導語：如何才能寫好一篇投資分析方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：證券；投資；分析方法

在我國證券投資理財業(yè)務中，存在著收益高和風險大的特點。人們要成功投資證券需要對其進行科學的分析，其中一項重要的分析方法就是區(qū)間值的模糊評判方法。這種分析方法主要吸收了模糊理論對主觀性因素的處理方式，在分析過程中可以充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢。同時工作人員能對證券投資的各種因素進行綜合考慮，再對其做出整體性的評價，這樣可以解決傳統(tǒng)評估中存在的片面性問題，有助于大大提升證券投資分析的科學性，可以為相關人員的投資決策提供必要的參考依據(jù)。

一、證券投資中的基本分析法

證券投資中的一項重要的分析方法就是基本分析法。這種分析方法主要是對上市公司的經(jīng)營業(yè)績和財務狀況進行分析。同時工作人員也需要分析上市公司經(jīng)營的客觀政治經(jīng)濟環(huán)境，這樣可以對證券的內(nèi)在投資價值做出準確的判斷，對價值的合理性可以進行有效的衡量，投資者可以根據(jù)這些情況選擇適合的證券進行投資。業(yè)內(nèi)人士可以按照金融學，經(jīng)濟學和會計學等原理，做出準確的分析，從而決定證券價值的基本要素，這樣就可以對證券的投資價值和合理價位進行判斷，從而提出合理的投資建議，主要可以從宏觀和微觀兩個方面著手分析。宏觀因素主要包括市場利率分析，經(jīng)濟周期分析和證券市場調(diào)控政策分析等。微觀因素主要包括公司素質(zhì)分析，公司所屬行業(yè)性質(zhì)分析和財務分析等。這種分析方法有自身的優(yōu)勢和劣勢，工作人員可以根據(jù)實際需要決定是否選擇這種分析方法。具體來說，基本分析法可以對證券價格的走勢進行全面的分析，這種方法對周期較長的證券價格預測是非常適用的。但是對于短線投資者來說缺乏較強的指導作用，預測精度也無法達到標準要求。如果人們能夠預測出這些基本走勢，就不能隨意改變商品市場的走勢，基于以上這些分析，我們可以總結(jié)出基本分析方法適用于長線投資。

二、證券投資中的行為金融分析法

20世紀80年代就出現(xiàn)了金融分析法，這一理論主要針對的是與經(jīng)典理論相悖的“異象問題”，包括“假日現(xiàn)象”等。有的投資者對這些異象加以利用，經(jīng)過投資之后獲得的收益非常大。所以這種分析方法主要針對的是“異象”問題。業(yè)內(nèi)人士對標準金融理論持質(zhì)疑態(tài)度，將行為科學作為基礎，對投資者的心理行為進行研究，這是一種科學的投資決策方法。這種分析方法主要利用的是現(xiàn)實市場和古典金融理論的相悖性，投資者處于完全理性的狀態(tài)中。在證券市場中，不是所有投資者都會利用均衡價格指導自己的投資行為，投資者有時會實行噪音交易。這種投資分析方法的優(yōu)勢是在證券投資中，投資者可以站在更加科學的視角進行觀察，尤其是在分析市場重大轉(zhuǎn)折點方面，其效果是非常顯著的。由于人們的心理假設和理存在差異，因此在分析過程中缺乏統(tǒng)一的結(jié)論，無法對投資者的行為進行有效的指導。

三、證券投資的組合分析方法

投資組合分析方法是證券投資的重要分析方法之一，主要利用的是不同證券的不同風險收益原理。業(yè)內(nèi)人士可以構(gòu)建多種證券的組合投資方式，這樣可以促使投資風險和投資收益達到平衡的狀態(tài)，可以促使特定風險條件下，實現(xiàn)最大化的收益，同時也能將投資帶來的風險降到最低程度。證券投資的組合分析方法主要包括現(xiàn)代和傳統(tǒng)證券組合分析方法。傳統(tǒng)分析方法主要是以降低非系統(tǒng)風險為目的?，F(xiàn)代組合方法主要采用的數(shù)量化的組合管理方法，這樣可以達到證券投資風險和投資收益的最佳平衡狀態(tài)，投資組合具有定量分析投資風險的優(yōu)勢，可以促使投資收益和風險的制衡達到最佳的平衡狀態(tài)。

這種分析方法從理論上證明了組合投資對非系統(tǒng)風險的降低作用，能夠利用定量化的分析方法，求出證券組合的最佳比例關系，有助于降低各組合證券比例的盲目性，投資風險和收益的平衡性也會大大增強，但是也存在一些缺點，對于證券市場假定條件有著苛刻的要求，這些條件和實際市場差距較大。這就需要相對成熟的證券市場。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士在組合比例計算方面需要掌握準確的數(shù)據(jù)。在市場經(jīng)濟條件的限制下，投資者無法在短時間內(nèi)透徹了解多個證券，所以這種投資分析方法主要適用于機構(gòu)投資者，并且在具體實施過程中要以基本面的分析作為輔助條件。由于業(yè)內(nèi)人士在具體工作中，充分考慮了市場的風險和收益的制衡情況，雖然證券組合的收益處于比較低的狀態(tài)，但是收益的穩(wěn)定性較強，主要適用于社保公司和基金公司的運作。

四、總結(jié)

綜上所述，現(xiàn)代社會人們的理財觀念越來越強，很多人會利用節(jié)余的資金進行證券投資，希望獲得一定的經(jīng)濟收益。在證券投資過程中，需要按照科學的方法進行證券投資分析。業(yè)內(nèi)人士可以根據(jù)具體情況和需要選擇合理的分析方法，從而做出最佳的投資決策。文章主要分析“證券投資中的基本分析法，證券投資中的行為金融分析法、證券投資的組合分析方法”等方面探析證券投資分析方法。希望通過本文的研究對證券投資水平的提高有所幫助。

參考文獻：

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[3]吳云勇，范樹杰.證券投資分析方法研究[J].中國市場，2012，27：76-77.

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【關鍵詞】聚類分析；成長能力；判別分析；投資應用

聚類分析建立在基礎分析之上，基于各類股票的行業(yè)因素、公司因素、收益性、成長性等基本層面的考察，然后利用綜合評價指標體系來衡量樣本股票的“相似程度”，立足于對股票基本層面的量化分析，運用聚類分析模型能幫助投資者準確地了解和把握股票的總體特征，確定投資范圍，并通過類的總體價格水平來預測股票價格的變動趨勢，選擇有利的投資時機。

一、聚類分析在證券投資中的應用

把聚類分析和判別分析應用于金融投資分析中，不僅可以彌補金融投資定性分析的不足，也可以使金融投資分析更精確。

（一）如何運用聚類分析模型進行證券投資分析

聚類結(jié)果對投資者的指導作用表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.了解各類股票群的基本特征及總體狀況，從一定程度上區(qū)分出業(yè)績優(yōu)良和業(yè)績一般板塊，初步劃分選擇范圍。

2.根據(jù)類的業(yè)績狀況、成長性、平均股價水平等，可以幫助投資者判斷股票應具有的內(nèi)在投資價值。

3.在同一類別中，可找出其均衡價格，由于一些市場因素往往使股票的價格發(fā)生偏離，或高于或低于這一水平，低于平均股價水平的存在上升趨勢，可看作是較好的投資時機，潛在的投資風險也較小。

（二）聚類分析指標體系的選取

基于上市公司基本面情況，企業(yè)的經(jīng)營盈利能力主要反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)務創(chuàng)造利潤的能力，盈利能力和成長能力是支持股價的長期因素，也是判別公司是否具備投資價值的根本所在，而經(jīng)營業(yè)績良好的公司其股市的擴張能力也應較強。

1.盈利能力的大小決定了股票價值的高低

總資產(chǎn)利潤率直接反映公司的整體獲利能力，凈資產(chǎn)利潤率反映股東投資報酬的大小。

主營業(yè)務是上市公司重點發(fā)展方向和利潤的來源，主營業(yè)務收益率越大，上市公司在市場競爭中就更具有優(yōu)勢，每股收益越高，反映行業(yè)的投資收益越高，每股的獲利能力越強。

2.成長能力的指標

成長性好的上市公司在總資產(chǎn)擴張能力，股本擴張能力，資產(chǎn)重組方面都比較強，盈利增長速度也相應較快。主營業(yè)務收入增長率反映了公司擴大市場規(guī)模的能力，表明公司重點發(fā)展方向的成長性；上市公司的積累，發(fā)展以及給投資者的回報主要取決于凈利潤的增加，所以凈利潤增長率也是一個重要指標。

3.股本擴張能力指標

股本擴張能力經(jīng)營業(yè)績良好的公司其股本的擴張能力也應較強，流通股本是一項逆指標，股本規(guī)模較小的上市公司往往具有較強的擴張能力和較大的成長空間。每股凈資產(chǎn)值越高，公司股本擴張余地也越大，公司提供回報的潛在能力也越強。

二、應用實例

從滬深股市2000多只A股中隨機抽取鋼鐵行業(yè)分類下33只股票，樣本數(shù)據(jù)均來自Wind資訊中國上市公司財務指標數(shù)據(jù)庫。

（一）原始數(shù)據(jù)標準化

為了消除原始數(shù)據(jù)量綱和數(shù)量級的差異所帶來的影響，以便進行聚類分析，我們采用對指標值標準化的處理方法[1]。

（二）聚類分析結(jié)果

第1類：攀鋼釩鈦，本鋼板材，包鋼股份，濟南鋼鐵，撫順特鋼，方大特鋼，方大炭素，廣鋼股份，重慶鋼鐵。

第2類：大冶特鋼，新興鑄管，凌鋼股份，酒鋼宏興。

第3類：河北鋼鐵，韶鋼松山，太鋼不銹，鞍鋼股份，華菱鋼鐵，首鋼股份，三鋼閩光，武鋼股份，寶鋼股份，萊鋼股份，西寧特鋼，杭鋼股份，南鋼股份，安陽鋼鐵，八一鋼鐵，新鋼股份，馬鋼股份，柳鋼股份。

第4類：久立特材，鄂爾多斯。

此分類是否正確還需要判別分析對其結(jié)果進行校驗和完善。

（三）判別分析

分別以1，2，3，4代表1到4類，判別函數(shù)中的自變量取原表中的自變量，對其用SPSS中的Discriminant過程進行判別分析，分析結(jié)果如（表2-2）：

（四）實證總結(jié)

實證結(jié)果分析：

在分析各類樣本時，我采用指標的平均值，即：

公司利潤的高低、利潤額的增長速度是其有無活力、管理效能優(yōu)劣的標志。作為投資者，購買股票時，當然首先是考慮選擇利潤豐厚的公司進行投資。所以，分析財務報表，先要著重分析公司當期投入資本的收益性，凈資產(chǎn)收益率高表明公司盈利能力強，將本期經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與上期比較，增長率越高，說明企業(yè)成長性越好。

分析現(xiàn)金流量及其結(jié)構(gòu)，可以了解企業(yè)現(xiàn)金的來龍去脈和現(xiàn)金收支構(gòu)成，評價企業(yè)經(jīng)營狀況、創(chuàng)現(xiàn)能力、籌資能力和資金實力。

每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈值是每股股利的最基本保證，這個指標說明的是經(jīng)營活動能帶來的現(xiàn)金流凈值，是反應經(jīng)營狀況好壞的指標之一，也是每股收益的最基本保證。大多公司如上面所述，但也有特殊情況。如果公司產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長，同時公司正處于擴張期，它的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額就有可能是負值，每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈值當然也是負值，此時是不能說明公司的經(jīng)營狀況是不好的。

由以上分類結(jié)果可知：第1類股票屬于明顯的低收益，低成長性的績差股。每股收益，每股凈資產(chǎn)都相對較低，特別是較低的每股現(xiàn)金流量凈額，說明股本擴張能力相對較低，由此說明第一類上市公司的經(jīng)營穩(wěn)定性差，發(fā)展不暢而負的營業(yè)總收入同比增長率和經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增長率說明公司已不具有成長性。所以該類公司呈衰退趨勢，投資價值不大。

第3類股票的收益性和成長性表現(xiàn)一般，這類上市公司的股票對于短線介入的投資者來說尚具較高的投資價值，但不宜長期持有。

第2類和第4類股票凈資產(chǎn)收益率和投資回報率都很高，說明2類和4類公司收益好，盈利能力好，這些公司大都在行業(yè)中處于領先地位，經(jīng)營狀況良好。2類經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（同比增長率）和歸屬母公司股東的凈利潤（同比增長率）較高，說明成長性高，4類公司在成長性方面不如2類高。

每股凈資產(chǎn)值越高，公司股本擴張余地也越大，公司提供回報的潛在能力也越強，4類比2類公司具有樂觀的發(fā)展前景和較強的擴張趨勢，屬于一批成長型較好的股票，是板塊中的潛力股。

2類公司在投資方面穩(wěn)定性優(yōu)于4類，各項指標的實際情況，可以由股民們自己選擇，看股民是注重公司哪方面的情況。2類和4類應屬于投資者進行長期投資的首選投資對象。

通過以上分析，可以指導我們的投資：一方面，分析股票的業(yè)績指標可以判斷出績優(yōu)的類和績差的類，高成長的類和低成長的類，由此投資者可在某一類或幾類中確定投資范圍，提高投資決策的效率和準確性；另一方面，從聚類的結(jié)果中得出類的均衡價格水平，預測股票的價格趨勢，低于這一價格水平的，其當期市價與均衡價格的差距就是該股票價格可能的上漲空間，投資者若把握時機對這類股票進行長期投資則承擔的風險較小，獲利的可能性較大。

三、結(jié)論

聚類分析法是一種應用極為廣泛的多元統(tǒng)計分析方法，將聚類分析模型應用于證券投資中做了拓展性的研究和探討。聚類分析采用綜合指標來反映上市公司的成長性，對聚類結(jié)果進行定量分析得出各類公司的實力強弱情況。立足于基本面的定量分析，研究股票的內(nèi)在價值，有利于投資者縮小投資選擇范圍，確定投資價值，降低投資風險，有利于為經(jīng)營管理者提供借鑒。

參考文獻：

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[3]Jiawei Han Micheline Kamber.數(shù)據(jù)挖掘概念與技術[M].范明，譯.北京：機械工業(yè)出版社，2007.

[4]孔祥永.對行政事業(yè)單位實行會計集中核算的問題淺析[J].工會論壇（山東省工會管理干部學員報），2009（3）.

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摘 要：該文以安徽省上市公司財務數(shù)據(jù)作為研究對象，依據(jù)國內(nèi)外已有的分析研究結(jié)果，輔之主成分分析方法確定股票市場投資價值評價指標體系，通過運用多元統(tǒng)計分析方法，對其綜合實力進行排名，實證結(jié)果顯示三七互娛的綜合實力位居榜首。

關鍵詞：多元統(tǒng)計分析 Spss 股票價值

中圖分類號：F832.51 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）07（a）-0076-02

證券投資是狹義概念上的投資，是投資者通過購買有價的證券，以獲得收益的行為，從中獲取利息或差價，是一種直接形式的投資行為。多元統(tǒng)計分析所研究的內(nèi)容和方法主要包括數(shù)據(jù)化簡、分類和分組、研究變量間的依賴關系和多元數(shù)據(jù)的統(tǒng)計推斷。隨著電子計算機的出現(xiàn)和發(fā)展，多元統(tǒng)計分析便開始在醫(yī)學、經(jīng)濟學、文學、氣象等方面得到廣泛的應用。

選取安徽省上市公司進行分析，原有89只股票，剔除了數(shù)據(jù)不可得和特殊處理的股票，最后得到有效股票70只分別用 ，來代替。首先，經(jīng)過主成分分析篩選最終確定凈資產(chǎn)收益率、每股收益、每股主營業(yè)務收入、應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、主營業(yè)務收入增長率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)增長率、速動比率、利息支付倍數(shù)、資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金流量比率。用，表示。

70家上市公司13個財務指標組成的矩陣的特征值以及累積貢獻率情況參見表1。通過觀察表，人們發(fā)現(xiàn)一共有5個特征值大于1。它們共同解釋了安徽省上市公司綜合業(yè)績標準差的77.66%（累計貢獻率）。說明這5個公共因子基本上能夠代表原始數(shù)據(jù)包含的大部分信息。

由于因子載荷矩陣得到的未旋轉(zhuǎn)的公共因子的實際意義不好解釋，因此，對公共因子進行方差最大化正交旋轉(zhuǎn)（Varimax），得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。令成長因子為，營運因子為，盈利因子為，償債因子為，現(xiàn)金因子為，原變量可由各因子表示為：

其余變量依次類推。計算各因子的方差貢獻率占5個因子總方差貢獻率的比重，5個因子的比重分別為：29.33%、20.567%、20.13%、17.80%、12.17%。由此可以看出，成長能力因子的比重最大，現(xiàn)金能力因子的比重最小。最后，以各因子的方差貢獻率占5個因子總方差貢獻率的比重作為權重進行加權匯總，得出綜合得分F，即

在財務績效的得分中，因子得分的正、負代表該公司的財務績效與新疆地區(qū)平均水平的位置關系，把安徽的平均水平算作零點，這是數(shù)據(jù)標準化處理后的結(jié)果，不會影響可比性。

綜合排名表明了其財務的整體績效，整體財務績效好的公司并不是其財務績效的各個方面都表現(xiàn)較好。如排在首位的三七互娛，發(fā)展能力排名第一；營運能力排名靠前，盈利能力、償債能力和現(xiàn)金能力排名卻是排在后面。說明三七互娛目前發(fā)展良好，企業(yè)擴大規(guī)模；壯大實力的潛力強勁，但資產(chǎn)管理效率低下，企業(yè)應加強各項資產(chǎn)的管理和提高經(jīng)濟效益。通過上面分析可以全面反映上市公司的成長性和盈利能力，有利于縮小投資范圍，確定投資價值，降低投資風險。文章的分析方法對指導證券投資提供了一條有效的途徑。

參考文獻

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[2] 馬躍.基于因子分析和投資組合理論的股票投資分析[J].市場觀察，2015（A1）：318.

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【關鍵詞】多元統(tǒng)計分析方法；股票投資狀況；綜合評價研究

一、前言

對于我國的經(jīng)濟發(fā)展狀況，可以從股票市場的發(fā)展中得到體現(xiàn)，在短短十幾年的時間里，就實現(xiàn)了資本主義國家百年的發(fā)展成果。由此也能夠體現(xiàn)出我國經(jīng)濟迅猛的發(fā)展態(tài)勢。而在近幾年當中，隨著股票市場的不斷發(fā)展，也逐漸暴露出了很多問題，對于經(jīng)濟市場、股票市場的發(fā)展，產(chǎn)生了很大的威脅。因此，基于多元統(tǒng)計分析方法，對股票投資狀況進行綜合評價，更加充分的理解和認識其中存在的問題，從而更好的存進股票投資市場的發(fā)展。

二、多元統(tǒng)計分析方法的基本概述

在經(jīng)典統(tǒng)計學當中，多元統(tǒng)計是一個重要的發(fā)展分支，作為一種分析方法來說，多元統(tǒng)計分析具有很強的綜合性。應用該方法，能夠在相互關聯(lián)的多個指標、對象之間，對其統(tǒng)計規(guī)律進行分析，在數(shù)理統(tǒng)計學當中，也是一個非常重要的分支學科。在多元統(tǒng)計分析方法中，包括了很多不同的統(tǒng)計方法，例如多重回歸分析、多元方差分析、判別分析、典型相關分析、聚類分析、因子分析、對應分析、主成分分析等方法。在實際應用中，多元統(tǒng)計分析方法主要是在一個客觀事物當中，研究多個不同變量之間相互依賴的統(tǒng)計性規(guī)律?；谫M希爾等統(tǒng)計學專家的研究，得到了十分良好的進展。隨著計算機技術的發(fā)展和應用，也隨之出現(xiàn)了很多統(tǒng)計軟件，因而在醫(yī)學、生物、氣象、地質(zhì)、圖形處理、經(jīng)濟分析等諸多領域當中，多元統(tǒng)計分析方法都得到了廣泛的應用。而隨著應用領域的不斷拓寬，多元統(tǒng)計方法的理論也得到了進一步的發(fā)展，因而為人們的實際應用提供了更大的便利。

三、多元統(tǒng)計分析方法在股票投資狀況綜合評價中的應用

1.因子分析法的應用

因子分析法指的是將共性因子從變量群當中進行提取，從而進行相應的統(tǒng)計。這種方法最早是由英國心理學家斯皮爾曼所提出。在多個變量當中，可以利用因子分析法，對隱藏的具有代表性的因子進行找出，并且在一個因子當中，對本質(zhì)相同的變量進行納入，從而使變量的數(shù)目得以減少，此外，對于變量之間關系的假設，也能夠進行有效的檢驗。在股票投資方面，因子分析法主要是用于對股票投資組合模型進行確定。在分析當中，利用不同的變量來替代對股票價格產(chǎn)生影響的因素，從而對股價因子模型進行建立。通過確定各個因子的不相關性，對股票進行分類，然后基于對股票發(fā)展?jié)摿Φ难芯?，對最為適當?shù)墓善蓖顿Y模型進行確定。

2.聚類分析法的應用

在聚類分析法當中，主要是對研究對象的特征進行分析，從而進行分類和數(shù)目的減少，是統(tǒng)計分析技術中的集中。在股票投資狀況的綜合評價當中，聚類分析法能夠?qū)善蓖顿Y的特種特點加以利用。由于在股票投資當中，具有很多動態(tài)變化因素。因此，對于這些因素應當進行恰當?shù)姆治?，從而尋找有效的方法，來?guī)范治理這種動態(tài)情況，從而更加精確和準確的進行投資分析。在實際應用中，由于股票價格會受到很多因素的影響，因而具有不穩(wěn)定性和波動性的特點，進而也引發(fā)了股票投資不理想的情況。而應用聚類分析法，能夠?qū)@種不確定性進行有效的彌補。作為一種專業(yè)的投資分析方法，聚類分析法能夠?qū)εc股票市場相關聯(lián)的企業(yè)、行業(yè)等進行深層次的分析，從而對具有潛力的股票進行正確的預測。此外，在實際應用中，聚類分析法的實用性和直觀性更強，因而具有很廣泛的適用范圍。

3.主成分分析法的應用

主成分分析法是多元統(tǒng)計分析方法中一種對數(shù)據(jù)集進行簡化和分析的方法，該方法在20世紀初由皮爾遜所發(fā)明，在數(shù)理模型的建立、以及數(shù)據(jù)分析當中，能夠發(fā)揮良好的作用。在實際應用中，通過分解協(xié)方差矩陣的特征，對數(shù)據(jù)的特征矢量和權值進行獲取。在實際應用中，主成分分析具有十分廣泛的應用，通過研究各種分類數(shù)據(jù)，對自變量各組之間的差異進行分析和總結(jié)，從而對組件差異中不同自變量的完全貢獻進行判斷，最終利用這些數(shù)據(jù)，樣本歸類自變量的轉(zhuǎn)變方法。在股票投資狀況的綜合評價當中，對于各種對股票市場產(chǎn)生影響因素來說，相互之間往往存在著較大的關聯(lián)和影響，同時影響因素也非常復雜。利用主成分分析法，能夠?qū)⑦@些因素之間的影響進行降低。通過對各種因素和數(shù)據(jù)的總結(jié)分析，得出不同因素的影響程度，從而對指標選擇的工作量進行降低。此外，相比于傳統(tǒng)的構(gòu)造回歸模型方法，利用主成分分析法，能夠更有效的節(jié)約時間，同時提高分析的精確度，為股票投資提供更加良好的依據(jù)和參考。

四、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，作為一種重要的經(jīng)濟形式，股票市場也得到了極大的進步。而由于股票市場的發(fā)展時間較短，各方面都還不夠成熟，因此在股票投資中難免會出現(xiàn)一些問題。對此，應用多元統(tǒng)計分析方法，能夠?qū)善蓖顿Y狀況進行綜合評價，從而為更加理性、科學地進行股票投資提供依據(jù)。

參考文獻：

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[2]韓燕，崔鑫，郭艷. 中國上市公司股票投資的動機研究[J]. 管理科學，2015，04：120-131.

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關鍵詞：企業(yè);投資活動;決策方法;財務信息

中圖分類號：F270 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）31-0012-02

引言

投資決策是指投資者運用一套完整的理論、方法，通過一系列的程序，對于預設方案的可行性和優(yōu)劣進行論證的過程。決策方法作為一種工具，在投資決策中處于核心的地位，運用不恰當?shù)臎Q策方法，會給企業(yè)的投資項目帶來毀滅性的打擊，投資活動對企業(yè)長期發(fā)展是至關重要的，因此企業(yè)在運用決策方法上應謹慎。隨著理論和科技的進步，決策方法的研究呈現(xiàn)出多元化，如靜態(tài)現(xiàn)金流量分析法、現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法、期權評價法、EVA價值評價法等，這些方法的誕生，對于企業(yè)的財務管理是革命性的，企業(yè)在運用以上的決策分析方法時，一定要充分了解各種方法的特點和適用范圍，只有這樣，才能做出科學的決策規(guī)劃。

一、投資決策分析的輔助工作

1.財務信息的支撐。任何的投資決策分析方法都是基于財務信息，特別是財務數(shù)據(jù)，投資的決策分析需要對大量的財務數(shù)據(jù)進行加工處理，例如，要采用凈現(xiàn)值法，需要有完善的收入、支出數(shù)據(jù)。財務信息的制作是企業(yè)的基礎財務工作，因此，要做好決策分析工作，需要保證財務基礎工作的規(guī)范性，確保財務信息準確、完整。

2.配備具備勝任能力的財務人員。投資決策分析工作的具體執(zhí)行人員就是財務人員，其素質(zhì)的高低直接決定著決策分析結(jié)果的質(zhì)量，特別是，采用復雜的決策分析方法，這對財務人員的素質(zhì)提出了更高的要求。因此，企業(yè)在人員配備方面要給予大力支持。

二、投資決策分析的方法

（一）靜態(tài)分析法

目前比較常用的靜態(tài)現(xiàn)金流量分析法有回收期法和會計收益率法，這兩種方法原理簡單，但是也存在很多缺陷?；厥掌诜ㄊ侵竿顿Y引起的現(xiàn)金流入累計到與投資支出相等所需的時間。它反映了投資的風險問題，因為未來的不確定性隨著時間逐漸增強，所以，回收期越長，項目的風險越大，反之，風險越小。這種方法計算簡便，工作量小，只需估測未來項目持續(xù)期間的現(xiàn)金量即可，同時給人的印象非常直觀。但是，它的弊端也是顯而易見的：第一，回收期法最大的不足就是沒有考慮時間價值，在財務管理中，時間價值的概念是非常重要的，從經(jīng)濟學的角度來說，明天的一元錢和今天的一元錢是不等值的，所以，將不同時期的現(xiàn)金流量加總并不合適，違背了經(jīng)濟原則。第二，在回收期法的指引下，投資者只關注回收期內(nèi)的現(xiàn)金流量，造成投資者“鼠目寸光”，忽略了回收期后的價值，容易使投資者放棄期間長、價值大的項目。會計收益率法體現(xiàn)了收益和成本的配比思想，它的計算公式是年均凈利潤/原始投資額，年均凈利潤是會計利潤，這種方法理解起來非常容易，就是投入的一元錢所帶來的未來回報，比較符合人們的心理預期，計算簡潔，哪個項目的收益率高，選擇哪個項目。這種方法的缺點主要在于：第一，會計收益率看似是收益和成本的配比，其實并不是，和回收期法一樣，未來期間的會計利潤的時間價值和原始投資的是不同的，所以，這種配比是假象。第二，會計利潤是會計核算的結(jié)果，受到會計政策的影響，如果會計政策不符合實際情況，那么評價結(jié)果是不科學的。

以上的兩種方法，計算簡單，容易理解，在過去受到中國企業(yè)的一致好評，因為，在計劃經(jīng)濟時代，市場要素單一，企業(yè)經(jīng)營風險非常小。但是，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，日益激烈的競爭，使企業(yè)不得不轉(zhuǎn)變觀念。從以上分析，可以看出，這兩種方法缺陷太多，不太適合目前的市場環(huán)境，但是可以作為一項輔助決策。對于一些中小企業(yè)和投資小、風險小的項目，這兩種方法還是有一定的適用性。

（二）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是目前大、中型企業(yè)運用最廣泛的方法，對于現(xiàn)代企業(yè)財務管理的意義是非常重大的。這種方法在科學性和嚴謹性等方面都遠優(yōu)越于靜態(tài)現(xiàn)金流量法。它最大的進步就是引入的了貨幣的時間價值和風險價值，將不同期間的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為投資初期的價值。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法主要包括凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值系數(shù)法、內(nèi)在回報率法。凈現(xiàn)值法是指投資引起的未來現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)值和流出量的折現(xiàn)值的差額，對于單一項目，凈現(xiàn)值大于零，項目可行;對于互斥項目，凈現(xiàn)值大的方案優(yōu)于凈現(xiàn)值小的方案。這種方法考慮貨幣時間價值，并且，因為考慮整個期間的現(xiàn)金流量，一改回收期法的短期效用的缺點，使用現(xiàn)金流量而非會計利潤，擺脫了會計政策的干擾。它的不足之處在于：第一，折現(xiàn)率的確定困難，也帶有主觀性。第二，因為凈現(xiàn)值法得出的結(jié)果是總量，不具有可比性，所以對于不同投資額、不同期限的項目時有問題的?，F(xiàn)值系數(shù)法很好地解決了不同投資額的項目的評價難題。現(xiàn)值系數(shù)法本質(zhì)上和凈現(xiàn)值法是等同的，現(xiàn)值系數(shù)是指現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量的折現(xiàn)值的比值，比值大于1，項目可行，比值越大，項目越符合要求。遺憾的是，現(xiàn)值系數(shù)還是沒有解決不同期限的項目評價問題。內(nèi)在回報率法與這兩種方法最大的不同在于，內(nèi)在回報率不需要事先確定折現(xiàn)率，內(nèi)在回報率是指使項目的凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率，當內(nèi)在回報率大于投資者要求的投資回報率時，才能為投資者創(chuàng)造財富，反之，項目不可行，內(nèi)在回報率和投資回報率的思想相似，所以易于被投資者所接受。不難看出，內(nèi)部回報率不受項目投資額和期限的限制，但是結(jié)算過程比較繁瑣。

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法在大型企業(yè)里運用廣泛，這是因為，雖然它科學性強，但是，使用成本也是非常大的，所使用的數(shù)據(jù)需要嚴格處理，同時對執(zhí)行者的專業(yè)能力和素質(zhì)的要求也非常高，因此需要付出較高的數(shù)據(jù)成本和人力成本，這都是中小企業(yè)無法承擔的。

（三）期權評價法

傳統(tǒng)的評價方法存在以下假設：第一，對于未來的現(xiàn)金流量的預測是完全正確的，即，未來的現(xiàn)金流量完全按照預測實現(xiàn)，不會發(fā)生變動。第二，項目的投資只能發(fā)生在特定的時間段，不能推遲。第三，項目必須按照預先的設定持續(xù)到期限終止，不能提起退出。根據(jù)目前的市場環(huán)境來看，以上的假設只是一個理想狀態(tài)，市場有風險，現(xiàn)金流量會發(fā)生波動，項目是否推遲或提前終止，投資者是可以根據(jù)實際情況作出決策的。正是由于以上的種種弊端，期權評價應允而生。

實物期權是指隱含在項目投資當中的具有期權性質(zhì)的權利，大量的研究已經(jīng)證明了實物期權是由價值的。按照實物期權的思想，未來具有很大不確定性，結(jié)果可能為好，也可能為差，投資者的投資時間并不一定是確定的，如果好結(jié)果的概率較大，那么未來收益實現(xiàn)的概率就非常大，這樣的等待是有價值的，反之，如果壞結(jié)果的概率大，投資者可以及時放棄，避免過多的損失。常見的實物期權有擴張期權、時機選擇期權、放棄期權。我們以擴張期權為例，擴張期權是指如果項目在未來有進一步擴張的機會，投資者在現(xiàn)階段投資，該投資相當于購買了擴張期權。當未來效益良好時，可以行使權利，獲得收益，未來效益較差時，可以放棄該權利。擴張期權和股票期權十分相似，未來擴張的價值可視為股票的未來價格，進一步擴張需要的投資可視為股票的執(zhí)行價格。對于擴張期權的估測，可借助于布萊克-休斯模型來解決。

實物期權評價法的運用是有一定難度的，其本身的分析相對復雜，并且評價過程含有許多主管判斷，只有高素質(zhì)的財務人員才能駕馭。在發(fā)達國家，期權的思想早已深入人心，但是，在中國運用并不廣泛，對于中國企業(yè)來說，是個努力方向。

（四）EVA價值評價法

經(jīng)濟增加值（EVA）是指從稅后經(jīng)營業(yè)利潤中扣除債務和股權的資本成本后的剩余利潤。它是一種評價盈利能力和業(yè)績的方法。經(jīng)濟增加值與傳統(tǒng)的會計利潤有很大的區(qū)別，傳統(tǒng)的會計利潤只是時候經(jīng)營利潤扣除債務的資本成本的結(jié)果，只要會計利潤大于零，那么企業(yè)的收入就能覆蓋所有資金的使用成本，就會給投資者帶來價值。但是，這是個假象，人們都忽略了股權資金的成本，股權資本并不是免費的，也需要得到補償，只有股權資本得到補償后的剩余收益，才是股東真正的收益，否則的話，經(jīng)營者就會不重視投資資本的使用，造成投資的浪費，損害投資者的利益。EVA價值評價法正是糾正了傳統(tǒng)的會計利潤對股東收益的歪解。從這個角度來說，EVA價值評價法是科學的。

EVA價值法的運用并不困難，只是需要對傳統(tǒng)的報表做一下調(diào)整，在國外廣受歡迎，像西門子、索尼、可口可樂等世界知名公司都在使用EVA價值評價法，可見其的作用巨大。EVA引入中國后，在中國也引起了反響，可見，對于中國企業(yè)，EVA價值評價法還是非常適用的。

結(jié)束語

對于投資決策，對于每一個投資者和經(jīng)營者都是非常重要，“一著不慎，全盤皆輸”的悲劇也有發(fā)生。因此選擇正確的決策方法對于投資者是一個安全的保障。目前，投資決策方法的種類有許多，有傳統(tǒng)的，有現(xiàn)代的，有國外的。靜態(tài)分析法是傳統(tǒng)的分析方法，最大的有點就是簡單，但是簡單的背后隱藏著缺陷，隨著市場經(jīng)濟的法杖，這種傳統(tǒng)的靜態(tài)分析方法已經(jīng)不能適應企業(yè)的需要，但是仍然可以作為輔助的分析方法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法、期權評價法、EVA價值評級法這三種方法較傳統(tǒng)的方法都是巨大的進步，也已經(jīng)成為了主流。中國企業(yè)運用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的較大，這種方法在科學性方面有較大的提高，但是局限性也有很多。期權價值評級法和EVA價值評價法的理念非常先進，在國外非常流行，中國企業(yè)應該朝這方面努力。

參考文獻：

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金；發(fā)展；模式

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）可以看成是基金的一種，其特殊之處在于房地產(chǎn)投資信托基金通過發(fā)行收益憑證籌集的資金主要用途是投向房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)投資信托基金拓寬了我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，緩解了銀行信貸的壓力，使得我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更加行之有效，也推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展朝著更加健全和健康的方向發(fā)展。但由于我國房地產(chǎn)市場、信托市場以及基金市場發(fā)展相對滯后，我國還未發(fā)行真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金。隨著我國市場環(huán)境和政策環(huán)境日益成熟，房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行已經(jīng)成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，改善房地產(chǎn)金融市場的首要任務。

一、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的最優(yōu)路徑

（一）準備階段

由于金融市場產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，我國已發(fā)行若干類房地產(chǎn)投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產(chǎn)證券化、新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃和暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項計劃等。這些類房地產(chǎn)投資信托基金雖然已是場內(nèi)發(fā)行交易，但還只是面向機構(gòu)投資者，并無確切意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金。因此在政策方面，我國立法當局需完善有關房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)定，對房地產(chǎn)投資信托基金市場的準入、組織運營、業(yè)務合規(guī)、收益分配以及風險防范方面做出具體確切的規(guī)定。

（二）試點階段

由于房地產(chǎn)投資信托基金涵蓋諸多投資領域，包括住房、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、基礎設施、林地、數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關行業(yè)以及房地產(chǎn)債券等。因此我們可將房地產(chǎn)投資信托基金分為三類，即房地產(chǎn)類投資信托基金、房地產(chǎn)相關行業(yè)類投資信托基金和房地產(chǎn)債券類投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金政策完善并實行后，我們首先發(fā)展房地產(chǎn)類投資信托基金，并選擇符合目前供給側(cè)改革這一政策大環(huán)境的住房類這一單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金為試點。經(jīng)過一段時間的試行后，綜合研究該試行房地產(chǎn)類投資信托基金的運營情況和投資者的市場反應，并提出相應的整改措施。

（三）完善階段

經(jīng)過試點階段的試行和整改，我國單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金的發(fā)行及運營已趨于成熟。此時政府可在市場上試行房地產(chǎn)類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、基礎設施、林地和數(shù)據(jù)中心等。其后可實行多類型的房地產(chǎn)類投資信托基金和房地產(chǎn)相關行業(yè)類投資信托基金。最后房地產(chǎn)投資信托基金市場基本成熟后發(fā)行房地產(chǎn)債券類投資信托基金。此階段我國可以完成房地產(chǎn)投資信托基金市場從單一到多類型，從房地產(chǎn)到相關行業(yè)，再到房地產(chǎn)金融市場的完善過程。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的募集方式

基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產(chǎn)投資信托基金可以面向社會公眾公開發(fā)售。這種基金可以向社會公開發(fā)售基金份額和宣傳推廣，基金募集對象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產(chǎn)投資信托基金適合有房地產(chǎn)投資需求的中小投資者。但這種房地產(chǎn)投資信托基金要遵循的法律法規(guī)較多，受到的監(jiān)管也比較嚴格。相較公募房地產(chǎn)投資信托基金而言，私募房地產(chǎn)投資信托基金則收到的監(jiān)管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數(shù)不超過200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產(chǎn)投資信托基金不面向公眾發(fā)售，不進行公開宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產(chǎn)投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。

三、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的資金來源渠道

目前我國的房地產(chǎn)市場的資金來源可分五種，分別為國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來源。而房地產(chǎn)投資信托基金的來源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運營過程中產(chǎn)生的收益或者利得。由于我國的經(jīng)濟發(fā)展，私人財富迅速積累，全國范圍內(nèi)形成了大量的社會閑散資金，房地產(chǎn)投資信托基金的設立可吸收大量中小企業(yè)投資者的資金，對金融資源配置起一定的促進作用。而從養(yǎng)老金入市這一行為來看，養(yǎng)老金和社會保險金等的管理機構(gòu)會作為機構(gòu)投資者也可為房地產(chǎn)投資信托基金提供一定的資金。當然，在房地產(chǎn)投資信托基金的管理運營過程當中，房地產(chǎn)投資信托基金投資的標的也會由于升值或者盈利產(chǎn)生一定的資金來源。這又刺激了投資者對于房地產(chǎn)投資信托基金的投資信息，從而達到良性循環(huán)的目的。

四、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的產(chǎn)品定位

針對目前我國的現(xiàn)實國情，我國更加適合發(fā)展公募封閉契約權益型的房地產(chǎn)投資信托基金。首先，公募型房地產(chǎn)投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會小額閑散資金，促進金融市場的資源進行優(yōu)化配置的同時受到法律法規(guī)監(jiān)管較嚴格，從而降低基金的運營風險；其次封閉型房地產(chǎn)投資信托基金具有更高的流動性，并能在一定程度上規(guī)避不利因素對基金整體的影響；再次契約型房地產(chǎn)投資信托基金的基金資產(chǎn)為信托資產(chǎn)，受信托法保護，安全性更高也更適合我國市場現(xiàn)狀；最后，針對我國目前較高的房屋空置率及嚴重的房地產(chǎn)存量與增量失衡的現(xiàn)象，權益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。

參考文獻：

[1]姜偉偉.我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式與運行機制研究[D].中南大學碩士論文,2007.

[2]付勝引.中國房地產(chǎn)投資信托基金(C-REITs)：模式選擇與體制創(chuàng)新[D].云南財經(jīng)大學碩士論文,2010.

篇7

【關鍵詞】 長期股權投資； 質(zhì)量分析； 獲利能力； 投資收益

一、引言

長期股權投資的質(zhì)量是指長期股權投資為企業(yè)帶來價值增值的能力。長期股權投資相對于企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)可控性較弱，風險較高。質(zhì)量較好的長期股權投資能夠為企業(yè)帶來預期的利益，而質(zhì)量較差的長期股權投資卻由于種種原因不但無法給企業(yè)帶來預期的利益，其原始投資也一再縮水，甚至于全額計提減值，給企業(yè)帶來嚴重的損失。隨著我國上市公司規(guī)模的不斷擴張，長期股權投資在上市公司總資產(chǎn)中所占的份額越來越大，對于以廣大投資者為代表的外部分析人員來講，對擁有高額長期股權投資的企業(yè)的長期股權投資進行質(zhì)量分析就顯得至關重要。但是，長期股權投資的質(zhì)量分析較為復雜。首先，由于長期股權投資自身的特點導致現(xiàn)階段上市公司長期股權投資信息披露的透明度與其他資產(chǎn)相比較差；其次，長期股權投資的質(zhì)量通常以其為企業(yè)帶來價值增值的能力作為判斷依據(jù)，而對于不同類型的長期股權投資，其為企業(yè)帶來價值增值能力的判斷方法也有很大的差異。

目前我國理論界對于長期股權投資質(zhì)量的分析方法缺乏系統(tǒng)深入的研究。張新民認為長期股權投資的質(zhì)量分析應當從以下幾個方面進行：構(gòu)成分析；權益法所確認的投資收益所產(chǎn)生的“泡沫利潤”和“泡沫資產(chǎn)”；資產(chǎn)質(zhì)量惡化跡象；會計處理的異常變化。但并未對長期股權投資質(zhì)量分析的具體方法進行深入的研究。

二、河南省上市公司長期股權投資占總資產(chǎn)的比例調(diào)查

我國許多上市公司都擁有高額的長期股權投資，以河南省上市公司為例，截至2011年，包括在上海證券交易所A股上市的23家公司（剔除1家ST公司），在深圳證券交易所A股上市的10家公司，在深市中小企業(yè)板上市的22家公司，以及在深市創(chuàng)業(yè)板上市的8家公司在內(nèi)的63家上市公司中，長期股權投資占上市公司資產(chǎn)總額的比例在40%以上的有6家，其中最高的達到了80%，長期股權投資占公司資產(chǎn)總額的比例在30%～39%的有2家，占比在20%～29%的有7家，占比在10%～19%的有16家，其余的為10%以下（見表1）。

長期股權投資占資產(chǎn)總額的比例達到20%以上時，應當視為比重較高，對這些企業(yè)的長期股權投資的質(zhì)量應當進行重點分析。河南省63家上市公司中，長期股權投資占資產(chǎn)總額比例在20%以上的共計15家，約占總數(shù)的24%。

三、長期股權投資對財務報告信息披露透明度的影響

本文假設其他影響財務報告信息披露透明度的因素不變，只考慮長期股權投資對上市公司財務報告信息披露透明度的影響。根據(jù)企業(yè)會計準則，上市公司需要披露合并報表及附注、母公司報表及附注。根據(jù)企業(yè)會計準則第二號第四章第十七條有關長期股權投資披露的規(guī)定，投資企業(yè)應當在附注中披露的與長期股權投資有關的信息包括：（一）子公司、合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)清單，包括企業(yè)名稱、注冊地、業(yè)務性質(zhì)、投資企業(yè)的持股比例和表決權比例。（二）合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)當期的主要財務信息，包括資產(chǎn)、負債、收入、費用等合計金額。（三）被投資單位向投資企業(yè)轉(zhuǎn)移資金的能力受到嚴格限制的情況。（四）當期及累計未確認的投資損失金額。（五）與對子公司、合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)投資相關的或有負債。由此可見，需要披露的被投資企業(yè)信息極為有限。所以，當長期股權投資在母公司總資產(chǎn)中所占的比例較低，同時集團公司的主要資產(chǎn)集中在母公司，且集團公司的經(jīng)營業(yè)績也主要由母公司帶來時，企業(yè)財務報告信息的透明度相對較高，因為根據(jù)會計準則的要求，集團公司和母公司的財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量都需要在財務報告中披露。而當長期股權投資在母公司總資產(chǎn)中所占比例較高，被投資企業(yè)所擁有的資產(chǎn)及經(jīng)營業(yè)績占集團總額的比例較高時，由于子公司、聯(lián)營與合營企業(yè)的財務信息在財務報告中的披露十分有限，而無控制、無共同控制及無重大影響的被投資企業(yè)的財務信息根本無需在財務報告中披露，造成企業(yè)財務報告信息的透明度相對較低，加大了對上市公司長期股權投資質(zhì)量分析的難度。而對于這一類公司的長期股權投資，又恰恰需要進行重點分析。

四、長期股權投資質(zhì)量分析方法

無論是以對企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)進行控制為目的的長期股權投資，還是以企業(yè)多元化擴張為目的的長期股權投資，以及以擴張核心業(yè)務或是獲得投資收益為目的的長期股權投資，其質(zhì)量高低的衡量都應當依據(jù)對企業(yè)價值的影響來判斷。但對于不同類型的長期股權投資，其判斷依據(jù)與分析方法存在較大差異。影響長期股權投資質(zhì)量的因素包括投資方向、企業(yè)對被投資企業(yè)的控制及影響度，減值準備的計提，投資收益、現(xiàn)金股利等。本文認為應當從長期股權投資的類型構(gòu)成、獲利能力和資產(chǎn)減值三個方面進行分析。

（一）長期股權投資的類型構(gòu)成分析

根據(jù)企業(yè)會計準則，按照投資企業(yè)對被投資企業(yè)的控制程度可以將被投資企業(yè)分為無控制、無共同控制且無重大影響，共同控制或是重大影響，控制三種類型。在對長期股權投資進行深入分析之前，應當首先計算上市公司不同類型長期股權投資占全部長期股權投資的比例，以估算上市公司長期股權投資的集中度以及上市公司對長期股權投資的控制能力。投資較為集中、能夠體現(xiàn)企業(yè)核心競爭力、控制程度較強的長期股權投資質(zhì)量相對較高；反之，質(zhì)量相對較差。

以2011年長期股權投資占總資產(chǎn)份額達到20%以上的15家河南省上市公司為例（見表2），根據(jù)各上市公司2011年年報，期末長期股權投資占總資產(chǎn)份額在99%以上的公司有9家，80%～90%的有3家，且各家公司的投資方向都集中在核心業(yè)務；只有兩家企業(yè)對聯(lián)營、合營企業(yè)的投資超出了對子公司的投資；有一家企業(yè)對無控制、無共同控制及無重大影響的被投資企業(yè)投資額度較高，達到39.92%，控制程度相對較弱?？傮w來看，大部分上市公司的長期股權投資都集中在控制能力較強的對子公司的投資，對聯(lián)營與合營企業(yè)的投資較少，無控制、無共同控制及無重大影響的投資極少，整體表現(xiàn)出控制能力和集中度都較強的特點。

（二）長期股權投資獲利能力分析

根據(jù)企業(yè)會計準則，不同類型的長期股權投資采用不同的會計處理方法，所以在對上市公司長期股權投資的獲利能力進行分析時，對不同類型的長期股權投資也需要采用不同的分析方法。

1.對子公司的投資獲利能力分析

對于投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實施控制的長期股權投資效益性的分析，首先應當關注被投資企業(yè)的業(yè)務類型，考察該項投資是屬于上市公司主業(yè)的擴張、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合，還是上市公司主業(yè)成熟之后的多元化經(jīng)營、是否與上市公司的戰(zhàn)略相吻合。由于母子公司之間利益的一致性以及母子公司之間通常存在著關聯(lián)交易及內(nèi)部轉(zhuǎn)移價格，在分析對子公司的投資獲利能力時，投資企業(yè)是否從子公司獲得了現(xiàn)金紅利以及獲得了多少現(xiàn)金紅利都不應當作為分析的重點。對子公司投資的效益主要體現(xiàn)在集團公司整體價值的提升、整體經(jīng)營業(yè)績的提高，以及子公司自身的獲利能力。

根據(jù)我國現(xiàn)行的企業(yè)會計準則，子公司應當納入合并范圍；投資企業(yè)對子公司的長期股權投資，應當采用成本法核算。在成本法下，當被投資企業(yè)宣布當年損益時，投資企業(yè)無需做任何會計處理，只有當被投資企業(yè)宣布分配利潤或現(xiàn)金股利時，投資企業(yè)才按自己應得的份額計入投資收益。在這種條件下，子公司整體所實現(xiàn)的損益只能通過財務報表合并利潤中歸屬于母公司的凈利潤與子公司凈利潤的差額反映出來。由于子公司納入報表合并范圍，分析時應重點關注合并報表數(shù)據(jù)并結(jié)合母公司報表進行對比分析。主要關注點包括：母公司資產(chǎn)、負債、所有者權益與相應的合并數(shù)相比所占的比例，母公司利潤與合并利潤相比所占的比例。由此可以推測出子公司的資產(chǎn)、負債、所有者權益以及盈利能力的總體狀況，以對上市公司該類長期股權投資的整體獲利能力作出判斷。例如：有些上市公司的子公司相對于母公司擁有較高的資產(chǎn)份額，但卻只能帶來微薄的利潤甚至是虧損，就說明該上市公司對子公司投資的效益性較差。分析時可以通過計算對子公司的投資報酬率（IRR）來衡量投資的獲利能力，以CNP代表本期合并凈利潤中歸屬于母公司所有者的凈利潤，以NP代表本期母公司凈利潤，以CB代表本期母公司從子公司獲得的現(xiàn)金紅利，以LTEI代表本期對子公司長期股權投資的年平均數(shù)，計算公式可以表示為：

當合并凈利潤中歸屬于母公司所有者的凈利潤高于母公司凈利潤時，投資報酬率為正，差額越高，說明子公司的整體盈利能力越強，投資報酬率越高。當合并凈利潤中歸屬于母公司所有者的凈利潤與從子公司收到的現(xiàn)金紅利之和低于母公司凈利潤時，投資報酬率為負，說明子公司整體盈利能力較差，絕對值越大，說明其效益越差。

從上述8家公司中選擇三種投資類型都有涉及的焦作萬方為例，2011年該公司對納入合并范圍的子公司的長期股權投資期初余額為6.09億元，期末余額為9.59億元，合并凈利潤中歸屬于母公司所有者的凈利潤3.81億元，母公司凈利潤3.94億元，計算該公司對子公司的投資報酬率：

該公司對子公司的投資報酬率為-1.66%，說明子公司總體虧損，盈利能力較差，對子公司的長期股權投資質(zhì)量較差。查閱其年報中披露的子公司信息，驗證了上述結(jié)論。

需要注意的是，考查盈利能力時應當關注母子公司之間的關聯(lián)交易狀況以及母子公司之間是否存在轉(zhuǎn)移利潤的現(xiàn)象。對子公司投資額占總資產(chǎn)比重較大的公司，還應結(jié)合附注中披露的各個子公司的相關信息對每一筆投資的獲利能力進行考查。

2.對聯(lián)營與合營企業(yè)的投資獲利能力分析

根據(jù)我國現(xiàn)行的企業(yè)會計準則，投資企業(yè)對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權投資，應當采用權益法核算。采用權益法核算的長期股權投資，當投資企業(yè)根據(jù)被投資企業(yè)實現(xiàn)的凈利潤或經(jīng)調(diào)整的凈利潤計算應享有的份額而確認投資收益時，所確認的投資收益不能帶來現(xiàn)金回款的部分，將形成泡沫利潤（投資收益）與泡沫資產(chǎn)（長期股權投資），從而降低企業(yè)長期股權投資資產(chǎn)的質(zhì)量。在對這一類長期股權投資的獲利能力進行分析時，應重點關注投資收益率以及投資收益的現(xiàn)金回款率。以IRR代表投資收益率，以I代表對聯(lián)營和合營企業(yè)的投資收益，以LTEI代表對聯(lián)營和合營企業(yè)的長期股權投資的年平均數(shù)，則投資收益率的公式可以表示為：

以CR代表現(xiàn)金回款率，以CB代表當期從聯(lián)營和合營企業(yè)分得的現(xiàn)金紅利，以I代表對聯(lián)營和合營企業(yè)的投資收益，則現(xiàn)金回款率的公式可以表示為：

也可以同時計算現(xiàn)金投資收益率，即從聯(lián)營和合營企業(yè)分得的現(xiàn)金紅利與對聯(lián)營和合營企業(yè)的長期股權投資年平均數(shù)的比率，以CRR代表現(xiàn)金投資收益率，則計算公式可以表示為：

仍以焦作萬方為例，2011年，該公司對聯(lián)營和合營企業(yè)投資的期初余額為9.54億元，期末余額為13.56億元，按權益法確認的投資收益為3.90億元，投資收益率為：

雖然投資收益率高達33.77%，但是，由于來源于聯(lián)營與合營企業(yè)的現(xiàn)金紅利為0，其現(xiàn)金回款率為0。也就是說，該公司對聯(lián)營與合營企業(yè)的投資全部為泡沫利潤。同時考慮到該公司的兩家聯(lián)營與合營企業(yè)中，一家虧損，來源于另外一家企業(yè)的投資收益3.91億元，占公司該年度凈利潤的102.55%，該公司的利潤完全依賴于對這一家參股公司的長期股權投資所確認的投資收益，且沒有帶來任何的現(xiàn)金流入。根據(jù)上述分析判斷，該企業(yè)對聯(lián)營與合營企業(yè)的投資質(zhì)量不高，且經(jīng)營狀況不佳，整體利潤質(zhì)量較差。

3.無共同控制或無重大影響的投資獲利能力分析

首先，應當關注這一類投資的規(guī)模及其在全部長期股權投資中所占的比重。由于對被投資企業(yè)無共同控制或無重大影響，決定了這一部分長期股權投資的控制程度較差，質(zhì)量不高。該類投資所占比例越高，風險越大，會降低長期股權投資的總體質(zhì)量。

根據(jù)我國現(xiàn)行企業(yè)會計準則，投資企業(yè)對無共同控制或無重大影響的長期股權投資，應當采用成本法核算。對這一部分長期股權投資獲利能力的分析應當重點關注從被投資企業(yè)獲得的現(xiàn)金紅利的多少?？梢酝ㄟ^計算相應的投資收益率來判斷該類長期股權投資的獲利能力。以IRR代表投資收益率，以CB代表從被投資企業(yè)分得的現(xiàn)金紅利，以LTEI代表對無共同控制或無重大影響的被投資企業(yè)的長期股權投資的年平均數(shù)，則投資收益率的公式可以表示為：

仍以焦作萬方為例，2011年，該類長期股權投資額的年平均數(shù)為0.10億元，來自于該類被投資企業(yè)的現(xiàn)金紅利共計0.01億元，投資收益率為：

10.00%的收益率證明焦作萬方該類投資的收益能力一般。同時，該類投資僅占該公司2011年長期股權投資期末余額的0.44%，對長期股權投資的整體質(zhì)量影響較小。

（三）資產(chǎn)減值對長期股權投資質(zhì)量的影響

由于現(xiàn)行企業(yè)會計準則規(guī)定長期股權投資減值損失一旦計提不允許轉(zhuǎn)回，勢必造成上市公司在業(yè)績不好的年份對長期股權投資減值準備的計提過于保守，而在業(yè)績較好的年份一次性大量計提減值準備。所以，在分析長期股權投資的質(zhì)量時，必須考查其資產(chǎn)減值計提的合理性。

以焦作萬方為例，2011年度，該公司沒有計提長期股權投資的資產(chǎn)減值準備，但是，根據(jù)其年報中所披露的信息，其子公司的凈資產(chǎn)合計數(shù)僅為6.26億元，比該公司對子公司的長期股權投資期末余額9.59億元還要低3.33億元，同時考慮其中一家子公司已經(jīng)進入清算程序，該公司對長期股權投資的減值計提明顯過于保守。

綜合以上對焦作萬方2011年長期股權投資質(zhì)量分析可知，占其資產(chǎn)總額比例高達45.43%的長期股權投資質(zhì)量較差。由此可以推測其資產(chǎn)總體質(zhì)量狀況不佳。

五、結(jié)束語

通過以上分析可以看到，河南省上市公司中有將近四分之一的企業(yè)長期股權投資占總資產(chǎn)的比重在20%以上，比例較高；通過長期股權投資的類型構(gòu)成分析可知河南省上市公司的長期股權投資主要集中在對子公司的投資，控制程度較高，且大都集中在主業(yè)，體現(xiàn)了企業(yè)的核心競爭力；由于不同類型的被投資企業(yè)的性質(zhì)及會計處理差異較大，在分析對子公司、聯(lián)營與合營公司及無控制、無共同控制且無重大影響的公司的長期股權投資質(zhì)量時應當有不同的側(cè)重點并采用不同的分析方法和財務指標，通過理論論證并結(jié)合對焦作萬方長期股權投資的質(zhì)量分析，證明本文所研究的分析方法和財務指標可以作為企業(yè)外部信息使用者簡便有效的分析工具。

篇8

[關鍵詞] 創(chuàng)業(yè)投資 評估模型 因子分析 定量

創(chuàng)業(yè)投資項目評估是一個既包括效益，也包括風險在內(nèi)的綜合評估，從當前創(chuàng)業(yè)投資的評估模型和方法上看，過分復雜、主觀，計算繁瑣。例如層次分析法，這是學術界常討論的一種方法，一是層次劃分復雜，而是決定權重太主觀，同時計算起來也比較繁瑣。為此，本文采用SPSS軟件中的因子分析，建立了創(chuàng)業(yè)投資的因子分析評估模型，克服了以上評估不足。

一、SPSS中因子分析方法介紹

1.因子分析方法介紹。因子分析方法是統(tǒng)計學中一種多元問題的數(shù)據(jù)處理方法，這種方法的目的是要對多元數(shù)據(jù)進行最佳綜合簡化，也就是說要在力保數(shù)據(jù)信息丟失最小原則下，對高維變量、空間進行降維處理。因子分析出發(fā)點就是用較少的相互獨立的因子變量來代替原來變量的大部分信息，而且因子變量名具有解釋性，即該變量是對某些原始變量信息的綜合和反映。通過計算因子綜合得分反映創(chuàng)業(yè)投資項目的風險值。其數(shù)學模型是通過因子提取，構(gòu)造綜合評價函數(shù)，根據(jù)各因子貢獻率的大小，選取前個因子，使得。前s個元素的線性組合為：

用和構(gòu)造評價因子函數(shù)如下：

其中為第i個因子得分。為因子權重，為系數(shù)陣。越大風險就越大，投資者可根據(jù)這個風險值對比其他一些創(chuàng)業(yè)投資項目做出判斷，以決定是否進行投資。

2.SPSS中因子分析基本步驟。因子分析有兩個核心問題：一是如何構(gòu)造因子變量；二是如何對因子變量進行命名解釋。因子分析有下面5個基本步驟：（1)確定待分析的原有若干變量是否適合因子分析；（2)構(gòu)造因子變量;（3)利用旋轉(zhuǎn)使得因子變量更具有可解釋性;（4)計算因子變量的得分;(5)綜合因子得分。

二、因子分析法在風險投資項目評估中的應用

1.定風險投資項目風險種類并提請風險投資各方專家打分，獲得風險投資項目的風險樣本空間。對于風險類型的劃分針對某一具體項目確定，而專家打分采用1～10分制，分值越低，風險越小。

2.將數(shù)據(jù)表轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)矩陣，輸入SPSS數(shù)據(jù)管理器中，并通過SPSS中Correlation Matrix 對數(shù)據(jù)進行因子分析檢驗，通常相關系數(shù)越大，進行因子分析效果越明顯。

3.對數(shù)據(jù)進行因子分析，SPSS中因子提取方法有7種，通常采用主成分分析法。該方法假定原變量的線形組合。第一主成分有最大的方差，后續(xù)成分，其可解釋的方差越來越小。這也是使用最多的因子提取法。

4.計算單個因子得分和綜合因子得分。綜合得分通常比較科學的方法就是采用前面主成分提取時的因子貢獻率作為權重，當然，也可采用專家確定權重的方法進行。

5.對因子變量進行解釋和創(chuàng)業(yè)項目風險綜合得分評價基礎上，提交創(chuàng)業(yè)投資決策層進行最后項目的取舍。

三、應用實例

1.根據(jù)專家對10個風險投資項目的政策風險、技術風險、市場風險、管理風險和環(huán)境風險進行打分，得出結(jié)果如表1。

表1 風險投資項目風險評價表

2.將表2數(shù)據(jù)輸入SPSS數(shù)據(jù)管理器中，利用相關性分析得到各組數(shù)據(jù)的相關性系數(shù)矩陣。

3.采用SPSS中的主成分分析得到因子提取結(jié)果，利用前面三個因子既可使累積貢獻率達到89.03%，計算結(jié)果略。

4.計算因子得分函數(shù)。通過SPSS根據(jù)回歸算法計算得出的因子得分函數(shù)系數(shù)。如下式。

根據(jù)前3個因子的特征值的貢獻率作為權重計算項目評估的綜合得分。綜合得分函數(shù)見下：

采用上式得到結(jié)果見表2。

表2 各創(chuàng)業(yè)投資項目的F1,F2,F3和F值

從前面分析知道，主要代表了市場風險，從表2第二列來看，項目5的市場風險最大；當某一創(chuàng)業(yè)投資公司進行投資決策時如果對市場風險規(guī)避能力差，則應該考慮選擇其他項目。同理可以分析和的情況。綜合起來看，項目6的風險值最小，項目10的風險值最大，在決策時選擇項目6比較適當。

總之，創(chuàng)業(yè)項目評估所要做的就是正確劃分風險類型，獲取樣本數(shù)據(jù)，大大減少風險評估的工作量。更重要的是充分考慮了創(chuàng)業(yè)投資公司的投資偏好等因素，從而將項目同投資機構(gòu)有機結(jié)合在一起。

參考文獻：

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關鍵詞：投資項目后評價；系統(tǒng)工程；反饋控制理論；統(tǒng)計方法

中圖分類號：C32 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

一、引言

投資項目后評價是項目生命周期中不可或缺的重要環(huán)節(jié)，是對項目的立項決策、建設目標、設計施工、竣工驗收、生產(chǎn)經(jīng)營全過程所進行的系統(tǒng)綜合分析和對項目產(chǎn)生的財務、經(jīng)濟、社會和環(huán)境等方面的效益與影響及其持續(xù)性所進行的客觀全面的再評價，通過分析和評價、吸取項目的經(jīng)驗和教訓，為后續(xù)項目的建設提供參考。本文以某產(chǎn)能區(qū)塊一次、二次加密及聚合物驅(qū)項目后評價為例，從工程項目后評價的內(nèi)容著手，對其進行系統(tǒng)分析研究，對投資項目后評價中數(shù)據(jù)資料、預測資料、等級資料的統(tǒng)計方法的選擇進行了分析，給出了投資項目后評價中各類統(tǒng)計資料的適用統(tǒng)計方法。

二、統(tǒng)計分析方法概述

統(tǒng)計類型根據(jù)數(shù)據(jù)類型，可分為計數(shù)資料、預測資料、等級資料三種統(tǒng)計類型，對于每種類型均有相應的統(tǒng)計方法。

（一）計數(shù)資料的統(tǒng)計方法

計數(shù)資料是將大量的定量指標進行統(tǒng)計歸類，計數(shù)資料的統(tǒng)計方法主要針對四格表和R×C表進行歸類分析，所謂R×C表可以分為雙向無序，單向有序、雙向有序?qū)傩韵嗤碗p向有序?qū)傩圆煌念?，不同類的行列表根?jù)其研究目的，其選擇方法也不一樣。

（二）測資料的統(tǒng)計方法

分析預測資料的統(tǒng)計分析方法可分為參數(shù)檢驗法和非參數(shù)檢驗法。參數(shù)檢驗法主要為t檢驗和方差分析F檢驗等，非參數(shù)檢驗法主要包括秩和檢驗等。t檢驗主要是將已有的前段實際數(shù)據(jù)與預測數(shù)據(jù)進行直觀對比，根據(jù)數(shù)據(jù)規(guī)律進行重新預測，得出更加準確的結(jié)論。F檢驗是將已有的前段實際數(shù)據(jù)與預測數(shù)據(jù)進行方差分析對比，矯正進行重新預測，得出更加準確的結(jié)論。

（三）等級資料的統(tǒng)計方法

等級資料是對性質(zhì)和類別的等級進行分組，再清點每組觀察單位個數(shù)所得到的資料。在臨床醫(yī)學資料中，常遇到一些定性指標，如臨床療效的評價、疾病的臨床分期、病癥嚴重程度的臨床分級等，對這些指標常采用分成若干個等級然后分類計數(shù)的辦法來解決它的量化問題，這樣的資料統(tǒng)計上稱為等級資料。

三、項目后評價中統(tǒng)計分析法應用分析

項目后評價資料豐富且錯綜復雜，要想做到合理選用統(tǒng)計分析方法并非易事。對于同一個資料，若選擇不同的統(tǒng)計分析方法處理，有時其結(jié)論是截然不同的。項目后評價中正確選擇統(tǒng)計方法的依據(jù)是：第一，根據(jù)研究目的，確定數(shù)據(jù)特征，正確判斷統(tǒng)計資料所對應的類型（預測、計數(shù)和等級資料）；第二，根據(jù)相應的數(shù)據(jù)類型，選擇合適的統(tǒng)計方法進行數(shù)據(jù)分析；第三，還要根據(jù)專業(yè)知識與資料的實際情況，結(jié)合統(tǒng)計學原則，靈活地選擇統(tǒng)計分析方法。

在某產(chǎn)能區(qū)塊一次、二次加密及聚合物驅(qū)投資項目后評價中，有很多情況應采用計數(shù)資料的統(tǒng)計方法將大量的定量指標進行統(tǒng)計歸類，從而發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律，為后評價得出正確的評價結(jié)果。包括如“項目主要目標實現(xiàn)情況評價表”、“儲量變化情況表”、“ 開發(fā)方案設計指標評價表”、“地層壓力情況統(tǒng)計表”、“ 鉆井液參數(shù)設計數(shù)據(jù)表”、“ 各種石英砂性能指標”、“水、聚驅(qū)排量相當抽油機和螺桿泵經(jīng)濟評價統(tǒng)計表”、“新鉆開發(fā)井投資變動情況表”等等。

對水、聚驅(qū)投產(chǎn)的205口油井的產(chǎn)液、產(chǎn)油、泵徑、泵效、載荷利用率等計數(shù)資料進行統(tǒng)計分析，利用單向有序R×C表進行統(tǒng)計，統(tǒng)計如下：

根據(jù)R×C表的統(tǒng)計，聚驅(qū)區(qū)塊抽油機井，預測平均單井初期產(chǎn)液74.54t/d，實際初期平均單井日產(chǎn)液80.68t，日產(chǎn)油6.33t，綜合含水92.15%，平均泵效65.16%。載荷利用率為36.04%，扭矩利用率為51.83%；水驅(qū)區(qū)塊抽油機井，預測平均單井初期產(chǎn)液22.3t/d，實際初期平均單井日產(chǎn)液27.52t，日產(chǎn)油4.24t，綜合含水84.6%，載荷利用率為49.55%，扭矩利用率為58.18%，平均泵效47.15%；通過統(tǒng)計表很清楚地發(fā)現(xiàn)，所選抽油機型號可以滿足生產(chǎn)要求，且為后期增產(chǎn)措施實施后可以達到的最高產(chǎn)量留有余地。

四、結(jié)論

（1）投資項目后評價數(shù)據(jù)紛繁復雜，首先應對這些數(shù)據(jù)資料歸類整理，認清那些是計數(shù)數(shù)據(jù)、哪些是預測數(shù)據(jù)、哪些是等級數(shù)據(jù)，以便選擇合適的統(tǒng)計分析方法。

（2）對于定量的實際數(shù)據(jù)一般應選擇計數(shù)統(tǒng)計方法，預測性數(shù)據(jù)一般應用預測對比方法，等級類定性的數(shù)據(jù)一般應選擇等級分類統(tǒng)計方法。

（3）對于不同數(shù)據(jù)類型，若選擇不同的統(tǒng)計分析方法處理，有時其結(jié)論是截然不同的。

參考文獻：

[1]何靜.石油勘探開發(fā)建設項目中評價研究[D].四川：西南石油學院，2002.

篇10

    房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的組成部分,它的發(fā)展也遵從了經(jīng)濟的周期性規(guī)律。宏觀經(jīng)濟開始復蘇時房地產(chǎn)開發(fā)和投資隨之上升,但由于房地產(chǎn)開發(fā)的時滯效應,使得房地產(chǎn)業(yè)的復蘇會稍后于經(jīng)濟復蘇的時間。宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長,使房地產(chǎn)價格上升,開發(fā)商資產(chǎn)值相應快速膨脹,在銀行大量提供抵押貸款的情況下,投資乘數(shù)效應又使得房地產(chǎn)業(yè)比宏觀經(jīng)濟周期更快進入繁榮階段。由于房地產(chǎn)業(yè)沒有宏觀經(jīng)濟那種各行業(yè)相互牽動消長的綜合影響,因而房地產(chǎn)業(yè)的衰退現(xiàn)象也通常比宏觀經(jīng)濟先期出現(xiàn)。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭,直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

    一.房地產(chǎn)投資的概念

    房地產(chǎn)投資屬于投資的范疇,是指投資主題{包括政府,企業(yè)和個人}為實現(xiàn)某種預定的目標,直接或間接對房地產(chǎn)的開發(fā),經(jīng)營,管理,服務和消費所進行的投資活動。毋庸置疑,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有十分重要的地位 。進行房地產(chǎn)投資是發(fā)展國民經(jīng)濟的重要渠道,當然也是個體積累財富的重要方式。

    二.房地產(chǎn)投資的分類

    根據(jù)房地產(chǎn)投資形式的不同,房地產(chǎn)投資可分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資主體直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關的管理工作,包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式;房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為,投資者不需要直接參與房地產(chǎn)相關的投資管理,包括購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券、股票,購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等活動。同時,根據(jù)房地產(chǎn)投資的用途不同,房地產(chǎn)投資也可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等等。

    三.房地產(chǎn)投資的風險和弊端

    由于房地產(chǎn)投資中有大約七至八成的資金直接或間接來自銀行抵押貸款,且所占用的這部分資金大多是長期貸款,而銀行資金來源主要是各類短期存款,如此短存長貸的矛盾,在銀行內(nèi)是主要的潛在風險之一。目前,國內(nèi)尚未對房地產(chǎn)抵押貸款風險的化解有切實見效的防范與預警措施,一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生大的波動,銀行將形成大量的呆、壞賬;此外,在偶然因素的刺激下,短期儲戶如果大規(guī)模提現(xiàn),銀行將面對資金短缺的經(jīng)營風險。在當前我國還未采用資產(chǎn)證券化的房地產(chǎn)抵押貸款二級融資模式的情況下,化解上述風險相當困難,只能將其寄托在房地產(chǎn)穩(wěn)健良性發(fā)展的良好預期上,但是這種預期是極其脆弱的。

    從邏輯上講,房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)價格與價值上升的原因,同樣也是結(jié)果。一般而言,房地產(chǎn)投資可能導致削弱城市競爭力的直接因素主要有:房產(chǎn)類商業(yè)成本(包括商業(yè)設施與廠房租金等)、生活居住成本。如房租水平提高了,成本增加,降低城市競爭力,這是不利的因素。但實際上,這兩類因素與城市競爭力相關的其他因素也有著密切的聯(lián)系,如商業(yè)成本提高,可能使某些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)逐漸遷出,其結(jié)果將導致城市相關產(chǎn)業(yè)鏈的破壞,使聚集的產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)區(qū)分散,最終導致該類產(chǎn)業(yè)競爭力喪失;同樣地,隨著居住、辦公成本的提高,增加了人才的生活成本,從而城市部分地喪失對人力資本的吸引力,人才的流失將大大降低城市的競爭力,進而對城市經(jīng)濟增長與發(fā)展不利。

    四.房地產(chǎn)投資的控制方法

    1.使用風險預警系統(tǒng)。

    為了有效地監(jiān)測中國房地產(chǎn)存在的宏觀風險,建設部自2004年2月起正式啟動房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng),并決定在上海、深圳等13個城市進行試點。這個系統(tǒng)將由數(shù)據(jù)采集、預警預報系統(tǒng)和市場監(jiān)控三大塊構(gòu)成,包括房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)等7種與地產(chǎn)相關的數(shù)據(jù),各地將在整合這些數(shù)據(jù)的基礎上,定時相關信息。由于當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡,一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,一些地區(qū)房地產(chǎn)價格和投資增長過快,對房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展造成一定影響。各地區(qū)應根據(jù)發(fā)展不平衡和房地產(chǎn)市場區(qū)域性強的特點,加強對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究,設立符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預警預報指標體系和主要指標的量化區(qū)間,建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預警預報體系。因此,作為房地產(chǎn)開發(fā)單位,學會使用房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng),善于總結(jié)系統(tǒng)反映的信息,把握當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢,減少宏觀風險因素帶來的影響。另外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要建立自己的風險監(jiān)控或預警系統(tǒng),有效覺察計劃的偏離,一旦超出正常范圍,立即啟動整改應變程序。

    2.成立風險專管機構(gòu)。

    目前,投資風險已經(jīng)越來越被人們所重視,但是在企業(yè)內(nèi)部成立專門的房地產(chǎn)開發(fā)風險管理機構(gòu)的開發(fā)企業(yè)卻很少,投資風險的分析往往局限于對某一個具體項目而展開,缺少在投資全局范圍內(nèi)、投資整個過程以及中遠期的對風險的管理,造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產(chǎn)投資風險,應從機制上、制度上加以落實,成立專門的房地產(chǎn)管理機構(gòu)顯得十分必要。房地產(chǎn)投資風險管理機構(gòu)的任務就是加強對投資過程中風險的管理,來實現(xiàn)投資利益最大化或風險最小化的目的。具體的工作任務包括風險的具體的工作任務包括風險的識別、風險的分析評價和決策、風險的控制。風險的轉(zhuǎn)移和處理。

    3.房地產(chǎn)開發(fā)投資組合。

    房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合是指在某一則這種組合越不能降低風險;組合的各方相關度越小,則這種組合越能降低風險。在房地產(chǎn)產(chǎn)品中,一般來說,替代性物業(yè)之間、配套緊密性強的物業(yè)之間相關度較高,它們組合在一起分散風險能力較弱;非替代性物業(yè)之間、配套緊密性較弱的物業(yè)之間相關度較低,它們組合在一起較能分散風險。因此,從風險分散的角度看,在同一投資項目中盡量避免替代物業(yè)、配套緊密性較強的物業(yè)組合在一起。對于那些非結(jié)合在一起不可的配套物業(yè),應只按主體物業(yè)的容量進行配套開發(fā),不可超容量的配套。

    4.建立財務預警系統(tǒng)。

    房地產(chǎn)項目的財務評價,又稱為微觀經(jīng)濟效果評價。一般來說,財務評價就是考慮到房地產(chǎn)項目本身的直接效益和間接效益,孤立地計算出這個房地產(chǎn)項目投入的資金所能給企業(yè)帶來的利益。因此,房地產(chǎn)投資財務預警系統(tǒng)能初步考察出此項目投資的可靠性及可能的前景。它是項目評價的第一步,也是項目可行性研究的核心內(nèi)容,是決定房地產(chǎn)投資命運的重要決策與依據(jù)。因此,開發(fā)商在投資決策前必須做好投資評價工作。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要的資金量較大,且周期長、資金運作過程影響因素多,因此發(fā)生財務風險的可能性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立財務風險預警系統(tǒng)是有效的監(jiān)測和防范財務風險的有效手段。一個理想的風險預警體系,會在企業(yè)所面臨的各種現(xiàn)實和潛在的風險尚未形成或剛剛形成時,迅速確定風險來源、判斷和細分風險的構(gòu)成、采用風險防范措施化解風險、將風險的危險系數(shù)降到最低,從而實現(xiàn)投資收益的最大化。