導(dǎo)語：如何才能寫好一篇企業(yè)增值稅法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】 納稅籌劃 增值稅 納稅人

Abstract : The implementation of the new law of VAT provisional regulations of the People's Republic of China marks the VAT will be implemented in the nation-wide. The new regulations will also cause the change of VAT tax planning problems. This paper anlyzes how the enterprise VAT makes tax planning.

1.納稅人身份的納稅籌劃

根據(jù)新條例和細(xì)則的規(guī)定,我國的增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。企業(yè)為了減輕稅負(fù),就需要綜合考慮各種因素,從而在一般納稅人和小規(guī)模納稅人之間做出選擇。一般來講,企業(yè)可以根據(jù)以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判斷一般納稅人和小規(guī)模納稅人之間增值稅稅收負(fù)擔(dān)的差異。

1.1增值率判別

增值率是增值額占不含稅銷售額的比例。假設(shè)某工業(yè)企業(yè)某年度不含稅的銷售額為M,不含稅購進(jìn)額為N,增值率為A。如果該企業(yè)為一般納稅人,其應(yīng)納增值稅為:M*17%-N*17%,引入增值率計(jì)算,則為:M*A*17%;如果該企業(yè)為小規(guī)模納稅人,其應(yīng)納增值稅為:M*3%。令二類納稅人的稅負(fù)相等,則:M*A*17%= M*3%,解得:A=17.65%。也就是說,當(dāng)增值率為17.65%時(shí),企業(yè)無論是選擇成為一般納稅人還是小規(guī)模納稅人增值稅的稅負(fù)是相等的;當(dāng)增值率小于17.65%時(shí),企業(yè)作為一般納稅人的稅負(fù)小于作為小規(guī)模納稅人的稅負(fù);反之,相反。

需要指出的是,這里所考慮的僅僅是企業(yè)的增值稅稅收負(fù)擔(dān),而不包括其他因素。因此,決定是選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人身份時(shí),不能僅僅以增值率為標(biāo)準(zhǔn),還需要考慮企業(yè)對外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的其他因素。

1.2購貨額占銷售額比重判別

假定某工業(yè)企業(yè)不含稅的銷售額為A,X為購貨額占銷售額的比重,則購入貨物的金額為AX。如果該企業(yè)為一般納稅人,其應(yīng)納增值稅為:A*17%-AX*17%;如果為小規(guī)模納稅人,應(yīng)納增值稅為:A*3%。令兩類納稅人稅負(fù)相等地,則:A*17%- AX*17%= A*3%,解得X=82.35%。也就是說,當(dāng)企業(yè)購貨額占銷售額的比重為82.35%時(shí),二種納稅人的增值稅稅負(fù)相等; 當(dāng)比重小于82.35%時(shí),企業(yè)作為一般納稅人的稅負(fù)小于作為小規(guī)模納稅人的稅負(fù);反之,相反。

1.3含稅銷售額與含稅購貨額比較

假設(shè)Y為含稅增值稅的銷售額,X為含增值額的購貨額,且二者均為同期。令二類納稅人的稅負(fù)相等,則:[Y/(1+17%)-X/(1+17%)]*17%=Y/(1+3%)*3%,解得:X/Y=79.97%?？梢?當(dāng)企業(yè)的含稅購貨額為同期銷售額的79.97%時(shí),二種納稅人的增值稅稅負(fù)相同;當(dāng)企業(yè)的含稅購貨額大于同期銷售額的79.97%時(shí),一般納稅人增值稅負(fù)小于小規(guī)模納稅人;反之,相反。

企業(yè)可以根據(jù)上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來判斷其自身的稅負(fù),并根據(jù)對各種因素的綜合考慮進(jìn)行合理的納稅籌劃。

2.企業(yè)采購活動(dòng)的增值稅籌劃

2.1選擇恰當(dāng)?shù)馁徹洉r(shí)間

通常企業(yè)采購應(yīng)以原材料供應(yīng)及時(shí)為原則,所以采購時(shí)間往往不確定,但市場是變化的,企業(yè)采購所支付的價(jià)格受到供求關(guān)系的影響,因此,選擇恰當(dāng)?shù)馁徹洉r(shí)間對企業(yè)的納稅籌劃有很大幫助?；I劃時(shí)首先必須注意適應(yīng)市場的供求關(guān)系,作為買方應(yīng)該充分利用市場的供求關(guān)系為自身謀利益,在不耽誤正常生產(chǎn)條件下選擇供大于求的時(shí)候購貨,因?yàn)樵诠┐笥谇蟮那闆r下,容易使企業(yè)自身實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)型稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,即壓低產(chǎn)品的價(jià)格來轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。另外,在確定購貨時(shí)間時(shí)還應(yīng)注意物價(jià)上漲指數(shù),如果市場上出現(xiàn)通貨膨脹現(xiàn)象,而且無法在短時(shí)間內(nèi)得以恢復(fù),那么盡早購進(jìn)才是上策。

2.2合理選擇購貨對象

對于小規(guī)模納稅人來講,不實(shí)行抵扣制,購貨對象的選擇比較容易。因?yàn)閺囊话慵{稅人處購進(jìn)貨物,進(jìn)貨中所含的稅額肯定高于小規(guī)模納稅人。因此,從小規(guī)模納稅人處購進(jìn)貨物比較劃算。

對于一般納稅人來講,購貨對象有以下三種選擇:第一,從一般納稅人處購進(jìn);第二,從可請主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人處購進(jìn)貨物;第三,從不可于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人處購進(jìn)貨物。如果一般納稅人和小規(guī)模納稅人的銷售價(jià)格相同,應(yīng)該選擇從一般納稅人處購進(jìn)貨物,原因在于抵扣的稅額大。但是如果小規(guī)模納稅人的銷售價(jià)格比一般納稅人低,就需要企業(yè)進(jìn)行計(jì)算選擇。

3.企業(yè)銷售活動(dòng)的增值稅籌劃

3.1選擇恰當(dāng)?shù)匿N售方式

根據(jù)稅法規(guī)定,不同的銷售方式有不同的計(jì)征增值稅的規(guī)定。采用折扣銷售方式,如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上體現(xiàn),以銷售額扣除折扣額后的余額為計(jì)稅金額,如果銷售額和折扣額不在同一張發(fā)票上體現(xiàn),那么無論企業(yè)財(cái)務(wù)上如何處理,均不得將折扣額從銷售額中扣除;采用銷售折扣方式,折扣額不得從銷售額中扣除;采用銷售折讓方式,折讓額可以從銷售額中扣除;采用以舊換新和還本銷售方式,都應(yīng)以全額為計(jì)稅金額;此外還有現(xiàn)銷和賒銷。在產(chǎn)品的銷售過程中,企業(yè)對銷售有自主選擇權(quán),這為利用不同銷售方式進(jìn)行納稅籌劃提供了可能。

銷售方式的籌劃可以與銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的籌劃結(jié)合起來,因?yàn)楫a(chǎn)品銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間在很大程度上決定了企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的早晚又為利用稅收屏蔽、減輕稅負(fù)提供了籌劃機(jī)會(huì)。

3.2兼營銷售

納稅人兼營不同稅率的貨物或應(yīng)稅勞務(wù),應(yīng)當(dāng)分別核算銷售額,未分別核算的從高適用稅率。由于分別核算和不分別核算所導(dǎo)致稅法上的結(jié)果是不同,而且這種是否分別核算是納稅人可以選擇的,因此,這里面就為納稅人進(jìn)行納稅籌劃提供了空間。根據(jù)對兼營行為的稅法規(guī)定,納稅人在進(jìn)行納稅籌劃時(shí),必須首先界定什么是兼營行為。如果企業(yè)存在兼營行為,不論是對增值稅應(yīng)稅貨物或者勞務(wù)的兼營,還是對增值稅應(yīng)稅貨物或者勞務(wù)和非應(yīng)稅勞務(wù)的兼營,都沒必須分開核算。只有這樣,才有可能減輕企業(yè)稅負(fù)。

3.3混合銷售行為

篇2

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入與稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目之間的差額。2007年1月國家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來以預(yù)征為主的繳納方式改為清算繳納方式，這表明房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將納入土地增值稅清算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身實(shí)際考慮采用下列方法進(jìn)行納稅籌劃。

一、控制土地增值稅增值率

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，我國土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為40％；增值率超過100％但未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分稅率為60％。此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20％的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售商品房的房款收入。決定銷售商品房的房款收入有兩個(gè)因素，一是商品房的單價(jià)，二是商品房的銷售面積。商品房的銷售面積是相對固定的，而單價(jià)則是待定可變的。對于銷售定價(jià)除了考慮市場因素、成本利潤等因素，還要巧妙考慮土地增值稅因素。

假設(shè)計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目是固定的，那么就需找到一個(gè)形成土地增值稅相對低的合理的商品房銷售單價(jià)。首先應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目成本費(fèi)用、項(xiàng)目市場環(huán)境及項(xiàng)目預(yù)算利潤來確定商品房銷售單價(jià)區(qū)間，然后在這個(gè)區(qū)間內(nèi)取點(diǎn)計(jì)算相應(yīng)的土地增值稅額，再根據(jù)土地增值稅額來計(jì)算各個(gè)單價(jià)形成的項(xiàng)目利潤總額，以形成利潤總額最大的單價(jià)為最優(yōu)單價(jià)。

例如某房地產(chǎn)公司開發(fā)某房產(chǎn)項(xiàng)目，在開盤前該公司根據(jù)市場環(huán)境及預(yù)計(jì)的成本122000萬元(含稅)、期望的利潤水平制定了該項(xiàng)目的均價(jià)區(qū)間為5000～6000元／m2。假設(shè)均為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，且不考慮因單價(jià)與單套房總價(jià)超標(biāo)界定為高檔房等因素，該項(xiàng)目建筑面積為30萬／m2，并假設(shè)按稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目總額為12億元(以下計(jì)算單位均為萬元)。

根據(jù)以上資料數(shù)據(jù)，假定未知數(shù)A為使增值比率等于20％的均價(jià)，那么可得以下方程式：

[30A-120000×(1+20％)]/120000×(1+20％)=20％

求出該均價(jià)A為5760元／m2，這樣我們可知小于或等于5760元／m2的均價(jià)不需繳納土地增值稅，并且在0～5760元／m2的均價(jià)區(qū)間中，5760元／m2帶來的利潤總額是最大的，即：

5760×30-122000=50800(萬元)。

再來看5760～6000元／m2的均價(jià)區(qū)間中，哪一個(gè)均價(jià)帶來的利潤總額最大。

首先，假定未知數(shù)B為使增值比率等于50％的均價(jià)，那么可得以下方程式：

[30B-120000×(1+20％)]/120000×(1+20％)=50％

求出該均價(jià)B為7200元／m2，由此可知在5760～6000元／m2的區(qū)間內(nèi)均是按30％的稅率計(jì)算繳納土地增值稅，設(shè)定C為該區(qū)間值的均值，利潤總額為：(30C-122000)-(30C-144000)×30％=21C-78800(萬元)。

那么C值越大，利潤總額越大。令C為6000元／m2，則利潤總額為47200萬元，當(dāng)均價(jià)為5760元／m2時(shí)，其利潤總額為50800萬元，大于均價(jià)為6000元／m2所帶來的利潤總額。所以，我們可以判定在這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，在這個(gè)均價(jià)區(qū)間內(nèi)，5760元／m2是最好的均價(jià)。

從上述實(shí)例分析可以看出，(在不考慮其他因素的前提下)并不是盲目抬高房價(jià)就能獲得最大利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房產(chǎn)售價(jià)前應(yīng)綜合考慮。

二、扣除項(xiàng)目的籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定計(jì)算增值額時(shí)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用(或者舊房及建筑物的評估價(jià)格)，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等項(xiàng)目可以扣除?？鄢?xiàng)目的土地增值稅的籌劃應(yīng)該注意以下問題：

(一)扣除項(xiàng)目要按照稅法規(guī)定的內(nèi)容全面歸集，特別是那些分幾個(gè)項(xiàng)目先后開發(fā)的土地，在核定其已經(jīng)開發(fā)完項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目時(shí)要包括分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的土地使用權(quán)取得費(fèi)用、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及除土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用外的其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，以保證扣除項(xiàng)目的完整。

(二)按照稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目中的開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括職工工資、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等，這些費(fèi)用要與期間費(fèi)用區(qū)分開。由于期間費(fèi)用中的管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用是按照土地使用權(quán)取得費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％作為扣除項(xiàng)目的，所以如果將開發(fā)間接費(fèi)用錯(cuò)誤地計(jì)入期間費(fèi)用可能會(huì)導(dǎo)致計(jì)算土地增值稅偏高。

(三)在扣除項(xiàng)目中有一條只適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的優(yōu)惠政策，即對房地產(chǎn)開發(fā)納稅人可按土地使用權(quán)取得費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％予以扣除。依據(jù)此政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人對于項(xiàng)目是開發(fā)或是轉(zhuǎn)賣就應(yīng)該進(jìn)行比較，哪種方式獲得的利潤最大，則采取哪種方式。

三、利用稅收優(yōu)惠

(一)合作建房。

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實(shí)業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實(shí)業(yè)公司來說分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購置成本。即使將來處置，也

只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力。這樣就實(shí)現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

(二)代建房。

代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但始終未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，根據(jù)稅法規(guī)定，這是營業(yè)稅而非土地增值稅的征稅范圍。如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(三)利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的免稅規(guī)定來進(jìn)行納稅籌劃。

稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，才征收土地增值稅。同時(shí)，《營業(yè)稅法》中也有規(guī)定：“自2003年1月1日起，以不動(dòng)產(chǎn)投資人股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅，在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)就可以利用銷售的有利條件，對準(zhǔn)備購買房產(chǎn)從事經(jīng)營活動(dòng)的單位，以房產(chǎn)作為投資成為新項(xiàng)目的合伙人，這樣又可以節(jié)約購房投資人的購房預(yù)算支出，增加新項(xiàng)目的流動(dòng)資金，使新項(xiàng)目更快地開業(yè)經(jīng)營。如果其合伙人資金充裕或房地產(chǎn)企業(yè)急需貨幣資金，也可以在短期內(nèi)將投資的房產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他合伙人以獲得流動(dòng)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)銷售的目的。這樣既不用繳納土地增值稅，又可以免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，大大減輕了稅負(fù)。

篇3

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)；涉稅籌劃；核算

案例：2011年10月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元（不超過同期銀行貸款利率）。假設(shè)城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費(fèi)附加征收率為3%。企業(yè)營銷部門在制定售房方案時(shí)，擬定了兩個(gè)方案。

方案一：銷售價(jià)格為平均售價(jià)2000元/平方米，公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。

方案二：銷售價(jià)格為平均售價(jià)1978元/平方米，公司能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。

要求：根據(jù)上述資料

（1）分別計(jì)算各方案該公司應(yīng)納土地增值稅；

（2）比較分析哪個(gè)方案對房地產(chǎn)公司更為有利，并計(jì)算兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤差額。（假定以后計(jì)算過程以萬元為單位）

一、征收額計(jì)算

（一）土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。簡便計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額x適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

1 四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的，比如增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%等等。

2 扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

（二）根據(jù)上述原理，案例中扣除項(xiàng)目計(jì)算過程

方案一：

④取得土地使用權(quán)所支付的金額：2000萬元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800萬元

③房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用=（2000+8800）x10%=1080

④稅金：

銷售收入=91000x2000÷10000=18200

營業(yè)稅=18200x5%=910

城建稅及教育費(fèi)附加=910x（7%+3%）=91

印花稅=18200x0.05%=9.1

土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1001

⑤加計(jì)扣除=（2000+8800）x20%=2160

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1080+1001+2160=15041

方案二：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額：2000

②房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800

③房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用=1000+（2000+8800）×5%=1540

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：

銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8

營業(yè)稅=17999.8x5%=899.99

城建稅及教育費(fèi)附加=899.99x（7%+3%）=90

印花稅=17999.8x0.05%=9

土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99

⑤加計(jì)扣除=（2000+8800）x20%=2160

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)

=2000+8800+1540+989.99+2160=15489.99

二、影響因素分析

從以上規(guī)定可以看出，影響因素主要有房地產(chǎn)銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)鍵要把握好上述影響因素，才能更好地實(shí)現(xiàn)籌劃土地增值稅的目的。

（一）確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格

由于采用超率累進(jìn)稅率，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，在稅收邊際會(huì)產(chǎn)生大的稅額攀升效應(yīng)，使得稅負(fù)增長很快，要考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。

（二）確定適宜的成本核算對象

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項(xiàng)目進(jìn)行合理的控制，如加大公共配套設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量，來調(diào)整土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而減少稅負(fù)。

（三）確定合適的利息扣除方式

參照方案一、二中，房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算過程。

首先，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除。

其次，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。這兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地，目的是為了房地產(chǎn)其它開發(fā)費(fèi)用之和達(dá)到最大化。

1 如果建房過程中利息費(fèi)用很多，多于開發(fā)費(fèi)用中除利息費(fèi)用之外的其他費(fèi)用之和。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，此時(shí)應(yīng)盡量提供貸款證明。

2 如果建房過程中借款很少，利息費(fèi)用很低，則可故意不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯虿惶峁┵J款證明，這樣可以多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。

（四）案例中應(yīng)納土地增值稅額計(jì)算過程

方案一：

增值額=18200-15041=3159

增值率=3159÷15041=21%

土地增值稅稅額=3159x30%=947.7

方案二：

增值額=17999.8-15489.99=2509.81

增值率=2509.81÷15489.99=16.20%

根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不交土地增值稅。

因此我們得出：

方案一：所得稅前利潤=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2

方案二：所得稅前利潤=17999.8-（2000+8800+1000+989.99+9）=5200.81

篇4

一般納稅人在會(huì)計(jì)處理上注重預(yù)繳增值稅，高度關(guān)注會(huì)計(jì)分錄的列示，采取普遍通用的方法是：在預(yù)繳納時(shí)借方記錄的科目是銀行存款，貸方記錄的科目是預(yù)收賬款，同時(shí)注重增值稅的記入，如借方可以記入應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅—一般計(jì)稅，貸方運(yùn)用銀行存款科目。另外對于按照簡易計(jì)征辦法計(jì)算的一般納稅人，其預(yù)繳的增值稅在會(huì)計(jì)處理上的分錄如下所示：借方銀行存款，貸方可以是預(yù)收賬款，同時(shí)注重增值稅的記入如借方應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅—簡易計(jì)稅，貸方是銀行存款，最后在小規(guī)模納稅人的預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理上，可以通過以下會(huì)計(jì)分錄和會(huì)計(jì)處理如下：借方是銀行存款，貸方是預(yù)收賬款，同時(shí)合理的計(jì)算記入應(yīng)交增值稅，如同時(shí)將應(yīng)交增值稅記入借方，借方是應(yīng)交稅費(fèi)–應(yīng)交增值稅，貸方是銀行存款科目。

二、預(yù)繳增值稅業(yè)務(wù)在實(shí)踐中的應(yīng)用房企在針對預(yù)繳的稅款核算上，主要是積極的解決兩個(gè)關(guān)鍵性的問題，其一是預(yù)繳的稅款要注意合理選擇會(huì)計(jì)科目，其二是在納稅申報(bào)時(shí)注重已預(yù)繳稅款如何抵減。當(dāng)房地產(chǎn)處于預(yù)售狀態(tài)時(shí)，針對該預(yù)售的房地產(chǎn)需要繳納增值稅的義務(wù)時(shí)，就需要根據(jù)需要計(jì)提一定的增值稅銷項(xiàng)稅額，并根據(jù)計(jì)提的銷項(xiàng)稅額遞減一定金額的預(yù)繳稅金，此時(shí)也許會(huì)出現(xiàn)多交納稅稅金的情況，這種情況也可以從預(yù)繳納的金額中進(jìn)行抵減沖銷，但是通過一系列的學(xué)術(shù)研究和稅務(wù)機(jī)關(guān)座談會(huì)的探討結(jié)論來看，針對預(yù)繳的稅款還有著一定的異議，特別是在何時(shí)抵減的問題上存在的出處較大，例如一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，需要根據(jù)預(yù)收預(yù)繳一定的增值稅，但是此預(yù)收的款項(xiàng)還會(huì)包括其他開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的內(nèi)容，還會(huì)有其他增值業(yè)務(wù)的存在，因此預(yù)繳納的增值稅在次月實(shí)現(xiàn)的銷項(xiàng)稅額，可以通過抵減的方式?jīng)_銷全部整體的增值稅銷項(xiàng)稅額，這一點(diǎn)上稅法上并沒有給予明確的嚴(yán)格規(guī)定，也沒有針對該事項(xiàng)說明進(jìn)行抵扣時(shí)的一對一實(shí)行抵減預(yù)繳增值稅。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)繳的增值稅應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施一一對應(yīng)，實(shí)現(xiàn)一對一的抵減，不能進(jìn)行整體的混合抵減，甚至抵減時(shí)的時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)本項(xiàng)目的納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)出發(fā)，嚴(yán)格的給予區(qū)分。但是由于房企在銷售房地產(chǎn)時(shí)，因其產(chǎn)生的預(yù)繳主要大部分是并未滿足納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，因此為了避免稅款和收入產(chǎn)生錯(cuò)配的現(xiàn)象，并因此產(chǎn)生的時(shí)間型預(yù)繳，企業(yè)可以依據(jù)22 號文規(guī)定,在預(yù)繳納一定的增值稅后，并不進(jìn)行月末的預(yù)交，并且不進(jìn)行其與未交增值稅明細(xì)科目進(jìn)行對沖，不進(jìn)行處理而是直接等到納稅義務(wù)實(shí)際發(fā)生時(shí)，在準(zhǔn)確的將其計(jì)入到“應(yīng)交稅費(fèi)———預(yù)交增值稅”科目，并且同時(shí)將其結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)———未交增值稅”科目。從以上兩種觀點(diǎn)來看，似乎兩者出現(xiàn)了彼此的佐證，如從財(cái)會(huì)22 號文觀點(diǎn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的會(huì)計(jì)處理上，很多會(huì)計(jì)制度的執(zhí)行者認(rèn)為，在確認(rèn)增值稅的層面，并不需要房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)進(jìn)行預(yù)繳增值稅，并對其進(jìn)行當(dāng)月的稅額抵減，尤其是當(dāng)月的應(yīng)納稅額并不做抵減，直到實(shí)際的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，再給予確認(rèn)。從這個(gè)層面理解會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)就需要在制定會(huì)計(jì)制度時(shí)，要將這一規(guī)定給予高度的關(guān)注，并將其給予一定的落實(shí)，所以實(shí)踐中往往是直到納稅義務(wù)發(fā)生，才能真正的將其進(jìn)行抵減預(yù)繳增值稅。

所以，如何正確理解增值稅制度，準(zhǔn)確的解讀很關(guān)鍵，尤其是從上述表述的觀點(diǎn)來看，是否是很權(quán)威，我們在研究中也不要貿(mào)然的否定和肯定，但是事實(shí)上這一方面內(nèi)容依然會(huì)存在較大的爭議，必是討論的焦點(diǎn)問題。從原先的解讀來看，很多企業(yè)在沒有財(cái)會(huì)22 號文的時(shí)候，針對增值稅申報(bào)時(shí)，如何對其預(yù)繳的增值稅進(jìn)行抵減，也是會(huì)產(chǎn)生很大的爭議，是否抵減或者是否混抵，也是產(chǎn)生一定的爭議。從稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)兩個(gè)方面來看，其會(huì)有著各自的解讀和認(rèn)知，法律上是先有了增值稅法中的預(yù)繳制度，根據(jù)預(yù)繳進(jìn)行增值稅的繳納，從而核算相關(guān)要素，并對其進(jìn)行核算，這樣觀察看來，可以看出增值稅是根本，相關(guān)的會(huì)計(jì)核算制度是末枝，兩者是需要在邏輯關(guān)系上進(jìn)行彼此適應(yīng)，如何進(jìn)行合理的運(yùn)用和納稅籌劃，就需要企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行合理的優(yōu)化配置。當(dāng)然，增值稅主要的計(jì)算基礎(chǔ)還是要依據(jù)納稅人的應(yīng)納稅額，以整體的納稅人的稅款基礎(chǔ)進(jìn)行稅款抵扣，不論會(huì)計(jì)制度怎樣的規(guī)定，預(yù)繳的稅款抵減時(shí)間還是要由增值稅制度去規(guī)范，增值稅的相關(guān)規(guī)定解讀準(zhǔn)確，會(huì)計(jì)處理也就水到渠成。

篇5

關(guān)鍵詞：企業(yè)財(cái)務(wù)增值稅改革影響

我國現(xiàn)行的生產(chǎn)型增值稅在外購資本品中仍然存在著重復(fù)征稅等問題；而這樣的稅收模式也導(dǎo)致了出口產(chǎn)品退稅的麻煩，如由于稅制設(shè)計(jì)漏洞導(dǎo)致稅率檔次過多；增值稅的征收普遍性不夠等，以及由此導(dǎo)致的退稅不徹底、逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重等現(xiàn)象，這些現(xiàn)象都嚴(yán)重影響了我國出口產(chǎn)品在國際市場上的競爭力；造成了購進(jìn)扣稅法出現(xiàn)斷鏈現(xiàn)象，從而導(dǎo)致了規(guī)范化增值稅的征管矛盾。

鑒于以上這些問題，現(xiàn)行的增值稅稅制必須盡快進(jìn)行改革?，F(xiàn)有增值稅從生產(chǎn)型轉(zhuǎn)為消費(fèi)型后，將允許對購入包括固定資產(chǎn)等在內(nèi)的所有投入物的進(jìn)項(xiàng)稅款進(jìn)行一次性全部扣除。這樣的稅收機(jī)制將大大降低當(dāng)其固定資產(chǎn)投入多的企業(yè)稅負(fù)，而提高當(dāng)期固定投入少的企業(yè)的稅負(fù)。這樣根據(jù)納稅人具體投資狀況來確定其稅負(fù)的方法，能夠大大促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的持久發(fā)展。然而，由于這樣改革后增值稅稅基的縮小會(huì)導(dǎo)致財(cái)政收入減小，因此，國家改革稅收制度，將增值稅轉(zhuǎn)為消費(fèi)型，將設(shè)備投入納入增值稅抵扣范圍。這對企業(yè)投資者、經(jīng)營者甚至債權(quán)人都會(huì)產(chǎn)生極其巨大的影響。

一、增值稅改革對企業(yè)凈利潤產(chǎn)生的影響

對制造業(yè)而言，增值稅轉(zhuǎn)型將直接影響應(yīng)上交的增值稅，城建稅等附加稅費(fèi)基數(shù)和稅費(fèi)額、產(chǎn)品成本、購入應(yīng)稅固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)、所得稅稅基、稅額。而這些影響將直接導(dǎo)致企業(yè)利潤的增長，從而使投資者的收益得到增加。根據(jù)我國相關(guān)法令的規(guī)定，我國現(xiàn)行的生產(chǎn)型增值稅制度是在取得固定資產(chǎn)時(shí)按照成本入賬，對其進(jìn)行收費(fèi)。而一旦改為消費(fèi)型稅制，則固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)將可以被抵扣，著將直接導(dǎo)致消費(fèi)型增值稅下除不動(dòng)產(chǎn)外的資產(chǎn)成本得到大幅下降。那么，基于這一新的稅制所導(dǎo)致固定資產(chǎn)折舊成本過程，設(shè)備折舊的降低將使公司當(dāng)期主營業(yè)務(wù)的成本大幅降低，從而直接導(dǎo)致公司當(dāng)期主營業(yè)務(wù)的利潤增加。這樣的改革不會(huì)造成公司的經(jīng)營成本的提高，對其他的業(yè)務(wù)經(jīng)營成本的影響也不大，這將相應(yīng)的提高公司當(dāng)期營業(yè)利潤，并提高公司的最終經(jīng)營利潤。

然而，由于企業(yè)的凈利潤不止受增值稅的影響，還有其他多種因素，因此，增值稅的轉(zhuǎn)型雖然會(huì)影響企業(yè)凈利潤，但是其具體影響幅度卻無法測算。

二、增值稅轉(zhuǎn)型對商品價(jià)格的影響

作為一種價(jià)外稅，增值稅是商品價(jià)格的重要組成部分，而稅負(fù)的下降將直接導(dǎo)致商品價(jià)格降低。我們知道，正常情況下，更低廉的商品價(jià)格將直接導(dǎo)致商品的市場競爭力上升。隨著中國加入WTO，以及全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程的不斷深化，國內(nèi)外市場將逐漸統(tǒng)一，而關(guān)稅、進(jìn)口稅等對國內(nèi)市場的保護(hù)效果也逐漸減弱，面對國外優(yōu)質(zhì)商品的競爭，增值稅的這一改革將極大地降低商品價(jià)格，從而直接增加我國商品的市場競爭力，從而增強(qiáng)了我國企業(yè)的國際競爭力。

三、增值稅改革對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金凈流量的影響

由于現(xiàn)行增值稅稅制為生產(chǎn)型，因此，在公司購買固定資產(chǎn)時(shí)進(jìn)項(xiàng)增值稅未能得到應(yīng)有的抵扣，因此會(huì)計(jì)入到固定資產(chǎn)成本中，并在現(xiàn)金流量表上作為公司投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出而體現(xiàn)。而當(dāng)增值稅轉(zhuǎn)型為消費(fèi)型時(shí)，則可以被抵扣，這樣企業(yè)的流出現(xiàn)金就會(huì)相應(yīng)的減少，對于公司來說，現(xiàn)金流量將得到增加。

在消費(fèi)型增值稅制度下，固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)增值稅的抵扣，可以通過以下兩種方式：

1、購進(jìn)當(dāng)期一次性抵扣

從理論上來說，對于企業(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)的增值稅應(yīng)當(dāng)在購進(jìn)當(dāng)期一次性抵扣，這樣的方式對公司最為有利，然而，由于企業(yè)固定資產(chǎn)購置通常都是少批大金額的，這就會(huì)導(dǎo)致一次性抵扣的增值稅收入波動(dòng)較大，從而影響政府財(cái)政收入的穩(wěn)定，因此，在通常情況下，為了卯足可預(yù)期未來的實(shí)施細(xì)則，就需要采用第二種抵扣模式。

2、在條例規(guī)定年份內(nèi)抵扣

在現(xiàn)金流的折現(xiàn)價(jià)值角度看來，這種抵扣方式相對于上一種不利于企業(yè)的收益。我們假設(shè)新稅制下設(shè)備在其預(yù)計(jì)使用期限內(nèi)實(shí)行分期抵扣的辦法。我們將生產(chǎn)型增值稅制度下的企業(yè)的現(xiàn)金流量作為對比基礎(chǔ)，那么在新稅制下每期可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)增值稅金額就相當(dāng)于企業(yè)當(dāng)期的現(xiàn)金流量的增加量，那么根據(jù)對折舊成本轉(zhuǎn)移過程的分析，我們可以知道，由于消費(fèi)型增值稅制度的改革最終將通過對產(chǎn)品銷售成本的降低來提高企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的現(xiàn)金凈流量，因此，企業(yè)在一年的經(jīng)營活動(dòng)中的現(xiàn)金流量的增加量將與企業(yè)每年新增設(shè)備的折舊中所包含的增值稅量相等。

四、結(jié)論

綜上所述，我們可以得到下面的結(jié)論：

1、增值稅的改革必將使企業(yè)凈利潤得到增長，為各大公司企業(yè)的發(fā)展注入新的活力。

2、增值稅的改革將使商品成本大幅度降低，從而降低商品售價(jià)，增加我國商品在國際市場的競爭力。

3、稅制轉(zhuǎn)型對企業(yè)的影響受企業(yè)固定資產(chǎn)持有比例的影響，比例越高，受影響的幅度也將隨之提高。

4、增值稅稅制的轉(zhuǎn)型必然導(dǎo)致上市公司業(yè)績提升，并逐年上升。

5、消費(fèi)型增值稅制度下，將更有利于資本密集型企業(yè)的發(fā)展。

增值稅改革的主要任務(wù)在于為企業(yè)營造一個(gè)公平競爭的良好的外部環(huán)境，從而增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。在進(jìn)行增值稅改革的過程中，應(yīng)將增值稅改革的重點(diǎn)放在對企業(yè)投資積極性以及企業(yè)效益的關(guān)注上，我國增值稅的這一轉(zhuǎn)型將有效緩解企業(yè)的成本壓力，并且能夠充分刺激企業(yè)購進(jìn)新技術(shù)新設(shè)備，加快企業(yè)創(chuàng)新速度，再為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展也將帶來極大的社會(huì)效益。因此，我國的增值稅稅制改革應(yīng)根據(jù)世界各國增值稅的發(fā)展歷史及趨勢看，還應(yīng)逐步擴(kuò)大增值稅的覆蓋范圍。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝興盛.《增值稅轉(zhuǎn)型改革對制造企業(yè)的影響研究與探討》[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2009(11)

篇6

【關(guān)鍵詞】土地增值稅；成本費(fèi)用；清算辦法

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。簡便計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。否則，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得適用免稅規(guī)定。（根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清算的條件：（1）納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（2）對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：一是已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；二是取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；四是?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第三項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

一、土地增值稅清算過程中的實(shí)際問題

（1）收入確認(rèn)不及時(shí)、不規(guī)范。在實(shí)際操作中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下問題：一是部分房地產(chǎn)企業(yè)推遲工程決算，將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長期掛在往來賬上作為調(diào)節(jié)利潤的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)以部分房款抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環(huán)。部分房地產(chǎn)企業(yè)對需要視同銷售的開發(fā)產(chǎn)品不申報(bào)銷售收入。四是對直接銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以一房一價(jià)為名，降低房價(jià)，侵蝕土地增值稅的稅基。（2）成本費(fèi)用扣除任意虛增、混淆歸屬范圍目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為主要有以下幾種：第一，通過虛開發(fā)票、虛構(gòu)工程項(xiàng)目和工作量來虛列或高估成本。如：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，虛增建筑成本；部分房地產(chǎn)企業(yè)在包工不包料施工方式下，存在著虛開發(fā)票、接受他人虛開發(fā)票和列支假發(fā)票等違法行為；二是采取虛構(gòu)工程項(xiàng)目，編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機(jī)關(guān)套開建筑發(fā)票序列成本；三是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛列招投標(biāo)或簽訂補(bǔ)充合同等方式虛構(gòu)工程項(xiàng)目、虛增業(yè)務(wù)量增加開發(fā)成本。第二，混淆成本歸屬期、成本所屬項(xiàng)目，任意控制成本結(jié)轉(zhuǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)不按項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)，將不同項(xiàng)目的成本、完工與未完工的項(xiàng)目成本混在一起，控制企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)。第三，將車庫、物業(yè)管理用房等成本計(jì)人住宅成本，導(dǎo)致虛增扣除項(xiàng)目。部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，將一般無產(chǎn)權(quán)的地下車庫出售或出租給業(yè)主。

二、針對上述問題提出的幾點(diǎn)建議

（一）認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

《通知》規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同，房地產(chǎn)項(xiàng)目因其特殊性，基本上所有的銷售收入信息均是對外公開，首先在各省市房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢企業(yè)備案信息，商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及結(jié)合“房產(chǎn)測繪技術(shù)報(bào)告（實(shí)測）”中的內(nèi)容制定銷售明細(xì)表，對銷售面積和項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)；對銷售合同所載商品房面積與“房產(chǎn)測繪技術(shù)報(bào)告（實(shí)測）”實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，審核其真實(shí)性。并且也區(qū)分住宅與非住宅，這樣整個(gè)進(jìn)入清算項(xiàng)目的收入就確定下來，那么對應(yīng)的可售面積，已售面積，剩余面積及收入金額，未售房面積均可進(jìn)行確認(rèn)。

（二）認(rèn)真審核計(jì)稅扣除依據(jù)

1.成本費(fèi)用規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用及利息；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）舊房及建筑物的評估價(jià)格；（6）加計(jì)的扣除額：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照前述第（1）項(xiàng)第（2）項(xiàng)金額之和加計(jì)20%的扣除額。扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證上；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。首先確認(rèn)公司賬上的明細(xì)與發(fā)票中是否一致，抽查費(fèi)用成本發(fā)票的發(fā)生的真實(shí)性，檢查相應(yīng)的合同支付款明細(xì)及項(xiàng)目工程結(jié)算確認(rèn)書，并且需要在國稅局地稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)尾樵?，確認(rèn)費(fèi)用成本發(fā)生的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

2.根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%；如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。兩種規(guī)定為納稅人提供了選擇余地。如果建房過程中借用了大量資金，利息費(fèi)用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，此時(shí)應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。

3.按照實(shí)際情況來確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ海?）成本受讓、分期分批開發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＃?）多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。（3）同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂ζ髽I(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

（三）抓好土地增值稅清算后未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員應(yīng)正確的理解國家的法律法規(guī)，在日常的工作處理中要全面的掌握公司的情況，逐步完善相關(guān)的財(cái)務(wù)制度提前做好相關(guān)的土地增值稅清算的準(zhǔn)備，并且根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇合理的清算方法。

參 考 文 獻(xiàn)

篇7

摘 要 隨和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)近年來發(fā)展迅速，已經(jīng)成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)之一，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然存在一些問題有待解決，進(jìn)行合理的土地增值稅稅收籌劃工作，可為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的解決對策，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收 籌劃

一、前言

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，對住房的需求量也越來越大，但是現(xiàn)如今，市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭也越顯激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在如此嚴(yán)峻的市場中站穩(wěn)腳跟，必須要科學(xué)、合理的進(jìn)行土地增值稅稅收的合理籌劃。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀分析

就目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況來看，還比較樂觀，但是近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅增長速度較快，對企業(yè)難免造成一些影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了解決經(jīng)濟(jì)效益，也將房價(jià)進(jìn)行提高，這樣人們買房就陷入了困境。為了有效控制房價(jià)的增長，政府采用征收土地增值稅的方式來抑制房價(jià)的增長速度，但是進(jìn)行稅收的過程中，遇到各種各樣的問題，嚴(yán)重阻礙了稅收工作的進(jìn)行。此外，在進(jìn)行清算當(dāng)中，大部分地方政府也是從利益的角度出發(fā)，沒有將清算工作落實(shí)到位，在執(zhí)行的過程中，也出現(xiàn)了各種問題，清算力度有待加強(qiáng)，不然則會(huì)嚴(yán)重阻礙了清算工作的進(jìn)行[1]。我國大部分地區(qū)稅收成本都比較偏高，部分地區(qū)對土地增值稅的稅收工作并沒有得到真正落實(shí)，并且還出現(xiàn)樓盤土地增值稅拖欠現(xiàn)象，時(shí)間一長，根本無法將拖欠的費(fèi)用一一收回。隨著市場經(jīng)濟(jì)改革，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值說稅收政策也在不斷改變，為了適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，國家對土地增值稅做了適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)與補(bǔ)充，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之前一些合法的土地增值稅籌劃方案，先現(xiàn)在看來已不合法。盡管如此，但是只有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅做適當(dāng)?shù)母?，才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。

三、房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作，首先要從明確清算對象和規(guī)劃成本出發(fā)，其次通過科學(xué)的定價(jià)來增加企業(yè)收益，最后還要科學(xué)的籌劃土地增值稅的稅收范圍。

1.明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的清算對象及對開發(fā)成本進(jìn)行合理規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，明確清算對象是關(guān)鍵。清算工作需要建立在國家有關(guān)部門的先關(guān)規(guī)定上，進(jìn)行清算時(shí)，主要是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位開展，若是項(xiàng)目是分期的情況，則是以分期的項(xiàng)目為單位開展清算工作。有時(shí)候，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一時(shí)間進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，但是其中所存在的產(chǎn)品的類型卻各不相同，此時(shí)，對象不一致，清算所得到的結(jié)果也必然不同，例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有普通住宅的同時(shí)，又擁有商業(yè)鋪面，這就要采用分開進(jìn)行計(jì)算的方式來計(jì)算增值額，在進(jìn)行清算時(shí)要注意，一些開發(fā)商品是應(yīng)稅，一些卻是免稅，所以，要在明確對象的前提下進(jìn)行清算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可從對項(xiàng)目的收入以及成本，分別進(jìn)行核算的方式來降低所繳稅費(fèi)[2]。做好土地增值稅籌劃工作，還需要對開發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)、合理的分配，主要采用的方法有4個(gè)，即建筑面積法、占地面積法、預(yù)算造價(jià)法以及直接成本法，建筑面積法是用于同項(xiàng)工程中不同的建筑，對其成本進(jìn)行分配；占地面積法是根據(jù)已開發(fā)的用地面積做分配，多用于分配土地成本；預(yù)算造價(jià)法則是用于房地產(chǎn)開發(fā)中財(cái)務(wù)費(fèi)用的支付，以及對建筑產(chǎn)品的成本進(jìn)行科學(xué)分配；而直接成本法就是分配財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，并對建筑產(chǎn)品的成本支出金額進(jìn)行合理分配，一定程度上降低企業(yè)所需繳納的土地增值稅稅額。

明確企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)清算的對象，并對成本進(jìn)行合理規(guī)劃，從而對土地增值稅籌劃工作進(jìn)行改進(jìn)，使企業(yè)在市場中立于不敗之地。

2.對房價(jià)進(jìn)行科學(xué)合理的定價(jià)

房價(jià)的科學(xué)合理定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益最直接的方法，所以，企業(yè)要通過合理的定價(jià)來降低房價(jià)，使房價(jià)和同行相比偏低，這樣便可吸引客戶前來購買。根據(jù)國家的土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)住宅進(jìn)行出售，當(dāng)增值稅額低于扣除項(xiàng)目所有金額的20%的時(shí)候，可免繳土地增值稅，根據(jù)這個(gè)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可對住宅進(jìn)行拍賣的時(shí)，通過全面分析若是抬高房價(jià)的所獲取的收益，以及放棄優(yōu)惠增長而支付的稅費(fèi)，兩者進(jìn)行比較，最終采用企業(yè)獲取利益比較的高的一個(gè)方案[3]。例如，上海市某一地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在銷售一批商品房，扣除項(xiàng)目的允許金額為2000萬元，設(shè)商品房銷售價(jià)格為X，這樣銷售所附稅額與附加就應(yīng)該為5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是營業(yè)稅稅率，3%指的是教育費(fèi)附加征收率，而7%則指的是城建稅的稅率。這樣，企業(yè)所需要扣除的項(xiàng)目金額就是2000+5.5%X，此時(shí)，若是房地產(chǎn)開發(fā)想采用起點(diǎn)征收優(yōu)惠方案，那么房價(jià)的售價(jià)最高為1.2×（2000+5.5%X）=X，通過計(jì)算，X=2569（萬元），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)將房價(jià)控制在2569這個(gè)范圍之內(nèi)，不可超出，這樣才可免繳土地增值稅，所獲利潤為428萬元，這樣才可獲取最高利潤。若是企業(yè)不采用此方案，所使用的是提高房價(jià)來獲取利益，那么增值率超過20%的部分，就比較適合增值率不超過50%的時(shí)候，速扣數(shù)就為0，而稅率則為30%，此時(shí)，設(shè)價(jià)格增加了Z，房產(chǎn)銷售價(jià)格久違X+Z，這樣扣除項(xiàng)目所允許的范圍金額就有所增加，增加值為5.5%Z，扣除項(xiàng)目允許的金額就為2141+5.5%Z，增值金額則為2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，應(yīng)該繳納發(fā)達(dá)土地增值稅的金額為30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此時(shí)，企業(yè)獲取最高利益，應(yīng)將放棄起點(diǎn)優(yōu)化政策，通過提高房價(jià)來獲取經(jīng)濟(jì)效益，由此可知，0.2835Z+64.2

科學(xué)定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益有效的方法，企業(yè)在對住宅進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候，進(jìn)行充分考慮，根據(jù)實(shí)際情況，采用適合的方案，為企業(yè)帶來更大的財(cái)富。

3.對土地增值稅的稅收范圍做籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從稅收范圍上對土地增值稅進(jìn)行控制，企業(yè)要合理節(jié)稅，可從三個(gè)方面達(dá)到這一目的。首先是采用合作建房的方式來節(jié)省所需繳納的稅費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，相互進(jìn)行協(xié)商，一方出錢，一方出地，雙方共同合作，一起建房，當(dāng)房子完工之后，按照比例進(jìn)行合理分配，達(dá)到免繳土地增值稅的目的。若是將房子轉(zhuǎn)讓給他人，就要向接管方支付土地增值稅稅費(fèi)，由此看來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用此方式進(jìn)行房屋經(jīng)營活動(dòng)，免繳土地增值稅，達(dá)到提高企業(yè)受益的目的[4]。其次，采用出租以及聯(lián)營的方法合理避稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時(shí)采用出租的方式所獲取的效益，比出售方式所獲取的效益更加大，采用出租的方式來獲取租金，所繳納的費(fèi)用只是房產(chǎn)稅，這樣一來并不是將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，就不必繳納土地增值稅。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用聯(lián)營的方式時(shí)，進(jìn)行投資的一方則可免繳稅費(fèi)，企業(yè)便可從中獲利。最后，采用代建房屋的方式來控制稅費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了和客戶長期進(jìn)行合作，通常會(huì)使用合同方式確立彼此之間的關(guān)系，以客戶的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)完工之后，客戶只需向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納一些代建費(fèi)，但是產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生任何變化，而房地產(chǎn)從客戶手里所收到的費(fèi)用是在勞務(wù)性質(zhì)收入的范圍之內(nèi)，所以，可以免繳土地增值稅。

從納稅范圍的角度出發(fā)，通過合作建房、出租、聯(lián)營以及代建房屋的方式來節(jié)省稅費(fèi)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從免繳土地增值稅的方式中獲取利益，是現(xiàn)如今一個(gè)比較理想的合理避稅的方法。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)是推動(dòng)著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作勢在必行，只有從土增值稅的角度為企業(yè)獲取更大的利益，才可推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問題的通知.國稅函.2010.22（08）：102-103.

[2]周華洋，鄒俊.21世紀(jì)最新稅制下的避稅行為與反避稅查處技巧.北京：石油工業(yè)出版社.2011.14（7）：57-58.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；清算

房地產(chǎn)開發(fā)是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中興起的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其對拉動(dòng)內(nèi)需和促進(jìn)其他企業(yè)發(fā)展均有重要作用。按照相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在滿足相關(guān)條件后將土地增值稅相關(guān)資料和手續(xù)向國家稅務(wù)部門上交，并在準(zhǔn)確計(jì)算需上繳稅額后辦理土地增值稅清稅的相關(guān)手續(xù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算也出現(xiàn)了新的局面，財(cái)務(wù)人員也面臨著一些新問題[1]。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的發(fā)展階段

從上個(gè)世紀(jì)九十年代開始，我國南方一些城市開始大規(guī)模興起房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)迅速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，也出現(xiàn)了各種顯著的問題，其中各種炒買炒賣的問題尤為顯著，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值收益受損，社會(huì)的正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響[2]。國家為了改善這樣的情況，制定了相關(guān)的政策。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算規(guī)范也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一再調(diào)整。早期為初期減免稅政策，該階段國家剛剛開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，征收土地增值稅也處于起步階段，面臨著各種阻力，因此最初未進(jìn)行清算處理。隨著國家政策的改變，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國家的優(yōu)惠政策也在2000年結(jié)束。優(yōu)惠政策結(jié)束后國內(nèi)首次進(jìn)行了土地增值稅的清算。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整和完善，經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有了較為有利的發(fā)展環(huán)境[3]。房地產(chǎn)企業(yè)在該方面的投資額度增加，為了改善房價(jià)的不政策情況，稅務(wù)總局出臺了相關(guān)的文件，使得清算開始。到第三個(gè)時(shí)期，則是再次遭遇困難的時(shí)期。盡管開展了清算以后，有所改善，但房價(jià)依然難以控制到一個(gè)合理的水平。政府在土地增值稅清算過程中態(tài)度也缺乏堅(jiān)決性。上述諸多問題共同導(dǎo)致土地增值稅的清算受到極大阻礙，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的清算難以有效、順利的實(shí)施。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)問題

我國在土地增值稅清算方面的工作已經(jīng)逐步引起了相關(guān)部門的重視，其在促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中的積極作用主要表現(xiàn)為：通過進(jìn)行稅務(wù)清算，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長具有重要意義。土地增值稅的清算，能夠在一定程度上對房價(jià)產(chǎn)生影響[4]。短期來看，對于房價(jià)，是有一定的抑制作用。從長遠(yuǎn)來看，則推動(dòng)了房價(jià)的上漲。具體概況如下。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要明確土地增值稅的意義，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記。但事實(shí)卻是其并未進(jìn)行項(xiàng)目的區(qū)別和分期備案，而在實(shí)際建設(shè)過程中，卻進(jìn)行了分期建設(shè)。那么，進(jìn)行土地的清算該按照哪種情況進(jìn)行，是整體清算還是分期清算，需要考慮[5]。按照規(guī)定上述自行分期建設(shè)行為不被承認(rèn)，不能夠進(jìn)行單獨(dú)的清算，同一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的不同類別的商品房，也不能夠進(jìn)行單獨(dú)的清算。

其次，土地增值稅的繳納。房地產(chǎn)開發(fā)的尾房，其根據(jù)土地增值情況，對相關(guān)稅務(wù)進(jìn)行清算后，如果該開發(fā)商的尾房并未銷售完畢，那么久不可以在轉(zhuǎn)讓過程中實(shí)施單獨(dú)清算。相關(guān)文件已規(guī)定，對于在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，沒有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，需要繼續(xù)銷售，在銷售當(dāng)月進(jìn)行清算。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用是否需要繳納土地增值稅，算不算開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)有公維、契稅等費(fèi)用代收的形式的收費(fèi)，雖然將該部分費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目并在清算時(shí)進(jìn)行扣除，但其實(shí)并未減少計(jì)算的基數(shù)。相關(guān)文件規(guī)定，如果在銷售的時(shí)候，上述費(fèi)用納入房價(jià)中后，則將該部分費(fèi)用作為收入所得而進(jìn)行進(jìn)行計(jì)稅[6]。

第四，建筑安裝成本的扣除情況。在進(jìn)行清算的時(shí)候，建筑安裝成本要如何處理，質(zhì)量保證金如何扣除。相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自己的建筑安裝發(fā)票開具的項(xiàng)目所在地進(jìn)行稅費(fèi)的繳納，只有均保持一致的情況下，才能夠進(jìn)行稅前扣除。

第五，房屋轉(zhuǎn)讓部分的土地面積如何清算。如果按照轉(zhuǎn)讓部分的土地面積進(jìn)行計(jì)算，則往往支付金額偏少。在實(shí)際計(jì)算中，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際轉(zhuǎn)讓的土地面積進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)相關(guān)的文件，按照不同的方式進(jìn)行計(jì)算，

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地增值稅清算的應(yīng)對措施

土地增值稅是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種工具。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要遵守國家政策，遵循相關(guān)的法律、法規(guī)[7]。房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)水平高于土地增值稅預(yù)征情況下的稅負(fù)水平，項(xiàng)目增值額越大，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)水平的差別就越大。企業(yè)自身是追求利益最大化的，要在符合相關(guān)法律法規(guī)的情況下，爭取利潤的最大化。因此，為了應(yīng)對土地增值稅清算對房地產(chǎn)的影響，采取集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)和縮短項(xiàng)目周期的方式，爭取利潤的最大化。

目前，對已經(jīng)具備施工能力的集團(tuán)公司，由于工程施工由自身完成，因此建議采取內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)的方式達(dá)到提高該項(xiàng)目施工的定價(jià)，以達(dá)到降低增值稅的目的，從而少繳納土地增值稅。另外，將項(xiàng)目建設(shè)的周期縮短、建設(shè)速度加快也是一個(gè)有效的辦法。該方法實(shí)現(xiàn)了資本的流動(dòng)，在短期資本快速流動(dòng)過程中實(shí)現(xiàn)增值，且流動(dòng)速度、周期與增值的幅度呈正比。目前的現(xiàn)狀是，未實(shí)施土地增值稅清算前，通過土地與房產(chǎn)的增值房地產(chǎn)企業(yè)獲得資本的增值，因此縮短項(xiàng)目周期并不會(huì)產(chǎn)生明顯效果；而實(shí)施土地增值稅清算后，土地與房產(chǎn)的增值在很大程度上被國家以稅收的形式收走。為了加快企業(yè)的開發(fā)建設(shè)，縮短項(xiàng)目周期的益處就十分明顯了。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇合適的應(yīng)對措施，爭取獲得最大的利潤，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，需要弄清楚清算程度，清算單位，清算條件，注意事項(xiàng)等，提供齊全的清算資料，了解清算標(biāo)準(zhǔn)等一系列問題。只有將這些問題均了解清楚，才能夠正確的進(jìn)行土地增值稅清算。雖然目前土地增值稅的清算形勢不佳，存在一些問題，也有了新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。但相信隨著文件的不斷健全，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，將會(huì)越來越健全。

參考文獻(xiàn)：

[1]王曉艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)問題探討[J].企業(yè)改革與管理，2014， 8（2）： 145-146.

[2]夏Z華，朱文國，程春艷，等.土地增值稅清算中存在問題之管見[J].天津經(jīng)濟(jì)， 2014，4（8）： 59-62.

[3]王曉艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)問題探討[J].企業(yè)改革與管理，2014， 9（2）：145-146.

[4]勒楓林，李文，袁素娟，等.土地增值稅清算審核研究[J].統(tǒng)計(jì)與管理，2014，12（11）： 44-45.

[5]高秋豐，高麗麗，趙成濤，等.關(guān)于對天津市土地增值稅扣除項(xiàng)目核定標(biāo)準(zhǔn)的測算研究[J].天津經(jīng)濟(jì)，2012，11（3）： 54-59+62.

[6]吳曉玲，姚瑩穎.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃探析[J].財(cái)會(huì)通訊，2013，8（23）： 103-106.

篇9

關(guān)鍵詞:固定資產(chǎn);會(huì)計(jì)處理

固定資產(chǎn)是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的重要資源。做好固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理工作,對增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力,無疑是十分重要的,尤其要做好以下幾個(gè)方面的工作:

1 、新稅法下如何計(jì)提已購置固定資產(chǎn)折舊:

新企業(yè)所得稅法對固定資產(chǎn)折舊問題有兩大變化,一是預(yù)計(jì)凈殘值,二是折舊年限。它取消了老所得稅法統(tǒng)一規(guī)定的按照固定資產(chǎn)原價(jià)5%預(yù)計(jì)凈殘值的規(guī)定,授權(quán)企業(yè)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況自主合理確定,但一經(jīng)確定不得變更。

比較新老所得稅法對固定資產(chǎn)最低折舊年限的規(guī)定能看出3點(diǎn)變化:一是將飛機(jī)的最低折舊年限從5年改為10年;二是將飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具的最低折舊年限從5年改為4年;三是將電子設(shè)備的最低折舊年限從5年改為3年。這必然導(dǎo)致對老所得稅法下企業(yè)購置的固定資產(chǎn)在新所得稅法下應(yīng)計(jì)提的折舊額發(fā)生變化。

一些企業(yè)對在不同情形下對折舊究竟是調(diào)整、不調(diào)整還是可調(diào)可不調(diào)的問題往往模糊不清,給實(shí)務(wù)操作帶來了困難:

一是不調(diào)整的情形,即對新稅法實(shí)施前已投入使用的固定資產(chǎn),企業(yè)已按原稅法規(guī)定預(yù)計(jì)凈殘值并計(jì)提的折舊,不做調(diào)整。這實(shí)際上是我國稅法“實(shí)體從舊”原則的體現(xiàn)。

二是可調(diào)可不調(diào)的情形。此情形下,稅法將調(diào)整或不調(diào)整的權(quán)利交給了企業(yè)自己。

可調(diào)整的規(guī)定是新所得稅法實(shí)施后,對繼續(xù)使用的固定資產(chǎn),企業(yè)可以選擇重新確定其殘值,并就其尚未計(jì)提折舊的余額,按照新稅法規(guī)定的折舊年限減去已經(jīng)計(jì)提折舊的年限后的剩余年限,按照新稅法規(guī)定的折舊方法計(jì)算折舊。

注意的是,如果此情形下新確定的固定資產(chǎn)的折舊年限小于固定資產(chǎn)實(shí)際已經(jīng)使用的年限,即按照新稅法確定的折舊年限已到期,相關(guān)固定資產(chǎn)在新稅法下實(shí)際上已無剩余使用年限,則對相關(guān)固定資產(chǎn)沒有提足的折舊額,企業(yè)應(yīng)該在執(zhí)行新稅法的第一年一次性折舊完畢。例如,企業(yè)原確定的某項(xiàng)固定資產(chǎn)的折舊年限為6年,實(shí)際已使用4年,仍有凈值8萬元,而新確定的折舊年限為3年,則此情形下可以將凈值8萬元在執(zhí)行新稅法的第一年一次性折舊完畢。

可不調(diào)整的規(guī)定是對新稅法實(shí)施后,如果對固定資產(chǎn)原確定的折舊年限不違背新稅法規(guī)定原則的,也可以繼續(xù)執(zhí)行。例如,企業(yè)原根據(jù)老所得稅法規(guī)定對汽車確定的折舊年限為6年,沒有違背新稅法規(guī)定的最低折舊年限4年的規(guī)定,則企業(yè)可以選擇不做調(diào)整。

三是必須調(diào)整的情形。固定資產(chǎn)原確定的折舊年限不違背新稅法規(guī)定的原則,也可繼續(xù)執(zhí)行,反過來,如果企業(yè)原確定的折舊年限違背了新稅法規(guī)定的原則,則不可以繼續(xù)執(zhí)行,必須調(diào)整。例如,企業(yè)原來對飛機(jī)確定的折舊年限為7年,而由于新稅法規(guī)定飛機(jī)的最低折舊年限為10年,原確定的7年折舊年限就違背了新稅法最低10年的規(guī)定,不可繼續(xù)執(zhí)行,即從執(zhí)行新稅法當(dāng)年度起必須對飛機(jī)的折舊年限進(jìn)行調(diào)整,并按照重新確定的折舊額計(jì)提折舊。

2 、增值稅轉(zhuǎn)型對固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理影響:

(1)納稅人銷售已使用固定資產(chǎn)的增值稅政策

增值稅轉(zhuǎn)型前,除其他個(gè)人外,納稅人銷售已使用固定資產(chǎn)的增值稅政策都是一致的。而增值稅轉(zhuǎn)型后,納稅人身份及其所在地區(qū)、所銷售固定資產(chǎn)的類別及其購進(jìn)或自制時(shí)間,對其銷售已使用固定資產(chǎn)的增值稅政策都有影響。

(2) 納稅人銷售已使用固定資產(chǎn)應(yīng)交增值稅的會(huì)計(jì)處理

不同身份的納稅人銷售已使用固定資產(chǎn)增值稅適用政策不同,其會(huì)計(jì)處理也存在區(qū)別。其中小規(guī)模納稅人銷售已使用固定資產(chǎn),及一般納稅人銷售已使用固定資產(chǎn)按照適用稅率征收增值稅的,應(yīng)交增值稅的會(huì)計(jì)處理與銷售其他貨物的處理一樣,即小規(guī)模納稅人應(yīng)通過“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”科目核算,一般納稅人應(yīng)通過“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)”科目核算。這里需要關(guān)注的是一般納稅人銷售已使用固定資產(chǎn)按簡易辦法征收時(shí),如何進(jìn)行應(yīng)交增值稅的會(huì)計(jì)處理。例:甲公司系一般納稅人,200X年出售于2009年1月份購買的某設(shè)備,該設(shè)備用于生產(chǎn)一種免征增值稅的產(chǎn)品,購買時(shí)未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。設(shè)備原值20萬元,已計(jì)提折舊5萬元,售價(jià)13萬元,適用17%的增值稅稅率。甲公司對該業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理:① 出售設(shè)備轉(zhuǎn)入清理: 借:固定資產(chǎn)清理 150000;借:累計(jì)折舊 50000;貸:固定資產(chǎn) 200000。②收到出售設(shè)備價(jià)款:借:銀行存款 130000; 貸:固定資產(chǎn)清理 130000。③該公司應(yīng)按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅:130000÷(1+4%)×4%÷2=2500。按4%應(yīng)交增值稅的處理:借:固定資產(chǎn)清理 5000;貸:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)5000;減半未征的增值稅處理:借:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅 (減免稅款)2500;貸:補(bǔ)貼收入 2500。④結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理:借:營業(yè)外支出 15000;貸:固定資產(chǎn)清理 15000。對于企業(yè)銷售已使用固定資產(chǎn)按簡易辦法計(jì)算出的應(yīng)交增值稅,在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)將其直接計(jì)入“應(yīng)交稅金――未交增值稅”科目。

值得注意的是,非增值稅納稅人,如果固定資產(chǎn)在沒有提足折舊的情況下,進(jìn)行清理,尚未計(jì)提的折舊,按照小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn),繳納增值稅。如果固定資產(chǎn)已提足折舊,只剩下規(guī)定的殘值,則不用繳納增值稅。

參考文獻(xiàn):

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【關(guān)鍵詞】會(huì)計(jì)收入；視同銷售；會(huì)計(jì)處理

一、何謂視同銷售

視同銷售是一個(gè)稅法范疇的概念，是指企業(yè)發(fā)生特定的提供商品或勞務(wù)行為后，會(huì)計(jì)上對此不作銷售業(yè)務(wù)來核算，不確認(rèn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入；而稅法卻規(guī)定視同銷售實(shí)現(xiàn)，要求確認(rèn)銷售額并依此計(jì)算應(yīng)納相關(guān)稅金。由于不同的稅種，規(guī)范不同的納稅行為，增值稅有增值稅的視同銷售行為，所得稅的所得稅的視同銷售行為。而會(huì)計(jì)遵循的是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)范，因而出現(xiàn)會(huì)計(jì)上不確認(rèn)收入，而稅法上要確認(rèn)應(yīng)稅收入；而會(huì)計(jì)確認(rèn)收入而稅法上不確認(rèn)收入的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。

二、會(huì)計(jì)收入的理解

企業(yè)提供的商品或勞務(wù)，會(huì)計(jì)上是否確認(rèn)收入，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》規(guī)定，收入是指企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，銷售商品的收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：

1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；

3、收入的金額能夠可靠計(jì)量；

4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；

5、相關(guān)的已發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

從收入的概念和商品銷售收入確認(rèn)的條件可看出：企業(yè)會(huì)計(jì)要確認(rèn)收入，是要有經(jīng)濟(jì)利益的流入。經(jīng)濟(jì)利益的流入表現(xiàn)為資產(chǎn)增加、負(fù)債減少、所有者權(quán)益增加。企業(yè)經(jīng)營的目的是為了盈利，盈利的基本前提是要取得收入，收入的取得會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)增加，它會(huì)增加銀行存款或應(yīng)收款項(xiàng)等資產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)利益的流入不僅僅是貨幣性資產(chǎn)，也可能是非貨幣性資產(chǎn)如產(chǎn)品對外投資等。經(jīng)濟(jì)利益流入另一表現(xiàn)是負(fù)債減少，如預(yù)收款項(xiàng)銷售方式，在提供商品或勞務(wù)確認(rèn)收入時(shí)，預(yù)收賬款得以抵償，負(fù)債的減少也不僅僅是預(yù)收賬款的減少，應(yīng)表現(xiàn)為所有債務(wù)的減少，如產(chǎn)品抵債。在準(zhǔn)則中描述收入會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。它是指收入帶來的經(jīng)濟(jì)利益的總流入，并非指收入減去相應(yīng)的成本后的差額。這一點(diǎn)，根據(jù)會(huì)計(jì)公式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”便知，資產(chǎn)增加會(huì)導(dǎo)致所有者益增加，負(fù)債減少也會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加。如果資產(chǎn)增加了，負(fù)債也增加，而所有者權(quán)益沒有增加，則不屬于收入。如企業(yè)代第三者收取的款項(xiàng)，如代國家收取的增值稅、代客戶收取的飛機(jī)票款等應(yīng)用為負(fù)債處理，不作為收入。

由此可知，經(jīng)濟(jì)利益的流入來自企業(yè)的外部，才會(huì)使企業(yè)的資產(chǎn)增加、負(fù)債減少，在企業(yè)內(nèi)部循環(huán)不可能使企業(yè)的資產(chǎn)增加、負(fù)債減少。

三、稅法上視同銷售的政策規(guī)定

（一）增值稅視同銷售的政策依據(jù)

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：1、將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷；2、銷售代銷貨物；3、設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；4、將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目；5、將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)；6、將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶；7、將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者；8、將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。

（二）企業(yè)所得稅視同銷售的政策依據(jù)

1、企業(yè)所得稅條例第25條：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

2、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知國稅函〔2008〕828號企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。

（1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；（2）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；（3）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）；（4）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；（5）上述兩種或兩種以上情形的混合；（6）其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

（1）用于市場推廣或銷售；（2）用于交際應(yīng)酬；（3）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利；（4）用于股息分配；（5）用于對外捐贈(zèng)；（6）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

四、增值稅、企業(yè)所得稅視同銷售的會(huì)計(jì)處理

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的視同銷售行為中，將貨物分為兩類：一類是自產(chǎn)（含委托加）貨物；另一類是外購貨物。

對于自產(chǎn)（含委托加）貨物，無論是對企業(yè)外部單位或個(gè)人提供，還是對企業(yè)內(nèi)部部門或個(gè)人提供，增值稅條例上全部視同銷售，即都要計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額。

對于外購貨物，增值稅條例上有兩種情況，一種情況歸為視同銷售行為；另一情況歸為不予抵扣增值稅行為。即增值稅暫行條例第十條規(guī)定，用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。也就是說，外購貨物如果轉(zhuǎn)移到企業(yè)外部作增值稅視同銷售處理，計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額，外購貨物如果用于企業(yè)內(nèi)部，即增值稅暫行條例第十條規(guī)定，用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。其中它把用于企業(yè)職工個(gè)人福利的外購貨物也視為在企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移，有失偏頗。

在企業(yè)所得稅法上視同銷售的貨物則沒有分自產(chǎn)還是外購的，凡是貨物在企業(yè)內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，則不作為銷售處理；凡是貨物轉(zhuǎn)移到企業(yè)外部，即貨物所有權(quán)屬發(fā)生改變，則視同銷售處理。

（一）自產(chǎn)與外購貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的處理

比如自產(chǎn)貨物用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程，會(huì)計(jì)上對此不作為銷售處理，而是按自產(chǎn)產(chǎn)品的成本轉(zhuǎn)賬，即借記“在建工程”，貸記“庫存商品”等，但在反映納稅義務(wù)的時(shí)候要遵照增值稅條例，根據(jù)產(chǎn)品公允價(jià)值（通常為一般銷售價(jià)格）計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

根據(jù)增值稅條例，這類業(yè)務(wù)屬于不予抵扣增值稅，對不予抵扣增值稅事項(xiàng)分兩種情況：一是事前已知購進(jìn)貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目，則在購進(jìn)貨物時(shí)，會(huì)計(jì)上將支付的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入相關(guān)貨物成本。二是事前不知購進(jìn)貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目，則在購進(jìn)貨物時(shí)，會(huì)計(jì)上將支付的增值稅計(jì)入“進(jìn)項(xiàng)稅額”，如果購進(jìn)貨物改變用途而轉(zhuǎn)用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目或免征增值稅項(xiàng)目的，企業(yè)原本可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額就變得不能抵扣了，就需要在會(huì)計(jì)上把原來借記的“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”作轉(zhuǎn)出處理，即貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”。

自產(chǎn)與外購貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，屬于貨物在企業(yè)內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，貨物所有權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生改變，根據(jù)企業(yè)所得稅法的立法精神，在計(jì)繳企業(yè)所得稅時(shí)不作應(yīng)納稅收入，會(huì)計(jì)處理與稅法規(guī)定一致。

（二）自產(chǎn)與外購貨物用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)

自產(chǎn)貨物用于集體福利，主要是用于企業(yè)集體福利設(shè)施，集體福利設(shè)施以主要是不動(dòng)產(chǎn)，這類行為與自產(chǎn)貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目一樣，按稅法規(guī)定，只計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額。不確認(rèn)應(yīng)納企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入。

購進(jìn)貨物用于集體福利，主要是用于企業(yè)集體福利設(shè)施，集體福利設(shè)施以主要是不動(dòng)產(chǎn)，這類行為與購進(jìn)貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目一樣，一是事前已知購進(jìn)貨物用于企業(yè)集體福利設(shè)施，則在購進(jìn)貨物時(shí)，會(huì)計(jì)上將支付的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入相關(guān)貨物成本。二是事前不知購進(jìn)貨物用于企業(yè)集體福利設(shè)施，則在購進(jìn)貨物時(shí)，會(huì)計(jì)上將支付的增值稅計(jì)入“進(jìn)項(xiàng)稅額”，后來修建集體福利設(shè)施時(shí)，領(lǐng)用該購進(jìn)貨物時(shí)，把原借記的“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”作轉(zhuǎn)出處理，即貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”。

自產(chǎn)貨物用于個(gè)人消費(fèi)，對于這一行為，會(huì)使企業(yè)負(fù)債減少，相應(yīng)的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流入企業(yè)，會(huì)計(jì)上根據(jù)產(chǎn)品的市場銷售價(jià)格計(jì)算確認(rèn)銷售收入，計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額，并在月末結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品銷售成本。即借記“應(yīng)付職工薪酬”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”和“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”。

購進(jìn)貨物用于職工個(gè)人作福利消費(fèi)，在增值稅條例中，不是作為視同銷售，而是把它作為不予抵扣項(xiàng)目。而根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9號——職工薪酬》規(guī)定，這種業(yè)務(wù)作為“職工薪酬”的“非貨幣利”，應(yīng)當(dāng)作銷售處理，確認(rèn)銷售收入。這樣一來，計(jì)算增值稅就存在一個(gè)問題，是計(jì)算銷項(xiàng)稅額？還是作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出？根據(jù)增值稅計(jì)稅原理和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的處理，我認(rèn)為按銷項(xiàng)稅額計(jì)算，即購進(jìn)時(shí)，支付的增值稅計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅額，發(fā)放經(jīng)給職工作福利消費(fèi)時(shí)，增值稅作銷項(xiàng)稅額處理。

自產(chǎn)貨物與購進(jìn)貨物用于企業(yè)集體福利，屬于貨物在企業(yè)內(nèi)部之間的轉(zhuǎn)移，貨物所有權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生改變，不需要確認(rèn)所得稅應(yīng)稅收入。

自產(chǎn)貨物與購進(jìn)貨物用于個(gè)人作福利消費(fèi)，在企業(yè)所得稅法上因貨物轉(zhuǎn)移到企業(yè)之外的其他主體，貨物所有權(quán)屬發(fā)生改變，需要按稅法認(rèn)定的公允價(jià)值計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)繳企業(yè)所得稅，會(huì)計(jì)處理與稅法規(guī)定一致。

（三）自產(chǎn)與購入貨物用于投資活動(dòng)

自產(chǎn)貨物與購入貨物用于對外投資，會(huì)計(jì)上是否作為銷售處理則需要視具體情況而定。根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)將貨物用于投資屬于“非同一控制下企業(yè)合并”，或者該項(xiàng)投資活動(dòng)屬于“企業(yè)合并以外的其他方式”，則會(huì)計(jì)上將確認(rèn)銷售收入，并結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。但是，如果相關(guān)貨物用于投資而形成同一控制下企業(yè)合并時(shí)，會(huì)計(jì)上則根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，按照貨物的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)賬，不作為銷售，不確認(rèn)銷售收入。

自產(chǎn)貨物與購入貨物用于對外投資無論會(huì)計(jì)上是否作銷售收入，根據(jù)增值稅條例，都要計(jì)算銷項(xiàng)稅額。由于貨物所有權(quán)屬發(fā)生改變，在企業(yè)所得稅法上也將其視同銷售行為，按產(chǎn)品的公允價(jià)值計(jì)算應(yīng)稅收入，要求并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，計(jì)算應(yīng)交企業(yè)所得稅。

（四）自產(chǎn)貨物與購入貨物用于非貨幣資產(chǎn)交換

自產(chǎn)貨物或購入貨物用于非貨幣資產(chǎn)交換，會(huì)計(jì)上是否確認(rèn)銷售收入，根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，需要滿足兩個(gè)條件要求：（1）該交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)；（2）換入換出貨物的公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。如果能同時(shí)滿足上述兩個(gè)條件的非貨幣資產(chǎn)交換，在會(huì)計(jì)就作銷售處理，確認(rèn)銷售收入。否則，非貨幣資產(chǎn)交換就不應(yīng)作為銷售處理了，而只是按照貨物賬面成本轉(zhuǎn)賬。

對于將自產(chǎn)貨物或購入貨物用于非貨幣資產(chǎn)交換，與用于對外投資一樣，無論會(huì)計(jì)上是否作銷售收入，根據(jù)增值稅條例，都要計(jì)算銷項(xiàng)稅額。由于貨物所有權(quán)屬發(fā)生改變，在企業(yè)所得稅法上也將其視同銷售行為，按產(chǎn)品的公允價(jià)值計(jì)算應(yīng)稅收入，要求并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，計(jì)算應(yīng)交企業(yè)所得稅。

（五）自產(chǎn)貨物或購入貨物用于利潤分配和抵債行為

將自產(chǎn)貨物或購入貨物分配給股東或者投資者，從會(huì)計(jì)處理上看，其實(shí)它就是抵償債務(wù)的行為，即應(yīng)付股利或應(yīng)付利潤。一般說抵債，就是抵償應(yīng)付賬款。它與前述的將自產(chǎn)貨物用于個(gè)人消費(fèi)的性質(zhì)是一樣的。對于這些行為，會(huì)使企業(yè)負(fù)債減少，相應(yīng)的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流入企業(yè)，會(huì)計(jì)上根據(jù)產(chǎn)品的市場銷售價(jià)格計(jì)算確認(rèn)銷售收入，計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額，并在月末結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品銷售成本。即借記“應(yīng)付股利”或“應(yīng)付賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”和“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”。

在企業(yè)所得稅法上也因?yàn)橄嚓P(guān)貨物轉(zhuǎn)移到企業(yè)之外的其他主體，貨物所有權(quán)屬發(fā)生改變，需要按稅法認(rèn)定的公允價(jià)值計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)繳企業(yè)所得稅。

自產(chǎn)貨物或購入貨物用于抵債行為，無論是增值稅規(guī)定還是企業(yè)所得稅規(guī)定，會(huì)計(jì)處理與稅法規(guī)定一致，無差異。

（六）自產(chǎn)貨物或購進(jìn)貨物用于無償贈(zèng)送他人

自產(chǎn)貨物或購入貨物用于無償贈(zèng)送他人，這一行為不會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流入企業(yè)，不會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)增加或負(fù)債減少，不符合收入的定義，也不滿足收入確認(rèn)的條件，因而會(huì)計(jì)上不作銷售處理，不確認(rèn)銷售收入，而是按產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)。即借記“營業(yè)外支出”，貸記“庫存商品”等，但在反映納稅義務(wù)的時(shí)候要遵照增值稅條例，根據(jù)產(chǎn)品公允價(jià)值（通常為一般銷售價(jià)格）計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

在企業(yè)所得稅法上，由于貨物所有權(quán)屬發(fā)生改變，需要并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額而計(jì)繳企業(yè)所得稅；對此會(huì)計(jì)與企業(yè)所得稅法規(guī)定存在差異，需要進(jìn)行納稅調(diào)整。

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