導語：如何才能寫好一篇土地征收的法律依據(jù)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：房地產(chǎn)稅 稅收體制 政府干預

一、十八屆三中全會后的房產(chǎn)稅走向

十八屆三中全會對房產(chǎn)稅的描述是"加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革"，這一描述比此前的理論、試點深邃、準確、實際。這絕非意味著對此前房產(chǎn)稅理論、做法（沒有法律依據(jù)強行試點、妄圖強行擴大試點、強行推行房產(chǎn)稅帶來了社會斷裂）的肯定，而是實事求是地提出了"房地產(chǎn)稅"、"立法"、"改革"，當然也就絕非意味著房地產(chǎn)稅很快就能出臺，注定是個很艱難、很漫長的過程。正常來講征收房地產(chǎn)稅涉及了理念、經(jīng)濟倫理、體制、法理、法律依據(jù)、操作技術等諸多問題，所有問題的解決都需要改革，需要有法律依據(jù)、需要道理支持，構建出征收房地產(chǎn)稅的平臺，絕非前段時間某些人鼓噪房產(chǎn)稅顯示的"火燒屁股"跳起來喊叫那般簡單、那般粗暴。

或許改革立法應該明確下面的問題，才能搭建好房地產(chǎn)稅的法律關系。

（一）房地產(chǎn)稅的目的

房產(chǎn)稅是政府行政管理者的功能，土地財政是政府的所有者收益，用房產(chǎn)稅取代土地違背科學管理，混淆了所有權與行政權，強化了體制弊病，即使真的征收了房產(chǎn)稅，體制上不能取消政府土地掌控者功能，政府賣地的機能、利益驅動都存在，土地財政仍然難以根除，而且房產(chǎn)稅與土地財政在數(shù)量上不可同日而語。雖然說把房產(chǎn)稅改為房地產(chǎn)稅解決了一些問題，但是，明晰這一手段的目的應該是使用這一手段的前提。

（二）房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟倫理

高房價背后有很多體制原因，如資源過多聚集在城市和大城市、貨幣超發(fā)、稅負過重等等，如今中國在失去勞動力紅利以后，過重的稅負讓產(chǎn)品逐漸失去了競爭力，減稅應該是中國經(jīng)濟今后必須的改革。在鼓噪房產(chǎn)稅、試點的過程中，只是強調單純開征房產(chǎn)稅而沒有伴隨開發(fā)、購買環(huán)節(jié)的減稅，違背經(jīng)濟倫理，同時也會像提高油價一樣，增加社會經(jīng)濟運行成本，讓相對低迷的經(jīng)濟運行更加艱難。

（三）房地產(chǎn)稅的法理支持

中國房地產(chǎn)基本制度是土地有償有期限轉讓，政府作為土地所有者是理論上的房產(chǎn)稅受益人，如果征收房地產(chǎn)稅，必須在法理上對此有通順的解釋，在沒有解決這一問題以前就強行開征房地產(chǎn)稅，沒有法理支持影響政府的聲譽，房地產(chǎn)稅永遠都會伴隨質疑。

（四）房地產(chǎn)稅的法律依據(jù)

十八屆三中全會以前妄圖強行征收房產(chǎn)稅的依據(jù)是《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》， 十八屆三中全明確提出了房地產(chǎn)稅概念否定了房產(chǎn)稅，自然要先行立法以后才行，立法本身就是一個首先要有"改革"舊經(jīng)濟關系、設立新型經(jīng)濟關系的過程，無論如何這都會比在缺乏法律依據(jù)的前提下試點、推行都顯得更加文明、特別有意義。

二、國外房地產(chǎn)稅對住宅價格影響

房地產(chǎn)稅的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學者很早就開始對房產(chǎn)稅展開了研究，至今國外關于房產(chǎn)稅的文獻已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經(jīng)濟、社會的方方面面。

Boelhouwer（2004）研究了世界各國房地產(chǎn)價格，根據(jù)其變化情況來分析稅收政策對房地產(chǎn)市場的調控作用，結果表明小部分國家的稅收政策并沒有達到期望的效果，比如法國、比利時、英國等，但是還有一部分國家達到了預期的結果，如丹麥、德國、瑞典等。

在歐美，只要房屋產(chǎn)權屬于私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等（視房子所屬的不同地域而定），平均為2%。假如你花20萬美元買一棟房子，那么，你每年就要為這棟房子繳納4000美元的房產(chǎn)稅，且房產(chǎn)稅的征收計算，是根據(jù)你所擁有房子的實際價值來決定的。

1992年，英國政府頒布《1992年地方財政法案》，規(guī)定從1993年8月1日起執(zhí)行議會稅（又稱住宅房地產(chǎn)稅），并一直沿用至今。該法案短期內(nèi)刺激英國實際房價出現(xiàn)一定增長。

三、 房地產(chǎn)稅收對房價的作用機理

房地產(chǎn)價格的決定根本是由供需決定的，房地產(chǎn)稅的作用是通過增加交易成本和降低預期收入調節(jié)房地產(chǎn)市場的交易量和需求結構進而調節(jié)房地產(chǎn)價格。本文借鑒陳多長和杜雪軍等關于房地產(chǎn)價格影響的理論模型進行分析。

五、結果分析

運用OLS估計方法對數(shù)據(jù)進行計量分析結果如表所示。根據(jù)得出的結果可知，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)交易量的波動具有一定的解釋能力，而房產(chǎn)稅對房價的影響并沒有達到預期的效果，模型的擬合系數(shù) =0.63，具有較好的擬合程度。征收個人房產(chǎn)稅并沒有達到抑制房價的目的，其中原因有很多。

六、結論

頻繁調控無效與中國缺乏房地產(chǎn)經(jīng)濟模式有關，正因如此才導致了調控思路混亂，每次調控都只考慮房價，根本不考量越來越重要的租賃市場，限購、房產(chǎn)稅都典型地反映了這一問題。或許，政府在構建新經(jīng)濟模式、新房地產(chǎn)經(jīng)濟模式以后，對商品房、保障房、租賃市場等等都會有新的考量，這是房地產(chǎn)稅合理的重要前提之一。房產(chǎn)稅橫空出世的前前后后、形形的說法和爭論，有很多元素值得整個社會思索，作為一個夢想邁進現(xiàn)代化的國家，在管理經(jīng)濟過程中不顧約束條件、不講法律依據(jù)"霸王硬上弓"是件危險的事情。在我國全面弘揚法治社會的今天，法治觀念已深入人心，而與人民生活息息相關的房產(chǎn)稅更應該符合法律法規(guī)、受法律監(jiān)督。房產(chǎn)稅只有盡快納入到法治軌道，房產(chǎn)稅成功擴圍才能指日可待，人民大眾的納稅權利與義務才能得到更好的保障。

參考文獻：

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篇2

征地補償費是國家建設征用土地時，按照被征用土地的原用途給予被征地單位的補償各項費用。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《土地管理法》第四十七條，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

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關鍵詞：征地款分配原因對策

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市化建設在不斷加快，越來越多的農(nóng)村土地被征用后農(nóng)村城市化，而隨之而來的征地款處分問題、嫁城女或入贅婿及其所生子女的權利享有問題、城市化農(nóng)村村民的生活保障問題等各類矛盾卻紛呈迭出，利益交錯碰撞，成為當前城鄉(xiāng)結合部農(nóng)村矛盾的聚集點，繼而成為司法

界和理論界關注的焦點。在諸多糾紛中，農(nóng)村集體土地被征收后所得補償費的分配問題表現(xiàn)最為突出，但對該類案件的處理因缺乏明確的法律依據(jù)，往往隨意性較大，很難使當事人服判息訟，導致大量越級上訪、群體上訪事件發(fā)生，給社會穩(wěn)定埋下隱患。因此，作為法律工作者，有必要探究糾紛產(chǎn)生背后的深層次原因，從理論上構筑糾紛的解決方案，以公平理念為出發(fā)點，維護農(nóng)村穩(wěn)定，推動農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。

一、土地征收與土地征用

作為土地法上重要概念的土地征用和土地征收，在我國現(xiàn)行《憲法》第10條第2款、《土地管理法》第2條第4款和《土地管理法實施條例》第2條分別作了規(guī)定，但立法上并未明確“征收”與“征用”的區(qū)別。學界對“征收”和“征用”存在不同的理解，有人認為征收集體土地的所有權為“土地征收”，征收集體土地的使用權的稱為“土地征用”；也有人認為征收不只是針對土地的所有權，使用權也可以征收。筆者同意學界第一種觀點對二者所作的區(qū)別界定，原因有三：其一，征收與沒收的關系，征收與沒收都是基于國家法令而實現(xiàn)的，都帶有強制性，且這一強制性的結果都使原權利人喪失土地權利，但沒收常都有制裁（懲罰）性，常表現(xiàn)為國家無償取得權利，而征收沒有制裁性，且征收是基于國家為了公共利益的需要而為之，國家基于征收行為往往要給原土地權利人以一定的經(jīng)濟補償；其次，征收與征用的關系。雖然征收與征用也都是基于國家法令而實現(xiàn)的，且國家往往都要給予原土地權利人以一定的經(jīng)濟補償，但征用帶有征來使用的意思，有點象土地使用權轉讓，但該轉讓不是基于平等主體之間的合同，而是基于國家法令，國家在征用之初就明確了原權利人喪失土地權利（即國家使用原土地權利人土地的）期限，而征收常不作期限規(guī)定；最后，我國現(xiàn)行《憲法》、《土地管理法》及其實施條例和有關法律法

規(guī)規(guī)定的關于集體土地的征用，實際上指的就是征收，立法上對二者的混同在某種程度上侵犯了土地原所有權人的利益，為與現(xiàn)行法律相銜接，本文使用混同了的征收和征用概念。

二、當前農(nóng)村集體土地征收的現(xiàn)狀和存在的問題

（一）農(nóng)村集體土地征收的現(xiàn)狀

近年來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設步伐加快，開發(fā)區(qū)熱、旅游開發(fā)熱和房地產(chǎn)熱等紛紛興起，農(nóng)村（尤其是城鄉(xiāng)結合部的農(nóng)村）的土地越來越多地被征用，有的甚至是整個村的土地被全部征用，但被征用的土地得到了合理利用了嗎？可以說有相當一部分被征土地并未實現(xiàn)其被征時的目的，至少沒有被合理利用?，F(xiàn)實中，圈地濫征和征而不用現(xiàn)象普遍存在。因為有些商家意識到了土地市場的升值潛力之大，利用開發(fā)各種園區(qū)之名為變相圈地之實，進行假投資真炒作。據(jù)有關資料統(tǒng)計，我國全國開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積已達3.5萬平方公里，但圈占的耕地卻43％在閑置。大家知道，土地是不可再生資源，農(nóng)村的土地更具有雙重性質，它不光是生產(chǎn)資料，還是社會保障，被征用的土地越多就意味著農(nóng)民的生存田越少，加之違法用地和浪費上地資源現(xiàn)象嚴重，因征用土地引發(fā)的糾紛逐年增加，甚至有愈演愈烈的趨勢。因此，如果不能妥善合理地處理征地后的農(nóng)民問題，就會給社會穩(wěn)定帶來隱患，近年來涌現(xiàn)的農(nóng)村集體土地征收補償費分配糾紛案件和村民待遇糾紛案件就是很好的例子。

（二）農(nóng)村集體土地征收存在的問題

通過以上農(nóng)村土地被征用過程中表露的現(xiàn)象，不難看出其存在以下問題：

1、有關土地執(zhí)法不嚴。盡管《土地管理法》第4條第2款明確規(guī)定“……嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護”，第31條1款規(guī)定“國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地”，同時該法第43條1款又規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；……”，但是，《土地管理法》第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”，同時該法第43條2款又規(guī)定“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”，據(jù)此，有些地方政府在土地執(zhí)法中，受眼前利益驅動，不惜損害農(nóng)民的切身利益，鉆法律空子，先以低價的農(nóng)用土地補償金從農(nóng)民手中征來地，變成建設用地后再以高過補償金數(shù)倍的價格將建設用地使用權轉讓給工商業(yè)，從而獲取高差額，在這個過程中，農(nóng)民卻因失去賴以生存的土地又得不到合理補償而變?yōu)椤傲髅瘛薄?/p>

2、有關土地征用的條件限制不嚴。農(nóng)民集體土地征收是國家強制剝奪農(nóng)民集體所有的土地權利的行為，直接關系到農(nóng)民的切身利益，雖現(xiàn)行《憲法》和《土地管理法》均將“公共利益”作為集體土地征用的前提條件，但對何為“公共利益”的內(nèi)涵和范圍限制不夠，在理解上仁者見仁，智者見智，比如商業(yè)用地本來是不能適用土地征用的，但實際上，大部分被征土地都用于了商業(yè)目的，而這種商業(yè)利用被解釋為搞國家經(jīng)濟建設，結論自然就為“公共利益”目的，因此，“公共利益”規(guī)定的寬范性往往使公共目的和商業(yè)目的混同，給濫用土地征用權大開綠燈。

3、征地費用補償標準不合理。我們知道，國家為了公共利益，對被征占土地的農(nóng)民進行補償，既是世界通例也體現(xiàn)了國家公共利益與土地所有者的“生產(chǎn)利益”、“財產(chǎn)利益”在矛盾中的必要協(xié)調，但是，《土地管理法》第47條第2款明確規(guī)定，征用耕地的土地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍，安置補助費為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍，這明顯帶有計劃經(jīng)濟的特征，以土地過去年均產(chǎn)值作為確定補償費用標準，不能反映市場對土地及其附著物的真實評價，尤其是未考慮到農(nóng)用地轉為非農(nóng)用地的土地價值的升值潛力，該標準顯然偏低，而廉價的土地征收成本使政府在征地中獲取了本應屬于農(nóng)民的土地征收與土地出讓之間的差價利益，侵害了廣大農(nóng)民的權益，也影響了政府在人民群眾心目中的信譽與權威的樹立。

4、征地費用分配混亂，矛盾迭出。征地補償費標準偏低，使本已非常有限的補償費用成為農(nóng)民爭奪的目標，每個人都想爭得更多的補償金，而排除他人參與分配，于是，借村民自治權利而剝奪他人的利益享有成為農(nóng)民集體土地征用補償費分配糾紛案件劇增的主要原因。對于嫁城女、入贅婿等能否享有分配權、享有多大分配權，因無明確的法律依據(jù)，在實踐中各地各村依《村民委員會組織法》在行使自治權中處理的結果相差很大，有的明確不能享有，有的限定滿足一定條件才享有分配權，也有少數(shù)就給予分配權，但該分配權較同村組其他成員要小的多等等，于是沒有享有分配權或沒有享有完全分配權的村民，以要求享有村民待遇為由，紛紛訴至法院，對該類案件因缺乏法律依據(jù)，在處理上隨意性較大，很難使當事人服判息訟，導致越級上訪或群體上訪事件增多。

三、農(nóng)村集體土地征收補償費分配糾紛存在的原因與對策從涌至法院的農(nóng)村集體土地征收補償費分配糾紛案件來看，糾紛產(chǎn)生的原因在于對誰應該分配、應該如何分配不明確，即誰具有集體成員資格（村民資格）和怎樣分配才符合公平合理原則不明確。對此，應從以下方面考慮解決：

（一）村民資格的界定問題

在認定集體成員資格的標準上學界主要有三種主張：登記主義、事實主義和折衷主義。登記主義，即以戶籍所在地是否在該村組作為確定是否具有集體成員資格的標準；事實主義主張以是否實際在本村組長期生活為標準來確定資格；折衷主義則主張以戶籍登記為原則，以長期居住的事實狀態(tài)為例外來確

定成員資格，我認為這三種主張都有一定的道理，但都不全面。認定成員資格應當堅持以公平為出發(fā)點，以戶籍審查為原則，以長期生活且能盡到其他村民相同義務為例外，相互結合，共同來確定。任何一個方面都不能作為認定為成員資格的標準，戶籍在本村組不能就認定其具有本村組集體成員資格，但如原

始戶籍在本村組則自然取得該村組集體成員資格。

①在外村組長期從事工商業(yè)的村民其集體成員資格的認定。戶籍是證明一個公民自身情況的最直接、最基本依據(jù)，由它作為成員資格認定的標準之一無疑是非常必要的，也是首先應當考慮的。但是現(xiàn)實中有相當一部分村民在保留戶籍的基礎上長期在城里或其他村鎮(zhèn)從事工商業(yè)，那么如果說該村民因長期不在本村組生活而否認其具有本村組集體成員資格，則過于武斷，有失公平。因此，如果該村民雖長期在外從事工商業(yè)，但其能夠在在外期間堅持履行本村組其他成員相同義務的，或該村民戶籍雖在本村組且長期在外村組從事工商業(yè)，但其在該外村組生活已滿十年并能在其生活期間積極履行該外村組其他村民相同義務且該外村組并未拒絕其履行的，亦應認定為其具有集體成員資格，而如果該村民的原始戶籍雖在本村組，但其在在外期間經(jīng)過五年且連年未履行本村組其他村民相同義務的應認定為其不具有本村組集體成員資格（國家強制，如服刑人員和意志以外原因，如婦女被拐賣等除外）

②嫁出姑娘及其所生子女的成員資格認定。嫁出姑娘在出嫁的同時帶走戶籍的，應認定為從嫁出之日起不再具有原村組集體成員資格，如其在嫁出之后并未及時帶走戶籍，亦應作此認定，視為其戶籍已遷走。這符合戶籍登記應與事實相符這一原則。嫁出姑娘在嫁入外村組后，戶籍同時帶入該外村組的，應認定為其具有該外村組集體成員資格，其所生子女可隨父或隨母申報戶口，同樣享有集體成員資格，理由同前。但該嫁出女在結婚后未滿五年又提出離婚的，在離婚時應將其在婚姻存續(xù)期間在該外村組以集體成員資格取得的利益適當返還，必要時可以其應得的夫妻共同財產(chǎn)份額或個人財產(chǎn)抵償（這主要是防止以結婚為手段而達到其他目的）。

③獨女的入贅丈夫及其所生子女的成員資格認定同“②”。

④有兒有女戶要求招婿，理由正當且符合老有所養(yǎng)精神的，其所招女婿及其所生子女的資格認定同“②”。

⑤被收養(yǎng)子女的成員資格問題。無子女戶依照《收養(yǎng)法》收養(yǎng)子女的，其子女的成員資格從收養(yǎng)成立之日起生效，收養(yǎng)成立后又解除收養(yǎng)關系的，從收養(yǎng)關系解除之日起被收養(yǎng)人喪失集體成員資格，但如果被收養(yǎng)人對造成解除收養(yǎng)關系負主要責任的，應返還其在具有集體成員資格期間所獲得的與其他成員相同的收益的一部或全部，但如果收養(yǎng)人對解除收養(yǎng)關系負主要責任的不返還（這主要是防止借被收養(yǎng)之名而達到自己的其他目的）。

⑥農(nóng)業(yè)戶口的大中專在校生的資格認定問題。農(nóng)業(yè)戶口的大中專在校生在在校期間至就業(yè)之前，應具有原戶籍所在地村組的成員資格。

⑦在役農(nóng)業(yè)戶口義務兵的資格認定問題，應認定為其具有集體成員資格，但已轉志愿兵的，從轉志愿兵之日起喪失該資格。

⑧因違反計生政策而超生的子女的資格認。定問題。該種情況超生的子女是否具有村民資格，當事人訴至法院的，法院應不予受理，已經(jīng)受理的應當裁定駁回，由其所在村委會行使自治權，但該村民擁有依法取得的戶籍的情況除外（如違反計生政策而通過其他途徑取得了戶籍登記，法院應認定其具有

該村組村民資格，但該村委會通過行政訴訟使公安機關撤銷了該戶籍登記的除外）。

⑨因歷史原因落實政策后按照離退休人員對待的、正常離退休人員和因其他原因將戶籍遷回原籍的人員，要求享有分配權的，其主體資格是否享有依村民自治原則確定。

⑩農(nóng)業(yè)戶口的服刑人員，在服刑期間的村民資格問題，依村民自治原則確定。

（二）處理糾紛的對策

我們知道“村民”是個法律概念，“農(nóng)民”則是對職業(yè)的描述。擁有了村民資格是否就享有同等的村民待遇卻不能一概而論。《村民委員會組織法》規(guī)定，村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的群眾性自治組織，由民主選舉產(chǎn)生，實行民主決策、民主管理和民主監(jiān)督，因此在處理這類糾紛中要

充分尊重村民的自治權，但同時也不能剝奪公民的財產(chǎn)權，要處理好二者的關系。因為村民的自治權并不能對抗公民的生存權和財產(chǎn)權，土地是農(nóng)民賴以生存的重要生產(chǎn)資料和生活資料，土地補償款既具有生存利益性質又具有財產(chǎn)權性質。因此該權利非法律不得剝奪。鑒于此，在處理這類糾紛中，應該遵守以下原則：

1、民主議定原則和合法性原則。就是說，村民自治必須是真正的大多數(shù)村民的集體意志，而不是某個人或某些人的少數(shù)人的意志，且該意志不能違反法律的強制性規(guī)定。既要充分發(fā)揮民主意見又要遵守法律。

2、集體、個人利益相均衡原則。在處理征地補償款的過程中，既要充分尊重和保障集體成員的個人利益，又不能損害集體的整體利益，個人利益要服從集體利益，集體利益的實現(xiàn)也要考慮成員個人利益的獲得。

3、權利、義務相一致原則。集體成員在享有分配利益的同時要考慮其對集體所盡義務的大小，做到權利與義務相一致，公平合理地分配征地款。

四、愿望與期待

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1、祖宅。在農(nóng)村祖上傳下來的房屋，其房屋是在六七十年代前建造的，即使沒有房產(chǎn)證，但其房屋的合法性是無異議的，房屋拆遷補償?shù)韧谟凶C房屋的全額補償。

2、農(nóng)村宅基地上房屋。因房屋在農(nóng)村，08年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺之前法律規(guī)定并未完善，對于農(nóng)村宅基地上房屋管理比較松，法律也并沒有明確指出農(nóng)村房屋需要辦理房產(chǎn)證，因此08年1月1日以前是法律的界定，之前建造房屋拆遷補償?shù)韧谟凶C房屋的全額補償。

3、歷史遺留的房屋。在法律和登記制度并沒有完善時候的房屋，房屋所有權人在這期間有房屋補貼的，房屋拆遷補償?shù)韧谟凶C房屋的全額補償。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

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一是拆遷資產(chǎn)的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償?shù)龋?/p>

二是停產(chǎn)停業(yè)損失，以實際情況而定，一般既包括實際經(jīng)營損失也可酌情包括預期經(jīng)營損失；

三是拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；

四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

【法律依據(jù)】

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【法律依據(jù)】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

1、被征收房屋價值的補償;

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

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首套房契稅的計算公式為：計稅依據(jù)乘以稅率。一般情況而言具體的契稅征收標準分類包括：90平米以下的是一個征收標準，90-144平米之間的是一個標準，144平米以上的是一個標準。

如果是二套房或是三套房這不會享有優(yōu)惠政策，而且首套房的契稅稅率一般是在3%到5%的調整幅度內(nèi)變動的。各地根據(jù)實際情況來具體征收。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第三條，條例所稱承受，是指以受讓，購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。

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【關鍵詞】失地農(nóng)民；補償；保護；法律探究

一、我國集體土地征收中農(nóng)民權益受損的現(xiàn)狀

當前，中國失地農(nóng)民的總人數(shù)大約有4000萬，而且每年還要新增200多萬。這個數(shù)字是根據(jù)經(jīng)審批的合法征收土地數(shù)統(tǒng)計出來的，不包括違法侵占，突破指標以及一些農(nóng)村私下賣地。因此，有學者認為，1987～2001年實際征占耕地數(shù)為4080～4420萬畝左右，按人均占有土地0.8畝計算，被征地農(nóng)民數(shù)在5100～5525萬人。如果加上因農(nóng)村超生等原因沒有分到田地的“黑戶口”勞動力，這個數(shù)目則逾6000萬。這些農(nóng)民失去土地也就失去了土地賦予的生活保障，沒有資格進入城市社會保障體系，政治權利及受教育等各個方面的權利得不到保障。我國征地補償制度以犧牲農(nóng)民利益換取城市發(fā)展，對農(nóng)民利益缺乏保護，存在諸多問題。

二、我國對失地農(nóng)民的合法權益進行保護的法律依據(jù)

（1）《土地管理法》第10條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。（2）《憲法》第10條規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。（3）《物權法》第42條雖然規(guī)定了“依法足額補償”，并且規(guī)定“保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益?！保?）《土地管理法》第47條、《土地管理法實施條例》第26條就安置補償做出了較為明確的規(guī)定。（5）《土地管理法》第45條規(guī)定征收土地由國務院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，等法律法規(guī)。

三、國家在土地征用過程中存在的問題

我國《土地管理法》第45條規(guī)定征收土地由國務院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。有權批地的政府審查的內(nèi)容是土地利用總體的規(guī)劃、土地利用年計劃、建設供地標準、附土地管理部門審查意見，但卻未規(guī)定政府審批用地申請的具體依據(jù)。我國《土地管理法實施條例》只規(guī)定征地補償、安置方案予以公告并聽取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見，但沒規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民可以要求聽證的具體規(guī)定。限制了廣大的被征地農(nóng)民對一些關系其切身利益的重大內(nèi)容的知情權與參與權，整個征地過程群眾的參與性非常有限，農(nóng)民無法以獨立權利主體的地位參與到征地協(xié)商談判中來，農(nóng)民沒有與買方平等地坐下來談判，更沒有決定權，完全由地方政府決定。

四、對城郊失地農(nóng)民的合法權益進行保護的對策

（1）試圖提出保護失地農(nóng)民權益的宏觀思路。首先，應規(guī)范現(xiàn)行法律、完善征地制度，對農(nóng)地產(chǎn)權進行明確的確定，農(nóng)村集體進行法人化經(jīng)營，應重構農(nóng)村產(chǎn)權組織進行公司化法人機關改造農(nóng)村集體應成為一個法人。其次，嚴格區(qū)分土地征收和征用，限定公益性用地范圍。再次，改革征地補償制度，提高征地使用權的標準，將重點放到擁有使用權的身上。強調應當對失地農(nóng)民的社會社會保障的補償，還應當保障農(nóng)民的居住條件。最后，建立土地征地制度，提高農(nóng)民的參與度。（2）試圖全面深刻的考察土地征收過程中農(nóng)民權益保護的理論問題。本項目根據(jù)法學原理，結合社會學、經(jīng)濟學、政治學等社會學科理論，主要采用了社會實證分析法、價值分析法、比較分析法和文獻研究等方法。

關于對城郊失地農(nóng)民補償與保護的法律問題的研究應從現(xiàn)有土地征收的相關問題、對土地換保障的機制內(nèi)容的實際研究分析、農(nóng)民土地權益受損的相關問題出現(xiàn)研究等理論入手，主要采用實證研究的方法，深入分析了土地征收過程中出現(xiàn)的問題，對合理安置失地農(nóng)民和健全農(nóng)村社會保障、完善失地農(nóng)民的權益表達和司法救濟等現(xiàn)實問題做了詳細的研究，并提出相應的解決方案，提供對策。

參考文獻

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篇9

1、市場比較法。這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。

2、成本法。就是指通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法。就是選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發(fā)法。

5、基準地價修正法。

【法律依據(jù)】

篇10

征地補償計算標準是被拆遷集體土地住宅房屋補償價等于被拆遷集體土地住宅房屋補償單價乘被拆遷居住房屋建筑面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應區(qū)分房屋結構、等級分別計算合并補償。

宅基地所有權區(qū)位補償價是宅基地綜合補償單價乘核定的宅基地土地補償面積。

【法律依據(jù)】

根據(jù)《土地征收補償標準》第四條，市人民政府土地行政主管部門、各鄉(xiāng)負責轄區(qū)內(nèi)的征地補償安置工作，有關部門和單位應當依照各自職責協(xié)助做好征地補償安置工作。

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