導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)宏觀政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產(chǎn)宏觀政策 綜合評價 房地產(chǎn)市場發(fā)展 評價

模型

1 綜述

要想評價房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果，就需要對房價和房地產(chǎn)市場的走勢進行判斷，這樣我們就需要借助一些房地產(chǎn)指標對房地產(chǎn)市場價格的波動情況進行分析比較，通過建立科學的評價指標體系，做出科學的決策。

由于房地產(chǎn)指標眾多，需要對各指標進行標準化處理，采取統(tǒng)一的量綱，然后才能進行定量計算，本文選用Z-Score法。在房地產(chǎn)市場發(fā)展評價指標體系中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率這個指標需要運用線性內(nèi)插和外推的方法進行調(diào)整。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評價的實證分析

2.1 房地產(chǎn)指標的標準化及調(diào)整

文章收集了大連市2001-2011年房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)（詳見表1、表2[1]）進行綜合評價。另外，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率指標的性質(zhì)，首先運用線性內(nèi)插外推方法對其進行調(diào)整；同時，該指標當期數(shù)值會對未來

期數(shù)值造成影響，還需要進行巨警調(diào)整，調(diào)整后數(shù)值見表3。

然后對各年份其他房地產(chǎn)指標的數(shù)據(jù)進行標準化處理。處理后的數(shù)值詳見表4、表5。

2.2 確定房地產(chǎn)指標權重值

借鑒文獻[2][2]用層次分析法得出的主觀權重值。用變異系數(shù)法計算出客觀權重值，然后運用組合賦權公式計算出組合權重值。各房地產(chǎn)指標權重值見表6。

2.3 計算房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況綜合評價值

將各年份的房地產(chǎn)指標與對應的組合權重值相乘以后求和，就得到該年份房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況綜合評價值。2001-2011年份綜合評價值見表7。

2.4 評價結果分析

根據(jù)先前表7的數(shù)據(jù)，就可以得到房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況走勢圖，詳見圖1。

將房價和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況綜合評價值結合起來，建立房價――房地產(chǎn)市場評價模型，更有利于研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果。

從圖1可以看出，大連市2001-2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況波動較大，在2010年達到最大，2002、2008和2011年出現(xiàn)回落。這是因為2002年我國大力整頓房地產(chǎn)市場秩序，出臺的規(guī)范性政策抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；2008年國務院重拳打擊屯地，造成了2008年大連市房地產(chǎn)市場的回落；2010年國家出臺“新國八條”，對北京上海深圳等一線城市產(chǎn)生了重大影響，各大房地產(chǎn)企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向了大連等二線城市，再加上邊遠地區(qū)執(zhí)行政策的滯后性，導致2010年大連市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展；2011年，號稱“史上最嚴”政策出臺，同時大連市在其轄區(qū)內(nèi)實行住房限購政策、征收房產(chǎn)稅政策，有效地抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評價分析

基于大連市2001-2011年房價和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況模型分析的結果，再結合2001-2011年我國實施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，可以看出，我國在2001-2011年間出臺了眾多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢也隨之上下波動，但是房價卻一直降不下來。我們可以這樣認為，房價的高低是對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的最直觀的評價，房價居高不下，說明我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有達到預期效果，這是因為我國房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁，缺乏一致性造成的。另外，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控行政干預較為嚴重，類似限購、限貸、限價，這些在短期內(nèi)調(diào)整還是有效的，但終將退出市場，缺乏長期性，所以對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應以經(jīng)濟手段為主，同時還要重點實施好土地政策，掌握好土地的有效供給，使其和貨幣政策、財政政策實現(xiàn)有效結合，保障房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，促使房價回歸合理。

參考文獻：

[1]2001-2011大連市統(tǒng)計公報，http：///.

篇2

[關鍵詞] 當前宏觀經(jīng)濟 經(jīng)濟周期 房地產(chǎn)

我國房地產(chǎn)從2000年前所未有的繁榮階段,到2005年、2006年通過宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)的價格上漲過快,隨后2007年價格再次較快上漲,再到由于金融危機的影響帶來的2008年價格開始明顯下降,都顯示出房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟波動的關系日益緊密。

因此,進一步研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動主要由哪些因素影響,房地產(chǎn)價格波動對宏觀經(jīng)濟中的社會總消費與總投資有什么影響,應如何進行宏觀調(diào)控,具有一定的現(xiàn)實意義與理論價值。

一、20世紀90年代以來中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控的階段分析

20世紀90年代以來,中國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了三次較大起伏,隨之經(jīng)歷了三次時間集中、規(guī)模和力度較大的宏觀調(diào)控,這三輪宏觀調(diào)控都比較主動地采用了間接的經(jīng)濟手段。

1.1993年～1996年的緊縮性宏觀調(diào)控

針對1992年的經(jīng)濟過熱,從1993年起實施的緊縮性的宏觀調(diào)控,在初期采取較多直接行政操作方式,以治理當時混亂的金融秩序。

2.1998年～2002年以擴大內(nèi)需為主的擴張性宏觀調(diào)控

針對1997年經(jīng)濟偏冷,從1998年開始實施擴張性的宏觀調(diào)控,更多地采取擴張性的積極財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,同時采取了必要的行政手段和組織措施,解決了擴大社會總需求的問題。

3.2003年以來的中性宏觀調(diào)控

針對2003年經(jīng)濟運行中又出現(xiàn)的一些新的不穩(wěn)定、不健康因素,從2004年開始實施的中性宏觀調(diào)控,政府果斷做出了加強和改善宏觀調(diào)控的決策,在手段的運用上講究綜合性,動手早,見效快,未雨綢繆。

二、當前中國宏觀經(jīng)濟形勢分析

自2002年以來,中國一直處于經(jīng)濟周期的上升階段,并且經(jīng)歷了持續(xù)六年的經(jīng)濟繁榮期。2002年至2007年,中國的GDP增長率分別為9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度間的平均波幅很小。2007年,中國GDP達到24.66萬億元,比2002年增長65.5%,從世界第六位上升到第四位,但這種經(jīng)濟持續(xù)快速增長的背后也存在著一些隱憂。

1.物價總水平逐步擺脫了20世紀90年代末以來保持低速增長的趨勢,出現(xiàn)了較大幅度的反彈和上升

2002年至2006年,居民消費物價指數(shù)(CPI)分別為-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度達到4.8%。進入2008年,CPI進一步創(chuàng)新高,由農(nóng)產(chǎn)品和食品引發(fā)的價格上漲,逐漸向其他商品和生產(chǎn)資料領域擴散,以致許多學者作出這樣的判斷:中國存在著由結構性價格上漲走向全面通貨膨脹的巨大風險。

2.投資增長持續(xù)偏快,推動中國經(jīng)濟過熱增長

2002年至2006年,全社會固定資產(chǎn)投資增長速度分別達到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。對宏觀經(jīng)濟而言,投資需求是一把“雙刃劍”,一方面有助于拉動經(jīng)濟走出蕭條實現(xiàn)持續(xù)增長;另一方面,過度的投資沖動也很容易推動經(jīng)濟走向過熱。

3.信貸規(guī)模擴張,流動性過剩問題突出

與經(jīng)濟高速增長,與投資擴張相伴生的,則是不斷擴張的信貸規(guī)模及日益突出的流動性過剩問題。從中國的信用擴張周期來看,2000年以后,銀行信用系統(tǒng)逐步擺脫了1997年金融危機所造成的緊縮局面,而處于一個持續(xù)擴張的時期。2000年,代表社會信用總量的廣義貨幣M2增長率為10%,此后M2的增速不斷加快,到2005年上升至21.1%。盡管近年來,M2增速有所放緩,但仍處于高位運行狀態(tài)。

4.房地產(chǎn)和資產(chǎn)價格上漲孕育了巨大的經(jīng)濟泡沫與經(jīng)濟風險

房地產(chǎn)與股票價格膨脹產(chǎn)生的偏離經(jīng)濟基本面的資產(chǎn)泡沫,導致居民存款從銀行搬家,流入房市和股市,不僅增加了貨幣供應量,吹大了資產(chǎn)泡沫,加重了通貨膨脹,而且孕育了資產(chǎn)泡沫崩潰后經(jīng)濟劇烈收縮重組的巨大風險。

5.來自國際收支雙順差的壓力與困境

近年來,中國的國際收支順差以每年約2000億美元的速度增加,到2007年底,外匯儲備已經(jīng)超過1.5萬億美元。長期的國際收支雙順差對中國的宏觀經(jīng)濟帶來了一些不利影響,如中國日益成為貿(mào)易保護主義和反傾銷實施的對象;人民幣升值的壓力不斷增大;大量國際投機性資本流入中國的資本市場和房地產(chǎn)市場等。這些都對經(jīng)濟過熱和結構失衡,起到推波助瀾的作用。

6.國際經(jīng)濟風險對中國宏觀經(jīng)濟運行的不利影響逐步顯現(xiàn)

除了國際原油、農(nóng)產(chǎn)品價格持續(xù)走高推動國內(nèi)生產(chǎn)成本和物價上漲外,2007年3月美國發(fā)生的次貸危機逐步拉開了美國經(jīng)濟衰退的序幕。國際經(jīng)濟環(huán)境惡化不僅對中國未來的出口貿(mào)易產(chǎn)生不利影響,而且也在一定程度上削弱了中國宏觀調(diào)控政策的獨立性與有效性,特別是美國為刺激經(jīng)濟所采取的擴張性宏觀經(jīng)濟政策,有可能部分抵消或削弱中國緊縮性宏觀經(jīng)濟政策的逆周期調(diào)節(jié)效應。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動和影響因素

事實證明,由于宏觀經(jīng)濟發(fā)展波動性以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的多種經(jīng)濟因素的影響,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出周期性的特征。從第一次經(jīng)濟危機開始,到第二次經(jīng)濟危機爆發(fā)之間,定義為一個經(jīng)濟周期。每個經(jīng)濟周期都會經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條和復蘇四個階段。

1.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一個從萌芽起步到不斷發(fā)展壯大的過程,這個增長過程不是平穩(wěn)的而是波動性的,發(fā)展至今,大致經(jīng)歷了四個周期:1981～1983年的第一輪周期;1984～1990年的第二輪周期;1991～1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。

比較這四輪周期可以發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)形式在發(fā)生著明顯的變化:周期的長度在增加,波動幅度在減小,衰退與擴張的時間比在減少?？梢耘袛?未來中國房地產(chǎn)周期除了延續(xù)這一趨勢外,還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動將呈波浪式,且變化越來越無規(guī)律性。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是改革開放和市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物,尤其是住房制度體制改革推動的結果。

從20世紀80年代初開始,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個周期,目前正處在第四個周期。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展引發(fā)了不少經(jīng)濟和社會問題,出于對房地產(chǎn)發(fā)展過熱的擔心,國家為此出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象,實際是其發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)。研究導致房地產(chǎn)周期波動的原因及政府應采取的宏觀調(diào)控措施,對于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展意義重大。

2.影響房地產(chǎn)周期波動的因素

分為內(nèi)生因素和外生因素,內(nèi)生因素在本質(zhì)上決定著房地產(chǎn)周期波動的周期性和持續(xù)性,外生因素則是波動的初始原因或初始推動力。

(1)內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時,房地產(chǎn)供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴張或收縮的變化。只有房地產(chǎn)供給和需求在總量和結構同時平衡的情況下,房地產(chǎn)經(jīng)濟才能持續(xù)快速發(fā)展;供求總量和結構任何一方面出現(xiàn)嚴重失衡,房地產(chǎn)經(jīng)濟就需要進行調(diào)整,繼而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

房地產(chǎn)投資。進行房地產(chǎn)投資決策時,房地產(chǎn)投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產(chǎn)的投資走向擴張或收縮,對房地產(chǎn)周期的波動產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經(jīng)濟與技術因素。有直接影響的政策因素。指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素,在短期內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況的影響是較為顯著的。

有間接影響的社會經(jīng)濟與技術因素。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率高度正相關,宏觀經(jīng)濟增長率越高,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快;在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外,技術革命、產(chǎn)業(yè)結構變化、體制變遷等都會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊,影響房地產(chǎn)周期波動。

(3)隨機因素,指地震、洪水等自然災害,戰(zhàn)爭、等社會突發(fā)因素,以及不可預測的因素如科學技術的根本變革等。這些因素對房地產(chǎn)波動有突然、直接、猛烈的影響,這些影響一般是短期的,但有時也會持續(xù)很長時間。

3.對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議

目前關于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段的看法主要存在以下兩種觀點:未到波峰或者沒有過熱、已到波峰或者已經(jīng)過熱。筆者認為這兩種觀點都有失偏頗,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長周期還包含一些短周期,我國的城市化進程還遠遠沒有結束,房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中周期性波動是很自然的經(jīng)濟現(xiàn)象,這些周期性波動都在可控的范圍。政府可以采取措施對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控,防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅度波動。

(1)在加強周期性規(guī)律研究的基礎上,正確判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中,一般可以通過房地產(chǎn)投資量的增減、產(chǎn)業(yè)增長率的高低、房價的漲跌和市場交易的旺盛等主要指標來分析和衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期波動,評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。為此,應加強房地產(chǎn)周期的研究,積累經(jīng)驗,建立房地產(chǎn)周期運行的監(jiān)控指標體系,為正確評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段提供科學的依據(jù)。判斷正確與否,是實施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,預先采取措施,避免大起大落引起的強烈震蕩。當前,房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中的作用越來越大。未來幾年,擴大內(nèi)需仍是我國一項基本國策,如果沒有房地產(chǎn)市場的活躍,擴大內(nèi)需就會缺少活力,經(jīng)濟發(fā)展也將缺少動力。因此,宏觀調(diào)控政策首先要立足于保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一方面,根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況,力求與之相適應,防止房地產(chǎn)業(yè)過熱或過冷;另一方面,也要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的新經(jīng)濟增長點作用,積極促進國民經(jīng)濟的發(fā)展,延緩周期波動,縮小波幅,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(3)要處理好我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。我國各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的程度不一樣,東、中、西部差距很大。因此各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一,且房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的區(qū)域性特點,這就決定了房地產(chǎn)周期既有全國性的周期,也有各地的發(fā)展周期。因此,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既要避免“一刀切”,又要保證地方政府有效執(zhí)行。宏觀調(diào)控政策更應是指導性政策,由各個地方結合本地實際情況參照實行,用科學的發(fā)展觀去調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場。

參考文獻:

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[2]陳秀梅 韓和林 趙元兵:我國房地產(chǎn)價格波動對經(jīng)濟的影響分析―兼論我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控[J].價格理論與實踐,2009(1)

[3]田成詩. 我國房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟景氣關系實證分析[J]. 價格理論與實踐,2009(7)

篇3

（一）保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)效益的高低，往往取決于營銷策略是否到位，在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)暫時失去了政策優(yōu)勢，只有依靠自身的力量來維持企業(yè)的發(fā)展。為了擴大客源，就要轉(zhuǎn)變以往單一的營銷措施，從不同的受眾、不同的成本等方面進行考慮，在營銷策略奏效的情況下，才能增加顧客的購房幾率，從而盤活企業(yè)資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)向健康方向發(fā)展。

（二）保證國家經(jīng)濟順利運行房地產(chǎn)作為高利潤企業(yè)，對國家的經(jīng)濟發(fā)展做出過重要的貢獻，但是如果任其發(fā)展，不采取相應的措施加以限制，則會導致無序發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟泡沫跡象初現(xiàn)的當前，更應該對房地產(chǎn)行業(yè)通過宏觀調(diào)控的手段加以規(guī)范，防止其滑入深淵。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應該在營銷過程中充分了解顧客的需求，不斷創(chuàng)新營銷模式，吸引更多的顧客，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就為國家經(jīng)濟的健康發(fā)展打下了堅實的基礎。

二、宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)營銷策略

（一）大打質(zhì)量牌顧客對住房是一種剛性需求，因此注重房子的質(zhì)量問題。在宏觀調(diào)控的情況下，保證住房的質(zhì)量，能在相當大的程度上吸引顧客的目光，對質(zhì)量的營銷是要貫徹到各個方面的：第一，房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中要注意質(zhì)量把關，用合格的原材料，不能因貪圖利潤而建造出豆腐渣工程。第二，施工人員在建設過程中要本著負責任的態(tài)度，不偷工減料，按質(zhì)按量完成工程。第三，售樓人員在營銷過程中要突出住房質(zhì)量好的優(yōu)點，向客戶耐心解釋，形成示范效應，提升企業(yè)的形象。

（二）形成營銷團體目前，各房地產(chǎn)公司各自為政，在價格等方面的決策具有隨意性，這不利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。因此，為了最大限度滿足各房地產(chǎn)公司的利益，而又不影響整個行業(yè)的發(fā)展，可以組成房地產(chǎn)營銷團體，把不同的公司聯(lián)合起來。在充分研究不同樓盤的地理位置、成本等基礎上制定出價格段，穩(wěn)定房價。在沒有競爭關系的房地產(chǎn)公司之間，可以進行樓盤代售，加強不同公司之間的合作，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象。

（三）多開發(fā)出不同類型的住房對于房地產(chǎn)公司來說，單一開發(fā)某一種住房不利于形成綜合優(yōu)勢。面對不同客戶的需求，公司可以開發(fā)不同類型的住房，如：商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房等，能夠使公司業(yè)務廣泛化，增強整體實力。在務工人員較多的城市，公司可以多開發(fā)小戶型住房，滿足務工人員的租房需求。能滿足顧客需要的房子就是最好的營銷策略，因此，公司要對市場需求進行細致分析，及時推出不同的住房類別，延伸自己的業(yè)務觸角。

（四）重視網(wǎng)絡營銷在互聯(lián)網(wǎng)時代，人們每天都從網(wǎng)絡上獲取大量的信息，作為房地產(chǎn)營銷，也應該重視網(wǎng)絡營銷手段，拓寬銷售渠道。首先，應該廣泛選擇網(wǎng)絡形式，包括各大搜索引擎、QQ、微信、論壇等等，只要是有網(wǎng)友聚集的地方，都可以進行信息。第二，要及時更新信息，包括公司近期的優(yōu)惠服務、新樓盤的開售等，都要進行滾動更新，加強人們的記憶。第三，要建立一支高水平的營銷隊伍，要有足夠的耐心、較強的計算機水平等，將營銷工作各個方面都做到位。

（五）積極尋找目標客戶對于房地產(chǎn)營銷而言，沒有客戶就沒有利潤，客戶的開發(fā)是營銷的一個重要方面。在建房之前，要對所建住房有精確地定位，確定是高檔住房、中檔住房，還是低檔住房。定位之后，要進行實地調(diào)研，鎖定相應的目標客戶，高檔住房適宜于建在商業(yè)中心或環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)，中檔住房適宜建在城市邊緣地區(qū)等。只有在充分調(diào)研的基礎上，才能鎖定潛在客戶，以便在正式售房時能制定出有針對性的營銷策略。

（六）打造誠信品牌對于任何企業(yè)而言，誠信是最好的招牌，作為房地產(chǎn)企業(yè)，更應該以誠信為本，讓客戶滿意?？梢詮囊韵聨讉€方面努力：第一，營銷廣告要名副其實，不要將豆腐渣工程包裝成質(zhì)量上乘的高檔住房，要實事求是，這就要求住房質(zhì)量過關，杜絕以次充好。第二，提倡人性化服務，可以讓客戶免費試住一定時間，若試住過后滿意再簽訂售樓協(xié)議，讓客戶能有更大的選擇空間。第三，在網(wǎng)絡上不虛假消息，及時對其它惡意中傷的虛假消息進行澄清，防止客戶受騙。企業(yè)誠信辦事一方面可以讓客戶享受實惠，在優(yōu)質(zhì)服務中買到心儀的住房，另一方面誠信也成為了企業(yè)的長期名片，帶來良好的社會效應。

三、結語

篇4

論文關鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策

 

一、引言

隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。但與此同時，大部分城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價格的不合理持續(xù)上漲；市場運作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產(chǎn)的投機性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴重影響著我國民生問題和國家經(jīng)濟的健康運行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施來抑制或者糾正房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的現(xiàn)狀。

政府出臺的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產(chǎn)市場的主要調(diào)控政策匯總：

我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策

 

時間段

調(diào)控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調(diào)控住房供給總量

2004年

調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調(diào)控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調(diào)控住房結構

2008年9月-2009年

緊縮性政策開始松動

篇5

【關鍵詞】 信貸調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控REITS房地產(chǎn)信托

一、國內(nèi)經(jīng)濟形勢背景

長期看，我國經(jīng)濟基本向好，穩(wěn)定增長仍是大趨勢。預計隨著物價漲幅的回落和政策緊縮力度的減弱，我國經(jīng)濟增速將啟穩(wěn)回升，經(jīng)濟“硬著陸”的風險較小。從拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車來看，我國經(jīng)濟仍將保持9%以上的增長。

2011年，固定資產(chǎn)投資雖然面臨房地產(chǎn)市場調(diào)控、地方融資平臺治理等壓力，但仍保持了較快增長，其中地方項目投資增速保持穩(wěn)定是關鍵原因，尤其是保障房建設將進入開工高峰期；物價漲幅回落，居民實際收入增速提高將有助于消費需求啟穩(wěn)回升。“十二五”規(guī)劃中政府明確提出將通過提高可支配收入及減輕家庭稅負負擔來刺激消費，在政策主導下，國內(nèi)的消費能力加速提升僅是時間問題；世界經(jīng)濟雖有不確定性但復蘇態(tài)勢明確，我國出口環(huán)境不會再度惡化。展望以后的出口情況，從外部環(huán)境來看，雖然歐洲債務危機仍面臨較多不確定性，但進一步惡化可能性也不大，美國等發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟復蘇的總體態(tài)勢明確，出口環(huán)境最難的時期已經(jīng)過去。

二、房地產(chǎn)市場短期受到?jīng)_擊，長期看好

1、房地產(chǎn)市場短期受到的沖擊

短期來看，對房地產(chǎn)市場最直接的影響是貨幣信貸政策。2011年，信貸供給總體受控的局面難以明顯改觀，經(jīng)濟增速下降也將導致信貸需求放緩。金融機構準備金率在較高水平上繼續(xù)上調(diào)對信貸投放的制約“邊際遞增”。此外，一系列監(jiān)管新規(guī)的實施或準備實施也將限制銀行資產(chǎn)擴張和信貸投放的速度，部分存貸比較高的銀行將不得不通過壓縮部分貸款來滿足監(jiān)管要求。

2011年初政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些調(diào)控文件主要包括“國八條”、地方政府限購措施和房地產(chǎn)稅等等。這些調(diào)控措施和貨幣政策疊加對房地產(chǎn)市場起到了抑制作用，房地產(chǎn)市場價格大幅上漲的預期已有所改變。

從政府房地產(chǎn)調(diào)控政策看，2011年下半年，在通脹趨緩和地方財政壓力較大的情況下預計政府不會出臺更嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從2010年以來的4次加息、12次上調(diào)存款準備金率，大型金融機構存款準備金率已達到21%的歷史高位。經(jīng)過這一系列調(diào)控，我國目前通脹已在可控范圍內(nèi)，價格上漲趨勢正得到控制。此外，各城市的限購政策仍將持續(xù)，這些政策的持續(xù)仍然對房地產(chǎn)價格起到抑制作用。

2、房地產(chǎn)市場需求強勁，決定了房地產(chǎn)市場的長期走勢

宏觀經(jīng)濟增長基礎下的剛性需求是房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的強勁動力：消費對總產(chǎn)出的帶動效果反映了消費誘發(fā)程度。研究表明，城鎮(zhèn)居民消費誘發(fā)程度最高為2.714，即城鎮(zhèn)居民消費每增加一元，將帶動總產(chǎn)出增加2.714元。中國的城鎮(zhèn)化進程是一個不可逆的過程，預計到2020年，城鎮(zhèn)化率將達到55%，越來越多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，這部分群體的生活方式將發(fā)生重大變化，從而加大了對住房需求。

消費結構升級帶來房地產(chǎn)市場的改善型需求：從全國整體水平來看，我國人均GDP超過3000美金，消費升級將快速展開，就住房來講，普通的改善型需求，也是經(jīng)濟規(guī)律所證實、必然會產(chǎn)生的大量需求。

投資性需求會持續(xù)存在：房地產(chǎn)的性質(zhì)決定了其具備兩個方面的作用，一為居民提供住所的使用價值屬性；另外一個是具備保值增值能力的投資品屬性。在目前我國股市不完善、利率沒有市場化的情況下，對投資的要求會越來越多，因而有理由認為這一性質(zhì)的需求仍會持續(xù)增長。

剛性需求、改善型需求和投資型需求的長期強勢增長，必將為房地產(chǎn)市場的需求增長提供強勁的動力，即便在投資型需求受到政策制約的情況下，剛性需求和改善型需求將因城鎮(zhèn)化進程加快和消費結構升級而強勁增長。

三、破解銀行融資困境的必然選擇――信托與房地產(chǎn)的緊密協(xié)作

在國家的房地產(chǎn)市場限購政策以及嚴格控制的信貸政策下，目前房地產(chǎn)市場的資金狀況可以說進入了嚴冬。從根本上說，長期以來單一的銀行融資渠道是導致目前房地產(chǎn)業(yè)融資困難的關鍵因素?？刭J政策切斷了房地產(chǎn)開發(fā)商的主流融資渠道，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不能、或者來不及獲得銀行金融支持。

在傳統(tǒng)的單一銀行融資渠道受到嚴格限制及民間資本資源得不到有效運用的情況下，房地產(chǎn)信托無疑是破解目前產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)困局的唯一出路。同時，社會資金投資需求的存在，也為房地產(chǎn)信托的發(fā)展提供了必要的支撐。

發(fā)展房地產(chǎn)信托的意義，不僅限于解決融資困難，更重要的是優(yōu)化了房地產(chǎn)業(yè)的融資結構。首先，優(yōu)化結構、分散風險：長期以來中國的房地產(chǎn)開發(fā)融資都集中于銀行體系，同樣房地產(chǎn)衰敗的風險對金融體系的破壞和威脅也會更大。信托與房地產(chǎn)的結合將改變這一局面。其次，為投資者提供了優(yōu)質(zhì)的投資機會：對投資者來說，房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。最后，發(fā)達國家的發(fā)展歷程提供了實證：國際上大的地產(chǎn)商都是由信托基金支持，這必然也是我國房地產(chǎn)融資的發(fā)展方向。比如在美國，房地產(chǎn)開發(fā)資金更多地來源于社會大眾資金，只有15%左右才是銀行資金。社會大眾資金的運用方式中，最重要的就是房地產(chǎn)投資信托（REITS）。

四、以信托的方式為房地產(chǎn)提供全方位、全流程的融資解決方案

1、開創(chuàng)信托與房地產(chǎn)全方位的緊密協(xié)作

借鑒西方發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗，發(fā)展房地產(chǎn)信托，需要從一個更加寬廣的視角看待房地產(chǎn)市場，住宅地產(chǎn)僅僅是房地產(chǎn)市場的一個組成部分，更多的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市綜合體開發(fā)、基礎設施建設以及土地整理開發(fā)等都屬于廣義的房地產(chǎn)市場范疇，信托要與房地產(chǎn)建立全方位的緊密協(xié)作機制。

就商業(yè)地產(chǎn)來說，其與一般的住宅地產(chǎn)不同的是，其根本屬性為投資品。與住宅地產(chǎn)相比較，作為持有經(jīng)營權的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金回流一般較慢，一般為10―20年的時間，不可能短時間內(nèi)實現(xiàn)本息收益。但是從另外一個角度來看，商業(yè)地產(chǎn)才是真正的投資意義的品種，而非是以短期炒作升值或是賭博性質(zhì)的投資，無疑是符合當前調(diào)控政策本質(zhì)的。商業(yè)地產(chǎn)的投資一方面有利于培養(yǎng)真正的投資者，另一方面也可以做到為民謀利，實現(xiàn)老百姓財產(chǎn)性收入。

養(yǎng)老地產(chǎn)是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種復合開發(fā)模式，這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式的密切結合。隨著我國財富階層的增加和逐漸進入人口老齡化社會，具有養(yǎng)生、養(yǎng)老需求的人群在急劇膨脹。這類地產(chǎn)是一種開發(fā)投資，要追求利潤，但同時也是實現(xiàn)一個社會“老有所養(yǎng)”的必要產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性特征，因而得到了政策層面的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)本身除了住宅建設之外，需要大量的運營、管理配套設施，以滿足老年人的服務需求，因而對資金需求的規(guī)模大、期限長。信托的介入，一方面支持了這一社會朝陽產(chǎn)業(yè)、福利事業(yè)的發(fā)展，另一方面也為投資者創(chuàng)造了長期、穩(wěn)定的收益。

城市綜合體綜合開發(fā)在我國這樣一個高速城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段中，顯得尤為重要，是一個關系到城市發(fā)展的關鍵問題。但是城市綜合體的開發(fā)，往往動輒占地幾百畝、上千畝，投資量非常巨大，其中的商業(yè)及基礎設施部分的資金回籠期限比較長，單個企業(yè)或金融機構的力量很難滿足投資需求。而借助信托平臺可以引入大量的社會資金，沒有規(guī)模的限制，可以滿足城市綜合體項目的開發(fā)需求。

2、致力于信托與房地產(chǎn)流程的各個階段

信托是極為靈活的金融工具，除了在規(guī)模和期限上具備競爭力，可以適用于不同類別的房地產(chǎn)項目（上節(jié)所述）外，還可以靈活運用投資于房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個階段。

土地儲備階段：對于位置優(yōu)越、市場開發(fā)前景良好、交易對手經(jīng)驗豐富的項目，信托資金可以在土地儲備階段以股權的形式合作開發(fā)，實現(xiàn)互利共贏。信托公司接受委托人的資金委托，信托資金對項目公司進行增資擴股，控股項目公司。項目公司運用原股東的投資款及信托資金支付土地出讓價款及進行后續(xù)開發(fā)建設。信托資金可以通過多種方式實現(xiàn)收益，可以以類似優(yōu)先股的概念獲得固定收益，也可以獲得浮動的開發(fā)收益。

項目開發(fā)階段：項目開發(fā)階段是銀行機構與房地產(chǎn)金融合作的主要階段，市場中較為普遍的形式為項目開發(fā)貸款，其交易結構比較簡單，不做過多介紹。

按揭貸款：在項目開發(fā)完成或者是將要完場階段，房地產(chǎn)項目就進入銷售期，此為實現(xiàn)投資收益的關鍵階段。信托可以充分利用市場資金，以購買擔保性應收賬款、直接發(fā)放按揭貸款等多種方式來滿足購房貸款需求。一方面實現(xiàn)了百姓住房的要求；另一方面實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)快速資金回流，對整個金融，乃至宏觀經(jīng)濟運行具有重要意義。

財產(chǎn)信托：財產(chǎn)信托是指委托人將現(xiàn)存資產(chǎn)或財產(chǎn)性權利委托給信托公司，再向投資者轉(zhuǎn)讓信托權益。投資者購買財產(chǎn)信托產(chǎn)品時，由于信托財產(chǎn)可見，所以信托財產(chǎn)產(chǎn)生的信托收益也真實可見，從而避免產(chǎn)生信托收益的財產(chǎn)形成過程中的風險。

經(jīng)營性物業(yè)貸款：經(jīng)營性物業(yè)貸款是指向經(jīng)營性物業(yè)的持有者發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，還款來源包括但不限于經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營收入的貸款。企業(yè)獲得的經(jīng)營性物業(yè)貸款，用途靈活，可以用于物業(yè)改造，也可以用于償還原來的負債性資金及置換自有資金，還款方式也可以根據(jù)物業(yè)收益情況靈活約定。

倒按揭：也稱“反向住房抵押貸款”，是指房屋產(chǎn)權擁有者把自有產(chǎn)權的房子抵押給信托公司，信托公司在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢。而房主可繼續(xù)獲得居住權，一直延續(xù)到房主去世。當房主去世后，其房產(chǎn)出售所得款用來償還信托資金本息，其升值部分歸信托投資收益。

【參考文獻】

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[2] 李駿：房地產(chǎn)信托投資基金運作功效及其啟示[J].國際經(jīng)濟合作，2010（5）.

篇6

（一）理論構想

根據(jù)理論分析可知，當宏觀調(diào)控政策趨緊時，貨幣供應量M2的增量會相對減少，房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款這個渠道進行融資的方式會受阻，所以房地產(chǎn)企業(yè)會相對減少使用貸款融資方式的規(guī)模，轉(zhuǎn)而擴大企業(yè)自籌資金和其他資金的規(guī)模，選擇其他融資方式，拓寬融資渠道；當宏觀調(diào)控政策寬松時，貨幣供應量M2的增量會增長，金融機構的信貸規(guī)模會明顯擴大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金來源中，國內(nèi)貸款也會相對增多，企業(yè)會傾向于貸款融資的方式。因為在目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式中，上市融資、房地產(chǎn)信托投資基金等融資方式要用數(shù)據(jù)來進行實證分析宏觀調(diào)控變化對其的影響比較困難，所以在實證部分，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源：國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資、其他資金來源，來有針對性的分析宏觀政策調(diào)整時我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源以及融資方式的變化。

（二）變量和數(shù)據(jù)

根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒和中國人民銀行網(wǎng)站選取1999年至2013年廣義貨幣M2供應量的同比增長量以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款同比增長量的數(shù)據(jù)以及1998年至2013年國內(nèi)貸款占本年實際到位資金比例以及自籌資金占本年實際到位資金比例的數(shù)據(jù)建立模型。

（三）模型分析

利用Eviews3.1軟件對房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款相對增量（GNDK）和廣義貨幣供應量M2增量之間的關系進行回歸分析，可以初步建立線性回歸模型。

（四）實證結果

由模型分析可得，當廣義貨幣供應量M2增量增加即宏觀政策寬松時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款增量隨之增加，表示房地產(chǎn)企業(yè)采用貸款融資的方式較多；反之，當廣義貨幣M2增量減少就是加強宏觀調(diào)控時，房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)貸款增量隨之減少，房地產(chǎn)企業(yè)選擇其他融資渠道和方式進行融資。當房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款占本年實際到位資金比重增加時，其自籌資金占比會減少，當房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款占比減少時，其自籌資金占本年實際到位資金比例增加。也即，當宏觀政策寬松時，房地產(chǎn)業(yè)會傾向于利用貸款進行融資，而減少自籌資金的比重；當宏觀調(diào)控趨緊時，房地產(chǎn)企業(yè)利用貸款進行融資的行為就會相對減少，減少間接融資，轉(zhuǎn)而增加自籌資金的比重，拓寬融資渠道，選擇其他直接融資的融資方式。

二、宏觀政策變遷對房地產(chǎn)企業(yè)融資方式影響的進一步分析

利用模型通過廣義貨幣供應量M2增量的變化代表宏觀調(diào)控的變化來分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的變化，為了對宏觀調(diào)控變化與房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的變化做進一步的分析，在這一部分，利用存款準備金率和M2增量的變化來說明宏觀調(diào)控的變化，綜合房地產(chǎn)企業(yè)資金來源來研究。國內(nèi)貸款的增長率也明顯上升，自籌資金的增長率明顯下降。第二，之后繼續(xù)加強宏觀調(diào)控，從2010年開始又逐步上調(diào)存款準備金率，M2的增長率顯著下降，信貸規(guī)模收縮，房企國內(nèi)貸款的增長率也顯著下降，自籌資金的增長率也有了明顯的上升。

三、結論

篇7

近期市場走勢和宏觀政策撲朔迷離，在接受記者采訪時，上投摩根投資部副總監(jiān)、行業(yè)輪動基金經(jīng)理許運凱表示，短期內(nèi)市場將步入震蕩筑底階段，宏觀政策也將進入觀察期。

政策效果正在顯現(xiàn)

對于未來市場的走勢，許運凱說目前“分歧巨大”，而他個人認為，年初以來的一系列調(diào)控手段，包括貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策等都取得了較為明顯的效果，宏觀政策應當是進入了一個觀察期，市場未來3個月可能處于震蕩筑底階段。

許運凱認為，短期加息的可能性相對較小，“從貨幣政策來看，2010年的貨幣政策應當說是比較提前的。在CPI數(shù)據(jù)還沒有超過3％的時候，央行就已經(jīng)提高了存款準備金率。從目前的經(jīng)濟運行狀態(tài)來看，GDP已在第一季度見頂，CPI高點極有可能出現(xiàn)在5月份。今后的數(shù)據(jù)將環(huán)比向下。另外，市場的流動性并不像大家想象的那么泛濫，如果考慮到人民幣升值對實體經(jīng)濟的壓力，加息在短期內(nèi)將是一個小概率事件”。

“從已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控手段來看，2010年房地產(chǎn)調(diào)控的力度遠遠大于2007、2008年。房地產(chǎn)調(diào)控的影響基本與以往一樣，首先是資本市場反應，市場預期房價會下跌20％～30％，造成房地產(chǎn)股大幅下調(diào)；其次反映在一手房和二手房的成交量下降；第三是房地產(chǎn)價格回落”，許運凱認為，今年房產(chǎn)價格回落的速度會比較慢，而房產(chǎn)稅可能短期不會出臺。

他說：“受房地產(chǎn)調(diào)控影響第二大的行業(yè)是銀行。另外，銀監(jiān)會正在進行地方融資平臺的清理和摸底工作，這對銀行有一定影響?？紤]到銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的地位和作用，政府將保留一個政策觀察期來評估宏觀調(diào)控的效果。”

信貸政策方面，許運凱表示，從掌握的情況來看，5月份新增貸款比4月份進一步回落，調(diào)控效果非常明顯。

震蕩筑底　下有支撐

許運凱認為，市場已進入震蕩筑底階段。國際市場方面，歐洲債務危機繼續(xù)惡化的可能性很低，而國內(nèi)經(jīng)濟運行過熱的擔憂有所緩解。同時，企業(yè)盈利和估值比較合理。他說：“2010年～季度，上市公司凈利潤同比增長超過40％，現(xiàn)在滬深300的估值不過是15-16倍市盈率，這在中國證券史上是比較低的水平。從行業(yè)來看，房地產(chǎn)股今年的盈利下調(diào)空間不是很大，銀行今年凈利潤增長25％左右也是有保障的?！?/p>

他認為，值得關注的是一些正面因素，“政府出臺的兩項措施給市場以信心：一是最近政府推出的700萬保障性住房建設工程。此舉將對沖房地產(chǎn)市場調(diào)整所帶來的負面影響，這個負面影響不僅是對房地產(chǎn)本身，而且對固定資產(chǎn)投資，特別是與房地產(chǎn)相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈(包括鋼鐵、建材、家電、機械，一部分有色金屬)都有影響。另一個是醫(yī)改。衛(wèi)生部已經(jīng)和各地方政府簽了協(xié)議。全國正進入老齡化時代，醫(yī)改是老百姓開支較大、較擔心的。保障性住房和醫(yī)改恰好給市場提供了很好的熱點”。

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2009年底開始陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，直接目的是為了抑制房價的快速上漲，但是，由于房地產(chǎn)業(yè)在整個宏觀經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位，如果單純從產(chǎn)業(yè)政策的角度看待這一調(diào)控，恐怕未必能夠完全把握未來政策走勢的完整脈絡。次貸危機已經(jīng)提示全世界，房地產(chǎn)行業(yè)的政策應當作為宏觀經(jīng)濟政策中除了貨幣政策、財政政策之外的又一個重要指標和杠桿，而這在中國過往的宏觀政策中其實早已有所體現(xiàn)，因此，將房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺看作中國宏觀調(diào)控政策的一部分，會更容易把握未來的政策走向。

表面上看，近來房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的時機，選在房價飛漲、投機氣氛開始濃厚之際，其背景是民間對高房價的抵觸情緒上升、高房價對未購房者“居者有其屋”理想的沖擊有可能造成社會不穩(wěn)定因素。但深究起來，這次調(diào)控不論時機還是力度選擇，其實都脫離不了宏觀經(jīng)濟形勢變化的大背景。

本輪房價的飛漲始于2009年中。當時，房地產(chǎn)市場執(zhí)行的是偏寬松的政策，這是由于經(jīng)濟復蘇的基礎尚未穩(wěn)固，房地產(chǎn)行業(yè)還背負著帶動中國經(jīng)濟走出蕭條的重任，適度的過熱正是政策所要催化的結果之一。到了2009年底，中國經(jīng)濟的復蘇已經(jīng)相當可靠，甚至由于流動性旺盛，已初現(xiàn)局部過熱的苗頭。從這個角度看，對房市的調(diào)控，其實可以理解為中國宏觀刺激政策退出中的一步棋，而絕非對房地產(chǎn)市場的急剎車。從政策節(jié)奏上看，中國已經(jīng)開始提高準備金率，也證明刺激政策處于逐步退出之中。

事實上，此次房地產(chǎn)調(diào)控的力度并不是很大，絕非2007年下半年到2008年底的調(diào)控那樣從供給和需求兩方面下猛藥。其原因在于，當時的大背景是宏觀經(jīng)濟明顯過熱，地產(chǎn)作為重要的龍頭產(chǎn)業(yè)，自然首當其沖受到抑制，加之高房價引起的諸多社會矛盾，政策的力度也就非常大。尤其是對開發(fā)商融資的嚴格控制，結合近乎窒息的需求方，最終使得房價大幅走低。然而，在當前的局勢下，這一情形重現(xiàn)的概率幾乎不存在，政策不可能讓房地產(chǎn)業(yè)陷入蕭條，從而拖累整體的經(jīng)濟增長。因此總體來看，目前對房地產(chǎn)市場不宜過度悲觀，畢竟政策還處于早期的微調(diào)階段，而且長遠看，越早微調(diào)，越有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。此次調(diào)控最有可能的結果，是飛漲的房價得以抑制，伴以交易量適度下降。

房地產(chǎn)政策之所以不同于其他行業(yè)，主要與其行業(yè)特點有關。首先，房地產(chǎn)業(yè)一般杠桿率較高，占用的資金總量龐大，所以，房價波動對于流動性有舉足輕重的影響，房價上升可以創(chuàng)造出巨大的流動性，下跌則可能給一個高杠桿的金融體系帶來危機。次債危機之所以震倒全球金融體系，就在于地產(chǎn)杠桿加上各種金融衍生品杠桿所產(chǎn)生的多米諾骨牌效應。其次，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比例接近20%，調(diào)控這一產(chǎn)業(yè)，對總需求的影響就足以對整個經(jīng)濟增長產(chǎn)生強大的輻射作用。再次，房地產(chǎn)具有金融屬性，房地產(chǎn)投資的變化會對資金的流動產(chǎn)生巨大影響。最后，中國經(jīng)濟正處在調(diào)整結構的關鍵時刻，出口作為經(jīng)濟增長的三駕馬車之一，未來很難再起到支柱作用，在調(diào)結構初現(xiàn)成果以前，如果盲目過度調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)，很可能會間接給經(jīng)濟調(diào)整造成困難。因此，如果單從微觀的行業(yè)角度看，很難猜測還會出臺哪些調(diào)控政策、政策要執(zhí)行到什么程度，但是，一旦將房地產(chǎn)政策與宏觀經(jīng)濟政策相結合來看，就可以判斷，這次調(diào)控不會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的打擊。

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一、加強房地產(chǎn)風險控制的重要意義

房地產(chǎn)開發(fā)資金投入大，運作周期長，涉及環(huán)節(jié)多，市場風險大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應充分認識到房地產(chǎn)風險控制的重要意義，努力控制和規(guī)避各種市場風險，謀求企業(yè)合理的經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)是一個涉及面廣、關聯(lián)度高、綜合性很強的行業(yè)，對國民經(jīng)濟具有較強的拉動作用，一個時期以來，為國民經(jīng)濟的高速發(fā)展和國內(nèi)生產(chǎn)總值的持續(xù)增長做出了積極的貢獻，已發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時，房地產(chǎn)業(yè)也作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)受到了地方政府的重視，在各地GDP中占有重要的地位，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)風險或波動，將會很快影響到其他行業(yè)，給金融、建材、建筑施工等其他行業(yè)的發(fā)展帶來沖擊和影響，最終會影響整個國民經(jīng)濟運行體系的穩(wěn)定發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的風險控制從宏觀上看，它是促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展、維護經(jīng)濟高速增長的首要前提。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)風險的變化趨勢

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟體制的逐步完善和國家一系列宏觀經(jīng)濟政策的出臺，房地產(chǎn)投資風險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險是指一系列與經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風險。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟風險將有所降低。首先，經(jīng)濟的發(fā)展使人們收入增加，實際購買能力提高，特點是隨著城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入，都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技進步的要求，及時滿足更加苛刻的消費者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大，實際上是增加了那些企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、融資效率差的中小房地產(chǎn)投資商的政策風險，進一步促進了房地產(chǎn)業(yè)的整合和洗牌。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強風險控制的策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應著力加強對市場的研究，采取靈活的經(jīng)營策略，努力控制各種風險。

1.提高風險控制的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應首先提高自身的能力建設，只有自身能力提高了，才能從根本上規(guī)避可能發(fā)生的風險。一是要加強對國家宏觀政策的把握，提高政策運用能力。做為一個涉及市場主體多、與國家宏觀政策密切相關的行來，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對國家宏觀政策及地方法規(guī)的研究，提高政策的運用能力，把握主動性、減少盲目性，增強對市場的靈敏度和快速反應能力。二是要提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，提高快速決策能力。要采取多種措施不斷加強從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，打造一支團結高效、充滿活力與競爭力的管理團隊。尤其是房地產(chǎn)作為一個特殊的行業(yè)，要求企業(yè)的決策層要有較高的綜合素質(zhì)，能在較短的時間內(nèi)完成決策的全過程。

2.進行充分的市場調(diào)查分析以作出科學的項目決策

風險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機構進行。

3.在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產(chǎn)項目

房地產(chǎn)投資項目種類較多，它們的風險度大小不一。有的風險度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項目的風險度較小，選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。

4.以合理組織融資形式進行滾動開發(fā)

房地產(chǎn)投資需要量大，必須以一定的形式籌措資金，以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過發(fā)行金融債券，籌集開發(fā)資金。通過預售開發(fā)的商品房和賣樓花，從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司，申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應根據(jù)自身的實際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中，引入競爭機制，運用多種手段，促使施工單位降低工程造價，提高工程質(zhì)量，縮短建設周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動效率，減少經(jīng)營管理費用，以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟效益。

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關鍵詞：房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)經(jīng)濟波動；對策

住房已經(jīng)是人們生活不可缺少的物質(zhì)保障,在市場經(jīng)濟背景下,住房成為了一種商品,它不再是政府分配的一項福利,而是由市場通過價值規(guī)律來支配,隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展. 房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中地位日益重要，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國強大經(jīng)濟支柱之一.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動就是房地產(chǎn)經(jīng)濟總盤圍繞其長期發(fā)展趨勢而上下振蕩形成的經(jīng)濟運行狀態(tài).房地產(chǎn)經(jīng)濟波動包括了房地產(chǎn)經(jīng)濟的各個層面，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟增長率(國民生產(chǎn)總值、國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入等宏觀經(jīng)濟變量中房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出水平)的變動，房地產(chǎn)消費水平、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)水平、房地產(chǎn)價格水平以及房地產(chǎn)業(yè)結構等的變動.根據(jù)研究對象的需要，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的劃分以房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的形成機制、持續(xù)時間以及表現(xiàn)特征為依據(jù).

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的因素有許多種，大體上可分為內(nèi)生因素和外生因素兩大類.所謂內(nèi)生因素是指房地產(chǎn)經(jīng)濟體系本身的因素，對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動起內(nèi)部傳導作用.所謂外生因素，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟體系以外的，對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生外部沖擊作用的影響因素.通常，外生因素通過內(nèi)生因素而起作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動是內(nèi)生因素與外生因素共同作用的結果.

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的外生因素

1.1.1 經(jīng)濟因素.包括直接影響房地產(chǎn)開發(fā)活動的宏觀經(jīng)濟因素和相關因素，如宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)的影響和其他相關產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的影響等.宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的影響主要是通過經(jīng)濟變量，經(jīng)濟參數(shù)來完成，而宏觀經(jīng)濟變量和參數(shù)主要有經(jīng)濟增長率，國民收人與消費水平，物價與通貨膨脹率，產(chǎn)業(yè)結構特征，銀行利率等.

1.1.2 社會發(fā)展因素.隨著人民生活水平、收人水平和精神文明素質(zhì)的提高，住房消費的觀念和行為將會對房地產(chǎn)產(chǎn)生重要的影響，從而，引發(fā)對住房的價值需求、功能需求以及對社區(qū)和社區(qū)環(huán)境的需求，這將影響房地產(chǎn)的市場和需求空間.

1.1.3 城市發(fā)展因素.城市化的進程將極大地加劇對城市基礎設施和普通住宅的需要，并影響著人口增長、人口流動和交通運輸業(yè)的發(fā)展，而這些因素，又進一步對地價上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強烈的持久作用，進而影響各類房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動.

1.1.4 政策因素.這主要包括與房地產(chǎn)業(yè)密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制和經(jīng)濟制度改革、政府以及區(qū)域發(fā)展政策等，這是政府對房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控時所采用的一系列政策措施.這些措施從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，從而，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動.

1.1.5 房地產(chǎn)業(yè)的隨機因素.這包括戰(zhàn)爭、、地震、自然災害、社會突發(fā)因素等的影響.

1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)生因素

1.2.1房地產(chǎn)市場供給和需求的矛盾是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)在原因.房地產(chǎn)供給與需求是市場中經(jīng)常變動的因素.房地產(chǎn)投入的快速增長要求廣大消費者需求的跟進與支撐，否則不可避免地要進入下行區(qū)間.房地產(chǎn)供給總量由于受技術、勞動、資金、管理等條件的變化而不斷發(fā)生擴張或收縮的運行.同時，房地產(chǎn)需求總量也由于受種種因素的影響而發(fā)生變化，再加上房地產(chǎn)供給變化比需求變化劇烈，需求線波動超前于供給線波動，因此房地產(chǎn)供給總量與需求總盆平衡是暫時的，不平衡是經(jīng)常的，房地產(chǎn)經(jīng)濟就要進行調(diào)整，因此房地產(chǎn)供求關系的變化，必然會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動.

1.2.2 在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素.房地產(chǎn)投資的波動，常常被人們看作是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的引擎.從理論上說，房地產(chǎn)投資的增加，將會引起房地產(chǎn)業(yè)的擴張，房地產(chǎn)市場進人繁榮階段;投資下降，則會使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條.房地產(chǎn)投資的變動與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的變動基本上是一致的，或者說，兩者幾乎是同向共振的.但是，房地產(chǎn)投資波動比房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動往往更為活躍一些.

1.2.3房地產(chǎn)收益率也是一個重要的內(nèi)生因素.收益率就是房地產(chǎn)開發(fā)獲取的凈收益與房地產(chǎn)的投資額的比率，即投資回報率.一般說來，當房地產(chǎn)開發(fā)商的預期收益率不斷提高時，開發(fā)商會增加投資和擴大開發(fā)規(guī)模;當預期收益率不斷下降時，開發(fā)商的投資行為就會變得較為謹慎.因此，收益率的大小是開發(fā)商最為關心的問題之一.

2房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟及相關產(chǎn)業(yè)的影響

2.1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的主要作用

房地產(chǎn)業(yè)對拉動GDP 增長的貢獻. 房地產(chǎn)投資開發(fā)對國民經(jīng)濟增長的貢獻包括三個方面：第一，作為投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資對 GDP 增長的直接貢獻；第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動 GDP 增長的間接貢獻；第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過拉動消費對GDP 增長的引致消費貢獻.房地產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻可以用貢獻率來表示.計算方法是：貢獻率（%）=（某因素貢獻量 / 總貢獻量）×100%.利用房地產(chǎn)業(yè)每年增加值的增量占 GDP 增量的比重確定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟總量增長的貢獻率.當前，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的總貢獻率達到了 1/5，由于其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，所以保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義.

2.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對其他關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響

在國民經(jīng)濟運行過程中，各產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、復雜和密切的技術經(jīng)濟聯(lián)系，這種經(jīng)濟聯(lián)系也被稱為產(chǎn)業(yè)關聯(lián).房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)度大，其基礎性地位決定了它對其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動建筑、建材、冶金等 50 多個物質(zhì)生產(chǎn)部門 20 多個大類近2000 種產(chǎn)品的發(fā)展.

3 政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的控管對策

3.1 對因國民經(jīng)濟波動而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的調(diào)控

宏觀調(diào)控措施應該與整個國民經(jīng)濟的宏觀政策相協(xié)調(diào)一致，并服從國家的總體經(jīng)濟政策.當房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展已超過整個國家經(jīng)濟承受能力，給其它行業(yè)帶來巨大壓力時，為了保持宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展，此時必須采取宏觀調(diào)控政策擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟中的“水分”.

3.2 對因供求失衡而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的調(diào)控

在房地產(chǎn)市場上，供需不平衡是經(jīng)常的，供需平衡是暫時的.因此，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的目的實際上是盡量減小這種波動的幅度.如果房地產(chǎn)市場上供需矛盾十分尖銳，單憑市場的能力已無法自動協(xié)調(diào)，這時就會爆發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟危機以強制性達到供需平衡，帶來的后果是房地產(chǎn)業(yè)元氣大傷，必須經(jīng)歷很長時間才能恢復市場的正常運轉(zhuǎn).為了避免這種情況，搖要在房地產(chǎn)市場供需矛盾發(fā)生時根據(jù)矛盾的不同性質(zhì)及時加以化解.

3.3對因宏觀政策變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的調(diào)控

對于正確的宏觀經(jīng)濟政策，即使暫時抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟水平的下滑，也應該堅持執(zhí)行，因為它保障了房地產(chǎn)經(jīng)濟長遠、健康的持續(xù)發(fā)展.對于不當?shù)幕蚴Э貭顟B(tài)下的宏觀經(jīng)濟政策，應采取措施及時制止和糾正.另外，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀政策應盡最保持穩(wěn)定性，避免重大經(jīng)濟決策的突然變化，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)制訂長期發(fā)展戰(zhàn)略，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性和投機性.

3.4 對因房地產(chǎn)價格變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的調(diào)控

對于房地產(chǎn)價格變化引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，國家應正確分析、區(qū)別對待，國家對房地產(chǎn)價格有責任進行調(diào)控，并不意味著對房地產(chǎn)價格進行管制.對于房地產(chǎn)市場價格在正常范圍內(nèi)的變動，國家不應加以干預.事實上，一定的價格波動有利于促進市場競爭，促使企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高企業(yè)的效率和經(jīng)濟效益.另一方面，如果房地產(chǎn)市場上地價和物業(yè)價格嚴重偏離了合理水平，無論是過高還是過低，國家都必須加以調(diào)控.特別是地價，是物業(yè)價格的重要構成部分，是房地產(chǎn)市場的核心.地價偏低，會造成國有權益的損失，還會造成土地囤積和閑置；地價偏高，會影響房價上升，限制普通消費者對住宅的消費需求，還會帶動相關產(chǎn)業(yè)價格上升，增加國民經(jīng)濟通貨膨脹壓力.因此，將房地產(chǎn)價格控制在一個合理范圍內(nèi)有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展.

參考文獻：

〔l〕王全民.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].東北財經(jīng)大學出版社.