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1、商品房的性能，質(zhì)量與價格比的最優(yōu)值是房地產(chǎn)開發(fā)商在激烈市場競爭中取勝的關鍵，取得商品房性能、質(zhì)量與價格最優(yōu)比的首要問題必須實行嚴格成本管理。嚴格成本管理，從開發(fā)流程前期開始，關鍵要從成本發(fā)生的源流人手，控制好成本發(fā)生的源流自然就實現(xiàn)了良好的成本控制。成本發(fā)生主要有兩個源流，一是結構源流，二是業(yè)務源流。

1.1結構源流是指房地產(chǎn)企業(yè)在各項具體活動展開之前其成本結構就已被大致鎖定的因素。它包括企業(yè)的規(guī)模(年開發(fā)量)、商譽(對供應商的誠信與履約)、財務計劃(與供應商的付款方式與工期要求)、生產(chǎn)組織結構(委托外包或自行生產(chǎn))、管理制度、企業(yè)文化、經(jīng)驗曲線、外部協(xié)作關系等諸多因素。它們是成本發(fā)生的基礎條件，從深層次影響著企業(yè)的成本地位、對成本未來變化趨勢起著長期的作用?？刂平Y構性成本動因可以從根本上改變企業(yè)的成本結構，幫助房地產(chǎn)商取得長期成本優(yōu)勢。

實施供應鏈管理是房地產(chǎn)商(以差異化戰(zhàn)略為主)控制結構源流的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理實質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)鏈的集成化管理，其目標是將整個供應鏈條的策劃、設計、顧問服務、施工、材料設備采購、銷售及物業(yè)管理活動聯(lián)系起來，在最短的時間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價值，以底得競爭優(yōu)勢。實施供應鏈管理后的房地產(chǎn)商，由于所有環(huán)節(jié)上的合作伙伴都是經(jīng)過優(yōu)化后整合的，長期合作互惠互利并相互信任，這可避免房地產(chǎn)商一再重復對不同上下游企業(yè)的招標選擇、協(xié)商與談判，從而減少搜尋、談判、監(jiān)督等時間成本。在取得成本優(yōu)勢的同時也獲取時間優(yōu)勢。

產(chǎn)業(yè)鏈的縱向整合是房地產(chǎn)商(以成本領先戰(zhàn)略為主)控制結構源流的另一種方式。對一個房地產(chǎn)商而言，當年的開發(fā)量很大，在抵銷縱向整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈所帶來的固定成本增加等負面影響時，可考慮改變現(xiàn)有委托外包式的生產(chǎn)模式，組建或控股設計、施工、裝修等公司，變外包生產(chǎn)為內(nèi)部生產(chǎn)，內(nèi)部化交易將減少與外部交易的成本，一條龍集成化的開發(fā)模式不僅能有效的控制成本，而且更能獲取時間優(yōu)勢。

1.2業(yè)務源流亦稱執(zhí)行性成本動因，是指房地產(chǎn)企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，對成本的發(fā)生起決定作用的因素。房屋產(chǎn)品的設計方案、材料設備選用的標準、招標與合同管理的運用等是業(yè)務之源。盡管成本發(fā)生在各項業(yè)務過程中，業(yè)務發(fā)生過程中的成本控制措施(如預算審計、材料限價、設計變更與洽商管理等)對成本高低和成本控制效果起到直接的作用，但這些控制只有在非效率的因素(如供應商的非合理性報價、管理浪費等)存在時才會起作用，才會使成本有大幅的降低，一旦非效率的因素被消除，業(yè)務過程中的成本控制對降低成本的正面效果就會降低，因此業(yè)務過程中所實施的成本控制措施就會變成了防范性的，其主要作用是防止成本的無效率上升，而不能使成本進一步降低。為此在自身經(jīng)營管理過程中還需要嚴格審查、控制設計部門選用滿足市場需求的性價比好的材料與設備，集成化、專業(yè)化的招標組織與嚴謹?shù)暮贤芾硪彩浅杀静粩嘟档偷脑慈?/p>

2實現(xiàn)這兩種戰(zhàn)略的主要途徑

2.1抓好對“降本增效”的意識教育和措施

降本增效決非是某一個人的事。而是企業(yè)全員的事，是項目生產(chǎn)活動全過程的事。要使企業(yè)全體員工都重視和參與降本增效活動，首先要使企業(yè)全體員工牢固樹立降本增效意識，要使各專業(yè)技術人員真正認識到，搞好項目降本增效與企業(yè)的存在密切相關，與自己的切身利益密切相關。同時，應樹立降本增效的幾個觀念，即項目產(chǎn)生活動的出發(fā)點和落腳點的觀念;項目管理體制核心的觀念;企業(yè)經(jīng)濟效益競爭必須從降本增效做起的觀念;以及要從項目的每道工序做起的觀念。

2.2抓好項目“經(jīng)營效益”

經(jīng)營效益是項目經(jīng)濟效益的重要組成部分，項目有好的經(jīng)營效益，將給項目帶來明顯的經(jīng)濟效益，項目發(fā)生差的經(jīng)營效益，將會給項目帶來差的經(jīng)濟效益，所以，工程項目的降本增效工作應從項目開始時就抓起，及時掌握面廣量大的項目信息，牢牢盯住項目的可行性研究、立項、審批、設計施工等全過程各階段動態(tài)，讓項目各專業(yè)技術人員盡早參與項目的承接協(xié)調(diào)工作，了解項目的經(jīng)營效益等情況，把經(jīng)營效益好與差，同經(jīng)營人員的經(jīng)濟利益緊密掛鉤，最大程度的鼓勵經(jīng)營人員搞好項目工作。

2.3抓好項目目標成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有單一性、體量大、周期長、成本控制影響因素多等特點，在項目開工前，首先應由各部門牽頭組織分析協(xié)調(diào)會，由部門分解到每個技術管理人員，讓他們制訂各自的目標，成本及實現(xiàn)的控制點和措施，最終確定最佳的方案以確保項目的安全、有序、快速、高質(zhì)、低耗地順利施工。

2.4健全項目管理監(jiān)控體系，加大監(jiān)管力度

這是工程項目降本增效措施能否到位，項目目標成本能否實現(xiàn)的重要保證。項目降本增效工作是個系統(tǒng)工程，單靠某一個部門和某個技術人員是不行的，需要各職能部門之間暢通信息，互相聯(lián)系，密切配合，協(xié)調(diào)一致，才能全面全力進行管理與成本控制，才能提高工作效率，確保收到實效。

為了有效實施監(jiān)控工作，企業(yè)內(nèi)部形成工程管理監(jiān)控網(wǎng)絡，做到上下條線暢通，橫向部門協(xié)調(diào)一致，工作步調(diào)一致，有效進行監(jiān)控。對預決算管理、設計變更管理、進度管理、成本核算、施工預算管理、資金核算等制訂具體核查細則及考核標準，使檢查工作有據(jù)可依。同時核對其正確性、真實性、有效性和同步性，另一方面要防止因實際工程進度，已完施工產(chǎn)值，實耗成本不一致而造成成本不實的情況，防止效益流失。

2.5確立成本控制目標，增強成本控制意識，建立成本控制體系

企業(yè)中每個人的工作都是成本控制的對象，每個人又是成本控制的主體，具有成本控制的權利和義務，必須參與，從自身做起。要建立成本控制體系，工程中發(fā)生的一切經(jīng)濟行為和業(yè)務都要納人成本控制的軌道，在工程項目成本形成的過程中，對所耗用的工、料費按成本目標進行支出和有效監(jiān)控，預防和糾正隨時產(chǎn)生的偏差，堅決把實際發(fā)生的成本控制在目標規(guī)定的范圍內(nèi)。

2.6建立健全成本責任制，有效地控制成本

企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟責任制的落實是成本控制實施的重要保證，各部門各崗位責、權、利的落實是全面實施目標成本責任的前題，也是目標成本得以有效控制的關鍵。圍繞建筑工程目標成本的實施和控制，結合企業(yè)的具體情況，樹立管理創(chuàng)新的理念，建立健全成本責任制是控制成本、降抵成本的有效措施。

由于工程成本構造的各因素對工程造價的影響，導致決定了開發(fā)成本在建設過程中各階段對房地產(chǎn)總投資的影響都十分重要，據(jù)測算，初步設計階段，影響工程造價的程度占65%，技術設計措施可節(jié)約工程造價5%一10%?？刂乒こ淘靸r的關鍵就在于施工以前的投資決策和設計階段，而在項目做出投資決策后，影響工程的造價的關鍵階段就在于設計。因此，必須促使設計單位，不僅在建筑造型，使用功能上動腦筋，還應在降抵工程造價提高經(jīng)濟效益上下功夫。

3實現(xiàn)這種戰(zhàn)略的主要措施

3.1提高開發(fā)規(guī)模，講究規(guī)模效益，以利于降低單位產(chǎn)品成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇新項目時，應盡量選擇較大的地塊，增加開發(fā)規(guī)模。同時，在材料、設備的采購時，應盡量采用大宗采購，以降低單位成本。目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了聯(lián)合采購的現(xiàn)象，即多個開發(fā)產(chǎn)業(yè)形成采購聯(lián)盟，在材料、設備的招標、采購上采取、聯(lián)合行動，形成戰(zhàn)略合作伙伴，共同發(fā)出招標、采購公告，統(tǒng)一行動，實行大規(guī)模采購，以降低建筑成本。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)應具有較高的銷售增長度和市場占有率，否則，產(chǎn)量增大，就會出現(xiàn)產(chǎn)品積壓的風險。這就要求增強企業(yè)實力，提高市場營銷能力，盡可能地縮短銷售周期，同時，盡力擴大市場占有率。

3.3制定科學的管理程序和方法，努力提高企業(yè)的整體管理水平，不斷提高產(chǎn)品的質(zhì)量。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、流程多，在每個環(huán)節(jié)都要注意節(jié)約成本，而最重要的開發(fā)設計階段，是控制成本的關鍵，因為一旦設計完成后，施工階段主要是根據(jù)設計施工圖紙進行施工，成本變化的余地已經(jīng)不大。

3.4加強職工培訓，全面提高員工素質(zhì)與專業(yè)技能員工的素質(zhì)、技能是影響成本非常重要的因素。其中對企業(yè)成本影響最大的，是職工的成本意識與降低成本的主動性。成本意識是指降低成本與控制成本的觀念，它包括注意控制成本，努力使成本降低到最低水平并設法使其保持在最低水平。樹立職工的成本意識，就是要使職工樹立這樣的思想，成本是可以控制的，成本控制不只是成本控制部門員工事情，更需要大家的共同參與，并在工作中時刻注意降低成本和深人挖掘降低成本的各種潛能。只有樹立并使員工具備了良好的成本意識，才能建立起降低成本的主動性，才能使降低成本的各項具體措施、方法和要求順利地得到貫徹執(zhí)行和應用。良好的成本意識是成本控制的必要條件，成本意識的普及有賴于領導的重視、提倡以身作則和良好成本控制系統(tǒng)環(huán)境的營造。

3.5責權明確、獎懲分明、從嚴把好成本控制關真正落實做到崗責有據(jù)可查、評比有章可循、獎懲有法可依。只有強有力的制度、規(guī)章及相關的利益機制、約束機制和監(jiān)督機制相配合，才能使職工素質(zhì)普遍提高。如策劃設計部應力圖產(chǎn)品定位準確，設計方案不要反復修改，盡量減少設計變更，并做好設計工作;工程部門要注意加強設計變更和現(xiàn)場指令管理，不要隨意壓縮工期;成本控制部門不要局限于預算審計和與既定供應商的討價還價，更要精通招標與合同管理、工程技術等知識，尤其要對上游產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈條各供應商的市場資源情況予以詳細掌握。

房地產(chǎn)開發(fā)公司在提高全員職工素質(zhì)，提高公司全體經(jīng)營管理水平的基礎上真正實現(xiàn)成本控制，不斷尋求商品房的性能、質(zhì)量與價格比的最優(yōu)值，就一定能在房地產(chǎn)開發(fā)激烈市場競爭中立于不敗之地，從而達到擴大市場取得競爭優(yōu)勢的目的。