導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)項(xiàng)目策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

商業(yè)網(wǎng)站項(xiàng)目策劃書范文

網(wǎng)站策劃是指在網(wǎng)站建設(shè)前對市場進(jìn)行分析、確定網(wǎng)站的目的和功能，并根據(jù)需要對網(wǎng)站建設(shè)中的技術(shù)、內(nèi)容、費(fèi)用、測試、維護(hù)等做出策劃。網(wǎng)站策劃對網(wǎng)站建設(shè)起到計(jì)劃和指導(dǎo)的作用，對網(wǎng)站的內(nèi)容和維護(hù)起到定位作用。網(wǎng)站策劃書范文。

網(wǎng)站策劃書出應(yīng)該盡可能涵蓋網(wǎng)站策劃中的各個(gè)方面，網(wǎng)站策劃書的寫作要科學(xué)、認(rèn)真、詳細(xì)、實(shí)事求是。一般的網(wǎng)站策劃書包含的內(nèi)容如下:

一、建設(shè)網(wǎng)站前的市場分析

1、相關(guān)行業(yè)的市場是怎樣的，市場有什么樣的特點(diǎn)，是否能夠在互聯(lián)網(wǎng)上開展公司業(yè)務(wù)。

2、市場主要競爭者分析，競爭對手上網(wǎng)情況及其網(wǎng)站策劃、功能作用。

3、公司自身?xiàng)l件分析、公司概況、市場優(yōu)勢，可以利用網(wǎng)站提升哪些競爭力，能建設(shè)哪種網(wǎng)站的能力。

二、建設(shè)網(wǎng)站目的及功能定位

1、為什么要建立網(wǎng)站，是為了樹立企業(yè)形象，宣傳產(chǎn)品，進(jìn)行電子商務(wù)，還是建立行業(yè)性網(wǎng)站?是企業(yè)的基本需要還是開拓市場。

2、整合公司資源，確定網(wǎng)站功能。根據(jù)公司的需要和計(jì)劃，確定網(wǎng)站的功能類型:企業(yè)型網(wǎng)站、應(yīng)用型網(wǎng)站、商業(yè)型網(wǎng)站、電子商務(wù)型網(wǎng)站;企業(yè)網(wǎng)站又分為企業(yè)形象型、產(chǎn)品宣傳型、網(wǎng)上營銷型、客戶服務(wù)型、電子商務(wù)型等。

3、根據(jù)網(wǎng)站功能，確定網(wǎng)站應(yīng)達(dá)到的目的作用。

4、企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)的建設(shè)情況和網(wǎng)站的可擴(kuò)展性。

三、網(wǎng)站技術(shù)解決方案(當(dāng)然這要與專業(yè)的網(wǎng)站建設(shè)公司商議)

根據(jù)網(wǎng)站的功能確定網(wǎng)站技術(shù)解決方案。

1、采用自建服務(wù)器，還是租用虛擬主機(jī)。

2、選擇操作系統(tǒng)，用windows還是unix，linux。分析投入成本、功能、開發(fā)、穩(wěn)定性和安全性等。

3、采用模板自助建站、建站套餐還是個(gè)性化開發(fā)。

4、網(wǎng)站安全性措施，防黑、防病毒方案(如采用虛擬主機(jī)，則該項(xiàng)由專業(yè)公司代勞)。

5、選擇什么樣的動(dòng)態(tài)程序及相應(yīng)數(shù)據(jù)庫。如程序asp、jsp、php;數(shù)據(jù)庫sql、access、oracle等。

四、網(wǎng)站內(nèi)容及實(shí)現(xiàn)方式

1、根據(jù)網(wǎng)站的目的確定網(wǎng)站的結(jié)構(gòu)導(dǎo)航

一般企業(yè)型網(wǎng)站應(yīng)包括:公司簡介、企業(yè)動(dòng)態(tài)、產(chǎn)品介紹、客戶服務(wù)、聯(lián)系方式、在線留言等基本內(nèi)容。更多內(nèi)容如:常見問題、營銷網(wǎng)絡(luò)、招賢納士、在線論壇、英文版等等。

2、根據(jù)網(wǎng)站的目的及內(nèi)容確定網(wǎng)站整合功能。

如flash引導(dǎo)頁、會員系統(tǒng)、網(wǎng)上購物系統(tǒng)、在線支付、問卷調(diào)查系統(tǒng)、在線支付、信息搜索查詢系統(tǒng)、流量統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)等。

3、確定網(wǎng)站的結(jié)構(gòu)導(dǎo)航中的每個(gè)頻道的子欄目。

如公司簡介中可以包括:總裁致詞、發(fā)展歷程、企業(yè)文化、核心優(yōu)勢、生產(chǎn)基地、科技研發(fā)、合作伙伴、主要客戶、客戶評價(jià)等;客戶服務(wù)可以包括:服務(wù)熱線、服務(wù)宗旨、服務(wù)項(xiàng)目等。

4、確定網(wǎng)站內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)方式。

如產(chǎn)品中心使用動(dòng)態(tài)程序數(shù)據(jù)庫還是靜態(tài)頁面;營銷網(wǎng)絡(luò)是采用列表方式還是地圖展示。

五、網(wǎng)頁設(shè)計(jì)

1、網(wǎng)頁設(shè)計(jì)美術(shù)設(shè)計(jì)要求，網(wǎng)頁美術(shù)設(shè)計(jì)一般要與企業(yè)整體形象一致。要注意網(wǎng)頁色彩、圖片的應(yīng)用及版面策劃，保持網(wǎng)頁的整體一致性。

2、在新技術(shù)的采用上要考慮主要目標(biāo)訪問群體的分布地域、年齡階層、網(wǎng)絡(luò)速度、閱讀習(xí)慣等。

3、制定網(wǎng)頁改版計(jì)劃，如半年到一年時(shí)間進(jìn)行較大規(guī)模改版等。

六、費(fèi)用預(yù)算

1、企業(yè)建站費(fèi)用的初步預(yù)算，一般根據(jù)企業(yè)的規(guī)模、建站的目的、上級的批準(zhǔn)而定。

2、專業(yè)建站公司提供詳細(xì)的功能描述及報(bào)價(jià)，企業(yè)進(jìn)行性價(jià)比研究。

3、網(wǎng)站的價(jià)格從幾千元到十幾萬元不等。網(wǎng)站建設(shè)的費(fèi)用一般與功能要求是成正比的。

七、網(wǎng)站維護(hù)

1、服務(wù)器及相關(guān)軟硬件的維護(hù)，對可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行評估，制定響應(yīng)時(shí)間。

2、數(shù)據(jù)庫維護(hù)，有效地利用數(shù)據(jù)是網(wǎng)站維護(hù)的重要內(nèi)容，因此數(shù)據(jù)庫的維護(hù)要受到重視。

3、內(nèi)容的更新、調(diào)整等。

4、制定相關(guān)網(wǎng)站維護(hù)的規(guī)定，將網(wǎng)站維護(hù)制度化、規(guī)范化。

5、說明:動(dòng)態(tài)信息的維護(hù)通常由企業(yè)安排相應(yīng)人員進(jìn)行在線的更新管理;靜態(tài)信息(即沒用動(dòng)態(tài)程序數(shù)據(jù)庫支持)可由專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)。

八、網(wǎng)站測試

網(wǎng)站前要進(jìn)行細(xì)致周密的測試，以保證正常瀏覽和使用。主要測試內(nèi)容:

1、文字、圖片是否有錯(cuò)誤。

2、程序及數(shù)據(jù)庫測試。

3、鏈接是否有錯(cuò)誤。

篇2

項(xiàng)目綜述

6 1． 環(huán)境優(yōu)勢

6 （1）

交通環(huán)境

6 （2）

商業(yè)環(huán)境

9 （3）

科技、教育、文化環(huán)境

11 （4）

人口環(huán)境

12 （5）

功能輻射

13 2． 工程策劃

14 （1）

營銷策略

14 （2）

廣告策略

14 （3）

效益預(yù)測

14 （4）

費(fèi)用預(yù)算

15 一、前言

16 二、市場分析

16 概況

16 1． 深厚文化底蘊(yùn)

17 2． 合適的項(xiàng)目定位

18 3 ．獨(dú)特的項(xiàng)目賣點(diǎn)

18 三 、項(xiàng)目分析

19 1 ．機(jī)會點(diǎn)

19 2 ．問題點(diǎn)

20 3． 競爭對手分析

20 4． 經(jīng)費(fèi)來源

21 四、資源整合

21 （一）目標(biāo)市場

21 （二）推廣區(qū)域

22 （三）組合營銷

22 （1）

門票制

22 （2）

團(tuán)體營銷

22 （3）

散客營銷

22 （4）

體現(xiàn)多元化的文化功能

22 （5）

以人文為本思想

23 （6）

商業(yè)性與文化性相結(jié)合原則

23 （7）

“名人和你有多近”的智力競賽

23 （8）

開發(fā)旅游相關(guān)資源

24 （9）

立“消夏茶園”

24 （10） 舉辦虹口現(xiàn)代文化藝術(shù)節(jié)

24 （11） 健全綜合配套設(shè)

24 （12） 四川北路策劃

24 （13） 備注

25 （四）市場品牌形象策劃

25 1、 開發(fā)功能選擇

26 2、 更新形象

26 3、 市場品牌定位

27 4、 形象定位

27 5、 核心理念定位闡述

27 1） 多倫路文化名人街名人文化的現(xiàn)代價(jià)值

27 2） 多倫路文化名人街名人文化觀光旅游

28 3） 多倫路及四川北路旅游區(qū)實(shí)行公司化運(yùn)作，變行政行為為市場行為

28 4） 多倫路文化名人街旅游景點(diǎn)設(shè)計(jì)簡述

29 （ 1 ）夕拾鐘樓

29 （ 2 ）魯迅紀(jì)念館

30 （ 3 ）拉摩斯公寓

31 （ 4 ）內(nèi)山書店

32 （ 5 ）“書香門第”書店

32 （ 6 ）左聯(lián)紀(jì)念館

32 （ 7 ）左聯(lián)會址

33 （ 8 ）鴻德堂

34 （ 9 ）景云里

34 （ 10 ）金泉古錢幣博物館

35 （ 11 ）多倫路 210 號

36 （ 12 ）奇石館

37 （ 13 ）藏筷館

38 （14） 藏鐘館

38 （15） 老電影

篇3

房地產(chǎn)營銷策劃方案原則

無論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨(dú)創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。

一、獨(dú)創(chuàng)原則

無論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨(dú)創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。獨(dú)創(chuàng)具有超越一般的功能，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多的競爭項(xiàng)目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達(dá)到獨(dú)創(chuàng)，永不雷同，必須滿足以下幾個(gè)要求：

(一)房地產(chǎn)策劃觀念要獨(dú)創(chuàng)。策劃觀念是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，關(guān)系到策劃人的基本素質(zhì)。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項(xiàng)目的成敗。在眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中，能在強(qiáng)敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。廣州有個(gè)大型住宅區(qū)，開盤時(shí)以高素質(zhì)、高價(jià)位出現(xiàn)，其有獨(dú)創(chuàng)性的策劃觀念，獨(dú)具一格，使很多顧客下定金購房。

(二)房地產(chǎn)策劃主題要獨(dú)創(chuàng)。主題是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體主導(dǎo)思想，是發(fā)展商賦予項(xiàng)目的靈魂。策劃主題是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，立意是否創(chuàng)新，關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的差異化和個(gè)性化，并直接影響到項(xiàng)目在競爭中取勝，大到貫穿整個(gè)項(xiàng)目主題，小到報(bào)紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨(dú)創(chuàng)，與市場發(fā)展潮流有很大的關(guān)系。當(dāng)人們都沉醉在市中心區(qū)建住宅的時(shí)候，一些有遠(yuǎn)見的發(fā)展商卻發(fā)起一場郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅

小區(qū)，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài);在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時(shí)候，一些有創(chuàng)見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風(fēng)景悅?cè)恕?/p>

(三)房地產(chǎn)策劃手段要獨(dú)創(chuàng)。房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時(shí)候，奧林匹克的發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復(fù)合，引領(lǐng)了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的新里程。策劃手段獨(dú)到，往往會達(dá)到意想不到的效果。廣州遠(yuǎn)洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個(gè)性及生活方式進(jìn)行延伸、發(fā)揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術(shù)、舒適和優(yōu)美。策劃手段獨(dú)到，增大了人們的購買欲。

二、整合原則

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經(jīng)過整合以后就會團(tuán)結(jié)一起，為整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展服務(wù)。

為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的客觀資源，必須做到以下幾點(diǎn)：

第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點(diǎn)，使客觀資源合力加強(qiáng)，達(dá)到1+1=3的效果。

第二，整合好的各個(gè)客觀資源要圍繞項(xiàng)目開發(fā)的主題中心，遠(yuǎn)離主題中心的資源往往很難達(dá)到目的。

第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨(dú)到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造。

三、客觀原則

客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動(dòng)地符合策劃對象的客觀實(shí)際。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必須注意以下幾點(diǎn)：①實(shí)事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調(diào)研、分析、預(yù)測，提高策劃的準(zhǔn)確性。③在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng)，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實(shí)際，又有所超前。

四、定位原則

所謂定位，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體定位很重要，關(guān)系到項(xiàng)目的發(fā)展方向。一個(gè)目標(biāo)定位錯(cuò)了，會影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運(yùn)用好定位原則，它的具體要求是：

第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位，包括開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)、宗旨，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想，項(xiàng)目的總體規(guī)模，項(xiàng)目的功能身份，項(xiàng)目的發(fā)展方向，等等。小的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計(jì)定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位確定了項(xiàng)目的總置和方向，對項(xiàng)目的具體定位有指導(dǎo)、約束作用;房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位是在總體定位下進(jìn)行的，具體定位是對總體方向的分解，各個(gè)具體定位要符合總體定位的方向。

第二，把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用。要做到這一點(diǎn)，策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵，深入其中間去，確定其定位的難易點(diǎn)，有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo)。其次，每項(xiàng)定位內(nèi)容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個(gè)項(xiàng)目的總體定位服務(wù)。

第三，要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的具體方法和技巧。在項(xiàng)目定位過程中，方法和技巧運(yùn)用得好，往往會達(dá)到事倍功半的效果。如對建筑設(shè)計(jì)定位，建筑設(shè)計(jì)的最新理念不能不了解，設(shè)計(jì)市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的總體定位下有所取舍，確定方向。

五、可行原則

可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻地為項(xiàng)目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯(cuò)。貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：

(一)策劃方案是否可行。在房地產(chǎn)策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀、最可行的方案是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。有了可行的方案以后，還要對方案實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。

(二)方案經(jīng)濟(jì)性是否可行。策劃方案的經(jīng)濟(jì)性是指以最小的經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到最好的策劃目標(biāo)。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個(gè)不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項(xiàng)目的順利運(yùn)作保駕護(hù)航。

(三)方案有效性是否可行。房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實(shí)施過程中能合理有效地利用人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，實(shí)施效果能達(dá)到甚至超過方案設(shè)計(jì)的具體要求。策劃方案要達(dá)到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價(jià)爭取最大的利益;二是所冒的風(fēng)險(xiǎn)最小，失敗的可能性最小，經(jīng)過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實(shí)現(xiàn)策劃的預(yù)定目標(biāo)。

六、全局原則

全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則。從房地產(chǎn)策劃的整個(gè)過程來講，它分為開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運(yùn)局、饋局和結(jié)局過程，每個(gè)過程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個(gè)局部的運(yùn)作好壞都會對整個(gè)全局造成影響。

房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是：

(一)房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局的目標(biāo)、效益和效果。在整體規(guī)劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調(diào)研階段，如果圖省事，不深入了解當(dāng)時(shí)的市場狀況,競爭態(tài)勢、對手強(qiáng)弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項(xiàng)目，結(jié)果會造成慘重的失敗。

(二)房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā)，處理好項(xiàng)目眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系。

(三)房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局。房地產(chǎn)策劃是個(gè)大系統(tǒng)，任何一個(gè)系統(tǒng)都可以被看成是一個(gè)全局。而系統(tǒng)是有層次性的，大系統(tǒng)下有子系統(tǒng)，子系統(tǒng)下還有孫系統(tǒng)，層次分明。因此，考慮下一個(gè)層次的策劃時(shí)，應(yīng)該同上一層次的戰(zhàn)略要求相符合。

(四)房地產(chǎn)策劃要從動(dòng)態(tài)性出發(fā)，注意全局的動(dòng)態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)市場是變化莫測的，變化發(fā)展有時(shí)會影響全局。這時(shí)，策劃人要善于抓住市場的動(dòng)態(tài)規(guī)律，掌穩(wěn)全局，避免市場變化觸動(dòng)全局的根基。

七、人文原則

人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會思想。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點(diǎn)：

(一)對我國人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會。在房地產(chǎn)策劃中把握準(zhǔn)人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。

(二)運(yùn)用社會學(xué)原理，把握好人口的各個(gè)要素。在策劃中把握好人口各個(gè)要素的內(nèi)容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運(yùn)行的具體規(guī)律，開發(fā)出的房地產(chǎn)項(xiàng)目就會與眾不同，贏得人們的信賴。

(三)把文化因素滲透到策劃項(xiàng)目的各個(gè)方面。房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開發(fā)項(xiàng)目中去，才能迅速占領(lǐng)市場，建立自己的項(xiàng)目個(gè)性。以順德碧桂園為例，它開發(fā)的理念和模式首先是中國傳統(tǒng)文化的代表儒家思想的建大功、立大業(yè)及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導(dǎo)中國傳統(tǒng)文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統(tǒng)家庭的溫馨。

(四)通過民族文化的積累，促進(jìn)產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成。

八、應(yīng)變原則

所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要在動(dòng)態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中，及時(shí)準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，預(yù)測事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來調(diào)整策劃目標(biāo)和修改策劃方案。

房地產(chǎn)策劃的應(yīng)變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：

(一)增強(qiáng)動(dòng)態(tài)意識和隨機(jī)應(yīng)變觀念。

(二)時(shí)刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎(chǔ)材料和客觀依據(jù)，這個(gè)基礎(chǔ)和依據(jù)變化了，策劃也應(yīng)該隨之變化，否則，其策劃就失去了準(zhǔn)確性、科學(xué)性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時(shí)分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實(shí)性、時(shí)效性、系統(tǒng)性和可靠的信息資料。

(三)預(yù)測對象的變化趨勢，掌握隨機(jī)應(yīng)變的主動(dòng)性。

(四)及時(shí)調(diào)整策劃目標(biāo)，修正策劃方案。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化影響到策劃目標(biāo)的基本方面或主要方面時(shí)，要對策劃目標(biāo)作必要的調(diào)整，自然也就要對策劃方案進(jìn)行修正，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致。

房地產(chǎn)營銷策劃方案

前 言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項(xiàng)目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為五個(gè)一，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目五個(gè)一的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售(招商)目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四、營銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會掀起第一個(gè)啟動(dòng);在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。

3.價(jià)格策略：采取低開高走型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個(gè)性特色：商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從建造建筑產(chǎn)品上升到營造全新休閑購物方式，倡導(dǎo)投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

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關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；前期定位；策劃；多元化

Abstract: Commercial complex is a form of architectural development is rapid in recent years, this paper discusses the relationship between the owner, planner, architect of the three necessary conditions, and how to achieve a relatively successful business model.

Key words: commercial complex; preliminary orientation planning; diversification;

中圖分類號:S611文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號：

城市的發(fā)展重心指向哪里，必將帶來財(cái)富杠桿的傾斜。按照寧波“十一五”城市發(fā)展整體規(guī)劃思路，“中提升”戰(zhàn)略重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的東部新城、國家高新區(qū)和鎮(zhèn)海新城都將成為最具活力和商業(yè)潛力的區(qū)域，城市向東發(fā)展的大趨勢將使東北部成為最耀眼的明星板塊。

鎮(zhèn)海新城是寧波“中提升”戰(zhàn)略重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域之一，位于寧波中心城區(qū)三江片的北部，杭州灣大橋、舟山陸島大橋引線、寧波繞城高速的交匯處，是寧波中心城市接軌上海、連接舟山的重要節(jié)點(diǎn)。未來五年，政府預(yù)計(jì)投入約120億元“造城” ，在這里打造寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心。

明海商業(yè)廣場處于鎮(zhèn)海南部休閑商務(wù)區(qū)核心，位置得天獨(dú)厚，大小交通通暢。地塊位于明海大道西側(cè)、西陸路南側(cè)、菜場路東側(cè)。地塊規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地，規(guī)劃用地面積約16665平方米。

開發(fā)商最初做的很多項(xiàng)目是關(guān)于住宅的，但后來受到了國家貸款政策的調(diào)整，逼迫著很多開發(fā)商朝商業(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)并且慢慢改變投資策略和架構(gòu)，這也是目前國內(nèi)的一個(gè)大趨勢。中國的開發(fā)商動(dòng)作很快、很敏銳，現(xiàn)在很多甲方越來越清楚自己想要什么，他們能夠緊跟市場的腳步。本地塊的開發(fā)商也是基于上述原因投入到商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代潮流中。

一般的甲方分三種：有一種甲方很清楚地明白要做什么東西；另外一種是完全不知道他要什么，希望我們配合他們做策劃；第三種是他們自己或者請專門的策劃公司做一個(gè)策劃。由于此項(xiàng)目開發(fā)商是第一次開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，作為建筑設(shè)計(jì)師的我們也是頭一遭設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，所以在整個(gè)項(xiàng)目的策劃、建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)配合以及施工的過程中，變成了業(yè)主和設(shè)計(jì)師互相學(xué)習(xí)交流的一個(gè)互動(dòng)過程。

1 建筑師在商業(yè)綜合體前期策劃扮演的角色

在商業(yè)綜合體的前期策劃過程，建筑師往往會遇到一個(gè)比較尷尬的情況，不知道應(yīng)該在此過程中扮演一個(gè)什么樣的角色。因?yàn)閷τ诔醮伍_發(fā)這種項(xiàng)目的甲方，他們會認(rèn)為我們應(yīng)該是這方面的行家，也想讓我們一起做策劃。遇到這樣的情況我們的回答是不能越俎代庖，因?yàn)榻?jīng)營策劃定位是一個(gè)職業(yè)的角色，有專門的公司做這方面的服務(wù)。業(yè)主一定要有深入的研究，需要請一個(gè)合格的商業(yè)策劃公司，全方位的拿出一個(gè)報(bào)告。策劃師會和業(yè)主說明各個(gè)業(yè)態(tài)的定位如何，那些品牌更適合這個(gè)項(xiàng)目等。

所以作為建筑師，我們應(yīng)做的是根據(jù)這些報(bào)告再做出判斷，然后根據(jù)每個(gè)城市地區(qū)的發(fā)展情況以及開發(fā)需求而決定。同樣是前期階段，我們的特長是發(fā)揮我們的專業(yè)設(shè)計(jì)能力，在商業(yè)定位研究的基礎(chǔ)上，為業(yè)主在最短的時(shí)間能提供一個(gè)有想象力、有說服力的設(shè)計(jì)，是看的見摸的著的，這是我們的專業(yè)服務(wù)。研究報(bào)告只是一種數(shù)據(jù)形式而已，建筑師在前期所要做的，就是把這些數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成建筑形式，并以此來為業(yè)主展現(xiàn)出更好和更合理的項(xiàng)目開發(fā)和商務(wù)發(fā)展方向。建筑設(shè)計(jì)在綜合體設(shè)計(jì)里只是一種空間的實(shí)現(xiàn)手段，這種空間是要滿足商業(yè)行為和價(jià)值的，換言之，就是要把項(xiàng)目成功所必要的但又往往是不可見的商業(yè)需求，用有形的空間表達(dá)出來，使其商業(yè)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。

2 商業(yè)綜合體的前期定位

商業(yè)的定位一般由策劃公司與業(yè)主提供；但如果過于依賴目前行業(yè)里的策劃公司（個(gè)別除外）而沒有建筑師的主觀能動(dòng)性的話，你隨后會發(fā)現(xiàn)，在設(shè)計(jì)過程中發(fā)生的顛覆性結(jié)構(gòu)調(diào)整會超越你的心理承受底線的，而最后的結(jié)果往往是在耗盡所有熱情后的草草收場，就是大家常說的“就這么著吧” 。與此同時(shí)動(dòng)搖了業(yè)主對建筑師的信心。所以這個(gè)過程其實(shí)是以策劃公司與業(yè)主為主，建筑師為輔助的一個(gè)過程。

就目前來說，策劃公司在商業(yè)綜合體的開發(fā)中，不能說都是為開發(fā)商做這些市場分析。一般來說國外開發(fā)商很多都會邀請有專業(yè)策劃能力并且實(shí)力強(qiáng)勁的公司來做分析；但國內(nèi)的開發(fā)商更多的是自己依靠感覺定位，或者根據(jù)自己的實(shí)力來對業(yè)態(tài)做調(diào)整。比如說資金有限的，就會擴(kuò)大住宅在綜合體的比例，因?yàn)樽≌Y金回流最快。最容易做的業(yè)態(tài)是寫字樓，最難的就是做商業(yè)，而酒店的回報(bào)則是最慢的。一般來講針對這些業(yè)態(tài)的組合，實(shí)力薄弱點(diǎn)的開發(fā)商會把商業(yè)作為配套，寫字樓作為主體，然后再配點(diǎn)服務(wù)式公寓，打打球；而實(shí)力雄厚點(diǎn)的開發(fā)商，都是一棟很高端的寫字樓，加上一個(gè)高檔的酒店，再加上一個(gè)很國際化的購物中心，里面會提供不同的服務(wù)。其實(shí)綜合體的主要目的是為了滿足人們的需求，與此同時(shí)，如果能帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的商業(yè)活動(dòng)并為這地區(qū)帶來一定人氣，那是最好不過的了，也會提高開發(fā)商本身的品牌價(jià)值。

明海商業(yè)廣場這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過業(yè)主和策劃公司的多番探討，及我們的傾力配合后確定了這么一個(gè)商業(yè)定位。因?yàn)榇隧?xiàng)目對于商業(yè)綜合體來說真的稱不上什么多么具有規(guī)模。在城市密度越來越高的情況下，盡量提高土地的價(jià)值，以滿足人們無盡的欲望?；谶@些情況明海商業(yè)廣場的底層商業(yè)裙房在建筑密度的限定下是整體滿鋪的，是一個(gè)大板塊。商業(yè)裙房里面綜合了有樂購超市、大地電影院、零售商鋪（餐飲、百貨等）。主體塔樓的功能是服務(wù)型公寓樓，面積40-55平方米不等。業(yè)主利潤的主要來源就是靠塔樓的服務(wù)型公寓及零售型商鋪的出售，快速的回籠資金；其次與樂購超市和大地影院簽訂15-20年的長期出租合約，以這種長久持有方式提供的租金支撐了利潤的另一部分空間。此項(xiàng)目就目前我所了解的銷售形勢還是相當(dāng)樂觀的。

3 創(chuàng)造多樣的商業(yè)形態(tài)，提供多元的都市生活

身處多樣化快節(jié)奏的現(xiàn)代都市環(huán)境之中，接受著全球化的咨詢，得益于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來的紅利，公眾的生活內(nèi)容空前的豐富，從之前相對固定單一的工作、居住兩點(diǎn)一線的基本生活需求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻裉鞂τ诠ぷ鳌⑾M(fèi)、社交、文化、居住、旅游及至歷史文脈和自然生態(tài)多元交互的都市生活方式的追求。只有融合上述多樣功能的綜合體節(jié)點(diǎn)，使各功能之間交互實(shí)現(xiàn)“化學(xué)”促進(jìn)作用，才能成為多樣人群更多頻率參與的目的地。而到訪點(diǎn)或目的地的確立能夠帶來持續(xù)并且增長的人流，促進(jìn)消費(fèi)，對項(xiàng)目發(fā)展者來說，既實(shí)現(xiàn)良好的現(xiàn)金流通，又達(dá)到提升土地和物業(yè)價(jià)值的商業(yè)目的；而對于城市管理者來說，在得到持續(xù)的財(cái)政稅收，提供市民一個(gè)安居樂業(yè)的城市到訪地的同事，更進(jìn)一步的提升了城市價(jià)值和城市魅力，吸引更多資金和人力資源，保持城市競爭力的持續(xù)領(lǐng)先。當(dāng)然這個(gè)綜合體的規(guī)劃需要足夠消費(fèi)力來消化，避免巨大的浪費(fèi)。

商業(yè)零售是綜合體項(xiàng)目最重要的功能要素。商業(yè)零售作為貨幣物品交換社會最主要的終端，即便在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代仍具有獨(dú)特魅力。同時(shí)生活方式的創(chuàng)新為零售業(yè)不斷注入新的活力，已經(jīng)成為都市人群生活內(nèi)容必不可缺的部分。

商業(yè)布局在綜合體規(guī)劃中的重要性不言而喻。在消費(fèi)多元化的時(shí)代，商業(yè)零售業(yè)早已細(xì)化成諸多分類，傳統(tǒng)的售賣形式也已演變成體驗(yàn)加購物的多樣模式，個(gè)性化和參與性是商業(yè)發(fā)展的趨勢。這就要求再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時(shí)，要力求業(yè)態(tài)多樣混合，包括主力旗艦店和單一精品店、購物消費(fèi)和體驗(yàn)消費(fèi)的組合，包括零售業(yè)和餐飲、娛樂、健身、教育等功能的合理布局、偶發(fā)性消費(fèi)和目的性消費(fèi)的合理布局，還有不斷創(chuàng)新的商業(yè)模式，如教育機(jī)構(gòu)、網(wǎng)商實(shí)體店，都是關(guān)注城市發(fā)展的新興趨勢。

明海商業(yè)廣場依托得天獨(dú)厚的優(yōu)勢地段，為鎮(zhèn)海新城急速增加的消費(fèi)人群提供了一個(gè)無限便利的優(yōu)質(zhì)休閑購物場所。隨著城市的發(fā)展，以此為中心，周邊匯聚了約14個(gè)住宅小區(qū)，伴隨著這些住宅的相繼交付，將聚集各高檔次業(yè)主，他們消費(fèi)力強(qiáng)勁穩(wěn)定，將為周邊商業(yè)增添不斷的財(cái)富動(dòng)力；大學(xué)城、中科院、軟件基地等科研院所的建設(shè)，將為區(qū)域匯聚大批高新科技人才和高校消費(fèi)群體。

明海商業(yè)廣場的成功與否將接受這些消費(fèi)人群及市場的進(jìn)一步考驗(yàn)。

通過明海商業(yè)廣場的設(shè)計(jì)及驗(yàn)收過程的逐步檢驗(yàn)，我發(fā)現(xiàn)我們原本還可以做很多事情，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中未經(jīng)實(shí)現(xiàn)及完善，但通過我們的思考和嘗試取得了初步商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。在未來的設(shè)計(jì)道路過程中，我們將進(jìn)一步完善豐富它。

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【關(guān)鍵詞】服裝；私人訂制；商業(yè)策劃；探討

對于服裝私人訂制的商業(yè)策劃，其受到傳統(tǒng)的商業(yè)發(fā)展模式影響，導(dǎo)致商業(yè)營銷難以創(chuàng)新。在本文中以Among私人定制創(chuàng)意工作室為例，介紹其創(chuàng)意項(xiàng)目，分析私人訂制所處的商業(yè)環(huán)境，服裝私人訂制的商業(yè)策劃所面向的是經(jīng)濟(jì)市場，在經(jīng)濟(jì)市場中，商業(yè)策劃需要理清運(yùn)行環(huán)境。

1 項(xiàng)目介紹

1.1項(xiàng)目情況

基于服裝私人訂制的商業(yè)策劃研究，在整個(gè)服裝行業(yè)中推廣得到了較好的效果。為了使得服裝私人訂制 的商業(yè)策劃更加的具體，在本文中以某大學(xué)學(xué)生私人訂制創(chuàng)意工作室的商業(yè)策劃為例進(jìn)行分析。Among私人定制創(chuàng)意工作室團(tuán)隊(duì)2015年度大學(xué)生三創(chuàng)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批，之后與多家公眾號進(jìn)行合作，利用其豐富的資源推廣我們的產(chǎn)品。整合資源，采取線上線下同時(shí)進(jìn)行的方式，實(shí)現(xiàn)校園和社會的推廣，提升了工作室的知名度，Among私人定制是以量身定做襯衫為主，兼以班服隊(duì)服為輔的私人服裝定制。工作室的營銷手段主要是微信平臺宣傳，淘寶網(wǎng)店售賣，最后階段制做手機(jī)app進(jìn)行運(yùn)營和推廣。

1.2市場調(diào)查

由于該私人訂制工作室創(chuàng)始人是學(xué)生，所以服裝營銷所面向的市場一方面是面向的是學(xué)生，另一方面面向的是學(xué)生的父母。問卷的回收性極強(qiáng)的網(wǎng)上問卷調(diào)查。有63%的女生和37%的男生接受了調(diào)查，問卷數(shù)據(jù)表明，有82%的同學(xué)如果有條件愿意進(jìn)行自己的服裝定制。并且服務(wù)站成立之后，93%的學(xué)生想去自己設(shè)計(jì)服裝。在接受了調(diào)查的310名學(xué)生中，有64%的學(xué)生之前買過的衣服尺碼出現(xiàn)問題，更有其中91%的學(xué)生因?yàn)橐路叽a不合身，自己承擔(dān)費(fèi)用進(jìn)行過改良。在問卷中涉及的衣服質(zhì)量問題的調(diào)查，78%的學(xué)生表示會買過自己不滿意的面料。這些數(shù)據(jù)都表明Among私人定制創(chuàng)意工作室的成立是可行的，對很多人來說是有極大的價(jià)值的。

2 項(xiàng)目發(fā)展的商業(yè)環(huán)境分析

服裝私人訂制的商業(yè)策劃所面向的是經(jīng)濟(jì)市場，在經(jīng)濟(jì)市場中，商業(yè)策劃需要理清運(yùn)行環(huán)境。

2.1生產(chǎn)者

基于服裝的私人定制商業(yè)模式中，生產(chǎn)者的營銷方式發(fā)生了巨大的改變，在電子商務(wù)、新媒體等渠道的支持下，為服裝生產(chǎn)者提供了諸多的便利。例如，生產(chǎn)者可以借助微信向消費(fèi)者提供服裝的詳細(xì)信息，并且通過直播的形式，景服裝的視覺形象傳遞給消費(fèi)者，以便于消費(fèi)者做出正確的判斷。

2.2消費(fèi)者

基于服裝的私人訂制商業(yè)策劃，以消費(fèi)者為核心，深度挖掘消費(fèi)者在服裝中的個(gè)人需求，真正做到服裝設(shè)計(jì)的針對性。基于互聯(lián)網(wǎng)模式下的私人訂制形式，節(jié)省了消費(fèi)者大量的時(shí)間，可以以個(gè)人喜好隨意進(jìn)行服裝的挑選。并且在供需雙方之間可以進(jìn)行隨機(jī)溝通，一方面使得消費(fèi)者所提供的意見具有針對性，另一方面避免了服裝生產(chǎn)方在服裝設(shè)計(jì)中失去方向。

3 項(xiàng)目可行性分析

私人定制商業(yè)模式在經(jīng)濟(jì)市場中備受關(guān)注，同時(shí)也會存在著很多受質(zhì)疑的聲音?；诜b行業(yè)的私人訂制模式對傳統(tǒng)服裝行業(yè)帶來一定的沖擊。為了保障私人訂制商業(yè)模式對于消費(fèi)者的安全性，需要對其進(jìn)行可行性分析?，F(xiàn)行的私人訂制商業(yè)模式發(fā)展主要是在互聯(lián)網(wǎng)上，根據(jù)調(diào)查問卷可知網(wǎng)絡(luò)平臺是現(xiàn)在比較流行的視覺傳達(dá)形式，所涉及的學(xué)科范圍也非常廣泛，既有消費(fèi)、里學(xué)、傳統(tǒng)美學(xué)、還有人體工程學(xué)等很多方面，更離不開現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和數(shù)字技術(shù)的發(fā)展。各個(gè)服裝行業(yè)都能夠通過網(wǎng)絡(luò)來展示企業(yè)的形象，而設(shè)計(jì)師或設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在為企業(yè)定制設(shè)計(jì)官網(wǎng)的時(shí)候，要為企業(yè)量身定制，圍繞著企業(yè)的一系列的企業(yè)文化展開設(shè)計(jì)。這樣的設(shè)計(jì)性既滿足服裝行業(yè)需求，也能夠滿足消費(fèi)者對于私人定制服裝的要求。因此，基于私人訂制的服裝商業(yè)具有較強(qiáng)的可行性。

4 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略

在經(jīng)濟(jì)競爭激烈的服裝市場中，服裝私人訂制需要在這樣的大環(huán)境中脫穎而出，服裝企業(yè)需要針對其發(fā)展現(xiàn)狀制定有針對性的發(fā)展戰(zhàn)略。其中差異化的發(fā)展戰(zhàn)略最能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的創(chuàng)新，在吸引消費(fèi)者的基礎(chǔ)上，贏得市場。Among私人定制創(chuàng)意工作室對其項(xiàng)目從產(chǎn)品和服務(wù)兩方面進(jìn)行差異化的發(fā)展。

4.1產(chǎn)品差異化

產(chǎn)品的差異化以消費(fèi)者的偏好為基礎(chǔ)，從產(chǎn)品的質(zhì)量、性能、式樣、銷售等方面，進(jìn)行差異化的處理，從而在激烈的市場中占據(jù)有利地位。從企業(yè)角度分析，產(chǎn)品的差異化實(shí)際上是一種積極地營銷行為。由于該私人訂制工作室創(chuàng)始人是學(xué)生，所以服裝營銷所面向的市場一方面是面向的是學(xué)生，另一方面面向的是學(xué)生的父母。

4.2服務(wù)差異化

服務(wù)差異化所面向的對象是消費(fèi)者，在服裝行業(yè)的競爭面前，Among私人定制創(chuàng)意工作室能夠根據(jù)消費(fèi)者需求在市場上精確定位，該種形式更加的周到、并且能夠以產(chǎn)品質(zhì)量為載體，服務(wù)與消費(fèi)者。服務(wù)的差異化一方面能夠提升市場滿意度，另一方面還能夠提升企業(yè)影響力。例如，Among私人定制創(chuàng)意工作室的產(chǎn)品出庫時(shí)的包裝都是用心定制的，上面印有其工作室特有的的LOGO。給顧客一種統(tǒng)一化的專屬VIP服務(wù)。

5 結(jié)論

綜上所述，在科技信息技術(shù)高速發(fā)展的當(dāng)今社會中，服裝行業(yè)發(fā)展模式百花齊放，其中基于私人訂制的營銷模式以消費(fèi)者需求為核心，在行業(yè)中的影響力逐漸擴(kuò)大。因此，在本文中以Among私人定制創(chuàng)意工作室的是行業(yè)策劃為例，對其商業(yè)策劃進(jìn)行可行性分析，并且提出促進(jìn)私人訂制行業(yè)發(fā)展的對策。

參考文獻(xiàn)：

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[4]郭明.“私人訂制”可以穿在身上的藝術(shù)――玉臻國際精品服裝店[J].中國建筑裝飾裝修，2014，09：7477

篇6

乙方：地址：電話：傳真：法定代表人：

甲乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方為全程設(shè)計(jì)、策劃、銷售、招商運(yùn)營、項(xiàng)目經(jīng)營管理昆明市白塔路昆明市中醫(yī)學(xué)院地塊（以下簡稱該項(xiàng)目）事宜，達(dá)成本合同。

第一條招商及經(jīng)營管理的項(xiàng)目及地址

甲方委托乙方商業(yè)策劃、招商及商業(yè)運(yùn)營管理的物業(yè)為：，地點(diǎn)位于：，項(xiàng)目總建筑面積為平方米。

第二條雙方共識

（1）甲方委托乙方向土地使用權(quán)方****提供該項(xiàng)目全套的競標(biāo)、設(shè)計(jì)方案。

（2）甲方與***達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議后向乙方一次性支付該項(xiàng)目前期策劃款人民幣50萬元整。（人民幣伍拾萬元整）

（3）甲方與****達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議后，乙方即成為該項(xiàng)目唯一的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、銷售、招商和商場管理，甲方不得以任何理由更換、撤銷或中止乙方在該項(xiàng)目中的以上權(quán)。

（4）乙方對該項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、銷售、招商和商場管理有絕對的主體權(quán)利。若項(xiàng)目開展過程中，甲方需要對委托的事項(xiàng)進(jìn)行修改的，應(yīng)與乙方協(xié)商并經(jīng)乙方書面同意。

第三條甲乙雙方義務(wù)與權(quán)利

3.1甲方權(quán)利：

（1）負(fù)責(zé)審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見并和乙方進(jìn)行磋商，確定其方案得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施；

（2）擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；

（3）有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評估，及時(shí)向乙方提出改進(jìn)意見；

（4）享有乙方開展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；

（5）在所有的招商、銷售、商業(yè)運(yùn)營確定后，所有客戶繳納的定金由甲方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目點(diǎn)的財(cái)務(wù)主管收取并辦理相關(guān)手續(xù)。

3.2甲方義務(wù)：

（1）甲方保證本項(xiàng)目經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收合格，可以進(jìn)行商業(yè)使用和其他的功能使用；甲方應(yīng)提供有關(guān)資料協(xié)助乙方辦理有關(guān)手續(xù)，向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件證明；

（2）承擔(dān)該項(xiàng)目各種廣告宣傳費(fèi)用和乙方實(shí)施該項(xiàng)目的相應(yīng)辦公費(fèi)用，并向乙方提供固定的辦公場所和相應(yīng)辦公設(shè)備；

（3）甲方應(yīng)書面授權(quán)指派專業(yè)人員作為聯(lián)系人與乙方協(xié)調(diào)該項(xiàng)目工作。

（4）根據(jù)本合同約定，甲方按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用；

（5）承擔(dān)乙方招商過程中相關(guān)公關(guān)、物料、宣傳品及各類設(shè)計(jì)費(fèi)用；

（6）不干涉乙方的日常業(yè)務(wù)及人事管理工作，只對乙方周期性的工作指標(biāo)進(jìn)行考評；

（7）負(fù)責(zé)該項(xiàng)目對外一切政府機(jī)關(guān)等手續(xù)的辦理工作；

（8）有義務(wù)協(xié)調(diào)乙方與工作相關(guān)機(jī)構(gòu)（如：廣告公司、設(shè)計(jì)院、施工方等）的工作。

3.3乙方權(quán)利

（1）按合同約定按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用；

（2）乙方可以用書面、電子郵件、電話形式向甲方報(bào)告方案或提出相關(guān)建議，甲方應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)，否則視為對該建議或報(bào)告的同意；

（3）乙方輔助開發(fā)商達(dá)成項(xiàng)目合作之后，乙方即成為唯一此項(xiàng)目的策劃機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、招商、銷售、商業(yè)運(yùn)營方；

（4）甲方承諾獲取項(xiàng)目后不得以任何理由更換、撤銷和中止乙方的策劃機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、招商、銷售、商業(yè)運(yùn)營的公司；

（5）乙方承諾，策劃機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、招商、銷售、商業(yè)、策劃費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)用低于同行業(yè)收費(fèi)百分之十。

3.4乙方義務(wù)：

（1）按法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問；

（2）根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施；

（3）未經(jīng)甲方書面承諾，對項(xiàng)目關(guān)系人和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任；

（4）對所涉及的甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對外公布；不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

第四條服務(wù)費(fèi)用和支付方式

4.1服務(wù)費(fèi)用

（1）銷售費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

銷售費(fèi)用為甲方客戶簽訂的銷售合同總額的%（百分之貳點(diǎn)伍）

（2）主力店招商費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；

主力店招商費(fèi)按照人民幣萬__萬/個(gè)收取。（人民幣元整每個(gè)）

（3）次主力店招商費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；

次主力店招商費(fèi)按照三個(gè)月租金每個(gè)收取。

（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按照政府批準(zhǔn)的人民幣收取。（人民幣元整每平方米）

（5）商場經(jīng)營管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)。

商場經(jīng)營管理費(fèi)按照5元/㎡一個(gè)收取。（每平方米人民幣五元每個(gè)）

4.2支付方式

（1）乙方與甲方簽訂此協(xié)議后，在3個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方人民幣50萬元整（人民幣元整）為前期費(fèi)用；

（2）銷售費(fèi)和招商費(fèi)的支付在每月10日前結(jié)算上一月度的款額。若甲方不能在規(guī)定日期內(nèi)支付服務(wù)費(fèi)，甲方需提前5天以書面形式與乙方達(dá)成共識；

（3）銷售費(fèi)的支付公式為：上一月度銷售面積乘以百分之二點(diǎn)五為銷售費(fèi)；（上一月度銷售面積X每平米售價(jià)X2.5%=銷售費(fèi)）

（4）招商費(fèi)單價(jià)為主力店支付人民幣100萬每個(gè)，（人民幣壹佰萬元整每個(gè)）在甲方與主力店商家簽訂協(xié)議后的三個(gè)工作日內(nèi)甲方必須支付乙方主力店費(fèi)用；

（5）普通商鋪的支付公式為：招商面積X每月每平米租金X3個(gè)月=招商費(fèi)用；

（6）商業(yè)運(yùn)營費(fèi)為甲方收到每個(gè)商戶租金的15個(gè)工作日內(nèi)必須支付乙方；

第五條違約責(zé)任

（1）除本合同約定的條款外，合同履行期間甲、乙雙方均不得擅自單方解除合同。如在期間因甲方延誤支付費(fèi)用或因甲方責(zé)任施工延期形成甲方違約，以及乙方在期間未經(jīng)甲方同意撤出工作導(dǎo)致合同終止，違約方必須支付守約方違約金。

（2）甲方違約賠付標(biāo)準(zhǔn)：如甲方違約，將賠付乙方全額費(fèi)用。

（3）乙方違約賠付標(biāo)準(zhǔn)：如乙方違約，將退還甲方前期支付的所有費(fèi)用。

（4）甲方應(yīng)及時(shí)支付乙方費(fèi)用，支付日期不得超過約定日期的5個(gè)工作日內(nèi)，逾期則每日按應(yīng)付款0.3%向乙方支付滯納金。如甲方支付時(shí)間延期超過60天，則視為甲方根本違約，乙方有權(quán)提前解除合同，在乙方依法解除合同10日內(nèi)，甲方應(yīng)賠付費(fèi)用，并向乙方承擔(dān)其他違約賠償責(zé)任。

（5）若甲方無故違反委托乙方獨(dú)家的約定，在本合同期內(nèi)委托任何第三家銷售公司，甲方需支付乙方一切損失，作為違約賠償金，乙方并有權(quán)提前解除本合同。

（6）乙方人員未通過書面同意或超越權(quán)限，對外所做的一切承諾或簽認(rèn)的法律文書，由乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，與甲方無關(guān)，如產(chǎn)生糾紛，乙方負(fù)責(zé)處理，并賠償因此給甲方造成的實(shí)際損失，概由乙方負(fù)責(zé)處理及承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

第六條合同延續(xù)或終止

（1）合同期滿或乙方提前完成本合同約定的銷售指標(biāo)，雙方完全履行義務(wù)后，合同自動(dòng)終止。

（2）如遇不可抗力而影響合同履行，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，合同可由雙方共同協(xié)商選擇順延或終止。

第七條雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達(dá)成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同的附件。

第八條其它

1、本合同自雙方簽字蓋章后生效。

2、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。

甲方（蓋章）乙方（蓋章）

代表人：代表人：

簽約日期：簽約日期：

篇7

【關(guān)鍵詞】商業(yè)房地產(chǎn)；營銷策劃；理論模式

一、增值策劃模式及其優(yōu)勢

增值策劃模式是策劃模式中比較有代表性的一種，該模式在商業(yè)樓盤開發(fā)各環(huán)節(jié)圍繞提高商鋪價(jià)值、人員價(jià)值、形象價(jià)值、服務(wù)價(jià)值，同時(shí)使消費(fèi)者支付較低的購房價(jià)格、較低的心理成本、體力成本和時(shí)間成本，從而使樓盤的顧客讓渡價(jià)值增值，達(dá)到營銷目的的一種策劃方式。全程營銷策劃模式已被越來越多的房產(chǎn)策劃人認(rèn)同，市場上的全程營銷方法也不下數(shù)十種。其中，增值策劃模式要求開發(fā)商必須兼顧公司利潤、消費(fèi)者和商家需求、公眾利益幾者的關(guān)系。因此，它是社會營銷觀念的產(chǎn)物，特別適于激烈的市場競爭中塑造公司的品牌，獲得競爭優(yōu)勢。其優(yōu)越性主要表現(xiàn)在：

1. 有利于獲得顧客滿意由于該模式貫徹以顧客為中心，以研究顧客的需求為起點(diǎn)，根據(jù)選定的目標(biāo)顧客群的需求特點(diǎn)確定樓盤的定位，這樣規(guī)劃出的商鋪才是真正合乎顧客心意的，使其形成愉悅的狀態(tài)，達(dá)到顧客滿意。

2. 有利于消費(fèi)者獲得更高的投資收益對顧客來講，商鋪包含的價(jià)值并非越大越好，由于投資者或商家為取得商鋪的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)需要付出代價(jià)，商業(yè)價(jià)值高的商鋪價(jià)格自然就高，投資者購買這樣的商鋪在收益上固然高一些，但由于所支出成本大，投資風(fēng)險(xiǎn)也大，投資回報(bào)不一定最佳。由于增值策劃追求的目標(biāo)是顧客讓渡價(jià)值最大化，是顧客總價(jià)值與顧客總成本的差額，因此投資回報(bào)更高。

3. 有利于開發(fā)商樹立全程營銷的觀念該模式運(yùn)用“全程為提高樓盤的顧客讓渡價(jià)值服務(wù)”的思路，強(qiáng)調(diào)圍繞商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、營銷、推廣等各階段的顧客讓渡價(jià)值，整合社會與項(xiàng)目本身的資源優(yōu)勢，開展系統(tǒng)性的提升工作，使樓盤的顧客讓渡價(jià)值增加，以吸引消費(fèi)者來購買，商家來租賃。因此，該模式易于推廣，利于開發(fā)商樹立全程營銷的觀念。

4. 有利于開發(fā)商提高創(chuàng)新能力該模式強(qiáng)調(diào)通過對樓盤形象的塑造，降低顧客對價(jià)格的敏感程度，通過提高商鋪的可察覺的使用價(jià)值和顧客的滿意程度，來提高樓盤售價(jià)，并使商鋪的價(jià)值為投資者所接受。這就要求開發(fā)商資源整合時(shí)要有創(chuàng)新的能力，否則其開發(fā)出的樓盤將毫無特色，顧客可察覺的價(jià)值無法得到提高。

二、增值策劃模式的理論核心與實(shí)現(xiàn)途徑

1. 增值策劃模式理論核心房地產(chǎn)市場作為一個(gè)廣大的市場，而且面對著各種各樣的購買者，而房地產(chǎn)企業(yè)的資源總是有限了，這就要求企業(yè)改變自身，進(jìn)行市場的細(xì)化，通過這種對市場的細(xì)化，為市場制定最科學(xué)合理的開發(fā)和營銷方案。增值策劃模式正是運(yùn)用的STP理論，首先從市場入手，細(xì)化市場需求結(jié)構(gòu)，選定目標(biāo)市場，依靠研究結(jié)果進(jìn)行分析，從而定出項(xiàng)目的定位，這樣一系列的措施，都會為了給規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期的營銷做鋪墊。

2. 增值策劃模式的實(shí)現(xiàn)途徑增值策劃模式是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，其策劃思路是“全程為提高樓盤的顧客讓渡價(jià)值服務(wù)”，策劃流程如圖1。顧客讓渡價(jià)值分析及提升是項(xiàng)目開盤前的工作；顧客讓渡價(jià)值傳播、轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)是項(xiàng)目開盤后的主要工作，體現(xiàn)營銷策劃的結(jié)果。

2.1 顧客讓渡價(jià)值分析顧客讓渡價(jià)值是指總顧客價(jià)值與總顧客成本之差。

總顧客價(jià)值就是顧客在某一種商鋪或者服務(wù)中能夠獲得的一系列的利益。這些主要包括：①產(chǎn)品價(jià)值。這里的產(chǎn)品價(jià)值主要是由兩方面構(gòu)成，房地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。②服務(wù)價(jià)值。指的開發(fā)商為顧客提供的所有服務(wù)內(nèi)容，其中，最關(guān)鍵的的服務(wù)是商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)，這也是服務(wù)價(jià)值的核心內(nèi)容。③形象價(jià)值。形象價(jià)值主要指的是開發(fā)和管理的環(huán)境，企業(yè)自身的品牌價(jià)值。④人員價(jià)值。在服務(wù)的各個(gè)階段，企業(yè)人員向消費(fèi)者進(jìn)行服務(wù)的技能和服務(wù)價(jià)值。

總顧客成本是在評估、獲得和使用商鋪或服務(wù)而引起的顧客預(yù)計(jì)費(fèi)用。其內(nèi)容主要包括：①貨幣價(jià)格。就是指的商鋪的銷售價(jià)格和租金，另外還包括所售商品的價(jià)格。②心理成本。指的投資者和商家在購買或者使用商鋪過程中所承受的精神上的損失。③體力成本。指的投資者和商家以及消費(fèi)者在購買或者使用商鋪和購物過程中所承受的體力上的損失。④時(shí)間成本。指的投資者和商家以及消費(fèi)者在購買或者使用商鋪和購物過程中所承受的時(shí)間上的損失。

2.2 顧客讓渡價(jià)值提升項(xiàng)目能否成功，不僅需要掌握一些對于項(xiàng)目發(fā)展有利的資源，更需要借助其他有效的方法，對項(xiàng)目的整體進(jìn)行提升，顧客讓渡價(jià)值的提升顯得非常的重要，因?yàn)橹挥羞@樣才能夠讓項(xiàng)目在激烈的市場競爭中脫穎而出。顧客讓渡價(jià)值提升圍繞以下工作展開：①設(shè)計(jì)體現(xiàn)項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢且新穎獨(dú)特的項(xiàng)目開發(fā)理念。②市場定位。通過市場細(xì)分，選定目標(biāo)市場，確定項(xiàng)目的定位，為規(guī)劃設(shè)計(jì)和營銷推廣指明方向。③各樓層區(qū)位功能布局。注意各業(yè)態(tài)合理分布，有效引導(dǎo)人流。④對項(xiàng)目總體布局、建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格、建筑設(shè)計(jì)參數(shù)等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。⑤商環(huán)境設(shè)計(jì)。如人流動(dòng)線的組織，休閑設(shè)施、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)的設(shè)置，景觀小品的設(shè)計(jì)等。⑥設(shè)施配套布置。包括電梯、扶梯、排風(fēng)、空調(diào)、停車場、卸貨場、消防設(shè)施、收銀等硬件設(shè)施設(shè)計(jì)。⑦項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目名稱。⑧商鋪間隔建議。根據(jù)功能需要，進(jìn)行商鋪間隔，使商鋪面積適當(dāng)，格局合理，并保持間隔的可變性。⑨智能化設(shè)計(jì)。包括樓宇自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安保自動(dòng)化等。⑩商業(yè)管理策略。高度重視商業(yè)項(xiàng)目的后期統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營管理，至少應(yīng)當(dāng)做到統(tǒng)一招商、統(tǒng)一識別系統(tǒng)、統(tǒng)一劃分經(jīng)營范圍、統(tǒng)一宣傳推廣、統(tǒng)一管理。

2.3 顧客讓渡價(jià)值傳播就是通過各種有效、合理的媒介運(yùn)用，開展針對性的促銷、公關(guān)活動(dòng)等，將項(xiàng)目的核心優(yōu)勢展現(xiàn)于目標(biāo)客戶群的眼前。具體包括：①推廣主題、各推廣階段廣告策略及系列廣告語確定。②建立視覺形象識別系統(tǒng)。③廣告表現(xiàn)策略與廣告設(shè)計(jì)。④開盤、公關(guān)活動(dòng)方案。利用公共活動(dòng)為項(xiàng)目樹立良好形象，促進(jìn)銷售。⑤推廣媒介組合及費(fèi)用安排。運(yùn)用整合營銷理念，對廣告媒介進(jìn)行組合，預(yù)算安排推廣費(fèi)用。

2.4 顧客讓渡價(jià)值轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移顧客讓渡價(jià)值一方面在現(xiàn)場的包裝和設(shè)計(jì)上要出奇制勝另一方面要嚴(yán)格訓(xùn)練和培養(yǎng)大批專業(yè)推盤高手進(jìn)行現(xiàn)場行銷。主要工作有：①租售現(xiàn)場包裝及展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。包括施工場地包裝、周邊環(huán)境包裝、售樓部包裝等。展示系統(tǒng)包括沙盤、模型、多媒體系統(tǒng)、室內(nèi)看板等。②現(xiàn)場氛圍營造策略制定?，F(xiàn)場熱銷和適宜的洽談氣氛有利于促成交易。③銷售流程設(shè)計(jì)。流程要有利于與看房者有效溝通。④招商策略制定。堅(jiān)持招商提前介入、有選擇地招商、為主力商家量身定做的策略，并采取靈活多樣的招商政策。⑤促銷策略制定與實(shí)施。制定項(xiàng)目促銷政策和促銷活動(dòng)實(shí)施。⑥銷售人員培訓(xùn)。包括銷售基礎(chǔ)知識、項(xiàng)目情況、銷售實(shí)戰(zhàn)演練等培訓(xùn)。⑦銷售控制。包括：銷售數(shù)量、銷售價(jià)格、銷售進(jìn)程、銷售現(xiàn)場氣氛等的控制。⑧評估推廣效果，調(diào)整廣告及促銷策略。

三、結(jié)語

該策劃模式在操作上貫徹了全程為提高樓盤的顧客讓渡價(jià)值服務(wù)的策劃思想，是操作性極強(qiáng)的一種模式，易于開發(fā)商實(shí)施和監(jiān)控，有利于提高經(jīng)濟(jì)社會效益。

參考文獻(xiàn)：

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[3]馮靜，陳素敏.房地產(chǎn)營銷策略分析，中小企業(yè)管理與科技，2009，04.

篇8

關(guān)鍵詞：傳統(tǒng)商業(yè)街臨潼設(shè)計(jì)模式

中圖分類號：F239.64 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、項(xiàng)目概況

1.背景

圖1臨潼石榴古鎮(zhèn)項(xiàng)目區(qū)位圖

圖片來源：導(dǎo)師提供

2009年10月西安市委、市政府研究通過了《曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《臨潼國家旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)實(shí)施方案》，提出了曲江新區(qū)和臨潼區(qū)共同建設(shè)“西安臨潼國家旅游休閑度假區(qū)”的理念，并將臨潼著力打造為集文化旅游、休閑度假、康體養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)、商貿(mào)會展為一體的具有國際影響力的旅游目的地（圖1）。臨潼地區(qū)本身已經(jīng)擁有兵馬俑、華清池、驪山等國際知名的旅游景點(diǎn)，在這樣的發(fā)展框架下亟需開發(fā)與這些知名景點(diǎn)相配套的，能夠留住游客的旅游項(xiàng)目。

因此,“石榴古鎮(zhèn)”整體項(xiàng)目通過打造“石榴山莊農(nóng)業(yè)觀光園”，“石榴古鎮(zhèn)”傳統(tǒng)商業(yè)街，高級會所、高級度假酒店這四大板塊的項(xiàng)目以達(dá)到發(fā)展臨潼地區(qū)旅游業(yè)，提升地區(qū)文化形象與層次的目的。

本文研究的對象是石榴古鎮(zhèn)項(xiàng)目中的重要組成部分——傳統(tǒng)商業(yè)街部分，通過傳統(tǒng)商業(yè)街的特色地域文化與商業(yè)的結(jié)合展示，以及特色民宿工藝作坊等業(yè)態(tài)形式吸引各地游客的駐留。

2.項(xiàng)目定位

在臨潼地區(qū)的大的旅游發(fā)展背景與“石榴古鎮(zhèn)”整體項(xiàng)目框架之下，“石榴古鎮(zhèn)”傳統(tǒng)商業(yè)街部分的定位歸納為以下：以臨潼地區(qū)文化與關(guān)中文化為主題背景，通過傳統(tǒng)民居聚落形式的商業(yè)街，設(shè)置餐飲、特色住宿、民俗文化體驗(yàn)、特色商品貿(mào)易等主要功能，為游客提供食宿、休閑養(yǎng)生與購物娛樂等旅游活動(dòng)項(xiàng)目。

二、結(jié)合商業(yè)策劃的設(shè)計(jì)模式探索

傳統(tǒng)商業(yè)街本身是由城鎮(zhèn)的居民區(qū)逐漸轉(zhuǎn)變而來，隨著歷史與時(shí)間的推移，它所承載的不只是商品的貿(mào)易往來，在商品與貿(mào)易模式上逐漸的含有了所在地區(qū)的文化傳統(tǒng)等。因此，受到了游客的觀賞喜好。

縱觀國內(nèi)當(dāng)今的傳統(tǒng)文化商業(yè)街成功案例，大致可分為兩類：有歷史淵源的街區(qū)保護(hù)與開發(fā)，例如麗江、烏鎮(zhèn)等知名景點(diǎn)；另一類是以地域文化特色為開發(fā)背景的新建的傳統(tǒng)商業(yè)街，例如成都錦里、文殊坊等項(xiàng)目?！笆窆沛?zhèn)“傳統(tǒng)商業(yè)街的設(shè)計(jì)思路與后一種模式較為類似。借助區(qū)域內(nèi)的旅游景點(diǎn)、文化內(nèi)涵，以此為內(nèi)涵進(jìn)行開發(fā)。因此，在臨潼地區(qū)進(jìn)行本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)，除了需要回應(yīng)兵馬俑、華清池等同源文化時(shí)，還需要挖掘當(dāng)?shù)氐奈幕尘疤厣?/p>

因此對這樣一個(gè)具有傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)模式應(yīng)當(dāng)是要先從其所含的文化內(nèi)涵入手，對其所需傳達(dá)的文化內(nèi)涵進(jìn)行重新建構(gòu)，并將這些文化通過商業(yè)的方式轉(zhuǎn)換為實(shí)際可操作的內(nèi)容，最后通過建筑設(shè)計(jì)的手段表達(dá)出來。

1文化背景建構(gòu)

1.1臨潼文化

臨潼，位于陜西關(guān)中平原中部，是古都西安的東大門，其歷史淵源深厚，歷經(jīng)周、秦、漢、唐，一直為京畿之地。境內(nèi)有秦兵馬俑、華清池兩個(gè)5A級景區(qū)。根據(jù)史料以及風(fēng)景名勝區(qū)等文化背景，歸納出可用于本項(xiàng)目的臨潼地區(qū)文化要點(diǎn)如下：

1.石榴文化

臨潼是中國石榴文化的發(fā)源地，石榴文化的歷史悠久并且內(nèi)容豐富。體現(xiàn)在詩歌、服飾、禮儀、傳統(tǒng)節(jié)事方面。除了作為含有經(jīng)濟(jì)屬性作物外，石榴無論是花、果都有著非常廣泛的用途，并且具有美好的象征寓意。

本項(xiàng)目中，石榴文化占據(jù)的是主要的地位，可衍生出與石榴相關(guān)的小吃、石榴飲品、石榴主題養(yǎng)生護(hù)膚、石榴花與果皮染色工藝的服飾、石榴果實(shí)釀酒坊等種類；或者可以作為景觀：一定數(shù)量石榴樹的種植作為景觀熱點(diǎn)的季節(jié)性展出；或者以石榴為主題的文化活動(dòng)，例如賞詩、品酒、手工制作等可參與性強(qiáng)的活動(dòng)。

2.愛情文化

臨潼的華清池景點(diǎn)是唐太宗與楊貴妃二人愛情的見證，另石榴的與一眾，也有對美好愛情的祝福。因此，本項(xiàng)目也可以因借這一現(xiàn)狀，通過商業(yè)內(nèi)容或者建筑設(shè)計(jì)的手法表達(dá)。例如相關(guān)溫泉養(yǎng)生會所、主題廣場節(jié)點(diǎn)、相關(guān)紀(jì)念品銷售、特色沙龍等形式。

3.唐文化、絲路文化等。

這二者也都是根植于臨潼當(dāng)?shù)氐奈幕尘爸?，可以輔助石榴文化內(nèi)涵作為商業(yè)街文化多樣性的支撐?？梢酝ㄟ^特色商業(yè)零售、建筑外部空間設(shè)計(jì)等手法來體現(xiàn)。

1.2關(guān)中文化

基于本文的研究對于關(guān)中地區(qū)文化的特色歸納總結(jié)主要從兩個(gè)方面，物質(zhì)形態(tài)的和非物質(zhì)形態(tài)的傳統(tǒng)文化。

1.物質(zhì)形態(tài)文化主要的表現(xiàn)形式為關(guān)中民居建筑、飲食小吃等

2.非物質(zhì)形態(tài)文化：戲曲表演、傳統(tǒng)手工技藝與特色工藝品、節(jié)事風(fēng)俗等。

1.3當(dāng)代旅游文化

項(xiàng)目除了要對傳統(tǒng)文化、地域文化作出回應(yīng)外，還需要與時(shí)俱進(jìn)。由西方或者新社會背景下形成的人們的追求也許納入設(shè)計(jì)策劃的考慮之中。歸納為以下幾點(diǎn)：

1.酒文化：圍繞項(xiàng)目的主要主題：石榴文化可以衍生出與石榴文化結(jié)合的酒吧、酒窖，等通過酒窖對釀酒工藝的展示，酒吧的酒品銷售來展示石榴、酒文化。

2.咖啡沙龍：咖啡沙龍的正在被越來越多的人群所接受，作為休閑娛樂與交流的場所，咖啡沙龍相對于酒吧營業(yè)時(shí)間更長、環(huán)境相對安靜，適合頤養(yǎng)身心。

3.創(chuàng)意市集：當(dāng)今藝術(shù)創(chuàng)作人群中獨(dú)立創(chuàng)作已成為重要的流派與組成部分。創(chuàng)意市集正是為這樣的群體展示銷售作品的形式。因其受很多年輕人的青睞，并且對于空間與時(shí)間的需求都比較自由，因此，在商業(yè)街的商業(yè)策劃中它是一個(gè)能夠出彩的節(jié)點(diǎn)。

2商業(yè)策劃

2.1整體框架

根據(jù)上文對于文化背景的建構(gòu)，將商業(yè)街所包含的商業(yè)內(nèi)容根據(jù)不同業(yè)態(tài)分為以下的功能板塊，形成支撐設(shè)計(jì)內(nèi)容的總體框架，便于后期設(shè)計(jì)工作的展開。

創(chuàng)意市集、特色商鋪、民俗餐飲、特色酒坊、特色客棧和民俗博物館（百子廟）區(qū)。這些內(nèi)容是根據(jù)游客到訪商業(yè)街的空間與時(shí)間的行動(dòng)軌跡，分成了體驗(yàn)游玩、餐飲住宿、購物、祈福、拜謁四大功能形態(tài)。（如圖5.16）

圖2商業(yè)功能框架

圖片來源：作者自繪

根據(jù)以上的商業(yè)功能框架，以下的步驟將逐步細(xì)化商業(yè)街所需的商業(yè)內(nèi)容與形式。

2.2商業(yè)內(nèi)容策劃

商業(yè)建筑的基本要素是“商品”，環(huán)繞這個(gè)基本要素展開的買賣活動(dòng)構(gòu)成商業(yè)街的全部內(nèi)容。建筑師的職責(zé)是給與這個(gè)特定內(nèi)容以最佳的反映形式與空間。上文確定了在商業(yè)街內(nèi)提供哪些商品，而通過何種形式的空間來承載這些“商品”是作者接下來結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況研究的內(nèi)容。

1.商業(yè)內(nèi)容構(gòu)成（表5.2）

表1 石榴古鎮(zhèn)商業(yè)街商業(yè)內(nèi)容構(gòu)成

表格來源：作者自繪

根據(jù)前文對現(xiàn)有實(shí)例的調(diào)研，以及結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，得出上表，其中在商業(yè)內(nèi)容上，各板塊之間內(nèi)容有部分的重合，因此這五大功能組成板塊并不是互相孤立與割裂開來的，因而在進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候尤其是在設(shè)計(jì)之初進(jìn)行功能分區(qū)布局的時(shí)候需要考慮它們之間的關(guān)系。

2.3商業(yè)空間形式

1）內(nèi)部空間類型

篇9

xx年年是本人參與項(xiàng)目執(zhí)行工作最多的一年，在集團(tuán)公司總經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理的悉心關(guān)懷下，個(gè)人得到快速的成長，工作效率及質(zhì)量有較大提高，主要完成工作如下：

1、項(xiàng)目執(zhí)行工作

百匯海隆廣場項(xiàng)目是本人進(jìn)公司來重點(diǎn)跟進(jìn)的項(xiàng)目，主要開展市場招商調(diào)研、客戶接待、文案活動(dòng)策劃執(zhí)行方面的工作，具體如下：

完成百匯海隆廣場項(xiàng)目策劃推廣文案、xx年度總結(jié)寫作；項(xiàng)目前期招商接待工作；協(xié)助接待中心啟用前期裝飾安裝工作；項(xiàng)目相關(guān)軟文寫作；跟進(jìn)并實(shí)施項(xiàng)目宣傳推廣事宜；協(xié)助專題片制作組完成制片工作；持續(xù)跟進(jìn)并協(xié)助報(bào)廣設(shè)計(jì)、現(xiàn)場包裝及物料設(shè)計(jì)工作，并充分運(yùn)用報(bào)紙、電視臺、廣播電臺、自辦刊物等廣告資源對項(xiàng)目開展了多渠道的宣傳；完成項(xiàng)目階段推廣計(jì)劃、客戶營銷活動(dòng)方案寫作等；協(xié)助項(xiàng)目推廣工作的開展及媒體宣傳的跟進(jìn)工作。

2、個(gè)人學(xué)習(xí)及提升

在本職工作完成之余，通過計(jì)劃性的跑盤工作及區(qū)域市場研究來熟悉市場情況，從而加深對海寧市房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步了解，同時(shí)還時(shí)刻關(guān)注行業(yè)政策的變化。

堅(jiān)持進(jìn)行專業(yè)文章及項(xiàng)目軟文的寫作，用來提高個(gè)人的寫作能力及邏輯思維能力，為項(xiàng)目的策劃推廣工作打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3、工作總結(jié)

回顧xx年工作，本人感覺從專業(yè)能力及工作態(tài)度上，較之于xx年有了一定的進(jìn)步和提高，主要表現(xiàn)在：

工作態(tài)度有明顯進(jìn)步；對項(xiàng)目策劃推廣工作的計(jì)劃性與推動(dòng)力有深刻的認(rèn)識；能獨(dú)立完成項(xiàng)目策劃推廣執(zhí)行過程中的部分工作；策劃報(bào)告寫作能力有較大的進(jìn)步；有意識進(jìn)行專業(yè)提升及個(gè)人學(xué)習(xí)。

但同時(shí)還有許多的不足之處有待提高：

工作主動(dòng)意識需要進(jìn)一步加強(qiáng)；溝通及表達(dá)能力需要不斷提高；執(zhí)行工作中細(xì)節(jié)關(guān)注不夠；專業(yè)提升及個(gè)人學(xué)習(xí)需有計(jì)劃性并及時(shí)進(jìn)行總結(jié)。

二、心得體會

基于xx年度工作回顧及總結(jié)，也有一些心得體會來進(jìn)行分享：

1、專業(yè)，來自沉淀

不積硅步，無以至千里。任何一個(gè)人的知識與能力的提升都是在項(xiàng)目服務(wù)過程中，不斷積累，不斷修正，不斷完善的。只有專業(yè)的沉淀與堅(jiān)持不懈的努力，才能取得團(tuán)隊(duì)和個(gè)人的成功。我在具體的項(xiàng)目執(zhí)行工作中，也是在有計(jì)劃地完成專業(yè)沉淀，完成原始積累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，將來再行完善。只有達(dá)到足夠的專業(yè)沉淀，才能真正做到“厚積而薄發(fā)”。

2、團(tuán)隊(duì)，在于有效溝通

沒有一個(gè)團(tuán)隊(duì)是可以不通過培養(yǎng)和耐心的溝通就可以達(dá)到團(tuán)結(jié)和諧的。只有有效溝通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的團(tuán)隊(duì)，有高效的團(tuán)隊(duì)才可能有強(qiáng)大的專業(yè)公司。在企劃工作中，沒有個(gè)人行為，只有團(tuán)隊(duì)行為，唯有團(tuán)隊(duì)合作才能發(fā)揮強(qiáng)大聚集力量，達(dá)到事半功倍的效果。但在現(xiàn)實(shí)工作中，無論是領(lǐng)導(dǎo)者和團(tuán)隊(duì)成員之間，還是團(tuán)隊(duì)成員之間存在著或多或少的溝通障礙，這就要求發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)溝通、及時(shí)協(xié)商和解決，在溝通中構(gòu)建鞏固和健全的團(tuán)隊(duì)精神。

3、學(xué)習(xí)，永無止境

企劃是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)，除專業(yè)的策劃推廣知識外，還需要了解從項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及后期物業(yè)管理的方方面面。任何一個(gè)小的細(xì)節(jié)問題都需要大量的時(shí)間和精力去摸索、研究，對于一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企劃人來說，學(xué)習(xí)應(yīng)該是永無止境的。

三、09年展望及建議

1、個(gè)人展望

專業(yè)能力快速提升

通過項(xiàng)目實(shí)踐結(jié)合自我學(xué)習(xí)，快速提升個(gè)人專業(yè)能力，積累豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)，并及時(shí)的總結(jié)和調(diào)整。擴(kuò)寬個(gè)人的知識面，積累豐富的專業(yè)知識，提高個(gè)人的口頭表達(dá)和書面表達(dá)能力，真正做到一名優(yōu)秀的策劃人。

突破商業(yè)地產(chǎn)知識瓶頸

入職近二年來，參與的項(xiàng)目基本為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。繼住宅地產(chǎn)開發(fā)主流之后，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)正逐漸成為地產(chǎn)開發(fā)市場的新寵兒。如果想成為一名優(yōu)秀的策劃人，對于商業(yè)地產(chǎn)知識應(yīng)該去充分的了解和學(xué)習(xí)，準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、目標(biāo)消費(fèi)群體定位和招商是商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。在09年本人將通過案例借鑒和自我學(xué)習(xí)，在商業(yè)地產(chǎn)方面有所突破。

參與團(tuán)隊(duì)建設(shè)

希望能夠參與到團(tuán)隊(duì)建設(shè)中去，熟悉項(xiàng)目執(zhí)行過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)度，明確工作目標(biāo)，提高工作效率，加強(qiáng)內(nèi)部人員間的團(tuán)結(jié)合作，互相緊密配合，充分挖掘集體的潛力。對工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行檢查核對，對工作的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)分析，從怎樣節(jié)約時(shí)間，如何提高效率，盡量使工作程序化、系統(tǒng)化、條理化、從而更進(jìn)一步，達(dá)到新層次，進(jìn)入新境界。

2、對于公司的建議

個(gè)人認(rèn)為，公司是一個(gè)能讓員工價(jià)值有足夠展示空間的企業(yè)，公司發(fā)展同科學(xué)管理模式的運(yùn)用和團(tuán)隊(duì)、個(gè)人發(fā)展密不可分，一流的專業(yè)公司應(yīng)同時(shí)具備一流的管理水平，技術(shù)和管理兩方面都是不能偏頗的。我能有幸成為寶馬的一員，也希望真正與團(tuán)隊(duì)一起，努力實(shí)現(xiàn)公司效益和個(gè)人價(jià)值最大化。

從公司層面來說，員工也需要得到公司的充分信任與認(rèn)可，讓我們在公司提供的平臺上，可以盡情地發(fā)揮出各自的主觀能動(dòng)性，為公司創(chuàng)造更大的價(jià)值。

回首總能夠發(fā)現(xiàn)差距，展望總能夠找到力量。新的一年有新的開始，“厚積薄發(fā)，學(xué)而知新”的理念支持我在策劃推廣這個(gè)行業(yè)中一步一步往前走。

篇10

說起來明白，做起來難。能夠同時(shí)把這兩個(gè)問題都解決完滿的企業(yè)或說房地產(chǎn)項(xiàng)目，卻是少之又少，要么是決策有偏差、要么是執(zhí)行有漏洞，這是大部分企業(yè)、大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目中普遍存在的現(xiàn)實(shí)問題。

一個(gè)項(xiàng)目能否取得成功，取決于策略和執(zhí)行兩個(gè)層面的乘法效應(yīng)；當(dāng)然，不同的項(xiàng)目中，策略與執(zhí)行會有不同的權(quán)重。

我覺得如果用策略層面和執(zhí)行層面去區(qū)分不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目的話（土地已經(jīng)拿下，必做不可的項(xiàng)目），基本可以分出四種類型：

第一類、決策難，執(zhí)行難。

比較典型的情況就是那種所處區(qū)域競爭非常激烈，而自己地塊又沒有獨(dú)特競爭優(yōu)勢的項(xiàng)目，對住宅項(xiàng)目而言這些劣勢可能包括土地成本偏高、地塊狹小、地塊不規(guī)整或規(guī)劃受限制、有不良環(huán)境因素等等，對商業(yè)項(xiàng)目而言劣勢可能包括周邊沒有商業(yè)沉淀、距離老商業(yè)中心區(qū)過遠(yuǎn)、核心輻射區(qū)域人群基數(shù)小等等，這些因素往往導(dǎo)致項(xiàng)目非常難以定位。而最頭疼的項(xiàng)目定位工作恰恰也是最關(guān)鍵的工作。

一般而言，這種高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目在整個(gè)操盤過程中是容不得半點(diǎn)閃失的，是絕對需要找外腦、借外力全程介入的，然而，這種項(xiàng)目恰恰又是那種強(qiáng)勢的公司不愿干、弱勢的公司干不了的項(xiàng)目。

這類項(xiàng)目需要在策略和執(zhí)行兩個(gè)層面上都找到水平最高的策劃或公司全程介入。

第二類、決策難，執(zhí)行易。

常常被策劃同仁們掛在嘴邊的那句話——“策劃就是一層窗戶紙，點(diǎn)透了就不值錢了”，說的就是這個(gè)道理。有不少項(xiàng)目都是這樣，把甲方老板弄得愁眉不展的問題，也許只是一句話就能點(diǎn)透的問題，也許是一個(gè)方向、也許是一個(gè)思路、也許是一個(gè)創(chuàng)意。

市場發(fā)展到現(xiàn)在，其實(shí)大部分住宅項(xiàng)目都屬于這個(gè)類型，只要前期項(xiàng)目定位別出現(xiàn)大的偏差、產(chǎn)品別做得太爛，后期操作中幾個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)也把握得當(dāng)，具體的銷售執(zhí)行就顯得比較簡單了。

這類項(xiàng)目通常需要在策略層面上（前期）找一個(gè)高水平的策劃公司來輔助決策，后期則既可以在顧問公司的幫助下自己做，也可以找一家性價(jià)比較高的、在執(zhí)行層面上發(fā)揮比較穩(wěn)定的公司去做。

第三類、決策易，執(zhí)行難。

以別墅、類別墅等高端住宅產(chǎn)品和寫字樓、商鋪等商業(yè)項(xiàng)目為典型代表，這是由此類項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的高端屬性所決定的。

能買別墅、買寫字樓者，或者有實(shí)力投資商鋪者，都是非常精明、非常理性、非常謹(jǐn)慎的“人精”，要想把這些人“忽悠”成買家，在任何一個(gè)營銷、推廣、接待、服務(wù)等執(zhí)行環(huán)節(jié)都不能出現(xiàn)大的紕漏。

這類項(xiàng)目有兩種做法，要么找一家綜合水平很高的顧問公司從策略和執(zhí)行兩個(gè)層面上全程介入，要么找一家在執(zhí)行層面上水平比較高、發(fā)揮比較穩(wěn)定的公司去做；有時(shí)候，這種項(xiàng)目還需要專門的地產(chǎn)廣告公司介入。

第四類、決策易，執(zhí)行易。

那些基本沒有競爭的區(qū)域市場或者99%的低端住宅盡屬此類，根本不用找什么策劃和，即使找了也發(fā)揮不了多大作用。