導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。

隨著城市建設及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調控職能．促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強部門協(xié)調配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進一步做到應收盡收?，F(xiàn)結合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點意見。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應當：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚．特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結算不及時．成本核算未嚴格執(zhí)行權賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關稅收政策有所認識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導致房地產(chǎn)企業(yè)相關稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎管理工作不扎實．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復雜，以及預征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結算．混淆納稅義務時間．少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。流云力jil生強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務機關管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天．應該接受經(jīng)營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關檢查人員素質參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產(chǎn)權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構以及產(chǎn)權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅使．造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門．以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為。致使部門之間協(xié)調配合乏力。稅務部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協(xié)調會議才可解決．缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享．難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享．加強部門協(xié)調配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實施一體化管理。

(一)優(yōu)化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式．將國家房地產(chǎn)政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業(yè)負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業(yè)宣講有關政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財務制度．規(guī)范財務核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務，提高企業(yè)自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。

(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理"．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控：同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬：實現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權檔案信息與稅務部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進行重點監(jiān)控。同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項稽查．堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。

(四)加強聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡．嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先．加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產(chǎn)權登記、二手房交易五個關鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理．及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執(zhí)行“先稅后證"的有關規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機關聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對有關稅收實施有效管理．提高稅收的管理質量和效率。

(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對房地產(chǎn)權屬轉移雙方的名稱、識別號碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時，綜合利用房地產(chǎn)轉讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發(fā)建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉讓房地產(chǎn)的有關稅源信息．將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產(chǎn)二級交易市場轉讓房地產(chǎn)的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質量和效率。

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一、我市房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀

目前我市房地產(chǎn)稅收征管格局是，市區(qū)（東區(qū)、西區(qū)、仁和區(qū)）范圍內的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中涉及的契稅、土地增值稅和非專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營單位及個人銷售房地產(chǎn)涉及買賣雙方的各項稅收均由市局第二直屬分局負責征管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)涉及的營業(yè)稅及附加、印花稅、企業(yè)所得稅由各主管稅務機關負責征管。從年4月契稅由委托代征恢復為自征以來，市局嚴格執(zhí)行“先稅后證”的要求，加強部門配合，嚴格執(zhí)法。契稅、土地增值稅大幅增長，年入庫契稅4737萬，較年增長4倍。同時，在房產(chǎn)交易中心設立征收窗口，與房管部門聯(lián)合辦公，實現(xiàn)一站式服務，極大地方便了二手房交易業(yè)主繳稅、辦證。由此看出，目前我局房地產(chǎn)稅收一體化征管格局初步形成，并取得了較大成效。但由于房地產(chǎn)稅收涉及環(huán)節(jié)多、稅種多、控管難度大，我們離總局、省局就一體化管理工作總體目標和要求還有差距。

二、當前房地產(chǎn)稅收征管工作中存在問題

1、契稅征管基礎工作不夠扎實

契稅征管是房地產(chǎn)稅收管理的關鍵環(huán)節(jié)，取得土地或房屋權屬是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的首要環(huán)節(jié)，及時掌握該環(huán)節(jié)的交易雙方信息，有利于控管銷售方營業(yè)稅、土地增值稅和購買方契稅稅源和將來轉讓時土地增值稅清算時土地成本支出等扣除金額。尤其是掌握了買方取得土地或房屋權屬的有關信息后，可以進一步跟蹤了解下一步房產(chǎn)開發(fā)信息，獲取預期稅源情況?，F(xiàn)行契稅“先稅后證”管理辦法很好地從源頭上控管了契稅收入，但由于契稅申報不規(guī)范，致使不能及時掌握契稅稅源和銷售方營業(yè)稅、土地增值稅等稅種的稅源狀況。

2、征管信息利用率不高

房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及稅種多。目前，我市房地產(chǎn)稅收一體化的征管格局決定了不同環(huán)節(jié)，不同稅種的主管稅務機關不同。不同稅種的納稅人、計稅依據(jù)等稅制要素不盡相同，但稅收征管所依據(jù)基礎信息大致相同。要提高各稅種稅源監(jiān)控力度，各征收機關必需充分掌握各稅種征管中的基礎信息，并加強信息傳遞，實現(xiàn)信息共享。如：開發(fā)商到第二直局代購房人申報買方契稅時，第二直局就應將對應的開發(fā)商銷售不動產(chǎn)情況及時傳遞給主管稅務機關，便于及時核查開發(fā)商營業(yè)稅、城建稅是否申報，以加強控管。目前，在征管過程中，第二直局與市區(qū)三家主管局之間就各自掌握的征管信息傳遞不夠，沒有形成對房地產(chǎn)各項稅收征管合力，稅源監(jiān)控不太理想。

3、信息化建設有待提高

如前所述，信息共享對于加強房地產(chǎn)稅收管理的重要意義。人工、紙質的傳遞固然能實現(xiàn)信息共享，但由于房地產(chǎn)稅收征管過程中生成的信息量大，要確保信息收集完整和傳遞迅速，需要系統(tǒng)的征管軟件做支撐。目前，契稅征管軟件主要功能是開具稅票，查詢功能尚不具備，不能對歷史數(shù)據(jù)進行有效整理。另外，由于目前市局還未實現(xiàn)征管數(shù)據(jù)大集中，短期內要實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收信息網(wǎng)上傳遞、共享還有一定難度。

三、加強房地產(chǎn)稅收管理的對策

1、加強房地產(chǎn)一級市場契稅征管房地產(chǎn)一級市場契稅征管在房地產(chǎn)稅收一體化管理中具有舉足輕重的作用。加強契稅征管要做好兩方面的工作：首先是規(guī)范契稅申報工作，重點是要求納稅人按契稅條例規(guī)定必需在房屋、土地權屬轉移合同之日起10日內，向契稅征收機關辦理納稅申報，以此加強契稅源控管。其次是通過契稅申報資料收集房屋、土地使用權交易信息，及時掌握交易房屋、土地使用權屬的單位或個人名稱，土地座落位置、價格、用途、面積等信息。如果是權屬轉讓，要掌握賣方銷售不動產(chǎn)涉及的營業(yè)稅、城建稅等稅源狀況。同時，對取得權屬一方要跟蹤了解其下一步的開發(fā)計劃。另外，簽于我市前幾年契稅征管中的遺留問題，契稅征收機關應主動到市國土部門了解土地出讓、轉讓的相關信息，清理契稅稅源。

2、建立健全機制，確保信息共享

我市房地產(chǎn)稅收主要由第二直屬分局和三個區(qū)局負責征管。要實現(xiàn)對該行業(yè)稅收的有效控管，必須發(fā)揮二分局與主管稅務機關各自優(yōu)勢，整合征管資源，實現(xiàn)信息共享，形成征管合力。在目前信息化程度不高的情況下，有必要建立第二分局與三個區(qū)局之間的信息傳遞機制。不久前，市局已下發(fā)了文件，就信息傳遞內容、時間等內容做了要求。原創(chuàng)文秘材料，盡在文秘知音網(wǎng)絡.com網(wǎng)。但還需進一步明確責任，尤其是要具體到人，每個單位要指定專人負責信息傳遞和接受工作。把信息傳遞工作納入單位的目標考核內容。其次可定期召開四家信息交流會，溝通情況，交流經(jīng)驗，集中大家智慧，為加強稅收征管出謀劃策。

3、穩(wěn)步推進信息化建設

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【關鍵詞】淮陰區(qū)；房地產(chǎn)；稅收；征管

一、淮陰區(qū)房地產(chǎn)稅收存在的問題

淮陰區(qū)地塊環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、人居都較密集，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的帶動下，淮陰區(qū)轄區(qū)范圍內與房地產(chǎn)業(yè)相關的稅收也呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，房地產(chǎn)稅收在整個地稅收入中的比例逐年增加，地位舉足輕重，作用日益凸顯。與此同時，我們還應該清晰看到，淮陰區(qū)房地產(chǎn)稅收還存在著比較突出的問題，主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）房地產(chǎn)稅收地稅的占有率低

淮陰區(qū)的房地產(chǎn)稅收雖然逐年攀升，但是在地方財政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮陰經(jīng)濟發(fā)展比較遲緩，房地產(chǎn)市場雖然有所興起，但是與其他行業(yè)，如三產(chǎn)服務業(yè)，相比房地產(chǎn)稅收仍然增速緩慢，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收成為淮陰的支柱稅收還有很長一段路要走。另一方面，是房地產(chǎn)稅源沒有得到充分的挖掘，和房地產(chǎn)有關的稅收沒有實現(xiàn)應征盡征，稅款流失現(xiàn)象嚴重。

（二）房地產(chǎn)稅收增長緩慢

當前，淮陰地方政府提供的公共服務水平與房地產(chǎn)稅收發(fā)展需求相比還存在著一定的差距：第一，缺乏切實有效的稅收宣傳措施，導致相關稅收政策的知曉率低。第二，實際征管中的崗位設置不盡合理，導致房地產(chǎn)稅收的管理效率低下。一是人少事多，導致效率低下。二是管理職能受到牽制。三是稅務機關對涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責任人的刑事責任，導致有些納稅人以身試法，輕視稅法威嚴。第三，稅源控管存在漏洞，主要是稅務登記和納稅申報環(huán)節(jié)。第四，對房地產(chǎn)稅稅收征收不力。第五，部分稅務人員的業(yè)務水平不高，征管效率低下。

（三）房地產(chǎn)稅收體制上存在缺陷

第一，不同主體，納稅標準不同。在同樣的稅收體制下，存在兩種不同的待遇，比如房產(chǎn)稅的計征：從價計征的情況盡管統(tǒng)一按照1.2%的稅率征收。但是對于境內居民，其計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣除20%-30%的損耗。而對于境外居民，則以房產(chǎn)的凈值作為計稅依據(jù)。對于從租計征的情況，境內居民適用12%的稅率，而對境外居民在則適用18%的稅率。

第二，征稅范圍較窄，稅率結構欠科學。一是房地產(chǎn)稅收的征稅范圍較小，關于房地產(chǎn)稅收的免稅收入相對于其他稅種而言較多。二是房地產(chǎn)稅收的相關稅率結構不盡合理。

第三，房地產(chǎn)稅收的配套措施不夠完善。目前，我國沒有權威、統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格評估機構，缺乏專門的房地產(chǎn)評估人才。此外，和房地產(chǎn)有關的財產(chǎn)登記制度也不健全，導致稅源流失，嚴重影響了稅收征管力度。

第四，房產(chǎn)稅制中還存在著許多“重復計征”現(xiàn)象，這種宏觀經(jīng)濟現(xiàn)象的存在，也極大地制約著淮陰區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)稅收運行不暢

第一，稅收職能在地稅內部部門之間的運行不暢通。當前在淮陰地稅各個部門之間存在著流程運行不暢的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：重管理、稽查，輕征收服務的現(xiàn)象普遍存在。

第二，稅務部門其他職能部門之間的配合有待磨合。主要體現(xiàn)在稅務部門與國稅、工商等部門之間的通力協(xié)作還有待加強，尤其是在企業(yè)所得稅的征繳過程中，往往出現(xiàn)在國稅繳納之后，地稅又重復征收的情況，給納稅人帶來很大的麻煩。

二、相關建議

加強房地產(chǎn)稅收的征收和管理是一個系統(tǒng)的龐大的工程，在理論上，要建立合理、科學的房地產(chǎn)稅收征收管理體制；在實踐上，要按照現(xiàn)行科學的稅收體制規(guī)則，履行房地產(chǎn)稅收的相關法律，依法征稅，還要從提升稅務部門的依法征稅、服務納稅人的能力，為此，本人提出建議如下：

（一）規(guī)范房地產(chǎn)稅收的征收和管理，優(yōu)化房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅收政策

淮陰是從農(nóng)業(yè)縣改為行政區(qū)的，作為農(nóng)業(yè)大區(qū)，經(jīng)濟法治比較遲緩，但是土地資源豐富。這種形勢，使政府不得不低價出賣土地，吸引一些泛房地產(chǎn)開發(fā)商，這期間房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地現(xiàn)象比較常見，政府的打擊措施卻相對疲軟，甚至為了能保住房地產(chǎn)開發(fā)商這個“大稅源”，對“圈地”行為采取置之不理的態(tài)度。鑒于以上現(xiàn)象，建議出臺針對性較強的稅收政策，把對土地的有效管理納入稅收法治軌道，例如：設置“土地閑置”稅種，取消土地增值稅。另外，我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征收是非常不力的。對此，建議，一是擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，科學界定房產(chǎn)稅的減免規(guī)則。二是降低房屋租賃的綜合稅賦。三是取消城鎮(zhèn)土地使用稅的征收。

（二）完善房地產(chǎn)稅收的輔政策，使房地產(chǎn)征收體系更加完備有效

第一，明確產(chǎn)權，建立健全財產(chǎn)登記制度。在房屋權屬登記方面：通過加強轄區(qū)內房源的排查，登記成冊，錄入電子信息管理系統(tǒng)，明確房屋的權屬，對轄區(qū)內的房源進行全面的掌控和科學的管理。在土地權屬方面：加強對轄區(qū)范圍內土地的調查摸底，對土地的性質、權屬、面積、等級分類、用途等進行詳盡的登記，并錄入電子系統(tǒng)，保證土地稅源不流失。第二，科學計稅，建立健全房地產(chǎn)評估制度。要盡快出臺一套健全的完備的評估操作流程，使評估工作有據(jù)可依；同時還要成立一支技術精湛、作風優(yōu)良的評估員隊伍。第三，加強違規(guī)處罰。在不違背《稅收征管法》的前提下，制定出臺專門針對房地產(chǎn)稅收管理處罰細則，加強對房地產(chǎn)市場的稅收監(jiān)管和違規(guī)處罰。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)收費行為，嚴格控制收費規(guī)模

通過各個環(huán)節(jié)收費項目的匯總，清理一些不必要的收費項目，取消屬于管理性和建設性的不合理的事業(yè)性收費，采取規(guī)范、科學、有效的措施對相關的費用進行管理。對于房地產(chǎn)稅收各個環(huán)節(jié)中存在的必須收取的一些費用，在征收過程中要程序合理、使用透明、嚴格監(jiān)督。此外還要加快推進政府部門與其下屬的具有企業(yè)性質的事業(yè)單位脫鉤，加快事業(yè)單位轉企改制的步伐，提高企業(yè)的市場競爭力，同時也減少政府向企業(yè)攤派的不必要的費用。

（四）轉變納稅服務觀念，促使納稅人樹立依法誠信納稅意識

淮陰區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)由于興起時間較遲，對房地產(chǎn)的稅收管理還沒有納入健康、有序的發(fā)展軌道。在這樣的情形下，稅務機關：第一，要加強房地產(chǎn)稅收法律宣傳，使轄區(qū)內的房地產(chǎn)納稅人從思想上接受房地產(chǎn)稅收，形成依法納稅的意識。第二，要提減少外界因素的影響，提高房地產(chǎn)稅收的征收效率。第三，科學設置內部的職能崗位，提高服務水平。

（五）規(guī)范服務職能，創(chuàng)造良好的征收環(huán)境

第一，在稅收征收方面：一是簡化辦稅工作程序，提高征收工作效率。二是積極利用信息化手段，推進稅收公共服務平臺建設。

第二，在稅收管理方面：一是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理。以一戶一檔的形式，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況檔案。二是加強房地產(chǎn)稅收的納稅評估，減少房地產(chǎn)稅源的流失。三是強化房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的規(guī)范使用。建議強制房地產(chǎn)稅收企業(yè)使用稅控系統(tǒng)，同時加大對發(fā)票違規(guī)操作的處罰力度。

第三，在稅務稽查方面：建立一支高素質的稽查人員隊伍；加強房地產(chǎn)稅收業(yè)務的培訓；科學選案、認真檢查、悉心審理、嚴格處罰。

（六）規(guī)范征管流程，提高征管效率

第一，加強房開發(fā)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的征收和管理。一是加強涉稅資料的收集和管理。二是加強項目的登記和管理。三是加強房地產(chǎn)企業(yè)征收管理和涉稅檢查。

第二，加強保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的征收和管理。一是加強稅源監(jiān)控。二是加大征收管理力度。采取直接征收和委托代征的方式加強對保有稅源的征收管理。三是對違規(guī)行為進行嚴厲處罰。

第三，加強房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收征收和管理。由于二手房市場受政策的波動性比較大、評估價格不易確定等，對這部分存量房的房地產(chǎn)稅收征收和管理有一定的難度。建議主要采取以下幾種措施：一是合理定價。二是強化實地調查，確保稅源不流失。三是做好二手房稅收的分析。

第四，認真做好各類房地產(chǎn)稅收的分析。建立完善的房地產(chǎn)稅收分析體系，查找促進房地產(chǎn)發(fā)展的主要稅收因素，通過分析結果，調整針對房地產(chǎn)的稅收政策，支持和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，進而取得更多的房地產(chǎn)稅收，達到稅務部門和房地產(chǎn)企業(yè)相互促進，共同發(fā)展的效果。

（七）加強部門間溝通和協(xié)調，實現(xiàn)和諧征稅

第一，加強稅務機關內部組織間的溝通和協(xié)調。征收、管理、稽查三方加強溝通協(xié)調，職責清晰，相互協(xié)作。對于征收類事項，有征收部門受理；涉及到調查事項轉交管理部門進行涉稅調查，確保稅收征管的科學有效。

第二，加強稅務部門與其他部門的溝通和協(xié)調。房地產(chǎn)企業(yè)的一個項目從開辦到終止，期間涉及到多個部門，如：工商、國土、城建、房產(chǎn)、國稅、銀行、評估、擔保等等，稅務機關只有和相關部門進行比較好的溝通和協(xié)調，才能確保得到真實、可靠、豐富的涉稅資料，對房地產(chǎn)企業(yè)的掌控才更加自如。

（八）提升稅務人員的業(yè)務素質和執(zhí)法水平

第一，整合人力資源，科學設崗，合理用人。首先，按需設崗，對崗位資源進行排查。其次，按照崗位要求培養(yǎng)高素質人才。

第二，加強專業(yè)對口培訓，使熟悉房地產(chǎn)稅收業(yè)務的人才迅速成長。建立日常培訓機制和脫產(chǎn)培訓機制，加快房地產(chǎn)稅收專業(yè)人才的培養(yǎng)。通過培訓，使稅務人員全面了解對房地產(chǎn)稅收的相關知識，提升業(yè)務處理能力和行政執(zhí)法水平，使稅務人員在實際操作中快速成長。

第三，強化業(yè)務考核，提高人才工作的積極性和主動性。采取定期考核和不定期考核相結合、開卷和閉卷相結合、專業(yè)考核和綜合考核相結合的方式，加強稅務人員的業(yè)務考評，通過考評兌現(xiàn)獎懲，充分提高稅務人員學習的主動性和積極性。

參考文獻：

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[2]謝伏瞻.我國不動產(chǎn)稅制設計[M].中國發(fā)展出版社,2006.

篇4

一、房地產(chǎn)稅收管理的現(xiàn)狀及問題

國家稅務總局《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）等一系列文件出臺后，各地稅務機關普遍加強了房地產(chǎn)稅源管理，有效地堵塞了房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失漏洞。但是從目前整個房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)存在“稅負偏低、偷欠稅多”的現(xiàn)象，稅務機關的稅源管理則存“監(jiān)管失控、管理偏松”的問題。

先說現(xiàn)象，一方面房地產(chǎn)行業(yè)稅負明顯偏低。以我市某區(qū)為例，從宏觀稅負方面分析，該區(qū)2005年度房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資完成額為18141萬元，實際入庫房地產(chǎn)稅收868萬元，行業(yè)稅負率為4.78%；從微觀上分析，以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)開發(fā)的某商務樓項目，總建筑面積10236m2，實際售出面積8475m2，賬面銷售收入為9923587元，實際申報入庫地方各稅528768元，稅負率為5.32%，每平方米稅負為62.39元(按售出面積計算)。按照房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行稅制，其營業(yè)稅及附加和土地增值稅的綜合稅負率為6.5%（土地增值稅按1%預征），加上所得稅等，企業(yè)稅負率至少應在8.5%以上。另一方面，相當一部分納稅人稅收法制觀念差，依法納稅意識淡薄，偷、欠稅行為較為普遍。我市地稅稽查系統(tǒng)在今年開展房地產(chǎn)行業(yè)專項稅務稽查中，共檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)78戶，有問題的53戶，占所查戶數(shù)的71.8%，查補稅費1028萬元。據(jù)調查，當前企業(yè)偷稅手段繁多而且花樣不斷翻新,一些不法開發(fā)商往往以降低價格為手段，利誘消費者，售買雙方不按真實的交易價格簽訂合同，稅務機關面對這種雙方合謀的不法行為，往往因為取證困難而束手無策，無法對不法開發(fā)商進行查處。

再說問題,當前房地產(chǎn)稅源管理主要存在以下幾個方面的問題:

首先，漏征漏管現(xiàn)象較為嚴重。一些從事房地產(chǎn)稅源管理的稅管員喜歡“坐等”、“坐看”的工作方式。對現(xiàn)有的納稅人，在辦公室坐等納稅人送稅上門，或者下戶簡單看看納稅人賬面數(shù)據(jù)或申報數(shù)據(jù)，催催稅款，對經(jīng)營情況不做調查，對申報數(shù)據(jù)的真實性不加核實；對新增的納稅人，則坐等納稅人上門辦理稅務登記，下戶時發(fā)現(xiàn)納稅人不在，發(fā)份限期改正通知書即可，納稅人來不來辦理納稅手續(xù)則留到以后再說，至于那些隱蔽的納稅人，像是戶籍管理中的“黑戶”和“超生游擊隊”，因為平日他們就在與稅管員玩捉迷藏，所以就更不知道什么時候才能納入正常的稅源管理軌道了。因此，“坐等”、“坐看”在客觀上造成了漏征稅款的事實。

其次，稅源監(jiān)控不嚴。稅務機關對房地產(chǎn)企業(yè)財務監(jiān)管的重點是銷售收入的確定和成本費用的開支，其及時性和真實性直接影響到納稅義務的確定實現(xiàn)。但是在稅源管理中，稅務機關往往偏重于表象管理，強調納稅申報和稅款入庫的及時性，而不注重對其財務核算和資金鏈條的監(jiān)管狀態(tài)，對企業(yè)明顯的財務信息核算失真現(xiàn)象因畏其難而不追查原因，加之一些納稅人采取隱瞞收入等手段，有意將稅基置于稅務機關監(jiān)控范圍之外，致使我們的稅基管理和稅源監(jiān)控停在表面，形同虛設。

再次，稅源管理職責錯位。據(jù)不完全統(tǒng)計，稅管員每戶需要收集、整理的征管資料就多達46項，日常工作中相當一部分時間花在收集資料和填表報數(shù)等事務性工作上，沒有足夠的時間對稅源進行實地監(jiān)控管理。由于一些納稅人主動申報意識差，或嫌稅務機關報送資料頻繁，干脆不報資料，許多稅管員為了應付考核，達到征管資料完整性的要求，只得主動要求企業(yè)報送虛假的資料，有的甚至干脆直接叫納稅人報送空白資料，待檢查時自行代替納稅人申報簽字。稅管員稅源管理職責的錯位，直接導致了對納稅人稅源管理的力度弱化。

最后，稅源管理手段落后。由于種種原因，地稅部門與國稅、公安、工商、建設、房產(chǎn)、國土等部門的協(xié)作關系一直沒有很好地建立起來，其中一個重要原因是缺乏信息交流平臺，部門信息不能得到及時、有效的利用。在地稅機關內部，綜合軟件中的稅源監(jiān)控模塊功能不全，偏重于靜態(tài)數(shù)據(jù)分析，對最重要的基礎數(shù)據(jù)――財務信息數(shù)據(jù)沒有進行錄入、分析和處理，從而無法通過計算機對稅源進行動態(tài)管理。

五是稅源管理制度不嚴。對地稅機關而言，由于收入任務的壓力，重稅款征收、輕稅源管理的現(xiàn)象依然存在，因此沒有給予稅源管理明確的地位，稅收管理員制度也未得到很好的落實，導致稅源管理職責不明確，制度建設跟不上稅源管理的要求。同時稅收執(zhí)法風險尚未引起足夠重視，對不征、少征稅款現(xiàn)象缺乏制度約束；對納稅人稅基管理缺乏有效的制度手段，對納稅人違章違法行為處罰不嚴，沒有樹立稅法應有的剛性。

二、房地產(chǎn)稅源管理的對策

根據(jù)稅源管理理論，有效管理稅源，控制稅收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞稅收漏征漏管是稅源管理的一項基本任務，也是新時期稅收公平效益原則的具體體現(xiàn)。為了應對上述稅源管理中存在的問題，我們應當以控制稅收流失為主要目標，在現(xiàn)有的稅源管理措施的基礎上，創(chuàng)新管理措施，完善管理制度，內外結合，加強稅源管理，達到落實國家調控政策、稅收收入增長、競爭環(huán)境公平，社會和諧發(fā)展的目的。

首先，要強化稅源戶籍管理，減少稅收漏征漏管現(xiàn)象。地稅部門要主動與相關部門加強協(xié)作，及時掌握納稅人各種登記信息，提倡將多個部門掌握的信息，整合形成多部門綜合運用的戶籍信息交流平臺。地稅機關要根據(jù)戶籍信息平臺，建立稅源分布電子地圖和納稅人電子檔案，使稅管員定期索圖普查工作目標更為明確。稅管員要改變“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入實地，走出去扎扎實實地工作，掌握第一手資料，變被動接受稅源信息為主動出擊掌控稅源信息。

其次，要強化稅源監(jiān)控措施，減少稅收漏征漏管現(xiàn)象。地稅機關要爭取銀行、房產(chǎn)、規(guī)劃、國土等有關部門配合，建立有效的協(xié)稅護稅網(wǎng)絡，嚴把涉稅交易關口和納稅人資金的運行鏈條。對納稅人的涉稅信息，稅管員要把好調查核實關，將納稅人財務信息的完整性和真實性作為稅源監(jiān)控的重點，采取納稅評估、計算機數(shù)據(jù)分析等現(xiàn)代化技術手段，對納稅人進行有效的動態(tài)監(jiān)控。面對納稅人花樣繁多、日益翻新的偷逃稅手段，稅管員要多走、多看、多訪、多問、多想，全方位掌握納稅人真實的稅基信息。對納稅人計稅依據(jù)明顯偏低的，要嚴格按照稅法規(guī)定從高進行核定，對納稅人不真實的財務信息，要堅決說“不”，要不畏其難而查之，遇到納稅人簽訂假合同、隱瞞收入和資金鏈等不法行為時，更要有一股不查到底誓不休的勁頭，有力地維護稅基的完整性和準確性。

再次，要強化稅務稽查手段，減少稅收漏征漏管現(xiàn)象。作為專司偷、逃、騙、抗稅等不法查處的機關，稅務稽查被稱為堵塞稅收流失漏洞的最后一道“閘門”。針對房地產(chǎn)行業(yè)稅負率偏低的現(xiàn)狀及偷漏稅現(xiàn)象普遍的現(xiàn)實，稅務稽查部門要充分發(fā)揮自身職能作用，將房地產(chǎn)行業(yè)作為列點，以稅款應收盡收為工作目標，嚴格按照《稅務稽查操作規(guī)程》查辦案件。在案件稽查中，要徹底改變過去那種就賬查賬的稽查方法，克服困難，將證據(jù)采集作為重中之重，從房地產(chǎn)購買方、房產(chǎn)交易管理部門、銀行信貸部門等多種渠道尋找、獲取房地產(chǎn)交易的真實信息和第一手證據(jù)資料，最大限度地堵塞征管漏洞，減少漏征漏管現(xiàn)象，與稅源管理部門共同筑成稅源監(jiān)管的堅實防線。

篇5

【關鍵詞】房地產(chǎn)；稅收；問題；對策

【中圖分類號】TU119【文獻標識碼】【文章編號】1674-3954（2011）03-0005-01

引言

伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也突飛猛進，已經(jīng)成為了經(jīng)濟發(fā)展中成為提升國民經(jīng)濟指數(shù)的重要一份子，極大地推動著我國國民稅收收入，具有很廣泛的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，也推動了多個產(chǎn)業(yè)部門的進步，并且房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)發(fā)展為地方稅收的基本來源和主要增長點，根據(jù)有關部門統(tǒng)計，2010年房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長，全年地產(chǎn)商投資開發(fā)48267億元，比以往增長33.2%。但房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為稅收征管工作的大難點，由于開發(fā)項目時間周期長、工程預算結構復雜，涉及多種稅收，所以稅收征管的難度相對就較大，稅源征收就存在許多的漏洞，稅收流失問題很是嚴重[1]。房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)成為了調節(jié)各地房地產(chǎn)各經(jīng)濟主體利益關系的重要手段。認真剖析探討地產(chǎn)界的稅收制度可以保持各地GDP持續(xù)穩(wěn)定增長，也可以保障人民群眾的生活福利。本文總結了房地產(chǎn)業(yè)界存在的常見的稅收問題，并深入探討審計對策，來共同提高地產(chǎn)業(yè)稅收監(jiān)管效果。

一、目前房地產(chǎn)稅收中存在的常見問題

即使我國近幾年房地產(chǎn)稅收增長幅度較大，但是基于地產(chǎn)行業(yè)特殊的經(jīng)營和復雜的會計核算，以及涉及眾多的房地產(chǎn)稅稅種，征管的難度比較大，再有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較嚴重的偷逃稅情況，稅源控管方面存在很多漏洞，所以給稅收征管工作帶來了極大的難度，以致嚴重流失的房地產(chǎn)行業(yè)稅收，也就推亂了稅收制度，并且影響了公平競爭[2]。以上客觀原因已經(jīng)成為稅務部門常見的難點和社會關注的焦點。地產(chǎn)業(yè)界存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、漏征漏管現(xiàn)象較為嚴重

少數(shù)就職于管理房地產(chǎn)稅源的稅管員信奉“坐等”、“坐看”的工作信條?，F(xiàn)在普遍存在的現(xiàn)象是，他們僅僅坐在辦公室等著納稅人將稅送上門，或者下戶簡單翻閱納稅人賬目或者申報數(shù)據(jù)，形象的催催稅款，對經(jīng)營情況卻撒手不管，也不去核實申報數(shù)據(jù)的真實性；而新增的納稅人，辦理稅務登記也是坐等納稅人來辦，下戶時發(fā)掘納稅人不在，就發(fā)份限期改正通知書，至于納稅人來不來辦理納稅手續(xù)，那些則留到以后再說，至于那些隱藏式的納稅人，就是戶籍管理中的“黑戶”與“游擊隊”，因為平日他們就在與稅務管理員玩游擊戰(zhàn)，所以什么時候能納入正常的稅源管理軌道，我們也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客觀上造成了漏征稅款的嚴重后果[3]。

2、利用模糊科目隱瞞收入，偷逃稅款

根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理哲行辦法》的有關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應當涵蓋了生產(chǎn)經(jīng)營收入情況和其他收入。其中，其他收入應當包括：商品房售后收入、建筑材料銷售收入、資產(chǎn)轉讓收入、固定資產(chǎn)收入以及其他相關部門代收的費用等。審計過程中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常往來款核算其他收入，來逃避納稅義務。除此之外，不少企業(yè)也在銀行按揭款上做手腳、根據(jù)國稅發(fā)(2006)31號文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)、”某些不法房地產(chǎn)公司利用按揭貸款售房方式的特有的性質，用銀行按揭款項的方式記入其他應付款，不作預售收入的方式，從而瞞天過海偷逃稅款。

3、信息管稅程度不高、獲取信息渠道單一，部門配合缺乏合力

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部門很多，有城建、規(guī)劃、國土、物價、房管等。稅務部門對地產(chǎn)界的稅收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部門的協(xié)調配合，這樣掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅收源泉，但實際在工作過程中，由于很多部門之間還沒有建立起完善的溝通協(xié)調往來款核算機制，導致各部門之間掌握的稅收信息并不有效共享，而我國也沒有相關法律或者規(guī)章來約束有關部門對房地產(chǎn)業(yè)界的護稅行為，導致房地產(chǎn)在稅收管理過程中基礎差、資料采集不夠，很多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍納稅意識淡薄，沒有法制觀念，納稅人所提供的資料根本不齊全，可信度也存在著很大的問題，并且這些企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)很多、周期長、預算核算過程復雜，因此房地產(chǎn)涉稅低、管理不到位，不能接受稅收掌控的制約，難以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)行業(yè)稅收源泉的控制，影響大量稅款的入庫，造成國家稅款流失。

二、針對于目前房地產(chǎn)稅收一些問題的對策

縱觀當前我國房地產(chǎn)稅收征管中存在的普遍問題及房地產(chǎn)業(yè)的特點，想要從根本上來解決日前房地產(chǎn)業(yè)的稅款征收問題，只有通過協(xié)調各部門的聯(lián)系，聯(lián)合整理征管資源，改變征管方式，嚴格加強環(huán)節(jié)控制，全面的實施房地產(chǎn)稅收夫人一體化管理，用科學化、專業(yè)化、精細化、社會化管理來征收房地產(chǎn)稅收，從而提升房地產(chǎn)稅收征管水平[4]。

1、要加強管理稅源戶籍，根除稅收漏征漏管現(xiàn)象

地稅部門要加強與相關部門的合作，主動掌握納稅人登記的各種信息，提倡掌握多個部門之間的信息，整合綜合運用的多部門之間的戶籍信息交流互動平臺。地稅機關要按照戶籍信息平臺，建立管理稅源分布電子圖與納稅人的詳細電子檔案，使稅務管理員能夠定期普查工作目標更為明確。稅管員要根除“坐等”、“坐看”的工作信條，要腳踏實地深入調查，扎扎實實地工作，及時掌握第一手重要資料，主動出擊掌控稅源的詳細信息，根除接受稅源信息的被動行為。

2、清理房地產(chǎn)業(yè)流轉環(huán)節(jié)不必要的稅費

合并印花稅契稅，取消不合理的稅收收費項目，適當減輕房產(chǎn)環(huán)節(jié)的負擔。使土地增值稅簡化，直到條件成熟時取消。土地增值稅計算征收方面與其他稅收來說過于復雜，基于基層稅務干部的業(yè)務水平低的情況，很難精確的計算納稅總額。在目前的這個階段，應該確定適度的稅務征收率和適當?shù)臏p少稅率級數(shù)，還有使房地產(chǎn)增值額的計算辦法簡化等，從而降低稅務部門課稅成本以及義務納稅人的納稅成本， 要為投資者土地投資中的優(yōu)質投資回報充分考慮，并適當扣除通貨膨脹因素，這樣避免因賦稅過重而因為正常的土地投資報酬降低而引發(fā)逃稅行為?？梢钥紤]房地產(chǎn)業(yè)的逐步規(guī)范化，行業(yè)利潤逐漸步入平均化，并且考慮下取消土地增值稅。

3、強化部門間配合，健全護稅網(wǎng)絡信息化技術一體化管理

房地產(chǎn)開發(fā)所運行的每一環(huán)節(jié)，都必須到有關部門將手續(xù)辦理齊全，因此稅務部門要盡力爭取全面的支持與配合，切實加強協(xié)調與土地、房產(chǎn)管理、規(guī)劃局、銀行等相關部門的聯(lián)系，定期與這些部門進行交流，信息共享，這樣可以及時掌握各方面的情況，仔細嚴格的實施稅務征收一體化的管理、還要請有關部門積極配合，執(zhí)行“先稅后征”的原則，凡沒有稅務部門監(jiān)制的發(fā)票和不辦理稅票，房產(chǎn)、土地等相關部門的相關證照，把握住稅收源泉的控管的關鍵，從根本上補救稅收漏洞、及時清算達到土地增值稅清算條件的企業(yè)，有效管理相關稅收實施政策，這樣才能不斷提高稅收管理的質量和治理稅收管理上的漏洞。

三、結論

綜上所述，房地產(chǎn)快發(fā)的稅收政策有普遍性又有其特殊性，我們應該把國家的錢一分不讓的交上，然而也不損害企業(yè)的利益，把好財務的關口，促進房地產(chǎn)稅收的健康穩(wěn)定的發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)的價值最優(yōu)化。

參考文獻

[1]歐繼紅.《稅收籌劃中的房價策略》，《經(jīng)濟師》，2005年第5期

[2]吳躍云.《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路》，《財會通訊》，2006年第三期

篇6

一、房地產(chǎn)所得稅征管工作中存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅源底數(shù)不清。隨著城市化進程加快，房地產(chǎn)市場方興未艾。作為年1月1日以后新辦房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管單位，各級國稅機關對加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理制定了很多政策規(guī)定，采取了一些有針對性的具體辦法，然而效果并不明顯。究其原因，重要一點是信息獲取渠道過窄，相關制度不健全，對房地產(chǎn)商的置業(yè)資訊掌握不夠，體現(xiàn)在不了解商家購置了多少地，開發(fā)了多少商品房，屬下掛靠了多少項目部門，某一時期商品房銷售情況如何等等。不能對房地產(chǎn)商置業(yè)情況通盤掌握，就談不上對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實行源泉控管，稅收流失的漏洞也就難以堵塞。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況難以掌控。房產(chǎn)開發(fā)一般周期長，成本費用支出項目多，部分兼職財務管理人員業(yè)務素質不高，財務核算狀況普遍較為混亂。如有的企業(yè)采取收入不入賬、掛往來賬、轉移資金或不申報等多種方式有意隱瞞預收收入，或者開發(fā)項目達到完工標準不及時結轉銷售收入、少計銷售收入；有的企業(yè)利用假發(fā)票、作廢發(fā)票、大頭小尾、項目填寫不全發(fā)票及白條等列支成本費用，或采取多提預提費用、多列建筑安裝費用、超標準列支工資費用、多提固定資產(chǎn)折舊等手段虛增成本；有的企業(yè)采取預算成本或計劃成本結轉，或在多個開發(fā)項目、分期開發(fā)項目之間，故意混淆前后項目之間的成本，以達到多轉完工項目銷售成本的目的。企業(yè)的這些行為，給國稅部門的管理設置了不小的障礙。

（三）房地產(chǎn)業(yè)所得稅征管乏力。現(xiàn)行稅法規(guī)定，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅由國稅部門負責征收，而不動產(chǎn)銷售發(fā)票以及預售房產(chǎn)發(fā)票由地稅部門負責發(fā)售，國稅部門無發(fā)票管理權不能做到以票控稅，地稅部門有發(fā)票管理權又無權征收稅款，兩個部門都有管理盲點，有些地方出現(xiàn)國、地稅爭搶稅源或者疏于管理現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅一直是國稅部門征管的難點。而國稅部門尚未研究制定一整套行之有效的管理辦法，加之國稅部門征、管、查之間協(xié)調配合和信息共享的機制尚待完善，國稅部門與工商、地稅、建設、房管、規(guī)劃等部門信息交換制度需要健全，具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的稅收管理員很少且崗位又頻繁變動，這些因素的存在加大了征收管理的難度，制約了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理質量。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策需要完善。一是現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅內外資稅收政策有別。二是新的稅收政策出臺滯后。面對房地產(chǎn)業(yè)管理的復雜局面，有關部門往往不能及時制定出臺有針對性的政策措施，有些現(xiàn)實問題常因缺乏政策依據(jù)而無法處理。如企業(yè)項目完工后遲遲不結轉成本，稅務部門該在何時、采取何種方式對項目進行結算處理等沒有明確的政策規(guī)定。三是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式不統(tǒng)一。根據(jù)有關政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅分不同情況可以實行查賬征收或者核定征收，不少國稅機關為了簡化管理，對房地產(chǎn)企業(yè)不分經(jīng)濟性質、經(jīng)營規(guī)模、財務狀況一律采用核定征收方式，總體降低了企業(yè)所得稅征收率。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理的對策建議

（一）注重第三方信息收集。應全面加強對第三方信息資料的收集整理。如從土管部門了解土地交易情況，從房管部門了解項目開發(fā)面積和房屋銷售情況，從銀行部門了解企業(yè)開設賬戶及資金往來情況，從地稅部門了解企業(yè)領購發(fā)票及代開發(fā)票情況等。同時，著力抓好企業(yè)立項報批、分期建設、竣工驗收、開盤銷售、預售轉銷售結轉等環(huán)節(jié)管理，以此掌握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營動態(tài)。還應大力依托地方政府的支持，建立健全政府部門信息共享機制。

（二）建立戶籍檔案信息。建立企業(yè)基本信息檔案，適時、完整記錄企業(yè)各個階段各個時期的經(jīng)營動態(tài)。信息內容包括企業(yè)基本情況，資金來源情況，征用土地面積，項目開工、竣工和銷售的起止時間，實際建筑面積（套）、已銷售面積（套）和未銷售面積（套），銷售價格、單位成本和預售房款情況等。要做到這一點，需要充分調動稅收管理員的積極性，凈化當?shù)囟愂請?zhí)法環(huán)境，構建社會綜合治稅良性機制。

（三）強化納稅評估工作。采取“按季評估、按年結算”形式，全面核實納稅人的賬務、報表和原始憑證，著重審查企業(yè)賬簿資料與各項申報資料是否完整、齊全，賬表數(shù)據(jù)與申報納稅數(shù)據(jù)是否一致，收入、成本費用、利潤及其他有關項目是否符合稅法規(guī)定。重點審查與企業(yè)項目開發(fā)有關的合同文書，如建筑合同、工程預（決）算書、項目增補（減）合同、與客戶的合同協(xié)議等，看合同、協(xié)議書中的有關數(shù)據(jù)是否與企業(yè)入賬數(shù)據(jù)有關或吻合。加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控。關注企業(yè)預售房產(chǎn)情況，及時開展對完工項目的稅收清算。同時，建議財政部門進一步健全有關房地產(chǎn)行業(yè)財務會計制度，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務會計管理。

（四）整頓和規(guī)范稅收秩序。針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，有計劃地開展對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅專項檢查，加大對房地產(chǎn)行業(yè)大案要案的查處力度，嚴厲打擊偷逃稅等涉稅犯罪行為，以達到“檢查一個行業(yè)，規(guī)范一個行業(yè)”的目的。建立房地產(chǎn)企業(yè)誠信納稅檔案，定期公布房地產(chǎn)企業(yè)申報納稅和稅收檢查情況，對拒不申報、嚴重虛假申報或查補稅款拒不入庫企業(yè)，向政府建議取消其今后在當?shù)爻袛埥ㄔO項目的資格，以加大其涉稅違法成本，提高違法風險系數(shù)值。

篇7

【摘要】隨著改革開放繼續(xù)深入，近三十年來我國的房產(chǎn)經(jīng)紀逐漸發(fā)展為重要的經(jīng)濟支柱，影響著地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。在本文中，研究對象設置為珠海市香洲區(qū)，作為經(jīng)濟發(fā)展早，速度快的地區(qū)，該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受到房產(chǎn)市場影響更為深刻和具體，本文的研究能夠從各個方面入手，分析房產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，并為典型的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景做出展望。

【關鍵詞】珠海市香洲區(qū) 房地產(chǎn)市場 發(fā)展現(xiàn)狀

一、房地產(chǎn)行業(yè)重要意義

在各國，房地產(chǎn)都具有重要的經(jīng)濟地位，因為房地產(chǎn)企業(yè)直接關系到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。作為一個典型的周期性行業(yè)，房地產(chǎn)市場具有典型的周期性發(fā)展特點，從興起到衰落到再次興起，房地產(chǎn)行業(yè)能夠影響國家的經(jīng)濟發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)也由于高回報和高盈利性成為政府和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，有著重要的意義和經(jīng)濟地位。由于受到區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響，房地產(chǎn)市場屬于高度壟斷的地區(qū)區(qū)域性經(jīng)濟，在區(qū)域內有行業(yè)壟斷的特點。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的特點

（一）多樣性

在房地產(chǎn)市場及交易中，由于房產(chǎn)用途的不同，房產(chǎn)交易的種類也是不同，主要為商用和民用，而根據(jù)開發(fā)商的不同又分為政府性和非政府性。由于房地產(chǎn)市場發(fā)展的多種形態(tài)，房地產(chǎn)市場的特點之一就是多樣性的發(fā)展。而買賣的方式也是具有多樣性的，不僅是買賣，還存在典當、租賃等各種形式的交易。

（二）雙重性

房地產(chǎn)行業(yè)中，房產(chǎn)作為重要的商品，作為商品進行交易和使用。作為重要的經(jīng)濟產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)品還可以作為商品進行投資，不僅僅作為必需品進行使用。因此，房產(chǎn)商品還具有雙重性的特點。

三、不平衡性

房產(chǎn)行業(yè)作為周期性產(chǎn)業(yè)，是具有不平衡性的，供求關系容易被各種原因干擾而打破，從而影響整個行業(yè)的發(fā)展和進步。通常來說，房產(chǎn)價值和投入受到經(jīng)濟發(fā)展的波動和影響，而房產(chǎn)本身出現(xiàn)的波動又影響著經(jīng)濟的發(fā)展，在相互干擾的情況下，房產(chǎn)行業(yè)隨之出現(xiàn)波動性和不平衡性。

（一）珠海市宏觀環(huán)境概述

1.地理環(huán)境

珠海市位于廣東省西南部，毗鄰香港和高門地區(qū)，是珠江三角洲的重要城市。珠海市的地理位置優(yōu)勢突出，位于北緯21°48′～22°27′，地理環(huán)境和氣候發(fā)展十分特別，冬無嚴寒，常年溫暖，是我國的南方重要地區(qū)。珠海市設有拱北、九洲港、珠海港、萬山、橫琴、斗門、灣仔、珠澳跨境工業(yè)區(qū)等8個國家一類口岸，是珠三角中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市，由于島嶼眾多，被稱為 “百島之市”。

2.交通運輸

珠海市島嶼眾多，水文地質發(fā)達，由此帶來的海上運輸較為發(fā)達。而在另一方面，由于毗鄰港澳，珠海市的城際軌道交通也十分發(fā)達，南北相連，東西相通，機場到郊區(qū)均可直達，廣珠鐵路主要為貨運鐵路，聯(lián)結廣東和珠海的貨運。珠海市的公路建設較鐵路更為發(fā)達，由于地貌特別，珠海市的公路四通八達，均可以通過公路交通到達目的地。截止2016年上半年，珠海公路通車里程1500公里，其中高速公路通車里程近130公里。對于機場的建設為早期建設，在90年代就已建成珠海機場，客運吞吐能力達到日客運輸量6000余人次，航空運輸為重要的交通運輸。

3.珠海市香洲區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的SWOT分析

（1）優(yōu)勢

香洲區(qū)房地產(chǎn)主要的優(yōu)勢有三點：（一）區(qū)域優(yōu)勢。香洲區(qū)依托珠海市，懷抱澳門，地勢獨特，有著特殊的地理和人文景觀，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著得天獨厚的優(yōu)勢，地理位置幫助香洲區(qū)能夠成為珠海市的重心地帶，享受最先發(fā)展的特權。（二）城市優(yōu)勢。香洲區(qū)依托珠海市，是國家重點發(fā)展城市，有著重要的政治幫扶政策。立足于珠三角的中心地帶，香洲區(qū)有著重要的城市優(yōu)勢。（三）生態(tài)優(yōu)勢。香洲區(qū)有著眾多島嶼，亞熱帶季風氣候帶來了完美的地理環(huán)境，宜人宜居，這給該地區(qū)的房產(chǎn)市場帶來了更大的經(jīng)濟效益和發(fā)展依據(jù)。

（2）劣勢

香洲區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有著兩個主要的劣勢。（一）土地面積小，可利用土地較少。香洲區(qū)地面面積小，為主城區(qū)，發(fā)展時間早，這給了城區(qū)建設許多困難。另外，旅游城市大量地皮被旅游產(chǎn)物所占有，可開發(fā)地區(qū)較少，地塊較分散。（二）地產(chǎn)開發(fā)主要依賴外來資本，本地資本不足。香洲區(qū)的經(jīng)濟受到外界因素的影響過多，這導致了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展同樣無法深入發(fā)展。

（3）機會

香洲區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機會主要集中在兩個部分。（一）港澳合作的便利和國際資本的投入。香洲區(qū)的土地價格受到港澳臨近的便利，水漲船高，發(fā)展速度驚人。（二）政治導向的幫助。由于地處特殊，政府對香洲地區(qū)的建設和幫助催生了該地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定的發(fā)展。

4.珠海市香洲區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策及建議

香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定的問題所在，為了幫助香洲區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保持良好的發(fā)展勢頭，有以下建議可供參考。

首先，香洲區(qū)應當積極完善土地交易和出讓制度，幫助城市增加可用地規(guī)模。

在香洲區(qū)，許多房屋事實上處于空置狀態(tài)，老城區(qū)房屋價格上漲，但是增幅較低，這就意味著許多持有房屋屬于浪費狀態(tài)。為了幫助香洲區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度變快，經(jīng)濟發(fā)展有新的增長點，香洲區(qū)政府應該積極出臺管理制度，完善土地出讓制度，幫助城市增加可用地規(guī)模，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

其次，香洲區(qū)應該注重宏觀調控，政府應該加大對區(qū)域的稅收管理力度。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國是一個高利潤低風險高回報的行業(yè)，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要國家政策的宏觀調控，稅收制度就是一個重要的調控方法。在香洲區(qū)的發(fā)展中，城市建設應該注重宏觀調控和稅收管理，控制由于市場行為造成的房市危機。

篇8

[論文摘要]以青島地稅房地產(chǎn)稅收管理系統(tǒng)的開發(fā)過程為研究對象，結合項目管理相關知識對系統(tǒng)建設的進度管理進行分析。

軟件項目管理是美國在20世紀70年代中期提出的管理概念，當時美國國防部專門研究了軟件開發(fā)不能按時提交，預算超支和質量達不到用戶要求的原因，結果發(fā)現(xiàn)70%的項目是因為管理不善引起的，而非技術原因。于是軟件開發(fā)者開始逐漸重視起軟件開發(fā)中的各項管理。軟件項目管理是為了使軟件項目能夠按照預定的工期、成本、質量順利完成，而對項目進行分析和管理的活動。不論是軟件項目管理還是普通項目管理，在整個管理活動中對工期的控制尤為重要。項目進度管理是指在項目實施過程中，對各階段的進展程度和項目最終完成的期限所進行的管理。項目進度管理又叫項目的時間管理或項目的工期管理，是為了確保項目準時完工而必須完成的一系列管理活動。

一、進度控制的基本原理

(一)動態(tài)控制原理

項目進度控制是一個不斷進行的動態(tài)控制，也是一個循環(huán)進行的過程。它是從項目開始，當實際進度按照計劃進度進行時，兩者相吻合;當實際進度與計劃進度不一致時，便產(chǎn)生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，采取相應的措施，調整原來計劃，使兩者在新的起點上重合。

(二)系統(tǒng)原理

1.項目計劃系統(tǒng)。為了對項目實際進度控制，編制項目的各種進度計劃。其中有項目總進度計劃、季度和月(旬)計劃，這些計劃組成一個項目進度計劃系統(tǒng)。

2.項目進度實施組織系統(tǒng)。不同分工的項目組成人員遵照計劃規(guī)定的目標去完成每一個任務。

3.項目進度控制組織系統(tǒng)。為了保證項目進度實施還有一個項目進度的檢查控制系統(tǒng)。

(三)信息反饋原理

信息反饋是項目進度控制的主要環(huán)節(jié)，項目的實際進度通過信息反饋給不同分工的項目組成員，經(jīng)過他們的消化再將信息反饋給項目經(jīng)理，由項目經(jīng)理分析后做出決策，調整進度計劃。

(四)網(wǎng)絡計劃技術原理

在項目進度的控制中利用網(wǎng)絡計劃技術原理編制進度計劃，根據(jù)收集的實際進度信息，比較和分析進度計劃，利用網(wǎng)絡計劃對工期，成本和資源進行優(yōu)化整合。

二、進度控制的方法

(一)采用進度表控制項目進度

通過甘特圖對整個項目按照一定的時間比例建立進度控制圖表，例如以每個月、旬建立進度表進行監(jiān)控。當實際進度與計劃進度出現(xiàn)差距時應及時采取措施，加快進度。如果實際進度確實影響到整個項目的完工日期，應盡快調整計劃進度。

(二)采用網(wǎng)絡計劃控制項目進度

用網(wǎng)絡法制定項目計劃和控制進度，可以使項目安排緊湊，便于抓住關鍵，保證人力、財力、時間均獲得合理的分配和利用。因此在制定項目進度計劃時，采用網(wǎng)絡法確定項目關鍵線路是相當重要的。

在每項工作完成時，在網(wǎng)絡圖上記下實際進度的完成時間，以便與計劃進度對照和檢查。檢查結果有以下幾種情況:

(1)關鍵線路上實際進度比計劃增加，這種情況會使整個工期延長，必須對關鍵線路上的工作采取加快進度或縮短時間的措施，以彌補實際進度與計劃進度的差距，使實際進度與計劃進度保持平衡。

(2)關鍵線路上實際進度比計劃縮短，這種情況對縮短工期有利，此時根據(jù)整個項目實際進度情況和項目本身的需要確定項目有無必要提前完成，并重新修訂以后的網(wǎng)絡計劃，并檢查關鍵線路有無變化，做好修訂后保證項目的完工。

(3)非關鍵線路上實際進度比計劃增加，一般情況均有調整的余地，對整個網(wǎng)絡計劃不會有影響。但是，如果超出了非關鍵線路所計劃的時間，而且沒有調整的余地，就要檢查是否會影響關鍵線路，甚至使非關鍵線路改變成為關鍵線路。如遇這種情況就應要采取相應的措施，保證關鍵線路的實際進度滿足計劃的要求。

(4)非關鍵線路上實際進度比計劃縮短，整個網(wǎng)絡計劃將不受影響。但應從非關鍵線路的工作中抽調人員加強關鍵線路上的工作，以達到縮短整個工期的目的。

三、《房地產(chǎn)稅收管理系統(tǒng)》中的項目進度管理

《青島市地方稅務局房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理系統(tǒng)》根據(jù)國家稅務總局房地產(chǎn)稅收一體化管理的工作思路，主要解決了稅務機關對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目缺少動態(tài)的跟蹤管理，對房地產(chǎn)企業(yè)的預銷售情況不夠明晰，以及房地產(chǎn)企業(yè)相關其他申報信息過少的問題。系統(tǒng)分為納稅人端和稅務局端兩部分，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人通過納稅人端開具由稅務機關印制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票和收據(jù)，并定期報送相關信息。稅務機關通過稅務局端接受數(shù)據(jù)并進行管理。以下是該系統(tǒng)開發(fā)過程中用網(wǎng)絡計劃技術的方法分析了項目的工期。首先列出該項目的工作任務分配表，如下表1:

依照上表編制出網(wǎng)絡計劃圖如圖1

由此計算出關鍵路徑所需時間為:5+4+2+2=13周。

盡管網(wǎng)絡計劃技術可以計算出關鍵線路，但是仍然要通過項目的調度對實際的工期嚴格控制。項目的調度是項目實施中各階段、環(huán)節(jié)、人員的互相配合、協(xié)調的核心。調度工作是項目進度管理順利進行的重要手段。其主要任務是掌握計劃實施情況，協(xié)調各方面關系，采取措施，

排解各種矛盾，加強各薄弱環(huán)節(jié)，實現(xiàn)動態(tài)平衡，保證完成項目計劃和實現(xiàn)進度目標。

針對本項目調度的工作主要有:監(jiān)督項目計劃的實施、調整協(xié)調各方面的進度關系;監(jiān)督檢查項目準備工作;督促軟件公司按計劃對系統(tǒng)進行編碼工作并對臨時出現(xiàn)問題采取調配措施;對項目計劃的實施結合實際情況進行必要調整;了解硬件設備、軟件開發(fā)環(huán)境、培訓及推廣的情況;定期召開現(xiàn)場調度會議，貫徹項目主管人員的決策。

在實際的開發(fā)過程中，系統(tǒng)上線后因為需求的調整需要對系統(tǒng)進行功能的調整，這不但增加了開發(fā)人員的工作量而且也影響著系統(tǒng)的穩(wěn)定性。進度控制對軟件項目管理非常重要同時需求分析一樣關系著軟件項目的成功。

篇9

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管中存在的主要問題

1.未如實申報收入少繳稅款

（1）預收賬款沒有按規(guī)定申報納稅

一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入其它銀行卡上。雖然開發(fā)商最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行，不作預收款申報收入。

（2）隱瞞收入，私設小金庫

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務外，還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務。由于這些業(yè)務不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業(yè)務中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內小金庫；在待售商品房出租業(yè)務中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

（3）收入直接抵減應付工程款，偷逃稅款

房地產(chǎn)開發(fā)商因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。

（4）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅

目前房地產(chǎn)行業(yè)已形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方屬于發(fā)生了銷售不動產(chǎn)和轉讓無形資產(chǎn)行為，應該申報納稅，但在實際上合作雙方經(jīng)常出現(xiàn)不申報納稅的行為。

有些開發(fā)商利用以合作建房名義銷售商品房，其方法不是“以物易物”，也不是一方出地，另一方出錢，而是以共同購地共同建房的名義，只就其建筑營業(yè)稅及附加結算繳納到地稅，而銷售房屋，則視同自建自用未申報繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

2.未按規(guī)定使用發(fā)票漏繳稅款

房地產(chǎn)企業(yè)不按規(guī)定使用發(fā)票的現(xiàn)象非常普遍，開發(fā)商在預付給建安企業(yè)工程款時一般都沒有按規(guī)定取得建安發(fā)票，而是以收據(jù)支付，這樣既不能及時結轉工程成本，又給建安企業(yè)造成了漏稅。

再者是通過銷售公司銷售隱瞞銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銷售公司聯(lián)手操作，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入，價外收取的代收費用不符合代收代繳規(guī)定的，另用自制憑證收取，不入賬或掛往來賬上。

3.稅收政策不完善

（1）目前稅務機關對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，主要依據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號），開發(fā)項目位于省會城市及郊區(qū)的不得低于15%；地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于10%；其他地區(qū)的不得低于5%。目前，北京市為了促進地方經(jīng)濟發(fā)展，將預計毛利率規(guī)定在下限15%的標準。但該文件的主要問題是預計毛利率標準偏低，計算的當期毛利額還要扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加。企業(yè)通常通過一些手段加大期間費用的比重，從而減少當期預教企業(yè)所得稅。

（2）開發(fā)企業(yè)需出具有關機構對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。執(zhí)行中，對于中介機構的稅務鑒定報告不準確、不夠嚴肅、沒有統(tǒng)一標準的格式，稅務機關也缺乏有效的約束。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在工程款結算不及時的問題，滯后取得的以往年度的工程款憑證，是否準予扣除，在哪個年度準予稅前扣除，都沒有明確規(guī)定。

4.專業(yè)化征管水平較低

房地產(chǎn)行業(yè)是一個業(yè)務涉及面廣、專業(yè)知識強、財務處理復雜的行業(yè)，稅務人員不僅要精通稅收業(yè)務，還要掌握相關的法律知識和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務知識。目前，稅務人員的業(yè)務素質相對不高且征管時間不長，同時，基層地稅人員較為緊張，征管工作任務繁重，也使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質量得不到充分的保證?；鶎佣悇账墓芾韱T管理的企業(yè)多，管理的幅度大，很難做到實時了解開發(fā)項目的建設進度等信息。管理員與開發(fā)企業(yè)財務人員掌握的信息不對等、對項目進展情況掌握不全面，也是導致征管工作處于被動地位的原因。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理的建議

1.進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的征收管理

（1）加強內部管控，完善項目基本情況

應對房地產(chǎn)企業(yè)建立分戶檔案，實行全程跟蹤管理，源泉控制。 建立房地產(chǎn)項目納稅登記制度，及時了解在建項目的基本情況、財務信息及納稅情況。如通過對項目的名稱、性質、占地面積、建筑面積、預收賬款、銷售進度、收入、成本、合同金額、納稅申報、繳納情況等信息的對比分析，可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)的偷逃稅行為。同時，對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報管理，應作為分戶全程跟蹤管理的一項重要內容，經(jīng)常進行稅源分析，發(fā)現(xiàn)異常及時檢查，涉嫌偷逃稅款的，應轉入稅務稽查立案查處。

（2）加強各管理部門之間的協(xié)調配合，充分掌握稅源信息

從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。需要稅收征管部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤管理，強化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。加強部門配合，建立信息傳遞制度，掌握稅源信息。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關手續(xù)，稅務部門應加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設、房產(chǎn)管理等行政部門和金融機構的聯(lián)系，建立信息傳遞制度，及時全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。

加強與國稅部門的聯(lián)系交流。地稅部門與國稅部門之間要加強工作配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的管理、評估、檢查情況，共同加強發(fā)票管理，認真核實入帳票據(jù)的真實性及合法性，采取聯(lián)合重點稽查等措施，有效遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷逃稅行為。

2.加強票據(jù)審核力度

加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和票據(jù)審核的力度，增加工程成本的真實性和準確性，盡量防止利用假合同、假信息虛增成本偷逃稅款。加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)，要通過核查銷售票據(jù)、相關購銷合同、實地查看等方式最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況，據(jù)此審核企業(yè)納稅申報的真實性。

3.進一步完善房地產(chǎn)管理的稅收政策

要提高預計稅毛利率，增加稅收成本，促使企業(yè)盡快結算工程成本款項、取得合法憑證、及時竣工決算，按項目匯算清繳、多退少補，這樣稅務機關可以提高稅收征管效率。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)每個項目都不可能在一個年度完成，應允許企業(yè)跨年度、按項目結束年度匯算清繳，使計稅成本一次性準確結轉，匯繳結束后不再準予補充申報抵扣項目工程的計稅成本；要嚴肅稅務鑒定報告制度，明確對不附送稅務鑒定報告的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處罰依據(jù)，嚴肅查處虛假或錯誤鑒定報告造成的偷稅行為；要明確滯后取得的以往年度的工程款是否可以做稅前扣除以及如何進行稅前扣除的相關政策規(guī)定。

篇10

一、圍繞中心，強化措施，稅收收入再創(chuàng)新高

截止10月底，我局共組織各項收入7億元，按可比口徑同比增長22%，增收17390萬元。其中，縣級收入5億元，按可比口徑同比增長21%，增收8338萬元。圍繞抓稅收收入，重點采取了以下幾條措施：

（一）強化稅收分析促增收。要求各基層分局對轄區(qū)內的重點稅源戶進行調查摸底，認真剖析稅源現(xiàn)狀，準確預測經(jīng)濟發(fā)展趨勢，有針對性地研究加強稅源管理、提高組織收入工作效率的方法；及時做好對稅源結構、稅源分布、稅收收入反映出的經(jīng)濟運行等情況的分析預測，建立了重點行業(yè)的銷售利潤率、稅收負擔率等指標體系；按月分析重點稅源企業(yè)稅收運行狀況，客觀評價和預測其稅收潛力，對發(fā)現(xiàn)稅負低于去年同期、同行業(yè)稅負的納稅人，由稅收管理員實地調查，圍繞納稅人的產(chǎn)品銷售量、銷售價格、成本費用等因素變動情況，分析查找出稅負偏低的根源所在，確保把重點稅源實現(xiàn)的稅收監(jiān)控到位，同時對納稅前列大企業(yè)，落實專人動態(tài)管理稅款入庫情況，定期分析，確保納稅大戶稅款入庫不出較大波動。

（二）加強重點稅種精細化管理促增收。在企業(yè)所得稅管理上，不斷完善“三方參與、四級審核、信息化支撐”的所得稅匯繳管理運行機制，選派專人對納稅人申報材料的完整性、申報數(shù)據(jù)的準確性和稅務文書的規(guī)范性等逐個審核登記；成立了匯算清繳復查小組，實行納稅企業(yè)與管轄分局限期向復查小組申報企業(yè)所得稅制度，復查責任人根據(jù)雙方申報結果，對納稅人實際交納的企業(yè)所得稅進行稽核，對查處存在漏稅等問題，指導其及時補繳。

在個人所得稅管理上，一方面是突出檢查高收入行業(yè)的個人所得稅繳納情況，在做好企業(yè)員工薪金個人所得稅代扣代繳的基礎上，積極推進高新技術企業(yè)外聘專家的傭金個人所得稅代征代扣工作。另一方面是加強了對年所得12萬元以上個人自行申報納稅的管理，建立了重點納稅人管理檔案，規(guī)范受理納稅人窗口申報的操作流程，確保納稅申報的順利受理。

（三）抓好重大工程項目精細化管理促增收。我們把掌握重大建設項目稅收底數(shù)作為基礎內容來抓，及時掌握重大建設項目詳細的涉稅情況，對重點項目稅收管理切實做到家底清、稅源清和責任清；通過強化項目登記、雙向申報、賬實核對、竣工信息等各個環(huán)節(jié)的管理，實現(xiàn)對工程的全程動態(tài)監(jiān)控；依托重大建設項目管理軟件，定期做好信息更新，實行電子跟蹤監(jiān)控。目前已納入控管的重大建設項目60個，重大建設項目實現(xiàn)稅款1億元。

（四）加強房地產(chǎn)行業(yè)管理促增收。牢牢抓好稅收監(jiān)控不放松，把房地產(chǎn)行業(yè)的開工、預售、竣工三個環(huán)節(jié)作為日常監(jiān)管的重點，建立了房地產(chǎn)行業(yè)涉稅信息臺賬、信息傳遞制度，對相關單位傳遞來的涉稅信息進行分戶管理，對每條信息進行調查審核，全面了解開工時間、施工單位、工程進度、發(fā)包形式等情況，動態(tài)掌握企業(yè)項目進展情況。目前，共入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅收2億元，增收1億元。

（五）強化稅收稽查促增收。圍繞重點行業(yè)、征管難點和一些隱蔽稅源，有步驟、有計劃地開展稽查活動，采取實地檢查和調賬檢查相結合、涉稅信息比對和實地核查相結合的方式，突出抓好對那些隱瞞收入、申報不實、長虧不倒業(yè)戶的稅務檢查，進一步堵塞稅收管理漏洞。有效發(fā)揮稅務稽查的威懾作用，不以入庫稅款多少來衡量稽查成果，把稽查工作的著力點放在發(fā)現(xiàn)和處理問題上，并堅持自查、評估和約談在前、稽查處理在后，既體現(xiàn)了對納稅人的尊重和負責，又提高了稽查處理的效果。

二、突出重點，真抓實干，稅收管理精細化水平再提升

（一）加強股權轉讓所得稅管理。制定了《地方稅務局股東股權變更稅源監(jiān)控內部工作制度》，實行專人負責制，明確了股權變更稅源登記管理過程中的受理人、傳遞人員、核查人員等崗位的工作職責和工作要求，做到分工明確、責任明晰、環(huán)環(huán)相扣、有章可循。今年來，對200起發(fā)生股權轉讓行為的實現(xiàn)了稅源的有效監(jiān)控，共入庫股權轉讓個人所得稅4050萬元，同比增長326%，增收1500萬元。

（二）積極推進稅源專業(yè)化管理。根據(jù)省市局關于開展專業(yè)化稅源管理的實施意見，實行以稅源管理部門為中樞的基層一線專業(yè)化管理和各部門一體化專業(yè)協(xié)作的專業(yè)化稅源管理模式，形成了納稅評估引導稅法遵從，為稅務稽查提供案源，通過稅務稽查打擊涉稅違法犯罪，并向管理環(huán)節(jié)反饋查處結果，各部門、各環(huán)節(jié)聯(lián)動配合的專業(yè)化稅源管理工作流程。今年以來，各專業(yè)科室聯(lián)合開展各類分析15次，完成行業(yè)管理調研報告8份，整改問題基礎征管數(shù)據(jù)4981條，轉化為征管成果915條，補征稅款達3025萬元。

（三）大力推進二、三產(chǎn)業(yè)剝離。從正確把握和運用政策入手，認真開展二、三產(chǎn)業(yè)剝離工作，對所轄的混合銷售型商業(yè)企業(yè)、混合銷售型工業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)型企業(yè)逐戶進行調查核實，并結合實施分離的實際情況，逐戶研究具有可操作性的具體剝離方案，確保企業(yè)“分得開”、“站得穩(wěn)”。目前，已成功將20戶符合二三產(chǎn)分離條件的企業(yè)全部分離，實現(xiàn)增收2459萬元。

三、轉變作風，深化服務，推動涉稅服務實現(xiàn)新突破

（一）積極服務經(jīng)濟建設。加強經(jīng)濟稅收研究，及時向黨委、政府提出建設性意見和建議，為黨委、政府決策提供了有力支持。

（二）積極服務社會發(fā)展。以社會關注的民生問題為著眼點，嚴格落實下崗再就業(yè)、民政福利、技術改造、綜合利用資源等稅收優(yōu)惠政策，認真搞好對口幫扶，積極參與社會公益事業(yè)；依法做好教育費附加、地方教育附加、文化事業(yè)建設費、工會經(jīng)費的代征代收工作，有力地支持了教育、文化、工會等社會事業(yè)的發(fā)展。

（三）積極服務納稅人。以打造“征納共盈”品牌為載體，在信息服務、咨詢服務、稅務登記服務等各個環(huán)節(jié)制定了詳盡的服務時限，精簡辦稅流程，最大限度地改進稅務登記、稅款征收、發(fā)票管理等辦事程序和環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)了服務流程便捷化；將納稅人最關心的涉稅問題作為稅務公開主要內容，實行定期公開與即時公開相結合的方式，公開新的稅收政策、納稅定額等，實現(xiàn)服務內容公開化，得到了納稅人的一致好評。

四、加強教育，強化監(jiān)督，干部職工綜合素質再提高

一是加大教育培訓力度。通過建立完善教育培訓長效機制，積極搭建集中培訓、視頻培訓、網(wǎng)上稅院等學習教育平臺，突出抓好基層領導干部培訓，全面抓好基層一線干部的培訓，大力實施骨干人才選拔工程，促進了干部隊伍整體素質的提高。建立教育培訓激勵機制，把培訓結果和干部使用結合起來，把干部接受教育培訓情況作為選拔任用的依據(jù)之一，激發(fā)干部接受教育培訓的積極性。

二是加強廉政文化建設。積極開展“黨風廉政教育月”活動，組織干部職工認真學習了《廉潔準則》和各級落實黨風廉政建設會議精神，引導干部職工樹立正確的權力觀，并組織干部職工觀看了警示教育片，教育干部職工正確對待手中的權利，進一步提高了干部職工的防腐拒變能力。