導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地征收相關(guān)法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地征收；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；比較；借鑒

中圖分類號：D922.29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0001-01

一、日本、德國和我國臺灣地區(qū)的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)概述

（一）日本的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在土地征收的補(bǔ)償方面，該國制定了《土地征收法》等一系列的法律法規(guī)，明確了補(bǔ)償?shù)膶ο?、?nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。在對象的劃分上，將補(bǔ)償對象確定為在征地行為中遭受損失的原權(quán)利人，確保原權(quán)利人有一定的生活保障；在內(nèi)容方面，分為土地補(bǔ)償和殘余地補(bǔ)償兩大方面，在標(biāo)準(zhǔn)上則是按照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格確定的，確保土地補(bǔ)償能夠達(dá)到同種類土地的市場價(jià)格，并充分考慮到物價(jià)指數(shù)的變動這一因素。殘余地補(bǔ)償則是按照未征收殘余土地的剩余價(jià)值來計(jì)算，對于面積過小難以獨(dú)立有效使用的土地也要進(jìn)行一定的補(bǔ)償；在類型方面，征地補(bǔ)償不僅包括事業(yè)損失補(bǔ)償，即對土地上的建筑等附屬物的補(bǔ)償，對農(nóng)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成影響的損失也要進(jìn)行補(bǔ)償，還包括遷移費(fèi)補(bǔ)償，即對搬遷費(fèi)用和臨時(shí)租房費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償，還包括房租減少等其他種類的補(bǔ)償，這些補(bǔ)償都有依照市場平均價(jià)格來進(jìn)行。在補(bǔ)償與救濟(jì)的程序上，將土地征收補(bǔ)償分為準(zhǔn)備、認(rèn)定、土地限定、簽訂協(xié)議、裁決和補(bǔ)償金發(fā)放等幾個(gè)環(huán)節(jié)，對于土地征收部門作出的裁決，當(dāng)事人可以提起行政訴訟，但土地征收過程依然不會停止進(jìn)行。

（二）德國的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地征收補(bǔ)償主要依靠的是《聯(lián)邦建設(shè)法》，這項(xiàng)法律將各種損失劃分為三大方面，即實(shí)體損失、財(cái)產(chǎn)損失和負(fù)擔(dān)損失三方面，根據(jù)損失的類型確定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。具體說來，對于當(dāng)事人的實(shí)體損失，不動產(chǎn)復(fù)述的抵押、租賃等損失也需要進(jìn)行賠償，按照當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)的交易市場價(jià)格為參照進(jìn)行計(jì)算，由于個(gè)人原因?qū)е碌耐恋貎r(jià)格上漲不包含在內(nèi)。在財(cái)產(chǎn)損失上，要按照當(dāng)事人在失去土地之后生活上的損失為基準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，確保當(dāng)事人具有足夠的生活保障，在就業(yè)和其他方面遭受的損失也包含在內(nèi)。此外，對于土地征收導(dǎo)致的其他土地價(jià)值受損、租賃損失等也要進(jìn)行補(bǔ)償。德國的土地征收補(bǔ)償分為事業(yè)認(rèn)定、確定征收土地、確定補(bǔ)償額度、完成征收過程等幾個(gè)環(huán)節(jié)，在補(bǔ)償?shù)姆绞缴峡梢园凑债?dāng)事人的訴訟請求分不同的方式進(jìn)行補(bǔ)償，并要確保土地征收有相關(guān)的法律依據(jù)，符合憲法的要求。

（三）我國臺灣地區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在這一地區(qū)主要是依靠“土地征收條例”等相關(guān)的法律法規(guī)，確定地價(jià)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按照土地現(xiàn)值進(jìn)行補(bǔ)償。對于公共設(shè)施保留地來說，如果這些地段處于城市的計(jì)劃區(qū)以內(nèi)，應(yīng)當(dāng)依照臨近的保留地現(xiàn)值進(jìn)行地價(jià)計(jì)算。對于前者，可以在必要的時(shí)候?qū)嵤┘映裳a(bǔ)償?shù)姆椒ǎ~度和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)參照市場交易的平均價(jià)格。此外，我國臺灣地區(qū)還設(shè)定了地價(jià)評議委員會，對價(jià)格額度和差價(jià)進(jìn)行評定。如果土地的性質(zhì)為租賃耕地，那么就要按照相關(guān)法規(guī)適當(dāng)扣除土地增值稅，一般扣除額度為稅后金額的1/3，這種補(bǔ)償方式就是通常所說的“佃農(nóng)補(bǔ)償”。另外，如果所征收的出租耕地的性質(zhì)為私有土地，那么仍將在申報(bào)地價(jià)的基礎(chǔ)上扣除1/6的增值稅，人們通常將這種補(bǔ)償方式成為“轉(zhuǎn)業(yè)補(bǔ)助金”。對于土地上的建筑改良物，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照重建的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估定，對于農(nóng)作物的補(bǔ)償，要按照征收和成熟孽息的時(shí)間間差來劃定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一年以內(nèi)的按照孽息估定，一年以上的應(yīng)參照市場價(jià)值和投入的相關(guān)費(fèi)用來估定現(xiàn)值。

二、農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的比較

在農(nóng)村土地征收補(bǔ)償方面，我國主要是依據(jù)土地的原有用途確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以福建龍巖為例，一類區(qū)水田、菜地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為10，2萬元/畝，這與日本等國家和地區(qū)的規(guī)定有很大的差別，這些地方都是按照市場價(jià)格來確定補(bǔ)償額度，市場價(jià)格是按照征地的用途來計(jì)算的，農(nóng)業(yè)用地和工業(yè)用地分別運(yùn)用不同的補(bǔ)償規(guī)定。根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的條款，我國的土地征收補(bǔ)償除了包含土地補(bǔ)償費(fèi)之外，還含有安置補(bǔ)助費(fèi)，這在很多國家和地區(qū)都不存在。安置補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定可以有效解決土地補(bǔ)償不足的問題，但由于安置補(bǔ)償費(fèi)受到一定的限制，兩者之和要在土地年產(chǎn)值的15倍以內(nèi)。

在日本等國家和地區(qū)，對征地的范圍和用途進(jìn)行了明確的劃分，所征土地僅限于公益用地，征收補(bǔ)償要依照當(dāng)?shù)氐氖袌鼋灰變r(jià)格，這在《土地征用法》等很多法律法規(guī)中都有明確的規(guī)定。但我國在公共利益征地之外，還規(guī)定單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)要依照相關(guān)的法規(guī)和程序申請國有土地，如果土地為農(nóng)用地，需要先征為國有土地然后再作為建設(shè)用地，這與日本等很多國家和地區(qū)都有較大的差別。

三、土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較的啟示

在參照其他國家和我國臺灣地區(qū)土地征收補(bǔ)償制度的基礎(chǔ)上，我國應(yīng)當(dāng)提供土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照土地年產(chǎn)值計(jì)算土地補(bǔ)償額度有很多弊端，容易導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上存在問題，失地農(nóng)民所得的補(bǔ)償金額十分有限。在參照其他地方做法的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按征收用地的用途來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，最終實(shí)現(xiàn)市價(jià)補(bǔ)償?shù)哪繕?biāo)。有效地規(guī)范地方上行使征收權(quán)的行為，避免出現(xiàn)權(quán)力濫用的情況，另外，在確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面充分參照市場價(jià)格也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，從而避免了二次侵害等問題的出現(xiàn)。雖然在充分參照市場價(jià)格方面在實(shí)施起來有很大的難度，因?yàn)槲覈霓r(nóng)村土地市場不夠健全，如果完全依照市場價(jià)格確定標(biāo)準(zhǔn)缺乏可操作性和可行性，但在充分參照市場價(jià)格之前可以通過其他的方法不斷提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可以在制訂征地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，充分參照征地片區(qū)的綜合地價(jià)來確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和居民生活標(biāo)準(zhǔn)的前提下，有效解決失地農(nóng)民所獲得的補(bǔ)償較低的問題，也避免征地工作中出現(xiàn)的隨意性過大等問題，切實(shí)維護(hù)失地農(nóng)民的利益。

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征收程序：將尊重農(nóng)民參與權(quán)

對于社會關(guān)注的《土地管理法》修改，王守智介紹，國務(wù)院法制辦和國土部已經(jīng)在著手開展工作。國土資源部的修改稿已經(jīng)完成送審，上報(bào)國務(wù)院。國務(wù)院法制辦也進(jìn)行了一系列的調(diào)查研究、修改論證。

“修改的重點(diǎn)，主要是在集體土地征收這一塊進(jìn)行完善。”王守智說，完善主要是根據(jù)和四中全會的規(guī)定，進(jìn)一步貫徹最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度的要求，進(jìn)一步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制。

“具體制度方面，重點(diǎn)是在同國有土地上房屋征收條例相銜接的基礎(chǔ)上，界定土地征收范圍。同時(shí)，要完善征收土地的程序，更加尊重農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)，而且在征收程序上要完善矛盾的化解機(jī)制?！蓖跏刂钦f。

征收補(bǔ)償：財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償+安置保障

征收補(bǔ)償一直是被關(guān)注的焦點(diǎn)問題。王守智表示，此次修改中，對征收土地補(bǔ)償?shù)姆绞揭矊⑦M(jìn)行完善和改革?！把a(bǔ)償將更加突出不僅要從財(cái)產(chǎn)上進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)要兼顧到安置和保障，要確實(shí)做到農(nóng)民生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)改善，來進(jìn)行補(bǔ)償，并同時(shí)建立社會保障體系。另外，農(nóng)民房屋的征收，也要和國有土地上房屋征收的原則相協(xié)調(diào)?！?/p>

文件規(guī)范：明確區(qū)分“征用”“征收”

王守智表示，2004年在憲法修正時(shí)，明確了“征用”和“征收”的概念。但2004年之前的相關(guān)法律法規(guī)，沒有把“征用”和“征收”分開，往往把“土地征收”叫“土地征用”。而實(shí)際上兩者在法律上是有本質(zhì)區(qū)別的。

篇3

對于耕地征收,28.6%的農(nóng)民態(tài)度不是很明朗。大多數(shù)農(nóng)民態(tài)度明確,并且其中51.4%的農(nóng)民不愿意自己的土地被征收,因?yàn)檫@部分農(nóng)民認(rèn)為耕地是生活的根本以及養(yǎng)老的保障,耕地被征收則會失去日后賴以生存的基礎(chǔ);20%的農(nóng)民則愿意土地被征收,不想繼續(xù)耕種土地,希望獲得現(xiàn)金作為從事其他行業(yè)的資本。其中超過80%的農(nóng)民認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低,補(bǔ)貼力度補(bǔ)償力度明顯不夠。但是,當(dāng)提到補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如果提高,大多數(shù)農(nóng)民表示耕地征收可以接受?？偠灾?農(nóng)民希望得到更多的貨幣實(shí)惠,如果補(bǔ)償費(fèi)用不能滿足農(nóng)民的需求,即補(bǔ)償所得不能彌補(bǔ)因失去耕地其收入所得,農(nóng)民是不情愿轉(zhuǎn)讓出耕地。調(diào)查中發(fā)現(xiàn),年齡在35歲以下的農(nóng)民相對來說對于耕地的征收則表現(xiàn)出較高的積極性,原因是年輕一代不希望像父輩一樣在土地上勞作一生,他們更多的是愿意外出打工或個(gè)體經(jīng)營,相比種地收入畢竟遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其打工和個(gè)體經(jīng)營所得收入,而且年輕一代的農(nóng)民常年在外,對土地的感情不深,失地和有地沒什么區(qū)別。

二、征地對農(nóng)業(yè)和農(nóng)民的影響

(一)對人均耕地的影響

從耕地?cái)?shù)量來看,耕地征收前,農(nóng)民人均耕地面積約為1.9畝,征收后為人均1.2畝,耕地面積人均耕地面積減少了37%。對糧食生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)發(fā)展可能造成嚴(yán)重的影響。

(二)對農(nóng)民收入的影響

從收入來說,調(diào)查發(fā)現(xiàn),農(nóng)民的人均年收入大多在9000元以上,有些地區(qū)低一些在7000元左右,較之耕地征收之前實(shí)則無明顯變化。原因有以下兩點(diǎn):第一,耕地收入比重少。農(nóng)民收入的70%以上是由外出打工所得,耕地所得收入比重較小,耕地的減少對農(nóng)民的收入影響自然不明顯。第二,耕地所得收入少。由于近年來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本的提高,夏秋兩季耕作成本(即種子、化肥、農(nóng)藥、灌溉、耕種、收割等)約合1000元/畝,而作物所得收入約2300元/畝,實(shí)際收入為約1300元/畝,按照人均耕地1.9畝和1.5畝來計(jì)算人均收入分別為2470元和1900元,人均耕地收入減少570元。故征地對農(nóng)民收入影響不明顯。

(三)對農(nóng)民生活的影響

調(diào)查中發(fā)現(xiàn),每畝補(bǔ)償大致10000-16000元,在現(xiàn)有的的物價(jià)水平下,這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只夠農(nóng)民維持2-3年的基本消費(fèi),根本無法解決大多數(shù)失地農(nóng)民的長期穩(wěn)定生活出路問題,加之部分農(nóng)民缺乏長遠(yuǎn)打算,往往在短期內(nèi)把有限的安置費(fèi)消費(fèi)完,“坐吃山空”導(dǎo)致相當(dāng)一部分人淪落到生活無著落的困境。此外,有些農(nóng)民反映補(bǔ)償費(fèi)用經(jīng)常不到位,加劇了部分失地農(nóng)民的貧困。

三、征地過程中存在問題

征地是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要,總體來說是件好事,可是在此過程中引發(fā)了大量的問題。征地過程中出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的權(quán)益受到損害,威脅著社會的和諧穩(wěn)定。大致地,調(diào)查中發(fā)現(xiàn)土地征收過程中存在的有以下問題:

(一)征地界限不清

2011年最新修訂的憲法規(guī)定:國家為社會公共利益的需要,按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和批準(zhǔn)程序并依法給予農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)祖師和農(nóng)民個(gè)人(家庭)補(bǔ)償后強(qiáng)制將土地農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械囊环N行為。但是法規(guī)和政策對“公共利益”卻無具體界定,實(shí)際管理中用地者多申請征收,以征求其融資和保值增值的作用,使得建設(shè)占用耕地增長過快的勢頭難以遏制。

(二)農(nóng)民缺乏保護(hù)耕地的動力

現(xiàn)行體制和政策難以激發(fā)農(nóng)民的維護(hù)耕地所有權(quán)的熱情。由于國家盲目追求經(jīng)濟(jì)快速增長,干部的政績考核偏重于經(jīng)濟(jì)的增長速度、產(chǎn)值等指標(biāo)和城市建設(shè)程度,而農(nóng)業(yè)的比較利益偏低,使得現(xiàn)行干部將稀缺的土地資源配置給邊際報(bào)酬高的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。加之,廣大農(nóng)民的耕地保護(hù)意識淡薄,農(nóng)地保護(hù)行為不是每個(gè)農(nóng)民的事情而是一種集體行動,執(zhí)行耕地保護(hù)政策的成本很大。

(三)征地程序不透明

在進(jìn)行農(nóng)村土地征收時(shí),相關(guān)法規(guī)條例的規(guī)定不明確和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不明確,土地市場化不充分,地方政府濫用征地權(quán),隨意分配土地補(bǔ)償款等損害農(nóng)民和全社會利益的行為屢見不鮮。征地過程中,村干部往往利用自己的這種優(yōu)先知情權(quán)竄改給農(nóng)民的補(bǔ)償額度,中途截留部分農(nóng)民應(yīng)得補(bǔ)償款中飽私囊。還有一些村干部利用這一點(diǎn)把與自己有關(guān)系的親戚朋友的耕地補(bǔ)償款提高補(bǔ)償額度而減少其他農(nóng)民的應(yīng)得補(bǔ)償。甚至,有些是村干部與開發(fā)方相勾結(jié)強(qiáng)行以低額度的補(bǔ)償征收農(nóng)民耕地。

(四)征地補(bǔ)償不足

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,征地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地前三年平均產(chǎn)值的最低為10倍,高也不過是16倍。按平均每畝耕地年產(chǎn)值1000元計(jì)算,每畝只有10000-16000元,僅相當(dāng)于普通公務(wù)員一年的工資。失地農(nóng)民在耕地被征收后永久性地失去了從土地上獲得收益的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,所以僅僅以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是不夠的,還應(yīng)包括社會保障、就業(yè)服務(wù)以及對農(nóng)民子女的教育支持等方面。

四、對征地的一些建議

針對以上土地征收帶來的一系列問題,我們提出以下幾點(diǎn)建議。

(一)明確征地范圍

對于非公共利益需要性質(zhì)用地不能動用國家征地權(quán),讓市場機(jī)制解決此類性質(zhì)的土地征收,讓農(nóng)民通過農(nóng)民與用地者之間的交易談判獲取補(bǔ)償。同時(shí),可以允許農(nóng)民集體土地以使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營性項(xiàng)目的合作開發(fā)或自行開發(fā)經(jīng)營,分享社會進(jìn)步產(chǎn)生的土地增值收益。

(二)完善征地程序

保障被征地農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán),讓集體和農(nóng)民的參與貫穿征地的全過程。相關(guān)法律、法規(guī)對土地征收的主體、客體、對象、條件、方式、范圍、具體步驟等,要有明確、具體的規(guī)定,并以此約束公共權(quán)力,規(guī)范政府行為,限制集體經(jīng)濟(jì)組織以各種形式侵蝕農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)用。建立土地征收的協(xié)商機(jī)制和司法裁判機(jī)制,把征地過程納入規(guī)范化、法制化的軌道。

(三)提高土地征收的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上要充分考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長的實(shí)際,按照《土地管理法》并且引入市場化機(jī)制對土地補(bǔ)償內(nèi)容進(jìn)行評估,以農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)全部進(jìn)入社保測算能領(lǐng)到城區(qū)最低生活保障金作為參照系,將現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高,以確定新的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(四)健全補(bǔ)償措施

土地對于農(nóng)民具有生產(chǎn)資料和社會保障雙重功能,國家征地對農(nóng)民的補(bǔ)償應(yīng)考慮這兩個(gè)面。對作為生產(chǎn)資料的補(bǔ)償,不僅要使農(nóng)民能夠解決目前的生活,還要能夠讓農(nóng)有一筆錢來重新安置就業(yè)。對作為社會保障的補(bǔ)償,就是要保證讓失地農(nóng)民能被納入當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民社會保障體系之中。

(五)轉(zhuǎn)變農(nóng)村土地組織形式

篇4

關(guān)鍵詞：土地征收；補(bǔ)償款；農(nóng)民

中圖分類號：F320 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）25-0039-02

經(jīng)濟(jì)發(fā)展要走工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化道路，這是一個(gè)不可擋的過程。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和各種行業(yè)規(guī)模的日益擴(kuò)大，必然會加重城市的空間壓力，城市建設(shè)用地越來越緊缺，為滿足城市建設(shè)用地的需要，國家大面積征收農(nóng)村集體土地，失地農(nóng)民越來越多。特別是近幾年來，土地征收速度越來越快，征收面積數(shù)額相對較大，做好土地征收后農(nóng)村土地補(bǔ)償分配工作，尤其是及時(shí)足額將土地補(bǔ)償款發(fā)放到失地農(nóng)民手中，妥善安置被征地農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，不僅關(guān)乎農(nóng)民的切身利益，也將影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順利進(jìn)行，乃至農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定大局。

一、農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放的現(xiàn)狀

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的迅猛推進(jìn)，縣域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，不可避免的出現(xiàn)土地征收現(xiàn)象?！吨腥A人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！北M管中國《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)對征收或者征用土地應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償做了明文規(guī)定，但補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不夠合理，補(bǔ)償方法相對單一，補(bǔ)償安置責(zé)任不夠明確具體，且在實(shí)際操作過程中補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放環(huán)節(jié)落實(shí)不到位。目前，中國大部分地區(qū)對征地的補(bǔ)償采取一次性安置補(bǔ)償，給失地農(nóng)民發(fā)放一次性安置補(bǔ)助費(fèi)，將失地農(nóng)民在毫無準(zhǔn)備的情況下完全推向社會和市場。但由于法律制度、政策體制等原因，征地補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放在執(zhí)行環(huán)節(jié)遭遇棚架，失地農(nóng)民無法真正得到應(yīng)有的補(bǔ)償款項(xiàng)。他們只能拿到補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低的征地補(bǔ)償款，有些甚至連法律所規(guī)定的較低標(biāo)準(zhǔn)的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用也往往不能兌現(xiàn)，許多地方政府還進(jìn)一步壓低土地補(bǔ)償費(fèi)用，真正發(fā)放到失地農(nóng)民手中的補(bǔ)償款卻寥寥無幾。失地農(nóng)民生活困難，更無法應(yīng)對現(xiàn)在社會的通脹壓力，逐漸成為“種田無地、就業(yè)無崗、低保無份、創(chuàng)業(yè)無錢”的邊緣群體。利益受損的同時(shí)，不滿情緒也在上升，農(nóng)民抵制征地，與地方政府的矛盾在不斷加劇。這些基層矛盾逐漸演變發(fā)展勢必影響地方政府工作的開展，影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，阻礙工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，影響社會秩序的穩(wěn)定。

二、被征地農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放不到位的原因分析

土地征收中造成被征地農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)受侵害的原因是多方面的，既有相關(guān)法律制度的規(guī)定性因素，也與中國現(xiàn)在的政策體制相關(guān)，還有政府利益本位取向與自律不足的因素。

1.補(bǔ)償程序不完善，缺乏農(nóng)民的參與協(xié)商機(jī)制。補(bǔ)償過程中雖有公告和聽證的規(guī)定，但缺乏農(nóng)民實(shí)際參與聽證的保障渠道，被征地農(nóng)民難以充分行使知情權(quán)、參與權(quán)和申辯權(quán)。法律規(guī)定征地補(bǔ)償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門制定，補(bǔ)償方案制定后才公告告知農(nóng)民，對農(nóng)民提出的意見只在確需修改的情況下才改動補(bǔ)償方案，極大地限制了農(nóng)民的參與權(quán)。此外，發(fā)生糾紛后，法院往往以征地補(bǔ)償案件不屬于民事案件為由不予受理，司法保護(hù)不能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)有的土地征收補(bǔ)償法律法規(guī)沒有規(guī)定對裁決不服的救濟(jì)途徑，《土地管理法》第16條規(guī)定“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理”。該規(guī)定主要是土地所有權(quán)和使用權(quán)的權(quán)屬糾紛的救濟(jì)途徑，而不包括土地征收補(bǔ)償糾紛的處理。根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，征收各方不能對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見的，由征收部門裁定，而且該裁定為終局裁定，相對人不能向人民法院。這種制度安排給征收方以過大的權(quán)力，而被征收方連起碼的司法救濟(jì)權(quán)都沒有，失地農(nóng)民在失去土地又得不到合法合理的征地補(bǔ)償款項(xiàng)時(shí)救濟(jì)無門，極易造成對被征收人利益的損害。

2.現(xiàn)行的政策體制存在缺陷。目前中國的征地安置補(bǔ)償款項(xiàng)都是按照現(xiàn)行行政管理級別層層劃撥的，市縣確定安置費(fèi)用后，將款項(xiàng)撥付到鄉(xiāng)村一級，再由鄉(xiāng)村對失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償安置。盡管《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定了任何單位和個(gè)人不得私分、平調(diào)、挪用、截留土地補(bǔ)償費(fèi)，但現(xiàn)行這種體制弊端是中間環(huán)節(jié)多，利益多頭，容易造成土地征用費(fèi)被地方財(cái)政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村截留甚至鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)、村干部私下里瓜分，被征地農(nóng)民拿不到足額的應(yīng)得的安置補(bǔ)償費(fèi)用，正常的權(quán)益受到侵害。容易激化與地方政府間的矛盾，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定與諧。

3.地方利益的驅(qū)動。全國經(jīng)濟(jì)利好的大體局勢帶動地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的信心和決心，但一些地方政府在發(fā)展經(jīng)濟(jì)過程中出于利益本位思想和政績至上的觀念，盲目招商引資，為上大項(xiàng)目，出政績，不惜犧牲農(nóng)民利益，以零價(jià)格出讓土地，以吸引投資者的眼球。或者是先征再補(bǔ)，甚至是征而不補(bǔ)。投資者享受投資優(yōu)惠政策的同時(shí)，被征地的農(nóng)民卻得不到合理妥善的安置。地方財(cái)政沒有土地收益，拿不出征地安置補(bǔ)償費(fèi)，只好犧牲被征地農(nóng)民利益。在這種不良利益驅(qū)動下征收土地產(chǎn)生的直接結(jié)果就是地方政府贏得了政績，外來投資者賺得盆滿缽滿，但損失最大的還是土地被征收的農(nóng)民。

篇5

與土地管理法律不銜接?，F(xiàn)行土地管理法律對使用土地、土地登記等方面都作了明確規(guī)定。土地調(diào)查是查清土地資源和利用狀況的基礎(chǔ)和必要手段，海域使用權(quán)證書換發(fā)國有土地使用權(quán)證書如果沒有經(jīng)過土地調(diào)查，就無法準(zhǔn)確確定填海形成土地的面積和四至范圍。填海后形成的土地就是現(xiàn)有土地的一部分，需要在土地利用總體規(guī)劃中確定其地類，需要明確其用途。利用填海形成的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)如何納入土地利用年度計(jì)劃統(tǒng)籌安排，需要慎重。建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證時(shí)，需要土地主管部門審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，需要市，縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，使用國有土地的，需要簽訂國有土地有償使用合同或由土地行政主管部門核發(fā)國有土地劃撥決定書等等。這些問題沒有解決，法定程序沒有履行，決定了海域使用權(quán)證書難以直接換發(fā)國有土地使用權(quán)證書，說明了海域使用管理法律法規(guī)與土地管理法律法規(guī)存在明顯的脫節(jié)。更何況，海域使用權(quán)證書與國有土地使用權(quán)證書的取得要件，取得方式明顯不同，《海域使用證》與《國有土地使用證》證書本身載明的事項(xiàng)有很大的差異性，這也決定了兩證無法簡單換發(fā)。

與《物權(quán)法》沒有銜接?！段餀?quán)法》第137條規(guī)定：工業(yè)，商業(yè)，旅游，娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)，拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。填海造地主要是為了將土地用于工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目，依法應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競爭方式出讓國有土地使用權(quán)，如果將海域使用權(quán)證書直接換發(fā)國有土地使用權(quán)證書，實(shí)際上繞開了國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)的取得方式也就無從談起。這不僅不利于優(yōu)化市場對資源的配置起基礎(chǔ)性作用，而且也明顯違反了不動產(chǎn)物權(quán)取得原則，引致土地管理的混亂，對原海域使用權(quán)人合法權(quán)益的保護(hù)也十分不利，如轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)和處置地上建筑物就缺乏依據(jù)了。

與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》沒有銜接。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置，使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，才能領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證。第39條規(guī)定：規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效；對未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件。

簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同是國有土地使用權(quán)出讓、取得用地規(guī)劃許可證的必經(jīng)程序，是以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的前提，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，沒有明確規(guī)劃條件是不能簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，不能出讓國有土地使用權(quán)的。不能取得國有土地使用權(quán)也就是不能取得國有土地使用權(quán)證書。海域使用管理法第32條第2款直接規(guī)定海域使用權(quán)證書換發(fā)國有土地使用權(quán)證書的簡易程序，既沒有規(guī)定取得國有土地使用權(quán)的方式，也沒有規(guī)定取得國有土地使用權(quán)證書應(yīng)有的要件和程序，與城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定完全割裂，省略、模糊了取得國有土地使用權(quán)證書依法應(yīng)當(dāng)具備的要件和必經(jīng)的程序，造成人們對相關(guān)法律條文的理解存在差異，同時(shí)還使換發(fā)證書工作處于被動狀態(tài)。

在海域使用權(quán)證書換發(fā)國有土地使用權(quán)證書問題上，除了要明確換發(fā)要件、程序和適用的法律法規(guī)外，還要梳理一些看法，澄清一些認(rèn)識：

依法管理不是附加條件。有人認(rèn)為，海域使用管理法第32條第2款規(guī)定非常明確，依法應(yīng)當(dāng)直接換發(fā)，如果附加各種前提條件，不僅違反海域使用管理法，也違反《行政許可法》關(guān)于行政許可設(shè)定的原則，屬于增設(shè)行政許可行為。

應(yīng)當(dāng)看到，按照土地、規(guī)劃等法律操作，并非附加條件，而是日常管理的需要。之所以出現(xiàn)問題，實(shí)質(zhì)是海域使用管理法第32條第2款的規(guī)定沒有保持好與其他法律之間的相互銜接，導(dǎo)致實(shí)際工作中相關(guān)事項(xiàng)無法操作。從上面相關(guān)法律的規(guī)定看就可以知道，海域使用權(quán)證書直接換發(fā)國有土地使用權(quán)證書不僅不符合土地管理法律、物權(quán)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，在實(shí)際工作中也無法實(shí)施。

新增加的土地也要依法辦理。有人認(rèn)為，填海形成的土地不是天生的，也不是通過征收農(nóng)民集體所有土地成為國有土地的，這種土地是新增加的，是新出現(xiàn)的問題，既然是新增加的土地，就不能利用已有土地管理的模式進(jìn)行調(diào)整。我們認(rèn)為。通過填海造地，已經(jīng)使海域改變了自然屬性，成為土地的組成部分。既是土地，就要按照土地管理法律法規(guī)來調(diào)整。

篇6

引言

我國現(xiàn)階段非常重視土地儲備和融資管理的問題，相繼出臺了《土地儲備管理辦法》、《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》等一系列相關(guān)的法律法規(guī)和方針政策用于約束和管理土地征收以及融資問題，在此背景之下，烏魯木齊市也緊隨其后，相繼推行出了《烏魯木齊市土地儲備管理辦法》、《關(guān)于印發(fā)國家自治區(qū)及市重點(diǎn)項(xiàng)目涉及集體土地征收補(bǔ)償辦法的通知》等用于加強(qiáng)烏魯木齊市土地儲備的法例條令，并且取得了初步的成效，但仍舊存在一些問題需要繼續(xù)調(diào)整和改進(jìn)。

一、烏魯木齊市土地征收和融資方面取得的成效

回首剛剛過去的2015年，烏魯木齊市圓滿完成了“十二五”的目標(biāo)任務(wù)，在僅僅跟隨黨和國家的領(lǐng)導(dǎo)下，烏魯木齊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)取得了巨大的成就，在去年全市的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值與2010年相比翻了一番，地方財(cái)政收入與同期相比增長了1.36倍，在土地征收和融資問題上同樣取得了顯著成效，根據(jù)2015年度烏魯木齊市土地儲備計(jì)劃得知，2015年度計(jì)劃收儲21宗地，計(jì)劃收儲面積31798.81畝，實(shí)際完成19宗地，收儲面積21978.81畝，已經(jīng)批準(zhǔn)到位的資金額達(dá)15多億人民幣。2016年計(jì)劃收儲13宗地，面積12321畝，目前已完成7宗，面積約77880.81畝[1]。

二、烏魯木齊市土地征收和融資問題的存在問題

（一）補(bǔ)償期望過高

在征收補(bǔ)償工作中，征收人依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定按照標(biāo)準(zhǔn)或評估值對被征收人進(jìn)行貨幣、實(shí)物補(bǔ)償，受到政策、資金等問題因素，能支付的補(bǔ)償資金有限，而被征收人存在“靠征地發(fā)家”的思想，往往期望值遠(yuǎn)大于補(bǔ)償價(jià)格，拒不配合談判，從而使征收工作影響征收。

（二）群眾法律意識較弱

雖然烏魯木齊市在去年和今年上半年已經(jīng)在土地征收和融資方面取得了一定的成效，但是具體來看在實(shí)際過程當(dāng)中仍舊存在些許細(xì)小問題，首先部分市民存在法律意識單薄，對土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年齡稍長老人，基本不了解與土地相關(guān)的法律法規(guī)，對土地征收人員存在偏見和誤解，因此沒有最大程度的支持與配合烏魯木齊市土地征收工作。

（三）宣傳工作深入不到位

目前烏魯木齊市對于土地法律法規(guī)的宣傳教育活動比較少，特別是明確土地征收工作內(nèi)容和意義的宣講活動更是少之又少，大部分的宣傳工作還都停留在城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并沒有深入到村莊當(dāng)中，這也在一定程度上影響了本市土地征收工作。

（四）征地補(bǔ)償速度較慢

在土地征收工作中，需要對被征收者按照被征收土地的原用途給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，《征地補(bǔ)償辦法條令》中規(guī)定，因補(bǔ)償款或安置方案上存在爭議時(shí)，需要通過召開聽證會或是法律調(diào)停等方式進(jìn)行磋商解決，而這樣的方式往往需要消耗被征土地者大量的實(shí)踐和精力，降低了土地征收補(bǔ)償?shù)墓ぷ餍?，群眾的滿意程度也大受影響[2]。

（五）增信措施增加風(fēng)險(xiǎn)

烏魯木齊市現(xiàn)在擁有幾大政府融資平臺用于解決土地征收的融資問題，但是這些平臺通常需要承擔(dān)收益率極低的公益性建設(shè)項(xiàng)目，因此政府融資平臺想要通過運(yùn)營建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流來償還債務(wù)和貸款利息變得十分困難。

三、加強(qiáng)烏魯木齊市土地征收與融資管理的辦法

（一）全面落實(shí)土地征收制度

烏魯木齊市根據(jù)國家推行的《土地管理法》和實(shí)施條例，對土地征收前需要發(fā)出的公告及其內(nèi)容進(jìn)行了明確細(xì)致的規(guī)定，尤其是要求在公告中需要明確標(biāo)明被征土地的面積、使用權(quán)類型、用途等，以及辦理補(bǔ)償款登記的時(shí)間地點(diǎn)等，與此同時(shí)，烏魯木齊市對土地征收和土地儲備范圍進(jìn)行了具體規(guī)劃，因此本市需要嚴(yán)格遵守制定和推行的各項(xiàng)方針政策并將其落實(shí)到位。

（二）加大征地宣傳工作

土地征收工作不是政府單方面就能夠完成的，需要得到群眾的支持與配合，因此烏魯木齊市還應(yīng)該在在有基礎(chǔ)上繼續(xù)加大宣傳教育力度，將土地征收工作的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和與土地有關(guān)的法律知識深入宣傳至各個(gè)村落，考慮到本市的地域特殊性，在宣傳隊(duì)伍中應(yīng)積極加入熟練掌握“雙語”的宣傳人員，并且在派發(fā)的宣傳教育手冊上同時(shí)印上漢語和維吾爾語，方便一些不懂漢語的老者能夠了解土地征收工作。

（三）做好征地補(bǔ)償，保障群眾權(quán)益

所有土地被征者最為關(guān)心的就是補(bǔ)償款和安置方案，因此烏魯木齊市首先需要嚴(yán)格按照既定的《征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》對被征者給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在該規(guī)定中明確提出補(bǔ)償費(fèi)用主要是土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，在土地補(bǔ)償費(fèi)中要求給予被征者土地前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍予以補(bǔ)償，安置補(bǔ)助費(fèi)則需要根據(jù)具體的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)行計(jì)算，在明確具體補(bǔ)償金額之后應(yīng)盡快督促被征者前來領(lǐng)取[3]。

（四）拓寬融資渠道并加強(qiáng)管理

烏魯木齊市是新疆省的省會城市，城市中有近一半以上的人都是少數(shù)民族，因此我國給予烏魯木齊市一系列的政治經(jīng)濟(jì)扶持措施，特別是在“一帶一路”和復(fù)興“絲綢之路”的政策領(lǐng)導(dǎo)下，本市需要充分利用自身的地域性優(yōu)勢，除了在現(xiàn)有基礎(chǔ)上加強(qiáng)和商業(yè)銀行的合作交流之外，本市還應(yīng)該繼續(xù)擴(kuò)大融資規(guī)模，積極探索新的資金籌措渠道，同時(shí)輔以政府的宏觀調(diào)控，利用市場的自身調(diào)節(jié)性將投資渠道徹底打開，不斷吸納各種民間資本，為建設(shè)本市提供充足必要的資金支持。

篇7

1.農(nóng)民收入問題的“四大差距”

2004年以來，農(nóng)民收入擺脫了持續(xù)徘徊局面。農(nóng)民人均純收入由2003年的2622元增加到2013年的8896元，年均實(shí)際增長8.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前10年4.7%的年均增速。但在此背后，被平均數(shù)所掩蓋的收入分配失衡問題日漸凸顯。

一是城鄉(xiāng)居民收入絕對差距持續(xù)擴(kuò)大。城鄉(xiāng)居民收入絕對差距由2004年的6486元升至2013年的18059元，連創(chuàng)新高。越是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)之地，城鄉(xiāng)居民收入差距越大。

二是區(qū)域間農(nóng)民收入差距逐漸拉大。近年來，欠發(fā)達(dá)地區(qū)與發(fā)達(dá)地區(qū)的絕對差距仍在持續(xù)擴(kuò)大。2004年，最高的上海市最低的甘肅省農(nóng)民人均純收入相對差距為4.17倍，絕對差距為6268元;2013年，二者的相對差距雖然下降到3.76倍，但絕對差距擴(kuò)大到14100元。

三是農(nóng)村內(nèi)部收入差距日益明顯。隨著農(nóng)村市場化改革的深入以及農(nóng)民分工分業(yè)的深化，農(nóng)民之間收入差距也在逐步擴(kuò)大。2013年，有60%的農(nóng)戶收入沒有達(dá)到全國平均水平，低收入農(nóng)戶人均純收入僅為高收入農(nóng)戶的12%左右。

四是農(nóng)民行業(yè)間收入差距日趨突出。從近年來主要收入來源的變動趨勢看，農(nóng)業(yè)對農(nóng)民增收的貢獻(xiàn)持續(xù)下降，工資性收入對農(nóng)民增收的貢獻(xiàn)較快上升。2004～2013年，農(nóng)業(yè)收入占農(nóng)民人均純收入的比重由47.6%持續(xù)下降到31.8%，增收貢獻(xiàn)率由64.4%下降到10.8%;工資性收入占農(nóng)民人均純收入的比重由34.0%上升到45.2%，增收貢獻(xiàn)率由25.5%提高到58.9%。務(wù)農(nóng)農(nóng)民特別是種糧農(nóng)民增收問題將越來越突出。

2.農(nóng)民增收的潛力分析

改革開放以來，農(nóng)民增收渠道逐漸多元化，這為促進(jìn)農(nóng)民增收提供了更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在新階段，隨著外部環(huán)境條件的改變，不同渠道的增收作用也發(fā)生了很大變化，農(nóng)民增收格局到了積極調(diào)整的重要節(jié)點(diǎn)具體表現(xiàn)在以下三方面：

第一，家庭經(jīng)營收入增長空間變窄。2013年，農(nóng)民家庭經(jīng)營純收入占比已經(jīng)降至42.6%，其中第一產(chǎn)業(yè)收入占3/4，農(nóng)業(yè)收入對于家庭經(jīng)營收入增長起決定性作用，而農(nóng)業(yè)對農(nóng)民增收的貢獻(xiàn)已經(jīng)趨于弱化。此外，農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格漲幅將依然有限。

第二，工資性收入增長短期受限較多。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)潛在增長率下調(diào)，平穩(wěn)增長漸成常態(tài)。近年來經(jīng)濟(jì)增速平穩(wěn)回落，2011年開始低于兩位數(shù)，2012年和2013年分別為7.8%和7.7%。外出農(nóng)民工月均收入增長率也從2010年和2011年的20%左右，下降到近兩年的14%以下。

轉(zhuǎn)移性收入和財(cái)產(chǎn)性收入增長空間很大。2004年以來，國家強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策密集出臺，一系列含金量較高的補(bǔ)貼補(bǔ)助政策付諸實(shí)施，農(nóng)民得到的轉(zhuǎn)移性收入絕對數(shù)量和占農(nóng)民人均純收入比重都增加較快，成為農(nóng)民增收的一大亮點(diǎn)。同時(shí)，隨著農(nóng)村改革不斷深化，農(nóng)民的土地、房屋等財(cái)產(chǎn)更多地參與收入分配，農(nóng)村的社區(qū)合作、股份合作快速發(fā)展，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入增長很快，一些發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入占到1/3以上。

3.影響農(nóng)民增收的制度障礙

改革開放以來，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，農(nóng)業(yè)市場化進(jìn)程不斷加快，“三農(nóng)”政策支持力度持續(xù)加大，農(nóng)村發(fā)展體制機(jī)制日趨健全，農(nóng)民增收政策環(huán)境總體向好。但總體上看，制度不公平仍然是制約現(xiàn)階段農(nóng)民收入增長的主要因素，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：

第一，農(nóng)村土地征收制度不合理。土地是農(nóng)民的衣食之源、生存之本，也是農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)之一。在以權(quán)利二元、政府壟斷、非市場配置和管經(jīng)合一為特征的不合理村土農(nóng)地征收制度下，由于征地范圍寬、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低等原因，農(nóng)民無法公平分享土地增值收益。有學(xué)者估計(jì)，改革開放以來國家從農(nóng)村征收了1億多畝耕地，若按平均每畝農(nóng)民損失10萬元計(jì)算，農(nóng)民的土地貢獻(xiàn)高達(dá)10多萬億元。

第二，城鄉(xiāng)平等就業(yè)制度不到位。改革開放以來，農(nóng)村勞動力外出就業(yè)政策逐步放寬，特別是上世紀(jì)90年代以來農(nóng)民工外出打工成為潮流。近幾年，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移進(jìn)入“劉易斯轉(zhuǎn)折區(qū)間”，農(nóng)民工供求形勢趨于緊張，農(nóng)民工勞動權(quán)益得到有效維護(hù)，工資有穩(wěn)步提高。但受戶籍制度等影響，農(nóng)民工外出務(wù)工沒有獲得過完全平等的就業(yè)環(huán)境，被歧視、“同工不同酬”問題依然突出。

第三，城鄉(xiāng)社保制度不平等。從城鄉(xiāng)對比看，由于相關(guān)制度不統(tǒng)一、不平等，農(nóng)村基本公共服務(wù)在領(lǐng)域、范圍、質(zhì)量上與城鎮(zhèn)都有較大差距，農(nóng)村享受的公共財(cái)政資源嚴(yán)重不足，醫(yī)保、低保、養(yǎng)老等社會保障水平大大低于城市。2012年，全國農(nóng)村低保平均標(biāo)準(zhǔn)為172元，城鎮(zhèn)則為330元;城鎮(zhèn)居民人均基本醫(yī)療保險(xiǎn)基金支出為900多元，新型農(nóng)村合作醫(yī)療人均補(bǔ)助則為240元;城鎮(zhèn)職工年人均養(yǎng)老保險(xiǎn)金支出為5100多元，新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(xiǎn)年人均財(cái)政補(bǔ)助還不足千元。

第四，相關(guān)法律法規(guī)不完善。經(jīng)濟(jì)主體應(yīng)該擁有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)，然而由于農(nóng)村財(cái)產(chǎn)處置的相關(guān)法律法規(guī)很不完善，農(nóng)村生產(chǎn)要素市場發(fā)育不足，嚴(yán)重抑制了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的增長。土地、房屋、牲畜、農(nóng)作物等是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)，但其財(cái)產(chǎn)權(quán)能并不完整。絕大部分地區(qū)農(nóng)民無法通過農(nóng)房、農(nóng)地、牲畜、農(nóng)作物獲得抵押貸款，其財(cái)產(chǎn)功能發(fā)揮還受到較大約束，在很大程度上影響其生產(chǎn)活動的正常開展和收入的快速增長。

4.創(chuàng)新制度的政策建議

促進(jìn)農(nóng)民增收，除了要穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)，健全和完善農(nóng)業(yè)支持保護(hù)制度，更重要的制度創(chuàng)新還體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

第一，要完善農(nóng)村土地制度，充分尊重農(nóng)民平等市場主體地位。一是深化征地制度改革。制定“公共利益征地否定式目錄”，盈利性目的用地不得征收，保證農(nóng)民在征地方面各項(xiàng)權(quán)利，規(guī)范征地程序，大幅度提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是落實(shí)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)政策。改變土地政策二元分割格局，實(shí)行集體土地和國有土地“同地、同權(quán)、同價(jià)”。

第二，要消除就業(yè)創(chuàng)業(yè)的制度障礙，加強(qiáng)農(nóng)民工勞動權(quán)益保障。一是消除勞動力流動的限制和歧視，保障農(nóng)民工同工同酬，推動城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的勞動參與率。二是完善最低工資制度，推廣工資集體協(xié)商制度，讓工資基本反映勞動生產(chǎn)率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)水平的變化，統(tǒng)籌兼顧擴(kuò)大就業(yè)和增加收入目標(biāo)。此外，還要消除投資體制障礙，促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)發(fā)展，以利于農(nóng)民就業(yè)增收。

第三，要推進(jìn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，提高農(nóng)民增收的數(shù)量和質(zhì)量。一是健全農(nóng)村基本公共服務(wù)制度框架，逐步提高農(nóng)村基本公共服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和保障水平。二是推動城鄉(xiāng)制度銜接，加快城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)一體化，加強(qiáng)規(guī)劃，以服務(wù)人口、服務(wù)半徑為基本依據(jù)，打破城鄉(xiāng)界限，制定實(shí)施城鄉(xiāng)一體的基本公共服務(wù)設(shè)施配置和標(biāo)準(zhǔn)。三是重視對特殊區(qū)域和低收入群體的扶持，在農(nóng)村低保、貧困地區(qū)發(fā)展、漁民轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)、生態(tài)移民等方面，完善基本公共服務(wù)供給制度，探索建立特殊群體農(nóng)民收入補(bǔ)貼制度。

篇8

關(guān)鍵詞：征地拆遷；補(bǔ)償安置；農(nóng)民失地

隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，大量農(nóng)村土地被占用，大批的農(nóng)民私有住房被夷為平地，拆遷量連年上升，由此引發(fā)的矛盾也日趨突出，農(nóng)民反映拆遷的上訪有增無減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生。在推進(jìn)城市化進(jìn)程中征地拆遷是一項(xiàng)十分重要的前期工作，直接關(guān)系到國家、集體、個(gè)人三者利益，關(guān)系到社會穩(wěn)定和政治安定的大局，征地拆遷矛盾已危及農(nóng)村社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是當(dāng)前社會的熱點(diǎn)和政府工作的難點(diǎn)。據(jù)國家權(quán)威部門估算，改革開放以后，通過低價(jià)征用農(nóng)民土地最少使農(nóng)民蒙受了20000億元的損失。利益分配的巨大失衡，很容易引發(fā)失地農(nóng)民的不滿，政府公信力也因此受到影響。

征地拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別

征地拆遷是指集體土地征收或征用中的房屋拆遷，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定”，《征用土地公告辦法》第八條規(guī)定“征地補(bǔ)償安置、方案公告應(yīng)當(dāng)包括地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式”。這里所指的地上附著物就包括房屋等建筑物。城市房屋拆遷是國有土地地上建筑物的拆遷，指因城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實(shí)施房屋拆遷的行為，適用國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。城市房屋拆遷活動主要是一種民事行為，同時(shí)也有一定的行政性質(zhì)。

征地拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動，各自遵循不同的程序和規(guī)則來實(shí)施。土地行政主管部門是征地拆遷主管機(jī)關(guān)，而房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。

征地拆遷中存在的問題

1、法律法規(guī)的缺失

長期以來，農(nóng)村房屋拆遷處于無法可依的狀態(tài)，對農(nóng)民房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略或放任態(tài)度，在可見的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償事宜時(shí)主要參照國有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行，有的甚至連參照的資格都沒有，農(nóng)民公平受償權(quán)利在法律上受到了不當(dāng)?shù)南拗?，把本該由上位法保護(hù)的農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。這種法律的移位，不能不說是我國法律的一大缺憾。

2、政府行為和職能出現(xiàn)偏差

征地拆遷與城市房屋拆遷有很多不一致，不能按照城市房屋拆遷的規(guī)定來實(shí)施，更不能由土地行政主管部門以外的其他部門按照城市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定來實(shí)施征地拆遷。征地拆遷存在的問題與政府工作的職能和方式有著密切關(guān)聯(lián)。征地拆遷中的權(quán)力約束機(jī)制和利益平衡機(jī)制的缺乏使政府行為失范和政府自利性膨脹。由于拆遷情況紛繁復(fù)雜，政府及其受托人在集體土地房屋拆遷過程存在著許多非規(guī)范的行為。(1)拆遷許可證頒發(fā)程序不規(guī)范；(2)私定房屋評估機(jī)構(gòu)；(3)擅用自由裁量權(quán)，使農(nóng)戶間補(bǔ)償不平衡；(4)強(qiáng)行拆遷時(shí)有發(fā)生。不管農(nóng)民對拆遷補(bǔ)償是否滿意，有些地方對不愿拆遷的農(nóng)民采取強(qiáng)制拆遷。

3、行政補(bǔ)償?shù)娜笔?/p>

現(xiàn)行的征地補(bǔ)償額度是與市場無關(guān)的政策性價(jià)格，過于偏離土地的市場價(jià)值和農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)預(yù)期?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定征地款含安置補(bǔ)償、土地補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償三部分。前兩項(xiàng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地前3年平均產(chǎn)值的6至10倍和4至6倍，兩項(xiàng)之和最低為lO倍最高為16倍，特殊情況也不得超過30倍。按此規(guī)定計(jì)算，每畝土地補(bǔ)償費(fèi)也就是5萬左右，僅僅相當(dāng)于一個(gè)公務(wù)員一兩年的工資收入。雖然國土資源部于2004年11月出臺的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》規(guī)定，各省可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但由于我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，沒有明確農(nóng)民集體和農(nóng)民個(gè)人在處理土地時(shí)，執(zhí)行主體的界限和地位，從而使征用土地后補(bǔ)償分配存在弊端，往往大頭的土地補(bǔ)償由集體占有，由集體統(tǒng)一支配；小頭的其它補(bǔ)償，歸農(nóng)民個(gè)人。而集體在分配土地補(bǔ)償?shù)倪^程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組又層層截流，結(jié)果到最后大部分農(nóng)民得到的只是有限的利益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)失地?fù)p失。

4、補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)不夠完善

由于拆遷時(shí)間、區(qū)域的不同，特別是隨著城市建設(shè)，開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和社會各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展需要，地方政府對農(nóng)民建房先后分批進(jìn)行了控制，造成了農(nóng)民建房的占地面積、建筑面積相差懸殊，同時(shí)造成鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、村與村、戶與戶的農(nóng)民得到補(bǔ)償價(jià)格、安置房面積相差懸殊，貧富差別越來越大。搭建違章建筑、拖延拆遷時(shí)間等情況比較突出。目前拆遷中普遍存在農(nóng)民一旦得知要拆遷消息，第一件事就是突擊裝修和突擊搭建，不僅在室內(nèi)室外的墻面和墻壁上動腦筋裝修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能夠向空中發(fā)展的，就想盡一切方法抬樓，還有部分拆遷戶甚至采取改變原房屋用途，臨時(shí)用作店面、廠房等非住宅，他們的目的就是希望在補(bǔ)償安置中得到更多的優(yōu)惠，當(dāng)愿望不能滿足時(shí)，就有人與拆遷人打持久戰(zhàn)拖延時(shí)間，討價(jià)還價(jià)迫使拆遷人做出讓步，這些因素的存在，均使拆遷補(bǔ)償難以平衡。

征地拆遷問題的解決對策

1、制定法律法規(guī)，確保拆遷農(nóng)房有法可依

農(nóng)房拆遷相關(guān)法律缺失，政策供給又落伍是造成農(nóng)房拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無規(guī)定，致使農(nóng)村集體房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問題。因此，規(guī)范征收土地行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神，對涉及農(nóng)房拆遷的一些具體政策和實(shí)際問題進(jìn)行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)房拆遷行為。

2、深入宣傳政策，規(guī)范拆遷行為

實(shí)踐證明，只要及時(shí)做好政策宣傳工作，就能得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可以得到預(yù)防和解決。一是應(yīng)及時(shí)向被拆遷人宣傳相關(guān)法律法規(guī)及政策，告知他們享有的權(quán)利及如何維護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。同時(shí)，告知他們應(yīng)盡的義務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民依法辦事，重德為人，服從國家建設(shè)需要，配合拆遷，是拆遷工作順利進(jìn)行。二是要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補(bǔ)償和依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)政策都應(yīng)該向被拆遷戶公示，主動接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個(gè)平等的權(quán)利。三是完善拆遷程序，規(guī)范拆遷具體操作行為。在拆遷安置具體操作中要堅(jiān)持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。

3、拆遷房屋權(quán)屬的確定

對拆遷房屋的權(quán)屬的確定要嚴(yán)格依照國家有關(guān)規(guī)定。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積，是確定拆遷安置補(bǔ)償面積的法定證據(jù)。被拆遷房屋有合法權(quán)屬證書的，按證書上記載的建筑面積簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷房屋沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，但持有合法的批準(zhǔn)文件，如規(guī)劃許可證等，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)政策，可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證的予以補(bǔ)辦，不能夠補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)有區(qū)別與違章建筑予以處理。對于農(nóng)民擅自搭建的違法住宅，沒有任何合法證明，則應(yīng)送規(guī)劃部門進(jìn)行年限查證，待查證結(jié)果出來后，如符合規(guī)劃且在宅基地指標(biāo)范圍內(nèi)的，可考慮依法補(bǔ)辦有關(guān)土地審批和規(guī)劃審批手續(xù)。對不符合規(guī)劃要求或沒有宅基地指標(biāo)的違法建筑，應(yīng)依法予以拆除，也可以適當(dāng)給予人性化的補(bǔ)償，保障城市規(guī)劃的順利實(shí)施。

4、安置政策的合理進(jìn)行

對被拆遷房屋安置政策有兩種，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣安置。對集體土地征用中房屋拆遷，一般也采用這兩種政策，可根據(jù)不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安置。一些地方更是采取了相當(dāng)優(yōu)惠的政策，如被拆遷農(nóng)戶的建筑樓層未達(dá)到三樓，簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，均按三樓的建筑面積計(jì)算，實(shí)踐證明，這項(xiàng)惠民政策的實(shí)施，切實(shí)地維護(hù)了農(nóng)民的權(quán)益，有力地推進(jìn)了拆遷進(jìn)程。

篇9

關(guān)鍵詞：房屋征收制度；發(fā)展；完善

在《中華人民共和國物權(quán)法》頒布之后，對我國城市房屋拆遷制度有很大的影響。目前，我國國有土地的房屋征收程序還不是非常明確，對于怎樣實(shí)施房屋征收是我們目前面臨的一個(gè)比較大的難題，同時(shí)也迎來一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)，我們應(yīng)該要積極面對。本文主要論述房屋征收制度的內(nèi)容、存在的問題以及制度的發(fā)展與完善。

一、房屋征收制度的內(nèi)容

對城市房屋進(jìn)行征收是國家政府為廣大公共利益的需求，更具法律法規(guī)的相關(guān)程序與條件，把公民的房屋納為國有，并給與一定合理的補(bǔ)償行為。居民的公共利益是房屋可以進(jìn)行征收的基礎(chǔ)，所以對公共利益進(jìn)行規(guī)定是非常重要的。由于公民的公共利益具有不明確性、變化性、發(fā)展性、廣泛性的特點(diǎn)，要想使其有一定的制度化就要在實(shí)際情況和程序兩方面共同考慮和實(shí)施。

由于我國的單行法在程序方面還存在著不足，所以，應(yīng)該結(jié)合一定的比例原則進(jìn)行加以完善，完善房屋征收公共利益的聽證會、加大調(diào)查和審批的程序、進(jìn)行相關(guān)的實(shí)質(zhì)審查。近幾年，隨著社會城市化建設(shè)的迅速發(fā)展，房屋和土地征收過程中的問題逐漸暴露出來，對于怎樣健全和完善土地征收制度，保障公民的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會的可持續(xù)發(fā)展，是我們目前面臨的主要問題并且亟待解決。

在我國，土地一直實(shí)行的是社會主義公有制，就是公民所有制和集體所有制，在法律層面，房屋土地的公民所有制是國家土地所有權(quán)，農(nóng)民集體所有制是集體土地的所有權(quán)。要想保障國家公共事業(yè)建設(shè)的需求，國家就要通過強(qiáng)制的房屋征收制度，把集體所有權(quán)轉(zhuǎn)換為國家所有，也就是全民所有。同時(shí)，有必要提高房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，改變發(fā)展所要付出的成本，降低房屋所有者付出的代價(jià)，使成本降到最低，從而減輕國家的負(fù)擔(dān)，改變國家利益排斥個(gè)人利益的想法。在立法方面做到合理細(xì)致，使每一個(gè)公民都有一個(gè)公平的原則。

二、房屋征收制度中存在的問題

近年來，隨著城市化建設(shè)腳步的加快，城市房屋被國家征收的力度越來越大，在房屋征收中的一些做法，有時(shí)候嚴(yán)重影響和損害了公民的合法利益，這樣就會造成很多的社會矛盾，從而造成社會的不穩(wěn)定。主要存在的問題就要有以下幾個(gè)方面：

（一）沒有規(guī)范的房屋征收許可，沒有嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定

在實(shí)際的現(xiàn)實(shí)社會中存在著沒有全面的手續(xù)就給予了許可，在事情發(fā)生之后再補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)和程序的行為，這是一種違法行為，嚴(yán)重侵害了公民的合法權(quán)益。另一方面，還存在著一部分地方政府為了追求高效率而忽略了法律規(guī)定的程序。一些地方政府還沒有拿到房屋拆遷的土地使用權(quán)證，就先把房屋的土地使用權(quán)交給了有關(guān)開發(fā)商，沒有經(jīng)過嚴(yán)格的法定審查和審批就開始進(jìn)行拆遷計(jì)劃，并且向不具有申請?jiān)S可證資格的單位頒發(fā)了房屋拆遷許可證，進(jìn)而造成了違法拆遷。

（二）沒有全方位對房屋征收資金進(jìn)行監(jiān)管

沒有具體的主體對房屋征收資金進(jìn)行科學(xué)合理的監(jiān)管，銀行只是表明房屋拆遷人存在銀行的資金額度，由此來說明房屋征收資金的到位，但是缺少對這些資金用途進(jìn)行有效的動態(tài)監(jiān)管。

（三）房屋評估問題比較嚴(yán)重

房屋評估問題主要表現(xiàn)在沒有真正地進(jìn)行市場化、公開化評估，評估的價(jià)格普遍較低，評估價(jià)格較低的原因是拆遷人控制房屋評估價(jià)格。在選擇房屋評估機(jī)構(gòu)方面存在一定的問題，其剝奪了大部分拆遷居民對房屋評價(jià)機(jī)構(gòu)單位的選擇權(quán)。

三、房屋征收制度的發(fā)展與完善措施

近幾年，由于我國房屋征收包括居民較多、面積較大的問題，同時(shí)也關(guān)系著被征收人的自身利益，如果在處理上不是很恰當(dāng)，就有可能發(fā)生集體事件，會嚴(yán)重影響社會的穩(wěn)定。因此，要與有關(guān)單位（如發(fā)改、規(guī)劃、城建、土管、工商、稅務(wù)、紀(jì)檢、審計(jì)、、辦事處等）積極配合，有效地解決矛盾糾紛，從而保證政府發(fā)展計(jì)劃可以順利實(shí)施，同時(shí)也可以有效維護(hù)廣大群眾的切身利益，使我國的社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)可以順利發(fā)展。此外，政府在進(jìn)行房屋征收時(shí)要符合廣大人民的公共利益，并且有它的合法性，從而有助于人民群眾維護(hù)政府的房屋征收行為。

除此之外，國家政府還要做好房屋進(jìn)行征收拆遷的前期準(zhǔn)備工作，特別是對拆遷戶的補(bǔ)償金額一定要做到位，進(jìn)行一戶一存儲和?？顚Ｓ?。不斷完善補(bǔ)償方案，和被征收人多多進(jìn)行交流，擴(kuò)大群眾對政府決策全過程的全面參與，使補(bǔ)償方案可以反映出廣大拆遷戶的合理要求，及時(shí)有效地掌握到政策方向、市場走向、價(jià)格變動等，還要主動和其他區(qū)域的政府部門進(jìn)行有效交流，發(fā)現(xiàn)新的問題，對信息進(jìn)行全方面和全方位的綜合，有效落實(shí)拆遷居民的住房保障。

隨著我國近幾年城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，房屋征收問題是一個(gè)比較突出的問題，所以，通過對房屋征收問題的分析，找出發(fā)生問題的原因，吸收那些比較先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，對房屋征收制度是十分有必要的，此外還要不斷健全和完善房屋征收制度，為人民的合法權(quán)益提供保障，努力創(chuàng)建和諧社會和美好家園。

結(jié)語：

不斷完善公民的公共利益界定體系，應(yīng)該在實(shí)際體驗(yàn)和程序規(guī)定這兩個(gè)方面去進(jìn)行，不能存在一定的片面性。因?yàn)樗闹饕康氖菍?shí)現(xiàn)公共利益，保障公民的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)我國的城市房屋征收制度規(guī)范化和文明化。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場化包括兩個(gè)方面，一是供給的市場化，二是需求的市場化，只有這兩個(gè)方面都市場化了，才是真正的市場化。按現(xiàn)狀，我國的房地產(chǎn)在需求面上表現(xiàn)為過度市場化，房地產(chǎn)的供給并沒有實(shí)現(xiàn)市場化，商品房沒有任何替代品，因而定價(jià)權(quán)當(dāng)然掌控在供給者手中。由此，導(dǎo)致了高房價(jià)。或者說，是房地產(chǎn)業(yè)供給的壟斷和需求的過度市場化引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。我國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為暴利產(chǎn)業(yè)和泡沫產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)重危害著實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全，將可能導(dǎo)致金融危機(jī)的局部性或全局性爆發(fā)。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的法治化，建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的基本制度、配套制度、監(jiān)管制度和與之相適應(yīng)的財(cái)稅制度已成為我國建設(shè)健康的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、應(yīng)對金融危機(jī)的緊迫需要。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉說：“發(fā)生金融危機(jī)不是幻象，而是現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)。”房地產(chǎn)業(yè)與銀行的密切關(guān)系主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)六成。因此，在政府的干預(yù)下，中國房地產(chǎn)市場在一段時(shí)期內(nèi)進(jìn)行了調(diào)整。若不作出調(diào)整，既有可能阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和國內(nèi)消費(fèi)市場的解放，又會為金融危機(jī)埋下禍根。為長效管控起見，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域金融安全亟待法治化。

二、我國房地產(chǎn)法律體系存在的問題及可資借鑒之處

（一）我國目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問題

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等，也有散見于《民法通則》、《中華人民共和國合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個(gè)完整的體系。

1.國家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配?，F(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國家既是土地所有者，又是社會管理機(jī)構(gòu)，行政部門制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對有關(guān)的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。

2.房地產(chǎn)立法內(nèi)容不全面。目前，我國房地產(chǎn)法律體系缺少“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，門類眾多，范圍廣泛，非常需要大量“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的法律、法規(guī)和規(guī)章來加以規(guī)范，房地產(chǎn)立法內(nèi)容的不全面會導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)制的不完善。

3.房地產(chǎn)立法相對滯后。立法部門往往根據(jù)“房地產(chǎn)市場的經(jīng)營需要和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)”形成法律制度，導(dǎo)致法律規(guī)定不恰當(dāng)、法律表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)，法律作用難發(fā)揮。從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)法律條文比較簡單，缺乏可直接操作的規(guī)范。國家政策時(shí)常起著法的作用，降低了法制適用的效力。

（二）英美國家、我國香港地區(qū)房地產(chǎn)法律體系可借鑒的地方

英美國家和香港特別行政區(qū)已經(jīng)形成一整套較為完備的房地產(chǎn)法律體系，可供我國借鑒。英國是較早制定住房法規(guī)的國家，有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)、條令最常見的有50多種。英國還建立了先審查后開發(fā)的土地許可制度，土地開發(fā)、房地產(chǎn)交易明顯受城市規(guī)劃的約束和指導(dǎo)，非常重視環(huán)境保護(hù)和土地的有效利用，房地產(chǎn)交易若違反城市規(guī)劃法，將被視為無效。美國憲法規(guī)定，使用土地必須給予土地所有者必要的補(bǔ)償。美國房地產(chǎn)交易法規(guī)幾乎涉及有關(guān)土地、房產(chǎn)、金融等所有方面。美國法律要求必須保持土地在科學(xué)、歷史、生態(tài)、環(huán)境、水資源、風(fēng)景等方面的價(jià)值和質(zhì)量。違反法律規(guī)定利用、占有、開發(fā)公有土地，破壞公有土地的環(huán)境質(zhì)量，將受到處罰。我國香港特別行政區(qū)房地產(chǎn)法律體系，包括房地產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定、城市規(guī)劃和建筑物方面的技術(shù)立法，以及房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)司法審裁等各方面的法律。從土地開發(fā)到建筑工程，乃至房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)爭議的解決等，都有章可循，有法可依，比

較系統(tǒng)、完善。歸納起來，英美國家和我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)法律體系有如下可借鑒的地方。1.要有可持續(xù)發(fā)展思想。房地產(chǎn)法律體系注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)，注重國家利益和個(gè)人利益關(guān)系，注重人與自然的和諧關(guān)系，注重加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)與城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)之間的配合。

2.改變立法思維模式。房地產(chǎn)法律體系要以保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主，改變以行政部門為主的管理模式。

3.注重房地產(chǎn)法與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配合。房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、使用時(shí)，必須遵循原則性規(guī)定和一般法律制度，房地產(chǎn)的立法還應(yīng)考慮其他法律的制約因素。

三、加快我國房地產(chǎn)法制建設(shè)步伐

近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但相應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系尚不健全，整治房地產(chǎn)市場秩序、健全房地產(chǎn)法律體系是立法部門應(yīng)該重視的一項(xiàng)重要工作，只有通過制度改革和建設(shè)，才能使其走向法治化的發(fā)展軌道。

（一）相關(guān)制度的建設(shè)

1.基本制度。公民的居住選擇權(quán)應(yīng)得到法律的尊重和維護(hù)；公民購買住房應(yīng)享有消費(fèi)者的一切權(quán)利；政府提供適量保障性住房；征收住房轉(zhuǎn)讓所得稅等。

2.公示制度。出臺公務(wù)員(包括其他公職人員)財(cái)產(chǎn)申報(bào)和公示制度。

3.稅制制度。健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的體制。完善省以下財(cái)政體制，增強(qiáng)基層政府提供公共服務(wù)的能力。

（二）相關(guān)法律的建設(shè)

1.加強(qiáng)對公民居住權(quán)的保護(hù)力度。我國現(xiàn)行《憲法》沒有明確規(guī)定居住權(quán)的內(nèi)容，有關(guān)民事法律規(guī)范在公民居住權(quán)保護(hù)方面存在著缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)生活中人們的居住權(quán)無法得到公平的保護(hù)。應(yīng)在憲法層面明確保護(hù)公民的居住權(quán)，使居住權(quán)不再被定位為純粹的私權(quán)，應(yīng)將居住權(quán)“社會化”或“公益化”。

2.完善和制定可操作法規(guī)。近些年我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了質(zhì)的飛躍，社會結(jié)構(gòu)日益呈現(xiàn)出多元化色彩，使得房地產(chǎn)法律關(guān)系日益復(fù)雜，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)的法律調(diào)整手段更加精細(xì)化、專業(yè)化，注重調(diào)控的有效性。因此，完善現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)及相關(guān)稅法，增加法律對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的針對性和可操作性，顯得十分迫切。