導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；會(huì)計(jì)質(zhì)量

中圖分類(lèi)號(hào)：[F235.19] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01

相較于其它類(lèi)型企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)其會(huì)計(jì)核算有其自身特點(diǎn)，如產(chǎn)品成本的核算較為復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算方式不同等等，由此形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的種種問(wèn)題，影響企業(yè)財(cái)務(wù)健康穩(wěn)定及公共財(cái)務(wù)監(jiān)管效率與效力，和企業(yè)參與者等儲(chǔ)多相關(guān)者利益。因此，著重分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要性弊病，探究有效應(yīng)對(duì)策略，是為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)更進(jìn)的一項(xiàng)要?jiǎng)?wù)，本文為此展開(kāi)探討。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題之分析

(一)現(xiàn)金流量信息不全面

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它企業(yè)及單位的現(xiàn)金流量存在顯著的差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的特殊性表現(xiàn)在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期其現(xiàn)金流量的單位不同，在籌措資金和投資時(shí)，是以企業(yè)為現(xiàn)金流量的基本單位，但在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，現(xiàn)金流量的單位就變成每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位的現(xiàn)金流量中，現(xiàn)金流出則是在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期用于購(gòu)買(mǎi)建設(shè)物資、支付工資所產(chǎn)生的費(fèi)用，現(xiàn)金的流入則是在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)期完成后建設(shè)項(xiàng)目銷(xiāo)售所產(chǎn)生的資金流入，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)時(shí)期較長(zhǎng)，其資金流入與流出比一般的企業(yè)所耗費(fèi)的時(shí)間更長(zhǎng)?，F(xiàn)階段，一般企業(yè)都是以企業(yè)為單位編制現(xiàn)金流量表，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，信息不夠完整，對(duì)于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力有很大影響，更不能給投資者提供充分的企業(yè)現(xiàn)金流量的信息，因此，不能全面的反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的狀況是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的弊病之一。

(二)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨很多企業(yè)都無(wú)法預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露不足，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部財(cái)務(wù)報(bào)告人員的相關(guān)決策有負(fù)面影響，也不利于企業(yè)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在以下幾個(gè)方面存在著風(fēng)險(xiǎn)可能性，一是資源方面，土地資源是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的必備資源之一，我國(guó)土地資源結(jié)構(gòu)不合理，土地浪費(fèi)較為嚴(yán)重，利用效率不高，致使房地產(chǎn)企業(yè)后備土地資源不足，開(kāi)發(fā)成本加大；在需求方面，我國(guó)人口眾多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力較大，但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)差異大，人們的工資水平也較低，致使房地產(chǎn)等經(jīng)融服務(wù)業(yè)發(fā)展程度不高，這點(diǎn)對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的擴(kuò)展造成風(fēng)險(xiǎn)因素；用于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的制度缺位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有特殊性，需要有與其相適應(yīng)的會(huì)計(jì)核算制度加以規(guī)范，但現(xiàn)在我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)規(guī)定缺乏統(tǒng)一性與系統(tǒng)性，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度中除了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》外，已找不到其它制度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算有特殊規(guī)定。這些風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，一定程度上影響企業(yè)發(fā)展，從目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息披露情況來(lái)看，在很多風(fēng)險(xiǎn)因素上面很少涉及，這不僅是企業(yè)會(huì)計(jì)制度的缺失，也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的弊病之二。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)呈不配比性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，確認(rèn)收入更是需要短則一兩年，長(zhǎng)則五六年的時(shí)間，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期，開(kāi)發(fā)商投入大量資金，即使開(kāi)發(fā)的商品已預(yù)售結(jié)束，但預(yù)售的款項(xiàng)也不是最后確認(rèn)收入的款項(xiàng)，無(wú)法計(jì)入當(dāng)前，這必然使得企業(yè)的投入與產(chǎn)出有階段性不合理現(xiàn)象，從而為配比性原則的應(yīng)用造成困難。當(dāng)房地產(chǎn)商品進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，銷(xiāo)售的單位是樓層或戶(hù)型，而開(kāi)發(fā)時(shí)成本是整個(gè)建設(shè)工程，由此造成了整個(gè)工程與單個(gè)樓層或戶(hù)型售價(jià)不成比例，得到的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度完善的對(duì)策

(一)建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)成本核算的引導(dǎo)力不夠，其未對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取的成本核算方法進(jìn)行硬性規(guī)定，不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用不同的成本核算方式，不僅影響了企業(yè)成本核算的質(zhì)量水平，也不利于企業(yè)之間進(jìn)行比較，建立與完善配置工程會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則處理，可以提高決策力度，為財(cái)務(wù)報(bào)告者提供更確切的信息。

我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)定，會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，但以此來(lái)衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本有一定缺陷，容易造成人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，造成信息失真，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制不符合我國(guó)國(guó)情，因此有必要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本確認(rèn)中實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)發(fā)生制與現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制相統(tǒng)一。同時(shí)，在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，還要符合以下四點(diǎn)要求，企業(yè)已經(jīng)將商品的主要風(fēng)險(xiǎn)與相應(yīng)報(bào)酬轉(zhuǎn)讓給了購(gòu)買(mǎi)方；經(jīng)濟(jì)收益已流回公司；相關(guān)的收入和成本可計(jì)量；企業(yè)對(duì)于已售出的商品未實(shí)施控制。符合上述條件，進(jìn)行收入確認(rèn)才具有合理性。

(二)擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，完善會(huì)計(jì)核算制度

企業(yè)業(yè)績(jī)很多時(shí)候不能正確反映公司經(jīng)營(yíng)狀況，加上企業(yè)信息披露不完全，很可能誤導(dǎo)投資者。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加大信息披露，土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總成本中所占比例較大，土地競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)相對(duì)投資價(jià)值高，企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)表明其土地儲(chǔ)備量、土地成本等，另外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)給出各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、估算價(jià)值等，為投資者提供有用信息。房地產(chǎn)投資業(yè)風(fēng)險(xiǎn)極大，會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)該揭示存在的風(fēng)險(xiǎn)。相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算法律法規(guī)也應(yīng)得到健全，政府公共部門(mén)要充分重視起來(lái)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算健康發(fā)展。

(三)全面與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌

現(xiàn)階段，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還有很多不盡一致、不協(xié)調(diào)之處，由于我國(guó)涉及外國(guó)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量較大，在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，有些方面我國(guó)還未做規(guī)定，這樣會(huì)加大我國(guó)會(huì)計(jì)成本，降低國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，這樣，也同時(shí)阻礙了包括我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在內(nèi)的企業(yè)向國(guó)際市場(chǎng)拓展的道路。因此，必須使我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)接軌，促進(jìn)我國(guó)會(huì)計(jì)全面國(guó)際化。其是包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)的廣大企業(yè)，從根本上應(yīng)對(duì)不合理、不完善的企業(yè)會(huì)計(jì)核心問(wèn)題的一大路徑。

三、結(jié)語(yǔ)

會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重要內(nèi)容，作為有著行業(yè)經(jīng)營(yíng)特殊性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其在現(xiàn)金流量信息、風(fēng)險(xiǎn)披露和商品成本與售價(jià)配比方面，存在會(huì)計(jì)層面的弊病。從行業(yè)實(shí)際情況、未來(lái)發(fā)展方向和操作的可靠性上分析，應(yīng)主要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系和會(huì)計(jì)核算制度予以針對(duì)性的完善，并強(qiáng)制要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，且漸進(jìn)、及時(shí)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，以促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)的財(cái)務(wù)健康，以從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)層面保證房地產(chǎn)業(yè)良好、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]尹曉燕.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算[J].企業(yè)科技與發(fā)展,2009(14).

篇2

(一)收入核算的復(fù)雜性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入有一定特殊性，這也導(dǎo)致其收入核算上的困難。一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入來(lái)源有自行銷(xiāo)售、租賃房屋以及代建工程收取的價(jià)款等，考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)且耗資大，對(duì)于自行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常常采用預(yù)售的方式，這就導(dǎo)致銷(xiāo)售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議，有的觀點(diǎn)主張?jiān)诤炗嗩A(yù)售合同、取得預(yù)售房款時(shí)即確認(rèn)為收入，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證時(shí)各種條件已經(jīng)基本確定，再加上房屋銷(xiāo)售合同不可撤銷(xiāo)，因而預(yù)收房款的收入取得基本是可以確定的，有的觀點(diǎn)卻反對(duì)預(yù)收房款即確認(rèn)收入，而主張根據(jù)施工進(jìn)度確認(rèn)收入，另有觀點(diǎn)從謹(jǐn)慎性出發(fā)，認(rèn)為收取的房款應(yīng)該作為預(yù)收款進(jìn)行反映，自工程交付后才從預(yù)收款項(xiàng)轉(zhuǎn)入收入，此時(shí)收入才滿(mǎn)足成本可靠計(jì)量（竣工結(jié)算）以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬已轉(zhuǎn)移（辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)）等會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)的原則，收入標(biāo)準(zhǔn)的不確定性無(wú)疑為收入核算帶來(lái)了困難。此外，代為開(kāi)發(fā)工程時(shí)，工程量增加、材料和人工成本的上漲等因素會(huì)造成實(shí)際價(jià)款與約定的合同價(jià)款存在差別，在這種情況下，企業(yè)就需要考慮增加的工程是否屬于新增項(xiàng)目，增加的收入是否符合確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)等，這些情況也增加了收入核算的難度。

(二)成本核算難度大

由于涉及土地的開(kāi)發(fā)以及各種基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)以及竣工決算手續(xù)的繁雜等情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算包含的內(nèi)容十分豐富。首先，在成本核算對(duì)象上，劃分方法不一，目前主要有按照項(xiàng)目區(qū)域劃分、按照產(chǎn)品形態(tài)或者把整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為核算對(duì)象等方法，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越復(fù)雜，涉及的產(chǎn)品形態(tài)豐富，確定核算對(duì)象愈發(fā)成為一個(gè)難題；其次，在確定核算對(duì)象之后，一些成本費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題又?jǐn)[在企業(yè)面前，譬如一些拆遷補(bǔ)償款、公用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等間接費(fèi)用該按照何標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)傋顬檫m宜，但是無(wú)論是會(huì)計(jì)還是稅法，都沒(méi)有對(duì)分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行一個(gè)唯一、明確的規(guī)定，因此分配的標(biāo)準(zhǔn)也需要企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況判斷，這也增加了成本核算的難度；此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，工程量大，核算的周期也是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題，有的項(xiàng)目是分期建設(shè)的，如果按照整體項(xiàng)目建設(shè)周期作為核算周期明顯不合適，這就需要企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目的情況對(duì)核算周期進(jìn)行劃分；最后，要獲得準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)，及時(shí)進(jìn)行竣工決算十分必要，然而，由于決算需要諸多審批，有時(shí)企業(yè)出于資金或者其他問(wèn)題的考慮，導(dǎo)致竣工決算不及時(shí)，阻礙成本核算的準(zhǔn)確，也為成本的管理和控制帶來(lái)了不利影響。

(三)借款費(fèi)用資本化的確定

舉債來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日?；顒?dòng)，而債務(wù)的舉借到歸還通常歷時(shí)較長(zhǎng)，加上利息金額巨大，同時(shí)涉及不動(dòng)產(chǎn)的建造，如何恰當(dāng)處理借款費(fèi)用成為房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。在實(shí)際情況中，借款費(fèi)用的資本化和計(jì)算又面臨諸多細(xì)化的問(wèn)題，首選，企業(yè)需要確定借款為一般借款還是專(zhuān)門(mén)借款，各個(gè)項(xiàng)目動(dòng)用的資金涉及哪些性質(zhì)的借款；其次，企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況判斷是否已滿(mǎn)足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的資本化條件，這是進(jìn)行資本化的標(biāo)準(zhǔn)；最后，在項(xiàng)目建造過(guò)程中，企業(yè)要結(jié)合實(shí)際情況判斷借款費(fèi)用的資本化是否需要暫停和中止，這些情況都會(huì)導(dǎo)致借款利息的核算是否準(zhǔn)確，最終對(duì)成本的確定和利潤(rùn)的計(jì)算產(chǎn)生影響。

(四)預(yù)交稅費(fèi)的處理

相對(duì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的稅種較多，除去日常的營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅等，還有土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種，納稅時(shí)間也稍有不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)付的房款后，往往按比例預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅，然后在房屋竣工交付之后進(jìn)行統(tǒng)一結(jié)算，因而稅收的賬務(wù)處理屬于一個(gè)較為重要而又特殊的問(wèn)題，一方面企業(yè)要進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)核算，準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額并及時(shí)繳納稅款，另一方面也需要適當(dāng)?shù)眠M(jìn)行稅收籌劃，提高資金的使用效率，避免過(guò)多占用資金導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)收益下降，這也對(duì)會(huì)計(jì)核算提出了新的要求。

二、針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確的建議

(一)完善收入核算與結(jié)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)收入確認(rèn)的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，只有在滿(mǎn)足了風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬已轉(zhuǎn)移、企業(yè)沒(méi)有保留商品的管理權(quán)和控制權(quán)、以及收入與成本可以可靠計(jì)量等條件的情況下，才能確認(rèn)收入，從這個(gè)角度考慮，對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)取得的收入，可以考慮與房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收結(jié)合起來(lái)，在取得預(yù)售許可證、工程竣工、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告以及竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)等證件且進(jìn)行交付使用之后，才能進(jìn)行收入的確認(rèn)，對(duì)于竣工前取得的預(yù)收款項(xiàng)，由于其管理權(quán)和控制權(quán)仍在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的手中，加上銷(xiāo)售合同中往往對(duì)建筑面積差異、建筑質(zhì)量等有一定的要求，風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移，建議將此部分預(yù)收款項(xiàng)作為負(fù)債處理，在項(xiàng)目大體完工，相關(guān)的成本也能可靠計(jì)量時(shí)再進(jìn)行收入確認(rèn)。而針對(duì)代為開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，企業(yè)可以考慮按照完工百分比法結(jié)合合同約定價(jià)款進(jìn)行收入的確認(rèn)。另外，房屋銷(xiāo)售收入的確認(rèn)還需要考慮付款方式是按揭貸款、一次性付款還是約定分期付款，付款方式的不同會(huì)影響銷(xiāo)售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，比如按揭貸款要在貸款劃轉(zhuǎn)到賬而非支付首付時(shí)確認(rèn)收入，合同約定分期收款并明確日期的，企業(yè)要按照確定的日期分期進(jìn)行收入的確認(rèn)，所以在制定收入核算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，付款方式也需要考慮在內(nèi)。

(二)加強(qiáng)成本核算

首先，企業(yè)可以綜合考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品類(lèi)型開(kāi)發(fā)周期等因素，確定成本核算對(duì)象，譬如對(duì)于開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)、規(guī)模大（通常涉及多期開(kāi)發(fā)）的項(xiàng)目，可按審批的總平圖確定的開(kāi)發(fā)期數(shù)為核算對(duì)象，分期進(jìn)行成本歸集，對(duì)于產(chǎn)品形態(tài)多樣化的項(xiàng)目，可以考慮按照產(chǎn)品開(kāi)發(fā)形態(tài)進(jìn)行核算，使得成本具有可比性；其次，對(duì)費(fèi)用的劃分就需要企業(yè)確定成本費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，譬如采用個(gè)別認(rèn)定法、價(jià)值分配法、占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例等作為分配標(biāo)準(zhǔn)，具體使用方法需要企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行考慮，如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完成后整體進(jìn)行出售，企業(yè)就可以考慮使用面積比例作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多樣化且價(jià)值不一，那么企業(yè)可以考慮采取價(jià)值比例進(jìn)行成本的分配……方法不一而足，但是標(biāo)準(zhǔn)的確定和修改必須納入管理制度中，一經(jīng)確定就要保證其核算的前后一致；最后，企業(yè)要重視成本費(fèi)用記錄的全面性和科學(xué)性，對(duì)于以竣工甚至交付使用的項(xiàng)目要及時(shí)進(jìn)行決算。

(三)明確借款費(fèi)用資本化標(biāo)準(zhǔn)

鑒于一般借款與專(zhuān)門(mén)借款在利息的核算上存在差別，企業(yè)首先要區(qū)分各個(gè)項(xiàng)目使用的借款屬于何種性質(zhì)，這個(gè)一般根據(jù)借款發(fā)生的初衷可以進(jìn)行判斷；其次，根據(jù)借款費(fèi)用資本化的條件，企業(yè)需要明確進(jìn)行資本化的標(biāo)準(zhǔn)，例如何種情況下滿(mǎn)足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、構(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始，且資本化標(biāo)準(zhǔn)還要包括開(kāi)始、暫停以及中止資本化的時(shí)點(diǎn)和條件，與此同時(shí)，企業(yè)在建筑過(guò)程中還要關(guān)注各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，一旦出現(xiàn)暫停或中止資本化的情況時(shí)要將正確進(jìn)行賬務(wù)處理。

(四)提高稅費(fèi)的會(huì)計(jì)核算，恰當(dāng)進(jìn)行納稅籌劃

為避免稅收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)稅費(fèi)的會(huì)計(jì)核算，多與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，設(shè)置適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)科目，及時(shí)進(jìn)行稅款的計(jì)算和繳納，如企業(yè)可考慮按照稅種類(lèi)別設(shè)置二級(jí)明細(xì)，并通過(guò)賬務(wù)處理體現(xiàn)稅款的計(jì)提和繳納（計(jì)提時(shí)作為負(fù)債反映，繳納時(shí)沖減負(fù)債）。此外，為增加資金的使用效率，企業(yè)還可以仔細(xì)研讀相關(guān)的稅收條款，恰當(dāng)進(jìn)行納稅籌劃，如將房屋的附屬設(shè)施分離出來(lái)，降低房產(chǎn)價(jià)格以達(dá)到減小土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅稅基的目的，選擇將閑置的房地產(chǎn)投入企業(yè)獲得收益而非出租，降低稅款的繳納等。

三、結(jié)束語(yǔ)

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點(diǎn)，是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著極為密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所具有的建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有相關(guān)會(huì)計(jì)技術(shù)和會(huì)計(jì)制度的支持，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中暴露的問(wèn)題，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的舉措之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容概述

1.房地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地的開(kāi)發(fā)、房屋的開(kāi)發(fā)以及土地和房屋的綜合開(kāi)發(fā)。具體而言有：土地的開(kāi)發(fā)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的使用權(quán)后。在依法繳納土地使用費(fèi)后，對(duì)獲得使用權(quán)的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用，在土地開(kāi)發(fā)完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既可將已開(kāi)發(fā)土地有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開(kāi)展土地出租業(yè)務(wù)-房屋的開(kāi)發(fā)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在已開(kāi)發(fā)完成的土地上開(kāi)發(fā)房屋，開(kāi)發(fā)完成后，將其作為商品作價(jià)出售或出租；土地和房屋的綜合開(kāi)發(fā)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自己開(kāi)發(fā)土地，并在自己開(kāi)發(fā)完成的土地上繼續(xù)開(kāi)發(fā)房屋。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

是指與項(xiàng)目建設(shè)無(wú)直接關(guān)系、不能計(jì)入某個(gè)特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的費(fèi)用。這些費(fèi)用在其發(fā)生的會(huì)計(jì)期間直接進(jìn)入當(dāng)期損益，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。

(1)管理費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行政管理部門(mén)(總部)為組織、管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

(2)銷(xiāo)售費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為銷(xiāo)售產(chǎn)品或在提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用。

(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息凈支出和金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。但凡是與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造相關(guān)的利息支出等，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付使用之前發(fā)生的，均應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，而不作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅金

是指房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供售后物業(yè)服務(wù)、銷(xiāo)售材料、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度外，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題。

1.開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)科目及輔助項(xiàng)目的設(shè)計(jì)

正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，首先，把“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，其實(shí)，分別按照土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等六項(xiàng)明細(xì)設(shè)立二級(jí)科目明細(xì)，最后，按各二級(jí)明細(xì)科目以工程項(xiàng)目為單位的設(shè)立項(xiàng)目輔助帳，形成交叉定位，方便統(tǒng)計(jì)和查詢(xún)。清晰的成本項(xiàng)目有利于將來(lái)的項(xiàng)目土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算。

2.公共成本費(fèi)用的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇

公共成本費(fèi)用分?jǐn)傔m用于“誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果不能分清成本對(duì)象的，可以通過(guò)設(shè)定的分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本對(duì)象。其中，土地價(jià)款可按占地面積比例分?jǐn)?，而前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)可按可售面積比例分?jǐn)?，建筑安裝工程費(fèi)可按照建筑面積分?jǐn)?，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用可按照受益對(duì)象的不同選擇不同的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會(huì)計(jì)信息質(zhì)量;新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

隨著房?jī)r(jià)的飛漲,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其會(huì)計(jì)核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國(guó)開(kāi)始正式實(shí)施新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施狀況來(lái)看,都存在許多不完善之處。2009年,我國(guó)重點(diǎn)檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的關(guān)注推到一個(gè)新的。檢查發(fā)現(xiàn),會(huì)計(jì)信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題

(一)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的問(wèn)題

當(dāng)前由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷(xiāo)售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書(shū)”并開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷(xiāo)售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對(duì)已銷(xiāo)售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷(xiāo)售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績(jī)信息的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長(zhǎng)則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這樣看來(lái),會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類(lèi)企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,并可能誤導(dǎo)投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問(wèn)題

根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷(xiāo)售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過(guò)從目前我國(guó)的相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國(guó)上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對(duì)質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

通過(guò)上述分析,要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國(guó)際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國(guó)際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近年來(lái),隨著我國(guó)開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門(mén)和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支,如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。比如我們?cè)诮⒘耸杖氪_認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會(huì)計(jì)師公會(huì)在2005年1月亦推出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引第24號(hào)――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個(gè)原則外,項(xiàng)目主體完工,買(mǎi)方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來(lái)費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2009年對(duì)一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

(三)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,而無(wú)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定的利潤(rùn)表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量,包括銷(xiāo)售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

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篇5

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)信息；銷(xiāo)售收入

［中圖分類(lèi)號(hào)］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ B ［文章編號(hào)］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的某些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和不一致，這極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，以補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

一方面，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷(xiāo)售收入的確認(rèn)比較隨意。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷(xiāo)售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì)，如確認(rèn)是否存在與銷(xiāo)售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移，為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成，是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。其考慮重點(diǎn)仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)與其它國(guó)家或地區(qū)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)在確認(rèn)銷(xiāo)售收入是否實(shí)現(xiàn)的出發(fā)點(diǎn)的區(qū)別。

另一方面，企業(yè)各期的經(jīng)營(yíng)成果可比性較差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三、四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程中，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部份項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。由于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的特殊性，筆者認(rèn)為在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方面有很大的改善空間。

一、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費(fèi)用核算，成本結(jié)算，收入確認(rèn)等方面都具有其特殊性，然而，我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。近年來(lái)，隨著我國(guó)開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化，政府財(cái)政部門(mén)和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

二、完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則

配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)會(huì)計(jì)核算特色?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定，但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指導(dǎo)不全面、不規(guī)范和不統(tǒng)一，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。例如:在A公司的年報(bào)中披露的公共配套成本核算原則是實(shí)際成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，完工時(shí)，攤銷(xiāo)轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施工程可按預(yù)算成本預(yù)提在開(kāi)發(fā)成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)制度的要求核算，沒(méi)有考慮成本是否可靠地計(jì)量的問(wèn)題。因此，筆者建議國(guó)家財(cái)政部及相關(guān)部門(mén)盡快制定有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)配套設(shè)施的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度，統(tǒng)一其會(huì)計(jì)核算行為，為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告者提供對(duì)決策有用的會(huì)計(jì)信息。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例，如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用，不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1億元，而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元，因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是，該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來(lái)費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2003年對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度，其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

目前完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度，還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，而無(wú)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

田 野：淺談完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息體系三、豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表有較大的調(diào)整空間，因此應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類(lèi)相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容:

(一）增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目

該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。

(二）披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況

因?yàn)樵陧?xiàng)目未峻工前，預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同，不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大，如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例，按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求，商品房結(jié)構(gòu)封頂(多層)或結(jié)構(gòu)施工至2/3(高層)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其它地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此，披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。

(三）增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品特殊性，即土地和建筑物構(gòu)成了房地產(chǎn)的實(shí)物結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備成本的狀況，從一定程度上決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的的企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣(mài)過(guò)渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來(lái)3-5年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過(guò)企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加披露土地儲(chǔ)備量及其取得成本情況是必要的。同時(shí)，還應(yīng)披露企業(yè)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)劃，幫助財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者更全面、準(zhǔn)確地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作出評(píng)價(jià)。

(四）在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露

即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷(xiāo)售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性，以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

(五）增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性和具有高風(fēng)險(xiǎn)性的特性，應(yīng)在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同，其特點(diǎn)在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，如尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，而不應(yīng)僅限于披露抵押風(fēng)險(xiǎn)。

四、逐步與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同

目前，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國(guó)還沒(méi)有制定。例如，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則和投資物業(yè)準(zhǔn)則，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒(méi)有。由于會(huì)計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國(guó)涉外企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量增大，會(huì)計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)，另一方面亦有礙于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化拓展。筆者認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，這項(xiàng)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則亦可配合政府實(shí)施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項(xiàng)目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想避過(guò)清繳土地增值稅，可以預(yù)留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時(shí)間。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報(bào)表中預(yù)提將來(lái)要交的所有稅項(xiàng)。讓財(cái)務(wù)報(bào)表反映合理、適當(dāng)?shù)呢?fù)債。理論界及學(xué)術(shù)界部分學(xué)者亦持這種看法，認(rèn)為我國(guó)會(huì)計(jì)全面國(guó)際化是必須的。

［參考文獻(xiàn)］

篇6

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題對(duì)策

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門(mén)類(lèi)眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售包括兩種，一種是自行開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，另一種是事先與買(mǎi)方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售往往采用預(yù)售、分期收款銷(xiāo)售等多種銷(xiāo)售方式。房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷(xiāo)售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷(xiāo)售則是按樓層或戶(hù)型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶(hù)型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷(xiāo)售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒(méi)有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開(kāi)發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無(wú)力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬(wàn)不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴(lài)于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方；企業(yè)沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷(xiāo)售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買(mǎi)方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門(mén)竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證、簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同，并向客戶(hù)收取房款、交付買(mǎi)主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門(mén)，辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，使銷(xiāo)售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，解決銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷(xiāo)售收入不配比這一特殊問(wèn)題。即當(dāng)開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)到可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本等于季末銷(xiāo)售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類(lèi)明細(xì)賬按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶(hù)，在此分類(lèi)明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類(lèi)設(shè)戶(hù)，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類(lèi)明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類(lèi)明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷(xiāo)售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷(xiāo)售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷(xiāo)售成本。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶(hù)，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類(lèi)計(jì)入同一賬戶(hù)。銷(xiāo)售成本按單元設(shè)置賬戶(hù)的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類(lèi)設(shè)戶(hù)的，可按銷(xiāo)售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷(xiāo)售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣(mài)過(guò)渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來(lái)三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過(guò)企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；會(huì)計(jì)信息質(zhì)量；對(duì)策建議

【中圖分類(lèi)號(hào)】F23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】1007-4309（2013）01-0124-2

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來(lái)越多的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也引起許多專(zhuān)家學(xué)者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其會(huì)計(jì)核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來(lái)，財(cái)政部和證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來(lái)看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財(cái)政部的一份會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公報(bào)，通報(bào)了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會(huì)計(jì)失真問(wèn)題。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)存在哪些問(wèn)題？如何才能解決這些問(wèn)題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量是會(huì)計(jì)實(shí)踐研究和理論研究亟待解決的一個(gè)重大課題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了其特定的信息質(zhì)量問(wèn)題?？偨Y(jié)如下：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》實(shí)質(zhì)上就是會(huì)計(jì)信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會(huì)計(jì)人員來(lái)實(shí)施的，因此，會(huì)計(jì)人員對(duì)制度和準(zhǔn)則的正確理解和把握是非常重要的。所以會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，也即會(huì)計(jì)人員根據(jù)已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)處理方法的能力直接影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。但現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)的員工素質(zhì)，對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)差強(qiáng)人意。這些素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即便遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但由于受到自身素質(zhì)的影響或其他原因，也可能使計(jì)量的信息與實(shí)際情況不符，致使會(huì)計(jì)信息失真。

（二）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷(xiāo)售收入的確認(rèn)隨意性較大

在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷(xiāo)售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)可能有多種方法：有的在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入，有的在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。不同的收入確認(rèn)方法也使得會(huì)計(jì)信息失真，從而可能會(huì)誤導(dǎo)信息使用者。

（三）企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入通常會(huì)跨越兩個(gè)以上年度，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入。所以，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)相當(dāng)大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)就只會(huì)反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其他同類(lèi)企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況。

（四）風(fēng)險(xiǎn)披露不足

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，包括土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。雖然2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)―從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)披露做出了特別要求，但從近幾年來(lái)看，執(zhí)行情況并不太理想。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范，會(huì)計(jì)法規(guī)制度不完善

一方面，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國(guó)的會(huì)計(jì)法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對(duì)新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定不明確，加大了會(huì)計(jì)核算工作的難度，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真。

（六）企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策建議

針對(duì)上述房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問(wèn)題，本文提出以下的對(duì)策建議：

（一）提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員作為會(huì)計(jì)信息的直接生產(chǎn)者，對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對(duì)當(dāng)前日益復(fù)雜及多樣化的交易和事項(xiàng)，確認(rèn)和計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員提出了更高的要求，這就要求他們應(yīng)具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專(zhuān)業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹財(cái)政部頒布的《會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會(huì)計(jì)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)教育，支持會(huì)計(jì)人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱(chēng)資格考試，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，做到與時(shí)俱進(jìn)。

（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深化與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界和政府財(cái)政部門(mén)已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，對(duì)其進(jìn)行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，例如，目前學(xué)術(shù)界對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―――收入》中的四個(gè)收入確認(rèn)原則在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問(wèn)題上，就還存在爭(zhēng)議，使得該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。

（三）完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

我國(guó)在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對(duì)配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。因此，我國(guó)相關(guān)的行政管理部門(mén)和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引，以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。

（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)披露不足的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息、分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、全面地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做出評(píng)價(jià)，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

雖然相關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度是會(huì)計(jì)信息監(jiān)管體系的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度時(shí)，還應(yīng)根據(jù)其管理要求和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)制定內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，以使企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度具有完整性和系統(tǒng)性。

【參考文獻(xiàn)】

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè) 會(huì)計(jì) 對(duì)象 任務(wù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)象的內(nèi)容，它決定資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的變動(dòng)。資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的變動(dòng)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)象的形式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的完成和資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的變動(dòng)，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象兩個(gè)方面觀察的結(jié)果，兩者是有機(jī)地統(tǒng)一著不可分的。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)象

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要依次經(jīng)過(guò)供應(yīng)、開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程，不斷發(fā)生增減變動(dòng)。在每一過(guò)程中，都相應(yīng)地表現(xiàn)為不同的形態(tài)。負(fù)債和所有者權(quán)益，在企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，也要發(fā)生變動(dòng)。所有這些變動(dòng)，在會(huì)計(jì)中都要加以反映。

在供應(yīng)過(guò)程中，企業(yè)通過(guò)合同用貨幣向供應(yīng)單位征用、批租土地及購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所需的各種勞動(dòng)對(duì)象。這樣，企業(yè)的貨幣資金轉(zhuǎn)變?yōu)榇_(kāi)發(fā)土地和材料、設(shè)備儲(chǔ)備。企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地和儲(chǔ)備的材料、設(shè)備，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)需要時(shí)，即進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，被消耗材料和被安裝的價(jià)值轉(zhuǎn)移于在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中。與此同時(shí)，工人付出了勞動(dòng)，企業(yè)必須以工資形式支付給工人報(bào)酬。貨幣資金通過(guò)支付工資而轉(zhuǎn)入在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中。此外，由于使用固定資產(chǎn)，使固定資產(chǎn)發(fā)生了損耗，已損耗的固定資產(chǎn)的價(jià)值也轉(zhuǎn)移于在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中。

隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程的進(jìn)行，企業(yè)的在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成，并在銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程中，將開(kāi)發(fā)完成產(chǎn)品銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓或出租，從購(gòu)房、用地、租房等單位或個(gè)人處重新獲得了貨幣資金。企業(yè)利用從購(gòu)房、用地、租房等單位或個(gè)人處獲得的貨幣資金，再度征用、批租土地及購(gòu)買(mǎi)材料、設(shè)備，支付工資，投入開(kāi)發(fā)過(guò)程。但是由于開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付給工人的工資，僅包括工人必要?jiǎng)趧?dòng)創(chuàng)造的那一部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值，因而企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程中收回的貨幣資金的數(shù)額，要比原來(lái)投入的資金的數(shù)額大。這部分增加的貨幣資金，就形成了企業(yè)的純收入即利潤(rùn)。此項(xiàng)純收入，要根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，一部分以稅金形式上交國(guó)家，一部分以投資回報(bào)的形式分配給投資者，一部分以積累形式留存企業(yè)成為盈余公積金。這就使企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益發(fā)生變動(dòng)。此外，企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，還會(huì)發(fā)生諸如：借入或歸還銀行借款，發(fā)售企業(yè)債券和償還債券本息，購(gòu)買(mǎi)其他單位股票、債券和向其他單位投資，以及購(gòu)建固定資產(chǎn)等業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)都要引起資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的變動(dòng)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的主要任務(wù)

會(huì)計(jì)的任務(wù)，是根據(jù)客觀的需要和要求確定的，它受會(huì)計(jì)對(duì)象的制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的任務(wù)，是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)象進(jìn)行核算和監(jiān)督所要達(dá)到的目的和要求，主要有以下三個(gè)方面。

（一）向管理者和投資者反映企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)信息，滿(mǎn)足國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的要求和企業(yè)投資者進(jìn)行決策的需要

我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都須根據(jù)自身的開(kāi)發(fā)能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，充分利用生產(chǎn)潛力，合理安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)。為了不斷改善企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，增強(qiáng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，一方面接受?chē)?guó)家綜合管理部門(mén)的指導(dǎo)，使自己的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求；一方面要接受投資者的監(jiān)督，使投資者關(guān)心企業(yè)，為企業(yè)提供擴(kuò)大再開(kāi)發(fā)所需的資金。這就要求企業(yè)必須做好會(huì)計(jì)工作，及時(shí)提供會(huì)計(jì)信息，真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)成本狀況和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成果，以滿(mǎn)足國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的要求，滿(mǎn)足企業(yè)投資者和潛在投資者進(jìn)行投資決策的需要。

要及時(shí)真實(shí)地提供會(huì)計(jì)信息，企業(yè)必須遵循客觀性原則，真實(shí)客觀地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果；遵循相關(guān)性原則，以滿(mǎn)足各有關(guān)方面對(duì)會(huì)計(jì)信息的需要；遵循可比性原則和一貫性原則，按照規(guī)定的要求和前后一致地采用相同的會(huì)計(jì)核算方法，以便于會(huì)計(jì)信息的相互比較和利用；遵循及時(shí)性原則和明晰性原則，及時(shí)、簡(jiǎn)明易懂地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以便于會(huì)計(jì)信息及時(shí)、有效地運(yùn)用；遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，正確地核算收入和費(fèi)用，以便準(zhǔn)確地計(jì)算當(dāng)年損益；遵循謹(jǐn)慎性原則，考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理核算可能發(fā)生的損失和費(fèi)用、并對(duì)減值資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備；遵循實(shí)際成本核算原則，采用實(shí)際成本進(jìn)行核算；遵循劃分收益性支出與資本性支出原則，正確區(qū)分計(jì)入當(dāng)期損益的支出與計(jì)入資產(chǎn)價(jià)值的支出，正確反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和當(dāng)期損益情況；遵循重要性原則，在全面核算企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況的同時(shí)，對(duì)重要的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，單獨(dú)進(jìn)行核算反映。

（二）反映和監(jiān)督財(cái)產(chǎn)物資保管、使用情況，不斷降低開(kāi)發(fā)成本，節(jié)約使用資金

為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的需要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須講求和提高經(jīng)濟(jì)效益，多快好省地進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)，一方面要搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、批租土地等前期工程，擇優(yōu)挑選施工單位；一方面要做好財(cái)產(chǎn)物資的保管工作，合理使用材料、設(shè)備，保證財(cái)產(chǎn)物資的安全完整，不斷減少物資消耗，節(jié)約使用資金，降低開(kāi)發(fā)成本。

要保證財(cái)產(chǎn)物資的安全完整，就必須做好會(huì)計(jì)工作，全面反映和監(jiān)督各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的存在和變動(dòng)情況。對(duì)于一切貨幣資金的收支，財(cái)產(chǎn)物資的收入、發(fā)出和轉(zhuǎn)移，要據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真進(jìn)行審核，及時(shí)登記賬簿。要定期進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查，查明賬實(shí)不符的原因，明確保管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

要不斷減少物資消耗，節(jié)約使用資金，降低開(kāi)發(fā)成本，就必須及時(shí)計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，反映開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的生產(chǎn)耗費(fèi)。開(kāi)發(fā)成本是土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用，它能反映土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)的發(fā)生和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的開(kāi)支情況。如果提高了開(kāi)發(fā)管理水平，減少了征地拆遷和前期工程費(fèi)，降低了基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)，控制了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的開(kāi)支，那末，必然反映為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的降低。因此，通過(guò)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算和分析，可使企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題，采取降低開(kāi)發(fā)成本的有效措施，多為企業(yè)提供擴(kuò)大再開(kāi)發(fā)所需的資金。

（三）反映和監(jiān)督執(zhí)行財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律的情況，促使企業(yè)堅(jiān)持社會(huì)主義方向

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，也是貫徹國(guó)家財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律的過(guò)程。每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都必須執(zhí)行國(guó)家的財(cái)經(jīng)制度，遵守國(guó)家的財(cái)經(jīng)紀(jì)律，堅(jiān)持社會(huì)主義方向。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)物資和各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都要在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中反映出來(lái)，因而通過(guò)對(duì)憑證的審查和賬表資料的分析和考核，以及由此進(jìn)行深入的調(diào)查研究，就可了解企業(yè)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否遵守財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。通過(guò)管理費(fèi)用的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無(wú)假公濟(jì)私、請(qǐng)客送禮、鋪張浪費(fèi)以及擅自提高開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大福利待遇等情況。通過(guò)利潤(rùn)分配的核算，可以發(fā)現(xiàn)有無(wú)不按有關(guān)規(guī)定，不提或少提法定盈余公積金和公益金，在所有者之間多分利潤(rùn)的情況。通過(guò)財(cái)產(chǎn)清查，可以發(fā)現(xiàn)有無(wú)貪污盜竊等等。做好會(huì)計(jì)工作，就能促使企業(yè)遵守國(guó)家的財(cái)經(jīng)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，同一切違法亂紀(jì)的行為作斗爭(zhēng)，促使企業(yè)堅(jiān)持社會(huì)主義方向。

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篇9

關(guān)鍵詞：盈余管理；房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管?chē)?guó)家自2003年以來(lái)一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房?jī)r(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤(rùn)的同時(shí)也給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門(mén)的宏觀調(diào)控決策。過(guò)度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。

歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場(chǎng)出了問(wèn)題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來(lái)救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門(mén)的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無(wú)法統(tǒng)一界定銷(xiāo)售收入的確認(rèn)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷(xiāo)售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷(xiāo)售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過(guò)以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等。由于對(duì)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)——風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購(gòu)買(mǎi)者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來(lái)拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售收入的時(shí)間，比如拖延所開(kāi)發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷(xiāo)售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷(xiāo)售收入的計(jì)量模式存在可選擇性

2007年1月1日開(kāi)始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想的上市公司，通過(guò)變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)、提高凈利潤(rùn)，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長(zhǎng)，這樣就會(huì)有多期樓盤(pán)存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤(pán)的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤(pán)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此?lái)調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤(rùn)。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來(lái)了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對(duì)比。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 開(kāi)發(fā)成本 分?jǐn)?研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偢攀?/p>

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本概述

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類(lèi)，也就使得建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開(kāi)發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。復(fù)雜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本也就使得房地產(chǎn)成本分?jǐn)傠y度大大加深。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟母攀?/p>

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于比較特殊的產(chǎn)業(yè)，而對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算制度有著一定的特殊性，特別是開(kāi)發(fā)成本的核問(wèn)題關(guān)乎企業(yè)的切實(shí)利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算過(guò)程主要包括五個(gè)部分，分別為：確定成本對(duì)象、歸集成本（開(kāi)發(fā)成本）、分?jǐn)偝杀?、結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）和結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。最為重要的還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算過(guò)程中的開(kāi)發(fā)成本核算。然而，目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算中，房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的歸集與分?jǐn)倕s是困難重重。

對(duì)于房地產(chǎn)成本的分?jǐn)偩哂袑?zhuān)門(mén)的要求，其分?jǐn)偡绞胶头椒ǘ寂c其他行業(yè)的成本分?jǐn)偩哂泻艽蟮膮^(qū)別，成本分?jǐn)偟膶?duì)象既非是完全成本也非是制造成本的分?jǐn)偡椒ǎ壳吧袥](méi)有較規(guī)范的成本分?jǐn)偩唧w辦法來(lái)指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，也就使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)難以根據(jù)按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傇瓌t

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)偸轻槍?duì)房地產(chǎn)開(kāi)核算在開(kāi)發(fā)成本上的多變性的時(shí)間、空間范圍所作的合理設(shè)定。對(duì)此，為了使房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)根據(jù)所面臨多變的環(huán)境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對(duì)象的狀態(tài)、會(huì)計(jì)報(bào)告的時(shí)間要求等，結(jié)合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)的成本分?jǐn)偩哂幸欢ǖ脑瓌t。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的具體分?jǐn)傔^(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用的歸集原則應(yīng)符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而分?jǐn)傇瓌t應(yīng)符合重要性則、受益性原則和配比原則。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偱浔仍瓌t

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偱浔仍瓌t是指房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入和與其相關(guān)的成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在同一個(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)入賬，以正確地確定各該會(huì)計(jì)期間的損益。因此，配比是指相互配合和對(duì)比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產(chǎn)品銷(xiāo)售收入和相應(yīng)的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應(yīng)的期間費(fèi)用，采用了配比原則的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)對(duì)于成本的分配能夠與權(quán)責(zé)發(fā)生制緊密相聯(lián)起來(lái)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊?jǐn)慎性原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊?jǐn)慎性原則，也即穩(wěn)健性原則、審慎性原則，它是指企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，對(duì)于屬于估計(jì)性的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)注意穩(wěn)妥、謹(jǐn)慎從事并留有余地。通俗的謹(jǐn)慎性就是“寧愿考慮可能發(fā)生的費(fèi)用、損失和負(fù)債，不去考慮可能發(fā)生的收入、收益和資產(chǎn)”。又或者換句話說(shuō)：費(fèi)用、損失和負(fù)債不得低估，收入、收益和資產(chǎn)不得高估。開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)倳r(shí)的謹(jǐn)慎性原則有時(shí)也被認(rèn)為是一種修正性慣例，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偰鼙憩F(xiàn)出加速折舊法、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、物價(jià)持續(xù)上漲時(shí)的存貨計(jì)價(jià)采用后進(jìn)先出法等。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊匾栽瓌t

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊匾栽瓌t要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量過(guò)程中對(duì)交易或事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)區(qū)別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傄?guī)定的原則處理、并充分準(zhǔn)確的披露，在不影響會(huì)計(jì)信息有用性的前提下，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟膶?shí)施策略

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傟P(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的核算效果，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偂?/p>

對(duì)于具體的房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偸牵ㄟ^(guò)總結(jié)，在具體實(shí)施時(shí)，主要根據(jù)能分清成本核算對(duì)象的，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中。而規(guī)劃有兩個(gè)及以上物業(yè)類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)各物業(yè)類(lèi)型的建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算確定。最后不可售公建物業(yè)能明確受益范圍的，按各期（區(qū)）建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算，按受益范圍分?jǐn)傆?jì)入其他物業(yè)。

但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項(xiàng)目總體中，因具體情況而定。國(guó)稅發(fā)[2009]31文件對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31文件總結(jié)可知：占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

而具體用這些方法是，通過(guò)總結(jié)，可得出四條方案：對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施而言，屬于共同成本，應(yīng)該按照建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法；對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)?，而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和借款費(fèi)用都是間接成本，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)適用于建筑面積法，直接成本法和預(yù)算造價(jià)法，而借款費(fèi)用適用于直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。

此外，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。熟悉房地產(chǎn)成本核算的會(huì)計(jì)多數(shù)知道，不同的成本分配方法計(jì)算出來(lái)的成本計(jì)算對(duì)象的成本可能會(huì)相差懸殊，如何選擇科學(xué)、合理、有效的成本分配方法，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)會(huì)計(jì)值得深思的一個(gè)問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

長(zhǎng)期以來(lái)，建筑行業(yè)一直是備受關(guān)注的一個(gè)行業(yè)，建筑企業(yè)會(huì)計(jì)在對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算過(guò)程中，如何實(shí)現(xiàn)正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)?，?shí)為重要，不容忽視。

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