導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 動(dòng)態(tài)性 財(cái)務(wù)管理 模式創(chuàng)新

一、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)概述

（一）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理概念

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的一種類型，在企業(yè)辦公與財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，很多情況下會(huì)遇到動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理方式，動(dòng)態(tài)性的財(cái)務(wù)記錄與控制主要是針對(duì)目標(biāo)結(jié)果做出的一種適當(dāng)?shù)亩ㄎ?，運(yùn)用所選擇的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)化指標(biāo)衡量財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容與財(cái)務(wù)專業(yè)分析數(shù)據(jù)的不同變動(dòng)，而且要使用量化的專業(yè)管理方法去分析與企業(yè)變動(dòng)資源相互配合的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是一個(gè)整體性的財(cái)務(wù)信息動(dòng)態(tài)管理過程。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，指的是企業(yè)的項(xiàng)目管理與日常管理的數(shù)據(jù)變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)通過設(shè)計(jì)、施工、檢驗(yàn)等多種階段組成，每一個(gè)階段都可以擁有不同的資源變動(dòng)與財(cái)務(wù)信息的記錄情況，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理與控制是對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息管理的一種有效的監(jiān)督方式，信息的實(shí)時(shí)控制與分析對(duì)于企業(yè)的成本控制是一種有效的方法，財(cái)務(wù)信息的管理方法與機(jī)制的動(dòng)態(tài)變動(dòng)，加強(qiáng)了企業(yè)整體的財(cái)務(wù)運(yùn)作能力，降低了運(yùn)作成本與費(fèi)用，對(duì)于企業(yè)來說是一個(gè)關(guān)鍵性的活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過計(jì)算輔的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化，加強(qiáng)了財(cái)務(wù)部門對(duì)公司項(xiàng)目管理實(shí)際狀況的掌握，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)際影響因素進(jìn)行控制，將適時(shí)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)目標(biāo)與真實(shí)的數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄和對(duì)比，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理。

（二）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理實(shí)際是一種財(cái)務(wù)管理的有效方式，動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)管理指的是在管理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與內(nèi)容的活動(dòng)之中，利用對(duì)結(jié)果的一種模擬，與預(yù)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比與分析，通過動(dòng)態(tài)化改進(jìn)財(cái)務(wù)管理的方式，提升了財(cái)務(wù)部門預(yù)測性財(cái)務(wù)管理的方法可行性。其主要的手段就是利用動(dòng)態(tài)化的管理指標(biāo)與預(yù)期設(shè)置的動(dòng)態(tài)化財(cái)務(wù)管理工具進(jìn)行對(duì)比與分析，通過數(shù)據(jù)的對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況之中財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化的真實(shí)情況，與預(yù)期進(jìn)行對(duì)比可以了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)效果，要控制好建設(shè)方向，最大化地節(jié)約成本資金，節(jié)省開支，降低成本。

收入-動(dòng)態(tài)成本=毛貢獻(xiàn)

毛貢獻(xiàn)-靜態(tài)成本=動(dòng)態(tài)凈貢獻(xiàn)

在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的模式下，企業(yè)經(jīng)營得越好其動(dòng)態(tài)的成本也就越低。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理就是在企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目管理和日常經(jīng)營管理中，通過對(duì)財(cái)務(wù)目標(biāo)的設(shè)計(jì)以及經(jīng)營狀況的預(yù)定，選用一系列的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，利用計(jì)算機(jī)等輔助管理工具與動(dòng)態(tài)分析算法的支持，幫助分析企業(yè)項(xiàng)目達(dá)成中可能受到的不利因素，從而將其納入到目標(biāo)達(dá)成的動(dòng)態(tài)化管理中，不斷的對(duì)比目標(biāo)和進(jìn)度之間的差距，并進(jìn)行修正和控制，以此實(shí)行動(dòng)態(tài)化的財(cái)務(wù)管理。

二、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建

（一）系統(tǒng)設(shè)計(jì)原理

根據(jù)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的定義進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)，主要就是為了將其構(gòu)建成一個(gè)能夠詳細(xì)、全面反映項(xiàng)目資金投資使用狀況的科學(xué)體系，這樣才能使管理者清楚地了解到財(cái)務(wù)具體使用狀況。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的基本原理就是能夠?qū)ω?cái)務(wù)信息的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理并且及時(shí)的反映給相關(guān)部門，同時(shí)還能根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出不同情況對(duì)目標(biāo)方案所造成的影響，并且將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)與初始目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，一旦出現(xiàn)差異就會(huì)及時(shí)地做出反應(yīng)，這樣就會(huì)有效地降低風(fēng)險(xiǎn)并且?guī)椭嚓P(guān)工作人員實(shí)施正確的解決方案，針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，主要目的就是盡量做到人力、物力與財(cái)力的最大化利用，同時(shí)還要保證項(xiàng)目的順利完成。

（二）系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

在對(duì)數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā)的過程中，系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)是其中的主要內(nèi)容之一，所以要想做好這一工作，就要在前期做好需求分析，這樣才能明確目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)，設(shè)置相關(guān)的程序。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)按照功能劃分，主要目的為了對(duì)某一項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行科學(xué)有效的信息化管理。按照用戶的需求劃分，一般可分為以下幾種：第一，建立動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以方便項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人及時(shí)準(zhǔn)確的了解這一階段的財(cái)務(wù)狀況以及具體信息；第二，這種動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以運(yùn)用科學(xué)的方法，迅速有效的完成目標(biāo)任務(wù)進(jìn)展情況的跟蹤檢查，改善以及結(jié)果的計(jì)算等工作，可以通過相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)未來的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行推測；第三，可以幫助相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行狀況做出及時(shí)的反饋，根據(jù)結(jié)果進(jìn)行分析總結(jié)并做出相應(yīng)的調(diào)整。

按照功能劃分，主要根據(jù)以下幾方面內(nèi)容進(jìn)行設(shè)置：第一，要將項(xiàng)目的基本信息、動(dòng)態(tài)信息等進(jìn)行詳細(xì)區(qū)分，這樣才能方便管理人員及時(shí)有效的了解到項(xiàng)目相關(guān)信息以及各項(xiàng)工作的完成狀況。第二，為強(qiáng)化信息反映的及時(shí)性和全面性， 可考慮將數(shù)據(jù)表、圖表全面結(jié)合， 盡量使系統(tǒng)構(gòu)建做到圖文并茂、簡單易懂，這樣才會(huì)讓系統(tǒng)的使用變得更加方便。

（三） 系統(tǒng)模塊設(shè)置

1.基礎(chǔ)信息模塊。這部分主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是對(duì)項(xiàng)目相關(guān)信息以及資料進(jìn)行分類管理，這樣就可以讓操作人員對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的基本信息有所了解，方便以后能夠更加準(zhǔn)確的進(jìn)行操作。另一部分是項(xiàng)目初始目標(biāo)設(shè)定，主要內(nèi)容就是對(duì)項(xiàng)目的初始目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃并儲(chǔ)存。這樣就可以根據(jù)不同的項(xiàng)目設(shè)定不同的初始方案，根據(jù)需要設(shè)置相應(yīng)的動(dòng)態(tài)信息模塊，及時(shí)地對(duì)初始方案和工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤調(diào)整。

2.成本控制模塊。這部分的主要工作就是通過對(duì)模塊相應(yīng)的程序進(jìn)行設(shè)置，可以對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本使用狀況實(shí)施全程控制。主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是對(duì)目標(biāo)成本的制定，主要是在設(shè)定好動(dòng)態(tài)目標(biāo)的前提下，將目標(biāo)成本根據(jù)不同的實(shí)施部門進(jìn)行細(xì)分，這樣有利于項(xiàng)目成本的合理分配以及責(zé)任的明確。另一部分是對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行監(jiān)控，主要是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的實(shí)際操作情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，這樣有利于及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行調(diào)整。

3.績效評(píng)估模塊。這部分的主要工作就是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施狀況進(jìn)行評(píng)估，有效地保證初始目標(biāo)的順利完成。主要包括兩部分內(nèi)容，一部分是動(dòng)態(tài)績效評(píng)估，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)各項(xiàng)信息以及實(shí)施狀況的查詢與不定期評(píng)估。另一部分是項(xiàng)目綜合評(píng)估，主要負(fù)責(zé)在項(xiàng)目全部完成后，對(duì)系統(tǒng)整體實(shí)施效果的綜合評(píng)定，并根據(jù)結(jié)果進(jìn)行分析總結(jié)。

三、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)操作流程

（一）進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作

在進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的前期要進(jìn)行一系列的準(zhǔn)備工作，這樣才能保證系統(tǒng)的有效運(yùn)行，以財(cái)務(wù)部門作為主體，其他部門進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的輔助工作，收集財(cái)務(wù)信息并根據(jù)相關(guān)資料進(jìn)行分析總結(jié)，制定出詳細(xì)的資金使用規(guī)劃與可行性研究報(bào)告等各類項(xiàng)目分析資料的編制，為接下來的工作做好準(zhǔn)備。

（二）對(duì)成本進(jìn)行分解

在做好前期的準(zhǔn)備工作以后，就要開始財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的系統(tǒng)操作了，首先就是財(cái)務(wù)人員要對(duì)成本進(jìn)行分解，根據(jù)系統(tǒng)操作流程，將前期規(guī)劃的投資總目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)合理的安排，把各不同階段的目標(biāo)成本分配到相關(guān)的部門，進(jìn)行單位成本要素的細(xì)分，但要在有效的時(shí)間內(nèi)將工作內(nèi)容與安排通知給各部門的負(fù)責(zé)人，讓他們能夠進(jìn)行及時(shí)的溝通與協(xié)調(diào)。

（三） 對(duì)成本進(jìn)行跟蹤管理

在各部門完成相關(guān)內(nèi)容的協(xié)調(diào)統(tǒng)一工作以后，就進(jìn)入到正式的實(shí)施階段，根據(jù)之前規(guī)劃好的子目標(biāo)值進(jìn)行相關(guān)工作的實(shí)施，系統(tǒng)會(huì)對(duì)陳本進(jìn)行跟蹤管理，并對(duì)每個(gè)子目標(biāo)的執(zhí)行情況做出相應(yīng)的評(píng)定，之后會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，將這一評(píng)定結(jié)果反饋給相關(guān)的項(xiàng)目實(shí)施部門，這樣就能讓有關(guān)人員及時(shí)地了解到這一階段計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)施效果并做出相應(yīng)調(diào)整。也有利于財(cái)務(wù)部門根據(jù)反饋信息，將現(xiàn)階段所有項(xiàng)目成本進(jìn)行累計(jì)并將結(jié)果與前期的規(guī)劃目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，這樣就能及時(shí)的了解到項(xiàng)目資金的整體運(yùn)作情況以及各部門的完成效果。

（四） 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理

可以根據(jù)系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況的各項(xiàng)記錄，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，將各部門的執(zhí)行指標(biāo)以及完成狀況作為業(yè)績考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容，作為可供參照的量化指標(biāo)，加入到部門的不定期考評(píng)計(jì)劃中。盡量將實(shí)際支出成本控制在前期的成本預(yù)算目標(biāo)之內(nèi)，如果出現(xiàn)成本超支的情況，就要找出原因并且進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，避免出現(xiàn)更為嚴(yán)重的狀況，給企業(yè)帶來不可預(yù)計(jì)的損失。

（五）對(duì)項(xiàng)目的完成情況進(jìn)行考評(píng)

在項(xiàng)目整體建設(shè)完成以后，要對(duì)這一項(xiàng)目的總體投資情況以及完成狀況進(jìn)行考評(píng)，各部門都要進(jìn)行工作總結(jié)，對(duì)其間出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析與改進(jìn)，這樣才能避免下次出現(xiàn)同樣的狀況，也有利于企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的進(jìn)一步完善。

參考文獻(xiàn)

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篇2

（一）財(cái)務(wù)管理是核心

管理好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，相關(guān)的財(cái)務(wù)管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低并抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身效益和利潤的最大化。新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本和財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)低成本、高收益的財(cái)務(wù)管理模式，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，原料采購、項(xiàng)目施工到房屋銷售這一系列活動(dòng)，都貫穿有財(cái)務(wù)活動(dòng)，財(cái)務(wù)活動(dòng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的決策和各個(gè)部門工作的開展，一定程度上受財(cái)務(wù)信息的影響，利用財(cái)務(wù)信息，可以推算出項(xiàng)目預(yù)期投資和造價(jià)的資金需求，掌握了這些數(shù)據(jù)，企業(yè)才能更好的管控開發(fā)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）預(yù)知企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中，企業(yè)就像一艘船，在大海里航行，想要到達(dá)終點(diǎn)，必須有良好的導(dǎo)航和天氣預(yù)報(bào)系統(tǒng)來指明方向，同時(shí)躲避暴風(fēng)雨，降低損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時(shí)間也長，并且投資風(fēng)險(xiǎn)高，這些特點(diǎn)的存在，使項(xiàng)目預(yù)測和實(shí)際收益情況產(chǎn)生很大的差距。為了避免這些特點(diǎn)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的影響，就需要預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，利用財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析，發(fā)掘隱藏的問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)解決，減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)自身項(xiàng)目的影響。

（三）財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

“高出生，高死亡”是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的狀態(tài)，這種狀況的出現(xiàn)有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同點(diǎn)，這些沒有成功的房地產(chǎn)企業(yè)都存在財(cái)務(wù)管理缺失和體制不健全的情況，財(cái)務(wù)管理發(fā)揮不出實(shí)際作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是多方面的，為了銷售，企業(yè)都將重點(diǎn)放在消費(fèi)者需求上，忽視自身財(cái)務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型中，財(cái)務(wù)管理逐漸突出，項(xiàng)目被迫停工。所以企業(yè)也開始加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理，做好項(xiàng)目預(yù)期分析，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高自身在行業(yè)中的競爭力，始?K立于不敗之地。

二、出現(xiàn)的問題

（一）機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，在機(jī)制建設(shè)上不下功夫，管理機(jī)制不健全，財(cái)務(wù)管理工作開展艱難。一方面，財(cái)務(wù)管理部門的工作人員，財(cái)務(wù)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)都不足，在財(cái)務(wù)管理工作上態(tài)度和行為閑散，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財(cái)務(wù)管理體制不完善，財(cái)務(wù)信息不能及時(shí)準(zhǔn)確的上報(bào)，導(dǎo)致項(xiàng)目得不到整體掌控，對(duì)于項(xiàng)目使用的資金也不能進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)，很容易造成資金的浪費(fèi)，損失企業(yè)的錢財(cái)，加重項(xiàng)目的資金負(fù)擔(dān)。

（二）力度不深入

目前，大部分房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財(cái)務(wù)報(bào)表編制，財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財(cái)務(wù)預(yù)測等工作，房地產(chǎn)目前的財(cái)務(wù)管理存在數(shù)據(jù)缺失、探索不夠的情況，無法給項(xiàng)目決策提供依據(jù)。同時(shí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重視度也不高，重點(diǎn)還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財(cái)務(wù)管理只做表面工作，財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)無法實(shí)現(xiàn)同步，不僅降低項(xiàng)目利潤，還會(huì)影響企業(yè)發(fā)展。

（三）成本達(dá)不到最優(yōu)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、土地使用權(quán)購買、工程招投標(biāo)和施工是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本來源。只有降低成本，才能提升項(xiàng)目開發(fā)利潤。但企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)很多問題，不能選擇最優(yōu)方案導(dǎo)致資金流失，，購置土地使用權(quán)時(shí)，由于沒有事先預(yù)估，購買的土地價(jià)格超出預(yù)算，給項(xiàng)目開發(fā)帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。

三、改善的措施

（一）健全制度

首先，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的完善，要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)和自身的具體財(cái)務(wù)工作情況，科學(xué)的考量，進(jìn)而完善好財(cái)務(wù)管理工作的機(jī)制。其次，要管理好財(cái)務(wù)人員的行為，健全行為準(zhǔn)則，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作分工更明確，具體工作更詳細(xì)。財(cái)務(wù)管理人員要遵守制度，根據(jù)制度進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。最后，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，制定出一套具有針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)管理制度有實(shí)用性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，保證企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）樹立思想

財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)長期工作，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的基本手段，通過財(cái)務(wù)預(yù)算安排房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的方向和規(guī)劃具體方案，合理控制項(xiàng)目支出資金、考核自身的實(shí)際情況，將企業(yè)開發(fā)資金合理分配給開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目中。為了更好的做好項(xiàng)目預(yù)算工作，財(cái)務(wù)管理人員必須樹立預(yù)算管理思想，強(qiáng)化預(yù)算工作組織，將項(xiàng)目管理的程序進(jìn)行細(xì)分，擬定每個(gè)階段的具體預(yù)算方案，保證項(xiàng)目預(yù)算管理發(fā)揮真正的作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的全面實(shí)施，要將預(yù)算管理和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，改變企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)部門的認(rèn)識(shí)，促使各個(gè)部門積極配合和協(xié)助財(cái)務(wù)管理工作，完成了整個(gè)企業(yè)的預(yù)算管理工作。

（三）提高素質(zhì)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員的招聘中，要優(yōu)先選擇有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)聘者，對(duì)于應(yīng)聘上的人員，首先需要向他們宣傳財(cái)務(wù)管理的重要性，讓他們清楚認(rèn)識(shí)到自身所從事的工作對(duì)企業(yè)運(yùn)營的重要作用，增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任感。同時(shí)，建立專業(yè)財(cái)務(wù)管理，明確分工，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)問題。另外，定期組織培訓(xùn)，聘請財(cái)務(wù)管理專家到企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)，提升財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)技能。培訓(xùn)結(jié)束后，要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行評(píng)比，表現(xiàn)優(yōu)秀的給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，通過這種方式，提高財(cái)務(wù)管理人員工作的積極性，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。

（四）信息化建設(shè)

財(cái)務(wù)管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報(bào)表編制等，還有財(cái)務(wù)預(yù)測、項(xiàng)目控制、決策和分析等。這些工作會(huì)產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，光靠手工記錄不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，還會(huì)出現(xiàn)很多問題。信息化的到來，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理達(dá)到信息化管理要求。企業(yè)要重視自身的財(cái)務(wù)管理工作，為財(cái)務(wù)部門提供所需要的辦公設(shè)備，引進(jìn)技術(shù)人員，建立和管理自身的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，將企業(yè)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)登入財(cái)務(wù)系統(tǒng)，方便企業(yè)各個(gè)部門進(jìn)行信息整合，加強(qiáng)企業(yè)部門間的溝通，同時(shí)也給各個(gè)部門進(jìn)行項(xiàng)目決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學(xué)合理性。

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；項(xiàng)目成本構(gòu)成；成本控制措施

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性和基本原則

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性

1.1.1 項(xiàng)目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)超額的利潤。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證較高的投資收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2 項(xiàng)目成本控制助推項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)也只有對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的基本原則

1.2.1 經(jīng)濟(jì)效益原則

進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。

1.2.2 目標(biāo)成本控制原則

進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期地進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。

1.2.3 綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對(duì)綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對(duì)全員和全過程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。

1.2.4 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

1.2.5 動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類：

2.1 項(xiàng)目開發(fā)前期成本

項(xiàng)目開發(fā)前期階段的成本主要是指機(jī)會(huì)選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設(shè)計(jì)成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補(bǔ)償費(fèi)、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)，耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)、契稅、利息等。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)工程成本

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。

2.3 籌建項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.4 項(xiàng)目管理運(yùn)營費(fèi)用

管理運(yùn)營費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營費(fèi)用中。

2.5 各相關(guān)品類的稅費(fèi)

房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段策略

3.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制。

3.1.1 項(xiàng)目籌劃階段成本控制

該階段的成本控制也被稱為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評(píng)估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說來，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價(jià)值等。

（2）企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。

（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算。

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過建設(shè)項(xiàng)目的市場需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。

（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。

3.1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，通過招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開展和對(duì)工程造價(jià)的有效控制。

3.2 項(xiàng)目施工階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對(duì)質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進(jìn)行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強(qiáng)對(duì)工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對(duì)于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。

（3）堅(jiān)持物資采購比價(jià)。在物資采購比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。

（4）對(duì)工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。

（5）加強(qiáng)對(duì)合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會(huì)為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對(duì)于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

3.3 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制

工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評(píng)價(jià)，對(duì)工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對(duì)，提出意見，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制財(cái)務(wù)管理策略

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。具體說來，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動(dòng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制發(fā)展趨勢

首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來適應(yīng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的變化。

其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識(shí)到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。

最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程控制，并適時(shí)的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。

篇4

摘 要 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的正常運(yùn)營活動(dòng)過程中，受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計(jì)或難以把握的因素影響而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷調(diào)控，房產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就隨之加大。本文對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)問題進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 特征 問題 對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

1．什么是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營與管理帶來困難和損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，是市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的良性化運(yùn)作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類構(gòu)成。①房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉的范圍非常廣，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。②房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。③項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

3．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征。①不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。②分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對(duì)形勢波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)的損失。③預(yù)測決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題與不足

1．債務(wù)負(fù)擔(dān)重，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，滬深兩市近五十家房地產(chǎn)上市公司2009年的年報(bào)數(shù)據(jù)，剔除不具代表性的房企（如負(fù)債率畸高或畸低）之后，對(duì)40家上市房企的負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。分析結(jié)果顯示，這40家房企的負(fù)債總額余約5 000億，平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)64.61%，而國際公認(rèn)的負(fù)債率警戒線是60%.另一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報(bào)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤347.15億元。而與此同時(shí)，賬面?zhèn)鶆?wù)總額高達(dá)6 000多億元，這86家房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，46家超過70%。可見，2009年房企華麗的報(bào)表背后，隱藏著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設(shè)想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡單的會(huì)計(jì)核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

3．投資前的預(yù)測工作不到位。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2．優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會(huì)給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)都需要足夠的資金來支撐，房地產(chǎn)企業(yè)更是需要大量資金的投入，對(duì)于資金的管理要求就更高了。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所需的現(xiàn)金。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。

4．要加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢的相關(guān)性等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一項(xiàng)具有高風(fēng)險(xiǎn)的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

5．要加強(qiáng)企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機(jī)遇時(shí)，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果投資項(xiàng)目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實(shí)現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，從而增強(qiáng)自身防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的一些問題，就如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策分析還有待進(jìn)一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.財(cái)會(huì)研究.2007(01).

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有較強(qiáng)的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時(shí)間長、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管控風(fēng)險(xiǎn)大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目特點(diǎn)和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)管理是對(duì)資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利益分配重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特色顯著，在遵守國家法律和會(huì)計(jì)規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用成為財(cái)務(wù)人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控、提高資金回報(bào)率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。經(jīng)過二十多年的充分競爭和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化運(yùn)營、規(guī)?；l(fā)展特點(diǎn)越來越突出，其財(cái)務(wù)管理可以概括為以下幾個(gè)方面：

(一)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高

隨著社會(huì)文化水平的提高，財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點(diǎn)和周期屬性的認(rèn)識(shí)程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個(gè)階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率逐步提高，財(cái)務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時(shí)間、甚至更長，項(xiàng)目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢，強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)來臨。規(guī)模化、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費(fèi)政策不同、監(jiān)管特點(diǎn)有所區(qū)別，對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的困難程度增加。

(三)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來越高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，面臨的各種不確定性會(huì)有所增加。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，甚至直接決定了投資項(xiàng)目的成敗，所以在整個(gè)項(xiàng)目投資和開發(fā)建設(shè)運(yùn)營過程，預(yù)防各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供財(cái)務(wù)管控水平，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資越來越多，政策監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和公開市場財(cái)務(wù)披露也客觀上提高了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的要求。因此，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來越高。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨(dú)有的特點(diǎn)。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

中央政府對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價(jià)等政策的日益嚴(yán)格，同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)模化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等各個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺(tái)、銀行理財(cái)辦法出臺(tái)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺(tái)、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大、財(cái)務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費(fèi)用附加、地方教育費(fèi)用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費(fèi)用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競爭力，成為考驗(yàn)財(cái)務(wù)人員的重中之重。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的建議

(一)培養(yǎng)專業(yè)的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍

財(cái)務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會(huì)化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍，提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍，不僅提高可以提高解決財(cái)務(wù)問題的能力，而且可以防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

(二)健全財(cái)務(wù)管控體系

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強(qiáng)做大，全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化水平發(fā)展很快，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長足的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財(cái)務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財(cái)務(wù)管理和控制體系，實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時(shí)財(cái)務(wù)人員在實(shí)際業(yè)務(wù)開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容，制定符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)施方案，使得具體工作順利貫徹落實(shí)，發(fā)揮財(cái)務(wù)管控作用，才能使財(cái)務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點(diǎn)，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范水平，按照事前、事中、事后三個(gè)不同時(shí)段控制財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，縮小、降低、甚至避免因?yàn)樨?cái)務(wù)管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失。只有建立健全的財(cái)務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，才能真正防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理職責(zé)

房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展情況，利用財(cái)務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財(cái)務(wù)對(duì)資金流向的把控作用，建立獨(dú)立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低財(cái)務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強(qiáng)大的支撐。

(四)做好稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進(jìn)，通過財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

篇6

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;現(xiàn)狀;策略

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特征分析

1.具有投資資金龐大且資金周轉(zhuǎn)期長的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營需要購買土地和建造房屋，由于受到高額地價(jià)與房屋工程造價(jià)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)投資需要大量的資金，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要的資金量動(dòng)輒上億甚至幾十、上百億的投資，企業(yè)投入的資金量非常龐大。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目前期征地、拆遷等工作不確定性很大，房屋建造周期比較長，諸多因素決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)期與其它行業(yè)相比顯得較長。

2.具有企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大的特征。房地產(chǎn)的市場推動(dòng)使得房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量越來越大、籌資任務(wù)越來越重，財(cái)務(wù)管理周期也越來越長。在相對(duì)較長的開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多不穩(wěn)定、不確定因素，導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大；尤其是經(jīng)營期內(nèi)的企業(yè)投資決策，一旦投資決策失誤將會(huì)給企業(yè)帶來不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，需要房地產(chǎn)企業(yè)提高項(xiàng)目開發(fā)投資決策的準(zhǔn)確性，避免投資決策失誤的現(xiàn)象，盡量分散或降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.具有財(cái)務(wù)管理難度大的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)涉及政府部門、土地被征用人、被拆遷人、投資者、工程勘察設(shè)計(jì)和施工單位、建材和設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商、房屋購買者、物業(yè)管理等單位和個(gè)人。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)系對(duì)象與工作性質(zhì)的多樣和復(fù)雜性，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的難度增大，企業(yè)需要協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，以確保其經(jīng)營活動(dòng)的正常開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

基于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步比較晚，前期發(fā)展比較緩慢，因此，目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成健全的財(cái)務(wù)管理體系，以至于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施過程中還存在著一系列的問題，主要表現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理相對(duì)薄弱。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)受計(jì)劃經(jīng)營的影響較深，導(dǎo)致部分財(cái)務(wù)管理僅限于最基本的會(huì)計(jì)核算階段，尚未深入到預(yù)測和控制分析等方面，因此，不能夠及時(shí)、準(zhǔn)確、完整的獲取到企業(yè)管理和決策的有效信息。同時(shí)，現(xiàn)行企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度還有待進(jìn)一步完善與成熟，其制度在企業(yè)在采取管理過程中難以充分發(fā)揮自身應(yīng)有的職能，再加上，相關(guān)財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制不健全，造成有效的財(cái)務(wù)管理制度流于形式，進(jìn)而，影響到企業(yè)管理層人員全面掌握相關(guān)項(xiàng)目資金的運(yùn)作詳情，嚴(yán)重制約了企業(yè)管理層所作相關(guān)決策的高效性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)管理層財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)管理層財(cái)務(wù)意識(shí)不強(qiáng)具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員沒有充分的認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，以至于對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門沒有投入太大的人力、財(cái)力以及物力資源；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理職工從業(yè)素質(zhì)低下，首先是現(xiàn)行所擁有的財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識(shí)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的需求，其次是財(cái)務(wù)管理部門缺乏有效的監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致難以最大程度上調(diào)動(dòng)廣大財(cái)務(wù)人員的工作積極性與自主性。

3.缺乏戰(zhàn)略性的企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略，其企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平較低。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)立足于財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的制定與完善上，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略以及利潤分配戰(zhàn)略上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，再加上，缺乏先進(jìn)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略思想和現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理理念作為理論指導(dǎo)和依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)全員、全過程以及全方位的財(cái)務(wù)管理，造成現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理仍處于相對(duì)較低的水平，不利于我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值最大化。

三、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效策略

1.不斷完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理。健全的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步強(qiáng)大與發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。不斷完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理應(yīng)從三方面進(jìn)行，及完善籌資戰(zhàn)略、完善投資戰(zhàn)略以及完善利潤分配戰(zhàn)略。實(shí)現(xiàn)以上三方面戰(zhàn)略的有效完善有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，為房地產(chǎn)籌集到更多的發(fā)展資金。同時(shí)，在完善財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略管理時(shí)應(yīng)切實(shí)與房地產(chǎn)的需求與特點(diǎn)有效的結(jié)合起來，進(jìn)而，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)，力求構(gòu)建起一支高質(zhì)量、高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。高素質(zhì)、高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)最大程度上決定著財(cái)務(wù)管理的高效性，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)首先要加強(qiáng)從業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)，使其能夠充分的認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性；其次是財(cái)務(wù)管理部門定期的組織相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行相關(guān)財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，使其能夠及時(shí)、準(zhǔn)確、完整的掌握到先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，確保自身財(cái)務(wù)管理知識(shí)不斷更新；最后是構(gòu)建健全的責(zé)權(quán)利與獎(jiǎng)罰制相結(jié)合的有效機(jī)制，根據(jù)財(cái)務(wù)管理人員做出的貢獻(xiàn)，給予相應(yīng)精神獎(jiǎng)勵(lì)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，切實(shí)保障“有功必獎(jiǎng)，有過必罰”，進(jìn)而，充分調(diào)動(dòng)廣大財(cái)務(wù)管理人員的工作積極性與自主性。

3.不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)。近年來，我國科學(xué)技術(shù)水平得到了飛速的發(fā)展，尤其是電子計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)更為顯著，現(xiàn)行各行各業(yè)均紛紛致力于將電電子計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)投入到產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，極大的提高了生產(chǎn)經(jīng)營效率，因此，這就需要將電子計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)投入到房地產(chǎn)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作中，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的現(xiàn)代化、信息化，很大程度上保障財(cái)務(wù)信息傳遞的高效性以及信息使用的有效性。

參考文獻(xiàn)：

篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

本部分見圖1。

圖1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，相對(duì)其它行業(yè)而言，它的資金需求量更大、投資周期更長、中間環(huán)節(jié)更多等因素就決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題分析

(一)家族式管理使得財(cái)務(wù)管理制度不健全

健全的財(cái)務(wù)管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)健康運(yùn)行的重要保障。但是當(dāng)前我國較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者就是企業(yè)的經(jīng)營者。特別是在財(cái)務(wù)管理上，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員等多由投資者的親屬擔(dān)任。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見。使財(cái)務(wù)部門難以掌控實(shí)際資金周轉(zhuǎn)情況，而財(cái)務(wù)管理制度卻沒有對(duì)其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)較為特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)用的資金較多，其財(cái)務(wù)管理的周期長，開發(fā)難度高，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會(huì)掩藏許多的不確定因素，與其它工商類企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是集房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售、配套管理及服務(wù)為一體的行業(yè)，不管是在融資渠道、會(huì)計(jì)核算或是財(cái)務(wù)運(yùn)行機(jī)制方面都容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理不足，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)融資數(shù)額巨大、時(shí)間跨度較長的一個(gè)過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資規(guī)模較大、生產(chǎn)周期較長、風(fēng)險(xiǎn)較高等行業(yè)特點(diǎn)，因此使房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇到較大的融資壓力。一般企業(yè)的融通渠道有內(nèi)部融資和外部融資。但僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部融資、不能滿足企業(yè)的資金需求。因此還得借助大量的外部融資。但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融通渠道單一，主要依靠商業(yè)銀行借款。但隨著國家金融政策的變化以及商業(yè)銀行貸款規(guī)模的壓縮，銀行信貸資金投入房地產(chǎn)企業(yè)的條門檻越來越高，從而導(dǎo)致向商業(yè)銀行貸款難。

(四)成本控制難度大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。見表2。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本核算對(duì)象上，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)、工程的招投標(biāo)管理和施工等過程，成本的控制難度比較大。

[核算特點(diǎn)\&具體內(nèi)容\&核算時(shí)間跨度長\&由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，所以成本核算的時(shí)間跨度很長，往往超過一年甚至數(shù)年。\&開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同\&由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品種類多，且設(shè)計(jì)多樣性，導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品的成本組成具有很大的差異，使得成本核算管理非常復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時(shí)，要求根據(jù)具體情況進(jìn)行分析核算。\&

各步驟直接的成本不能明確區(qū)分\&由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及的施工單位多，房地產(chǎn)開發(fā)需要不同工種的施工單位協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)。但它與制造業(yè)不同，各工種可在同一時(shí)間、同一地點(diǎn)進(jìn)行平行交叉或例題交叉作業(yè)，各生產(chǎn)步驟直接并無明確的時(shí)間或者地點(diǎn)界限，因此在會(huì)計(jì)核算上，難以準(zhǔn)確計(jì)算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算還存在不同項(xiàng)目核算差異大、滾動(dòng)開發(fā)核算難度大等特點(diǎn)。\&]

表2成本核算管理的特殊性

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策探討

(一)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系

現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離， 減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，切實(shí)解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳家族式管理帶來的管理混亂問題。其次要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)，遵循針對(duì)性、操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高收益必然伴隨的高風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的每一項(xiàng)重大決策都可能會(huì)給其帶來無法預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，投資決策前一定要進(jìn)行可行性分析，充分考慮項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報(bào)率。

(三)拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)看法企業(yè)除了充分利用商業(yè)銀行融資外還應(yīng)積極進(jìn)入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金并且以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間資本。最后還可以通過并購和重組逐步擴(kuò)大市場份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力。

(四)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本概算、預(yù)算及竣工決算是建立工程造價(jià)、降低開發(fā)成本、辦理工程價(jià)款結(jié)算的重要依據(jù)，也是成本管理的重要環(huán)節(jié)，因此財(cái)務(wù)人員管理水平的高低直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的績效和成效。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)更加重視對(duì)本企業(yè)財(cái)會(huì)工作人員的繼續(xù)教育，通過加大對(duì)本企業(yè)財(cái)會(huì)人員的繼續(xù)教育力度，切實(shí)強(qiáng)化企業(yè)財(cái)會(huì)人員的專業(yè)操作技能和進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)管理水平。

參考文獻(xiàn):

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)狀 建議

結(jié)合當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的實(shí)際情況，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加廣泛的發(fā)展空間與機(jī)遇。而隨著市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日益復(fù)雜化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中不得不關(guān)注的話題，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展起到關(guān)鍵作用。對(duì)于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理職能，提高投資回報(bào)率，樹立良好的社會(huì)形象，提升核心競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，是防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑?？陀^認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，可提高財(cái)務(wù)管理的針對(duì)性、有效性，具體分析如下：

（一）項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，具有開發(fā)周期長、投資額大等特征，其中涉及到諸多不確定的因素，而投資也對(duì)項(xiàng)目成敗、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平等產(chǎn)生直接影響。如果出現(xiàn)諸多波動(dòng)因素，造成房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，就會(huì)對(duì)其償債能力及盈利水平造成影響，形成投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中，大面積地籌集資金、盲目追求高效益，忽略了對(duì)市場項(xiàng)目的可行性分析，結(jié)果可能造成投資項(xiàng)目的技術(shù)可行性較低、市場調(diào)研數(shù)據(jù)失真而產(chǎn)品上市之后面臨營銷難題、行業(yè)擴(kuò)張過度、控制管理手段不到位等。

（二）籌資風(fēng)險(xiǎn)

以我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來看，以資金驅(qū)動(dòng)作為重要?jiǎng)右颉５钱?dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金匱乏，大多資金應(yīng)用于土地成本支出，而后期開發(fā)所用的資金大多來自籌資或者回收前期銷售款。因此可以說，資金已成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要組成部分，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)了高壓負(fù)債，面臨到期無法償還本息的風(fēng)險(xiǎn)，而過于盲目或者大規(guī)模的投資，也將增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能性。例如，債務(wù)規(guī)模較大、利率水平偏高等，都會(huì)增加籌資的成本費(fèi)用；債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)欠妥，大多債務(wù)的到期時(shí)間較為集中，加大償債壓力等。

（三）投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來說，資金回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一表現(xiàn)形式，主要在房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品處于可售狀態(tài)之后，又一政策變動(dòng)、銷售手段滯后等問題，造成銷售狀況不盡人意，不能在短時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)效益目標(biāo)或者回收資金；再加上企業(yè)面臨較大的資產(chǎn)負(fù)債壓力，如果不能及時(shí)回收資金，將無法滿足后期發(fā)展的資金需求，同時(shí)降低企業(yè)償債能力，極易陷入財(cái)務(wù)困境中，不利于樹立企業(yè)的良好形象，甚至企業(yè)面臨破產(chǎn)危機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）財(cái)務(wù)管理模式滯后

以當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，財(cái)務(wù)管理人員已經(jīng)逐漸意識(shí)到開展財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要意義，并且大多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也參與到財(cái)務(wù)管理工作中，在一定程度上強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)的管理效果與控制力度。但是也要意識(shí)到，領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)在于是否存在違法亂紀(jì)行為，緊緊盯住財(cái)務(wù)部門的工作狀況，認(rèn)為只要管好財(cái)務(wù)管理部門就萬事大吉，而忽視了其他方面的監(jiān)管。實(shí)際上，這種陳舊的思想觀念已經(jīng)無法適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新需求，甚至可能造成企業(yè)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)損失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)性發(fā)展。

（二）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度

由于市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)面臨紛繁復(fù)雜的發(fā)展環(huán)境。過去，房地產(chǎn)企業(yè)處于初級(jí)運(yùn)行階段，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)沒有可以遵循的依據(jù)，普遍存在資金分散、私設(shè)小金庫、賬外賬等現(xiàn)象，增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能性；另外，由于缺乏完善的規(guī)章制度，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理缺乏精細(xì)化的預(yù)算，在一些資金管理工作中存在盲目運(yùn)作行為，仍然停留在簡單的會(huì)計(jì)核算層面，沒能對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行細(xì)致分析與探討，財(cái)務(wù)部門無法掌握款項(xiàng)的收支，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者也無法從整體把握資金運(yùn)營狀況，可能造成決策失誤。

（三）資金結(jié)構(gòu)有待調(diào)整

對(duì)于我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來說，普遍存在單一性問題，大多籌集資金來自銀行貸款。那么在所有的投資基金中，自有資金的比例偏少，增強(qiáng)了企業(yè)的負(fù)債率。這種客觀形勢的存在，一方面增加了銀行的貸款負(fù)擔(dān)，另一方面則增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能性。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)額大、周期長，因此銀行貸款的利息成本也比較大，尤其在金融危機(jī)爆發(fā)之后，銀行在發(fā)放貸款方面顯得更加謹(jǐn)慎，再加上當(dāng)前國家各項(xiàng)政策的約束作用，使得銀行貸款渠道難上加難，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能獲得有效的資金保障，仍然以不合理的資金結(jié)構(gòu)模式存在，將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于資金鏈斷裂而破產(chǎn)。

（四）全面成本管理工作不到位

所謂全面成本管理，就是要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理措施，落實(shí)到項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)全過程管理、全員管理。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生是一個(gè)動(dòng)態(tài)性過程，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及銷售等諸多環(huán)節(jié)，因此成本管理應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對(duì)涉及到的成本各個(gè)要素進(jìn)行全面規(guī)劃，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化目標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了工程成本管理的基礎(chǔ)資料，因此無法及時(shí)了解來自企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、施工前線管理部門等運(yùn)行狀況，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，沒能實(shí)行全過程、全方位的成本核算，造成財(cái)務(wù)部門收集資料的來源有限，成本管理偏離了預(yù)算目標(biāo)，無法控制企業(yè)成本水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化的幾點(diǎn)建議

（一）改進(jìn)財(cái)務(wù)管理的觀念意識(shí)

當(dāng)前，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理觀念滯后、方法單一，無法及時(shí)掌握市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信息狀況，還有一些領(lǐng)導(dǎo)缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度或者缺少財(cái)務(wù)管理知識(shí)，在引導(dǎo)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面顯得力不從心。實(shí)際上，領(lǐng)導(dǎo)作為一個(gè)企業(yè)發(fā)展過程中的重要決策者，只有意識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，并將其與企業(yè)發(fā)展聯(lián)系起來，進(jìn)一步提高重視程度，才能促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。在激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)不斷完善自身的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，并意識(shí)到財(cái)務(wù)管理是一個(gè)長期性、系統(tǒng)性的工程，需要在企業(yè)內(nèi)部形成全員意識(shí)，更好地發(fā)揮財(cái)務(wù)管理效能，推動(dòng)企業(yè)長足發(fā)展與進(jìn)步。

（二）建立健全財(cái)務(wù)管理制度

對(duì)于現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展來說，只有構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)制度，才能確保財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作的規(guī)范、有序發(fā)展。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定規(guī)則制度過程中，應(yīng)客觀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)、存在的問題等，提高財(cái)務(wù)管理制度的針對(duì)性、可操作性。首先，通過設(shè)置專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金收支、資金融通、固定資產(chǎn)等進(jìn)行分析，為編制預(yù)算、實(shí)施決算等奠定基礎(chǔ)；其次，通過構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度，如現(xiàn)金制度、報(bào)銷制度、采購制度等，提高財(cái)務(wù)管理的制度化、規(guī)范化；再次，建立完善的考核制度，發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制的積極作用，可組成由最高決策人帶頭，以財(cái)務(wù)管理部門為主的內(nèi)部控制小組，定期檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)制度執(zhí)行過程中存在的問題，如項(xiàng)目制度的落實(shí)狀況、項(xiàng)目制度難以落實(shí)的原因等，客觀分析可能面臨的后果，有針對(duì)性地采取糾正措施；對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度的部門及個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于違反規(guī)章制度的部門及個(gè)人，給予嚴(yán)厲處罰，調(diào)動(dòng)各部門參與考評(píng)的積極性。

（三）實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道

若想提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量水平，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)一步拓寬融資渠道，改變以往過于依賴銀行貸款而產(chǎn)生的各種資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，尋找并開拓民間融資方法，在合理規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，可以適當(dāng)選擇比銀行同期利率稍高的融資方式；其次，采取合作開發(fā)模式，加強(qiáng)與其他房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作關(guān)系。尤其對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有規(guī)模小、資源數(shù)量少的特征，因此進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)，是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，而通過戰(zhàn)略合作，促進(jìn)利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，也是非常有效的手段。例如，如果企業(yè)擁有土地所有權(quán)，但是缺乏開發(fā)資金，為了獲取更多的資金支持，就可以通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式，與資金雄厚、技術(shù)水平高的房地產(chǎn)企業(yè)合作，這樣既可以解決資金難題，也更利于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身管理水平。

（四）采取積極的全面成本管理措施

在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展過程中，應(yīng)樹立成本管理意識(shí)，以此作為企業(yè)發(fā)展的核心與基礎(chǔ)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)更堅(jiān)定、更健康的發(fā)展。那么房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管理工作時(shí)，應(yīng)采取如下措施：其一，制定明確的成本管理目標(biāo)，尤其研究項(xiàng)目建設(shè)前期可能涉及的費(fèi)用，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、工程開發(fā)的費(fèi)用、經(jīng)營收入等，都應(yīng)該納入到預(yù)算項(xiàng)目中；其二，加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的歸集與核算，正確計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用等；其三，加強(qiáng)對(duì)成本的深入分析，奠定在財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)上，嚴(yán)格考核成本指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)指標(biāo)實(shí)施過程與制定標(biāo)準(zhǔn)存在的偏差，分析原因并采取糾正措施，不斷積累經(jīng)驗(yàn)、總結(jié)教訓(xùn)，尋找控制成本的有效方法；其四，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集與整理工作的重視程度，作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，必須起到帶頭作用，形成良好的企業(yè)成本管理氛圍，要求各個(gè)部門、各個(gè)崗位從每一個(gè)細(xì)節(jié)之處著手，落實(shí)節(jié)約成本的目標(biāo)。另外，還應(yīng)做好與成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄工作，為財(cái)務(wù)部門制定成本預(yù)算奠定基礎(chǔ)；其五，提升成本核算人員的綜合素質(zhì)，除了具備基本的成本管理知識(shí)以外，必須了解施工的流程，掌握工程預(yù)結(jié)算的相關(guān)知識(shí)，形成良好的職業(yè)道德。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱的重要產(chǎn)業(yè)之一，能否獲得健康、持續(xù)性的發(fā)展，將對(duì)構(gòu)建經(jīng)濟(jì)社會(huì)、和諧社會(huì)起到關(guān)鍵作用。在當(dāng)前我國加大房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)控力度的背景下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作顯得更加重要。在新時(shí)期、新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思想觀念，開展積極的戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行全方位、全過程的控制與管理，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、成本意識(shí)和發(fā)展意識(shí)，客觀分析以往工作中存在的問題，采取有效的解決措施和完善方法，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的又快又好發(fā)展。

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篇9

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；內(nèi)部控制；融資風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)管理是依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)制度，遵循一定的管理原則，組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。房地產(chǎn)是我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重頭戲，隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)交易日益活躍，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)量不可小覷。但作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金使用要求較高，所以財(cái)務(wù)管理顯得十分必要。正是基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行了研究分析。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)行現(xiàn)狀分析

(一)融資管理方面

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)巨額資金投入的過程，動(dòng)輒上億的地價(jià)和房屋建設(shè)費(fèi)用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力是一個(gè)巨大考驗(yàn)。由于一次性投入的資金太多，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的任務(wù)就十分艱巨。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，資金回轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不使出混身解數(shù)來籌集資金。目前，國內(nèi)的主要融資渠道有兩種，一種是內(nèi)部融資，另一種是外部融資。內(nèi)部融資主要來源是預(yù)售賬款和自有資金。自有資金是企業(yè)自有的可使用資金，一般不低于投資項(xiàng)目的30%；預(yù)售賬款主要是開發(fā)商通過預(yù)售商品房獲得的資金，一般占總投資的28%左右，也是一筆重要的資金。外部融資主要有銀行信貸、房地產(chǎn)債券、上市融資等方式，但從目前來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，并且銀行為房地產(chǎn)信貸設(shè)置了較高的門檻，所以融資難度比較大。

(二)資金投資運(yùn)用和開發(fā)成本管理方面

房地產(chǎn)投資有極大的盲目性，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)過多依賴人的主觀判斷，未對(duì)市場進(jìn)行調(diào)查和充分論證，這樣得到的結(jié)果就像在賭運(yùn)氣。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)保持這樣的狀態(tài)顯然是不行的，因?yàn)槟壳爸袊姆康禺a(chǎn)市場還算景氣，粗放式投資模式的弊端并不顯著，假設(shè)中國房地產(chǎn)市場開始走向低迷，那么很可能就有一批投資失誤的房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉危機(jī)。一些房地產(chǎn)企業(yè)帶有較重的投機(jī)心理，利用房地產(chǎn)市場機(jī)制獲取暴利，忽略市場項(xiàng)目的可行性分析，結(jié)果造成投資項(xiàng)目技術(shù)可靠性較低，盲目擴(kuò)張、控制不力，最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，資金無法回收，損失慘重。一個(gè)項(xiàng)目包括方案設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)、工程招標(biāo)管理和施工、銷售等諸多環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到資金，然而房地產(chǎn)企業(yè)在這些環(huán)節(jié)上的成本管理存在諸多問題。成本管理的目的是經(jīng)濟(jì)效益最大化，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目全過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制和規(guī)劃。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)在方案設(shè)計(jì)時(shí)，并沒有全盤考慮；為了獲得土地使用權(quán)可謂大費(fèi)周折，無形成本不斷增加，造成了競買價(jià)格與預(yù)算成本嚴(yán)重不符；工程招標(biāo)過程中，忽略了工程后期合同、糾紛等因素的影響；對(duì)施工成本控制不力，施工成本與預(yù)算目標(biāo)產(chǎn)生較大分歧。

(三)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)和制度建設(shè)有待加強(qiáng)

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者是企業(yè)的核心，尤其在家族企業(yè)當(dāng)中，領(lǐng)導(dǎo)者幾乎主宰了企業(yè)的一切。近些年，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從中受益逐漸強(qiáng)大起來。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者的“包工頭”身份始終沒有變，他們嚴(yán)重缺乏管理理念，眼中只有利潤沒有管理，只重視短期利益而忽略長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。在人才選用上，因?yàn)閷?duì)外來人員信任度不夠，所以更愿意讓親戚來擔(dān)任，親戚關(guān)系固然有更好的信任，但人才質(zhì)量大大降低，勢必會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成不利影響。在一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者看來，財(cái)務(wù)管理只不過是一部計(jì)算工具，并與記賬、發(fā)工資等基礎(chǔ)工作混為一談，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的規(guī)劃，在財(cái)務(wù)管理過程中，常常憑借自己的經(jīng)驗(yàn)和直覺作判斷，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理埋下了致命隱患。在財(cái)務(wù)制度方面，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了財(cái)務(wù)管理制度，但制度不明確、責(zé)權(quán)利不統(tǒng)一，會(huì)計(jì)失真比較嚴(yán)重，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量得不到保障。這些現(xiàn)象歸咎于財(cái)務(wù)管理體系不健全，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然將財(cái)務(wù)管理置于一個(gè)較低的層次。財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)管理工作不完善，就無法為企業(yè)提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，更滿足不了企業(yè)高層決策需要，使決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議

(一)拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好融資準(zhǔn)備，盡可能減少對(duì)銀行貸款的依賴，通過其他渠道獲取成本更低的資金。比如我國的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以選擇聯(lián)合開發(fā)模式，通過與其他企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，得到另一方資金的鼎力支持，這樣就可以形成利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共攤局面。融資過程中一定要注意財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡量保持企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，一定要對(duì)市場信息進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，不搞投機(jī)主義，更不能盲目樂觀，項(xiàng)目評(píng)審要做到科學(xué)化、專業(yè)化，充分考慮效益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，爭取在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)獲得更多收益。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)等方式，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至可承受范圍內(nèi)。總之，應(yīng)做好資金管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資金，提高資金利用效率。

(二)強(qiáng)化成本控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要正確反映房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際支出，以此來確定銷售價(jià)格，保證利益最大化；其次，要對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，既要保證工程質(zhì)量，又要防止施工中的浪費(fèi)；作為房地產(chǎn)企業(yè)日常主要的資金支出，工程支出通常有一定的調(diào)節(jié)性，要評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門、財(cái)務(wù)部門對(duì)各個(gè)在建項(xiàng)目工程資金需求的先后順序，控制工程成本支出。在銷售淡季，由于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)變少，更應(yīng)該對(duì)支出項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。比如管理費(fèi)用，雖然這一部分比例較小，但仍需要財(cái)務(wù)部門對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督審核，確保支出科學(xué)合理，減少不必要的浪費(fèi)。

(三)完善財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要多學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，提高對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)。財(cái)務(wù)部門要加大財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)工作，提高財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快建立健全財(cái)務(wù)管理制度，為財(cái)務(wù)管理人員工作提供必要的依據(jù)和準(zhǔn)則。同時(shí)要明確財(cái)務(wù)部門的地位，突出財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心位置。一要設(shè)置專業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)工作。二要規(guī)范資金支出，提高財(cái)務(wù)管理效用；三要建立考核機(jī)制和內(nèi)部審計(jì)制度，提高財(cái)務(wù)工作人員的積極性和主動(dòng)性，保證資金使用安全與完整。

(四)財(cái)務(wù)管理人才培養(yǎng)

要明確財(cái)務(wù)管理部門及人員的職責(zé)，保證財(cái)務(wù)人員能夠積極主動(dòng)且有序的完成職責(zé)之內(nèi)的事情，使財(cái)務(wù)工作得以有序開展。財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)復(fù)雜而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎菍I(yè)人員是無法擔(dān)任的，所以企業(yè)管理者要避免舉賢唯親，大膽使用外來優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才。此外，還要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理人員技能的培訓(xùn)，可定期開展培訓(xùn)或集體交流活動(dòng)，也可通過知識(shí)和技能講座，聘請行業(yè)專家來豐富財(cái)務(wù)人員的知識(shí)和見識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)還要給予員工在外進(jìn)修的機(jī)會(huì)，激發(fā)其工作熱情，更好的為企業(yè)財(cái)務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。

(五)精細(xì)化、信息化管理模式的應(yīng)用

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)上、扁平化上處理不夠，需要進(jìn)一步細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作，提高財(cái)務(wù)管理實(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒企業(yè)管理的一些做法，采用精細(xì)化財(cái)務(wù)管理模式，做到凡涉及資金的問題均事無巨細(xì)，全面掌握資金動(dòng)態(tài)，使資金發(fā)揮最大效益。此外，隨著電子信息技術(shù)的日益普及，各行各業(yè)財(cái)務(wù)管理工作已經(jīng)與電子信息技術(shù)發(fā)生了深度融合，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)后來者居上，大力發(fā)展財(cái)務(wù)管理信息技術(shù)，以信息帶動(dòng)財(cái)務(wù)管理發(fā)展。目前，我國信息化財(cái)務(wù)管理尚存諸多不足，如缺乏信息化管理平臺(tái)，在這種背景下，就需要房地產(chǎn)企業(yè)參與進(jìn)來，爭取在行業(yè)領(lǐng)域有所建樹?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，對(duì)我國向小康社會(huì)邁進(jìn)具有重要的歷史意義。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚存諸多問題，需要不斷修補(bǔ)和完善，只有這樣才能保證企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，長久發(fā)展下去。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050

1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在財(cái)務(wù)管理過程中必須面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，企業(yè)管理者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)只有采取有效措施來降低風(fēng)險(xiǎn)，而不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形式有：信用風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、籌資組織風(fēng)險(xiǎn)、資金占用風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等、分配資本風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義有不同層次的劃分，狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指“公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的不合理、融資的不當(dāng)使公司可能存在喪失償還債務(wù)的能力而可能導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降?！边@一層面的定義主要僅針對(duì)于企業(yè)的關(guān)于債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，而廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指“在企業(yè)日常的一系列生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，由于內(nèi)外部環(huán)境變化及其他各種不確定性或者不可控制性影響，在一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)取得的實(shí)際收益和預(yù)期要求的目標(biāo)發(fā)生偏離，從而導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性”。本文將以廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義，簡要地分析和探討房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及控制。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類主要有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資與再融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式主要有獲利能力低，經(jīng)濟(jì)效益差、資金不足缺乏債務(wù)償還能力、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、經(jīng)營能力不佳、成長能力弱，企業(yè)發(fā)展停滯不前。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

2.1 資金源層面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式中，自有資本所占比重通常較小，資金來源主要以負(fù)債為主，其中，向銀行借貸資金成為房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資本來源，是最重要的部分。大規(guī)模的負(fù)債，使資產(chǎn)負(fù)債率高居不下，加大了房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o力償還債務(wù)而面臨危機(jī)的可能性，增加了企業(yè)經(jīng)營和投資的壓力，給企業(yè)帶來相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2 融資風(fēng)險(xiǎn)與再融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是當(dāng)企業(yè)籌措資金時(shí)，籌資方案發(fā)生了變動(dòng)而引起了收益變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。再融資風(fēng)險(xiǎn)主要是由于兩方面的原因，一方面是資本市場中金融產(chǎn)品種類或者條件發(fā)生變化帶來的不確定因素，另一方面是由于企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)不合理，籌資方案存在問題。房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，由于我國國家政策的限制，房地產(chǎn)上市限制大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)難以通過上市籌集資金，加上目前我國金融市場還不成熟，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌集資金大部分以銀行貸款為主，其他的融資方式還沒發(fā)展健全成熟地發(fā)展起來，近年來，由于政策傾向，銀行縮小信貸額度，籌資難度也變大了。另外，如果企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信用等級(jí)受損，會(huì)導(dǎo)致再融資風(fēng)險(xiǎn)加大。

2.2 營運(yùn)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1 投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的資金流周轉(zhuǎn)期長、投資的成效比較慢。在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，由于市場調(diào)研工作不到位，可行性分析出現(xiàn)失誤，或者盲目追求高利潤而技術(shù)不成熟的情況下，導(dǎo)致投資收益無法達(dá)到目標(biāo)，而造成出現(xiàn)虧損或資金難以持續(xù)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)在這里主要是指資金能否回收的風(fēng)險(xiǎn)。主要是指由于經(jīng)營方式不佳，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營虧損，或者經(jīng)營收益不能到達(dá)預(yù)期經(jīng)營收益的目標(biāo)水平，導(dǎo)致資金不足，甚至資金鏈斷裂，從而難于持續(xù)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債程度高，當(dāng)債務(wù)到期而預(yù)期銷售目標(biāo)未能達(dá)到，或者債務(wù)到期集中而現(xiàn)有資金難以償還，財(cái)務(wù)困難更為顯著。

2.2.3 管理風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)，主要是關(guān)于在企業(yè)日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于不合理的財(cái)務(wù)管理制度，內(nèi)部控制的體系不完善或者實(shí)際操作過程中的人為原因等，造成的財(cái)務(wù)管理的疏忽，導(dǎo)致資金使用不能得到合理管理，影響了企業(yè)效益和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為中，往來密切的內(nèi)外部利益相關(guān)人員雜多，涉及的資金量較大，因此企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。

2.3 外部客觀環(huán)境層面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2.3.1 利率風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)有大規(guī)模的貸款負(fù)債，以銀行借貸為主，銀行貸款的利率受國家宏觀調(diào)控的政策影響，會(huì)根據(jù)國家總體經(jīng)濟(jì)形勢而調(diào)整，因此，利率的調(diào)整，將會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)狀況。當(dāng)利率調(diào)整的走向不利于房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，利息費(fèi)用增加，融資成本增加，使企業(yè)的債務(wù)壓力增大。同時(shí)如果出現(xiàn)經(jīng)營資本回收困難，企業(yè)面臨的債務(wù)危機(jī)可能性也增大。

2.3.2 市場風(fēng)險(xiǎn)

由于市場上供求關(guān)系的變化、消費(fèi)者偏好的變化等不確定因素，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.3 政治風(fēng)險(xiǎn)

調(diào)整經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不穩(wěn)定的政策，為保障社會(huì)民生、提供保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房等政策，都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。國家政策的宏觀調(diào)控，比如稅收政策的調(diào)整，也會(huì)影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、債務(wù)狀況以及經(jīng)營銷售，都將給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)運(yùn)營的困難。尤其在最近的幾年里，房地產(chǎn)政策存在不穩(wěn)定因素，抑制房價(jià)的政策，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的政治環(huán)境變得越來越嚴(yán)峻，這都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

3.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，過高負(fù)債率，融資渠道單一

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目初期，資本需求量大，然后企業(yè)自有資金往往不足以承擔(dān)，大舉借債，成為主要地資金來源。在2013年，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)大部分都負(fù)債率超過70%。然而由于上市條件限制，通常中小型房地產(chǎn)不能通過上市融資籌集資金。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金是有的向銀行借貸獲得，有的甚至全部由借款組成，由此使得資產(chǎn)負(fù)債率（資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額*100%）計(jì)算公式可知，負(fù)債率越高，會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的壓力也就越大。

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，債務(wù)到期過于集中，當(dāng)資金回收出現(xiàn)困難，應(yīng)收賬款難以兌現(xiàn)時(shí)，自有資金不足將導(dǎo)致無力償還債務(wù)。另外，短期借債比重過高，增加了短期償債的壓力，加大房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)穩(wěn)健健康地發(fā)展。當(dāng)出現(xiàn)資金短缺時(shí)，沒有合理用科學(xué)方法從企業(yè)內(nèi)部管理的漏洞中改善資金狀況，而是一味地向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)大量貸款，不利于企業(yè)的信用等級(jí)評(píng)定，更促使資本結(jié)構(gòu)不合理，甚至導(dǎo)致惡性循環(huán)。

同時(shí)，現(xiàn)階段我國債券融資市場的不完善，加上國家政策的導(dǎo)向，銀行貸款更為容易，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一。

3.2 財(cái)務(wù)管理的意識(shí)薄弱

在房地產(chǎn)這類注重高投資高收益的企業(yè)，過于盲目傾向于投資高回報(bào)項(xiàng)目，項(xiàng)目決策具有投機(jī)性，沒有足夠的早期調(diào)查，往往容易忽略早期財(cái)務(wù)預(yù)算和成本控制，在財(cái)務(wù)管理方面并沒有得到應(yīng)有的重視。在項(xiàng)目開始之前，沒有做好細(xì)致完整的財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃，收益回報(bào)率和資金運(yùn)行的跟蹤和控制。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，勞動(dòng)力、物資、技術(shù)等資源的不合理浪費(fèi)。忽視了財(cái)務(wù)管理的重要性，并沒有做好合理有效得財(cái)務(wù)規(guī)劃，成本預(yù)算以及債務(wù)狀況的合理分析，急于盲目大規(guī)模地投資生產(chǎn)，最后導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

另外，由于不重視財(cái)務(wù)管理的高度，忽視對(duì)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的要求控制，財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能知識(shí)并不與公司運(yùn)營需求相匹配，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)狀況更是不能作及時(shí)有效的分析并提出合理防范措施，導(dǎo)致公司一旦財(cái)務(wù)困難，就難以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，無法做到合理有效減少損失，企業(yè)也難以穩(wěn)定長期地持續(xù)發(fā)展。

3.3 內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體制不健全，管理體系不完善

現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要經(jīng)歷一個(gè)長時(shí)間段，資金周轉(zhuǎn)期也不短，整個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行的周期較長，涉及的項(xiàng)目很多，經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)者也涉及很多，在這過程中的內(nèi)部控制難度大，財(cái)務(wù)管理難度也大。尤其在項(xiàng)目開發(fā)周期中，歷時(shí)長，費(fèi)用雜，人員多，難度大。

雖然目前已經(jīng)開始重視成本管理，但是經(jīng)驗(yàn)不足，難以建立有效合理的控制體系，無法做到對(duì)于各個(gè)部門，各個(gè)步驟有效的控制，對(duì)于最后財(cái)務(wù)決算與預(yù)期差異過大，也難以系統(tǒng)地查找原因。

3.4 宏觀經(jīng)濟(jì)與政治環(huán)境的影響

近年來，隨著房價(jià)高速上升，高投資高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，在高利潤的誘導(dǎo)下，也吸引了很多新進(jìn)入市場者。在房地產(chǎn)市場競爭激烈，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也滋生了各種不穩(wěn)定的因素。市場上在投資項(xiàng)目時(shí)，很多企業(yè)出現(xiàn)了盲目的狂熱，項(xiàng)目決策具有投機(jī)性。市場競爭壓力大，以及消費(fèi)者偏好的變動(dòng)等不穩(wěn)定的因素，也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因。

同時(shí)，通貨膨脹也讓房地產(chǎn)企業(yè)成本的壓力增加。而國家關(guān)于銀行借貸額度的緊縮政策，給大量依賴與借款的房地產(chǎn)企業(yè)造成壓力。國家抑制房價(jià)，保障社會(huì)民生，保障居民住房問題的相關(guān)政策，也使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到相應(yīng)限制。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范及控制措施

4.1 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制負(fù)債率，融資渠道多元化

在現(xiàn)代企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)這樣資金密集型的企業(yè)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)成為房地產(chǎn)企業(yè)及其關(guān)注和亟待解決的問題。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴于銀行貸款，這就使企業(yè)受利率的變動(dòng)的牽制越大。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變以往單一融資渠道的形式。近年來，金融市場在不斷發(fā)展，其他金融衍生產(chǎn)品的類型和方式也不斷增多，金融衍生工具也在不斷創(chuàng)新中，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多融資方式，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。降低企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中的負(fù)債比率，使負(fù)債率下降，有利于增加公司運(yùn)營的穩(wěn)定性。

4.2 建立合理規(guī)范的內(nèi)控體系，提高財(cái)務(wù)管理能力

企業(yè)要想從各個(gè)環(huán)節(jié)逐一控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么合理有效地對(duì)各個(gè)部門，各個(gè)環(huán)節(jié)有步驟地進(jìn)行控制，則是必不可少的。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)管理者對(duì)于內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的重視程度也在增加，從無到有，再到規(guī)范合理的內(nèi)控體系建立，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也在不斷摸索經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理控制。從項(xiàng)目成本預(yù)算，各項(xiàng)執(zhí)行費(fèi)用支出，到應(yīng)收賬款的管理，資金往來各個(gè)環(huán)節(jié)逐一進(jìn)行控制，有效管理。建立完善健全的體系，全面掌握各個(gè)部門，防止財(cái)務(wù)信息在決算環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而難以找到問題根源。加強(qiáng)每一部門，每一項(xiàng)目中對(duì)與資金往來密切的人員管理及控制，防止任何舞弊造成的財(cái)務(wù)危機(jī)。另外，加強(qiáng)對(duì)于應(yīng)收賬款回收的管理，使用自有資金，有利于增強(qiáng)企業(yè)自給能力，而不是一味依賴于外來借貸。

4.3 合理規(guī)劃投資項(xiàng)目

目前，房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，加上市場體制等諸多不健全和不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)過于盲目地追求大項(xiàng)目，高收益項(xiàng)目，而忽視合理規(guī)劃，缺少整體大局觀念。企業(yè)應(yīng)該在投資項(xiàng)目之前，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的可行性分析，并根據(jù)自身實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，適度估算項(xiàng)目成本及收益，做出符合企業(yè)長期發(fā)展的投資決策。做好充足的早期市場調(diào)查，消費(fèi)者偏好變動(dòng)趨勢，洞察市場動(dòng)向，有利于有效減小市場風(fēng)險(xiǎn)。合理地規(guī)劃投資項(xiàng)目，需要有市場整體的大局觀，了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，并能根據(jù)宏觀變動(dòng)，而做出適時(shí)的調(diào)整以應(yīng)對(duì)。

4.4 加強(qiáng)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的重心在于項(xiàng)目開發(fā)，管理者容易將過多關(guān)注集中于項(xiàng)目工程的實(shí)施，然而對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重視程度往往不夠，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的規(guī)避意識(shí)薄弱。近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸意識(shí)到應(yīng)該注重財(cái)務(wù)管理，尤其意識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)的管理層重視財(cái)務(wù)管理的重要性，只有當(dāng)管理層率先重視財(cái)務(wù)管理，才能從上而下培養(yǎng)企業(yè)的整體防范意識(shí)，渲染“謹(jǐn)慎做財(cái)務(wù)”的企業(yè)文化氛圍。

另外，領(lǐng)導(dǎo)者重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，將有利于提高對(duì)于財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的要求。聘用并培訓(xùn)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)以及職業(yè)素養(yǎng)。財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)態(tài)度欠缺，不利于日常財(cái)務(wù)工作的準(zhǔn)確度和效率，企業(yè)也難以及時(shí)覺察財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的潛在性并進(jìn)行采取有效的規(guī)避措施。企業(yè)在加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)層財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的同時(shí)，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)態(tài)度，使企業(yè)形成良好的文化氛圍，有利于企業(yè)更加穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展。

4.5 關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)和政治形勢，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家政治決策的影響，需要隨時(shí)關(guān)注國外和國內(nèi)行業(yè)信息，以及政策變動(dòng)傾向，做好防范措施。房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，收集匯總大量的國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)適時(shí)信息，提出潛在財(cái)務(wù)危機(jī)的問題，引起企業(yè)重視，做出有效防范。另外，對(duì)實(shí)際運(yùn)行狀況進(jìn)行監(jiān)控，能夠及時(shí)有效發(fā)現(xiàn)并確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取規(guī)避調(diào)整措施。對(duì)于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，進(jìn)行監(jiān)督審查，保證其有效執(zhí)行。

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