導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)渠道獎勵方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈成本；房地產(chǎn)開發(fā)公司；成本控制

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

原標題：基于供應(yīng)鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析——以X房地產(chǎn)開發(fā)公司為例

收錄日期：2012年8月24日

當前，無論從宏觀經(jīng)濟環(huán)境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

（一）供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)（組織）有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點和實質(zhì)。

（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

（一）土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟可行性，而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項目計劃嚴重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。

（二）設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：

1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟意識的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計手段較落后，工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價控制不力。

（三）政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續(xù)進展緩慢，從而嚴重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項目預(yù)售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

（四）施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

1、在進行設(shè)計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。

（五）銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

（六）物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

（一）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。（圖1）結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規(guī)劃設(shè)計費等；開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內(nèi)維修費用等。

（二）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。

（2）運用價值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分攤的土地成本。

（3）規(guī)避土地閑置費的繳納。

2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。加強設(shè)計階成本控制要做到如下幾點：

（1）提高設(shè)計人員素質(zhì)，加強設(shè)計人員經(jīng)濟意識。

（2）引入競爭機制，實行設(shè)計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較，并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。

（3）引入目標成本理論，推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術(shù)指標不被突破。

（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較，推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標，在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。

（5）提高設(shè)計質(zhì)量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（6）推行產(chǎn)品標準化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風險水平高低，對成本和風險加以平衡，設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

（1）招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預(yù)審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標，在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標，以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時，嚴格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟美觀等多角度確定變更的必要性。

（3）加強現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴肅性，必須嚴格現(xiàn)場簽證管理制度。

（4）推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔，從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

（5）組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

（1）引入資金成本概念，合理設(shè)計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

（2）嚴控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產(chǎn)生實效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

（1）物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標環(huán)節(jié)，參與項目設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項安排可以減少由于設(shè)計缺陷、“絕對低價”招標等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。

（3）提高物業(yè)服務(wù)水平，增加業(yè)主滿意度，從而提高收費率，降低物業(yè)運營成本。

本文從理論方法上構(gòu)建了一種有別于傳統(tǒng)方式的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式。其優(yōu)勢表現(xiàn)在將供應(yīng)鏈管理思想引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，能將整個供應(yīng)鏈條的策劃、設(shè)計、顧問服務(wù)、施工、材料設(shè)備采購、銷售及物業(yè)管理活動聯(lián)系起來，在最短的時間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優(yōu)勢。

主要參考文獻：

[1]許龍.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理體系研究[D].重慶大學(xué)，2004.5.

[2]任夏儀等.目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J].財會研究，2008.3.

[3]楊秀凱.房地產(chǎn)企業(yè)全程成本控制的思考與對策[J].財經(jīng)學(xué)習，2009.1.

[4]王新芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學(xué)，2008.

篇2

事件：

2008年1月31日刊登預(yù)計07年凈利潤較上年同期增長100％－120％之間及股權(quán)激勵計劃公告。

點評：

戴上“金手栲”與股市共舞

周五，金地集團（600383）公布了股票期權(quán)激勵計劃草案。方案的主要內(nèi)容及條款包括：

1、 擬發(fā)行股票期權(quán)總數(shù)為4195 萬份，占發(fā)行前總股本的5%。

2、 有效期為6 年，分為五期授權(quán)，每期授予20%的期權(quán)。

3、 激勵對象：公司董監(jiān)事、中層管理人員、業(yè)務(wù)骨干和有突出貢獻的人員。

其中，董事長凌克獲345.5 萬股，總經(jīng)理張華綱獲244.7 萬股。

4、 行權(quán)價格為42 元。

5、 行權(quán)條件：每年的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%，凈利潤的復(fù)合增長率不低于25%。

與以往的股權(quán)激勵方案相比，金地集團的股權(quán)激勵方案有以下的特點：第一、期限最長為六年；第二、發(fā)行數(shù)量和比例最高；第三、綜合行權(quán)條件最高，ROE和凈利潤增幅高于華發(fā)、基數(shù)最高（07 年凈利預(yù)增幅度高于新湖中寶和廣宇集團）。第四、在全額持股的假設(shè)下，金地集團董事長需要投入的資金最多。

總體上看，金地的方案更充分地體現(xiàn)了利益共享、風險共擔、長期激勵的宗旨。

牽手UBS，涉足房地產(chǎn)投資管理

同時，公司董事會還公告：將與UBS 在境外共同發(fā)起房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)。雙方各占50%的比例。合伙企業(yè)的首期募集資金將在2-3 億美元之間，投資方向為國內(nèi)的房地產(chǎn)項目。我們了解到，合伙企業(yè)的董事長將由金地集團的董事長凌克兼任，雙方各派一位聯(lián)席CEO，在6 席的投資決策委員會中，也各占三席。

金地集團此次聯(lián)手UBS 開創(chuàng)了國內(nèi)房地產(chǎn)投資管理基金業(yè)的先河，標志著公司將從房地產(chǎn)的開發(fā)管理向房地產(chǎn)投資管理領(lǐng)域滲透。根據(jù)公司介紹，UBS在選擇合作伙伴的過程中，曾先后對國內(nèi)前十大開發(fā)商進行了考察和談判，最終選定金地正是基于對金地集團投資能力的認可。

我們認為，金地集團的這項舉措不僅為自身增加了一條境外融資的渠道，也開創(chuàng)了獲取“非資本性收益”的新盈利模式。按照國際慣例，合伙企業(yè)將按募集資金的2%提取管理費，同時在項目回報率超過預(yù)期標準后，還可對超額收益提取20%的獎勵?？梢灶A(yù)見，隨著基金規(guī)模的擴大，金地將從合伙企業(yè)中分享到不菲的管理費收入。

業(yè)績預(yù)增幅度高于市場預(yù)期

近日，金地集團預(yù)告07 年凈利將增長100%―120%，這意味著全面攤薄的每股收益將在1.06―1.16 元的區(qū)間內(nèi)，高于0.99 元的市場平均預(yù)測數(shù)。不過，我們早在2007 年8 月3 日就已經(jīng)大幅提高了盈利預(yù)測（參見《利潤增長將大幅超出市場預(yù)期》）。雖然，近期全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，但金地集團08 年的盈利增長仍較確定。我們暫仍維持原先的盈利預(yù)測不變。

公司采取針對性措施應(yīng)對房地產(chǎn)市場的整體觀望氣氛和區(qū)域分化趨勢。面對觀望氣氛較濃的深圳和北京兩地，公司采取積極的現(xiàn)金回籠政策，新開盤項目定價將適當放低。比如本月19 號即將推出的北京四惠項目預(yù)計售價在2 萬元每平米左右，比原先預(yù)期低約10%左右；深圳梅龍鎮(zhèn)三期預(yù)計新開盤價格也比原先低10%左右。在沈陽、武漢等市場，公司的銷售進展較為良好，沈陽國際花園的售價上漲到了7000 左右。

公司目前土地儲備1146 萬平米，合計均價僅1949 元每平米，2007 年新增的618 萬平米土地儲備單價2748 元每平米。公司2007 年每平米銷售均價約9 千元，即使假設(shè)未來房價停止增長，07 年新增土地儲備價格也僅相當于房價的30%，歷史平均成本不到07 年銷售均價的22%。實際上07年拿地大部分要在09、10 年結(jié)算，因此公司的土地儲備價格仍然具有一定的安全邊際。我們測算公司目前的NAV 為40.57 元，目前股價基本已經(jīng)與NAV 相當。

三季度末公司預(yù)售款余額51 億，我們預(yù)計公司07 年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入將近90 億元，由于四季度結(jié)算利潤項目受到06 年底以來的漲價的收益更大，公司四季度利潤率將提升，帶動全年利潤率高于前三季度。預(yù)計公司08 年新開工面積220 萬平米，結(jié)算面積約150-200 萬平米，比07 年增長約50%.

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成和特點

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在商品開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各種費用的總和，具體包括土地的征用和拆遷補償、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、前期的工程費用、開發(fā)間接費和公共配套設(shè)施費等。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的費用通常包括了企業(yè)的應(yīng)攤費用，即房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營期間產(chǎn)生的該期損益應(yīng)承擔的各種費用，其中涵蓋管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用等。作為資金高度密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的特性是高投入、高風險和高效益，資金流對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成具有如下特點：1. 土地、土建、設(shè)備費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大約占總成本的80%，其中拆遷補償款及土地征用費用占全部成本的23%，比前期工程費、公共配套設(shè)施費及基礎(chǔ)設(shè)施費三項費用合計占比10%都要高，這是推高房價的一個重要因素。2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本中，配套費及其他收費項目支出受外界因素影響最大，大概占項目總投資的10%～15%，因此，采取有效措施，減少這部分費用，可有效降低開發(fā)成本，提高經(jīng)濟效益。3. 房地產(chǎn)企業(yè)依賴于銀行貸款，所以管理費用和籌資成本較高，如果項目進度延遲，就延長了貸款時間，同時無法及時利用購房者資金歸還銀行貸款，從而產(chǎn)生了數(shù)額較大的利息支出。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實困難

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金時期，但是，由于片面?zhèn)戎匕l(fā)展速度，在發(fā)展過程中存在的問題也越來越明顯，尤其是在成本控制方面的問題更加凸顯。1. 成本控制觀念較為落后。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍成本控制觀念落后，成本控制范圍僅限于施工過程，依然習慣通過節(jié)約的方式降低成本，很少使用組織、技術(shù)、價值鏈等科學(xué)先進的手段。2. 尚未形成成本控制體系。成本控制是一個動態(tài)過程，包括立項、設(shè)計、施工、銷售等多個環(huán)節(jié)，而目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依靠合同進行成本控制，不能全面系統(tǒng)地做好項目開發(fā)整個周期的成本控制。3. 缺乏人力資源成本意識。長期以來，成本控制只是財務(wù)人員的工作，其他部門的員工與成本控制沒有關(guān)系，失去了企業(yè)員工的支持和參與，成本管理很難取得成效。4. 事后控制重于事前控制。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視圖紙設(shè)計和優(yōu)化，只注重控制項目后期的成本結(jié)算，甚至部分財務(wù)人員只根據(jù)合同控制成本，造成開發(fā)過程浪費嚴重的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的優(yōu)化路徑

（一）健全成本控制體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須完善成本管理制度，健全成本控制體系，對項目各個環(huán)節(jié)進行全員、全程、動態(tài)控制。首先，在立項階段要重點做好前期的成本、利潤估算，對項目的可行性做充分調(diào)查，避免因決策失誤而造成損失；其次，重視建筑設(shè)計的成本控制，這是前期成本控制的一大直接因素，必須選擇一支強大的設(shè)計團隊，通過對比多種方案來選擇最佳方案；施工過程中要將工程預(yù)算作為成本控制的標準，及時比較目標成本與實際成本的差異，認真分析出現(xiàn)成本偏差的原因，然后有針對性地改善；最后，工程完工后要認真審核工程各項成本費用，以合同所載工程價款為控制限額，把實際開發(fā)成本控制在合理范圍內(nèi)。

（二）完善業(yè)績評價機制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立經(jīng)濟責任制，對成本管理進行明確、合理地分工，對目標成本進行分解和細化，把成本控制落實到項目、到部門、到每一個人，編制出項目成本控制考核責任書，構(gòu)建起完善的成本管理責任制，形成目的明確、分工合理、責任分明的責任體系。同時建立有效的成本控制激勵機制，鼓勵團隊之間相互合作，對成本控制業(yè)績進行評價， 以此作為績效考核的重要組成部分，對優(yōu)秀團隊及員工給予獎勵，對成本控制不力的予以懲戒，以避免目標與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到控制成本人人有責。

（三）有機融入價值鏈理論

房地產(chǎn)開發(fā)包括市場調(diào)查、圖紙設(shè)計、融資籌資、設(shè)備供應(yīng)、建筑裝飾、景觀工程、廣告、銷售等，所有環(huán)節(jié)都是整體，構(gòu)成了一條價值鏈，價值增值是以價值鏈的增值為前提的，價值鏈上的相關(guān)企業(yè)是“一榮俱榮、一損俱損”的關(guān)系，價值鏈上的相關(guān)企業(yè)不僅要考慮自身利益，還要追求整個價值鏈的競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將目標定位為整個價值鏈利益的最大化，因此，在信息流方面，要建立完善信息系統(tǒng)；在資金流方面，要提高資金使用效率，采用科學(xué)預(yù)算方法，建立渠道管理理念下的運營資金管理體系；而在采購渠道上，需要改變傳統(tǒng)的對單個項目進行優(yōu)化的理念，應(yīng)與時俱進，根據(jù)渠道管理理念，積極實施綜合性的管理。對員工可實施平衡計分卡模式，以加強企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行力，平衡積分卡能幫助員工了解其工作是怎樣影響價值鏈的各個環(huán)節(jié)的，當他們看到自身對成本控制的正面影響時，就會支持改進流程方式。此外，為了獲得財務(wù)杠桿正效應(yīng)，企業(yè)決策者還應(yīng)當嚴格按照財務(wù)杠桿系數(shù)進行計算，確保做出理性的財務(wù)決策。

（四）加強全過程成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制主要集中在投資決策階段、設(shè)計階段、施工階段、竣工結(jié)算階段，每一個環(huán)節(jié)都不可或缺，只有加強項目全過程成本控制，強化全面預(yù)算管理，落實風險控制，才能真正降低成本，提高企業(yè)效益。1.投資決策階段的成本控制。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料，投資決策階段對項目成本的影響高達80%～90%，對項目建設(shè)全過程的成本控制具有決定性作用。對立項的預(yù)期收入、利潤、風險以及成本等進行財務(wù)分析，編制項目的目標成本，并實施有效控制，才能很好地落實投資決策階段的成本控制。投資決策階段的成本控制內(nèi)容主要包括項目可行性經(jīng)濟指標分析、成本估算、現(xiàn)金安排、相關(guān)風險敏感性分析以及投資收益測算等幾個方面，投資估算的方法包括靜態(tài)投資估算和動態(tài)投資估算，其中動態(tài)投資估算包括了價格變動對投資額、建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等的影響。2.設(shè)計階段的成本控制。工程設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，包括嚴格落實方案設(shè)計與工程設(shè)計的招投標制度。在初步設(shè)計階段應(yīng)控制各項經(jīng)濟指標，把限額分解到各項具體工程量，完善限額設(shè)計，以保證不超過總投資額；在施工圖設(shè)計階段，大力推廣價值工程方法，充分考慮市場材料和設(shè)備的價格變化，并認真監(jiān)督設(shè)計出圖前的審核工作；設(shè)計變更難以避免，所以必須重視設(shè)計變更管理工作，重視項目現(xiàn)場條件變化，加強技術(shù)溝通，盡量把變更控制在設(shè)計階段。3.施工階段的成本控制。此階段是整個建筑工程的中心環(huán)節(jié)，應(yīng)加強施工組織設(shè)計，實現(xiàn)人力、財力、物力和技術(shù)等生產(chǎn)要素的最優(yōu)化組合；成本控制人員及時收集造價調(diào)整資料，準確預(yù)測價格變動因素，對施工過程實施動態(tài)控制；同時建立健全工程變更審批制度，加強工程變更控制，以防造成工程預(yù)算超支。4.竣工交付階段的成本控制?！按罅?、復(fù)雜、集中”是竣工結(jié)算階段的特點，此階段的關(guān)鍵在于加強竣工結(jié)算時的審核。也就是說，在工程結(jié)算的時候應(yīng)當有工程竣工驗收單，確保合同和設(shè)計圖紙完全按照規(guī)定來完成，同時審查工程的洽商簽證以及預(yù)算的增、減賬清理工作，以及相關(guān)竣工調(diào)價和材料差價審計工作。

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；技術(shù)管理；規(guī)章制度；計算機技術(shù)

我國從2000年正式宣布全面停止住房實物分配，中國的房地產(chǎn)業(yè)正式進入市場化發(fā)展階段。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平得到不斷提高，生活需求也隨之逐步變高，人們對住房的功能性、舒適性等要求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)迅速發(fā)展起來。商品房開發(fā)質(zhì)量也越來越受到人們的關(guān)注，而房地產(chǎn)本身在進行開發(fā)建設(shè)的過程中，其技術(shù)管理工作為整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的工程質(zhì)量提供了有力的保障，是房地產(chǎn)開發(fā)日常管理工作的重要組成部分。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理水平，逐步完善相關(guān)管理制度，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理工作，提升房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量，積極預(yù)防任何不可控因素的意外出現(xiàn)，及時高效的完成開發(fā)任務(wù)，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向更好的方向發(fā)展。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的特點

1．1全面性

面對一個工程項目，勘查、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位，各有其階段性工作內(nèi)容，各單位都在各自業(yè)務(wù)范圍內(nèi)針對項目實施不同階段、不同專業(yè)、不同要求進行工作。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻不同于上述單位，從前期市場調(diào)研、策劃、可行性研究，到規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計，到項目施工，到竣工，直至后續(xù)物業(yè)管理、項目后評價，是對開發(fā)項目的全過程進行全方面管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)的管理，是從項目策劃方案、可研，到概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計，到施工、竣工、交付使用，甚至后續(xù)對建筑及設(shè)備系統(tǒng)等的日常維護管理，都應(yīng)該全程參與，并銜接協(xié)調(diào)各專業(yè)、各階段、各單位之間的工作。對所有與技術(shù)有關(guān)的物質(zhì)產(chǎn)品和精神產(chǎn)品，都要合理地聯(lián)系在一起，并組合成一個完整的整體工程。

1．2綜合性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)的管理，不僅要從工程技術(shù)角度出發(fā)，協(xié)調(diào)考慮建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強弱電、燃氣、通信、網(wǎng)絡(luò)、規(guī)劃、市政、交通、消防、人防、景觀、安防、物業(yè)等專業(yè)技術(shù)要求，還要認真研究市場需求，了解不同人群的生活習慣、生活標準，分析其對房地產(chǎn)產(chǎn)品用途、功能等方面的要求，努力完善產(chǎn)品以滿足市場需求，使產(chǎn)品能盡快售罄、資金盡快回籠。更要充分考慮項目經(jīng)濟效益最大化，在符合國家有關(guān)政策法規(guī)、滿足市場需求的基礎(chǔ)下，優(yōu)化設(shè)計方案、比選所用技術(shù)、工藝、方法、設(shè)備、材料等，努力降低開發(fā)成本，確保產(chǎn)品品質(zhì)。

1．3前瞻性

房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長的特性，一個項目從醞釀準備到完成，快則兩三年，慢則五六年，甚至十幾年。而房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品，不論是住宅、公寓，還是商場、寫字樓，使用都在數(shù)十年。如何確保開發(fā)產(chǎn)品能如期售出、售完，如何滿足人民日益提高的居住要求，唯有提高房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)管理工作的前瞻性，確保開發(fā)產(chǎn)品的靈活性和適應(yīng)性，充分考慮發(fā)展的需求變化，努力尋求企業(yè)經(jīng)濟效益與產(chǎn)品社會效益的平衡點。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的內(nèi)容

1)參與開發(fā)項目的策劃。從工程技術(shù)角度提出專業(yè)建議，提高策劃方案的可行性。

2)參與可研的編制。針對所開發(fā)項目，以技術(shù)角度分析其可行性，從技術(shù)上提供決策的依據(jù)。

3)設(shè)計管理。按開發(fā)要求，編制勘察、設(shè)計任務(wù)書(含面積標準、技術(shù)經(jīng)濟指標、功能要求、裝飾標準等)，跟蹤戶型設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，審查設(shè)計成果，組織企業(yè)內(nèi)部各部門進行研究商討，并督促設(shè)計單位修改完善。協(xié)調(diào)建立交流平臺，組織圖紙會審和設(shè)計交底，加強與各方聯(lián)系，及時溝通情況，研究解決出現(xiàn)的各種技術(shù)問題。認真審核方案調(diào)整、設(shè)計變更、技術(shù)核定，確保其必要性、可行性和經(jīng)濟性。

4)參與項目質(zhì)量管控。參與項目材料、設(shè)備的技術(shù)考察、選型、招標、核驗工作，參加項目各階段驗收工作。5)建立企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)管理制度體系。制定內(nèi)部技術(shù)管理制度，編制和實施企業(yè)內(nèi)部的科技發(fā)展規(guī)劃，及時掌握國內(nèi)外行業(yè)的科技動態(tài)，認真做好技術(shù)總結(jié)后評價。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理工作的方法

3．1建立健全技術(shù)管理的規(guī)章制度

根據(jù)工作內(nèi)容，結(jié)合開發(fā)企業(yè)的特色，制訂并完善設(shè)計審核程序及審批制度，技術(shù)管理責任制、工程技術(shù)質(zhì)量管理辦法、工程技術(shù)合理化建議獎勵辦法等規(guī)章制度，使得對技術(shù)的管理目標明確、責任分明、合理有序、公平公正。避免決策的隨意性，并充分調(diào)動技術(shù)人員的積極性。

3．2深入了解新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用與使用風險

改革開放以來，隨著我國加工業(yè)、制造業(yè)生產(chǎn)力水平的逐步提高，建筑材料及生活設(shè)備得到迅速發(fā)展，除了名目繁多的進口產(chǎn)品和合資產(chǎn)品外，許許多多國內(nèi)生產(chǎn)、加工、制造的新材料、新設(shè)備、新技術(shù)也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。其中不乏假冒偽劣產(chǎn)品，貌似相同或相似，但實際卻存在各種問題。另外還有大量不實的廣告宣傳，加上競爭、銷售過程中使用各種不正當?shù)氖侄危蟠蠹哟罅苏_選擇的難度，在項目運作過程中，很容易作出不恰當?shù)?、甚至錯誤的決定，造成開發(fā)周期延長、開發(fā)成本增加、開發(fā)利潤降低、開發(fā)質(zhì)量下降、企業(yè)信用下降、產(chǎn)品銷售不佳等情況出現(xiàn)。因此在選擇使用新產(chǎn)品、新技術(shù)時必須慎重對待，必須“貨比三家”，綜合比較考量，多做調(diào)查研究。提前做樣板或局部試用，以測試實際效果。必要時可以直接訪問使用過的用戶，或向?qū)＜液陀袑嵙Φ目蒲袡C構(gòu)咨詢，做到心中有數(shù)。正式采購時，同提供新技術(shù)的單位及供貨廠家要簽訂風險擔保合同，明確技術(shù)標準違約條款?？傊欢ㄒ苑e極慎重的態(tài)度和措施來努力降低應(yīng)用和使用風險。

3．3加強專業(yè)技術(shù)力量的選拔、培訓(xùn)

面向社會各行業(yè)選聘優(yōu)秀專業(yè)技術(shù)人才，采取科學(xué)合理、公平公正的日常評價機制，加強日常專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，聘請專家講課，以確保專業(yè)技術(shù)力量穩(wěn)步提升。

3．4建立科技專家支援平臺

盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在專業(yè)技術(shù)人才選拔上，會盡可能多地選聘優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員，但終究其技術(shù)力量及覆蓋面還是有限的。在日?？倳龅奖姸鄬W(xué)科、眾多工種的技術(shù)問題。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求其技術(shù)管理人員，要具備多學(xué)科、多工種的基本知識，才能協(xié)調(diào)解決各種技術(shù)問題，但也不可能樣樣精通。另外建筑工程技術(shù)也在不斷更新、發(fā)展，對于新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝不斷的大量涌現(xiàn)，不可能也無法及時熟悉掌握。所以，在遇到一些較強技術(shù)性、較高專業(yè)性程度的技術(shù)問題時，還得依靠社會上的科技專家力量。因此，應(yīng)該盡早與有關(guān)各科研單位、專門機構(gòu)和專家建立日常溝通，聘請專業(yè)或高級管理者，咨詢有關(guān)專業(yè)機構(gòu)，建立科技專家支援平臺，以及時咨詢解決過程中出現(xiàn)的問題。

3．5加強對行業(yè)技術(shù)情報和信息搜集

應(yīng)該建立企業(yè)技術(shù)人員外出參觀學(xué)習機制?！爸褐?，百戰(zhàn)不殆”，只有了解當前工程技術(shù)狀況、掌握行業(yè)技術(shù)發(fā)展動態(tài)，才能做好技術(shù)管理工作?！扒败囍b，后事之師”，通過對所了解掌握的行業(yè)實例進行認真細致地分析，可以避免發(fā)生其他項目出現(xiàn)的問題。可以同相關(guān)行業(yè)協(xié)會及有關(guān)技術(shù)情報部門建立固定關(guān)系，經(jīng)常參加各種展覽會、學(xué)術(shù)報告會，與行業(yè)前列企業(yè)建立技術(shù)情報交換渠道。同時也要了解國外的行業(yè)技術(shù)情報和信息，以彌補我國作為發(fā)展中國家在發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些不足與滯后。

3．6充分利用計算機技術(shù)建立

建材設(shè)備的信息庫，建立咨詢、市場、造價、規(guī)劃、設(shè)計、施工等技術(shù)資料數(shù)據(jù)庫，將材料設(shè)備及技術(shù)資料信息化、數(shù)據(jù)化、電子化。還可以在有能力的情況下，利用、開發(fā)多媒體軟件，進行相關(guān)專業(yè)技術(shù)問題的研究。

4結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術(shù)的管理水平，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量和使用年限長短，但目前房地產(chǎn)的技術(shù)管理仍存在很多的問題，而提高技術(shù)管理的水平，不是由某一方面說了算，而是由各階層的管理人員相互配合，共同協(xié)調(diào)來完成的。所以要保持積極的學(xué)習態(tài)度，不斷借鑒一些國內(nèi)、國際同行業(yè)企業(yè)先進的技術(shù)管理經(jīng)驗，降低成本，取人之長，補己之短。

參考文獻:

［1］涂若宇．談如何做好房產(chǎn)開發(fā)工程項目管理［J］．四川建材，2014(2):257-258．

［2］朱占魁．淺談建筑工程技術(shù)管理需注意的幾個問題［J］．河南建材，2014(1):55-56．

篇5

產(chǎn)私募基金在我國的現(xiàn)狀、發(fā)展前景以及潛在問題和相應(yīng)的解決方案。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，同時也是資金密集型行業(yè)。近年來，受樓市調(diào)控影響，我國房企的資金鏈普遍吃緊，信貸、信托等融資方式都已受到限制，著力持續(xù)經(jīng)營的房企急需通過“金融創(chuàng)新”緩解開發(fā)資金饑渴；同時，在市場整體流動性充裕的背景下，大量社會資本也需要尋找投資出口。因此，房地產(chǎn)私募基金或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)業(yè)融資的重要方向。然而，我國的房地產(chǎn)私募基金市場剛開始起步，尚不成熟，由此，本項目將對房地產(chǎn)私募基金在我國的現(xiàn)狀以及其可行性發(fā)展前景進行分析與研究，探討潛在問題并提出相應(yīng)的解決方案。

一、 房地產(chǎn)私募基金在我國的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)私募基金目前正處于剛起步的雛形階段，它是房地產(chǎn)開發(fā)商直接融資的一個重要方式。盡管在國外有很多成熟的運作經(jīng)驗，但在我國仍屬于新型金融業(yè)態(tài)。

首先，我國房地產(chǎn)私募基金的特點主要有：

（一） 總體規(guī)模相對較小，但增長速度較快

據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金的資金規(guī)模達到了500多億元。從總量看，僅占2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的1%左右，實際規(guī)模仍然處于較小比例。

（二） 基金背景類型多樣，機會眾多而投資審慎

目前我國人民幣房地產(chǎn)私募基金的類型主要包括：獨立的專業(yè)運作型、開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型、投行及金融機構(gòu)附屬型等。面臨著不成熟的投資人群體和繁多復(fù)雜的投資機會，多數(shù)基金公司審慎前瞻。

（三） 目前多數(shù)基金尚未完成一個完整的基金周期，行業(yè)整體業(yè)績尚未顯現(xiàn)

大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展始于2010年，多數(shù)基金尚未完成“募集―投資―管理―退出”的完整經(jīng)營周期，各基金公司的投資能力、盈利能力和管理能力水平也尚不明確。

其次，我國房地產(chǎn)私募基金機構(gòu)募資的特點可以概括為：

（一） 從來源上，主要從海外私募基金機構(gòu)募集資金

近年來，外資私募基金機構(gòu)紛紛進軍我國房地產(chǎn)業(yè)，其中比較有代表性的有高盛、摩根士丹利、美林、新加坡騰飛、嘉德、黑石等。雖然在資金方面，本土私募基金與外資私募基金的差別已在縮小，但由于外資私募基金在運營上更加成熟，在附加服務(wù)上更具優(yōu)勢，如優(yōu)秀的公司治理結(jié)構(gòu)、先進的管理經(jīng)驗、廣泛的國際知名度等。因此國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相比起本土私募基金機構(gòu)，更愿與海外私募基金機構(gòu)合作。

（二） 從性質(zhì)上，往往暗含一定的“債權(quán)融資”成分

從表面上，我國房地產(chǎn)企業(yè)私募融資是股權(quán)性質(zhì)的，然而從私募資金內(nèi)在含義以及性質(zhì)角度出發(fā)，可見其含有“債券融資”的成分。以恒大私募融資為例，2006年11月，恒大地產(chǎn)與德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以三分之一股權(quán)作押，三家機構(gòu)投資者出價4億美元認購恒大8億股可換股優(yōu)先股。2007年8月，通過另一上市保薦人瑞信擔保，恒大再次籌得4.3億美元境外貸款及2000萬美元境內(nèi)貸款。按恒大與機構(gòu)投資者簽訂的協(xié)議，恒大若能在2008年6月6日前完成上市，其回報將不少于股票發(fā)行總價值的40%；若至2009年方完成上市，承諾回報則增至不少于70%。上市后，機構(gòu)投資者股權(quán)將稀釋至3.66%；恒大集團董事局主席許家印則以持股68.16%重新實現(xiàn)對恒大地產(chǎn)的全權(quán)掌控。然而，恒大如若無法完成上市，恒大將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)機構(gòu)投資者的股份。這實際上是一種“對賭協(xié)議”和變相的債權(quán)融資，一旦業(yè)績未能達到協(xié)議要求，或者上市未果，就要面臨高額付息、還清本錢等壓力。

二、 房地產(chǎn)私募基金的基本內(nèi)涵與優(yōu)點

（一） 房地產(chǎn)私募基金的基本內(nèi)涵

房地產(chǎn)私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產(chǎn)開發(fā)或運營，并通過項目公司股權(quán)增值或房地產(chǎn)項目銷售實現(xiàn)收益的一種組織形式。 房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)，豐富了國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場，為投資者提供了更多參與房地產(chǎn)投資的機會。 房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓股權(quán)引入基金，或自身設(shè)立房地產(chǎn)基金的方式進行融資，已經(jīng)成為一種趨勢。

（二） 房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)勢

1、 從房地產(chǎn)企業(yè)利益的角度

（1）可提高企業(yè)抗風險能力。房地產(chǎn)企業(yè)通過私募基金首先能夠提高其抗風險能力，有著最基本的保護作用。通過房地產(chǎn)私募基金，一方面，投資者能夠成為被投資房地產(chǎn)企業(yè)的全面合作伙伴，和現(xiàn)有企業(yè)利益達成統(tǒng)一；另一方面，企業(yè)無需支付股息，也無需出讓部分股東分紅，因此不會對企業(yè)的現(xiàn)金流造成負擔。基于此， 房地產(chǎn)私募基金能有效增加房地產(chǎn)企業(yè)的所有者權(quán)益而非債務(wù)，同時也能加強房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表，并提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力。

（2）可提供高附加值服務(wù)。在提高企業(yè)抗風險能力的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)通過私募基金更能夠為其提供高附加值服務(wù)，使其獲得相當?shù)慕?jīng)濟利潤。通過房地產(chǎn)私募基金，投資者在作為被投資房地產(chǎn)企業(yè)的全面合作伙伴的同時，也是企業(yè)的所有者之一，因此和現(xiàn)有企業(yè)所有者的利益幾乎是完全一致的。由于房地產(chǎn)私募基金機構(gòu)中的投資者大多是資深企業(yè)家和投資家，擁有豐富的專業(yè)知識、管理經(jīng)驗以及廣泛的人脈和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，因此這些豐富資源可能為房地產(chǎn)企業(yè)提供高附加值服務(wù)，使其獲得較多的超額回報。

（3）可帶來潛在的長期利益。在得到風險保障和短期利潤的同時，通過私募基金，企業(yè)也可能獲得潛在的長期利潤。由于私募基金機構(gòu)運行較為規(guī)范化，而且對于投資方的要求較高，因此，能獲得基金機構(gòu)青睞的房地產(chǎn)企業(yè)，反過來也能說明它們實力的潛在價值。同時，獲得私募基金投資的房地產(chǎn)企業(yè)，往往可以通過所融資金購置土地或兼并收購，實現(xiàn)快速擴張，從而可提高和顯性化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在價值，以此獲得相對穩(wěn)定的長期利潤。

2、 從民間和機構(gòu)資本的角度

可滿足民間和機構(gòu)資本的投資需求。長期以來，我國的機構(gòu)資本因為投資工具缺乏而得不到有效運用，與此同時，我國大量的、離散的民間資本也需要規(guī)范化運用。而房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)恰好能一定程度上滿足民間和機構(gòu)資本的投資需求。其中，對于我國的社保基金、保險公司等機構(gòu)資本而言，參與房地產(chǎn)私募基金有利于其資金的保值和升值。因此，在房地產(chǎn)領(lǐng)域參與私募基金能夠一定程度上滿足民間和機構(gòu)資本。

三、 房地產(chǎn)私募基金在我國的發(fā)展前景

（一） 全球房地產(chǎn)私募基金已形成一定規(guī)模，相對成熟

自上世紀40年代，經(jīng)過私募基金的興起以及不斷發(fā)展，目前全球私募基金（主要指美國地區(qū)）在各領(lǐng)域，尤在房地產(chǎn)投資上已具有一定規(guī)模，也可以說是相對成熟的，其主要表現(xiàn)在：私募基金機構(gòu)多樣化發(fā)展、投資范圍多樣化、投資視角國際化、投資對象機構(gòu)化等，并且在激烈競爭下，伴有向公募資金的趨勢發(fā)展?？梢?，不論從形式還是實質(zhì)上，全球房地產(chǎn)私募基金已相對成熟。

（二） 我國房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作可能成為一種趨勢

一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展仍處于探索階段，資金來源狹窄，專業(yè)人才相對缺乏，投資項目較難尋找；而且房地產(chǎn)基金的監(jiān)管仍屬灰色地帶，政策風險較大。然而，另一方面，在國家對房地產(chǎn)行業(yè)直接融資和銀行信貸進行嚴厲調(diào)控的大背景下，新興的以私募股權(quán)投資基金為主要形式的地產(chǎn)投資基金，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定保障和利益?？梢?，房地產(chǎn)私募基金并不能被完全否定，仍待探索發(fā)展。

（三） 我國房地產(chǎn)的私募股權(quán)基金未來發(fā)展空間很大

目前，國內(nèi)投入于房地產(chǎn)的私募股權(quán)基金并不多。目前所選擇的投資人都是一些諸如養(yǎng)老基金和長期投資基金等穩(wěn)健型基金。由此可見，我國房地產(chǎn)的私募股權(quán)基金未來發(fā)展空間還很大。

另外，經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)：我國目前的私募基金規(guī)模大于6000億元。這幾年股市一直處于熊市，其中證券市場的私募基金更是損失慘重，很多私募基金已撤離證券市場，因此現(xiàn)在投向房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是個不錯的出路。該文原載于中國社會科學(xué)院文獻信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來源可見，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化已成為直接關(guān)系到行業(yè)能否持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。在此背景下，大力發(fā)展房地產(chǎn)私募基金顯得尤為必要。

四、 房地產(chǎn)私募基金所存在的潛在風險

通過查閱大量資料，并結(jié)合業(yè)內(nèi)人士專業(yè)分析，以下五點是值得我們總結(jié)出的主要潛在風險：

（一） 發(fā)起人與管理人的資格風險

房地產(chǎn)私募基金大多采用有限合伙制，這種組織形式使基金在出資、驗資、減資和清算等法定手續(xù)方面存在諸多不規(guī)范的情況。

（二） 運營管理風險

有些房地產(chǎn)企業(yè)熟悉房地產(chǎn)項目開發(fā)但是缺乏基金運作經(jīng)驗，而基金管理機構(gòu)又缺乏房地產(chǎn)市場開發(fā)及管理方面的專業(yè)能力。

（三） 關(guān)聯(lián)交易風險

從房地產(chǎn)私募基金運作模式上看，很多房地產(chǎn)基金管理人的股東是房企。當這些房地產(chǎn)私募基金在投資自有項目時，會遇到盡職調(diào)查、風險評估和投資后管理等方面的利益沖突，如何規(guī)范此類關(guān)聯(lián)交易風險也需要配套法律規(guī)范。

（四） 專業(yè)決斷風險

缺乏獨立第三方監(jiān)管機構(gòu)，對房地產(chǎn)私募基金進行財務(wù)監(jiān)管，為投資者提供獨立性判斷和專業(yè)。

（五） 行業(yè)自律風險

國外房地產(chǎn)私募基金一般由行業(yè)協(xié)會制定相關(guān)政策，指導(dǎo)和規(guī)范基金運作。我國去年8月成立了房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟，并聯(lián)合發(fā)起自律宣言，但是進一步政策規(guī)范仍需加強，只有不斷提高行業(yè)自律和規(guī)范水平，才能有效防范信息披露、融資退出等風險，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)私募基金向“正規(guī)軍”發(fā)展。

五、 針對房地產(chǎn)私募基金中潛在風險的相應(yīng)解決方案

（一） 針對發(fā)起人與管理人的資格風險，加快培育成熟合格的投資者

目前，我國房地產(chǎn)私募基金尚未成熟，這也體現(xiàn)在投資者上。對于民間資本，大多數(shù)人對私募基金的投資方式仍有所懷疑，他們希望直接控制資金流，然而這會越界合伙人的關(guān)系 ；另一方面，對于機構(gòu)投資，因政策限制，某些機構(gòu)無法進行房地產(chǎn)私募基金的融資方式。這就容易造成發(fā)起人與管理人的資格風險。

對此，我們認為從房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展的角度考慮，在風險可控的情況下，對于民間資本，應(yīng)逐步提高有寬裕資本的投資人對房地產(chǎn)私募基金的投資動力；同時，對于機構(gòu)投資，在合法的前提下，可以適度放寬對機構(gòu)投資者的限制，通過以上兩種方式來加快培育成熟合格的投資者。

（二） 針對營運管理風險，大力發(fā)展內(nèi)資房地產(chǎn)私募基金的社會文化

雖然我國房地產(chǎn)私募基金已初具規(guī)模，但基金機構(gòu)以外資或中外合資為主，而獨立的內(nèi)資基金機構(gòu)則相對較少。因此，我國國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)私募基金的運作情況仍不熟悉甚至完全不知道。

對此，我們認為可以從以下兩個方面解決：一是從宏觀的社會角度，培育房地產(chǎn)私募基金的社會文化。即在社會推廣私募基金的投資理念和基本運作。這能夠有效吸引一部分符合基金投資要求的投機者和投資機構(gòu)主動參與進行房地產(chǎn)私募基金。二是從微觀的企業(yè)角度，有計劃培養(yǎng)大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金人才。這里可以通過房地產(chǎn)企業(yè)和基金機構(gòu)的互相合作對接，交換員工進行培訓(xùn)以及適當獎勵制度以獲得較為優(yōu)秀的房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域的專業(yè)人才。同時，雙方也需要尋求對于該領(lǐng)域較為熟悉的律師、顧問等法律人才來保證合作順利進行以及合規(guī)合法，可以通過挖掘原外資或中外合資基金機構(gòu)較有經(jīng)驗的專業(yè)人才來實現(xiàn)。

（三） 針對關(guān)聯(lián)交易風險，加強合伙人之間的溝通

從房地產(chǎn)私募基金運作模式來看，很多房地產(chǎn)基金管理人的股東是房企。在私募資金的過程中由于利益問題免不了同合伙投資人以及管理部門的沖突，即產(chǎn)生關(guān)聯(lián)交易風險。對此，我們主要從房地產(chǎn)私募基金運作過程中的主要環(huán)節(jié)即投資階段進行分析。

首先，房企和投資人可能在投資策略上產(chǎn)生沖突。在一點上可以通過確定合同上雙方認同的事項，對有爭議部分進行折中協(xié)商，或者通過法律顧問或?qū)I(yè)人士進行有指導(dǎo)性的建議，也可以通過投資者咨詢委員會解決問題。

其次，房企和投資人可能在投資分配上產(chǎn)生沖突。我們認為可以按照先前基金投資分配經(jīng)驗進行分配，也可以向雙方投資者披露可能產(chǎn)生利益沖突的交易來獲取折中且公平的方案。

（四） 針對專業(yè)決斷風險，加強信息披露和財務(wù)監(jiān)管

目前，我國房地產(chǎn)私募基金才剛起步，在監(jiān)管方面尚未建立健全的體制，尤其缺乏獨立第三方的監(jiān)管機構(gòu)。我們認為這種監(jiān)管缺失使得部分房企、基金管理人和投資人間沒能做到信息披露，最后導(dǎo)致在專業(yè)決斷上的風險。

對此，一方面可以參考公募證券投資基金在信息披露方面的強制要求，對私募基金在信息披露和財務(wù)監(jiān)管方面作出一些強制性規(guī)定，以此加強房企、基金管理人和投資人間的信息對稱性，從而減少信息不對稱帶來的專業(yè)決斷風險；另一方面，在基本的硬性規(guī)定基礎(chǔ)上，也可以適當留部分“軟性”的空間，比如：對于一些涉及商業(yè)機密的信息，在多方協(xié)商并認同的基礎(chǔ)上，可以選擇保護不公開。

（五） 針對行業(yè)自律風險，加強行業(yè)監(jiān)管與自律

我國房地產(chǎn)私募基金由于面向特定的少數(shù)投資者，同時有著眾外資基金機構(gòu)，因而監(jiān)管部門難以對其進行及時有效的監(jiān)管。

我們認為應(yīng)重點從以下兩個方面著手以加強監(jiān)管：一是對外要密切關(guān)注外資房地產(chǎn)私募基金的資金動向。當前，外資房地產(chǎn)私募基金已成為我國房地產(chǎn)金融的重要來源之一，這對于我國房地產(chǎn)金融建設(shè)也是極為有利的。但是，這其中也很可能出現(xiàn)大量境外資金的異常進出，從而對國內(nèi)房地產(chǎn)市場有不利影響。二是對內(nèi)要完善房地產(chǎn)私募基金的信息披露與監(jiān)管規(guī)則。應(yīng)當嚴格按照國家發(fā)改委制定的《關(guān)于促進股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知》的要求，健全房地產(chǎn)私募基金的風險控制機制和信息披露制度。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)要求房地產(chǎn)私募基金在投入基本運營信息基礎(chǔ)上，在每個會計年度向管理部門提交年度業(yè)務(wù)報告和年度財務(wù)報告。而對于管理部門，可以通過不定期檢查和嚴格的監(jiān)督管理，甚至可以通過建立私募基金信息管理系統(tǒng)等方式以加強對房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)督管理。

篇6

隨著我國社會經(jīng)濟和人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)迎來新機遇。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，只有提高了財務(wù)管理水平，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的持續(xù)性。

1房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)財務(wù)管理的特點

1.1 資金籌集任務(wù)重

從目前我國社會經(jīng)濟的發(fā)展來看，各地方的地價都在上漲，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)要想開發(fā)一個項目就必須投入大量的資金。眾所周知，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，通常情況項目開發(fā)周期都在兩年以上，從征地、開發(fā)到竣工都需要大量的資金投入，因此，要想保證項目開發(fā)的順利進行，就必須要有充足的資金。在項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期比較長，企業(yè)只有通過多種融資手段才能籌集到足夠的資金。

1.2財務(wù)管理風險高

房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的人力、財力，同時，也是一個周期較長的工程，這給財務(wù)管理提出了更高的要求。此外，房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策影響較大，如果政策發(fā)生了變化，那么房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)就必須隨著國家的政策進行調(diào)整，但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的自我調(diào)整能力有限。

2 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)財務(wù)管理中存在的問題

2.1投資盲目，結(jié)構(gòu)不合理

從目前我國房地產(chǎn)項目開發(fā)的現(xiàn)狀來看，所有的房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)都是為了追求高利潤，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項目進行投資時比較盲目。目前，我國各地經(jīng)濟發(fā)展速度不同，尤其偏遠地區(qū)與沿海地區(qū)的發(fā)展速度相差很大，但是在投資的過程中，都存在盲目性的問題，缺乏對項目投資風險的決策。與此同時，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只看到了項目未來的發(fā)展前景，忽視了對整個項目進行風險評估，很大程度上增大了企業(yè)投資的財務(wù)風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)問題上還存在結(jié)構(gòu)不合理的問題，許多小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身條件的限制，不能夠去開發(fā)自身不熟悉的項目，從而造成了投資結(jié)構(gòu)的單一性，使整個房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)面臨巨大的投資風險，嚴重的甚至會給企業(yè)帶來無法彌補的損失。

2.2周期長，收入不確定

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)周期很長，與其他行業(yè)具有很大的不同之處在于項目開發(fā)的過程中會浪費很多資金。由于項目開發(fā)的周期長，使得不確定性因素將影響資金的收集和回籠。與此同時，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中，很難判斷收入問題，項目開發(fā)收入存在不確定性，只有當辦理完成產(chǎn)權(quán)證書之后，才能確定投資的收入。另外，資金的回籠周期很長，在資金回籠的過程中會涉及很多財務(wù)方面的內(nèi)容，其中包括成本的核算、控制等，這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)財務(wù)管理的水平。

2.3負債率高，流動性差

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，需要大量的資金投入，只依靠房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部籌集遠遠不夠，因此，肯定會涉及與銀行進行借貸。但是目前我國銀行借貸的利息偏高，使房地產(chǎn)還未進行項目開發(fā)，就已經(jīng)背負巨額債務(wù)。同時，當房屋建成后，一旦銷售情況不理想，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)債務(wù)風險，負債率高。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完成之后，存貨會涉及多方面的內(nèi)容。

2.4管理不當，缺乏考核

一家企業(yè)要想能夠長久穩(wěn)定地發(fā)展下去，就必須重視財務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有充分認識到財務(wù)管理的重要性，也沒有統(tǒng)一的財務(wù)管理機構(gòu)，使得財務(wù)管理工作存在諸多問題。與此同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)也沒有制定完善的考核計劃，財務(wù)主管實行委派制在很大程度上降低了員工的工作熱情。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，有的財務(wù)人員缺乏財務(wù)管理專業(yè)知識，沒有熟練掌握財務(wù)工作流程，更有甚者還經(jīng)常做一些的事情，同時，財務(wù)人員也缺乏財務(wù)風險防范意識，從而給項目開發(fā)的資金投入帶來了一定的風險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)財務(wù)管理有效措施

3.1設(shè)置理性的融資決策流程，拓展融資渠道

在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)財務(wù)管理中，企業(yè)為了提高財務(wù)管理水平，需要設(shè)置理性的融資決策流程，不斷拓展融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對項目的資金進行預(yù)測，選擇正確的融資組合，在融資的過程中要進行成本對比，從中選擇融資的最佳方案，以保證融資的順利進行。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在融資之前應(yīng)對市場做一個整體的調(diào)查，保證資金鏈的暢通，端正自身的市場行為，在市場上建立良好的信譽。另外，企業(yè)還應(yīng)該采用房地產(chǎn)信托投資基金形式，不斷吸納更多的外來資金投資，從而保證項目開發(fā)的正常進行。

3.2做好財務(wù)預(yù)算，加強資金管理體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要想保證項目開發(fā)的順利完成，就必須重視財務(wù)預(yù)算管理工作。要做好財務(wù)預(yù)算，不斷加強資金管理體系建設(shè)，從而降低企業(yè)成本費用。企業(yè)在開發(fā)項目時，一定要把責任歸結(jié)到項目負責人身上，項目負責人一定要到現(xiàn)場進行實地勘察，根據(jù)現(xiàn)場的實際情況制定出預(yù)算編制表，向上級領(lǐng)導(dǎo)進行匯報，最后再由財務(wù)部門做出最恰當?shù)念A(yù)算。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷加強資金管理體系建設(shè)，全面了解企業(yè)的資金使用情況，避免資金閑置的情況出現(xiàn)。

3.3建立有效的財務(wù)人員考核制度，提高其綜合素質(zhì)

針對房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)，財務(wù)管理工作顯得非常重要。財務(wù)管理主要是對企業(yè)內(nèi)部資金的使用和調(diào)動，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立有效的財務(wù)人員考核制度，保證財務(wù)人員綜合素質(zhì)的提升。只有建立了完善的考核制度，才能避免工作懶散。同時，企業(yè)還應(yīng)該建立相關(guān)的獎懲制度，對于那些工作表現(xiàn)良好的員工給予適當?shù)莫剟?，針對那些?jīng)常有違規(guī)行為的員工進行嚴格處理，如給企業(yè)造成重大經(jīng)濟損失的應(yīng)該直接開除。只有這樣，才能從整體上調(diào)動員工工作的積極性。另外，企業(yè)還應(yīng)該定期對員工進行專業(yè)知識的培訓(xùn)，讓財務(wù)人員能夠及時掌握先進的財務(wù)管理知識，提高財務(wù)人員的職業(yè)道德素質(zhì)，從而不斷提高整個財務(wù)管理的水平。

3.4強化企業(yè)經(jīng)營風險意識

房地產(chǎn)項目投資本身風險系數(shù)很高，而且隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭壓力越來越大，因此，企業(yè)要想減少經(jīng)濟損失，就必須不斷強化經(jīng)營風險意識。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該定期調(diào)查外部環(huán)境的變化，一旦發(fā)現(xiàn)外部環(huán)境有所變化，那么就應(yīng)該對自身的財務(wù)管理工作做出調(diào)整，以適應(yīng)外部經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展需求。另外，企業(yè)還應(yīng)該加大經(jīng)營風險的宣傳力度，讓所有員工都樹立正確的風險意識，建立完善的風險防范機制，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.5制訂科學(xué)合理的投資策略

目前，房地產(chǎn)市場上存在盲目跟風現(xiàn)象，缺乏合理的投資決策，因此，為了保證房地產(chǎn)市場的長久發(fā)展，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的投資策略，杜絕盲目性，嚴格選擇投資項目，保證投資結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該根據(jù)市場的變化，及時調(diào)整投資機構(gòu)，降低投資風險，從而保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語

篇7

一、房屋征收的概念

房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)及其使用權(quán)，同時喪失土地使用權(quán)并給予市場價值補償?shù)男姓娭瀑徺I行為，是拆除房屋行為的基礎(chǔ)性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權(quán)關(guān)系發(fā)生改變。實施拆除時房屋所有權(quán)已經(jīng)屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經(jīng)沒有了法律上的利害關(guān)系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設(shè)需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權(quán)沒有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。

二、房屋征收的目的

征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開發(fā)不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。

如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》均沒有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進行征收，更不能強制“搬遷”。

二、房屋征收的主體

房屋征收的主體根據(jù)職責劃分，可以分為批準主體和實施主體。

1，批準主體

批準主體就是享有房屋征收決定權(quán)的機構(gòu)，誰有權(quán)征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規(guī)定的條件無償?shù)貙⒓w或者個人的某項財產(chǎn)收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產(chǎn)征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”可以看出，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財產(chǎn)權(quán)的行為。

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權(quán)征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級市政府、市政府（設(shè)區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權(quán)決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據(jù)該條例第9條規(guī)定有權(quán)做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區(qū)的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當納有國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。即：“四規(guī)劃、一計劃化”。有的市區(qū)政府由于沒有本行政區(qū)規(guī)劃或計劃就無權(quán)做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。

2，實施主體

實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行?！辈粌H明確規(guī)定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。

依據(jù)條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權(quán)的部門，由市、縣級政府根據(jù)本級政府部門的職責劃分，將實施部門交由其委托的行政機關(guān)或單位。決定權(quán)在市縣級政府，條例沒有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關(guān)工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。

哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。”可見各級政府為落實“工作指導(dǎo)”原則應(yīng)盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門為宜。

3，房屋征收實施單位

房屋征收的具體工作依據(jù)條例第5條規(guī)定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。由于條例規(guī)定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機構(gòu)等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。

三、房屋征收的程序

政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。

第一步調(diào)查登記

房屋征收部門依據(jù)本行政區(qū)年度計劃或?qū)ｍ椧?guī)劃組織人員或委托中介機構(gòu)對擬征收地域內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行詳盡調(diào)查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調(diào)查完畢后將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進行公布并聽取異議的意見。

最終的調(diào)查結(jié)果作為制定房屋征收方案的依據(jù)。

第二步暫停通知

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關(guān)部門，在房屋征收范圍內(nèi)暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)批準、備案、過戶等手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。

第三步無證認定

市、縣級人民政府組織國土、城建、環(huán)保、法制等有關(guān)部門建立無證建筑認定辦公室，對征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記的無證建筑進行合法性認定和處理。對合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑認定為給予補償；對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，認定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認定決定的可以申請復(fù)議或提出行政訴訟。

第四步擬定方案

房屋征收部門根據(jù)已經(jīng)確定的被征收房屋調(diào)查結(jié)果和無證認定結(jié)果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。

第五步方案論證

同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進行數(shù)次，但應(yīng)求得意見基本統(tǒng)一。

第六步公開方案

同級政府將論證結(jié)果在被征收房屋的范圍內(nèi)以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設(shè)立征求意見渠道和場所，設(shè)立專人解答有關(guān)詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。

第七步修訂方案

同級政府將公開征求的意見進行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內(nèi)以書面形式公布。

在征求意見中如果屬于舊城區(qū)改工程項目的，有51%以上被征收人認為征收補償方案不符合條例規(guī)定的，政府應(yīng)當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第八步穩(wěn)定評估

市、縣級人民政府擬作出房屋征收決定的，應(yīng)當按照社會穩(wěn)定風險評估相關(guān)規(guī)定委托中介機構(gòu)進行本項目的社會穩(wěn)定風險評估；對風險報告提出的建議作出決策并制定相關(guān)應(yīng)對預(yù)案。

第九步籌措補償

政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應(yīng)將征收補償費用足額專戶存儲、?？顚Ｓ谩ＹY金不到位不得作出征收房屋決定。

第十步公告決定

市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應(yīng)當及時在被征收房屋范圍內(nèi)以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權(quán)。

公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

第二熱點問題房屋補償

一、補償形式

《房屋征收與補償條例》規(guī)定了被征收人可以根據(jù)自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，二者任選其一。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、補償項目

依據(jù)條例第17條規(guī)定補償項目應(yīng)包括五項：

1，房屋價值補償；

2，搬遷、臨時安置的補償；

3，停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

4，補助和獎勵

依據(jù)條例規(guī)定授權(quán)市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規(guī)定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現(xiàn)政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎賞，體現(xiàn)政府對公益事業(yè)的投入。補助與獎勵是條例的一個新規(guī)定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經(jīng)有過實踐，可以說是總結(jié)實踐的結(jié)晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應(yīng)在財政上單獨列支。

5，優(yōu)先給予住房保障

優(yōu)先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。法律授權(quán)省級政府制定該優(yōu)先保障條款的落實。

三、補償標準

房屋征收補償?shù)暮诵膶ο笫欠课?，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當補償原則，土地征收現(xiàn)在的補償原則還是適當原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價值，沒有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩(wěn)定的參數(shù)，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩(wěn)定的參數(shù)。因此采用價值標準也是本《條例》的一個最大亮點。

《條例》規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”因此，被征房屋的價值底線標準是不低于類似房地產(chǎn)市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標準，不低于不是等于，應(yīng)是高于。在確定房屋價值時應(yīng)在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應(yīng)根據(jù)實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結(jié)構(gòu)還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現(xiàn)了公平原則。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標準仍采取房屋價值標準，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。

四、違法建筑

爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權(quán)法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權(quán)屬性顯然沒有法律依據(jù)，《條例》對違“章”建筑沒有規(guī)定是否補償，可以說違章建筑應(yīng)給予補償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質(zhì)和概念，一旦混淆后果嚴重。違法建筑需要經(jīng)過認定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。

《條例》規(guī)定違法建筑認定的范圍是：1，未經(jīng)登記的建筑；2，臨時建筑。未經(jīng)房屋主管部門登記的房屋認定比較復(fù)雜?？赡苷J定為合法建筑也可能認定為違法建筑，主要根據(jù)房屋形成的時間、原因、當時的法律等。認定為合法建筑的同時決定給予補償；認定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認定比較簡單主要審查是否超過批準期限，在期限之內(nèi)的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償，否則不予補償。

對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當為失職買單；不補，是因為它存在的基礎(chǔ)違法，如果補償會對守法者明顯不公平。

筆者認為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責任，有的是建筑物所有者或使用者的責任。例如房屋建設(shè)手續(xù)不全的問題，當事人事先已經(jīng)向相關(guān)政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責而未給辦理的，這種違法后果就不應(yīng)當讓當事人來承擔。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。

三、房屋估價

房屋估價是征收房屋的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，過去拆遷出現(xiàn)的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構(gòu)的服務(wù)對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對評估機構(gòu)的選擇權(quán)100%的由被征收人決定，同時，對評估機構(gòu)的評估結(jié)果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁。《條例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構(gòu)的弊端。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。經(jīng)過鑒定認定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定的拆遷估價估機構(gòu)確定，應(yīng)當采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定使許多房屋被征收人認為拆遷估價機構(gòu)不能中立，因為確定拆遷估價機構(gòu)的決定權(quán)在政府手中，大多數(shù)拆遷估價機構(gòu)都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的決定權(quán)交給了被征收人，由被征收人來確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，使被征收人的權(quán)益得到更有利的保障。

四、補償途徑

房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據(jù)《條例》規(guī)定落實補償?shù)耐緩接袃蓷l，一是民事協(xié)商渠道既補償協(xié)議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據(jù)補償決定和補償方案通過自愿協(xié)商，雙方達成補償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。

《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據(jù)補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決

第三熱點問題強制搬遷

一、強制搬遷

強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內(nèi)容、方式、結(jié)果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強制的內(nèi)容、方式、行為以及法律后果。

1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作

對于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。

《條例》規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

此規(guī)定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權(quán)，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

2，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動排除腐敗行為

搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設(shè)單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。

3，法院是唯一具有強制搬遷執(zhí)行權(quán)的司法機關(guān)

“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復(fù)議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。

對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經(jīng)生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內(nèi)容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應(yīng)以督促或強制其到達臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執(zhí)行申請書應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

日前，公安部已經(jīng)明令各地公安機關(guān)禁止公安機關(guān)參與介入地方政府土地、房屋征收活動。

4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終

被征收人獲得協(xié)議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權(quán)不予搬遷，政府無權(quán)申請法院實施強制搬遷，法院無權(quán)作出強制搬遷的裁決，無權(quán)執(zhí)行強制搬遷。房屋征收部門應(yīng)當按照補償協(xié)議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房，否則無權(quán)申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規(guī)定的“先拆后補”變成了現(xiàn)在的“先補后拆”，通過這條強制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務(wù)，使得被征收人權(quán)益保護的力度大大增強了。

以往的盲目拆遷中往往會出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設(shè)，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內(nèi)一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復(fù)，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應(yīng)當先予以強制補償。

5，強制搬遷措施只能是司法強制措施

逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序?qū)嵤?，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。

司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規(guī)定的強制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執(zhí)行人在房屋內(nèi)或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執(zhí)行目的，除非被申請執(zhí)行人有主動采取非理阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關(guān)措施。如果出現(xiàn)被申請執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關(guān)必須在知道和應(yīng)當知道之時主動采取相應(yīng)防范和救助措施。

第四熱點問題救濟途徑

《條例》的另一亮點是規(guī)定了明確的民事、行政救濟途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟途徑，包括主體之間平等的民事法律關(guān)系、行政管理法律關(guān)系、中介機構(gòu)的中介法律關(guān)系均作出了明確規(guī)定。

一、房屋征收民事法律關(guān)系及其訴訟

依據(jù)《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關(guān)系有以下幾種：

1、政府與社會穩(wěn)定風險評估機構(gòu)之間的委托合同糾紛

社會穩(wěn)定風險評估機構(gòu)屬于中介機構(gòu)，政府委托中介機構(gòu)的法律關(guān)系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調(diào)整對象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟。

2、被征收人與社會穩(wěn)定風險評估機構(gòu)之間的侵權(quán)糾紛

評估機構(gòu)在評估過程中或評估結(jié)論不實，引用范例不恰當，構(gòu)成虛假評估侵害被征收人的合法權(quán)益或財產(chǎn)權(quán)益的，被征收人要求評估機構(gòu)恢復(fù)名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關(guān)系，可以提起民事訴訟。

3、金融機構(gòu)出具虛假證明侵權(quán)糾紛

在征收房屋決定前政府應(yīng)保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構(gòu)應(yīng)向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達成補償協(xié)議。但是金融機構(gòu)出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協(xié)議不能如期得到補償款。金融機構(gòu)的行為侵害了被征收房屋人的合法權(quán)益的可以提起民事訴訟要求金融機構(gòu)承擔連帶支付責任。

4、一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)糾紛

補償協(xié)議糾紛中只有“一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)”糾紛屬于民事訴訟法律關(guān)系，如果被征收人認為補償協(xié)議違法、無效；遺漏補償項目、補償標準錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構(gòu)成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構(gòu)成訴訟，一方當事人憑補償協(xié)議即可立案。以不履行義務(wù)主張立案的，不能主張協(xié)議無效、違法、標準爭議等行政性糾紛，如果認為協(xié)議存在行政違法性應(yīng)通過行政途徑要求解決。

5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權(quán)糾紛

被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等均是合同雙方行為，如果第三方未經(jīng)合同雙方同意給予中斷服務(wù)，是一種侵犯合同雙方的合法權(quán)益行為，任何一方均有權(quán)提出民事侵權(quán)訴訟。如果提供服務(wù)方怠于履行合同不主動恢復(fù)供應(yīng)關(guān)系、拒絕對加害人提出司法保護也應(yīng)承擔擴大損失的民事賠償責任。如果供應(yīng)方未經(jīng)使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽從、惡意串通等中斷服務(wù)應(yīng)承擔賠償和違約的民事責任。

6、截留征收補償費侵權(quán)糾紛

負有支付、代收代付補償款的單位應(yīng)及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權(quán)行為，可以請求法院責令追回返還給被征收人，造成損失的應(yīng)承擔民事賠償責任。

7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權(quán)糾紛

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具評估報告經(jīng)房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構(gòu)或評估師承擔賠償責任。

二、房屋征收行政法律關(guān)系及訴訟

1、違法授權(quán)非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛

市、縣政府應(yīng)根據(jù)《條例》的規(guī)定，根據(jù)本政府各部門的職責分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負責本轄區(qū)的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設(shè)項目辦公室負責某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機構(gòu)負責房屋征收的，該被授權(quán)單位實施了房屋征收行為，被征收人認為授權(quán)違法，可以對授權(quán)違法行為提出行政復(fù)議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認違法并撤銷實施單位的行政違法行為。

2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛

房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負責房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標的提取傭金，從事營利經(jīng)營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權(quán)益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機關(guān)提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟。或直接向法院提出行政訴訟請求賠償。

3、上級人民政府不履行監(jiān)督職責糾紛

依據(jù)條例規(guī)定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監(jiān)督職責，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監(jiān)督職責，如果上級政府收到監(jiān)督申請后不予理睬或不盡監(jiān)督職責，或者按照案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復(fù)議。

4、對舉報事項不核實處理行政糾紛

任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結(jié)果并答復(fù)舉報人，舉報人有權(quán)對不履行核實處理的行政機關(guān)提出行政訴訟或行政復(fù)議。

5、對行政監(jiān)察機關(guān)不履行行政監(jiān)察職責行政糾紛

依據(jù)條例規(guī)定：監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門或?qū)嵤﹩挝灰约肮ぷ魅藛T的暴力待遇、侵害被征收人的合法權(quán)益、徇私枉法等請求行政監(jiān)察機關(guān)依法對違法違紀的單位或個人給予行政處分的，行政監(jiān)察機關(guān)拒不履行職責或違法履行職責行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復(fù)議。

6、不服房屋征收決定行政糾紛

被征收人認為征收決定涉及的建設(shè)項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權(quán)益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內(nèi)依法申請行政復(fù)議，或在3個月內(nèi)依法提起行政訴訟。

7，征收補償方案爭議行政糾紛

房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據(jù)聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復(fù)議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復(fù)議。

8、不履行房屋征收公告法定職責行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應(yīng)未載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

9、不服提前決定收回土地使用權(quán)行政糾紛

在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權(quán)。被征收人可以提出行政訴訟或行政復(fù)議。

10、調(diào)查登記異議行政糾紛案

房屋征收部門超出房屋征收范圍調(diào)查登記；對房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調(diào)查登記未獲得重新調(diào)查登記的；調(diào)查結(jié)果未在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構(gòu)成作為和不作為的行政訴訟或行政復(fù)議。

11、對認定為新建、擴建等行為并不予補償決定行政糾紛

房屋征收范圍確定后，依據(jù)條例規(guī)定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補償決定。被認定人不服認定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。

12、相關(guān)部門暫停辦理新建、擴建等相關(guān)手續(xù)行政糾紛

房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關(guān)部門暫停辦理新建、擴建等相關(guān)許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關(guān)手續(xù)的，申請人可以根據(jù)申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復(fù)議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復(fù)議。

13、不服認定未經(jīng)登記建筑屬于違法建筑行政糾紛

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復(fù)議

14、不服補償決定行政糾紛

補償決定應(yīng)當公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達成協(xié)而降低補償。被征收人認為違反公平原則的可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

14、不履行公布分戶補償明細行政糾紛

為了實現(xiàn)公平、公正的補償目的，房屋征收部門應(yīng)當依據(jù)房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內(nèi)公布分戶補償明細，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責的被征收人可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

15、審計機關(guān)不履行公布審計結(jié)果行政糾紛

審計機關(guān)應(yīng)當對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進行審計監(jiān)督，并在補償工作終結(jié)后向社會公布審計結(jié)果。審計機關(guān)不履行上述職責或履行不當?shù)谋徽魇杖丝梢砸婪ㄉ暾埿姓?fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

16、責令改正賠償損失行政糾紛

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責，或者、、的，被征收人可以申請上級人民政府責令改正。被征收人還可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛

實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛

房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責令改正，追回有關(guān)款項。被征收人還可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。

三、房屋征收中的聽證事項

1、房屋征收法定聽證事項

法定聽證事項只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項目，在多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責。

2、被征收人申請聽證事項

申請聽證事項條例沒有規(guī)定，依據(jù)行政行為相對原則，相對人認為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關(guān)系中均可提出聽證申請。

四、房屋征收可以舉報的違法事項

1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權(quán)向有關(guān)政府進行舉報。

①非因公共利益需要征收房屋的；

②違反法定程序作出房屋征收決定的；

③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；

④對不符合規(guī)定的補償方案予以批準的；

⑤作出的補償決定違反補償方案的；

⑥自行違法強制搬遷的。

2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權(quán)向本級人民政府進行舉報。

①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；

②申請強制搬遷前，未按照規(guī)定對被征收人先予貨幣補償或者提權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的；

③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；

④未作出補償決定申請法院強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強制搬遷的；

⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。

⑥房屋征收范圍公告后，未將有關(guān)事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的。

⑦未向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供被征收房屋情況調(diào)查結(jié)果的；

⑧未依據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定補償方案并征求被征收人意見的。

3.公民享有廣泛的舉報權(quán)

《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個人對違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當及時核實、處理，并將處理結(jié)果向舉報人通報。

條例對公民舉報權(quán)的規(guī)定是一種進步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權(quán)益。

五、被征收人不服評估結(jié)果的救濟途徑

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。也就是被征收人接到評估結(jié)果后認為評估結(jié)果不公平或有遺漏事項的應(yīng)書面提出異議意見，具體提出復(fù)核請求和事實以及理由。如果對復(fù)核結(jié)果仍有異議，再向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。該鑒定結(jié)論是終局的，作為補償證據(jù)使用。

篇8

一、繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

堅持科學(xué)調(diào)控，在抑制投資、投機性需求的同時，積極引導(dǎo)消費，加強市場供需關(guān)系監(jiān)測，確保房地產(chǎn)良性可持續(xù)發(fā)展。一要堅持規(guī)劃引導(dǎo)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。嚴格執(zhí)行住房發(fā)展規(guī)劃，制定實施年度計劃，促進普通商品住房規(guī)模適度增長，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供給，確保房地產(chǎn)市場供給充足，結(jié)構(gòu)合理。二要強化監(jiān)管，穩(wěn)控房價。加強分類指導(dǎo)，跟蹤問效，督促指導(dǎo)哈爾濱、齊齊哈爾、大慶等房價相對較高的城市認真落實國家調(diào)控政策，加強商品房預(yù)售管理，新開盤商品房銷售價格要經(jīng)當?shù)貎r格和房地產(chǎn)主管部門備案，價格過高的項目不得對外銷售。銷售下滑、庫存量較大的城市，要注意控制用地規(guī)模，合理安排開發(fā)進度，處理好棚改和開發(fā)的關(guān)系，引導(dǎo)采取必要措施消化庫存，把握好市場總體需求。三要加強市場監(jiān)測分析，建立風險預(yù)警機制。加強對房地產(chǎn)市場運行情況及發(fā)展趨勢的分析研判，定期公布市場供需、土地供應(yīng)和房價變動等信息，按月、季度分析房地產(chǎn)市場形勢，建立預(yù)警預(yù)報機制，及時預(yù)警信息，為科學(xué)調(diào)控市場提供依據(jù)。四要創(chuàng)造優(yōu)良服務(wù)環(huán)境，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。要在減少審批環(huán)節(jié)和事項，縮短審批時限，提高辦事效率，方便企業(yè)和群眾辦事方面下工夫，創(chuàng)造一個好的發(fā)展環(huán)境。進一步協(xié)調(diào)金融信貸部門，為企業(yè)和銀行牽線搭橋，促進信貸供需雙方的有效溝通，以緩解市場資金緊缺的局面。配合金融機構(gòu)落實對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品房項目信貸優(yōu)先支持的政策。

二、扎實推進舊住宅小區(qū)整治改造

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造被列入今年省政府切實做好保障和改善民生工作之一。從各地上報的初步改造計劃統(tǒng)計，今年全省13個市地（不包括縣）改造面積2253萬平方米，34.5萬戶，總投資19.56億元，改造量非常大，任務(wù)十分艱巨。各地要高度重視，采取強有力措施確保完成工作目標。一要科學(xué)編制規(guī)劃和年度改造計劃。各地要摸清底數(shù)，結(jié)合改造需求、改造輕重緩急和地方財力等實際，科學(xué)編制舊住宅區(qū)整治改造規(guī)劃，合理確定改造時序，認真落實年度改造計劃，確保改造項目、改造內(nèi)容、資金來源、具體改造方案翔實、到位。不要貪圖量大、面廣，影響改造質(zhì)量。二要強化組織領(lǐng)導(dǎo)。各地要在政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，切實加強對舊住宅區(qū)整治改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、發(fā)改、財政、民政等部門參加的協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，進一步明確牽頭部門，確定各部門的職責分工，各司其職，各負其責。要發(fā)揮街道辦事處、居民委的工作優(yōu)勢，做好動員、組織和宣傳工作，營造政府重視，企業(yè)參與，居民響應(yīng)，社會支持的良好局面，穩(wěn)步推進舊住宅區(qū)整治改造。三要增強工作主動性和創(chuàng)新精神。立足本地實際，理清工作思路，創(chuàng)新工作方法，加大工作力度，積極穩(wěn)妥推進舊小區(qū)改造工作，摒棄等、靠、要思想，積極主動籌措資金，整合政府、企業(yè)投資，要通盤謀劃，合理利用既有建筑節(jié)能改造、主街路改造和管網(wǎng)改造等各項資金，形成合力，破解資金難題，有條件的城市也可以通過市場化運作引進有實力的大企業(yè)參與舊小區(qū)改造。

三、積極穩(wěn)妥推進商品住宅全裝修工作

各地要按照《推進新建商品住宅全裝修工作實施意見》及省廳年初下達的計劃指標要求，加大對住宅全裝修工作的推進力度。一要加強宣傳引導(dǎo)。要結(jié)合實際采取多種形式加大對住宅全裝修的宣傳力度，讓廣大群眾充分了解和認同住宅全裝修是為業(yè)主減少環(huán)境污染、節(jié)約裝修成本和精力的重要舉措，引導(dǎo)業(yè)主樹立綠色文明的意識，摒棄重裝修輕裝飾的傳統(tǒng)觀念，使廣大業(yè)主主動接受全裝修住宅。二要實行典型引路。這項工作目前尚無完整的政策體系，企業(yè)和業(yè)主觀念上還有較大差距，工作困難較多，要站在發(fā)展的高度，克服畏難情緒，積極培育典型，發(fā)揮示范帶動作用。哈爾濱市要發(fā)揮龍頭作用，進一步加大推進住宅全裝修工作力度；大慶市要充分發(fā)揮經(jīng)濟優(yōu)勢，強化住宅建設(shè)提檔升級意識，進一步擴大新建住宅全裝修覆蓋率；佳木斯市要認真總結(jié)富錦市經(jīng)驗，積極推動縣級城市住宅全裝修工作，其他市地都要因地制宜，積極推開這項工作。三要在政策扶持上下工夫。各地要積極協(xié)調(diào)，爭取政府重視和支持，建立暢通的協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，明確責任，合力推進。要想方設(shè)法將《實施意見》的相關(guān)政策落到實處，逐步兌現(xiàn)優(yōu)惠扶持政策，對實施全裝修的項目在預(yù)售審批、項目資本金監(jiān)管方面給予優(yōu)先和照顧，充分調(diào)動企業(yè)對住宅全裝修工作的積極性。

四、努力提升物業(yè)服務(wù)管理水平

一要繼續(xù)加大立法工作推進力度。主動加強和省政府法制辦的溝通協(xié)調(diào)，加快完成《條例》上省政府常務(wù)會議前的各項準備工作，爭取年底前上會通過，明年上半年報請省人大審批頒布實施。立法工作是全省物業(yè)工作的一項大事，各地都要積極支持，全力配合。二要著力研究解決老舊小區(qū)管理難的問題。這個問題的關(guān)鍵在于老舊小區(qū)破損嚴重，配套設(shè)施不完善，收費低、管理成本高。各地要在積極推進老舊小區(qū)改造的同時，認真研究管理模式，因地制宜，采取專業(yè)物業(yè)公司管理、業(yè)主自治和社區(qū)服務(wù)站等多種途徑加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理，讓人民群眾享受到基本的物業(yè)服務(wù)。三要著力研究保障房和棚改回遷小區(qū)的管理辦法。這些年我省加大了保障性安居工程建設(shè)力度，累計開工了296.83萬套，面積 18769萬平方米，改善了困難群眾的居住環(huán)境。如何做好單獨集中建設(shè)的公租房、廉租房、經(jīng)適房和棚改小區(qū)的物業(yè)管理是我們遇到的新的問題。全省現(xiàn)在百萬米以上的棚改小區(qū)十幾個，一個小區(qū)幾萬人，都是困難群眾，如果物業(yè)管理跟不上去，就會形成新的貧民窟，必然引發(fā)矛盾沖突。各地要結(jié)合實際認真研究解決辦法，出臺政府扶持政策，確保管好、管到位、不出問題。四要引導(dǎo)企業(yè)做好轉(zhuǎn)型升級，做大做強。目前我省的物業(yè)企業(yè)服務(wù)形式單一，經(jīng)營規(guī)模小，實力不強，缺少有競爭性的品牌企業(yè)和龍頭企業(yè)。全省現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)1921個，一年物業(yè)總收入不到30億元。一級企業(yè)26個，二級107個，三級1788個，二級以上企業(yè)只占企業(yè)總數(shù)的6.9%，產(chǎn)值過億的僅有4家。全國龍頭萬科物業(yè)2012年總收入24.38億元，其中物業(yè)收入12.16億元，延伸服務(wù)收入12.22億元，利潤1.11億元。綠城物業(yè)總收入15.19億元，非物業(yè)收入6.62億元，占總收入的44%。因此，我們一定要創(chuàng)新理念，轉(zhuǎn)變觀念，引導(dǎo)企業(yè)做好轉(zhuǎn)型升級工作，通過開展社區(qū)養(yǎng)老、家政服務(wù)、中介、尾盤代售等多種形式延伸服務(wù)，增加收入，把企業(yè)做大做強。同時，各地還要進一步推進物業(yè)管理示范項目創(chuàng)建工作，通過典型的示范作用，帶動全省物業(yè)管理水平整體提檔升級。五要強化房屋安全管理。各地房地產(chǎn)行政主管部門作為房屋安全管理負責部門，要切實負起責任，建立和完善工作機構(gòu)，配齊配強相關(guān)管理和專業(yè)技術(shù)人員，適時組織開展危險房屋普查，做好危險房屋鑒定工作，建立健全危險房屋檔案。經(jīng)鑒定為不能保證使用安全的房屋，要及時向房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人發(fā)出危險房屋通知書，監(jiān)督其及時妥善處理。

五、嚴格規(guī)范房屋征收拆遷行為

近年來，我省涉及城鄉(xiāng)建設(shè)類投訴總量一直靠前，其中拆遷居高不下，特別是近期，拆遷增多，在社會上造成了很大影響，這其中有部分被征收群眾漫天要價、無理上訪的原因，但也有我們工作不到位，征收程序不規(guī)范，違法違規(guī)拆遷損害群眾合法權(quán)益，企業(yè)參與拆遷等問題。今年要把嚴格執(zhí)行《黑龍江省國有土地上房屋征收與補償規(guī)范化工作規(guī)程》和工作流程，進一步規(guī)范征收拆遷程序作為工作重點，確保房屋征收工作依法依規(guī)進行，積極化解拆遷矛盾糾紛。一是要建立健全社會穩(wěn)定風險評估機制。所有征收項目都要進行風險評估，不能走過場、流于形式。凡是維穩(wěn)評估不到位、風險預(yù)測不全面、風險規(guī)避預(yù)案不明確的項目，一律不得征收。二是要加大信息公開度。各地要暢通公開渠道，堅持公眾參與、公開透明、陽光拆遷，及時將征收范圍、補償方案、補助獎勵政策、評估結(jié)果對群眾公布，確保被征收群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。對于引發(fā)矛盾糾紛的項目，要及時權(quán)威信息，主動回應(yīng)群眾和社會關(guān)注，妥善化解矛盾。三是建立拆遷協(xié)調(diào)督辦工作機制。各地要成立相關(guān)職能部門共同參與的拆遷專項工作小組，明確各部門的職責分工，各負其責，切實做到管拆遷必須管，對拆遷案件進行協(xié)調(diào)督辦。強化屬地責任，將矛盾化解在當?shù)兀恢С?、不受理越級上訪。具體要求，廳里最近下發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范房屋征收拆遷行為的通知》已經(jīng)說的很明確了，各地要認真貫徹執(zhí)行。

六、做好不動產(chǎn)登記職能整合，加強房地產(chǎn)交易及中介組織監(jiān)管

實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的要求，各級房地產(chǎn)主管部門要給予支持，配合相關(guān)部門做好不動產(chǎn)登記的整合工作。職能劃分后各級房地產(chǎn)主管部門還要繼續(xù)負責房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理、交易檔案、中介服務(wù)、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。從不動產(chǎn)登記交易量看，房屋交易量最大，交易頻繁、復(fù)雜，登記類型多。不同時期不同類型的房屋交易登記有不同的政策要求，涉及多部法律法規(guī)，引起的房產(chǎn)糾紛多，大量歷史遺留問題需要解決。因此要依據(jù)國務(wù)院文件精神，結(jié)合我省實際，在開展廣泛深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，堅持方便群眾辦事的原則，提出機構(gòu)整合方案，把握好工作節(jié)奏，確定合理的職能劃分和人員調(diào)配意見，保持工作的銜接和工作的連續(xù)性。在職能調(diào)整過程中，要注意確保交易安全，實現(xiàn)平穩(wěn)有序推進。

要加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理，建立房地產(chǎn)估價行業(yè)定期檢查制度，制定房地產(chǎn)估價行業(yè)考核標準，每年不少于兩次對房地產(chǎn)估價機構(gòu)實施常規(guī)檢查，實地檢查房地產(chǎn)估價管理制度執(zhí)行情況和房地產(chǎn)估價檔案管理情況，重點查處是否有超越資質(zhì)等級承接業(yè)務(wù)、是否有資質(zhì)過期或估價師注冊過期仍從事估價業(yè)務(wù)的違規(guī)行為，適時抽查估價報告，并將檢查和抽查結(jié)果記入信用檔案向社會公示。完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理制度。會同工商行政管理部門制定加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理的具體措施，適時出臺經(jīng)紀人協(xié)理考試、注冊辦法，加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)監(jiān)督檢查力度。各地要加強個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，按照住建部有關(guān)要求按時完成系統(tǒng)建設(shè)任務(wù)。

七、進一步轉(zhuǎn)變市場監(jiān)管方式

篇9

談起房地產(chǎn)的會員俱樂部，人們就必然會談到“會員制銷售”，銷售嗎，肯定就是賣房子了，所以，顧名思義，房地產(chǎn)的“會員制銷售”，就是通過“會員俱樂部的形式來間接地賣房子”。乍一聽，好像沒錯。其實不然，根據(jù)對國內(nèi)房地產(chǎn)會員俱樂部的實際情況分析，我們認為，房地產(chǎn)的“會員制銷售”絕不是“售樓”的同義語，“會員制銷售”是一個復(fù)合概念，其內(nèi)涵和外延還是很寬泛的。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，“會員制銷售”的實際意義就是創(chuàng)造會員價值，或者是換一句話來說，就是實現(xiàn)“會員價值的最大化”。

一、會員制銷售的價值體現(xiàn)

會員制銷售的價值，就是激活會員的價值，使會員價值最大化。

一、有親友──主動推薦，產(chǎn)生鏈式銷售的價值。

所謂鏈式銷售，也就是客戶推薦所帶來的銷售。對于鏈式銷售帶來的銷售收入，盡管不同的房地產(chǎn)企業(yè)有著各不相同的比例，并且所有企業(yè)都認識到它很重要，但是如何是客戶推薦的鏈式銷售更加主動，增加其在整個銷售中的比例，卻是一件不容易的事情。目前，一般企業(yè)對于鏈式銷售采取的是積分獎勵策略。

二、有需求──再次購買，產(chǎn)生向上銷售或者是交叉銷售的價值。

客戶只要有需求，就會選擇企業(yè)推出的產(chǎn)品，同時，企業(yè)推出新產(chǎn)品，也會刺激客戶產(chǎn)生新需求。這種情況也是比較普遍的存在，買了多層中檔房的客戶，后來又賣了高層豪宅或者是排屋。

三、有問題──能夠容忍，強化容忍強度。

對于企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)方面存在的問題，客戶可以容忍，并且給企業(yè)改正錯誤的機會，同樣是會員為企業(yè)帶來的價值。在兩家企業(yè)都出現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)方面的同樣問題時，如果A企業(yè)的總體客戶容忍度相比B企業(yè)強的話，那么顯然A企業(yè)要比B企業(yè)有競爭優(yōu)勢，這種優(yōu)勢的價值就來自會員容忍強度。

四、有體驗──互動交流，改進產(chǎn)品。

客戶是在使用產(chǎn)品和接受服務(wù)的過程之中進行感受和體驗的。房子的什么地方設(shè)計的不方便，什么地方應(yīng)當改進，客戶是最有發(fā)言權(quán)的。通過互動式的溝通和交流，可以發(fā)掘出客戶的意見和建議，有效的幫助企業(yè)改進設(shè)計，完善產(chǎn)品。

五、有競爭──拒絕認同，抵制競爭者。

企業(yè)之間的競爭不可避免，但是滿意度高的客戶，不僅不受競爭對手的誘惑，還會主動抵制競爭對手侵蝕。

說到底，衡量“會員制銷售”是不是有價值，就是要從這五個方面來評估。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的會員數(shù)量成千上萬，一些跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)其會員總數(shù)達到十幾萬，有的甚至達到幾十萬。但是，當我們分析和研究這些具體的會員時，即會發(fā)現(xiàn)“價值體現(xiàn)”在會員之間存在著極大的差異性。企業(yè)通過對成千上萬會員信息的細分，才能夠了解到具體客戶地價值，才能夠清楚的知道對什么樣的客戶該采取什么樣的對策，才能夠開展所謂的“一對一營銷”。隨著日積月累，會員的動態(tài)信息、互動信息就會不斷的膨脹，而處理這些大容量的客戶數(shù)據(jù)，如果沒有專門的管理信息化手段的話，是無法將這些信息變成財富的。

二、CRM能幫“會員制銷售”做什么？

作為以管理信息化為支撐手段的CRM，在整個會員（客戶）的生命期中都以客戶為中心，將客戶當作企業(yè)運作的核心。通過信息化的平臺，簡化和協(xié)調(diào)了各個業(yè)務(wù)部門和業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的各項功能（如銷售、市場營銷、服務(wù)、設(shè)計等等），使其注意力集中于滿足客戶的各項需要。CRM還將多種多樣的與會員進行交流和互動的渠道，如面對面、電話接洽、網(wǎng)站訪問、BBS系統(tǒng)、電子郵件、手機短信、客戶會雜志、會員活動等，協(xié)調(diào)在一個統(tǒng)一的平臺之上，這樣，不僅為企業(yè)提供了全方位的客戶視角，更為重要的是，可以按照會員的喜好使用適當?shù)那琅c之進行有效的互動交流。

一、CRM提供了跨部門和跨區(qū)域的會員信息共享平臺。

總體而言，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的管理信息化程度還非常薄弱，多數(shù)企業(yè)在會員信息收集和管理方面，仍然停留在手工作業(yè)階段。我們看到，很多企業(yè)的會員信息還是傳統(tǒng)的紙表格，即便是使用了電子表格，也是格式多樣。對這些信息進行匯總統(tǒng)計分析的時候，就會感到十分的困難?？瓷先T信息一大堆，但是到底哪些是有用信息，哪些是垃圾信息，難以辨別，信息成立雞肋，利用價值非常低。 不僅如此，各個項目之間，各地公司之間的會員信息基本上是各自為政，都是座座信息孤島。集團總部如果是企圖從全局的角度來分析會員信息，為管理層進行有效決策提供依據(jù)，不是說不可能，但可以說是步履維艱。

信息的封閉、信息的缺失、信息的滯后以及缺乏時效性，企業(yè)的管理層都是深有感觸的。

由于沒有信息共享平臺，項目之間和各地公司之間也很難共享各自在會員制銷售方面的嘗試和創(chuàng)新體驗。

二、CRM提供了專業(yè)化的會員信息整合平臺，使會員信息的完整性和時效性得到增強。

大量的會員信息都是在剛剛?cè)霑臅r候收集到的，但是，當一些會員成為業(yè)主入住之后，或者是業(yè)主又將房子售出，如果沒有有效手段進行及時更新和補充，這些會員信息就成為垃圾。如果企業(yè)有重大的活動需要這些會員信息時，失去時效的信息就會使企業(yè)的活動受到阻礙。例如，在深圳有一個客戶已經(jīng)入伙的樓盤，由于群樓開設(shè)了一家大型的購物商場，為了方便人們?nèi)ド虉鲑徫铮康禺a(chǎn)商打算在小區(qū)內(nèi)兩棟樓之間建一座天橋。有的業(yè)主同意這個方案，認為這是一件好事，但是也有人不同意，認為天橋一旦建成，將會影響采光和通風。于是，房地產(chǎn)就做業(yè)主的工作，希望能夠征得4/5業(yè)主的同意。做了大量的工作，耗費了很長時間，房地產(chǎn)商終于得到了3/5業(yè)主的同意。剩下的1/5的業(yè)主，不是說他們不同意，而是他們留下的客戶信息現(xiàn)在失去了價值，一些人的手機號碼換了，一些人留下來的電子郵件地址現(xiàn)在不能用了，更多的人當時置業(yè)的時候就是作為投資的，自己并不來住，還有的人是由于工作發(fā)生變化，離開了深圳，將房子通過中介租賃出去了。由于發(fā)展商沒有手段能夠及時地更新客戶的信息，結(jié)果無法聯(lián)系到剩余的1/5的客戶，也就無法實現(xiàn)加建項目的意圖，使得運營受到很大影響。

如果有了CRM系統(tǒng)的話，由于它能夠動態(tài)地幫助房地產(chǎn)商收集、整理、更新客戶數(shù)據(jù)，就能夠保證企業(yè)運營的高效率。

在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，目前會員信息（潛在客戶）的維護是由業(yè)務(wù)員獨立完成，業(yè)務(wù)員因為有業(yè)績的考核，和利益息息相關(guān)就會跟蹤，但是缺乏系統(tǒng)跟蹤，難以長時間維系潛在客戶，導(dǎo)致潛在客戶流失。1、由于業(yè)務(wù)員的流動或變動比例較大，因而導(dǎo)致大量潛在客戶信息的流失；2、業(yè)務(wù)員繼續(xù)接待新客戶的同時也可能疏于跟蹤潛在客戶（日積月累，客戶量太大）；3、業(yè)務(wù)員因業(yè)務(wù)范圍較窄，也因為企業(yè)缺乏相應(yīng)的激勵措施，難以一一主動告知潛在客戶各種最新的動態(tài)，做到系統(tǒng)的跟蹤服務(wù)。

而CRM通過信息化的手段，將原來業(yè)務(wù)員手工作業(yè)為主的客戶跟進，變成了自動化的跟進，電子郵件、手機短信功能可以自動地發(fā)送相關(guān)信息給會員，即方便快捷，有能夠解放業(yè)務(wù)人員的繁重工作。

三、CRM可以幫助企業(yè)從會員信息中準確挖掘高價值的客戶，達到“精確制導(dǎo)營銷”。 在研究汽車行業(yè)CRM的時候，美國通用汽車的有關(guān)人員向我們提供了這樣的數(shù)據(jù)：在北美，一個車主平均每隔6年會購買一輛新車，通用公司的統(tǒng)計表明，每賣出100輛汽車，其中有65輛是由通用汽車的老客戶購買的。

如何判斷客戶的價值？從什么樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產(chǎn)企業(yè)普遍感到焦慮的問題。

會員價值雖然體現(xiàn)在：1主動推薦，產(chǎn)生鏈式銷售的價值；2、再次購買，產(chǎn)生向上銷售或者是交叉銷售的價值；3、能夠容忍，強化容忍強度的價值；4、互動交流提供自身體驗，有助于企業(yè)改進產(chǎn)品的價值；5、抵制競爭者的價值。但是，這些分析仍然是抽象的，CRM系統(tǒng)則通過其專業(yè)的分析工具，對于具體的每個會員都會進行量化的價值評估，使企業(yè)很清楚地知道不同會員的價值，可以準確地達到“精確制導(dǎo)營銷”的目的，有效的減少了營銷費用的投入。

武漢萬科許源清曾經(jīng)向我們提供了一則實戰(zhàn)案例：

“從2001年第三季度到年底，我們公司一直在考慮投放車身廣告（形象廣告），為了找出投入產(chǎn)出比最好的線路，我把已經(jīng)登記的意向客戶資料全部清理了一遍，首先選出所有意向面積在120平米左右以及更大（主力戶型面積）、愿意承擔XX萬以上總房價（與內(nèi)部定價相匹配）的客戶，然后，把列表中‘工作地點’一項單獨打印出來，最后，復(fù)印一張XX市地圖，把XX部分放大，對照列表中的工作地點在地圖上以紅點標注客戶的分布情況。結(jié)果，在標注了大約XXX名客戶的工作地點之后可以明顯的看出，90%以上的客戶在XX地區(qū)工作，而且工作區(qū)域集中在XX大道、XX大道、XX大道的寫字樓群中，在這三條主干道兩側(cè)，集中了XX市80%以上的高檔寫字樓，也是整個XX市消費水平最高的區(qū)域。如果要覆蓋這個區(qū)域，那么至少需要兩條以上的公交線路。

篇10

樓盤合同范文1甲方：_____

地址：_____

乙方：

地址：_____

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的_____事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方指定乙方為在(地區(qū))的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在_____興建的_____項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計_____平方米。

第二條 合作期限

1.本合同期限為_____個月，自___年___月___日至___年___月___日。在本合同到期前的_____天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長_____個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

2.在本合同有效期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合

同。

3.在本合同有效期內(nèi)，甲方不得在_____地區(qū)指定其他商。

第三條 費用負擔

本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲主負責支付。該費用應(yīng)在費用發(fā)生前一次性到位。

具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

第四條 銷售價格

銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為_____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權(quán)靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。

第五條 傭金及支付

1.乙方的傭金為所售的_____項目價目表成交額的_____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。

2.甲方同意按下列方式支付傭金。

甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷責任即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來的傭金后應(yīng)開具收據(jù)。

3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。

第六條 甲方的責任

1.甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

(1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶;

(2)新開發(fā)建設(shè)項目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)_____項目批準的有關(guān)證照(包括：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證)和銷售_____項目的商品房銷售證書、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證;

(3)關(guān)于代售的項目的所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等;

(4)乙方銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同，以實際使用的數(shù)量為準，余數(shù)全部退給甲方;

(5)甲方正式委托乙方為_____項目銷售(的獨家)的委托書; 以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后二天內(nèi)向乙方交付齊全。 甲方保證若客戶購買的_____的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責。

2.甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤打。

3.甲方應(yīng)按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費用。

第七條 乙方的責任

1.在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);

(2)根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;

(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進行廣告宣傳、策劃;

(4)派送宣傳資料、售樓書;

(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目環(huán)境及情況;

(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;

(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產(chǎn)臨時買賣合約，并收取定金;

(8)乙方不得超越甲方授權(quán)向購房方作出任何承諾。

2.乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的_____項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

3.乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應(yīng)告之甲方，作個案協(xié)商處理。

4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。

第八條 合同的終止和變更

1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔任何經(jīng)濟及法律責任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費用的除外。

2.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條 違約責任，雙方違反合同約定的，支付_____的違約金。

第十條 其他事項

1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

2.在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

樓盤合同范文2甲方(委托方)：

地址：

法定代表人：

電話： 傳真：

乙方(受托方)：

地址：

法定代表人：

電話：027- 傳真：027-

甲、乙雙方本著互惠互利真誠合作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，就產(chǎn)權(quán)屬于甲方的 項目(以下簡稱本項目)，委托給乙方作獨家銷售策劃及銷售事宜達成本合同，并承諾共同遵守。

一、 合作方式和范圍

甲方委托乙方作為產(chǎn)權(quán)屬于甲方的 項目的獨家銷售策劃及銷售機構(gòu)，乙方提供項目營銷策劃，以甲方名義對外獨家銷售本項目。

委托項目位于武漢市 ，土地使用權(quán)證書號 ，總用地面積1670平方米，總建筑面積22464平方米，容積率：5.8 ;其中委托銷售部分總建筑面積6600平方米;

二、 合同期限

1、 本合同期限：

1) 本合同銷售期限為：自本合同生效之日起，至甲方就所委托銷售的物業(yè)取得預(yù)售許可證后對外公開發(fā)售開盤日起8個月止。(開盤日是指甲方在項目所在地主流宣傳媒體上第一次開盤廣告確定項目開盤并正式對外銷售之日)

2) 期滿后雙方再行協(xié)商后續(xù)合作事宜。在本合同有效期內(nèi)，除本合同另有約定或違約情形出現(xiàn)，甲乙雙方任何一方均不得單方解除合同。

2、 乙方的銷售工作在甲方工程進度、營銷條件具備以下條件下開展：

A. 銷售中心(售樓處)完成并具備現(xiàn)場銷售條件;

B. 實體樣板房、看樓通道等現(xiàn)場包裝完成并具備展示條件;

C. 項目整體廣告推廣費用(報紙廣告、戶外廣告、電視/電臺/網(wǎng)絡(luò)廣告等)不低于其銷售總金額的1%。開盤前廣告投入不低于整體推廣費用的30%。此項目整體廣告推廣費用由甲方分階段實施，具體實施方案和各階段費用額度由甲乙雙方另行商議。

三、 甲、乙雙方權(quán)責

1、 甲方權(quán)責：

1) 甲方向乙方提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，提供所委托項目之開發(fā)建設(shè)法定文件、所有權(quán)法律批文復(fù)印件，提供項目規(guī)劃設(shè)計的圖紙、資料，項目運作的整體計劃、方案及甲方要求等;在本項目發(fā)售前向乙方提供本項目公開銷售所需的預(yù)售許可證及各項文件資料，以確保本項目策劃工作和銷售工作的順利展開。甲方承諾依本款提供給乙方的資料完全真實，并承擔因上述資料的承諾所產(chǎn)生的對本項目客戶的一切責任。

2) 甲方按本項目商品房買賣合同所約定期限按時交付房屋;保證項目的工程質(zhì)量符合合同約定的質(zhì)量標準;按商品房買賣合同所約定的時間為客戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

3) 對委托銷售面積內(nèi)的房屋進行抵押、典當、按揭、抵債、拆遷還房、司法凍結(jié)、行政限制的情況必須書面告知乙方;并保證提供的房源產(chǎn)權(quán)合法、有效。

4) 甲方協(xié)助乙方制定整體銷售策略，承擔有關(guān)策劃、宣傳推廣、廣告、售樓資料及樣板房、售樓現(xiàn)場包裝等所需的各項營銷推廣費用。甲方承擔購買本項目物業(yè)的客戶使用信用卡及消費卡等以刷卡形式支付定金或購房款而產(chǎn)生的銀行之手續(xù)費。

5) 甲方按雙方共同商定的銷售執(zhí)行方案確保工程進度。負責售樓現(xiàn)場清理、樣板房及售樓處的裝修、包裝布置、辦公設(shè)備到位等工作(至少在距開盤日7天之前完成)，以具備項目開盤條件;甲方承擔售樓處的電話/網(wǎng)絡(luò)初裝費、水電費、通訊費等日常運營費用;為客戶提供必要的看樓交通工具。

6) 合同正式簽署后，甲方應(yīng)在本項目合作期間的推廣宣傳品(含樓書、折頁、戶外廣告、媒體以及各種形式的廣告載體)上和營銷活動中標識“策劃：武漢德思勤”字樣。甲方同意乙方在自有物料中宣傳本項目。

7) 甲方委派專人配合乙方的銷售工作，負責收取首期購房款、與客戶簽署房地產(chǎn)買賣合同并辦理相關(guān)的各項購房手續(xù)。負責在正常銷售過程中與有關(guān)銀行簽訂按揭支持協(xié)議，能為購房客戶辦理銀行按揭手續(xù)。

8) 甲方對于乙方提出的有關(guān)策略方案負責審定，以高效率的工作方式盡快研究回復(fù)。除雙方有明確商定的情況以外，其回復(fù)時限不能超過3個工作日。

9) 甲方在乙方銷售人員進駐咨詢處或售樓處前，須向乙方提供蓋章確認的關(guān)于項目具體內(nèi)容統(tǒng)一說辭的項目介紹資料;在項目公開發(fā)售前提供蓋章確認的價格表及房號表;甲方每次價格調(diào)整或?qū)嵤┬碌膬?yōu)惠措施等須向乙方提供蓋章確認的執(zhí)行文件，乙方按此文件執(zhí)行。

10) 本項目具體銷售周期、銷售均價、各階段銷售計劃見本合同附件。

11) 甲方按時與乙方結(jié)算費，如有拖欠須按所欠費總額每日千分之五計付滯納金。如逾期15天仍不能支付的，乙方有權(quán)單方面解除合同。

12) 非乙方之行為造成的索賠或其他法律責任，由甲方負責并承擔相應(yīng)責任。

13) 在本合同生效后，甲方不再自行銷售或者委托任何第三方銷售本合同所指相關(guān)物業(yè)。

2、 乙方權(quán)責：

1) 乙方承接甲方項目營銷業(yè)務(wù)，按時、按質(zhì)、按量地完成甲方委托的各項工作內(nèi)容，并對甲方提供的所有資料保密。

2) 在簽署本合同書后10個工作日內(nèi)，乙方提交《營銷策劃報告》，開展系統(tǒng)營銷策劃實施工作;并根據(jù)市場的變化調(diào)整并制定售樓方案和宣傳推廣計劃，經(jīng)甲方認可決策后組織實施。

3) 乙方與甲方在委托范圍內(nèi)合作，完成有關(guān)推廣及宣傳活動。派專業(yè)人員參加必要的本項目相關(guān)單位的聯(lián)席會議，從銷售角度為甲方提供意見和建議。

4) 乙方在項目重要銷售階段，如各種展示活動、新聞會、酒會、展銷會、開盤等為甲方提供活動方案，協(xié)助并配合甲方籌備組織、實施上述活動。

5) 乙方派駐銷售團隊進駐銷售現(xiàn)場開展客戶咨詢、接待、跟蹤、銷售等工作，并按雙方共同商定的售樓方案進行銷售。負責項目銷售現(xiàn)場的日常管理工作，樓盤現(xiàn)場接待、客戶追蹤、認購預(yù)訂、成交等合同簽訂前的銷售工作。

6) 乙方負責管理銷控表，組織好樓盤銷售工作，根據(jù)銷售各階段的實際調(diào)配資源，保證每日有一定數(shù)量的銷售人員在售樓現(xiàn)場從事銷售工作。

7) 甲乙雙方建立工作例會制度定期與甲方溝通，乙方工作人員詳細記錄廣告效果及銷售情況，并每周向甲方提交銷售進度報告，供雙方根據(jù)銷售實際情況及時調(diào)整銷售策略。

8) 乙方對每個銷售單元的責任在客戶繳付首期購房款時即告結(jié)束，但須協(xié)助甲方與客戶簽訂商品房買賣合同，督促業(yè)主提供按揭資料。若因甲方原因?qū)е驴蛻舨荒芙皇灼诜靠畹模瑒t乙方之責任于客戶簽訂認購書時結(jié)束。

9) 乙方依照本合同的約定在結(jié)算日按時與甲方結(jié)算費。

10) 乙方的銷售策劃權(quán)及權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

四、 費及結(jié)算方式

1、 費取費標準：

乙方提供獨家策劃服務(wù)，乙方對委托銷售并已售出的單元, 每月根據(jù)委托物業(yè)完成的銷售任務(wù)(銷售率)按2.0%—2.5%的費率標準不分段補差收取費，如下：

銷售率(按面積計算)

50%以下(不含50%)

50%(含50%)—70%

(不含70%)

70%以上

(含70%)

費率

2.0%

2.1%

2.5%

2、 乙方每月應(yīng)收費計算公式為：每月應(yīng)收費=累計售出單元總成交金額×費率-已收費

注：

A. “銷售率”指實際售出單元面積與當期委托可售單元總面積之比例，銷售率的售出單元計算時間以客戶與甲方簽署認購書的時間為準。當期費率根據(jù)當期銷售率確定;

B. “售出單元” 指客戶已繳納首期購房款并簽訂房地產(chǎn)買賣合同的物業(yè);當月售出單元的費結(jié)算時間以客戶與甲方簽署房地產(chǎn)買賣合同的時間為準。

C. 不分段補差費收取是指，銷售率每提升至較高的階段，按高階段費點數(shù)支付累計銷售額的費差額。如：當銷售率超過70%時，之前的費按照2.1%標準收取的售出單元，按已售出單元2.5%標準將差額補回支付乙方。

3、 乙方應(yīng)結(jié)銷售費預(yù)留及返還：

A. 如乙方當月銷售率在50%以下(不含50%)，則甲方將乙方當月應(yīng)結(jié)算銷售費預(yù)留。如下壹個月乙方超額50%完成階段銷售任務(wù)，則上壹個月的乙方應(yīng)結(jié)算銷售費預(yù)留應(yīng)由甲方在結(jié)算日100%返還乙方。超額完成的任務(wù)可以累計到下壹個月。如乙方在本合同期限內(nèi)完成本合同95%的銷售目標，則甲方需于乙方完成該銷售目標后十個工作日內(nèi)100%返還此部分乙方應(yīng)結(jié)銷售費所有累計預(yù)留部分。

B. 甲方將乙方應(yīng)結(jié)算銷售費人民幣貳拾萬元整在每月甲乙雙方應(yīng)結(jié)算銷售費中分期預(yù)留。每月預(yù)留部分不超過當月應(yīng)結(jié)算費的30%。如乙方在本合同期限內(nèi)完成本合同95%的銷售目標，則甲方需于乙方完成該銷售目標后十個工作日內(nèi)100%返還上述乙方應(yīng)結(jié)銷售費預(yù)留部分。

4、 結(jié)算時間：每月20日為費結(jié)算日，甲方自結(jié)算日起三個工作日內(nèi)與乙方結(jié)算費。

5、 如乙方連續(xù)兩個月未完成階段銷售任務(wù)，則甲方有權(quán)解除本合同。

6、 銷售獎勵：如乙方在合同期內(nèi)提前完成本合同95%的銷售目標，則甲方需于乙方完成該銷售目標后十個工作日內(nèi)另行支付乙方銷售獎勵人民幣伍萬元整，且每提前銷售計劃壹個月再額外獎勵人民幣貳萬元整。

7、 若客戶交清首期房款前悔約，所沒收的定金雙方各取50%;若客戶在交清首期房款后悔約，定金及罰金歸甲方所有，乙方收取相應(yīng)的費。

8、 凡是在期內(nèi)已交齊定金、簽署認購書，并在乙方銷售期結(jié)束后30日內(nèi)支付首期房款簽署房地產(chǎn)買賣合同的物業(yè)，甲方于期結(jié)束后35日內(nèi)支付乙方應(yīng)收費。

9、 乙方收取甲方費用，按照國家稅法規(guī)定繳納相應(yīng)稅費，并向甲方提供相應(yīng)正式稅務(wù)發(fā)票。

五、 合同生效及其他

1. 合同自雙方代表簽字蓋章之日起生效，所有條款雙方均需嚴格遵照執(zhí)行，否則違約方要賠償因此對對方造成的一切經(jīng)濟損失。

2. 本合同執(zhí)行過程中，如有因不可抗拒之因素影響有關(guān)條款之執(zhí)行時，雙方應(yīng)及時通報并協(xié)商，而不視之為違約行為。

3. 雙方任何一方均不得單方解除合同。任何一方未按照本合同約定單方解除合同的，需賠償對方相應(yīng)經(jīng)濟損失。

4. 經(jīng)雙方協(xié)商同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

5. 在本合同執(zhí)行期間，甲方如委托任何第三方銷售或自行銷售本合同相關(guān)物業(yè)，或者因股東變更、產(chǎn)權(quán)交易等原因?qū)е录追轿幸曳戒N售物業(yè)產(chǎn)權(quán)主改變乙方無法繼續(xù)銷售本物業(yè)時，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方除應(yīng)支付乙方售出部分的費外，還應(yīng)支付乙方經(jīng)濟補償費用人民幣伍拾萬元，并承擔因此對已交定金客戶造成損失的各項責任。

6. 乙方完成項目開盤前所有籌備工作，因甲方原因?qū)е卤卷椖课茨苷ｉ_盤對外銷售并導(dǎo)致雙方解除合同關(guān)系的，甲方補償乙方人力成本等損失人民幣叁拾萬圓。

7. 因甲方自身原因延遲完成合同約定的項目工程進度和權(quán)證取得時間、以及未按所提供的設(shè)備和裝飾材料標準施工等甲方責任，延誤銷售計劃完成的由甲方承擔。

8. 甲方在兩年內(nèi)不得以高薪、提職或其他物質(zhì)條件錄用乙方的服務(wù)本項目的乙方工作人員。甲方如果違反本協(xié)議，應(yīng)賠償乙方已支付給該員工24個月的平均工資總和。不足以賠償乙方損失的仍需承擔賠償責任。(乙方工作人員包括：乙方的在職人員、包括但不僅限于和乙方有勞動合同關(guān)系，或者正在為乙方完成某一項目的臨時工作人員等。)

9. 雙方對合作過程中的所有相關(guān)商業(yè)資料均負有保密責任，未經(jīng)許可，任何一方不得擅自對外或提供給第三者。

10. 任何一方按本合同規(guī)定提出終止合同時，需提前30天書面通知對方，雙方派人于通知日起14日內(nèi)完成辦理相關(guān)結(jié)清款項、解除合同等手續(xù)。

11. 雙方同意，當雙方公司發(fā)生股權(quán)變更或者更名時，本合同效力自動順延。

12. 本合同未盡事宜，雙方協(xié)商解決;履行合同過程中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)本著友好態(tài)度協(xié)商解決，若協(xié)商不成，任何一方均可向項目所在地有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決。

13. 本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

樓盤合同范文3甲方：

乙方：

簽 約 時 間： 年 月 日

簽 約 地 點：

甲、乙雙方本著自愿、誠實信用的原則,經(jīng)充分協(xié)商達成如下協(xié)議：

第一條 委托服務(wù)項目及銷售渠道的提供

根據(jù)甲為 的特約銷售機構(gòu)，乙方愿意通過個人關(guān)系協(xié)助甲方宣傳銷售 項目，并提供有價值的客戶信息或銷售渠道。

第二條 委托期限

委托銷售服務(wù)期限：20 年 月 日至20 年 月 日止。

第三條 客戶確認及客戶有效期

1、乙方帶領(lǐng)客戶前往甲方的銷售場所了解甲方項目相關(guān)情況，甲方做好客戶登記，經(jīng)雙方確認后給予乙方該客戶一個月的保護期;

2、若該客戶已經(jīng)被確認為其他經(jīng)紀人的客戶，甲方應(yīng)告知乙方，并有權(quán)拒絕確認該客戶為乙方客戶。在甲乙雙方書面確認，甲方不得再行確認該客戶為其他銷售方的客戶，否則，無論該客戶是否通過乙方成交，均視為乙方銷售服務(wù)成功。甲方仍應(yīng)按本合同約定支付丙方銷售服務(wù)傭金。

3、客戶經(jīng)甲方確認為乙方客戶后，30日內(nèi)未能就購買甲方項目或簽訂有關(guān)購房合同，則該客戶無論以后是否購買甲方項目房屋，均不再被視為乙方客戶。

第四條 有關(guān)費用結(jié)算、傭金計算及支付方式

1、介紹客戶購房成功后甲方于客戶交清全部款項后，次月20號前(若遇法定節(jié)假日，則相應(yīng)順延至法定節(jié)假日終止后)一次性支付該套房款傭金給乙方。

2、銷售服務(wù)傭金，由甲方通過銀行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付給乙方。

3、在合同有效期內(nèi)，甲方以成交合同額的 %作為銷售傭金的計提標準，支付給乙方作為介紹傭金。﹝享受團購的客戶另行計算傭金﹞

第五條 甲方職責

1、甲方有責任根據(jù)乙方需要每十天進行一次項目知識培訓(xùn);

2、甲方有義務(wù)為乙方帶來的客戶做項目介紹、接待并組織意向客戶看房等工作;

3、甲方可根據(jù)情況協(xié)助乙方開展團購業(yè)務(wù)或者大客戶工作;

4、甲方必須按照本合同約定支付乙方銷售傭金;

5、乙方連續(xù)在兩個月內(nèi)沒有提供有價值信息，甲方有權(quán)單方解除本合同;

第六條 乙方職責

1、乙方必須認同甲方的推廣的經(jīng)紀人銷售模式;

2、乙方利用自身關(guān)系優(yōu)勢全力宣傳香水海項目，并提供相關(guān)信息或業(yè)務(wù)渠道同時保證信息真實有效;

3、乙方必須根據(jù)甲方所提供及培訓(xùn)的資料真實宣傳卓達·香水海項目，不可做虛假宣傳和承諾。方

第七條 其他事項

1、履行本協(xié)議過程中產(chǎn)生一切爭議，甲、乙雙方共同協(xié)商解決，協(xié)商不成的向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

2、本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，可另行簽訂補充協(xié)議。

3、本合同一式叁份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，另一份報威海卓達房地產(chǎn)集團有限公司備案;

4、本合同自雙方蓋章簽字后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________