導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅特點(diǎn)及稅收籌劃作用分析

所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要內(nèi)容之一，就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得收入征收的稅種，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅主要是依據(jù)我國的企業(yè)所得稅法以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法作為稅收的法律依據(jù)。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，目前企業(yè)所得稅已經(jīng)成為我國僅次于增值稅的第二大稅種，而房地產(chǎn)企業(yè)則是我國所得稅的重要納稅主體，所得稅也已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的重要稅種。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點(diǎn)

1、不存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題

企業(yè)所得稅就是對(duì)納稅主體所得收入征收的稅種，因此對(duì)于所得稅而言，納稅與負(fù)稅主體，不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問題。

2、所得稅是以凈所得作為征稅依據(jù)

企業(yè)所得稅的應(yīng)繳稅額就是應(yīng)納稅所得額與適用稅率乘積，并扣除減免及抵免稅額，因此，所得稅充分體現(xiàn)了按能負(fù)擔(dān)。

3、所得稅的彈性較高

企業(yè)的所得稅與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收入所得有著直接的聯(lián)系，所得額較高對(duì)應(yīng)的稅基與稅率就高，反之則會(huì)降低，因此與納稅主體的經(jīng)營(yíng)情況有著直接關(guān)系。

4、稅額較大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資時(shí)間長(zhǎng)，資金量大，因此稅基也相對(duì)較大，所得稅的稅金數(shù)額相比其他企業(yè)更高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開展所得稅稅收籌劃的必要性

1、降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金流量大，涉稅種類多，稅金數(shù)額較高，開展所得稅的稅負(fù)籌劃，主要是通過合理的籌劃，有效地減少稅負(fù)支出，因而節(jié)稅效果明顯。

2、有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃是以法律法規(guī)作為框架和準(zhǔn)繩，通過所得稅的稅務(wù)籌劃，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)漏洞，避免由于納稅風(fēng)險(xiǎn)造成房地產(chǎn)企業(yè)的損失。

3、可以促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高

稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)法律法規(guī)與政策性很強(qiáng)的專業(yè)工作，強(qiáng)化納稅籌劃管理，可以促使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提高自身的政策、理論、實(shí)務(wù)技能水平，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平具有較好的推動(dòng)作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的原則

（一）合法合規(guī)性的原則

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃，應(yīng)該嚴(yán)格基于國家稅法以及相關(guān)稅收政策執(zhí)行，違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)以及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)施都會(huì)造成嚴(yán)重的不良影響。

（二）實(shí)效性的原則

國家或者是不同的省市對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向都是不斷的調(diào)整的，而房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅務(wù)籌劃又具有明顯的針對(duì)性，因此在所得稅的稅務(wù)籌劃上應(yīng)當(dāng)注重實(shí)效性，準(zhǔn)確地把握好各項(xiàng)稅收政策時(shí)機(jī)。

（三）統(tǒng)籌均衡的原則

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃，應(yīng)該將其置于房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)中統(tǒng)籌考慮，不能由于所得稅稅務(wù)籌劃方案造成其他環(huán)節(jié)稅負(fù)或者是整體稅負(fù)的提高，應(yīng)該遵循綜合均衡的原則。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的具體措施

（一）合理的運(yùn)用各種所得稅稅收籌劃技術(shù)

在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅收籌劃上，應(yīng)該全面的利用各種稅收籌劃技術(shù)，具體運(yùn)作上可以采取以下幾項(xiàng)技術(shù)措施：

1、納稅時(shí)間的籌劃

對(duì)納稅時(shí)間進(jìn)行籌劃主要是利用好貨幣的時(shí)間價(jià)值，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡可能的合法延遲納稅。納稅時(shí)間主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)完工，即房地產(chǎn)產(chǎn)品投入使用、竣工證明已在房地產(chǎn)管理部門備案、取得初始產(chǎn)權(quán)證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理的把握這些完工條件，適當(dāng)延后完工時(shí)間。

2、合理利用各種扣除項(xiàng)目

有效的增加成本扣除，可以降低企業(yè)的所得稅納稅基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過加速固定資產(chǎn)折舊來減少稅基，同時(shí)在我國稅法中規(guī)定，對(duì)于一些關(guān)于職工保障及福利項(xiàng)目可以作為扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以合理的調(diào)整企業(yè)職工的福利支出，既可以起到激勵(lì)職工的效果，而且還可以增加扣除成本。

3、準(zhǔn)確的運(yùn)用各種優(yōu)惠條件

不同地區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策上都有著不同的優(yōu)惠條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的實(shí)際政策情況，合理的利用好各種稅收優(yōu)惠政策，提高減稅效果。

（二）針對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃

1、科學(xué)的選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)政策

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅應(yīng)稅利潤(rùn)主要是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)作為計(jì)算依據(jù)，也就是對(duì)差異科目調(diào)整計(jì)算。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅務(wù)籌劃上，應(yīng)該全面分析不同會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)核算對(duì)于稅負(fù)的影響，選擇最有利于降低稅負(fù)的會(huì)計(jì)政策。

2、以固定資產(chǎn)的籌劃為突破

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)就是以不動(dòng)產(chǎn)為主要內(nèi)容，因此在稅務(wù)籌劃上應(yīng)該把固定資產(chǎn)籌劃作為重點(diǎn)。綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計(jì)凈殘值以及折舊年限，適當(dāng)?shù)牟扇〖铀僬叟f的處理方法，增加前期成本，降低利潤(rùn)，這對(duì)于后期資本的加速回收也非常有利。

3、根據(jù)收入和資金的不同針對(duì)性的制定籌劃方案

在收入階段，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入，應(yīng)該區(qū)別管理，同時(shí)盡可能的將征稅收入時(shí)間后延。同時(shí)，在資金的管理上，重點(diǎn)對(duì)于閑散資金可以作為國債或者是其他權(quán)益性的投資，把閑散資金作為免稅收入，而且權(quán)益性投資所得收益不必繳納所得稅，有助于降低稅負(fù)。

（三）分階段做好房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅收籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，所得稅籌劃的關(guān)鍵就在于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理過程中，因此所得稅的籌劃也應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)不同階段制定籌劃方案。

1、項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段

重點(diǎn)是全面的組織財(cái)務(wù)管理人員掌握項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所在地的稅收政策以及稅收優(yōu)惠，確定納稅申報(bào)地。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目分支機(jī)構(gòu)組織形式根據(jù)稅收政策的不同進(jìn)行把握。

2、項(xiàng)目開發(fā)階段

重點(diǎn)是合理的選擇項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的籌資方式，以及確定好開發(fā)項(xiàng)目的竣工時(shí)間以及銷售時(shí)間，確定好最佳的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

3、項(xiàng)目銷售階段

在銷售方面的稅收籌劃管理上，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將銷售部門從企業(yè)內(nèi)部分立，以銷售公司的方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)廣告、宣傳等費(fèi)用的攤銷，降低納稅基數(shù)以及稅率等級(jí)。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國稅收收入的增長(zhǎng)額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)

《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張卓，王紅春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[j].應(yīng)用能源技術(shù)，2007，(11).

篇3

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，其業(yè)務(wù)涉及物業(yè)、基建、建材、商業(yè)、廣告等多方面，涉稅種類的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)必須精心進(jìn)行稅收籌劃，否則將面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2002年，我國開始將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查作為稅務(wù)工作的重點(diǎn)之一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著日益復(fù)雜的稅收環(huán)境。最近幾年，我國政府更是加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。2013年3月，新國五條出臺(tái)，提出在二手房交易過程中，對(duì)個(gè)人所得部分征收20%的稅收，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)亦會(huì)產(chǎn)生一定的影響，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作提出了更高的要求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論來源于稅收籌劃的基本理論。從稅收籌劃的含義入手，探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素，有助于正確把握當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀和存在的問題，為本研究提供理論支撐。

（一）稅收籌劃的含義

稅收籌劃并不是一個(gè)產(chǎn)生于本土的詞匯，最早提出稅收籌劃概念的學(xué)者是英國的湯姆林爵士。他指出，納稅人不僅僅有履行納稅的義務(wù)，在納稅的過程中，還應(yīng)享有一定的權(quán)利，在不違反稅法規(guī)定之前提下，納稅人有權(quán)利通過合理安排，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，而政府對(duì)此沒有權(quán)力強(qiáng)迫任何一個(gè)納稅人多納稅。雖然湯姆林爵士并沒有對(duì)稅收籌劃的概念進(jìn)行明確的界定，但此觀點(diǎn)的提出為稅收籌劃概念的界定打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨后不久，荷蘭財(cái)政文獻(xiàn)研究局（IBFD）就對(duì)稅收籌劃進(jìn)行了界定，認(rèn)為稅收籌劃就是納稅人為了實(shí)現(xiàn)繳納最低限額稅款的目標(biāo)，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行合理安排的過程。隨著研究的進(jìn)一步深入，國外學(xué)者對(duì)稅收籌劃概念的界定越來越準(zhǔn)確，美國學(xué)者W.B.梅格斯在其專著《會(huì)計(jì)學(xué)》中，認(rèn)為稅收籌劃就是企業(yè)為了降低稅負(fù)，在不違反稅法基本規(guī)定的前提之下，對(duì)各項(xiàng)涉稅活動(dòng)進(jìn)行精心安排，使得納稅時(shí)間延遲或少繳稅。

就國內(nèi)而言，當(dāng)前對(duì)稅收籌劃并沒有一個(gè)統(tǒng)一的結(jié)論，著名稅收研究學(xué)者蓋地教授在其專著《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》中指出，稅收籌劃就是在遵守我國基本稅收法律與政策的前提之下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體通過對(duì)企業(yè)設(shè)立、重組、投資方式、經(jīng)營(yíng)方向以及管理理念進(jìn)行事先籌劃，以達(dá)到減輕稅負(fù)、增加收益之目的。綜合而言，從國內(nèi)外學(xué)者對(duì)稅收籌劃概念的研究來看，都認(rèn)為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動(dòng)，與偷稅、漏稅等涉稅違法活動(dòng)相比，具有較大的區(qū)別。一方面，稅收籌劃遵守了相關(guān)的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之前，而偷稅、漏稅卻是事后行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之后。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

當(dāng)前影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的因素主要來自兩個(gè)方面，即新企業(yè)所得稅法和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，正是在不同的稅法環(huán)境和會(huì)計(jì)環(huán)境之下，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之時(shí)，必須注意外部環(huán)境的變化。

1.新企業(yè)所得稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響

2008年1月1日，我國開始實(shí)施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項(xiàng)目增多；第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進(jìn)行稅收項(xiàng)目的選擇與安排。房地產(chǎn)企業(yè)如何在收入相同的情形下，盡量增加稅前扣除項(xiàng)目的金額，以最大限度地減少計(jì)稅基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)企業(yè)在新企業(yè)所得稅法下稅收籌劃的重點(diǎn)內(nèi)容。

2.新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響

（1）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有的存貨發(fā)出計(jì)價(jià)的后進(jìn)先出法，開始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法轉(zhuǎn)變。此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的毛利造成一定程度的波動(dòng)。不僅如此，在我國當(dāng)前通貨膨脹的市場(chǎng)背景之下，原有的后進(jìn)先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計(jì)價(jià)方法之后，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有采取正確的應(yīng)對(duì)方法，必然會(huì)使其稅負(fù)增加。由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)相比具有建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，一旦取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤(rùn)空間產(chǎn)生影響。

（2）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加的一項(xiàng)規(guī)定，單從字面上看，該條準(zhǔn)則似乎是專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而出臺(tái)的會(huì)計(jì)規(guī)范，事實(shí)上并非如此，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。因此，它并非專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而制定的規(guī)范，但此條準(zhǔn)則對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響卻較為顯著。該規(guī)定的出臺(tái)有助于企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)而合理的分類。此條準(zhǔn)則還引入了公允價(jià)值的計(jì)量模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、確認(rèn)都作出了明確的說明。從實(shí)際效果來看，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用此項(xiàng)規(guī)定，將使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

作為當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了較大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在這個(gè)過程中獲得了較多的利潤(rùn)。因房地產(chǎn)企業(yè)無論在收入還是支出方面，所涉及的金額都較為巨大，加之其涉及的稅收項(xiàng)目種類繁多，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往意圖通過偷稅或漏稅的方式來達(dá)到節(jié)稅之目的，使得稅收籌劃存在諸多方面的問題。

（一）稅收籌劃意識(shí)薄弱

雖然我國稅法明確規(guī)定納稅人有依法納稅的義務(wù)，但房地產(chǎn)企業(yè)大多是大型企業(yè)，在涉稅過程中納稅金額較大，這使得有些房地產(chǎn)企業(yè)往往存在偷稅或漏稅的思想，認(rèn)為進(jìn)行稅收籌劃并不能給企業(yè)減輕多少稅負(fù)，而偷稅或漏稅卻能夠給企業(yè)帶來較大的節(jié)稅空間。為此，有些房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置兩套賬本，做假賬。對(duì)外一套賬本，專門應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查；對(duì)企業(yè)內(nèi)部又是一套賬本，以記錄企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況。稅收籌劃意識(shí)的薄弱將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的稅收風(fēng)險(xiǎn)，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，不僅僅需要補(bǔ)繳稅款，還面臨高額的罰款，更為重要的是，這將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生重大影響。

（二）進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全

稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)的不健全也是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要因素，分析當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)組織內(nèi)部建設(shè)，可以發(fā)現(xiàn)極少有房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)專門設(shè)置稅務(wù)部門，以負(fù)責(zé)整個(gè)企業(yè)的稅收籌劃工作。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都是交由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)。稅收籌劃工作的專業(yè)性程度不會(huì)低于財(cái)務(wù)工作，此項(xiàng)工作不僅僅要以企業(yè)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，還需要相關(guān)的人員對(duì)稅收法律和政策有一個(gè)全面的了解。特別是在我國稅收法律和政策繁多的背景之下，不同區(qū)域的涉稅項(xiàng)目計(jì)算有較大差別，這無疑對(duì)稅收籌劃工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)來解決稅收籌劃問題，顯然難以達(dá)到實(shí)際的目標(biāo)，需要設(shè)立企業(yè)稅務(wù)部門，專門開展稅收籌劃工作。

（三）稅收籌劃內(nèi)部管理缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的多樣化決定了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的復(fù)雜性與系統(tǒng)性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好的內(nèi)部管理體系，特別是各部門之間，要有暢通的信息共享機(jī)制，才能保證稅收籌劃工作的正常開展。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)有些部門之間的內(nèi)部合作脫節(jié)，比如公司銷售部在與客戶簽訂商品房銷售合同之時(shí)，由于銷售人員缺乏必要的稅收政策，沒有依據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，使得財(cái)務(wù)部門在核算時(shí)，往往出現(xiàn)較多的問題，進(jìn)而影響到稅收籌劃工作；比如我國稅法針對(duì)打折銷售和買房送裝修兩種銷售方式規(guī)定的計(jì)稅方式有所不同，其中打折銷售的計(jì)稅方式是依據(jù)打折后的金額計(jì)算，而買房子送裝修是依據(jù)購房款加上裝修款的合計(jì)金額計(jì)稅。因此，只有在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理，使得稅收籌劃人員全面掌握企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)情況，才能在稅收籌劃過程中作出正確的方案選擇。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的對(duì)策

在國家越來越重視房地產(chǎn)調(diào)控的背景之下，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理將越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的涉稅環(huán)境也越來越復(fù)雜。由此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視當(dāng)前稅收籌劃存在的問題，有針對(duì)性地采取措施，進(jìn)行合理的稅收籌劃。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重從以下三個(gè)方面解決當(dāng)前稅收籌劃工作中存在的問題。

（一）樹立正確的稅收籌劃理念

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國稅收法律制度體系也會(huì)越來越完善，如果房地產(chǎn)企業(yè)還是想通過偷稅或漏稅等違法手段來達(dá)到節(jié)稅的目的，顯然難以實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立正確的稅收籌劃理念。建議國家通過電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的宣傳力度，展示稅收籌劃成功的案例，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅收籌劃與漏稅、偷稅的區(qū)別有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，以營(yíng)造良好的稅收籌劃氛圍，讓房地產(chǎn)企業(yè)樹立正確的稅收籌劃理念，將其納入日常的財(cái)務(wù)管理過程之中，通過合法的方式維護(hù)自身權(quán)利。

（二）設(shè)立專門的稅收籌劃組織，強(qiáng)化稅收籌劃管理

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃組織缺失的現(xiàn)狀，建立專門的稅收籌劃組織進(jìn)行稅收籌劃尤為必要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將稅收籌劃組織作為一個(gè)單設(shè)的機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)企業(yè)的稅收籌劃工作。建議房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理部下面專設(shè)稅收籌劃部門，設(shè)置主管或經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的稅收籌劃工作，制定各項(xiàng)總的稅收籌劃方案或措施。在主管或經(jīng)理下面配置3―5名稅收籌劃專員，負(fù)責(zé)企業(yè)具體稅收籌劃事項(xiàng)的執(zhí)行。

在建立了專門的稅收籌劃組織之后，就需要充分發(fā)揮稅收籌劃部門的作用，這需要強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理。一方面，要建立各部門之間的信息共享機(jī)制，使得稅收籌劃部門能夠準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)信息，進(jìn)而設(shè)計(jì)出科學(xué)、合理的稅收籌劃方案；另一方面，還必須提高稅收籌劃工作者在房地產(chǎn)公司的地位，給予其良好的職業(yè)晉升通道，為其參與公司戰(zhàn)略管理營(yíng)造良好的外部環(huán)境。

（三）加強(qiáng)稅收法律和政策研究

為了適應(yīng)社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國會(huì)及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的稅收法律和政策。從這個(gè)層面上講，稅收法律和政策將呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化的特點(diǎn)，特別是在國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管日益嚴(yán)格的背景之下，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律和政策變動(dòng)很大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律和政策的研究，及時(shí)系統(tǒng)地了解稅收法律和政策的變化，才能在設(shè)計(jì)稅收籌劃方案時(shí)不斷更新籌劃內(nèi)容，采取措施分散稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。建議房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置稅收籌劃專員的同時(shí)，設(shè)置稅收研究專員，以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收法律和政策的研究。

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 稅收籌劃 探討

一、稅收籌劃的概念與作用

所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關(guān)稅收法律法規(guī)范圍的基礎(chǔ)上，在組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資理財(cái)及商品買賣等相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中選擇合理、合法的稅收方案，通過稅收籌劃實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，其本質(zhì)上是轉(zhuǎn)嫁企業(yè)成本，降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃行為要與相關(guān)法律法規(guī)相符，并且在納稅人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或投資活動(dòng)前實(shí)施稅收籌劃，其體現(xiàn)出明顯的不確定性，由此可見，稅收籌劃是一種層次更高的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學(xué)的稅收籌劃才能更好的適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。具體而言，稅收籌劃對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，通過稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的目標(biāo)；其次，通過稅收籌劃，可以有效提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理水平與管理效率；再次，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行合理的稅收籌劃，有利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象；最后，稅收籌劃也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少的一項(xiàng)重要決策內(nèi)容。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中涉及到的主要稅種

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營(yíng)業(yè)稅，其屬于流轉(zhuǎn)稅制中的主要稅種，營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)象是國內(nèi)提供應(yīng)稅勞動(dòng)、進(jìn)行無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及不動(dòng)產(chǎn)銷售的組織單位及個(gè)體，對(duì)其營(yíng)業(yè)額進(jìn)行征稅；在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，由于其與銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅目規(guī)定相符，因此要征收營(yíng)業(yè)稅；其次，土地增值稅，其征收對(duì)象為出讓土地使用權(quán)及銷售建筑產(chǎn)品時(shí)產(chǎn)生的價(jià)格增值量，而土地價(jià)格增值量則是指房地產(chǎn)取得的收入扣除規(guī)定的開發(fā)成本及其它費(fèi)用支出后所剩的余額，土地價(jià)格增值量由土地增值的多少來決定；其三，印花稅，其主要征收對(duì)象是房地產(chǎn)交易過程中針對(duì)交易金額征收的稅種；并且房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建筑合同過程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業(yè)所得稅，即房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)的出租或轉(zhuǎn)讓時(shí)，會(huì)獲得相應(yīng)的凈收益，按照會(huì)計(jì)規(guī)定，該部分收益要納入企業(yè)的利潤(rùn)總額中，并繳納一般稅率為25%的企業(yè)所得稅；最后，房產(chǎn)稅，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未公開出售前，無需征收房產(chǎn)稅，不過，如果出售前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房的出租、應(yīng)用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的稅率為1.2%，按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的稅率為12%。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收籌劃的方法及實(shí)例分析

（一）稅收籌劃的主要方法

1、壓低土地增值額

在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出進(jìn)行計(jì)算，并計(jì)算出土地成本與開發(fā)成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項(xiàng)目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規(guī)定的土地增值稅起征點(diǎn)及相關(guān)優(yōu)惠的稅收政策。在出售房產(chǎn)時(shí)，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤(rùn)，比如整體轉(zhuǎn)讓法、分解定價(jià)法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎(chǔ)，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅金，并且所適用的稅率也可能相對(duì)更低，以盡量實(shí)現(xiàn)“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標(biāo)。

2、降低企業(yè)所得稅

在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，如果條件允許，可以適當(dāng)?shù)姆怕?xiàng)目竣工時(shí)間，通過延遲納稅時(shí)間以達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力、贏得貨幣時(shí)間價(jià)值的目的。此外，還可以在符合稅法規(guī)定的前提下，在稅前扣險(xiǎn)員工的福利保障資金，比如失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)以及養(yǎng)老保險(xiǎn)等，這種方法可以在提高企業(yè)員工福利的同時(shí)降低企業(yè)所得稅。

3、利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每個(gè)項(xiàng)目均需占用大量資金，相應(yīng)的這些資金會(huì)產(chǎn)生大量的利息費(fèi)用，因此做好利息費(fèi)用的稅務(wù)籌劃意義非常。根據(jù)利息支出的性質(zhì)不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費(fèi)用化處理，相應(yīng)的會(huì)產(chǎn)生不同的處理結(jié)果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個(gè)方面：首先，如果企業(yè)處于免稅期，或者發(fā)生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補(bǔ)時(shí)，可以選擇資本化的方式處理借款費(fèi)用；其次，如果企業(yè)處于獲利年度，那么盡可能采用費(fèi)用貨的方式處理借款費(fèi)用，以減輕稅負(fù)；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對(duì)企業(yè)金融機(jī)構(gòu)外的借款均做了強(qiáng)制性規(guī)定，如果利率大于同期同類商業(yè)銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)盡量不要向金融機(jī)構(gòu)以外的個(gè)人或組織貸款，以防止納稅調(diào)整額增加。

4、其它稅收籌劃方法

其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術(shù)、緊扣臨界點(diǎn)及提高經(jīng)營(yíng)銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負(fù)，企業(yè)在選擇集資方式時(shí)可以參照稅基差異，比如發(fā)行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個(gè)集資方式；而緊扣稅收的臨界點(diǎn)可以獲得較好的減輕稅負(fù)的效果，因?yàn)槲覈嚓P(guān)稅法中有所規(guī)定，應(yīng)繳稅額超出特定的范圍內(nèi)，稅率會(huì)發(fā)生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點(diǎn)以下，在繳納稅金時(shí)可以按照較低稅率征收，有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經(jīng)營(yíng)方式，可以有效降低稅收成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃實(shí)例分析

1、案例一

A房地產(chǎn)企業(yè)所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發(fā)該項(xiàng)目A房地產(chǎn)企業(yè)所支付的地價(jià)款為550萬元，房地產(chǎn)的開發(fā)成本為600萬元，準(zhǔn)予稅前扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為110萬元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的相關(guān)稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進(jìn)行稅收籌劃后，其利潤(rùn)為315萬元，與未進(jìn)行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負(fù)，下表1可以直觀看出：

表1：稅收籌劃前后稅收利潤(rùn)對(duì)比 （單位：萬元）

2、案例二

B公司一經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修的住宅項(xiàng)目總售價(jià)在1200萬元，該項(xiàng)目中還配置了相關(guān)設(shè)施，按照相關(guān)稅法規(guī)定可知，B公司開發(fā)的該項(xiàng)目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對(duì)該住宅項(xiàng)目進(jìn)行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價(jià)為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產(chǎn)銷售合同，所以需要繳納相應(yīng)的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價(jià)為200萬元，在計(jì)算上繳稅額時(shí)可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務(wù)類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：

表2：稅收籌劃前后稅收益對(duì)比表 （單位：萬元）

3、案例三

某房地產(chǎn)開發(fā)公司采購了一套建設(shè)專用設(shè)備，價(jià)值300萬，預(yù)計(jì)資產(chǎn)殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計(jì)提折舊采用直線法，設(shè)計(jì)以下兩種方案：

一種方案是按10年期限計(jì)算折舊，相應(yīng)的計(jì)提折舊額為：

300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬元）

設(shè)企業(yè)資金成本為10%，則期數(shù)為10的年金現(xiàn)值系數(shù)為6.154，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：

29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬元）

第二種方案是按6年期限計(jì)算折舊，相應(yīng)的計(jì)提折舊額為：

300*（1-2%）/6=49 （單位：萬元）

期數(shù)為6的年金現(xiàn)值系數(shù)為4.355，則折合為現(xiàn)值的折舊可降低所得稅支出為：

49*25%*4。355=53.35 （單位：萬元）

雖然從數(shù)字上看，改變折舊期限對(duì)企業(yè)所得稅稅負(fù)總和的影響不太明顯，但是將資金的時(shí)間價(jià)值考慮在內(nèi)，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節(jié)約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙巖.警惕美國地產(chǎn)稅務(wù)陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71

篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);集團(tuán)企業(yè);稅收籌劃

稅收籌劃,是指納稅人通過充分利用各種有利的稅收政策,對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事先周密籌劃和合理安排,盡可能地減輕稅負(fù),以實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化為目標(biāo)的涉稅經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣、資金占用量大、稅負(fù)比重高等特性,企業(yè)可針對(duì)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、選擇有利經(jīng)營(yíng)方式、合理選擇會(huì)計(jì)處理方法、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額,以達(dá)到稅收籌劃的目的。

一、集團(tuán)納稅主體籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)主要有跨地區(qū)布局發(fā)展的專業(yè)化住宅開發(fā)集團(tuán)模式,和持有商業(yè)、酒店、寫字樓等租賃商業(yè)物業(yè)的多元化運(yùn)營(yíng)集團(tuán)模式,他們?cè)陂_發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目時(shí)都會(huì)面臨選擇設(shè)立分支機(jī)構(gòu)還是子公司的問題。原內(nèi)資企業(yè)所得稅是以獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算三個(gè)條件確定納稅主體,新企業(yè)所得稅法以法人作為界定納稅人的標(biāo)準(zhǔn)。子公司是獨(dú)立的法人實(shí)體,應(yīng)當(dāng)獨(dú)立繳納企業(yè)所得稅,而對(duì)不具有法人資格的分支機(jī)構(gòu),按國稅發(fā)[2008]28號(hào)文《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》規(guī)定,由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一計(jì)算、匯總清算企業(yè)所得稅。

如果預(yù)計(jì)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)在開辦后的前幾年會(huì)發(fā)生虧損,那么設(shè)立分支機(jī)構(gòu)較設(shè)立子公司更有利,因?yàn)榭倷C(jī)構(gòu)匯總清算時(shí),分支機(jī)構(gòu)的虧損可以直接抵減總機(jī)構(gòu)的盈利,減少整個(gè)集團(tuán)的稅負(fù);反之,如果有較好的業(yè)績(jī)預(yù)期,則設(shè)立子公司較好,因?yàn)樽庸緦侏?dú)立的法人實(shí)體,一般會(huì)得到當(dāng)?shù)卣畬?duì)新辦企業(yè)的稅收及其他方面的優(yōu)惠。

二、集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的資本通常是由股權(quán)融資和債權(quán)融資兩部分組成。這兩種融資方式對(duì)企業(yè)的稅務(wù)影響不盡相同,借款人支付給債權(quán)人的利息支出可作為費(fèi)用稅前列支,而支付給股東的股息卻不能作為稅前扣除,只能在交納所得稅后的收益中分配。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),因此集團(tuán)在對(duì)下屬公司資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃時(shí),應(yīng)充分考慮利息的抵稅作用和財(cái)務(wù)杠桿的作用,在上述法規(guī)的債務(wù)權(quán)益率范圍內(nèi),提高債務(wù)融資比率,增加稅前列支、降低稅收負(fù)擔(dān)。

企業(yè)在實(shí)際操作除了要同時(shí)考慮負(fù)債增加帶來的財(cái)務(wù)危機(jī)成本外,還要符合國家對(duì)資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)法規(guī)規(guī)定,如針對(duì)外資房地產(chǎn)注投比的規(guī)定《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房[2006]171號(hào))文規(guī)定的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本不得低于投資總額的50%;規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例――2009年5月27日《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國發(fā)[2009]27號(hào))保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

三、集團(tuán)關(guān)聯(lián)方關(guān)系籌劃

對(duì)于擁有完整房地產(chǎn)價(jià)值鏈的大型綜合性房地產(chǎn)集團(tuán),從稅務(wù)的角度考慮可以將其設(shè)計(jì)、監(jiān)理、材料采購、建筑、銷售、物業(yè)管理等利潤(rùn)中心有選擇性的剝離出來,在有稅收優(yōu)惠政策的區(qū)域注冊(cè)成立公司,通過轉(zhuǎn)移定價(jià),將收入和費(fèi)用分別在低稅率和高稅率地區(qū)實(shí)現(xiàn)。這樣做對(duì)集團(tuán)稅負(fù)有兩個(gè)好處:一方面設(shè)計(jì)費(fèi)、材料費(fèi)、建安費(fèi)可在開發(fā)成本中列支,同時(shí)在計(jì)算土地增值稅時(shí)可享受加計(jì)20%的扣除,對(duì)降低所得稅和土地增值稅都有益處,另一方面又可享受地區(qū)稅收優(yōu)惠政策。

通過關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時(shí),轉(zhuǎn)讓定價(jià)是重要的環(huán)節(jié)。集團(tuán)應(yīng)當(dāng)從研發(fā)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、管理服務(wù)等各個(gè)方面詳細(xì)分析各關(guān)聯(lián)企業(yè)所承擔(dān)的職能和風(fēng)險(xiǎn),參照市場(chǎng)可比企業(yè)的利潤(rùn)水平和企業(yè)自身的市場(chǎng)議價(jià)能力,確定合理的轉(zhuǎn)讓定價(jià)方法和利潤(rùn)水平指標(biāo)。

根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定轉(zhuǎn)移定價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立交易原則。新企業(yè)所得稅法第四十一條規(guī)定了“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。”

四、具體開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃

1.房產(chǎn)銷售收入的籌劃

企業(yè)可以通過選擇銷售收入的確認(rèn)時(shí)間、收入的合理分解等途徑對(duì)銷售收入進(jìn)行稅收籌劃:

(1)根據(jù)項(xiàng)目預(yù)繳利潤(rùn)和實(shí)際利潤(rùn)的差別,提前或推遲確認(rèn)收入

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文,房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)是按規(guī)定的計(jì)稅毛利率算出預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行預(yù)交所得稅,如經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)要大大超過預(yù)交稅款對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)額,在可能的情況下推遲達(dá)到確認(rèn)完工開發(fā)成品條件,延緩成本決算補(bǔ)交所得稅款;如項(xiàng)目是為了形象工程,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低于預(yù)計(jì)毛利額,那就抓緊成本決算,從將多交的稅款退回或轉(zhuǎn)到下一個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行抵減。

(2)將精裝房總收入分解為裝修收入和出售毛胚房收入

當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng),商品房好出售的前提下,將裝修費(fèi)用與毛胚房銷售單獨(dú)分別簽訂合同后收款。這樣做在裝修費(fèi)用上就可減少2.2%的營(yíng)業(yè)稅稅率差(開發(fā)商按5.5%交營(yíng)業(yè)稅,建筑裝潢按3.3%交營(yíng)業(yè)稅)。另外若將裝修費(fèi)用計(jì)入總房?jī)r(jià),房地產(chǎn)企業(yè)還要多交土地增值稅,客戶要多交契稅。

2.成本對(duì)象的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定“成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定,不能隨意更改或相互混淆”。對(duì)面積較大的住宅項(xiàng)目,房地產(chǎn)企業(yè)往往分片分期開發(fā),如何組合成本對(duì)象才能實(shí)現(xiàn)稅務(wù)收益最大呢?假如項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率高于預(yù)征點(diǎn)(如15%),則應(yīng)盡可能擴(kuò)大“成本對(duì)象”,拖延匯算時(shí)間,如以整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象;若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率低于預(yù)征點(diǎn),則盡量縮小“成本核算對(duì)象”,爭(zhēng)取盡早匯算,如以棟號(hào)為成本核算對(duì)象,實(shí)現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。

同時(shí)大型住宅項(xiàng)目中往往包含多種功能形態(tài)的建筑,例如多層住宅、小高層住宅、高層住宅、別墅、沿街商鋪、車庫等,這些類型不同的項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)率也有較大差別。通常商業(yè)用房的售價(jià)較住宅高,將利潤(rùn)率低的住宅與其并入“成本對(duì)象”,可稀釋一部分增值額,對(duì)計(jì)算土地增值稅時(shí)可減少土地增值率。

3.共同成本和間接成本分配方法的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定了共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比原則分配至各成本對(duì)象,具體分配時(shí)企業(yè)可以利用文件對(duì)土地成本、間接成本分?jǐn)偡椒ǖ亩鄻有约翱蛇x性(占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法),從而實(shí)現(xiàn)在利潤(rùn)額高的分項(xiàng)項(xiàng)目中多分配成本費(fèi)用,在利潤(rùn)額低的分項(xiàng)項(xiàng)目中少分配成本費(fèi)用,使企業(yè)總體稅負(fù)最低。

4.公建配套的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)同一項(xiàng)目分期先后滾動(dòng)開發(fā)的,經(jīng)常會(huì)發(fā)生前面開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷售,而整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等尚未全部竣工的情況。此時(shí),基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以依預(yù)算預(yù)提并分?jǐn)?房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此范圍內(nèi)充分預(yù)提未完工公共配套,延緩企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間。

5.利息費(fèi)用的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定“企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除?！?/p>

因此集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在總部層面統(tǒng)一借貸資金,根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的資金需求和利潤(rùn)水平,靈活向項(xiàng)目分?jǐn)偤侠砝①M(fèi)用,調(diào)劑項(xiàng)目的利潤(rùn),減少項(xiàng)目納稅。

但在操作過程中需注意從關(guān)聯(lián)方取得借款的利息費(fèi)用存在一定的扣除標(biāo)準(zhǔn),新企業(yè)所得稅法第第四十六條規(guī)定了“企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出,不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！蓖瑫r(shí)財(cái)稅[2008]121號(hào)文《關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》規(guī)定“企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出,其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為:除金融企業(yè)外的其他企業(yè),為2:1?！?/p>

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收負(fù)擔(dān) 稅負(fù)成本管理

房產(chǎn)企業(yè)涉稅眾多，在開發(fā)的不同階段涉及的稅收有，契稅和耕地占用稅。在開發(fā)銷售階段有營(yíng)業(yè)稅、附加稅費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅。在保有階段有，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。此外，房產(chǎn)企業(yè)還涉及有印花稅和車船使用稅等。

據(jù)中國最大的上市公司綜合數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)萬德數(shù)據(jù)系統(tǒng)調(diào)查2006年房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率為13.4%位列各行業(yè)之首，而同年各行業(yè)間平均水平為6.5%。2006年房地產(chǎn)行業(yè)稅收貢獻(xiàn)比為117%在全部行業(yè)中排名第三高于73%的各行業(yè)間平均水平。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的稅負(fù)明顯高于各行業(yè)的平均水平，主要稅負(fù)集中在土地增值稅和所得稅，尤其土地增值稅。房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)重于一般行業(yè)，因而在財(cái)務(wù)管理中必須重視稅金成本管理，合理降低實(shí)際稅負(fù)。

1、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的稅收政策

房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和收益環(huán)節(jié)，國家宏觀管理部門在這些環(huán)節(jié)都制定了相關(guān)的稅收政策，主要涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅及印花稅。

1.1、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的流轉(zhuǎn)稅政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅主要包括在房地產(chǎn)投資開發(fā)、銷售以及出租商品房涉及的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加，計(jì)稅依據(jù)為工程全部?jī)r(jià)款、房屋銷售收入和出租收入。地方政府有優(yōu)惠政策可適當(dāng)減免，各地區(qū)執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策就屬此列。

1.2、土地增值稅

我國從2001年恢復(fù)征收土地增值稅，卻因沒有配套的成本核算辦法及嚴(yán)格征繳時(shí)限等原因，一直采取了預(yù)征的權(quán)宜之計(jì)，大部分地區(qū)按預(yù)銷商品房收入1%～2%的比例繳納，待項(xiàng)目結(jié)束后重新核算并多退少補(bǔ)。從2007年2月1日開始執(zhí)行 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）。

1.3、企業(yè)所得稅

2006年以前房地產(chǎn)開發(fā)由于開發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)所得稅大都采取核定利潤(rùn)率征收的方式，即以銷售收入作為計(jì)稅基礎(chǔ)，乘以核定利潤(rùn)率折算出當(dāng)期利潤(rùn)，再乘以企業(yè)所得稅稅率計(jì)算當(dāng)期實(shí)際應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。2006年3月6日國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā) [2006] 31號(hào)），該文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征繳作了進(jìn)一步的明確。對(duì)于未完工的開發(fā)產(chǎn)品在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地區(qū)地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本。開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。

1.4、印花稅

印花稅稅率相對(duì)較低，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于涉及合同協(xié)議多、金額大，因此印花稅負(fù)擔(dān)同樣不小，涉及開發(fā)建設(shè)施工合同、借款合同、房屋銷售和租賃合同、土地出讓合同、資金賬簿和營(yíng)業(yè)賬簿等，稅率從0.05‰～1‰不等。

2、當(dāng)前稅收環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)稅金成本管理的措施

2.1、避免盲目追求高售價(jià) 合理利用稅收優(yōu)惠政策

房產(chǎn)企業(yè)在對(duì)稅收政策充分理解的基礎(chǔ)上，合理利用稅收優(yōu)惠政策經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的選擇和會(huì)計(jì)核算的處理往往就已經(jīng)決定了企業(yè)稅負(fù)的多少。根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。因此房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)合理制訂住宅的面積與銷售價(jià)格，要權(quán)衡價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系，盡可能多建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇，達(dá)到節(jié)稅和企業(yè)盈利的目的。

2.2、正確核算開發(fā)成本，防止少計(jì)漏計(jì)

開發(fā)成本是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要成本，指取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。正確、全面計(jì)量開發(fā)成本對(duì)土地增值稅與所得稅均有直接影響，尤其在土地增值稅方面，開發(fā)成本不僅是構(gòu)成計(jì)算土地增值稅增值額可扣除項(xiàng)目的重要部分，還是可扣除開發(fā)費(fèi)用與加計(jì)20的計(jì)量基數(shù)。開發(fā)成本也是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于稅收籌劃的重要對(duì)象一些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立諸多避稅鏈公司，如利用關(guān)聯(lián)建筑公司、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司等開票，加大項(xiàng)目開發(fā)成本，通過由低稅負(fù)公司向高稅負(fù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移費(fèi)用的方式，以達(dá)到避稅的目的。

2.3、加強(qiáng)內(nèi)部管理，積極進(jìn)行有效的所得稅管理

公司稅務(wù)籌劃部門首先應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目，對(duì)于公司利潤(rùn)率水平進(jìn)行測(cè)試，如實(shí)際毛利率低于核定時(shí)，則企業(yè)應(yīng)積極與稅務(wù)部門溝通，爭(zhēng)取較低的計(jì)稅毛利率；其次，應(yīng)深入研究和理解現(xiàn)行企業(yè)所得稅政策，在收入的確認(rèn)上要嚴(yán)格把關(guān)，防止多計(jì)收入，如在報(bào)建項(xiàng)目時(shí)，自建辦公樓就不能和開發(fā)產(chǎn)品一起報(bào)建，否則自用的辦公樓就會(huì)和開發(fā)的商品房一起作為視同銷售行為列入收入，從而多計(jì)企業(yè)所得稅；同時(shí)要關(guān)注稅前扣除項(xiàng)目的比例，結(jié)合實(shí)際工作綜合考慮制定各項(xiàng)費(fèi)用定額，凡是在扣除比例范圍內(nèi)的費(fèi)用應(yīng)盡量加以扣除，以減輕企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

[1]董振遠(yuǎn).淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃.商業(yè)會(huì)計(jì).2007年第12期.

[2]徐敏.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題研究.科技信息.2007年第21期.

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅 稅收籌劃

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已然進(jìn)入了白熱化的狀態(tài)。在市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，一枝獨(dú)秀，必須想方設(shè)法提高經(jīng)濟(jì)效益，即一方面通過經(jīng)營(yíng)取得更多的收益，另一方面通過管理降低生產(chǎn)成本。稅收是企業(yè)成本的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)主要成本之一，對(duì)其發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的影響。近年來，隨著國家法律法規(guī)的逐漸完善，稅收征管水平也進(jìn)一步提高，這為企業(yè)所得稅提供了籌劃空間，也使的稅收籌劃變得越來越有意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

納稅籌劃是一種稅前行為，它在依法貫徹國家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，通過合理安排涉稅事項(xiàng)而達(dá)到節(jié)稅、免稅的目的。由此可看出，納稅籌劃應(yīng)該具備三大特點(diǎn)：一是合法性，是以法律為基礎(chǔ)的合法的財(cái)務(wù)活動(dòng)；二是善用性，是以國家法律漏洞或優(yōu)惠政策來安排籌劃計(jì)劃的；三是降本增效，其最終目的是為企業(yè)節(jié)約成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。納稅籌劃與偷、避稅有著本質(zhì)區(qū)別，前者合法，后者違法。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、周期長(zhǎng)、產(chǎn)品不確定等特點(diǎn)，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨一定的資金壓力，而所得稅是其成本的重要組成，其多少直接關(guān)系到企業(yè)的切身利益。所以說房地產(chǎn)企業(yè)在納稅前有必要通過尋找一種合理的納稅籌劃方法，達(dá)到節(jié)稅增效的目的。在新稅法實(shí)施后，企業(yè)的納稅籌劃空間大大增長(zhǎng)，企業(yè)可以根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和投資方式靈活的選擇籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃主要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目的：一是通過合理的納稅籌劃達(dá)到延期繳稅的目的，從而將這部分延期繳納的稅款用于盤活流動(dòng)資金；二是通過合理籌劃降本增效，遠(yuǎn)離偷、逃稅現(xiàn)象。偷、逃稅現(xiàn)象在我國企業(yè)比較普遍，之前由于偷、逃付出的成本遠(yuǎn)小納稅籌劃，許多企業(yè)鋌而走險(xiǎn)觸犯法律底限，然而隨著我國稅法的不斷完善以及稅收征管水平的不斷增強(qiáng)，人們?cè)絹碓揭庾R(shí)到偷、逃的危害性，一旦東窗事發(fā)將直接使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)之地，所以老老實(shí)實(shí)的進(jìn)行納稅籌劃才是最理想的選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅內(nèi)容并不復(fù)雜，一般包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、所得稅以及增值稅等。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及到不動(dòng)產(chǎn)，所以涉及到土地增值稅的機(jī)會(huì)較多，如表1：

表1：土地增值稅稅率表

[土地增值稅＼&按增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例分為：＼&實(shí)行超率累進(jìn)稅＼&＼&未超過50%＼&30%＼&50%～100%＼&40%＼&100%～200%＼&50%＼&200%以上＼&60%＼&]

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收特點(diǎn)：一是營(yíng)業(yè)稅剛性大。營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十八條規(guī)定，“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所有原材料及其他物資和動(dòng)力在內(nèi)”。二是征收面廣。由于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平不一，很難進(jìn)行應(yīng)稅計(jì)量，而稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定對(duì)收入憑證費(fèi)用憑證不全的有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。所以稅務(wù)機(jī)關(guān)更傾向于核收收取辦法。三是由于建設(shè)工程少則兩年，多則數(shù)年，時(shí)間跨度非常大，收入取得很難一次性完成。所以稅務(wù)機(jī)關(guān)提出了“以票控稅”方法，實(shí)際只要房地產(chǎn)企業(yè)開據(jù)了票據(jù)，不管理預(yù)收款還是進(jìn)度款都要申報(bào)并繳納稅金。四是房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)具有跨區(qū)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)納稅的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃

（一）納稅籌劃的具體原則

納稅籌劃必須遵守一定的原則，否則納稅籌劃就是無序的籌劃，很容易使企業(yè)陷入籌劃陷阱：合法性原則。納稅籌劃關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略利益，也是企業(yè)健康發(fā)展的基石，必須遵循相關(guān)法律法規(guī)，既保障企業(yè)的聲譽(yù)和戰(zhàn)略目標(biāo)，又不失眼前利益；合理性原則。權(quán)衡各種關(guān)系，爭(zhēng)取這些關(guān)系之間的平衡，保證籌劃方案的順利實(shí)施；風(fēng)險(xiǎn)與收益均衡原則。風(fēng)險(xiǎn)與收益是共存在一對(duì)矛盾體，一般是風(fēng)險(xiǎn)越高收益越大，但房地產(chǎn)企業(yè)為了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，要在這兩者之間做出權(quán)衡，趨利避害，達(dá)到利益最大化；籌劃原則。即納稅籌劃發(fā)生在納稅行為之前；系統(tǒng)性。納稅籌劃并不是某個(gè)部門的事情，而需要全員共同參與。

（二）固定資產(chǎn)的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)較多，是納稅籌劃的重中之重。具體辦法有：折舊方法。常用的折舊方法有平均法、產(chǎn)量法以及加速折舊法。平均法是根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，折舊額均衡分?jǐn)偟绞褂媚晗奚希捎诠潭ㄙY產(chǎn)的使用年限不確定，如果其壽命小于法定使用年限，那么前期的增效較明顯。而加速計(jì)提折舊是早期折舊額較大，后期較少，這使得固定資產(chǎn)在前期有較大的補(bǔ)償。從這兩種方法對(duì)比來看，加速折舊法更可能獲得較多的資金價(jià)值，緩解資金壓力。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的需要來選擇更合理的方法：折舊年限。稅法規(guī)定：論是購置的新固定資產(chǎn)還是購置已使用的固定資產(chǎn)，其最低年限都是剩余年限的60%。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采用最低年限，以達(dá)到少繳稅的目的：凈殘值的估計(jì)。一般來講，凈殘值越小，計(jì)提折舊越多，納稅越少。

（三）合理確認(rèn)和籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入

據(jù)稅法規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月，則可以按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過分期確認(rèn)達(dá)到分期繳納稅款的目的，同時(shí)還可以延長(zhǎng)納稅時(shí)間，從而使企業(yè)的資金壓力變小。另外，企業(yè)還可以購買國債，因?yàn)橘徺I國債是不需要繳納稅款的。企業(yè)也可以進(jìn)行權(quán)益性投資以獲得資金時(shí)間價(jià)值，達(dá)到減稅目的。

（四）費(fèi)用支出籌劃

企業(yè)所得稅除與自身收入有關(guān)外，還與其費(fèi)用支出相關(guān)，也就是說通過對(duì)費(fèi)用支出列支時(shí)間的變化還影響企業(yè)的應(yīng)稅額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)對(duì)這一部分內(nèi)容予以關(guān)注。在具體環(huán)節(jié)上應(yīng)注意以下內(nèi)容：為保證費(fèi)用支出在稅前就已經(jīng)扣除，要求工作人員對(duì)購銷行為索取符合規(guī)定的發(fā)票；稅法規(guī)定當(dāng)期應(yīng)申報(bào)的可扣除費(fèi)用不準(zhǔn)提前或滯后申報(bào)，所以企業(yè)在對(duì)發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行處理時(shí)，一定要將呆賬、壞賬列入費(fèi)用；新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握限額列支費(fèi)用的列支標(biāo)準(zhǔn)，充分列支限額列支的費(fèi)用，以避免出現(xiàn)多繳稅款或偷逃稅款等后果的發(fā)生。

（五）選擇合理的存貨計(jì)價(jià)方法

存貨計(jì)價(jià)方法的不同對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本和利潤(rùn)也有十分大的影響。存貨計(jì)價(jià)方法一般有個(gè)別計(jì)價(jià)法、加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法。計(jì)價(jià)方法不同與材料價(jià)格有密切關(guān)系，一般在材料價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定情況下，加權(quán)平均法能夠給企業(yè)帶來更多的利潤(rùn)；而材料價(jià)格下跌時(shí)，采用先進(jìn)先出法則對(duì)企業(yè)更有利。

（六）不同階層的人員要各司其職

為了能夠更有效地開展稅收籌劃，各個(gè)階段的管理人員必須各司其職，齊抓共管。對(duì)高層管理人員來講，必須盡快更新觀念，消除對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，全面的、整體的考慮稅收籌劃對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的影響，重視、搞好稅收籌劃工作。要建立和完善稅收籌劃內(nèi)部組織和管理制度，落實(shí)具體負(fù)責(zé)籌劃的人員和日常開展稅收籌劃工作的方法、程序，完善稅收籌劃獎(jiǎng)懲制度，這是房地產(chǎn)企業(yè)正常開展稅收籌劃的重要保障。對(duì)財(cái)務(wù)人員來講，擺脫對(duì)稅務(wù)事務(wù)所的依懶，將稅收籌劃看成一種日常財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，切實(shí)負(fù)責(zé)起來，正確納稅，減少納稅失誤，減少涉稅處罰風(fēng)險(xiǎn)。

總之，稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，就國際慣例來看，稅收籌劃必然成為未來的發(fā)展趨勢(shì)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)在迎接機(jī)遇的同時(shí)，還面臨著挑戰(zhàn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視稅收籌劃來節(jié)約成本，達(dá)到降稅增效的目的。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃中要結(jié)合自身的實(shí)際情況，盲目借鑒或無限制的節(jié)稅都是不可取的。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)稅收制度的完善。筆者從多年的財(cái)務(wù)工作中，對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃有一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，供大家交流。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過提高或降低價(jià)格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開，其特點(diǎn)在于籌劃性、合法性、多維性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一） 營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭金。營(yíng)業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃：1.減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營(yíng)業(yè)稅。（2） 甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營(yíng)業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃

1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價(jià)格房屋銷售價(jià)格的降低會(huì)使銷售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對(duì)土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。

2.增加扣除項(xiàng)目金額：（1）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，一種情況是依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；另一種情況房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。（2）慎重選擇銷售時(shí)間。

3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規(guī)定，對(duì)于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費(fèi)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

4. 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。

5.利用銷售比例進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)（國稅發(fā)（2006）187號(hào)），擴(kuò)了對(duì)于開發(fā)商征收土地關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思考。增值稅的清算條件規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目不能全銷售時(shí)，視情況將其銷售比例控制在85%以內(nèi)，將納稅時(shí)間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法。

（三）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析

企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

三、現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問題

（一）加強(qiáng)稅法法律、法規(guī)學(xué)習(xí)。

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對(duì)稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。

（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。

（三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)相結(jié)合進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)雖然不能從對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。

（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

四、小結(jié)

總之，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運(yùn)用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負(fù)的前提下，盡可能地降低經(jīng)營(yíng)成本和資源浪費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

（1）房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

（2）合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

舉例來說，上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建，其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B，準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級(jí)酒店、兩幢甲級(jí)寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營(yíng)使用或整體轉(zhuǎn)讓，寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場(chǎng)銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級(jí)酒店建成后，如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓，則按照一定售價(jià)視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，繳納相應(yīng)稅金，但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是，在審批報(bào)建酒店時(shí)，特別是在土地拍賣時(shí)拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請(qǐng)，其別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價(jià)，并裝飾后經(jīng)營(yíng)，定向轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)，物業(yè)的利潤(rùn)由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)體現(xiàn)，并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金，可節(jié)約大量稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣，寫字樓及配套商業(yè)報(bào)建時(shí)，預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷售后，尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然，以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報(bào)建手續(xù)應(yīng)完備，包括土地拍賣時(shí)應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營(yíng)。因?yàn)楦鶕?jù)稅法，預(yù)先確定自營(yíng)資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的；但是假若報(bào)建時(shí)為出售，再轉(zhuǎn)為自建自營(yíng)固定資產(chǎn)投資則為時(shí)已晚，稅務(wù)清算需要按照市場(chǎng)價(jià)視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算，需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如：某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%，應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%，應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬元；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為（不考慮其他稅費(fèi)）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1、通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10%=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價(jià)增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5%=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10%=6萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200-1000-60-6=134萬元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49萬元。

2、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

（1）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 (期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

（2）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽定合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)的銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。

1、針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

舉例來說，上海房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。（1）若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬元。（2）以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。（3）如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%

2、減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間

（1）開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。

（2）將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

（3）對(duì)于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 蓋地：企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù). 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005。

[2] 蘇強(qiáng)：房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃. 市場(chǎng)論壇，2006（2）。

篇10

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)事前控制要點(diǎn)

一般來說，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按時(shí)間流程主要包括：土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建筑施工、房屋預(yù)售、項(xiàng)目清算六大環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在有各種稅收問題及風(fēng)險(xiǎn)，只是程度不同而已。據(jù)筆者的實(shí)踐來看，至少涉及以下多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

1.在土地取得環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）傭金等支出沒有取得正規(guī)發(fā)票，導(dǎo)致利潤(rùn)虛增，稅負(fù)加大；（2）沒有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天申報(bào)契稅；（3）虛增拆遷安置費(fèi)，中介費(fèi)逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（4）以收購股權(quán)方式取得土地使用權(quán)時(shí)，溢價(jià)部分無法列支土地成本。

2.在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)未考慮財(cái)稅因素對(duì)成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；（2）虛開規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）境外的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)沒有代扣代繳稅金。

3.在融資環(huán)節(jié)存在6個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）向非金融機(jī)構(gòu)（包括企業(yè)和個(gè)人）融入的高息資金利息支出無法取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無法入賬；（2）從信托或基金公司“名股實(shí)債”形式支付的利息，往往無法取得合法入賬的憑據(jù)；（3）可控資金不夠支付利息或其他開支；（4）支付的利息可能涉及代扣代繳稅義務(wù)未履行；（5）與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來支付利息，存在偷逃稅金問題；（6）借給自然人股東超過1年以上的借款，存在初認(rèn)定為股息、紅利分配需要繳20%的個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)。

4.在工程建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）虛開建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅；（2）為少繳稅，實(shí)際發(fā)生的工程支出，但不索要發(fā)票；（3）簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；（4）不繳納或者不足額繳納，或不按規(guī)定時(shí)間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)存在9個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）取得預(yù)售收入（包括定金）沒有按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅；（2）沒有按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）預(yù)售合同沒有足額及時(shí)繳納印花稅；（4）銷售合同為陰陽合同，未如實(shí)申報(bào)收入；（5）售后返租時(shí)，按返租后金額確認(rèn)收入納稅，對(duì)小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金；（6）返遷房未申報(bào)納稅，或未按市場(chǎng)公允價(jià)申報(bào)納稅；（7）以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報(bào)納稅；（8）裝修收入沒有申報(bào)納稅；（9）賣給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價(jià)格明顯偏低。

6.在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）取得發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符；（2）購買虛假發(fā)票虛增成本；（3）企業(yè)高管的個(gè)人收入沒有全額繳納個(gè)人所得稅；（4）關(guān)聯(lián)方交易定價(jià)不合理等。

二、規(guī)避房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的途徑

一般來說，公司所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都會(huì)對(duì)公司稅收工作產(chǎn)生影響。稅務(wù)工作有兩個(gè)過程，即稅收產(chǎn)生的過程和稅收繳納的過程。很多企業(yè)重視稅收繳納的過程而忽視稅收發(fā)生的過程。結(jié)果，往往是到需要繳納幾千萬元稅款，或者在稅收出現(xiàn)問題可能被稅務(wù)處罰的時(shí)候，才開始重視稅務(wù)工作并要求財(cái)務(wù)人員想辦法?？蓡栴}是，稅收發(fā)生的過程在前，稅收繳納過程在后，“事后諸葛亮”往往成為“馬后炮”。

那么，有沒有一條既能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，又能減輕納稅成本的途徑？答案是有的。那就是在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體系統(tǒng)的稅收籌劃。何為整體系統(tǒng)的稅收籌劃？就是在項(xiàng)目開始之前，決策者通過精心安排和統(tǒng)籌規(guī)劃來防范風(fēng)險(xiǎn)，并獲取“節(jié)稅”收益。因此，最佳的籌劃時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期，即在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)負(fù)責(zé)人就必須做好稅收籌劃工作。比如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況：樣板房既可以建在主體建筑里，也可以臨時(shí)修建在主體建筑之外，規(guī)劃時(shí)不同的選擇將導(dǎo)致不同的稅負(fù)。如果選擇臨時(shí)建在外面，項(xiàng)目結(jié)束予以拆除，樣板房的修建裝飾費(fèi)用在財(cái)務(wù)上應(yīng)計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用；如果選擇建在主體建筑里，樣板房的費(fèi)用可以計(jì)入到開發(fā)費(fèi)用中。這兩種做法，費(fèi)用雖然都可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除，但營(yíng)銷費(fèi)用不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，而開發(fā)費(fèi)用則可以扣除。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、裝修、營(yíng)銷等等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金，因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各個(gè)環(huán)節(jié)，提前進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)開始之前，需要重點(diǎn)關(guān)注的籌劃節(jié)點(diǎn)有很多。如在土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)取得土地的方式有招拍掛、股權(quán)收購、合作開發(fā)等，不同的拿地方式稅負(fù)差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問題，回遷、貨幣補(bǔ)償還是土地置換，都是涉及稅務(wù)成本。在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，企業(yè)須考慮產(chǎn)品定位與產(chǎn)品類型的選擇，以及住宅、商業(yè)等項(xiàng)目如何配置，才能做到財(cái)稅成本最優(yōu)。

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往很長(zhǎng)，不少項(xiàng)目有一期、二期、三期之分，從成立公司項(xiàng)目立項(xiàng)開始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長(zhǎng)。時(shí)間一長(zhǎng)，當(dāng)初哪怕一個(gè)小小的錯(cuò)誤決定，可能會(huì)釀成一個(gè)大的稅務(wù)問題。因此，事前的合理安排對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低稅收成本，顯得至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)