導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    一、商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租預(yù)約人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，并向承租預(yù)約人收取一定數(shù)額的預(yù)收款的行為。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房，在辦理初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，需要預(yù)租的，都應(yīng)當(dāng)事先由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）提出預(yù)租申請(qǐng)，取得同意預(yù)租的批準(zhǔn)文件。未經(jīng)批準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房一律不得開展預(yù)租。

    三、凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得了預(yù)租批準(zhǔn)后，該外銷商品房中已預(yù)售，且預(yù)售合同已經(jīng)登記備案的外銷商品房的買受人也可將其購買的外銷商品房預(yù)租。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請(qǐng)外銷商品房預(yù)租，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

    （一）已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （二）取得外銷商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （三）預(yù)租的外銷商品房主體結(jié)構(gòu)完工，已經(jīng)市或區(qū)、縣的質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收合格；

    （四）已經(jīng)確定外銷商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃或意見；

    （五）已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了物業(yè)管理服務(wù)合同。

    五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請(qǐng)外銷商品房預(yù)租，除應(yīng)向市房地局提交書面的申請(qǐng)報(bào)告外，還應(yīng)當(dāng)附交下列證件（復(fù)印件）及資料：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)證書；

    （二）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

    （三）房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；

    （四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （五）市、區(qū)、縣的質(zhì)量監(jiān)督部門出具的主體結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收合格證；

    （六）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進(jìn)度計(jì)劃；

    （七）市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃或意見；

    （八）房屋使用公約，與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同；

    （九）外銷商品房的建筑面積和土地分?jǐn)偯娣e明細(xì)表；

    （十）經(jīng)市房地局委托上海市公證處審定的預(yù)租協(xié)議文本。其中，已批準(zhǔn)預(yù)售的外銷商品房申請(qǐng)預(yù)租，則只需附交上述（五）、（十）及外銷商品房預(yù)售許可證。

    六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外銷商品房預(yù)租申請(qǐng)，市房地局自受理申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)完成審核，凡符合預(yù)租條件的，發(fā)給準(zhǔn)予預(yù)租的批文并抄告市房地產(chǎn)交易中心；凡不符合預(yù)租條件的，則在十五日內(nèi)通知申請(qǐng)人。

    七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得外銷商品房預(yù)租批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行外銷商品房的預(yù)租廣告宣傳和預(yù)租。

    預(yù)租外銷商品房的廣告必須載明外銷商品房的預(yù)租批準(zhǔn)文號(hào)。

    八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人預(yù)租外銷商品房的，應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂《預(yù)租協(xié)議》。

    預(yù)租協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

    （一）預(yù)租雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

    （二）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；

    （三）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

    （四）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

    （六）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （七）預(yù)租房屋的交付使用日期；

    （八）預(yù)付款金額及支付期限及其使用；

    （九）違約責(zé)任；

    （十）爭(zhēng)議的解決方式；

    （十一）預(yù)租雙方當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擬訂的預(yù)租協(xié)議在使用前應(yīng)送交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    九、《預(yù)租協(xié)議》簽訂后的十五日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人應(yīng)向市房地產(chǎn)交易中心辦理《預(yù)租協(xié)議》登記。市房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起的五日內(nèi)，辦妥登記手續(xù)并書面通知該預(yù)租房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（房地產(chǎn)交易管理所）。

    十、預(yù)租的商品房竣工驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定辦理商品房初始登記或買受人辦理變更登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人應(yīng)按《上海市實(shí)施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規(guī)定，與承租人簽訂《房屋租賃合同》并向房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（房地產(chǎn)交易管理所）辦理租賃登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 融資成本 融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)、資金、土地是其發(fā)展的三要素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，資金充足是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的前提，擁有長(zhǎng)期靈活可用的資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得成功的關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何選擇有效的融資方式，正確的把握各種融資的條件、成本、風(fēng)險(xiǎn)等，是企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前要進(jìn)行研究的，如果能夠有效的協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，必然會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來無限空間，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)和現(xiàn)狀

（一）當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)

首先，融資金額大、周期長(zhǎng)。資金密集型產(chǎn)業(yè)決定了房地產(chǎn)開發(fā)必需要有大量的資金投入。很多房地產(chǎn)企業(yè)本身自有資金有限，僅占房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的一小部分，尚不足以完成項(xiàng)目開發(fā)，要獲得更多的資金，只能通過各種手段對(duì)外進(jìn)行融資。所以，其對(duì)外源性資金依賴度很高。

其次，土地和房產(chǎn)是融資的前提條件。隨著我國土地政策的改革，土地和房產(chǎn)作為重要的不動(dòng)產(chǎn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得金融機(jī)構(gòu)貸款的重要前提條件。國家土地政策的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越難獲得土地，土地在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成為稀缺資源，且隨著城市化建設(shè)步伐加快，房?jī)r(jià)不斷上漲，這些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)資產(chǎn)自然成為金融機(jī)構(gòu)首要認(rèn)可的融資條件。

最后，融資風(fēng)險(xiǎn)大、成本高。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，在這個(gè)過程中，融資會(huì)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，比如：國家經(jīng)濟(jì)政策、銀行信貸政策的變化，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、利率、匯率變動(dòng)等造成融資成本增加的風(fēng)險(xiǎn)，違約等信用風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)開發(fā)和運(yùn)營中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)等等。

（二）當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的現(xiàn)狀

近幾年，為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的亂象，防止地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和防范銀行金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，國家政府和央行推出了相應(yīng)的管理政策，有效地管理房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為，使得很多樓盤被緊急叫停。房地產(chǎn)開發(fā)融資越來越規(guī)范、越來越難，資金牢牢的牽住房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，使得企業(yè)融資需求更加強(qiáng)烈。

首先，融資渠道單一，金融機(jī)構(gòu)貸款難度加大。當(dāng)前企業(yè)主要使用的融資方式是銀行貸款。近年來，受金融危機(jī)的影響，國家宏觀調(diào)控加強(qiáng)，央行不斷規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)信貸行為，銀行商業(yè)貸款要求提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)情況下貸款難度提高。

其次，融資方式呈多樣化發(fā)展，但融資規(guī)模較小。除了民間借貸和上市融資的方式以外，很多方式都比較新，受到各方面的制約，發(fā)展不成熟，涉足的企業(yè)很少。實(shí)踐中，民間借貸雖然民間借貸要求比較低，但是融資成本高，貸資金鏈一旦出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨破產(chǎn)，這使得很多企業(yè)望而卻步。對(duì)于上市融資，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商很多，企業(yè)資質(zhì)參差不齊，普遍采取上市融資的方式顯然不合理。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)融資率不高。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)融資存在這樣一種現(xiàn)象，一方面很多企業(yè)融資困難，另一方面則存在大量被閑置的資金無法找到需要融資的對(duì)象。如，實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，融資資金需求不大，卻能獲得銀行大量貸款，進(jìn)行大量囤地，而那些中小房地產(chǎn)企業(yè)卻融資無門。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)融資體系不健全，法律不完善。

由于當(dāng)前我國金融一、二級(jí)市場(chǎng)不完善，導(dǎo)致資本市場(chǎng)（如證券市場(chǎng)）在制度和體制上存在缺陷，給房地產(chǎn)的融資方式帶來不利影響。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的相關(guān)法律法規(guī)體系不完善，現(xiàn)有法律規(guī)定的一些內(nèi)容限制或不利于中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本與風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）選擇良好的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本

資本結(jié)構(gòu)體現(xiàn)的是權(quán)益性融資和債務(wù)性融資的比例變化關(guān)系，主要是資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益三者之間的比例變化情況。投資者通過不同的融資渠道籌集資金，最終形成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總資產(chǎn)。這些資金比例的變化直接決定了融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的大小。從當(dāng)前情況看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在負(fù)債率過高的情況，尤其在中小型房地產(chǎn)企業(yè)更為突出。過高的負(fù)債率一定程度上影響到企業(yè)融資的能力，融資能力受到限制而企業(yè)的資金需求仍然存在，拉高了企業(yè)的融資成本或出現(xiàn)融資失敗的情況，如此惡性循環(huán)將嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。

（二）拓展多樣的融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道有很多中，企業(yè)具體選擇何種融資渠道應(yīng)當(dāng)綜合考慮融資的本金和一些隱性的成本問題，從有利于公司股權(quán)、資產(chǎn)抵押、質(zhì)押等方面出發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資渠道也要充分考慮到企業(yè)的發(fā)展情況和發(fā)展階段，不同發(fā)展階段的企業(yè)其選擇融資渠道各不相同。

（三）提高企業(yè)盈利的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以國家政策和市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營開發(fā)理念，實(shí)現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化、精細(xì)化、、創(chuàng)新化、差異化的發(fā)展道路，提高企業(yè)的盈利能力，確保企業(yè)資金穩(wěn)定的流入，減少對(duì)融資的依賴。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，要正確的把握國家政策和市場(chǎng)的風(fēng)向，規(guī)避現(xiàn)實(shí)中可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，增大企業(yè)對(duì)物業(yè)的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鴻基、九龍倉、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、大陸地區(qū)的萬達(dá)集團(tuán)等，都通過發(fā)展大量的商業(yè)物業(yè)，一方面有效的減少企業(yè)對(duì)融資的依賴，另一方面又能反過來帶動(dòng)房產(chǎn)銷售，最終都提高了企業(yè)盈利的能力，增加資金流入。

（四）加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理

當(dāng)前，房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)主要分為兩種，一種是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括政治、法律、經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)，另一種是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括信用協(xié)議、承建合同、支付協(xié)議、貸款、抵押、質(zhì)押方面的協(xié)議等。這些風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的始終，企業(yè)在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)綜合各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行融資可行性研究，合理的預(yù)測(cè)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性和投資償還借款的能力，重視融資成本及風(fēng)險(xiǎn)的管理，最大限度的發(fā)揮融資資金的使用價(jià)值，降低融資的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)決定了融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的矛盾統(tǒng)一關(guān)系，從房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，開發(fā)商必須重視和解決資金籌集和風(fēng)險(xiǎn)控制的問題，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，有效的降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

篇3

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制封閉運(yùn)行管理

中圖分類號(hào): F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: B文章編號(hào): 1006-1770(2008)09-056-03

商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行全過程監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)封閉運(yùn)行監(jiān)管，可以有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)和提高業(yè)務(wù)綜合效益。封閉運(yùn)行管理模式實(shí)際上是以“項(xiàng)目”為中心的監(jiān)控模式，即指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款按具體項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，而且按照“一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶”的原則設(shè)置監(jiān)控專戶作為封閉管理平臺(tái)?，F(xiàn)階段，我們有必要重新審視和認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉運(yùn)行管理模式，切實(shí)有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和企業(yè)資金鏈緊張可能導(dǎo)致的行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

一、封閉運(yùn)行監(jiān)管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)性工作

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)。改革開放以來，一方面我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款已經(jīng)滲透到土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開發(fā)貸款、建筑施工、住房按揭等各個(gè)環(huán)節(jié)；另一方面由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，貸款標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上有所降低，最突出的表現(xiàn)就是商業(yè)銀行在貸款過程中沒有加強(qiáng)項(xiàng)目資金監(jiān)管工作，對(duì)開發(fā)貸款項(xiàng)目運(yùn)行過程監(jiān)管實(shí)際上是半失控狀態(tài)。因此，完善對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控機(jī)制必須從項(xiàng)目資金封閉監(jiān)管這一基礎(chǔ)性工作抓起，并抓好抓實(shí)，抓出成效。

（1）從房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品循環(huán)周期看，跟蹤資產(chǎn)轉(zhuǎn)換進(jìn)程實(shí)際上就是落實(shí)資金封閉監(jiān)管。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品雖然是“商品房”這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，但仍屬于“現(xiàn)金―產(chǎn)品生產(chǎn)―產(chǎn)品銷售―現(xiàn)金”的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換短周期，與固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換長(zhǎng)周期有很大的不同，項(xiàng)目資金的流動(dòng)速度較快。這樣，在房地產(chǎn)企業(yè)以銷售不動(dòng)產(chǎn)為手段并在一個(gè)循環(huán)周期分期回籠資金的情況下，如果不對(duì)“商品房”生產(chǎn)與銷售過程的資金循環(huán)進(jìn)行有效監(jiān)控，那么對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)就不可能得到有效的防范和化解。

（2）從房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措渠道看，落實(shí)資金封閉監(jiān)管本身就是在防范信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有所擴(kuò)大，但企業(yè)經(jīng)營管理模式仍較單一，基本上處于“土地＋資金＋房?jī)r(jià)”的盈利模式，競(jìng)爭(zhēng)力的差距基本上仍體現(xiàn)在獲取土地和資金的能力上。房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資渠道主要來源于項(xiàng)目資本金、銀行貸款和其他外來資金（包括施工單位墊資和住房預(yù)收款等）。由于項(xiàng)目資本金來源較難核查，其他外來資金受市場(chǎng)環(huán)境變化大，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資相當(dāng)大程度集中于房地產(chǎn)貸款，商業(yè)銀行承載的信貸風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，商業(yè)銀行通過資金專戶，加強(qiáng)項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行監(jiān)管，認(rèn)真監(jiān)控項(xiàng)目資金使用和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，在項(xiàng)目土地抵押基礎(chǔ)上及時(shí)增加在建工程抵押，有效控制商品房銷售款回籠。這樣不但有助于化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠防范房地產(chǎn)企業(yè)挪用貸款而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

（3）從房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回籠方式看，搞好資金封閉監(jiān)管本身就是在落實(shí)貸款第一還款來源。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行監(jiān)管是建立在銀企間達(dá)成共識(shí)、互相約束的基礎(chǔ)上的監(jiān)管手段，商業(yè)銀行通過開發(fā)貸款與按揭貸款捆綁營銷、加強(qiáng)資金支付和產(chǎn)品銷售回籠的過程管理，能夠最大可能地確保還貸資金來源。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回籠的形式多樣、結(jié)算期限較長(zhǎng)，因此，商業(yè)銀行在監(jiān)控住房的銷售與資金結(jié)算過程中，一方面落實(shí)項(xiàng)目在建工程抵押，防范重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)，并通過在建工程抵押分批解押，有效監(jiān)控銷售收入回籠情況。另一方面通過定期核對(duì)房地產(chǎn)銷售明細(xì)、銷售回籠總量和按揭業(yè)務(wù)量，檢查銀企雙方合作協(xié)議的履行情況，及時(shí)查找銷售資金去向，落實(shí)第一還款來源，能夠保障銷售回籠自動(dòng)還貸。

二、封閉運(yùn)行監(jiān)管必須落實(shí)到房地產(chǎn)貸款“三查”的各個(gè)階段

近幾年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款封閉監(jiān)管工作落實(shí)不盡到位的一大誤區(qū)，就在于把封閉監(jiān)管主要當(dāng)成貸后監(jiān)控的一項(xiàng)內(nèi)容，沒有細(xì)化到貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、額度使用等環(huán)節(jié)上，前流程工作不深入，基礎(chǔ)不牢固，后流程監(jiān)控措施必然無法到位，監(jiān)管效率得不到保證。因此，從項(xiàng)目的全過程監(jiān)管角度來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目封閉運(yùn)行監(jiān)管必須落實(shí)到房地產(chǎn)貸款“三查”的各個(gè)階段。

（1）在貸前調(diào)查階段，銀企雙方應(yīng)充分溝通達(dá)成共識(shí)，為構(gòu)建項(xiàng)目封閉運(yùn)行監(jiān)管方案打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。銀行經(jīng)營部門除核實(shí)開發(fā)貸款的基本要素外，還需要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)與項(xiàng)目封閉運(yùn)作監(jiān)管相關(guān)的具體事項(xiàng)：①項(xiàng)目主要結(jié)算賬戶及未來監(jiān)控賬戶安排；②擬開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成情況及其前期已支付費(fèi)用情況；③項(xiàng)目資金籌措渠道及自有資金落實(shí)情況；④項(xiàng)目“四證”和投資核準(zhǔn)文件情況及規(guī)劃建設(shè)要求；⑤項(xiàng)目建設(shè)施工單位、施工合同與項(xiàng)目監(jiān)理單位資質(zhì)情況；⑥項(xiàng)目建設(shè)資金支付方式及計(jì)劃進(jìn)度；⑦項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及預(yù)售管理制度；⑧項(xiàng)目銷售策劃、中介和銷售合同管理；⑨項(xiàng)目土地抵押及在建工程抵押政策等。

在充分論證房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目融資額度原則上不得對(duì)項(xiàng)目總投資留有缺口，以保證項(xiàng)目資金落實(shí)和項(xiàng)目按期建成銷售。同時(shí)，要確定是采用獨(dú)家承貸還是參與銀團(tuán)（聯(lián)合）貸款，商定主辦（獨(dú)辦）銀行和項(xiàng)目監(jiān)管專戶，主辦（獨(dú)辦）銀行負(fù)責(zé)監(jiān)管賬戶運(yùn)行情況，各參與行按比例辦理按揭業(yè)務(wù)，落實(shí)貸款償還事宜。在此基礎(chǔ)上，銀行經(jīng)營部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目專戶的開立、開發(fā)貸款的使用、銷售資金的回籠及按揭貸款的辦理等提出綜合監(jiān)控意見，并初步確定貸款封閉運(yùn)行（合作）協(xié)議框架。貸款封閉運(yùn)行（合作）協(xié)議的主要內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：①收支專戶開立；②貸款使用條件；③貸款發(fā)放進(jìn)度；④專戶監(jiān)管流程；⑤按揭業(yè)務(wù)合作；⑥銷售資金回籠；⑦貸款自動(dòng)扣收比例及歸還方式等。

（2）在項(xiàng)目授信審查階段，銀行內(nèi)部應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)要素審查，明確房地產(chǎn)貸款封閉運(yùn)行管理要求和實(shí)施方案。主要包括：①規(guī)范項(xiàng)目監(jiān)控專戶的確立標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于單一項(xiàng)目開發(fā)公司，應(yīng)針對(duì)單一項(xiàng)目設(shè)置唯一監(jiān)管專戶；對(duì)于同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合類房地產(chǎn)公司，應(yīng)根據(jù)開發(fā)貸款對(duì)應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目分別設(shè)置專戶，一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一個(gè)專戶，確保項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行與循環(huán)；②明確開發(fā)貸款的使用條件。一般應(yīng)先辦妥項(xiàng)目土地抵押手續(xù)，并根據(jù)工程進(jìn)度和監(jiān)理報(bào)告實(shí)施分筆提款；③細(xì)化項(xiàng)目預(yù)售與監(jiān)管措施。要積極跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和預(yù)售許可證辦理情況，掌握樓盤的銷售明細(xì)和銷售進(jìn)度；④落實(shí)按揭貸款的辦理要求。對(duì)于獨(dú)家貸款項(xiàng)目，原則上應(yīng)要求按揭貸款全部在開發(fā)貸款承貸行辦理，在他行辦理的按揭貸款必須回籠項(xiàng)目專戶；對(duì)銀團(tuán)（聯(lián)合）貸款項(xiàng)目，按開發(fā)貸款所占比例辦理按揭貸款；⑤明確銷售回籠資金的監(jiān)管要求。對(duì)獨(dú)家貸款項(xiàng)目，要求所有銷售回籠資金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部納入項(xiàng)目專戶管理；對(duì)共同（銀團(tuán)）貸款項(xiàng)目，要求各銀行開發(fā)貸款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的銷售回籠資金（按揭貸款）全部歸集到項(xiàng)目專戶進(jìn)行管理和按比例分配還貸；⑥明確開發(fā)貸款的歸還要求。對(duì)沒有資金缺口的項(xiàng)目銷售款到賬一般應(yīng)立即歸還開發(fā)貸款；對(duì)開發(fā)資金確有缺口的項(xiàng)目，允許留存一定比例的售房款用于項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，但需事先約定并審核其用途、比例、金額，剩余部分立即用于歸還開發(fā)貸款等。

（3）在授信額度提用階段，要加強(qiáng)合同合規(guī)合法性審核，落實(shí)各項(xiàng)授信條件和簽署封閉運(yùn)行監(jiān)管合作協(xié)議。主要包括：①在審查借款與擔(dān)保合同的同時(shí)，應(yīng)審查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合作協(xié)議是否包含了項(xiàng)目貸款審查審批要求的內(nèi)容，并落實(shí)此協(xié)議應(yīng)作為借款合同的補(bǔ)充文件，或者在借款合同附則中加注項(xiàng)目封閉管理事項(xiàng)和項(xiàng)目開發(fā)貸款的還款要求等條款。②應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度辦理授信額度提用手續(xù)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)并先行使用后，根據(jù)項(xiàng)目書面用款申請(qǐng)及付款依據(jù)，由客戶經(jīng)理實(shí)地察看工程實(shí)際進(jìn)度并符合資金監(jiān)管協(xié)議要求的，填寫《授信額度使用申請(qǐng)表》，實(shí)施分期放款。③對(duì)授信條件不落實(shí)、協(xié)議要點(diǎn)落實(shí)不到位甚至可能危及貸款安全的，應(yīng)要求銀行經(jīng)營部門應(yīng)停止辦理貸款手續(xù)；對(duì)開發(fā)貸款封閉管理協(xié)議要點(diǎn)落實(shí)有爭(zhēng)議的，應(yīng)書面要求授信審查部門簽批確認(rèn)。

（4）在項(xiàng)目貸后檢查階段，要通過項(xiàng)目專戶結(jié)算為監(jiān)控平臺(tái)，全面落實(shí)開發(fā)貸款封閉監(jiān)管要點(diǎn)。主要包括：①嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目專戶管理制度。項(xiàng)目專戶設(shè)立和啟用前，要對(duì)項(xiàng)目已投入資金進(jìn)行全面核實(shí)，確定專戶后要將項(xiàng)目的營運(yùn)過程通過收支余額及業(yè)務(wù)明細(xì)進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，并與項(xiàng)目投資預(yù)算及建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核對(duì)，及時(shí)糾正偏差，防范風(fēng)險(xiǎn)。②認(rèn)真執(zhí)行貸款使用審批制度。項(xiàng)目客戶經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目書面用款申請(qǐng)，事先審核付款依據(jù)（主要是施工合同、購置清單和項(xiàng)目監(jiān)理公司月度監(jiān)理報(bào)告），由客戶經(jīng)理實(shí)地察看并辦妥相關(guān)認(rèn)定審批手續(xù)后，柜臺(tái)會(huì)計(jì)人員才能轉(zhuǎn)出貸款。同時(shí)，客戶經(jīng)理還要按月填寫《授信業(yè)務(wù)用途監(jiān)控表》，加上定期實(shí)地勘察，確保工程施工進(jìn)度與資金使用情況相吻合。③有效落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度監(jiān)控。應(yīng)通過實(shí)地檢查如實(shí)填報(bào)《授信客戶查訪報(bào)告》，一方面認(rèn)真審核項(xiàng)目資金支付與項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度的吻合程度，檢查是否存在工期延長(zhǎng)和投資超預(yù)算等情況；另一方面注意收集付款憑證、發(fā)票、項(xiàng)目監(jiān)理意見等單證留檔保存，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)交涉和糾正。④切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目銷售收入監(jiān)控。要積極跟進(jìn)項(xiàng)目預(yù)售許可證辦理情況，加強(qiáng)銷售明細(xì)登記、核對(duì)和銷售合同備案管理。定期到企業(yè)核對(duì)銀行存款日記帳和銷售收據(jù)發(fā)票，逐筆與銷售明細(xì)進(jìn)行勾對(duì)。開發(fā)貸款主辦（獨(dú)辦）銀行應(yīng)確保項(xiàng)目所有銷售回籠款回籠到項(xiàng)目專戶上。⑤認(rèn)真落實(shí)按揭貸款業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)。嚴(yán)格按照銀企合作協(xié)議，及時(shí)收集已簽訂購房合同和擬申請(qǐng)按揭貸款的相關(guān)資料，按要求抓緊辦理按揭貸款的審批手續(xù)。并定期核對(duì)專戶回款額、擬按揭貸款額與項(xiàng)目銷售總額和進(jìn)度是否相符，確保實(shí)現(xiàn)對(duì)公開發(fā)貸款與對(duì)私按揭貸款聯(lián)動(dòng)。⑥嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目開發(fā)貸款還款管理。按揭貸款發(fā)放后，應(yīng)立即劃入項(xiàng)目專戶，并連同項(xiàng)目其他回籠款包括項(xiàng)目訂金、首付款、全額付款等資金，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目開發(fā)貸款的還款要求。⑦認(rèn)真做好項(xiàng)目專戶延伸管理工作。在項(xiàng)目開發(fā)貸款清償完畢后，應(yīng)及時(shí)與企業(yè)辦理項(xiàng)目專戶的延伸管理工作，包括專戶資金核對(duì)、結(jié)轉(zhuǎn)、后續(xù)投入等，在做好延伸服務(wù)的基礎(chǔ)上，挖掘后續(xù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和收益。

三、封閉運(yùn)行監(jiān)管是我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)險(xiǎn)不斷加大，銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)均面臨前所未有的壓力。因此，從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外部發(fā)展因素看，封閉運(yùn)行監(jiān)管都是我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。

（1）從宏觀調(diào)控政策來看，雙軌制住房政策導(dǎo)向必然強(qiáng)化不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目封閉運(yùn)行監(jiān)管要求。

2007年，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，促進(jìn)商品房市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)的健康發(fā)展。在強(qiáng)化保障性住房建設(shè)和實(shí)施信貸緊縮政策的同時(shí)，無論是規(guī)范不同類型住房建設(shè)資金來源，還是防止住房建設(shè)資金挪用，都必須實(shí)施和強(qiáng)化對(duì)不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)行監(jiān)管措施，而且只有在銀行、房管、規(guī)劃等部門共同對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金進(jìn)行有效監(jiān)管，引導(dǎo)自住消費(fèi)資金，抑制投資投機(jī)資金，才能有助于形成健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（2）從客戶選擇標(biāo)準(zhǔn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)信用分類結(jié)果必將推進(jìn)不同資信房地產(chǎn)企業(yè)資金封閉監(jiān)管工作。

在目前持續(xù)貨幣緊縮和防止通脹加劇的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)越來越受到金融監(jiān)管部門和各家商業(yè)銀行的關(guān)注。為防止房地產(chǎn)信貸違約率上升，商業(yè)銀行一方面提高授信準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，扶優(yōu)汰劣并加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控，深化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；另一方面不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估和全國征信系統(tǒng)建設(shè)，全面評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)資信和能力。鑒于此，商業(yè)銀行必然細(xì)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估指標(biāo)和資金監(jiān)控措施，從而將房地產(chǎn)項(xiàng)目封閉運(yùn)行監(jiān)管工作不斷向縱深推進(jìn)，監(jiān)管針對(duì)性和監(jiān)管效果將大大提高。

（3）從行業(yè)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)約束與合作，自覺接受和配合項(xiàng)目資金封閉監(jiān)管工作。

從2003年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過快速發(fā)展后，開始進(jìn)入以調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價(jià)格、加強(qiáng)保障和規(guī)范市場(chǎng)為主基調(diào)的調(diào)控發(fā)展階段。但由于各項(xiàng)調(diào)控措施不夠配套，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出邊調(diào)邊漲的特點(diǎn)。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)利用有利的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和銀行競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)機(jī)，一方面爭(zhēng)取融資金額最大化，一方面要求融資條件最低化，導(dǎo)致部分銀行房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上有所降低，商業(yè)銀行逐漸失去了商業(yè)談判的對(duì)等條件，只能在監(jiān)管部門明確要求的自有資金、首付比例及“四證”等基本條件方面堅(jiān)守最低的防線，房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目封閉監(jiān)控的諸多措施實(shí)際上遠(yuǎn)未落實(shí)到位。但正是這樣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)和調(diào)險(xiǎn)不斷加大的時(shí)候，商業(yè)銀行在加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，必然嚴(yán)格各項(xiàng)緊縮政策措施，細(xì)化貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整項(xiàng)目授信條件，確保新增貸款質(zhì)量，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。無論在銀根緊縮環(huán)境下，還是在房?jī)r(jià)上漲周期，銀行業(yè)都應(yīng)接受美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，探索和細(xì)化房地產(chǎn)貸款的封閉監(jiān)管措施，逐漸形成貸款監(jiān)管必須堅(jiān)持的行業(yè)規(guī)范和營商習(xí)慣。房地產(chǎn)企業(yè)從本身長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略考慮，應(yīng)兼顧相關(guān)行業(yè)特別是金融服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管要求，切實(shí)規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)操作標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)配合落實(shí)投資人和債權(quán)人的監(jiān)管措施，通過加強(qiáng)合作、配合監(jiān)管，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。畢竟沒有約束的企業(yè)無法持續(xù)久遠(yuǎn)，只有將一時(shí)之便轉(zhuǎn)化為永久之利才能立于不敗。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)防措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發(fā)、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機(jī)，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大。近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇、市場(chǎng)逐步規(guī)范化，以及不斷快速上漲的房?jī)r(jià)所招致的一系列嚴(yán)厲調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著來自各方面的風(fēng)險(xiǎn)，在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中想要得到預(yù)期目標(biāo)就必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和度量，以期達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的目的，提高收益的可靠性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之問的差異程度。實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的差異程度，這種差異程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn)。在確定的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）政治政策風(fēng)險(xiǎn)?！獓幍膰H國內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)(如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩)及相應(yīng)的政策法律調(diào)整(如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革)，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而育，實(shí)行緊縮的貨幣政策還是實(shí)行寬松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的成本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售。同時(shí)銀行等金融機(jī)構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行消極的財(cái)政政策還是實(shí)行積極的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)投資的引導(dǎo)與宏調(diào)等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和需求產(chǎn)生影響。這些政治政策風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前的中國尤其需要關(guān)注。

（二）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。主要是由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)(如市場(chǎng)需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的．這樣購買力相對(duì)下降，可能無力支付日漸升值的物業(yè)價(jià)格，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要借助外部資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的物業(yè)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房．就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）自然風(fēng)險(xiǎn)。是指由于自然因素(如洪水、火災(zāi)、地震等)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

（四）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。由于建設(shè)項(xiàng)目所選用的工藝、設(shè)備在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)可能已過時(shí)，或由于設(shè)計(jì)施工單位的技術(shù)管理水平不高，使工程項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量缺陷或事故等導(dǎo)致的損失。

二、開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容

風(fēng)險(xiǎn)管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)的組合，目的是實(shí)現(xiàn)最大安全保障效能。

（一）合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

（二）合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)。在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策。確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。

（三）編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解（WBS），對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。

（四）根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持“事前控制”、“事中控制”的原則，對(duì)實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素, 比照《項(xiàng)目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進(jìn)行適應(yīng)性、符合性識(shí)別, 分析(評(píng)估或測(cè)算)、評(píng)價(jià)，實(shí)事求是地給予適當(dāng)合理的調(diào)整，優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)，擬定應(yīng)對(duì)措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，避免過程控制風(fēng)險(xiǎn)。

（五）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手段。把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個(gè)不同的過程，對(duì)計(jì)劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，利用動(dòng)態(tài)管理，合理配備資源，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項(xiàng)目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險(xiǎn)的可能。

（六）合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，順理管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項(xiàng)目的溝通職能。在項(xiàng)目管理組織內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。

（七）加強(qiáng)合同契約的管理。及時(shí)溝通信息．消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響。圍繞項(xiàng)目的最大利益(計(jì)劃利潤)，按照不同階段的工作重點(diǎn)，按照合同約定內(nèi)容開展工作。避免沖突造成的履約風(fēng)險(xiǎn)?？刂平ㄔO(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進(jìn)行回避或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

（八）在項(xiàng)目?jī)?nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理(制度管理)，避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況及時(shí)跟蹤檢查，及時(shí)向決策層提供修改計(jì)劃的依據(jù)。向計(jì)劃實(shí)施層提示計(jì)劃執(zhí)行的偏離情況。對(duì)預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的控制和管理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范及對(duì)策

（一）通過可行性研究來防范風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是具有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦開始啟動(dòng)，所面臨的是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，投資者要在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)、確定投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型并做出各種預(yù)測(cè)，為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。對(duì)這些不確定因素，投資者只能做出概率性的估計(jì)?？尚行匝芯侩A段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否。

（二）通過分散投資來控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)分散投資是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散、共同投資等方式，追求收益相同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最小或在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)收益最大，即在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋求一種最佳的投資組合。區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定區(qū)域經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的；時(shí)間分散是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，以避免因市場(chǎng)變化帶來的損失；共同投資要求合作者共同對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，避免風(fēng)險(xiǎn)。

（三）通過市場(chǎng)監(jiān)測(cè)控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)市場(chǎng)供給彈性很弱的產(chǎn)業(yè)，更是泡沫多發(fā)產(chǎn)業(yè)。為全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握全國房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立分地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度、加強(qiáng)住房金融研究、探索住房金融改革和發(fā)展的深層次問題是非常必要的。通過對(duì)政策走勢(shì)、樓市價(jià)格、項(xiàng)目建設(shè)、銷售數(shù)量、消費(fèi)需求變化及客戶結(jié)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性分析，提高投資決策的前瞻性與科學(xué)性。

（四）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要進(jìn)行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測(cè)

要仔細(xì)分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測(cè)其變動(dòng)，以選擇最佳開發(fā)時(shí)機(jī)；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的各種環(huán)境要素并預(yù)測(cè)其變化，以及早投資開發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊；要了解國家政策并預(yù)測(cè)國家未來對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵(lì)，同時(shí)，要分析社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化，以確定開發(fā)項(xiàng)目的類型和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮其他開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益。

（五）在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。對(duì)此必須有充分的認(rèn)識(shí)和相應(yīng)的對(duì)策和預(yù)案。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳蕾，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考[J]，中國城市經(jīng)濟(jì)，2007

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)前期存在的問題分析

前期工作是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段的基礎(chǔ)。它涉及到各種職能部門和專業(yè)領(lǐng)域要求。在實(shí)際操作過程中，往往全碰到各種困難和矛盾。

(一)技術(shù)資料與實(shí)地出入的矛盾

開發(fā)商通過協(xié)議、招標(biāo)或者拍賣獲得土地，地塊四至(紅線)與土地面積大小等均由職能部門給定。但由于紅線調(diào)整，或測(cè)繪資料的時(shí)滯，往往導(dǎo)致圖紙與實(shí)地狀況有出入。特別是舊改地塊，其上居民密集度高，地下隱蔽管線眾多，而圖紙上往往不能準(zhǔn)確反映。

(二)效益原則與方案優(yōu)化的矛盾

項(xiàng)目開發(fā)的基本出發(fā)點(diǎn)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，并以此為基準(zhǔn)取得最佳經(jīng)濟(jì)效果。但是，這往往受到相關(guān)政策和法規(guī)的限制。方案設(shè)計(jì)的基本依據(jù)之一是《選址意見書》，它對(duì)項(xiàng)目基地退界、間距、高度等技術(shù)指標(biāo)給出具體要求，包括容積率、綠化率和采光曰照要求等。從開發(fā)商角度，為了方案成本控制和優(yōu)化，容積率最好做足，但采光、日照等技術(shù)要求往往形成瓶頸限制。

(三)市場(chǎng)變化與開發(fā)進(jìn)度的矛盾

大家知道，市場(chǎng)信息干變?nèi)f化。在不同時(shí)間，由于生活水平和消費(fèi)觀念等因素的影響，導(dǎo)致顧客對(duì)房地產(chǎn)的要求也隨之變化。房地產(chǎn)開發(fā)往往需要一個(gè)周期，一般至2～3年，項(xiàng)目一經(jīng)定位就很難改變。這樣，很容易造成當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)內(nèi)容和現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)需求相違背而脫節(jié)，造成項(xiàng)目租售困難。

(四)不確定因素較多，很難進(jìn)行量化控制前期工作很大程度上量個(gè)平衡協(xié)調(diào)過程。它受到政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和現(xiàn)場(chǎng)條件等諸多因素的影響。

二、房地產(chǎn)開發(fā)前期有效管理的對(duì)策

(一)研究投資環(huán)境。

環(huán)境因素是項(xiàng)目開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有土地條件的一次性、政策環(huán)境的復(fù)雜性等特點(diǎn)，只有對(duì)環(huán)境因素做出正確的研判，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才有可能走向成功。投資環(huán)境主要是指政策環(huán)境和地理環(huán)境。政策環(huán)境研究從宏觀上研究當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策走向，微觀上研究當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)現(xiàn)狀、分析和展望。誰能“嗅”出新動(dòng)向，誰就能把握市場(chǎng)的“先機(jī)”?；仡櫱皫啄甑陌l(fā)展歷程，取消福利分房、允許房改房上市、允許“購房入戶”、改變土地的市場(chǎng)供給方式由協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)楣_招標(biāo)或拍賣、允許商品房按揭貸款，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)稅率的調(diào)整政策、商品房契稅的降低和房地產(chǎn)交易手續(xù)的調(diào)整等政策大調(diào)整都大大地改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境，改變和引導(dǎo)了市場(chǎng)走勢(shì)。地理環(huán)境研究是另一個(gè)不可忽視的重要方面，它不僅包含特有的地理位置、天然的山水組成的固有的生態(tài)環(huán)境等自然環(huán)境，以及業(yè)已形成的外部人文、社會(huì)文化環(huán)境。它看似具有先天性，卻與政策環(huán)境關(guān)聯(lián)并受其后天刺激而產(chǎn)生轉(zhuǎn)化，影響深遠(yuǎn)。比如城市區(qū)劃調(diào)整，可以改變名義上的地理環(huán)境，享受不同的政策環(huán)境；城市基礎(chǔ)設(shè)施諸如輕軌、地鐵、快高速公路建設(shè)的投資與規(guī)劃，可以改變相對(duì)的地理空間；河道的疏浚與開發(fā)、開發(fā)區(qū)的建設(shè)都可以塑造固有的地理形態(tài)；大學(xué)城、體育場(chǎng)館、大劇院等配套服務(wù)設(shè)施品質(zhì)的改善，則擴(kuò)展了地理的人文內(nèi)涵；商業(yè)中心甚至行政中心的遷移，則可以改變地理的商業(yè)價(jià)值。相反，環(huán)保條件包括塵、氣、聲、光、污染物等都可以制約甚至直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。因此，人們?cè)谡務(wù)撃硡^(qū)塊或板塊的開況時(shí)，熱衷的話題不外乎“現(xiàn)有自然條件”、“現(xiàn)有交通條件”、“未來交通條件”、“配套條件”、“現(xiàn)有樓盤及未來開發(fā)熱度”等。不乏看出，人們始終關(guān)心的永遠(yuǎn)離不開環(huán)境因素，而對(duì)開發(fā)商來說，環(huán)境研究是確立本項(xiàng)目是否具有競(jìng)爭(zhēng)上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

(二)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研

市場(chǎng)因素是首要因素。所以首先是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，研究分析業(yè)已存在的市場(chǎng)情況。市場(chǎng)調(diào)查主要是消費(fèi)者調(diào)查、房產(chǎn)品調(diào)查和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)查。其中消費(fèi)者調(diào)查是指購房者數(shù)量、物業(yè)面積大小、總價(jià)多少、習(xí)慣愛好等購買力調(diào)查，廣告影響力、價(jià)格敏感度等消費(fèi)影響力調(diào)查；房產(chǎn)品調(diào)查是指供求狀況、市場(chǎng)容量、銷售趨勢(shì)、房產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)等調(diào)查；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查是指項(xiàng)目周邊地塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)定位及操作，潛在消費(fèi)者的市場(chǎng)爭(zhēng)奪壓力等調(diào)查。通過對(duì)購買者或潛在購買者的經(jīng)常性調(diào)查，及時(shí)把握需求動(dòng)向，同時(shí)可以不斷更新數(shù)據(jù)庫資料，為調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開拓新市場(chǎng)提供準(zhǔn)確的第一手資料。市場(chǎng)需求決定一切，市場(chǎng)需求決定開發(fā)項(xiàng)目選擇的取舍。沒有需求，就沒有項(xiàng)目。

項(xiàng)目可行性分析是在有需求狀態(tài)下，摸清房產(chǎn)品的具體需求，確定項(xiàng)目規(guī)模檔次。只有確定合理的規(guī)模檔次，才會(huì)產(chǎn)生集聚效應(yīng)，確定項(xiàng)目房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)適應(yīng)力。只有生產(chǎn)出適合市場(chǎng)的房產(chǎn)品，項(xiàng)目才會(huì)成功。然而面對(duì)多變性的銷售市場(chǎng)，這并不是積極適應(yīng)的過程，僅僅是被動(dòng)性適應(yīng)。

(三)經(jīng)濟(jì)分析

首先必須仔細(xì)計(jì)算土地價(jià)款。其次是對(duì)一些地方規(guī)費(fèi)等前期建設(shè)費(fèi)用以及交付使用前必需發(fā)生的費(fèi)用，要有正確的預(yù)測(cè)，包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、大配套費(fèi)、水電氣綠化等貼費(fèi)、散裝水泥“限袋費(fèi)”、墻改費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、竣工資料保證金、地方教育費(fèi)、環(huán)境影響補(bǔ)償費(fèi)、房屋維修基金、驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi)等。另外，還要測(cè)算建設(shè)單位管理費(fèi)、營銷策劃費(fèi)等。這些費(fèi)用與建安費(fèi)用一起構(gòu)成工程投資估算。所以在可行性分析時(shí)，必須要有靈敏的信息、靈活的方法，投資估算才會(huì)嚴(yán)密并且具有時(shí)效。

(四)財(cái)務(wù)分析

根據(jù)前述的投資估算擬定項(xiàng)目籌資方案，估測(cè)資金回籠計(jì)劃，確定合理的資金運(yùn)用表。當(dāng)然必須運(yùn)用資金運(yùn)作技巧，考慮部分墊資施工、預(yù)售回籠、滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)資金運(yùn)用表計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用。考慮國家利率政策調(diào)整的可能性以及資金運(yùn)用的復(fù)雜性等，還必須另列不可預(yù)見費(fèi)。根據(jù)銷售收入按規(guī)定計(jì)取營業(yè)稅。

工程投資估算加上項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金即為項(xiàng)目總投資。銷售總收入與項(xiàng)目總投資的差額即為項(xiàng)目利潤。差額越大，項(xiàng)目效益越好。沒有利潤的項(xiàng)目一定為不可行。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作分析必須從維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的嚴(yán)肅性出發(fā)，仔細(xì)收集各項(xiàng)數(shù)據(jù)，認(rèn)真運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)和方法，得出正確的結(jié)論性意見和項(xiàng)目選擇建議，為決策者確定項(xiàng)目提供可靠依據(jù)，從而避免決策失誤，避免盲目投資，也避免投資決策的“長(zhǎng)官意識(shí)”。

[參考文獻(xiàn)]

[1]劉秋雁房地產(chǎn)投資分析[M]．大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003．

篇6

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)情況

目前，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共321家，其中：二級(jí)資質(zhì)19家，三級(jí)資質(zhì)70家，四級(jí)資質(zhì)131家，暫定資質(zhì)101家；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員8000多人。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)165家；物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員6000多人。全市取得房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)的企業(yè)12家，企業(yè)從業(yè)人員100多人。

2005年到2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資年均完成34.17億元，占同期GDP的6.2％；商品房年均施工面積660.41萬平方米，年均新開工面積349.99萬平方米，年均竣工面積132.66萬平方米，年均銷售面積160.14萬平方米，年均住宅價(jià)格2050元/平方米。

總體上，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)比較平穩(wěn)，存在以下幾方面的特點(diǎn)：

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度較快。受國家拉動(dòng)內(nèi)需政策以及中央、省、市支持扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)政策措施的影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資總體增速較快，高于固定資產(chǎn)投資增速。

二是房?jī)r(jià)漲幅較快。由于開發(fā)建設(shè)成本上升，土地資源有限，市場(chǎng)需求量大，個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售等因素，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快，令中低收入階層望而卻步。

三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。受近年來房?jī)r(jià)上漲的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)面積大、高檔次住房比較熱衷，而適用于中低收入階層的普通住房不僅供給量少，而且所處地段大多為城鄉(xiāng)結(jié)合部等較偏僻位置。這導(dǎo)致了我市一方面住房需求旺盛，另一方面卻存在大量以大戶型為主的空置面積的尷尬局面。

四是受國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的影響，自去年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地欲望強(qiáng)烈，土地價(jià)格逐漸上漲。

五是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)。大多房開企業(yè)自有資金不足，依賴銀行信貸支撐，極易令資金鏈斷裂，導(dǎo)致民間高利貸、拖欠工程款和民工工資等問題的發(fā)生；開發(fā)經(jīng)營理念落后，管理水平低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，負(fù)債比率過大。并且部分房開企業(yè)誠信度差，導(dǎo)致逾期交房、業(yè)主投訴及案件增多，嚴(yán)重影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。

二、“十二五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展建議

為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，使其作為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的地位進(jìn)一步增強(qiáng)，切實(shí)解決人民群眾的居住問題，提出建議如下：

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應(yīng)用 企業(yè)發(fā)展

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀(jì)90年代，經(jīng)過20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且?guī)?dòng)了建材、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來，由于房?jī)r(jià)過高、投資虛熱，國家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤空間逐步縮小，市場(chǎng)不確定因素增加，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大。在這種情況下，進(jìn)行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規(guī)為導(dǎo)向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，進(jìn)行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運(yùn)用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過銷售降價(jià)、提高配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施、增加建設(shè)成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對(duì)于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個(gè) “臨界點(diǎn)”達(dá)到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過銷售降價(jià)、提升配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施促進(jìn)項(xiàng)目的快速銷售，節(jié)約財(cái)務(wù)利息，實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)滾動(dòng)，同時(shí)通過上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，并不一定致使企業(yè)利潤減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

營業(yè)稅方面：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征收營業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進(jìn)行合理避稅。如將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式可規(guī)避營業(yè)稅。

（三）利用收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃

對(duì)于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設(shè)成本，還包括房屋裝飾、裝潢費(fèi)用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務(wù)服務(wù)，無需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立裝飾公司負(fù)責(zé)房屋裝飾、裝潢，銷售時(shí)將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的裝飾公司分開簽訂，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費(fèi)用繳納營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司將經(jīng)營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率預(yù)繳營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。另外根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的單位價(jià)值較高的項(xiàng)目，購買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷售，一方面可促進(jìn)銷售的增長(zhǎng)，另一方面企業(yè)不以售價(jià)總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計(jì)算繳納營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負(fù)進(jìn)行遞延，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動(dòng)，創(chuàng)造更大的價(jià)值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，合理設(shè)計(jì)稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負(fù)。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程

房地產(chǎn)開發(fā)涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及的因素較多、涉稅較為復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)控。

三、結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負(fù)，爭(zhēng)取企業(yè)最大利益，而且通過稅收籌劃整個(gè)過程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時(shí)需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及所涉及的稅種，進(jìn)行合理的稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：

篇8

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn)，與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對(duì)象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題，建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。

一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本

2004年8月31日以前，土地交易未實(shí)際公開競(jìng)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地，并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”，然后設(shè)法改變土地用途，聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估，且一般要求高估，形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理，虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則，虛增了開發(fā)成本。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題，建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對(duì)比，對(duì)高于市價(jià)的部分提請(qǐng)企業(yè)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問題，企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則，在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn)，按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入

（一）將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗(yàn)收，與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，不確認(rèn)收入。

（二）隱瞞收入，私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲(chǔ)，形成小金庫；在委托代建業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內(nèi)小金庫；在待售商品房出租業(yè)務(wù)中，對(duì)收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

（三）將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的，應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理，按規(guī)定計(jì)繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務(wù)處理。

（四）將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。

對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對(duì)；將經(jīng)營收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì)；將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對(duì)；同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。

三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本

（一）隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi)，調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí)，對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本中，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤，往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，多計(jì)或少計(jì)開發(fā)成本。

（二）不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則，隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則，企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí)，應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤，根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí)，不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?，而是根?jù)企業(yè)利潤情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要，在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分，調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤；對(duì)于計(jì)入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用，在各開發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量，而是隨意分?jǐn)?，造成各開發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。

（三）不同類型商品房的經(jīng)營成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開發(fā)的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價(jià)格上相差懸殊，其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中，一般以開發(fā)項(xiàng)目（同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房）為對(duì)象進(jìn)行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完畢，進(jìn)行銷售時(shí)，將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，形成同一開發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。

（四）擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本 擠入商品房開發(fā)成本中，增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本；此外，企業(yè)還通過虛報(bào)工程結(jié)算，虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式，虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本，以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率，少繳土地增值稅；虛減經(jīng)營利潤，少繳企業(yè)所得稅。

對(duì)于以上問題，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等，還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對(duì)；將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì)；同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算；運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算；根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對(duì)借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算；以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本，審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額，并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù)，按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。

四、漏繳規(guī)費(fèi)

（一）漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售，而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。

（二）漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用，如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等，由于以上費(fèi)用名目繁多，繳納程序不透明，存在關(guān)系操作空間和政策利用空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費(fèi)。

對(duì)于上述問題，建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程，掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn)，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比，查出漏繳金額，提請(qǐng)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。

五、套取銀行信用，違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：

（一）將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，此時(shí)，該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本，實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。

（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難，往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目，可行性研究

 

可行性研究是指在投資決策前,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià),判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利,并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法,其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目投資決策的重要依據(jù),是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù),是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù),是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程,房地產(chǎn)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和即為總投資,其財(cái)務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的銷售收入。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),即財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)：

1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,以宏觀效益分析為主

房地產(chǎn)關(guān)系到人們的切身利益,不能只看項(xiàng)目本身的獲利能力,還要考慮項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響,即考察項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有多大貢獻(xiàn)以及需要國民經(jīng)濟(jì)付出多大代價(jià)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,房地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)該重視國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的方向的分析,根據(jù)國家的需求,更多的投資經(jīng)濟(jì)適用房、中小型住房等項(xiàng)目。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.2定量分析與定性分析相結(jié)合,以定量分析為主;

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究報(bào)告中唯一的量化的評(píng)價(jià)部分,必須進(jìn)行數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)估算,進(jìn)行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項(xiàng)目的效益,據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè),迫切需要從粗放式開發(fā)向集約式開發(fā)過度。特別是在當(dāng)前金融危機(jī)下,房地產(chǎn)開發(fā)商要擴(kuò)大開發(fā)利潤空間,必須用定量分析的方法,來量化開發(fā)過程中的每一項(xiàng)成本支出,擺脫過去粗糙的定性分析,從而真正達(dá)到全過程量化監(jiān)測(cè)成本費(fèi)用,最大限度地降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3分析過程中主觀性與客觀性相結(jié)合,主觀性所占比重較大;

如實(shí)踐中,由于編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告的目的不同,委托人及編制人對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)和重視,使得財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主觀意識(shí)較強(qiáng),受委托人和編制人員影響較大。投資額、房?jī)r(jià)、銷售量等是編制人員可以對(duì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行主觀控制的手段。編制人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)也會(huì)使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表現(xiàn)出很強(qiáng)的主觀性。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究過程

2.1以投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行初步可行性研究。

2.2初步可行性研究

在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。論文寫作，房地產(chǎn)項(xiàng)目。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5% 。

2.3詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0% 。項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

2.4可行性研究階段工作精度表

篇10

一、尋租理論

尋租理論是20世紀(jì)七十年代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界公共選擇學(xué)派創(chuàng)立的理論，是以研究非生產(chǎn)性競(jìng)爭(zhēng)的尋利活動(dòng)為主的經(jīng)濟(jì)理論。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)中，尋租被定義為通過獲得或維持某個(gè)領(lǐng)域的壟斷地位來尋求、保持和增加經(jīng)濟(jì)租金的非生產(chǎn)行為。這里的經(jīng)濟(jì)租金是指支付給資源所有者的款項(xiàng)中超過那些資源在任何可替代的用途中所能得到的款項(xiàng)的那一部分。

二、尋租在我國房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)

（一）土地供應(yīng)領(lǐng)域的尋租。土地領(lǐng)域?qū)ぷ夥绞街饕校孩俟┬桦p方利用協(xié)議出讓土地方式“暗箱”操作，以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格出讓土地；②在招標(biāo)出讓土地方式下通過控標(biāo)、抬標(biāo)尋租，即作為尋租者的開發(fā)商在政府部門默許下，與其他競(jìng)爭(zhēng)者達(dá)成私下協(xié)議，以支付現(xiàn)金方式使其他競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)際退出競(jìng)爭(zhēng)，從而以較低的招標(biāo)價(jià)獲得土地使用權(quán)；③征用農(nóng)村集體所有土地過程中，地方政府非法、低價(jià)征用農(nóng)村土地，將其變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)用地，從而獲取巨額經(jīng)濟(jì)租金。通過這些方式，土地出讓方和房地產(chǎn)商勾結(jié)，牟取非法租金，損害社會(huì)公眾利益。

（二）住房建設(shè)領(lǐng)域的尋租。我國實(shí)行多層次住房供應(yīng)體系，即高收入者按市場(chǎng)價(jià)購買商品住房、中低收入者低價(jià)購買經(jīng)濟(jì)適用房、低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，國家給予了免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放等諸多優(yōu)惠政策。一方面誘使開發(fā)商們競(jìng)相向主管部門尋租，以“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”之名行“商品房”之實(shí)。對(duì)于擁有審核開發(fā)商資質(zhì)、分配經(jīng)濟(jì)適用房等權(quán)力的主管部門及負(fù)責(zé)人來說，一旦認(rèn)識(shí)到手中權(quán)力的市場(chǎng)價(jià)值，“尋租”也就滋生開來。

（三）資金領(lǐng)域的尋租。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融的支持。我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金較少，融資渠道狹窄，對(duì)銀行資金的依賴尤其嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的渴求，加上國有銀行自身的軟預(yù)算約束，使得尋租活動(dòng)在銀行信貸領(lǐng)域蔓延。

（四）涉稅領(lǐng)域和房地產(chǎn)開發(fā)程序的尋租。房地產(chǎn)稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等11大類。房地產(chǎn)開發(fā)程序包括工程勘測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及審批等諸多過程?？梢姡愘M(fèi)和開發(fā)程序均十分復(fù)雜。在這些過程中，事實(shí)證明開發(fā)商和政府官員傾向選擇尋租，損害社會(huì)群體的合法利益。

房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ぷ饣顒?dòng)猖獗，解決這一問題勢(shì)在必行。為此，本文建立了博弈模型，并提出解決尋租問題的對(duì)策。

三、博弈論模型及分析

（一）模型假設(shè)及基本模型。假設(shè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ぷ饣顒?dòng)中。有三方參與者：設(shè)租人和尋租人及監(jiān)管人。設(shè)租人為涉及房地產(chǎn)業(yè)的政府部門，他們依據(jù)“尋租經(jīng)濟(jì)租金”多少來調(diào)整策略；尋租人即房地產(chǎn)開發(fā)商；監(jiān)管人即政府部門“絕對(duì)監(jiān)管者”。假設(shè)設(shè)租人和尋租人雙方均是“理性經(jīng)濟(jì)人”；監(jiān)管者公正廉潔，依法辦事，是絕對(duì)監(jiān)管者，否則認(rèn)為他們是設(shè)租人。具體博弈模型為：1、房地產(chǎn)開發(fā)商的全部收入由其投入的資金x決定，f（x）為開發(fā)商的收益函數(shù)，投入成本為C（x），其中f′（x）＞0，f″（x）＜0，C′（x）>0，C″（x）>0；2、政府設(shè)租人得到的經(jīng)濟(jì)租金占開發(fā)商收益比重為q。設(shè)租過程中，風(fēng)險(xiǎn)成本、時(shí)間成本、信譽(yù)成本、向上級(jí)行賄等可能損失構(gòu)成設(shè)租成本。記設(shè)租成本為?茲（x，q），尋租預(yù)期租金收入為r（x，q），且q∈［0，1］；3、假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收入依賴設(shè)租人所得的經(jīng)濟(jì)租金的比重q，即g（x，q）=（1-q）［f（x）-C（x）］，且qf（x）≥r（x，q）；4、假定尋租行為成功的概率為p，行為被監(jiān)管人發(fā)現(xiàn)，受到懲罰的概率為1-p，并罰以雙方純收益的K倍罰金，K≥1，稱K為懲罰系數(shù)。

尋租人選擇投資額x，使其純收益最大化，設(shè)租人不關(guān)心尋租人的投資額，只關(guān)心其所得的經(jīng)濟(jì)租金的比重q，使其純收益最大化。即： =［p（1-p）K］［（1-q）f′（x）-C′（x）］=0……（1）； =［p-（1-p）K］［f（x）－ ］=0……（2）。聯(lián)立（1）（2）可以解出x和q，且一方的最優(yōu)戰(zhàn)略是另一方所選擇戰(zhàn)略的函數(shù)。

（二）分析模型

1、由式（1）（2）可知，若p-（1-p）K=0，則為最優(yōu)投資尋租組合，雙方收益均最大化。此時(shí)，雙方的戰(zhàn)略選擇為（尋租，設(shè)租）。

2、房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ぷ庑袨榈陌l(fā)生，主要是資源的稀缺性和權(quán)利壟斷性以及利益的驅(qū)動(dòng)性。這里定義：預(yù)期收入成本比T＝ ，T∈［0，1］。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商期望純收益大于或等于其預(yù)期收益，即T開發(fā)商≤ 時(shí)，開發(fā)商選擇尋租。否則，開發(fā)商不尋租。對(duì)于政府設(shè)租人來講，當(dāng)期望收入大于或等于設(shè)租人的預(yù)期租金時(shí)，尋租現(xiàn)象才有可能產(chǎn)生。即僅當(dāng) ≤ 時(shí)，尋租行為發(fā)生。則結(jié)論是：當(dāng)T開發(fā)商≤ ，且T設(shè)租人≤ 時(shí)，開發(fā)商和政府官員博弈的最優(yōu)策略為（尋租，設(shè)租）；當(dāng)T開發(fā)商＞ ，且T設(shè)租人＞ 時(shí)，開發(fā)商和政府官員設(shè)租人的最優(yōu)策略為（不尋租，不設(shè)租）；T設(shè)租人≤ ＜T開發(fā)商時(shí)，開發(fā)商和政府官員設(shè)租人的策略為（不尋租，設(shè)租）；T開發(fā)商≤ ＜ ＜T設(shè)租人，開發(fā)商和政府官員設(shè)租人的策略為（尋租，不設(shè)租）。

四、模型引申出的建設(shè)性對(duì)策建議

對(duì)于內(nèi)在誘因以及尋租人和設(shè)租人選擇最優(yōu)策略（不尋租，不設(shè)租）的條件，政府部門應(yīng)采取以下措施控制甚至利用尋租行為：1、思想道德及法制宣傳教育，不斷提高全民，尤其是官員的守法意識(shí)；2、官員公開選任制度，提高公務(wù)員工資水平，倡導(dǎo)“高薪養(yǎng)廉”，變相增加政府設(shè)租人的尋租成本；3、規(guī)范政府管理方式和程序，減少政府干預(yù)，盡可能地以市場(chǎng)代替政府，走高市場(chǎng)化道路，減少租源，降低開發(fā)商尋租的可能性。

對(duì)于外部因素，由上式可知，懲罰系數(shù)K越大，（1-p）越大。因此，監(jiān)管人應(yīng)該加大對(duì)尋租行為的查處和懲罰力度。另外，計(jì)提“鼓勵(lì)基金”，即從懲罰系數(shù)K中計(jì)提一定比例的資金，以作為對(duì)放棄設(shè)租的政府官員或絕對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)勵(lì)金額，從物質(zhì)上鼓勵(lì)設(shè)租人選擇作為絕對(duì)監(jiān)管者。這樣可以達(dá)到一個(gè)結(jié)果：使社會(huì)公共福利盡可能平衡，減少因?qū)ぷ庖鸬纳鐣?huì)福利損失，房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。

五、結(jié)論