經(jīng)濟社會發(fā)展進程中一支不可或缺的生力軍。

參考文獻：

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[2] 司法部于2014年12月的司發(fā)〔2014〕12號《司法部關(guān)于進一步加強公證工作的意見》

篇4

還遷房買賣合同范文1出賣人(以下簡稱甲方)： 身份證號：

配偶： 身份證號：

買受人(以下簡稱乙方)： 身份證號：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，共同信守執(zhí)行。

第一條 甲方聲明

1.1甲方所出售的房屋為：《西安市棚戶區(qū)房屋拆遷安置協(xié)議書(居民戶)拆遷安置第249號②》中(以下稱協(xié)議書)，所載建筑面積為45m2,房屋結(jié)構(gòu)為框架的私有房屋一套(以下稱房屋)。

1.2協(xié)議書表明其所載房屋為原碑林區(qū)長樂坊新慶村棚戶區(qū)改造回遷房，還未取得《中華人民共和國房屋產(chǎn)權(quán)所有證》，為甲方自有財產(chǎn)，甲方自愿出售。

1.3甲方保證該房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無抵押、無債務(wù)糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權(quán)屬過戶等與交易有關(guān)的各項事宜。

第二條 乙方聲明

2.1乙方自愿購買本合同1.1所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項義務(wù)，承擔(dān)違反本合同義務(wù)的法律責(zé)任。

2.2乙方對協(xié)議書中所載房屋已經(jīng)勘察清楚。已知曉其建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等特點，對協(xié)議書和房屋實際建設(shè)情況所能預(yù)估的交房時間已經(jīng)有清楚的了解。

第三條 交易價格

甲乙雙方同意本合同1.1所述房屋的交易價格為人民幣(大寫)貳拾萬零捌仟元整(￥208000)。

第四條 交易方式

乙方在本合同簽訂時，一次性全額支付給甲方購房款人民幣(大寫)貳拾萬零捌仟元整(￥208000)。甲方在收到全額購房款后，將協(xié)議書移交乙方，協(xié)議書歸乙方所有，協(xié)議書中所載房屋的所有權(quán)和使用權(quán)歸乙方所有。

第五條 協(xié)議書中第三款拆遷過渡期限為三十個月，若實際拆遷過渡期限超過三十個月，協(xié)議書中的拆遷人將支付甲方額外的拆遷過渡費，該費用為甲方所有。在辦理費用領(lǐng)取手續(xù)時，乙方應(yīng)持協(xié)議書配合甲方辦理。

第六條 產(chǎn)權(quán)過戶辦理

6.1在得到協(xié)議書中拆遷人房屋回遷交房的通知時，甲、乙雙方應(yīng)相互配合，提供有效資料，向房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易所申請辦理上市批準(zhǔn)及房屋買賣權(quán)屬過戶相關(guān)手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。辦理上述手續(xù)時產(chǎn)生的稅費及房屋后續(xù)建設(shè)的相關(guān)費用，由乙方全部承擔(dān)。

6.2乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。

第七條 違約處理

自本合同簽訂后，甲乙雙方不得以任何理由違約。如違約，違約方將支付對方購房款20%的違約金。

第八條 爭議解決

因履行本合同所產(chǎn)生的爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，交由當(dāng)?shù)刂俨脵C構(gòu)進行仲裁，對仲裁結(jié)果不滿的，雙方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。

第九條 合同生效

本合同一式2份，甲乙雙方各持1份，具備同等的法律效力。本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文2賣方: (以下簡稱甲方)身份證號碼：

買方:(以下簡稱乙方)身份證號碼：

買賣雙方經(jīng)過友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：

第一條：賣方是坐落于 的房屋使用權(quán)人。賣方自愿將房屋及房屋享有的權(quán)力出售給買方，出售價款為： ;

第二條：房屋使用面積為 平方米，房屋性質(zhì)為平房地區(qū)騰退拆遷安置回遷房，房屋現(xiàn)在性質(zhì)為使用權(quán)，尚未購買產(chǎn)權(quán)，房屋未出租(注：房屋能購買為國家承認(rèn)的大產(chǎn)權(quán)房，可辦理產(chǎn)權(quán)證。辦理時間目前尚未有明確的期限,此情況買方已認(rèn)可)，買方同意按房屋現(xiàn)有情況購買該房屋。

第三條：買賣雙方承擔(dān)的義務(wù)：

第一款：買方在驗房后，于本合同簽訂當(dāng)日將全部房款 通過銀行轉(zhuǎn)帳和現(xiàn)金方式給賣方，賣方在收到錢后，將房屋及房屋相關(guān)手續(xù)原件交給買方，本合同簽訂且房款已到賣方賬戶后，坐落于 房屋歸買方所有.

第二款：自賣方將房屋交付買方之時起，如果出現(xiàn)違法、違紀(jì)、違規(guī)行為以及安全事故同時包括房屋市場的價格波動或其他人力不可為的因素造成的損壞，應(yīng)由買方承擔(dān)。

第三款：當(dāng)國家或拆遷單位出臺關(guān)于此房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)的文件或政策時，賣方應(yīng)積極配合買方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但不承擔(dān)任何費用。在賣方取得產(chǎn)權(quán)證時，如因政府政策變化或其它原因?qū)е沦u方不能過戶給買方時，賣方應(yīng)協(xié)助買方過戶給買方指定符合政策的第三方,如賣方遲延或不能履行此義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)房款兩倍的違約責(zé)任。

第四條：違約責(zé)任

第一款：買賣雙方不得以由于房屋市場價格變動造成本合同的房屋升值或貶值終止此合同，如違約應(yīng)承擔(dān)房款兩倍的違約責(zé)任。

第二款：買方在此合同簽訂時，已詳知此房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，屬自愿購買，如發(fā)生產(chǎn)權(quán)性質(zhì)延遲改變、房屋 價格變化等問題，買方不得以上述理由終止此合同。

第三款：買方、賣方在本合同簽字生效后，不得以任何理由廢止此合同，否則視同買方、賣方違約。買方、賣方有權(quán)通過相關(guān)法律渠道申訴，并自違約之日起按每日5000 元(伍仟元整)向?qū)Ψ教岢鏊髻r。

第五條：賣方法定繼承人一致同意此次房屋買賣交易，并且同意本協(xié)議所有條款，賣方繼承人無此房屋的繼承權(quán)和使用權(quán)。

第六條：賣方如果在房屋使用權(quán)沒有變更到產(chǎn)權(quán)前去世，賣方的繼承人，繼承房屋后繼續(xù)辦理使用權(quán)變更產(chǎn)權(quán)，直至辦下產(chǎn)權(quán)證無條件過戶給買方或是買方指定的人，如不履行此項義務(wù)繼承人愿意賠償買方兩倍購房款。

第七條：如果在房屋沒有變更到買方名下，或是買方指定人名下，該房屋遇到拆遷，或是騰退及一切有可能得到賠償款項，與賣方和賣方的繼承人無關(guān)，賣方和繼承人必須無條件配合買方辦理一切事宜，直到拿到款項為止，如果不配合因此導(dǎo)致的所有損失都由賣方和繼承人承擔(dān)，自不配合之日起按每日5000 元(伍仟元整)向買方索賠。

第八條：賣方和繼承人必須將該房產(chǎn)里所有的戶口無條件遷走，如不遷走，每一個戶口向買方繳納100000元(壹拾萬圓整)。

第九條：本合同一式兩份，雙方各持一份。

第十條：本合同自雙方簽字后，本合同生效。

第十一:本合同生效后，此房屋辦理過戶發(fā)生的任何費用與賣方無關(guān)，均由買方承擔(dān)。

第八條：補充條款:

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文3甲方(賣方)： ，身份證號碼：

乙方(買方)： ，身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上，并依照相關(guān)法律、法規(guī)達成以下合同條款以供雙方遵守：

一、甲方自愿將坐落于上海市奉賢區(qū) (拆遷號：滬奉 )，建筑面積 平方米，以及地下車庫、閣樓( 平方米)附屬設(shè)施停車位等的房產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的憑證交付給乙方，該房屋以下簡稱目標(biāo)房產(chǎn)。

二、雙方議定目標(biāo)房產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣小寫 元(大寫元整)。

三、甲乙雙方確認(rèn)乙方在 年 月 日支付定金人民幣小寫 元(大寫元整)，該筆款項計入購房款。

四、乙方在 年 月 日向甲方支付其余房款人民 元(大寫元整)，甲方同時將房屋鑰匙及相關(guān)證書、憑證交付乙方，目標(biāo)房產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移給予乙方處分。

五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的所有權(quán)，能完全處分出售該房產(chǎn)，甲方保證無任何家庭成員等任何第三方向目標(biāo)房產(chǎn)主張任何權(quán)益，如因甲方的原因給乙方造成損失，甲方賠償乙方雙倍購房款的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標(biāo)房產(chǎn)的裝修費用。甲方保證目標(biāo)房產(chǎn)無任何擔(dān)保，無抵押，無房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用，無戶口遷入。

六、由于目標(biāo)房產(chǎn)暫時無法辦理房產(chǎn)過戶等相關(guān)手續(xù)，因此特約定，在目標(biāo)房產(chǎn)具備辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，甲方在兩個月內(nèi)無條件協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所產(chǎn)生的契稅及相關(guān)費用由乙方承擔(dān)，甲方之前辦理的產(chǎn)證的費用由甲方自行承擔(dān)。

七、乙方支付購房款后，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)正常居住使用的相應(yīng)手續(xù)，如：電話、水電、網(wǎng)絡(luò)安裝等等變?yōu)橐曳矫Q，如客觀原因無法辦理，則不算甲方違約。

八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，違約一方應(yīng)向另一方支付雙倍購房款的違約金;如甲方未協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，則乙方可以起訴甲方履行義務(wù)，并甲方需賠償乙方購房款雙倍的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標(biāo)房產(chǎn)的裝修費用。

九、乙方在付清本合同約定的購房款后，如需要轉(zhuǎn)讓出售目標(biāo)房產(chǎn)，甲方無條件配合;如目標(biāo)房產(chǎn)遇到拆遷等相關(guān)變動，目標(biāo)房產(chǎn)所涉及的一切經(jīng)濟補償利益歸乙方所有，甲方不享有任何利益，甲方有義務(wù)配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)。

十、目標(biāo)房產(chǎn)出售后到辦理過戶產(chǎn)證期間，目標(biāo)房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。

十一、本協(xié)議一式三份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日生效，如有糾紛，在目標(biāo)房產(chǎn)所在地法院管轄，敗訴一方承擔(dān)所有費用。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇5

房屋登記實務(wù)中,因《房屋登記辦法》的前后銜接以及法律、法規(guī)的規(guī)定不甚明確,對于部分特殊業(yè)務(wù)的登記是雙方申請還是單方申請仍存有一定爭議。本文擬從實務(wù)操作的角度,對幾個常見問題提出一些個人看法,以供房屋登記從業(yè)同仁參考。

一、關(guān)于改制企業(yè)房產(chǎn)的登記

關(guān)于改制企業(yè)房產(chǎn)的登記,有轉(zhuǎn)移登記和變更登記的不同理解。因為企業(yè)改制類型的多樣性,片面理解為“轉(zhuǎn)移登記”或者“變更登記”都是不妥的,同樣決定單方申請還是雙方申請也要區(qū)別不同的企業(yè)改制類型而區(qū)別對待。

企業(yè)改制的形式主要有成建制、承債式整體改制,被兼并,新設(shè)分立或者派生分立新的公司,歇業(yè),破產(chǎn),股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。成建制、承債式整體改制,被兼并,新設(shè)分立的,原企業(yè)注銷,新公司繼受其權(quán)利義務(wù),應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記,同時由于原企業(yè)不復(fù)存在,可憑相關(guān)改制主管部門的批復(fù)文件、工商部門注銷證明等材料單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記。派生分立,歇業(yè)等原企業(yè)繼續(xù)存在的,如房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移,應(yīng)當(dāng)由雙方共同申請登記。企業(yè)破產(chǎn)的,破產(chǎn)終結(jié)前辦理的登記,可由清算組與受讓人共同申請登記;破產(chǎn)終結(jié)后單方申請辦理登記的,應(yīng)當(dāng)持破產(chǎn)受理法院的相關(guān)法律文書。至于股權(quán)轉(zhuǎn)讓,屬同一法人的登記事項發(fā)生變化,登記簿記載相關(guān)事項如公司名稱等發(fā)生變化的,應(yīng)當(dāng)辦理變更登記,登記簿記載相關(guān)事項沒有變化的,則無需辦理房屋登記。

二、關(guān)于夫妻離婚房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記

夫妻雙方通過人民法院判決或者調(diào)解離婚,生效法律文書明確房產(chǎn)歸其中一方所有的,根據(jù)《房屋登記辦法》第十二條的規(guī)定,由取得房產(chǎn)的一方單方申請即可。對于附有同時履行條件或者先履行其他義務(wù)條件的法律文書,則需要雙方共同申請登記,或者根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書的要求由一方單方申請登記。

夫妻雙方通過婚姻登記機構(gòu)協(xié)議離婚,在離婚協(xié)議中明確房產(chǎn)歸一方所有的,其協(xié)議僅具有債權(quán)效力,在辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時,仍然需要雙方共同申請。實踐中,放棄房產(chǎn)的一方往往不愿意配合另一方辦理登記申請,取得房產(chǎn)的一方也不能理解登記機構(gòu)要求雙方到場的規(guī)定,矛盾往往較為尖銳,登記機構(gòu)的壓力較大。作為登記機構(gòu),一方面要做好宣傳解釋工作,對于另一方確實無法申請的,告知取得房產(chǎn)方可向人民法院,要求對方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移手續(xù),登記機構(gòu)將根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書辦理轉(zhuǎn)移登記。另一方面可以與婚姻登記機構(gòu)加強溝通,做好提示工作。鹽城市在與婚姻登記機構(gòu)作了充分交流后,在離婚登記辦理現(xiàn)場張貼了“友情提醒”,告知離婚當(dāng)事人:一要及時辦理房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記,轉(zhuǎn)移登記須有雙方共同申請;二是當(dāng)事人可在離婚協(xié)議中進行委托,對于婚姻登記機構(gòu)加蓋鑒證章或者查檔章的離婚協(xié)議中委托一方辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù),登記機構(gòu)予以認(rèn)可。

三、關(guān)于注銷、歇業(yè)企業(yè)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記

實踐中,一些人購買房產(chǎn)后長時間不辦理轉(zhuǎn)移登記,欲辦理登記時原企業(yè)有的已經(jīng)歇業(yè),有的已經(jīng)注銷,無法配合辦理轉(zhuǎn)移登記。對于歇業(yè)企業(yè)或者營業(yè)執(zhí)照已經(jīng)吊銷的企業(yè),由于工商登記尚未注銷,其法人主體資格仍然存在,應(yīng)當(dāng)與購房人共同申請轉(zhuǎn)移登記。對于無法配合的,購房人可向人民法院提訟,登記機構(gòu)根據(jù)生效法律文書辦理相應(yīng)登記。對于已注銷的企業(yè),購房人無法提訟,如相關(guān)手續(xù)齊全,可憑工商部門注銷登記證明及相關(guān)材料單方申請登記,登記機構(gòu)受理后最好再增加公告程序,以排除爭議。

四、關(guān)于抵押權(quán)、地役權(quán)、預(yù)告登記的注銷登記

《房屋登記辦法》第四十八條規(guī)定,“權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請抵押權(quán)注銷登記”,對于地役權(quán)、預(yù)告登記的注銷登記則沒有相應(yīng)規(guī)定。對照“權(quán)利人放棄房屋權(quán)利,可以由當(dāng)事人單方申請”的規(guī)定,且并不影響對方及其他人的權(quán)利,筆者認(rèn)為,抵押權(quán)人、地役權(quán)人(需役地方)、預(yù)告登記權(quán)利人可以單方申請注銷相應(yīng)的登記,當(dāng)然,對于雙方共同申請辦理注銷登記的,登記機構(gòu)也應(yīng)當(dāng)予以辦理。

五、對生效法律文書的理解

《房屋登記辦法》第十二條規(guī)定,“因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利”,可以由當(dāng)事人雙方申請。該法律文書應(yīng)當(dāng)是確權(quán)的判決(裁決)、裁定或者調(diào)解書,須在法律文書中明確某房產(chǎn)歸何人所有。如果僅是確認(rèn)雙方合同效力的法律文書,則不能作為單方申請的依據(jù)。判決(裁決)一方協(xié)助另一方履行轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的法律文書,也不能作為單方申請的依據(jù),還須有人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書方可由單方進行申請。

篇6

Q:陳律師,你好!

我有一個哥哥今年77歲,2009年他的獨子和妻子相繼離世,2009年7月后留下他孤苦一人。他自理能力較差,勉強能自己做點飯和菜。有時,他的兒媳或我們姐妹會送些做好的菜給他;有時,鄰居會幫助他一下。

2002年,我哥哥把僅有的一居室房子(居住權(quán))買成了產(chǎn)權(quán)房,當(dāng)時為了以后免付遺產(chǎn)過戶費,產(chǎn)權(quán)證上僅寫了他兒子一人的名字。沒想到白發(fā)人送黑發(fā)人,現(xiàn)在房子成了我哥的心病。

我侄子的婚姻狀況也不好,第一次婚姻由于不能生育離婚。第二次婚姻的妻子帶有一個年幼的兒子,婚后住在女家。我哥的兒媳在幫助他一段時間后,大概在2011年4月提出要在產(chǎn)權(quán)證上寫上她的名字,并把戶口報進來。我哥憂心忡忡,幾乎連門都不出。原本生活尚能自理的他一下子說自己不行了,求助我們姐妹,并告訴我們他想由兒媳照顧他,等他百年后,房產(chǎn)證再交給兒媳。我們把他的意思與他兒媳談了一次,她不同意,表示不寫上名字,就不幫助照顧我哥。從此他的兒媳就不來照顧他了。

我們姐妹商量輪流住在哥哥家照顧,但他兒媳經(jīng)常電話騷擾他,說要打官司。這樣我哥哥就有些精神不正常了,經(jīng)醫(yī)生診斷是抑郁癥,用了些藥。我們也一直照顧他,但是抑郁的他不肯出門。最近他腿部疼痛,找他兒媳,兒媳說送他去養(yǎng)老院。我們想把我哥的工資卡給她去辦理,但她不要工資卡,要房產(chǎn)證,要在房產(chǎn)證上寫上名字,再幫我哥辦送養(yǎng)老院的手續(xù)。

這種情況該怎么辦?律師能幫我們分析一下這種情況該怎么做嗎?不勝感謝!

求助人 張女士

A:張女士,你好!

對老年人權(quán)益保護的問題,早在1996年我國就專門出臺了《老年人權(quán)益保障法》,并且明確規(guī)定,國家保護老年人依法享有的權(quán)益,老年人養(yǎng)老主要依靠家庭,家庭成員應(yīng)當(dāng)關(guān)心和照料老年人。

就張女士所說的情況而言,因為財產(chǎn)的問題,媳婦和公公之間陷入了長期的僵持中,公公也因此無法安心養(yǎng)老,從情感、道德等任何一個角度來說,都是我們所不愿意看到的。

但是,不得不提的是,近年來,因財產(chǎn)問題引發(fā)的家庭矛盾已屢見不鮮,其中影響到老年人養(yǎng)老、夫妻婚姻以及未成年子女撫養(yǎng)的也不在少數(shù)。而在房價高昂的背景下,房產(chǎn)常常成為財產(chǎn)矛盾的激發(fā)點。

那么,如何解決這些家庭矛盾呢?

古語有“律者所以定分止?fàn)幰病敝f,意思是法律能夠確定物品的名分,從而止息紛爭。商鞅曾用故事生動地解釋“定分止?fàn)帯?一只野兔在田野上跑,后面很多人追著想抓住它。但是市場上很多的兔子卻沒有人去搶著要,這是為什么呢?因為前面的兔子權(quán)屬沒有定,而其他的兔子已經(jīng)有了歸屬。

在現(xiàn)實生活中,很多家庭矛盾的產(chǎn)生也是因為家庭成員不懂法律,又缺少溝通,從而產(chǎn)生罅隙。此糾紛中也是如此。公公認(rèn)為現(xiàn)在居住的一居室的房子是由自己原有的居住權(quán)房購買為產(chǎn)權(quán)房的,雖然房產(chǎn)證上寫的是兒子的名字,但仍然屬于自己所有,并且認(rèn)為掌握著房產(chǎn)證就控制著房屋的產(chǎn)權(quán),而如果將媳婦的戶口遷入就將直接意味著媳婦對房屋產(chǎn)生權(quán)利。

不僅僅此糾紛中的公公是這樣認(rèn)為的,現(xiàn)實生活中還有很多人也是這樣認(rèn)為的,而實際上這種想法并沒有法律依據(jù)。

首先,對目前公公居住的一居室房屋的所有權(quán),根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,除非另有約定,是以房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人為所有人的。也就是說,如果公公和兒子之間沒有約定,房屋雖登記在兒子名下,但房屋的實際權(quán)利人為公公,那么這套房屋的所有權(quán)人就應(yīng)該是兒子而不應(yīng)該是公公。

其次,兒子去世后,如果兒子沒有留下遺囑,那么這套房屋中屬于兒子的部分將作為兒子的遺產(chǎn),由兒子的繼承人予以繼承,繼承人包括配偶、父母、子女。如果這套房屋購買時,也就是2002年,兒子與媳婦(現(xiàn)在的)已經(jīng)結(jié)婚,又沒有證據(jù)能夠證明購房的出資者不是兒子,那么媳婦將作為該套房屋的共有權(quán)人,首先得以分得該房屋一半的產(chǎn)權(quán),另外一半的產(chǎn)權(quán)作為遺產(chǎn)由繼承人繼承。當(dāng)然,如果購買該房屋時兒子尚未結(jié)婚或者有證據(jù)證明購房出資人是公公或老伴,那么該房屋將作為兒子的個人財產(chǎn),全部由兒子的繼承人予以繼承。但是,不論如何,本案中,公公和媳婦都是房屋的繼承人,都享有該房屋的部分產(chǎn)權(quán)。所以,公公堅持要等自己百年之后再將“房產(chǎn)證”交給媳婦“加”上媳婦的名字的觀點在法律上來說是錯誤的。

但是,對媳婦而言,即便其名字得以“寫”在房產(chǎn)證上,也不意味著她可以隨意地處置該房屋,更不意味著她可以獨占該房屋。原因在于;首先,公公也享有該房屋的部分產(chǎn)權(quán),其次,即便訴至法院,法院也必將顧及到老年人的居住問題,并盡力地保障老年人的居住權(quán)。

所以,公公實際上并不必對媳婦要求“加”名字而如此憂心忡忡,因為如果法律規(guī)定媳婦在該房屋中享有產(chǎn)權(quán),媳婦要求成為房屋產(chǎn)權(quán)人之一是必定可以實現(xiàn)的。而公公僅僅控制著房屋產(chǎn)權(quán)證并不能達到阻止媳婦要求加名字的目的。對媳婦要求遷入戶口的問題,首先要基于目前的戶籍政策來確定是否可以遷入;反之,如果媳婦對房屋沒有產(chǎn)權(quán),即便戶口遷入,也不意味著對房屋享有任何權(quán)利。

篇7

二、房屋租賃期自年月日起至年月日止，乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為住房使用。

三、乙方承租廉租住房，需向甲方繳納租賃保證金元(大寫：)，待退出房屋時退還乙方(不計利息)。

四、房屋租金為：￥3.元/月平方米。年租金合計元/年(人民幣大寫：仟佰拾元角分)。租金按月結(jié)算。

房屋租金由甲方根據(jù)《大黃山豫新公司廉租住房管理辦法》確定。根據(jù)租賃房屋的結(jié)構(gòu)系數(shù)、樓層系數(shù)、配套系數(shù)等進行租金調(diào)整。

五、租賃期間，乙方除交納租金外，還需自行承擔(dān)水費、電費、取暖費、電視收視費等相關(guān)費用，如未按時交納相關(guān)費用而被有關(guān)部門處罰的，乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

六、租賃期滿，甲方有權(quán)利收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方必須在租賃期滿1個月之前，按照相關(guān)法律法規(guī)向甲方如實報告家庭收入、家庭人口及住房變動情況。甲方會同相關(guān)部門對其申報情況進行復(fù)核并公示。經(jīng)復(fù)核仍符合廉租住房規(guī)定條件，乙方提出續(xù)租的，簽訂續(xù)租合同;經(jīng)復(fù)核不再符合廉租住房規(guī)定條件或乙方未提出續(xù)租的，甲方收回其承租的廉租住房。

七、本協(xié)議作為乙方取得房屋使用的憑證。甲、乙雙方均有遵守國家房產(chǎn)管理法律、法規(guī)、政策的義務(wù)。

八、廉租住房只有承租權(quán)，沒有繼承權(quán)。如乙方已不符合廉租住房承租條件的，甲方依法按規(guī)定收回房屋，終止協(xié)議。

九、租賃期內(nèi)，甲方依法享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)：

(一)甲方有權(quán)對乙方承租廉租住房的資格進行檢查，有權(quán)對乙方使用房屋的情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)不符合廉租住房承租條件、違反房屋使用規(guī)定者，有權(quán)終止租賃協(xié)議，收回房屋。

(二)國家、省、市及企業(yè)對廉租住房政策調(diào)整，甲方可根據(jù)規(guī)定要求乙方提供相關(guān)的資料、文件等。

(三)國家、省、市及企業(yè)對廉租住房政策調(diào)整，頒布與廉租住房有關(guān)的政策規(guī)定，甲方應(yīng)當(dāng)及時告知乙方。

(四)甲方為便于房屋功能的使用，可能對房屋及所屬設(shè)施進行改造，乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。

十、租賃期內(nèi)，乙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)：

(一)乙方享有國家規(guī)定的給予符合廉租住房申請條件的家庭和各項優(yōu)惠政策的權(quán)利，保證其承租資格符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件，服從甲方的相關(guān)檢查，如實報告家庭人口、收入、住房等情況。

(二)按期交納房屋租金及相關(guān)費用，不得拖欠、拒交。

(三)遵守物業(yè)管理規(guī)定并配合勞動服務(wù)公司的正常工作，按期交納應(yīng)自行承擔(dān)的相關(guān)費用。

(四)乙方應(yīng)正確使用其所承租的房屋及設(shè)施、設(shè)備。不得將雜物倒入下水道和衛(wèi)生間，避免堵塞管道;造成堵塞或設(shè)備設(shè)施損壞一切費用由乙方承擔(dān)，不得在墻上和屋頂及其他地方另改煙道;墻面不得蹬踏;不得改變樓梯間、過道、走廊、門道等公用場所的設(shè)施，承租人之間應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓、維護公共利益和合理使用的原則，屋面樓梯間、過道、走廊、及室外不得堆放任何物品，保持公共場所安全暢通;樓道空間和陽臺不準(zhǔn)亂堆亂放;不得在屋內(nèi)存放易燃易爆及其他危險物品等。如因使用不當(dāng)或人為原因造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)經(jīng)濟賠償，造成的后果由乙方承擔(dān)責(zé)任，如在租期內(nèi)違反上述規(guī)定三次以上(含三次者)，甲方有權(quán)解除協(xié)議，收回房屋。

(五)房屋需要騰出維修時，乙方應(yīng)服從甲方安排，按期遷出，若拖延不遷，發(fā)生的安全事故和一切損失，由乙方負(fù)責(zé)。

(六)乙方不得改變房屋及設(shè)施、設(shè)備狀況，如果改變應(yīng)立即恢復(fù)原狀，造成房屋及設(shè)施、設(shè)備損壞的，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟賠償。(七)乙方不得對房屋進行裝修，乙方擅自裝修對房屋及鄰里造成損害的，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。交還房屋時甲方對乙方裝修費用不予賠償。

(八)乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或私自互換承租房屋，不得違反廉租住房使用規(guī)定及進行其他法律、法規(guī)禁止的行為。

(九)房屋租賃期滿或其他原因收回房屋時，乙方應(yīng)將承租房屋及設(shè)施、設(shè)備交還甲方，同時交清房屋租金和其他各項費用。交還房屋時應(yīng)當(dāng)保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用，對未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。拒不交還房屋的，甲方有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行處理。

(十)乙方應(yīng)當(dāng)履行團結(jié)互助、創(chuàng)建和諧社區(qū)的義務(wù)。

十一、乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除協(xié)議，收回出租的房屋，追繳欠租：

(一)未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況的;

(二)家庭人均收入連續(xù)一年以上超出師市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的;

(三)因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超過城鎮(zhèn)居民住房困難標(biāo)準(zhǔn)的;

(四)擅自改變房屋用途的;

(五)將租住的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或擅自互換的;

(六)房屋閑置三個月以上的;

(七)擅自拆改變動房屋結(jié)構(gòu)、改變房屋狀況的;

(八)損壞承租房屋及設(shè)施、設(shè)備，不予修復(fù)或不予賠償?shù)?

(九)利用承租房屋存放危險物品或進行違法活動的;

(十)逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項費用，已經(jīng)給甲方造成嚴(yán)重?fù)p害的;

(十一)拖欠房租累計六個月以上;

(十二)與企業(yè)解除勞動合同及遷移者。

十二、甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守本協(xié)議的各項條款規(guī)定，如違約，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議下發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解解決不成的，可以申請仲裁或向人民法院起訴。

十三、因不可抗力原因致使本協(xié)議不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

十四、本協(xié)議一式叁份，甲方貳份，乙方一份，自雙方簽章之日起生效。

甲方：新疆大黃山豫新煤業(yè)有限責(zé)任公司乙方：

法人代表：身份證號：

篇8

關(guān)鍵詞：空心村；法律問題；解決辦法

一、“空心村”的具體含義

本文所指“空心村”是農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)意義上的“空心村”，具體指在農(nóng)民新建住宅的過程中，由于村莊規(guī)劃嚴(yán)重滯后等原因，農(nóng)村居民點往往不能合理、有效地利用。新建住宅大部分都集中在村莊，而村莊內(nèi)卻存在大量的空閑宅基地和閑置土地，形成了內(nèi)空外延的用地狀況，即所謂的“空心村”?！翱招拇濉钡拇嬖谠斐闪擞邢尥恋刭Y源的嚴(yán)重浪費，影響了農(nóng)村社區(qū)落后面貌的改善，成為農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。

二、“空心村”治理過程中出現(xiàn)的法律問題

（一）立法滯后

1．人權(quán)問題

《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，但是對何為“一戶”并未明確規(guī)定。在很多農(nóng)村地區(qū)，通常認(rèn)為有幾個兒子就是幾戶，而不管兒子是否達到法定婚齡等因素，這樣就浪費了大量建房指標(biāo)，使真正需要宅基地的用戶無法申請到宅基地。而且法律也忽視了“三世同堂”及“四世同堂”和“一人家庭”的情況。

2．繼承問題

《中華人民土地管理法》并未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)可以繼承，《中華人民共和國繼承法》也未將其列入遺產(chǎn)范圍，但是在《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（2008年7月8日 國土資發(fā)[2008]146號）和《土地登記辦法》（2007年12月30日 國土資源部令第40號）中都表示宅基地可以繼承，而我國物權(quán)法規(guī)定了“地隨房走”的原則，公民繼承了房屋，宅基的使用權(quán)也就隨著房屋轉(zhuǎn)移給新的所有人，但是宅基地屬于國家和集體所有，因此當(dāng)下我們不能稱這種現(xiàn)象為“繼承”，只能稱之為是執(zhí)行具體行政法規(guī)的結(jié)果，這未免有些“掩耳盜鈴”，而且在這個問題上立法的不統(tǒng)一，使得法律難以執(zhí)行。承認(rèn)宅基地繼承的的部門規(guī)章對繼承的年限也未作規(guī)定，如果通過繼承，一戶可以永續(xù)擁有“兩處”以上宅基地，將造成土地資源的嚴(yán)重浪費。

3.宅基地的流轉(zhuǎn)問題

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，轉(zhuǎn)讓后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)，這樣就限制了宅基地的流轉(zhuǎn)。但是對農(nóng)村宅基地上建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國家現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確的允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。隨著房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地的流轉(zhuǎn)不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律法規(guī)的保護，屬于私下流轉(zhuǎn)。雙方一旦產(chǎn)生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自行協(xié)商解決，權(quán)利難以得到有效的保護。而且這種“暗箱操作”，隨意定價的行為會使本來屬于村集體所有的宅基地收益嚴(yán)重流失。

（二）“違憲”行為的惡果

我國憲法第111條的規(guī)定為村民委員會的建立，實行村民自治，及村民的選舉權(quán)與被選舉權(quán)提供了最直接、最重要的憲法保障。但現(xiàn)實中，村民委員會的選舉出現(xiàn)大量的賄選、脅迫選舉的行為導(dǎo)致了村民不可能選出最能保護自己權(quán)益的村委會成員，這是在“空心村”治理過程中公民宅基地使用權(quán)被侵犯的最重要原因。這種“違憲”行為的惡果主要表現(xiàn)在，現(xiàn)實生活中很多村干部藐視法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章，稱自己依據(jù)的一些縣政府的規(guī)范性文件及一些村規(guī)民約為“小法律”。殊不知有些“小法律”是與上位法嚴(yán)重抵觸的。村委會成員依據(jù)“小法律”在實踐中違法審批，對具有“無償性”的宅基地違法征收高額費用等現(xiàn)象屢見不鮮。

（三）農(nóng)民法律意識淡薄

農(nóng)民法律意識淡薄造成農(nóng)民維權(quán)意識不強，“空心村”治理中村委會違法現(xiàn)象出現(xiàn)幾率增高。另外，由于農(nóng)民不了解政策法規(guī)，不配合村委會工作，使“空心村”治理步履維艱。

四、解決方法

（一）完善立法

隨著土地管理法、物權(quán)法等相關(guān)法律的出臺，農(nóng)村的法律體系已逐步完善，但某些方面的法律真空依然存在。針對“空心村”治理中出現(xiàn)的立法滯后問題，主要應(yīng)從以下幾方面努力：一、對“一戶一宅”制度衡平改進，明確規(guī)定何為“一戶”，并且要考慮到“三世同堂”及“四世同堂”的特殊情況（因為隨著農(nóng)村生活水平的提高這種情況已經(jīng)大量出現(xiàn)）；二、對宅基地繼承問題要用更高效力層次的統(tǒng)一的法律來規(guī)定，并且對繼承的年限要做出合理規(guī)定，避免對土地資源的浪費；三、對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，法律應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。但是由于宅基地使用權(quán)的身份性質(zhì)，只能在集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部之間自由流轉(zhuǎn)，但是如果按市場價轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)向集體補交相應(yīng)地價。另外，根據(jù)“一戶一宅”的規(guī)定，如果房屋轉(zhuǎn)讓后，無房屋住者，應(yīng)不能再申請宅基地，只能以轉(zhuǎn)讓、出租的方法取得宅基地；凡未行使宅基地申請權(quán)的，即原來是依繼承、轉(zhuǎn)讓、出租取得宅基地者，轉(zhuǎn)讓房屋后無房居住者，如果再申請宅基地的，因為是初次申請，應(yīng)予批準(zhǔn)。

（二）嚴(yán)格按憲法精神辦事，嚴(yán)格遵守上位法

在村委會選舉中要嚴(yán)格遵循憲法精神，并且要按《村委會組織法》的相關(guān)規(guī)定，公開、民主選舉，為“空心村”治理提供機制保障；村委會成員在工作過程中，要嚴(yán)格遵循憲法、法律、行政法規(guī)等上位法，依法辦事，做到村務(wù)公開，保證民主監(jiān)督。

（三）加強普法，增強農(nóng)民法律意識

首先要公開法律、法規(guī)及相關(guān)政策，個別地區(qū)因害怕群眾鬧事而實行“愚民”政策的做法應(yīng)當(dāng)徹底予以拋棄；其次要擴大宣傳途徑，要采用靈活多樣的宣傳方式，用適合廣大農(nóng)民群眾的方式鋪平農(nóng)村普法之路。

實現(xiàn)農(nóng)村法制化的道路漫長而艱辛，“空心村”治理中的法律問題之解決也不會一帆風(fēng)順，畢竟半個多世紀(jì)以來積累而成的問題是決非一朝夕可以解決的。但是相信借著新農(nóng)村建設(shè)的東風(fēng)，經(jīng)過我們的探索與努力，“空心村”治理之船也將順利航行至人們期望的地點。

參考文獻：

[1]張昭.關(guān)于河北省空心村治理的理論探討[J]河北師范大學(xué)學(xué)報，1998（4）

[2]趙之嵐。城市化背景下農(nóng)村宅基地有償使用和轉(zhuǎn)讓制度初探[J]農(nóng)村經(jīng)濟。2001（01）

作者簡介：

篇9

您好！我叔叔50多歲，一輩子光棍一人，身體一直很好，可以照顧自己。但是幾個月前，他因車禍而死亡，我作為他侄子，又是他唯一的親人，就把他的后事辦了。前幾天，我把村里他那兩間破房子扒了，打算在我叔的宅基地上建一處新房，可鎮(zhèn)土地所等有關(guān)單位出面阻止我建房，我說這是俺叔的老宅子，我有繼承權(quán)，可他們說農(nóng)村宅基地不可以繼承。請問，他們說的對嗎？

膠州 王廣生

王廣生：

您好！你所提及的宅基地繼承實際上是指宅基地使用權(quán)的繼承。我國《繼承法》規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)?！笨墒寝r(nóng)村宅基地的使用權(quán)不是一般的“財產(chǎn)”，而是“特殊的財產(chǎn)”。首先因為宅基地使用權(quán)具有很強的人身依附性，它必須因具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格而取得，因集體經(jīng)濟組織成員資格的失去而失去，不產(chǎn)生在不同農(nóng)民個體之間的流轉(zhuǎn)，即不可以繼承。第二，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)主要是為了保障每戶農(nóng)民的居住需求，具有社會保障功能，如果允許繼承，將導(dǎo)致宅基地?zé)o限擴大，違背了土地管理法關(guān)于村民一戶只能擁有一處宅基地的有關(guān)規(guī)定。據(jù)此，農(nóng)村宅基地不能算作遺產(chǎn)，故不可以繼承。但是，存在特殊情況，根據(jù)“地隨房走”的原則，繼承人對宅基地上所造房屋的繼承將會導(dǎo)致其對宅基地的繼承。而你已經(jīng)扒掉了你叔叔的舊房子，因此，你不能對其宅基地進行繼承。

房產(chǎn)贈給妻子未過戶，

離婚時可撤銷贈與嗎

律師：

您好！2007年6月，我與女友登記結(jié)婚?；楹?，我們住進了我父母買給我的商品房內(nèi)，該房產(chǎn)是2002年我父母出錢，以按揭貸款的方式在市內(nèi)購買的一套一百多平米的商品房，按揭一直是我父母在還?；楹笪覀z簽訂了一份協(xié)議，內(nèi)容是：該房產(chǎn)變更為夫妻共同財產(chǎn)，還約定，如果一方違背了夫妻雙方忠實義務(wù)導(dǎo)致雙方離婚，該方就不再享有房屋所有權(quán)。但我倆的感情并未經(jīng)受住時間的考驗，前不久妻子向法院離婚，要求該房產(chǎn)歸她所有。請問，這套房產(chǎn)一直都登記在我的名下，沒有辦理過戶，我是否可以撤銷當(dāng)年與妻子的贈與協(xié)議？

煙臺 李鑫

李鑫：

您好！依據(jù)我國婚姻法司法解釋，該房產(chǎn)是你父母出資并由父母按揭還款，且登記在你個人名下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為你的個人婚前財產(chǎn)。你與妻子簽訂的這份協(xié)議的內(nèi)容是將房產(chǎn)的一半贈送給了自己的妻子，該協(xié)議的性質(zhì)是贈與合同，但是根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，可以撤銷贈與。因為你們沒有辦理過戶手續(xù)，作為房產(chǎn)所有人你可以隨時撤銷贈與。在實際生活中，有關(guān)婚姻家庭內(nèi)部事宜的協(xié)議，往往會涉及財產(chǎn)權(quán)屬條款，而贈與合同又往往在有親密關(guān)系或血緣關(guān)系的人之間簽訂。但合同法中沒有就夫妻間的贈與問題特別規(guī)定，因此，類似協(xié)議的簽訂、生效、撤銷、變更等，仍然適用于合同法的相關(guān)規(guī)定。

“合同期不得懷孕”

屬無效條款嗎

律師：

您好！我朋友是位準(zhǔn)媽媽，已經(jīng)懷孕4個多月。幾天前，她所工作的賓館卻告知她，要與她解除勞動合同。我朋友找到賓館負(fù)責(zé)人，對方卻拿出勞動合同，指出上面寫到：“雙方自愿簽訂合同，員工在合同期內(nèi)不得懷孕，否則賓館有權(quán)解除勞動合同。”負(fù)責(zé)人告訴我朋友，她違反了合同期內(nèi)不得懷孕的規(guī)定，因此被解雇。我朋友很無奈，想問一下律師，合同里的該約定符合法律規(guī)定嗎？

棗莊 張娜

張娜：

您好！賓館與你朋友簽訂的勞動合同存在“合同期內(nèi)不得懷孕”的條款，雖然說在簽訂合同時雙方是自愿的，但這一條款客觀上限制了你朋友的生育權(quán)，違反了我國憲法和其他相關(guān)法律的規(guī)定。本案中，雙方簽訂的勞動合同的內(nèi)容違反了憲法、婚姻法、婦女權(quán)益保障法、勞動合同法等相關(guān)規(guī)定，因此合同無效，對你朋友不具有法律約束力，賓館不能基于此條款解除與你朋友的勞動合同。

小學(xué)生就餐被燙傷

飯店未盡注意義務(wù)應(yīng)擔(dān)責(zé)嗎

律師：

您好！去年我們村小學(xué)組織六年級一批書法較好的學(xué)生到周圍幾個村子義務(wù)給村民寫春聯(lián)，中午村干部安排老師和學(xué)生到一家小飯店吃飯。吃飯期間，學(xué)生小波在衛(wèi)生間門口被上樓送菜的飯店服務(wù)員碰上，燙傷了脖子，被送到醫(yī)院治療，住院35天。其間飯店僅給付了小波部分醫(yī)藥費而拒絕支付其他費用?，F(xiàn)在小波父母欲將飯店店主告上法庭，請求法院依法判令其給付護理費、交通費、住院伙食補助費、精神損害賠償金、后續(xù)治療費合計20016元。請問律師，飯店應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任嗎？

菏澤 趙芳

趙芳：

篇10

【分析】

本案存在3個法律關(guān)系：一是人民法院對王某宣告死亡和王某、何某的婚姻解除；二是王某被宣告死亡之后對王某遺產(chǎn)的處理；三是王某重新出現(xiàn)之后對王某財產(chǎn)和婚姻的恢復(fù)。

首先，依照我國《民法通則》第23條的規(guī)定，公民下落不明滿4年的，利害關(guān)系人可以向人民法院申請宣告其死亡。本案中王某從2005年至2009年杳無音訊，已滿4年時間，完全符合被宣告死亡的條件。另外，根據(jù)我國《民法通則若干問題的意見》第24條規(guī)定，申請宣告失蹤的利害關(guān)系人有：配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女及其他與被申請人有民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的人。何某作為王某的配偶，有權(quán)在王某下落不明滿4年后，申請宣告王某死亡。法律上的宣告死亡類似于自然死亡的法律效力，不但包括財產(chǎn)關(guān)系，而且包括人身關(guān)系。所以，何某和其孩子也就繼承了王某的財產(chǎn)，同時何某和王某的婚姻關(guān)系也歸于消滅。何某帶孩子于2010年再婚是合法的。