導語：如何才能寫好一篇物業(yè)樓宇管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：樓宇 智能化　物業(yè)管理

樓宇智能化專業(yè)在大二暑期有為期三個月的頂崗實習，為了使學生能對智能建筑有一個全面的認識，我系積極與校外物業(yè)管理企業(yè)建立聯(lián)系，走產(chǎn)學結合的培養(yǎng)道路。

物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前在國內(nèi)迅速的蓬勃發(fā)展。行業(yè)的性質(zhì)是服務型和高科技性相結合的第三產(chǎn)業(yè)，要求從業(yè)者具有較強的實踐能力。發(fā)展所呈現(xiàn)的主要問題之一就是急缺大量的專業(yè)從業(yè)人員。物業(yè)管理情況有了初在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在實習期間，我深深體會到了物業(yè)中的一些的優(yōu)勢。雖然物業(yè)僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與物業(yè)管理人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響物業(yè)發(fā)展的問題。

第一，管理不規(guī)范。首先，物業(yè)受整個物業(yè)管理發(fā)展的影響，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關系錯綜復雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關系眾多，使得各物業(yè)把大量的精力放在處理各種關系上，包括處理物業(yè)處與集團公司之間的關系，物業(yè)與行政部門的關系，與有關業(yè)主之間的關系。處理好這些關系當然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但當因此而忽視了內(nèi)部管理與對外服務時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第二，責權利不明。責權利不明，是影響企業(yè)發(fā)展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業(yè)處與總公司之間。由于我公司物業(yè)管理的特殊性，各處的物業(yè)管理，均是由作為開發(fā)商的總公司籌備建立的，物業(yè)管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調(diào)配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業(yè)管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業(yè)管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理的服務質(zhì)量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面，是各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。

第三，基礎薄弱，正常運行困難。首先由于部分物業(yè)開發(fā)較早，設備、設施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業(yè)管理僅憑自己的力量難以解決。物業(yè)管理與開發(fā)商之間，與建設單位之間，與業(yè)主之間矛盾重重，物業(yè)管理收入微薄，使物業(yè)管理收入不抵支出難以正常運行，企業(yè)舉步維艱。這就使得物業(yè)管理難以改進設備，改善服務，導致了服務水平低，業(yè)主投訴率居高不下，對服務不滿意，進而導致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費。這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。

第四，缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對缺少專業(yè)知識，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗相對豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業(yè)很少引進專業(yè)的管理人員，這就導致了，服務意識較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。

這些問題，影響著物業(yè)的發(fā)展，為改善物業(yè)管理狀況，樹立公司物業(yè)管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業(yè)快速、健康發(fā)展。

1.明晰權力和責任。欲走品牌之路，就必須走獨立發(fā)展之路，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作為物業(yè)管理企業(yè)應負的責任。另外，各物業(yè)處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規(guī)范各部門的職責，做到“人人有事關，事事有人關”理順物業(yè)管理流程，明確各部門員工的職責與權利。

2.建立、健全規(guī)章、制度。一個成功的企業(yè)一定要有一套科學、合理、適合本企業(yè)特點的規(guī)章、制度，來規(guī)范員工的行為。要樹立物業(yè)品牌，必須要健全規(guī)章、制度作為保障。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業(yè)管理服務工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章、制度，并積極落實，才能打造一個成功的企業(yè)，才能樹立物業(yè)品牌。

3.改善物業(yè)管理環(huán)境。改善管理環(huán)境，就要理順各方面的關系，使得各部門可以協(xié)調(diào)配合。減少在不必要的環(huán)節(jié)上的開支，用于改善設備、設施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優(yōu)質(zhì)服務，盡最大努力滿足業(yè)主的合理要求，以提高收費率，增加企業(yè)收入，使企業(yè)走上良性循環(huán)的道路，能夠獨立正常運作。

4.提高員工素質(zhì)。只有提高員工整體素質(zhì)，才能形成優(yōu)秀的團隊，才能打造成功的企業(yè)，才可以樹立物業(yè)品牌。

經(jīng)過實習鍛煉。一方面對本專業(yè)的就業(yè)方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設置了更實際的學習目標和工作目標，樹立良好的實習心態(tài)，為走上社會打下基礎。

物業(yè)管理工作的重要特征就是協(xié)調(diào)，處理不同部門或業(yè)主之間的關系。因此我們需要加強學生公眾場合的表現(xiàn)欲和表達力?，F(xiàn)代社會需要有良好職業(yè)技能，同時敢于自我推銷的人才。從戰(zhàn)勝膽怯心理開始，讓演講的舞臺把學生逐漸鍛煉成具有流暢語言表達能力的人。經(jīng)過實習鍛煉，精神飽滿，碩果累累的回到學校。一方面對本專業(yè)的就業(yè)方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設置了更實際的學習目標和工作目標，樹立良好的實習心態(tài)，為走上社會打下基礎。

參考文獻：

[1]張玉陽.高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)計劃的體系設計研究[J].職教探索與研究,2008,(03).

[2]高丹桂.高職院校物業(yè)管理專業(yè)教學改革的探討[J].職教探索與研究,2008,(02).

[3]戚龍琦.淺議高校物業(yè)管理專業(yè)的實踐教學模式[J].湖北三峽職業(yè)技術學院學報,2008,(02).

[4]王健樸.高職教育教學內(nèi)容體系研究——物業(yè)管理專業(yè)能力單元課程體系的設計與實踐[J].中國建設教育,2007,(08).

[5]尹瑞鳳,韓梅,董莉娜.我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及其發(fā)展的探討[J].濰坊高等職業(yè)教育,2008,(04).

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關鍵詞：人民日報社；報刊；綜合業(yè)務；分包；資料管理；創(chuàng)新

中途分類號：C816 文獻標識碼：A文章編號：

人民日報社報刊綜合業(yè)務樓，質(zhì)量目標為北京市“結構長城杯金獎”和 “建筑長城杯金獎”、魯班獎。為了形成一套高質(zhì)量的工程技術資料，施工總包單位安排了具有豐富經(jīng)驗的資料人員，并編制了《施工資料實施方案》、資料員守則、分包單位資料管理細則等一系列制度和相應的措施，尤其對分包單位的資料進行了周密細致的安排，積累了大量切實可行的經(jīng)驗。

1.制定了總包單位資料責任制和相關要求

我們依據(jù)《建筑工程資料管理規(guī)程》DB11/T695-2009的要求，項目部編制了《施工資料實施方案》。在明確了總包單位職責的基礎上，同時制定了各崗位人員資料管理職責，并將其內(nèi)容對相關人員進行了現(xiàn)場交底。項目總工負責編制施工組織設計，組織設計交底、辦理洽商及各類方案審核；試驗員負責本工程鋼筋、防水材料、鋼筋接頭、砼各種試塊、回填土、冬施測溫、裝修及節(jié)能等各項試驗資料；測量員負責工程定位、樓層放線、基槽驗線等測量資料；質(zhì)檢員負責各種檢驗批、各分項、子分部、分部工程資料報驗；工長負責交底、隱檢、施工檢查、砼澆筑等記錄資料；資料員負責收集、整理工程資料。根據(jù)工程進度及時向相關人員收集資料，并對所收集的資料進行把關，發(fā)現(xiàn)問題及時進行糾正。將所收集資料進行分類整理，核對資料是否交圈，保持資料的完整、真實、準確、整潔。

2.制定并實施了分包單位施工資料管理細則

由于該工程最終質(zhì)量目標為“魯班獎（國家優(yōu)質(zhì)工程）”，施工資料為工程的重要組成部分。為了加強本工程施工資料的規(guī)范化管理，真實反映工程實體質(zhì)量，根據(jù)以往分包單位資料管理相對較弱，資料質(zhì)量相對較差的弊端，結合本工程的實際情況，對在該工程施工的分包單位，特制定了施工資料管理細則。細則的依據(jù)為《建筑工程資料管理規(guī)程》DB11/T695-2009、《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300-2001、《北京市建筑結構長城杯標準》DBJ/T01-69-2003、《北京市建筑長城杯標準》DBJ/T01-70-2003、總包單位《施工資料實施方案》。細則包含了資料管理規(guī)程中的C1到C8的各類資料。

2.1 分包單位的資料管理細則總則

分包單位要按照《建筑工程資料管理規(guī)程》DB11/T695-2009）和有關規(guī)定應對施工資料的真實性、完整性和有效性負責，并做好資料的簽認和交接。分包單位提供資料要及時、準確，不得漏項。資料內(nèi)容應齊全、真實、文字嚴謹，資料要干凈、整潔，不得涂改，所有資料的填寫均采用機打手簽字。

2.2 對施工管理、技術、測量類施工資料的規(guī)定

在施工前應向總包報審本企業(yè)資質(zhì)證書及相關的管理人員崗位證書和專業(yè)工種操作人員證書。在施工前應向總包報審施工組織設計、施工方案，并有分包技術負責人和編制人簽字，技術交底要有班組長簽字并附簽名記錄；審各種質(zhì)量責任制度及現(xiàn)場管理制度，并有分包經(jīng)理和編寫人簽字，報審施工進度總計劃并有分包單位經(jīng)理和制表人簽字；每周監(jiān)理例會前報周計劃和現(xiàn)場施工情況；每月25日應向總包填報“月工、料、機動態(tài)表”、月計劃，并有分包單位經(jīng)理簽字。施工測量記錄表簽字人，要有測量員和驗線員上崗證。

2.3 對工程物資資料的規(guī)定

工程物資資料是反映工程所用物資質(zhì)量和性能指標等的各種證明文件和相關配套文件。建筑工程所用的工程物資均應有出廠質(zhì)量證明文件，文件包括產(chǎn)品合格證、質(zhì)量合格證、檢驗報告、試驗報告、產(chǎn)品生產(chǎn)許可證和質(zhì)量保證書等。物資進場后按規(guī)范或合同如須復試時，必須有分包、總包、監(jiān)理三方同時見證取樣送檢，合格后的試驗報告和其它材料質(zhì)量證明文件一同報驗。質(zhì)量證明文件應反映工程物資的品種、規(guī)格、數(shù)量、性能指標等，并與實際進場物資相符。質(zhì)量證明文件的復印件應與原件內(nèi)容一致，加蓋原件存放單位公章，注明原件存處、進場數(shù)量和時間，并有經(jīng)辦人簽字。工程物資進場后的檢查、驗收、報驗所用的表格、內(nèi)容的填寫，以及記錄的順序、報驗的程序要按《建筑工程資料管理》DB11/T695-2009執(zhí)行。物資資料進場驗收后要及時成形文件，讓監(jiān)理簽認。物資進場檢驗記錄中名稱、型號、數(shù)量填寫齊全，和物資進場報驗表一同報驗。物資質(zhì)量證明文件原件紙張小于A4，要用A4紙做粘貼托紙。

2.4 對施工記錄、試驗、過程驗收、竣工驗收類資料的規(guī)定

這類資料在整理過程中一定要注意資料要收集技術，并保證資料的交圈。檢驗批表格中“施工執(zhí)行標準名稱及編號”欄里，應填寫相關的國家規(guī)范名稱和長城杯評審標準名稱及編號。關系到結構安全的隱蔽工程要做好現(xiàn)場圖片的保存，對關聯(lián)到結構、安全或有特殊要求的作業(yè)點，應在隱蔽工程檢查記錄中用附圖說明。不隱蔽工程項目，要有施工檢查記錄，會同相應檢驗批報驗。

2.5對施工資料的簽認、交接要求

分包單位施工資料管理工作，設專人負責其分包范圍內(nèi)施工資料的收集、整理和送檢。對在施工過程中要形成的施工資料自行組織實施。施工資料應隨施工進度同步成形，資料形后及時送交總包一份，進行檢查確定是否符合要求，自行管理兩份并對成其進行組卷。分包工程完工后，應將另兩套整理、組卷好施工資料整體移交給總包。根據(jù)111號文規(guī)定，發(fā)包單位的技術負責人、質(zhì)檢員要對分包單位的資料進行簽認。建設單位直接分包單位的施工資料，要經(jīng)建設單位確認后再轉交給總包。分包單位資料員在工程完工驗收合格后應和總包資料員一同對所積累的施工資料的系統(tǒng)性、完整性、準確性、規(guī)范性進行檢查、組卷、匯總。并向總包移交全部施工資料的文字版和電子版。

3.分包資料的管理創(chuàng)新

在分包資料的管理方面，公司和項目部采取了一些與以往不同的辦法，經(jīng)過實施行之有效，同時也給以后的工程資料管理提供了可行的經(jīng)驗。在2011年和2012年度近20次的公司月資料檢查中，項目部采取了讓分包資料員旁觀和旁聽，一起參加資料講評的辦法，這樣對分包資料員也是一種有效的學習，并大大減少了資料弊病。針對分包資料填寫內(nèi)容不完善的問題，項目部資料員將每一種資料如隱檢記錄、檢驗批驗收記錄，做出一份樣例分給分包資料員，讓他們在收集資料的時候參考樣例收集。如果不符合要求，退回重新填寫。對分包單位資料員解決不了的問題，還有個別分包單位的資料員不認真、不按照總包資料要求整理、不服從總包資料員指正的，總包資料員可直接給分包單位負責人發(fā)資料問題聯(lián)系單，使資料問題都妥善進行了解決。在2011年和2012年度公司進行的六次資料員培訓，都對分包資料員一視同仁，在培訓前一起通知，讓他們一塊參加資料員培訓，這樣不但使各分包資料員增強了業(yè)務能力，同時也對分包資料和總包資料整理格式做到統(tǒng)一起了一定的作用。

4.結束語

該工程在施工過程中，公司技術處對施工資料執(zhí)行月檢查制度，對發(fā)現(xiàn)的問題要求項目部和分包單位及時整改的方式強化資料管理，并在下一次檢查中對上次存在問題的整改情況進行復查。通過對分包單位的資料進行過程控制，定期做好監(jiān)督檢查，使分包單位的資料質(zhì)量大幅度提高，使施工資料和工程實體保持同步，做到整理及時、編目正確。工程資料順利通過質(zhì)量監(jiān)督有關部門和北京市結構長城杯專家的檢查。

參考文獻:

[1] 《建筑工程資料管理規(guī)程》.DB11／T695-2009.

[2] 《資料員一本通》.中國建筑工業(yè)出版社2006年9月第一版.

[3] 《北京市建筑結構長城杯質(zhì)量評審標準》.DBJ/T01-59-2003.

篇3

第二條  本辦法適用于本市范圍內(nèi)實行物業(yè)管理服務的小區(qū)和樓宇的收費活動。

第三條  本辦法所稱物業(yè)管理服務收費，是指經(jīng)工商行政管理機關登記注冊和市建設委員會資格認可的物業(yè)管理單位，接受開發(fā)建設單位或業(yè)主（小區(qū)）管理委員會（以下簡稱“業(yè)主管委會”）的委托，對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、安全防范和環(huán)境等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它相關管理服務所收取的費用及其收費行為。

第四條  市物價局是本市物業(yè)管理服務收費的主管機關。

市建設委員會在其職責范圍內(nèi)與市物價局密切配合，共同做好物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第五條  本辦法下列用語的含義是：

㈠  物業(yè)管理服務費包括綜合管理服務費、停車場收費、特約服務費及其它經(jīng)濟收入。

㈡  綜合管理服務費，是指物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的小區(qū)、樓宇公共部位、公共場所、公共事務管理服務所收取的費用。

㈢  特約服務費，是指物業(yè)管理單位應業(yè)主或非業(yè)主使用人要求而提供的個別服務所收取的費用。

㈣  其它經(jīng)濟收入，是指開發(fā)建設單位按市政府有關規(guī)定向業(yè)主管委會提供的商業(yè)用房及小區(qū)、樓宇范圍內(nèi)可以產(chǎn)生經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和公共場地由物業(yè)管理單位按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營所產(chǎn)生的收入。

㈤  裝修保證金，是指業(yè)主和非業(yè)主使用人在入戶裝修時，為保證遵守有關規(guī)定，維護房屋總體安全而向物業(yè)管理單位預交的押金。

㈥  公共水電費，是指小區(qū)、樓宇的消防和對講系統(tǒng)，公共部位照明、清洗和綠化，及電梯、中央空調(diào)、水泵等機電設備運行電費和其它公共用電、用水的費用開支。

第六條  物業(yè)管理單位收取的綜合管理服務費實行基準價管理。基準價按小區(qū)、樓宇類型，經(jīng)市物價局按咨詢聽證程序核定，并報市政府批準后，于每年1月31日向社會公布。

由政府統(tǒng)一建設的小區(qū)、樓宇物業(yè)綜合管理服務收費標準，應低于非政府統(tǒng)一建設的小區(qū)、樓宇物業(yè)綜合管理服務收費標準。

物業(yè)管理服務范圍內(nèi)的停車場收費實行政府定價，其管理辦法由市政府另行制定。

物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的特約服務，市物價局有收費標準的按規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定收費標準的實行經(jīng)營者定價。

第七條  物業(yè)管理服務收費實行經(jīng)營性收費許可證制度，物業(yè)管理單位應亮證收費，并接受市物價局年審。

第八條  物業(yè)管理服務費的支出由以下項目構成：

㈠  直接參與管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利、社保費用；

㈡  公共設施、設備正常運行和維護費用；

㈢  綠化、美化費用；

㈣  清潔、保潔、消毒等衛(wèi)生費用；

㈤  安全防范費用；

㈥  物業(yè)管理單位和業(yè)主管委會辦公費用；

㈦  納入委托管理服務合同的固定資產(chǎn)折舊費用；

㈧  特約專項服務費用；

㈨  法定稅費；

㈩  合理利潤。

第九條  實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費項目和標準，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人協(xié)商議定，并向市物價局備案。

第十條  物業(yè)管理單位收取綜合管理服務費，應提供下列服務項目：

㈠  物業(yè)管理服務范圍內(nèi)的公用設施、設備、場所的日常養(yǎng)護、維修和管理，監(jiān)督業(yè)主和非業(yè)主使用人按有關規(guī)定裝修、使用房屋；

㈡  與小區(qū)或樓宇管理服務收費標準要求相適應的安全防范服務；

㈢  環(huán)境衛(wèi)生管理，包括物業(yè)管理服務范圍內(nèi)的公共場所、道路、電梯、公共水池和水塔、化糞池的清潔、保潔、消毒和垃圾收?。?/p>

㈣  園林綠地以及環(huán)境美化的日常維護、管理；

㈤  協(xié)調(diào)解決日常工作、生活中所涉及的其它公共事務；

㈥  物業(yè)委托管理合同中規(guī)定的其它服務項目。

第十一條  綜合管理服務費標準需低于基準價的，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表協(xié)商制定，并報市物價局備案。

因增加服務內(nèi)容或被各級政府評為優(yōu)良的小區(qū)、樓宇，其收取的綜合管理服務費需高于基準價格的，須向市物價局提交書面申請，經(jīng)審核批準后方可執(zhí)行。

前款提交的書面申請應包含以下內(nèi)容：

㈠  物業(yè)所在位置、建筑總面積、建筑物或小區(qū)、樓宇功能配置情況；

㈡  物業(yè)委托管理合同及業(yè)主管委會、業(yè)主和非業(yè)主使用人對調(diào)高收費標準的意見；

㈢  物業(yè)單位經(jīng)營現(xiàn)狀及人員配備；

㈣  增加的服務項目與內(nèi)容，或被各級政府評定為優(yōu)良小區(qū)、樓宇的證明以及擬報的收費標準；

㈤  年度物業(yè)管理服務費用收支預決算；

㈥  企業(yè)工商登記證書、企業(yè)資質(zhì)等級證書等有關資料。

市物價局應自收到申請書之日起十五日內(nèi)提出審核意見，并書面送達申請人，逾期未答復的，視為同意。

第十二條  業(yè)主或非業(yè)主使用人在取得入住合法手續(xù)或租賃合同之日起，應按規(guī)定支付綜合管理服務費和應攤公共水電費。

尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發(fā)建設單位支付綜合管理服務費。

第十三條  尚未入住的業(yè)主或非業(yè)主使用人按入住戶分攤標準的50％分攤公共水電費。

尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發(fā)建設單位按前款分攤標準分攤公共水電費。

第十四條  物業(yè)管理單位使用開發(fā)建設單位按市政府有關規(guī)定向業(yè)主管委會提供的商業(yè)用房以及小區(qū)、樓宇范圍內(nèi)的公用配套設施、設備和公共場地，以自有資金投入商業(yè)性經(jīng)營的，其利潤分配比例由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會協(xié)商議定。

第十五條  綜合管理服務費按建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》及本市有關規(guī)定分攤計算。

綜合管理服務費，小區(qū)的每半年收取一次，樓宇的按月收取。

第十六條  高層樓宇的電梯、中央空調(diào)和水泵等機電設備運行電費及其他公共水電費的收取，物業(yè)管理單位應以每個水電計費總表為計費單位，公布每月使用公共水電費的度數(shù)、單價、總額及分攤辦法，按實際支出費用和約定方式向計費單位全體業(yè)主和非業(yè)主使用人合理分攤，單項收支并按月代收代繳。

物業(yè)管理單位代收代繳水、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執(zhí)行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。

第十七條  房屋裝修保證金應在裝修戶與裝修單位簽訂裝修合同后或發(fā)生實際裝修前，由物業(yè)管理單位向裝修戶收取。

房屋裝修保證金按每單元建筑面積每平方米15元的標準收?。ㄗ罡呦揞~為5000元），裝修完畢，應由物業(yè)管理單位驗收，沒有破壞主要房屋結構或平面的，裝修保證金應在驗收后如數(shù)退還，其代管利息應作為物業(yè)管理單位承擔監(jiān)管任務的費用列入收支范圍；破壞主要房屋結構或平面的，物業(yè)管理單位有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關部門進行強制恢復；造成損失的有權要求責任人賠償。

第十八條  按規(guī)定由開發(fā)建設單位繳交的各項行政事業(yè)性收費不得攤給業(yè)主和非業(yè)主使用人。

開發(fā)建設單位應承擔物業(yè)掃尾工程全部費用。物業(yè)管理單位接手物業(yè)管理時應監(jiān)督開發(fā)建設單位完成掃尾工程，不得將掃尾工程費用以任何形式分攤給業(yè)主和非業(yè)主使用人。

開發(fā)建設單位應承擔尚未出售或租賃的建筑面積的各項應攤費用，以及施工用水電未辦理民用水電供應手續(xù)前所發(fā)生的價格差額。

第十九條  向物業(yè)管理單位或委托物業(yè)管理單位收取的行政事業(yè)性收費，收費單位應在《企業(yè)稅外收費負擔監(jiān)督卡》上登記，不作登記的，物業(yè)管理單位有權拒絕。

市政、城管、園林、公安等部門委托物業(yè)管理單位的收費，須是經(jīng)價格行政管理部門批準的行政事業(yè)性或經(jīng)營性收費，并應向承擔代辦業(yè)務的物業(yè)管理單位支付一定的代辦費。

物業(yè)管理單位已接受委托實施管理，或相應收取綜合管理服務費的，其它單位和部門不得再重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十條  物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務收費方面享有下列權利：

㈠  有權要求業(yè)主和非業(yè)主使用人按物業(yè)委托管理合同和規(guī)定的收費標準，交納物業(yè)管理服務費；

㈡  業(yè)主或非業(yè)主使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理單位有權要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用0？3％的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交業(yè)主管委會處理或采取公布欠繳戶名單的方式追繳，也可依法向人民法院提起訴訟；

㈢  有權依據(jù)物業(yè)委托管理合同，要求業(yè)主管委會協(xié)助解決物業(yè)管理服務收費方面的有關事宜。

第二十一條  物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務收費方面應履行下列義務：

㈠  物業(yè)管理單位應在物業(yè)委托管理合同中詳細寫明所提供的服務項目、服務質(zhì)量和數(shù)量標準，并接受有關部門、業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表的監(jiān)督。

㈡  履行物業(yè)委托管理合同，依法收費，并提供合法收款票據(jù)。收款票據(jù)應填寫每項收費的全稱、收費單位、數(shù)量、單價及金額；

㈢  物業(yè)管理服務收費應明碼標價，收費項目、收費標準和收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布；

㈣  物業(yè)管理單位不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費；經(jīng)批準可以預收的，預收期不得超過6個月；

㈤  物業(yè)管理單位應每半年公布一次財務收支項目，接受業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人的監(jiān)督，并在下年初向業(yè)主管委會提交上年度收支決算報告和下年度收支預算報告；經(jīng)業(yè)主管委會及有關部門確認的物業(yè)管理單位的不合理支出，物業(yè)管理單位應從自有資金中補償；

㈥  物業(yè)管理單位出臺的具有普遍性的收費、維修方案，應提交業(yè)主管委會審議；屬政府指導價、政府定價的收費標準，應經(jīng)物價局批準后方可實施；

㈦  對公共設施維修、養(yǎng)護不善或因沒有及時修理而造成業(yè)主或非業(yè)主使用人損失的，物業(yè)管理單位應負責賠償；

㈧  物業(yè)管理單位對社會上的各種集資、捐贈等，未經(jīng)業(yè)主管委會或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表同意，不得列支。

㈨  物業(yè)管理單位發(fā)生改變時，物業(yè)管理單位應對其管理過程中所造成的虧欠款在商定的時限內(nèi)予以催繳；不足部分，物業(yè)管理單位應先從自有資金中墊付。

第二十二條  業(yè)主管委會在物業(yè)管理服務收費方面的職責：

㈠  業(yè)主管委會應代表全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的合法權益，根據(jù)本辦法的規(guī)定和物業(yè)委托管理合同，對物業(yè)管理單位的收費和收支平衡情況實行監(jiān)督；

㈡  業(yè)主管委會的正?；顒咏?jīng)費，由物業(yè)管理單位從物業(yè)管理服務收入中提取，其提取范圍、比例、開支項目及標準，應經(jīng)業(yè)主大會通過；

㈢  審議、確定樓宇服務內(nèi)容、項目方案；審議批準物業(yè)單位對公用設施的大、中修或更新改造的工程項目和預決算方案；

㈣  配合有關部門檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位服務收費標準的執(zhí)行及收支情況；督促業(yè)主及非業(yè)主使用人履行物業(yè)委托管理合同，按時交納管理服務費用；

㈤  協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理單位的收費關系，共同維護小區(qū)、樓宇利益，降低公共支出成本。

第二十三條  物業(yè)管理單位與業(yè)主和非業(yè)主使用人之間發(fā)生收費爭議，業(yè)主管委會無法協(xié)調(diào)或協(xié)調(diào)不成的，可由市物價局進行調(diào)處，也可通過訴訟程序解決。

第二十四條  有下列行為之一的，由物價檢查機構依照《廈門市價格管理條例》等有關規(guī)定予以處罰：

㈠  越權定價、擅自設立收費項目收費或擅自提高收費標準的；

㈡  不按規(guī)定的收費日期和收費期間提前收費的；

㈢  不按規(guī)定實行明碼標價的；

㈣  提供服務質(zhì)價不符的或只收費不服務或多收費少服務的；

㈤  其它違反本辦法的行為。

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1.1建筑信息模型

建筑信息模型(buildinginformationmodeling,BIM)是一個智能化的建筑物多維模型,它能夠連接建設項目全生命期不同階段的數(shù)據(jù)、過程和資源,是對建筑工程對象的完整描述。它支持建設項目全生命期的信息管理,使得生命期的信息能夠得到有效的組織和追蹤,保證信息從一階段傳遞到另一階段時不會發(fā)生信息流失,減少信息歧義和不一致[2]。

1.2IFC標準

標準的建立是解決信息交換與共享問題的關鍵。國際協(xié)同工作聯(lián)盟(InternationalAllianceforInteroperability,IAI)的建筑業(yè)國際工業(yè)標準IFC[3],作為建筑行業(yè)的數(shù)據(jù)交換標準,提供了建筑工程實施過程所處理的各種信息描述和定義的規(guī)范。這里的信息既可以描述一個真實的物體,如建筑物的構件,也可以表示一個抽象的概念,如空間、組織、關系和過程等。IFC大綱是IFC標準的主要內(nèi)容,給出了IFC標準中各種實體的具體數(shù)據(jù)結構定義。IFC大綱的整體由信息資源層、信息核心層、信息共享層和領域?qū)拥?個層次構建[4]。在IFC大綱中,物業(yè)管理相關信息是IFC模型的一個關鍵組成部分。IFC物業(yè)模型分別有IfcShared-FacilitiesElements、IfcProcessExtension、IfcShared-MgmtElements和IfcFacilitiesMgmtDomain4個子模型。這些子模型定義了物業(yè)管理相關的共享信息類,提供給應用者使用。

1.3基于IFC的建筑物業(yè)信息模型的建立

本系統(tǒng)根據(jù)IFC2x2版本大綱定義的描述規(guī)則,使用C#語言在系統(tǒng)中定義物業(yè)相關標準類。系統(tǒng)實現(xiàn)了物業(yè)管理相關4個子模型中的實體類以及建筑三維模型的相關類。其中IfcShared-FacilitiesElements子模型定義了物業(yè)管理的基本元素,包括設備信息、設備分組、資產(chǎn)鑒定、對象數(shù)量等相關信息。IfcSharedMgmtElements定義了貫穿建筑生命期各個階段的共有基本信息。IfcFacilitiesMgmtDomain定義了物業(yè)管理的基本信息。IfcProcessExtension子模型則支持用戶自定義的各種擴展信息和根據(jù)需求建立起相對應的對象。本系統(tǒng)中的物業(yè)管理對象可以三維模型的方式描述,系統(tǒng)通過實現(xiàn)描述三維幾何信息的IfcProduct類,定義了物業(yè)管理對象的三維幾何模型。主要包括:建筑構件實體,如梁(IfcBeam)、板(IfcSlab)、墻(IfcWall)和柱(IfcColumn)等;建筑設施實體,如設備(IfcAsset)、管道(IfcFlowTerminal)等。本系統(tǒng)按照IFC標準定義類的結構和方法,使用C#語言建立物業(yè)管理信息和三維模型的相關IFC類,完成了相關物業(yè)數(shù)據(jù)對象的描述,從而建立起建筑物業(yè)信息模型。

2基于中間件技術的建筑設備集成

2.1樓宇自動化系統(tǒng)集成平臺

目前建筑領域里,廣泛應用著多種樓宇自動化系統(tǒng)(buildingautomationsystem,BAS)。這些樓宇自動化系統(tǒng)包含了不同廠家的各種設備。由于各設備子系統(tǒng)所采用的協(xié)議可能不同或不能兼容,實現(xiàn)眾多設備的集成,成為本研究的一個重點。當前的系統(tǒng)集成通常采用2種方法。一種是應用硬件技術來實現(xiàn)系統(tǒng)的集成,即使用硬件網(wǎng)關來實現(xiàn)通信協(xié)議的轉變。由于市場上使用的協(xié)議太多,硬件網(wǎng)關成本高,推廣不現(xiàn)實。另一種方法是使用開放的標準協(xié)議來規(guī)范樓宇自動化系統(tǒng)的集成,然而由于商業(yè)利益,導致私有協(xié)議仍占據(jù)著當前市場[5]。本研究應用中間件技術來實現(xiàn)樓宇自動化系統(tǒng)在網(wǎng)絡上的系統(tǒng)集成,基于軟件層面上的系統(tǒng)集成探索了一個可行的方法。

2.2集成平臺的實現(xiàn)

本系統(tǒng)采用COM/DCOM技術作為本集成系統(tǒng)的支撐平臺,以減少網(wǎng)絡通信方面的開發(fā)工作。OPC和WebServices具有不同的特性和應用環(huán)境,都是用于系統(tǒng)集成和交互操作的新技術。OPC提供了靈活通用的接口,具備良好的通訊功能,可以方便地實現(xiàn)局域網(wǎng)內(nèi)的設備集成。而WebServices可以實現(xiàn)基于Internet廣域網(wǎng)的數(shù)據(jù)服務[6]。選用OPC作為設備子系統(tǒng)端的接口標準。同時考慮到系統(tǒng)和設備子系統(tǒng)在Internet上連接的需求,則采用WebServices技術支持一些服務的公開調(diào)用,并實現(xiàn)Internet上的集成管理。本系統(tǒng)使用中間件技術將COM/DCOM和WebServices有機結合起來,充分發(fā)揮OPC在現(xiàn)場設備集成的優(yōu)勢和WebServices在Internet上提供服務的特點,實現(xiàn)分布式系統(tǒng)的集成以及基于Internet的數(shù)據(jù)服務。樓宇自動化各設備子系統(tǒng)通過OPC驅(qū)動接口接入到本集成平臺,由IBServer服務器負責處理從底層設備獲取的數(shù)據(jù)。IBServer服務器通過COM/DCOM的方式提供了一系列服務接口。位于局域網(wǎng)的BMS工作站可以直接調(diào)用這些接口與各設備子系統(tǒng)通信,形成一個基于局域網(wǎng)的集成管理工作站,為物業(yè)管理功能模塊提供數(shù)據(jù)交換。同時WebServices服務器通過調(diào)用IBServer的COM/DCOM接口,并將之轉換成WebServices接口向外公布,為網(wǎng)絡用戶提供數(shù)據(jù)服務。

3智能物業(yè)管理系統(tǒng)

3.1系統(tǒng)的總體結構

本研究開發(fā)的物業(yè)管理系統(tǒng)通過建立基于IFC標準的建筑物業(yè)信息模型、IFC解析器以及數(shù)據(jù)接口,實現(xiàn)了建筑設計、施工與物業(yè)管理信息的共享和交換。同時應用中間件技術建立樓宇自動化系統(tǒng)(BAS)集成平臺,實現(xiàn)了建筑設備的監(jiān)控和集成管理。

3.2系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交換

本智能物業(yè)管理系統(tǒng)通過IFC數(shù)據(jù)文件和數(shù)據(jù)交換接口,實現(xiàn)基于IFC標準信息模型的數(shù)據(jù)共享和交換。IFC數(shù)據(jù)文件是專門格式的ASCII碼順序文件,采用WSN(WirthSyntaxNotation)形式化語法,易于計算機處理。IFC標準的對象實體則按照STEP(standardsforexchangeofproductdata)標準在數(shù)據(jù)文件中進行記錄。本系統(tǒng)建立IFC解析器,可實現(xiàn)對IFC數(shù)據(jù)文件的讀取,并在系統(tǒng)中生成基于IFC標準信息模型的數(shù)據(jù)類實體。同時還可以將信息模型的數(shù)據(jù)類實體保存為IFC數(shù)據(jù)文件,其他系統(tǒng)通過讀取并識別該文件內(nèi)容,提取出相關的數(shù)據(jù)信息,從而實現(xiàn)不同系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交換。

3.3系統(tǒng)功能

基于IFC標準和建筑設備集成的物業(yè)管理系統(tǒng),相比一般物業(yè)管理系統(tǒng)具備更多優(yōu)勢。系統(tǒng)除具有常規(guī)管理功能之外,還具備了智能化的設備管理功能。系統(tǒng)的常規(guī)物業(yè)管理功能包括系統(tǒng)管理、日常維護、服務管理和財務管理等。其中系統(tǒng)管理實現(xiàn)系統(tǒng)的用戶管理和權限配置管理;日常維護包括房產(chǎn)資源管理、住戶管理、人員管理、供應商管理、庫存管理等;服務管理包括信息服務、投訴管理、預定代辦等;財務管理包括各項收費管理、租賃管理等。本系統(tǒng)基于建筑設備集成的智能化設備管理包括如下主要功能:設備管理及維護、設備數(shù)據(jù)實時顯示、設備控制策略配置、設備任務管理、設備監(jiān)控報警、日志管理、歷史數(shù)據(jù)記錄、設備故障預警預報、專家知識庫。

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Abstract： With increasing demand for China's property management market， we should learn advanced experience， so as to provide scientific experience to the strategy of China's property management companies in the future， promote the market process of property management industry， enhance the level of the industry rapidly.

關鍵詞： 樓宇物業(yè)；集成服務；啟示

Key words： building property；integration services；revelation

中圖分類號：TP39 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）10-0197-02

0 引言

現(xiàn)代物業(yè)管理在20世紀初期美國形成發(fā)展，公寓大廈、摩天辦公大樓是現(xiàn)代物業(yè)管理的催生劑。在美國最重要的一個產(chǎn)業(yè)就是采用樓宇集成服務模式的物業(yè)管理。在樓宇集成服務模式中，物業(yè)管理公司一般只是負責整個物業(yè)區(qū)域的宏觀調(diào)控，具體服務內(nèi)容由業(yè)主委員會征求業(yè)主意愿以后決定，然后具體相關的服務內(nèi)容由物業(yè)公司聘請專業(yè)公司來承擔，如：競聘保潔公司、電梯公司、綠化公司等。通過這些專業(yè)公司來負責日常的事務，物業(yè)公司則是將重點放在與業(yè)主的溝通和資源整合以及對這些專業(yè)公司的管理工作上。

1.1 物業(yè)管理服務范圍廣 在美國，物業(yè)管理已經(jīng)被社會充分認可，并且一些經(jīng)驗豐富的物業(yè)服務公司的服務領域根據(jù)社會的需求擴展的非常大。如：美國排名第一的世幫魏理仕物業(yè)管理公司，他們的管理范圍延伸到教育、IT行業(yè)、證券、醫(yī)療以及高科技企業(yè)等的各類物業(yè)，甚至除了這些常規(guī)的服務外還提供病人的運送及護理、洗衣等其他社會服務內(nèi)容。雖然很多小的物業(yè)公司部門并不齊全但是功能非常齊全，有專職人員分別負責工程、會計、保安等工作。當小公司無法承擔時總有專業(yè)公司及時補救，因此業(yè)主對于這些都不必操心。而且各部門的工作都非常細致認真，如：不定期檢測火警系統(tǒng)，及時對電力、暖氣等設備進行日常的維修保養(yǎng)等。

1.2 管理細分與專業(yè)化 美國物業(yè)管理的分工十分明確，專業(yè)化管理是最顯著的特點。如：發(fā)展商買下地皮后由財務公司做出策劃，請項目建設公司建造，委屈專業(yè)銷售商品房，然后另外找一家管理公司或者業(yè)主進行管理，這樣發(fā)展商的任務到此結束。如果是開發(fā)商自己開一家物業(yè)公司，不僅比請物業(yè)公司管理費用高，最主要的是開發(fā)商資金成立物業(yè)公司很難得到人們的認可，因此開發(fā)商不愿意自己做物業(yè)管理的工作。另外，物業(yè)管理在美國已經(jīng)十分成熟、專業(yè)化程度很高，因此不但可以降低費用，還可以省去很多日常工作。

物業(yè)公司接手小區(qū)以后僅僅負責整個小區(qū)的整體管理，物業(yè)公司將管理內(nèi)容細化出來然后在請保潔、綠化、保安等專業(yè)公司來做。這些業(yè)務都是通過招標來完成的，但是手續(xù)不限國內(nèi)那樣復雜，都是由投標公司自己提出一個方案、報價以及服務承諾，最后確定聘請哪家的公司不是物業(yè)公司決定而是由業(yè)主自己通過挑選比較在決定。在美國物業(yè)管理中的保安工作則由隸屬于警察局的安檢警察來做的。因此，當業(yè)主違規(guī)或者違約時，保安人員雖然不具備執(zhí)法權，但是安檢警察的身份就具備這個執(zhí)法權，因此對于業(yè)主違規(guī)或者違法的執(zhí)行問題就能得到很好的解決了。

1.3 職業(yè)化體系完備 在美國實行職業(yè)經(jīng)理人的制度，所謂職業(yè)經(jīng)理人必須以企業(yè)行政為第一要務，接受投資者的聘用并且根據(jù)合同條款通過專業(yè)化的管理和經(jīng)營手段，促進企業(yè)的發(fā)展和為企業(yè)獲取利潤的專門型人才。物業(yè)管理經(jīng)理人員或者工程師都必須有專門的資格證書，必須接受必要的課程教育以及是大學畢業(yè)生等要求。因此，雖然公司人員很少，但是素質(zhì)高、責任心強并且講究工作效率。

美國物業(yè)管理經(jīng)理人有三類：第一類是資產(chǎn)經(jīng)理，負責地區(qū)物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，對市場進行調(diào)研，確定管理物業(yè)的整合和取舍；第二類是樓宇經(jīng)理，他們一般不與業(yè)主直接發(fā)生聯(lián)系，在總經(jīng)理不在的時候，負責樓宇日常的管理工作；第三類是物業(yè)經(jīng)理，其職責主要負責聯(lián)系相關商、擬訂物業(yè)財務報表、物業(yè)招租等。目前，隨著物業(yè)管理的職業(yè)化，一般資產(chǎn)經(jīng)理與物業(yè)經(jīng)理放在一起，物業(yè)經(jīng)理的部分職能轉由樓宇經(jīng)理負責。同時，全美國物業(yè)管理協(xié)會，也擴展了相應的資質(zhì)培訓和認定。

2 樓宇集成服務獨特的優(yōu)勢

2.1 專業(yè)化管理 美國物業(yè)管理最顯著的特點之一就是采取集成服務模式。物業(yè)公司接管工作后再將服務內(nèi)容細化，根據(jù)不同的服務內(nèi)容劃分不容的行業(yè)，然后再請專業(yè)化的公司來承擔這項工作，物業(yè)公司起全面協(xié)調(diào)和管理的工作，這樣就會使服務更加專業(yè)化，質(zhì)量也會得到有效的保障。尤其是保安工作由隸屬警察局的安檢警察來承擔，這樣對于那些違法違規(guī)的業(yè)主具有了相應的執(zhí)法能力，是管理專業(yè)化的有力體現(xiàn)。

2.2 業(yè)務規(guī)模龐大 專業(yè)化的基礎都承包給專業(yè)化的公司去經(jīng)營，這樣就可以有足夠的時間和資金去擴展其他的服務形式，美國的物業(yè)公司除了提供基礎性業(yè)務以外，還涉及房地產(chǎn)、房產(chǎn)經(jīng)紀等相關業(yè)務，這樣就為公司的長期利益開拓了新的渠道。美國一些大規(guī)模的物業(yè)公司都有統(tǒng)一的內(nèi)部管理、制度以及程序等。

2.3 風險意識強 在美國，每一個物業(yè)都是盈利的中心，但是每一個物業(yè)的管理單位或者是分公司都是一個獨立核算的盈利中心，各個分公司之間不存在盈虧互補的現(xiàn)象。由于專業(yè)機構承擔了與分包服務項目一樣的經(jīng)營責任和風險，因此企業(yè)的經(jīng)營風險就得到了有效的分散。進一步了解經(jīng)營責任，便于分析合理的投入與產(chǎn)出結構，保障經(jīng)營效益。美國的物業(yè)保險市場比較成熟，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風險意識和保險理念很強，政府部門也非常重視保險在物業(yè)管理中的抗風險作用。

2.4 科學整合管理 美國的物業(yè)集成服務模式有自己的服務標準、管控方式、完善的工作計劃以及作業(yè)流程，都有效的避免了與專業(yè)公司發(fā)生沖突。如招標選擇專業(yè)的服務公司，方案、報價以及服務承諾都是由投標公司自己提出來的，而最終決定哪家公司中標也是由業(yè)主選擇的，這樣就有效避免了物業(yè)公司與服務公司以及與業(yè)主之間的矛盾。

2.5 靈活滿足需求 美國的物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主從衣食住行各個方面考慮的都很周到，除了提供基礎性的服務外，還提供洗衣熨衣、訂送報刊、看護兒童或者護理病人以及天氣預報和股市行情等服務，從各個方面盡可能為業(yè)主提供周到的生活服務。由于各個方面都以業(yè)主的需求出發(fā)，因此不但提高了物業(yè)管理的服務質(zhì)量還為企業(yè)帶來了更多的效益。

3 樓宇集成服務給我們的啟示

目前國內(nèi)的物業(yè)處于最基礎的階段，僅僅是提供保潔、門衛(wèi)等最基礎的服務，而美國的物業(yè)服務涉及人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷?，而且都是專業(yè)化的服務公司提供的，不僅專業(yè)而且擺脫了單一的服務模式。而且這些專業(yè)的服務公司都是業(yè)主最終決定選擇的，也一定程度上解決了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，而國內(nèi)物業(yè)多數(shù)是開發(fā)者自己的物業(yè)，物業(yè)管理人員素質(zhì)也比較差，造成業(yè)主與物業(yè)之間糾紛不斷。在服務模式以及服務項目內(nèi)容上的選擇方式都值得國內(nèi)物業(yè)公司借鑒。

我國目前的物業(yè)管理都是傳統(tǒng)的模式，都是著重處理最基本的事物，由于這些傳統(tǒng)項目的束縛，企業(yè)的發(fā)展遭到了嚴重的限制。由于業(yè)主眾多，每個人的需求是不同的，面對各式各樣的需求，僅僅依靠物業(yè)公司是不能解決這個問題的。加上物業(yè)與業(yè)主由于文化背景、立場等不同，限制了物業(yè)服務水平的提高。其次與美國的物業(yè)管理人員相比，國內(nèi)的物業(yè)管理人員專業(yè)性非常差，沒有專業(yè)的物業(yè)管理的知識，而且學歷文憑也相對很低，在工作中不但不能夠有效的工作，而且經(jīng)常非常懶散，對于業(yè)主的態(tài)度也比較差，尤其對于開發(fā)商自己管理的物業(yè)公司態(tài)度更差。目前國內(nèi)還沒有實行業(yè)主自行選擇物業(yè)，因此造成的沖突磨擦時有發(fā)生，不但影響了日常的工作，也對物業(yè)公司的資源是一種浪費。因此，為了國內(nèi)物業(yè)管理水平的提高，應當從根本上改變物業(yè)管理的制度以及體系。

在科技迅猛發(fā)展市場競爭不斷激烈的今天，每一個類型的企業(yè)都面臨的改革，如果一成不變就會落后甚至會被淘汰。傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式一直都是高投入低回報的狀態(tài)，一直沒有找到一個很好的突破口，物業(yè)管理如何才能做出自己的品牌，怎樣才能占有市場的一席之地，這些都是有待解決的問題。這就需要在傳統(tǒng)模式的基礎上實現(xiàn)專業(yè)化、高效性、多樣化的服務。要想為公司創(chuàng)造更好的利潤，就必須走出運營成本與盈利能力的夾縫，在規(guī)?；?jīng)營的基礎上通過專業(yè)化服務、分散風險的管理進行資源的有效利用。

近年來，我國的物業(yè)管理在專業(yè)程度上也有了一定程度的提高，各類專業(yè)化的工作也在不斷的細化，一些大的物業(yè)公司也學習美國的經(jīng)驗試圖把專業(yè)性的內(nèi)容分包給專業(yè)化的單位。目前很多物業(yè)公司也在改革，精簡機構，人員從勞動密集型向知識型過渡。目前國內(nèi)的一些高校也開設了物業(yè)管理的專業(yè)，這也為提高物業(yè)管理的專業(yè)化、知識化提供了基礎。開設物業(yè)管理這個專業(yè)不僅是增長了知識、提高了服務質(zhì)量，更是提高了物業(yè)人員的管理素質(zhì)，全方位的提高了物業(yè)公司的整體水平，這樣才能克服目前管理缺乏的資源能力，通過組織社會資源使物業(yè)的服務功能更加強大。另外，物業(yè)管理成為服務集成商的形式后，都是通過契約和有償?shù)男问綖闃I(yè)主提供服務的，這樣以來，不但成本容易核算和控制并且經(jīng)濟效益也得到了顯著的提高，同時也提高了企業(yè)的競爭力?，F(xiàn)代化的物業(yè)公司能不能脫離單一的服務而發(fā)展全面的業(yè)務，這些都嚴重的影響到物業(yè)服務企業(yè)的定位。通過學習美國物業(yè)管理的模式，必須把建設和管理分開，在執(zhí)行中做到專業(yè)化、市場化才能更好的提高物業(yè)管理的水平。

但是現(xiàn)階段引入美國物業(yè)公司的管理模式也具有一定的困難，我國許多城市的物業(yè)管理向服務集成商轉變還面臨著一定的阻礙。目前物業(yè)管理費用的標準都普遍比較低，因此造成物業(yè)管理水平難以全面提高。很多企業(yè)很難從傳統(tǒng)的管理模式走出來，成了一種固定的有規(guī)律的形式，因此，物業(yè)管理模式的轉型還需要市場經(jīng)濟的支持乃至整個行業(yè)的努力和探索。

參考文獻：

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篇6

一、 提高服務質(zhì)量，規(guī)范前臺服務。

自XX年我部門提出首問負責制的工作方針后，XX年是全面落實該方針的一年。在日常工作中無論遇到任何問題，我們都能作到各項工作不推諉，負責到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實，保證公司各項工作的連慣性，使工作在一個良性的狀態(tài)下進行，大大提高了我們的工作效率和服務質(zhì)量。根據(jù)記錄統(tǒng)計，今年前臺的電話接聽量達26000余次，接待報修10300余次，其中接待業(yè)主日常報修7000余次，公共報修3300余次;日平均電話接聽量高達70余次，日平均接待來訪30余次，回訪平均每日20余次。

在首問負責制方針落實的同時，我們在7月份對前臺進行培訓。主要針對《前臺服務規(guī)范》、《前臺服務規(guī)范用語》、《儀態(tài)禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、〈前臺辦理業(yè)務規(guī)范用語〉等進行培訓。培訓后還進行了筆試和日檢查的形式進行考核，而且每周在前臺提出一個服務口號，如微笑、問候、規(guī)范等。我們根據(jù)平時成績到月底進行獎懲，使前臺的服務有了較大的提高，得到了廣大業(yè)主的認可。

二、規(guī)范服務流程，物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化。

隨著新《物業(yè)管理條例》的頒布和實施，以及其它相關法律、法規(guī)的日益健全，人們對物業(yè)公司的要求也越來越高。物業(yè)管理已不再滿足于走在邊緣的現(xiàn)狀，而是朝著專業(yè)化、程序化和規(guī)范化的方向邁進。在對園區(qū)的日常管理中，我們嚴格控制、加強巡視，發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)違章的操作和裝修，我們從管理服務角度出發(fā)，善意勸導，及時制止，并且同公司的法律顧問多溝通，制定了相應的整改措施，如私搭亂建小閣樓、安外置陽臺罩的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)我們馬上下整改通知書，責令其立即整改。

三、 改變職能、建立提成制。

以往客服部對收費工作不夠重視，沒設專職收費人員，由樓宇管理員兼職收費，而且只在周六、日才收，造成樓宇管理員把巡視放在第一位，收費放在第二位，這樣樓宇管理員沒有壓力，收多收少都一樣，甚至收與不收一個樣，嚴重影響了收費率。所以，從本年度第二季度開始我們開始改革，取消樓宇管理員，設立專職收費員，將工資與收費率直接掛鉤，建立激勵機制，將不適應改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費員，通過改革證明是有效的。一期收費率從55%提高到58%;二期從60%提升到70%;三期從30%提升到40%。

四、加強培訓、提高業(yè)務水平工作總結

物業(yè)管理行業(yè)是一個法制不健全的行業(yè)，而且涉及范圍廣，專業(yè)知識對于搞物業(yè)管理者來說很重要。但物業(yè)管理理論尚不成熟，實踐中缺乏經(jīng)驗。市場環(huán)境逐步形成，步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業(yè)人員需不斷地學習，學習該行業(yè)的法律法規(guī)及動態(tài)，對于搞好我們的工作是很有益處的。

客服部是與業(yè)主打交道最直接最頻繁的部門，員工的素質(zhì)高低代表著企業(yè)的形象，所以我們一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平，我們培訓的主要內(nèi)容有:

(一)搞好禮儀培訓、規(guī)范儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺，物業(yè)管理首先是一個服務行業(yè)，接待業(yè)主來訪，我們做到熱情周到、微笑服務、態(tài)度和藹、這樣即使業(yè)主帶著情緒來，我們的周到服務也會讓其消減一些，以使我們解決業(yè)主的問題這方面，陳經(jīng)理專門給全部門員工做專業(yè)性的培訓，完全是酒店式服務規(guī)范來要求員工。如前臺接電話人員，必須在鈴響三聲之內(nèi)接起電話，第一句話先報家門您好，天元物業(yè)號人為您服務。前臺服務人員必須站立服務，無論是公司領導還是業(yè)主從前臺經(jīng)過時要說你好，這樣，即提升了客務部的形象，在一定程度也提升了整個物業(yè)公司的形象，更突出了物業(yè)公司的服務性質(zhì)。

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2019年上半年，物業(yè)管理中心在后勤保障處/后勤服務集團的領導和大力支持下，嚴格按照中心制定的年度工作計劃，堅持“三服務、三育人”服務宗旨，全體員工愛崗敬業(yè)，團結協(xié)作，克服困難，優(yōu)質(zhì)服務，安全高效地完成了上半年中心的各項工作任務。現(xiàn)將半年的工作總結如下：

一、安全生產(chǎn)，常抓不懈

中心堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，半年來，做到安全生產(chǎn)，文明服務，員工熟悉應急預案，中心無安全責任事故，干部員工無違法違紀違規(guī)現(xiàn)象，無非法用工造成的經(jīng)濟賠償現(xiàn)象，計生工作無違規(guī)現(xiàn)象。日常做好安全檢查，中心月檢查和管理人員周檢查、交叉檢查等， 2019年上半年進行了24次安全檢查，3次安全隱患大排查。每次檢查建好安全臺賬，中心能自行處理的及時處理，不能處理的也做到及時上報，力求整治及時，消除隱患。中心特別重視安全培訓，上半年，除在各種會議上特別強調(diào)安全工作之外，并通過開展和參與形式多樣的培訓及學習、演練活動，強化安全責任與預防，提高安全意識和安全防范能力。半年來，中心參與了7次安全知識培訓、消防演練、電梯操作技能等應急處理培訓。

1、4月16日晚，參加“2019年校園消防安全知識專題講座；

2、月18日上午，在雁山音樂樓報告廳參加消防安全知識培訓；

3、4月18日下午，參加雁山校區(qū)消防演練；

4、4月24日，參加七星消防大隊，校保衛(wèi)處、化藥學院共同舉辦的消防演習；

5、5月20日，雁山校區(qū)參加了校園安全宣傳教育活動月啟動儀式；

6、5月23、24日，組織中心員工參加了由后勤保障處、后勤服務集團副總經(jīng)理黃崇波主講的“安全形勢分析及緊急情況應急處置”培訓會；

7、5月30、31日中心邀請電梯維保公司專業(yè)人員對中心員工進行了電梯相關知識培訓。

二、規(guī)范管理，優(yōu)質(zhì)服務。

中心嚴格執(zhí)行各項管理制度和工作措施，規(guī)范管理，立足崗位，強化培訓，不斷提高服務質(zhì)量和服務水平。經(jīng)統(tǒng)計，2019年上半年來，中心共完成周末等臨時使用教室申請單8219單，29115課時。完成全國大學英語等級考試、全國碩士研究生招生考試、教師資格考試等9次大型考試的教室使用管理、清潔工作，完成校內(nèi)各類小型泥木維修700多單；好人好事層出不窮，拾金不昧50多人次，共拾到手機30個，錢包16個，現(xiàn)金3682.5元，收到感謝信3封。根據(jù)到相關學院走訪、以及在三校區(qū)開展的“與師生面對面交流”活動的情況，師生對物業(yè)服務工作好評不斷增多，中心工作得到師生的肯定和認可，師生零投訴，服務目標完成良好。

三、工作業(yè)績方面

（一）班子團結，凝聚力、戰(zhàn)斗力強，精益求精做好物業(yè)服務保障工作。

2019年，隨著行政部門搬遷雁山，隨著校領導對樓宇要求的不斷提高，中心全體員工敬業(yè)愛崗，克服種種困難，精益求精，高效優(yōu)質(zhì)地完成三校區(qū)48棟教學、辦公樓宇物業(yè)管理工作和零星維修工作，確保樓宇干凈整潔，教室的正常使用，勇于擔當，并積極主動地完成領導交辦的各項臨時任務。在工作中，從經(jīng)理、管理員到員工，大家分工不分家，班子團結，戰(zhàn)斗力強。 2019年上半年，學校的大型考試和活動較多，各類大型考試9次使用教室500余間，大型會議和活動100余次，接待人數(shù)近2萬多人。特別是學校一些重大活動時間緊、任務重，要求高，我們的管理人員都深入一線，以身作則帶領員工加班加點，出色的完成了任務。例如：

1、三月份行政部門搬遷雁山校區(qū)，行政大樓裝修后的繁重清潔工作以及為了提升樓宇的環(huán)境和品質(zhì)，提供星級式的服務標準，在很多的配備上都提升了標準，如不銹鋼垃圾桶替換原來的塑料垃圾桶；樓宇電梯鋪設地毯、周一至周日每日更換不同的地毯；衛(wèi)生間里安裝了定時噴香機，配備了擦手紙、如廁紙和洗手液；走廊上放置了茶水桶；為了足老師的服務需求、提升服務檔次，這學期物業(yè)中心也是幾次約請采購中心進行市場調(diào)查，力求采購到質(zhì)優(yōu)價低的物品。

2、中心在樓宇環(huán)境的硬件設備不斷提升完善的前提下，也開始投入現(xiàn)代化的清潔工具，如4月17日，中心在雁山校區(qū)增添了兩臺清潔機機，使用效果佳，特別是在回南天地面潮濕的情況下，起到了顯著事倍功半的成效。

3、5月6—10日，育才校區(qū)學院迎評工作中，第二文科樓清潔班組在人員不足的情況下，加班加點，連續(xù)工作十幾天，其他樓宇的人員也加入到支援的隊伍中，對剛裝修施工過的場地進行全面清潔，管理人員也一遍遍的走訪、檢查，確保使用會場的干凈整潔，為評估會議提供環(huán)境保障。而這次涉及的聽課教室三個校區(qū)都有，尤其是雁山校區(qū)聽課的教室多達31間，加上大廳、走廊、樓梯、衛(wèi)生間等公共區(qū)域，涉及的范圍很大。為了高質(zhì)量的做好后勤物業(yè)各項保障工作，從“五一”假期開始，雁山文科區(qū)就統(tǒng)籌安排員工，檢查樓宇設施設備、組織人員進行維修、對教室及衛(wèi)生間等進行徹底、全面的清潔。這段時間，文一、四區(qū)的員工經(jīng)常加班加點，特別辛苦；其他樓宇的員工也能隨叫隨到，充分體現(xiàn)了物業(yè)人高度的團結協(xié)作及集體主義精神；為驗收專家提供了一個非常干凈、整潔的樓宇環(huán)境。

4、5月20-23日，物業(yè)中心高度重視，上下動員，加班加點，全力做好“全國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)專家5月23日進校園評估”的物業(yè)保障工作，為專家提供了干凈整潔舒適的樓宇環(huán)境。

5、6月12日，雁山校區(qū)迎來自治區(qū)主席陳武作題為《中華民族偉大復興與新時代青年的歷史使命》的形勢與政策報告，物業(yè)中心全力做好會場的清潔和保潔工作。

6、全力做好我?！?019年高校招生服務光明大直播”直播樓宇的清潔工作。

7、利用雨季，高效工作。上半年，員工們在做好積水處理的同時，為了節(jié)約用水，提高效率，利用下雨天洗刷大門階梯立面、各樓宇的連廊地面污漬。

（二）強業(yè)務、重技能，促提升。

1、4月1日、2日，分別在育才校區(qū)和雁山校區(qū)開展員工文明禮儀規(guī)范培訓。

2、4月29日，物業(yè)中心開展了“慶五一”長桿玻璃和雙面玻璃器勞動技能競賽。

3、5月17日，中心組織管理人員在蔣總的帶領下到兄弟院校桂林醫(yī)學院進行了參觀交流學習。

4、學先進，找差距，促提升。5月31日下午，物業(yè)管理中心組織班組長、管理人員到彰泰睿城小區(qū)參觀學習。

5、加強對各類頑固污漬清潔的探索。在平常的清潔過程中，經(jīng)常會遇到一些耗時耗力又無法清潔干凈的地方，我們嘗試用多種清潔劑進行清潔，最后總結出什么清潔劑適合怎樣的清潔，力求在清潔效果上達到更完美。5月16、17日，中心積極探索、勇于創(chuàng)新，帶著愛校護校榮校的感情先后對育才校區(qū)校名石和雁山校區(qū)校訓石進行了全面清洗，清洗后的校名石舊貌換新顏。

6、3月29日，后勤物業(yè)中心在雁山校區(qū)理科樓603教室召開了2018—2019學年第二學期勤工助學座談會暨“2018-2019學年第一學期先進個人”表彰會。通過本次面對面座談交流及表彰，加強了物業(yè)中心與校勤工助學同學之間的溝通交流，為進一步改進工作，提升服務水平，力爭為廣大師生提供一流的物業(yè)服務做出積極努力。

（三）堅持愛心公益，社會效益顯著。

1、自2010年起，物業(yè)管理中心堅持走進敬老院開展獻愛心活動九余載，每年堅持開展至少2次獻愛心活動，2019年4月24、25日我們組織中心全體黨員、綜合工及保潔員走進幸福頤養(yǎng)院（雁山校區(qū)）、七星區(qū)心之樂敬老院（育才校區(qū)）開展清潔衛(wèi)生、零星維修的獻愛心活動。以實際行動關愛老人，活動得到了民政部門和社會人士的高度贊揚。通過這樣的公益活動，也增強了員工們的敬老愛老意識和團隊凝聚力。

2、關關愛員工，愛心幫扶，我們一直在路上。6月19日，中心支部黨員自發(fā)開展愛心捐款，慰問特困員工王開榮家屬，并送去慰問金，讓員工體會到了大家庭的溫情。

四、存在困難和問題

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【關鍵詞】智能樓宇；可視對講

1. 前言

（1）從上個世紀八十年代以來，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，都市中的住宅與高層建筑如雨后春筍地聳立起來。為確保住宅樓內(nèi)生活的舒適、安全和樓內(nèi)外的信息交換處理，智能樓宇可視對講系統(tǒng)因此而產(chǎn)生了。

（2）智能樓宇可視對講系統(tǒng)主要應用于住戶與訪客之間，住戶與管理中心之間，訪客與管理中心之間提供雙向通話，同時通過門口機安裝的攝像頭為住戶顯示訪客的圖像，為住戶是否讓來訪客人進入做出判斷，并由住戶遙控防盜門電磁鎖的開關及向保安管理中心進行緊急報警，該系統(tǒng)能阻止不法分子非法進入，達到防盜保障住戶安全的目的。

（3）智能樓宇可視對講系統(tǒng)還集成了家居智能報警系統(tǒng)，室內(nèi)機具備安防報警功能，可以連接多路多種類型報警探測器（例如門磁窗磁探頭、紅外報警探測器、煙霧探險測器、瓦斯報警器，緊急按鈕等設備），當有一個探測器發(fā)出報警信號時，它通過智能樓宇可視對講系統(tǒng)傳輸線路傳遞到管理中心，同時發(fā)出報警信號，并在管理中心的主機上顯示樓號、單元號、住戶房號出現(xiàn)安全事故。管理中心的主機還可以與電腦聯(lián)網(wǎng)，能實現(xiàn)與安防中心聯(lián)網(wǎng)的功能。

（4）智能樓宇可視對講系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，中國內(nèi)地可視對講系統(tǒng)，最早幾年因市場需求沒有起來，發(fā)展比較緩慢，最近十年左右的時間內(nèi)，隨著大量商品房推向市場，智能小區(qū)的概念在幾年前開始導入中國內(nèi)地并迅速蔓延，樓宇可視對講系統(tǒng)的快速發(fā)展很大程度上歸功于智能小區(qū)概念的炒作。目前，樓宇對講系統(tǒng)已經(jīng)成為智能建筑小區(qū)的基本配置。在新建商品住宅設計中，已強制在新建樓盤中配置樓宇可視對講系統(tǒng)。

（5）房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，相應帶動了智能樓宇可視對講產(chǎn)品市場的快速發(fā)展。盡管如此，在行業(yè)發(fā)展中仍然存在很多問題，主要表現(xiàn)在：現(xiàn)有產(chǎn)品技術含量低，同質(zhì)化嚴重，價格競爭激烈；開發(fā)生產(chǎn)企業(yè)眾多，規(guī)模普遍偏??；各生產(chǎn)廠家采用不同的傳送方式和信號接口，產(chǎn)品相互間不能兼容。

2. 隨著經(jīng)濟、科技的發(fā)展，用戶對小區(qū)的安防管理和物業(yè)管理的要求的不斷提高，僅僅提供以上功能已經(jīng)不能滿足需求。用戶對可視對講產(chǎn)品發(fā)展的主要需求包含

（1）穩(wěn)定性。

智能樓宇可視對講產(chǎn)品是要求24小時運行的安全系統(tǒng)，因此用戶要求產(chǎn)品有卓越的穩(wěn)定性，只有穩(wěn)定才能保證安全。

（2）安全性。

智能樓宇可視對講系統(tǒng)為安防基本系統(tǒng)，其基本功能仍然是滿足住宅對安全的需要。因此，用戶希望系統(tǒng)在提供可視對講、遠程開鎖的同時，提供進一步的安全功能。如主人不在時可遠程監(jiān)控家中情況，住戶家里發(fā)生火警、煤氣泄露或有竊賊進入住戶家里時能即刻通知管理處及住戶本人（比如以短信方式）。

（3）實用性。

只有實用的產(chǎn)品才有旺盛的生命力。市場現(xiàn)有產(chǎn)品實用性利用率不高，有的家庭裝的可視門鈴可能很久才會用一次，主要原因為功能單一。若讓住戶自行選擇購買與否，相信很多消費者會選擇“不”。要使可視對講產(chǎn)品能夠受到家庭的歡迎，其實用性是關鍵。如果能通過室內(nèi)機瀏覽自己的照片集，查閱常用的電話，查看物業(yè)信息等，其設備利用率和被關注程度將大大提高，該產(chǎn)品市場才能真正繁榮。

（4）標準化和開放性。

目前智能樓宇可視對講產(chǎn)品沒有統(tǒng)一標準，不同廠家的產(chǎn)品不能互相兼容，可視對講子系統(tǒng)也基本不能和其它弱電子系統(tǒng)互聯(lián)。系統(tǒng)缺乏開放性，產(chǎn)業(yè)也不能健康有序的發(fā)展。因此，市場非常期待標準化和開放的產(chǎn)品出現(xiàn)。

（5）美觀化。

市場現(xiàn)有對講產(chǎn)品就外觀和應用而言，和手機、彩電、筆記本等消費電子產(chǎn)品相比，都很難談得上時尚美觀。作為家庭用的消費電子產(chǎn)品，可視對講產(chǎn)品必須走時尚化美觀化的道路，實現(xiàn)外觀上新穎別致，應用上豐富多彩，產(chǎn)業(yè)才能得到健康繁榮。

3. 智能樓宇可視對講系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展的趨勢，人類技術發(fā)展的最終目的和方向就是服務于生活所需?，F(xiàn)階段可視對講已慢慢普及、應用，為了提高了人們的生活質(zhì)量，基于觸摸屏幕技術的智能化可視對講數(shù)字IP整體解決方案是未來樓宇可視對講系統(tǒng)的必然發(fā)展道路

3.1網(wǎng)絡化、智能化趨勢。

（1）即利用已有的寬帶網(wǎng)絡數(shù)據(jù)傳輸平臺，或者單獨搭建小區(qū)英特網(wǎng)，以語音、視頻完全數(shù)字傳輸為手段，以實現(xiàn)信息共享、存儲、轉發(fā)為應用目標，通過可視終端，向每個用戶分配一個基于IP地址的可視通話號碼，向用戶提供網(wǎng)絡可視電話、視頻監(jiān)控、小區(qū)內(nèi)/樓宇內(nèi)對講、小區(qū)公共信息、視頻點播、可視遠程教育、IPTV等多種個性化多媒體服務，并可實現(xiàn)與“3G”網(wǎng)絡的互聯(lián)互通。

（2）智能化趨勢是指在系統(tǒng)內(nèi)集成了整套家居智能化功能。包括可視對講、數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、三表抄送系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁一卡通系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)及接入系統(tǒng)等。

（3）就產(chǎn)品而言，現(xiàn)階段網(wǎng)絡化的可視對講產(chǎn)品已經(jīng)實現(xiàn)

了音視頻信號的數(shù)字化采集、傳輸、壓縮過程，布線也可直接用一根LJ45網(wǎng)線和一根電源線來完成。

3.2系統(tǒng)集成化趨勢。

（1）當室內(nèi)人員發(fā)生緊急情況，室內(nèi)火災或者煤氣發(fā)生警情，可通過智能化可視對講主機發(fā)送報警信息與物業(yè)管理中心或者業(yè)主手機，進行報警，由物業(yè)電話或上門拜訪查看報警情況及處理。

（2）針對無線電子門鎖，可設置挾持報警碼，當業(yè)主被挾持或者遇到危險情況，可使用挾持密碼，啟動后，可通過室內(nèi)智能化主機，發(fā)送信息指令到中心服務器，此時由管理中心管現(xiàn)員機發(fā)出報警信號，同時通過服務器與短信平臺相連，發(fā)送報警信號到設定的業(yè)主手機，以告知家中發(fā)生得警情業(yè)，得知警情后，主可通過視頻監(jiān)控系統(tǒng)查看門口警情具體情況，防止誤報警現(xiàn)象。

3.3終端屏幕觸摸化趨勢。

篇9

通過對智能樓宇企業(yè)、行業(yè)的調(diào)研，將本課程定位在電氣自動化專業(yè)的職業(yè)技能課，課程突出技術實用性，著重培養(yǎng)應用技能、專業(yè)素養(yǎng)；對智能樓宇職業(yè)崗位進行分析，確定本門課程的培養(yǎng)目標；通過典型工作任務的歸納總結以實訓設備為基礎，設定本課程的學習情境，以職業(yè)能力培養(yǎng)為目標，進行學習內(nèi)容的設計。

2課程培養(yǎng)目標的設定

2.1樓宇智能化工程技術專業(yè)人才需求分析

樓宇智能化行業(yè)是一個集計算機技術、通信技術、自動控制技術等技術于一體的行業(yè)，涉及的知識領域十分寬泛，它要求我們培養(yǎng)出來的人才必須是復合型的技能人才，樓宇智能化行業(yè)的過程涉及的環(huán)節(jié)很多，崗位很多，需要打交道的人、機構、事、儀器、設備也很多，它的專業(yè)性、技術性、綜合性、還有靈活性都很強，概括起來，一個合格的樓宇智能化人才必須具備廣博的知識，良好的專業(yè)技能，較強的溝通協(xié)調(diào)能力，良好的職業(yè)操守。它要求人才的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)都必須要高。資料顯示，我國建筑智能化技能型專業(yè)人才極其匱乏，尤其缺乏各個層次的智能建筑設計施工建設、運行管理的專業(yè)化人才，目前全國此方面的人才缺口達40萬，特別是樓宇智能化系統(tǒng)設備運行維護人才、樓宇智能化工程設計、管理、安裝與調(diào)試人才等各層次人才嚴重不足。在樓宇智能化高速發(fā)展的今天，這個缺口有可能會進一步擴大。因此，培養(yǎng)出合格的、優(yōu)秀的樓宇智能化工程技術人員是高職教育刻不容緩的任務。

2.2樓宇智能化工程技術職業(yè)崗位分析

通過對智能建筑市場人才需求分析以及往屆畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查可知畢業(yè)生的就業(yè)范圍與主要就業(yè)崗位。畢業(yè)生的就業(yè)范圍主要有以下幾個范圍：一是智能化系統(tǒng)集成公司，各類建筑施工企業(yè)房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理企業(yè)、企事業(yè)單位的基建部門、政府機關后勤管理部門。主要從事樓宇智能化系統(tǒng)招投標；規(guī)劃設計；現(xiàn)場施工、安裝、調(diào)試；后期檢測、維護等技術與管理工作。二是各類設計、施工單位的制圖、讀圖和設計研發(fā)的輔助工作。三是從事微電子、電工及自動化等專業(yè)相關產(chǎn)品研發(fā)和輔助設計工作。畢業(yè)生的主要工作崗位有：助理自動化系統(tǒng)（智能建筑）工程師（ASEA）、電氣工長、技術員、概預算員、售后服務工程師、項目經(jīng)理助理、物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師等。經(jīng)過幾年的工作實踐之后，大部分畢業(yè)生將成為企業(yè)、公司的中堅力量，承擔起弱電項目經(jīng)理、造價工程師、自動化系統(tǒng)（智能建筑）工程師、建造師、物業(yè)管理師等技術或管理崗位責任。

2.3課程培養(yǎng)目標

課程培養(yǎng)目標概括為：具有樓宇自動化技術領域的基本理論知識和基本技能，具有相關樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)的設計、安裝、調(diào)試、維護維修能力，適應相關智能樓宇技術應用、管理第一線需要的高等應用型專業(yè)技術人才。包括知識目標、能力目標和素質(zhì)目標。

3課程設計

3.1課程設計———整體設計

樓宇智能化技術著重講解構建智能樓宇的各種技術知識,通過本課程學習,要求學生掌握樓宇智能化技術的內(nèi)在關系和設計原理,了解樓宇智能化工程的行業(yè)規(guī)范和標準,具備應用理論知識分析解決實際問題的能力和工程意識。課程整體設計包括七個項目：智能建筑概論、樓宇自動化控制技術基礎、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、建筑設備自動化系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。每個項目包含若干個任務。通過七個項目的學習來實現(xiàn)本門課程的知識目標與能力目標。

3.2課程設計———學習情境設計

根據(jù)基于工作過程的課程開發(fā)思路，針對工作崗位對知識、能力、素質(zhì)要求，選取供配電及照明系統(tǒng)、變頻恒壓供水系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)五個學習情境作為本課程的訓練項目內(nèi)容。對每個學習情境應制定其學習目標、教學實施方案、所需設備對象與使用工具、教學重點、考核與評價標準等內(nèi)容，采用資訊、決策、計劃、實施、檢查、評價六步教學法進行課程教學。每個學習情境中工作過程由若干工作任務構成，如“視頻監(jiān)控系統(tǒng)設備安裝與調(diào)試”工作過程由參觀視頻監(jiān)控系統(tǒng)應用場所、視頻監(jiān)控系統(tǒng)設備選型及配置到視頻監(jiān)控系統(tǒng)檢查和評價共7個工作任務構成，學生完成這7個工作任務，即經(jīng)歷了一次視頻監(jiān)控系統(tǒng)設備選型、安裝與調(diào)試工作過程。

3.3課程設計———學習情境教學實施

采用資訊、決策、計劃、實施、檢查、評價六步教學法進行課程教學。具體實施以視頻監(jiān)控設備安裝與調(diào)試教學實施過程為例來說明。

①資訊：教師介紹系統(tǒng)組成、功能原理、設備分類與選型依據(jù)，各種傳輸方式，系統(tǒng)類型。布置任務，學生分組；教師提出資訊建議，提供獲取資訊的方法和途徑信息。

②決策：聽取學生的決策意見，提出可行性方面質(zhì)疑，幫助糾正不可行的決策結論。指導學生根據(jù)選型依據(jù)進行前端設備、傳輸設備和管理控制顯示設備選型。

③計劃：聽取學生的計劃報告，審定實施計劃，關注計劃中的預期成果及未來的自查項目，關注工作進度及重要節(jié)點，制定重要節(jié)點的進度檢查計劃。

④實施：組織學生領取視頻設備、線材，指導學生在智能樓宇綜合實訓臺上進行設備的安裝、接線與調(diào)試操作。對學生聯(lián)合調(diào)試中出現(xiàn)的問題，組織學生進行討論，并給予指導。同時對學生進行相關職業(yè)素質(zhì)方面的教育。

⑤檢查：對學生安裝的視頻監(jiān)控系統(tǒng)功能進行檢查與規(guī)范驗收?？疾閷W生安裝調(diào)試視頻監(jiān)控系統(tǒng)的能力，做好相應記錄。

⑥評價：學生寫出安裝調(diào)試報告；教師按項目技術指標進行評價；對施工記錄表與安裝調(diào)試報告進行評價；對學生出勤、學習態(tài)度、職業(yè)道德、團隊合作進行評價。

篇10

1物業(yè)管理專業(yè)實訓技能培養(yǎng)存在的主要問題

1.1高職院校的教育“重理論，輕技能”人人都知道高職院校的人才培養(yǎng)目標和教育理念是有別于本科院校和中職院校的，知道本科院校主要是向?qū)W生灌輸扎實的系統(tǒng)理論知識，屬于宏觀能力方面的教育;中職院校致力于學生某一具體技能的培養(yǎng)，力求做到又專又精，屬于微觀技能的訓練;而高職院校介于兩者之間，教育應著力于宏觀知識面和微觀技能之間的一個平衡點，即培養(yǎng)出來的學生應為“懂管理、能操作”的技能應用型人才。在這樣的教育理念下，本應形成理論教學與實訓技能并重的局面，但現(xiàn)實卻是許多高職院?！爸乩碚?，重課堂，輕動手，輕實訓，實訓從屬于理論”，造成整個大學三年內(nèi)70%～80%的課程為理論考試，單門課程中實訓課程不到總學時的三成。這可能是因為本科院校比中職院校高級得多，從而衍生出理論知識比實訓技能高端和重要的錯誤觀念。高職院校教育在不知不覺中不斷向高層次的本科理論教育靠攏，弱化、小化象征中職院校水平的技能教育。

1.2實訓條件有限實訓條件有限一直都是制約高職院校良好開展實訓的主要因素。第一，實訓場地太小，課室不足。除非是省級及以上的重點或示范性專業(yè)，否則許多高職院校往往由于經(jīng)費的限制而無法配給足夠的面積和充足的實訓課室，往往只是將各種物業(yè)設備集中簡單地堆放在一個房間，讓人感覺更像是一個倉庫，而不是專業(yè)的物業(yè)實訓室。第二，設備數(shù)量太少，種類不全。許多高職院校物業(yè)專業(yè)的實訓設備簡單如滅火器、除草機、綠化工具、保安工具等，這種傳統(tǒng)低檔設備根本無法體現(xiàn)出現(xiàn)代物業(yè)的特點，反而讓學生誤以為物業(yè)人員就是保安、清潔工、綠化工。而熟練使用這些設備本應是中職院學生的技能，不應是高職院校學生的全部實訓項目。雖然有些高職院校有物業(yè)樓宇智能化實訓室，但由于價格較貴，各種類的系統(tǒng)往往不全或數(shù)量不足，常常不能滿足學生全流程的實訓，這不利于學生了解現(xiàn)代物業(yè)管理的運作。第三，實訓師資匱乏，技能不專。絕大多數(shù)高職院校沒有專門的實訓技能教師，往往都是由理論教師兼任，這些理論教師都是物業(yè)管理專業(yè)的碩士生博士生，具有很強的理論性，但動手能力卻不強，加上專業(yè)與樓宇智能化不對口，很難指導學生的實訓學習。

1.3實訓課程設置不合理這主要體現(xiàn)在三方面:第一，高職三年課程主要以課堂理論教學為主，理實一體化的實訓課程所占比例不足20%。第二，單門課程以課堂理論教學為主，實訓課程學時占該門課程總學時不足30%。第三，期末考試多以試卷筆試形式為主，以動手能力的實訓考核所占比例不足10%。試想:在如此大環(huán)境下的實訓課程能訓練好學生的專業(yè)技能與能力嗎?

2培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)學生實訓技能與能力的途徑

2.1物業(yè)管理課程考核改革以純理論的試卷考試方式很難激發(fā)學生對實訓技能訓練的興趣，為了“強迫”學生主動地、有意識地去提高自身的專業(yè)技能與能力，必須對物業(yè)管理部分課程的考核方式進行改革。考核方式以能夠突顯學生專業(yè)技能和能力的真實場景模擬和物業(yè)活動為主。如物業(yè)公司前期介入的策劃案的制作、入伙儀式場景模擬、帶業(yè)主驗樓收樓場景模擬、現(xiàn)場處理投訴場景模擬、物業(yè)突發(fā)事件如火災、爆水管、停電、與業(yè)主沖突等的處理、物業(yè)管理智能軟件操作。將學生分組去演練和參與每個場景與活動，通過學生的表現(xiàn)來考核他們的專業(yè)技能與能力，如在前期介入策劃方案中和投訴處理場景中對物業(yè)法規(guī)的熟悉度、理解的正確性和運用的準確性，以及和業(yè)主的溝通能力與應變能力;在驗樓收樓場景中對驗房技能的熟練度與正確性，以及和業(yè)主的溝通能力與應變能力;在突發(fā)事件處理中對各種先后程序的熟練度，以及現(xiàn)場應變能力;在物業(yè)軟件操作中對軟件的熟練度;而各種物業(yè)工具如消防器材、園林工具的使用和物業(yè)規(guī)范用語和禮儀則可設計融合到這些場景中去考核。這種考核方式需以物業(yè)管理專業(yè)教師團隊為單位，讓各門課程的專業(yè)老師共同設計、共同觀察學生在該場景中的表現(xiàn)，通過其展現(xiàn)的各種技能和能力來進行評判和打分，并在完畢后現(xiàn)場對學生進行講解和評論，指出其不足和做得好的地方。下組學生可進行旁看、旁聽、交流等，這樣可以讓學生在耳濡目染中潛移默化的學習和進步，如果能請到物業(yè)公司的經(jīng)理和員工來進行現(xiàn)場觀摩和評判，甚至是參與評分考核是最好不過，這樣可以讓學生了解到真實中的物業(yè)公司是如何運作及處理的。但具體每個技能和每種能力所占的比重和分值如何仍需教師團隊共同斟酌設計。

2.2建立能訓練符合物業(yè)公司用人需求的能力的實訓室高職院校物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)出的學生要“懂管理、會操作”，不同于以往操作的各種簡單物業(yè)工具，現(xiàn)代物業(yè)管理“操作”的主要客體是樓宇智能化設備、樓宇智能化軟件、物業(yè)管理軟件，所以物業(yè)管理專業(yè)實訓室的構建必須要以此為立足點。培養(yǎng)學生的專業(yè)技能和動手能力應以物業(yè)公司需求為標準，他們用什么、怎么用，學生就應該學什么、會什么，所以實訓設備必須是仿真乃至真實的。當今電子技術日新月異，樓宇智能化電子設備與軟件更新?lián)Q代很快，在選購實訓設備時要考慮較高的檔次和良好的質(zhì)量，以保證幾年內(nèi)不滯后于行業(yè)的平均水平。最重要的一點就是多功能綜合性，在設計實訓室時，要將物業(yè)管理軟件把各種智能化系統(tǒng)串聯(lián)起來構成一個綜合體系，如停車場管理系統(tǒng)、遠程抄三表系統(tǒng)、防范監(jiān)控系統(tǒng)、安全門禁系統(tǒng)等，從而形成對各種物業(yè)設施設備的中央管理、遠程操控、數(shù)據(jù)采集。在資金充裕的情況下，應多建設幾間實訓室，以保障多組學生同時學習。

2.3加強同校外物業(yè)公司的密切合作第一，派遣學生進行校外較長期的專業(yè)實習。絕大多數(shù)高職院校都要求學生在大學三年期間進行一次專業(yè)實習，物業(yè)管理專業(yè)學生也不例外。這種實習的時間多在兩星期到一個月，由于時間太短，物業(yè)公司只能安排學生在一些簡單的崗位上實習，如門崗保安、監(jiān)控保安、停車場保安、物業(yè)助理、客服等，這種程度的實習充其量只是“中專式學生實習”，只滿足了學校關于學生專業(yè)實習的要求和物業(yè)公司對免費或廉價勞力的需求。由于實習時間的倉促，學生無法在物業(yè)公司各個崗位進行輪崗，更不用說學到公司的管理理念、運作模式和核心技術了;物業(yè)公司也不會去培養(yǎng)這種“匆匆過客”。學校可與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，將畢業(yè)后有志于從事物業(yè)管理工作的同學派往物業(yè)公司實習半年乃至一年，擴大實習學分的比重。本地實習的學生可上半天班，另半天再回校統(tǒng)一補課，外地實習學生可自學，屆時回校參加考試。學校對這部分學生可采取靈活性管理，可將一些課程的考試考核權放給企業(yè)的實習導師，因為他們對學生的評價評分更具意義和客觀性。如有個別學生真的得到企業(yè)的重用和肯定，即使因為實習而耽誤了學校的課程，學校也可放寬標準來考量。這種校企合作方式對學校、企業(yè)、學生都是三贏的局面。學?？蓮闹兄雷约旱慕逃Ч推髽I(yè)真實需求的異同點和差距，從而進行完善和改進;企業(yè)可用較低的資金成本和時間成本來培養(yǎng)和塑造自己所需的人才;學生在未走出校門之前就接觸了社會、行業(yè)和企業(yè)，學到了在學校學不到的東西，了解到自己能否跟上社會的發(fā)展、能否達到行業(yè)的標準、能否適應企業(yè)的環(huán)境，從而對自己未來的職業(yè)或出路做更好的規(guī)劃。第二，將校外物業(yè)公司引進校園，進行真實性物業(yè)管理。學?？煽紤]放棄總務處或后勤中心管理校區(qū)的模式，通過招標將優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司引進校園進行真實性的物業(yè)管理，這樣既能提高整個校園的物業(yè)管理水平，又為教師和學生的教與學提供了真實的實訓場地與項目。物業(yè)公司人員可擔任學生部分課程的導師，學校教師亦可兼當物業(yè)公司的顧問和管理人員，為自己的技能教學積累經(jīng)驗。學生在不出校門的情況下即可兼顧校園知識學習和專業(yè)技能與能力的培養(yǎng)鍛煉。

3結論