導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)評估規(guī)范管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估；現(xiàn)狀；對策

隨著住房制度的進一步改革和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)估價服務(wù)的關(guān)系非常密切，在目中程度上來講，我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為評估行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，但是，從發(fā)展狀況來看，估價的發(fā)展還不能適應(yīng)社會需求，有必要提出有針對性的解決方案，切實為老百姓解決關(guān)系切身利益，解決一些實際問題。

一、發(fā)展現(xiàn)狀分析

在我國，房地產(chǎn)估價行業(yè)起步比較晚，但是，經(jīng)過近幾年的發(fā)展、創(chuàng)新，逐步建立起房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的運營在主管部門的指導下逐漸步入正軌，其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是制定了較為完善的有關(guān)法律規(guī)章。主要有《城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等。二是建立并逐步完善房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格制度和評估的技術(shù)規(guī)范。據(jù)統(tǒng)計，我國目前約有15000人獲得房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)資格，已經(jīng)注冊成立的房地產(chǎn)估價的各類機構(gòu)三千余家，按照資質(zhì)級別的不同，規(guī)定了他們的業(yè)務(wù)范圍，同時，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》已經(jīng)出臺，對評估的程序、技術(shù)規(guī)范等都進行了詳細的規(guī)定。三是逐步形成了具有行業(yè)自律標準的、統(tǒng)一的、開放的房地產(chǎn)估價市場。按照國家規(guī)定，屬于經(jīng)濟鑒證類中介機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行了脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價機構(gòu)改制有限責任公司或者合伙制企業(yè)。在改制中介機構(gòu)的同時，我國的各級房地產(chǎn)管理部門逐步實行政事分開，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價師學會在房地產(chǎn)市場上的職能，建立并逐步完善了房地產(chǎn)市場的自律機制。

二、主要問題分析

從總體上看，我國的房地產(chǎn)評估業(yè)還存在著一些比較突出的問題，下面我們對這些問題進行簡要地分析。

一是房地產(chǎn)評估機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題還不十分明確。我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和工作人員沒有在真正意義上實現(xiàn)脫鉤，估價人員表面上是脫鉤了，實際上其管理部門仍然是原來沒有脫鉤時的主管部門，一些人員還在原來的主管部門擔任職務(wù)。估價機構(gòu)的管理人員是由原來的主管部門任命的，主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部門，與原來的主管部門之間仍然有著千絲萬縷的聯(lián)系。雖然房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以是合伙制，也可以是有限責任公司，但是，在現(xiàn)實社會中，幾乎是清一色的有限責任公司，因為，有限責任公司出資人不會承擔無限連帶責任。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定，采取有限責任公司制的一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的注冊資金也只有200萬元，在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，保障性不是很好。我國的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的經(jīng)營效率比較低，主要是因為受到有限責任公司體制的影響，出資人的投資主要是為了分紅，如果一些人出資比較少，在公司所占的股份就比較少，對公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責，因此，導致房地產(chǎn)估價機構(gòu)的運營效率不高。

二是相關(guān)的法制建設(shè)還不能夠滿足房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展需要，在我國，律師、會計師、估價師屬于當前的三個比較大的中介行業(yè)，目前已經(jīng)有了《律師法》和《注冊會計師法》，但是，針對估價師卻沒有一部具有針對性的法律來進行規(guī)范，雖然也制定了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，但是，這畢竟不是法律，因此，在房地產(chǎn)估價的各項法律、法規(guī)中，實施的細則還不健全，對于不同用途的房地產(chǎn)沒有針對性很強的技術(shù)標準和規(guī)范。

三是房地產(chǎn)估價人員的素質(zhì)參差不齊，還不能夠滿足本行業(yè)對人才的需求。在估價師考試中，最主要的還是理論考核，沒有對相關(guān)人員的專業(yè)工作經(jīng)歷進行限制，因此就出現(xiàn)了一些沒有工作實踐經(jīng)驗，但是理論基礎(chǔ)比較好的大學畢業(yè)生在考試中的通過率比較高，而那些工作經(jīng)驗比較豐富的從業(yè)人員在考試中的通過率非常低，并且，由于工作單位業(yè)務(wù)范圍的單一性，使從業(yè)人員只是比較熟悉某一方面的業(yè)務(wù)，對相關(guān)性不是很強的其他類型評估業(yè)務(wù)不夠熟悉，綜合能力不強。注冊房地產(chǎn)估價師的級別設(shè)置還比較單一，沒有按照初、中、高的級別來設(shè)置，而是只設(shè)置了相當于中級職稱的房地產(chǎn)估價師。對房地產(chǎn)估價師的再教育還比較缺乏。

三、對策與建議

針對以上對房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問題的分析，我們提出以下建議和策略：

一是采取有效措施，切實加強對市場環(huán)境的監(jiān)管力度。首先，要進一步做好房地產(chǎn)評估機構(gòu)的脫鉤改制，讓房地產(chǎn)評估行業(yè)的各個機構(gòu)真正作為獨立的中介機構(gòu)在平等競爭的市場環(huán)境良性發(fā)展，并保持房地產(chǎn)估價活動不受外界因素干預，確保估價成果的公正性和獨立性。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)該在充分調(diào)查房地產(chǎn)估價市場的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)估價市場運行以及監(jiān)管規(guī)則。二是做好房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)體系建設(shè)工作。制定出適合當前市場現(xiàn)狀的房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范，并在有關(guān)法律法規(guī)定基礎(chǔ)上制定出可操作性更強的實施細則，國家立法部門應(yīng)該在相關(guān)規(guī)范和法規(guī)定基礎(chǔ)上，研究制定《估價師法》。三是打破目前估價師級別設(shè)置比較單一的局面，實行分級制，對從業(yè)人員實現(xiàn)動態(tài)管理，以便形成結(jié)構(gòu)合理的從業(yè)人員梯隊，同時，通過嚴把質(zhì)量關(guān)、完善繼續(xù)教育機制等措施提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。四是以創(chuàng)新的思維強力推進房地產(chǎn)評估行業(yè)的信用體系建設(shè)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，在社會經(jīng)濟的發(fā)展過程中有著非常重要的作用，雖然，目前處于初級階段，且還存在著一些亟待解決的問題，但是，結(jié)合我國的國情采取措施進行規(guī)范，房地產(chǎn)評估會日趨成熟，可以在推動社會經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估；建筑物損耗

Abstract: With the rapid and steady development of China's economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China's real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China's real estate career.

Keywords: real estate; assessment; building loss

中圖分類號：F293.30文獻標識碼：A 文章編號：

隨著我國建筑行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為一股新興的資產(chǎn)代表登上我國建筑行業(yè)的舞臺，并隨著我國建筑行業(yè)的發(fā)展得到日新月異的進步；盡管我國房地產(chǎn)事業(yè)起步和發(fā)展時間較短，各種國家行業(yè)規(guī)范還不完善，特別是房地產(chǎn)評估體系和針對房地產(chǎn)建筑和出售、代售中的損耗等諸多問題還沒有完善的界定和評估體系，需要建筑工作者不斷的研究和創(chuàng)新，科學制定房地產(chǎn)評估中相關(guān)建筑損耗的標準，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供理論和指導依據(jù)。

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)的概況

盡管我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展日新月異，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較晚，配套的規(guī)范制度還不完善、不健全，且我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展不均衡，在快速發(fā)展中容易出現(xiàn)諸多問題，某些區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)市場管理和評估體系混亂，嚴重制約我國整體房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。其主要表現(xiàn)在：①房地產(chǎn)行業(yè)近遠期目標存在矛盾。我國房地產(chǎn)市場潛在總需求量巨大與短期市場的有效需求量間存在嚴重矛盾；特別是近些幾年，伴隨國際次貸經(jīng)濟危機對我國經(jīng)濟的波及，盡管我國制定了科學的促進內(nèi)需的政策，但對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響不明顯；加之我國住房制度改革的滯后、市場經(jīng)濟體制還不完善、房價居高不下等因素，進一步加劇我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展總量失衡與結(jié)構(gòu)失衡的格局；②房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題。房地產(chǎn)行業(yè)的房價、房源、房品定位不準，盲目追求高檔，忽視居民購買力，致使房屋銷量不佳，空置度較高，國家對經(jīng)濟適用房住房的扶持力度不夠，國家標準制定不完善，加之地方盲目性的開發(fā)、建設(shè)，造成房源供大于求；③我國房改亟待深化。由于我國房地產(chǎn)起步和發(fā)展較晚，加之我國房地產(chǎn)評估制度不完善、不健全，市場化程度偏低，住房供應(yīng)體系還不健全，房地產(chǎn)的發(fā)展不符合我國基本國情，加之我國房地產(chǎn)市場的監(jiān)管體制不完善、監(jiān)管力度不足。

2 我國的房地產(chǎn)評估的概述

2.1 我國的房地產(chǎn)評估歷程

我國房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展迅速，然而中國房地產(chǎn)估價理論研究1930以后，后得到政策扶持，房地產(chǎn)評價研究不斷發(fā)展和創(chuàng)新，建立健全適合我國社會主義市場經(jīng)濟體制下的房地產(chǎn)評估體系。并重視房地產(chǎn)評估理論的研究和發(fā)展、創(chuàng)新，并對房地產(chǎn)定價和評價開展系統(tǒng)性的研究，特別是我國積極開展土地流轉(zhuǎn)制度和土地使用制度的改革，并重點討論我國房地產(chǎn)商品化的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問題，逐步確立我國房屋商品化的理論體系。我國首次頒布的《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》，可謂是我國第一個房地產(chǎn)估價的制度，并詳細規(guī)定了建筑物的估價方法。

我國于1987年起開始對城鎮(zhèn)土地定級估價工作開展詳細的調(diào)研、綜合分析，逐級對比，并對多種地價測算方法的校核、驗證和對比建立的基準地價評估方法。我國《土地估價管理辦法》、《土地估價管理條例》的順利頒布并實施為進一步完善和健全我國土地資源流轉(zhuǎn)買賣的市場，并為國家土地資源的流轉(zhuǎn)提供強有力的法律支撐，其評價方法也逐步轉(zhuǎn)向有競爭力的市場評價上來。

20世紀90年代，中國房地產(chǎn)評估委員會編制并應(yīng)用的《房地產(chǎn)價格評估方法與應(yīng)用》，首次全面地介紹國際上主要的房地產(chǎn)估價方法，其包括市場比較法、成本法等；同時，針對我國常用的房地產(chǎn)價格評估方法進行詳細闡述。中國房地產(chǎn)評估委員會的研究人員通過整合各地房地產(chǎn)估價的理論和實踐經(jīng)驗，并結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際，科學制定我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)評估體系；而建設(shè)部于1992年也頒布了《城市房地產(chǎn)市場評估管理暫行辦法》，科學制定我國房地產(chǎn)評估管理制度和建筑損耗評估體系。

房地產(chǎn)的估價是通過指專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)房地產(chǎn)的綜合價值，按照房地產(chǎn)價格的組成與估價原則，參照國家房地產(chǎn)估價程序，采用科學、有效的估價方法，并結(jié)合估價技術(shù)人員的綜合素質(zhì)，在綜合分析影響房價變動因素的基礎(chǔ)上，積極開展房地產(chǎn)估價，促使對價值開展評估和判定的一種活動。

我國房地產(chǎn)估價方法深受英國評價體系的影響，單純重視評價經(jīng)驗和效果，對建筑物的評估研究較少，并未進行深入的研究。目前，相關(guān)房地產(chǎn)評估定量分析的估價方法及綜合系統(tǒng)應(yīng)用的研究較少，這對我國房地產(chǎn)評估體系的完善和發(fā)展具有一定的理論和現(xiàn)實意義。

2.2 房地產(chǎn)的評估方法概述

在國際上，常用的房地產(chǎn)評價方法主要有市場比較法、成本法、剩余法、趨勢法等；我國房地產(chǎn)常用的估價方法主要有成本估價法、收益比較法、收益還原法三種，其中市場比較法的使用最為廣泛。因此，我國開展房地產(chǎn)市場比較法的研究和創(chuàng)新對房地產(chǎn)建筑損耗的評估具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

2.3 房地產(chǎn)評估中建筑損耗

房地產(chǎn)的價格是建筑市價和土地價格的有機統(tǒng)一，具備兩重性的內(nèi)涵和特征；而房地產(chǎn)價格一般包括總成本和利潤兩部分。房地產(chǎn)建筑物的損耗一般情況下可分為有形損耗和無形損耗。有形損耗指由于房屋使用和受自然力影響而引起建筑物的價值損失或流失；無形損耗指由于建筑功能和經(jīng)濟、技術(shù)上等因素或消費觀念變更引起建筑物價值的損失。因此，對房地產(chǎn)能耗中的評估在房地產(chǎn)行業(yè)中顯得十分重要。

2.3.1 房地產(chǎn)建筑的折舊

在房地產(chǎn)建筑使用過程中，建筑物的價值得到不同途徑的流轉(zhuǎn)。建筑折舊作為建筑價值轉(zhuǎn)移一種途徑，是在損耗基礎(chǔ)上確定的，而折舊和損耗在會計學的定義有差別，在房地產(chǎn)評估體系中，折舊不能代替損耗。

2.3.2 房地產(chǎn)建筑年限損耗

房地產(chǎn)建筑的設(shè)計規(guī)范要求對建筑材料和設(shè)計年限有嚴格的規(guī)定。在房地產(chǎn)評估中應(yīng)當通過借助先進技術(shù)開展實地的勘察鑒定從而科學確定建筑損耗。房地產(chǎn)建筑隨著建設(shè)的深入，會出現(xiàn)效用遞減的趨勢，即為建筑損耗。損耗的主要原因主要分為自然、功能性和經(jīng)濟類因素三種，三種因素存在一定關(guān)系，并互為因果。計算建筑損耗時必須統(tǒng)籌分析、預算三個因素帶來的損耗，對高難度、復雜的建筑工程，必須采取系統(tǒng)分析，科學計算建筑損耗。

結(jié)論

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，由于國家的房地產(chǎn)法規(guī)還不完善，房地產(chǎn)評估體系還不健全，對建筑物的能耗評估還處于比較低的水平，特別是區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性、趨利性，使我們房地產(chǎn)行業(yè)市場化進程較慢，價格評估、建筑能耗評估體系滯后；國家應(yīng)積極制定房地產(chǎn)的規(guī)范制度，并開展房地產(chǎn)價格和能耗的評估工作，并結(jié)合國外先進的評估理論和系統(tǒng)化的評估體系，結(jié)合我國房地產(chǎn)評估和建筑能耗的消減途徑，積極制定我國特有的建筑物損耗評估體系，不斷提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的抗風險能力，規(guī)范和監(jiān)管房地產(chǎn)市場，促使我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速、穩(wěn)定、科學有序的發(fā)展。

參考文獻

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管建廷告訴記者，2002年以來，巢湖市房地產(chǎn)管理局按照"打基礎(chǔ)、抓職能、活經(jīng)濟、促發(fā)展"的工作思路，緊緊圍繞開放搞活，強化行業(yè)規(guī)范，拓展行業(yè)服務(wù)范圍，進一步加大管理力度，推動巢湖市房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展。

--推進了房地產(chǎn)市場的開放搞活。為了給開發(fā)商和廣大市民提供房地產(chǎn)交易平臺，積極引導住房消費，擴大企業(yè)品牌，成功地舉辦了巢湖首屆房交會。3天的房交會吸引近萬人次購房戶觀摩洽談，現(xiàn)場成交28戶，實現(xiàn)銷售收入391萬元，達成意向購房協(xié)議480戶，預期交易額5300萬元。同時取消房改房上市限制，促進房地產(chǎn)市場繁榮。

--加大房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范力度。今年以來，巢湖市房地產(chǎn)管理局在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)市場管理、房屋租賃管理、抵押管理、白蟻防治和房屋安全管理、房地產(chǎn)中介市場管理、物業(yè)管理等各方面都加大了管理力度，適時開展了全市房屋安全大檢查，開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場工作，貫徹了《商品房銷售管理辦法》，強化了商品房預、銷售管理，全面推行了商品房銷售合同示范文本和建立住宅"一書兩證"制度。目前，市開發(fā)企業(yè)商品房銷售已全部納入規(guī)范化軌道，新建商品房預售領(lǐng)證率達100％。強化了對直管公房管理，在低房租、負擔重的情況下，完成100余萬元的租金收繳任務(wù)，房租收繳率達98％，確保了國有資產(chǎn)增值增量。同時，認真開展了物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)達標活動，規(guī)范了物業(yè)管理行為，促進物業(yè)管理市場健康發(fā)展。

--不斷挖潛，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。他們充分發(fā)揮房地產(chǎn)部門自身優(yōu)勢，廣泛開展了房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、住房置業(yè)擔保業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。對房地產(chǎn)評估事務(wù)所進行了改制、脫鉤，成立了市惟一一家具有乙級資質(zhì)的興業(yè)房地產(chǎn)評估事務(wù)所，為房地產(chǎn)流通，提供公開、公平、公正的交易平臺。局屬市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍交易中心與省銀橋拍賣公司聯(lián)合注冊成立了巢湖拍賣分公司，涉足房地產(chǎn)拍賣業(yè)；房地產(chǎn)中介所，同時積極組織房源，開展周末房市、二手房拍賣廣場等活動，促進巢湖市二手房市場的繁榮；局屬各單位還利用自身優(yōu)勢，創(chuàng)辦了各種不同形式的經(jīng)濟實體，增收創(chuàng)收，以主業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)，推進巢湖市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

--住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)成績喜人。一是完成"東苑新村"10.3萬平方米住宅小區(qū)的建設(shè)，目前已申報"全省優(yōu)秀住宅小區(qū)"評選。二是"東苑新村"營業(yè)房銷售4690平方米，"臥龍山莊"住房4500平方米已全部售完。三是"康樂新村"A組住宅小區(qū)銷售171套別墅2幢，目前B組7幢272套2.7萬平方米住宅全部開工。并完成別墅區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)，建成道路、水電、電話、有線電視、路燈等，解決了小區(qū)內(nèi)子女入學、戶口安置及公交等問題。同時，新征土地47畝，完成場地平整、勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作。四是總投入2253萬元的西河街改造工程完成，拆遷戶基本安置全部到位。

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[關(guān)鍵詞]拆遷補償；問題；方法

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08.

隨著我國城市化進程的不斷加快，城市建設(shè)對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建設(shè)用地的需求，地方政府一方面征收農(nóng)村集體土地，并將這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建設(shè)用地。在上述獲得城市用地的方式中，拆遷舊房是最主要的方式，這種方式既滿足率城市建設(shè)對土地的需求，有改善了城市的居住環(huán)境，提升了城市的形象。但是，在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補償發(fā)生矛盾，有的大打出手，有的訴諸法律。在這種情況下，研究拆遷補償中存在的問題，對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾，推動城市化進程就具有了十分重要的現(xiàn)實意義。

1 當前拆遷補償中存在的問題

1.1 集體土地征用補償制度不盡完善

在我國《憲法》中規(guī)定，政府對于集體土地擁有征用權(quán)，但是對于具體補償并沒有任何規(guī)定，這樣，從法律層面上來講，對于集體土地，我國公民就面臨著保障不足的難題。此外，由于我國地域廣，地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展不平衡，貧富差距較大，集體土地的種植結(jié)構(gòu)、耕作水平也存在著較大的差異，土地創(chuàng)造的經(jīng)濟價值也不盡相同，其補償標準也各不相同。最后，由于區(qū)域之間的發(fā)展不平衡，與農(nóng)民現(xiàn)有的經(jīng)濟基礎(chǔ)與今后生活的需要，當前的補償標準無法保障或改善農(nóng)民現(xiàn)有的生活，為今后生活考慮，如果補償標準相對較低，便會導致拆遷補償問題[1]。

1.2 拆遷補償程序模糊不清

在拆遷補償過程中，被拆遷人與拆遷人的民事主體關(guān)系是平等的，而建立在這種民事主體平等關(guān)系之上的拆遷補償程序也必然是透明的。但是因為拆遷人與政府之間常常存在著十分密切的關(guān)系，處于絕對的強勢地位，這樣就將被拆遷人置于非常被動的地位。在這種情況下，拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補償進行協(xié)商，部分地區(qū)甚至只是簡單地一個拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補償進行簡單的闡述，根本不涉及拆遷補償程序，對于這樣的拆遷補償，被拆遷人只能被動接受。正是因為拆遷補償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處于對立關(guān)系之中，同時，部分被拆遷人還可以通過走關(guān)系獲取更多的拆遷補償，使得被拆遷人之間原本平等的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄降鹊年P(guān)系。這樣就經(jīng)常導致抗拆遷事件的發(fā)生[2]。

1.3 拆遷補償范圍模糊不清

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷補償既可以以貨幣進行補償，還可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償金額按照被拆遷建筑的區(qū)位、建筑面積、用途等因素由房地產(chǎn)市場進行評估，并依據(jù)評估的價格確定。其具體方法由省市等各級人民政府規(guī)定。對于調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)的，須按照《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，對被拆遷房屋的補償金額以及條換房屋的價格進行計算，并將產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價結(jié)清。這樣，表面上看《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》似乎對被拆遷人的經(jīng)濟利益進行了全面考慮，體現(xiàn)出等價交換原則。但是《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》過分抽象，且彈性太大，缺乏實踐操作性。實際上，在對舊有房屋的評估過程中，相關(guān)單位并沒有嚴格的拆遷補償范圍標準，在價值的評估上，只是對房屋的經(jīng)濟價值進行評估，其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費、裝修材料費以及適當?shù)木葷a償，甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發(fā)建設(shè)的商品房，其銷售價格除了包含土地出讓金外，還包括支付給被拆遷人的補償費用、市政建設(shè)配套費用、經(jīng)營成本、裝修成本與開發(fā)商自身獲取的利潤。這樣常常導致被拆遷人在得到補償款后買不起商品房，或者在調(diào)換產(chǎn)權(quán)后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價款[3]。在這種情況下，就會經(jīng)常導致抗拆遷事件的發(fā)生。

1.4 房地產(chǎn)評估缺乏規(guī)范

目前，對于房屋拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)評估非常不規(guī)范，相當多的市場評估機構(gòu)缺乏資質(zhì)，甚至直接由政府出面組成評估機構(gòu)，其評估人員資質(zhì)自然良莠不齊，甚至根本不具備任何評估資質(zhì)，這樣就導致拆遷賠償評估缺乏科學性、準確性，甚至拆遷賠償價格嚴重偏離房屋價值。在房屋拆遷賠償過程中，估價機構(gòu)難以獨立進行賠償，正常價格評估常常受到政府或者其他機構(gòu)干預，部分政府單位為了將補償標準降到最低，常常直接出面干預價格評估，導致房屋拆遷評估價格嚴重偏低。在房屋拆遷評估過程中，為承攬評估業(yè)務(wù)，部分評估機構(gòu)常常迎合某些單位或個人的需要，假評估、亂評估，違規(guī)進行評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值的違規(guī)評估報告[4]。

1.5 片面擴大公共利益界定的范疇

由于公共利益本身界定的范疇并不確定，也沒有較為統(tǒng)一的界定標準，這樣就導致部分地方政府管理人員打著“公共利益”的旗號，違法違規(guī)征收公民的房屋與土地，然后再將這些土地以政府的名義批給房地產(chǎn)開發(fā)商，從而謀取不正當?shù)臋?quán)益。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，城鎮(zhèn)建設(shè)，尤其是城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)主要是由開發(fā)商進行的，這樣常常導致開發(fā)商打著“公共利益”的招牌開發(fā)城鎮(zhèn)居民住宅，并按照“公共利益”給房屋的所有者進行賠償，其本質(zhì)上是打著“公共利益”的招牌對公民房屋所有權(quán)的剝奪與損害。

2 解決當前拆遷補償中存在問題的方法

2.1 依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)條例

認真分析我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》，我們不難發(fā)現(xiàn)，該條例的制定主要是從管理者的角度進行的，而不是從物權(quán)保護的角度進行的，這樣就導致在房屋拆遷過程中行政過多干預現(xiàn)象的出現(xiàn)。在市場經(jīng)濟時代，任何主體都必須嚴格按照法律的規(guī)定行使權(quán)利并履行義務(wù)，在房屋過程中，也必須依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)條例。而相關(guān)條例必須包含下面的內(nèi)容：第一，房屋拆遷必須有明確的目的，嚴格區(qū)分商業(yè)項目與公益項目，并且不同的項目要制定出不同的管理辦法。第二，房屋拆遷必須由一定行政級別的政府機構(gòu)進行，對于不具備相關(guān)資格的政府機構(gòu)、單位或者個人嚴格進行約束，如果超越行使權(quán)力，進行房屋拆遷或者對房屋拆遷進行干預，必須依法進行處罰。第三，明確房屋拆遷賠償標準。在賠償標準制定的過程中，必須認真分析地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展的差異，按照地區(qū)經(jīng)濟差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標準，并且按照地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展對賠償標準適時進行調(diào)整。第四，嚴格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序，必須以法律法規(guī)的形式進行規(guī)定，只有以法律法規(guī)的形式進行規(guī)定，才能對政府機關(guān)形成約束。同時，要明確拆遷程序的具體實施細則，實施細則越詳細，對房屋所有者的保護力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細則上，必須建立一定程序的監(jiān)督機制，并且以法律的形式對這些監(jiān)督機制進行約束。

2.2 明確補償程序

在土地使用之前，土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請，并提供使用土地所必須的相關(guān)證明。在收到申請后，政府必須依照相關(guān)程序?qū)ν恋厥褂蒙暾堖M行嚴格的審查，在審查過程中，本著公平、公正、公開的原則，政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見，并舉行聽證會，如果審查符合相關(guān)規(guī)定，則向土地使用者頒發(fā)房屋拆遷許可證，否則，則不予頒發(fā)。政府在頒發(fā)房屋拆遷許可證之后，要進行公告，并對相關(guān)拆遷事宜進行明確的說明，并依據(jù)相關(guān)標準給予房屋所有者足量發(fā)放補償金。房屋所有者在領(lǐng)取足量的補償金后，要按照規(guī)定的時間進行搬遷。

2.3 明確拆遷補償范圍

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷補償范圍主要包括房屋所有權(quán)、收益權(quán)以及附屬物所有權(quán)，補償?shù)氖找姘ㄉa(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的預期收益、租金、拆遷必需的費用等。為保證房屋所有者的權(quán)利，必須明確上述補償范圍。而要想明確補償范圍，首先要對不同地方政府的補償規(guī)定給予嚴格的監(jiān)督與管理，對于不符合相關(guān)規(guī)定，或者不合理的補償，必須提出整改意見，并責令其進行修改，并對整改完成的補償范圍進行認真的審查。其次，要鼓勵個地方政府盡最大可能擴大房屋補償范圍，保證房屋所有權(quán)者合法權(quán)益，避免發(fā)生拆遷補償沖突。

2.4 依法規(guī)范房地產(chǎn)評估

為保證房屋所有者的經(jīng)濟利益不受侵犯，必須依法規(guī)范房地產(chǎn)評估。首先必須依法界定市場評估機構(gòu)資質(zhì)，對于缺乏資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)堅決進行關(guān)停。其次，嚴格避免政府出面組成評估機構(gòu)，對于政府出面組成的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，必須撤銷。再次，政府機關(guān)人員要嚴格約束自己的行為，不得因為個人私欲直接出面干預房地產(chǎn)價格評估。最后，政府要加強對房地產(chǎn)評估單位的監(jiān)督與管理，切實避免房地產(chǎn)評估單位之間的不當競爭，避免為承攬評估業(yè)務(wù)，迎合某些單位或個人的需要，搞假評估、亂評估，違規(guī)評估，甚至出具嚴重偏離房屋實際價值違規(guī)評估報告現(xiàn)象的發(fā)生。

2.5 明確公共利益

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》規(guī)定，只要是符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，對城鎮(zhèn)舊區(qū)改造以及生態(tài)環(huán)境改善，有利于保護文物古跡的房屋拆遷，都可認定為“公共目的”，但這個規(guī)定中并沒有對商業(yè)項目和公共項目進行區(qū)分。按照國際上的慣例，公共利益主要包括國防、公共活動場所、環(huán)境保護等方面。由此看來，社會公共利益是指全體社會成員的共同利益，是與社會整體穩(wěn)定與發(fā)展密切相關(guān)的。要想明確公共利益，可以采取列舉法對公共利益進行規(guī)定，以避免政府濫用權(quán)力，征用土地，侵犯房屋所有權(quán)者利益事件的發(fā)生。

總之，在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中，我國拆遷補償尚存在著一定的問題，為此，相關(guān)管理人員必須認真加強對相關(guān)法律法規(guī)的學習，依法辦事，只有這樣才能從根本上解決問題，避免因拆遷補償引發(fā)的惡性事件的發(fā)生。

參考文獻：

[1]高照明，張躍躍.城鎮(zhèn)化進程中農(nóng)村房屋拆遷補償機制研究――以新鄉(xiāng)澗頭村為例[J].鄭州航空工業(yè)管理學院學報，2014，32（2）：85-89.

[2]王靜.房屋拆遷糾紛解決機制存在的問題及完善[J].行政法學研究，2010（1）：40-45.

[3]王福友.房屋拆遷補償協(xié)議外的國有土地使用權(quán)補償問題[J].哈爾濱工業(yè)大學學報（社會科學版），2013（6）：53-59.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)典當；風險；防范

中圖分類號：F83文獻標識碼：A

隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨活躍，房地產(chǎn)典當業(yè)務(wù)也日益火暴。2006年全國房地產(chǎn)典當業(yè)務(wù)平均占總業(yè)務(wù)量的50%，2007年突破60%，2008年初更急劇上升，部分典當行甚至達到80%。但受2008年樓市低迷影響，從10月開始，京城等主要典當行為降低風險，紛紛下調(diào)房地產(chǎn)評估價和折當率，對房地產(chǎn)典當?shù)脑u估審查力度也大幅加強。由此，房地產(chǎn)典當業(yè)的風險防范再一次成為業(yè)界關(guān)注的話題。

一、房地產(chǎn)典當業(yè)的風險

房地產(chǎn)典當是指房產(chǎn)所有者或土地使用者以其所擁有的房地產(chǎn)作為抵押向典當行借款，并在約定時間內(nèi)付清本息、贖回房地產(chǎn)的融資行為。典當人并不需將房地產(chǎn)移交典當行占有，典當行也無權(quán)使用、收益該房地產(chǎn)，而僅是限制其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將其作為清償本息的財產(chǎn)擔保，房地產(chǎn)仍歸其產(chǎn)權(quán)人所有。其風險主要有：

（一）絕當風險。絕當風險是典當行面臨的最大經(jīng)營風險。當客戶違約，不能按期足額償還貸款，房地產(chǎn)成為絕當，難以變現(xiàn)時，勢必占用典當行大量資金，造成資金短時間無法收回，資本周轉(zhuǎn)困難；同時增加典當行的營業(yè)成本。一般來說，作為二手房地產(chǎn)，銷售變現(xiàn)的渠道相對狹窄，銷售過程將占用大量人力、財力，成本較高。

（二）道德風險。道德風險主要是指由于信息不對稱，典當行面臨客戶騙取當金的風險。因為房地產(chǎn)行業(yè)信息透明度不高，典當行難以了解到房地產(chǎn)公司的真實底細。一些省市就出現(xiàn)過典當行被騙案例，開發(fā)商拖欠施工單位工程款，在拿到銷售許可證后，到典當行圈走一筆錢，再繼續(xù)低價賣房，最后同一房產(chǎn)形成多方債主，典當行難以收回當金，遭受損失。2008年9月全國典委會秘書處接到寧波典當有限公司友情提醒，請全國典當同仁提高防范意識和識別能力，防止假房產(chǎn)證典當，有人曾拿假房產(chǎn)證去典當房產(chǎn)（身份證是真的），假證的制作水平達到以假亂真的地步。

（三）操作風險。操作風險是指辦理房地產(chǎn)典當業(yè)務(wù)過程中由于內(nèi)控制度不健全，監(jiān)督機制不完善，內(nèi)部工作人員錯誤操作而導致直接或間接損失的風險。比如，對客戶的房產(chǎn)和提供的證件考察不實不準；對涉及房地產(chǎn)占有、使用、收益、處分和共有問題審查不嚴；對抵押人的信譽、償還能力未認真了解；操作中只收下房地產(chǎn)證而不去登記；房地產(chǎn)估價不準，等等，這些極易引起法律糾紛和騙當絕當?shù)陌l(fā)生，造成抵押放款的損失。

（四）法律規(guī)章沖突風險。目前，典當業(yè)只有作為部門規(guī)章的《典當管理辦法》（效力低于法律效力），一旦引訟，典當行依據(jù)《典當管理辦法》提出訴訟請求，與其他法律法規(guī)相沖突時，法院優(yōu)先以《合同法》、《擔保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)為依據(jù)進行判決，典當行的利益將得不到根本的保證。比如，《破產(chǎn)法》規(guī)定企業(yè)欠稅和所欠工程款先于抵押權(quán)受償，這將使典當行受償?shù)娘L險大為增加；《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物與該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，如果出典人憑房產(chǎn)證抵押貸款，而將房屋所占用土地使用權(quán)另行抵押登記，“一女二嫁”，將使典當行難以完全實現(xiàn)自己的債權(quán)；按照民事訴訟法強制執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣、變賣或抵債，導致典當行變現(xiàn)房產(chǎn)受阻；如果房地產(chǎn)典當所約定的息費率過高（沒有違背《典當管理辦法》的規(guī)定），法院認為違背《民法通則》公平的基本原則，則典當行應(yīng)收未收的大額息費將無法收回。

除上述幾個方面之外，房地產(chǎn)典當業(yè)還面臨因不可抗力帶來損失的自然風險，如洪水、地震、火災等自然災害帶來的典當房地產(chǎn)受損或損毀的風險。

二、房地產(chǎn)典當風險的防范

典當行面對諸多風險，必須加強防范，采取多種措施，盡可能地避免風險的發(fā)生。

（一）完善規(guī)章制度，加強內(nèi)控建設(shè)。借鑒銀行的內(nèi)控制度，辦理房地產(chǎn)典當業(yè)務(wù)時實行分級審批制度、差錯事故責任追究制度、崗位責任制度，強化內(nèi)部監(jiān)督制約，通過制度來管理和約束每個員工、每道工作環(huán)節(jié)，減少人為因素的干擾；規(guī)范業(yè)務(wù)流程，加強業(yè)務(wù)技能培訓和職業(yè)道德教育，落實嚴格、審慎的房地產(chǎn)評估機制，避免估價過高；強化內(nèi)部稽核，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營操作中的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，減少各類問題和事故的發(fā)生。以制度的完善來實現(xiàn)風險的事前防范。

（二）關(guān)注經(jīng)濟形勢及宏觀政策，明晰典當行業(yè)走勢。房地產(chǎn)市場受國家宏觀經(jīng)濟及政策影響較大，一旦宏觀經(jīng)濟形勢出現(xiàn)較大變化，房價產(chǎn)生波動，房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險將增大，當戶違約現(xiàn)象將增多。在進行房地產(chǎn)典當時，一定要認真分析當前的宏觀經(jīng)濟形勢和國家可能出臺的經(jīng)濟政策，從而明晰房地產(chǎn)典當業(yè)的大勢，進而對房地產(chǎn)的折當率和估價政策進行適時調(diào)整。當前，我國經(jīng)濟增長放緩趨勢的基本明確，人們繼續(xù)看淡樓市的心理預期，房地產(chǎn)價格下跌空間及變現(xiàn)難度的擔憂，促使典當行下調(diào)房產(chǎn)評估價和折當率，以規(guī)避風險。

（三）對出典人進行分類，加強事后監(jiān)督。根據(jù)出典人的資產(chǎn)質(zhì)量、資信狀況、借款用途、還款來源、利潤效益等，對該項業(yè)務(wù)及出典人進行信譽評級，區(qū)分優(yōu)質(zhì)客戶群、一般客戶群和風險客戶群。對資信狀況良好的優(yōu)質(zhì)客戶可以適當提高折當率及當金，對抵押房地產(chǎn)區(qū)位偏僻、變現(xiàn)能力差、借款用途不明確的業(yè)務(wù)，當期過長及借貸資金過大的業(yè)務(wù)，則要重點加強監(jiān)督。在分類的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)變不問用途的傳統(tǒng)觀念，加強事后監(jiān)督。貸款以后，應(yīng)保持與當戶的聯(lián)系，深入了解當金的用途是否符合合同約定，當戶的生產(chǎn)經(jīng)營、資金回籠、經(jīng)濟效益等情況；一旦發(fā)現(xiàn)當戶逾期未付息而有意躲避、尚未絕當?shù)呀?jīng)多次續(xù)當、逾期未贖當?shù)惹闆r，應(yīng)加緊對當戶進行跟蹤，并要求其定出還款計劃，加強催還力度，防患于未然。

（四）完善二級市場，拓寬絕當房地產(chǎn)變現(xiàn)渠道。絕當品的處理中，二級市場發(fā)揮著重要作用，直接決定著變現(xiàn)速度，尤其在房地產(chǎn)這類不動產(chǎn)典當業(yè)務(wù)中，直接影響著大額資金的回籠。典當行與拍賣行聯(lián)合，建立定期有效的拍賣機制，將絕當房地產(chǎn)盡早脫手；與二手房中介機構(gòu)合作，構(gòu)建針對絕當房地產(chǎn)的房交會市場，同時信息共享，加快房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)變現(xiàn)；利用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和知名拍賣網(wǎng)站開設(shè)淘寶專區(qū)，房產(chǎn)供應(yīng)信息，進行銷售；對競拍成功卻難以一次全額付清房款的客戶，推廣競拍融資業(yè)務(wù)，促進房地產(chǎn)拍賣順利進行。通過上述措施，可以為房地產(chǎn)典當業(yè)提供良好的流通環(huán)境，減小缺乏流動性造成的損失。

（五）分散資金，客戶多元化。房地產(chǎn)抵押所占用的資金比例較大，如果資金集中投放于某一大項目，會使典當行潛在風險趨于集中。因此，要防止資金集中投放造成“一損俱損”的風險，尤其不能只追求做大業(yè)務(wù)，對資金鏈薄弱的中小企業(yè)投放大筆貸款。應(yīng)該分散資金，實現(xiàn)客戶多元化，突出優(yōu)質(zhì)項目，兼顧一般業(yè)務(wù)，以民房為主，以量取勝，穩(wěn)健經(jīng)營，避免因個別大客戶發(fā)生財務(wù)危機給典當行帶來沉重的包袱。

（六）呼吁國家盡早出臺典當業(yè)相關(guān)法律?，F(xiàn)代典當業(yè)已經(jīng)成為主流金融業(yè)的有力補充，作為“第二銀行”，對房地產(chǎn)和中小企業(yè)融資更是起到了獨特的作用，這其中房地產(chǎn)典當業(yè)務(wù)所占比重最大。典當業(yè)的不斷發(fā)展，必然要求提升和完善典當業(yè)的立法層次，出臺具有法律效力的典當業(yè)法律法規(guī)，避免訴訟過程中國家法律與行業(yè)法規(guī)相沖突的矛盾，明晰責任與權(quán)利，減少糾紛，規(guī)范典當行為，為從根本上保障典當業(yè)尤其是房地產(chǎn)典當業(yè)的合法利益提供法律依據(jù)。

篇6

【章名】第一章總則

第一條為規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)交易管理，應(yīng)遵守本條例。

職工按房改政策和國家優(yōu)惠政策購買的公有住房、經(jīng)濟適用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《**省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》執(zhí)行。

第三條本條例所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第四條省人民政府建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門依照省人民政府規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工作。

房地產(chǎn)交易應(yīng)簡化程序，規(guī)范行為，方便當事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府確定，市、縣人民政府應(yīng)由一個部門或一個機構(gòu)統(tǒng)一負責城市房地產(chǎn)交易管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，并依照有關(guān)法律規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第五條市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門的主要職責是：

（一）貫徹實施房地產(chǎn)交易法律、法規(guī)；

（二）負責房地產(chǎn)交易審核、登記；

（三）核查交易標的物的價值；

（四）核發(fā)商品房預售許可證書；

（五）負責依法查處房地產(chǎn)交易活動中的違法行為；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第六條房地產(chǎn)交易應(yīng)當遵循自愿、公平和誠實信用的原則，交易雙方應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)和政策，并簽訂書面交易合同。

禁止非法交易房地產(chǎn)。

第七條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。房地產(chǎn)評估的具體辦法，由省人民政府另行規(guī)定。

第八條房地產(chǎn)交易價格除國家另有規(guī)定外，由當事人雙方協(xié)商議定，并向市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門如實申報，不得瞞報或作不實的申報。

負責房地產(chǎn)交易的管理部門認為申報的成交價過低的，可以委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，評估結(jié)果應(yīng)經(jīng)負責房地產(chǎn)交易的管理部門確認。

第九條房地產(chǎn)交易當事人應(yīng)按負責房地產(chǎn)交易的管理部門確認的評估價格，依法繳納稅金或土地收益。

第十條房地產(chǎn)交易當事人可以委托人交易。委托應(yīng)當出具授權(quán)委托書，明確權(quán)限。

第十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當向市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門申請房地產(chǎn)變更登記。

第十二條任何單位和個人都有權(quán)向有關(guān)單位檢舉揭發(fā)房地產(chǎn)交易中的違法行為。對舉報有功的，由市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門給予獎勵。

【章名】第二章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與、繼承或其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式是指：

（一）以房地產(chǎn)抵債；

（二）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的除外。

第十四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。同一房屋分割轉(zhuǎn)讓的，房屋所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第十五條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第十六條轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)，須提前90日書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；如受讓人為非承租人，出租人應(yīng)當告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續(xù)有效。

第十七條經(jīng)批準預售商品房的，開發(fā)企業(yè)和承購人須簽訂商品房預售合同。預售人應(yīng)當自預售合同簽訂之日起30日內(nèi)到商品房所在地市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門登記備案。

第十八條商品房預購人將預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已備案的商品房預售合同到所在地市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門辦理轉(zhuǎn)讓變更登記。

預售當事人不得自行變更商品房預售合同或發(fā)票上的姓名或名稱。

第十九條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當按照下列程序辦理：

（一）當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當事人的身份證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房屋所在地的負責房地產(chǎn)交易的管理部門提出申請，申報成交價格。

（二）負責房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)對提供的有關(guān)文件進行審查，核實房地產(chǎn)成交價格，并現(xiàn)場查勘。對符合條件的，自當事人申請之日起30日內(nèi)辦理過戶登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書；對不符合條件的，應(yīng)當在20日內(nèi)書面答復當事人。

【章名】第三章房地產(chǎn)抵押

第二十條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣（含折價）所得的價款優(yōu)先受償。

第二十一條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭議或未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)；

（二）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）以劃撥方式取得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權(quán)；

（六）被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（七）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第二十二條國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

抵押當事人應(yīng)當自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。抵押合同終止時，當事人應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第二十三條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當提交下列文件：

（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）房地產(chǎn)權(quán)屬證書，未竣工或未交付使用的房地產(chǎn)除外；

（五）以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的商品房預購合同；

（六）以在建工程抵押的，須提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（七）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

（八）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

（九）登記機關(guān)認為必要的其他文件。

第二十四條抵押登記部門應(yīng)當對申請人的申請進行復核。凡權(quán)屬清楚、證明材料合法、齊全的，應(yīng)當自受理登記之日起15日內(nèi)作出準予登記的書面答復。

第二十五條因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當及時書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

第二十六條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)；

（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反抵押合同規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第二十七條有本條例第二十六條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁或向人民法院提訟。

第二十八條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；

（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失；

（五）剩余金額交還抵押人。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押的房地產(chǎn)進行處分時，應(yīng)當從處分所得的價款中繳納相當于應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

處分抵押的房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)、違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

【章名】第四章房屋租賃

第二十九條房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋及其附屬設(shè)施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十條下列房屋不得出租：

（一）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（二）共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的；

（三）經(jīng)鑒定屬于危險房屋的；

（四）已抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第三十一條房屋租賃，當事人雙方應(yīng)自租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當事人身份證明和租賃合同等文件到市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門辦理登記備案手續(xù)。繳納有關(guān)稅金，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

第三十二條承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同；造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償：

（一）利用房屋進行非法活動的；

（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的；

（三）擅自將房屋轉(zhuǎn)租的；

（四）不按合同約定繳納租金的。

第三十三條出租人有下列行為之一的，承租人有權(quán)解除租賃合同：

（一）出租人未按合同約定的時間向承租人提供房屋的；

（二）出租人向承租人收取租金以外的其他費用的；

（三）出租人妨礙承租人正常合理使用房屋；

（四）出租人沒有按合同約定的責任負責檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的。

第三十四條承租人在征得出租人同意的情況下，可以轉(zhuǎn)租租用的房屋。房屋轉(zhuǎn)租的期限，不得超過原租賃合同剩余的期限。房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)租合同，并按本條例的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

【章名】第五章法律責任

第三十五條違反本條例第十九條、第二十二條、第三十一條規(guī)定未辦理登記手續(xù)的，由市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門責令限期予以補辦，并及時通知同級稅務(wù)機關(guān)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)查實，房地產(chǎn)交易當事人偷稅、逃稅的，按照稅收法律、法規(guī)處理。

第三十六條擅自預售商品房的，由市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門責令其限期補辦預售許可手續(xù)；不符合條件預售的，責令其向購房者退還預售款，按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

第三十七條妨礙負責房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員執(zhí)行公務(wù)，擾亂房地產(chǎn)交易市場秩序的，由公安機關(guān)按《治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條當事人對處罰決定不服的，可以依法申請復議或提訟。

第三十九條負責房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

負責房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利、索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

【章名】第六章附則

第四十條市、縣負責房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)當建立健全固定的房地產(chǎn)交易場所。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門進駐房地產(chǎn)交易場所，實行“一站式”服務(wù)，接受社會監(jiān)督，保護當事人的合法權(quán)益。

第四十一條房地產(chǎn)交易收費應(yīng)當按國家和省有關(guān)收費標準收取。未向當事人提供交易服務(wù)的，不得收取任何費用。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);信托投資基金;REITs

2009年下半年以來,我國樓市過熱,資產(chǎn)價格泡沫風險積聚,引起中央的高度重視。自國務(wù)院出臺“國四條”遏制房價過快上漲以來,房地產(chǎn)調(diào)控的一系列政策也緊隨其后,陸續(xù)出臺。今年,由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》廣泛征求意見,并將于近期開展試點,這意味著銀行間市場房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)即將確立并得到大力發(fā)展。

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及特點

房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trusts),英文簡稱REITs,是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。1960年,美國首先推出REITs。經(jīng)過幾十年的發(fā)展,REITs已經(jīng)在全球20多個國家和地區(qū)得到運用,監(jiān)管法規(guī)體系也不斷健全,市場規(guī)模不斷壯大,成為金融市場中極具特色的一類金融產(chǎn)品。作為一種投資基金,REITs同樣具有投資基金的基本特點,分散投資風險,專業(yè)理財,嚴格監(jiān)管,透明度高。同時,由于REITs采取股票或受益憑證的形式,可上市交易,與房地產(chǎn)投資相比,REITs具有較高的流動性;REITs有目標性、針對性的投資策略,可獲取較高的回報收益;REITs的投資者還可享受稅收優(yōu)惠。

二、當前我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金面臨的主要問題

2008年12月3日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上研究確定了金融促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施,其中第五條正式明確了我國房地產(chǎn)投資信托基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)。盡管我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金已是大勢所趨,但是還面臨著一系列的問題與障礙。

1.相關(guān)法律法規(guī)、政策體系的缺失。目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù),沒有完善的房地產(chǎn)投資信托基金法,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品難以進行公募和上市流通。同時,我國現(xiàn)行稅法政策體系缺乏變革,沒有建立國際上通行的關(guān)于信托的稅收制度,致使REITs的發(fā)展存在重大的稅收阻礙。

2.信息不對稱問題嚴重。在當前情況下,REITs通過購買股權(quán)投資于房地產(chǎn)企業(yè),很有可能引致被投資企業(yè)的道德風險。特別是我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參差不齊,多數(shù)房地產(chǎn)商面臨著法人治理結(jié)構(gòu)低效運作等問題,在基金投入這些房地產(chǎn)企業(yè)后,利益被原有股東侵占,道德風險就更為突出。

3.我國房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展的不穩(wěn)定性。REITs是一項以長期投資、持續(xù)經(jīng)營為特征的金融業(yè)務(wù),劇烈波動的市場內(nèi)外部環(huán)境勢必對其發(fā)展帶來各種沖擊和影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)既是拉動GDP增長的重要支柱,也是政府抑房價、保民生的重點行業(yè),可以說充滿著變革與博弈。

4.缺乏高素質(zhì)、專業(yè)化REITs的管理人才隊伍。REITs的投資活動即涉及房地產(chǎn)市場,又涉及資本市場,重點是房地產(chǎn)資產(chǎn)運作,又涉及房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)投資運作等,因此需要具有良好的政策理解能力、戰(zhàn)略投資眼光、精通投資銀行業(yè)務(wù),熟悉財務(wù)、法律等專業(yè)知識的理財專家,當前國內(nèi)能夠符合這些條件的專業(yè)人才并不多。

三、發(fā)展我國房地產(chǎn)信托投資基金的政策建議

1.加快建立健全法律框架、政策體系,完善現(xiàn)行信托計劃法規(guī)。近日,我國第一部調(diào)整房地產(chǎn)信托投資基金法律關(guān)系的部門規(guī)章――《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點管理辦法》(REITs方案),由銀監(jiān)會聯(lián)合央行草擬完畢,很快將頒布實施。在此基礎(chǔ)上,要加快出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》,以建立一個完備的符合REITs運行條件的金融環(huán)境;此外,應(yīng)進一步完善《公司法》、《信托法》,制定針對投資基金特別是REITs發(fā)展的專項法規(guī)和管理規(guī)定。另一方面,應(yīng)借鑒美、日等經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗,盡快建立規(guī)范REITs的法律體系,使其有法可依。

2.建立完善的REITs內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。REITs必須具備嚴密的組織機構(gòu),包括管理委員會、監(jiān)督機構(gòu)以及具體運行操作機構(gòu)。在我國,證券公司、信托投資公司、基金管理公司作為投資基金的管理機構(gòu),受發(fā)起人的委托,制定投資計劃,管理運用基金,與住宅銀行、抵押銀行、信托銀行等組成多元化的投資機構(gòu)體系;由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機構(gòu)具體負責操作運行,保險公司對開發(fā)項目進行信用擔保,還要建立房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)證券評級機構(gòu)。

3.加強對REITs監(jiān)管,建立嚴格的信息披露制度。要建立一個系統(tǒng)性、跨部門的監(jiān)管體系,降低協(xié)同監(jiān)管成本,借鑒美國經(jīng)驗,將房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品當作證券類產(chǎn)品監(jiān)管,制定房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展規(guī)劃,理順房地產(chǎn)投資信托的監(jiān)管體制;政府主管部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要建立相關(guān)機構(gòu),提供透明化、高效性的信息采集、處理、等公共服務(wù),并逐步完善產(chǎn)權(quán)交易市場,使REITs資金收入與回收機制更加完善。

4.建立發(fā)達的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品二級市場,培養(yǎng)機構(gòu)投資者。首先,要培育一個成熟穩(wěn)定的物業(yè)市場;同時,調(diào)整對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的監(jiān)管制度,增加房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動性,解決投資者轉(zhuǎn)手的問題。其次,應(yīng)積極引導居民個人資金、企業(yè)資金、保險基金、社保資金、境外資金等投向REITs,拓寬資金來源,加快培養(yǎng)大量機構(gòu)投資者。

5.加強稅收透明度,建立完善的風險防范措施。在國外,80%的房地產(chǎn)投資靠稅收驅(qū)動,20%靠投資理念驅(qū)動。美國REITs的成功經(jīng)驗表明,設(shè)計合理的稅收優(yōu)惠政策,是中國房地產(chǎn)投資信托基金持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。同時,應(yīng)建立一套完善的風險規(guī)避措施,通過制定相應(yīng)的投資策略和管理制度來最大限度地避免或降低房地產(chǎn)行業(yè)風險和管理風險。

6.完善人才培養(yǎng)制度。加強房地產(chǎn)信托專業(yè)學科的建設(shè),為房地產(chǎn)信托發(fā)展儲備人才,盡快建立起一支既熟悉相關(guān)理論,又具備戰(zhàn)略投資眼光,精通基金業(yè)務(wù)、了解房地產(chǎn)市場的管理人才隊伍。此外,還要加快基金業(yè)務(wù)發(fā)展所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才隊伍的建設(shè)。

參考文獻

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[3]李志偉.房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展前景探析[J].福建金融,2010(6).

篇8

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評估 風險 誘因 防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔保時，商業(yè)銀行確認的用于抵押擔保的房地產(chǎn)價值決定并貸款金額的一項商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔保物價值，商業(yè)銀行對抵押擔保的房地產(chǎn)價值的確認是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關(guān)指標，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的因素

政府因素

政府追求的一項重要目標就是穩(wěn)定經(jīng)濟，保持經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價風險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動蕩會給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經(jīng)濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。同時還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。

估價機構(gòu)和估價人員因素

估價機構(gòu)和估價人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價值主要是由在評估基準日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產(chǎn)貸款價值。

房地產(chǎn)估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術(shù)”，確切的反映了估價的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎(chǔ)資料是估價結(jié)論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。有些估價機構(gòu)或人員接受一項新業(yè)務(wù)時，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實地勘探調(diào)查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結(jié)果的偏差。估價人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構(gòu)中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗的估價師，在具體負責一項估價業(yè)務(wù)時在參數(shù)選擇和方法運用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風險。

其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔保人等。每一經(jīng)濟活動主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構(gòu)和估價人員高估房地產(chǎn)抵押價值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價機構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風險的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結(jié)果的有效性。而一個規(guī)范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進行客觀確認。實體確認包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價格。

建立健全估價制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)的資質(zhì)管理。實行房地產(chǎn)估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產(chǎn)估價師等級制度；建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師業(yè)績報告制度；政府對房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價機構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價機構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價業(yè)務(wù)，選擇估價業(yè)務(wù)開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價風險保險制度，對估價師會產(chǎn)生督促作用。如果某個估價師因為業(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)，提高整個行業(yè)的水平和形象。

提高估價人員素質(zhì)和估價技術(shù)

在國外一些發(fā)達國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價師學會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風險預警能力

積極的風險規(guī)避應(yīng)該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規(guī)避風險的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風險出現(xiàn)之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動，房地產(chǎn)的維護和運行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。

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篇9

河東區(qū)經(jīng)貿(mào)委作為全區(qū)商業(yè)管理部門，對區(qū)內(nèi)典當業(yè)、拍賣業(yè)進行監(jiān)管。典當這個幾乎被人遺忘的行業(yè)又重新回到人們視野之中，并且以其新時期的不同性質(zhì)使人們逐步認同和接受，以其特殊的市場定位和服務(wù)范圍在經(jīng)濟生活中發(fā)揮獨特的作用。拍賣領(lǐng)域由最初的公物、罰沒物資、司法委托擴展到國有企業(yè)改制、破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置、國有土地轉(zhuǎn)讓、金融機構(gòu)不良資產(chǎn)處置以及無形資產(chǎn)和科技成果等，拍賣標的物涉及房地產(chǎn)、機動車（船）、機器設(shè)備、股權(quán)、文化藝術(shù)品、日用消費品、民間收藏以及車輛運營權(quán)、承包權(quán)等。拍賣業(yè)作為最有效的市場配置資源的交易方式之一，正逐漸成為現(xiàn)代市場體系中的有機組成部分。

一、典當、拍賣業(yè)的發(fā)展前景

根據(jù)《典當管理辦法》規(guī)定，所謂典當，是指當戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》規(guī)定拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。拍賣活動應(yīng)當遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則。

隨著市場經(jīng)濟和金融業(yè)的發(fā)展，中小企業(yè)融資問題日益突出，古老的典當行以嶄新的面貌再度興起，并有著良好的發(fā)展態(tài)勢。以前，典當行最大的功能是救窮，而今已被救急所取代，如果需要在短時間內(nèi)進行融資，選擇銀行進行借貸，可能要花費上月的時間，遠水難解近渴，一些中小企業(yè)主多選擇典當房產(chǎn)或汽車，以求在短時間內(nèi)獲得較多資金。自*年《典當管理辦法》實施以來，典當企業(yè)得到了快速發(fā)展，典當業(yè)的興起為多數(shù)中小企業(yè)和個人提供了除傳統(tǒng)融資方式以外的另一種融資渠道，一定程度是為其解決臨時資金需求起了“拾遺補缺”的積極作用，成為精明市民的“第二銀行”。

中國的拍賣業(yè)在市場經(jīng)濟中的作用越來越大，也出現(xiàn)一個新的發(fā)展勢頭和機遇。當前企業(yè)改制和資產(chǎn)重組為中國拍賣業(yè)的發(fā)展帶來新的機遇。我國股份制企業(yè)所有權(quán)和控制權(quán)的變更主要是通過行政劃撥和出讓方與受讓方當面洽談的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)，帶有“暗箱操作”的特點，而股權(quán)拍賣通過公平競價的方式對股份所代表的資產(chǎn)所有權(quán)進行有償轉(zhuǎn)讓，整個操作過程都體現(xiàn)了“三公”的原則。隨著經(jīng)濟體制改革和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深入，股權(quán)拍賣活動已日漸頻繁，并逐步成為資本市場的一個重要組成部分。人民生活水平的不斷提高，藝術(shù)品的收藏將重新成為一個熱點，這為中國拍賣業(yè)的發(fā)展帶來了新的契機。

二、我區(qū)典當、拍賣業(yè)的現(xiàn)狀

近年來，我區(qū)典當業(yè)、拍賣業(yè)有了一定程度的發(fā)展，作為輔的融資渠道，典當業(yè)在為人民群眾救急解難、緩解中小企業(yè)短時資金困難等方面發(fā)揮了積極的作用，一定程度的化解了社會矛盾，促進個體私營經(jīng)濟的發(fā)展。

截止目前為止，我區(qū)共有典當企業(yè)6家，分別是鑫隆、福信、銀河、嘉華、東方、興業(yè)典當行。其中興業(yè)典當行是今年新增企業(yè)。截至今年二季度末，典當業(yè)注冊資本總額1億元，總業(yè)務(wù)筆數(shù)339筆，典當余額2327.88萬元，上繳稅金21.84萬元，從業(yè)人員56人。除今年新增企業(yè)外，資產(chǎn)負債率18%，典當資金周轉(zhuǎn)率100%，營業(yè)利潤率3.95%；另外，我區(qū)還有拍賣企業(yè)5家，分別是福信、嘉華、銀河、久源、敬人拍賣有限公司。通過管理體系認證企業(yè)1家，中拍協(xié)評定AA級企業(yè)1家，注冊拍賣師12人，房地產(chǎn)評估師6人，舊機動車估價師8人。6月份拍賣場次4場，成交額974.1萬元，稅金1.67萬元，傭金總額33.48萬元。比去年同期增長2.47%。

三、我區(qū)典當拍賣業(yè)存在的問題

由于典當拍賣業(yè)行業(yè)復興的時間不長，在實踐中還存在不夠完善的方面，主要表現(xiàn)在：

（一）行業(yè)發(fā)展不平衡，部分企業(yè)處于停頓狀態(tài)。我區(qū)福信拍賣行被中拍協(xié)認定為AA企業(yè)，榮獲中國拍賣百強企業(yè)，大部分成交業(yè)績出自這個企業(yè)，其他企業(yè)業(yè)績很少甚至為零。

（二）普遍缺乏優(yōu)秀的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員。從國際上來看，對典當、拍賣從業(yè)人員的要求很高，既要有高學歷，又要具備一定的專業(yè)知識和豐富的實踐經(jīng)驗。從我區(qū)實際來看，典當、拍賣從業(yè)人員141人，其中注冊拍賣師12人，房地產(chǎn)評估師6人，舊機動車估價師8人，其他高級專業(yè)技術(shù)人員16人，占總從業(yè)人員的29.79%，比發(fā)達國家低許多。

（三）個別企業(yè)存在不規(guī)范行為。如今年我區(qū)一家典當行被每日新報報道有銀行卡套現(xiàn)行為，經(jīng)核實這家典當行開展銀行卡作為質(zhì)押物的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，但有手續(xù)不規(guī)范的行為，現(xiàn)已責令停止。

（四）社會認知度不高。部分人們受傳統(tǒng)觀念和舊的思維方式的影響，把拍賣這種交易方式與社會制度等同起來，把它看作是某種剝削制度的產(chǎn)物，認為典當業(yè)仍具有封建統(tǒng)治階級和地主階級高利貸剝削的性質(zhì)。

四、加強我區(qū)典當拍賣業(yè)的探索和思考

為加強對全區(qū)典當、拍賣業(yè)的監(jiān)管，重點防范和及早化解可能出現(xiàn)的市場風險、金融風險與社會風險，促進典當、拍賣業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為，要做好以下幾方面的工作：

（一）嚴格市場準入制度，把好“進口關(guān)”

嚴格市場準入制度，把好第一道關(guān)，有兩個作用。其一，根據(jù)《拍賣法》商務(wù)部《拍賣管理辦法》、商務(wù)部公安部聯(lián)合頒布的《典當管理辦法》的要求，對新設(shè)企業(yè)的注冊資本、章程、經(jīng)營管理人員、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)制度進行嚴格把關(guān)，擇優(yōu)選報。其二，有助于行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，過度發(fā)展加劇行業(yè)發(fā)展不平衡。典當業(yè)具有金融性質(zhì)又有商業(yè)性質(zhì)，拍賣業(yè)為特殊的流通商業(yè)，都非主流行業(yè)，是依附從屬于主流行業(yè)，不可能成為一個高速發(fā)展的行業(yè)，市場的規(guī)模和容量必然受到需求恒定的制約。所以要按照統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，穩(wěn)定發(fā)展的原則開展新增企業(yè)工作，使其繁榮時不會過度，其衰退時不會消亡，而健康有序地發(fā)展。

（二）加強監(jiān)管、加大執(zhí)法監(jiān)督力度

經(jīng)貿(mào)委是典當業(yè)地方行業(yè)監(jiān)管部門，依法負責對地方典當業(yè)進行監(jiān)管，建立規(guī)范、公平的典當業(yè)市場秩序；市公安、工商等部門按各自職能負責相應(yīng)的監(jiān)管工作。通過加強監(jiān)管，實行典當行、拍賣行月報、季報、年報制度，及時了解企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營、變更等情況。定期與企業(yè)開戶行聯(lián)系，了解掌握資本金、資產(chǎn)負債率情況，做好監(jiān)管。杜絕違規(guī)吸儲、高息放貸、違規(guī)操作、超范圍經(jīng)營等違規(guī)行為。禁止典當行非法集資、吸收或者變相吸收存款、發(fā)放信用貸款以及從金融機構(gòu)以外的單位和個人借款；嚴厲查處典當行虛假出資、抽逃注冊資本、超比例負債、超比例放款、故意收當贓物、強迫當戶贖當?shù)葒乐剡`規(guī)行為；加強對當票購領(lǐng)使用、當物估價、息費收取、絕當物處理的監(jiān)督與管理，對于有違規(guī)行為又不按要求進行整改的，責令停業(yè)整頓；嚴厲打擊非法經(jīng)營活動，依法取締非法經(jīng)營機構(gòu)，維護正常的典當經(jīng)營秩序；實行重大事項報告制度。典當行如發(fā)生重大事件和問題，應(yīng)立即向當?shù)卣褪小^(qū)經(jīng)貿(mào)委報告，并及時采取有效措施化解矛盾，確保社會穩(wěn)定。

（三）完善制度，做好年審工作

嚴格執(zhí)行典當、拍賣管理辦法的各項管理制度，完善收當手續(xù)，避免出現(xiàn)市場風險和金融風險，防范利用典當業(yè)進行銷贓洗錢不法行為。禁止拍賣行惡意降低傭金比例或低于拍賣活動交易成本收取傭金的行為。根據(jù)《年審管理辦法》的要求，認真做好年審工作，幫助企業(yè)提交符合要求的核查及年審材料。通過會計師事務(wù)所對企業(yè)進行審計。

（四）加強行業(yè)自律，充分發(fā)揮協(xié)會職能

目前政策法規(guī)不十分健全，缺乏科學及激勵機制，需要企業(yè)加強自身探索，行業(yè)協(xié)會要充分發(fā)揮優(yōu)勢，各企業(yè)指導性意見，維護市場秩序，防止不正當競爭和惡性競爭，力求保證一個良好的行業(yè)秩序。

（五）引導企業(yè)加強管理，樹立品牌意識

努力增強服務(wù)功能和提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提升自身素質(zhì)是現(xiàn)代企業(yè)進一步發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)要積極引進人才，改善經(jīng)營管理，積極開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新。主管部門聯(lián)合協(xié)會多組織在崗人員金融、法律、業(yè)務(wù)技能等方面的培訓，提高從業(yè)人員素質(zhì)，增長業(yè)務(wù)技能，強化服務(wù)理念。引導企業(yè)參加“爭做守信用企業(yè)活動”，推進行業(yè)不斷規(guī)范，樹立良好形象。

（六）加強輿論引導

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)信托;融資渠道;制約因素;對策

房地產(chǎn)投資信托(REITs)是兼跨房地產(chǎn)市場和資本市場的金融衍生工具,在我國已越來越受到人們的關(guān)注。近幾年由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)長足發(fā)展,房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)大力發(fā)展也成為現(xiàn)實可能。早在2003年6月,中國人民銀行的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》121號文件,就有針對性地從房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資、建筑企業(yè)流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面控制了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資,這就為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了契機。正是在這種背景下。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)快速發(fā)展起來,但快速發(fā)展的同時也碰到了一些阻礙因素,如果不能有效解決制約因素,那么房地產(chǎn)投資信托――這一國外較為成功的地產(chǎn)投資方式,在我國將得不到充足發(fā)展,也將必然制約著我國地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)信托(REITs)的概念與特征

(一)房地產(chǎn)信托的概念

房地產(chǎn)投資信托REITs(Real Estate Investment Trusts),是指信托公司通過制訂信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益憑證或股票,受托投資者資金,然后進行房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資,并委托、聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式,一般以股份公司或封閉式契約型信托的形式出現(xiàn)。

房地產(chǎn)投資信托起源于美國,1965年首只房地產(chǎn)投資信托基金在紐約證券交易所上市交易。經(jīng)過近40多年的發(fā)展,房地產(chǎn)投資信托基金在美國已經(jīng)有了相當?shù)囊?guī)模。目前大約有300個房地產(chǎn)投資信托基金在運作之中,管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元,其中近2/3在全國性的證券交易所上市交易。

(二)房地產(chǎn)信托的特征

1、股本低,投資回報高。與一般的公司股票相比,房地產(chǎn)信托具有股本金低、持股靈活、免稅優(yōu)惠以及投資回報率高的特點。房地產(chǎn)信托發(fā)起時向社會公開募集,對持股數(shù)量有所限制,個人投資者持有的股份通常不得超過15%,房地產(chǎn)信托的回報要大大高于一般公司股票及基礎(chǔ)設(shè)施類股票的收益,有利于保護中小投資者的利益。

2、股利支付比例高。由于房地產(chǎn)信托必須要把90%的應(yīng)稅收人作為股利分配,因此,房地產(chǎn)信托的股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入。從歷史上來看,房地產(chǎn)信托的收益率比其他股票綜合指數(shù)的回報率相對要高一些。房地產(chǎn)信托的收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主。由于股利源自房地產(chǎn)信托所持有房地產(chǎn)的定期租金收入,因此它的股利較為穩(wěn)定,波動性小。相對固定收益證券而言,房地產(chǎn)信托股票具有抗通貨膨脹的保值功能。

3、房地產(chǎn)信托是標準化可流通的金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托一般從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包,主要是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等,且嚴格限制資產(chǎn)出售,較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收人、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益,能夠在證券交易所上市流通。而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃是受合同限制的集合非標準化金融產(chǎn)品,一般不涉及收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為,其收益則視信托計劃的方案設(shè)置而定,目前尚無二級市場,不能在證券交易所上市流通。

二、制約我國房地產(chǎn)信托(REITs)發(fā)展的因素

(一)房地產(chǎn)信托方面法律構(gòu)建不夠完善

房地產(chǎn)信托的運行需健全的法律制度。現(xiàn)在我國民間資金相對較為充裕,民間非正式金融也比較普遍。在目前投資工具有限和房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的形勢下,也有部分資金流入房地產(chǎn)業(yè),這意味著房地產(chǎn)信托還是有很大的發(fā)展空間。但要把民間資金引入到房地產(chǎn)信托渠道,必須利用法律法規(guī)進行引導、規(guī)范。國內(nèi)信托行業(yè)的立法依據(jù)只有2001年頒布的《中華人民共和國信托法》以及2007年1月由中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會修訂并頒布的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》。即所謂的“一法二規(guī)”。新法規(guī)突破了過去種種對信托資金籌集的限制,在風險控制方面加入了更多的條款,但仍然存在投資門檻比較高的問題。如尚不允許公開宣傳,使得房地產(chǎn)信托投資很難成為大眾普遍接受的投資工具。

另外,在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中碰到的種種細節(jié)的問題還缺乏明確的規(guī)定,例如,房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度、房屋信托是否需要及如何進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及變更登記等問題等等。在發(fā)達國家都有專門的房地產(chǎn)信托法律對該行業(yè)進行規(guī)制?？傊?無論是房地產(chǎn)信托資金規(guī)模的擴大,還是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)范運作、健康發(fā)展,都需要完善的法律法規(guī)進行引導和規(guī)制。

(二)房地產(chǎn)信托行業(yè)缺乏專業(yè)的管理人才

沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊伍,就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。從房地產(chǎn)信托運作的本質(zhì)上講,信托公司的優(yōu)勢在于理財,在于擅長房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理與運作。在國內(nèi)現(xiàn)行的政策條件下,對于某些自有資金不足、項目進度未達到銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目,通過信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入,需要專門的信托方面高端人才才能有效實現(xiàn)。另外,當項目啟動并達到銀行貸款的條件,開發(fā)商就會改用銀行貸款進行項目的建設(shè)。由此也必然衍生出信托公司將與商業(yè)銀行在同一舞臺上展開角逐,但由于人才方面的缺乏,信托公司的勝算將微乎其微。因此,培育專業(yè)的理財管理機構(gòu)、培養(yǎng)專業(yè)的管理人才,才是房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展的長遠之計,也是房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢所在。

(三)房地產(chǎn)信托的治理結(jié)構(gòu)不夠完善

根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托的法律框架,房地產(chǎn)信托采取的是契約型的房地產(chǎn)信托架構(gòu),信托投資公司作為受托人負責保護投資者的權(quán)利,但是由于信托投資公司同時又承擔了房地產(chǎn)信托管理人的職能,因此,在房地產(chǎn)信托實務(wù)中,信托投資公司承擔了受托人和管理人的雙重職責。房地產(chǎn)信托的治理結(jié)構(gòu)中只包含了投資者和信托投資公司兩方,其權(quán)利義務(wù)是由房地產(chǎn)信托的信托文件確立的與國際上普遍通用的三方治理結(jié)構(gòu)不一致。國際上的房地產(chǎn)信托治理結(jié)構(gòu)中,委托人、受托人和管理者一般是相互獨立的。國內(nèi)的這種房地產(chǎn)治理結(jié)構(gòu)理論上可能帶來效率的提升,降低治理成本。但也往往會使得信托公司處于一權(quán)獨大、無人監(jiān)管的境地,不利于保護投資者的利益,也為道德風險的發(fā)生創(chuàng)造了肥沃的土壤。顯然。這種房地產(chǎn)信托的治理結(jié)構(gòu)不利于房地產(chǎn)信托的健康、長遠的發(fā)展。

另外,房地產(chǎn)信托作為一種全新的金融產(chǎn)品,雖然其相對高收益、低風險的特征吸引了廣大投資者,但是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在流動性安排方面仍不盡如人意。按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式,加入資金信托計劃的投資者要轉(zhuǎn)讓手中的信托合同,必須由投資者自己尋找買方,雙方談妥后,再到所購買信托產(chǎn)品的信托投資公司營業(yè)大廳辦理過戶手續(xù)。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品這種流動性安排與其他金融產(chǎn)品形成了鮮明的對比,可以說流通市場發(fā)展的滯后已制約了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的進一步發(fā)展。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不像有價證券可以隨時轉(zhuǎn)讓,因此不能進入流通的領(lǐng)域,缺少轉(zhuǎn)讓平臺,這樣就限制房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的活躍程度,這直接導致房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的認知程度和受眾面相對較為狹窄,使得尋找轉(zhuǎn)讓交易對象的成本極高。這些均限制了信托流通市場的形成由于缺乏有效的二級市場,絕大多數(shù)的投資者只能在認購后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品流動性差直接影響投資者的購買意愿,進而制約信托產(chǎn)品的資金募集。

三、完善我國房地產(chǎn)信托(REITs)發(fā)展的對策

為了促進我國房地產(chǎn)信托從目前這種低水平狀態(tài),逐步發(fā)展為較完善的房地產(chǎn)信托基金,我們可以在借鑒美國等發(fā)達國家經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國目前房地產(chǎn)及信托業(yè)的發(fā)展狀況,從以下幾個方面采取措施,為我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。

(一)加快房地產(chǎn)信托的立法工作

盡快出臺房地產(chǎn)投資信托法規(guī)或條例,完善房地產(chǎn)信托的法律環(huán)境。美國房地產(chǎn)信托基金的蓬勃發(fā)展和有效運轉(zhuǎn),取決于一整套完善的法律法規(guī)體系。美國監(jiān)管當局專門建立了一套針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管制度,嚴格限制信托控制權(quán)過于集中,資金來源、資金投向和收益分配,依靠市場機制和監(jiān)管制度的設(shè)計防范風險。完善而嚴格的法律體系使美國的房地產(chǎn)投資信托基金的運行真正實現(xiàn)了資本大眾化、產(chǎn)權(quán)證券化、經(jīng)營專業(yè)化。

(二)培養(yǎng)房地產(chǎn)信托專業(yè)人才隊伍

房地產(chǎn)信托是一項技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性極強的新型融資方式,它涉及金融、證券、法律、房地產(chǎn)、信托等多專業(yè)領(lǐng)域,需要一大批復合型的人才。然而目前我國許多房地產(chǎn)信托從業(yè)人員只掌握金融、信托方面的知識,缺乏房地產(chǎn)開發(fā)和管理方面的經(jīng)驗。同時,房地產(chǎn)信托的發(fā)展需要房地產(chǎn)中介行業(yè)提供專業(yè)較高水平的服務(wù),如房地產(chǎn)評估等。因此,要加快相關(guān)專業(yè)人才的培養(yǎng)和管理技術(shù)的引進力度,大力發(fā)展相關(guān)中介機構(gòu),以保證其運作方式能與國際慣例接軌。

(三)建立和完善房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級市場

建立和完善房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級市場對房地產(chǎn)信托的發(fā)展有著非常重要的作用。美國目前大約有300多個房地產(chǎn)投資信托,總資產(chǎn)超過3000億美元,其中大約有2/3在股票交易所上市。而目前我國對信托產(chǎn)品卻有一條規(guī)定,即不能通過公共媒體進行營銷宣傳,從而導致信托產(chǎn)品的公眾認知程度比銀行儲藏、國債、證券投資基金都要差很多,如果一旦需要進行轉(zhuǎn)讓,成本會非常高。因此我國可以調(diào)整對房地產(chǎn)投資信托的監(jiān)管制度與模式,增加房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動性,通過直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品二級市場。

(四)完善房地產(chǎn)投資信托基金的稅收優(yōu)惠政策

為了促進我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展,我們可以借鑒國外的經(jīng)驗,對房地產(chǎn)信托給予某些稅收上的優(yōu)惠,同時也對房地產(chǎn)信托采取限制性的條件。美國法律對房地產(chǎn)信托規(guī)定:首先,房地產(chǎn)信托必須擁有至少100名以上的受益憑證持有人;其次,保持至少75%以上的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)、房地產(chǎn)擔保債權(quán)以及政府公債等低風險債券;再次,盈利的75%以上必須來自于房地產(chǎn)有關(guān)的投資;最后,每年盈利的95%以上必須派發(fā)給房地產(chǎn)信托股份持有人。在滿足這些條件的情況下,房地產(chǎn)信托可以免征公司利潤稅,避免了雙重征稅。我國可以根據(jù)具體國情需要,對這些條款加以變動修改和借鑒。

(五)保持房地產(chǎn)市場健康和穩(wěn)定發(fā)展

目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快,主要大城市的房地產(chǎn)需求大于供給,再加上房地產(chǎn)投機者的炒作,我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫,一旦房地產(chǎn)信托出現(xiàn),在房地產(chǎn)市場不太穩(wěn)定的狀態(tài)下,保證投資者的回報將成為一個問題,并且也將助推房地產(chǎn)市場的虛假繁榮。因此,保持一個健康、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場也是實行房地產(chǎn)投資信托基金的重要前提。國家可以出臺更加穩(wěn)健的房地產(chǎn)政策,保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。

雖然我國的房地產(chǎn)信托投資還較稚嫩,信托產(chǎn)品普遍規(guī)模小,盈利模式和信托產(chǎn)品還需要進一步創(chuàng)新,但另一方面房地產(chǎn)信托投資又有廣闊的發(fā)展前景。隨著中國金融市場的逐步成熟,信托業(yè)的成長壯大與房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范,我國房地產(chǎn)信托必將迎來廣闊的發(fā)展前景,具有中國特色的房地產(chǎn)信托基金終成為房地產(chǎn)融資的主渠道之一。

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