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近年來，我國高校在招生規(guī)模方面是不斷擴大的，與此同時，學校在資產(chǎn)建設(shè)方面的投入也是越來越大的，資產(chǎn)管理對學校發(fā)展的重要性日益突出。一是由于學校為了提高學校的設(shè)施配置，推動學校工作的順利開展，而不斷加大資產(chǎn)的采購規(guī)模；二是由于隨著學校的擴招，學校開始通過提高自身的配置水平，增強學校對學生的吸引力。在這樣的情況下，學校資產(chǎn)的構(gòu)成日趨復(fù)雜，資產(chǎn)管理的數(shù)量和種類都在不斷增多，這就引發(fā)了資產(chǎn)管理實踐中的很多問題，具體如下：(一)缺乏先進的資產(chǎn)管理理念、管理手段相較于傳統(tǒng)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，當今學校中的資產(chǎn)類型與數(shù)量都不可與以往相比。如在傳統(tǒng)的資產(chǎn)管理中，資金以及硬件設(shè)施的管理屬于其中的重點內(nèi)容；而在最新形勢下，將隱形資產(chǎn)的管理也置于其中，包括圖書收益等等。這些學校具有的隱形資產(chǎn)，在計算收益時并未將其涵蓋其中。此外，隨著現(xiàn)代化教學手段的應(yīng)用，教學設(shè)備的技術(shù)含量越來越高，這就要求能夠?qū)崿F(xiàn)對此類教學設(shè)備的科學化管理。(二)缺乏資產(chǎn)管理意識研究可得，當前在學校管理中更加注重教學，而對于學校管理則在思想上未能形成足夠的重視。信息時代下，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)已被廣泛運用到高校教學中。然而，院校將工作重點放在了資產(chǎn)引入等方面，而對于后續(xù)的資產(chǎn)管理則相對忽視，這就引發(fā)了資源配置的低效。不僅導致了資源的浪費，還對教學效果產(chǎn)生了消極影響。(三)管理人員素質(zhì)有待提高高校的資產(chǎn)管理是具有更強的行政屬性的，這就導致很多高校管理工作并不是由具有專業(yè)管理知識的人員負責的，而采取的是教師兼職或者臨時聘用人員，故此，高校管理層的整體素質(zhì)以及專業(yè)管理能力是存在相對不許的，更加難以有效處理日益復(fù)雜的資產(chǎn)項目。

二、新時期學校資產(chǎn)管理方法創(chuàng)新

(一)樹立正確、積極的資產(chǎn)管理意識資產(chǎn)管理工作的高校進行，需要學校管理者形成一定的資產(chǎn)管理意識，這就要求學校管理者應(yīng)該切實將資產(chǎn)管理納入到學校規(guī)劃之中，對資產(chǎn)管理情況進行定期的抽檢、審核，以便于學校領(lǐng)導能夠?qū)崿F(xiàn)對資產(chǎn)情況的及時了解。此外，還應(yīng)該將資產(chǎn)管理與學校的教育理念有效結(jié)合，通過合理的物質(zhì)利益，激發(fā)管理人員的工作熱情，進而推動校園資產(chǎn)管理工作更加高效的進行。故此，學校應(yīng)當加快建設(shè)員工激勵制度，確保通過積極的資產(chǎn)管理實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大體現(xiàn)。同時，確保相關(guān)管理機制能夠得到有效的落實，推動資產(chǎn)管理工作的日益規(guī)范化發(fā)展。(二)構(gòu)建完善的資產(chǎn)管理機制制度建設(shè)是實現(xiàn)高效資產(chǎn)管理的重要保障，也是資產(chǎn)效用得以充分發(fā)揮的重要保障。故此，應(yīng)該加快建設(shè)健全、系統(tǒng)的資產(chǎn)管理制度，以使得資產(chǎn)管理工作能夠做到有章可循，規(guī)范資產(chǎn)管理工作。同時，通過健全的管理制度，還能夠進一步明確各相關(guān)責任主體的具體責任，確保資產(chǎn)的完整性，并且能夠推動學校資產(chǎn)的更高效配置。應(yīng)該從如下幾點入手：其一，應(yīng)當明確資產(chǎn)監(jiān)督機制，設(shè)立專門的資產(chǎn)管理監(jiān)督部門，同時，應(yīng)該清楚的界定監(jiān)督主體以及其具體職責。通過這種方式能夠強化監(jiān)督人員的責任意識，提高其思想重視程度，確保能夠以更加認真、更加負責的態(tài)度參與到學校資產(chǎn)管理之中；其二，規(guī)范資產(chǎn)的購置、處理行為。設(shè)立嚴格的審批程序，從資產(chǎn)的購置、轉(zhuǎn)讓到報廢等都需要經(jīng)過認真的審批，以規(guī)范資產(chǎn)管理行為；其三，積極建設(shè)資產(chǎn)維護制度，注重資產(chǎn)的日常管理機制，以及資產(chǎn)性能的積極維護，確保能夠有效延長資產(chǎn)的使用壽命，以及資產(chǎn)的高效使用；其四，應(yīng)當加快完善高校報廢資產(chǎn)處理機制，對于已經(jīng)失去了使用價值的資產(chǎn)，應(yīng)該及時的注冊報銷，并且嚴格按照國家的相關(guān)規(guī)定，進行報廢資產(chǎn)的及時處理。同時，還應(yīng)該嚴格按照國家的相關(guān)要求對報廢資產(chǎn)進行審批，規(guī)范報廢資產(chǎn)的處理流程。(三)創(chuàng)新核算機制學校應(yīng)該不斷創(chuàng)新其資產(chǎn)核算管理機制，具體可通過如下幾點實現(xiàn)：其一，采用權(quán)責發(fā)生制，以往在高校資產(chǎn)核算中，都是采用的收付實現(xiàn)制，而這種核算制度是不能夠?qū)W校資產(chǎn)變化進行客觀、真實的反映的，而通過權(quán)責發(fā)生制能夠?qū)崿F(xiàn)對該問題的較好解決，能夠?qū)崿F(xiàn)對資產(chǎn)從投入使用到報廢處理整個階段的準確核算，由此提高學校資產(chǎn)管理的精確性；其二，應(yīng)該注重對投資成本的核算，學校應(yīng)該重視成本核算工作，確保成本核算工作的精確核算，這就需要能夠明確的界定資產(chǎn)購置行為與使用者利益兩者之間的關(guān)聯(lián)性，在進行成本及風險分攤時，按照發(fā)生機制分攤至具體的行為責任人，以此增強對資產(chǎn)的目標管理；其三，應(yīng)該能夠明確界定校企資產(chǎn)的利益關(guān)系，學校在將高校資產(chǎn)用于控股、投資時，需要對其進行合理的投資規(guī)劃，確保能夠?qū)崿F(xiàn)資源的高效配置，推動資產(chǎn)收益的最大化。故此，學校對于與其有經(jīng)濟往來的企業(yè)之間的利益分配關(guān)系形成清楚的認識，最終推動實現(xiàn)學校資產(chǎn)的高效配置。(四)創(chuàng)新信息化資產(chǎn)管理體系，提高資產(chǎn)管理人員的綜合素質(zhì)伴隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，學校應(yīng)該將網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)與學校資產(chǎn)管理系統(tǒng)充分的融合起來，利用網(wǎng)絡(luò)管理技術(shù)，促進實現(xiàn)資產(chǎn)的專業(yè)化管理。資產(chǎn)的購置、處理等工作都可以通過資產(chǎn)管理系統(tǒng)實現(xiàn)，這就大大的提高了工作效率，同時也能夠減少人為因素導致的操作失誤。此外，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)還能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的即時處理與存儲，方便進行賬實審核，確保實物與賬面相符。此外，還需要從制度建設(shè)方面不斷完善，為資產(chǎn)管理工作提供制度保障，同時應(yīng)該建立積極的人才培養(yǎng)機制，提高學校的人才隊伍水平，以此促進學校管理水平的有效提升，推動資產(chǎn)管理工作的順利實施。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：資產(chǎn)管理 基本概念 框架構(gòu)建 管理方法

一、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的基本概念

上個世紀70年代由澳大利亞公司提出了道路管理系統(tǒng)的雛形，其系統(tǒng)被定義為資產(chǎn)管理系統(tǒng)，在基礎(chǔ)設(shè)施的管理歷史上第一次雛形了資產(chǎn)的概念，并使之與管理聯(lián)系在一起。從設(shè)施管理到資產(chǎn)管理可以說是一個跨越性改變，這經(jīng)歷了一個較長的時間。主要的動力是公路設(shè)施的大量建設(shè)，以及公眾對公路基礎(chǔ)設(shè)施的要求也不斷提高，為了滿足公眾對服務(wù)的需求，并很好地實現(xiàn)交通部門的管理職能，資產(chǎn)管理的概念就此產(chǎn)生。其管理的目標集中在戰(zhàn)略上而不是細化資產(chǎn)管理的模式，主要的目標是從宏觀上將資產(chǎn)技術(shù)狀況和使用情況納入到管理中，從經(jīng)濟學的角度看是一種對經(jīng)濟效益追求的優(yōu)化，同時改理念提出從系統(tǒng)的角度對資產(chǎn)進行壽命周期的成本與效益分析，以此為基礎(chǔ)對資產(chǎn)實現(xiàn)綜合性管理。同時資產(chǎn)的管理不僅僅是幫助決策，更是為系統(tǒng)用戶和政府、管理者提供了一個交流的平臺。讓所有與公路基礎(chǔ)設(shè)施管理相關(guān)的各方都可以直接參與管理。公路交通基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理通過綜合利用交通工程，企業(yè)管理、計算機技術(shù)等，對其完成系統(tǒng)化科學化的管理與控制，利用改建、維護、更替等管理方式，達到為決策提供短期與長期管理規(guī)劃的目標。

二、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的總體框架

通常公路基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理框架如下圖1，基本構(gòu)成為網(wǎng)絡(luò)級別和項目級別，兩個層次之間相互獨立也緊密關(guān)聯(lián)，其中間環(huán)節(jié)集中在持續(xù)的維護與評估上，并利用數(shù)據(jù)庫作為分析基礎(chǔ)，以此為決策提供數(shù)據(jù)支持，同時兩個層次都應(yīng)將不易控制的外部因素考慮在內(nèi)，如網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建中的融資、預(yù)算、政策管理，項目建設(shè)中的標準規(guī)范與環(huán)境保護等等。

三、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的方法分析

公路基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理，應(yīng)將重點放在系統(tǒng)構(gòu)建與方法選擇上，建立適應(yīng)項目的管理系統(tǒng)并采用針對性的壽命周期分析方法來提高管理效果才能保證管理目標的實現(xiàn)。

四、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理系統(tǒng)構(gòu)建

作為公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的系統(tǒng)應(yīng)將規(guī)劃、設(shè)計、施工、維護、更新等作為管理系統(tǒng)的核心思路，并按照中體框架構(gòu)建管理系統(tǒng)。其功能應(yīng)將客戶作為核心服務(wù)對象，明確任務(wù)并制定長期目標，利用友好界面提高其適應(yīng)性。但是應(yīng)當注意的是在建立管理系統(tǒng)的時候應(yīng)對管理的機構(gòu)、對象進行分析，選擇使用自身的IMS才能起到應(yīng)有的效果。IMS的目標存在差異，所以應(yīng)分析管理的對象是那一個級別的公路，并結(jié)合當?shù)卣?、企業(yè)、設(shè)施情況等在大原則下建立相適應(yīng)的IMS。同時在系統(tǒng)建設(shè)時注意其規(guī)劃、設(shè)計、施工、維護等對項目壽命與周期成本的影響，如在項目規(guī)劃階段與總體成本相比占比較小，同樣在施工階段成本也僅僅是運營和維護費用的一小部分。但是在項目建設(shè)的初級階段所作出的決策對今后的費用支出走向影響較大，所以規(guī)劃階段就應(yīng)將合理化的費用支出作為資本控制的目標。

五、壽命周期成本控制

利用壽命周期作為成本管理的基礎(chǔ)，就是分析整個項目使用壽命周期中的各個階段的成本支出，以此來對經(jīng)濟性進行評價，包括了初期成本，運營費用（維護、修復(fù)、改建、復(fù)原、增鋪）的成本分壓和用戶成本的折現(xiàn)值是多少，其目的是選擇一個最為經(jīng)濟的方式，即周期壽命成本最低。以這個思路為核心，其方法采用的步驟如下：1）先設(shè)計選擇多個合理的維護與保養(yǎng)方案，對每個方案的具體實施過程進行分析并對必須采用的修復(fù)與維護工程進行時間表分析；2）評估各種工程所需的成本，即將業(yè)主的直接成本和用戶付的成本考慮在內(nèi)，而用戶成本則是因為工作面施工而導致的交通延誤帶來的損失。3）按照項目的現(xiàn)金流對各個不同的方案的壽命周期成本進行分析與計算，可以利用凈現(xiàn)值法，這樣可以直接看到差異。

在項目規(guī)劃時采用壽命周期成本法進行分析，且配合一個合理壽命周期管理規(guī)劃，使得各種維護活動有據(jù)可循。其管理計劃包括：正確的使用施工指導；正常試用期的常規(guī)養(yǎng)護制度；突況的管理方案；設(shè)備和結(jié)構(gòu)等維護規(guī)劃；需求改變而進行的改建、修復(fù)、維護等工程的基本方式與工藝措施，包括因為不作為而產(chǎn)生的不良后果進行評估；運營的周期和壽命周期養(yǎng)護的費用應(yīng)有合理的財務(wù)規(guī)劃。

壽命周期分析中應(yīng)突出的就是基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)壽命周期，即從施工完成到整個設(shè)施的某個部位出現(xiàn)損壞、性能下降、功能喪失等而導致其服務(wù)功能失效的時候，或者維護的費用已經(jīng)超過出了從新修建的費用為止。服務(wù)壽命往往取決于工程設(shè)計、施工工藝、使用環(huán)境、維護措施、運營行為等，不同的基礎(chǔ)設(shè)施所體現(xiàn)出的壽命周期是不同的，如高剛性和柔性的路面其壽命為15-30年，而粒料路服務(wù)時間在3-8年，且服務(wù)壽命與設(shè)計壽命要和經(jīng)濟壽命不同。在規(guī)劃新項目、大修或者重建時，通?？梢詫﹃P(guān)鍵部位進行壽命評估以此保證其壽命周期的準確選擇。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：企業(yè)；計量資產(chǎn)管理；策略

中圖分類號：TM73 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）20-0145-01

電能計量資產(chǎn)管理在電力企業(yè)中具有重要作用，電能計量的管理水平?jīng)Q定著電力企業(yè)管理的水平，更衡量著電力企業(yè)的資質(zhì)、電力企業(yè)的信譽等決定性因素。電力計量是與用戶零距離接觸的窗口，所以重視提升計量資產(chǎn)管理也就是注重電力企業(yè)的管理。而提升電能計量器具資產(chǎn)管理水平的辦法關(guān)鍵是要達到標準化、科學化、高智能化，而這三方面的要求要分別在企業(yè)的技術(shù)標準、企業(yè)的管理標準和企業(yè)的工作標準等方面予以展現(xiàn)，只有這三個標準達到了，企業(yè)的計量資產(chǎn)管理水平才能得到有效地提升。

1 電能計量資產(chǎn)管理的含義

國家電網(wǎng)公司隨著我國電力的發(fā)展，不斷提出新的改革，其中最為突出的是“三集五大”和“大營銷”管理體系?！叭宕蟆钡母母镌谕菩械倪^程中不斷深化，造成了較為深遠的影響。而第二項措施“大營銷”的管理體系就是以扁平化為特點，為營銷管理塑造了以這一特點為核心的組織管理體系，從而使管理體系簡單化，去掉了很多不必要的程序，使體系更為簡潔、高效，使各個管理工作控制性增強，協(xié)調(diào)性也得到提升。而國家電網(wǎng)公司在新時期的發(fā)展中提出了四項主要工作要求：電力企業(yè)集團化運作、電力企業(yè)精益化發(fā)展、電力企業(yè)集約化發(fā)展、電力企業(yè)標準化建設(shè)，而企業(yè)的營銷組織管理工作在這四項要求下，在營銷組織和營銷管理工作上更應(yīng)該不斷加強，努力達到“管理規(guī)范化、管理統(tǒng)一化、管理標準化、管理信息化的提升趨勢。

1.1 電力企業(yè)專業(yè)管理的核心理念

電力企業(yè)在企業(yè)劃分中屬于資產(chǎn)較為密集的企業(yè)，電能計量器具泛指電能表、互感器等測量電能的設(shè)備，安裝使用的區(qū)域廣泛，資產(chǎn)數(shù)量龐大，在電力企業(yè)中至關(guān)重要。電能計量器具資產(chǎn)管理的傳統(tǒng)方式為人工，顯而易見的缺點是出錯率高，數(shù)據(jù)更新不及時，以往對電能計量資產(chǎn)的管理都聚焦在，計量資產(chǎn)的出入庫及倉儲數(shù)據(jù)的臺賬的準確性，而忽視了計量資產(chǎn)其他環(huán)節(jié)。例如，涉及到計量資產(chǎn)的基礎(chǔ)信息方面缺乏及時更新，安裝現(xiàn)場的基礎(chǔ)信息管理也存在很多漏洞，僅靠人工回填的安裝地點，計量資產(chǎn)無法準確定位，在安裝監(jiān)管和準確率方面也無法得到有效地保證。企業(yè)的營銷管理工作在“管理規(guī)范化、管理統(tǒng)一化、管理標準化、管理信息化”的大趨勢下，電力企業(yè)的資產(chǎn)管理不應(yīng)該獨立區(qū)分開來，它應(yīng)該與企業(yè)的發(fā)展目標相掛鉤，與企業(yè)的營銷管理目標相融合。計量資產(chǎn)管理應(yīng)該被放置于更為重要的位置，提升到更高的層次。其中一些較為專業(yè)的管理理念就是將企業(yè)的計量資產(chǎn)的全生命周期管理與網(wǎng)絡(luò)也就是移動互聯(lián)網(wǎng)這個平合起來，還有物聯(lián)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)平臺也可以有效利用起來，也可以利用現(xiàn)今普遍使用的智能手機，建立app平臺，對企業(yè)的計量資產(chǎn)管理進行全程跟蹤，實時監(jiān)控，對計量資產(chǎn)管理的信息進行全面而充分的掌握，這就彌補了傳統(tǒng)計量資產(chǎn)管理的許多漏洞。

1.2 現(xiàn)今電力企業(yè)計量資產(chǎn)管理的狀況

雖然在互聯(lián)網(wǎng)科技發(fā)展迅猛的環(huán)境下，電力企業(yè)在計量資產(chǎn)管理方面仍然采用一些非常傳統(tǒng)落后的管理方法，都以人工管理為主。在計量資產(chǎn)管理的人工辦法中，其中效率最為低下的是一些電力企業(yè)甚至還在采用使用紙質(zhì)卡片來進管理，這種方法差錯率特別高，信息更新不及時。電能計量器具資產(chǎn)數(shù)量在經(jīng)濟飛速發(fā)展的社會大環(huán)境下逐年攀升，電能計量器具管理要求日益精細化，特別是智能電能表的推廣普及，使得計量資產(chǎn)的工作量和難度都逐漸增大，給計量資產(chǎn)管理的工作加大了負擔，同時提出了更高的管理要求。在計量資產(chǎn)管理中，工作人員的素質(zhì)良莠不齊也是一個較為普遍的問題，資產(chǎn)管理人員是否能熟練操作相關(guān)管理系統(tǒng)也是評價資產(chǎn)管理水平高低的一個關(guān)鍵部分。電力企業(yè)在引進人才時應(yīng)提高專業(yè)技術(shù)要求，在工作中定期對計量管理人員進行培訓，不斷提升其專業(yè)水平，而且應(yīng)在工作中實施完善系統(tǒng)的考核制度，減少因人為失誤造成的出錯。

2 電力企業(yè)專業(yè)管理的策略

當今經(jīng)濟的迅猛發(fā)展對電力企業(yè)計量資產(chǎn)管理水平提出了更高的要求，對企業(yè)計量資產(chǎn)管理工作人員的管理素質(zhì)也更加重視。在現(xiàn)代企業(yè)計量資產(chǎn)管理的實際出發(fā)，提出以全壽命為特點的管理周期策略以及以技術(shù)標準化、智能化為核心的管理要求，旨在適應(yīng)現(xiàn)今經(jīng)濟大發(fā)展下的電力企業(yè)計量資產(chǎn)管理。

①全生命管理周期策略。電力企業(yè)計量資產(chǎn)管理的范圍非常廣泛，其中涵蓋：智能電能表、集中器、終端、互感器等等。企業(yè)計量資產(chǎn)管理可以依托GPRS技術(shù)而得到有效的提升。通過GPRS的定位技術(shù)制定對企業(yè)計量資產(chǎn)管理的全周期管理系統(tǒng)，可以從根本上提取準確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，從而提高計量資產(chǎn)管理的資產(chǎn)需求、資金管理、概預(yù)算編制、供貨管理、運行維護、安裝信息確認等各方面的準確度，以實時更新的可視定位為核心的資產(chǎn)管理，達到“中心是實時信息，主線是可視操作，保障為制度流程、手段為技術(shù)提升的管理策略，也就是全生命為特點的管理周期策略。

②技術(shù)標準化和技術(shù)智能化。計量資產(chǎn)管理水平向著技術(shù)標準化和技術(shù)智能化兩個方面靠攏，其關(guān)鍵就是以科學技術(shù)為核心，以人工手段為輔助。將技術(shù)改造的力度不斷提高，同時淘汰掉較為落后與時代不符的輔助工具；提高計量的準確度，使計量數(shù)據(jù)更為精確，這就需要企業(yè)加大計量監(jiān)督的力度，在實際工作中落實到位，確保計量數(shù)據(jù)層層有記錄，時時有監(jiān)控。同時在計量資產(chǎn)選型定表的時候，分析要具有綜合性、全面性，從大局把握，杜絕剛安裝不久的電能計量器具因產(chǎn)品需更新?lián)Q代而被換下，造成資源浪費。

③管理標準化。管理標準化首先應(yīng)做到依法辦事，依法辦事是電力企業(yè)進行計量資產(chǎn)管理的根本出發(fā)點。電力企業(yè)在計量資產(chǎn)管理中應(yīng)該以現(xiàn)行法律為依據(jù)，用涉及到企業(yè)管理以及計量資產(chǎn)管理的法律來保證計量資產(chǎn)管理的合法性和有效性。這也是計量資產(chǎn)管理標準化的前提。其次是要建立以領(lǐng)導來進行直接有效管理的組織形式，加大領(lǐng)導對計量資產(chǎn)管理的重視力度。其次針對計量資產(chǎn)管理的每一個環(huán)節(jié)都建立標準化的計量管理制度和管理要求，其中對計量器具也應(yīng)該建立一套相應(yīng)的標準，由此來保證計量數(shù)據(jù)的準確無誤。最后，企業(yè)計量資產(chǎn)管理部門應(yīng)該采取責任到人制度，同時確保企業(yè)的各個部門都能加以配合，共同做到計量資產(chǎn)管理的規(guī)范、標準、合理、有效。

3 結(jié) 語

從對傳統(tǒng)電力企業(yè)計量資產(chǎn)管理到對當今電力企業(yè)計量資產(chǎn)管理狀況的詳細分析，指出了計量企業(yè)資產(chǎn)管理水平低下的原因以及在現(xiàn)階段的突出缺點。技術(shù)不發(fā)達、企業(yè)管理薄弱、沒有形成一整套的計量資產(chǎn)管理標準是造成其管理水平低下的主要原因。在當今經(jīng)濟迅猛發(fā)展，對電力企業(yè)計量資產(chǎn)管理水平要求越來越高的狀況下，電力企業(yè)應(yīng)注重提高其計量資產(chǎn)管理水平，以新興的全生命管理周期策略為方案，以科學技術(shù)為依托，以標準化生產(chǎn)為原則，不斷提高企業(yè)的計量資產(chǎn)管理水平，為企業(yè)打造出一支杰出、高效的管理隊伍，以符合新時期下的新要求。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：生產(chǎn)性資產(chǎn)投資 貨幣的時間價值 凈現(xiàn)值方法

中圖分類號：F830.59文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）25-0100-03

一、貨幣的時間價值

貨幣的時間價值是指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。在商品經(jīng)濟中，貨幣的現(xiàn)在價值與未來價值是不一樣的，或者說其經(jīng)濟效用不同。即使不存在通貨膨脹，現(xiàn)在的1元錢也比一年后的1元錢經(jīng)濟價值大一些。將現(xiàn)在的1元錢存入銀行，若存款利率為10%，一年后可得1.1元。這1元錢經(jīng)過一年時間的投資增加了0.1元，這就是貨幣的時間價值。

表1文中用到的符號及其含義

（一）復(fù)利終值和現(xiàn)值

1.復(fù)利終值。復(fù)利是相對于單利來說的計算利息的一種方法，按照這種方法，每經(jīng)過一個計息期，要將所生利息加入本金再計算利息，逐期滾算，俗稱利滾利。s=p?（1+i）n

2.復(fù)利現(xiàn)值。指未來一定時間的特定資金按復(fù)利計算的現(xiàn)在價值，或者說是為取得將來一定本利和現(xiàn)在所需要的本金。p=s?（1+i）-n

（二）普通年金終值和現(xiàn)值

年金是指等額、定期的系列收支。分期定額償還貸款（比如按揭貸款）、每年相同的銷售收入都屬于年金的收付形式。普通年金是年金的一種形式，又稱后付年金，是指各期期末收付的年金。普通年金的收付形式見下圖。橫線代表時間的延續(xù)，用數(shù)字標出各期的順序號；豎線的位置標示支付的時刻，豎線下端數(shù)字A表示支付的金額。

0 1 2 3…… n

A A A A

1.普通年金終值。普通年金終值是指最后一次支付時的本利和，它是每次支付的復(fù)利終值之和。計算復(fù)利年金終值的一般公式為：

s=A+A（1+i）+A（1+i）2+…+A（1+i）n-1（1）

等式兩邊同乘以（1+i）得：

s（1+i）=A（1+i）+A（1+i）2+...+A（1+i）n（2）

（2）式減去（1）式并化簡整理得：s=A■（3）

（3）式中的■是普通年金為1元、利率為i、經(jīng)過n期的年金終值，記作（s/A，i，n）。

2.普通年金現(xiàn)值。普通年金現(xiàn)值是指為在每期期末取得相等金額的款項，現(xiàn)在需要投入的金額。計算復(fù)利年金現(xiàn)值的一般公式為：

p=A（1+i）-1+A（1+i）-2+...A（1+i）-n（4）

（4）式兩邊同乘以（1+i）得：

p（1+i）=A+A（1+i）-1+...+A（1+i）- （n-1 ）（5）

（5）式減去（4）式并化簡整理得：p=A■（6）

（6）式中的■是普通年金為1元、利率為i、經(jīng)過n期的年金現(xiàn)值，記作（p/A，i，n）。

二、生產(chǎn)性資產(chǎn)投資

投資按其對象可以劃分為生產(chǎn)性資產(chǎn)投資和金融性資產(chǎn)投資。金融資產(chǎn)的典型表現(xiàn)形式是所有權(quán)憑證，例如股票和債券。正因為如此，金融資產(chǎn)也稱為“證券”。證券投資人提供的資金交給企業(yè)后，企業(yè)再投資于生產(chǎn)性資產(chǎn)。證券投資是一種間接投資，投資人把現(xiàn)金交給別人支配并換取某種所有權(quán)憑證，他們已經(jīng)失去了對資產(chǎn)的實際控制權(quán)。

生產(chǎn)性資產(chǎn)是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所需要的資產(chǎn)，例如機器設(shè)備、存貨等。這些資產(chǎn)是企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的基礎(chǔ)條件。企業(yè)利用這些資產(chǎn)可以增加價值，為股東創(chuàng)造財富。生產(chǎn)資產(chǎn)投資是一種直接投資，這種投資在企業(yè)內(nèi)部進行，投資后企業(yè)并沒有失去對資產(chǎn)的控制權(quán)，投資行為并不改變資金的控制權(quán)歸屬，只是指定了企業(yè)資金的特定用途。

生產(chǎn)性資產(chǎn)又進一步分為營運資產(chǎn)和資本資產(chǎn)。資本資產(chǎn)是指企業(yè)的長期資產(chǎn)，資本資產(chǎn)的投資對企業(yè)的影響涉及時間長，又稱為長期投資。營運資產(chǎn)是指企業(yè)的流動資產(chǎn)，流動資產(chǎn)投資對企業(yè)的影響涉及時間段，又稱為短期投資。

三、使用凈現(xiàn)值對投資項目評價的基本原理和方法

凈現(xiàn)值法是一種考慮貨幣時間價值的分析評價方法，這種方法使用凈現(xiàn)值作為評價方案優(yōu)劣的指標。所謂凈現(xiàn)值，是指特定方案未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額。按照這種方法，所有未來現(xiàn)金流入和流出都要按預(yù)定折現(xiàn)率折算為他們的現(xiàn)值，然后再計算它們的差額。如凈現(xiàn)值為正數(shù)，即折現(xiàn)后現(xiàn)金流入大于折現(xiàn)后現(xiàn)金流出，該投資項目的報酬率大于預(yù)定的折現(xiàn)率。如凈現(xiàn)值為零，即折現(xiàn)后現(xiàn)金流入等于折現(xiàn)后現(xiàn)金流出，該投資項目的報酬率相當于預(yù)定的折現(xiàn)率。如凈現(xiàn)值為負數(shù)，即折現(xiàn)后現(xiàn)金流入小于折現(xiàn)后現(xiàn)金流出，該投資項目的報酬率小于預(yù)定的折現(xiàn)率。

計算凈現(xiàn)值的公式：凈現(xiàn)值=■■-■■

四、算例分析

某人擬開設(shè)一個彩擴店，通過調(diào)查研究提出以下方案：（1）設(shè)備投資：沖擴設(shè)備購買價20萬元，預(yù)計可使用5年，報廢時無殘值收入；按稅法要求該設(shè)備折舊年限為4年，使用直線法折舊，殘值率為10%；計劃在2011年7月1日購進并立即投入使用。（2）門店裝修：裝修費用預(yù)計4萬元，在裝修完工的2011年7月1日支付。預(yù)計在2.5年后還要進行一次同樣的裝修。（3）收入和成本預(yù)計：預(yù)計2011年7月1日開業(yè)，前6個月每月扣除營業(yè)稅后收入3萬元，以后每月4萬元；耗用相紙和沖擴液等成本為收入的60%；人工費、水電費和房租等費用每月0.8萬元（不含設(shè)備折舊和裝修費攤銷）。（4）營運資本：開業(yè)時墊付2萬元。（5）所得稅率為25%。（6）業(yè)主要求的投資報酬率最低為10%。用凈現(xiàn)值法評價該項目經(jīng)濟上是否可行。

以2011年7月1日為起點進行分析：

（1）投資總現(xiàn)值：200 000+40 000+40 000÷（1+10%）2.5+

20 000=29 159

（2）項目的營業(yè)現(xiàn)金流量（見表2）：（3）凈現(xiàn)值：69 500×（p/s，10%，1）+87 250×（p/A，10%，3）×（p/s，10%，1）+101 000×（p/s，10%，5）-291 519=69 500×0.909+87 250×2.487×0.909+101 000×0.621-291 519=

31 622.09

凈現(xiàn)值大于零，項目可行。

五、結(jié)論與建議

在生產(chǎn)性資產(chǎn)投資項目管理分析活動中，應(yīng)該關(guān)注項目的時間價值和凈現(xiàn)值。時間價值是指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，凈現(xiàn)值法是一種考慮貨幣時間價值對生產(chǎn)性資產(chǎn)投資進行分析和評價的方法。凈現(xiàn)值是指特定方案未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額，如凈現(xiàn)值為正數(shù)，即折現(xiàn)后現(xiàn)金流入大于折現(xiàn)后現(xiàn)金流出，該投資項目的報酬率大于預(yù)定的折現(xiàn)率，那么該投資項目從經(jīng)濟收益角度考慮是可行的，可以考慮實施該項目；如凈現(xiàn)值為負數(shù)，即折現(xiàn)后現(xiàn)金流入小于折現(xiàn)后現(xiàn)金流出，該投資項目的報酬率小于預(yù)定的折現(xiàn)率，那么該投資項目從經(jīng)濟收益角度考慮是不可行的，若沒有其他特殊原因，則應(yīng)該考慮放棄該項目。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；投資收益；管理

中圖分類號：F416 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0398-01

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資大、周期長、工序復(fù)雜、資金周轉(zhuǎn)慢、風險大等特點，這些特點就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動輒幾千萬甚至上億，而且開發(fā)項目一般都是一次性的。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資前和投資后進行項目收益管理。本文根據(jù)自己的經(jīng)驗和體會，要做好房地產(chǎn)項目投資收益管理，應(yīng)從下四個方面進行。

一、構(gòu)建適合企業(yè)的投資收益測算模型

建立投資收益模型，其目的在于保持項目的收益對比；為項目實施目標和實施效果的評價建立標尺；規(guī)范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。

中鐵二局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要是承擔舊城、小區(qū)開發(fā)及土地整理等業(yè)務(wù)，屬于銷售型物業(yè)投資收益模型。對于銷售型物業(yè)的經(jīng)濟評價指標很多。歸結(jié)起來，其核心指標關(guān)注兩個，靜態(tài)指標為銷售利潤率，動態(tài)指標為內(nèi)部收益率。要得出上述指標，將形成項目利潤表、現(xiàn)金流量表、資金計劃表三張主表以及項目核心關(guān)鍵節(jié)點表、銷售回款進度表、投資估算及投資進度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對項目規(guī)劃指標，應(yīng)作列表反映，為相關(guān)測算提供基礎(chǔ)信息。

二、構(gòu)建項日收益評價體系

項目從征地到建設(shè)驗收完成都需要項目收益的評價，尤其征地這個環(huán)節(jié)的項目收益評價最為重要，這個環(huán)節(jié)用到的評價方法是定量。項目投資收益測量計算的時候，每一個物業(yè)都有一些核心經(jīng)濟指標與輔助經(jīng)濟指標，它們用來檢測項目是否給企業(yè)帶來收益。

企業(yè)建設(shè)成立前會對所有指標設(shè)置基準值，企業(yè)分析所有指標對于企業(yè)的重要性，然后設(shè)置每一個指標在整體評價中的相對重要程度之后，會和基準值進行對比，然后依據(jù)相關(guān)規(guī)則，對所有指標打分，從而建設(shè)成立項目收益評價體系。

三、項日收益管理要貫穿于項日幾個重要階段

3.1 征地階段投資收益管理

征地階段非常重要，關(guān)系到項目收益的整個過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項目可行性一起研究。因為可行陛與收益管理是相輔相成的，項目收益測量計算得到的數(shù)據(jù)，是可行性研究需要的對象。而可行性研究的對象，是項目收益測量計算的依據(jù)。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關(guān)的內(nèi)容。

（1）全面理解目標項目的規(guī)劃條件和設(shè)計要求。限高、容積率、覆蓋率這三個指標是重點要注意的地方。這三個指標之間既互相聯(lián)系又互相限制約束。

（2）認識和價格相關(guān)的信息。①明確實際交易的價格；②了解價格計算口徑；③了解房屋自身配套設(shè)置的情況；④了解項目內(nèi)外所有配置。

注重隱型成本。①開發(fā)土地內(nèi)房屋拆遷需要的成本；②項目建設(shè)范圍周邊環(huán)境治理和市政設(shè)施建設(shè)需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。

做好風險分析，確定獲取項目底價。投資收益管理工作的進行，需要對一些因素進行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價格變化、銷售單價變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對這些因素進行分析，得出項目收益和這些因素變化之間的聯(lián)系，根據(jù)它們之間的聯(lián)系對項目競買底價進行分析。

3.2 策劃階段投資收益管理

策劃階段是對征地階段的補充和加深，是對項目的產(chǎn)品、項目、客戶進行詳細的定位。這一階段重要作用是對預(yù)備方案進行篩選，然后確實最合理的設(shè)計方案。項目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因為某些原因沒有確定工作方案，在項目策劃階段會對其進行確定，因為它會對項目收益的方案提供詳細的數(shù)據(jù)，確保決策準確。

此外，還有項目的配套設(shè)備的標準，也會在這個階段確定。在確定的過程中，要結(jié)合項目成本效益原則、銷售定價、競爭項目實際情況、市場需求，得出可以準確測算項目投資的項目配套設(shè)備。

3.3 方案階段投資收益管理

方案階段重心是在符合規(guī)劃指標要求的基礎(chǔ)上，依據(jù)項目策劃確定的方案，盡最大努力增加項目收益。在這個階段，是對項目規(guī)劃中的投資收益更深的測算。

3.4 定價階段投資收益管理

項目進行過程中，項目成本也在不斷變化，項目收益也開始明確?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)定價的時候運用的方法是競爭導向法與需求導向法，但是項目進行是分批進行定價的，所以仍然需要強制性跟蹤收益，依據(jù)成本導向推算出開盤時候的價格。這個階段要注意某種情況下項目收益的情況。

3.5 結(jié)案階段投資收益管理

這個階段中心工作是對整個項目進行總結(jié)，得出經(jīng)驗和教訓，對整個項目收益進行最后的評價估量，方便后面的工作揚長補短，最大限度的增加項目收益。進展報告與好的經(jīng)驗都是在這個階段完成的，進展報告與好的經(jīng)驗的制作過程中要認真的對每一個數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，并且把每一個數(shù)據(jù)表明出處，然后計算收益，分析收益降低的原因。同時，還要調(diào)查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎(chǔ)。

四、建設(shè)成立投資收益管理的組織機制

項目投資收益管理是一個復(fù)雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設(shè)成立投資收益管理組織機制。這個機制的總體架構(gòu)，就是打破部門分割辦限，建立以項目收益管理專員為中心，統(tǒng)一管理、分頭負責的組織機制。

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關(guān)鍵詞：資產(chǎn)模式;中學資產(chǎn);管理措施;方法探究

1學校資產(chǎn)的內(nèi)容

學校的資產(chǎn)是學校教職工和學生賴以生存的生活條件，一般情況下分為固定資產(chǎn)和不固定資產(chǎn)，而固定資產(chǎn)都是指使用期限超過一年并且價值在100元以上，包括房屋及建筑物的分類，以及辦公用品和辦公用品房屋等一些附屬的設(shè)施設(shè)備。還包括教育教學所專用的一些設(shè)備儀器，例如：投影儀、電腦、印刷設(shè)備、教學工具、圖書等。還包括一些例如：教師門窗、辦公桌、黑板、電風扇等室內(nèi)設(shè)施。除了一些固定的設(shè)施資源以外，學校都會要有一部分的財產(chǎn)賬本，但學校的財產(chǎn)屬于國有財產(chǎn)，我們不能將它據(jù)為己有，校產(chǎn)的進出都要有明確的賬目登記，都要納入到會計的日常管理工作中去。關(guān)于教育經(jīng)費，隨著現(xiàn)階段民辦學校的競爭，公立學校的招生困難的現(xiàn)狀來看，更加要注重資金的合理利用，節(jié)流開源，盡可能的節(jié)約成本，確?？茖W合理的財務(wù)管理工作。

2中小學的資產(chǎn)管理目前存在的問題

第一，對于資產(chǎn)的登記不夠明確，會出現(xiàn)很多環(huán)節(jié)的遺漏問題，監(jiān)管措施做得不夠到位，對于財務(wù)管理的賬目不能合理合法的進行，對于資產(chǎn)一些人擅自利用或者外借給了他人，這種情況在現(xiàn)實生活中還是頻頻發(fā)生的。缺乏專門設(shè)置的管理機構(gòu)，管理的效率也比較低，多數(shù)中小學校在國有資產(chǎn)管理過程中以分管歸口管理模式為主。比如總務(wù)處對房屋及構(gòu)筑物等進行管理；教務(wù)處對圖書雜志進行管理。這些部門由不同人管理使管理和實際發(fā)生一些脫節(jié)，各職能部門和各資金占有使用部門相分離，這樣就很難摸清學校的實際固定資產(chǎn)數(shù)額，發(fā)生賬實不符現(xiàn)象。第二，管理的制度并不完善，當前國家越來越重視對于基礎(chǔ)教育的建設(shè)，所以在資金撥款上都會有相應(yīng)的扶持，可是雖然現(xiàn)金和實際物品已經(jīng)投入，可是缺少了相關(guān)的管理人員辦理的手續(xù)，這樣就會讓會計人員無法準確地熟悉國有資產(chǎn)的數(shù)額，更就別說如何能夠精確地算出相應(yīng)的資產(chǎn)了。第三，相關(guān)的管理人員素質(zhì)并不高，學校領(lǐng)導會認為對于管理這些資產(chǎn)并不是一項技術(shù)性很強的工作，所以在招聘用人的時候會顯得較為隨意，要求也不高，可想而知領(lǐng)導的不重視，會造成最后配置的人員素質(zhì)達不到要求，不能夠真正地勝任這份工作，最終會直接地影響他們的工作效率。

3中小學資產(chǎn)管理的對策

第一，要對資產(chǎn)進行數(shù)量上的盤點，明確具體的數(shù)額和數(shù)據(jù)，并進行詳細的盤查和記錄，對于購進的物品要進行驗收和登記，錄入相關(guān)的資產(chǎn)賬目。第二，對資產(chǎn)管理要有相應(yīng)的規(guī)章制度，學校資產(chǎn)不能歸個人所有，要由學校財務(wù)進行統(tǒng)一的管理，對于進出賬登記，納入會計的賬目管理，對于調(diào)入和購入的資產(chǎn)運費不能查明原價的，可以估算入賬等相關(guān)的管理措施，還要加強庫房的管理，辦理好各項的領(lǐng)用手續(xù)，經(jīng)常盤點倉庫數(shù)額，減少遺漏遺失，做到賬實相符。對于發(fā)現(xiàn)損壞的物品要做到及時處理。學校要做到相應(yīng)的推廣和宣傳力度，要使全體員工都有保護學校資產(chǎn)的意識，可以開展多種形式的主體會議，充分地強化資產(chǎn)管理的重要性，在校的所有師生和員工都要盡職盡責，愛護公共財務(wù)。第三，提高相關(guān)的管理人員的素質(zhì)，當今是科技時代，很多的登記操作都是通過電腦來進行，熟練的掌握計算機知識已經(jīng)成為管理人員必備的基本技能，尤其是對財務(wù)的管理，更是提出了對于道德法制和技能的要求，因此學校要建立完善的監(jiān)管制度來有效地保證管理人員，以防止數(shù)據(jù)的丟失和遺漏。加強對于管理人員的培訓工作，不僅要掌握計算機知識還要掌握相關(guān)的財務(wù)知識和管理知識，有效地控制經(jīng)濟活動信息化的流通，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性。中小學教育是我國基礎(chǔ)教育的核心環(huán)節(jié)，只有保障好學校的資產(chǎn)管理才能夠保障學?；A(chǔ)教育的有效發(fā)展。第四，增強學校資產(chǎn)的使用效率，強化學校的固定資產(chǎn)在使用中的循環(huán)模式，在資產(chǎn)處置中要保證公開公正，嚴格按照相關(guān)的部門規(guī)章制度進行審批手續(xù)。學校的資產(chǎn)不得出租和外借，如果有必要的外借，應(yīng)該得到相關(guān)主管部門的審核認可，如果學校中存在閑置資產(chǎn)，可通過出租、出借的管理方式，為學校提供其他業(yè)務(wù)收入，并且保證資源的有效使用和及時共享。

綜上所述，新形勢下對于學校資產(chǎn)的管理需要有效地進行，才能促進學?；A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，從而營造一個良好的生活環(huán)境，讓師生工作能夠更順利地展開。新形勢下需要借助各方的力量，摒棄傳統(tǒng)的資產(chǎn)管理觀念，積極地尋求新的模式開發(fā)新的資源，構(gòu)建完善的資產(chǎn)管理制度，加強各部門和相關(guān)人員的道德法律意識，發(fā)揮各個部門的職能作用，才能真正地將學校的資產(chǎn)管理工作做到完備。

參考文獻：

[1]吳文瑜.關(guān)于中小學校固定資產(chǎn)管理的思考[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù),2010,(11).

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一、工作目標

在鞏固和發(fā)展前一階段“治亂”工作成果的基礎(chǔ)上，集中力量“治散”。完善礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃，加快礦產(chǎn)資源整合，力爭三年左右時間，使全市普通建筑石料、磚瓦粘土礦山數(shù)減少三分之一，全市礦山總數(shù)不超過450座，使礦山企業(yè)“多、小、散”的局面得到明顯改變，礦山開局趨于合理，礦山企業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，礦產(chǎn)資源開發(fā)利用水平明顯提高，礦山安全生產(chǎn)條件和礦區(qū)及主干道兩側(cè)、旅游風景區(qū)周邊生態(tài)環(huán)境得到明顯改善。

二、主要措施

（一）進一步鞏固整治成果。對前期“治亂”工作進行“回頭看”，進一步鞏固整治成果，徹底改善礦山開采、加工、運輸環(huán)境。按照“關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)”的要求，對巢廬路、巢無路、合裕路、合巢蕪高速公路等主干道兩側(cè)可視范圍內(nèi)和風景名勝區(qū)周邊的礦山一律予以關(guān)閉；對可視范圍內(nèi)的破碎機一律拆除或搬遷，新設(shè)加工區(qū)域破碎機械一律安裝除塵設(shè)施，否則，環(huán)保部門依法查處，國土、公安、工商、安監(jiān)等部門暫扣直至吊銷相關(guān)證照，供電部門不予供電；加強源頭管理，深入開展“治超”活動，嚴禁運輸?shù)V石的“黑頭車”、“超載車”上主干道，所有上主干道和穿過城區(qū)的礦石運輸車輛，必須加蓋雨布，杜絕拋灑滴漏現(xiàn)象。

（二）編制礦產(chǎn)資源規(guī)劃。按照省國土資源廳的統(tǒng)一部署，由市國土資源局牽頭組織編制第二輪礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃。規(guī)劃修編主要把握以下幾點：一是進一步強調(diào)資源的合理開發(fā)與深度加工，限制磚瓦用粘土和普通建設(shè)用砂石的開采總量；二是具體劃定并擴大現(xiàn)有的禁采區(qū)范圍；三是加大廢棄礦山生態(tài)恢復(fù)治理。四是明確現(xiàn)有礦山數(shù)逐年減少的目標，全市礦山總數(shù)不超過450座，并將整合、關(guān)閉任務(wù)，分解到各縣區(qū)。

（三）優(yōu)化礦業(yè)權(quán)布局。一是對一礦多宕口、大礦小開、礦山布點過密、生產(chǎn)規(guī)模過小和個體礦山集中區(qū)以及礦區(qū)范圍平面或立體交叉重疊的地區(qū)進行整合，重點整合露天開采的普通建筑石料和磚瓦粘土礦山。二是按照“禁采區(qū)關(guān)閉、限采區(qū)收縮、開采區(qū)集聚”的原則，采取市場化運作方式，關(guān)小并大，實行“統(tǒng)一開采、集中加工、分散經(jīng)營”的模式。對拒絕整合和未達到《安徽省24個礦種小型礦山最低開采規(guī)模標準》規(guī)定的10萬噸以下礦山一律予以關(guān)閉。三是對條件成熟的礦區(qū)，由政府統(tǒng)一收購，重新劃定范圍進行出讓，用出讓所得的礦業(yè)權(quán)價款對小礦合理補償后全部退出。

（四）嚴格礦業(yè)權(quán)管理和審批。一是嚴格新設(shè)礦業(yè)權(quán)市場準入，加強礦產(chǎn)資源開采資質(zhì)管理，整頓期間，不得新設(shè)采礦權(quán)。確需設(shè)立的，必須報市政府批準，并實行公開有償出讓，堅決制止以招商引資為由，干擾礦業(yè)權(quán)招標、拍賣和掛牌工作。二是嚴格現(xiàn)有礦業(yè)權(quán)管理。礦山企業(yè)辦理采礦權(quán)延續(xù)、變更，必須符合礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃，補充、完善相關(guān)手續(xù)，并嚴格按照省國土資源廳皖國土資〔*〕27號文件規(guī)定的出讓基準價執(zhí)行。三是對不屬于撤出和關(guān)閉的現(xiàn)有普通建筑用砂、石、粘土礦采礦權(quán)到期后，原核定礦區(qū)范圍內(nèi)資源量采完的，不再辦理延續(xù)、變更手續(xù)；對要求擴大礦區(qū)范圍的，嚴格按照省國土資源廳皖國土資函〔*〕1048號《關(guān)于小型以下礦山申請擴大礦區(qū)范圍有關(guān)問題的通知》要求執(zhí)行。

三、實施步驟

大體分四個階段進行。

（一）調(diào)查摸底。各縣區(qū)對所有礦山作進一步梳理，認真摸底排查，填報《各縣區(qū)在冊礦山調(diào)查明細表》（附表一），對每一在冊礦山提出保留、整合或關(guān)閉的初步意見，匯總填報《各縣區(qū)年度礦山關(guān)閉、整合計劃表》（附表二）和《各縣區(qū)礦產(chǎn)資源整合規(guī)劃時間表》（附表三），于11月底前報市整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序領(lǐng)導組審定后，按審定意見由各縣區(qū)組織實施。

（二）制訂方案。各縣區(qū)政府依據(jù)市整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序領(lǐng)導組審定的礦產(chǎn)資源整合規(guī)劃時間表，組織編制礦區(qū)整合實施方案，報市整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序領(lǐng)導組批準后實施。整合方案應(yīng)包括整合礦區(qū)礦產(chǎn)資源概況、已有礦業(yè)權(quán)設(shè)置情況、整合后擬設(shè)置礦業(yè)權(quán)方案、整合工作進度及保障措施等內(nèi)容。

（三）開展整合。按照批準的礦區(qū)整合方案，確定整合主體，分年度組織實施。明確擬設(shè)置采礦權(quán)的礦區(qū)范圍，重新編制礦產(chǎn)資源開發(fā)利用方案和安全、環(huán)境評價等資料，換發(fā)采礦許可證等相關(guān)證照，并嚴格要求按整合的礦山生產(chǎn)技術(shù)方案組織生產(chǎn)。

（四）組織驗收。各縣區(qū)政府于2009年10月底組織有關(guān)部門對本行政區(qū)域內(nèi)整合工作進行自查，并向市整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序領(lǐng)導組提交自查報告。市整頓和規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序領(lǐng)導組對全市整合工作進行檢查驗收，并向市政府和省整規(guī)辦報告。

四、幾點要求

（一）加強領(lǐng)導，精心組織。礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序整治工作政策性強、涉及面廣、矛盾突出。各級政府對本行政區(qū)資源整合和礦山生態(tài)恢復(fù)工作負總責，并逐級簽訂責任書。各地要結(jié)合本地實際，制定切實可行的實施方案，突出重點，狠抓落實，確保整合工作取得實效。

篇8

從整體上來說，此階段為參與投資項目建設(shè)的準備階段。而且，要結(jié)合市場實際發(fā)展需求與發(fā)展前景，確定建設(shè)規(guī)模，認真做好施工方案的可行性探究等工作。想要做好此項工作，我們需要投入大量人力資源、物力資源以及時間。與此同時，還應(yīng)對建設(shè)產(chǎn)品技術(shù)來源、市場容量、發(fā)展前景、效益等進行客觀的分析與評價，從而保證投資估算涉及面都考慮在內(nèi)。除此之外，在建設(shè)階段，對影響建設(shè)投資的因素影響予以全面考慮，真正發(fā)揮出投資估算控制投資的作用。

二、設(shè)計階段

1.認真落實設(shè)計招投標制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托。

2.加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進口的材料和設(shè)備；要盡量搞標準化和系列化的設(shè)計；各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù)，建筑標準，按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計。

3.合同約束。對于每一項合同條款來說，都必須保證內(nèi)容的嚴謹和完善。不能只是簡單的套用設(shè)計合同格式。結(jié)合作者以往設(shè)計經(jīng)驗分析，對于石油化工建設(shè)設(shè)計合同來說，還需附帶一“管道單線圖”，這樣可更好的滿足項目招投標的需求；另外，在經(jīng)濟方面，可增加設(shè)計變更額度限制條款。當設(shè)計變更費用施工合同價的8%時，要從扣除一部分質(zhì)保金。

三、招投標階段

1.對施工企業(yè)的資質(zhì)進行嚴格審查，而且還可以到施工場地進行實地考察。避免施工水平差、信譽度不高的施工企業(yè)混在招投標企業(yè)的行列當中。

2.低價中標要合理。對房屋建設(shè)的業(yè)主來說，關(guān)于“低價的合理性”要做到心中有數(shù)，這樣減少投標企業(yè)通過惡意降低成本而中標的情況出現(xiàn)。此外，業(yè)務(wù)應(yīng)隨時對建設(shè)與安裝成本進行有效掌控。

3.嚴把施工合同的簽訂。建設(shè)單位簽訂承包合同是關(guān)鍵，要把主要內(nèi)容在合同中予以明確。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范就施工中可能產(chǎn)生職責不清、影響造價、延誤工期等印度進行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來，確保雙方的按約履行。

四、施工階段

業(yè)主在加強施工現(xiàn)場管理方面應(yīng)認真做好下列幾點工作：

1.幫助施工管理者與技術(shù)人員樹立“經(jīng)濟”思想觀，定期組織他們參加技能與職業(yè)道德素質(zhì)教育，使他們養(yǎng)成良好的辦事作風。在配合監(jiān)理機構(gòu)做好工程施工監(jiān)督工作的同時，也應(yīng)對節(jié)約投資的必要性引起足夠的重視。

2.減少設(shè)計變更的出現(xiàn)。在工程施工階段，受各種因素的影響，很容易出現(xiàn)設(shè)計變更的問題。例如：設(shè)計不合理、實際施工和發(fā)包圖不統(tǒng)一的現(xiàn)象以及材料規(guī)格不滿足設(shè)計要求等。那么怎樣才能做到減少設(shè)計變更問題的出現(xiàn)呢，我們必須要做好以下幾點工作：第一，不能借設(shè)計變更而不斷擴大建設(shè)的規(guī)模，完善建設(shè)內(nèi)容第二，對出現(xiàn)的設(shè)計變更要積極去處理，如果在變更設(shè)計中導致費用增加或降低，都需要由設(shè)計代表、業(yè)主、監(jiān)理師等共同簽字后才能生效；第三，在條件允許的情況下，業(yè)主可安排專業(yè)造價管理者在施工現(xiàn)場進行指導，以便于對工程造價的情況進行掌握和控制。

3.加強施工現(xiàn)場簽證管理。在工程建設(shè)階段，現(xiàn)場簽證是一經(jīng)常性的工作。但是，當前因大多數(shù)工程因現(xiàn)場簽證嚴肅性不強，從而對工程施工階段帶來大量的麻煩，以至于給業(yè)主造成巨大的損失。所以，加強房產(chǎn)施工現(xiàn)場的簽證管理，要求技術(shù)人員要和管理者積極配合。與此同時，還要注意好以下幾點工作：

（1）在簽證時，應(yīng)達到量化的要求，而且保證簽證單上每個字都十分的清晰。

（2）保證現(xiàn)場簽證內(nèi)容要合實際情況相統(tǒng)一。

（3）現(xiàn)場簽證內(nèi)容不應(yīng)超出實際應(yīng)簽證的范圍。

4.認真做好材料與設(shè)備的采購工作。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導價范圍的，應(yīng)實行“適當參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監(jiān)督質(zhì)量（采購質(zhì)量的主要責任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價）”的原則，設(shè)備采購實行招投標，確保質(zhì)優(yōu)價廉。

五、竣工結(jié)算階段

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標文件對照，凡原標底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技術(shù)措施費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

總體來說，在房地產(chǎn)開發(fā)階段，對于工程造價的管控實際為一個動態(tài)過程。而且要求將功成造價管理貫穿在工程項目建設(shè)的全過程當中。

參考文獻：

[1]《建設(shè)工程投資控制》 知識產(chǎn)權(quán)出版社，中國建設(shè)監(jiān)理監(jiān)理協(xié)會編寫

[2]《建設(shè)項目全過程造價管理理論與方法》，天津人民出版社， 戚安邦，孫賢偉著

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【關(guān)鍵詞】新會計制度 高校資產(chǎn)管理 方式 對策

國家于2012年制定出臺了關(guān)于《國家教育改革與發(fā)展中長期規(guī)劃綱要》，在綱要制定之初，曾向社會廣泛征求意見，包括發(fā)展思路、發(fā)展戰(zhàn)略、高等教育發(fā)展機制、發(fā)展條件等，并重點提出了如何“完善教育投入保障機制”這一重要的課題。深入推動中國教育事業(yè)的發(fā)展，加大高等教育投資力度，提高基礎(chǔ)設(shè)施使用效率，需要財政的科學化管理。新會計制度下對教育投入的產(chǎn)出信息與教育績效評價機制與體系構(gòu)建等均提出了更高的要求。強化高校資產(chǎn)管理是有效促進預(yù)算機制改革的重要前提和途徑，是部門預(yù)算有效執(zhí)行的基礎(chǔ)，也是推動高校會計制度實現(xiàn)深入有效改革的保證。

一、高校資產(chǎn)管理對與推動高校會計

制度改革的重要性分析強化高校資產(chǎn)管理，一方面是對國有資產(chǎn)的充分保證，同時也是有效提高公共資源的利用率與效益的重要途徑。隨著新會計制度的發(fā)展與建立，以及高等教育的深入快速發(fā)展，高校資產(chǎn)無論從結(jié)構(gòu)上還是從數(shù)量以及渠道來源上，都呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展模式。高校資產(chǎn)是保證高校實現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展與進步的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是高校穩(wěn)定前進的重要前提，也是高校的客觀外在主體表現(xiàn)。從客觀發(fā)展的世界角度分析，任何事物的發(fā)展與其規(guī)律，均是從客觀事物本身相對立的他物的角度出發(fā)看問題的，是一種相對客觀、真實的問題分析方法，因此只有從高等教育自身發(fā)展的實際狀況出發(fā)，才能有針對性的、客觀真實的提出適合高校發(fā)展的財政方案，進而找出合適的、可操作性的方案，來推動高校自身的長足發(fā)展。

二、新會計制度下高校資產(chǎn)管理存在的問題及原因

（一）新會計制度下高校資產(chǎn)管理存在的問題

新會計制度下，高校資產(chǎn)的形成與傳統(tǒng)會計制度下高校資產(chǎn)組成來源相似，均是由國家財政預(yù)算進行統(tǒng)一分配，按照公共財政管理的基本要求進行細分。資產(chǎn)管理的主要目標在于推動資產(chǎn)達到高效、合理、借閱的使用，但現(xiàn)階段，在高校資產(chǎn)管理過程中還存在一些問題與盲區(qū)，具體表現(xiàn)如下：第一，資產(chǎn)購置環(huán)節(jié)控制機制不全面，缺乏有效的控制策略。第二，高校資產(chǎn)管理在使用環(huán)節(jié)上缺乏必要的共享與協(xié)調(diào)機制。第三，在資產(chǎn)的配置環(huán)節(jié)缺乏必要的統(tǒng)籌管理與激活機制。

（二）新會計制度下高校資產(chǎn)管理存在問題的原因分析

通過對上述問題進行分析可以發(fā)現(xiàn)，這些問題可以簡單的概括為四個方面，即重視投入而輕視管理、賬務(wù)不實家底不清、制度缺位、缺乏定額限制與管理。 分析這些問題的原因，主要表現(xiàn)如下 ：

第一，高校資產(chǎn)管理過程中有些部門只重視經(jīng)費的投入與資產(chǎn)絕對量的增加，而忽視了對資產(chǎn)的充分管理，因此存在重復(fù)購置、盲目購進等現(xiàn)象，最終導致資產(chǎn)閑置。

第二，財務(wù)部門很可能沒有建立規(guī)范系統(tǒng)的固定資產(chǎn)明細賬，而是每年只對經(jīng)費的收支進行統(tǒng)計與管理，但并不清楚資產(chǎn)總量，同時物質(zhì)管理部門也不清楚資產(chǎn)的價值以及實物的分布等狀況。

第三，高校資產(chǎn)管理過程中，事業(yè)會計與基建會計體制相分離，部門之間缺乏溝通，資產(chǎn)管理機制與會計管理制度無法有效銜接，且監(jiān)督管理與制約的力度不夠，導致大量帳外資產(chǎn)的出現(xiàn)。另外資產(chǎn)內(nèi)部管理也缺乏完善的管理機制，體制存在不健全的現(xiàn)象，導致很多基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備被長期無償占用。

第四，國有資產(chǎn)的使用缺乏定額限制與管理，導致資源的浪費量較大，且內(nèi)部控制制度不規(guī)范，導致國有資產(chǎn)的流失。

三、強化高校資產(chǎn)管理方式改進的對策

通過上述高校資產(chǎn)管理過程中存在的問題與盲區(qū)進行分析可以發(fā)現(xiàn)，正是這些問題的存在導致高校在市場經(jīng)濟機制下承擔了過多的風險，因此有效糾正這些問題是充分推動高校新會計制度建立，并實現(xiàn)高效資產(chǎn)管理科學發(fā)展的重要基礎(chǔ)。要強化高校資產(chǎn)管理，首先需要構(gòu)建資產(chǎn)配置管理體系，強調(diào)資產(chǎn)預(yù)算執(zhí)行與處置管理的一致性，促進資產(chǎn)報告分析與預(yù)算報告分析的結(jié)合。另外，還需要充分重視預(yù)算管理控制模式的轉(zhuǎn)化，重視資產(chǎn)使用績效，完善預(yù)算編制基本內(nèi)容，建立有效的資產(chǎn)配置機制，以拓展財務(wù)報告的基本內(nèi)容。具體分析高校資產(chǎn)管理方式改進的對策，主要包括以下幾點：

第一，不斷改革適應(yīng)高校資產(chǎn)會計核算的制度，增強高校對資產(chǎn)的管理能力。加強高校資產(chǎn)管理，適應(yīng)事業(yè)單位向市場化方向轉(zhuǎn)型的發(fā)展目標，積極推動事業(yè)單位資產(chǎn)會計機制與制度的改革，已經(jīng)成為現(xiàn)階段加強資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容。因此首先應(yīng)適當提高資產(chǎn)單位價值標準，對一些低值易消耗的產(chǎn)品要進行核算與管理，在當期支出中列出，不再對其進行固定資產(chǎn)的管理，還需要按照物價水平及物價上漲水平來規(guī)定固定資產(chǎn)的單位價值標準。其次將基礎(chǔ)建設(shè)會計核算并入到事業(yè)單位會計核算體系中，高校作為事業(yè)單位，其固定資產(chǎn)除外購形成之外，還經(jīng)常包括利用財政基本建設(shè)撥款以及單位自籌資金等形式進行基礎(chǔ)建設(shè)，因此對基礎(chǔ)建設(shè)工程形成的成本支出也應(yīng)作為單位的資金支出進行一定的會計處理，并將其展現(xiàn)在會計報表中。

第二，不斷提高高校資產(chǎn)管理規(guī)范性認識，強化集體參與意識。高校資產(chǎn)是國家資產(chǎn)的重要組成部分，是學校科研及教學事業(yè)發(fā)展的重要物質(zhì)保障，因此學校應(yīng)當加強對國有資產(chǎn)的科學管理，增強國有資產(chǎn)的管理意識，強化集體參與管理，使大家明白人人都有責任對學校的財產(chǎn)進行管理，以形成統(tǒng)一的認識與思想，保障高校資產(chǎn)管理工作的順利開展。

第三，不斷規(guī)范高校資產(chǎn)管理程序，強化管理制度建設(shè)。為了最大限度的發(fā)揮高校資產(chǎn)效益，高校需要建立一套規(guī)范的、科學的、系統(tǒng)的、有針對性的管理程序，一方面貫徹執(zhí)行國家關(guān)于國有資產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)范，同時制定出可操作性的高校內(nèi)部管理體系。包括對國有資產(chǎn)的購置與驗收、使用與維護、轉(zhuǎn)讓與報損、統(tǒng)計與監(jiān)督、考核與獎懲等制度。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；人力資源；成本管理

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人力資源管理在企業(yè)發(fā)展中具有越來越重要的地位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展，也促使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人力資源管理成本。

一、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理成本存在的問題

由于人力資源管理部門成立的時間比較短，企業(yè)建立人力資源管理體系的還需要一個較長的過程，因此在很多方面仍然存在問題：第一，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理仍然處于基礎(chǔ)階段，企業(yè)對人力資源工作的投入相對不足，而且主要以事務(wù)性工作為主，要把企業(yè)人力資源做到人力資源方法論和專業(yè)工具的有效結(jié)合還有很長的路要走。第二，企業(yè)尚未確認人力資源管理所處的戰(zhàn)略地位，大型房地產(chǎn)集團的控股子公司之間的人力資源管理關(guān)系定位不明晰，導致人力資源戰(zhàn)略制定不明確、對下級公司缺乏監(jiān)督、與員工之間缺乏必要溝通，最終影響與其他經(jīng)營管理者之間的相互合作。第三，部分企業(yè)的管理部門對人力資源管理缺乏認識或者認識存在有偏差，在員工的薪酬設(shè)計、績效考核、福利管理和勞動關(guān)系方面還有許多地方需要完善。另外，很多職能部門認為對企業(yè)人力資源的管理是人力資源部門的事情，與自己并沒有太大關(guān)系，這種心態(tài)導致了人力資源管理工作無法形成統(tǒng)一性的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。第四，房地產(chǎn)企業(yè)往往注意注重用人而忽視對職工的教育。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)市場的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)市場不斷膨脹導致對人才的需求越來越高，業(yè)內(nèi)企業(yè)之間出現(xiàn)相互搶奪優(yōu)秀人才的現(xiàn)象。對于開發(fā)商來說，他們主要從事的是房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運作，運作的周期一般3是-5年，這種項目的特點是見效快，但是與此相比培養(yǎng)一個人才的成本要高出許多，因此企業(yè)往往不愿意對員工進行培養(yǎng)，對企業(yè)的員工來說，他們只能通過不斷的跳槽來提高自己的薪酬、職位以及其他方面的待遇，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，他們寧愿付高新給那些工作經(jīng)驗較長、經(jīng)驗豐富的應(yīng)聘者，也不愿意花費成本自己培養(yǎng)這種人才，這是典型的拿來主義，很容易導致企業(yè)的短期行為，在一定程度上也增加了企業(yè)的管理成本，不利于企業(yè)長期可持續(xù)性的發(fā)展壯大。

二、有效控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理成本

企業(yè)對于硬件設(shè)施的占有只能作為企業(yè)存在和發(fā)展的條件，與之對應(yīng)的，企業(yè)要實現(xiàn)科學化、現(xiàn)代化的人力資源管理，才能實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展、創(chuàng)新與再發(fā)展。企業(yè)要對人力資源管理成本進行科學的、現(xiàn)代化的管理。企業(yè)要貫徹以人為本的成本控制思想，將員工的積極性和創(chuàng)造性充分調(diào)動起來，從單純的降低成本轉(zhuǎn)變?yōu)閷θ撕腿说男袨榈娜婀芾?。對人力資源管理成本的控制包括以下四個方面：

（一）降低人力資源的取得成本

取得成本主要指企業(yè)為了獲取專業(yè)型人才而發(fā)生的一系列支出和費用，包括招聘、選拔、錄用和安置成本。企業(yè)首先應(yīng)該制定科學的人力資源規(guī)劃，明確招聘的目的，規(guī)劃好每個階段企業(yè)人力資源的需求情況，保證招聘工作的順利進行，在招聘的過程中，企業(yè)不應(yīng)該為了一味的降低成本而忽視對員工的要求，企業(yè)應(yīng)該站在未來發(fā)展的角度上為企業(yè)做好資源儲備。其次企業(yè)要選擇合適的招聘隊伍，他們不僅是招聘者，還是管理者。招聘人員要熟悉公司業(yè)務(wù)并且具有獨特的眼光，能夠為企業(yè)選擇合適的人才，降低選拔成本。

（二）降低人力資源的開發(fā)成本

開發(fā)成本是指企業(yè)為了開發(fā)員工的潛能對員工進行相關(guān)培訓所需要的費用。企業(yè)對員工的培訓不僅能夠提高員工的技能，還可以讓新員工盡快熟悉企業(yè)的環(huán)境，進入工作狀態(tài)。良好的培訓機會和大量的培訓機會對員工有很多吸引力，他們會認為這樣的企業(yè)具有良好的發(fā)展空間。企業(yè)要充分利用培訓這一手段，吸引各類專業(yè)人才，還可以通過培訓讓增加員工的歸屬感，提高員工對企業(yè)的忠誠度。企業(yè)可以逐步建立科學完善的培訓體系，提高培訓的質(zhì)量和專業(yè)針對性，使受訓者能夠?qū)W到他們需要的知識和能力。大多數(shù)企業(yè)還沒有充分認識到讓員工參加培訓的重要性，只是把員工當作被動的接受者，在不了解員工需求的情況下安排的培訓是沒有意義的，這也在一定程度上增加了企業(yè)的管理成本。因此企業(yè)要充分了解員工的需求，聽取來自基層的意見，在此基礎(chǔ)上做出培訓安排，使員工了解培訓的內(nèi)容和目的，避免重復(fù)和多余的培訓，從而降低培訓成本。

（三）降低人力資源的使用成本

企業(yè)的實踐經(jīng)驗證明，隨著人們的物質(zhì)生活和精神生活不斷豐富，企業(yè)不能隨意減少成本的支出，不然會降低員工的積極性，從而影響生產(chǎn)效率。企業(yè)人力資源的使用成本主要圍繞員工激勵產(chǎn)生，根據(jù)美國哈佛大學教授威廉·詹姆士的研究，如果企業(yè)缺乏科學有效的激勵機制，員工的潛能只能發(fā)揮20%-30%，當企業(yè)建立科學有效的激勵機制時，員工可以把另外70%-80%的潛能也發(fā)揮出來。因此企業(yè)應(yīng)該考慮建立起有效的激勵機制，首先要建立科學的績效考評制度，為企業(yè)決策提供一個客觀公正的標準。其次企業(yè)要采取多樣化的激勵方式，根據(jù)員工的不同層次，采取薪酬激勵、事業(yè)激勵、環(huán)境激勵、榮譽激勵等一種或集中方式進行激勵，充分調(diào)動人才的積極性、主動性和創(chuàng)新性。

（四）降低人力資源的離職成本

企業(yè)內(nèi)部一定的員工流動有利于促進員工之間的競爭，提高整個企業(yè)的效率，但是頻繁的或者不必要的員工流動會給企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)帶來不利影響，例如商業(yè)機密的泄漏，客戶關(guān)系的破壞等，使企業(yè)面臨人力資源損失。因此企業(yè)要加強人才梯隊建設(shè)，對于關(guān)鍵性的崗位或者技術(shù)性崗位，在人力資源規(guī)劃中要實現(xiàn)預(yù)定幾個合適的接班人，對其進行培養(yǎng)，當處在這些崗位上的人離職或者晉升后，可以從預(yù)定人員中挑選一個作為接班人，避免企業(yè)出現(xiàn)管理脫節(jié)，有效降低企業(yè)的離職成本。

三、總結(jié)

各個企業(yè)越來越重視人力成本管理，制定一套科學合理的人力成本管理體系，其給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的價值也就更多。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了加強人力成本管理，應(yīng)該根據(jù)實際發(fā)生的管理人力成本的相關(guān)額度，適當?shù)貙ζ髽I(yè)各項管理人力成本進行科學核算和如實報告，形成一套系統(tǒng)的人力成本管理體系，并據(jù)此結(jié)合各種人力成本分析方法，對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費用進行分析和預(yù)測，找出并分析問題，最后找到解決問題的對策。

參考文獻：

[1]楊愛梅，秦笑笑，姜浩.淺析企業(yè)人力資源成本的控制[J].中國商貿(mào).2009（07）