導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地出讓管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條本辦法所稱用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金是指省、市、縣（區(qū)）、自治縣從土地出讓金中按規(guī)定比例劃出的專賬管理的資金。

第三條根據(jù)*省人民政府《轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》（粵府〔*〕59號）規(guī)定，我省從各市、縣（市、區(qū)）土地出讓金平均純收益中劃出20%用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)，其中：70%作為本級農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，30%集中到省統(tǒng)一使用。

從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金計算公式為：

從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金=土地出讓面積×土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對應(yīng)所在地征收等別）×各地規(guī)定的土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例（20%）。

第四條本辦法所稱土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)是指地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值。財政部、國土資源部已根據(jù)全國城鎮(zhèn)土地等別、城鎮(zhèn)土地級別、基準(zhǔn)地價水平、建設(shè)用地供求狀況、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等情況進(jìn)行了制定、聯(lián)合，并根據(jù)土地市場價格變動情況適時調(diào)整。土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)附后。

第五條各級國土資源管理部門根據(jù)辦理的土地出讓合同，按季統(tǒng)計土地出讓面積送同級財政部門，同時抄報省級財政部門、國土資源管理部門。同級財政部門根據(jù)國土資源管理部門提供的土地出讓面積、城鎮(zhèn)土地等別、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)和省政府規(guī)定的土地出讓金20%用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，計算應(yīng)從土地出讓金中劃繳的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

第六條根據(jù)財政部規(guī)定，調(diào)整現(xiàn)行政府預(yù)算收支科目，將“基金預(yù)算收入科目”第85類“土地有償使用收入”下的850101項“土地出讓金”取消；增設(shè)850103項“用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金”，反映從“土地出讓金財政結(jié)算專戶”中劃入的用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金；增設(shè)850104項“其他土地出讓金”，反映從“土地出讓金財政結(jié)算專戶”中扣除劃入農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金專賬后的土地出讓金。在“基金預(yù)算支出科目”第85類“土地有償使用支出”下增設(shè)8503款“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出”，反映從土地出讓金中劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金安排的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。

第七條按本辦法第五條計算應(yīng)從土地出讓金中劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，按照專賬管理的原則和土地出讓金繳交情況，由財政部門在次月5日前辦理土地出讓金清算。清算時，按預(yù)算級次分別開具繳款書，辦理繳庫手續(xù)，將屬于本市、縣（區(qū)）用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入20%部分中的70%繳入同級國庫用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入專賬；30%部分按就地繳庫方式繳入省國庫用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入專賬，上劃時請使用“一般繳款書”，預(yù)算科目填列政府性基金預(yù)算收入科目第85類第850103項“用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金”。

第八條用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金納入財政預(yù)算，實行專賬核算管理。各級財政部門應(yīng)嚴(yán)格按照國家對部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的規(guī)定，保證土地出讓金專戶資金優(yōu)先足額劃入用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金專賬，按照規(guī)定的使用范圍進(jìn)行?？顚Ｓ茫坏媒亓?、坐支和挪用，并實行社會公示制度。

第九條本辦法所稱的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)主要包括：土地整理和復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地的開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)。

土地整理和復(fù)墾是指：按照土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項規(guī)劃，有組織地對農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林及村莊進(jìn)行綜合整治；對在生產(chǎn)建設(shè)過程中挖損、塌陷、壓占及污染破壞的土地和洪災(zāi)滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害損毀的土地進(jìn)行復(fù)墾。

宜農(nóng)未利用地的開發(fā)是指：在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農(nóng)土地進(jìn)行開發(fā)利用。

基本農(nóng)田建設(shè)是指：采取相應(yīng)措施對基本農(nóng)田進(jìn)行改造、改良和保護(hù)，促進(jìn)基本農(nóng)田綜合生產(chǎn)能力提高和持續(xù)利用。具體包括：經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地的建設(shè)；有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地建設(shè)；對中低產(chǎn)田的改造；蔬菜生產(chǎn)基地建設(shè)；國務(wù)院和各級人民政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地的建設(shè)等。

改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)是指：為改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件而獨立進(jìn)行的農(nóng)田道路、電力通訊、水源、給排水等生產(chǎn)設(shè)施的建設(shè)。

第十條各級國土資源部門負(fù)責(zé)組織農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項資金的項目預(yù)算編制、初審、申報。各級財政部門負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項資金的項目預(yù)算的審核批準(zhǔn)、下達(dá)、資金的撥付和資金的使用監(jiān)督管理工作；國土資源部門負(fù)責(zé)項目實施的監(jiān)督檢查及竣工驗收等管理工作。

第十一條省財政廳和國土資源廳會同省監(jiān)察廳、審計廳等有關(guān)部門，對用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金的提取比例、預(yù)算管理、支出范圍等進(jìn)行定期或不定期的監(jiān)督檢查。對于違反規(guī)定的，除通報外，對提取比例不足的，負(fù)責(zé)督促其限時足額劃入，督促未果的，依法強(qiáng)行劃入專賬；對于違反專賬管理的，負(fù)責(zé)督促其在7個工作日內(nèi)予以糾正；對于違反支出范圍的，除負(fù)責(zé)督促其在7個工作日內(nèi)糾正外，應(yīng)將超出本辦法規(guī)定支出范圍的資金收回專賬；對挪用專賬資金的，由省財政廳負(fù)責(zé)追繳，并報省監(jiān)察廳追究有關(guān)人員責(zé)任。

篇2

經(jīng)第25次市長辦公會議批準(zhǔn)，現(xiàn)將市房地局《關(guān)于對依法征用、劃撥、出讓后的閑置土地進(jìn)行處理和利用的意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真組織貫徹執(zhí)行。

關(guān)于對依法征用、劃撥、出讓后的閑置土地進(jìn)行處理和利用的意見（市房地局  一九九八年十二月二十二日）

全文為加強(qiáng)對本市建設(shè)用地的管理，配合房地產(chǎn)開發(fā)市場清理整頓，根據(jù)國家及本市有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，現(xiàn)就依法處理和利用1997年10月1日前以劃撥或出讓方式取得的，至1998年9月30日未按規(guī)定期限開發(fā)利用的國有建設(shè)用地，提出如下意見：

一、關(guān)于閑置土地的認(rèn)定凡在1997年10月1日前以劃撥或出讓方式取得的，至1998年9月30日尚未開發(fā)利用的國有建設(shè)用地（包括征用集體土地和存量國有土地），有下列情形之一的，認(rèn)定為閑置土地：

（一）征用的集體土地，全部或部分征而未用，自政府批準(zhǔn)文件下發(fā)之日起滿1年的；或?qū)嵤┩恋仄秸?、“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

（二）劃撥的國有土地，全部或部分撥而未用，自土地管理部門《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》頒發(fā)之日起滿1年的；或?qū)嵤┑厣衔锊疬w后，未動工開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

（三）以出讓方式取得的建設(shè)用地，超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限，未動工開發(fā)滿1年的；

（四）土地管理部門依法認(rèn)定的其它閑置土地。

二、關(guān)于閑置土地的處理

    （一）對閑置期不滿2年的，征收土地閑置費用，并限期開發(fā)建設(shè)。

新征集體土地閑置的，每年征收相當(dāng)于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地荒蕪費；出讓土地閑置的，每年征收相當(dāng)于土地出讓金15％的土地閑置費。土地閑置費由用地單位按月交納，逾期不交納的，從滯納之日起，按日加收1‰的滯納金，直至動工開發(fā)或收回土地使用權(quán)。土地閑置費由原土地審批部門收取。屬于市房地局收取的，市房地局也可以委托區(qū)、縣房地局代收。土地閑置費收取后，全額上交市房地局，由市房地局統(tǒng)一上繳市財政局。

（二）依法認(rèn)定閑置期滿2年的，收回國有土地使用權(quán)。

1.以劃撥方式取得使用權(quán)的土地閑置期滿2年的，土地使用權(quán)依法無償收回。經(jīng)土地管理部門認(rèn)定后，對其地上物、附著物給予適當(dāng)補(bǔ)償；

2.以出讓方式取得使用權(quán)的土地閑置期滿2年的，土地使用權(quán)依法無償收回。受讓方對土地有其他投入的，經(jīng)土地管理部門認(rèn)定后，給予適當(dāng)補(bǔ)償。

（三）閑置土地的具體處理辦法。

1.以征收土地閑置費并限期開發(fā)建設(shè)方式處理的，由土地管理部門核發(fā)《繳納土地閑置費（荒蕪費）通知書》，并商有關(guān)部門核發(fā)《限期動工開發(fā)通知書》，用地單位應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)動工開發(fā)，并按規(guī)定向土地管理部門繳納土地閑置費。

2.以收回國有土地使用權(quán)方式處理的，由土地管理部門核發(fā)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，撤銷用地批文，收回《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，廢止《國有土地使用權(quán)出讓合同》，注銷《國有土地使用證》。同時，土地管理部門通知計劃、規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)部門撤銷相應(yīng)的批準(zhǔn)文件。

三、關(guān)于閑置土地的利用閑置土地使用權(quán)收回后，土地納入市政府土地儲備計劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，按下列辦法利用：

（一）對具備出讓條件的，由原土地審批部門會同有關(guān)部門，適時進(jìn)行出讓。對條件成熟的，應(yīng)實行招標(biāo)、拍賣。

（二）對暫不具備出讓條件的，可安排臨時用地。原為農(nóng)民集體所有的耕地，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種；其他新征土地也應(yīng)盡可能繼續(xù)耕種、復(fù)耕；未拆遷用地，應(yīng)維持現(xiàn)狀使用。

（三）臨時使用的閑置土地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，重新安排建設(shè)項目或出讓時，其臨時用地單位應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)騰退并無償交回，市、區(qū)縣政府及新的用地單位對臨時用地使用者不作補(bǔ)償。

四、關(guān)于閑置存量自有用地的處理和利用原用地單位以存量自有劃撥土地與他人聯(lián)合開發(fā)建設(shè)（一方出地，一方出資），并已于1997年12月1日前取得計劃部門自建或聯(lián)建立項后，至1998年11月30日未動工開發(fā)建設(shè)的，須在本意見實施之日起1年內(nèi)到市房地局辦理用地審核手續(xù)；逾期不辦的，認(rèn)定為閑置土地，依照本意見的規(guī)定處理和利用。今后，此類項目立項后滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的，視為閑置土地。

五、處理和利用閑置土地的工作部署

    （一）為了加強(qiáng)對本市閑置土地處理和利用工作的領(lǐng)導(dǎo)，成立北京市閑置土地處理和利用領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)小組），下設(shè)辦公室，由汪光燾同志擔(dān)任組長。領(lǐng)導(dǎo)小組成員由市計委、市建委、市規(guī)劃局、市財政局和市房地局等部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組成。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房地局，辦公室主任由柴俊彝同志擔(dān)任。清理閑置土地工作結(jié)束后，領(lǐng)導(dǎo)小組自行撤銷。

（二）結(jié)合本市房地產(chǎn)開發(fā)市場清理整頓，由市房地局會同有關(guān)部門對閑置土地處理和利用的意見進(jìn)行審核后報市政府批準(zhǔn)，各區(qū)、縣房地局按照市房地局的統(tǒng)一部署，負(fù)責(zé)本區(qū)、縣閑置土地的清理調(diào)查并就處理和利用提出意見，報市房地局審批。具體工作從1999年1月1日起至1999年12月31日止，分三個階段進(jìn)行：

第一階段為動員和公告階段（1999年1月1日至1999年1月31日）。在市政府召開房地產(chǎn)開發(fā)市場清理整頓動員會后，由市房地局向社會公告，公布舉報電話，要求屬于閑置土地的用地單位在3個月內(nèi)向用地所在區(qū)、縣房地局申報閑置土地情況，逾期不申報的，政府依法無償收回國有土地使用權(quán)。

篇3

一、本實施意見所稱的用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金是指本區(qū)從土地出讓金收入中按規(guī)定比例劃出的專賬管理的資金。

本區(qū)土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，按土地出讓平均純收益15％確定，其中30％資金由市集中使用，70％資金由區(qū)集中使用。

土地出讓平均純收益標(biāo)準(zhǔn)是指：根據(jù)《財政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)〈用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法〉的通知》（財綜[*]49號）中確定的本區(qū)地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值，具體標(biāo)準(zhǔn)為65元/平方米。

二、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金納入財政預(yù)算，實行專項管理。區(qū)財政局應(yīng)對農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金實行專帳核算，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和用途足額劃繳及使用，不得截留、坐支和挪用，并實行社會公示制度。

三、調(diào)整現(xiàn)行政府預(yù)算收支科目，取消“基金預(yù)算收入科目”第85類“土地有償使用收入”下的850101項“土地出讓金”；增設(shè)850103項“用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金”，反映從“土地出讓金”財政專戶中劃入的用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金。

四、市房地資源管理局根據(jù)辦理的土地出讓合同和土地出讓金繳納情況，按月統(tǒng)計各區(qū)(縣)已繳清土地出讓金的土地出讓面積送市財政局，市財政局根據(jù)土地出讓面積、土地出讓平均純收益標(biāo)準(zhǔn)等，計算應(yīng)從土地出讓金劃繳的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，并于次月10日前分別劃入市、區(qū)(縣)級國庫用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入專賬。

從土地出讓金劃繳的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)區(qū)級專項資金的計算公式為：土地出讓面積（平方米）×65（元/平方米）×15％×70％。

五、本實施意見所稱的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)主要包括：土地整理和復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地的開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)。

土地整理和復(fù)墾是指：按照土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃，有組織地對農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林及村莊進(jìn)行綜合整治；對在生產(chǎn)建設(shè)過程中挖損、塌陷、壓占及污染破壞的土地和洪災(zāi)滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害毀損的土地進(jìn)行復(fù)墾。

宜農(nóng)未利用地的開發(fā)是指：在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農(nóng)土地進(jìn)行開發(fā)利用。

基本農(nóng)田建設(shè)是指：采取相應(yīng)措施對基本農(nóng)田進(jìn)行改造、改良和保護(hù)，促進(jìn)基本農(nóng)田綜合生產(chǎn)能力提高和持續(xù)利用。具體包括：經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者區(qū)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地的建設(shè)；有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地建設(shè)；對中低產(chǎn)田的改造；蔬菜生產(chǎn)基地的建設(shè)；國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地的建設(shè)等。

改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)是指：為改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件而獨立進(jìn)行的農(nóng)田道路、電力通訊、水源、給排水等生產(chǎn)設(shè)施的建設(shè)。

六、市級專項資金50％用于宜農(nóng)未利用地的開發(fā)，50％用于基本農(nóng)田建設(shè)、改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)(主要指農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè))；區(qū)級專項資金主要用于“農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中”后的土地整理和復(fù)墾等。

七、財政部門負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項資金的預(yù)算審批、下達(dá)、資金的撥付和資金的監(jiān)督管理等工作；房地部門、農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)項目預(yù)算的編報、匯總、項目實施的監(jiān)督檢查及竣工驗收等項目管理工作。

八、區(qū)財政局會同有關(guān)部門每半年將用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入、資金使用計劃、支出情況上報市財政局、市房地局和市農(nóng)委等部門。

九、區(qū)財政、房地會同審計等部門對用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金的預(yù)算管理、支出范圍等情況進(jìn)行定期或不定期的監(jiān)督檢查。對于違反規(guī)定的，予以通報；對于違反專賬管理的，督促其在7個工作日內(nèi)予以糾正；對于違反支出范圍的，除督促其在7個工作日內(nèi)糾正外，應(yīng)將超出本實施意見規(guī)定支出范圍的資金收回專賬；對挪用專賬資金的，除追繳外，由相關(guān)部門追究有關(guān)人員責(zé)任。

十、對*年1月1日起繳入財政專戶的土地出讓金，按本實施意見規(guī)定提取用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的專項資金。

按區(qū)政府有關(guān)規(guī)定，*年已撥付給相關(guān)單位和部門的土地出讓金中，屬于應(yīng)提取用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金而未提取的，必須予以補(bǔ)提。補(bǔ)提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的專項資金計算公式為：土地出讓面積（平方米）×65（元/平方米）×15％，其中30％上繳市級專戶，70％納入?yún)^(qū)級專戶。

篇4

一、加強(qiáng)收入管理

（一）收入范圍。中心城區(qū)國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款。具體包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的總成交價款（不含代收代繳的稅費）；依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款；改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法向政府繳納的土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費等費用（不含征地管理費），一并納入土地出讓收入管理。按照規(guī)定依法向國有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。

（二）管理職責(zé)。土地出讓收入是政府性基金收入，收支應(yīng)全額納入本級政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”，經(jīng)清算后及時繳入國庫或財政專戶，支出通過本級政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管理。市國土資源局、市財政局要按照職責(zé)分工，相互配合，做好土地出讓收支管理工作。市國土資源局依法對中心城區(qū)內(nèi)的土地資源實行集中管理，負(fù)責(zé)對中心城區(qū)的土地資源進(jìn)行詳查，依據(jù)規(guī)劃部門提供的控制性詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計條件，會同規(guī)劃部門擬定中心城區(qū)土地收儲和出讓計劃；對收儲土地進(jìn)行整理和出讓；負(fù)責(zé)土地出讓收入的執(zhí)收工作，按土地出讓宗地建立基礎(chǔ)臺賬。市財政局負(fù)責(zé)中心城區(qū)國有土地出讓收支管理工作，編制國有土地出讓收支預(yù)算，填報土地出讓收支統(tǒng)計表。

（三）征繳、清算程序。

1、土地出讓保證金的繳退。凡國有土地使用權(quán)實行網(wǎng)上掛牌出讓的，由市國土資源局會同市財政局按照網(wǎng)上掛牌出讓的有關(guān)規(guī)定，在指定銀行開設(shè)網(wǎng)銀保證金專用賬戶，專門用于保證金繳納。參與網(wǎng)上掛牌出讓的競買人將保證金繳入網(wǎng)銀保證金專用賬戶，競得人支付的保證金，應(yīng)在國有土地使用權(quán)出讓合同生效后抵作宗地出讓價款，并在掛牌出讓結(jié)束后三個工作日內(nèi)繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”；未競得人支付的保證金及時予以退還，不計利息。網(wǎng)銀保證金專用賬戶僅用于網(wǎng)上掛牌出讓，平時一般無余額。以其他方式出讓國有土地使用權(quán)其保證金繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”。競得人支付的保證金在出讓合同生效后，抵作宗地出讓價款；未競得人支付的保證金在3個工作日內(nèi)予以退還。

2、土地出讓收入的繳款。市國土資源局根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準(zhǔn)文件，開具“**市非稅收入繳款通知書”，由國有土地使用權(quán)受讓人在規(guī)定時間內(nèi)到非稅收入銀行繳納土地出讓收入。各非稅收入銀行收到受讓人繳款后，向繳款人開具“**省非稅收入一般繳款書”，并及時將土地出讓收入劃轉(zhuǎn)到“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”。

3、土地出讓收入的匯繳清算。實行招拍掛的土地出讓收入繳入“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”后，由市國土資源局依據(jù)國家相關(guān)政策，編制《土地出讓收入清算單》，送市財政局審核。屬代收代繳的稅費等往來資金在“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”直接劃轉(zhuǎn)；土地出讓收入全額繳入國庫專戶或金庫，納入基金預(yù)算管理。

二、明確支出管理范圍

土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、支工支出、城市建設(shè)支出、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及其他支出等。

（一）征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費。

（二）土地開發(fā)支出。主要是指因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)財務(wù)費用等支出。

（三）支農(nóng)支出。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。按照省財政廳、國土資源廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國土資源部<用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法>的通知》規(guī)定，土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，按土地出讓平均純收益的15%計提。

（四）支工支出。新建、擴(kuò)建工業(yè)項目所繳納的土地出讓收入，在扣除成本性支出及計提專用資金后的余額，全部作為財源發(fā)展專項資金，用于項目區(qū)內(nèi)征地、拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出和項目投資獎勵支出等。

（五）城市建設(shè)支出。一是從土地凈收益中按不低于20%的比例安排；二是從新建的城市道路兩側(cè)各200米的土地出讓凈收益中，按50%比例安排；三是從城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綜合服務(wù)費（南城區(qū)8.5平方公里內(nèi)的行政事業(yè)單位劃撥用地，按從每平方米100元的標(biāo)準(zhǔn)收取）中安排。主要用于償還因城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成的債務(wù)及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（六）國有土地收益基金支出。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》文件精神，從土地凈收益中按10%計提。主要用于土地收購儲備及整理等相關(guān)費用支出。

（七）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，從土地出讓收入中扣除成本費用后按10%計提，主要用于解決城市低收入家庭住房困難問題。

（八）補(bǔ)貼掇刀區(qū)城建支出。對掇刀區(qū)20**年以前城市建設(shè)形成的歷史欠賬，由市財政局進(jìn)行清理、鎖定，確定補(bǔ)貼基數(shù)，在每年的土地收益中予以安排。《**市人民政府關(guān)于印發(fā)**市城區(qū)土地收益征收管理試行辦法》文件中有關(guān)市、區(qū)分成比例的規(guī)定停止執(zhí)行。

（九）其他支出。包括土地使用權(quán)出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地有償使用費、耕地開墾費以及支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費用、規(guī)劃部門編制控制性詳細(xì)規(guī)劃所需費用及相關(guān)政策允許在土地收益中列支的其它支出等。

三、建立、健全預(yù)決算制度

編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。每年年度末，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財政部門規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報財政部門審核匯總后，編入市綜合財政預(yù)算，向市人民政府報告。

篇5

第二條  我市行政區(qū)域內(nèi)土地出讓金的征收管理，均按本規(guī)定執(zhí)行。

第三條  土地出讓金包括：

（一）國有土地使用權(quán)出讓時，土地使用者依法交納的土地出讓金。

（二）國有土地使用期滿后，土地使用者需要續(xù)期而交納的續(xù)期土地出讓價款。

（三）原通過行政劃撥獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。

（四）土地合作者未按合同約定期限對土地進(jìn)行投資建設(shè)而依法交納的土地閑置費。

（五）依法獲得土地使用權(quán)的土地使用者，在承租年限內(nèi)，按規(guī)定向政府交納的土地使用費或土地租金。

（六）土地出讓金的存款利息。

（七）土地出讓金征收管理的罰沒收入和土地出讓金收入。

第四條  市財政部門是土地出讓金的主管機(jī)關(guān)。

市土地管理部門是土地出讓金的代征機(jī)關(guān)，其他部門和單位一律不得代為征收。

第五條  土地基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價應(yīng)由市規(guī)劃、土地管理部門會同市財政、國有資產(chǎn)、房產(chǎn)、物價等管理部門，依照國家有關(guān)規(guī)定共同制定，報市政府批準(zhǔn)后實施。

第六條  土地出讓金必須全部上繳財政，由財政列入預(yù)算管理，專款專用，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和發(fā)展農(nóng)業(yè)。

土地出讓金緩征、減征由市財政部門負(fù)責(zé)辦理。

第七條  國有土地使用權(quán)有償出讓合同簽訂后，市土地管理部門根據(jù)土地出讓合同，負(fù)責(zé)填發(fā)“繳交國有土地使用權(quán)出讓金登記單?！?/p>

第八條  土地受讓方必須根據(jù)交款通知單規(guī)定的金額、開戶銀行和帳號，按規(guī)定的時間將土地出讓金直接繳入“土地出讓金財政專戶。”

第九條  土地受讓方按合同規(guī)定全部付清地價款后，市財政部門應(yīng)為土地受讓方開具“土地出讓金專用票據(jù)。”市土地管理部門根據(jù)“土地出讓金專用票據(jù)”及有關(guān)規(guī)定，辦理土地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，填發(fā)土地使用證。

第十條  市土地管理部門應(yīng)當(dāng)依法行政，對未依法足額交納土地出讓金的單位和個人，市土地管理部門應(yīng)解除土地使用權(quán)有償出讓合同，不予辦理土地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，不發(fā)放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責(zé)任。

第十一條  外國投資者為獲得土地使用權(quán)所支付的土地出讓價款，需用外幣支付，也可將外幣兌換成人民幣支付。

第十二條  市財政部門應(yīng)在銀行開設(shè)“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和核算。并在每月份終了五日內(nèi)和市土地管理部門核對，清算當(dāng)月的土地出讓金收入支出。

第十三條  市財政部門應(yīng)根據(jù)市土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付有關(guān)費用，并按2%核撥土地出讓業(yè)務(wù)費。

第十四條  清算核撥有關(guān)費用后的土地出讓金凈收益，應(yīng)按季繳入財政金庫，納入當(dāng)年的全市城建投資計劃，專項使用。資金的使用由市財政部門根據(jù)有關(guān)部門申報的具體開發(fā)建設(shè)項目所需費用，審核后下達(dá)預(yù)算支出指標(biāo)，撥款并監(jiān)督使用。

第十五條  沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、沈陽市南湖科技開發(fā)區(qū)、沈陽商貿(mào)金融開發(fā)區(qū)、沈陽市輝山風(fēng)景區(qū)開發(fā)和沈陽市沈河開發(fā)區(qū)的土地出讓金收入，由市財政部門委托開發(fā)區(qū)的財政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一征收管理，全額納入開發(fā)區(qū)的財政預(yù)算管理，專項用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。

上述開發(fā)區(qū)的財政部門，應(yīng)在每季度終了十日內(nèi)，與市財政部門和市土地管理部門辦理土地出讓金的繳撥手續(xù)。

第十六條  市土地管理部門和開發(fā)區(qū)財政部門，應(yīng)在每季度終了后十日內(nèi)，向市財政部門送土地出讓金收入和支出季報表。

第十七條  新民市、遼中縣、法庫縣、康平縣，要根據(jù)本規(guī)定，結(jié)合本地實際情況，制定本縣（市）的國有土地使用權(quán)出讓金征收管理辦法，報市財政部門備案。

篇6

二、加強(qiáng)國有土地出讓收支管理。要嚴(yán)格實行土地收支預(yù)決算管理。實行全市土地集中統(tǒng)一管理后，土地儲備機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格實行宗地核算。在各宗土地出讓前，為合理確定土地成本和凈收益，由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對國有土地拆遷成本進(jìn)行審核（不含宗地內(nèi)只有企事業(yè)單位的土地），由規(guī)劃和國土資源管理部門對集體土地拆遷成本進(jìn)行審核，作為確定土地出讓價格和財政局返還成本的依據(jù)。對城區(qū)原獨立操作區(qū)的出讓收入，在扣除土地成本和“三金”（國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金和城鎮(zhèn)廉租房保障資金）后，凈收益部分由市財政局在規(guī)定時間內(nèi)返還該區(qū)。繼續(xù)維持城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收體制，市本級以外的配套費仍由各區(qū)（開發(fā)區(qū)）收取并用于本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、加大閑置土地處置力度。市規(guī)劃和國土資源局要在土地出讓合同中明確宗地開發(fā)建設(shè)時間、項目開竣工時間、土地閑置費收取標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。宗地開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年，對超出合同約定期限外滿1年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費用，并責(zé)令限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿2年未動工開發(fā)的，要堅決收回。對雖按合同約定期限動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿1年的，要嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理。對土地閑置滿2年，但不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等辦法及時處置。市政府將把建設(shè)項目依法用地和履行土地出讓合同情況作為建設(shè)項目竣工驗收的重要內(nèi)容，未經(jīng)核驗或者核驗不合格的，不得通過竣工驗收。

市政府將組織市規(guī)劃和國土資源、監(jiān)察等部門開展用地情況的執(zhí)法檢查，專項清理土地閑置、土地批而未供、未批先用等土地違法問題。要重點查處嚴(yán)重破壞、浪費、閑置土地資源的違法違規(guī)案件，依法依紀(jì)追究有關(guān)人員的責(zé)任，嚴(yán)格落實耕地保護(hù)責(zé)任制，對發(fā)生違法用地行為嚴(yán)重地區(qū)的區(qū)縣政府實行問責(zé)制。要將企業(yè)違法用地、閑置土地等信息納入有關(guān)部門信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，并定期向社會公示。閑置土地清查工作要于20*年6月底前完成。各地區(qū)要在20*年年底之前對本地區(qū)的閑置土地處理完畢。

四、強(qiáng)化土地利用規(guī)劃控制。各地區(qū)政府所確定的項目建設(shè)用地規(guī)模，必須符合土地利用總體規(guī)劃，年度用地必須控制在市政府確定的農(nóng)轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)范圍之內(nèi)。市政府制定的農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)分配計劃，將重點用于先進(jìn)裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、縣域經(jīng)濟(jì)和解決歷史遺留問題等方面，依據(jù)項目實際用地情況確保項目落地。

五、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地規(guī)模，認(rèn)真執(zhí)行工業(yè)用地控制指標(biāo)。凡經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地單宗出讓面積不得超過20公頃，工業(yè)用地必須執(zhí)行國家和省的工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)。工業(yè)項目用地綠地率不得超過20%，建筑系數(shù)不得低于30%，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過用地總面積的7%，投資強(qiáng)度及容積率不得低于控制指標(biāo)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對現(xiàn)有已出讓的工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款。工業(yè)項目用地供地前，需投資主管部門和環(huán)境保護(hù)部門對擬供應(yīng)項目用地提出投資和環(huán)保要求，待項目用地成交后，依法辦理項目投資審批、核準(zhǔn)及環(huán)境評價等相關(guān)報批手續(xù)，并在投資主管部門和環(huán)保部門批準(zhǔn)后，辦理土地出讓手續(xù)。

六、規(guī)范土地交易及供應(yīng)方式。經(jīng)營性用地和工業(yè)用地全部進(jìn)入市土地交易市場交易，實行“招拍掛”方式出讓。經(jīng)營性用地出讓底價不得低于土地成本與我市確定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)之和；工業(yè)用地的出讓底價不得低于最低限價標(biāo)準(zhǔn)；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)；嚴(yán)禁用地者與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個人簽訂協(xié)議圈占土地，通過補(bǔ)辦用地手續(xù)規(guī)避“招拍掛”方式出讓；對原以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)讓等原因不再符合《劃撥用地目錄》的，土地使用者須到國土資源管理部門申請土地出讓，自申請獲得批準(zhǔn)之日起實行有償使用。經(jīng)營性用地與工業(yè)用地的土地出讓價格需由市土地招標(biāo)拍賣掛牌價格評審委員會確定。

七、加強(qiáng)對土地分割發(fā)證管理。按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號令），在辦理土地使用權(quán)證時必須付清全部土地價款，不能按照付款進(jìn)度分割發(fā)證。對20*年11月1日后成交的地塊，嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行；對20*年10月31日前已成交項目，在合同中約定可以分期付款的，為履行合同，在辦理土地審批手續(xù)過程中，仍按原合同（成交書）約定分期付款，分期辦證，截止時間為20*年7月31日。

八、擬定土地出讓方案。國土資源管理部門要按照出讓計劃擬定土地出讓方案，報經(jīng)同級政府批準(zhǔn)后，由國土資源管理部門組織實施。經(jīng)同級政府批準(zhǔn)的土地出讓方案主要包括出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等內(nèi)容。

九、實施新的基準(zhǔn)地價。進(jìn)一步加強(qiáng)土地價格管理，全市統(tǒng)一制定土地級別、基準(zhǔn)地價、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。市政府將頒布城市新規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地級別、基準(zhǔn)地價、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，作為土地出讓的量化依據(jù)。

十、地下空間使用權(quán)實行有償使用。按照國土資源部39號令的規(guī)定，將地下國有建設(shè)用地使用權(quán)列入“招拍掛”出讓范圍。市政府將制定《關(guān)于*市地下空間土地使用權(quán)開發(fā)利用管理規(guī)定》，進(jìn)一步明確地下空間土地使用權(quán)出讓方式、出讓年限、出讓價格的確定方法、規(guī)劃審批和土地登記發(fā)證等有關(guān)事項。

篇7

關(guān)鍵詞 土地 供給政策 房地產(chǎn)

一、土地供給政策的主要組成部分

當(dāng)今，雖然經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)的深層影響也在逐漸顯現(xiàn)，世界經(jīng)濟(jì)市場可能持續(xù)動蕩，短期內(nèi)無法得到明顯改善，這對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了許多負(fù)面影響。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)市場波動性較大，因此我國房地產(chǎn)在尊重市場規(guī)律的前提下，需要政府積極進(jìn)行宏觀調(diào)控，出臺相關(guān)的供給政策加以引導(dǎo)、規(guī)范和治理，為房地產(chǎn)的發(fā)展保駕護(hù)航。當(dāng)下，我國政府從國內(nèi)外形勢出發(fā)，出臺了一系列土地供給政策，包括拆遷補(bǔ)償制度、土地開發(fā)儲備制度和土地出讓制度等。

（一）土地拆遷補(bǔ)償制度

目前，我國關(guān)于土地拆遷補(bǔ)償?shù)恼吆椭贫戎饕ā锻恋毓芾矸ā贰斗康禺a(chǎn)管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關(guān)管理規(guī)定。土地拆遷主要有兩大特點，即強(qiáng)制性和補(bǔ)償性。因國家建設(shè)需要，拆遷具有強(qiáng)制性，所以在拆遷范圍內(nèi)必須把國家政策和利益放在首位，遵守家頒布的關(guān)于土地拆遷的相關(guān)制度。在拆遷過程中，為保證居民利益，國家需要給予居民一定的補(bǔ)償，而具體的土地拆遷補(bǔ)償計算公式如下：

土地補(bǔ)償費=被征地畝數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

安置補(bǔ)助費=需要安置的人數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

需要安置的人數(shù)=被征地數(shù)÷征地前人均分配耕地數(shù)

另外，拆遷補(bǔ)償還包括青苗補(bǔ)償費，安置人數(shù)，大中型水利、水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償?shù)取?/p>

（二）土地開發(fā)儲備制度

我國土地開發(fā)儲備制度主要包括《中華人民共和國土地管理法》《市區(qū)縣（自治縣、市）投資土地開發(fā)整理項目管理實施辦法》《市土地開發(fā)整理項目庫管理暫行辦法》和《市土地開發(fā)整理項目竣工驗收管理暫行辦法》等有關(guān)法律規(guī)章規(guī)定。國家通過收購、置換土地的辦法來進(jìn)行土地的開發(fā)儲備，并對土地進(jìn)行調(diào)控管理。通過對土地進(jìn)行開發(fā)儲備，可以有效規(guī)范房地產(chǎn)市場；通過調(diào)整土地的供求關(guān)系，可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在土地的開發(fā)儲備中要遵循以下幾大原則：實現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡和耕地總量動態(tài)平衡；科學(xué)安排，規(guī)范審查；實事求是，嚴(yán)格辦事程序。

（三）土地出讓制度

土地出讓制度主要包括《經(jīng)營性用地出讓管理辦法》《協(xié)議出讓管理辦法》及其相關(guān)管理規(guī)定。國家通過無償劃撥土地的方式來進(jìn)行水利、軍事、交通等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者通過有償出讓的方式進(jìn)行，具體有拍賣、招標(biāo)、掛牌等形式。

二、土地供給政策對房地產(chǎn)的影響

（一）對房地產(chǎn)數(shù)量的影響

首先，土地供給政策對房地產(chǎn)市場的影響體現(xiàn)在對房地產(chǎn)數(shù)量的影響上。土地供給是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，當(dāng)土地供給政策比較寬松時，房地產(chǎn)的數(shù)量會比較多。其次，土地的供給還會影響房地產(chǎn)市場的預(yù)期和生產(chǎn)，他們之間的關(guān)系由容積率（項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值）來反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR（平方米建筑面積），土地供給量為QL（平方米土地面積），容積率為F，則有QR=F×QL。由此可見，當(dāng)容積率不變時，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關(guān)關(guān)系；容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。但當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒房、囤積時，土地的供給量對房地產(chǎn)市場的調(diào)控管理就不能完全發(fā)揮作用；由于部分開發(fā)商盲目追求經(jīng)濟(jì)利益，不遵守市場規(guī)律，即使在土地供給量比較大的情況下，用于市場交易的房地產(chǎn)總量也會相對減少。

（二）對房地產(chǎn)價格的影響

上文提到，土地供給政策對房地產(chǎn)市場的影響首先體現(xiàn)在對房地產(chǎn)數(shù)量的影響上，通過影響房地產(chǎn)的數(shù)量，房地產(chǎn)的價格也會受到較大的影響。當(dāng)土地供給量較大時，房地產(chǎn)的數(shù)量會增加，房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量也會增多。這時，房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，此時處于買方市場，所以房地產(chǎn)的價格會比較低。反之，當(dāng)土地供給量較小時會出現(xiàn)賣方市場，房地產(chǎn)的價格會比較高。由此可見，土地供給政策通過調(diào)整土地供給數(shù)量來影響房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系，進(jìn)而進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場的價格。

三、土地供給政策的完善措施

（一）保障低收入人群的利益

在制定土地供給政策時，要始終把人民的利益特別是低收入人群、弱勢群體的利益放在首位。土地供給制度和其他制度應(yīng)按照兼容性、互補(bǔ)性和關(guān)聯(lián)性的原則進(jìn)行完善。從制度的兼容性來講，主要是重新界定所有權(quán)、土地使用權(quán)和發(fā)展權(quán)，建立制度兼容的土地產(chǎn)權(quán)制度，促進(jìn)土地使用權(quán)按照市場價格流轉(zhuǎn)。從土地供給制度與其他制度的互補(bǔ)性來講，應(yīng)將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策聯(lián)系起來，形成一個完整的體系。從土地供給制度的關(guān)聯(lián)性來講，只有將土地的計劃管理、城市規(guī)劃管理、土地儲備開發(fā)和土地出讓制度聯(lián)系起來，共同組成一個制度體系，才能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

（二）完善經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和廉租房等有關(guān)政策

在完善經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和廉租房等有關(guān)政策時，應(yīng)該把目光集中于中低收入人群。從市場需求的實際狀況出發(fā)，可以適當(dāng)降低經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，加大廉租房的比例，如可以出臺相關(guān)政策，對低收入人群的購房和租房行為加大優(yōu)惠支持力度。此外，應(yīng)打擊投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序，保障中低收入人群的利益。

四、結(jié)語

在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)市場狀況往往是一個國家經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而國家出臺的土地供給政策會對房地產(chǎn)產(chǎn)生深刻的影響。本文主要介紹了國家實行的各種土地供給政策，重點分析了土地供給政策對房地產(chǎn)市場特別是對房地產(chǎn)數(shù)量和價格的影響，并結(jié)合我國現(xiàn)狀對今后房地產(chǎn)政策的制定提出了建議，以期為房地產(chǎn)的發(fā)展提供一定參考。

（作者單位為肇慶城際軌道實業(yè)有限公司）

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篇8

1、土地產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷

土地產(chǎn)權(quán)制度缺陷是影響土地出讓市場發(fā)展的首要因素。土地出讓市場運行狀況，取決于土地市場機(jī)制能否發(fā)揮作用及其發(fā)揮作用的程度。城鎮(zhèn)土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度由土地產(chǎn)權(quán)行政化向市場化轉(zhuǎn)變，形成土地行政劃撥制與土地批租制并存的二元體制。這種城鎮(zhèn)土地配置方式既是一種進(jìn)步，但這種產(chǎn)權(quán)制度存在缺陷，并阻礙了城鎮(zhèn)土地出讓市場的快速健康發(fā)展。城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)缺陷主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能空間和利益大小不明確

第一、產(chǎn)權(quán)的排他性體現(xiàn)不足。

依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條規(guī)定“土地使用者獲得的土地使用權(quán)可以出售、交換、贈予、出租和抵押”，這意味著“土地使用者在獲得使用權(quán)的同時，亦獲得該土地的某種處分權(quán)，土地使用權(quán)在一定情況下包括了所有權(quán)的占用、使用、收益三項權(quán)能，具有十分明顯的土地財產(chǎn)權(quán)屬性和廣泛的使用范圍”。即出讓土地使用權(quán)包含了土地的部分處分權(quán)，可見城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能空間界定不明確，與產(chǎn)權(quán)的有限性和排他性屬性不符。

第二，城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)的利益大小不明確，收益分配不合理。

雖然法律規(guī)定通過出讓方式獲得土地使用權(quán)應(yīng)支付土地出讓金，但對出讓金的性質(zhì)和數(shù)量未曾規(guī)定，使城鎮(zhèn)土地收益不合理分配不可避免。在土地收入分配中，常常是地方政府占大頭，中央占小頭，體現(xiàn)在哈爾濱市，就是區(qū)縣政府占大頭，市政府占小頭。根據(jù)《哈爾濱市國有土地使用權(quán)有償使用收支管理辦法》規(guī)定，區(qū)縣土地出讓的收入80%以上歸區(qū)縣政府所有，市政府獲得的土地收益十分有限，尤其是新征用農(nóng)村集體土地為國有用地出讓的，在收入分配上市、區(qū)縣政府比例為1:9，如此的收益分配不合理，導(dǎo)致地方區(qū)縣政府存在短期利益沖動而違規(guī)供地和違規(guī)批地。

（2）城鎮(zhèn)土地所有權(quán)行使主體不明確

城鎮(zhèn)國有土地所有權(quán)行使主體不明確，主要表現(xiàn)為城鎮(zhèn)土地所有權(quán)主體缺位。我國《憲法》明文規(guī)定城市土地屬國家所有，新修訂的《中華人民共和國土地管理法》第一章第二條和第五條同樣規(guī)定了“國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使”，“國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作”，雖然規(guī)定了國務(wù)院代表國家行使土地所有者身份，但沒有具體界定中央、省、市、縣各級政府的城市土地所有權(quán)。現(xiàn)實中，國有土地所有權(quán)的主體由中央人民政府和地方城市政府構(gòu)成，中央政府名義上擁有所有權(quán)，而地方政府通過對國有土地產(chǎn)權(quán)的實際控制，形成了事實上的所有。地方政府特別是縣級以上政府實際在行使土地所有權(quán)，掌握著國家土地的處分和收益權(quán)。這種不合理的土地管理政策，刺激了地方政府多賣地、低價賣地行為的大量發(fā)生，導(dǎo)致大量耕地流失。同時，國有土地產(chǎn)權(quán)在中央政府與地方政府之間缺乏明確的劃分界定，上下級政府各自在土地資產(chǎn)上的事權(quán)、財權(quán)模糊不清，演化出上下級政府之間的權(quán)利之爭或討價還價，人為地加大了交易成本。

（3）土地產(chǎn)權(quán)沒有完善的法律保障

到目前為止，我國城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)分配還缺乏正式的法律形式，導(dǎo)致土地產(chǎn)權(quán)沒有形成完善的法律保障體系。在此背景下，土地尋租機(jī)制便發(fā)育起來。對于尋租者來說，一旦獲得了排他性的土地產(chǎn)權(quán)，實際上就得到了一種類似法律上的壟斷產(chǎn)權(quán)，這種壟斷產(chǎn)權(quán)可以通過交換而獲得巨額租金。政府部門在進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)安排和重新分配的過程中，往往通過尋租活動來追求自己的利益。從這一角度來看，設(shè)租者即政府部門本身也是尋租者，他們可以從自身利益出發(fā)視不同的對象來設(shè)定租金水平，目前，城鎮(zhèn)土地出讓領(lǐng)域的尋租活動主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是在土地出讓活動中，盡可能采取協(xié)議方式，以便在政府價格和市場價格之間設(shè)定租金。二是由于上下級政府和同級政府不同部門對國有土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利界定不清，現(xiàn)實中大量存在為獲得土地審批權(quán)和土地出讓收益而進(jìn)行的各個利益團(tuán)體的尋租活動。三是地方政府從地區(qū)利益出發(fā)，利用對土地產(chǎn)權(quán)的實際控制權(quán)獲取實物地租，或壓低地價甚至“零地價”以吸引投資。尋租既得利益者的陣容不斷擴(kuò)大，增大了產(chǎn)權(quán)市場化的阻力。

2、土地出讓制度不完善

盡管近年來我國己制定了一系列相關(guān)的土地出讓法律法規(guī)，也對土地市場的健康良性發(fā)展起到了重要作用。但是由于立法本身具有其滯后性，加之土地出讓制度在立法上的不完善，以及人們對于客觀事物的認(rèn)識有局限性和逐漸深化過程，使現(xiàn)行的土地法律法規(guī)還難以適應(yīng)土地資源市場化配置的要求，從而亟待加快立法，并修訂已有的法規(guī)。

目前，與土地出讓相關(guān)的全國性高層次法律法規(guī)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等法律法規(guī)。但這些法律法規(guī)對于規(guī)范和發(fā)展土地出讓市場，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對于一些具體問題，法律規(guī)定尚不夠明確，比如只規(guī)定土地出讓的最高年限而沒有具體年限，對于不同地塊采取不同的出讓方式也只是籠統(tǒng)的規(guī)定，雖然有條件具備的土地應(yīng)用招標(biāo)拍賣方式、條件不具備的可用協(xié)議方式等條文，但所謂“條件具備與不具備”則法律未作規(guī)定，這是立法不嚴(yán)密所致。因此如果不將例外適用的條件具體化，容易使一些人鉆制度的空子，造成不必要的損失。

3、土地稅制不健全

篇9

法定代表人：李維鼎，該公司董事長。

委托人：滕建國，上海市國和律師事務(wù)所律師。

委托人：徐富榮，上海市國和律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：上海市房屋土地資源管理局，住所地：上海市嶗山西路201號。

法定代表人：蔡育天，該局局長。

委托人：陸銀華，上海市虹口區(qū)房屋土地管理局副局長。

委托人：蔣榮，上海市虹口區(qū)人民政府法制辦公室副主任。

上訴人上海虹城房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱虹城公司）為與被上訴人上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱上海房地局）土地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服上海市高級人民法院（2000）滬高民初字第5號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1992年6月8日，中美聯(lián)合信托公司（以下簡稱信托公司）、上海新城房產(chǎn)企業(yè)公司（以下簡稱新城公司）、上海市虹口區(qū)房屋綜合開發(fā)經(jīng)營公司（以下簡稱開發(fā)公司）與上海房地局簽訂滬土（1992）出讓合同第13號《上海市土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱A地塊出讓合同）約定：信托公司、新城公司、開發(fā)公司以4，205，800美元的土地使用權(quán)出讓金獲得上海市吳淞路31號街坊A地塊的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開發(fā)公司經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T批準(zhǔn)投資組成合資企業(yè)虹城公司，上述A地塊土地使用權(quán)即轉(zhuǎn)為虹城公司。1994年9月10日，虹城公司與上海房地局又簽訂滬土（1994）出讓合同第75號《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱B地塊出讓合同）約定：虹城公司取得上海市吳淞路31號街坊B地塊的土地使用權(quán)；虹城公司如不按與上海市虹口區(qū)人民政府（以下簡稱虹口區(qū)政府）簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費用，上海房地局有權(quán)解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，虹城公司與上海房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權(quán)期限延長至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權(quán)期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分別與案外人虹口區(qū)政府簽訂《虹口區(qū)大市政配套費合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區(qū)政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費用數(shù)額及違約責(zé)任等事宜。在虹城公司與虹口區(qū)政府履行上述合同、協(xié)議過程中，虹城公司發(fā)現(xiàn)受讓的地塊存在民防工程。

1996年10月，虹城公司以虹口區(qū)政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區(qū)大市政配套費合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定的拆遷期限、且在拆遷過程中發(fā)現(xiàn)該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級人民法院提起訴訟，請求判令依法解除拆遷合同，由虹口區(qū)政府返還其支付的動遷費，并支付違約金、設(shè)計費、勘察費及A地塊土地使用年限減少等損失。上海市高級人民法院于1998年9月18日以（1996）滬高民初字第15號民事判決書判決：一、虹城公司與虹口區(qū)政府之間有關(guān)上海市吳淞路31號街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費合同》有效，繼續(xù)履行；二、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元；三、虹口區(qū)政府于判決生效后10日內(nèi)賠償虹城公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元；四、虹城公司的其它訴訟請求不予支持；五、虹城公司于判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動遷費7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬分之三給付滯納金。虹城公司對該判決不服，向本院提起上訴，并申請追加上海房地局為該案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民終字第161號民事判決認(rèn)定，虹城公司在二審期間申請追加上海房地局作為第三人參加訴訟，實際是對雙方簽訂的土地出讓合同有爭議，屬于另一個性質(zhì)的法律關(guān)系，不屬本案第三人。由于虹口區(qū)政府并非在合同約定的14個月內(nèi)完成拆遷，虹城公司根據(jù)不安抗辯和同時履行抗辯的原則，有權(quán)遲延付款。在虹城公司訴訟后，虹口區(qū)政府在一審法院開庭時才主張已經(jīng)完成拆遷，且雙方對拆遷范圍存在爭議，因此，在法院沒有作出判決上的認(rèn)定前，不能以開庭日作為已經(jīng)履行的日期，應(yīng)當(dāng)以法院判決生效的日期作為虹城公司付款的日期，一審法院判決虹城公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬分之三給付滯納金，缺乏依據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)糾正。據(jù)此判決：一、維持上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第（一）、（二）、（三）、（四）項。二、變更上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第五項為：虹城公司于本判決生效后10日內(nèi)支付虹口區(qū)政府委托動遷費7，170，505美元。

2000年9月11日，虹城公司依據(jù)本院（1998）民終字第161號民事判決認(rèn)定的事實，以上海房地局沒有告知其出讓的土地上存在民防工程，違反了誠實信用原則為由提起訴訟，請求依法判令解除其與上海房地局簽訂的B地塊出讓合同；由上海房地局返還其土地出讓金，并賠償其拆遷的經(jīng)濟(jì)損失。上海房地局則提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日簽收的虹口區(qū)民防辦發(fā)出的《停止施工通知書》及《上海市民防工程管理辦法》的復(fù)印件，以此證據(jù)證明虹城公司的起訴已經(jīng)超過訴訟時效。

另查明：根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第七條、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理辦法》第十七條、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》第十五條的規(guī)定，民防工程的產(chǎn)籍檔案由市或區(qū)民防部門管理，房地產(chǎn)權(quán)籍檔案由市或區(qū)房地局管理；上海房地局在與受讓人簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》時，應(yīng)當(dāng)對出讓的土地自然狀況包括地表下的設(shè)施情況告知受讓人，以保證其出讓的土地不存在瑕疵。另據(jù)虹口區(qū)民防工程管理所檔案卡記載：虹城公司受讓的A地塊有一處建筑面積69平方米的民防工程；B地塊分別有建筑面積76平方米及建筑面積42平方米的民防工程，其三處民防工程合計為建筑面積118平方米。上海房地局在與虹城公司簽訂《A地塊出讓合同》、《B地塊出讓合同》時，未履行告知出讓土地現(xiàn)狀的義務(wù)。虹城公司亦沒有向有關(guān)行政部門辦理拆除民防工程的審批手續(xù)，其受讓的A、B地塊未實際開發(fā)建設(shè)。

一審訴訟期間，一審法院委托上海公信中南會計師事務(wù)所有限公司（以下簡稱中南會計師事務(wù)所）對A、B地塊118平方米民防工程的拆除費用進(jìn)行了評估，結(jié)論為：拆除A、B地塊118平方米民防工程的費用為49，511.98元。

一審法院審理認(rèn)為：上海房地局代表國家以合同形式將訟爭國有土地使用權(quán)出讓給虹城公司，雙方因土地使用權(quán)出讓合同權(quán)利義務(wù)履行而發(fā)生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司訴訟已超過時效所提供的證據(jù)為復(fù)印件，依法不能作為認(rèn)定事實的根據(jù)；即便上海房地局提供的虹口區(qū)民防辦談話通知書能證明虹城公司已于1995年1月12日知悉訟爭地塊下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出質(zhì)疑，因此，上海房地局認(rèn)為虹城公司起訴已過訴訟時效的理由不能成立?？烧J(rèn)定上海房地局出讓給虹城公司的地塊是有瑕疵的，對此，依法應(yīng)由上海房地局承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。已生效的最高人民法院（1998）民終字第161號民事判決，可以確認(rèn)虹城公司與虹口區(qū)政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續(xù)履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且虹城公司關(guān)于解除本案訟爭合同的主張，不符合法律規(guī)定的解除條件，因此，對虹城公司請求解除B地塊土地使用權(quán)出讓合同及返還土地出讓金的請求，不予支持。對虹城公司提出的賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張，因民防工程拆除費用為49，511.98元，應(yīng)由上海房地局承擔(dān)。已生效的民事判決書確認(rèn)虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一，虹城公司亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權(quán)又是有價值的，故可延長土地使用權(quán)年限來折價賠償。據(jù)此判決：一、延長虹城公司受讓取得的A、B地塊的土地使用權(quán)使用年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年；二、上海房地局賠償虹城公司民防工程拆除費用49，511.98元；三、虹城公司的其他訴訟請求不予支持。案件受理費571，410.30元，由虹城公司負(fù)擔(dān)71410.32元，由上海房地局負(fù)擔(dān)500，000元；評估費3000元，由上海房地局負(fù)擔(dān)。

虹城公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：上海房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達(dá)到簽訂土地出讓合同預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益，上海房地局應(yīng)當(dāng)賠償土地出讓金、拆遷費、工程設(shè)計費及利息等經(jīng)濟(jì)損失；中南會計師事務(wù)所對其受讓的A、B地塊拆除民防工程費用評估為49，511.98元，并非實際發(fā)生的費用，該費用的數(shù)額應(yīng)當(dāng)以實際拆除所發(fā)生的費用損失為依據(jù)。為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。上海房地局答辯同意一審法院判決，請求二審法院予以維持，駁回虹城公司的上訴請求。

本院審理認(rèn)為：虹城公司依據(jù)與上海房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經(jīng)列入國家財政預(yù)算，用于城市建設(shè)和土地開發(fā)，上海房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且虹城公司對一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長虹城公司受讓的A、B地塊土地使用權(quán)年限作為虹城公司使用土地年限減少的損失之判項沒有提起上訴，因此，虹城公司上訴主張上海房地局賠償其土地出讓金及利息，依據(jù)不足，本院不予支持。上海房地局與虹城公司之間不存在拆遷補(bǔ)償?shù)姆申P(guān)系，在虹城公司與虹口區(qū)政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區(qū)大市政配套費的合同》中，由于虹口區(qū)政府對B地塊逾期拆遷，導(dǎo)致虹城公司已經(jīng)受讓的A地塊延期開發(fā)建設(shè)，為此，本院（1998）民終字第161號民事判決已經(jīng)判令虹口區(qū)政府償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元，賠償虹城公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。虹城公司與虹口區(qū)政府之間的拆遷合同合法有效，已經(jīng)履行，因此，虹城公司主張上海房地局支付其拆遷費及利息損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，民防工程系防空設(shè)施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可拆除。虹城公司至今尚未向有關(guān)民防部門提出拆除民防工程的申請，該工程項目用地至今亦尚未開發(fā)建設(shè)，且本院（1998）民終字第161號民事判決已經(jīng)認(rèn)定：“虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發(fā)工作閑置的原因之一。虹城公司主張上海房地局賠償工程設(shè)計費、工程款等費用，事實根據(jù)和法律依據(jù)不足，本院不予采納。因虹城公司沒有辦理拆除民防工程的報批手續(xù)，民防工程尚未實際拆除，一審法院委托中南會計事務(wù)所對該民防工程的評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)作為上海房地局支付虹城公司拆除民防工程費用的依據(jù)，虹城公司以中南會計師事務(wù)所評估非實際發(fā)生的費用為由主張上海房地局再行支付民防工程的拆除費用，沒有事實根據(jù)。一審法院根據(jù)上海房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒有將虹城公司受讓的土地存在民防工程的現(xiàn)狀告知虹城公司的違約事實，判決由上海房地局賠償虹城公司受讓取得的A、B地塊使用權(quán)年限，即從2002年1月1日起算持續(xù)50年，上海房地局已經(jīng)承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任，虹城公司沒有舉證證明其他實際經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生的事實，本院不予認(rèn)定。綜上，一審法院判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

篇10

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市土地儲備出讓管理，規(guī)范交易行為，優(yōu)化資源配置，保障經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展用地需求，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔〕3號)、《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔〕277號）、《土地儲備財務(wù)管理暫行辦法》（財綜〔〕17號）等規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我市土地儲備出讓工作有關(guān)事項通知如下：

一、健全土地儲備出讓工作機(jī)制

市土地儲備供應(yīng)委員會（調(diào)整后的人員名單附后）負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)我市土地儲備和出讓供應(yīng)工作，研究解決土地儲備和出讓供應(yīng)中的重大事項。市金劍投資開發(fā)有限公司和市土地儲備供應(yīng)中心（以下簡稱市土地儲備機(jī)構(gòu)）具體負(fù)責(zé)組織實施土地儲備和出讓供應(yīng)工作。各有關(guān)職能部門按照職責(zé)分工予以配合。

二、加強(qiáng)土地儲備計劃管理

市土地儲備機(jī)構(gòu)會同相關(guān)部門，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需情況等，共同編制全市土地儲備中長期計劃和年度計劃，報市人民政府批準(zhǔn)后實施。

土地儲備年度計劃制定后,各部門必須嚴(yán)格執(zhí)行。列入土地儲備計劃的土地,未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn),相關(guān)部門不得為建設(shè)單位辦理規(guī)劃、用地等手續(xù)。土地儲備計劃確需調(diào)整時,由市土地儲備供應(yīng)委員會審核后報市人民政府批準(zhǔn)。

三、明確土地儲備的范圍和程序

土地儲備的范圍為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各類新增建設(shè)用地和市政府通過法定程序收回使用權(quán)的存量建設(shè)用地。主要包括：

1、因公共利益需要使用的土地；

2、為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改造需要調(diào)整使用的土地；

3、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)閑置、荒蕪的土地；

4、因國家建設(shè)征收但未利用的土地；

5、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的土地；

6、因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用原劃撥的國有土地；

7、已出讓的工業(yè)、倉儲、采礦、公用設(shè)施等國有土地，需改變?yōu)榻?jīng)營性用地的；

8、超過土地出讓合同約定的開發(fā)建設(shè)期限滿兩年未動工開發(fā)的土地；

9、違反合同約定，被依法解除合同，以及因非法占用、轉(zhuǎn)讓土地或擅自改變土地用途被依法收回的土地；

10、銀行收回處置土地抵押權(quán)、法院依法裁定的土地；

11、公路、鐵路、礦場等經(jīng)批準(zhǔn)報廢的土地；

12、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；

13、其他應(yīng)依法收回儲備的土地。

土地儲備程序嚴(yán)格按照《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔〕277號）規(guī)定執(zhí)行。

四、規(guī)范儲備土地臨時利用行為

經(jīng)市政府同意后，市土地儲備機(jī)構(gòu)可將儲備土地，連同地上建（構(gòu)）筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用，以增加土地收益，避免土地資產(chǎn)閑置。臨時利用期限原則上不超過二年，且不能影響土地供應(yīng)。

五、提高儲備土地供應(yīng)效率

儲備土地供應(yīng)嚴(yán)格按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部39號令）、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，嚴(yán)防暗箱操作。儲備土地最低出讓價格由國土資源管理部門根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策、土地儲備成本和土地市場情況等，集體決策、綜合確定，不得低于土地儲備成本及國家最低價標(biāo)準(zhǔn)。

積極推行建設(shè)用地預(yù)申請制度。批次用地經(jīng)批準(zhǔn)后，規(guī)劃部門出具初步的規(guī)劃設(shè)計條件，國土資源部門先行整體招標(biāo)拍賣掛牌出讓，縮短供地時間。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后納入儲備的土地，原則上應(yīng)在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收方案批準(zhǔn)后6個月內(nèi)完成供地。

六、強(qiáng)化土地儲備資金收支管理

財政部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地儲備的需要及概算安排，及時核撥用于土地儲備的各項資金。對土地儲備機(jī)構(gòu)墊付的儲備成本，應(yīng)在收到土地價款后，根據(jù)市政府批準(zhǔn)的簽報審批單，按宗地優(yōu)先在15個工作日內(nèi)撥付給土地儲備機(jī)構(gòu)。

市財政按招標(biāo)拍賣掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的年度總成交價款的5%計提國有土地收益基金，實行分賬核算，專項用于土地儲備。土地儲備機(jī)構(gòu)要切實提高儲備資金利用效率,確保資金運作安全，并接受財政、審計部門的監(jiān)督檢查。土地儲備資金應(yīng)實行?？顚Ｓ?封閉管理,不得挪用。土地儲備機(jī)構(gòu)所需的日常經(jīng)費，按照有關(guān)規(guī)定，與土地儲備資金實行分賬核算管理。

七、嚴(yán)格土地利用管理

以出讓方式取得的工業(yè)、倉儲等非經(jīng)營性用地使用權(quán)人申請變更為經(jīng)營性用地的，以及原出讓合同或劃撥決定書已明確約定變更土地用途等用地條件必須收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，原則上一律由市政府收儲后另行組織供應(yīng)。對原工業(yè)用地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償時，應(yīng)扣減其取得原工業(yè)用地時享受的相關(guān)優(yōu)惠政策，以及市政府獎勵的土地出讓價款。

受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地，定金不予退還；已簽合同但未按合同約定繳納出讓價款的，依法收回土地；未按合同約定期限和條件開發(fā)利用土地或擅自改變土地用途的，國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)及時糾正，并依法予以處罰。