導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)線上宣傳方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

20xx房地產(chǎn)最新圣誕節(jié)活動(dòng)策劃方案(一)

一、 活動(dòng)目的和背景

本次房地產(chǎn)開盤活動(dòng)初定時(shí)間為20xx年12月25日。在xx項(xiàng)目的推廣，xx花園在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度，通過(guò)媒體推廣和銷售接待，客戶群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計(jì)到開盤前夕，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加，因此開盤活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說(shuō)是比較成熟的，同時(shí)通過(guò)一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開盤的時(shí)候，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶的流失。

房地產(chǎn)開盤活動(dòng)緊緊圍繞銷售為中心，通過(guò)一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到30~40%的成交率，同時(shí)將xx花園的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項(xiàng)目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、 活動(dòng)時(shí)間

20xx年12月25日

三、 活動(dòng)地點(diǎn)

xx花園項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)

四、 房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位

強(qiáng)調(diào)氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功

1) 通過(guò)開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場(chǎng)的包裝和慶典活動(dòng)，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開盤盛典。

2) 通過(guò)在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來(lái)突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來(lái)的客戶都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。

3) 通過(guò)合理的區(qū)域劃分，有效的活動(dòng)流程安排，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶關(guān)于 選房、購(gòu)房流程 的講解和傳達(dá)，有條不紊地對(duì)開盤當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)有次序、有、層次，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊。

4) 通過(guò)一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過(guò)程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問(wèn)來(lái)積極調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。

五、 房地產(chǎn)開盤活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃布置方案

1) 現(xiàn)場(chǎng)布置

A在售樓部立柱前根據(jù)場(chǎng)地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè)，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái)，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。

B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺(tái)下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場(chǎng)設(shè)空飄若干。

C舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排，20個(gè)位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。

2) 外圍道路布置

A塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。

B項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。

C在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè)，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來(lái)賓，宣傳開盤的作用。

3) 售樓部分區(qū)布置及其他布置

A售樓部?jī)?nèi)部分為4個(gè)區(qū)域

a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶在該區(qū)域通過(guò)銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號(hào)，并簽署相關(guān)協(xié)議。

b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。

c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備。

d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。

B其他區(qū)域

a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門口廣場(chǎng)，用作開盤活動(dòng)、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。

b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。

4)新客戶排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時(shí)排號(hào)之用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺(tái)之用。

20xx房地產(chǎn)最新圣誕節(jié)活動(dòng)策劃方案(二)

活動(dòng)主題：xx城迎圣誕、慶元旦、購(gòu)房抽大獎(jiǎng)

活動(dòng)目的：提高項(xiàng)目知名度與人氣、促進(jìn)樓盤銷售。

活動(dòng)時(shí)間：12月10日1月1日;

活動(dòng)規(guī)則：凡是在12月10日至1月1日期間購(gòu)買大名城住宅或商業(yè)的客戶均可參與大名城迎新年聯(lián)歡抽大獎(jiǎng)活動(dòng)。

獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置方案：

送品牌電腦一臺(tái);

二等獎(jiǎng)：2名，各贈(zèng)送25英寸名牌大彩電一臺(tái)(價(jià)值3000元/臺(tái));

三等獎(jiǎng)：5名，各贈(zèng)送1.2p空調(diào)掛機(jī)一臺(tái)(價(jià)值1500元/臺(tái));

紀(jì)念獎(jiǎng)：20名，各贈(zèng)送價(jià)值100元的小家電1獎(jiǎng)金總額：萬(wàn)元;中獎(jiǎng)率：100%;

抽獎(jiǎng)時(shí)間：12月11日;

抽獎(jiǎng)地點(diǎn)：xx城售樓處;

抽獎(jiǎng)活動(dòng)規(guī)則：在12月11日將在活動(dòng)期間購(gòu)房的業(yè)主邀請(qǐng)到售樓處，按照購(gòu)房的先后順序由業(yè)主自行抽取。為了體現(xiàn)抽獎(jiǎng)活動(dòng)的公平、公證、權(quán)威性，將邀請(qǐng)公證處人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證;在抽獎(jiǎng)結(jié)束后，公開剩余獎(jiǎng)項(xiàng)以示公證、透明!

活動(dòng)宣傳工作

活動(dòng)宣傳媒體：

1、報(bào)紙廣告;

2、短信群發(fā);

銷售現(xiàn)場(chǎng)：利用大型條幅與彩虹門進(jìn)行宣傳;

以舉辦回饋業(yè)主，服務(wù)業(yè)主為名的公開活動(dòng)，同時(shí)，帶出一些較有影響力的歌舞、文藝表演活動(dòng)，期望充分利用現(xiàn)有的業(yè)主資源、以舊帶新，再推出在價(jià)格、贈(zèng)送等方面較具吸引力的信息，吸引購(gòu)房。

1、以讓世界充滿活力迎圣誕系列活動(dòng)為題材，以舊業(yè)主活動(dòng)的人氣，帶動(dòng)新買家的購(gòu)房?jī)?yōu)惠促銷活動(dòng)。

2、系列活動(dòng)的策略及簡(jiǎn)要計(jì)劃

20xx房地產(chǎn)最新圣誕節(jié)活動(dòng)策劃方案(三)

一、 活動(dòng)目的：制造轟動(dòng)效應(yīng)，引起關(guān)注，將買房者聚集到售樓現(xiàn)場(chǎng)，營(yíng)造熱烈的購(gòu)房氛圍。

二、 活動(dòng)手法：線上線下，雙管齊下。

三、 活動(dòng)時(shí)間：

線上推廣時(shí)間：20xx年11月20日至20xx年12月20日

線下推廣時(shí)間：20xx年12月25日至20xx年12月26日

四、 活動(dòng)地點(diǎn)：

線上推廣：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、網(wǎng)易房產(chǎn)

線下推廣：XX售樓部

五、 活動(dòng)方式：

1、 線上推廣：

創(chuàng)意思路：想要以較低的投入制造轟動(dòng)效應(yīng)，引起關(guān)注，可以制造事件，或利用近期熱點(diǎn)事件進(jìn)行炒作，如果做得好最好能形成一個(gè)新聞事件，引起其他媒體的關(guān)注和免費(fèi)報(bào)道。但利用熱點(diǎn)事件應(yīng)注意不要給自己造成負(fù)面影響。與xx網(wǎng)聯(lián)合，制造事件。同時(shí)在相關(guān)房產(chǎn)網(wǎng)站、門戶網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)論壇上進(jìn)行軟文傳播，將網(wǎng)友引入搜房網(wǎng)參與調(diào)查、投票或發(fā)表觀點(diǎn)，并以此為依據(jù)獲得參與下線超級(jí)現(xiàn)金大獎(jiǎng)活動(dòng)的資格。

2、 線下推廣：

1) 現(xiàn)金大派送(中獎(jiǎng)率100%)

A. 創(chuàng)意思路：吸引客流最好的方式就是免費(fèi)午餐。配合線上宣傳，以100%中獎(jiǎng)率和超級(jí)大獎(jiǎng)，吸引顧客到場(chǎng)。

B. 獎(jiǎng)品設(shè)置：10元現(xiàn)金獎(jiǎng)若干，50元現(xiàn)金獎(jiǎng)200名，100元現(xiàn)金獎(jiǎng)100名，1000元現(xiàn)金獎(jiǎng)，10名， 5萬(wàn)元超級(jí)現(xiàn)金大獎(jiǎng)1名。

C. 活動(dòng)規(guī)則：50元、100元、1000元現(xiàn)金大獎(jiǎng)，現(xiàn)場(chǎng)派送現(xiàn)金;5萬(wàn)元現(xiàn)金大獎(jiǎng)，簽訂購(gòu)房合同后直接從房款內(nèi)扣除。

D. 費(fèi)用預(yù)算：8萬(wàn)元。

E. 人均費(fèi)用(含線上推廣)：353元。(由于10元現(xiàn)金獎(jiǎng)的沖淡，實(shí)際支出會(huì)更小)

2) 一元拍賣(可選，主要用于沒(méi)有參加線上活動(dòng)的顧客);

A. 創(chuàng)意思路：根據(jù)公司少花錢、多辦事的原則，拍賣是個(gè)比較好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，對(duì)房屋有剛性需求的個(gè)人或家庭用戶這一特征更是明顯。一元起拍，從參與者角度來(lái)看，投入小，收獲大，吸引力強(qiáng)。而且活動(dòng)充滿趣味性，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造肯定能起到非常好的效果。而從主辦方的角度來(lái)看，表面上花了很多錢購(gòu)買拍品，但事實(shí)上由于參拍者相互抬價(jià)，最終成交價(jià)基本與購(gòu)買價(jià)相當(dāng)，而批量購(gòu)買享受團(tuán)購(gòu)價(jià)后，最終成交價(jià)甚至可能高于購(gòu)買成本。此項(xiàng)基本等于不花錢，辦大事。

B. 拍賣品設(shè)置：拍賣品價(jià)格不宜過(guò)高，最好控制在200元以內(nèi)，這樣客人參與度會(huì)更高。拍賣品應(yīng)是家庭日常使用較多的，或者有創(chuàng)意的產(chǎn)品。建議：乒乓球拍、網(wǎng)球拍、羽毛球拍、電水壺、加濕器、煮蛋器、剔須刀、健康秤、豆?jié){機(jī)、廚房套刀、瑜珈墊、收納箱、抱枕、CD盒、湯鍋、車載吸塵器等。

C. 費(fèi)用預(yù)算：拍品購(gòu)買成本預(yù)計(jì)2萬(wàn)元，成交金額預(yù)計(jì)15000-25000元。最終可能趨于零投入。

3) 投飛鏢，享優(yōu)惠(可選，主要用于沒(méi)有參加線上活動(dòng)的顧客)

篇2

一、互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的融合具有全產(chǎn)業(yè)鏈特征

（一）互聯(lián)網(wǎng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣的主要渠道

互聯(lián)網(wǎng)主要是從C端即消費(fèi)者需求來(lái)切入房地產(chǎn)業(yè)的，最早發(fā)育的是銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，與其他行業(yè)不同的是，在房地產(chǎn)銷售和租賃領(lǐng)域，大部分是先從線下做起，再進(jìn)一步做到線上，線上負(fù)責(zé)信息推送，但成交主要還是在線下，比較有代表性的如搜房網(wǎng)、鏈家網(wǎng)等。

在銷售方面，目前互聯(lián)網(wǎng)包括PC端和移動(dòng)端已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的營(yíng)銷推廣平臺(tái)，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算的應(yīng)用可以更加精準(zhǔn)地向用戶推送信息，除了流量相對(duì)集中的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，公司或項(xiàng)目的微博、微信公眾號(hào)等自媒體也成為主要的廣告渠道。在租賃方面，除了傳統(tǒng)的房屋租賃中介鏈家、中原地產(chǎn)、我愛我家、搜房W等積極拓展線上外，還出現(xiàn)了一些O2O短租、長(zhǎng)租、房屋分享、分時(shí)度假等新型企業(yè)。目前長(zhǎng)租市場(chǎng)是一片藍(lán)海，鏈家自如通過(guò)與房東簽訂長(zhǎng)約后，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，讓租客可以拎包入住，讓租賃市場(chǎng)更加規(guī)范便捷，在京滬一線城市取得不錯(cuò)效果，自如北京市場(chǎng)已經(jīng)可以盈利，萬(wàn)科等開發(fā)公司也在積極布局長(zhǎng)租市場(chǎng)。途家、螞蟻短租、小豬短租等通過(guò)分享經(jīng)濟(jì)模式發(fā)展O2O短租，盤活了存量房源，提供了性價(jià)比更高的產(chǎn)品和不同于傳統(tǒng)酒店的居住體驗(yàn)，受到年輕出行者的青睞。

（二）“互聯(lián)網(wǎng)+家裝”深刻改變家裝和建材市場(chǎng)

互聯(lián)網(wǎng)家裝企業(yè)在經(jīng)歷了快速發(fā)展和深度整合后，目前形成了平臺(tái)型、垂直型、電商型三類。互聯(lián)網(wǎng)介入家裝市場(chǎng)后，一是提供了系統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)和完整解決方案，降低了用戶在選擇建材、家居時(shí)的學(xué)習(xí)成本，節(jié)約了時(shí)間。二是讓消費(fèi)的節(jié)奏和生產(chǎn)的節(jié)奏更好地銜接，通過(guò)定期開展團(tuán)購(gòu)、套餐等，對(duì)供應(yīng)鏈進(jìn)行整合，提高了廠商生產(chǎn)的針對(duì)性，加快了資金周轉(zhuǎn)速度，消費(fèi)者則可以享受更低的價(jià)格。三是互聯(lián)網(wǎng)介入改變了裝修市場(chǎng)魚龍混雜、信息不對(duì)稱的局面，通過(guò)平臺(tái)強(qiáng)化施工進(jìn)度和標(biāo)準(zhǔn)，不僅降低了風(fēng)險(xiǎn)，還讓消費(fèi)者透明公開地?fù)碛懈噙x擇。四是一些互聯(lián)網(wǎng)思維和專業(yè)設(shè)計(jì)的融入，提高了裝修市場(chǎng)的技術(shù)含量和水平，也讓設(shè)計(jì)、硬裝、軟裝等更好地銜接。

（三）“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”在許多領(lǐng)域取得成效

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”出現(xiàn)了房地產(chǎn)眾籌，圍繞一些高端產(chǎn)品或個(gè)性化產(chǎn)品，通過(guò)詳細(xì)的策劃案，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)渠道，先找客戶，再根據(jù)征集的客戶需求拿地，委托專業(yè)建設(shè)企業(yè)施工，最后按照約定交付。

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+旅游”出現(xiàn)了民宿等新形態(tài)，一些城里人共同出資到城郊農(nóng)村租下農(nóng)家院，規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修改造成為有品質(zhì)的民宿酒店，再通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)渠道進(jìn)行推廣，滿足都市人享受田園風(fēng)光、回歸淳樸民俗的愿望。

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+智慧家居”出現(xiàn)了智慧社區(qū)，如騰訊和方興地產(chǎn)共同探索的“2+X智慧家”，阿里、360等IT企業(yè)也在積極布局，海爾、小米等家電企業(yè)也在加緊與地產(chǎn)商合作發(fā)展智能家電，這建立了一條房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)路徑。

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+零售”促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的O2O融合，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)導(dǎo)流與海洋館、兒童體驗(yàn)館、攀巖、蹦床、旋轉(zhuǎn)木馬等體驗(yàn)性項(xiàng)目的結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)線上線下融合。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的本質(zhì)是讓空間與服務(wù)、人、資本、知識(shí)技術(shù)相連接

由于互聯(lián)網(wǎng)已將各類服務(wù)要素附著在其平臺(tái)上，因此房地產(chǎn)只要與互聯(lián)網(wǎng)連接在一起，就可以實(shí)現(xiàn)與所有要素的連接，并且在這個(gè)過(guò)程中，空間價(jià)值也得到了進(jìn)一步提升。

（一）“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”讓空間和服務(wù)相連接

隨著消費(fèi)升級(jí)，人們對(duì)空間的消費(fèi)除了關(guān)注空間本身，更加關(guān)注購(gòu)買或使用這個(gè)空間所帶來(lái)的服務(wù)要素的便利性，比如更容易獲得融資、知識(shí)、交流等。以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的物質(zhì)空間正在被賦予多維屬性，從原來(lái)僅僅是空間載體，變?yōu)榍度肓松a(chǎn)全過(guò)程，空間并沒(méi)有扁平化，反而變得更不可替代了。以辦公空間為例，以前消費(fèi)者要購(gòu)買的是空間，而現(xiàn)在用戶更關(guān)注開發(fā)商能否在融資、宣傳、營(yíng)銷、策劃等提供多維服務(wù)，并且愿意為獲得這些服務(wù)付出一定費(fèi)用（或股權(quán)），所以各種創(chuàng)業(yè)咖啡雨后春筍般出現(xiàn)，也有部分房企以空間切入、按互聯(lián)網(wǎng)思維提供全產(chǎn)業(yè)鏈辦公空間服務(wù)。

（二）“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”讓空間與社交相連接

隨著社會(huì)的發(fā)展和人們消費(fèi)習(xí)慣的改變，房地產(chǎn)的社交屬性受到更加重視?，F(xiàn)在一些“互聯(lián)網(wǎng)+”的公寓產(chǎn)品更加重視通過(guò)供給側(cè)調(diào)整來(lái)滿足人的需求，實(shí)現(xiàn)連帶效益的整體收獲，邏輯重心在運(yùn)營(yíng)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)社交優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造特定生活方式、興趣的社區(qū)圈子，開展線上線下相結(jié)合的學(xué)習(xí)、拓展，形成IP效應(yīng)，增加了用戶粘性，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。

（三）“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”讓空間與資本相連接

由于互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)屬性，讓其更接近各種各樣的資本，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，讓資金的供給者更加廣泛?？臻g和資金要素相連接，大大促進(jìn)了生產(chǎn)活動(dòng)，并因?yàn)榭s短了資金周轉(zhuǎn)周期而獲得了更好的效益?；诨ヂ?lián)網(wǎng)的辦公空間，如優(yōu)客工場(chǎng)，他們通過(guò)低息貸款、天使投資、股權(quán)投資等方式，為入駐企業(yè)提供了多樣化的融資支持，減少了初創(chuàng)企業(yè)的后顧之憂。不僅如此，互聯(lián)網(wǎng)也讓農(nóng)村土地與資本的距離變得更近了，在一些地處深山的農(nóng)村，只要景色、生態(tài)品質(zhì)好，就能夠被資本發(fā)現(xiàn)，就能夠得到投資和發(fā)展的機(jī)會(huì)。

（四）“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”讓空間與知識(shí)相連接

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)把一批志同道合、領(lǐng)域相近、擁有專業(yè)知識(shí)和技術(shù)的年輕人匯聚到一起，以房地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)了空間與知識(shí)、技術(shù)的對(duì)接，讓知識(shí)集聚的溢出效應(yīng)內(nèi)部化，不僅降低了企業(yè)間的交易成本，還大大提高了空間的價(jià)值。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系在于如何科學(xué)引導(dǎo)，通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合及政策引導(dǎo)，房地產(chǎn)可以促進(jìn)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中發(fā)揮更大作用。

（一）倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在反思此前大規(guī)模、同質(zhì)化、產(chǎn)品單一的粗放模式，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的融合可從三個(gè)方面促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：一是打破了供需雙方的信息不對(duì)稱，把那些不專注、不合法的開發(fā)商淘汰出局；二是更加注重穆足消費(fèi)者多元需求的角度來(lái)設(shè)計(jì)供應(yīng)產(chǎn)品，符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求；三是降低了市場(chǎng)門檻，讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加充分、公平，降低了腐敗風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加速經(jīng)濟(jì)要素的地理集聚

由于布局上的不合理導(dǎo)致人口和經(jīng)濟(jì)要素大規(guī)模、長(zhǎng)距離運(yùn)輸，抬高了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本。由于互聯(lián)網(wǎng)連接起更加多元的要素特別是新興要素，使得其空間分布已經(jīng)呈現(xiàn)出了篩選效應(yīng)，且對(duì)其他產(chǎn)業(yè)有一定先導(dǎo)性。那些互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展快、連接起更多要素的城市無(wú)疑獲得了更多發(fā)展機(jī)會(huì)，現(xiàn)實(shí)中這些城市往往都是一二線城市， “互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”發(fā)展得也更快。這無(wú)疑讓資金、土地、人口等生產(chǎn)要素在空間上更加集中，盡管促進(jìn)了城市分化，但卻弱化了要素的行政配置，強(qiáng)化了市場(chǎng)作用，可以增強(qiáng)空間供給對(duì)于人口和生產(chǎn)要素流動(dòng)的引導(dǎo)作用，優(yōu)化我國(guó)經(jīng)濟(jì)地理格局。

（三）促進(jìn)了創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新

實(shí)體經(jīng)濟(jì)不是制造經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵在于以創(chuàng)新為核心的生產(chǎn)服務(wù)環(huán)節(jié)，包括產(chǎn)品的技術(shù)研發(fā)、外觀設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣、商業(yè)模式等，這些創(chuàng)新活動(dòng)過(guò)去主要發(fā)生在大企業(yè)大院所，與美日德等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)在創(chuàng)新能力上的差距與這些大機(jī)構(gòu)體制僵化、反應(yīng)滯后、活力不足不無(wú)關(guān)系?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”讓創(chuàng)新不再依賴大機(jī)構(gòu)，辦公空間不僅能提供場(chǎng)所，還能提供良好的周邊服務(wù)和創(chuàng)新生態(tài)，相當(dāng)于承擔(dān)了過(guò)去由“單位”承擔(dān)的一些職能，讓一些精干的創(chuàng)新“小”團(tuán)隊(duì)有了更多用武之地，讓創(chuàng)業(yè)者更專注在核心領(lǐng)域。同時(shí)壓低了租金價(jià)格，減少了初創(chuàng)期的成本。

篇3

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)電子商務(wù)；精準(zhǔn)營(yíng)銷

中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.024

1大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用概況

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了數(shù)十年的發(fā)展黃金周期，伴隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)投資方面積累了城市地理位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，城市規(guī)劃和政策導(dǎo)向，投資在建和供地情況等大量歷史數(shù)據(jù)。在大數(shù)據(jù)的背景下企業(yè)可以根據(jù)收集到的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘分析，以此來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的供需情況，合理評(píng)估項(xiàng)目投資價(jià)值，提高開發(fā)決策的準(zhǔn)確性。Google公司就曾利用搜索引擎錄的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)分析海量的關(guān)鍵詞詞，低成本高效率地預(yù)測(cè)了美國(guó)住房市場(chǎng)供需和價(jià)格等相關(guān)指數(shù)。

房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈主要是融資、拿地、設(shè)計(jì)建造、銷售以及物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)環(huán)節(jié)。大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的視角。房地產(chǎn)行業(yè)迅猛的發(fā)展，開發(fā)和營(yíng)銷模式不斷成熟和完善，但是在市場(chǎng)逐步趨向飽和，不確定性增大的情況下，傳統(tǒng)的發(fā)展方式也遇到了瓶頸，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大迫使不少企業(yè)轉(zhuǎn)型以謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在大數(shù)據(jù)的背景下，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)可以深入分析挖掘到通過(guò)以往傳統(tǒng)數(shù)據(jù)分析手段無(wú)法獲得的各類有效價(jià)值，借此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)做出更為迅速、科學(xué)、精準(zhǔn)、安全的決策和預(yù)測(cè)。提煉大數(shù)據(jù)的價(jià)值并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展至關(guān)重要。

2大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)公司精準(zhǔn)營(yíng)銷模式

大型房地產(chǎn)公司為了獲得巨大利潤(rùn)，需要最大程度的運(yùn)用企業(yè)現(xiàn)有資源和投入資本，盡最大可能減少房地產(chǎn)企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)成本，通過(guò)結(jié)合傳統(tǒng)地產(chǎn)營(yíng)銷和電子商務(wù)地產(chǎn)的線上線下營(yíng)銷模式，在大數(shù)據(jù)的背景下，大數(shù)據(jù)技術(shù)支持和應(yīng)用下，深入挖掘消費(fèi)者的需求、意愿、行為以及心理數(shù)據(jù)，制定針對(duì)不同客戶的個(gè)性化服務(wù)營(yíng)銷方案。

大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營(yíng)銷指的是房地產(chǎn)企業(yè)依托互聯(lián)網(wǎng)精準(zhǔn)營(yíng)銷系統(tǒng)支撐，在準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，以滿足客戶差異化需求、激發(fā)客戶潛在需求為切入點(diǎn)，找準(zhǔn)營(yíng)銷人群、配準(zhǔn)營(yíng)銷策略匹配營(yíng)銷渠道、投準(zhǔn)營(yíng)銷資源，其特點(diǎn)是針對(duì)性強(qiáng)、命中率高、效果更佳。該精準(zhǔn)營(yíng)銷模式包含以下四個(gè)步驟。

2.1顧客需求及行為分析

顧客的需求及行為的分析主要是在大數(shù)據(jù)的背景下，大數(shù)據(jù)技術(shù)支持和應(yīng)用下通過(guò)當(dāng)下最流行的社交網(wǎng)絡(luò)，購(gòu)物，娛樂(lè)，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站以及傳統(tǒng)的銀行，公安，第三方公司等在線數(shù)據(jù)共享機(jī)制，對(duì)顧客消費(fèi)需求，消費(fèi)偏好，消費(fèi)行為，消費(fèi)心理，購(gòu)買特點(diǎn)，購(gòu)買能力，購(gòu)買習(xí)慣以及情緒等數(shù)據(jù)進(jìn)行分類存儲(chǔ)和深入挖掘，將大眾顧客以不同維度進(jìn)行細(xì)分，得出每一維度顧客的需求特點(diǎn)，針對(duì)其特點(diǎn)制定符合其需求的營(yíng)銷方案，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品清晰市場(chǎng)定位的前提下，在所制定的各個(gè)維度中尋找目標(biāo)客戶群進(jìn)行進(jìn)準(zhǔn)營(yíng)銷，與此同時(shí)還可以深入挖掘潛在客戶群，為房地產(chǎn)企業(yè)今后產(chǎn)品定位提供數(shù)據(jù)支撐。

2.2顧客個(gè)性化需求畫像

由上節(jié)所知，通過(guò)對(duì)大眾消費(fèi)者的深入分析，為他們制定不同維度，將他們區(qū)分為不同的聚類群體，但不是所有聚類群體對(duì)都是房地產(chǎn)公司的目標(biāo)客戶。因此，我們需要在所有聚類客戶中尋找具有購(gòu)房能力且具有購(gòu)房意愿的聚類群體做精準(zhǔn)營(yíng)銷，將有購(gòu)房能力無(wú)購(gòu)房意愿和無(wú)購(gòu)房能力有購(gòu)房意愿的客戶標(biāo)注為潛在客戶，由此我們便在不同維度聚類群體區(qū)分的前提下得出了不同條件下聚類群體的特征，以此作為顧客的個(gè)性化需求畫像，為下邊的精準(zhǔn)匹配做準(zhǔn)備。

2.3客戶與產(chǎn)品的精準(zhǔn)匹配

在制定完消費(fèi)者個(gè)性化需求畫像之后，我們將畫像與房地產(chǎn)現(xiàn)有不同層次的產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行貼合，將他們之中相同的特點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)定位，把消費(fèi)者的個(gè)性化需求特點(diǎn)與樓盤產(chǎn)品的賣點(diǎn)相結(jié)合，最終鎖定目標(biāo)客戶，進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷。

2.4精準(zhǔn)營(yíng)銷流程的支持

成功的精準(zhǔn)營(yíng)銷需要決策，組織，計(jì)劃，設(shè)計(jì)，運(yùn)營(yíng)以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施等多個(gè)環(huán)節(jié)的共同作用，缺一不可，在制定出針對(duì)不同群體的個(gè)性化精準(zhǔn)營(yíng)銷方案之后，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)需要通過(guò)現(xiàn)有資源和設(shè)備針對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷，在售房中心，電話營(yíng)銷，短信營(yíng)銷等傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道的應(yīng)用和拓展基礎(chǔ)上，加入當(dāng)前新型媒體的宣傳，如微信營(yíng)銷，微博營(yíng)銷，社交網(wǎng)站營(yíng)銷以及直播互動(dòng)營(yíng)銷等方式，鎖定目標(biāo)客戶群，促使其產(chǎn)生購(gòu)買欲望。

3大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營(yíng)銷流程

在結(jié)合某房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)營(yíng)銷模式和現(xiàn)代電子商務(wù)營(yíng)銷模式的基礎(chǔ)上，本文構(gòu)建了大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營(yíng)銷流程，如圖1所示。

通過(guò)流程圖我們可以發(fā)現(xiàn)，在圖1的流程依舊是從消費(fèi)者通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)商售樓中心以及大眾媒體傳播得到消息之后，進(jìn)行電話咨詢以及現(xiàn)場(chǎng)勘查最終促成雙方交易的傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，而圖1的內(nèi)部，是在大數(shù)據(jù)的背景下，大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持以及應(yīng)用下所形成的精準(zhǔn)數(shù)據(jù)信息流程，接下來(lái)我們將主要分析細(xì)化大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營(yíng)銷流程。

如圖1中間部分所示，我們將圖中間部分的數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)中心以及電商部三個(gè)部分組合起來(lái)，所形成的一個(gè)整體被稱為精準(zhǔn)營(yíng)銷的大數(shù)據(jù)中心。整個(gè)大數(shù)據(jù)中心由企業(yè)的信息技術(shù)團(tuán)隊(duì)，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)以及服務(wù)團(tuán)隊(duì)共同合作建立，大數(shù)據(jù)中心通過(guò)制定相關(guān)算法并對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化整合歸類，方便后期進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)取及分析，同時(shí)進(jìn)行深入分析和數(shù)據(jù)挖掘，提煉數(shù)據(jù)的潛在價(jià)值，為企業(yè)的精準(zhǔn)營(yíng)銷提供有力的數(shù)據(jù)支撐，大數(shù)據(jù)中心主要有三個(gè)功能：

第一個(gè)功能是數(shù)據(jù)收集功能，房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺(tái)。首先，整合分類已在房地產(chǎn)平臺(tái)注冊(cè)過(guò)的用戶個(gè)人基本數(shù)據(jù)資料，講這些資料放入大數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)庫(kù)中等待進(jìn)一步的數(shù)據(jù)處理分析和數(shù)據(jù)挖掘。其次，大數(shù)據(jù)技術(shù)支持和應(yīng)用下，通過(guò)對(duì)社交網(wǎng)絡(luò)，購(gòu)物網(wǎng)站，娛樂(lè)中心，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站等數(shù)據(jù)的搜集，對(duì)時(shí)下最流行的手機(jī)通訊類軟件，娛樂(lè)，購(gòu)物，地圖，旅游類APP以及直播平臺(tái)直播APP數(shù)據(jù)的搜集，以及對(duì)傳統(tǒng)的銀行，公安，第三方數(shù)據(jù)應(yīng)用公司等數(shù)據(jù)的收集，將這些不同渠道搜集起來(lái)的消費(fèi)者數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分類，存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)中有待進(jìn)一步的分析與挖掘。最后，還要將房地產(chǎn)電子商務(wù)客戶服務(wù)呼叫中心針對(duì)已達(dá)成交易的客戶咨詢問(wèn)題和疑問(wèn)進(jìn)行歸類存儲(chǔ)放入數(shù)據(jù)庫(kù)當(dāng)中。通過(guò)以上三個(gè)方面針對(duì)售房企業(yè)，地產(chǎn)消費(fèi)者以及購(gòu)房業(yè)主的數(shù)據(jù)搜集為下一步數(shù)據(jù)分析提供了有力的先決條件。

第二個(gè)功能是數(shù)據(jù)分析功能，將上一節(jié)中從三個(gè)方面搜集而來(lái)的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫(kù)中調(diào)出，設(shè)計(jì)相關(guān)算法構(gòu)建模型進(jìn)行測(cè)算，通過(guò)大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用深入挖掘顧客消費(fèi)需求，消費(fèi)偏好，消費(fèi)行為，消費(fèi)心理，購(gòu)買特點(diǎn)，購(gòu)買能力，購(gòu)買習(xí)慣以及情緒等特點(diǎn)，并建立不同緯度將客戶進(jìn)行分類，如圖2所示，我們將數(shù)據(jù)庫(kù)中的消費(fèi)者基本數(shù)據(jù)根據(jù)客戶年齡，婚姻狀況，收入，職業(yè)教育情況，現(xiàn)有住房等基本維度進(jìn)行分類，再根據(jù)房地產(chǎn)電子商務(wù)數(shù)據(jù)中心所傳回的買房者電話咨詢情況，網(wǎng)絡(luò)搜尋情況，實(shí)地考察情況等維度進(jìn)行整合，再加入已經(jīng)有房的業(yè)主針對(duì)房展會(huì)與房交會(huì)的關(guān)注情況構(gòu)建模型，由于數(shù)據(jù)量龐大，不僅有定性數(shù)據(jù)，還有定量數(shù)據(jù)，所以，我們將劃分為不同維度的定性定量數(shù)據(jù)運(yùn)用聚類模型，層次分析模型，因子分析以及分傭員確治齙榷嘀址治瞿P徒行整合，編寫D-SOM算法進(jìn)行分類提取，并利用K-means聚類算法和Kruskal-Wallis算法檢驗(yàn)D-SOM算法的有效性和合理性，對(duì)各種維度的聚類數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)的反復(fù)驗(yàn)證，凡是驗(yàn)證通過(guò)的聚類數(shù)據(jù)將進(jìn)入下一部數(shù)據(jù)匹配過(guò)程，驗(yàn)證不通過(guò)的數(shù)據(jù)將返回?cái)?shù)據(jù)庫(kù)中等待下一次聚類分析驗(yàn)證，由此不斷循環(huán)分析所得的聚類數(shù)據(jù)，為下一步消費(fèi)者個(gè)性化數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)公司現(xiàn)有房源信息匹配做準(zhǔn)備工作。

第三個(gè)功能是數(shù)據(jù)匹配和傳遞功能，我們將房地產(chǎn)現(xiàn)有房源信息以及不同房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，對(duì)外部環(huán)境因素如區(qū)域位置，交通狀況，教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施以及生活配套設(shè)施等進(jìn)行分類，對(duì)房源信息因素如房屋面積，房屋戶型，房屋價(jià)格以及日照和朝向分類，對(duì)品牌因素如地產(chǎn)開發(fā)商，地產(chǎn)建筑商，房租施工水品，物業(yè)公司等分類，把以上數(shù)據(jù)進(jìn)行聚類整合，與上節(jié)驗(yàn)證通過(guò)的消費(fèi)者個(gè)性化需求聚類數(shù)據(jù)進(jìn)一步與房地產(chǎn)公司所提供的現(xiàn)有房源聚類信息進(jìn)行組合和數(shù)據(jù)匹配，匹配不成功或匹配成功擬合度卻不高的數(shù)據(jù)將被棄用，返回各自所在的數(shù)據(jù)中心進(jìn)行下一次聚類擬合分析，而對(duì)于匹配成功且擬合度高的消費(fèi)者數(shù)據(jù)，將被數(shù)據(jù)中心傳遞分配到電商部，如圖1所示，接下來(lái)由電商部統(tǒng)一將精準(zhǔn)營(yíng)銷的目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行分配與傳遞，通過(guò)電話，短信，微信，直播互動(dòng)以及互聯(lián)網(wǎng)廣告等傳統(tǒng)和現(xiàn)代營(yíng)銷技術(shù)促使?fàn)I銷人員以最快的速度將包含顧客個(gè)性化需求的房源信息推送到顧客面前讓顧客和消費(fèi)者了解，產(chǎn)生購(gòu)買欲望。

最后，通過(guò)營(yíng)銷人員與顧客之間的相互交流談判達(dá)成交易，在達(dá)成購(gòu)房交易之后，營(yíng)銷人員將交易數(shù)據(jù)與交易信息上傳數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行存儲(chǔ)，而消費(fèi)者在營(yíng)銷人員和數(shù)據(jù)的幫助下收獲了房子，客戶服務(wù)中心的服務(wù)人員將與房屋業(yè)主進(jìn)行進(jìn)一步深入交流，針對(duì)購(gòu)房過(guò)程當(dāng)中存在問(wèn)題和建議，對(duì)所購(gòu)買房屋的問(wèn)題以及購(gòu)房過(guò)程中服務(wù)人員和營(yíng)銷人員的態(tài)度和服務(wù)進(jìn)行反饋，將這些反饋信息進(jìn)行分類存儲(chǔ)放入數(shù)據(jù)庫(kù)中，這些

反饋信息價(jià)值巨大，通過(guò)設(shè)定新的算法有助于通過(guò)數(shù)據(jù)分析消費(fèi)者心理，同時(shí)有助于提升公司的營(yíng)銷人員與服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度，他可以幫助公司制定相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且起到對(duì)未來(lái)服務(wù)人員與營(yíng)銷人員態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督的作用。

4結(jié)論

大數(shù)據(jù)是信息技術(shù)領(lǐng)域的重大技術(shù)變革，未來(lái)社會(huì)數(shù)據(jù)量將與日俱增，這進(jìn)一步加速了企業(yè)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，就要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠更準(zhǔn)確、更快速、更加個(gè)性化的為客戶和公眾提品和服務(wù)，借助大規(guī)模搜集、分類和分析用戶個(gè)性化的數(shù)據(jù)，借此對(duì)未來(lái)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)做出更為迅速、科學(xué)、精準(zhǔn)、安全的決策和預(yù)測(cè)。提煉大數(shù)據(jù)的價(jià)值并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展至關(guān)重要。

本文通過(guò)對(duì)大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)精準(zhǔn)營(yíng)銷的模式研究我們可以得出在大數(shù)據(jù)的時(shí)代背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式雖然依舊保留，但是其營(yíng)銷業(yè)績(jī)與營(yíng)銷效率已經(jīng)無(wú)法跟上時(shí)代潮流，運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘分析的房地產(chǎn)精準(zhǔn)營(yíng)銷模式已經(jīng)勢(shì)不可擋，成為了未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷行業(yè)發(fā)展的主流方向，未來(lái)社會(huì)中，房地產(chǎn)企業(yè)將更加注重大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用與創(chuàng)新，通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘與數(shù)據(jù)分析，最大限度拓展全渠道的房地產(chǎn)信息轟炸式營(yíng)銷，通過(guò)這種營(yíng)銷模式的有效運(yùn)用，不僅能進(jìn)一步促進(jìn)單個(gè)交易日的銷售額的爆發(fā)式增長(zhǎng)，而且還有助于房地產(chǎn)企業(yè)自上而下樹立優(yōu)秀的品牌和企業(yè)形象，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間。

參考文獻(xiàn)

[1]繆濤，洪建國(guó)，林波等.大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的應(yīng)用[J].中國(guó)房地產(chǎn)：學(xué)術(shù)版，2016，（5）：2028.

篇4

關(guān)鍵詞:技術(shù)管理；內(nèi)容；特點(diǎn)；方法；房地產(chǎn)開發(fā)

一、工程技術(shù)管理的特點(diǎn)

1、綜合性和組裝性

面對(duì)一項(xiàng)工程,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于設(shè)計(jì)、施工單位各有其階段性工作內(nèi)容。設(shè)計(jì)和施工單位都有自己的技術(shù)管理工作,但都是從他們各自業(yè)務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行,而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理工作是從可行性研究開始,繼之規(guī)劃設(shè)計(jì),施工到竣工交用。它要銜接、協(xié)調(diào)各階段、各工種之間的關(guān)系。從時(shí)間上看,它像一個(gè)縱向的鏈條串聯(lián)各階段,自始至終。從空間角度看,每個(gè)階段又要面對(duì)眾多工種、眾多學(xué)科,要向一個(gè)魔方一樣將各技術(shù)工種、各種建材設(shè)備從平面到立面從時(shí)間到空間有機(jī)的組織落實(shí)到一個(gè)工程上。房地產(chǎn)開發(fā)又是一項(xiàng)社會(huì)性很強(qiáng)的工作,據(jù)統(tǒng)計(jì),完成一項(xiàng)稍大些的工程要涉及100~200個(gè)單位包括省、市政府各部門至居委會(huì)、交通隊(duì)、從消防到房管部門、從設(shè)計(jì)到施工管理、從眾多建材廠家到設(shè)備供應(yīng)商等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理工作是要把幾十乃至上百個(gè)與技術(shù)有關(guān)的單位的精神產(chǎn)品到物質(zhì)產(chǎn)品巧妙的組織起來(lái)綜合組裝成一個(gè)完整的工程。

2、多面性

技術(shù)管理工作的出發(fā)點(diǎn)不應(yīng)是單純技術(shù)觀點(diǎn)或單純追求企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,而應(yīng)當(dāng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)方針政策即為產(chǎn)品使用者著想;努力實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的要求;為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三個(gè)效益服務(wù);從現(xiàn)實(shí)出發(fā)考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)需要,從技術(shù)上解決經(jīng)營(yíng)方面的一些問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程技術(shù)管理還要解決從土建、水、暖、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)獾狡贩N繁多的建材產(chǎn)品和設(shè)備等多項(xiàng)技術(shù)工種的問(wèn)題。

二、工程技術(shù)管理中的主要工作內(nèi)容

1、參與編制新開發(fā)區(qū)和新開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。

2、根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求編制建筑工程的設(shè)計(jì)任務(wù)中,包括工程的功能要求技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

3、組織編制工程建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、詳細(xì)規(guī)劃、初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)。并組織企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算等各部門對(duì)各階段成果進(jìn)行研究、審查、修改。

4、組織各種建材、設(shè)備的技術(shù)考察、選型選購(gòu)、技術(shù)談判。

5、參與編制工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)組織設(shè)計(jì)。

6、組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位對(duì)施工單位進(jìn)行技術(shù)交底,并與雙方經(jīng)常聯(lián)系及時(shí)掌握情況、研究問(wèn)題。

7、參加工程監(jiān)理單位組織的各種工程會(huì)議,解決工程中各種技術(shù)問(wèn)題。必要時(shí)參與處理工程中的重大技術(shù)問(wèn)題。

8、參加工程建設(shè)各階段各工種的驗(yàn)收工作。

9、組織工程的技術(shù)檔案、技術(shù)資料的收集、整理和管理工作。

10、編制和實(shí)施企業(yè)內(nèi)部的科技發(fā)展規(guī)劃和技術(shù)措施。

11、企業(yè)內(nèi)部的科技成果、合理化建議的審定以及新技術(shù)新材料、新設(shè)備的推廣應(yīng)用工作。

12、科技情報(bào)工作,國(guó)內(nèi)外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。

13、根據(jù)工作需要進(jìn)行專題技術(shù)研究、總結(jié)工作。

三、技術(shù)管理的工作方法

1、編制技術(shù)管理的規(guī)章制度根據(jù)技術(shù)管理的工作內(nèi)容,結(jié)合開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)制訂各種規(guī)章制度,使技術(shù)管理工作有序、責(zé)任分明、目標(biāo)明確、賞罰公平。有了規(guī)章制度才能充分調(diào)動(dòng)技術(shù)人員的積極性,避免決策的隨意性,技術(shù)管理責(zé)任制,工程技術(shù)質(zhì)量管理辦法,各工種的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)劃設(shè)計(jì)各階段成果審批制度,工程技術(shù)合理化建議獎(jiǎng)勵(lì)辦法等。

2、依靠有關(guān)科研單位和專家等社會(huì)力量為我服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)人員在工作中經(jīng)常會(huì)遇到多工種多學(xué)科的技術(shù)問(wèn)題,技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)具備多工種多學(xué)科的基本知識(shí),沒(méi)必要也不可能樣樣精通,況且建筑工程技術(shù)也在不斷改革,使新技術(shù)、新材料不斷涌現(xiàn),我們不可能都及時(shí)熟悉。所以,當(dāng)我們遇到一些技術(shù)性較強(qiáng)的問(wèn)題時(shí),可以利用社會(huì)力量為我服務(wù)。可短期或長(zhǎng)期聘請(qǐng)有關(guān)專家來(lái)企業(yè)工作,也可向?qū)＜一蛴嘘P(guān)科研單位專題咨詢。筆者就曾多次邀請(qǐng)很多專家專門咨詢、座談各種輕質(zhì)隔墻板的性能、優(yōu)劣,為企業(yè)選材決策提供依據(jù)。又例如近幾年在國(guó)內(nèi),外墻裝修,開始使用玻璃幕墻和金屬板,對(duì)這些材料的了解,有些設(shè)計(jì)、施工單位常和我們處于同一起跑線上,因此更不能完全依賴他們?nèi)Q策。筆者曾為此專門搜集資料,請(qǐng)專家咨詢,掌握有關(guān)知識(shí),取得發(fā)言權(quán),然后與設(shè)計(jì)、施工單位共同研究。經(jīng)驗(yàn)證明,這個(gè)工作方法是科學(xué)的、有效的、也是必要的。

3、在企業(yè)內(nèi)部建立技術(shù)委員會(huì)一個(gè)企業(yè)內(nèi)部,除設(shè)有總工程師外,還應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)技術(shù)智囊團(tuán)、參謀部,這樣可以集中企業(yè)內(nèi)的技術(shù)力量、集思廣義,發(fā)揮集體智慧,在總工程師領(lǐng)導(dǎo)下定期或不定期開會(huì)研究處理重大技術(shù)問(wèn)題。筆者所在企業(yè)就設(shè)有一個(gè)審圖組織,其成員是各分公司有經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)技術(shù)人員,負(fù)責(zé)從房地產(chǎn)開發(fā)角度審定企業(yè)內(nèi)部工程的設(shè)計(jì)方案,取得良好效果。

4、利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律,規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)競(jìng)賽、招標(biāo)等,保證工作質(zhì)量的高水平。在房地產(chǎn)開發(fā)工作中組織設(shè)計(jì)競(jìng)賽、公開招標(biāo),我國(guó)已被廣泛采用,效果明顯。施工招標(biāo)是國(guó)家規(guī)定。在建筑材料和設(shè)備選廠方面,筆者也曾有過(guò)公開招標(biāo)的實(shí)踐。如住宅廚房設(shè)備、建筑涂料、電氣設(shè)備等等都取得較好效果。這是技術(shù)管理中的重要方法之一。

5、廣泛的、經(jīng)常的搜集建筑工程方面的技術(shù)情報(bào)和信息，搞技術(shù)管理不了解當(dāng)前國(guó)內(nèi)外有關(guān)建筑工程的技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r是無(wú)法做好工作的。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家,更是如此。我們的建筑技術(shù)、建材設(shè)備非常落后,改革開放以來(lái),隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展,建筑設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、建材產(chǎn)品不斷發(fā)展、不斷更新,做為開發(fā)建設(shè)專業(yè)公司的工程技術(shù)人員必須緊跟時(shí)代的發(fā)展,隨時(shí)了解國(guó)內(nèi)外本專業(yè)領(lǐng)域的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì),才能使工作得心應(yīng)手。為此,可與有關(guān)技術(shù)情報(bào)部門建立固定關(guān)系,經(jīng)常參加各種展覽會(huì)、學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)。還可與一些技術(shù)實(shí)力強(qiáng)的大企業(yè)建立技術(shù)情報(bào)交換關(guān)系。另外,有目的的組織本企業(yè)技術(shù)人員外出參觀學(xué)習(xí)也是重要的方法之一。

6、充分利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行技術(shù)管理建立規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的各種技術(shù)資料數(shù)據(jù)庫(kù),各種建材設(shè)備的信息儲(chǔ)存,開發(fā)利用多媒體軟件進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工技術(shù)問(wèn)題的研究。

7、技術(shù)管理工作需持之以恒,因此,要不斷地加強(qiáng)技術(shù)管理組織機(jī)構(gòu)和技術(shù)責(zé)任制,充分發(fā)揮好技術(shù)人員的才干和作用。工作重點(diǎn)主要以下幾點(diǎn):

（1）依據(jù)國(guó)家和上級(jí)主管部門頒發(fā)的各項(xiàng)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定,并針對(duì)企業(yè)特點(diǎn),適時(shí)地制訂、修訂和貫徹各項(xiàng)技術(shù)管理制度,在生產(chǎn)實(shí)踐中不斷地完善和補(bǔ)充。嚴(yán)格做到技術(shù)工作有章可循,有法可依。

（2）對(duì)技術(shù)管理工作建立定期檢查制度,按建制開展施工項(xiàng)目的總結(jié)評(píng)比,達(dá)到肯定成績(jī),以利再戰(zhàn)的目的。

（3）實(shí)行行政和經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合的方法,大力培養(yǎng)和提拔技術(shù)業(yè)務(wù)人員,充分調(diào)動(dòng)技術(shù)人員和技術(shù)工人的積極性。

（4）注重人才,培養(yǎng)人才是提高管理技術(shù)水平的基礎(chǔ)。我們現(xiàn)在有些企業(yè)不注重人才培養(yǎng),導(dǎo)致管理水平的下降,只有不斷地發(fā)現(xiàn)人才,挖掘人才,同時(shí)不斷地對(duì)現(xiàn)有人才的培訓(xùn)、學(xué)習(xí),提高他們的生活待遇,才能使管理水平更上一個(gè)臺(tái)階。

四、技術(shù)管理中應(yīng)處理好的相關(guān)問(wèn)題

1、技術(shù)管理與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求我們用最小的投入獲取最大的效益。這就要求我們處理工程技術(shù)問(wèn)題時(shí)既要注意經(jīng)濟(jì)性又要有經(jīng)營(yíng)的頭腦。要在城市規(guī)劃允許的原則下提高容積率、增加出房率還要考慮市場(chǎng)需要。為了適應(yīng)經(jīng)營(yíng)需要,保證工程質(zhì)量,應(yīng)多做方案比較在經(jīng)濟(jì)條件受限制時(shí),設(shè)計(jì)施工要因本求末、必保安全和基本功能。市場(chǎng)變化多,設(shè)計(jì)方案要盡可能做到“以不變應(yīng)萬(wàn)變”。設(shè)計(jì)施工過(guò)程中要從技術(shù)上解決未預(yù)見而出現(xiàn)的市場(chǎng)新問(wèn)題,為此,修改設(shè)計(jì)甚至局部修改在施工程應(yīng)屬正?，F(xiàn)象。總之,工程技術(shù)管理要與經(jīng)營(yíng)部門緊密結(jié)合、互相補(bǔ)充、互相滲透、互相修正,最終建成符合市場(chǎng)需要的優(yōu)質(zhì)、適銷對(duì)路產(chǎn)品。

2、新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用與使用風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)改革開放后,建材及設(shè)備發(fā)展迅速,種種新材料、新設(shè)備、新技術(shù)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn),還有名目繁多的進(jìn)口貨和合資產(chǎn)品。廣告宣傳目不暇接,加上一些不正當(dāng)?shù)耐其N手段,使我們?cè)谶x擇使用某種新產(chǎn)品、新技術(shù)時(shí)必須慎重對(duì)待。有的新產(chǎn)品據(jù)介紹,優(yōu)點(diǎn)很多,但未經(jīng)足夠的實(shí)踐考驗(yàn),有的進(jìn)口產(chǎn)品在國(guó)外已使用成熟,但在我國(guó)則屬剛剛起步,有的推銷部門言過(guò)其實(shí),有時(shí)負(fù)責(zé)推廣的部門也缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)造成誤導(dǎo)。對(duì)待新材料、新設(shè)備、新技術(shù)我們本應(yīng)積極推廣,但這良好的愿望常常伴隨著很大風(fēng)險(xiǎn),這方面實(shí)例不少。如前幾年我國(guó)北方出現(xiàn)的鋼制散熱器、輕質(zhì)隔斷墻、玻璃幕墻等問(wèn)題,教訓(xùn)深刻。因此,做為投資者的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)特別慎重對(duì)待,遇此問(wèn)題必須多做調(diào)查研究,必要時(shí)向有實(shí)力的科研機(jī)構(gòu)和專家咨詢或直接訪問(wèn)用戶,做到心中有數(shù),如有條件,可提早在局部使用或做樣板,實(shí)際觀察、測(cè)試效果。正式采用時(shí),需與供貨廠家及提供新技術(shù)的單位簽訂擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)合同,制訂技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)違約條款?？傊?要采取積極又慎重的態(tài)度。

3、技術(shù)管理與工程進(jìn)度一項(xiàng)工程在施工過(guò)程中,有時(shí)出現(xiàn)施工技術(shù)或建材出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,監(jiān)理公司提出停工或返工要求,而甲方怕耽誤工期出面干與,使得監(jiān)理公司處于尷尬境地。這是不正常的現(xiàn)象。工程出問(wèn)題開發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理工作應(yīng)采取積極態(tài)度,支持設(shè)計(jì)、施工單位采取技術(shù)措施既保證工程質(zhì)量又使工程進(jìn)度基本不受影響,實(shí)現(xiàn)原定合同工期基本不變。如涉及工程安全問(wèn)題應(yīng)確保安全。平時(shí),對(duì)施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)力爭(zhēng)早發(fā)現(xiàn)、早解決。在當(dāng)前我國(guó)工程監(jiān)理制尚不完善的條件下,房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)管理工作要積極主動(dòng)配合,盡量避免出現(xiàn)被動(dòng)局面以至影響工程進(jìn)度。

五、結(jié)束語(yǔ)

篇5

不盲目跟風(fēng)，不固步自封，堅(jiān)定不移再造媒體影響力

房地產(chǎn)行業(yè)日趨疲軟，客戶的選擇也日趨功利。特別是近年來(lái)，不少開發(fā)商開始直接要求媒體為他們帶客戶、賣房子，根據(jù)銷量給媒體付費(fèi)，美其名曰“為效果付費(fèi)”。這相當(dāng)于把媒體變成了銷售渠道，而無(wú)視媒體的品牌傳播價(jià)值。他們要的不是影響力，而是簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)化率。

迫于激烈的媒體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和生存壓力，不僅搜房、搜狐焦點(diǎn)、新浪樂(lè)居等網(wǎng)絡(luò)媒體普遍接受了開發(fā)商的要求，甚至在重慶、杭州等地，一些主流報(bào)媒也紛紛就范――媒體通過(guò)版面賣房子，客戶根據(jù)銷量交廣告費(fèi)，如果賣不了房子媒體自然就收不到錢。實(shí)踐證明，多數(shù)媒體不僅沒(méi)有增加創(chuàng)收總量，反而付出了大量的版面，透支了資源。

我們?cè)诜治隽诉@種市場(chǎng)新動(dòng)向后，認(rèn)為跟風(fēng)“為效果付費(fèi)”絕對(duì)不可取。因?yàn)?，如果客戶的產(chǎn)品定位本身就有問(wèn)題，即使報(bào)紙做再多的廣告，也可能不會(huì)促進(jìn)銷售。但是，報(bào)紙廣告的傳播效果已經(jīng)部分達(dá)到目的，廣告本身是有價(jià)值的。所以，將報(bào)紙廣告和銷售效果簡(jiǎn)單掛鉤，實(shí)質(zhì)上是媒體被開發(fā)商的利益需求簡(jiǎn)單綁架，相當(dāng)于把持續(xù)而有價(jià)值的影響力白送給開發(fā)商。媒體這樣做無(wú)異于飲鴆止渴，舍本逐末，揀了芝麻丟了西瓜。但從另一方面來(lái)看，在媒體廣告效果普遍下降的情況下，不與客戶銷售相關(guān)聯(lián)的營(yíng)銷策劃，也已經(jīng)沒(méi)有吸引力，很難讓客戶投錢。

基于這兩點(diǎn)，齊魯晚報(bào)房產(chǎn)事業(yè)中心制定了2014年房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的兩條路徑：

一是全力做好報(bào)紙行業(yè)影響力的營(yíng)造，提升齊魯晚報(bào)房地產(chǎn)專刊《齊魯樓市》在特定客戶、特定消費(fèi)者中的影響力

“報(bào)紙一次營(yíng)銷是賣報(bào)紙，形成影響力，二次營(yíng)銷是賣影響力，換取廣告，廣告商看重的影響力，在有效的影響區(qū)域、有效的影響人群和有效的影響集中度（相對(duì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)）。成功的傳統(tǒng)媒體，‘三個(gè)有效’特點(diǎn)突出。”①為此，從今年年初開始，房產(chǎn)事業(yè)中心圍繞《齊魯樓市》的內(nèi)容影響力升級(jí)，對(duì)?？M(jìn)行了改版。開設(shè)了“樓市茶館”、“樓市氣象站”、“置業(yè)課堂”、“私人訂制”、“高端訪談”等版面和欄目，增強(qiáng)了?？臋?quán)威性、互動(dòng)性、實(shí)用性和可讀性，全方位提升客戶宣傳效果。

二是以報(bào)紙為基礎(chǔ)，搭建房產(chǎn)營(yíng)銷新平臺(tái)，再造和提升媒體影響力

我們既要拒絕開發(fā)商把媒體作為銷售渠道的做法，也要從傳統(tǒng)媒體經(jīng)營(yíng)方式的慣性思維中跳出來(lái)，顛覆傳統(tǒng)，顛覆自己，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式。通過(guò)服務(wù)模式、服務(wù)形態(tài)、服務(wù)平臺(tái)的全面轉(zhuǎn)型，在滿足客戶品牌傳播的同時(shí)帶動(dòng)產(chǎn)品銷售，增強(qiáng)齊魯晚報(bào)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收的后勁。

服務(wù)模式轉(zhuǎn)型：

全產(chǎn)業(yè)鏈出擊“一魚三吃”

齊魯晚報(bào)的房產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)已“試水”多年。2011年，齊魯晚報(bào)旗下的山東齊魯不動(dòng)產(chǎn)公司掛牌成立，該公司圍繞房產(chǎn)行業(yè)在品牌、產(chǎn)品推廣、銷售和二手房中介等方面，搭建起了較完整的服務(wù)鏈條。公司成立后，其兩項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)――商品房銷售和二手房中介，都取得了較快的發(fā)展。公司項(xiàng)目已達(dá)十幾個(gè)，二手房中介門店也已發(fā)展至80家，成為濟(jì)南市最大的二手房銷售服務(wù)商。

但由于部門條塊分割，齊魯晚報(bào)報(bào)紙板塊和不動(dòng)產(chǎn)公司板塊沒(méi)有形成較好的互動(dòng)，沒(méi)有發(fā)揮出“1+1>2”的合力。今年年初，齊魯晚報(bào)調(diào)整部門架構(gòu)成立房產(chǎn)事業(yè)中心，將房產(chǎn)工作室和山東齊魯不動(dòng)產(chǎn)公司等部門整合至房產(chǎn)事業(yè)中心內(nèi)。主要目的是通過(guò)部門整合、業(yè)務(wù)整合，將上下游產(chǎn)業(yè)、相關(guān)行業(yè)資源進(jìn)行整合，提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和為客戶提供增值服務(wù)的能力。

這種整合的效益在運(yùn)作“碧桂園?十里金灘”項(xiàng)目上展現(xiàn)出來(lái)。7月初，在了解到位于煙臺(tái)的“碧桂園?十里金灘”項(xiàng)目將開始新一輪推廣后，房產(chǎn)事業(yè)中心馬上召開了由房產(chǎn)工作室員工與不動(dòng)產(chǎn)公司骨干參加的專題研討會(huì)，形成了一份包括媒體推廣、活動(dòng)策劃和不動(dòng)產(chǎn)公司銷售策動(dòng)等在內(nèi)的齊魯晚報(bào)整體解決方案。在方案形成后，第一時(shí)間前往海陽(yáng)與開發(fā)商進(jìn)行對(duì)接。碧桂園方面對(duì)齊魯晚報(bào)的工作效率和專業(yè)程度非常認(rèn)可，當(dāng)天便達(dá)成了合作意向。

通過(guò)該項(xiàng)目，齊魯晚報(bào)成功實(shí)現(xiàn)了“一魚三吃”。在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，齊魯晚報(bào)就實(shí)現(xiàn)了“廣告收入+帶客傭金+銷售提成”共計(jì)200多萬(wàn)元的創(chuàng)收。在碧桂園項(xiàng)目的示范效應(yīng)下，齊魯晚報(bào)又采用類似合作方式，先后成功簽下了威海、煙臺(tái)和濟(jì)南的三個(gè)樓盤。不到半年時(shí)間，齊魯晚報(bào)通過(guò)房產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)直接帶來(lái)創(chuàng)收近800萬(wàn)元。

當(dāng)然，齊魯晚報(bào)圍繞全產(chǎn)業(yè)鏈營(yíng)銷的嘗試才剛剛開始。今后，房產(chǎn)事業(yè)中心要繼續(xù)完善服務(wù)鏈條，把齊魯晚報(bào)房地產(chǎn)板塊變成集媒體、公司、廣告公司和活動(dòng)公司等服務(wù)主體于一身的整體問(wèn)題解決專家。

服務(wù)形態(tài)轉(zhuǎn)型：

融合新媒體牛刀小試

近年來(lái)，齊魯晚報(bào)在房產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和控制力大幅提升，在報(bào)媒間的對(duì)比優(yōu)勢(shì)明顯。但隨著報(bào)媒效果的整體下降和網(wǎng)絡(luò)媒體對(duì)市場(chǎng)的“蠶食”，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已不僅是同城山東商報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)等報(bào)媒，更有搜房、搜狐焦點(diǎn)、新浪樂(lè)居等網(wǎng)絡(luò)媒體。

我們對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)深入分析后認(rèn)為，尺有所短，寸有所長(zhǎng)?！皞鹘y(tǒng)媒體與互聯(lián)網(wǎng)的基因截然不同，傳統(tǒng)媒體內(nèi)在的傳播邏輯是‘媒體本位，內(nèi)容為王’?；ヂ?lián)網(wǎng)遵循的邏輯是‘開放分享，用戶中心’?！雹凇靶旅襟w的沖擊雖然改變了媒體的生態(tài)環(huán)境，但報(bào)紙依然具有強(qiáng)大的生命力，有它存在的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和價(jià)值。報(bào)紙應(yīng)該以長(zhǎng)補(bǔ)短，讓劣勢(shì)最終成為無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)，借助時(shí)代的東風(fēng)突破重圍?！雹鬯裕R魯晚報(bào)的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主動(dòng)融合新媒體，實(shí)現(xiàn)服務(wù)形態(tài)的全面轉(zhuǎn)型。

經(jīng)過(guò)周密策劃，齊魯晚報(bào)于6月份推出了由報(bào)紙、網(wǎng)站和齊魯晚報(bào)微博、微信共同參與，并且線上宣傳與線下活動(dòng)相結(jié)合的“買房，晚報(bào)幫您出首付――35萬(wàn)首付款等您拿”大型主題策劃。在這次活動(dòng)中，由媒體首次拿出35萬(wàn)元真金白銀面對(duì)購(gòu)房者抽獎(jiǎng)（此舉在全國(guó)媒體中實(shí)屬罕見），開發(fā)商拿出特價(jià)房源限時(shí)銷售，購(gòu)房者均需要通過(guò)齊魯晚報(bào)官方微信平臺(tái)報(bào)名參加團(tuán)購(gòu)并獲取抽獎(jiǎng)資格。最終，共有40余家樓盤、3000多名購(gòu)房者通過(guò)齊魯晚報(bào)微信平臺(tái)報(bào)名參與活動(dòng)，并成為齊魯樓市購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員。這一策劃也真正促進(jìn)了成交，尤其是7月底舉辦的現(xiàn)場(chǎng)團(tuán)購(gòu)會(huì)，更是獲得了業(yè)內(nèi)外的好評(píng)。通過(guò)該策劃，齊魯晚報(bào)獲得700多萬(wàn)元的創(chuàng)收，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商、讀者、媒體三方共贏。

經(jīng)過(guò)這一活動(dòng)策劃，我們對(duì)傳統(tǒng)媒體和新媒體的融合有了更清晰的認(rèn)識(shí)。紙媒融合新媒體，并不是簡(jiǎn)單的內(nèi)容拷貝，也不意味著形式的完全顛覆，而是為傳統(tǒng)媒體提供改造和產(chǎn)生新血液的路徑。傳統(tǒng)媒體側(cè)重內(nèi)容、傳播，新媒體側(cè)重渠道、互動(dòng)、體驗(yàn)。傳統(tǒng)媒體如何用互聯(lián)網(wǎng)思維去創(chuàng)新？如何借助新媒體的優(yōu)勢(shì)獲得更多的受眾？如何利用新媒體挖掘新的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)點(diǎn)？這些問(wèn)題都是需要全方位考量的。

服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型：

全案策劃發(fā)現(xiàn)行業(yè)藍(lán)海

傳統(tǒng)媒體的策劃，多是以自我為中心。而現(xiàn)在，單一報(bào)紙、單一媒體已無(wú)法滿足客戶需求，他們需要多媒體、多平臺(tái)的“一站式”全案營(yíng)銷策劃，也可稱為整合營(yíng)銷服務(wù)?！罢蠣I(yíng)銷早已不陌生，但絕大多數(shù)人對(duì)它的理解還比較膚淺和片面，在經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域長(zhǎng)期被一些報(bào)紙媒體所忽視。即使是市場(chǎng)化程度比較高的報(bào)紙，其整合營(yíng)銷服務(wù)主要在內(nèi)部的采編、廣告和發(fā)行業(yè)務(wù)上?！雹芪覀兲岢龅娜覆邉?、整合營(yíng)銷，就是要轉(zhuǎn)變“報(bào)紙經(jīng)營(yíng)就是版面廣告”的慣性思維，把平面、網(wǎng)絡(luò)、電視、微信、微博、線下活動(dòng)等平臺(tái)資源整合，實(shí)現(xiàn)服務(wù)平臺(tái)的轉(zhuǎn)型。

試水海南地產(chǎn)項(xiàng)目，可以稱為齊魯晚報(bào)房產(chǎn)事業(yè)中心全案營(yíng)銷策劃的開局之作。今年4月18日，由齊魯晚報(bào)組織的“海南飛機(jī)看房團(tuán)”成功起航，齊魯晚報(bào)的跨省看房策劃邁出了第一步，這也是山東平面媒體首次往海南發(fā)出看房團(tuán)。在該項(xiàng)目推進(jìn)中，齊魯晚報(bào)房產(chǎn)事業(yè)中心成立了項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不僅要承擔(dān)硬廣告的設(shè)計(jì)，軟文、新聞稿件的撰寫，為客戶提出推廣計(jì)劃和投放建議，還要接聽讀者電話，接待購(gòu)房者，組織置業(yè)說(shuō)明會(huì)并組織看房團(tuán)。

有付出就會(huì)有收獲！4至6月，齊魯晚報(bào)海南項(xiàng)目完成銷售額1200多萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)100多萬(wàn)元。在第一季結(jié)束后，齊魯晚報(bào)又與開發(fā)商簽訂了為期半年、總額度200萬(wàn)元的新合同。其中，大部分費(fèi)用投放在齊魯晚報(bào)，小部分由齊魯晚報(bào)負(fù)責(zé)整合在廣播、網(wǎng)絡(luò)和電梯廣告等渠道的投放。

在全案營(yíng)銷策劃方面，齊魯晚報(bào)房產(chǎn)事業(yè)中心的長(zhǎng)期目標(biāo)是：把全案策劃在全行業(yè)推廣，力爭(zhēng)把報(bào)紙由廣告商，變成房產(chǎn)行業(yè)的廣告推廣商。

截至8月底，齊魯晚報(bào)房地產(chǎn)行業(yè)在濟(jì)南平面媒體的廣告刊登份額同比增加9.6%，市場(chǎng)控制力進(jìn)一步加強(qiáng)。但我們更看重的是通過(guò)搭建新平臺(tái)，再造媒體影響力，在全產(chǎn)業(yè)鏈營(yíng)銷、全媒體融合、全案策劃等方面取得的突破。

未來(lái)媒體的競(jìng)爭(zhēng)是超限競(jìng)爭(zhēng)。報(bào)紙要想在市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中堅(jiān)守陣地甚至突圍，至少要做到兩點(diǎn)：一是要牢固樹立用戶至上理念，以讀者和客戶為中心調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路；二是要?jiǎng)?chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式，變坐商為行商，積極研究廣告客戶需求，提高創(chuàng)意策劃水平和服務(wù)能力，為廣告客戶量身訂做策劃方案，提供增值、超值服務(wù)。在滿足客戶各種需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的不斷提升。

注釋：

①傅紹萬(wàn)：《做強(qiáng)新聞客戶端的路徑選擇》，《中國(guó)記者》，2014年第8期

②高海浩：《用互聯(lián)網(wǎng)基因構(gòu)建傳統(tǒng)媒體轉(zhuǎn)型新平臺(tái)》，《中國(guó)記者》，2013年第3期

③戴有信：《新媒體背景下報(bào)業(yè)經(jīng)營(yíng)的變革》，《廣告人》，2014年第8期

篇6

關(guān)鍵詞：住宅底商；綜合體商業(yè)；專業(yè)市場(chǎng)；投資回報(bào)率

近年來(lái)隨著長(zhǎng)沙城市的擴(kuò)張及地產(chǎn)格局的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步煥發(fā)出活力，進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業(yè)地產(chǎn)面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發(fā)展背后供應(yīng)量過(guò)大、商業(yè)品質(zhì)有待提升等問(wèn)題也漸漸暴露出來(lái)。從消費(fèi)者角度分析長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)，有利于掌握商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)促進(jìn)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)匹配發(fā)展、適當(dāng)掌控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快

相對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市的商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度很快。1995年-2000年，長(zhǎng)沙市區(qū)人口還不到200萬(wàn)，商業(yè)地產(chǎn)主要圍繞于傳統(tǒng)的五一、東塘商圈，業(yè)態(tài)主要是以零售業(yè)、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展起來(lái)時(shí)，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛起來(lái)，尤其是高品質(zhì)的城市綜合體的破土而出，為長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了新的血液，促進(jìn)了商業(yè)格局的再次銳變。

2.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本穩(wěn)定

近三年來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)短期內(nèi)供應(yīng)量顯著增加，部分區(qū)域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價(jià)格總體穩(wěn)定等特點(diǎn)。在供需結(jié)構(gòu)上，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有井噴現(xiàn)象，2012年供應(yīng)量最大，網(wǎng)簽成交面積在量上有所滯后于供應(yīng)， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價(jià)格上，2012年內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價(jià)格浮動(dòng)在10%以內(nèi)，但各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)波動(dòng)大。

表 2011年-2013年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況

（單位：萬(wàn)，元/）

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

3.新開發(fā)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)待售量大

近三年來(lái)長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)待售面積248.17萬(wàn)，占內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區(qū)86.79萬(wàn)，其次依次為雨花區(qū)（57.84萬(wàn)）、天心區(qū)（34.36萬(wàn)）、開福區(qū)（30.74萬(wàn)）、望城區(qū)（25.53萬(wàn)）、芙蓉區(qū)（12.91萬(wàn)）。不難看出，商業(yè)供應(yīng)量大的區(qū)域、新興發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)的待售量相對(duì)較高。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)分析

1.調(diào)查基本情況

本研究中商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)用途的房地產(chǎn)，主要包括百貨、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)形式，分為住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)三類。調(diào)查采取典型抽樣調(diào)查的方法進(jìn)行，調(diào)研樣本為長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)發(fā)展較為成熟或是區(qū)域影響力較大的樣本，調(diào)研共發(fā)放問(wèn)卷58份，對(duì)近16個(gè)樣本進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，調(diào)研回收有效樣本共52個(gè)。在調(diào)查分析中，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的分析是基于商鋪購(gòu)買者的角度考慮投資價(jià)值，在分析中假設(shè)投資者長(zhǎng)期持有商鋪，研究中不考慮資金的時(shí)間價(jià)值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報(bào)率是指靜態(tài)租賃年投資回報(bào)率，是當(dāng)年租金與商業(yè)總售價(jià)的比值。其中，商業(yè)總售價(jià)計(jì)算以評(píng)估的當(dāng)前商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格為準(zhǔn)。

2.分類別投資回報(bào)率分析

注：圖中定期存款指整存整取

圖1 長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率與存貸款基準(zhǔn)利率的比較

2014年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)總體投資回報(bào)率為5.12%，在全國(guó)房地產(chǎn)商鋪投資回報(bào)率中屬于中等偏上水平，約高于全國(guó)平均水平0.72個(gè)百分點(diǎn)（2013年下半年我國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率研究中商鋪靜態(tài)投資回報(bào)率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個(gè)月至一年期貸款利率。其中綜合體商業(yè)投資回報(bào)率以5.40%居于最高，專業(yè)市場(chǎng)投資回報(bào)率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報(bào)率最低，為4.12%。總體上看，近年來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展欣欣向榮，商業(yè)地產(chǎn)能獲得較好的投資回報(bào)率，當(dāng)前長(zhǎng)沙仍處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市建設(shè)提質(zhì)的關(guān)鍵時(shí)期，城市輻射能力有望進(jìn)一步加強(qiáng)，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)租金上漲是大勢(shì)所趨。其中城市綜合體由于良好的運(yùn)營(yíng)能力和相當(dāng)優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，投資回報(bào)率最高，專業(yè)市場(chǎng)由于發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，投資回報(bào)率也較為可觀，住宅底商投資回報(bào)率相對(duì)較低。

3.分區(qū)域投資回報(bào)率分析

圖2 各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率的比較

從各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看，開福區(qū)以6.29%的投資回報(bào)率居于首位，其次依次為岳麓區(qū)（6.26%）、芙蓉區(qū)（4.94%）、天心區(qū)（4.62%）、雨花區(qū)（4.44%）。開福區(qū)是長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，金融產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)突出，定位于“中部華爾街”，在近年來(lái)商業(yè)成交均價(jià)上居于首位的。岳麓區(qū)商業(yè)發(fā)展后起優(yōu)勢(shì)十分明顯，城市綜合體以及專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，改善了岳麓區(qū)商業(yè)分散、檔次偏低的現(xiàn)狀。中心城區(qū)芙蓉區(qū)由于開發(fā)接近飽和，可供商業(yè)開發(fā)的土地較少，缺少大型的城市綜合體項(xiàng)目，投資回報(bào)率相對(duì)較小。天心區(qū)、雨花區(qū)的投資回報(bào)率均在總平均投資回報(bào)率之下。

4.分地段投資回報(bào)率分析

圖3 商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率分片區(qū)的比較

從各地段商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看，一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率為9.41%，一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)投資回報(bào)率為4.74%，二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)投資回報(bào)率為4.95%，三環(huán)以外投資回報(bào)率為4.81%。一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)優(yōu)勢(shì)十分突出，比一環(huán)外其他地段的高出約4.5個(gè)百分點(diǎn)。其他地段的投資回報(bào)率相差不大。

從各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看，投資回報(bào)率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家?guī)X、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區(qū)也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。

三、主要結(jié)論

長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率屬于中等偏上水平，運(yùn)行狀況較健康，總體投資回報(bào)率為5.12%，其中綜合體商業(yè)5.40%，專業(yè)市場(chǎng)5.28%，住宅底商4.12%。當(dāng)前長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過(guò)剩、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度增大現(xiàn)狀已經(jīng)逐步凸現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中仍存在定位不準(zhǔn)、傳統(tǒng)市場(chǎng)發(fā)展略趨乏力、新興商業(yè)招商困難等問(wèn)題。

四、對(duì)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議

1.科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的布局及方向

一方面做好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域?qū)蛹?jí)規(guī)劃。對(duì)于住宅底商商業(yè)配套比要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?，以提升小區(qū)品質(zhì)。在一個(gè)半徑5-10公里的范圍之內(nèi)，統(tǒng)籌考慮輻射范圍較大的區(qū)域性商業(yè)中心；另一方面做好商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)劃，住宅底商宜發(fā)展社區(qū)商業(yè)，綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)多元發(fā)展，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)理念，能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲的一站式服務(wù)；專業(yè)市場(chǎng)立足專業(yè)業(yè)態(tài)，做大做強(qiáng)。

2.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營(yíng)銷的市場(chǎng)監(jiān)管

提高商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻，對(duì)大型綜合體開發(fā)保持謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資金進(jìn)行監(jiān)管；嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的“返租”宣傳，及時(shí)查處不具有房地產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的項(xiàng)目，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的政策支持

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目審批時(shí)需要對(duì)運(yùn)營(yíng)大體方案進(jìn)行審核，對(duì)不符合規(guī)劃、同質(zhì)化較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整引導(dǎo)；加大對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商支持，強(qiáng)化長(zhǎng)沙城市形象的宣傳，將重大的商業(yè)項(xiàng)目作為市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)抓，積極搭建商業(yè)招商平臺(tái)，完善各類招商投資優(yōu)惠政策，增強(qiáng)項(xiàng)目招商的吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)于重大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中應(yīng)開辟政府扶持的綠色通道。

4.推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展，支持大型城市綜合體發(fā)展一站式消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)，積極探索線上線下結(jié)合消費(fèi)模式，尤其是針對(duì)當(dāng)前休閑娛樂(lè)作為購(gòu)物消費(fèi)的重要支撐形式，根據(jù)商業(yè)輻射范圍，商業(yè)基本定位，適當(dāng)提高休閑娛樂(lè)在業(yè)態(tài)中的占比。積極引導(dǎo)部分專業(yè)市場(chǎng)的外遷，為專業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)更合適的發(fā)展區(qū)域。

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規(guī)劃工作。一是配合到*投資旅游開發(fā)的投資商做好*旅游小鎮(zhèn)和*、*景區(qū)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃工作。二是繼續(xù)指導(dǎo)做好葵山溫泉旅游開發(fā)項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃工作。

建設(shè)工作。嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)方案，使用好中央擴(kuò)大內(nèi)需建設(shè)項(xiàng)目資金，加快*旅游區(qū)工程建設(shè)進(jìn)度，進(jìn)一步完善景區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。2010年計(jì)劃投資1000萬(wàn)元，建設(shè)項(xiàng)目有：1、投資300萬(wàn)元建*游客中心;2、投資50萬(wàn)元建設(shè)*員工培訓(xùn)中心;3、投資150萬(wàn)元成立*派出所及完善安全保衛(wèi)設(shè)備設(shè)施;4、投資50萬(wàn)元做好景區(qū)的建筑小品;5、投資50萬(wàn)元完成景區(qū)的環(huán)境整治工作;6、投資150萬(wàn)完善景區(qū)水電設(shè)施;7、投資50萬(wàn)元完成*景區(qū)風(fēng)雨橋的裝飾;8、投資100萬(wàn)元完成*湖濱游泳場(chǎng)的停車場(chǎng)及休息設(shè)施;9、投資100萬(wàn)元建成*戶外運(yùn)動(dòng)基地。

(二)策劃包裝、持續(xù)宣傳

一是持續(xù)利用電視、廣播、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、酒店等有效宣傳平臺(tái)、媒體進(jìn)行常規(guī)宣傳，依托省內(nèi)各大知名旅行社，聯(lián)手強(qiáng)勢(shì)推介*旅游;投放制作精美，能全面反映*人文、風(fēng)景的廣告宣傳品。二是節(jié)會(huì)宣傳、借勢(shì)營(yíng)銷，承續(xù)09年千花會(huì)、*“三月三”民俗文化旅游節(jié)宣傳效應(yīng)，整合策劃節(jié)會(huì)系列宣傳活動(dòng)，注重持續(xù)性、精準(zhǔn)性。提高旅行社等涉旅企業(yè)參與程度，借此實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)景區(qū)效益;積極參與省內(nèi)各類旅游推介會(huì)，樹立業(yè)內(nèi)旅游品牌形象。三是主題宣傳、精準(zhǔn)營(yíng)銷。啟動(dòng)“有車族”營(yíng)銷活動(dòng)。選定主要營(yíng)銷市場(chǎng)群體，以此拉動(dòng)、帶動(dòng)其他游客群體介入。在*，具備旅游條件的首推有車族。采取針對(duì)性營(yíng)銷策略，針對(duì)有車族的消費(fèi)場(chǎng)所，比如車市、車行;加油站;類似于都市車迷這樣的俱樂(lè)部;*市內(nèi)停車場(chǎng);一級(jí)公路及以上層次的公路收費(fèi)站。第一、與上述企事業(yè)單位廣泛簽訂營(yíng)銷協(xié)議，達(dá)成友好合作意向;第二、所有廣告投放均圍繞有車族來(lái)做，實(shí)施精準(zhǔn)化營(yíng)銷;第三、在景區(qū)內(nèi)部建設(shè)上圍繞“將*、*景區(qū)打造成真正的車友俱樂(lè)部”，在景區(qū)原有文化特色的基礎(chǔ)上，兼融汽車文化。發(fā)揮營(yíng)銷的杠桿效應(yīng)，撬動(dòng)廣泛的客源市場(chǎng)，線上與線下完整、有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。以生命文化為網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷賣點(diǎn)，有利于網(wǎng)上口碑傳播。落實(shí)前期制作的《**新聞公關(guān)規(guī)劃》，看準(zhǔn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)了宗旅游的引爆點(diǎn)，兼容了線上、線下營(yíng)銷的有效手段，是一份難得的整合營(yíng)銷范例。媒體的選擇也尤為重要，網(wǎng)絡(luò)主流媒體的門戶網(wǎng)站新浪等費(fèi)用會(huì)偏高，而立足于都市類的網(wǎng)站，具有南方報(bào)業(yè)集團(tuán)強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)實(shí)力支持的奧一網(wǎng)是首選，而紙媒體則首選*信息報(bào)，這樣就形成了報(bào)網(wǎng)結(jié)合的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。如果在2010年度，摒棄游擊式營(yíng)銷的做法，全年全力運(yùn)作這個(gè)方案，凡是不符合方案要求的散亂廣告、營(yíng)銷活動(dòng)統(tǒng)統(tǒng)取消，這樣有利于集中有限的財(cái)力、人力、物力，發(fā)揮集約化的優(yōu)勢(shì)，*的旅游知名度將會(huì)實(shí)現(xiàn)追趕型、跨越式、超常規(guī)的飛躍。四是區(qū)域合作、聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷。強(qiáng)化與傳統(tǒng)旅行社企業(yè)合作，穩(wěn)步提升傳統(tǒng)旅游市場(chǎng)，如開通*旅游直通車等;與周邊景區(qū)深度合作，合作營(yíng)銷，發(fā)揮聯(lián)動(dòng)整合優(yōu)勢(shì)，適時(shí)借船出海，借勢(shì)營(yíng)銷。五是按照*奎門廣告公司策劃的旅游總體營(yíng)銷方案實(shí)施好全縣的旅游宣傳促銷工作。

(三)行業(yè)管理，市場(chǎng)環(huán)境

一是抓好政策、法規(guī)、宣傳教育，治理整頓旅游市場(chǎng)，營(yíng)造良好的旅游環(huán)境，在縣城開展法規(guī)宣傳活動(dòng)。

二是加強(qiáng)行業(yè)管理，加強(qiáng)行風(fēng)建設(shè)。加強(qiáng)對(duì)星級(jí)酒店的規(guī)范管理，積極鼓勵(lì)建設(shè)三星級(jí)飯店，引導(dǎo)現(xiàn)有四家二星級(jí)飯店改造裝修，擴(kuò)大規(guī)模，提高管理服務(wù)水平，爭(zhēng)取達(dá)到三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn);指導(dǎo)和督促*縣鏡內(nèi)的三家旅行社的運(yùn)行;突出抓好涉旅企業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，杜絕“坑、蒙、拐、騙”和欺詐游客行為的發(fā)生，提高服務(wù)質(zhì)量水平，做到誠(chéng)實(shí)守信經(jīng)營(yíng)。

三是抓好培訓(xùn)工作，提高企業(yè)職工綜合素質(zhì)，提高服務(wù)水平和質(zhì)量。采取多種有效形式對(duì)賓館、酒店從業(yè)人員進(jìn)行全方位培訓(xùn)，適應(yīng)旅游業(yè)發(fā)展需要。

四是切實(shí)做好旅游商品、旅游紀(jì)念品開發(fā)。五是改善旅游接待條件，營(yíng)造“安全、文明、誠(chéng)信有序”的旅游環(huán)境。重點(diǎn)抓好以“金鑫花園”為主的接待設(shè)施建設(shè)。動(dòng)員和引導(dǎo)私營(yíng)企業(yè)主投資建設(shè)賓館、酒店、度假中心、農(nóng)家樂(lè)。不斷提高現(xiàn)有賓館、酒店的設(shè)施檔次。六是為規(guī)范景區(qū)農(nóng)家樂(lè)的經(jīng)營(yíng)管理，制定和實(shí)施景區(qū)“農(nóng)家樂(lè)”的星級(jí)評(píng)定和管理辦法。七是抓質(zhì)量安全，確保旅游安全。繼續(xù)實(shí)行安全責(zé)任制的管理和考核，加強(qiáng)隱患排查和過(guò)程管理，完善“平安單位”創(chuàng)建機(jī)制，確保旅游安全;切實(shí)加強(qiáng)旅游商品質(zhì)量監(jiān)督，積極配合質(zhì)檢部門，嚴(yán)厲整治和打擊假冒偽劣現(xiàn)象。

(四)招商引資工作。

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【關(guān)健詞】住宅產(chǎn)業(yè)化；發(fā)展；必要性；可持續(xù)發(fā)展；工作思路；建議

引言

與傳統(tǒng)的住宅投資、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、售后服務(wù)分離的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式相比，住宅產(chǎn)業(yè)化是一種住宅建造方式的變革，它意味著資金和技術(shù)的高度集中，大規(guī)模的生產(chǎn)、社會(huì)化供應(yīng)等。由社會(huì)化大生產(chǎn)的方式來(lái)改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)，把現(xiàn)在半手工半機(jī)械的比較落后的建造方式，轉(zhuǎn)變成一種工業(yè)化生產(chǎn)方式，以住宅這種最終產(chǎn)品為目標(biāo)，采用一體化經(jīng)營(yíng)的方式使各生產(chǎn)要素完美地組合起來(lái)，減少中間環(huán)節(jié)，優(yōu)化資源配置。通過(guò)工廠化生產(chǎn)提高構(gòu)配件的質(zhì)量和生產(chǎn)能力，從而減少現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)，簡(jiǎn)化現(xiàn)場(chǎng)操作，改善工作條件，提高住宅質(zhì)量和性能，降低勞動(dòng)強(qiáng)度，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，以提高住宅建設(shè)的質(zhì)量和效率，降低能源和資源消耗，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展。

1 推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性

1.1 推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化符合浙江社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求

浙江是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，2005 年以來(lái)GDP 總量均位列全國(guó)第四位，占我國(guó)GDP 總量的7%左右，年均GDP 增長(zhǎng)超過(guò)10%[1]，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有較大比重。2008 年的金融危機(jī)給以服務(wù)業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主體的浙江省經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了災(zāi)難性的影響。2009 年GDP 增長(zhǎng)明顯減速，浙江經(jīng)濟(jì)遇到了后繼乏力的危機(jī)，亟需新的增長(zhǎng)點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)支撐。隨著社會(huì)進(jìn)步和城市化進(jìn)程，住宅建設(shè)和投資已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。近年來(lái)，浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，2002～2007 年，浙江省房地產(chǎn)完成投資開發(fā)額年均增幅超過(guò)20%。2008 年，浙江省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1999.3 億元，其中，住宅開發(fā)完成投資1419.7 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總量的71%，同比增長(zhǎng)8.5%[1]。與此同時(shí)，住宅消費(fèi)也逐年遞增。以省會(huì)杭州為例，2009年杭州住宅成交量和成交金額持續(xù)齊升，顯示出房地產(chǎn)交易在經(jīng)歷了短暫的低谷后迅速回升，大量資金流入住宅消費(fèi)領(lǐng)域。

圍繞工業(yè)化住宅市場(chǎng)，將形成巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，在產(chǎn)業(yè)鏈的每一個(gè)節(jié)點(diǎn)將集結(jié)大量的制造商和供應(yīng)商，企業(yè)可根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)定位的不同而各自生產(chǎn)各種不同規(guī)格、不同檔次、不同材質(zhì)以及不同智能化程度的產(chǎn)品。企業(yè)也可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈各節(jié)點(diǎn)的技術(shù)、結(jié)構(gòu)和利益整合集成，形成大型住宅集團(tuán)。這將創(chuàng)造一個(gè)新的領(lǐng)域，形成新的住宅生產(chǎn)力，將會(huì)成為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)集群主要有四大板塊組成，分別為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、新型建材制造業(yè)、建筑施工業(yè)和與住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)的服務(wù)業(yè)。圖1 為典型產(chǎn)業(yè)化住宅集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈流程結(jié)構(gòu)示意圖。

圖1住宅集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)示意圖

浙江省目前尚未形成綜合性大型住宅集團(tuán)，住宅產(chǎn)業(yè)各主體還分別存在于其他相關(guān)的行業(yè)（如設(shè)計(jì)行業(yè)、建筑施工行業(yè)、裝飾行業(yè)、材料行業(yè)及配套物流、服務(wù)行業(yè)等）。如果加以培育扶持，形成一定數(shù)量的集設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、材料物質(zhì)供應(yīng)、物業(yè)管理為一體的大型住宅集團(tuán)公司，建設(shè)若干個(gè)產(chǎn)業(yè)化基地以及房地產(chǎn)商和部品供應(yīng)商集成的產(chǎn)業(yè)鏈，完全可以形成獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)主體和產(chǎn)業(yè)技術(shù)體系，形成相當(dāng)規(guī)模和產(chǎn)值的產(chǎn)業(yè)集群，成為新興的浙江制造乃至浙江創(chuàng)造，成為浙江經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和抓手，為浙江社會(huì)經(jīng)濟(jì)的再次騰飛服務(wù)。住宅產(chǎn)業(yè)化是促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要措施，同時(shí)住宅產(chǎn)業(yè)形成后，住宅建設(shè)將變成以工業(yè)化、社會(huì)化大生產(chǎn)為主的集約型生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)方式，各相關(guān)行業(yè)將形成有機(jī)整體，此時(shí)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)不僅僅體現(xiàn)在數(shù)量上，更多地體現(xiàn)在質(zhì)量上，將帶動(dòng)住宅質(zhì)量的大幅度提升和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

1.2 推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化可實(shí)現(xiàn)省地節(jié)能減排，符合“低C”經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

1.2.1 住宅產(chǎn)業(yè)化與住宅壽命

據(jù)報(bào)道，中國(guó)目前大量拆除的住宅的平均壽命大約為30 年，而歐洲國(guó)家平均的年限在80～90 年，法國(guó)102 年[2]，差距巨大。房子的壽命越短，頻繁的拆建浪費(fèi)大量的建筑材料，產(chǎn)生大量的建筑垃圾，造成嚴(yán)重的環(huán)境污染。產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)，由于采用了集成技術(shù)和工廠化、模數(shù)化、標(biāo)準(zhǔn)化的建造方式，減少現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，確保產(chǎn)品質(zhì)量，大大延長(zhǎng)住宅的壽命。當(dāng)今世界新型產(chǎn)業(yè)化住宅設(shè)計(jì)通常都引入“S-I（Skeleton Infill）分離的原則”，依據(jù)該原則建造的住宅更具耐久性、更新性以及可變性。建造精度高，房屋質(zhì)量得到根本提高，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主體經(jīng)過(guò)一定的處理，住宅壽命可達(dá)100 年以上[3]。工業(yè)化住宅采用的預(yù)制混凝土構(gòu)件通過(guò)電腦化、機(jī)械化生產(chǎn)，水泥的凝結(jié)過(guò)程不靠人工，通過(guò)蒸汽養(yǎng)護(hù)和水池養(yǎng)護(hù)，極大保證了預(yù)制構(gòu)件的質(zhì)量，基本杜絕建筑外墻滲水、門窗傾斜等質(zhì)量隱患，減少維修費(fèi)用，增加使用壽命。

1.2.2 住宅產(chǎn)業(yè)化與省地節(jié)能減排

浙江省人民政府2009 年4 月了《資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)行動(dòng)計(jì)劃2009 年實(shí)施方案》，要求各級(jí)政府堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，按照“創(chuàng)業(yè)富民、創(chuàng)新強(qiáng)省”總戰(zhàn)略的部署要求，緊緊圍繞資源節(jié)約、土地節(jié)約集約與環(huán)境保護(hù)年度目標(biāo)和“十一五”總體目標(biāo)，以節(jié)能降耗“十大工程”、節(jié)約集約用地“六大工程”和環(huán)境保護(hù)“工程”為載體，進(jìn)一步明確目標(biāo)任務(wù)，加強(qiáng)責(zé)任考核，完善政策機(jī)制，全面推進(jìn)實(shí)施《行動(dòng)計(jì)劃》，促進(jìn)浙江省經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展、建設(shè)節(jié)約型和諧社會(huì)。節(jié)能減排已成為我國(guó)“建設(shè)資源節(jié)約和環(huán)境友好型社會(huì)，實(shí)現(xiàn)速度和結(jié)構(gòu)質(zhì)量效益相統(tǒng)一”，“建設(shè)生態(tài)文明，基本形成節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)方式、消費(fèi)模式”的重要戰(zhàn)略。

2 推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化符合行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

產(chǎn)業(yè)化帶來(lái)了規(guī)?；瑤?lái)了住宅建造的效率和效益的提升。住宅部品的集中生產(chǎn)和集中裝配，促進(jìn)了生產(chǎn)的規(guī)?；?、裝配的效益化。傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)灌完需要養(yǎng)護(hù)時(shí)間，而把生產(chǎn)好的部品直接運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拼裝焊接，在縮短建設(shè)工期、節(jié)約勞動(dòng)力成本和提升企業(yè)效益等方面有不可比擬的優(yōu)越性。住宅的成本包括直接成本（主要有土地成本和建安成本等）和間接成本（主要有管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等）。造成產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)費(fèi)用增加的最主要因素是較高的直接成本中的建造成本，包括建安成本和環(huán)境配套設(shè)施成本。住宅材料結(jié)構(gòu)主要有鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土（RC）結(jié)構(gòu)三種形式。目前產(chǎn)業(yè)化住宅多采用鋼結(jié)構(gòu)（輕鋼或重鋼）和預(yù)制鋼筋混凝土兩種結(jié)構(gòu)。浙江寶業(yè)、杭蕭鋼構(gòu)等采用前者，萬(wàn)科則采用后者。

表 1 傳統(tǒng)住宅與產(chǎn)業(yè)化住宅的建安成本比較

從表1 傳統(tǒng)住宅與產(chǎn)業(yè)化住宅的建安成本比較的情況看，在產(chǎn)業(yè)化推廣未形成一定規(guī)模時(shí)，無(wú)論哪種結(jié)構(gòu)，新技術(shù)集成、高質(zhì)量住宅的建造成本都不可能低于普通住宅。即使產(chǎn)業(yè)化住宅規(guī)模達(dá)到10萬(wàn)平方米以上時(shí)，建安成本增加幅度將下降至25%，但仍高出普通住宅500元/平方米左右。由此可見，推行產(chǎn)業(yè)化、降低住宅的建造成本，不是一個(gè)住宅區(qū)、一家企業(yè)就能做得到的，而需要從整個(gè)行業(yè)加以培育，從整個(gè)區(qū)域加以推行。

表 2產(chǎn)業(yè)化住宅與傳統(tǒng)住宅全壽命成本對(duì)比分析 [4]

如表2 所示，雖然與傳統(tǒng)住宅相比，產(chǎn)業(yè)化住宅在管理服務(wù)費(fèi)、建造成本、小區(qū)綠化及配套設(shè)施費(fèi)方面處于劣勢(shì)，但由于采用了節(jié)能環(huán)保技術(shù)，且大幅度提高了管理效率和住宅的性能品質(zhì)，縮短了建設(shè)工期，由此帶來(lái)了土地開發(fā)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息減少）、使用費(fèi)、維修費(fèi)的降低。從全壽命住宅成本（包括住宅的建設(shè)成本、使用成本和維護(hù)成本）的角度看，產(chǎn)業(yè)化住宅的成本劣勢(shì)將隨著產(chǎn)業(yè)化規(guī)模的擴(kuò)大、企業(yè)管理水平、資金運(yùn)用效率和人工成本的增加而逐步減弱，其性能/價(jià)格優(yōu)勢(shì)則越來(lái)越顯現(xiàn)。

由此可見，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化，可加快住宅建造速度。隨著時(shí)間的推移、規(guī)模的擴(kuò)大，性能/價(jià)格優(yōu)勢(shì)也將逐漸顯現(xiàn)。

3 推進(jìn)我省住宅產(chǎn)業(yè)化方面今后的工作思路

一是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，任重而道遠(yuǎn)。在管理上缺乏統(tǒng)籌全局、統(tǒng)一協(xié)調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)制，缺乏行之有效的長(zhǎng)期工作機(jī)制，各項(xiàng)工作的開展仍然需要邊學(xué)習(xí)邊改進(jìn)邊落實(shí)。

二是“四新”成果推廣應(yīng)用不夠普及，住宅技術(shù)的發(fā)展仍以單項(xiàng)技術(shù)推廣應(yīng)用為主，缺乏有效的技術(shù)集成和整合。

三是開發(fā)和消費(fèi)理念制約了住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。開發(fā)企業(yè)擔(dān)心新技術(shù)、新產(chǎn)品不夠成熟且增加成本。消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的理解僅僅停留在字面上，大部分消費(fèi)者關(guān)心的仍然是地段、環(huán)境、房型等問(wèn)題，對(duì)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化往往不很在意。整體上看，浙江的市場(chǎng)對(duì)住宅整體使用性能并不十分關(guān)注，對(duì)運(yùn)用新技術(shù)帶來(lái)的實(shí)際好處缺乏具體體會(huì)，這種消費(fèi)心理也導(dǎo)致一些開發(fā)企業(yè)對(duì)使用新技術(shù)、新產(chǎn)品

缺乏動(dòng)力。針對(duì)這些問(wèn)題，只有在政策制訂上高瞻遠(yuǎn)矚、在嚴(yán)格管理與熱情服務(wù)上齊頭共進(jìn)、在宣傳引導(dǎo)上勇于創(chuàng)新，才能使浙江的住宅產(chǎn)業(yè)化工作朝著節(jié)能、環(huán)保、低碳、智能、科技、高品質(zhì)方向繼續(xù)發(fā)展，力爭(zhēng)取得更大的進(jìn)步。筆者認(rèn)為要做好以下兩方面的工作：

3.1 嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入清出制度，

提升開發(fā)建設(shè)水平。進(jìn)一步完善各項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)管理制度，全面加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理。按照“總量控制、動(dòng)態(tài)管理、末位淘汰”原則，嚴(yán)格貫徹落實(shí)市政府“預(yù)售資金監(jiān)管”、“強(qiáng)行綜合驗(yàn)收”和“抬高預(yù)售門檻”的浙江嚴(yán)控文件，堅(jiān)決依法嚴(yán)肅處理直至淘汰一批管理混亂、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、規(guī)模小、實(shí)力差、技術(shù)力量薄弱的小企業(yè)，達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)重新洗牌、凈化市場(chǎng)的目的，為提高全省整體建設(shè)水平，營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。

3.2 加強(qiáng)資質(zhì)管理，加大資質(zhì)審查力度，嚴(yán)把資質(zhì)關(guān)。同時(shí)盡快出臺(tái)全省項(xiàng)目建設(shè)條件意見書，實(shí)行前置管理，在土地出讓前提出項(xiàng)目建設(shè)意見，設(shè)定開發(fā)資質(zhì)等級(jí)條件。低等級(jí)資質(zhì)企業(yè)無(wú)資格參加土地招拍掛。培植出一批資質(zhì)等級(jí)高、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、信譽(yù)好、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范的優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)。

4 推進(jìn)我省住宅產(chǎn)業(yè)化的建議

4.1 住宅產(chǎn)業(yè)化必須以企業(yè)為主體推進(jìn)。政府應(yīng)旗幟鮮明地鼓勵(lì)和扶持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一體化的住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以及致力于住宅產(chǎn)業(yè)化的虛擬住宅企業(yè)。這些住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)或虛擬住宅企業(yè)以生產(chǎn)住宅為最終產(chǎn)品，集住宅投資、產(chǎn)品研究開發(fā)、設(shè)計(jì)、構(gòu)配件制造、施工、銷售和物業(yè)管理與服務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)為一體，向社會(huì)提供綜合。它們能夠憑借自身資金和技術(shù)高度密集的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)大規(guī)模生產(chǎn)和社會(huì)化營(yíng)銷，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大，從而有力地推動(dòng)我省的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。

4.2 逐步限制和取消毛坯房，用產(chǎn)業(yè)化的方式進(jìn)行住宅室內(nèi)裝修?？梢园凑障却蟪鞘泻笾行〕鞘?，分期分批明令禁止對(duì)毛坯房進(jìn)行竣工驗(yàn)收，同時(shí)禁止毛坯房上市交易。鼓勵(lì)住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)或虛擬住宅企業(yè)以大規(guī)模定制等現(xiàn)代生產(chǎn)組織方式，實(shí)現(xiàn)住宅室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化的統(tǒng)一，以使企業(yè)在獲取規(guī)模效益的同時(shí)也能滿足消費(fèi)者個(gè)性化的住房需求。

4.3 注重解決近年來(lái)住宅技術(shù)發(fā)展中出現(xiàn)的諸多新問(wèn)題。如部分外墻外保溫墻體裂縫甚至局部脫落問(wèn)題，居住區(qū)中水系統(tǒng)合理建設(shè)規(guī)模的確定和運(yùn)行成本控制問(wèn)題等。

4.4 在相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文中增補(bǔ)完善住宅性能的一些重要內(nèi)容。如規(guī)定住宅設(shè)計(jì)和窗戶選用必須解決安全擦拭外窗玻璃問(wèn)題，規(guī)定高層住宅每單元至少安裝一臺(tái)能夠進(jìn)出擔(dān)架的電梯，規(guī)定住宅設(shè)備和室內(nèi)管線安裝必須滿足日后維修和更換的方便性等，以解除消費(fèi)者和物業(yè)管理公司的后顧之憂。

4.5 以“四節(jié)一環(huán)?！睘槟繕?biāo)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程?？朔盀楣S化而工廠化”的錯(cuò)誤觀念，通過(guò)不斷完善住宅產(chǎn)業(yè)鏈，將節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)目標(biāo)與住宅產(chǎn)業(yè)化的各個(gè)環(huán)節(jié)緊密銜接，實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保技術(shù)與住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。

4.6 積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)。目前由于各個(gè)企業(yè)采用的標(biāo)準(zhǔn)不一，建筑部品與產(chǎn)品的配套問(wèn)題有待解決，巫需大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)。同時(shí)，還需要完善住宅產(chǎn)業(yè)化綠色認(rèn)證體系，避免某些企業(yè)打著綠色的幌子謀取自身利益。

4.7 提高住宅的建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把竣工驗(yàn)收的質(zhì)量關(guān)，變相提高傳統(tǒng)住宅的建造成本，使傳統(tǒng)住宅和產(chǎn)業(yè)化住宅站在同樣的成本線上，給產(chǎn)業(yè)化住宅提供成本方面的比較優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也迫使建造商和開發(fā)商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)化住宅的開發(fā)和建設(shè)。

4.8 提升工程參與人員的綜合素質(zhì)。住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)工程參與人員提出了更高的要求。因此，應(yīng)采取各種有效措施，如建設(shè)學(xué)習(xí)型組織，開展普及性培訓(xùn)、專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)等，提升工程參與人員的綜合素質(zhì)，以適應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對(duì)人才的需求。

參考文獻(xiàn)

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[2]李忠富.住宅產(chǎn)業(yè)化論——住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理[M].北京：科學(xué)出版社，2003：18.

[3]王全良.住宅建設(shè)的革命——CSI 住宅[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2009（7）:28-29.

篇9

一、中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)各章重要性劃分

非常重要：這一層次是指今年的新準(zhǔn)則對(duì)實(shí)務(wù)影響較大而新增的內(nèi)容和近幾年計(jì)算題和綜合題主要考核的內(nèi)容。包括“金融資產(chǎn)”、“長(zhǎng)期股權(quán)投資”、“資產(chǎn)減值”、“所得稅”、“會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正”、“資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)”、“財(cái)務(wù)報(bào)告(合并財(cái)務(wù)報(bào)表)”。重要：這一層次是指今年的新準(zhǔn)則對(duì)實(shí)務(wù)有一定影響增加了一些新業(yè)務(wù)，也是近年計(jì)算題主要考核內(nèi)容。包括“固定資產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“債務(wù)重組”、“非貨幣性資產(chǎn)交換”、“收入”。比較重要：主要出客觀題。包括“存貨”、“負(fù)債”、“或有事項(xiàng)”、“借款費(fèi)用”、“外幣折算”。不重要：主要出客觀題，分值不多。包括“總論”、“行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)”。對(duì)于“非常重要”和“重要”的章節(jié)需特別注意今年教材的新變化以及往年的主要考點(diǎn)，熟練掌握計(jì)算和賬務(wù)處理。

二、復(fù)習(xí)方法與技巧

第一，仔細(xì)閱讀教材，熟練掌握會(huì)計(jì)科目和賬務(wù)處理。今年的教材包含了近30個(gè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)科目發(fā)生重大變化，因此，要仔細(xì)閱讀新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指南中的主要會(huì)計(jì)科目和賬務(wù)處理。特別注意每章新增內(nèi)容和重點(diǎn)內(nèi)容所列舉的有關(guān)賬務(wù)處理。第二，熟練掌握教材的例題，反復(fù)閱讀，強(qiáng)化記憶。今年教材的最大特點(diǎn)是列舉了大量計(jì)算題和賬務(wù)處理題，這些例題全部體現(xiàn)了新準(zhǔn)則的特點(diǎn)，就是對(duì)新準(zhǔn)則的講解，考生一定要引起重視。由于今年教材出版較晚，在較短的時(shí)間內(nèi)復(fù)習(xí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的最有效的方法就是熟練掌握教材上的例題?？碱}極有可能來(lái)自于教材的例題。第三，制定復(fù)習(xí)計(jì)劃，提高復(fù)習(xí)效率，增強(qiáng)信心。雖然，今年教材發(fā)生了很大變化，內(nèi)容的深度和廣度都增加了，但是由于新準(zhǔn)則是新的，對(duì)任何人來(lái)說(shuō)都是全新的內(nèi)容，所有考生都在同一起跑線上，一定要增強(qiáng)信心，并且制定好復(fù)習(xí)計(jì)劃，合理安排好時(shí)間，在最短的時(shí)間內(nèi)攻克中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)這門課程。

三、主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)重點(diǎn)內(nèi)容分析

(一)存貨　本章重點(diǎn)內(nèi)容是存貨的期末計(jì)量。會(huì)計(jì)期末，存貨應(yīng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。對(duì)可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的差額，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。這里的成本是指期末存貨的實(shí)際成本。

一是存貨的可變現(xiàn)凈值的確定。出售存貨：“可變現(xiàn)凈值=估計(jì)售價(jià)一估計(jì)的銷售費(fèi)用稅金”。需要加工的存貨：“材料可變現(xiàn)凈值=產(chǎn)品估計(jì)售價(jià)一至完工估計(jì)將要發(fā)生的成本一估計(jì)的銷售費(fèi)用稅金”。

二是存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的核算。企業(yè)應(yīng)在每一資產(chǎn)負(fù)債表日，比較存貨成本與可變現(xiàn)凈值，計(jì)算出應(yīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，再與已提數(shù)進(jìn)行比較，若應(yīng)提數(shù)大于已提數(shù)，應(yīng)予補(bǔ)提。企業(yè)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益(資產(chǎn)減值損失)。當(dāng)以前減記存貨價(jià)值的影響因素已經(jīng)消失，減記的金額應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)，并在原已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入當(dāng)期損益(資產(chǎn)減值損失)。

(二)田定資產(chǎn)　本章新增內(nèi)容包括：購(gòu)買固定資產(chǎn)的價(jià)款超過(guò)正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購(gòu)買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定，實(shí)際支付價(jià)款與購(gòu)買價(jià)款現(xiàn)值的差額，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷，攤銷金額除滿足借款費(fèi)用資本化條件應(yīng)當(dāng)計(jì)人固定資產(chǎn)成本外，均應(yīng)在信用期間內(nèi)確認(rèn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益(教材例3_4)。出包方式建造固定資產(chǎn)，注意待攤支出的分配方法(教材例3－6)。融資租人固定資產(chǎn)的核算(教材例3－7)。存在棄置費(fèi)用的固定資產(chǎn)，石油天然氣開采企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照油氣資產(chǎn)的棄置費(fèi)用現(xiàn)值計(jì)入相關(guān)油氣資產(chǎn)成本，在固定資產(chǎn)或油氣資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)，按照預(yù)計(jì)負(fù)債的攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確定的利息費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)人財(cái)務(wù)費(fèi)用，一般工商企業(yè)的固定資產(chǎn)發(fā)生的報(bào)廢清理費(fèi)用，不屬于棄置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)作為固定資產(chǎn)處置費(fèi)用處理(教材例3－9)。本章重點(diǎn)內(nèi)容包括：凡本章涉及到的實(shí)際利率問(wèn)題應(yīng)重點(diǎn)掌握，這體現(xiàn)了新準(zhǔn)則的特點(diǎn)。另外重點(diǎn)掌握固定資產(chǎn)后續(xù)支出資本化還是費(fèi)用化的處理問(wèn)題(教材例3－11、例3－12、例3－14)。教材例3－16是2006年的綜合題稍作修改。

(三)無(wú)形資產(chǎn)　本章新增內(nèi)容是研究與開發(fā)支出的確認(rèn)與計(jì)量。本章重點(diǎn)內(nèi)容包括：研究與開發(fā)支出的核算。企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項(xiàng)目研究階段的支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時(shí)計(jì)人當(dāng)期損益(管理費(fèi)用)；企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)階段的支出，同時(shí)滿足有關(guān)條件的，才能確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)；無(wú)法區(qū)分研究階段和開發(fā)階段的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)全部計(jì)入當(dāng)期損益(教材例4-1)。無(wú)形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。

(四)投資性房地產(chǎn)　本章是新增的一章，重點(diǎn)內(nèi)容包括投資性房地產(chǎn)概念和范圍；投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算。(1)投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；作為存貨的房地產(chǎn)。(2)企業(yè)可以采用成本模式和公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但是，同一企業(yè)只能采用一種模式，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入(教材例5-5)。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤(rùn))。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式(教材例5－6)。(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理：在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)允許價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)人所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損

益(其他業(yè)務(wù)收入)。

(五)金融資產(chǎn)　本章是新增的一章，本章重點(diǎn)內(nèi)容包括：金融資產(chǎn)初始計(jì)量的核算；采用實(shí)際利率確定金融資產(chǎn)攤余成本的方法；各類金融資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算；金融資產(chǎn)減值的會(huì)計(jì)處理。(1)金融工具的初始計(jì)量與后續(xù)計(jì)量。如表l所示。(2)主要會(huì)計(jì)科目：交易性金融資產(chǎn)――成本、公允價(jià)值變動(dòng)；持有至到期投資――成本、利息調(diào)整、應(yīng)計(jì)利息；持有至到期投資減值準(zhǔn)備；可供出售金融資產(chǎn)――成本、利息調(diào)整、應(yīng)計(jì)利息、公允價(jià)值變動(dòng)；委托貸款一本金、利息調(diào)整、已減值；委托貸款損失準(zhǔn)備；應(yīng)收賬款；壞賬準(zhǔn)備。(3)主要賬務(wù)處理：交易性金融資產(chǎn)(教材例6－1)；持有至到期投資(教材例6－4)；可供出售金融資產(chǎn)(教材例6－7至例6－9)；金融資產(chǎn)減值的會(huì)計(jì)處理(教材例6－12、例6－13)。

(六)長(zhǎng)期股權(quán)投資　本章新增內(nèi)容包括同一控制下的企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本的確定；非同一控制下的企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本的確定；長(zhǎng)期股權(quán)投資權(quán)益法核算和成本法核算的范圍。本章重點(diǎn)內(nèi)容是長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量．尤其是初始計(jì)量的判斷。(1)長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量如表2所示。(2)主要會(huì)計(jì)科目：權(quán)益法核算長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，設(shè)置“成本”、“損益調(diào)整”、“其他權(quán)益變動(dòng)”明細(xì)科目；長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備、應(yīng)收股利。(3)主要賬務(wù)處理。一是長(zhǎng)期股權(quán)投資初始計(jì)量，特別需要注意屬于什么情況下取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資。重點(diǎn)掌握教材例7－1至例7－3均為同一控制下企業(yè)控股合并取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資的核算。例7－4屬于同一控制下的吸收合并，不涉及長(zhǎng)期股權(quán)投資初始計(jì)量問(wèn)題。例7－5為非同一控制下的企業(yè)合并。例7－7、例7－8均為非企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資的核算。二是長(zhǎng)期股權(quán)投資的后續(xù)計(jì)量。成本法(例7－9)，權(quán)益法(例7－10至例7－14)。

(七)非貨幣性資產(chǎn)交換　本章新增內(nèi)容：非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷；公允價(jià)值和賬面價(jià)值兩種計(jì)量方法。本章重點(diǎn)內(nèi)容如表3所示。主要賬務(wù)處理：非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且換人資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的(教材例8－1、例8－2)。非貨幣性資產(chǎn)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或者雖具有商業(yè)實(shí)質(zhì)但換入資產(chǎn)的公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的(教材例8－3、例8－4)。涉及多項(xiàng)資產(chǎn)的非貨幣性資產(chǎn)交換(例8－5至例8－7)。

(八)資產(chǎn)減值　本章是新增的一章，本章重點(diǎn)內(nèi)容包括：資產(chǎn)可收回金額的計(jì)量；資產(chǎn)減值損失的確定原則；資產(chǎn)組的認(rèn)定方法及其減值的處理。(1)資產(chǎn)可收回金額的計(jì)量。以下兩者孰高：資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額、資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。只要有一項(xiàng)超過(guò)了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，就表明資產(chǎn)沒(méi)有發(fā)生減值，不需再估計(jì)另一項(xiàng)金額。(2)資產(chǎn)減值損失的確定。當(dāng)資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)的賬面價(jià)值減記至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)計(jì)提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。計(jì)算公式如下：“資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值=[第t年預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量／(1＋折現(xiàn)率)t]”。(3)主要計(jì)算：資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的預(yù)計(jì)(例9－1、例9－2)；資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的預(yù)計(jì)(例9－3)；資產(chǎn)組減值測(cè)試(例9－8)；總部資產(chǎn)減值測(cè)試(例9－9)；商譽(yù)減值測(cè)試(例9－10)。(4)主要賬務(wù)處理。借記“資產(chǎn)減值損失”，貸記“壞賬準(zhǔn)備”、“在貨跌價(jià)準(zhǔn)備’、“損余物資跌價(jià)準(zhǔn)備”、“抵債資產(chǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備”、持有至到期投資減值準(zhǔn)備”、“貨款損失準(zhǔn)備”、“可供出售金融資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”；“長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“在建工程減值準(zhǔn)備”、“工程物資減值準(zhǔn)備”、“生產(chǎn)性生物資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“商譽(yù)減值準(zhǔn)備”。劃線部分是允許轉(zhuǎn)回的。

(九)負(fù)債　本章新增內(nèi)容：應(yīng)付職工薪酬的內(nèi)容；以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付的核算。本章重點(diǎn)內(nèi)容：(1)職工薪酬包括的內(nèi)容：職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼；職工福利費(fèi)；醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)(包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)和補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi))、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)和生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)；住房公積金；工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)；非貨幣利；因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予的補(bǔ)償(下稱“辭退福利”)；其他與獲得職工提供的服務(wù)相關(guān)的支出。企業(yè)以商業(yè)保險(xiǎn)形式提供給職工的各種保險(xiǎn)待遇、以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付也屬于職工薪酬；以權(quán)益工具結(jié)算的股份支付也屬于職工薪酬。(2)計(jì)量貨幣性職工薪酬時(shí)，國(guó)家規(guī)定了計(jì)提基礎(chǔ)和計(jì)提比例的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。計(jì)量非貨幣性職工薪酬時(shí)，企業(yè)以其自產(chǎn)產(chǎn)品作為非貨幣利發(fā)放給職工的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受益對(duì)象，按照該產(chǎn)品的公允價(jià)值，計(jì)人相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬。(3)辭退福利的確認(rèn)和計(jì)量。辭退福利同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予補(bǔ)償而產(chǎn)生的預(yù)計(jì)負(fù)債，同時(shí)計(jì)人當(dāng)期損益。(4)以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付。應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)承擔(dān)的以股份或其他權(quán)益工具為基礎(chǔ)計(jì)算確定的負(fù)債的公允價(jià)值計(jì)量，授予日一般不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；在等待期內(nèi)的每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，將當(dāng)期取得的服務(wù)計(jì)人相關(guān)資產(chǎn)成本或費(fèi)用，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬；在資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)修正預(yù)計(jì)可行權(quán)的權(quán)益工具數(shù)量，計(jì)算截止當(dāng)期累計(jì)應(yīng)確認(rèn)的成本費(fèi)用金額，減去前期累計(jì)已確認(rèn)金額，作為當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的成本費(fèi)用金額，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬；在可行權(quán)日之后，企業(yè)不再調(diào)整等待期內(nèi)確認(rèn)的成本費(fèi)用，應(yīng)付職工薪酬的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)人當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。重點(diǎn)掌握教材例10－4。(5)可轉(zhuǎn)換公司債券的賬務(wù)處理有所變化(攤余成本計(jì)量)(例10－6)。(6)其他負(fù)債重點(diǎn)掌握應(yīng)交增值稅的賬務(wù)處理。

(十)債務(wù)重組　本章新增內(nèi)容：以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的賬務(wù)處理；附或有條件的債務(wù)重組。本章重點(diǎn)內(nèi)容如表4所示。債務(wù)重組采用以現(xiàn)金清償債務(wù)、非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資本、修改其他債務(wù)條件等方式的組合進(jìn)行的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)依次以收到的現(xiàn)金、接受的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值、債權(quán)人享有股份的公允價(jià)值沖減重組債權(quán)的賬面余額，再按照修改其他債務(wù)條件的債務(wù)重組會(huì)計(jì)處理規(guī)定進(jìn)行處理。重點(diǎn)掌握教材例11―2至例ll－8。

(十一)或有事項(xiàng)　本章雖然是新增的一章，但是，在2002年～2004年間曾經(jīng)作為《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)(二)》的考試內(nèi)容，考生可以參考有關(guān)考題。今年新增常見的或有事項(xiàng)包括環(huán)境污染整治、承諾、虧損合同、重組義務(wù)等。本章重點(diǎn)內(nèi)容：或有事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，未決訴訟或未決仲裁(例12－10至例12－12)，債務(wù)擔(dān)保(例12－13)，產(chǎn)品質(zhì)量保證(例12－14)，虧損合同(例12－15至例12－17)，重組業(yè)務(wù)(例12－18、例12－19)。

(十二)收入　本章新增內(nèi)容：銷售商品收入確認(rèn)條件的具體運(yùn)用：分期收款銷售商品收入的確認(rèn)與計(jì)量；特殊銷售商品業(yè)務(wù)――代銷商品、售后回購(gòu)、附有銷售退回條件的商品銷售。銷售商品和提供勞務(wù)混合業(yè)務(wù)。本章重點(diǎn)內(nèi)容：(1)銷售商品收入的5個(gè)確認(rèn)條件，結(jié)合教材例題掌握收入的確認(rèn)。(2)銷售商品收入的計(jì)量：分期收款銷售商品收入的確認(rèn)與計(jì)量(例13-13)。(3)商業(yè)折扣、現(xiàn)金折扣、銷售折讓和銷售退回的處理。(4)特殊銷售商品業(yè)務(wù)：代銷商品(例13－18、例13－19)；預(yù)收款銷售商品；售后回購(gòu)(例13－21)；售后租回；房地產(chǎn)銷售；附有銷售退回條件的商品銷售，重點(diǎn)掌握例13－22；商品需要安裝和檢驗(yàn)的銷售；訂貨銷售；以舊換新銷售。(5)提供勞務(wù)收入的確認(rèn)和計(jì)量。完工百分比法的具體應(yīng)用(例13－24至例13－27)，銷售商品和提供勞務(wù)混合業(yè)務(wù)(例13－28、例13－29)。(6)特殊勞務(wù)交易的確認(rèn)：安裝費(fèi)、宣傳媒介的收費(fèi)、為特定客戶開發(fā)軟件的收費(fèi)、包括在商品售價(jià)內(nèi)的服務(wù)費(fèi)、藝術(shù)表演、招待宴會(huì)和其他特殊活動(dòng)的收費(fèi)、申請(qǐng)人會(huì)費(fèi)和會(huì)員費(fèi)、特許權(quán)費(fèi)、定期收費(fèi)。這部分經(jīng)常出選擇題或判斷題，也可含在綜合題里，特別注意每種收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)(例13－30、例13－31)。(7)讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入的確認(rèn)和計(jì)量：使用費(fèi)收入的確認(rèn)(例13－33、例13－34)。(8)建造合同收入和費(fèi)用的計(jì)量：合同收入的構(gòu)成、合同成本的構(gòu)成，合同收入和合同成本的計(jì)量，要特別注意收入、毛利、成本確認(rèn)的順序。掌握例13－38、例13－39。

(十三)借款費(fèi)用　本章新增內(nèi)容：符合資本化條件的資產(chǎn)的范圍包括固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)；借款費(fèi)用應(yīng)予資本化的借款范圍既包括專門借款，也包括一般借款。本章重點(diǎn)內(nèi)容：借款費(fèi)用的確認(rèn)原則；借款費(fèi)用應(yīng)予資本化的借款范圍；借款費(fèi)用資本化期間的確定，開始資本化時(shí)點(diǎn)、暫停資本化時(shí)間、停止資本化時(shí)間；借款費(fèi)用資本化金額的確定，重點(diǎn)掌握教材287頁(yè)的計(jì)算公式，例14－17至例14－20均反映了新準(zhǔn)則的內(nèi)容；借款輔助費(fèi)用資本化金額的確定。

(十四)所得稅　本章新增內(nèi)容：資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)的確定；負(fù)債計(jì)稅基礎(chǔ)的確定；應(yīng)納稅暫時(shí)性差異和可抵扣暫時(shí)性差異的確定；資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。本章重點(diǎn)內(nèi)容：(1)重要概念包括資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)、負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)、應(yīng)納稅暫時(shí)性差異、可抵扣暫時(shí)性差異、遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債，如表5所示。重點(diǎn)掌握例15－2至例15－13。(2)遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債的確認(rèn)和計(jì)量，重點(diǎn)掌握例15－16至例15－2l。(3)所得稅費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量：“所得稅費(fèi)用＝當(dāng)期所得稅＋遞延所得稅”。(4)資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅的基本核算程序：確定資產(chǎn)、負(fù)債的賬面價(jià)值；確定資產(chǎn)、負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)；比較賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)，確定暫時(shí)性差異；確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)及負(fù)債；確定利潤(rùn)表中的所得稅費(fèi)用。重點(diǎn)掌握例15－23、例15－24。(5)主要會(huì)計(jì)科目：所得稅費(fèi)用――當(dāng)期所得稅費(fèi)用、遞延所得費(fèi)用；應(yīng)交稅費(fèi)；遞延所得稅資產(chǎn)；遞延所得稅負(fù)債；資產(chǎn)減值損失；遞延所得稅資產(chǎn)減值。

(十五)會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正　本章重點(diǎn)內(nèi)容：(1)重要概念：會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)政策變更、會(huì)計(jì)估計(jì)、會(huì)計(jì)估計(jì)變更、會(huì)計(jì)差錯(cuò)、追溯調(diào)整法、追溯重述法。歷年考題大多出客觀題，判斷會(huì)計(jì)政策變更和會(huì)計(jì)估計(jì)變更。(2)會(huì)計(jì)政策變更處理方法：法規(guī)要求按相關(guān)規(guī)定辦法變更；會(huì)計(jì)政策變更能夠提供更可靠、更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息的，應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法處理，掌握會(huì)計(jì)政策變更的累積影響數(shù)的計(jì)算方法(教材例16-1)；在當(dāng)期期初確定會(huì)計(jì)政策變更對(duì)以前各期累積影響數(shù)不切實(shí)可行的，應(yīng)當(dāng)采用未來(lái)適用法處理。(3)會(huì)計(jì)估計(jì)變更處理方法――未來(lái)適用法。(4)前期差錯(cuò)更正的會(huì)計(jì)處理――追溯重述法。該方法更正重要的前期差錯(cuò)，但確定前期差錯(cuò)累積影響數(shù)不切實(shí)可行的除外。對(duì)于不重要的前期差錯(cuò)，可以采用未來(lái)適用法更正。

(十六)資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)　主要概念：資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)、調(diào)整事項(xiàng)、非調(diào)整事項(xiàng)、資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)涵蓋的期間。(1)調(diào)整事項(xiàng)：日前存在，日后發(fā)生，做相關(guān)調(diào)整賬務(wù)處理，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表有重大影響，調(diào)報(bào)表，不需在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露。會(huì)計(jì)處理如下：涉及損益的事項(xiàng)，通過(guò)“以前年度損益調(diào)整”科目核算，核算完畢，轉(zhuǎn)入“利潤(rùn)分gg--未分配利潤(rùn)”；不涉及損益和利潤(rùn)分配的事項(xiàng)，直接調(diào)整相關(guān)科目，賬務(wù)處理完畢后，必須調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，包括資產(chǎn)負(fù)債表日編制的會(huì)計(jì)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)；當(dāng)期編制的會(huì)計(jì)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目的年初數(shù)；提供比較會(huì)計(jì)報(bào)表的，還應(yīng)調(diào)整相關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表的上年數(shù)；調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表附注有關(guān)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)?？忌趶?fù)習(xí)時(shí)，需特別注意：調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)項(xiàng)目是調(diào)整當(dāng)年的會(huì)計(jì)報(bào)表，還是調(diào)整上年的會(huì)計(jì)報(bào)表，或者不調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表。還需注意有關(guān)所得稅的調(diào)整問(wèn)題。(2)調(diào)整事項(xiàng)舉例：資產(chǎn)負(fù)債表日后訴訟案件結(jié)案，法院判決證實(shí)了企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日已經(jīng)存在現(xiàn)時(shí)義務(wù)，需要調(diào)整原先確認(rèn)的與該訴訟案件相關(guān)的預(yù)計(jì)負(fù)債，或確認(rèn)一項(xiàng)新負(fù)債(教材例17－6)；資產(chǎn)負(fù)債表日后取得確鑿證據(jù)，表明某項(xiàng)資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日發(fā)生了減值或者需要調(diào)整該項(xiàng)資產(chǎn)原先確認(rèn)的減值金額(教材例17－7)；資產(chǎn)負(fù)債表日后進(jìn)一步確定了資產(chǎn)負(fù)債表日前購(gòu)入資產(chǎn)的成本或售出資產(chǎn)的收入。發(fā)生在資產(chǎn)負(fù)債表所屬期間或以前期間所售商品的退回，發(fā)生于報(bào)告年度所得稅匯算清繳之前，應(yīng)調(diào)整報(bào)告年度利潤(rùn)表的收入、成本等，并相應(yīng)調(diào)整報(bào)告年度的應(yīng)納稅所得額以及報(bào)告年度應(yīng)繳的所得稅(教材例17－8)，發(fā)生于報(bào)告年度所得稅匯算清繳之后，應(yīng)調(diào)整報(bào)告年度會(huì)計(jì)報(bào)表的收入、成本等，但按照稅法規(guī)定在此期間的銷售退回所涉及的應(yīng)繳所得稅，應(yīng)作為本年度的納稅調(diào)整事項(xiàng)(例17－9)；資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)現(xiàn)了財(cái)務(wù)報(bào)表舞弊或差錯(cuò)。(3)資產(chǎn)負(fù)債表日后非調(diào)整事項(xiàng)：日前不存在，日后發(fā)生，不做調(diào)整賬務(wù)處理，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表有重大影響，不調(diào)報(bào)表，需在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露。非調(diào)整事項(xiàng)舉例：7項(xiàng)；歷年均有客觀題。資產(chǎn)負(fù)債表日后，企業(yè)利潤(rùn)分配方案中擬分配的以及經(jīng)審議批準(zhǔn)宣告發(fā)放的股利或利潤(rùn)，不確認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債表日負(fù)債，但應(yīng)當(dāng)在附注中單獨(dú)披露。

(十七)外幣折算　新增加的一章，但外幣折算的方法變化不大。掌握外幣交易和資產(chǎn)負(fù)債表日匯兌損益的計(jì)算(教材例18－12)。

(十八)財(cái)務(wù)報(bào)告　(1)資產(chǎn)負(fù)債表重點(diǎn)項(xiàng)目的填列：直接根據(jù)總賬科目的余額填列；根據(jù)幾個(gè)總賬科目的余額計(jì)算填列；根據(jù)有關(guān)明細(xì)科目的余額計(jì)算填列；根據(jù)總賬科目和明細(xì)科目的余額分析計(jì)算填列；根據(jù)總賬科目與其備抵科目抵銷后的凈額填列。(2)利潤(rùn)表的編制：報(bào)表中各項(xiàng)目主要根據(jù)各損益類科目的發(fā)生額分析填列；基本每股收益的計(jì)算，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照歸屬于普通股股東的當(dāng)期凈利潤(rùn)，除以發(fā)行在外普通股的加權(quán)

平均數(shù)計(jì)算基本每股收益，公式為“發(fā)行在外普通股加權(quán)平均數(shù)＝期初發(fā)行在外普通股股數(shù)＋當(dāng)期新發(fā)行普通股股數(shù)×已發(fā)行時(shí)間÷報(bào)告期時(shí)間－當(dāng)期回購(gòu)普通股股數(shù)×已回購(gòu)時(shí)間÷報(bào)告期時(shí)間”；稀釋每股收益的計(jì)算，計(jì)算稀釋每股收益時(shí)，增加的普通股股數(shù)計(jì)算公式為“增加的普通股股數(shù)＝擬行權(quán)時(shí)轉(zhuǎn)換的普通股股數(shù)－行權(quán)價(jià)格×擬行權(quán)時(shí)轉(zhuǎn)換的普通股股數(shù)÷當(dāng)期普通股平均市場(chǎng)價(jià)格”。(3)現(xiàn)金流量表的編制?，F(xiàn)金流量分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)現(xiàn)金流量、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量三類，具體構(gòu)成內(nèi)容經(jīng)常出客觀題。填列現(xiàn)金流量表采用分析填列法，所需要的資料包括年度資產(chǎn)負(fù)債表；年度利潤(rùn)表；有關(guān)明細(xì)賬及補(bǔ)充資料(教材例19－7)。(4)所有者權(quán)益變動(dòng)表的編制。該表是新準(zhǔn)則規(guī)定編報(bào)的一張新表。“上年年末余額”項(xiàng)目，反映企業(yè)上年資產(chǎn)負(fù)債表中實(shí)收資本(或股本)、資本公積、庫(kù)存股、盈余公積、未分配利潤(rùn)的年末余額?！皶?huì)計(jì)政策變更”、“前期差錯(cuò)更正”項(xiàng)目，分別反映企業(yè)采用追溯調(diào)整法處理的會(huì)計(jì)政策變更的累積影響金額和采用追溯重述法處理的會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正的累積影響金額?！氨灸暝鰷p變動(dòng)額”項(xiàng)目，包括“凈利潤(rùn)”項(xiàng)目、“直接計(jì)人所有者權(quán)益的利得和損失”項(xiàng)目、“所有者投入和減少資本”項(xiàng)目、“利潤(rùn)分配”項(xiàng)目、“所有者權(quán)益內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)”項(xiàng)目。

(十九)合并財(cái)務(wù)報(bào)表的編制方法　其一，投資企業(yè)對(duì)子公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資由成本法調(diào)整為權(quán)益法。在合并工作底稿中，應(yīng)編制的調(diào)整分錄：借記“長(zhǎng)期股權(quán)投資(應(yīng)享有子公司當(dāng)期實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的份額)”，貸記“投資收益”。應(yīng)承擔(dān)子公司當(dāng)期發(fā)生的虧損份額，上述相反的分錄：借記“投資收益(當(dāng)期收到子公司分派的現(xiàn)金股利或利潤(rùn))”，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資”。對(duì)于子公司除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動(dòng)，在持股比例不變的情況下，按母公司應(yīng)享有或應(yīng)承擔(dān)的份額，借記或貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資”科目，貸記或借記“資本公積”科目。其二，主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的抵銷處理(合并資產(chǎn)負(fù)債表和合并利潤(rùn)表的有關(guān)抵銷分錄)。一是長(zhǎng)期股權(quán)投資業(yè)務(wù)的抵銷處理。(1)長(zhǎng)期股權(quán)投資項(xiàng)目與子公司所有者權(quán)益項(xiàng)目的抵銷：全資子公司借記“實(shí)收資本”、“資本公積”、“盈余公積”、“未分配利潤(rùn)”，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資”；非全資子公司，當(dāng)母公司對(duì)子公司長(zhǎng)期股權(quán)投資的金額大于子公司所有者權(quán)益總額時(shí)，其差額作為商譽(yù)處理，應(yīng)按其差額，借記“商譽(yù)”項(xiàng)目，母公司對(duì)子公司長(zhǎng)期股權(quán)投資的金額小于子公司所有者權(quán)益總額時(shí)，其差額在企業(yè)合并當(dāng)期應(yīng)作為利潤(rùn)表中的損益項(xiàng)目，合并以后期間應(yīng)調(diào)整期初未分配利潤(rùn)，借記“實(shí)收資本”、“資本公積”、“盈余公積”、“未分配利潤(rùn)”、“(商譽(yù))”，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資”、“少數(shù)股東權(quán)益”、“(營(yíng)業(yè)外收入)”。(2)母公司與子公司、子公司相互之間持有對(duì)方長(zhǎng)期股權(quán)投資的投資收益的抵銷處理：全資子公司借記“投資收益”、“未分配利潤(rùn)――年初”，貸記“本年利潤(rùn)分配――提取盈余公積”、“應(yīng)付股利(包括轉(zhuǎn)作股本的股利)”、“未分配利潤(rùn)――年末”；子公司為非全資子公司借記“投資收益”、“少數(shù)股東損益”、“未分配利潤(rùn)――年初”、貸記“本年利潤(rùn)分配――提取盈余公積”、“應(yīng)付殷利”、“未分配利潤(rùn)――年末”。二是內(nèi)部債權(quán)與債務(wù)項(xiàng)目的抵銷。(1)借記“應(yīng)付賬款”，貸記“應(yīng)收賬款”。借記“應(yīng)收賬款――壞賬準(zhǔn)備”，貸記“資產(chǎn)減值損失”。(2)連續(xù)編制。借記“應(yīng)付賬款”，貸記“應(yīng)收賬款”。借記“應(yīng)收賬款――壞賬準(zhǔn)備”，貸記“未分配利潤(rùn)――年初”。借記“應(yīng)收賬款――壞賬準(zhǔn)備”，貸記“資產(chǎn)減值損失(或相反)”。(3)借記“應(yīng)付票據(jù)”、“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付股利”、“其他應(yīng)付款”，貸記“應(yīng)收票據(jù)”、“預(yù)付賬款”、“應(yīng)收股利”、“其他應(yīng)收款”。借記“應(yīng)付債券”、“(投資收益)(差額)”，貸記“持有至到期投資”、“交易性金融資產(chǎn)”、“(投資收益)(差額)”。(4)內(nèi)部投資收益利息收入和利息費(fèi)用的抵銷，借記“投資收益”，貸記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”。三是存貨價(jià)值中包含的未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售利潤(rùn)的抵銷。借記“營(yíng)業(yè)收入(銷售企業(yè)內(nèi)部銷售收入)”，貸記“營(yíng)業(yè)成本”。借記“營(yíng)業(yè)成本(購(gòu)買企業(yè)期末內(nèi)部購(gòu)入存貨中包含的未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售損益)”，貸記“存貨”。連續(xù)編制：借記“未分配利潤(rùn)――年初(上期未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售損益)”，貸記“營(yíng)業(yè)成本”。借記“營(yíng)業(yè)收入(本期銷售企業(yè)內(nèi)部銷售收入)”，貸記“營(yíng)業(yè)成本”。借記“營(yíng)業(yè)成本(購(gòu)買企業(yè)期末內(nèi)部購(gòu)入存貨中包含的未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售損益)”，貸記“存貨”。四是固定資產(chǎn)原價(jià)和無(wú)形資產(chǎn)原價(jià)中包含的未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售利潤(rùn)的抵銷。(1)內(nèi)部固定資產(chǎn)交易抵銷處理：借記“營(yíng)業(yè)收入(銷售企業(yè)固定資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)的銷售收入)”，貸記“營(yíng)業(yè)成本(銷售成本)”、“固定資產(chǎn)原價(jià)(原價(jià)中包含的未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售損益)”。借記“固定資產(chǎn)――累計(jì)折舊(當(dāng)期多計(jì)提的折舊費(fèi)用)”，貸記“管理費(fèi)用”。以后會(huì)計(jì)期間：借記“未分配利潤(rùn)――年初”，貸記“固定資產(chǎn) N價(jià)(期初固定資產(chǎn)原價(jià)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售損益)”。借記“固定資產(chǎn)――累計(jì)折舊(以前會(huì)計(jì)期間累計(jì)多提折舊)”，貸記“未分配利潤(rùn)――年初”。借記“固定資產(chǎn)――累計(jì)折舊(本期多提折舊)”，貸記“管理費(fèi)用”。(2)內(nèi)部無(wú)形資產(chǎn)交易抵銷處理：借記“營(yíng)業(yè)收入(銷售企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)的銷售收入)”，貸記“營(yíng)業(yè)成本(銷售成本)”、“無(wú)形資產(chǎn)(原價(jià)中包含的未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售損益)”。借記“無(wú)形資產(chǎn)――累計(jì)攤銷(當(dāng)期多攤銷的無(wú)形資產(chǎn))”，貸記“管理費(fèi)用”。以后會(huì)計(jì)期間：借記“未分配利潤(rùn)――年初”，貸記“無(wú)形資產(chǎn)――原價(jià)(期初無(wú)形資產(chǎn)原價(jià)中未實(shí)現(xiàn)內(nèi)部銷售損益)”。借記“無(wú)形資產(chǎn)――累計(jì)攤銷(以前會(huì)計(jì)期間累計(jì)多攤銷的費(fèi)用)”，貸記“未分配利潤(rùn)――年初”。借記“無(wú)形資產(chǎn)――累計(jì)攤銷(本期多攤銷的費(fèi)用)”，貸記“管理費(fèi)用”。其三，合并現(xiàn)金流量表的主要抵銷項(xiàng)目：母公司與子公司、子公司相互之間當(dāng)期以現(xiàn)金投資或收購(gòu)股權(quán)增加的投資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量；母公司與子公司、子公司相互之間當(dāng)期取得投資收益收到的現(xiàn)金與分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金；母公司與子公司、子公司相互之間以現(xiàn)金結(jié)算債權(quán)與債務(wù)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量；母公司與子公司、子公司相互之間當(dāng)期銷售商品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量；母公司與子公司、予公司相互之間處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額與購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金等。其四，合并所有者權(quán)益變動(dòng)表。一是母公司對(duì)子公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資與母公司在于公司所有者權(quán)益中享有的份額相互抵銷。二是母公司對(duì)子公司、子公司相互之間持有對(duì)方長(zhǎng)期股權(quán)投資的投資收益應(yīng)當(dāng)?shù)咒N。子公司為全資子公司：借記“投資收益”、“未分配利潤(rùn)――年初”，貸記“利潤(rùn)分配――提取盈余公積”、“應(yīng)付股利(包括轉(zhuǎn)作股本的股利)”、“未分配利潤(rùn)――年末”。子公司為非全資子公司：借記“投資收益” 、“少數(shù)股東損益”、“未分配利潤(rùn)――年初”，貸記“利潤(rùn)分配――提取盈余公積”、“應(yīng)付股利”、“未分配利潤(rùn)――年末”。

篇10

臨沂市位于山東省南部，市區(qū)因臨近沂河，因以得名。臨沂市歷史悠久，是中華文明的重要發(fā)祥地之一，有著光輝燦爛的文化。聞名中外的漢代帛畫和《孫子兵法》竹簡(jiǎn)等，就出土在臨沂市銀雀山下。我國(guó)有許多歷史名人，如曾子、匡衡、諸葛亮等都在這里留下了難以湮滅的印跡。其中晉代大書法家書圣王羲之，就出生在臨沂市，是臨沂市歷史文明的代表人物。然而 這樣個(gè)文化古都、書圣王羲之出生的地方，一個(gè)近千萬(wàn)人口的大市，竟一直沒(méi)能擁有一個(gè)真正意義上的圖書館文化建設(shè)方面逐漸地落后了。

大興土木，事倍功半

由于臨沂市地理位置重要，陸路交通方便，經(jīng)過(guò)這些年經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)進(jìn)出口產(chǎn)品的集散地之一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大增。在此經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，2002年，臨沂市新一屆政府，試圖努力恢復(fù)文化在這個(gè)文化古都中的應(yīng)有的地位。為發(fā)揚(yáng)臨沂市古代文明精神，給市民提供一個(gè)休閑、娛樂(lè)、交流的文化場(chǎng)所，在城區(qū)的中心地帶，通過(guò)大量的拆除、搬遷，興建了一個(gè)超大型的城市廣場(chǎng)作為城市的文化中心。地下是商業(yè)中心，地上為廣場(chǎng)取名“文化廣場(chǎng)”。

然而廣場(chǎng)下面建有商業(yè)設(shè)施，地面不能種植高大樹木，本來(lái)就很大的廣場(chǎng)更顯得十分空曠了。鋪有花崗石地面、設(shè)有大型噴泉，充滿幾何圖案的廣場(chǎng)中心有一組紅色雕塑廣場(chǎng)軸線的西側(cè)端頭布置了一組弧形的尺度巨大、充滿雕刻的西式古典柱廊，算是廣場(chǎng)空間序列的終點(diǎn)。這個(gè)廣場(chǎng)沒(méi)有場(chǎng)所性，更不具有地方特點(diǎn)。除了柱廊內(nèi)刻有介紹臨沂歷史的浮雕外，其實(shí)“文化廣場(chǎng)”并設(shè)有任何其它“文化”設(shè)施。

多方協(xié)調(diào)，果斷決策

非常巧合，山東省新華書店在文化廣場(chǎng)的中軸線上的西側(cè)盡端(中間隔著一條城市道路――新華路)擁有一塊建設(shè)用地，并準(zhǔn)備投資興建圖書銷售中心及辦公大樓。而這時(shí)臨沂市政府決定在臨沂市北，沂河河畔興建一個(gè)新的行政中心，并計(jì)劃在新的行政中心規(guī)劃建設(shè)臨沂市圖書館但是新的行政中心距離傳統(tǒng)的中心區(qū)較遠(yuǎn)，如果圖書館興建在那里，對(duì)經(jīng)常到圖書館閱覽的人員將非常不便。如果能將圖書館建在“文化廣場(chǎng)”旁，并和新華書店的圖書銷售中心及辦公大樓建在一起，不但能方便人員閱覽，還可方便購(gòu)買圖書，更能吸引更多的人到文化廣場(chǎng)來(lái)。對(duì)于臨沂市，則又恰如其分地表現(xiàn)了文化在這個(gè)傳統(tǒng)文化古都中的影響。放眼國(guó)內(nèi)，在一個(gè)城市的主要廣場(chǎng)上的中軸線上端坐的，不是威嚴(yán)的市政建筑，就是高大的紀(jì)念性建筑在一個(gè)城市的中央，一個(gè)中心廣場(chǎng)的中軸線上修建文化綜合設(shè)施則是絕無(wú)僅有的，這突出體現(xiàn)了該市的文化所占據(jù)的重要地位。臨沂市可借此營(yíng)造一個(gè)新的文化形象――它不僅是一個(gè)文化古都也是一個(gè)重視文化的先進(jìn)文明的新城。業(yè)主、建筑師、有關(guān)部門之間就此進(jìn)行了充分的溝通及討論，并向市里提出建議。市里非常贊賞這個(gè)建議，市府及規(guī)劃部門很快就決定；將臨沂市最重要的文化建筑――山東省臨沂市圖書館綜合樓建造在文化廣場(chǎng)的中軸線盡端――新華書店的建設(shè)用地之上。

精心布置，統(tǒng)一規(guī)劃

山東省臨沂市圖書館綜合樓的設(shè)計(jì)方案由兩部分組成裙房設(shè)計(jì)成圖書館，主樓則設(shè)計(jì)成新華書店辦公大樓。

由于建設(shè)用地是恰好在廣場(chǎng)西端，而且并非是事先規(guī)劃預(yù)留的，因此用地十分局促。為了保障圖書館和大樓都置于廣場(chǎng)中軸之上，在總平面安排上建筑師做了很多的工作另外，用地和文化廣場(chǎng)還隔著一條城市道路(新華路)。為了使圖書館更好和廣場(chǎng)融合起來(lái)，使其看起來(lái)像是文化廣場(chǎng)的有機(jī)組成部分，方案中將圖書館的屋面向上傾斜。從廣場(chǎng)望去，圖書館就像是文化廣場(chǎng)的地面逐漸升起而形成的。圖書館屋面天窗上的一抹弧線，與廣場(chǎng)已有的弧形柱廊是一組同心圓。如此設(shè)計(jì)將圖書館及文化廣場(chǎng)上的柱廊雕塑都緊密地串聯(lián)起來(lái)，改善了文化廣場(chǎng)的尺度，使建筑與廣場(chǎng)融為一個(gè)整體。

出于吸引更多的廣場(chǎng)上的人群來(lái)到圖書館的考慮，也為適應(yīng)局促的用地環(huán)境，在設(shè)計(jì)上，建筑師聽從業(yè)主的建議一改過(guò)去圖書館在設(shè)計(jì)上過(guò)于嚴(yán)肅的特點(diǎn)，把檢索大廳及閱覽部分都放在了二層及二層以上部分，而在圖書館的首層則設(shè)置了咖啡廳、快餐、新書展廳、小型書店、放映廳、兒童游戲室等設(shè)施。這樣做，不但緩解了用地緊張的問(wèn)題，還豐富了圖書館的功能，給圖書館未來(lái)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了盈利的基礎(chǔ)，而且也大大強(qiáng)化了“文化廣場(chǎng)”的場(chǎng)所性，使其成為市民生活的有機(jī)部分，圖書館也變成了臨沂市市民的客廳。

文化廣場(chǎng)，名至實(shí)歸

在人民廣場(chǎng)中軸線這個(gè)空間序列上，如果說(shuō)柱廊在講述著歷史，圖書館在預(yù)示著未來(lái)，那么，歷史和未來(lái)之間還有新華路阻隔著，廣場(chǎng)上的人群還不能直接到圖書館中去，閱覽人員也不能直接到廣場(chǎng)上去休息。作為一個(gè)建筑師如何才能更多地賦予文化廣場(chǎng)以文化內(nèi)涵呢?歷史和未來(lái)如何聯(lián)系起來(lái)呢?我們決定興建一座“橋”。這座橋同樣位于廣場(chǎng)的中軸線上。從文化廣場(chǎng)西側(cè)地下商業(yè)的出入口處架起，橫跨新華路，直達(dá)圖書館二層的門廳及檢索大廳。這橋不但在象征意義上將歷史與未來(lái)聯(lián)系在一起，使廣場(chǎng)上的人流可以直接進(jìn)入圖書館，而且在現(xiàn)實(shí)意義上也將廣場(chǎng)和圖書館聯(lián)系起來(lái)，圖書館的人群也可以到廣場(chǎng)休息。這樣不但緩解了圖書館用地的緊張，廣場(chǎng)還延伸了建筑的用地空間，成為了建筑用地的一部分，建筑也成為了廣場(chǎng)的重要組成部分，文化廣場(chǎng)的“文化”二字也有了現(xiàn)實(shí)的含義。

盡管這是在建設(shè)用地紅線之外，市政府及規(guī)劃部門卻非常同意這個(gè)設(shè)計(jì)方案。

至此，文化廣場(chǎng)真正做到了名至實(shí)歸。

文明新城，意義深遠(yuǎn)

臨沂市圖書館綜合樓方案設(shè)計(jì)得到了業(yè)主及臨沂市規(guī)劃局的大力協(xié)助，取得了比較好的效果。設(shè)計(jì)過(guò)程也與臨沂市的文化建設(shè)緊密結(jié)合，市政府及宣傳部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給予了大力支持。主樓將高達(dá)140m，將是臨沂市最高的建筑最近，市政府又決定將緊鄰新華書店用地的臨沂市電影公司用地交由山東省新華書店一并考慮使用，統(tǒng)一規(guī)劃，徹底解決了用地緊張的問(wèn)題。新華書店在此基礎(chǔ)上成立了新華置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。在這里，將興建影視城等更多的大眾文化娛樂(lè)設(shè)施，并計(jì)劃開辟一條文化商業(yè)步行街，更加充實(shí)這一區(qū)域的文化功能。

圖書館是一個(gè)城市重要的文化設(shè)施，是一個(gè)地方文化文明水平的體現(xiàn)。而臨沂市圖書館在設(shè)計(jì)、建設(shè)過(guò)程中，更是帶動(dòng)了這一中心區(qū)域的文化與文明建設(shè)。

可以想象：每當(dāng)夜晚來(lái)臨，圖書館共享大廳的燈光匯集著人們關(guān)注的目光――山東省臨沂市圖書館綜合樓賦予了臨沂市文化廣場(chǎng)新的內(nèi)涵，將成為臨沂市文明的標(biāo)志(本項(xiàng)目正在施工中)。

業(yè)主：山東省臨沂市政府　山東省新華書店

開發(fā)商：臨沂市新華置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

建筑設(shè)計(jì)：高建宇　王雷　張硒

設(shè)計(jì)內(nèi)容：建筑方案設(shè)計(jì)

工程地點(diǎn)：山東臨沂

設(shè)計(jì)時(shí)間：2003年

建筑規(guī)模：60000m2

建筑高度：140m

建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻，鋼結(jié)構(gòu)