導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)分類，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理

中圖分類號：F253文獻標識碼： A

一、舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)的良性互動

舊城改造能夠為房地產(chǎn)開發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)又能夠為舊城改造提供動力和資金。對舊城的改造能夠盤活城市土地，影響城市土地的結構。但是由于舊城具有交通條件差、建筑物過多、人口數(shù)量密集、市政管線布置雜亂等特點，加大了房地產(chǎn)開發(fā)的難度，提升開發(fā)的成本。政府具有城市土地規(guī)劃和城市建設用地的調(diào)控方法，是城市的管理者，所以在舊城開發(fā)過程中可以適當?shù)臏p小市政方面的負擔。在對舊城開發(fā)中開發(fā)商要懂得合理利用舊城的優(yōu)勢，充分挖掘舊城中潛在的歷史文化和商業(yè)資源，創(chuàng)建有特色的舊城開發(fā)項目。

舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項目投資實際上也是對未來社會的需求進行預測生產(chǎn)適應未來發(fā)展的商品。在項目開發(fā)中開發(fā)企業(yè)需要量力而行，選擇適當?shù)恼?，加強對項目管理的力度，正確對待在開發(fā)過程中的風險問題，實現(xiàn)項目風險防范的目標。

二、舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險分析

1. 項目投資決策階段的風險分析

房地產(chǎn)項目投資決策就是投資者通過研究地方政治、金融、經(jīng)濟、社會的發(fā)展趨勢，綜合考慮市場的供需要求和收益水平對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性和必要性進行技術分析，比較、評判各種擬定方案，并做出決策的過程。下面我們從以下幾點來分析風險因素：

1.1經(jīng)濟風險

（1）舊城改造中的低價風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目中必不可少的就是條件就是土地，土地價格的變化會直接導致開發(fā)成本的變化，所以低價風險是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要風險類型。土地價格上漲或導致成本升高，房產(chǎn)最后銷售的價格也會上升，影響經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展。

（2）舊城改造中的財務風險。舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項目需要投資的金額很大，而且開發(fā)的時間長，存在很多的不確定因素，也潛伏著較大的風險。舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項目本就是資金密集型行業(yè)，區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展、政府經(jīng)濟宏觀控制等經(jīng)濟上的變動都會影響到舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項目。像是通貨膨脹、資金變現(xiàn)、稅率變化這些資金的變化會給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動帶來很大的沖擊。

（3）舊城改造中市場供求風險。房地產(chǎn)供給和市場需求雙方面的不確定性會造成房地產(chǎn)開發(fā)商收益也具有不確定性。房產(chǎn)市場中供求風險是直接風險之一，也能直接作用到房產(chǎn)投資者的收益。房地產(chǎn)市場受到供求關系的影響較大，所以開發(fā)商需要承擔的供求風險也較大，但是一般只要當?shù)氐慕?jīng)濟能夠穩(wěn)定發(fā)展，那么對房地產(chǎn)的需要不會發(fā)展很大的波動，降低供求風險。

2、政策環(huán)境風險

一些政策因素對房地產(chǎn)有很大的影響，掌握好政策才能把握房地產(chǎn)市場的形式變化政府出臺的政策對房地產(chǎn)項目有著全局性的影響，比如不同的金融政策、稅收政策、住房政策、城市規(guī)劃、土地管理等各種政策都對房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營活動有著不同程度的影響。在還沒有的得到完善的市場經(jīng)濟環(huán)境中，政策風險對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響更是十分突出。另外國家出臺的相關政策對房地產(chǎn)的發(fā)展有決定性作用。目前我國正在推行第三方產(chǎn)業(yè)政策，這對房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮有一定的促進作用。

2.2項目籌備階段的風險

1.產(chǎn)品定位風險

在之前的投資決策階段，投資者就已經(jīng)對開發(fā)項目的整體定位進行確定了，在籌備階段就是不斷細致化這個定位，比如明確該產(chǎn)品的整體上的建筑風格、在建筑中采用什么樣的材料、主要的銷售對象等，在這個細化產(chǎn)品定位的過程中就是對該項目的投資成本和主要面對的客戶群體進行確定。如果對于產(chǎn)品沒有合理的定位可能，造成產(chǎn)品的滯銷。對產(chǎn)品的定位風險進行有效的控制，是決定投資者投資項目是否成功的關鍵因素。

2.前期手續(xù)風險

產(chǎn)生項目前期手續(xù)風險主要有兩方面的因素，第一是不斷在完善更新的政策法規(guī)；第二是在手續(xù)辦理過程中，經(jīng)辦人員辦理的方式存在差異。我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展非常迅速，房價一直處于上升趨勢，國家為了控制住不斷升高的房價，加大了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，出臺了很多新的政策，開發(fā)商想要得到土地的使用權，必須按照相關法律政策進行審核。再就是面對相同的法規(guī)政策，由于經(jīng)辦人員不同，在辦理的程序上也會有變化。在面對前期的手續(xù)風險時，在進行項目設計規(guī)劃時就要給自己的利益留有退路以便不時之需，如果開發(fā)商沒有全面的考慮，當政府的政策和規(guī)定出現(xiàn)了變動，會對整個開發(fā)項目帶來影響。

3.項目建設階段的風險

1.合同風險

在項目實施過程中，開發(fā)商需要和多個相關企業(yè)簽訂合同，比如施工合同、承包合同、運輸合同等。在合同內(nèi)容上不科學和不規(guī)范很容易造成日后的各種糾紛，造成利益相關方的損失。在項目建設中一般由兩種類型的合同，一種是固定總價合同，一種是固定單價合同。合同風險也有兩種情況一種是合同內(nèi)容上沒有科學性和規(guī)范性，敘述的文字也是模糊不清，有些內(nèi)容甚至違背了法律。二是風險承擔問題。

2.工期拖延風險

由于在施工階段時間上損失導致最后工期拖延。工期延長一般會造成錯過房子銷售的最好時期，而且由于工期延長會增加很多費用的開支，提升成本。一般常見的工期延遲有一下三種原因：第一施工中的失誤；第二，沒有對項目施工的條件和特點進行正確的估計；第三很多不可預料的事情發(fā)生。

3.項目質(zhì)量風險

開發(fā)商最后獲得投資效果的前提就是房地產(chǎn)的質(zhì)量，這樣才能讓顧客有想購買的欲望，也是吸引顧客的必要條件規(guī)劃設計和施工規(guī)范都是影響項目質(zhì)量的主要因素。

四、 舊城改造類房地產(chǎn)項目風險管理的思考與建議

1. 制定房地產(chǎn)開發(fā)項目風險應急方案

在出現(xiàn)緊急情況下，相關部門要有針對性的處理方案。所謂的分類管理不是單獨管理，各個部門的之間的信息要是互通的，處理緊急情況時，部門之前要相互支持、相互協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的問題制定出對應的監(jiān)測計劃和監(jiān)測系統(tǒng)，獲得準確的監(jiān)測數(shù)據(jù)，并讓相關專業(yè)人員對數(shù)據(jù)進行科學的分析和評價。

2.構建房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)項目必須構建一個預防風險的管理系統(tǒng)，在企業(yè)面對還尚未成形的潛在風險和開始出現(xiàn)威脅的情形下能夠及時的判斷風險的來源，分析出風險的構成，設計好風險應對辦法，將風險危險系數(shù)降低到最小，從而有效提升經(jīng)濟效益。

舊城改造項目在建立房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理系統(tǒng)還具有預測系統(tǒng)、預警信息系統(tǒng)、預警指標系統(tǒng)以及預控對策系統(tǒng)等，當有風險威脅到項目時預警部門就能迅速做出反應，對緊急事件進行處理，處理結果會自動的上傳到預警信息系統(tǒng)，是的信息數(shù)據(jù)更加具有條理性、易操作性等。系統(tǒng)中的預警對策庫，集合了各種危機情形下的應急對策，一旦預警系統(tǒng)發(fā)出警報，會根據(jù)出現(xiàn)問題的類型自動選擇處理的對策，對風險起到很好的防范作用。

結束語：分析舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項目風險的成因，能夠制定對應的預防措施，降低風險系數(shù)，保證開發(fā)的效率和效果。開發(fā)企業(yè)必須實行全方位的風險管理措施，主動的去控制風險，提升企業(yè)抗風險能力，保障企業(yè)經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產(chǎn)；外部性；治理

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A

一、前言

近年來，由于城市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷壯大，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學技術突飛猛進的新時期，加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

二、“外部性”的理論淵源

在經(jīng)濟學文獻中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應,指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現(xiàn)象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點,被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學者對這個問題進行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經(jīng)濟學中提出的觀點,他認為:“某甲在為某乙提供一些服務的過程中(這種服務是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務的生產(chǎn)者)提供服務或帶來損害,這種服務得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補償?！北庸虐堰@種現(xiàn)象歸結為社會凈產(chǎn)品與私人凈產(chǎn)品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負的,因此外部性又可區(qū)分為“外部不經(jīng)濟”(一項經(jīng)濟活動在提供私人凈產(chǎn)品的同時也提供了社會凈產(chǎn)品,如果在提供社會凈產(chǎn)品的同時要求社會或第三者承擔額外的成本或代價,那么,這項經(jīng)濟活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經(jīng)濟)與“外部經(jīng)濟”。

三、房地產(chǎn)外部性分類及其影響

1、房地產(chǎn)外部性分類

以外部影響的性質(zhì)和作用分,房地產(chǎn)外部性可分為房地產(chǎn)正外部性和房地產(chǎn)負外部性。房地產(chǎn)正外部性是指房地產(chǎn)經(jīng)濟活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經(jīng)濟。與此相反,凡是因房地產(chǎn)經(jīng)濟活動受損而又無補償?shù)耐獠坑绊懕环Q為房地產(chǎn)負外部性,也稱外部不經(jīng)濟。

按經(jīng)濟活動主體劃分,房地產(chǎn)外部性分為房地產(chǎn)開發(fā)的外部性和房地產(chǎn)消費的外部性。無論是房地產(chǎn)的開發(fā)還是房地產(chǎn)的消費,均存在正效應與負效應。

2、房地產(chǎn)外部性的影響

房地產(chǎn)開發(fā)的正外部性主要體現(xiàn)在三個方面:一是對城市化及經(jīng)濟的有益促進。城市化是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然進程和客觀規(guī)律,而房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設是城市化進程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產(chǎn)開發(fā)商或其他生產(chǎn)者的有利影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往會完成附近的基礎設施建設,這為其他房地產(chǎn)商在相鄰區(qū)域開發(fā)各類物業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。三是給消費者帶來了投資價值。城市房地產(chǎn)的良性發(fā)展會提升城市房地產(chǎn)價值,給投資者帶來財富效應。

四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中外部性的產(chǎn)生原因

1、地理區(qū)位上的鄰近

房地產(chǎn)項目在推廣中大力宣傳周邊基礎設施的完備與景觀的優(yōu)美,這就是因為該項目與周邊相關設施如學校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產(chǎn)項目可以不付出額外代價便可享受相關便利,從而在區(qū)位上占有優(yōu)勢,而購物廣場也因為毗鄰該房地產(chǎn)項目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、產(chǎn)權不明晰

外部性的產(chǎn)生在很大程度上也受制于產(chǎn)權的不明晰,即對經(jīng)濟資源缺少明確的產(chǎn)權保護。例如,如果政府可以就房地產(chǎn)項目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質(zhì)量而收取費用,那么,該房地產(chǎn)項目要承擔一定的經(jīng)濟成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠離綠地的房地產(chǎn)項目未得到空氣質(zhì)量更佳的好處也不需支付費用,從而毗鄰綠地的項目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠離綠地的項目更多的好處。在這種情況下,外部經(jīng)濟就會消除,反之,外部性就會產(chǎn)生。上面所述,就是因為對公共綠地這種經(jīng)濟資源缺乏明確的產(chǎn)權歸屬而產(chǎn)生了外部性。

3、市場交易成本過高

交易成本過高會使得市場交易難以進行,或者使得物品產(chǎn)權無法進行有效的交易。一個房地產(chǎn)項目由于選址不當,影響了臨近樓房的采光及通風,被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產(chǎn)項目開發(fā)商請求補償。

4、品牌價值的偏好

通過外部力量的作用改變消費者與生產(chǎn)者的偏好也會產(chǎn)生外部性。其實,從經(jīng)濟學角度而言,好的房地產(chǎn)開發(fā)公司的品牌對于購房者偏好的誘導是一種外部影響現(xiàn)象。比如,萬科公司作為房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè),開發(fā)出的樓盤項目消費者認可率高,往往出現(xiàn)萬科開發(fā)的樓盤項目要排隊爭購的局面,萬科在房地產(chǎn)市場競爭中有著顯著的品牌優(yōu)勢。

5、地產(chǎn)不可移動性造成的自然壟斷

房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種特殊的產(chǎn)品,因為土地是不可移動的,建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產(chǎn)項目在物理特征上具有固定性,它要占據(jù)一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風和地基穩(wěn)固等衍生權利。因此,房地產(chǎn)商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補有無,達到整體市場的均衡,形成了事實上的稀缺性。

五、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中外部性的治理途徑

1、靈活運用價格協(xié)調(diào)機制轉化外部性

在某種程度上,外部性可以通過價格機制加以協(xié)調(diào)轉化。這就使得注重讓房地產(chǎn)項目產(chǎn)品創(chuàng)造更多外部經(jīng)濟的開發(fā)商獲得鼓勵,存在外部經(jīng)濟的房地產(chǎn)項目得到經(jīng)濟補償,而讓不注重社會效益的開發(fā)商出局,外部不經(jīng)濟的項目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。

2、通過綜合改造促使外部性的內(nèi)部化

外部性是相對于一定的范圍內(nèi)而言的,小范圍內(nèi)的外部性在范圍擴大后就變成了“內(nèi)部”的了,如相互競爭的企業(yè)的合并,這就是“外部性的內(nèi)部化”。在城市舊區(qū)中,位于舊區(qū)中的地塊或樓盤,由于房地產(chǎn)價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監(jiān)近物業(yè)及房地產(chǎn)狀況,自然很少有開發(fā)商愿意去開發(fā)或重新翻修。因此舊區(qū)的存在對舊區(qū)內(nèi)部的地塊造成了外部的不經(jīng)濟,即使舊區(qū)內(nèi)部的項目質(zhì)量上乘,但考慮到景觀效應、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發(fā)商顯而也會顧及這一點,而放棄開發(fā)。而綜合成片開發(fā),使得舊城區(qū)老化這個外部性問題內(nèi)部化了,就解決了這個問題。

3、實行征稅或補貼強制性糾正外部性

稅收和補貼是政府強制性糾正外部性的一種重要經(jīng)濟手段。對于外部經(jīng)濟的房地產(chǎn)項目,政府給予補貼,,這樣就使得更多的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意投入資金到這種房地產(chǎn)項目的開發(fā)中去。對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部不經(jīng)濟,如對占地面積多、環(huán)境好的別墅征收較高的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環(huán)境的破壞,矯正房地產(chǎn)商品供給結構中高檔房過多的不良狀況。

4、加強產(chǎn)權界定彌補外部性

按照新制度經(jīng)濟學的觀點,產(chǎn)權不明是產(chǎn)生外部性的根源,因此界定產(chǎn)權是彌補外部性的最重要途徑,這一工作在我國現(xiàn)階段得到重視。應加快房地產(chǎn)法制建設,從立法上為各項房地產(chǎn)權利做出明確規(guī)定,并嚴格保護、執(zhí)行。另外,政府應組織、協(xié)調(diào)各部門編制好城市規(guī)劃并嚴格執(zhí)行,明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)利用者的行動空間,從而間接地決定產(chǎn)權的歸屬問題,并進而減少或消除房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營利用中的外部不經(jīng)濟。

5、采取政策管制規(guī)范開發(fā)商的行為

房地產(chǎn)外部性現(xiàn)象的產(chǎn)生與房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的關系,政府應制定一定的政策和法規(guī)來規(guī)范開發(fā)商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應計劃調(diào)控、金融杠桿的調(diào)節(jié)等。另外在公司的注冊、開發(fā)項目的準入、建設項目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產(chǎn)企業(yè)應實施嚴格的準入制度,將那些專業(yè)水平差、道德品行低、社會責任感不強、信譽度和顧客滿意度低的企業(yè)或開發(fā)商拒之門外

六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性治理建議

除了控制好以上因素外，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營外部性的治理還要考慮到環(huán)境因素。環(huán)境是未來經(jīng)濟發(fā)展的又一大支撐。一方面,環(huán)境是資源的載體,維護環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供了持續(xù)利用資源的可能;另一方面,環(huán)境又是人們共同的居所,發(fā)展生產(chǎn)的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環(huán)境質(zhì)量是現(xiàn)代衡量社會經(jīng)濟發(fā)展和人們生產(chǎn)、生活質(zhì)量的關鍵性指標。因此,我們在加快城市經(jīng)濟發(fā)展、進行城市房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)的同時,必須注意保護治理好我們的環(huán)境,堅持走經(jīng)濟、社會和資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路。

七、結束語

通過對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的問題分析，進一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產(chǎn)開發(fā)工程中的重要性。因此在城市房地產(chǎn)開發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強外部性治理途徑技術的提高，確保城市房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

[1]駱漢賓 房地產(chǎn)開發(fā)中的若干問題及對策 城市開發(fā) 2010年

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國家統(tǒng)計局最新測算結果表明：2003年12月份，“國房景氣指數(shù)”為106.19，處于景氣空間。與2003年11月份相比下降0.26點，與2002年12月份相比上升2.01點。表明2003年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平明顯上揚。全年“國房景氣指數(shù)”的基本走勢是“高開低走”，由年初的最高點109點，經(jīng)過6、7兩個月小幅反彈，最后回落到106點的景氣水平。反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)市場總體趨勢由年初的過快發(fā)展逐步回落到年底相對平穩(wěn)發(fā)展的過程。

全年“國房景氣指數(shù)”呈現(xiàn)“高開低走”的政策背景是：2003年，針對年初房地產(chǎn)開發(fā)投資，特別是到位資金過快增長的趨勢以及為應對非典疫情產(chǎn)生的影響，國家有關部門相繼出臺了清理整頓開發(fā)區(qū)，規(guī)范銀行貸款發(fā)放等宏觀調(diào)控政策，尤其是國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），確定了房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位，并采取了一系列措施促進了房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。

全年“國房景氣指數(shù)”明顯上揚的數(shù)據(jù)特征是：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于上年，投資規(guī)模超過1萬億元；銀行貸款增勢強勁，企業(yè)拖欠工程款增速有所加快；土地開發(fā)面積增速不減，面積超過2億平方米；新開工面積增速加快，占施工面積的比重達到46.5％；商品房平均銷售價格穩(wěn)中有升，局部地區(qū)增幅過快；商品房空置面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。

主要分類指數(shù)走勢

與上年12月份相比，2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的8個分類指數(shù)全面上揚（空置面積分類指數(shù)表現(xiàn)為下降），其中新開工面積、土地轉讓收入、資金來源、空置面積等分類指數(shù)是帶動“國房景氣指數(shù)”高于上年水平的主要原因。

1、新開工面積分類指數(shù)

2003年12月，新開工面積分類指數(shù)為109.36，比11月份上升0.63點，比上年同月上升3.35點。全年各月分類指數(shù)明顯上揚，基本保持在107點，明顯高于上年同期水平。表明全年新開工項目增勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預期看好。全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到5.43億平方米，增長28.5％，增長幅度比上年增加10.9個百分點。分地區(qū)看，海南、廣西、陜西、河北和等地區(qū)新開工面積增長速度超過50％。其中，海南商品房新開工面積增長84.5％，是增速最快的地區(qū)。

2、竣工面積分類指數(shù)

2003年12月，房屋竣工面積分類指數(shù)為106.27，比11月份下降2.45點，比上年同月上升0.72點。全年房屋竣工面積分類指數(shù)由于季節(jié)規(guī)律遞減，但總體走勢高于上年，尤其是第四季度升幅明顯增加。

全年房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5％，增長幅度比上年增加2.7個百分點。

分物業(yè)看，竣工商品住宅為2.66億平方米，增長18％，占全部竣工面積的比重達到81.8％；辦公樓竣工面積為971萬平方米，增長9％；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為3571萬平方米，增長28.1％。

3、本年資金來源分類指數(shù)

2003年12月，本年資金來源分類指數(shù)為108.20，比11月份上升0.87點，比上年同月上升2.46點。

全年本年資金來源分類指數(shù)持續(xù)走高。其中，7月份達到108.89，為全年最高點，此后盡管略有回落，但仍穩(wěn)定在107點以上的較高水平。

全年全國房地產(chǎn)到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6％，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，國內(nèi)貸款為3125億元，增長45.4％，增幅增加14.3個百分點；企業(yè)自籌資金3758億元，增長38.1％；定金及預收款5085億元，增長38.1％；利用外資184億元，增長17.9％。同時，企業(yè)拖欠工程款明顯增加，達到1057億元，同比增長22.2％，增幅比上年增加8.8個百分點。

4、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)

2003年12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為107.11，比11月份上升0.24點，比上年同月上升1.43點。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模躍上新臺階，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資突破1萬億元，增長29.7％，也是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6％；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別為509億元和1277億元，增長更為強勁，增速分別為34.2％和37.6％。但經(jīng)濟適用房的比重有所下降。全年完成經(jīng)濟適用房投資617億元，僅增長8％，遠低于商品住宅的增長速度，經(jīng)濟適用房投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為6.1％，增幅比上年減少1.3個百分點。分地區(qū)看，海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過60％，是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長最快的地區(qū)。

5、土地開發(fā)面積分類指數(shù)

2003年12月，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為110.31，比11月份下降4.22點，比上年同月上升0.24點。全年分類指數(shù)也呈高開低走態(tài)勢，3月份指數(shù)達到123.63，是2001年4月份以來的最高點，此后各月基本保持回落態(tài)勢，年底降幅較大。反映出國家圍繞清理開發(fā)區(qū)出臺的整頓土地市場秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地開發(fā)面積超過2億平方米，增長20.2％。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5％，增幅比上年回落18.8個百分點。

6、商品房銷售價格分類指數(shù)

2003年12月，商品房平均銷售價格分類指數(shù)為97.47，比11月份下降0.15點，比上年同月上升0.61點。全年商品房銷售價格分類指數(shù)波動幅度明顯減緩，有7個月的分類指數(shù)在97點左右波動，整體水平略高于上年。

表明旺盛的需求和主要原材料漲價推動成本增加等成為帶動平均銷售價格穩(wěn)中趨漲的主要因素。全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8％，增幅比上年增加0.9個百分點。其中，商品住宅銷售價格為2212元/平方米，增長3.9％；辦公樓平均銷售價格為4293元/平方米，下降1.4％；商業(yè)營業(yè)用房3739元/平方米，增長4.5％。分地區(qū)看，上海、江西、山西的增速超過20％，是房價上漲最快的地區(qū)，上海市的平均房價達到5118元/平方米，增長24.2％，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。全國有10個地區(qū)平均房價負增長，5個地區(qū)集中在西部。

7、商品房空置面積分類指數(shù)

篇4

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)信托、私募房地產(chǎn)投資基金、公募房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)抵押貸款證券化

在西方國家和地區(qū)，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品多被視為金融投資的工具，如由房地產(chǎn)產(chǎn)品衍生的“房地產(chǎn)投資信托”本身是重要的金融產(chǎn)品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和SP（標準普爾）公司共同推出的全球產(chǎn)業(yè)分類標準GICS（global industry classification standard）和倫敦金融時報（FTSE）的全球分類系統(tǒng)GCS（global classification system）均將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融部門。由此可見，金融對房地產(chǎn)的重要性，房地產(chǎn)金融的發(fā)展在某種程度上而言意味著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟。

一、第一階段：房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金和銀行貸款，房地產(chǎn)金融只存在房地產(chǎn)增量市場單一的房地產(chǎn)金融體系。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行是金融市場不容置疑的主角，既是風險的承擔者又是既得利益的獲得者。

很多人剛開始進入房地產(chǎn)業(yè)時，都曾有過這樣的疑問：房地產(chǎn)開發(fā)商具體是做什么工作的？在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，幾乎所有的開發(fā)環(huán)節(jié)房產(chǎn)商如果愿意都可以委托專業(yè)公司進行，這樣一來是不是房地產(chǎn)業(yè)可以不需要房地產(chǎn)開發(fā)商，很明顯，答案是否定的。這是因為，房地產(chǎn)開發(fā)商承擔著金融、投資和項目管理，房地產(chǎn)開發(fā)商可以理解為專門投資于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的投資公司，從拿地開始就意味著投資項目啟動。在實踐操作中，房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過自有資金、預收帳款（定金和購房首付款）、發(fā)行股票和債券進行融資。

銀行作為國家金融體系的主體，同樣對房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生和發(fā)展起著至關重要的作用。

《2004中國房地產(chǎn)金融報告》指出，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行貸款的比重在55%以上。而業(yè)內(nèi)人士更指出，這個比例實際可能達到70%以上。

這一階段的特點：房地產(chǎn)金融市場比較封閉，房地產(chǎn)開發(fā)商作為唯一一個承擔房地產(chǎn)市場風險的資金提供者，在政策市的良好的大背景下，獲得高額利潤回報；銀行作為房地產(chǎn)貸款的主要提供者，獲得較為穩(wěn)定的利息收入；個人通過在股票市場買賣開發(fā)商股票獲得收益。

二、第二階段：機構投資者通過房地產(chǎn)信托和私募房地產(chǎn)投資基金進入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)金融主要存在于增量市場，機構投資者通過私募房地產(chǎn)投資基金介入存量市場半成熟的房地產(chǎn)金融體系

這一階段，房地產(chǎn)信托和私募房地產(chǎn)投資基金允許發(fā)行，并得到很快的發(fā)展。

房地產(chǎn)信托目前國際上主要存在三類：一是美國式的房地產(chǎn)信托，主要采用資金信托的方式。二是日本式的房地產(chǎn)信托，主要采用不動產(chǎn)信托的方式。三是臺灣式的房地產(chǎn)信托，兼采資金信托和不動產(chǎn)信托的方式。臺灣《不動產(chǎn)證券化條例》第4條第3項和第4項分別規(guī)定了不動產(chǎn)投資信托和不動產(chǎn)資產(chǎn)信托的定義。

房地產(chǎn)投資基金REITs是通過向投資者發(fā)行受益憑證，所募集的資金用于房地產(chǎn)業(yè)的集合投資，所獲利潤在扣除各項費用和稅金后向受益憑證持有者發(fā)放。房地產(chǎn)投資基金REITs所產(chǎn)生的證券與股票和一般債券不同，它不是對某一經(jīng)營實體的利益要求權，而是對特定資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流或剩余利益的要求權。資產(chǎn)池在法律上表現(xiàn)為特定目的載體（Special Purpose Vehicle，簡稱SPV），在實踐過程中，SPV的實現(xiàn)方式主要有兩種：特設公司(Special Purpose Company ，簡稱SPC)和特設信托(Special Purpose Trust ，簡稱SPT)。即契約型投資基金和公司型投資基金。

私募房地產(chǎn)投資基金可以允許介入房地產(chǎn)的所有環(huán)節(jié)，介入房地產(chǎn)的增量市場，即對房地產(chǎn)開發(fā)商提供股權融資或者對其提供開發(fā)貸款；介入房地產(chǎn)的存量市場，即購買和持有存量房地產(chǎn)，獲得其穩(wěn)定的租金收益和未來的增長收益。

私募房地產(chǎn)投資基金目前在市場上的表現(xiàn)形式主要為投資公司、資產(chǎn)管理公司，通過參股方式參與房地產(chǎn)開發(fā)，或收購持有商業(yè)房產(chǎn)獲得穩(wěn)定的租金收益。

這一階段的特點：房地產(chǎn)金融市場開始開放，機構投資者和擁有一定財富個人的資金通過房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金進入房地產(chǎn)市場，獲得較為穩(wěn)定的利息收入（委托貸款方式）和比較可觀的房地產(chǎn)開發(fā)利潤（參股方式）。

三、第三階段：廣大投資者通過房地產(chǎn)投資基金和資產(chǎn)證券化進入房地產(chǎn)市場成熟的房地產(chǎn)金融體系

公募房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)證券化允許發(fā)行，絕大多數(shù)的存量商業(yè)房產(chǎn)被房地產(chǎn)投資基金所持有。

由于私募基金僅接受那些集團投資者或富有的個人，公募基金主要針對不確定的賬戶投資者，因而私募基金的初始門檻較高，對委托的資產(chǎn)規(guī)模有較高的要求。而公募基金監(jiān)管機構實行嚴格的審批或核準制，因為這涉及到眾多投資人的權益。因此可嚴格限定其不可投資于房地產(chǎn)開發(fā)領域，主要投資于存量房產(chǎn)和房地產(chǎn)證券；私募基金則可允許其投資于房地產(chǎn)的所有領域，在承擔房地產(chǎn)開發(fā)風險的同時獲得比較可觀的利潤回報。

無論是公募基金還是私募基金，筆者都建議采用封閉式。由于房地產(chǎn)自身的特點，項目周期相對較長、變現(xiàn)能力較差；房地產(chǎn)頻繁買賣又容易造成投機，甚至會造成泡沫。因此為了保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展以及資金供給的穩(wěn)定性，筆者認為房地產(chǎn)投資基金宜采用封閉式，年限最好為15―20年。

房地產(chǎn)證券化是指以債券形式表現(xiàn)的證券化，主要有兩種形式：一是直接的房地產(chǎn)項目債券，主要針對具體的房地產(chǎn)項目標的，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機構發(fā)行；二是派生出來的債券，主要是以住宅抵押貸款證券化為代表，它是指金融機構對房地產(chǎn)抵押貸款進行包裝組合，將一定數(shù)量的，在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔保的各種證券。這方面的研究很多，筆者在此不一一贅述。

四、促進我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾點思考

我國目前房地產(chǎn)金融尚處在第二階段，房地產(chǎn)信托大量發(fā)行，通過《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法》來規(guī)范其發(fā)展；私募房地產(chǎn)投資基金主要以投資公司、資產(chǎn)管理公司形式出現(xiàn)，純粹以基金命名的房地產(chǎn)投資基金尚未成立。筆者認為，可通過以下措施來促進我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展。

1.規(guī)范并促進房地產(chǎn)信托的發(fā)展

發(fā)展股權類、產(chǎn)權類房地產(chǎn)信托和住房抵押貸款證券化。2007年3月1日實施的《信托公司管理辦法》取消了信托公司不能采取貸款、租賃方式開展業(yè)務的限制，同時規(guī)定信托公司可作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事投資基金業(yè)務，也可從事資產(chǎn)證券化、企業(yè)年金和財務顧問。應該說，信托業(yè)的春天已經(jīng)來臨。

采用準房地產(chǎn)投資基金進行運作。信托公司大部分缺乏對房地產(chǎn)的專業(yè)運營和管理經(jīng)驗，因此在現(xiàn)階段可以采用外部管理模式，委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司來管理。在整個架構中信托公司在與投資者的法律關系中將作為受托人，并對投資人的利益提供保障。從而為發(fā)展契約型的房地產(chǎn)投資積累一定的經(jīng)驗。

完善房地產(chǎn)信托的相關法規(guī)，使得房地產(chǎn)信托有法可依，走向有序發(fā)展的道路。監(jiān)管部門更多的工作是要考慮如何完善制度設計，填補漏洞，從而有效引導市場發(fā)展方向。

2.盡快完善相關法規(guī)，明確房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展方向

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，首要的是建立相應的法律制度框架。所有已經(jīng)和正在籌劃REITs發(fā)展的國家和地區(qū)，無不將立法作為發(fā)展REITs的首要條件。比如新加坡、日本、韓國、香港和臺灣，都是在原有相關法律已經(jīng)比較完備的基礎上，通過長期研究制定專項法律。有的在REITs法律制定公布以后好幾年才正式批準發(fā)行相關產(chǎn)品上市。

公司型房地產(chǎn)投資基金可以建立和實施一套機制來保護投資者，保證基金管理人和其他服務提供者能夠按照基金持有人的最佳利益行事；從而實現(xiàn)利益相容，使基金市場的所有參與者成為一種利益共同體，契約型房地產(chǎn)投資基金則難以提供這方面的保證。因此，在目前公司型基金在全球得到了越來越普遍的采用。但在公司型投資基金顯然在我國現(xiàn)有公司法律體系下是行不通的，而《中華人民共和國信托法》（以下簡稱“信托法”）卻早已在2001年10月1日施行，顯然，采用信托型的信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行模式在我國更具有操作依據(jù)和現(xiàn)實意義。

3.鼓勵并加快私募產(chǎn)業(yè)基金和抵押貸款證券化的發(fā)展，并完善相應的法律法規(guī)

私募房地產(chǎn)投資基金允許其投資房地產(chǎn)業(yè)的所有領域，包括以參股方式或貸款方式介入房地產(chǎn)開發(fā)領域，承擔較高的風險獲取較高的利潤。為了避免房地產(chǎn)市場的泡沫，對于投資于房地產(chǎn)增量市場的房地產(chǎn)投資基金，可限制其任何形式的貸款。

建議或鼓勵私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金采用有限合伙制?！逗匣锲髽I(yè)法》的修訂，使得有限合伙制度成為可能。有限合伙制是國外投資基金普遍采用的方式。有限合伙制一般由一個負無限責任的普通合伙人（基金管理公司）和一個或多個負有責任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。

眾所周知美國REITs之所以發(fā)展迅速，主要得益于其優(yōu)惠的稅收政策，REITs滿足規(guī)定條件就可以免繳公司所得稅，而我國房地產(chǎn)信托投資基金的稅收優(yōu)惠卻無從體現(xiàn)。因此，我國還應完善相關法律，來促進我國房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

作者單位：臺玉紅，上海理工大學；朱鵬宇，上海國際港務（集團）股份有限公司羅涇二期工程建設指揮部

篇5

關鍵詞：環(huán)境影響評價；房地產(chǎn)開發(fā)項目；問題；探討

收稿日期：20131202

作者簡介：張巖松（1978―），男，山東青島人，碩士，高級工程師，主要從事環(huán)境污染與防治、環(huán)境影響評價研究。中圖分類號：X828文獻標識碼：A文章編號：16749944（2014）01018402

1引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的先導性、基礎性行業(yè)，已經(jīng)成為了新的經(jīng)濟增長點[1]。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比2009年增長了33.2%，房地產(chǎn)和建筑業(yè)的增加值占總GDP約5%，由此可以看出房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是隨著房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，其帶來的環(huán)境問題也日益突顯，如設計布局不合理，對景觀和生態(tài)造成不良影響；項目選址與規(guī)劃不相符，對區(qū)域生態(tài)功能造成影響；施工管理不善，產(chǎn)生的揚塵、棄土造成二次污染；裝飾材料含有放射性、揮發(fā)性污染物，對人體健康十分不利。因此，搞好房地產(chǎn)建設項目環(huán)境影響評價工作，高度重視房地產(chǎn)開發(fā)建設項目環(huán)境管理工作的開展，這對推進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境及人居健康和諧發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實意義。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的概念及特征

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價是指對房地產(chǎn)建設過程（施工期）及房地產(chǎn)建設后居住、使用過程（運行期）對環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對人類健康可能造成的影響進行系統(tǒng)分析和評估，并提出減少這些影響的對策措施[2]。

在環(huán)境影響評價體系中，與其他建設項目相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的特征十分明顯。這主要是因為房地產(chǎn)項目的地址選擇、工程實施及后期的使用過程，每一個環(huán)境都與其周邊的自然生態(tài)環(huán)境構成了一個嚴密的整體結構，這就要求在房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價中，既要包括項目對自身及其周圍自然生態(tài)環(huán)境的影響，同時又要涵蓋周邊自然生態(tài)環(huán)境對項目區(qū)的控制[3]。一方面，房地產(chǎn)項目的建設直接將項目區(qū)自然生態(tài)環(huán)境轉變?yōu)樯鐣瞽h(huán)境，這種整體的多方位的、全角度的改變，囊括自然地理、人口密度、社會關系、經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境質(zhì)量等多個方面。同時房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設及使用過程中，排除的三廢（廢氣、廢水、固體廢物）、噪聲等是環(huán)境中主要的污染源[4]。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)項目作為生活和工作的主要場所，同時也會受到周圍自然生態(tài)環(huán)境的控制，具有一定的脆弱性及敏感性，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)也屬于環(huán)境影響評價中被保護的對象，且保護內(nèi)容和級別通常會優(yōu)于周邊其他環(huán)境體。

因此，與傳統(tǒng)的工業(yè)型項目相比，房地產(chǎn)項目其環(huán)境影響評價過程有比較大的差異，其評價的內(nèi)容、評價的重點等都有自己的特點[5]。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的內(nèi)容及重點

依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目在時間和影響因素上的特點，房地產(chǎn)環(huán)評主要有以下內(nèi)容：施工期環(huán)境影響評價；營運期環(huán)境影響評價；外環(huán)境對項目的環(huán)境影響評價；景觀生態(tài)評價；自然生態(tài)環(huán)境影響評價。通常人們把建筑景觀的可接受度、陽光的適度、生態(tài)環(huán)境的適宜度三項作為景觀生態(tài)環(huán)境影響的評價指標[6]。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目作為生活工作的主要環(huán)境，在其環(huán)境影響進行評價過程中，不僅僅要評價房地產(chǎn)開發(fā)項目對生活工作的舒適度、方便度、安全度，還要評價房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的建筑成效，及其與周邊自然生態(tài)環(huán)境的和諧性。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價類型應多種多樣，切忌單一化、統(tǒng)一化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價過程中，應在環(huán)評導則及國家環(huán)保總局253號文等法規(guī)條例要求的基礎上，按照房地產(chǎn)項目自身的特點，重點突出污水處理、中水回用、施工期的環(huán)境保護、供暖情況、創(chuàng)建良好的生態(tài)小區(qū)，做好原址土地利用狀況、小區(qū)綠化、商業(yè)網(wǎng)點選擇和數(shù)量規(guī)范等工作[7]。

4房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價中的問題與對策

4.1施工期環(huán)境影響評價

雖然房地產(chǎn)開發(fā)項目排除的三廢（廢水、廢棄、廢渣）和噪聲對周圍自然生態(tài)環(huán)境的影響是短暫性的，然而工程實施的時期具有變異性，對周圍自然生態(tài)環(huán)境，特別是對居民生活環(huán)境的影響，還是比較大的。所以工程實施時期的環(huán)境影響評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目獨有的一個關鍵點。

工程實施期間所產(chǎn)生的廢棄的材料、挖掘出的泥土，常常是堆放在施工現(xiàn)場的。工程實施期噪聲影響最大的時間是土石方及打樁階段，通常距聲源50m處，除攪拌機超標外，其它聲源基本上符合標準值（建筑施工場界噪聲限值晝間標準GB12523-90）。工程實施期廢水的主要來源是生活污水、設備和車輛沖洗水[8]。工程實施所產(chǎn)生的固廢要求集中堆放，及時處理，使用指定的運輸車將其運至環(huán)境保護部門所指定的堆放的地點，避免亂放亂堆對周圍生態(tài)自然環(huán)境造成二次污染。

4.2中水回用的探討

小區(qū)的主要污染源是生活污水的排放。生活污水的排放，一方面危害水體質(zhì)量，一方面造成水資源浪費，加劇我國水資源短缺現(xiàn)象。建設中水回用設備，處理中水后進行重利用，節(jié)約我國寶貴的水資源，同時減少地下水的過度開采，維持我國水資源可持續(xù)利用，經(jīng)濟、生態(tài)、社會成效較高。就有中水設施的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，若作為景觀娛樂用水，要求達到《城市污水再生利用景觀環(huán)境用水水質(zhì)水體的水質(zhì)標準》（GB/T18921-2002）；若作為道路清掃、綠化、車輛沖洗等用水，其處理水質(zhì)要求達到《城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)》（GB/T18920-2002）標準[9]。

4.3清潔生產(chǎn)分析

參考《環(huán)境標志產(chǎn)品技術要求――生態(tài)住宅（住區(qū)）》中的材料及資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、住區(qū)水環(huán)境、節(jié)能與能源利用、場地環(huán)境規(guī)劃設計等方面確定房地產(chǎn)項目的清潔生產(chǎn)水平。從平面布局利于節(jié)能、采光，能源結構與節(jié)水、水源的拓展、節(jié)能措施，裝飾考慮到材料的無害性，建筑設計及用地要與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，建筑材料考慮環(huán)保替代材料，和城市總體景觀相融，小區(qū)的綠化與綠色設計相符等方面進行全面剖析。做到從源頭控制、過程控制、無害化[10]。

4.4地下車庫排氣口的設置問題

在城市住宅小區(qū)（房地產(chǎn)開發(fā)）項目區(qū)內(nèi)，主要的污染源便是私家車尾氣，受私家車廢氣影響最為嚴重的應是建設區(qū)自身。當前城市住宅小區(qū)都設有地下停車場，以滿足小區(qū)內(nèi)居民們停車需要。目前大部分城市住宅小區(qū)內(nèi)的停車場，面積較大，停車輛多，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價中科學合理地設計排煙、排風系統(tǒng)十分重要。相關法律法規(guī)及條例規(guī)定，城市住宅小區(qū)地下車庫要設有機械排風系統(tǒng)，其排風量按照稀釋的廢氣量進行科學估算。

擬建小區(qū)內(nèi)部，大氣污染物排放量應達到《大氣污染物綜合排放標準》（GB12697-1996）二級標準的要求。地下車庫廢氣排放點距地面高度一般達不到《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）要求，因此私家車尾氣排放的高度設計應引起房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價工作人員的高度重視。此外，因為NOX的排放標準遠遠高于THC，因此如果能達到NOX排放高度，就一定能滿足THC的排放要求，進而在環(huán)境影響評價中通常將NOX作為主要的參數(shù)[11]。

4.5項目周邊的污染源對房地產(chǎn)項目的影響

房地產(chǎn)開發(fā)項目與周邊其他很多功能區(qū)域相鄰，構成一個密不可分的整體。和其他自然生態(tài)環(huán)境問題相比，對房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域的影響所占的比例最大的應該是周圍環(huán)境的噪聲污染，周邊環(huán)境的噪聲污染有3種：一是道路交通噪聲污染；二是企業(yè)噪聲污染；三是商業(yè)圈噪聲污染。因此，開展房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)境影響評價工作時，不僅要求調(diào)查周邊一定范圍區(qū)內(nèi)的噪聲污染源，同時必要時，還需參考歷史以及其他數(shù)據(jù)資料[12]。此外，電磁輻射振動、放射性等環(huán)境污染問題在房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價中往往容易被忽視。然而實際上，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和進步，也會不斷地產(chǎn)生很多新的污染，同時影響人們的生活工作環(huán)境。如果房地產(chǎn)項目區(qū)域的周邊有振動污染源、高壓輸電線、微波發(fā)射塔、放射性污染源等，在環(huán)境影響評價中應該作出相應的專項評價研究報告。

5結語

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價，要根據(jù)項目周圍自然生態(tài)環(huán)境條件和項目自身的特征，做出合理的科學的分析評價，確定項目區(qū)域內(nèi)的各個污染源，開展環(huán)境影響具體分析工作，同時提出污染物防控具體可操作的措施方案，認真地做好公眾參與等關鍵環(huán)節(jié)，把好房地產(chǎn)開發(fā)項目選址的第一關，切實做到以人為本，以促使房地產(chǎn)開發(fā)建設與社會經(jīng)濟、城市生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

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篇6

利用回歸分析法，以1988年到2009年的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值進行定量分析。選擇各年度的房地產(chǎn)開發(fā)投資的對數(shù)為自變量，國內(nèi)生產(chǎn)總值的對數(shù)為被解釋變量。由于數(shù)據(jù)是時間序列，有可能存在高階自回歸的特征，因此有必要使用ADF（AugmentDickey-Fuller）檢驗先對數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，以排除數(shù)據(jù)的自相關。

從表3可知，房地產(chǎn)開發(fā)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值的對數(shù)這兩個時間序列是一階單整序列，對其進行協(xié)整分析。

s跡統(tǒng)計量30.02244大于25.87211和19.38704或相伴概率小于0.05，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值存在協(xié)整關系。

選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資的對數(shù)為自變量，國內(nèi)生產(chǎn)總值的對數(shù)為被解釋變量，建立回歸模型：

雖然，房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP的增長在長期存在某種相關關系，但是不能證明他們之間的因果關系，有必要使用格蘭杰檢驗對其關系進行確立。通過VAR模型確立滯后期為2，檢驗結果如下（表4）：

由于相伴概率小于0.05，因此在95%的置信水平下，可以認為國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)投資互為格蘭杰原因，在此基礎上建立ECM模型（誤差修正模型）。

從上式可知，房地產(chǎn)開發(fā)投資對國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長有很大的推動作用，短期來看1%的投資增加可以使得GDP增長0.17%；而長期來看，1%的投資增長能帶來GDP的0.6%的增長。并且，存在糾正指數(shù)，當年的GDP增長會對前一年GDP與房地產(chǎn)投資之間的缺口進行修正。

據(jù)國家發(fā)展改革委投資所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長具有重要作用。1997-2005年，綜合直接貢獻率、間接貢獻率和引致消費貢獻率得到的房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的總貢獻率平均達到22.49%，即在各年GDP的增量中，房地產(chǎn)開發(fā)投資總貢獻的份額平均達到1/5；在平均8.94%的GDP增幅中，房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻的百分點平均達到2.03%。

其次，房地產(chǎn)的發(fā)展會帶動相關行業(yè)的投資的快速增加，包括鋼鐵、水泥等60多個行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對其它行業(yè)的影響可以通過影響力系數(shù)這個指標來考慮。影響力系數(shù)是某一產(chǎn)業(yè)增加其產(chǎn)出，當增加一單位最終需求，對國民經(jīng)濟所有部門產(chǎn)生的產(chǎn)出增加的影響。影響力系數(shù)大于1表明該產(chǎn)業(yè)部門增加產(chǎn)出會給其它部門帶來比自身更多的產(chǎn)出增長。系數(shù)越大表示該部門生產(chǎn)對其他部門生產(chǎn)的波及影響程度的影響力水平越大。根據(jù)2008年統(tǒng)計年鑒記載，2005年建筑業(yè)影響力系數(shù)為1.86，排在按17個行業(yè)分類的第5位，彰顯了建筑部門對其它行業(yè)強大的帶動作用。

同時，房地產(chǎn)業(yè)是資金占用大，資源消耗多的行業(yè)，當經(jīng)濟過熱的時候，勢必會嚴重擠壓其他行業(yè)的發(fā)展。大量的資金由于利益的驅使，會流向利潤高的房地產(chǎn)業(yè)，這樣就會造成資源錯配，也會使得產(chǎn)業(yè)結構失調(diào)。

最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會促進相關產(chǎn)業(yè)職工收入的增長，帶動其消費的增長，通過消費乘數(shù)來拉動整個社會的消費。最終，形成的消費會遠大于增加的收入，從而帶動GDP的增長。據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻中，由房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動的其它產(chǎn)業(yè)投資、居住消費和建筑裝飾品、耐用消費品的消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻大于其本身對經(jīng)濟增長的直接貢獻。其中，直接貢獻大約占40%，間接貢獻和引致消費貢獻大約占60%。

篇7

摘 要 我國國家稅務總局于2006年就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅相關事項出臺《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，該通知打破了傳統(tǒng)以預征為主的繳納方式，實行清算繳納方式，至此以來，使得土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅費中占據(jù)較大的比例。因此本來對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會計與稅務處理方法進行了較為系統(tǒng)的研究，以期對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會計處理提供必要的理論基礎。

關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 會計處理方法 稅務處理方法

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅分類

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行分類。其中依據(jù)企業(yè)類型不同可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為主營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)與兼營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)，具體內(nèi)容如下：

（一）主營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)

以當期營業(yè)收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營稅金及附加；針對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營稅金；針對于股份制試點企業(yè)的股份制等；其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。

（二）兼營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)

以當期營業(yè)收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：針對于工業(yè)、商業(yè)、外商投資等企業(yè)的其他業(yè)務支出；針對于金融企業(yè)的其他營業(yè)支出；針對于餐飲、游樂等企業(yè)的營業(yè)稅金及附加；針對于旅游、投資等企業(yè)的營業(yè)稅金；針對于外商投資銀行的其他營業(yè)稅金等。其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的分類

依據(jù)工程項目完成的情況，可將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物、項目全部竣工結算前轉讓的房地產(chǎn)及項目竣工或辦理結算后三大類。

（一）轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物

對于轉讓時應繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現(xiàn)為：固定資產(chǎn)清理，在建工程，專項工程支出及固定資產(chǎn)購建支出等科目；其貸記科目主要表現(xiàn)為：應交稅金；應交土地增值稅。

（二）項目全部竣工結算前轉讓的房地產(chǎn)

就預繳的土地增值稅來說，其應借記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。其應貸記的科目有：銀行存款。

（三）項目竣工或辦理結算后

在對土地增值稅清算進行清算時，應做好調(diào)整前期征繳土地增值稅款工作。同時，對稅務局土地增值稅清算報告科學合理編制，最終計算確定土地增值稅清算金額，其中應借記的科目主要表現(xiàn)為：營業(yè)稅金及附加――土地增值稅，待攤費用――預繳土地增值稅。其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。

需對稅額進行補交時，其應借記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅；其應貸記的科目有：銀行存款。需退稅時，其應借記的科目有：銀行存款；其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務處理方法

國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從會計視角上所確認的預售收入在稅法中主要表現(xiàn)為應繳納企業(yè)所得稅的銷售收入。”

國稅函[2008]299號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常依據(jù)當年實際利潤據(jù)實分季預繳企業(yè)所得稅，其中開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中通常以預售方式銷售取得預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季計算出預計利潤額，并直接計入利潤總額預繳。另外，開發(fā)產(chǎn)品完工、結算計稅成本后需結合實際利潤實現(xiàn)再次調(diào)整?！?/p>

《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳的土地增值稅需在預計利潤中進行扣除?！边@里所提及的預繳的土地增值稅主要指的是營業(yè)稅金及其附加。

下面介紹處理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的土地成本分攤方法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權的全部支出。

下面對土地成本分攤方法的售房屋面積比例法進行論述。對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結構、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。

四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會計處理策略

（一）土地增值稅的納稅籌劃

轉變房地產(chǎn)項目開發(fā)方式。一是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業(yè)合資建房，以此減免房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本；二是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)相關稅收優(yōu)惠政策實行房屋租賃，租賃體制下的房地產(chǎn)企業(yè)僅需交納房產(chǎn)稅，以此大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平。

合理利用扣除項目降低應納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的利息超過稅法規(guī)定的開發(fā)成本可扣除比例的5%時，需要企業(yè)出示金融機構證明，之后依據(jù)國家相關稅法規(guī)定對開發(fā)成本、開發(fā)費用及其他可扣除項目進行分項計算，反之亦然。

（二）新增房地產(chǎn)會計科目

隨著我國會計制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的會計科目和核算方法已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的需求，因此，這就需要現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在《企業(yè)會計制度》的指導下新增會計科目?？偨Y而言，主要新增五大房地產(chǎn)會計科目：一是“開發(fā)成本”科目。由該科目承擔房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用和成本的核算業(yè)務；二是“周轉房產(chǎn)品”科目。由該科目承擔安置拆遷居民周轉使用房屋核算業(yè)務；三是“開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔已開發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)核算業(yè)務；四是“開發(fā)間接費用”科目。由該科目承擔除行政管理部門承擔費用以外的其他間接費用核算業(yè)務；五是“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。由該科目承擔用于出租經(jīng)營但未轉為固定資產(chǎn)的土地和房屋核算業(yè)務。之后，將其五大新增科目一并計入報表的“存貨”項目。

（三）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

（1）正確確定和應用收入確認標準。就我國現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售而言，其主要包括四個步驟，即簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。以上四個環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售正確確定和應用收入確認過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多風險，為此，這就要求我國房地產(chǎn)企業(yè)堅持正確確定和應用收入確認標準，進而，保障房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作的順利高效開展。

（四）不斷完善信息披露內(nèi)容，進一步提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含金量

首先是加強項目現(xiàn)金流量信息的披露力度。現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資，實行分項目現(xiàn)金流量信息的有效披露，有助于提高其先進流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲備量及成本構成的信息，實現(xiàn)對其信息的披露有助于房地產(chǎn)企業(yè)信息使用者準確的判斷土地儲備的信息。

五、結語

受會計與稅務處理差異性的影響，以致企業(yè)在實際繳納土地增值稅優(yōu)先于企業(yè)所得稅前將發(fā)生會計上確認費用滯后現(xiàn)象。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在填報企業(yè)所得稅年度納稅申報表時應考慮到資金的擁有時間價值。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在處理會計稅務處理時應善于利用稅收優(yōu)惠政策，以降低企業(yè)稅負，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

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篇8

關鍵詞：大屯礦區(qū)；房地產(chǎn)資源；優(yōu)化配置；資源共享

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）22-0158-02

1 企業(yè)簡介

江蘇金屯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具有國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（國家二級），其前身為大屯煤電（集團）有限責任公司房產(chǎn)處，簡稱（房產(chǎn)處），初建于1993年，1996年房產(chǎn)處與公用事業(yè)處、后勤處合并為生活服務公司，1999年由生活服務公司劃分為房產(chǎn)分公司與物業(yè)管理分公司，2003年8月根據(jù)大屯公司主輔分離走向市場要求，正式在省工商局注冊登記，改制組建為江蘇金屯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本5000萬元。許可經(jīng)營項目有：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。一般經(jīng)營項目：物業(yè)管理，房地產(chǎn)中介，公路工程、橋梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程施工等。

2 房地產(chǎn)業(yè)資源分類

房地產(chǎn)業(yè)資源可分為物質(zhì)性有形資源和非物質(zhì)性無形資源。其中物質(zhì)性有形資源最重要的有兩種：（1）用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲備；（2）房地產(chǎn)開發(fā)資金。非物質(zhì)性無形資源種類較多，其中最重要的有以下五種：（1）人才資源：具備從事開發(fā)全過程所必備的各種專業(yè)人員；（2）品牌資源：包括有企業(yè)品牌資源和項目品牌資源；（3）銷售渠道資源；（4）基礎結構資源：包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)文化、企業(yè)內(nèi)部的管理制度和企業(yè)的管理哲學；（5）組織能力資源：即企業(yè)的組織架構和管理能力。

3 大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資源配置上面臨的主要問題

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年來的發(fā)展，市場競爭日益激烈，內(nèi)部房產(chǎn)供銷日漸緊張，大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)遇到了前所未有的困境，與其他大型國有企業(yè)基地房地產(chǎn)業(yè)一樣均面臨五大難題：

3.1 礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)得到政府優(yōu)惠和扶持機會逐漸減少

國有房地產(chǎn)業(yè)長期習慣的廉價的“協(xié)議土地”、“劃撥土地”已成為歷史，閑置用地的管理也越來越嚴格，開發(fā)企業(yè)取得“二手”、“三手”地的機會也將逐漸減少。房地產(chǎn)開發(fā)已由小規(guī)模、低質(zhì)量、低水平的“自由開發(fā)”發(fā)展到適度規(guī)模、高質(zhì)量、高水平的綜合開發(fā)。綜合開發(fā)對我們這樣國有企業(yè)的礦區(qū)房地產(chǎn)公司的資金實力、技術實力、管理能力有了更高的要求，客觀上對房地產(chǎn)開發(fā)形成了新的挑戰(zhàn)。

3.2 礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理不完善

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)作為國有企業(yè)管轄下的房地產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營與管理方面主要存在兩點問題：（1）生產(chǎn)經(jīng)營的靈活性差；（2）管理機制和決策機制不完善。這兩個缺點使我們礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在無情而公正的市場經(jīng)濟中往往顯得反應遲緩，慢人一步，從而導致失去良機，生產(chǎn)經(jīng)營無法連續(xù)開展。

3.3 不重視品牌的創(chuàng)立和企業(yè)形象的確立

我們礦區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目通過扎實的工作，為礦區(qū)提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，在社會上贏得了良好的信譽，然而我們卻忽視了房地產(chǎn)企業(yè)形象與品牌效應等“無形資產(chǎn)”的培養(yǎng)，產(chǎn)品沒有系列化、商標化、標志性，不重視品牌和企業(yè)形象的確立。

3.4 礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)融資能力不足

由于國家政策的限制，目前礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源較為狹窄，主要是通過自有資金、銀行貸款、商品房預售等手段籌集資金。反映在項目開發(fā)的運作中，自有資金的比重過低，企業(yè)資產(chǎn)負債率過高。使得礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨著這樣的矛盾：一方面是大屯礦區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)資金緊張，資金缺口大；另一方面，礦區(qū)部分資產(chǎn)呈現(xiàn)呆滯、凝固狀態(tài)。因此，融資能力直接影響到了礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展。

3.5 礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)缺乏人才、技術和市場資源的合理優(yōu)化配置

大屯礦區(qū)房產(chǎn)合并重組，房地產(chǎn)資源也隨之不斷擴大，缺乏資源的合理優(yōu)化配置，主要表現(xiàn)在以下四點：（1）由于人員編制較少，管理人員的素質(zhì)及管理水平有限，房地產(chǎn)管理制度過時或不完善等原因，造成房地產(chǎn)資源管理的困難。（2）機構設置重疊，資源浪費嚴重。（3）材料供應、設計、物業(yè)等缺少參與市場競爭，導致供應的產(chǎn)品和服務不僅價格高而且質(zhì)量低，造成礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，消弱了我們的市場競爭力。（4）礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資源共享、資源相互利用機制等方面不完善，出現(xiàn)了同種商品（或服務）采購價格不一樣，對外關系協(xié)調(diào)重復花費公關費用的現(xiàn)象，造成不小的浪費。因此完善和加強房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)資源共享，提高房地產(chǎn)資源利用率，節(jié)約房產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟效益，是實現(xiàn)大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

4 針對上述問題，淺談五點解決大屯礦區(qū)房地產(chǎn)資源配置的有效途措施

4.1 充分利用現(xiàn)有土地資源，合理規(guī)劃、配置和優(yōu)化土地資源

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在土地資源的獲取上經(jīng)歷了：劃撥用地——協(xié)議用地——有償轉讓（拍賣、招標）的歷史性階段。過去那種廉價的“劃撥”、“協(xié)議”用地將不復存在。因此，充分利用現(xiàn)有土地資源，合理規(guī)劃、配置和優(yōu)化土地資源顯得尤為重要。

4.2 改革房地產(chǎn)管理體制，建立高效合理的管理模式

根據(jù)大屯礦區(qū)實際情況出發(fā)在房地產(chǎn)資源配置上實行全礦區(qū)共享，避免重復建設造成嚴重的浪費。從改革內(nèi)部管理體制上下功夫，提高房地產(chǎn)教育資源的利用率。根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在的問題。重新制定科學、合理和富有人性化的房地產(chǎn)管理辦法。使房地產(chǎn)的管理規(guī)范化、系統(tǒng)化、人性化，不斷完善管理制度、分配制度等。

4.3 拓展融資能力，合理進行項目開發(fā)，合理使用資金

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長、周轉慢等特點。要解決房地產(chǎn)項目開發(fā)資金，首先，拓展融資能力，合理進行項目開發(fā)，合理使用開發(fā)資金。其次，在資金的運作上盡量不要過分依賴銀行貸款，拓展籌資渠道，還可將積壓的部分土地和空置房采取多種如出租或轉讓或聯(lián)合開發(fā)等形式，使之變?yōu)橘Y金優(yōu)勢，沉淀部分可流通資產(chǎn)。最后，還可以加強組織、技術、管理、經(jīng)濟等方面的措施建設，減少公司管理成本和項目管理成本，加快產(chǎn)品銷售，使資金的籌集、調(diào)配、使用科學、

合理。

4.4 重視品牌的創(chuàng)立和企業(yè)形象的確立

房地產(chǎn)業(yè)品牌是房地產(chǎn)發(fā)展商向消費者長期提供的一組特寫的特點、利益和服務，良好的品牌傳達了質(zhì)量的保證。由于房地產(chǎn)行為的特殊性，其品牌具有別于一般商品品牌的特殊含義。良好的企業(yè)聲譽是塑造品牌表象的保證，一方面住宅商品具有深厚的區(qū)域特色，企業(yè)形象的好壞直接影響項目形象的塑造和推廣；另一方面，住宅商品投資大、周期長，企業(yè)發(fā)展商實力在很大程度上影響著消費者對其開發(fā)項目的判斷，因此，企業(yè)形象是品牌的

核心。

4.5 完善和加強房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源利用率

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)資源是大屯公司房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎，是大屯公司國有資產(chǎn)管理中最重要的組成部分。完善和加強房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)資源共享，提高房地產(chǎn)資源利用率，節(jié)約房產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟效益，是實現(xiàn)大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。采取的措施有：（1）推行公用房地產(chǎn)資源“定額配置，超額有償使用”和經(jīng)營性房地產(chǎn)資源有償使用的管理體制。（2）利用經(jīng)濟手段，對生產(chǎn)、經(jīng)營、行政辦公用房實行定額配置管理，定額使用的房地產(chǎn)免費使用，超額使用的房地產(chǎn)須繳納房地產(chǎn)資源。（3）合理配置各部門房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源的使用效率。同時進一步加強后勤、礦辦產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)營性房地產(chǎn)的規(guī)范管理，確保經(jīng)營性房地產(chǎn)資源的保值、增值。（4）制定礦區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)礦區(qū)的特點，采取因地制宜的方式，合理安排礦區(qū)的分布格局，實現(xiàn)礦區(qū)資源共享，最大化地利用房地產(chǎn)資源。（5）引進人才，培養(yǎng)人才，發(fā)揮人才功能，增強市場調(diào)研能力和必要的技術優(yōu)勢。

5 結語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)資源就是企業(yè)在“人、財、物、產(chǎn)、供、銷”等方面所擁有的資源，這些都是企業(yè)完成組織使命和目標所必不可少的要素，也是企業(yè)提高經(jīng)營績效和加速發(fā)展必不可少的要素。

礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應實施集約化經(jīng)營，實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，在經(jīng)營中遵循市場化操作規(guī)則，在競爭中求發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，建立健全投資成本控制體系，提高企業(yè)科學管理水平。以上所有這些目標的實現(xiàn)都離不開企業(yè)各種有效資源的合理配置和優(yōu)化，特別是現(xiàn)階段市場日益規(guī)范，競爭日益激烈的形勢下更應加強這方面的研究和探索，使企業(yè)有限的資源得以有效利用，為企業(yè)減少產(chǎn)品成本、提升產(chǎn)品價值，提高經(jīng)濟效益，增強市場競爭優(yōu)勢作出一定的貢獻。

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篇9

內(nèi)容摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)用經(jīng)營性土地使用權出讓行為越來越規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間為獲取土地使用權的競爭也日趨激烈，在土地使用權掛牌和拍賣出讓中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確定一個合理的并綜合考慮競爭因素的出價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間土地使用權出讓博弈就顯得更為重要。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得經(jīng)營性土地使用權中存在的問題，針對土地使用權招拍掛方式，構建了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權的競價博弈模型，并進行了相關分析，提出了一種考慮競爭因素的博弈競價法。

關鍵詞：土地使用權 掛牌 拍賣 博弈模型 博弈競價法

研究背景

房地產(chǎn)開發(fā)用經(jīng)營性土地使用權出讓的行為越來越規(guī)范，土地使用權的招拍掛（特別是拍賣和掛牌）正成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用權及政府部門出讓土地使用權的主要方式。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)市場的日趨成熟，政府宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間為獲取土地使用權的競爭也更加日趨激烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地使用權出讓，特別是對土地使用權招拍掛形式出讓的研究就迫切地擺上了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要研究日程。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究土地使用權出讓行為是在我國進行房地產(chǎn)項目開發(fā)前期不可缺少的環(huán)節(jié)。由于歷史原因，我國土地使用權招拍掛出讓活動起步較晚，初期房地產(chǎn)市場不正規(guī)，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地的決策靠“拍腦門”、也有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前靠“投機”行為獲取暴利，而沒有對土地使用權招拍掛引起重視，結果損失慘重。進入20世紀，房地產(chǎn)開發(fā)的投資環(huán)境逐漸趨于成熟，房地產(chǎn)法規(guī)的完善和市場行為的規(guī)范，對未來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，即將面臨的是一個完備的房地產(chǎn)市場體系和一個公平、公正、公開的土地使用權出讓的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究土地使用權出讓的博弈就顯得更為重要。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來看，能否獲得土地取決于其出價的高低。如果出價過高，雖然能獲得土地，但由于土地成本過高，最終會使其利潤過低甚至虧損。如果出價過低，則難以獲得土地。因此，在土地使用權掛牌和拍賣出讓中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確定一個合理的并綜合考慮競爭因素的出價。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得經(jīng)營性土地使用權中存在的問題，針對土地使用權招拍掛方式，構建了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權的競價博弈模型，并進行了相關分析，提出了一種考慮競爭因素的博弈競價法。

土地使用權競價博弈模型實例分析

假定某土地使用權拍賣出讓或者掛牌出讓的底價為b0，有n家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意獲得該塊土地，并參加競拍。第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的超出底價的報價為bi≥0，即第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的報價為b0+bi；第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認同的該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權的認同的超過底價b0之外的價值為vi≥0，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認同的該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權的價值為b0+vi。

（一）兩家企業(yè)土地使用權競價博弈

設只有2家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定參加此次土地使用權拍賣或掛牌，i=1,2。

顯然，每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對地塊土地使用權的認同價值vi是不公開的，vi只有第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己知曉，即相互獨立。但每房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都知道vi獨立地取自定義在區(qū)間[0,1]上的均勻分布函數(shù)。若第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價格b0+bi中標，則第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈收益為(b0+vi)-(b0+bi)=vi+bi，若第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能中標，則凈收益為0。

因此，第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益函數(shù)為：

（1）

假定，第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出價bi(vi)是其對該地塊土地使用權的認同價值vi的嚴格遞增函數(shù)，顯然，bi(vi)≤vi，因為沒有哪家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意付出比其認同的土地使用權價值更高的價格（那樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用將為負值）。

由于博弈是對稱的，只需要考慮對稱的均衡出價策略b=b*(v)。

給定v和b，第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期望支付為ui=(v-b)Prob{bj

由于v是連續(xù)分布，則有Prob{bj

根據(jù)對稱性有bj=b*(vj)，得到

（2）

式（2）中，Φ(b)=b*-1(b)是b*的反函數(shù)（即當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇出價為b時，出價b對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值為Φ(b)），則獲得第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的博弈論模型（期望支付函數(shù)）如下：

（3）

最優(yōu)化問題的一階條件為

（4）

這是邊際收益等于邊際成本的條件，增加b的邊際成本為確保中標的情況下支出增加Φ(b)，邊際收益為中標的概率乘以確保中標的情況下的凈收益(v-b)

Φ′(b)。

在均衡條件下，如果b*是第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最優(yōu)策略，那么Φ(b)=v，故最優(yōu)化的問題的一階條件為，可轉化為。

解得最優(yōu)解，即第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該博弈中的貝葉斯均衡是，則第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最優(yōu)的出價策略為 （5）

（二）n家企業(yè)土地使用權競價博弈

設有n個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定參加此次土地使用權拍賣或掛牌，則得到博弈論模型（期望支付函數(shù)）如下：

（6）

最優(yōu)化問題的一階條件為

或者 （7）

在均衡條件下Φ(b)=v

故最優(yōu)化的問題的一階條件為 （8）

解上述微分公式，得最優(yōu)解（9）

則第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該博弈中的貝葉斯均衡是。

即第i家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最優(yōu)的出價策略為。

考慮競爭因素的博弈競價法

顯然，b*(v)隨n的增大而增大，當n∞時，b*v，即參加土地使用權拍賣或掛牌出讓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越多，企業(yè)支付的土地使用權出讓金也就越高，當參加土地使用權拍賣或掛牌出讓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趨于無窮多時，企業(yè)幾乎支付出全部土地使用權的價值。

從式（9）最優(yōu)解中可以看到：

當n=1時，b*(v)=0，即只需要支付底價即可獲得該塊地塊的土地使用權。

當n∞時，b*v，

即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付全部的b0+v才可獲得該塊地塊的土地使用權，企業(yè)幾乎支付出全部土地使用權的價值。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最優(yōu)的出價策略為，即博弈競價法確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最優(yōu)的出價策略為。

土地使用權出讓競價策略在于社會平均的建筑技術水平下制定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有提高自己的技術水平、管理水平，通過提高生產(chǎn)率，縮短建設期等手段，達到減少項目成本的目的，從而提高利潤率，這樣才能獲得更高的土地使用權的估值vi，使自身在土地使用權競價過程中處于有利位置。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對土地使用權出讓的地塊進行深入的調(diào)查，同時選擇自己針對性的土地地塊，通過參加土地管理部門組織的現(xiàn)場勘查及了解提報競價申請的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，選擇參加競拍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量n較少的地塊進行競拍，避免惡性競爭，以期獲得更多的期望效用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定報價時，既不能盲目地壓價，也不盲目樂觀地報高價，應當在確定自身成本的基礎上，認真地研究分析競爭對手情況，采用最優(yōu)報價策略，以期獲得最大的收益。而從經(jīng)營戰(zhàn)略上，成本優(yōu)勢是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在突擊使用權競標中獲勝的關鍵。

博弈競價法在某地塊競拍中的應用

（一）案例概況

經(jīng)某市人民政府批準，某市國土資源和房屋管理局決定以拍賣方式出讓一幅儲備地塊的國有土地使用權，土地拍賣起叫價（樓面地價）3180元/。

（二）案例分析

1.問題分析。

博弈的參與者人：某公司和其他參加該塊土地使用權拍賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

某公司參加拍賣的情況了解：由于該地塊為某市某區(qū)不多的大幅地塊之一，引來眾多的企業(yè)關注，并有包括某公司在內(nèi)的7家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加競拍，可謂競爭激烈。某公司參加多次某市土地競拍，多以失利告終，其原因主要有二：其一采用的確定競價的方法產(chǎn)生的競價過低，造成失??；其二不考慮自身開發(fā)水平，盲目競高價，雖然中標，但中標成本過高，造成開發(fā)收益不理想，甚至造成為了減少損失，不簽訂正式土地使用權出讓合同，造成流標，形成競拍保證金損失。本案例要求為該公司出具競拍策略，可應用博弈競價法求最優(yōu)競價。博弈競價法的競價公式為最優(yōu)競價。

2.求解。

確定b0，由公告可確定設定的土地使用權拍賣出讓的底價b0=3180元/平方米。

確定vi，確定該公司認同的該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權的價值b0+vi。應用直線趨勢法測算完成開發(fā)后（預測整個開發(fā)周期為4年）的房價。根據(jù)對某市該區(qū)域近7年來商品房價格情況的調(diào)查，得出某市某地塊周邊商品房價格如表1所示。從表1中可以看出，近7年來，某市該地塊周邊商品房的價格總體呈明顯上升趨勢，其趨勢如圖1。從圖1看出，某市該地塊周邊商品房的銷售平均價格基本上呈直線形式，在此，采用直線趨勢法對該地塊建成房產(chǎn)后的銷售價格進行預測。

以y表示商品房價格，t表示年份序號，選用y=a+bt作為商品房銷售價格直線趨勢方程，其中a、b為參數(shù)，則由最小平方法可得標準方程組：

（10）

根據(jù)某市某地塊周邊商品房的銷售平均價格，得到直線趨勢法預測計算表2。

將表2計算結果代入最小平方法標準方程組得：

（11）

解此聯(lián)立方程組，得a=4382.7，b=674.36。

由此可得商品房價格直線趨勢方程為：y=4382.70+674.36t。

利用y=4382.70+674.36t直線趨勢方程，可以預測到某市某地塊在2009年的銷售價格為：

y2010=4382.70+674.36×11=11800.66

元/平方米

則該地塊的銷售總價值=11800.66元/ m2×58134.3 m2×3.28=225015.58萬元

利用假設開發(fā)法求開發(fā)后該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權的價值。計算見表3假設開發(fā)法計算表。折合成樓面地價為6534.76元/m2。

求該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權的價值的現(xiàn)值，即該公司認同的該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權的價值b0+vi。以銀行貸款利率5.85%作為折現(xiàn)率，則可將該塊房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權的最高價值折算為現(xiàn)值，即

b0+vi=6534.76×(1+7.47%)-4=4898.70元/m2。

確定該公司認同的該塊土地使用權超過底價b0之外的價值vi，vi=（b0+vi）-b0=

4898.70-3180=1718.70元/m2

確定n。經(jīng)調(diào)查，共有7家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定參加該地塊土地使用權拍賣，則可確定決定參加此次土地使用權拍賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量n=7。

求該公司的最優(yōu)出價策略b0+b*。根據(jù)最優(yōu)解公式可以推出，如果某公司對該地塊的認可價值最高，則政府拍賣的成交價格為，可得出表4。則n=7時，該公司的最優(yōu)出價策略b0+b*=4653.17元/平方米。

3.通過博弈競價法獲得的對策。某公司的最優(yōu)報價策略為：出價b0+b*=4653.17元/平方米。

（三）競價結果分析

最終，某公司以4600元/平方米的價格競拍成功，獲得該塊地塊的土地使用權。

可見，最終的成交價格4600元/平方米的價格與推算價格4653.17元/平方米比較相符，誤差僅為1.16%。

結論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究土地使用權出讓行為是在我國進行房地產(chǎn)項目開發(fā)前期不可缺少的環(huán)節(jié)。由于歷史原因，我國土地使用權招拍掛出讓活動起步較晚，初期房地產(chǎn)市場不正規(guī)，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地的決策靠“拍腦門”、也有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前靠“投機”行為獲取暴利，而沒有對土地使用權招拍掛引起重視，結果損失慘重。隨著房地產(chǎn)開發(fā)用經(jīng)營性土地使用權出讓行為越來越規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間為獲取土地使用權的競爭也日趨激烈，在土地使用權掛牌和拍賣出讓中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確定一個合理的并綜合考慮競爭因素的出價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間土地使用權出讓博弈就顯得更為重要。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權的過程中面臨的是一個完備的房地產(chǎn)市場體系和一個公平、公正、公開的土地使用權出讓的競爭環(huán)境，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來看，能否獲得土地取決于其在競爭的環(huán)境下出價的高低。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得經(jīng)營性土地使用權中存在的問題，構建了兩家企業(yè)和多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權時的競價博弈模型，提出了考慮競爭因素的博弈競價法并給出實例。該法為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在多家企業(yè)競爭情況下的最優(yōu)出價策略的參考，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中規(guī)避土地風險。

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作者簡介：

侯樂君，男，1976.3―，碩士，經(jīng)濟師，總經(jīng)理，江西南昌人。在企業(yè)中從事各類項目的管理工作。

篇10

房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的基礎性、先導性和支柱性產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與否關系到我國整個經(jīng)濟的發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴重浪費。房地產(chǎn)前期策劃對于增強房地產(chǎn)開發(fā)項目競爭能力，解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力，有效地整合房地產(chǎn)項目資源都有一定的作用，于是房地產(chǎn)前期策劃的重要性日益凸顯。

關鍵詞： 房地產(chǎn)項目；前期策劃；市場定位

Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.

Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

1.房地產(chǎn)前期策劃目前現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)前期策劃作為一個相對獨立的專業(yè)化服務體系應運而生。近年來，我國的房地產(chǎn)前期策劃行業(yè)取得長足進展，其職業(yè)范圍涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、項目咨詢、產(chǎn)品設計、建設規(guī)劃、廣告策劃、房產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等眾多領域。中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入一個充滿機遇的時代。中國的房地產(chǎn)前期策劃從概念到專業(yè)，從形象到項目，從項目到營銷策略，策劃將變得越來越專業(yè)，越來越系統(tǒng)。

目前在我國的房地產(chǎn)前期策劃還處于較為年輕的專業(yè)服務階段?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)人才的教育和培訓體制不夠完善，與市場發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才，制約地產(chǎn)企業(yè)升級與管理創(chuàng)新。

2.房地產(chǎn)前期策劃的作用

2.1使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

2.2使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

2.3能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃相關工作者就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

2.4能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標。 此外，房地產(chǎn)策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

3.房地產(chǎn)前期策劃存在的問題

3.1開發(fā)商不重視。少數(shù)開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經(jīng)驗和感覺進行投資決策，導致項目失敗。部分發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，導致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產(chǎn)品結構嚴重不合理。

3.2缺乏專業(yè)策劃人才。房地產(chǎn)專業(yè)人才的教育和培訓體制不夠完善，教學和培訓質(zhì)量不高，與市場發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才。同時過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。

3.3市場調(diào)研缺乏準確性，項目定位目標客戶定位不準確。對自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力等調(diào)研不充分，分析不夠準確，偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)概念式定位。同時由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業(yè)未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進行市場準確定位。最后從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。

4.解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑

4.1深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展趨勢。了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。

4.2為房地產(chǎn)業(yè)輸送專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃人才，解決房地產(chǎn)領域的實際人才需要，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序奠定基礎。

4.3要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和有關措施。了解土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。

4.4要深入市場調(diào)研，準確進行目標客戶定位。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環(huán)境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位，目標客戶定位。

5.展望

隨著我國房地產(chǎn)策劃行業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)前期策劃工作內(nèi)容會進一步細分，行業(yè)會逐漸走向規(guī)范和成熟，前期策劃業(yè)務的市場規(guī)模迅速擴大，成為房地產(chǎn)領域的一項重要內(nèi)容 ，一支全新的房地產(chǎn)前期策劃隊伍將產(chǎn)生并迅速成長。

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