導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)財務風險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產(chǎn) 財務風險

財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業(yè)各項財務活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務結果與預期財務結果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業(yè)的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務風險類型

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產(chǎn)行業(yè)的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產(chǎn)行業(yè)財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內(nèi)部風險。

（一）外部風險

房地產(chǎn)行業(yè)外部財務風險主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。

市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強保障房建設，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風險主要是指國家政策變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產(chǎn)面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業(yè)應負擔的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風險

內(nèi)部風險是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結構、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業(yè)的償債風險，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結構不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風險評價研究

（一）選擇正確的風險評價指標，構建風險評價體系

科學的風險評價指標有利于企業(yè)準確、全面、恰當?shù)陌盐债斍胺康禺a(chǎn)企業(yè)的財務風險，有效對企業(yè)的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務風險水平進行反映的指標體系有發(fā)展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產(chǎn)負債率同時增強企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結構不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財務管理水平

作為財務風險防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的規(guī)范性和科學性，房地產(chǎn)企業(yè)應當建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結構，制定嚴格的規(guī)章制度以提高自身的防范風險的能力。

（四）做好市場調(diào)研，降低市場風險

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應當成立專門的市場調(diào)研機構，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結果進行分析并在此基礎上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

參考文獻

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一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分典型的資金密集型行業(yè),它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應變能力差等特點,并且很容易受到國內(nèi)外的競價發(fā)展形勢和國內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來,由國家福利房分配的結束而激發(fā)了商品性住房的需求,到2000年中國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年,我國的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策,首付比例和貸款利率的提高,使得市場交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點使其在發(fā)展中隱藏了很大的風險,我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財務風險,并在不斷的發(fā)展中學會有效合理的控制財務風險。

二、當前房地產(chǎn)行業(yè)財務風險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)因為其自身的性質(zhì)就會存在諸多的內(nèi)部和外部風險,都會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響,主要是以下幾個方面:

1.負債率高

通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率均為75%以上, 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉,在選擇項目時已出現(xiàn)盲目性,出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債,導致房地產(chǎn)企業(yè)負債率高。

2.資金結構不合理和境外資金運用少

根據(jù)資料顯示,在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款,這樣單一的融資方式,導致對銀行依賴性大,使得很多風險都壓在銀行身上。同時,主要是運用國內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對國際上的規(guī)則不了解,難以從國際上獲得資金。這使得風險全部集中在國內(nèi)銀行身上,不利于分散風險。

3.財務涉及面廣,管理較難

企業(yè)成功首先需要一個規(guī)范的財務活動。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財務關系較為復雜,涉及的主體較多,包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務、審計單位、企業(yè)職工等,再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結算較多,這些也就使得財務管理上復雜程度較高。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風險的有效措施

1.構建正確的風險評價體系

首先需要有科學正確的風險評價指標,要能夠準確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務風險水平,把握企業(yè)對資金的發(fā)展能力以及償還能力,以便正確恰當?shù)膶ζ滹L險及時預防和提出相對應的措施,這樣也會給房地產(chǎn)行業(yè)在財務上樹立一個標準,使得財務評估工作更加具有針對性、目的性。

2.開發(fā)多渠道的融資方式

只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風險,會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道,形成新的融資方案,來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預售款等的管理,其次要擴大自身的資金擁有情況,逐步的開發(fā)自引外資的條件:比如,可以根據(jù)發(fā)那個地產(chǎn)的信托計劃,在保持公司原有負債率的情況下,來吸引外來投資者的眼光,要降低融合資金的成本,這樣既可以節(jié)省財務管理的費用,也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結構。通過多元化的融資、合理搭配資本權益等,來不斷的控制企業(yè)成本,逐步提升企業(yè)的價值來降低財務面臨的風險。

3.要完善財務管理策略,加強內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對于財務成本的管理,要以讓客戶滿意為宗旨,來時間空間兩個維度上來動態(tài)的監(jiān)測成本管理,約束與非約束相結合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略,以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上,要形成有最高決策人帶頭、財務部門為核心的內(nèi)部控住小組,對財務進行定期的考核和監(jiān)督,實現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外,還要在房地產(chǎn)服務的開發(fā)和設計上,對成本進行預先規(guī)劃,以便使圖紙上的成本與實際成本更接近,減少誤差。也要成立一個專門的財務監(jiān)督小組,在各個環(huán)節(jié)按制度和目標嚴格監(jiān)督,盡量減少人為因素的干擾,提高財務風險控制的保障。

4.要做好市場調(diào)研,降低外部風險

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【關鍵詞】財務風險；識別；控制

由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、基礎較差、規(guī)模較小，企業(yè)運行遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務風險。再加上目前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟的變動影響以及金融政策的從緊，使得財務風險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的問題。本文通過分析上市房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的原因，并提出控制策略，這無疑對上市房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制大有幫助。

1 上市房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的外在表現(xiàn)

房地產(chǎn)財務風險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務結構不合理、融資不當、營運資金管理不善等而使企業(yè)可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降甚至造成企業(yè)破產(chǎn)的風險，是本企業(yè)財務活動和日常經(jīng)營管理不確定性的綜合反映，是企業(yè)風險貨幣化的產(chǎn)物，并會通過各種聯(lián)系表現(xiàn)在企業(yè)的財務成果之上。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點，國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)在財務風險的表現(xiàn)上有一些共同的特征，在當前復雜的經(jīng)濟形勢下，上市房地產(chǎn)公司財務風險的表現(xiàn)形式也不盡相同，但主要表現(xiàn)在三個方面：一是，資金周轉率偏低；二是，財務杠桿使用過度；三是，項目調(diào)整能力弱。

2 上市房地產(chǎn)企業(yè)形成財務風險的原因

2.1 資本結構不合理，償債能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括自有資金積累、股權融資、債務融資、預收款、其他商業(yè)信用等。其中債務融資占到了企業(yè)資本結構的70%到90%，房地產(chǎn)企業(yè)如此高的杠桿比例就如同對應同樣高的財務風險。如果企業(yè)利潤下降，股權收益率將成倍下降，企業(yè)市場價值隨之降低；如果企業(yè)資金鏈管理出現(xiàn)問題，無法按期支付本息，企業(yè)將面臨被收購甚至破產(chǎn)的風險。

2.2 業(yè)務拓展過快，盲目進行投資

部分房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠成功“圈地”，按照設計圖進行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應的資金，按時完工，便會產(chǎn)生其預期的經(jīng)濟利益。很少進行全面的財務預算，沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本、資金的運作方式、經(jīng)濟效益的回報率方面做出細致的財務預算。房地產(chǎn)企業(yè)大多比較注重工程決算而沒有重視項目決策。這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項目選址、市場需求、投資報酬率、國家法律與政策等各方面進行全面科學的項目分析，也沒有進行必要的市場調(diào)查，導致決策沒有依據(jù)，加大了財務風險。

2.3 盲目開展多元化經(jīng)營，主營業(yè)務受損

開展多元化經(jīng)營是企業(yè)防范和化解經(jīng)營風險、開拓新的市場、培育新的經(jīng)濟增長點的有效途徑。我國許多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在這方面陷入了誤區(qū)，它們在多元化經(jīng)營的過程中，往往只是對證券投資組合理論不加分析地簡單運用，只注重外延性擴張，盲目地向多領域、多行業(yè)投資，極力拉長戰(zhàn)線，導致企業(yè)無法突出的主營業(yè)務，投資分散，機會成本增大，不能形成資金的合力，最終導致企業(yè)特色形象缺乏，核心競爭能力喪失，市場萎縮等不利局面的出現(xiàn)。

3 上市房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制對策

3.1 建立科學合理的資本結構

房地產(chǎn)企業(yè)必須將負債經(jīng)營帶來的風險控制在刻意接受的范圍內(nèi)，找到適合企業(yè)發(fā)展的最佳資本機構，通過對兩大籌資渠道來源的資金（債務融資和權益融資）科學合理的安排和籌劃，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結構，達到增加企業(yè)價值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學合理的融資決策機制。對于一些經(jīng)營狀況好、房產(chǎn)銷路佳、資金流轉快的房地產(chǎn)企業(yè)，可以進一步提高資產(chǎn)負債率，更高程度的利用財務杠杠。反之，對于經(jīng)營狀況差、房產(chǎn)銷路不暢、資金流轉慢的房地產(chǎn)企業(yè)，可以適度降低負債規(guī)模，防止企業(yè)過高的財務杠杠放大風險。另一方面，對于負債來說，合理確定長期負債和短期負債分配，使企業(yè)短期內(nèi)到期的負債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，對于流動負債問題一定要及時處理。同時結合公司自身能力、合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。

3.2 進行組合投資，分散投資風險

房地產(chǎn)企業(yè)應通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔的財務風險。特別是針對單個風險較大的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與其他企業(yè)共同進行投資，實現(xiàn)收益與風險的共擔，這就能有效分散投資風險，避免因投資風險而引發(fā)企業(yè)的財務危機。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)應該避免單一類型樓盤的開發(fā)，可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等兩項結合或者多項進行綜合開發(fā)，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力，從而避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財務損失，以及規(guī)避單一產(chǎn)品而帶來的風險。

3.3 日常營運環(huán)節(jié)的風險控制

我國市場經(jīng)濟運行還處于初級階段，企業(yè)在日常營運過程中必然會承擔很多的經(jīng)營風險，特別是作為高風險行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)必須樹立風險意識，在日常運營過程中加入風險管理的學習與培訓，使整個企業(yè)有備而戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在應收賬款產(chǎn)生之前通過科學設計出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時，規(guī)避企業(yè)壞賬風險。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據(jù)這些資料估計企業(yè)能承擔的風險水平。根據(jù)應收賬款有關政策的確立，將應收賬款控制在合理的范圍之內(nèi)，通過盡早收款、推遲付款，減少企業(yè)發(fā)生損失的可能，加快資金周轉和流通，實現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。

4 結束語

在當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務風險管理的識別、防范和控制，提高抗風險能力，這樣才能在風云變幻的復雜環(huán)境中做大做強，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠發(fā)展。筆者通過對上市房地產(chǎn)財務報表進行分析識別財務風險，并總結發(fā)生財務風險的原因并提出了一些控制對策，希望能給其他企業(yè)一些借鑒。

參考文獻：

[1]潘春華.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險特點與控制[J].財經(jīng)縱，2010：273.

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（一）風險管理概念

所謂的“風險”是存在于人們的日常生活與生產(chǎn)當中，對人類社會的發(fā)展而言，這屬于客觀存在的一種規(guī)律，然而就算知道存在也無法實現(xiàn)對其的準確判斷與預測。關于風險的界定，業(yè)界也對此展開了深入的研究與探討，在多個領域中發(fā)揮著十分重要的作用，包括經(jīng)濟學、投資學、保險學、管理學以及風險管理與控制學等等。相關學者也針對風險的界定提出了不同的觀點與看法，包括“差異學說”“主觀性與客觀性”學說、“可能性”與不確定性“學說等等，通過對這些觀點的整合，并以房地產(chǎn)行業(yè)特點為出發(fā)點，筆者將風險定義為：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，由于實際與預期報酬存在差異，這一差異與風險成正相關。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，其涵蓋的經(jīng)營活動包括融資、投資、資金與運營以及利潤分配，由于經(jīng)營活動的繁雜性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)始終存在較大的潛在的財務風險。關于風險管理理念，最早起源于美國，如今這已經(jīng)成為重要的管理手段，并形成了相對科學完整的體系。風險管理指的是通過對科學的方法來識別、評估、處理以及監(jiān)控可能存在的風險，并選擇最佳的措施來實現(xiàn)對風險的管理與控制，確保在基于低成本投入的情況下使風險帶來的損失降到最低，因此獲取安全性較高的保障的過程。風險管理這一過程中具有系統(tǒng)性與復雜性，其通過對風險的一系列應對方法以實現(xiàn)對風險的管理。風險管理是為了使風險帶來的損失得以最大程度的降低，這與額外收入相比，風險管理帶來的安全性保障與此是存在一定的差別的。

（二）財務風險的控制概念

在財務管理的過程中，財務風險控制具有十分重要的意義，其是為了使財務風險造成的損失得以最大程度的降低，以此保障企業(yè)利益，使企業(yè)由于財務風險而陷入財務危機的情況得以有效避免。企業(yè)財務風險控制是為了在風險決策時，權衡潛在的風險收益與潛在的風險損失，對企業(yè)的風險決策進行優(yōu)化，力爭在降低風險成本的前提下獲得更多的效益。為了實現(xiàn)對企業(yè)財務風險的控制，企業(yè)決策主體采取的方法可以使為企業(yè)生產(chǎn)要素的正常投入提供保障，或者使企業(yè)財務風險控制系統(tǒng)得以強化，以此實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部管理信息與外部環(huán)境的有效調(diào)控。企業(yè)財務結果會表現(xiàn)出企業(yè)所有經(jīng)營管理活動的最終結果，因此，企業(yè)的實際經(jīng)營消極最終也會表現(xiàn)出企業(yè)財務控制的最終結果，會綜合體現(xiàn)出企業(yè)實際償債能力、運營能力以及盈利能力。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的探析

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進程

房地產(chǎn)又被稱為不動產(chǎn)，其指的是土地與土地上的建筑物及其衍生物所附有的相關權益，除了房屋以外，土地財產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)的范疇之內(nèi)。房地產(chǎn)這一商品具有一定的特殊性，其形式可以作為居住也可以作為投資項目，其具有較長的開發(fā)周期，受到空間、地域以及時間的限制，自身也具有較高的價值，其剛性需求以及保值增值的特點也受到了大量投資者的推崇。隨著我國社會經(jīng)濟的不斷進步，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟建設發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用，并成為了國民經(jīng)濟的支柱，在社會生活中的各個方面都可與房地產(chǎn)產(chǎn)生的附帶效應有著密切的聯(lián)系，同時作為基本的物質(zhì)資料，房地產(chǎn)對于社會生產(chǎn)與人民生活而言也具有十分重要的價值與意義。此外，我國經(jīng)濟一直呈現(xiàn)高速增長的走勢，這也反映出房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展。作為一項綜合性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)即房地產(chǎn)生產(chǎn)與經(jīng)營服務于一體，涉及到的領域十分廣泛，包括房地產(chǎn)籌資、開發(fā)、銷售、管理以及物業(yè)及相關增值服務。其中開發(fā)商、投資商、發(fā)展商、金融服務機構、房產(chǎn)中介以及房產(chǎn)評估機構共同構成了房地產(chǎn)行業(yè)的參與者，房地產(chǎn)開發(fā)具體分為前期、中期以及后期，其具體內(nèi)容分別為籌資開發(fā)、招工建設以及流通銷售。而我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段，分別是萌芽階段、初創(chuàng)階段、成長階段以及調(diào)整階段。如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與建設基本形成了科學成熟的體系，對國家經(jīng)濟建設而言發(fā)揮著不可替代的作用。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的因素分析

1.外部因素

第一，外部金融環(huán)境影響因素。在一定時期內(nèi)，隨著國家宏觀金融政策的調(diào)整與改革，企業(yè)經(jīng)營與財務管理活動可能會受到重大影響，包括宏觀經(jīng)濟利率波動、信貸政策的調(diào)整、貨幣政策的變化、企業(yè)信用要求以及各類金融交易嚴格程度的變化等等，這些都會直接影響到企業(yè)的財務狀況。通常情況下，如果國家實行緊縮性的宏觀經(jīng)濟政策，那么在很大程度上會影響到企業(yè)的籌資活動與資金運作，這一點對于房地產(chǎn)行業(yè)而言尤其突出?，F(xiàn)階段，我國很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都非常緊張，這些企業(yè)處于高負債狀態(tài)，為了獲取充足資金，大多都會選擇銀行信貸業(yè)務，如此以來，如果國家實行的緊縮性貨幣政策，那么企業(yè)的資金鏈就很有可能由于銀行加息而斷裂，進而導致財務風險加大，情況嚴重時企業(yè)可能會直接破產(chǎn)。第二，法律環(huán)境影響因素。對企業(yè)的財務風險的控制與管理而言，法律環(huán)境起到的影響作用是非常重要的。就我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀而言，法律環(huán)境的重要性更是突出?，F(xiàn)階段由于房地產(chǎn)行業(yè)存在巨大的利潤空間，因此市場中涌現(xiàn)出大量的房地產(chǎn)企業(yè)，而房價問題也成為我國最主要的民生問題。而目前對于普通大眾百姓而言，房價過高已經(jīng)超出了他們的承受范圍，對國家社會和諧穩(wěn)定發(fā)展而言構成了威脅，因此國家也推出了一系列政策以實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的限制與調(diào)控，然而實際效果并不理想。這主要是由于缺乏完善的法律法規(guī)，地方政府與銀行的不合理政策使得良好的經(jīng)濟環(huán)境遭受破壞，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險也由此增加。第三，經(jīng)濟環(huán)境因素。在企業(yè)所處使其中，由于受到企業(yè)外部整個經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況的影響，使得企業(yè)存在一定的財務風險，這就是經(jīng)濟環(huán)境因素。企業(yè)的發(fā)展與整個社會經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢呈正相關，如果外部經(jīng)濟環(huán)境處于停滯或者收縮時期，那么企業(yè)的發(fā)展也會受到限制。第四，稅務環(huán)境因素。企業(yè)的資金與財務狀況會受到國家稅務政策調(diào)整的影響。對不同的地方其實行的稅收政策也有一定的差別，因此企業(yè)的財務狀況也會受到較大的影響。

2.內(nèi)部因素

第一，企業(yè)規(guī)模。從某種意義上來講，企業(yè)規(guī)模能表現(xiàn)出企業(yè)對市場波動與經(jīng)濟環(huán)境變化帶來影響的承受能力。不同規(guī)模的企業(yè)，其經(jīng)營狀況與財務狀況也存在一定的差異，特別是在資金來源、貸款能力、籌資渠道、資金運作、投資規(guī)模、價格政策以及稅務又會等方面存在的差異都非常大。通常情況下，企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)濟性質(zhì)以及股權結構與其存在的經(jīng)營和財務風險成正相關，這是由于這類企業(yè)具有廣泛的籌資渠道與較強的資金運作能力，能有效抵御風險。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的歸類分析

對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險而言，具體可分為三類，即融資風險、投資風險以及資金回收風險。融資風險指的是企業(yè)無法按照預期籌集到預期資金以支持經(jīng)營活動正常開展的可能性。根據(jù)企業(yè)融資渠道，可以將融資風險劃分為兩類，即外部融資風險與內(nèi)部融資風險。投資風險指的是企業(yè)在進行項目的投資過程中，由于預期投資回報與項目結束后帶來的投資收益存在差異，進行給企業(yè)造成損失的可能性。上文提出風險在人們生活生產(chǎn)中是客觀存在且無法預測的，因此企業(yè)的任何投資活動存在的投資風險都是難以避免的。根據(jù)企業(yè)的投資活動的性質(zhì)，通?？梢苑譃閮深悾磳?nèi)投資與對外投資。而根據(jù)不同的投資對象可以將投資風險分為兩類，即對內(nèi)投資風險與對外投資風險。此外就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風險。這是指商品在轉化為貨幣的過程中，成品向貨幣資金的轉化中，受到轉化時間與金額不確定性的影響，而導致企業(yè)經(jīng)濟受到損失的可能性。通常情況下，可將資金的回收分為兩個環(huán)節(jié)，即產(chǎn)品向結算資金的轉變與結算資金向貨幣資金的轉化。任何一個轉變環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會形成企業(yè)的資金回收風險，導致企業(yè)資金無法回收。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金回收風險也是財務風險的主要表現(xiàn)形式，其對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響也非常大。

三、我國針對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的管理措施

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制的原則性內(nèi)容及方式

我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務風險控制與管理的過程中，必須遵循的原則包括：適應企業(yè)總體戰(zhàn)略目標原則、成本與效益均衡原則、風險防范與處理并行原則以及決策靈活性原則。而為了實現(xiàn)我國房地產(chǎn)財務風險的有效控制，具體采用的方法有投資可行性分析、對財務風險評價指標體系的完善、實現(xiàn)經(jīng)營的多元化發(fā)展以及加強緊急預案措施的完備。

（二）以AHP的層次分析法為基礎構建財務風險的評價模式

本文基于AHP層次分析法，對財務風險的評價模式的構建進行探討與研究。AHP層次分析法是20世紀70年代美國著名運籌學家提出的。這是一種決策思維方法，該方法提出在決策過程中人的思維判斷起到了十分重要的作用，其通過一定模式來規(guī)范決策思維過程，對定性與定量因素相結合的決策問題而言具有較強的適用性。在決策問題中的應用，AHP層次分析法主要可以分為以下幾步：決策總目標的確定、目標影響因素的層次化、對影響因素重要性的評估、對判斷矩陣的求解，對其一致性進行檢驗。關于財務風險評價模式的構建，首先要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，對財務風險評價指標進行構建，具體包括速動比率、流動比率、利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)負債率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產(chǎn)周轉率、總資產(chǎn)周轉率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率以及總資產(chǎn)周轉率等。同時對其進行分類以表現(xiàn)企業(yè)的償債、運行以及獲利能力。然后根據(jù)財務風險評價指標的重要程度，確定各項財務指標權重。不同的財務風險指標對企業(yè)的影響程度各有不同，而對我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了實現(xiàn)對財務風險的有效分析，就要對流動比率、資產(chǎn)負債率、存貨周轉率以及凈資產(chǎn)收益率進行重點研究。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制的相關解決策略

為了實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須加強對企業(yè)財務風險的控制與管理。而為了實現(xiàn)這一目標，首先要加強企業(yè)文化建設，建立良好的企業(yè)文化，如此才能營造良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，使企業(yè)員工的凝聚力與協(xié)調(diào)力得以增強，企業(yè)全體朝著同一個目標共同奮斗，以此使企業(yè)的發(fā)展得以推動。而企業(yè)文化的建設，具體應從價值標準的選擇、員工認同的強化、提煉定格以及發(fā)展方向的豐富入手。其次，還要加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制。應從企業(yè)自身管理體制為出發(fā)點，并充分考慮企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略、內(nèi)部控制手段與企業(yè)經(jīng)營管理機制，使企業(yè)內(nèi)部控制力度得以加強。如此才能實現(xiàn)對財務風險的控制與防范。同時為了從源頭上實現(xiàn)對風險的有效控制，就必須建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)風險控制能得以提高。此外，企業(yè)內(nèi)部控制機制的改善還需要實現(xiàn)控制制度的完善，應使員工的風險意識得到強化，基于正確的風險觀進行內(nèi)部控制制度的建立。再者，還要對企業(yè)組織結構進行優(yōu)化，提高內(nèi)部控制效率與質(zhì)量。此外，還要加強房地產(chǎn)應對外部環(huán)境變化的能力。與企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善相比，提高外部環(huán)境應對能力對于企業(yè)風險控制而言也具有十分重要的意義。企業(yè)應對宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)發(fā)展趨勢與企業(yè)內(nèi)部資源利用情況進行充分的考慮與分析，對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制進行深入研究，以此為企業(yè)的健康長遠的發(fā)展提供強有力的支持。

四、結語

篇5

關鍵詞：房地產(chǎn)；風險防范；管理工作；途徑

一、引言

有關部門對房地產(chǎn)行業(yè)相關工作進行了宏觀調(diào)控，在行業(yè)外部環(huán)境不斷變化的情況下，使得相關工作面臨著嚴峻的形勢和壓力。為了有效避免房地產(chǎn)行業(yè)中財務風險的發(fā)生，有關的工作人員不斷提升自身的專業(yè)水平的風險防范意識，加強對財務風險的深入分析和研究，從而最大限度的降低了財務風險的發(fā)生概率。

二、企業(yè)財務風險管理工作中存在的問題

1.風險防范機制不完善。有關工作人員為了提高自身的風險防范意識，在日常工作中不斷學習，總結經(jīng)驗，加強對風險防范能力的不斷提升，但是目前在我國某些房地產(chǎn)企業(yè)還存在工作人員不重視企業(yè)財務風險管理工作的情況，例如我國某一地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)工作人員在日常工作中表現(xiàn)的較為散慢，工作被動，缺乏積極性，不能自覺的遵守相關的風險管理制度，從而不僅自身的工作效率低，還對整個房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的有效提升起到了制約的影響。出現(xiàn)這種情況主要是由于企業(yè)的風險防范制度不夠完善，從而導致人員的工作職責不明確，影響到財務風險管理能力的進一步提升。

2.缺乏預警財務風險制度?，F(xiàn)階段在我國的某些房地產(chǎn)企業(yè)存在這種情況，企業(yè)內(nèi)部并沒有建立財務風險預警制度，使得有關人員的風險預警意識較為低下，不能及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)可能存在的風險問題，由于員工的風險預警水平低，因此對企業(yè)的財務風險管理相關工作不夠重視，不但導致了風險問題的發(fā)現(xiàn)，還給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟損失。

3.企業(yè)投資階段管理力度缺乏。房地產(chǎn)企業(yè)的某些人員存在重發(fā)展，輕管理的思想，由于這些人員過于重視發(fā)展速度從而忽略了投資階段的管理工作，造成投資工作有關人員缺乏積極性、主動性，例如對投資立項以及審批工作相關操作環(huán)節(jié)不夠關注，對相關內(nèi)容的檢查不認真，導致了資源浪費，也影響到了整個企業(yè)經(jīng)濟效益的最大發(fā)揮。

4.資金管理工作落實不到位。資金管理是財務管理有關人員的重要任務，同時它還對企業(yè)的利益起到了決定性的影響作用。由此看來，管理人員必須積極強化資金管理工作，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，可是目前在我國某一房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)資金管理工作落實不到位的情況，例如某些管理人員盡管已經(jīng)制定了《房地產(chǎn)資金管理規(guī)范》相關制度，可是融資的方式過于單一，渠道小，從而導致了資金緊張，影響到部分項目的順利進行。

三、提升有關人員風險防范水平的途徑

1.構建財務風險防范機制。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，財務戰(zhàn)略必須積極服從于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，同時也對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起到?jīng)Q定性的影響。因此有關人員要正確認識財務戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略之間的利益關系，作為管理人員一定要積極配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相關工作任務，例如積極制定科學合理的《企業(yè)財務風險防范措施》，《安全隱患排查標準》等，從而通過戰(zhàn)略規(guī)劃來促進企業(yè)的更好發(fā)展，只有這樣做才可以促進房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標，我國某一房地產(chǎn)行業(yè)中的的管理人員根據(jù)現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展狀況以及市場環(huán)境，從而對企業(yè)的實際情況進行更為深入的研究，并依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略，企業(yè)外部環(huán)境，同時結合企業(yè)內(nèi)部的財務戰(zhàn)略理論，制定出了合理、詳細的企業(yè)內(nèi)部財務戰(zhàn)略，及時建立了財務風險防范措施，將財務風險的發(fā)生概率降到最低。

2.制定科學的財務風險預警制度。建立財務風險預警制度，就是管理人員通過設置一些敏感性的財務指標，從而實現(xiàn)對企業(yè)償債能力，營運能力，盈利能力，成長能力等重要目標作出重點分析與探討，并利用金融，財務，企業(yè)管理，市場營銷等多種理論知識，同時采用數(shù)學模型，比例分析等定量方法，及時發(fā)現(xiàn)財務風險的存在，以便于及時采取相應的措施，這種制度是對企業(yè)可能會面臨的風險進行的一種預報、預測等工作，主要是為了避免財務風險發(fā)生而對企業(yè)造成損失。例如我國某一房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員及時制定了《財務風險預警機制》和《房地產(chǎn)企業(yè)預警風險系統(tǒng)》，在制度的約束下有關工作人員的積極性很高，也加強了對企業(yè)財務風險管理工作的高度重視，工作熱情更高了，效率也大大提升了。

3.加大投資管理力度。由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資較大，周期長，而且投資活動容易受到外部環(huán)境不良影響從而產(chǎn)生一定的波動，所以，有關管理人員必須加大對相關投資活動的管理力度，強化投資風險的控制工作，從而確保企業(yè)的經(jīng)濟效益得到最大的發(fā)揮。作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員尤其是要加強投資立項，投資審批，運營管理，施工監(jiān)控，工程驗收，檔案管理等環(huán)節(jié)的管理，強化投資階段管理工作，最大限度的降低企業(yè)發(fā)展中的投資風險。加強企業(yè)投資前期的風險預測。在限購背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險成為有關工作人員最為關注的問題，由于企業(yè)的投資活動主要是由企業(yè)主要用途以及所處地理位置共同決定的，因此在房地產(chǎn)相關項目開發(fā)之前，有關的工作人員必須積極的做好項目開發(fā)的準備工作，例如某些工作人員以科學嚴謹?shù)呢攧展ぷ鲬B(tài)度，從而對相關內(nèi)容進行詳細的計算，努力做好企業(yè)開發(fā)項目的風險評估以及設計規(guī)劃工作，最大限度的降低了企業(yè)投資風險的發(fā)生率。在投資分析階段，必須根據(jù)我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展狀況，房地產(chǎn)行業(yè)的市場變化以及國家有關部門對行業(yè)提出的調(diào)控政策，在充分掌握市場最新動態(tài)和政策不斷變動的前提條件下，有效減少企業(yè)投資風險。

4.強化企業(yè)的資金管理工作。資金管理是企業(yè)發(fā)展中的核心任務，同時也是企業(yè)進行財務風險防范工作的重要保障。由于房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱力量，對我國經(jīng)濟的快速發(fā)展起到了積極的推動作用。因此有關的管理人員必須加強對融資模式的不斷創(chuàng)新，例如采取開拓融資渠道的方式，實現(xiàn)多元化的融資方式，同時還要將自身的資金得到合理的利用，比如說采用銷售回款，經(jīng)營性欠款等方式，打破傳統(tǒng)的單一融資方式，并積極拓展基金機構資金，企業(yè)債券，行業(yè)合作資金等多種渠道，有效的擴展房地產(chǎn)企業(yè)的融資平臺。

5.強化企業(yè)內(nèi)部體系建設。為了加強對企業(yè)財務風險的管理，有關的工作人員應該結合企業(yè)自身的發(fā)展特點以及目標，從而制定出符合企業(yè)發(fā)展的風險控制體系，并加強對相關制度的不斷完善，例如某一房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員指定人員來進行監(jiān)督工作，從而科學的設計監(jiān)督機構相關人員的職能范圍，使得人員能夠積極對業(yè)務的流程進行梳理，從而實現(xiàn)企業(yè)財務管理工作的系統(tǒng)化和程序化；在管理系統(tǒng)改進過程中，需要及時加強對工作人員的專業(yè)培訓，例如采用聘請培訓師的方式，并在培訓活動進行前積極制定合理、詳細的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)培訓計劃，從而確保企業(yè)培訓活動的有序進行，要求工作人員在培訓中多進行小組討論，在互相學習的過程中，做到共同進步，并在培訓活動結束后，組織人員進行考核，對于考核成績不合格的人員，管理人員先對他們進行思想教育，然后要求他們進行補考，直到考核成績通過；反之，對某些考核成績優(yōu)異，在培訓活動中積極表現(xiàn)的人員進行表揚和獎勵，采用這種方式有效提高工作人員的積極性，激發(fā)他們的工作熱情，使員工掌握更多的專業(yè)知識，有效提高人員的綜合素質(zhì)和技能水平。

四、結語

人員素質(zhì)和專業(yè)技術的提升是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎，因此為了有效提高有關人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)水平，必須強化員工培訓工作，并加強對相關規(guī)章制度的不斷完善，從而促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

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[2]韓治華.關于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析與預警[J].經(jīng)濟視野,2013(18):28-28.

[3]宋來勝.限購背景下我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度分析[J].科技、經(jīng)濟、市場,2014(1):55-55.

篇6

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 預警模型

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險定義研究

關于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的定義，一般有廣義和狹義兩種。其中狹義財務風險指由于資本結構不合理和融資方式不恰當所引起的財務杠桿隱患；廣義的財務風險定義則不僅包括融資，而且還涉及投資、償債等造成的現(xiàn)實收益小于預期收益的不利過程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)狀分析

國家各種房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的出臺，一定程度抑制部分剛需住房需求者的購房意愿和對未來房價持續(xù)上漲的預期。另一方面，營業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收從嚴，增加了購房者的資金成本和投資風險。關于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)狀的研究，主要由以下幾種類別：

（1）企業(yè)開放資金日益短缺，資金鏈斷裂風險不斷增加。尋靜（2013）認為房地產(chǎn)企業(yè)的樓市成交量出現(xiàn)了大量下降，這就給企業(yè)預售資金的回籠帶來困難，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力加大。

（2）資本結構不合理，財務杠桿作用偏大。楊（2012）指出，在籌融資方面，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)對資本市場的運轉、理論缺乏研究，在籌資時資本結構和財務風險考慮較少。

（3）項目開發(fā)缺乏合理的全面預算和科學管理。楊軍芳（2013）認為由于不可移動性和物態(tài)固定性，房地產(chǎn)交易只能通過所有權或使用權的轉移來完成，從而影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險影響因素的分析

（一）外部政策環(huán)境因素

利率和稅率變動風險。盧利紅（2012）等認為利率和稅率的變動會導致財務風險的進一步擴大，會導致開發(fā)成本提高，預期收益降低。

國家宏觀調(diào)控政策的影響。迮玉琴（2013）認為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中巨大不穩(wěn)定因素，而國家對房地產(chǎn)行業(yè)推出的各種調(diào)控政策將會導致房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險發(fā)生。

通貨膨脹因素的影響。許國強（2013）認為當通貨膨脹率大幅度上升時，會增加企業(yè)的開發(fā)成本，降低企業(yè)收益。

房地產(chǎn)市場不成熟。劉佳（2013）認為，作為新興行業(yè)的代表，起步階段較晚，關于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)營管理方面的研究尚欠成熟；在投資運作上，房地產(chǎn)帶有很大的盲目性和投資模式單一性。

（二）企業(yè)自身和內(nèi)部管理因素

房地產(chǎn)行業(yè)本身性質(zhì)的影響。除了來自于其本身資金密集型、現(xiàn)金需求量大、投資收回期長和不易變現(xiàn)等特點外，還來自于投資該行業(yè)的高額利潤和營運模式單一性。

項目決策各環(huán)節(jié)風險影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險根據(jù)不同環(huán)節(jié)，可劃分為投資風險成因、償債風險成因、籌資風險成因和營業(yè)風險成因四種。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金帶來的資本結構不合理，加劇了財務風險。

財務管理人員職能意識不強和道德風險的存在。我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理機制不夠健全，主要表現(xiàn)在內(nèi)部控制不健全、缺少全面有效財務管理預算制度、內(nèi)部審計機制不健全等。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警研究

（一）以Z-Scroe為基礎的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型

EdwardIAltman（1968 ）年提出的Z- Score 模型是一種運用多種財務比率加權匯總而構成線性函數(shù)公式來預測財務危機的一種多變量預警模型，該模型根據(jù)各個財務比率的警示作用大小給予了不同權重，通過得出的Z值與臨界值對比來綜合反映企業(yè)財務風險狀況。

（二）修正的Z-Score房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型

張紅等（2013）基于多元判別分析法修正了Z-Score基準模型，構建了適用于中國房地產(chǎn)上市公司的財務預警模型（FRE），該模型對中國房地產(chǎn)企業(yè)的財務危機預警平均準確度達90%以上。

（三）以模糊-層次分析法為基礎的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型

該方法將模糊分析法與層次分析法（AHP）相結合，是一種定性與定量相結合的多準則、多層次決策的綜合評價方法。宋銳林（2011）通過研究得出該方法可以比較有效的預測企業(yè)財務風險，起到財務預警的作用。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的對策研究

（1）加強全面預算管理和內(nèi)部監(jiān)督體系。通過引入全面預算管理和內(nèi)部監(jiān)督體系，做到財務籌資以及投資的事前、事中、事后全過程管理，可以確保財務管理處于一個規(guī)范有序的狀態(tài)。

（2）建立多元化融資渠道，改善企業(yè)資本結構。房地產(chǎn)企業(yè)應充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略。擴大等權益性的資金來源比重，降低非權益資金來源，擴大私募基金、房地產(chǎn)基金等融資規(guī)模。

（3）完善財務管理授權制度，提高資金利用效率。提高和強化資金管理、資金利用率有助于防范房地產(chǎn)企業(yè)財務風險。此外，要重視現(xiàn)金、建筑材料和應收賬款的管理，完善企業(yè)授信制度。

（4）建立財務預警系統(tǒng)，提高財務人員職業(yè)素質(zhì)。在財務控制領域建立有效的財務制度、建立短期財務預警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預警信號，可使經(jīng)營者及早采取措施。

六、結語

關于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險未來的研究方向主要集中在以下幾個方面：一是財務風險對各個因素的敏感程度和受影響頻度；二是商鋪、商業(yè)性住宅、普通性住宅等房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部不同類別房產(chǎn)的財務風險差別；三是結合土地價格、銀行風險等和房地產(chǎn)關系密切因素的變動來衡量和預測房地產(chǎn)的財務風險和未來房價趨勢等。

參考文獻：

[1]申雪麗.財務管理風險防范措施在房地產(chǎn)企業(yè)的應用分析 [J].財會研究，2012，（13）.

[2]楊軍芳.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險實證分析及測度 [J].財會通訊，2011，（12）.

篇7

房地產(chǎn)行業(yè)作為一項周期性長、投資較大、成本項目較多的項目，其會計核算的內(nèi)容涉及也相對較多。首先，在核算過程中，企業(yè)會計要對建房過程中需要購買的各種建筑材料及加工設備的采購做出核算；其次，是對于固定資產(chǎn)做出的核算。實時對固定資產(chǎn)進行監(jiān)督，及時做好固定資產(chǎn)減少、損耗、減值等相關記錄，加強其管理工作；再次，是對成本的核算。會計不僅要對編制開發(fā)經(jīng)營費用支出計劃進行負責，還需要負責開發(fā)成本計劃，同時對二者的執(zhí)行狀況進行監(jiān)督，對生產(chǎn)經(jīng)營費用進行歸集、分配，對工程和產(chǎn)品開發(fā)的成本進行計算，對生產(chǎn)經(jīng)營費用和開發(fā)產(chǎn)品成本進行分析、考核等；最后，是對企業(yè)銷售及獲得的經(jīng)濟利潤的核算。該項工作作為房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中最重要的一部分，直接關系到企業(yè)的利益。在該環(huán)節(jié)，會計不僅僅要參與銷售計劃與利潤計劃的制定，還需要對銷售、利潤以及企業(yè)需要繳納的稅款做出細致的結算。

盈利作為房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標決定了會計核算對于行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)相關企業(yè)只有通過會計人員及時地對企業(yè)的經(jīng)濟活動數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，通過核算及審計相關工作及時地向企業(yè)高層提供相關的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，才有利于企業(yè)管理者進行企業(yè)目標的制定，以保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，增強企業(yè)的市場競爭力。同時，會計核算工作還可以通過報表向企業(yè)內(nèi)部提供相關的財務信息，為企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持，以利于企業(yè)領導制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算存在的一些問題

就目前而言，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了會計核算專管部門，但一些核算問題仍然比較突出，在一定程度上影響了企業(yè)的運轉效率，增加了企業(yè)風險。首先，在房地產(chǎn)行業(yè)，會計核算的科目設置較為復雜。因為房地產(chǎn)企業(yè)運轉周期長、資金投入大、項目施工較為分散等特點，導致房地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作相對復雜，難度也較大，同時也在一定程度上對核算的準確性產(chǎn)生了一些不利影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員在登記相關賬目時經(jīng)常將新賬建立在年終結賬之后，這樣就會使賬目處理變得麻煩而復雜，在很大程度上增加了會計核算的工作量、降低了其工作效率，影響企業(yè)的發(fā)展；另外，房地產(chǎn)行業(yè)在財務風險披露方面存在嚴重的不足。房地產(chǎn)一直都是各行業(yè)中的高風險行業(yè)，特別是財務風險（投資風險、籌資風險、利率風險以及匯率風險），應通過披露進行有效的防范。所以，房地產(chǎn)企業(yè)會計人員必須做好財務管理相關工作，注意對各種財務風險進行披露，從而做到規(guī)避風險，以保障企業(yè)利益；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算在合作建房項目中仍舊存在諸多弊端。合建房項目是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)的主要由房地產(chǎn)企業(yè)進行建房土地投資而另外的機構負責房屋建筑的資金的多機構、企業(yè)合作的項目。這樣，利潤分配就會出現(xiàn)房產(chǎn)分配和利潤分配兩種形式。盡管會計的利潤核算工作非常簡單，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)會加大其經(jīng)營成本，使開發(fā)成本的概念變得不那么清晰，從而使利潤分配得公正性受到質(zhì)疑。

篇8

一、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的特點

首先房地業(yè)不同于其他行業(yè)是因其投資巨大的特點，需要有穩(wěn)定的資金鏈的支持和資金的支撐，一旦投入生產(chǎn)就無法變動，并且從第一筆資金的注入到項目規(guī)劃、選址、動工直至完成都是以年作為單位來計算，外環(huán)境和內(nèi)環(huán)境的不可控因素要求對外界情況的變化有高靈敏度的反應，故而在營銷策劃、吸納資本和工程建設上要求高層管理者要有戰(zhàn)略性的眼光，形成對整個環(huán)節(jié)的把控。

其次是項目開展高風險性。當今房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，由于人口增長和經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)需求的提升，土地資源的不可再生性限制了房地產(chǎn)項目的實施，使得供求矛盾日益加劇，而房地產(chǎn)企業(yè)對每一次項目的投資都是在未知的前提下尋求可能性的回報，這就代表著資金風險是不可預估的，在市場杠桿和相關政策的調(diào)控下財務風險是無法規(guī)避和預防的。

接著是房地產(chǎn)投資具有高回報率。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的高投資率帶來的是相對收益的高增值性，這種特性吸引投資者紛紛涌入房地產(chǎn)市場，大量的資金輸入到房地產(chǎn)市場使得通貨膨脹水平提高，很容易促成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的泡沫化現(xiàn)象。

最后是房地產(chǎn)行業(yè)與政府聯(lián)系密切。房地產(chǎn)項目的開發(fā)直接拉動民眾對多種產(chǎn)品的需求，直接加強了不同行業(yè)之間的交流協(xié)作，諸如冶金、木材、化工、家具都受到房地產(chǎn)消費水平的影響，呈現(xiàn)出一定的增長趨勢，由于政府對住宅房屋具有管制的權力，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受政府相關政策的影響是十分明顯的。

二、房地產(chǎn)項目的風險來源

（一）資金籌措周期長

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資量大和周期長的特點，在融資過程中企業(yè)往往因為市場調(diào)研、施工、宣傳推廣、土地競拍等因素的制約，項目開發(fā)的款項可能由于周轉不靈造成財務風險。作為房地產(chǎn)項目運作的核心，資金籌措能力決定著經(jīng)營活動產(chǎn)生的風險大小。從宏觀來看，所籌資金越多，房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)時受到時間的限制越小，有效控制資金回流的節(jié)點，減少不必要的壞賬出現(xiàn)；從微觀來看，資金合理投入到項目運營的相關環(huán)節(jié)，就能增強對資金結構的調(diào)控，降低籌資的不穩(wěn)定性，達到整體上對風險的控制。

（二）項目匹配不合理

首先房地產(chǎn)企業(yè)對項目投資具有高度敏感性，投資的不確定性針對土地、價格、位置等諸多方面，其中多個房地產(chǎn)項目共同開發(fā)的經(jīng)營管理模式，容易導致項目審查疏漏，項目數(shù)量無法匹配企業(yè)實力和開發(fā)速度，造成承載力不足的局面；其次由于缺乏科學的決策能力，前期評估結果的偏差往往使資金鏈與項目的銜接受到阻礙，盲目擴張的項目數(shù)量受投資外環(huán)境不穩(wěn)定性的影響，極易引發(fā)企業(yè)財務管理的風險?；谏鲜鰞牲c因素，從房地產(chǎn)項目到整個房地產(chǎn)市場承擔的風險是無法估量的。

（三）財務管理水平有限

房地產(chǎn)項目涉及到大量資金的運作，一旦出現(xiàn)財務風險，究其根源就是財務管理水平造成的漏洞。在目前經(jīng)濟下行的壓力之下，企業(yè)主要以銀行貸款作為融資的首要渠道，產(chǎn)生的負債和收入比例失衡，項目運作的資本結構不合理的現(xiàn)象，核心是內(nèi)部財務管理體制機制不科學，觸發(fā)財務風險后的應對手段不健全，以及關鍵決策、預測、控制、防范的財務風險管理思想缺乏。財務管理的工作量增加，直接加大了財務項目審核難度，降低了財務風險管控水平。

三、財務風險管控的手段

（一）開展審計活動，削弱資金鏈風險

作為高密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目運作時離不開大量資金作為發(fā)展基礎，其面臨的最重要的風險之一就是來自資金鏈的管控不當，一旦控制不力，盲目的擴張和資金管理決策的施行就會導致企業(yè)陷入財務風險之中，其中尤以中小企業(yè)為甚。當前房地產(chǎn)企業(yè)首先應審計內(nèi)部資金的?碓春褪褂茫?通過企業(yè)內(nèi)部審計小組，監(jiān)控各項房地產(chǎn)項目經(jīng)營情況，規(guī)范預算與實際建設中資金的使用數(shù)額，防范可能出現(xiàn)的財務風險，做好對事前核算、事中成本控制和事后經(jīng)濟收入的落實工作，避免不必要的經(jīng)濟成本的支出導致的資金浪費，進而減少財務風險隱患，促進房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運行。

（二）加強內(nèi)部管理，健全預警機制

首先房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要設置完善的項目管理框架，結合當前市場發(fā)展情況，針對內(nèi)部資金流動、市場投資手段、健全資金回流等問題，改進決策管理的應對措施，從源頭監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程，約束經(jīng)營中的利己行為，削弱后期可能出現(xiàn)的財務風險對企業(yè)的影響，提高對財務風險的管控能力；其二要建立完善的財務預警機制，事前做好財務信息的收集工作，及時了解信息平臺反饋的財務信息，修正財務漏洞問題，加強對利潤收益率、投資收益率、總資產(chǎn)收益率等多項指標的分析，解決可能出現(xiàn)的隱患；最后根據(jù)實際發(fā)生的財務風險，制頂相關的應對措施，減少下一次相似的財務風險發(fā)生的概率。

（三）強化風險意識，把握市場導向

在構建合理的風險應對體系后，房地產(chǎn)企業(yè)要針對風險管理的意識開展相關的培訓活動，細化管理層在項目運行中的責任，分散集中式的風險，同時可以借鑒或引入國內(nèi)外先進的風險管理經(jīng)驗和理論知識，準確認識房地產(chǎn)項目中不同類型的風險，通過監(jiān)督來加大財務風險問責制的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)行業(yè)的風險逐漸積累到一定程度時，市場導向會對其產(chǎn)生最直觀的影響，若是房地產(chǎn)企業(yè)對市場總體的行情把握不足，就很可能造成資金鏈斷裂的問題，致使企業(yè)陷入經(jīng)營困境，因此在大方向上要把握好市場和政策調(diào)整的趨勢，結合制定的財務計劃完善資本結構，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效管控。

（四）保持籌資穩(wěn)定，控制投資方向

現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場處在高速增長的時期，合理籌措項目資金的渠道由單一轉變?yōu)槎嘣?，就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須擁有較強的資金評估能力，完備的評估體系能減少籌資帶來的風險，拓寬企業(yè)的融資規(guī)模和融資渠道，特別是多元化的籌資手段能為房地產(chǎn)項目注入新的活力?；谕恋睾头康禺a(chǎn)數(shù)量的投資是房地產(chǎn)企業(yè)主要的投資方向，因此高回報率的前提下企業(yè)很容易受到投資盲流的影響，沒有充分考慮自身實力，忽視審時度勢的重要性，緊縮的運作空間使得企業(yè)缺少對風險的把控余地，一旦面臨資金風險原有的投資機制就很難保證資金回流的安全性，進而增加了項目風險的不可控制性。

篇9

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；財務管理

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的6.6%和四分之一投資，與房地產(chǎn)直接相關的產(chǎn)業(yè)達到60個，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的直接“命脈”。隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險也在不斷積聚，因此，分析當前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，并提出防范對策具有很強的現(xiàn)實意義。

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析

1.1 償還債務風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相當?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75%以上，遠高于60%的警戒線。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。

1.2 利率變動風險

利率調(diào)整會改變企業(yè)的利息支出。利率直接增加開發(fā)商的財務成本，開發(fā)商的開發(fā)貸款期限一般為一至三年，利率幅度導致房地產(chǎn)上市公司的財務費用提高影響凈利潤。另外，加息還會影響開發(fā)商貸款的規(guī)模。我國從2007年初到2007年底，中國人民銀行六次加息。利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。

1.3 再籌資風險

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。由于負債經(jīng)營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風險的效應會放大，從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因分析

2.1 系統(tǒng)性風險

（1）經(jīng)濟環(huán)境變化風險

房地產(chǎn)的周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，也會經(jīng)歷從蕭條到復蘇的四個階段。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關系，波動基本上一致，房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展周期和國家經(jīng)濟水平影響較大。同時，房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)關聯(lián)性強，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%用于房地產(chǎn)開發(fā)建設中。這些產(chǎn)品的變動都將直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)建設，增大房地產(chǎn)開發(fā)建設的外部風險。

（2）資源環(huán)境

土地是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可或缺的非再生性資源，土地市場供小于求的趨勢越來越明顯，土地政策和土地價格的變化會對開發(fā)商產(chǎn)生極大的影響。

（3）市場環(huán)境

隨著我國房改制度的推進，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產(chǎn)品細分和客戶群細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設計、銷售策略等方面不能具備前瞻性，就會存在產(chǎn)品滯銷的風險。

（4）法律、政策環(huán)境

國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)和健康的發(fā)展，常常運用一系列的政策、法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控，如政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃、政府的各項稅費、政府的金融政策等都會影響到房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展。

2.2 非系統(tǒng)性風險

（1）企業(yè)資本結構不當，資產(chǎn)負債率過高，加大了成本負擔

房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)項目在投資開發(fā)中必然需要大量的資金，出于利益方面的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)往往在項目開發(fā)過程中大量盲目地采取各種舉債行為，導致企業(yè)資本結構不當。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用自有資金拿地，用土地向銀行抵押借入資金來開發(fā)項目。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%左右來自銀行貸款，整個房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行信貸的依賴程序非常高，旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入財務困境。

（2）部分企業(yè)財務預算管理意識較薄弱

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有制定詳細的資金使用計劃，很多企業(yè)的財務管理工作都只停留在簡單核算上，根本沒有對資金使用和成本管理等問題進行嚴格的管控，這也在很大程度上加劇了企業(yè)的成本壓力。

3.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè)，存在的財務風險隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。

3.1 建立與完善內(nèi)部控制體系和財務管理體系

（1）進行市場調(diào)研，防范市場風險

企業(yè)應設立專門的調(diào)研機構，經(jīng)常派人員進行市場調(diào)查，及時了解市場情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)勢、劣勢等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。除了關注眼前的市場，更要著眼于市場的未來需求。房地產(chǎn)企業(yè)應對市場容量和社會承受能力認真調(diào)查，進行嚴格的投資項目決策論證。

（2）加強籌資風險管理

企業(yè)的籌資渠道有兩大類:一是所有者的投資，如增資擴股，稅后利潤分配的在投資；二是借入資金。對于借入資金而言，雖然負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來一定的效益，但是隨著負債比例的上升，企業(yè)的利息支出增加，財務風險必然加大。所以，應該將財務風險控制在一定范圍內(nèi)。

（3）控制投資風險

做好項目的可行性研究，合理預測風險。具體的可以設立專門的項目可行性研究小組，選聘業(yè)內(nèi)知名專家和企業(yè)精英人士對項目進行充分的研究和論證，以提高項目的可行性，有效預測和防范各類財務風險。

合理安排投資組合方式。不同的房地產(chǎn)項目的風險大小不同，其獲利能力也存在一定的差異，因此，最佳的方法就是對房地產(chǎn)項目進行組合式投資。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)寫字樓項目的同時可以一并開發(fā)住宅和商鋪，利用不同類型的房地產(chǎn)實現(xiàn)他們之間的補充和融合，以便更好的滿足市場需求，提高企業(yè)抗風險能力和獲利能力。

3.2 建立與完善資金管理系統(tǒng)

（1）完善資金管理系統(tǒng)，拓寬資金來源

首先通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現(xiàn)對資金需求較準確的預測與動態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；其次通過對資金預算實際執(zhí)行情況的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進行及時反饋和修正，重視現(xiàn)金流量變化。同時，充分利用好自身各項優(yōu)勢實施多元化多渠道的融資戰(zhàn)略，如發(fā)行股票債券、信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資，利用外資或合作開發(fā)項目等融資方式來獲取資金，從而實現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（2）加強資金回收

房地產(chǎn)從開發(fā)到完成需要4至5年的時間，這期間國家的宏觀政策法規(guī)、市場供求狀況、存貸款利率、境外房地產(chǎn)企業(yè)的進駐等各因素變動會產(chǎn)生很大的變現(xiàn)風險。因此，房地產(chǎn)業(yè)通過建立項目的授權制度、完善財務會計預算體系、構建管理會計系統(tǒng)等措施，縮短預售時間，盡可能快的回籠資金。

3.3 增強企業(yè)決策者、財務人員的財務管理意識

提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財務管理水平，通過學習和培訓對資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學的認識，改變其依靠經(jīng)驗或主觀進行決策的習慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財務風險的可能性。

參考文獻

[1]劉芳.談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理[J].現(xiàn)代商業(yè),2009(4).

篇10

民期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經(jīng)濟，i i的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)需要進行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開發(fā)、建設、經(jīng)營、銷售等環(huán)rr-}j的則務風險，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對房地產(chǎn)所而對的則務風險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預防和控制措施。

【關鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)：則務風險：控制：措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會受到受社會、政治、經(jīng)濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對各種風險。

（一）面臨利率變動帶來風險。

利率的變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的負債成本，導致企業(yè)預期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風險。

（二）通貨膨脹引起的風險。

通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險，當出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應的會增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應的風險隨之增加。

（三）稅率變動帶來的風險。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會上升，減少預期收益，增加風險。

（四）因資產(chǎn)負債率增加引發(fā)的風險。

因為房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展狀況是資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負債率使企業(yè)面臨著預期收入得不到實現(xiàn)時帶來的巨大風險。

（五）再籌資帶來的風險。

高資產(chǎn)負債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因為房地產(chǎn)企業(yè)對債權人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風險。

（六）投資收回導致的風險。

政治因素以及社會經(jīng)濟因素等都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的形成原因。

（一）缺乏有效的財務預算管理。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點，而很多的項目不具備相應的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質(zhì)交付使用就能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財務預算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預算與控制，就很難實現(xiàn)企業(yè)原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟效益，企業(yè)甚至會因此產(chǎn)生的財務風險而出現(xiàn)虧損。

（二）成本費用控制不嚴。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實際，采取有效的管理措，對企業(yè)的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規(guī)范，這無疑會增加企業(yè)的財務風險，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）內(nèi)部審計機制不夠健全。

內(nèi)部審計是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機構，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動當中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預定目標達成率、財務風險等進行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計機制，例如內(nèi)部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計的有效性，不利于財務風險的規(guī)避。

（四）缺乏對現(xiàn)金流量的科學管理。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強對現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制措施。

（一）對企業(yè)的資本結構進行優(yōu)化。

雖然企業(yè)采取負債經(jīng)營能夠發(fā)揮負債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因為過高的負債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤，還會增加企業(yè)的財務風險。當負債超出一定的比例，負債率和風險是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結合自己的具體情況，權衡自身的實際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風險能力以及獲利能力，制定出科學、合理的資本結構，使企業(yè)風險最小化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強對投資項目的管理力度。

眾所周知，房地產(chǎn)投資是風險性極高的綜合性的經(jīng)濟活動，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風險的控制與規(guī)避。

（三）對現(xiàn)金流量進行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對原有戰(zhàn)略進行適時的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進行長遠規(guī)劃時率先要考慮的關鍵因素。

企業(yè)的經(jīng)營活動必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，當企業(yè)利潤上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時，反映出企業(yè)的實際收益是在減少的，要加強重視?？梢哉f現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風險晴雨表。

（四）建立強有力的風險預警機制。

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風險預警機制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在初級階段，降低財務風險帶來損失的可能性。通過全面預算建立有效的預算預警機制是非常有必要的，因為通過預算與實際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟活動提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對企業(yè)未來面臨的風險進行科學的預測。強有力的風險預警機制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務風險進行及時的揭示、分析和預先的防范，實現(xiàn)規(guī)避和化解財務風險的目的。

（五）大力引進先進的技術，提高項目管理的水平。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實現(xiàn)更長遠的發(fā)展，就必須對產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發(fā)周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，作為新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學習、探索和創(chuàng)新工程項目管理模式，將信息技術等先進技術應用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質(zhì)量和效率，進一步增強企業(yè)防范財務風險的能力。

四、結束語。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財務管理人員對于這些風險必須給予足夠的重視，對其產(chǎn)生的原因要進行科學的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的各種財務風險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務風險控制在最初階段。同時，財務管理人員要不斷豐富自身的知識結構，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制與管理的水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

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