導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

自上個世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)之一，對國民經(jīng)濟起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產(chǎn)行業(yè)利潤率非常高，發(fā)展情況也非常良好，但其實其中存在著大量的泡沫，業(yè)界也一直猜測何時這種泡沫會消失，屆時會引來房地產(chǎn)的一個大幅下跌。但是，在泡沫化自動消失前，房地產(chǎn)的“限購令”卻提前給了重大一擊。

但我們可以看到中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進(jìn)步和發(fā)展造成了重大影響。房地產(chǎn)業(yè)盲目的火爆，大量投機資本的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增大。為了解決這些問題和規(guī)范房好地產(chǎn)市場，國家頒布了一系列的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。而隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的出臺，給房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，減少了企業(yè)的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。在這些政策下，房地產(chǎn)行業(yè)極容易發(fā)生資金斷裂而破產(chǎn)。緊繃的資金鏈，激烈的商業(yè)競爭，給房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)。

二、限購令及其行業(yè)影響分析

自2009年開始，我國迎來了最為嚴(yán)峻房地產(chǎn)調(diào)控時期，通過表1“限購令”相關(guān)的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)，進(jìn)行了重新一輪的洗牌。

進(jìn)一步地，限購令對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以非常明顯地從房地產(chǎn)開放投資額和房地產(chǎn)銷量上顯現(xiàn)出來。通過圖1房地產(chǎn)2008年-2013年房地產(chǎn)開放投資，圖2房地產(chǎn)2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)同比增長在2010年達(dá)到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達(dá)到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續(xù)下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產(chǎn)行業(yè)這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關(guān)的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況影響分析

在前面行業(yè)基本形勢分析的前提下，以下以三家地產(chǎn)公司為例，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)狀況分析。

（一）資產(chǎn)狀況分析

通過圖3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?；境尸F(xiàn)逐年擴大的趨勢，雖然有國家的調(diào)控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他的資產(chǎn)規(guī)模還是持續(xù)的上升。但從三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增長率上來看，可以看出，他們的規(guī)模擴張效益，從2010年開始呈現(xiàn)出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續(xù)下滑，但是趨于平緩，側(cè)面也反應(yīng)出，在“限購令”初期，房地產(chǎn)企業(yè)打擊明顯，十分不適應(yīng)，而后做出了相應(yīng)的調(diào)整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。

（二）銷售狀況分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產(chǎn)銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入還基本呈現(xiàn)上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產(chǎn)，其他兩家企業(yè)的波動明顯。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）現(xiàn)金流量情況分析

以下通過圖5保利地產(chǎn)2008年―2013年現(xiàn)金流量情況圖，保利地產(chǎn)雖然現(xiàn)金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動的現(xiàn)金流，而經(jīng)營活動的現(xiàn)金流確是負(fù)數(shù)，并且金額比較高，表明企業(yè)在經(jīng)營活動方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量有一個正向的數(shù)值。投資活動的現(xiàn)金流介于持平與小幅負(fù)值之間。從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量的整體情況和變化，企業(yè)的現(xiàn)金流量完全依靠籌資活動去進(jìn)行，經(jīng)營活動和投資活動基本上沒產(chǎn)生一個正向的現(xiàn)金流入凈額，這種情況是非常令人擔(dān)憂的。

篇2

我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理

伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿(mào)易組織以來經(jīng)濟發(fā)展的深化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來越重要的作用。進(jìn)入21世紀(jì)以來，伴隨著國家對房地產(chǎn)市場的開放，很多民營資本相繼進(jìn)入地產(chǎn)市場，很大程度上帶動了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)到6193億元，而當(dāng)年我國社會總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動經(jīng)濟社會發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導(dǎo)性的作用。受益于我國房地產(chǎn)市場的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬科集團(tuán)、恒大集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，財務(wù)管理問題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話題。這是因為，財務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、管理者和投資人的重視。從我國房地產(chǎn)市場的情況看，很多企業(yè)的財務(wù)管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機構(gòu)問題，也有人力資源、財務(wù)涉外的問題，還有財務(wù)理念、內(nèi)部控制的問題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產(chǎn)市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業(yè)都在千方百計地針對市場情況制定戰(zhàn)略決策，以促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的提升。而財務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

在錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場形勢下，我國廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對挑戰(zhàn)，找出財務(wù)管理的問題所在，強化企業(yè)的財務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理主要存在如下問題。

·企業(yè)內(nèi)部財務(wù)觀念落后，缺乏科學(xué)管理的理念

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，主要是依賴企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門和財務(wù)人員的工作。因此，財務(wù)人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業(yè)財務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場特征的財務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學(xué)化的財務(wù)運行和問責(zé)觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理的水平。從目前我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學(xué)管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員不熟悉財務(wù)辦理的流程，不了解或沒有掌握財務(wù)處理的規(guī)范，造成了財務(wù)程序的混雜，影響了財務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運營帶來了很多不必要的麻煩。

同時，很多財務(wù)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機構(gòu)之間存在不同類型的矛盾，影響了機構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財務(wù)管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個組織負(fù)擔(dān)財務(wù)工作義務(wù)時，就可能出現(xiàn)推諉卸責(zé)、彼此埋怨的情況，給財務(wù)工作的整體進(jìn)展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門、各機構(gòu)組織間的責(zé)任與義務(wù)關(guān)系，加強宣傳、教育和培訓(xùn)，提升員工的財務(wù)責(zé)任意識，規(guī)范財務(wù)管理流程，是企業(yè)財務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競爭力的有效路徑。

·房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度不健全，財務(wù)機制不夠完善

企業(yè)的管理和正常運行，必須要依靠一系列科學(xué)、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，必須要依賴強有力的財務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的問題，是找出財務(wù)管理難點的一個有效方法?，F(xiàn)在，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強了對財務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實的情況看，很多企業(yè)的財務(wù)管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業(yè)財權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫、帳外資金循環(huán)等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動和運行的混亂，導(dǎo)致企業(yè)高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時，財務(wù)監(jiān)督、審核和審批機制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財務(wù)管理的相關(guān)機制不完善，那么財務(wù)管理的科學(xué)性和可靠性就會受到質(zhì)疑，財務(wù)管理的質(zhì)量也會大打折扣。同時，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財務(wù)監(jiān)督體制，給財務(wù)管理的透明、民主帶來了嚴(yán)重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略決策科學(xué)化水平。所以，綜合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的發(fā)展大勢，必須要對財務(wù)管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現(xiàn)實存在的問題、困難制定相應(yīng)的解決對策，并堅決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理制度健全了，財務(wù)監(jiān)督、審核機制完善了，企業(yè)的財務(wù)管理才能實現(xiàn)科學(xué)、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度，運用更為積極、穩(wěn)健的財務(wù)監(jiān)督機制，才能為提升企業(yè)財務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強有力的后續(xù)力量。

·企業(yè)缺乏有效的財務(wù)激勵與約束機制，獎懲體系不健全

激勵與約束，就是企業(yè)管理中獎懲機制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下企業(yè)管理的整體趨勢。也就是說，企業(yè)的財務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時，應(yīng)該重視對獎懲體制的設(shè)計和完善。企業(yè)要本著對員工負(fù)責(zé)、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅決執(zhí)行激勵與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導(dǎo)獎懲機制的建設(shè)工作。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎懲機制為何物，不了解獎懲機制的運行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎懲機制，建立健全科學(xué)化的激勵與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎懲機制不健全的問題，是應(yīng)該引起足夠警示的。

如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎懲機制不夠完善，造成了財務(wù)主管權(quán)力過大的情況，這對于財務(wù)管理科學(xué)化是一個嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。具體來說，財務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運用帶來困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績效考核不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務(wù)管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進(jìn)行適時的“清除”，后果將很難預(yù)料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實際，設(shè)計和建設(shè)了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴(yán)，還是使得這些看似嚴(yán)密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業(yè)中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執(zhí)行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須思考的問題。

·企業(yè)投資活動方向盲目，流動資金管理不科學(xué)

縱觀我國的房地產(chǎn)市場，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導(dǎo)層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業(yè)財務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學(xué)的管理思路，忽略了市場風(fēng)險的存在，一定程度上給企業(yè)的財務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風(fēng)險和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營，力圖擴大企業(yè)經(jīng)營的范圍和版圖，提升企業(yè)市場占有率。其出發(fā)點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進(jìn)程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現(xiàn)，不得不說是企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。簡言之，房地產(chǎn)企業(yè)過度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營，換來的必然是市場分散風(fēng)險的增大。市場經(jīng)濟的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營活動，如果失去了內(nèi)部財務(wù)科學(xué)化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預(yù)料。

其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財務(wù)科學(xué)化管理帶來不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經(jīng)說過，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進(jìn)一步說明了企業(yè)運行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產(chǎn)企業(yè)對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動資金，那么企業(yè)的運營就會立刻受到影響。現(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲備的意識，企業(yè)的現(xiàn)金波動較大，給企業(yè)的正常運營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營，會進(jìn)一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運行出現(xiàn)困難，帶來難以想象的結(jié)果。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財務(wù)管理帶來不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運營就必然受到嚴(yán)重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財務(wù)管理問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點廣大企業(yè)經(jīng)營者必須認(rèn)識清楚。

總結(jié)和展望

房地產(chǎn)行業(yè)是推動經(jīng)濟發(fā)展、社會民生和基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，其發(fā)展歷來受到社會各界的關(guān)注。尤其是作為處于“風(fēng)口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何調(diào)整管理思維，實施科學(xué)化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問題，也是關(guān)系我國經(jīng)濟健康運行的大問題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理情況，要對企業(yè)財務(wù)管理中存在的一系列問題進(jìn)行科學(xué)的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學(xué)、有序的解決對策、措施提供依據(jù)。

篇3

關(guān)鍵詞：財務(wù)戰(zhàn)略管理 企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展 促進(jìn)作用

隨著知識經(jīng)濟時代的到來，國內(nèi)各企業(yè)基本實現(xiàn)了現(xiàn)代化企業(yè)管理，企業(yè)管理的最重要目標(biāo)是：促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。為了適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境，企業(yè)管理正向著國際化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展，這就要求企業(yè)必須將與自身經(jīng)營相關(guān)的資源緊密結(jié)合在一起，以此來完成對經(jīng)營成本、資金流向的控制，提高企業(yè)對市場環(huán)境的應(yīng)變能力，以全面掌握市場動向，適應(yīng)市場，并最終引領(lǐng)市場。

企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略是企業(yè)戰(zhàn)略的一個子系統(tǒng)，是對企業(yè)財務(wù)活動制定并實施的中長期目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。它關(guān)注的焦點是企業(yè)資本資源的合理配置與有效使用，以此來達(dá)到為企業(yè)創(chuàng)造內(nèi)在價值和實現(xiàn)企業(yè)市場價值的目標(biāo)。作為職能戰(zhàn)略，它既為公司整體戰(zhàn)略服務(wù)，又為公司經(jīng)管戰(zhàn)略服務(wù)。財務(wù)戰(zhàn)略被有效實施程度的高低，將影響著企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的成敗。因此，為了企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，必須加強企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理，這是企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要組成部分，也是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的最基本保障。

一、戰(zhàn)略財務(wù)管理與傳統(tǒng)財務(wù)管理的區(qū)別

新時期隨著信息技術(shù)的廣泛運用，企業(yè)對于財務(wù)管理的觀念也在發(fā)生著深刻地變化，在傳統(tǒng)財務(wù)管理活動基礎(chǔ)上逐漸形成了財務(wù)戰(zhàn)略管理理念，與傳統(tǒng)財務(wù)管理相比，戰(zhàn)略財務(wù)管理與傳統(tǒng)財務(wù)管理存在著區(qū)別：

（一）立足點不同

傳統(tǒng)的財務(wù)管理主要是以實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品成本的最低、追求利潤的最大化為主要目標(biāo)，這一管理理念沒有將企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢納入管理范圍，這將導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營管理方面的短期行為。財務(wù)戰(zhàn)略是在企業(yè)戰(zhàn)略的框架下，為企業(yè)設(shè)計財務(wù)活動戰(zhàn)略和資本籌措與使用戰(zhàn)略，它的目標(biāo)是通過資本的配置與使用為企業(yè)創(chuàng)造內(nèi)在價值和市場價值。

（二）管理范圍不同

傳統(tǒng)財務(wù)管理的范圍僅限于對企業(yè)經(jīng)營活動事后分析，對于企業(yè)的投資活動、籌資活動、分配職能、監(jiān)督職能并未深入涉及。而財務(wù)戰(zhàn)略管理的范圍要廣得多，不僅涉及到以上職能，還將視線投向企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化中，并時刻關(guān)注市場的動向和競爭對手的信息，同時，還積極參與企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略的制定與實施，對市場的變化隨時進(jìn)行預(yù)測與分析，通過與競爭對手的比較，尋找企業(yè)的行業(yè)差距，及時對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略做出調(diào)整。

（三）具有不同的起點

傳統(tǒng)的財務(wù)管理主要是將成本、費用、利潤視為企業(yè)預(yù)算編制的起點，僅采取簡單趨勢分析法來對財務(wù)計劃進(jìn)行規(guī)劃。而財務(wù)戰(zhàn)略管理主要是以對企業(yè)的理財環(huán)境分析和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)作為起點，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的周期來規(guī)劃企業(yè)是采用擴張型戰(zhàn)略，還是實行穩(wěn)健型或者防御型戰(zhàn)略。比如像現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)就不應(yīng)該再實行擴張型財務(wù)戰(zhàn)略，而應(yīng)該采用穩(wěn)健型或者防御型財務(wù)戰(zhàn)略。

二、財務(wù)戰(zhàn)略管理對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的促進(jìn)作用

（一）企業(yè)財務(wù)管理是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展決策的數(shù)據(jù)依據(jù)

企業(yè)的戰(zhàn)略決策是一個十分復(fù)雜的過程，具有較高的不確定性。這就要求企業(yè)必須在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)詳實的數(shù)據(jù)資料對企業(yè)未來做出預(yù)測。一方面，企業(yè)不僅要了解當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境和企業(yè)的經(jīng)營狀況；另一方面，還必須對企業(yè)的戰(zhàn)略財務(wù)管理制定出相應(yīng)的計劃和目標(biāo)。而企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略管理目標(biāo)又是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的可靠的、科學(xué)的、真實的數(shù)據(jù)依據(jù)，是企業(yè)戰(zhàn)略決策發(fā)展的重要依據(jù)。

（二）企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理能夠使企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃更具有靈活性和適應(yīng)性

企業(yè)制定出各種戰(zhàn)略方案后，企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)對其可行性進(jìn)行評估，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略決策中涉及到了企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)發(fā)展方向的觀念和想法，對企業(yè)未來的發(fā)展方向起到導(dǎo)向的作用，更是企業(yè)全體員工長期奮斗的具體目標(biāo)。企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境瞬息萬變，而企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的制定并不一定能夠完全適應(yīng)企業(yè)的變化，所以，企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略管理能為企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整提供數(shù)據(jù)依據(jù)，使企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃更具有靈活性和適應(yīng)性。

（三）企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理能夠是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展順利實施的重要保證

企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的順利實施還需要企業(yè)付出巨大的努力。企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的確定為企業(yè)的發(fā)展指明了前進(jìn)的道路和發(fā)展的方向，但是如何更好地實施還需要企業(yè)在激烈的市場競爭中進(jìn)行不斷地調(diào)整和摸索，調(diào)整與摸索的依據(jù)仍舊是企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)?？梢?，企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)必須有企業(yè)財務(wù)管理為其保駕護(hù)航。例如：由于國家宏觀政策調(diào)控的需要，為抑制房價過快增長，出臺了許多限制性政策，財務(wù)管理者應(yīng)把握政策變化趨勢，作好企業(yè)投資、融資、收益分配戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供數(shù)據(jù)支持。

（四）企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理中的成本控制是提高企業(yè)競爭力的重要依據(jù)

企業(yè)成本控制是提升企業(yè)核心競爭力的主要參數(shù)。企業(yè)的戰(zhàn)略通常是在保證產(chǎn)品盈余的情況下，盡快回收產(chǎn)品的投資并努力改善企業(yè)的經(jīng)營效率。企業(yè)通過對戰(zhàn)略性成本信息的分析與利用，協(xié)助企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)的經(jīng)營狀況做出正確評價，促進(jìn)企業(yè)在競爭中形成優(yōu)勢，并有效控制企業(yè)成本，增強企業(yè)的市場占有率。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的有效措施

（一）加大在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的實施和監(jiān)督方面的力度

財務(wù)戰(zhàn)略的有效實施必須是建立在合理的監(jiān)督和實施基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)企業(yè)的項目在實施中周期較長，資金的周轉(zhuǎn)時間也較長，因此，對其實施全面預(yù)算管理是十分重要的。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在預(yù)算的過程中必須將國家政策和企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)放在首位，對各種政策和實施方案進(jìn)行全面落實，以保證企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的順利實施。只有實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理才能確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的有效實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須將財務(wù)預(yù)算、銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算進(jìn)行全面有機的結(jié)合，從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略中人事、生產(chǎn)、營銷等部門的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。

（二）全面實施房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)激勵機制

房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的完善企業(yè)的財務(wù)激勵機制才能確保財務(wù)戰(zhàn)略能夠順利的轉(zhuǎn)化成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的動力。房地產(chǎn)企業(yè)的所有者與經(jīng)營者之間是一種委托與的關(guān)系，存在很明顯的信息不對稱現(xiàn)象，很容易發(fā)生道德風(fēng)險。因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)經(jīng)營與索取權(quán)的分享模式在房地產(chǎn)企業(yè)中建立起現(xiàn)代化的財務(wù)激勵機制，充分發(fā)揮人的潛力。例如：對企業(yè)中的部分核心員工采取股權(quán)激勵制度，解決在薪酬分配中的不足，充分發(fā)揮核心員工的積極性。再例如：采取業(yè)績考核制度，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)按階段進(jìn)行量化，把進(jìn)度的完成率與員工效益掛鉤，促進(jìn)企業(yè)的相關(guān)人員全力為實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)而努力。

（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭意識與戰(zhàn)略觀念

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略管理要求企業(yè)按照競爭意識的標(biāo)準(zhǔn)來處理各種問題，將企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展視為核心目標(biāo)與任務(wù)，充分發(fā)揮員工的個人潛能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要求重視企業(yè)內(nèi)部的各種資源，堅持以人為本的新理念，從根本上實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展與人的發(fā)展的有機協(xié)調(diào)，樹立全新的財務(wù)經(jīng)營理念，為企業(yè)的發(fā)展提供有價值的財務(wù)信息。房地產(chǎn)企業(yè)的理財環(huán)境是企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略有效實施的根本出發(fā)點。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視理財環(huán)境的建設(shè)，全面把握財務(wù)管理的真正內(nèi)涵。

（四）建立有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險體系的建立將有效的緩解企業(yè)投資風(fēng)險的發(fā)生。任何企業(yè)在預(yù)計財務(wù)狀況與實際財務(wù)狀況中存在著很大的差異，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須采取積極地財務(wù)預(yù)警體系才能保證房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的順利實施。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，必須要對投資的項目進(jìn)行可行性分析，形成項目投資的可行性分析報告，有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)投資風(fēng)險的發(fā)生。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)評價分析必須要進(jìn)一步完善，只有全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況，才能在不同階段為企業(yè)制定出合理、科學(xué)的財務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)。

總之，企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為企業(yè)確定了發(fā)展方向，企業(yè)必須以質(zhì)量和服務(wù)為核心，以有效控制成本為主線，努力提高企業(yè)的核心競爭力，而企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略管理是實現(xiàn)這一目標(biāo)的重要保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]王琦.企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)：持續(xù)發(fā)展能力最大化[J].榆林學(xué)院學(xué)報，2008

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)危機;策略;研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)的概述

所謂的房地產(chǎn)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租賃經(jīng)營及相關(guān)中介服務(wù)等經(jīng)濟活動的獨立產(chǎn)業(yè)部門。它主要包括土地開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、物業(yè)等，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營是屬于周期性質(zhì)的。同時它的發(fā)展也能夠帶動相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，其中包含建筑業(yè)、建材、機械、家電制造、家具銷售以及相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，因此對于新時代的發(fā)展來說，房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的促進(jìn)因素和經(jīng)濟支柱，還可以體現(xiàn)出一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機產(chǎn)生的原因

(一)財務(wù)管理人員缺少財務(wù)管理危機意識。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員由于門檻低，很多都缺乏對房地產(chǎn)企業(yè)的了解和缺少財務(wù)的知識，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)混亂，自然管理人員對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機的意識就很淡薄，很多人對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機無動于衷。而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)的經(jīng)營決策的時候往往沒有依據(jù)企業(yè)的財務(wù)情況進(jìn)行分析，對企業(yè)未來即將面對的財務(wù)風(fēng)險沒有得到充分的認(rèn)識，這很容易導(dǎo)致企業(yè)的決策失誤，這種失誤的結(jié)果無可想象。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況出現(xiàn)問題的時候，財務(wù)管理人員對危機的認(rèn)識不足，在面對危機的時候缺少合理的解決措施，也就沒有辦法化解財務(wù)危機的負(fù)面影響。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的幾率大。房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營特征是資金的使用率大，回收需要一定的時間，這就導(dǎo)致資產(chǎn)的負(fù)債率增大。很多房地產(chǎn)商在進(jìn)行融資或者集資的時候，一般都把快速籌集到所需資金啟動自己的項目當(dāng)做首要思考問題，或者利用籌集到的資金來為企業(yè)擺脫資金不足的問題，而大都忽視對企業(yè)整體經(jīng)營狀況的思考和分析，或者企業(yè)進(jìn)行融資的整體規(guī)劃問題，鑒于這樣的情形，企業(yè)在經(jīng)營的路上負(fù)債的幾率是很大的，所以企業(yè)需要支付的利息費用也是應(yīng)該在考慮的范圍內(nèi)，這筆費用也加大了企業(yè)的財務(wù)危機的出現(xiàn)，一般情況下企業(yè)認(rèn)為高的負(fù)債率經(jīng)營是能夠擴大企業(yè)資本的回收的，但是卻忽視了高負(fù)債率給企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴大企業(yè)經(jīng)營范圍。在我國的現(xiàn)代化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于高利潤的企業(yè)，因此受到廣大企業(yè)家的青睞，各地的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，發(fā)展勢頭過猛，大家都想把自己的房地產(chǎn)企業(yè)做強，成為行業(yè)領(lǐng)頭羊，因此大家都盲目地進(jìn)行擴張。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性強，同時資金使用量大，資金的剩余也很多，因此在剩余資金的時候企業(yè)就想著去擴大自己的經(jīng)營范圍，以提高自己的市場競爭力，但是市場競爭是受市場經(jīng)濟的調(diào)控的，這樣的方式也提高了我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情，導(dǎo)致我國的房價上漲厲害，企業(yè)家們就看到了可觀的利潤，完全忽視了財務(wù)的風(fēng)險的存在，大家都這樣的盲目經(jīng)營，也會影響到整個房地產(chǎn)的圈的發(fā)展，最終帶領(lǐng)很多房地產(chǎn)企業(yè)走向財務(wù)危機。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)因為投資的項目很多，因此旗下的子公司也就很多，這是為了更好的管理每一個公司，但是卻會給企業(yè)的發(fā)展帶來管理風(fēng)險和難題。一個房地產(chǎn)公司有一個總公司，還有很多子公司，他們之間的關(guān)系是委托的關(guān)系，每一個子公司都有自己的獨立經(jīng)營的權(quán)力，資金的使用也就出現(xiàn)差距，導(dǎo)致子公司和總公司之間財務(wù)信息不真實出現(xiàn)?？偣精@得的財務(wù)信息會存在不確定性，因為總公司的放權(quán)行為，導(dǎo)致子公司的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式脫離了總公司的發(fā)展目標(biāo)，總公司就很難控制和管理子公司的財務(wù)工作，這不僅加大了房地產(chǎn)總公司的財務(wù)危機，也是阻礙企業(yè)的發(fā)展，造成這種局面的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)不合理造成的。

(五)國家宏觀政策調(diào)控作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要在國家房地產(chǎn)的各項法規(guī)的基礎(chǔ)上開展自己的經(jīng)營活動。我國房地產(chǎn)的大部分資金來源于銀行的貸款，因此政府要想對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，就只要對銀行進(jìn)行施壓就行，壓縮企業(yè)的貸款數(shù)額，實行嚴(yán)肅的貨幣政策，這樣的手段，影響的不是只有企業(yè)的成本，還有企業(yè)貸款利率，這種做法也會影響到企業(yè)的銷售，最終企業(yè)的資金回籠較慢，影響企業(yè)的擴大經(jīng)營?，F(xiàn)在我國有一些針對房地產(chǎn)泡沫的影響策略，這會嚴(yán)重打擊房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如果國家對房地產(chǎn)企業(yè)實行市場調(diào)控的時候，那么企業(yè)就會突發(fā)財務(wù)危機，給企業(yè)弄一個措手不及的局面。

三、針對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機提出的防范策略

(一)對企業(yè)財務(wù)工作做好規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)規(guī)劃工作是預(yù)防企業(yè)財務(wù)危機出現(xiàn)的有效措施，企業(yè)的財務(wù)工作要在企業(yè)規(guī)劃的范圍內(nèi)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期對財務(wù)規(guī)劃做總結(jié)和分析，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展實際情況，來調(diào)整企業(yè)財務(wù)規(guī)劃，以適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，對企業(yè)會面臨的問題進(jìn)行整理，有效的防止企業(yè)財務(wù)危機的出現(xiàn)。企業(yè)做好財務(wù)規(guī)劃的內(nèi)容是資金的使用情況，適用范圍;企業(yè)財務(wù)的收入與支出;企業(yè)資金的結(jié)構(gòu)成本等，分析企業(yè)的財務(wù)落實情況，預(yù)防企業(yè)財務(wù)危機。同時房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不同情況不同政策，對待發(fā)展的每一階段都要做好分析工作，不管企業(yè)是縮減投資成本還是加大投資數(shù)額，都應(yīng)該在了解自己企業(yè)的財務(wù)情況下通過合理的分析，科學(xué)的預(yù)測，來選擇合適的投資策略，符合企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展需要，預(yù)防財務(wù)危機。

(二)加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)重視對財務(wù)工作的管理，是減少企業(yè)財務(wù)危機出現(xiàn)的重要表現(xiàn)，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以完善企業(yè)投資戰(zhàn)略，完善企業(yè)的利潤分配制度，同時更要對企業(yè)的財務(wù)管理工作做好管理，管理財務(wù)的基礎(chǔ)工作報表，明確財務(wù)人員的職責(zé)，保證財務(wù)信息的真實性，最終企業(yè)的監(jiān)督部門也要發(fā)揮作用，監(jiān)督企業(yè)的財務(wù)工作，這不僅對財務(wù)工作的規(guī)范管理，同時也是增加企業(yè)的競爭力，合理的利用資金，把企業(yè)的實際需要與企業(yè)的發(fā)展特點有機結(jié)合，推動房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

(三)建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警機制。房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的預(yù)警機制，是避免企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的有效措施，因為房地產(chǎn)企業(yè)是具有多變性和不確定性的，所以應(yīng)該防止財務(wù)危機發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)中，并為此作出努力。房地產(chǎn)企業(yè)的危機不是很顯現(xiàn)的存在于企業(yè)中，而是隱藏的很神秘，所以需要我們不斷的預(yù)防和觀察，而預(yù)警機制就是起到預(yù)防的效果，一旦覺察到企業(yè)即將面臨的預(yù)警機制，那么企業(yè)的各個部門就應(yīng)該行動起來，做好應(yīng)對措施，及時扼殺在萌芽中，進(jìn)而充分發(fā)揮出預(yù)警機制在企業(yè)中的作用，保存自己的利用價值，為企業(yè)的預(yù)防服務(wù)。

(四)采用資金集中管理模式。資金集中管理的方式主要發(fā)生在總公司與子公司的房地產(chǎn)企業(yè)中?？偣究梢詫ψ庸镜馁Y金進(jìn)行統(tǒng)一管理，及時掌握各公司的資金使用情況和收入情況，然后依據(jù)各公司的發(fā)展勢頭，來優(yōu)化資金配置，分配資金。總公司對資金的集中管理，避免資金的浪費，這也是對各公司的財務(wù)工作的管理，有統(tǒng)一的工作方法和管理模式，可以控制資金的流向，控制企業(yè)的現(xiàn)金流。這也是對整個企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)活動進(jìn)行統(tǒng)籌管理，及時地了解公司資金的流向、流量和存量等財務(wù)狀況，有效地監(jiān)控各公司資金的使用情況，合理分配和使用總公司資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個集團(tuán)公司資金使用效率，減少財務(wù)危機的發(fā)生。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式要科學(xué)。房地產(chǎn)企業(yè)在了解自己面臨的財務(wù)危機的基礎(chǔ)上要選擇適合自己的融資方式，以增加現(xiàn)金，減少財務(wù)危機的出現(xiàn)。企業(yè)的財務(wù)危機很高的時候，要利用銀行借款或者債卷的形式來降低財務(wù)危機;當(dāng)財務(wù)風(fēng)險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進(jìn)行大量舉債，以此提高資本回報率，減少財務(wù)危機的發(fā)生幾率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財務(wù)危機程度合理選擇融資方式。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度和特性決定了它在發(fā)展中要面臨的財務(wù)危機，危機不可清除，只有有效的減少和做好充足的防范就可以避免財務(wù)危機給企業(yè)的發(fā)展帶來積極影響。本文主要講述了房地產(chǎn)企業(yè)的概況以及房地產(chǎn)企業(yè)存在的危機的原因，以此為下文提出的合理的措施避免房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機問題提出的防范策略，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)面對風(fēng)險臨危不懼，拿出自己的應(yīng)有的工作熱情，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］許杭．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點與防范［J］．審計與理財，2009(12)

［2］阮萍，陳志敏．對房地產(chǎn)與投資風(fēng)險的認(rèn)識［J］．經(jīng)濟問題探索，2000(04)

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險管理 探討

改革開放以來，雖然我國社會各個領(lǐng)域都有著不同程度的發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域更是成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量，但就房地產(chǎn)內(nèi)部的狀況而言，由于其自身在發(fā)展過程中對于內(nèi)部結(jié)構(gòu)性的管理缺乏科學(xué)的認(rèn)識和理解，因此，企業(yè)的發(fā)展，特別是在企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理方面，還是存在著一定的問題的，這將會對房地產(chǎn)行業(yè)的健康深入發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理上的明顯問題

（一）企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對待貸款比較隨意

從行業(yè)發(fā)展的整體上看，我國房地產(chǎn)行業(yè)在一段時間內(nèi)，具有良好的發(fā)展前景和市場潛力，但是從其內(nèi)部的狀況來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上的問題，其中，在資金應(yīng)用方面，很多房地產(chǎn)公司都是比較盲目地使用，缺乏相應(yīng)的整體性計劃。一些較小的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實力以及業(yè)務(wù)規(guī)模較小等原因，基本不會對項目資金進(jìn)行規(guī)劃處理，對企業(yè)的財務(wù)狀況也缺乏足夠的認(rèn)識，而項目資金的最主要來源又是向銀行貸款，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展是相當(dāng)不利的。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行項目選擇，盲目地接受業(yè)務(wù)，導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展所需的資金鏈面臨著威脅。

（二）每個項目所涉及的資金投入較大在

在我國，很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備足夠的貯備資金，其用于發(fā)展業(yè)務(wù)的資金來源往往是向銀行進(jìn)行大數(shù)目的借貸，而且該項目的負(fù)債狀況與其所形成的規(guī)模是成正比的，換句話說，當(dāng)房地產(chǎn)公司進(jìn)行某個項目時，由于自身所具有的資源量較小以及對項目中的各項事務(wù)管理不到位等原因，該公司需要在很長時間里面臨市場的考驗，這也增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）企業(yè)發(fā)展中的資本結(jié)構(gòu)存在著問題

資本的結(jié)構(gòu)不當(dāng)主要是指房地產(chǎn)公司自身的資金儲備量與借貸的資金之間存在著比例上的問題，往往是借貸資本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)公司自身的資金，而這個問題的出現(xiàn)，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中的相當(dāng)一大部分收益被用于還貸。另外，這一問題的出現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了巨大的影響，借貸資金的狀況將直接威脅到企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展問題，長此以往，該問題將會對整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成很大的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的對策

（一）完善房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)

在近10年的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，在很多大城市的房價不斷刷新著歷史記錄，也讓我國經(jīng)濟產(chǎn)生了泡沫等問題，雖然國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作出了很多政策性的調(diào)整，但還需要對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方方面面進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，從項目的制定，實施，到銷售及收益等，特別是企業(yè)財務(wù)方面，都應(yīng)該制定細(xì)致全面的法律規(guī)范，這既是對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所進(jìn)行的保護(hù)，也是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為。另外，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家還需要給予政策上的鼓勵和支持，使其帶動我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展。

（二）從細(xì)節(jié)上對財務(wù)管理風(fēng)險進(jìn)行控制，嚴(yán)格管理企業(yè)每一項業(yè)務(wù)的發(fā)展

由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，每一項業(yè)務(wù)的資金投資都比較大，對資金的管理也比較困難，因此，單筆項目財務(wù)出現(xiàn)問題，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的生存危機，所以，企業(yè)需要對每一個項目做好科學(xué)正確的評估，并且對可能出現(xiàn)的問題制定多套應(yīng)急處理辦法，加強對項目的監(jiān)管力度。另外，在項目的設(shè)計問題上，更應(yīng)該注重社會群體之間的集聚效應(yīng)，加強不同項目之間的合作效應(yīng)，既可以以方便實惠的條件吸引更多的消費者，加快銷售的速度，也可以盡快地回籠資金，降低企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)公司的抗風(fēng)險能力。

（三）增強企業(yè)財務(wù)風(fēng)險方面的管理，控制信貸風(fēng)險

由于房地產(chǎn)行業(yè)的單線業(yè)務(wù)所涉及的資金量更加龐大，在項目的制定和實施過程中，更加需要加強對財務(wù)工作方面的監(jiān)管，因此，企業(yè)首先需要制定科學(xué)適當(dāng)?shù)馁Y金利用計劃，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，加強分散資金的使用效率，使項目中的每一筆花費都用到“刀刃上”；其次，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作需要對項目的每一筆資金的使用狀況作出評估和監(jiān)管，做好企業(yè)項目中的財務(wù)管理工作，提高對財務(wù)信息的分析能力，并且對每一個階段企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)細(xì)致的審查和評估，為企業(yè)下一階段的發(fā)展決策提供一定的依據(jù)。

三、 結(jié)束語

在財務(wù)風(fēng)險管理方面，整個房地產(chǎn)行業(yè)都需要更加關(guān)注以及對所面臨的形勢和問題給出相應(yīng)的解決方案，每一個企業(yè)都需要根據(jù)自身的發(fā)展需求以及發(fā)展?fàn)顩r，對本公司的財務(wù)進(jìn)行更加科學(xué)嚴(yán)格的管理，進(jìn)而推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展升級，不斷帶動我國整體性經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]戴健敏.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理[J].科技咨詢導(dǎo)報，2011，9（16）：147-148

篇6

[關(guān)鍵字]房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 防范機制

隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生了巨大的變化。尤其是在資金層面上,房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險將更加復(fù)雜化,多樣化。針對可能發(fā)生或者已經(jīng)發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險,如果不能及時地采取化解措施或采取的措施有效程度不足,房地產(chǎn)企業(yè)就會陷入財務(wù)危機。因此,財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的一個重要組成部分,是房地產(chǎn)管理者不得不重點面對的一個課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在各種財務(wù)活動中,由于各種難以預(yù)料和控制的因素存在,使企業(yè)的財務(wù)收益與預(yù)期收益有所差異的不確定性。根據(jù)這一定義以及國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險的相關(guān)研究成果做出總結(jié),大致可以將房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險成因歸為四類。

1、自然因素的影響

一方面包括由于自然界運動的不規(guī)律性而產(chǎn)生的人類難以預(yù)防的自然災(zāi)害,如風(fēng)暴、洪水、地震等自然災(zāi)害,使房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)或者固定資產(chǎn)蒙受損失。另一方面包括房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)人的死亡而無法收回應(yīng)收賬款而引起應(yīng)收賬款難以回收的風(fēng)險。

2、政治因素的影響

社會的政治、法律制度變化都可能給企業(yè)的財務(wù)造成影響。比如國家宏觀調(diào)控政策的出臺,國家有關(guān)房地產(chǎn)稅收、費用方面的政策變化、國家資金供給緊縮、利率水平的提高,這一系列的因素都對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流產(chǎn)生重大的影響,使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺,或者現(xiàn)金流斷裂等風(fēng)險。

3、市場因素的影響

中國的房地產(chǎn)企業(yè)處于一個相對競爭比較激烈的環(huán)境,房地產(chǎn)市場格局并不是一成不變的。人們對房子的消費觀的改變,市場供求關(guān)系的變化,房價的調(diào)整,市場信息的不對稱,競爭對手調(diào)整戰(zhàn)略等都有可能引起房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。

4、內(nèi)部因素的影響

內(nèi)部因素主要包括企業(yè)管理水平和員工素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)管理水平高,抗拒風(fēng)險的能力就強。管理水平低,對資金管理不善,就可能導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈。盲目投資會給企業(yè)帶來損失,而過于保守又可能使企業(yè)喪失競爭能力。對于員工而言,如果員工素質(zhì)低,風(fēng)險意識淡薄,對風(fēng)險的駕御能力差,就可能使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)危機。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的種類

1、房產(chǎn)項目投資風(fēng)險

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險就是指由于不確定因素的影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達(dá)到預(yù)期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)市場的特殊性,前期投入成本較高,投資活動是房地產(chǎn)企業(yè)活動的主旋律。由于房地產(chǎn)項目牽涉的范圍非常廣,項目環(huán)境很復(fù)雜,因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險。

2、房產(chǎn)項目籌資風(fēng)險

項目籌資風(fēng)險是指房地產(chǎn)項目為了取得財務(wù)杠桿利益而舉債,增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān),潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能,以及由于財務(wù)杠桿的作用,導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外,當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化,如果資金籌集不當(dāng),就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。

3、項目資金回籠風(fēng)險

資金回籠風(fēng)險主要是指在房子開發(fā)成功后,在向公眾出售的過程中,由于出售成功的時間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目在回籠資金的時候,可能會受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金,這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財務(wù)狀況,甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范機制

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在投資、籌資、資金回籠等類型的風(fēng)險,而且國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從緊的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)必須采取適當(dāng)?shù)姆婪洞胧﹣斫档推髽I(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

1、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)環(huán)境變化和適應(yīng)能力

企業(yè)面對環(huán)境變化要及時做出反應(yīng)。為防范財務(wù)風(fēng)險,必須對不斷變化的財務(wù)管理環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真分析研究,掌握好變化趨勢及規(guī)律,適時調(diào)整財務(wù)管理政策和改變管理方法,進(jìn)而提高企業(yè)對財務(wù)管理環(huán)境變化的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力。

2、建立完善的財務(wù)管理系統(tǒng),以適應(yīng)不斷變化的財務(wù)管理環(huán)境

面對不斷變化的財務(wù)管理環(huán)境,企業(yè)應(yīng)設(shè)置高效的財務(wù)管理機構(gòu),配備高素質(zhì)的財務(wù)管理人員,健全財務(wù)管理規(guī)章制度,強化財務(wù)管理的各項基礎(chǔ)工作,使企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)有效運行,以防范因為財務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)環(huán)境變化而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。

3、加強房產(chǎn)項目員工風(fēng)險意識

財務(wù)風(fēng)險不僅僅存在于財務(wù)管理環(huán)節(jié),任何環(huán)節(jié)的工作失誤都可能會給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險,因此,風(fēng)險管理不是某些部門的工作,也不是某個人的工作,而是全體員工的工作,必須提高全員的風(fēng)險管理意識。財務(wù)部門是財務(wù)風(fēng)險控制的主要職能部門,具體組織實施本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制工作,但要控制財務(wù)風(fēng)險,還必須取得其他部門的支持和配合。

4、強化項目財務(wù)控制制度

財務(wù)控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的有機組成部分,完善內(nèi)控制度是防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要措施,有效的內(nèi)控制度可以保護(hù)企業(yè)財產(chǎn)的安全、保證會計信息的可靠性和財務(wù)活動的合法性,有利于財務(wù)風(fēng)險的控制。

四、結(jié)束語

在“國十條”對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的防范是一個長期的過程。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險,在企業(yè)內(nèi)部主要受到企業(yè)決策層、企業(yè)風(fēng)險態(tài)度、企業(yè)財務(wù)機制等一系列因素的影響。因此,為進(jìn)一步降低房地產(chǎn)所面臨的財務(wù)風(fēng)險,企業(yè)必須從內(nèi)外同時出發(fā),從宏觀環(huán)境和內(nèi)部企業(yè)內(nèi)部管理入手,增強企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力。

參考文獻(xiàn):

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[2]鄭艷霞.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險防范[J].金融經(jīng)濟,2008;18

篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會計信息質(zhì)量;新企業(yè)會計準(zhǔn)則

隨著房價的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算問題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業(yè)會計準(zhǔn)則,但是從我國的會計準(zhǔn)則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量,把對房地產(chǎn)企業(yè)會計的關(guān)注推到一個新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的會計信息質(zhì)量問題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題

(一)銷售收入確認(rèn)的問題

當(dāng)前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則――收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會計實務(wù)中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項目竣工驗收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。而企業(yè)與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認(rèn)同。其實,在確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)時,不論是國際會計準(zhǔn)則,還是美國公認(rèn)會計原則都注重交易的實質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險和報酬在實質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實。這里“為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費用計入當(dāng)期損益;由于部分項目尚未完工,其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績只反映費用的投入,因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預(yù)售款項確認(rèn)為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo),如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況,并可能誤導(dǎo)投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問題

根據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的,即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風(fēng)險信息披露問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險,包括政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種企業(yè)高風(fēng)險性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險事項。不過從目前我國的相關(guān)會計法規(guī)制度來看,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告附注中披露的風(fēng)險僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實際情況看,對質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策

通過上述分析,要加快會計規(guī)范國際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量,就要按照國際會計規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國際會計準(zhǔn)則并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準(zhǔn)則指引第24號――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》曾對配套設(shè)施費用的預(yù)提及會計處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費用,不僅在當(dāng)期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對企業(yè)當(dāng)期財務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準(zhǔn)則在2009年對一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財務(wù)會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計量的負(fù)債。

(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算,包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會計核算,其財務(wù)會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會計制度規(guī)定的利潤表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”項目。該項目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時因為各企業(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財務(wù)報告中獲得預(yù)售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

參考文獻(xiàn):

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4、高波.房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析[J].市場分析,2006(12).

篇8

    水平。

    1.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點

    1.1 周期長,籌資難

    房地產(chǎn)業(yè)的最大特點就是開發(fā)周期長、投資大,因此籌資的任務(wù)比較難。房地產(chǎn)企業(yè)往往不只開發(fā)一個項目,而且時間、地域等跨度大,進(jìn)行項目決算等時間長。企業(yè)文化的建立、知識的積累、對相關(guān)數(shù)據(jù)的分析等決定著房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理、工作運轉(zhuǎn)的高效性、準(zhǔn)確的市場分析、項目的科學(xué)管理。

    1.2 財務(wù)關(guān)系復(fù)雜,管理難

    房屋購買者、材料供應(yīng)單位、勘察設(shè)計單位、土地轉(zhuǎn)讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權(quán)者等,財務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜,而且還要與稅務(wù)、工商、土地等多個部門協(xié)調(diào),因此管理難度大。

    1.3 形式多樣

    財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性使得財務(wù)形式具有多樣性。但就購買房屋而論,有分期付款的,也有一次性現(xiàn)金支付的。在對外支出上,有承包商在建設(shè)完工程后進(jìn)行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應(yīng)。

    2.加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理措施

    2.1 強化基礎(chǔ)工作

    財務(wù)管理得到加強的前提條件是企業(yè)做好財會基礎(chǔ)工作。小型房地產(chǎn)企業(yè)要有一名總會計師,行駛會計師職責(zé),大中型房地產(chǎn)企業(yè)要建立總會計師責(zé)任制。要建立良好的管理體制,分級管理、分級核算,這對大型房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。按照開發(fā)經(jīng)營管理體制和核算體制適應(yīng)的原則,給予不同地區(qū)開發(fā)經(jīng)營單位相應(yīng)的權(quán)利,以便其對財務(wù)管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時的處理。在企業(yè)內(nèi)部建立崗位責(zé)任制,對審核、登記、報表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負(fù)責(zé)各種核算工作。

    2.2 提高人員素質(zhì)

    房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的人員對相關(guān)的業(yè)務(wù)知識要了解,還要掌握成本控制、財務(wù)管理、工程管理等相應(yīng)知識。為了提高人員的素質(zhì),提高其業(yè)務(wù)水平,掌握必要的財務(wù)管理技能和方法,使企業(yè)的財務(wù)管理更趨合理,降低企業(yè)投資,節(jié)省企業(yè)資金,房地產(chǎn)企業(yè)要組織財務(wù)人員定期或不定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),使其了解企業(yè)財務(wù)狀況,應(yīng)對出現(xiàn)的各種問題、情況。財務(wù)人員還要加強職業(yè)道德修養(yǎng),提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)方面的整體水平。

    2.3 加快制度建設(shè)

    國家有關(guān)單位制定了相應(yīng)的財務(wù)管理規(guī)則,房地產(chǎn)企業(yè)要遵守這些規(guī)章制度,另外根據(jù)企業(yè)自身的情況制定企業(yè)自己的制度。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員要按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動及財務(wù)管理的特點,對從征地、搬遷、施工、商品房營銷、物業(yè)管理等房地產(chǎn)經(jīng)營全過程的財務(wù)管理制度主動積極的進(jìn)行探索,并根據(jù)實際情況進(jìn)行修訂。我國房地產(chǎn)發(fā)展時間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財務(wù)管理體系和方法,所以,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門要借鑒成功企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗,學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)企業(yè)的管理方法,加快我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度建設(shè)的速度。

    2.4 對財務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范

    房地產(chǎn)企業(yè)要從自身的開發(fā)能力和自己所服務(wù)市場的需求出發(fā),對開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行合理安排。企業(yè)的財務(wù)行為必須要符合相應(yīng)的要求、規(guī)范,嚴(yán)格對投資開發(fā)項目的程序做好可行性研究。嚴(yán)格按照規(guī)定制度進(jìn)行管理資金的運行。例如,對必要的固定資產(chǎn)進(jìn)行購買時,一定要在自身資金做基礎(chǔ),有一定的還款能力;向購房者預(yù)收的買房資金,要在商品房開工后用在商品房的建設(shè)上,尤其是在開發(fā)小區(qū)時,要預(yù)先進(jìn)行周密的計劃,使收支平衡。

    2.5 加強資金管理工作,提高利用率

    財務(wù)管理的中心是資金管理。在使用資金的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要做好統(tǒng)籌安排工作,對資金進(jìn)行合理調(diào)度和運用。房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應(yīng)的資金管理機構(gòu),以結(jié)算中心的形式進(jìn)行資金的管理,使得使用的資金能夠統(tǒng)籌安排。對資金進(jìn)行合理調(diào)度后,能夠使得貨幣的時間價值充分發(fā)揮出來,使資金得到合理的應(yīng)用。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理時,要將所有資金收支、貨物的轉(zhuǎn)移和發(fā)送等都記錄填票,并對資金、貨物的使用情況進(jìn)行審核,并記錄下來,定期或不定期的根據(jù)經(jīng)濟責(zé)任制進(jìn)行清查,一旦發(fā)現(xiàn)有賬目不實的要盡快找出原因,追究相應(yīng)個人或組織的責(zé)任,避免出現(xiàn)財務(wù)問題,同時提高資金利用率。

    3.結(jié)語

    總之,房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)運行的前提是有一套有效的財務(wù)管理方法和措施。通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點,財務(wù)一系列的措施、方法,加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理,就能很好的保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行,加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

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篇9

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　財務(wù)預(yù)算　管理

財務(wù)預(yù)算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支等價值指標(biāo)的各種預(yù)算的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投入資金多、開發(fā)周期長等特點，且國家持續(xù)加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險和市場風(fēng)險也較大。“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算主要分為損益預(yù)算和資金預(yù)算兩部分，其中:損益預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營成果及其分配情況，資金預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金收支情況。

1.損益預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損益預(yù)算主要包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費用預(yù)算（管理費用、銷售費用、財務(wù)預(yù)算）、稅費支出預(yù)算等。

按照上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行會計核算辦法規(guī)定，房地產(chǎn)銷售收入一般要同時滿足下列五個條件時確認(rèn)收入：一是商品房竣工驗收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷售合同；三是房款已經(jīng)取得或確信可以取得（通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）；四是房屋相關(guān)成本能夠可靠計量；五是房屋經(jīng)客戶驗收，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與營銷部、工程部、成本管理部等各個業(yè)務(wù)部門密切相關(guān)。

稅費支出預(yù)算主要包括計入營業(yè)稅金及附加的土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進(jìn)稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計提。

2.資金預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算主要包括資金流入和資金流出兩部分。

資金流入主要包括銷售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標(biāo)保證金等）。銷售回款受工程節(jié)點（取得預(yù)售許可證才能銷售）、市場環(huán)境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節(jié)點進(jìn)度（按照銀監(jiān)會相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。

資金流出主要包括土地支出、工程建設(shè)支出、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用三項費用支出，稅費支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設(shè)支出主要受工程進(jìn)度制約。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理中存在的主要問題

1.存在“編制財務(wù)預(yù)算純屬財務(wù)行為”的錯誤認(rèn)識

財務(wù)預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支情況，但不能據(jù)此就認(rèn)為財務(wù)預(yù)算只是一種財務(wù)行為, 由財務(wù)部門負(fù)責(zé)制定和控制預(yù)算就可以。房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算與項目的設(shè)計、工程、營銷、成本控制、物資采購等各個環(huán)節(jié)息息相關(guān), 是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。

2.財務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率及分解的科學(xué)性有待提高

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算（包括收入預(yù)算、費用預(yù)算、資金預(yù)算等）預(yù)算執(zhí)行差異率均較大，但財務(wù)預(yù)算執(zhí)行差異率較大的主要原因是各個業(yè)務(wù)部門預(yù)算執(zhí)行的較差。

部分房地產(chǎn)企業(yè)簡單按月平均收入、回款等財務(wù)預(yù)算，沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點、營銷和工程等工作節(jié)點、投融資計劃等進(jìn)行分解，財務(wù)預(yù)算分解的科學(xué)性有待提高。

3.與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠, 重年度預(yù)算, 輕項目開發(fā)預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期較長，從取得土地使用權(quán)證到銷售清盤，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設(shè)計變更、政策變化、進(jìn)度延緩等,因此編制財務(wù)預(yù)算不僅是對年度財務(wù)狀況做出的反映, 而且是對項目綜合情況做出的反映。許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營計劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項目的年度預(yù)算, 并且通常是單項預(yù)算, 考慮項目的開發(fā)期不夠，與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的措施

1.財務(wù)預(yù)算，現(xiàn)金為王

房地產(chǎn)行業(yè)高利潤、高負(fù)債，同時高風(fēng)險，必須時時保證現(xiàn)金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來商品重點城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購、限貸、限價等多重政策影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)以往常用的開發(fā)貸款、國內(nèi)資本市場募資等方式受到層層限制，房地產(chǎn)開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。因此財務(wù)預(yù)算要堅持現(xiàn)金為王，確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出，資金優(yōu)先保證償還銀行貸款本金和利息，優(yōu)先保證項目建設(shè)，降低財務(wù)風(fēng)險，提高資金使用效率。

2.各個業(yè)務(wù)部門密切配合，從業(yè)務(wù)部門發(fā)起編制資金預(yù)算和損益預(yù)算

房地產(chǎn)項目預(yù)算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個部門, 涉及項目開發(fā)經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié), 因此,房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算編制要加強與業(yè)務(wù)部門密切配合，分工編制預(yù)算，具體是：

資金預(yù)算方面，營銷部門負(fù)責(zé)編制銷售回款預(yù)算、銷售費用預(yù)算，工程管理部、前期部等部門負(fù)責(zé)編制土地支出和工程建設(shè)資金支出，財務(wù)部門編制稅費支出預(yù)算、償還銀行貸款本金及利息支出預(yù)算，人力資源部負(fù)責(zé)編制人工成本、培訓(xùn)費等預(yù)算。

損益預(yù)算方面，工程建設(shè)部要保證計劃確認(rèn)收入的地塊按期取得預(yù)售許可證，按期建設(shè)完畢、取得竣工備案單，提高建筑質(zhì)量并提交內(nèi)部驗收；客服部要保證計劃確認(rèn)收入的地塊按期完成內(nèi)部驗收（物業(yè)公司、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理公司組織四方驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，所有問題整改完畢后物業(yè)公司收鑰匙）并按時、順利交房，取得客戶簽收憑據(jù)或其他交房證據(jù)；成本管理部要保證按期完成結(jié)算，為確認(rèn)收入時成本的可靠計量提供依據(jù)。

3.提高財務(wù)預(yù)算分解的準(zhǔn)確率

一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解, 需與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、銷售面積、擬銷售均價掛鉤, 然后分解、預(yù)測出各地塊物業(yè)類型的銷售總價。開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解, 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解, 然后一一對應(yīng)到相關(guān)成本項目中, 最終預(yù)測總成本。費用、稅金等按國家相關(guān)政策和企業(yè)財務(wù)制度等進(jìn)行費用科目、稅金科目的分解, 然后測算費用、稅金總價。

二是構(gòu)成項目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計付款方式以及工程總額控制點的要求等, 結(jié)合項目開發(fā)周期進(jìn)行各個年度、月份的分解, 將預(yù)算責(zé)任落實到各個單位直至各個項目。

4.加強財務(wù)預(yù)算執(zhí)行分析與考核

預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟活動都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)而開展，在預(yù)算執(zhí)行過程中落實經(jīng)營策略，強化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算和財務(wù)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力和約束力。企業(yè)各部門在房地產(chǎn)建設(shè)及銷售的各項活動中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實圍繞預(yù)算開展經(jīng)濟活動。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動預(yù)算，并建立每周資金調(diào)度會、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會等例會制度，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，及時反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時實施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會貫通于執(zhí)行預(yù)算的過程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理局面。

要把財務(wù)預(yù)算執(zhí)行偏差率（如收入預(yù)算執(zhí)行偏差率，銷售回款預(yù)算偏差率等）作為重要的績效考核指標(biāo)，并責(zé)任到人。

5.密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策

篇10

摘 要 財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的正常運營活動過程中，受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計或難以把握的因素影響而導(dǎo)致的風(fēng)險。隨著國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷調(diào)控，房產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也就隨之加大。本文對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)問題進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 特征 問題 對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵

1．什么是財務(wù)風(fēng)險？財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)的財務(wù)活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營與管理帶來困難和損失。財務(wù)風(fēng)險是不可避免的，是市場經(jīng)濟社會化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強內(nèi)部控制、財務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的良性化運作，提高抵御風(fēng)險的能力，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的種類構(gòu)成。①房產(chǎn)項目投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產(chǎn)企業(yè)活動的主旋律。由于房地產(chǎn)項目牽涉的范圍非常廣，項目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險。②房產(chǎn)項目籌資風(fēng)險。項目籌資風(fēng)險是指房地產(chǎn)項目為了取得財務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。③項目資金回籠風(fēng)險。資金回籠風(fēng)險主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目在回籠資金的時候，可能會受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

3．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本特征。①不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險，該風(fēng)險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本特性。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務(wù)活動結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財務(wù)風(fēng)險的大小。②分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險之所在。雖然財務(wù)風(fēng)險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險。在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險，避免或減少風(fēng)險的損失。③預(yù)測決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財務(wù)管理者可以通過財務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計，在事前對損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險降至最低。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題與不足

1．債務(wù)負(fù)擔(dān)重，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財務(wù)杠桿效應(yīng)也會越大，隨之而來的財務(wù)風(fēng)險也就越大。有關(guān)資料統(tǒng)計，滬深兩市近五十家房地產(chǎn)上市公司2009年的年報數(shù)據(jù)，剔除不具代表性的房企（如負(fù)債率畸高或畸低）之后，對40家上市房企的負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行了統(tǒng)計。分析結(jié)果顯示，這40家房企的負(fù)債總額余約5 000億，平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)64.61%，而國際公認(rèn)的負(fù)債率警戒線是60%.另一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報，累計實現(xiàn)凈利潤347.15億元。而與此同時，賬面?zhèn)鶆?wù)總額高達(dá)6 000多億元，這86家房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，46家超過70%?？梢姡?009年房企華麗的報表背后，隱藏著巨大的償債風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設(shè)想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務(wù)管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。

3．投資前的預(yù)測工作不到位。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進(jìn)行細(xì)致的財務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風(fēng)險。

三、如何強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實施信托計劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2．優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，降低財務(wù)風(fēng)險。

3．加強資金管理，提高資金的利用率。資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營活動都需要足夠的資金來支撐，房地產(chǎn)企業(yè)更是需要大量資金的投入，對于資金的管理要求就更高了。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財務(wù)上實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金。其次，要加強應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。

4．要加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟形勢的相關(guān)性等特點，這些特點決定了房地產(chǎn)投資項目是一項具有高風(fēng)險的綜合經(jīng)濟活動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。另外，投資項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。

5．要加強企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機遇時，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果投資項目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險，從而降低財務(wù)風(fēng)險。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實現(xiàn)信息資源的共享，從而增強自身防范財務(wù)風(fēng)險的能力。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平。財務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理中的一些問題，就如何進(jìn)行風(fēng)險決策分析還有待進(jìn)一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險管理在財務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

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