導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；資產(chǎn)管理；創(chuàng)新

1 前言

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以提高資產(chǎn)可利用率、降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行維護(hù)成本為目標(biāo)，以優(yōu)化企業(yè)資源為核心，通過信息化手段，合理安排發(fā)展計(jì)劃及相關(guān)資源與活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理主要包括：基礎(chǔ)管理、工單管理、預(yù)防性維護(hù)管理、資產(chǎn)管理、作業(yè)計(jì)劃管理、安全管理、庫存管理、采購管理、報(bào)表管理、檢修管理、數(shù)據(jù)采集管理等基本管理，以及工作流管理、決策分析等深層次管理。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的目標(biāo)

2.1 實(shí)現(xiàn)全面控制

實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)備狀態(tài)的控制，建立設(shè)備狀態(tài)參數(shù)數(shù)據(jù)庫，隨時(shí)查詢?cè)O(shè)備的狀態(tài)及其劣化趨勢(shì)；實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)設(shè)備狀態(tài)查詢、重點(diǎn)設(shè)備歷史曲線查詢等；建立完善的設(shè)備檢修檔案庫，可以隨時(shí)查詢?cè)O(shè)備的歷史情況；實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)控制，如施工計(jì)劃、工程進(jìn)度、工程造價(jià)費(fèi)用、施工合同等。所有使用人員都能對(duì)與自己的業(yè)務(wù)有關(guān)的情況心中有數(shù)，實(shí)現(xiàn)全方位、全基礎(chǔ)性控制。

2.2 機(jī)械設(shè)備生命周期管理和技術(shù)創(chuàng)新

這一過程不但包括房地產(chǎn)企業(yè)投產(chǎn)后的運(yùn)行與維護(hù)，同時(shí)也要強(qiáng)調(diào)投產(chǎn)前的設(shè)計(jì)、交付、安裝、調(diào)試等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理活動(dòng)使資產(chǎn)在全生命周期時(shí)時(shí)受控，把企業(yè)日常工作中出現(xiàn)的問題和解決方法積累起來，使企業(yè)從中發(fā)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新的方向和辦法。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的對(duì)象

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，資產(chǎn)管理過去往往被認(rèn)為是一個(gè)財(cái)務(wù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的對(duì)象是企業(yè)單位所有的實(shí)物以及與之相關(guān)的活動(dòng)，是企業(yè)單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的平臺(tái)或載體，如包含了企業(yè)所有固定資產(chǎn)，這些對(duì)象包括生產(chǎn)設(shè)備、建筑物、管道、電纜、道路、橋梁涵洞、溝槽、水池槽罐、圍墻、煙囪、平面布置、堤壩堆場(chǎng)等；整個(gè)企業(yè)，上至經(jīng)理，下至維修人員、操作人員等部門涉及的所有業(yè)務(wù)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理特征

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本高

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，所需成本高。由于土地資源稀缺且不可替代，供給是有限量的，但人類對(duì)土地的需求卻與日俱增，使房地產(chǎn)的土地價(jià)格不斷上升。同時(shí)，作為自然資源的土地，不能被社會(huì)直接利用，需投入一定的人力、財(cái)力和物力進(jìn)行開發(fā)，加之土地的拍賣、招標(biāo)造成的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，往往大幅度地抬高市場(chǎng)價(jià)格，從而造成房地產(chǎn)投資者的投資金額較高。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)投資要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)組成部分的制約，包括土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)等四個(gè)相互聯(lián)系的市場(chǎng)。通常，開發(fā)一宗房地產(chǎn)，從選擇地塊到規(guī)劃設(shè)計(jì)、興建完工，直至出售需3－5年時(shí)間，如通過出租獲得租金收回投資則時(shí)間更長(zhǎng)。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性大

由于房地產(chǎn)投資占用資金較多，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，其投資風(fēng)險(xiǎn)很大。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)較為復(fù)雜的特殊市場(chǎng)，具有許多可變的不確定性因素，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高投資決策及經(jīng)營(yíng)管理水平，降低經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 國(guó)家法規(guī)政策影響

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)計(jì)民生，國(guó)家和地方政府根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)．使得房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)開始，各個(gè)環(huán)節(jié)都受到直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。國(guó)家宏觀調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和行業(yè)布局產(chǎn)生深刻的影響。

4 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的創(chuàng)新措施

4.1 投資項(xiàng)目的可行性研究

在一般情況下，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模越大，資金占用就越大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)越難，資金占用周期就越長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)成本也越高；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)越高，不可控因素就越多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大。有鑒于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，一定要做好項(xiàng)目的可行性研究，以降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。在確定房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目前，應(yīng)對(duì)該工程項(xiàng)目的背景情況做詳細(xì)、認(rèn)真的調(diào)查，不能有任何產(chǎn)權(quán)方面問題的遺漏，否則將會(huì)使該項(xiàng)目的投資難以回收，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目投資的失敗。項(xiàng)目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、消費(fèi)市場(chǎng)情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等等，都需要我們做詳細(xì)的調(diào)查、分析。

4.2 積極抓好項(xiàng)目的資金籌措工作

反映在房地產(chǎn)金融活動(dòng)上，開發(fā)企業(yè)往往需要巨額的貸款來支持投資。因此企業(yè)在籌措資金時(shí)，應(yīng)對(duì)來自金融機(jī)構(gòu)的資金及貸款條件進(jìn)行綜合的分析比較，作出取舍。盡量獲取周期長(zhǎng)、利率低、條件優(yōu)厚的貸款，以減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高開發(fā)經(jīng)營(yíng)的效益。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金的籌措上，還應(yīng)做好以下幾方面工作。第一是強(qiáng)化企業(yè)的信用管理。信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)興衰的標(biāo)識(shí)，信用很好的開發(fā)企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第二是資金的籌措要有計(jì)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)不是資金越多越好，應(yīng)是資金占用適度為好，短缺資金，或資金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企業(yè)開發(fā)效益不佳。第三是應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例。這樣就可以使大部分貸款利息支出變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。

4.3 強(qiáng)化項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的資金管理

如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤(rùn)，是我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待解決的問題。首先是要加快資金信息流。我們的企業(yè)資金信息流往往不是很暢通，其原因在于它受太多因素的阻隔，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緩慢；受各種因素影響造成項(xiàng)目爛尾，更是開發(fā)企業(yè)的災(zāi)星，因?yàn)闋€尾項(xiàng)目本身就占用了大量的資金，甚至?xí)哑髽I(yè)拖垮。還有一個(gè)最大的客觀因素是應(yīng)收帳款的催收，而且有的多是壞帳。應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，提高他們的財(cái)務(wù)方面的知識(shí)水平；應(yīng)定期進(jìn)行庫存盤點(diǎn)，以快刀斬亂麻的方式盡快合理地處理掉爛尾項(xiàng)目；在可能的條件下，成立應(yīng)收帳款催收機(jī)構(gòu)，配備精兵強(qiáng)將，加速資金回收；其次是要強(qiáng)化企業(yè)現(xiàn)金管理。要使企業(yè)現(xiàn)金管理得當(dāng)，應(yīng)盡可能使應(yīng)收帳款與應(yīng)付帳款的期限保持一致，最好是應(yīng)收帳款回收的期限較應(yīng)付帳款交付的期限為短，這樣就可以保證按期交付應(yīng)付帳款，使企業(yè)避免過多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。再次是要減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一旦債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。

4.4 做好資金回收工作

商品房屋的建成標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收獲季節(jié)的到來，即回收投資，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。房屋的推銷必然受該項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告的影響，同時(shí)也受房屋銷售時(shí)市場(chǎng)行情的影響，二者之間有一個(gè)時(shí)間差，相互依托，也相互制約。當(dāng)然也可能出現(xiàn)市場(chǎng)行情的變化好于預(yù)期，出現(xiàn)銷售高峰；但也有可能出現(xiàn)市場(chǎng)行情的變化壞于預(yù)期，出現(xiàn)銷售低谷。不論出現(xiàn)上述哪種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須認(rèn)真做好房屋銷售的市場(chǎng)行情的調(diào)查，準(zhǔn)確無誤地核算出房屋的銷售成本，包括房屋開發(fā)建設(shè)成本、房屋銷售成本以及房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)，尋找出市場(chǎng)銷售的切入點(diǎn)一銷售價(jià)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將房屋全部推銷出去，將資金回收。

5 結(jié)束語

中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)于理性，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在較多的不可控因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理具有較多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)大、投資大、資金回籠速度慢等，因此只有通過加強(qiáng)資產(chǎn)管理籌措、開展多元化融資、加強(qiáng)資金計(jì)劃管理、提高資產(chǎn)管理水平才能保證企業(yè)的正常運(yùn)作和房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)。

參考文獻(xiàn)

篇2

關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 盈余管理

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及投資者投資觀念的變化，房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。為規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的會(huì)計(jì)操作，2007年1月1日實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(簡(jiǎn)稱“新準(zhǔn)則”)專門增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，明確規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露細(xì)則。本文從投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景著手，重點(diǎn)剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景

(一)房地產(chǎn)投資的普遍性

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)的場(chǎng)所或作為存貨對(duì)外銷售外，不少企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動(dòng)，甚至作為主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)計(jì)量的準(zhǔn)確性關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性和有用性，因此從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的角度加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作，是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資監(jiān)管的重要途徑之一。

(二)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理不合理

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，我國(guó)原來的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有專門規(guī)定，很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)加以處理，采用歷史成本計(jì)量，并按其估計(jì)使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，而且經(jīng)過若干年以后，它們的市值會(huì)發(fā)生很大的變化，甚至高出其賬面原值數(shù)倍，顯然繼續(xù)采用歷史成本計(jì)量不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因此，將投資性房地產(chǎn)不加區(qū)分地作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待，進(jìn)而采取歷史成本計(jì)價(jià)，違背了會(huì)計(jì)的真實(shí)性和有用性的原則。

投資性房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)處理

(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

新準(zhǔn)則第3號(hào)明確指出，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出，投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用，也不是為了出售贏得利潤(rùn)，而是為了在租賃市場(chǎng)或投資市場(chǎng)獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)，可以按圖1步驟進(jìn)行。

首先分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn)，若是，則界定為商品性房地產(chǎn)，按照《存貨》準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;若不是，則進(jìn)入下一步。分析判斷該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn)，若是，則界定為自用性房地產(chǎn)，按照《固定資產(chǎn)》或《無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;若不是，則可以界定為投資性房地產(chǎn)。

(二)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

1.初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第二章對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量做出了詳細(xì)規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計(jì)量模式，并分別對(duì)外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量做出了明確規(guī)定。具體會(huì)計(jì)核算時(shí)，按投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等。

2.后續(xù)計(jì)量。新準(zhǔn)則第三章相關(guān)條款規(guī)定，企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，可根據(jù)具體情況選用成本計(jì)量模式或公允價(jià)值計(jì)量模式，但模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。采用成本模式計(jì)量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，分別適用固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。公允價(jià)值計(jì)量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后以公允價(jià)值計(jì)量，無需對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，最終計(jì)入當(dāng)期損益。相關(guān)會(huì)計(jì)處理見表1。

(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第四章相關(guān)條款對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)的會(huì)計(jì)處理做出了規(guī)定。在成本模式下，會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單，企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值即可。在公允價(jià)值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入資本公積賬戶。相反地，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。具體會(huì)計(jì)核算見表2。

(四)投資性房地產(chǎn)的處置

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。相關(guān)會(huì)計(jì)處理見表3。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響

(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量

新準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個(gè)前提條件，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)信息披露提出了五個(gè)要求，以及規(guī)定成本模式與公允價(jià)值模式不可逆轉(zhuǎn)換，均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤(rùn)的隨意性，有利于提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性和有用性，進(jìn)而提高上市公司的治理水平。新準(zhǔn)則的實(shí)施將大大提高境內(nèi)上市公司的會(huì)計(jì)信息與境外市場(chǎng)的可比性，無疑有助于境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)A股上市公司投資價(jià)值的有效評(píng)判。此外，采用公允價(jià)值計(jì)量模式能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地反映出企業(yè)高級(jí)管理層履行責(zé)任的信息，檢驗(yàn)其作出繼續(xù)持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當(dāng)性。

(二)有利于穩(wěn)固N(yùn)PV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位

隨著近年來投資性房地產(chǎn)的逐漸增多，尤其是人民幣升值以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，必然會(huì)誘導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，并使NAV估值方法成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。此外，新準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值模式的選擇，特別強(qiáng)調(diào)“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得”，這一要求排除了采用其他財(cái)務(wù)估值技術(shù)確定其公允價(jià)值的可能。因?yàn)槠渌?cái)務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設(shè)，與參照活躍的市場(chǎng)交易價(jià)格相比，會(huì)帶有較大的主觀成分，易產(chǎn)生爭(zhēng)議。可以預(yù)期，新準(zhǔn)則對(duì)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展將構(gòu)成長(zhǎng)期利好。

(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間

通過對(duì)新準(zhǔn)則有關(guān)條款的進(jìn)一步解讀，可以預(yù)測(cè)該準(zhǔn)則未來很可能會(huì)給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一，新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)比較模糊。第二，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)。第三，采用公允價(jià)值計(jì)量模式容易導(dǎo)致虛增利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)

1.財(cái)政部.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006

篇3

房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風(fēng)”現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發(fā)周期中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的合理性，以及行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)沒有充分的認(rèn)識(shí)，也沒有對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時(shí)間內(nèi)見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。

（六）資金的管控手段過于簡(jiǎn)單

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進(jìn)行的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會(huì)阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時(shí)，這種簡(jiǎn)單的資金管控形式，也會(huì)延長(zhǎng)資金的回籠時(shí)間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策建議

（一）強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，讓全部員工都必須具備應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，只有每位員工在實(shí)際工作中都有意識(shí)的防范風(fēng)險(xiǎn)，不僅可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，而且在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，作為高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動(dòng)，通過對(duì)資金的全方位調(diào)控，有效規(guī)避資金運(yùn)營(yíng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）合理執(zhí)行資金的計(jì)劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金計(jì)劃環(huán)節(jié)，并采用科學(xué)的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷售、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金及企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃、施工節(jié)奏、銷售計(jì)劃、融資計(jì)劃、項(xiàng)目預(yù)算等制定切合實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程資金計(jì)劃，在全過程資金計(jì)劃的基礎(chǔ)上編制年度資金計(jì)劃、月度資金計(jì)劃，以確保資金計(jì)劃得到合理執(zhí)行，并能嚴(yán)格按照資金計(jì)劃管理資金。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)安排專門的人員，對(duì)資金的計(jì)劃情況作出全面的檢查，并嚴(yán)格監(jiān)督資金計(jì)劃執(zhí)行過程，不能忽略任何細(xì)節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來風(fēng)險(xiǎn)。如果在檢查和監(jiān)督過程中，發(fā)現(xiàn)有問題存在，則應(yīng)及時(shí)解決問題，或根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整資金計(jì)劃，或嚴(yán)格執(zhí)行資金計(jì)劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計(jì)劃的合理執(zhí)行。

（三）建立完善的資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個(gè)企業(yè)管理中的重點(diǎn)，為提高資金管理效率，需要完善相關(guān)的資金管理制度，并制定相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴(yán)格按照制度要求開展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資制度、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售制度、資金計(jì)劃管理制度、項(xiàng)目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金計(jì)劃、使用、回收等過程，讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動(dòng)都處于可控狀態(tài)，增加資金運(yùn)行的透明度，提高資金的利用率。同時(shí)，構(gòu)建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)后評(píng)價(jià)制度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。

（四）豐富資金的融資渠道

單一的融資渠道會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長(zhǎng)支付時(shí)間等從上游施工方、材料商等處進(jìn)行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進(jìn)行融資。其次，可以通過金融機(jī)構(gòu)以多種形式進(jìn)行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，籌集資金，從而減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。另外，還可以通過股權(quán)形式進(jìn)行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進(jìn)行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不斷的發(fā)展，如上市公司通過收購、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運(yùn)作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。

（五）提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷量，首先要提高項(xiàng)目開發(fā)的準(zhǔn)確性。這就要求企業(yè)在投資項(xiàng)目前，要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，通過科學(xué)的分析，進(jìn)行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時(shí)間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓思路，以創(chuàng)新的思維，開展精準(zhǔn)的營(yíng)銷手段，通過快速實(shí)現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。

（六）運(yùn)用多樣化的資金管控手段

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)隨時(shí)掌握資金的使用情況和流動(dòng)情況，所有的資金活動(dòng)都應(yīng)建立相應(yīng)的臺(tái)賬，便于企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金的管控。與此同時(shí)，為保證資金信息的準(zhǔn)確性，應(yīng)同時(shí)建立手工臺(tái)賬和系統(tǒng)臺(tái)賬，并定期對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)檢查，對(duì)賬目進(jìn)行匯總，并對(duì)賬單開展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據(jù)可依。此外，為了監(jiān)督資金管理人員的工作，還應(yīng)該建立相應(yīng)的績(jī)效考核機(jī)制和獎(jiǎng)懲辦法，并制定資金管控每個(gè)階段的對(duì)應(yīng)制度，以確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著越來越多的問題。因此，需要強(qiáng)化企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來提高資金的使用效率，才能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境。

參考文獻(xiàn)：

[1]陸勇.淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對(duì)策[J].會(huì)計(jì)師,2015(22).

[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對(duì)策[J].四川水泥,2016(09).

[3]林宏連.淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對(duì)策[J].建材與裝飾,2016(37).

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售資源；管理；控制

前言：

房地產(chǎn)的發(fā)展影響著越來越多的城市和行業(yè)，越來越多的資源涌向房地產(chǎn)行業(yè)，從事房地產(chǎn)銷售的工作人員隊(duì)伍也在迅速壯大，對(duì)房地產(chǎn)的銷售資源的管理控制是很重要的工作，本文就房地產(chǎn)行業(yè)的銷售資源進(jìn)行探討，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)行業(yè)的資源管理提供理論支持。

1.房地產(chǎn)銷售管理

狹義的房地產(chǎn)銷售資源管理是指以銷售人員為中心的管理，是房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷組合中促銷策略的一部分，廣義的房地產(chǎn)銷售資源管理是指房地產(chǎn)行業(yè)所有的銷售活動(dòng)進(jìn)行管理，涉及到房產(chǎn)價(jià)格的制定、相關(guān)工作人員的銷售、對(duì)房產(chǎn)的推廣、對(duì)房地產(chǎn)的分銷渠道等。房地產(chǎn)的銷售管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中心內(nèi)容，重在實(shí)施和控制。

2.房地產(chǎn)銷售的程序

對(duì)房地產(chǎn)的銷售管理程序主要包括：根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)狀況，確立房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)，這是進(jìn)行房地產(chǎn)銷售管理的前提；依據(jù)市場(chǎng)狀況和公司發(fā)展的目標(biāo)，制定企業(yè)的銷售規(guī)劃；依據(jù)銷售規(guī)劃的要求，設(shè)計(jì)銷售組織；對(duì)房地產(chǎn)銷售活動(dòng)進(jìn)行指揮和協(xié)調(diào)，這是房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的管理過程；對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)銷售活動(dòng)進(jìn)行控制，這是對(duì)銷售成果的結(jié)果管理。

2.1定制房地產(chǎn)企業(yè)銷售計(jì)劃

銷售規(guī)劃是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略管理的最終體現(xiàn)，是指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動(dòng)的計(jì)劃和安排。一般來說，銷售規(guī)劃是在銷售預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)的銷售策略和目標(biāo)，編制銷售配額和銷售預(yù)算，具體內(nèi)容包括：

2.1.1制定銷售目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銷售目標(biāo)包括階段性銷售目標(biāo)和銷售總目標(biāo)。

2.1.2選擇銷售策略

銷售策略包括租售方案，如：建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品是出租還是出售，租售的速度以及租售的價(jià)格和調(diào)整等、銷售的渠道（直接銷售或者是間接銷售）、租售促成策略、房屋租金或者出售售價(jià)的回收策略、租售的遠(yuǎn)景規(guī)劃、銷售部門或者銷售渠道的整體目標(biāo)。

2.2設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)銷售組織

企業(yè)在設(shè)計(jì)銷售組織時(shí)應(yīng)該行房地產(chǎn)企業(yè)的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略和現(xiàn)有營(yíng)銷組合字、企業(yè)資源以及其經(jīng)營(yíng)環(huán)境出發(fā)，但更應(yīng)該以已經(jīng)指定的銷售規(guī)劃為前提。如果房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為有能力由自己來承擔(dān)銷售任務(wù)并且選擇直接銷售方式，那么企業(yè)就應(yīng)該擁有一套屬于自己的營(yíng)銷方案和營(yíng)銷隊(duì)伍，其規(guī)模和人員素質(zhì)應(yīng)該能夠滿足完成銷售目標(biāo)任務(wù)的需要，或者具備選拔、培訓(xùn)和激勵(lì)銷售人員的合理機(jī)制，在銷售隊(duì)伍內(nèi)有責(zé)、權(quán)、利的適當(dāng)劃分。如果企業(yè)經(jīng)過權(quán)衡之后考慮采用銷售的方式，那么企業(yè)就不需要擁有自己的營(yíng)銷隊(duì)伍，但任然應(yīng)該有專門負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的人員或者部門，其職能與直接銷售方式下有很大的不同，經(jīng)營(yíng)人員或者部門的主要任務(wù)就是協(xié)調(diào)與商之間的關(guān)系，對(duì)商實(shí)施監(jiān)督和控制的權(quán)利。

2.3智慧和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售活動(dòng)

銷售活動(dòng)以團(tuán)隊(duì)形式展開，一個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)一般分為三個(gè)層次，即負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的高層管理人員、銷售經(jīng)理和普通銷售人員，有時(shí)在后兩者之間還會(huì)設(shè)置項(xiàng)目銷售經(jīng)理。對(duì)這些銷售資源的十幾分工包括，銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)營(yíng)銷策略的實(shí)施進(jìn)行統(tǒng)籌控制，銷售經(jīng)理和項(xiàng)目銷售經(jīng)理具體負(fù)責(zé)對(duì)普通銷售人員的管理，普通銷售人員展開對(duì)具體房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售。

2.4評(píng)價(jià)和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售活動(dòng)

銷售經(jīng)理或者項(xiàng)目銷售經(jīng)理必須關(guān)注銷售人員以及其業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和動(dòng)向，制定各種事宜的考核標(biāo)準(zhǔn)，建立評(píng)估與考核體系，適時(shí)對(duì)銷售人員及其業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)估和考核，并根據(jù)實(shí)際情況對(duì)銷售計(jì)劃與目標(biāo)、銷售策略作必要的調(diào)整和修改，不斷地提高銷售人員的工作效率，控制企業(yè)產(chǎn)品銷售和整體服務(wù)質(zhì)量。

3.房地產(chǎn)價(jià)格管理

3.1房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成主要包括：土地取得成本。是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需要的費(fèi)用和稅金等，目前，土地取得的途徑也比較多，不同的途徑，獲得土地的成本也不同；開發(fā)成本。是指在開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必須的直接費(fèi)用或者稅金等，主要包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)等；管理費(fèi)用。是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)多必須的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)企業(yè)人員的工資以及福利、辦公費(fèi)等。

3.2影響房?jī)r(jià)的因素

3.2.1宏觀因素

是對(duì)幾乎所有地區(qū)房?jī)r(jià)水平有所影響的因素，比如：人口數(shù)量，分布和結(jié)構(gòu)以及物價(jià)水平和財(cái)政政策等。

3.2.2中觀環(huán)境

是對(duì)某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素，比如城市的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，城市的規(guī)劃以及城市居民收入水平等。

3.2.3微觀環(huán)境

是房地產(chǎn)自身狀況或者條件對(duì)其價(jià)格水平有所影響的因素，如項(xiàng)目的區(qū)位，景觀以及建筑物本身的特征等。

3.3房?jī)r(jià)的制定

房?jī)r(jià)制定有很多因素影響的同時(shí)，也有很多種房?jī)r(jià)制定的理論依據(jù)和計(jì)算方法，包括：

3.3.1生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論認(rèn)為，商品的價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，而商品的價(jià)值是由其生產(chǎn)所必須的費(fèi)用所決定的，必須的費(fèi)用得到補(bǔ)償是房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤(rùn)的前提，也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)投資額前提。

3.3.2預(yù)期原理

預(yù)期原理認(rèn)為，決定房?jī)r(jià)當(dāng)前價(jià)值的，是基于購買者對(duì)其未來所能帶來的收益現(xiàn)金流或者能夠從中獲利的效用的預(yù)期。與生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論不同的是，預(yù)期原理是以消費(fèi)者為基礎(chǔ)的定價(jià)形式。

3.3.3替代原理

一代原理揭示的是房地產(chǎn)企業(yè)或者商品之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在同一市場(chǎng)上，相同的商品具有相同的價(jià)值，即價(jià)格具有替代性。

4.房地產(chǎn)銷售資源的管理

4.1房地產(chǎn)品牌管理

房地產(chǎn)說白了也是一種盈利性質(zhì)的行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)品牌的追求是必不可少的。品牌效應(yīng)能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在人們心目中樹立良好的企業(yè)形象，為房地產(chǎn)的銷售建立渠道，因此，對(duì)房地產(chǎn)品牌的管理是房地產(chǎn)企業(yè)日常工作的重點(diǎn)之一。

4.2應(yīng)該有自己的特色

不管是哪個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品，打出品牌之后增加銷售業(yè)績(jī)最好的方式就是宣傳自己產(chǎn)品的特色。房地產(chǎn)也不例外，房地產(chǎn)的銷售離不開對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品特色的推廣，企業(yè)可以將房地產(chǎn)本身所具有的價(jià)值，比如：地理位置、日照時(shí)間、交通方便性等作為房地產(chǎn)產(chǎn)品特色進(jìn)行推廣銷售。

4.3房地產(chǎn)與住戶關(guān)系的建立于維護(hù)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)與住戶關(guān)系的建立而言，必須是基于良好的房地產(chǎn)質(zhì)量之上，有一個(gè)好的基礎(chǔ)，才能構(gòu)建一個(gè)好的關(guān)系。建立起關(guān)系以后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與住戶關(guān)系的維護(hù)也是重要的日常工作之一，企業(yè)可以采取通過舉辦小區(qū)聯(lián)歡會(huì)以及過年過節(jié)送福利的方式來增加與住戶之間的關(guān)系，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)造一個(gè)好的口碑，這樣也能間接的幫助房地產(chǎn)企業(yè)的銷售

5.總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的興起，吸引了各方面資源的涌入，包括人力、物力、財(cái)力等。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中對(duì)銷售資源的管理和控制，需要房地產(chǎn)企業(yè)自身或者合作伙伴擁有完善的管理和控制體制以及房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合考量和投入以及定價(jià)銷售方案。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的快速開發(fā)、快速建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷管理是房地產(chǎn)企業(yè)必須做的功課。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭偉.房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理困境和對(duì)策研究[J]，城市建設(shè)理論研究，2012.

篇5

一、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)股債權(quán)投資與風(fēng)險(xiǎn)管理

1.風(fēng)險(xiǎn)管理的含義

一般認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)是人們?cè)趶氖履稠?xiàng)活動(dòng)或決策的過程中對(duì)未來預(yù)測(cè)可能產(chǎn)生的結(jié)果的不確定性，包括盈虧發(fā)生的不確定性、盈虧大小的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的損失潛伏在活動(dòng)或者事件的過程中，會(huì)給事件或者活動(dòng)帶來消極影響，阻礙實(shí)現(xiàn)其發(fā)展目標(biāo)。

風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)或者個(gè)人通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上選擇與優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)所致?lián)p失的后果，從而以最小的成本收獲最大的收益的決策過程。有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以減少風(fēng)險(xiǎn)給其帶來的損失，有助于企業(yè)所有者和管理者為企業(yè)未來發(fā)展做出正確決策，最大程度地保證經(jīng)營(yíng)管理的正常運(yùn)行，保護(hù)其財(cái)產(chǎn)安全和完整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)股債權(quán)投資與風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系

房地產(chǎn)股債權(quán)投資以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益為目標(biāo)，但是在高收益背后往往隱藏了高風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)管理失控，將導(dǎo)致企業(yè)所投資資本受到損失。通常情況下，經(jīng)濟(jì)收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系是既辯證統(tǒng)一又對(duì)立的，二者密不可分、形影相隨、相輔相成、相互制約，風(fēng)險(xiǎn)用經(jīng)濟(jì)收益來補(bǔ)償，經(jīng)濟(jì)收益以風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)。房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)如果要追求高經(jīng)濟(jì)收益，就必須面臨和承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)；與之相反，如果不愿意面對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)，就只能接受低經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)實(shí)。如果企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)從識(shí)別、評(píng)估到控制能夠建立起有效的管理機(jī)制，就能在追求高經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)將所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益最大化。

二、關(guān)于房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.人員素質(zhì)低下的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)股債權(quán)投資活動(dòng)中需要投資決策人員和相關(guān)管理人員具有宏觀經(jīng)濟(jì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)、法律法規(guī)等方面的專業(yè)知識(shí)，從事房地產(chǎn)股債權(quán)投資的企業(yè)都是知識(shí)密集型企業(yè)，對(duì)員工素質(zhì)的要求極高。企業(yè)內(nèi)部員工的素質(zhì)的高低很大程度上決定企業(yè)發(fā)展，如果企業(yè)缺乏專業(yè)的高素質(zhì)人才能對(duì)股債權(quán)投資進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，那么企業(yè)將很難在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中得以長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展。

2.信息收集的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)在進(jìn)行投資項(xiàng)目選擇時(shí)，需要收集大量的相關(guān)資料，如果所收集的信息不夠及時(shí)、完整準(zhǔn)確、真實(shí)，那么過時(shí)失真的信息將可能導(dǎo)致企業(yè)管理者做出錯(cuò)誤的投資和經(jīng)營(yíng)決策，進(jìn)而影響到投資項(xiàng)目的正常運(yùn)行，甚至企業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，企業(yè)信息的來源渠道必須廣泛，且穩(wěn)定可靠，信息在傳遞的過程中要保持其真實(shí)性、完整性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性，以確保信息使用者能夠基于正確信息做經(jīng)營(yíng)決策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的投資和管理目標(biāo)。

3.管理風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)是指是指公司的決策人員和管理人員在經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致公司盈利水平變化，即未來收益下降和成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，管理風(fēng)險(xiǎn)受到管理團(tuán)隊(duì)的能力和構(gòu)成、員工沖突、流失和知識(shí)管理等因素的影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展初期階段，組織結(jié)構(gòu)還不夠完善、科學(xué)、合理，公司治理也不規(guī)范，如果企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，內(nèi)部治理不能及時(shí)的調(diào)整，適應(yīng)新環(huán)境，將可能由于管理不善導(dǎo)致投資項(xiàng)目的失敗。

4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

所謂市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、供求等市場(chǎng)因素的不確定性給企業(yè)發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)。目前，世界經(jīng)濟(jì)剛剛經(jīng)過金融危機(jī)的洗禮，正處在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的階段，這給企業(yè)發(fā)展帶來了良好的契機(jī)，但是，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境也日益變得復(fù)雜給企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境的不穩(wěn)定性給房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的發(fā)展帶來極大的阻力，房地產(chǎn)商品是否受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的周期性或階段性波動(dòng)影響，商品在市場(chǎng)上是否適銷對(duì)路，在技術(shù)、質(zhì)量、服務(wù)、銷售渠道和方式等方面有無市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，都會(huì)成為影響房地產(chǎn)股債權(quán)投資安全的重要因素。

5.其他經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也稱營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，通常是指由于企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)上的因素，給企業(yè)帶來利潤(rùn)率或利潤(rùn)額的不穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的投資標(biāo)的往往都是待建或者未完成銷售的項(xiàng)目，以未來預(yù)期收益作為投資基礎(chǔ)，這樣的被投資項(xiàng)目或企業(yè)的未來的發(fā)展充滿了不可預(yù)測(cè)性，如果目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)方式、管理模式、宏觀和產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、財(cái)務(wù)融資，資金周轉(zhuǎn)、法律違約甚至欺詐等方面出現(xiàn)問題，導(dǎo)致了非體系性經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，將會(huì)使作為投資者的房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)的預(yù)期收益下降，進(jìn)而使企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)的低谷。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)股債權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)

高素質(zhì)、多元化發(fā)展的人才是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定、可持續(xù)健康發(fā)展的重要組成元素之一。因此，企業(yè)應(yīng)該定期進(jìn)行人員培訓(xùn)，完善房地產(chǎn)股債權(quán)投資基金管理人的知識(shí)結(jié)構(gòu)，使之有能力為企業(yè)更好的服務(wù)，防范投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部選拔部分優(yōu)秀人才實(shí)行崗位輪換，使之充分了解和掌握各部門、各環(huán)節(jié)的工作，為股債權(quán)投資業(yè)務(wù)儲(chǔ)備好后備人才。

2.建立有效的信息溝通體系

企業(yè)要建立健全有效的信息流通體系，以加強(qiáng)各層級(jí)之間、各部門之間、員工之間的信息溝通，加快信息的傳遞速度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源共享，以此達(dá)到企業(yè)的所有者和經(jīng)營(yíng)者能夠及時(shí)、準(zhǔn)確的掌握企業(yè)現(xiàn)狀，從而作出正確決策的目的。

3.完善內(nèi)部控制體系

從歷史看，風(fēng)險(xiǎn)管理從內(nèi)部控制發(fā)展而來，內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目標(biāo)都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。內(nèi)部控制體系的建立與完善對(duì)房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理有著重要作用，房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)必須按照自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)劃建立起科學(xué)、合理、有效的內(nèi)部控制體系，降低和化解管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)需要在內(nèi)部建設(shè)完善的崗位制度與崗位分離制度，以及能夠貫穿企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)始終的授權(quán)決策機(jī)制、監(jiān)控制度、信息披露制度，與此同時(shí)強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控、審計(jì)控制。

4.加強(qiáng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的管理

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資途徑就是銀行貸款，房地產(chǎn)股債權(quán)投資中往往也會(huì)需要銀行貸款的支持。但是，我國(guó)境內(nèi)銀行貸款的條件高、利率高，大多數(shù)企業(yè)貸款難、還款難，形成了融資鏈的惡性循環(huán)，尤其是中小企業(yè)，這一情況更為嚴(yán)重。融資難是影響房地產(chǎn)股債權(quán)投資成敗的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素，所以房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)需密切關(guān)注國(guó)家整體信貸環(huán)境的變化，關(guān)注政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，跟蹤相關(guān)政策以及法律的變化，了解銀行等金融信貸機(jī)構(gòu)的信貸政策和要求，培育企業(yè)美譽(yù)度，以滿足和適應(yīng)信貸政策的要求，獲取政府和金融機(jī)構(gòu)的融資支持。

5.引入第三方獨(dú)立監(jiān)督考核

邀請(qǐng)第三方參與對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)督與考核可以幫助房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)順利實(shí)施投資活動(dòng)。企業(yè)可以依據(jù)自身情況，邀請(qǐng)企業(yè)外部的風(fēng)控專家、基金專家、審計(jì)人員等，組成外部審計(jì)或顧問咨詢組，借助其專業(yè)能力和獨(dú)立性，針對(duì)企業(yè)的投資行為進(jìn)行合理分析、預(yù)測(cè)、監(jiān)控，規(guī)范投資行為，并為企業(yè)及時(shí)、準(zhǔn)確地提供所投資標(biāo)的項(xiàng)目的信息，揭示所投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)，給予管理改善建議，以保證項(xiàng)目能夠取得預(yù)想收益。

6.建立激勵(lì)制度

建立健全對(duì)投資經(jīng)理的激勵(lì)制度是完善投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容。投資經(jīng)理的工作熱情、責(zé)任心、投入度和專業(yè)度可以在很大程度上決定房地產(chǎn)股債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管控質(zhì)量，房地產(chǎn)股債權(quán)投資企業(yè)一般可以通過建立兩種激勵(lì)機(jī)制來激發(fā)投資經(jīng)理的工作熱情。一是建立健全顯性激勵(lì)機(jī)制，即以業(yè)績(jī)考核的方式來影響投資經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)收入，具體可按照企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)對(duì)其進(jìn)行一定比例的資金獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)投資經(jīng)理努力工作。通過提升項(xiàng)目質(zhì)量，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，不僅增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益流入，也增加了投資經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)收益。二是建立健全隱性激勵(lì)機(jī)制。這種激勵(lì)方法也可稱為“聲譽(yù)約束”。一般來說，如果投資經(jīng)理能夠積極地管理運(yùn)營(yíng)好投資項(xiàng)目，那么不僅會(huì)給其帶來經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)還會(huì)增強(qiáng)投資者、行業(yè)人才市場(chǎng)對(duì)其的信心；反之，如果由于投資經(jīng)理未盡到職責(zé)而使得股債權(quán)投資的業(yè)績(jī)表現(xiàn)下降，就會(huì)很少有企業(yè)再選擇其合作，進(jìn)而失業(yè)。

篇6

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)行業(yè) 營(yíng)運(yùn)資金 流動(dòng)性 營(yíng)運(yùn)能力

Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.

Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability

現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)較成熟的行業(yè)，但是在金融危機(jī)的一次洗禮之后，房地產(chǎn)已經(jīng)不再有過去的高增長(zhǎng)和高利潤(rùn)。在多次的波動(dòng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理也備受關(guān)注。

1. 營(yíng)運(yùn)資金管理理論

1.1營(yíng)運(yùn)資金

本文將采用狹義上的營(yíng)運(yùn)資金即凈營(yíng)運(yùn)資金來進(jìn)行分析。狹義上的營(yíng)運(yùn)資金是指營(yíng)運(yùn)資金的凈額，即是流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差。公司資產(chǎn)的流動(dòng)性和償債能力可以用凈營(yíng)運(yùn)資金的狀況結(jié)合流動(dòng)比率、速動(dòng)比率 等來衡量。

1.2營(yíng)運(yùn)資金管理

營(yíng)運(yùn)資金管理是對(duì)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的管理。一個(gè)公司要想能夠正常的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)轉(zhuǎn)就必須有適量的營(yíng)運(yùn)資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動(dòng)資產(chǎn)。營(yíng)運(yùn)資金管理主要包括對(duì)數(shù)量和籌集方式兩個(gè)方面的管理，公司可以通過內(nèi)部的資金轉(zhuǎn)換機(jī)制，使兩者達(dá)到最優(yōu)組合。在管理中，我們要考慮該資產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間以及變現(xiàn)的穩(wěn)定程度。

1.3房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理

房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的中心，是指房地產(chǎn)公司在開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理活動(dòng)中對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)，如住房、寫字樓、商業(yè)娛樂設(shè)施包括相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都需要有大量資金的投入。在前期的開發(fā)和建設(shè)階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長(zhǎng)。

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的目標(biāo)是要提高資金的利用率和資金供應(yīng)的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作過程復(fù)雜、資金投入量大、回收期長(zhǎng)，因而加強(qiáng)資金管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

2. 地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理現(xiàn)狀

在此，我選擇了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)較為領(lǐng)先的5家上市公司，并對(duì)它們從2009年至2011年底的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)分析中，我采用了算數(shù)平均法來計(jì)算整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債情況。

2.1營(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)性分析

2.1.1流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)相比，它具有盈利能力差、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。如果一個(gè)公司流動(dòng)資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重較大，說明公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，盈利能力較低。

表1中，我們可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)總額呈上升態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)中，流動(dòng)資產(chǎn)的比重非常高，平均占到95%左右?？梢钥闯觯鲃?dòng)資產(chǎn)是房地產(chǎn)公司的血液。而在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態(tài)勢(shì)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產(chǎn)、施工中的房產(chǎn)以及用于建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價(jià)值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進(jìn)入到后金融危機(jī)時(shí)代，為了減少行業(yè)內(nèi)的泡沫，政府出臺(tái)了一系列的限購、提高存款準(zhǔn)備金率的措施，這使得房地產(chǎn)公司的存貨的周轉(zhuǎn)更困難。公司積壓的存貨越多，資產(chǎn)整體的流動(dòng)性就會(huì)變差。在流動(dòng)資產(chǎn)中，應(yīng)收款項(xiàng)也占了一定比重，大約在10%左右。而應(yīng)收款項(xiàng)能否收回很大程度上由欠款公司的經(jīng)營(yíng)狀況決定。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，存貨和應(yīng)收款項(xiàng)的流動(dòng)性更類似于長(zhǎng)期資產(chǎn)?？梢?，房地產(chǎn)公司只有15%左右的貨幣資金具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。

2.1.2流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析

流動(dòng)負(fù)債也稱短期負(fù)債，是指公司需在一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)。流動(dòng)負(fù)債的規(guī)模會(huì)影響一個(gè)公司短期的償債能力。

由表2，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債規(guī)模很大。房地產(chǎn)是一個(gè)高投入，周轉(zhuǎn)慢的行業(yè)，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負(fù)債的方式。而在房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債中流動(dòng)負(fù)債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢(shì)。之所以房地產(chǎn)公司更傾向于流動(dòng)負(fù)債是因?yàn)榱鲃?dòng)負(fù)債的成本要低于長(zhǎng)期負(fù)債。進(jìn)一步分析表2中的數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占流動(dòng)負(fù)債的比重已經(jīng)超過了50%。房地產(chǎn)公司先預(yù)收顧客的購房首付款，再對(duì)這些資金進(jìn)行有效利用。預(yù)收賬款并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力，而是會(huì)隨著項(xiàng)目結(jié)算轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入。但是能否及時(shí)、大量收到預(yù)付款項(xiàng)將由公司的銷售狀況決定，只有當(dāng)公司銷售很景氣的時(shí)候，公司才會(huì)有可能收到大量的預(yù)付款，從而盤活現(xiàn)金。一旦房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，公司的流動(dòng)資產(chǎn)籌集將會(huì)受到影響。

2.1.3短期償債能力分析

速動(dòng)比率是速凍資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，它可用來衡量流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力大小。速凍資產(chǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨的差額。

不同的行業(yè)存在不同的速動(dòng)比率，所以速動(dòng)比率應(yīng)該是多少這個(gè)問題就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。房地產(chǎn)行業(yè)具有存貨占比大的特點(diǎn)，存貨又存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。

經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，理想的速動(dòng)比率應(yīng)該是l。如果公司的速動(dòng)比率低于1，則會(huì)被認(rèn)為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點(diǎn)。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量?jī)r(jià)齊升，大量現(xiàn)金回流，速動(dòng)比例較2008年有大幅度的上升。根據(jù)前幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場(chǎng)行情出現(xiàn)回落,速動(dòng)比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動(dòng)比率都有所下降，大概維持在0.4。

2.2營(yíng)運(yùn)資金營(yíng)運(yùn)能力分析

2.2.1現(xiàn)金管理分析

狹義的現(xiàn)金僅指庫存現(xiàn)金。廣義的現(xiàn)金則還包括各種現(xiàn)金等價(jià)物，如有價(jià)證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現(xiàn)金作為保證，就很可能使得公司資金周轉(zhuǎn)困難，無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。但是，如果持有的現(xiàn)金過量，公司也會(huì)受到損失，因?yàn)楝F(xiàn)金是一種產(chǎn)生極少收益的資產(chǎn)，過多的持有貨幣，會(huì)存在機(jī)會(huì)成本的問題。在此我們選擇廣義上的現(xiàn)金含義。

由表4可以看出，保利和榮盛的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年降低，說明這兩家公司的現(xiàn)金的管理有好轉(zhuǎn)。而其余三家公司的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)有波動(dòng)，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會(huì)影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)在270天左右，說明它們的資金的周轉(zhuǎn)比較緩慢。

2.2.2應(yīng)收賬款管理分析

應(yīng)收賬款是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中，由于銷售、提供勞務(wù)等原因，應(yīng)向購貨方或接受勞務(wù)者收取的款項(xiàng)以及代墊的費(fèi)用等。公司提供信用業(yè)務(wù)，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時(shí)也會(huì)付出代價(jià)，如出現(xiàn)拖欠貨款，應(yīng)收賬款回收難的風(fēng)險(xiǎn)等。在房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)收賬款相對(duì)資產(chǎn)而言比較少，這是由行業(yè)的特點(diǎn)決定的。房地產(chǎn)行業(yè)為現(xiàn)金交易，預(yù)收款項(xiàng)是他們主要的收入來源。

由表5可以看出，金地對(duì)應(yīng)收賬款的管理比較好，其應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)維持在40天以內(nèi)，而且周轉(zhuǎn)速度逐年加快，2011年其周轉(zhuǎn)天數(shù)只有12天，這個(gè)數(shù)據(jù)讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)都較大，且呈逐年遞增狀態(tài)。萬科在2011年應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到780，超過了兩年?？梢姡f科在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，公司應(yīng)加快應(yīng)收賬款的回收。雖說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率能說明公司收款變現(xiàn)能力強(qiáng)，但是這一指標(biāo)也應(yīng)該控制在一定限度內(nèi)。

2.2.3存貨管理分析

房地產(chǎn)行業(yè)中，占流動(dòng)資產(chǎn)比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經(jīng)開發(fā)完成的房屋外，很大一部分是準(zhǔn)備開發(fā)和正在建設(shè)中的土地和房屋。

由表6可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現(xiàn)為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉(zhuǎn)都需要4年多，而且周轉(zhuǎn)的速度逐年減慢，也說明了房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響到公司的盈利和還貸能力。

3. 地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理問題

通過以上數(shù)據(jù)的分析，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的整體背景，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理還存在以下問題：

3.1存貨多

通過上面的數(shù)據(jù)分析，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)，存貨主要指未開發(fā)的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈下調(diào)趨勢(shì)，銷售的不暢直接導(dǎo)致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰(zhàn)略擴(kuò)張不斷增加儲(chǔ)備，又加重了這種情況。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，存貨是公司未來發(fā)展的保障，但也是風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。

3.2負(fù)債比例高

通過對(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)的分析，我們可看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資和IP0的條件較多、較嚴(yán)，而且單個(gè)公司不可能完全依靠自有資金來進(jìn)行發(fā)展，因此許多企業(yè)都選擇從銀行進(jìn)行融資，這便導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)過高的負(fù)債率。而較高的債務(wù)率會(huì)使企業(yè)承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

3.3償債能力弱

房地產(chǎn)行業(yè)近三年來公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力在下降，資產(chǎn)的流動(dòng)性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環(huán)節(jié)出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務(wù)的償還能力受到影響。所以房地產(chǎn)公司就應(yīng)該及時(shí)的采取相關(guān)措施促進(jìn)商品的銷售，盤活現(xiàn)金，從而逐步增強(qiáng)公司的償債能力。

3.4資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率低

通過對(duì)營(yíng)運(yùn)資金營(yíng)運(yùn)能力的分析，我們看出房地產(chǎn)行業(yè)資金的營(yíng)運(yùn)效率較低，周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)。在交易過程中，對(duì)于公司出現(xiàn)的應(yīng)收款項(xiàng)的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對(duì)于資產(chǎn)中占比最大的存貨來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的下調(diào)，銷售的不通暢，存貨的周轉(zhuǎn)變得更慢，有的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)達(dá)到7、8年的時(shí)間，這有點(diǎn)令人毛骨悚然，所以房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者一定要重視效率問題。

結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況反應(yīng)極為靈敏的行業(yè)，它的興衰也能預(yù)示出宏觀經(jīng)濟(jì)的走向。而房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金之于房地產(chǎn)行業(yè)，就好像房地產(chǎn)行業(yè)之于宏觀經(jīng)濟(jì)，營(yíng)運(yùn)資金的管理狀況即能顯示出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。因此只有加強(qiáng)資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目的順利開發(fā)，才能使我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體——房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。

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篇7

一、資產(chǎn)模式概述

(一)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中資產(chǎn)負(fù)債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻高、市場(chǎng)需求量大供給小于需求且競(jìng)爭(zhēng)壓力不大的情況下還是非常容易盈利的，但是如果市場(chǎng)是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無法在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

(二)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個(gè)資產(chǎn)就能夠的當(dāng)中流動(dòng)現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對(duì)的固定投資的比例會(huì)大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營(yíng)銷開發(fā)和用戶體驗(yàn)等方面。輕資產(chǎn)所強(qiáng)調(diào)的是對(duì)企業(yè)品牌和企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的增強(qiáng)，利用杠桿效應(yīng)原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U(xiǎn)降低，增加對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶資源和運(yùn)營(yíng)的投入。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的主要因素

(一)土地成本因素

我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)所以土地資源顯得相對(duì)珍貴很多，這一點(diǎn)尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國(guó)的土地價(jià)格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對(duì)于土地資源的管控,這些因素都是的,土地的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地的供給量二者之間出現(xiàn)了嚴(yán)重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會(huì)造成開發(fā)商拿地難度和拿地價(jià)格明顯增高從而使得其開發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價(jià)格的快速上升使得開發(fā)商已經(jīng)購買的土地價(jià)格變得越來越高其享受到的土地紅利也會(huì)因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價(jià)值有所增值。因此土地成本因素對(duì)于開發(fā)商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財(cái)務(wù)費(fèi)用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已然過去，土地價(jià)格的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本飛速增加而財(cái)務(wù)費(fèi)用也越來越高，導(dǎo)致其投入到土地當(dāng)中的資金過多，其現(xiàn)金流量過少就很可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

(二)樓盤庫存壓力因素

近些年來房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在一個(gè)較為低迷的狀態(tài)下，其庫存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤庫存對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴(yán)重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無法得到迅速的資金回籠甚至?xí)捎谶@種資金無法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財(cái)務(wù)危機(jī)，盡管今年我國(guó)提出了銷庫存的國(guó)家戰(zhàn)略但是庫存量依舊十分龐大，這對(duì)于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型而言也是一個(gè)巨大的威脅。

(三)現(xiàn)金流因素

房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期較長(zhǎng)通常需要3年以上的時(shí)間才能夠進(jìn)行一次資金回籠，而在項(xiàng)目建設(shè)的過程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個(gè)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功案例

凱德集團(tuán)絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(重資產(chǎn)結(jié)構(gòu))轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)(輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu))，在其轉(zhuǎn)型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來彌補(bǔ)核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅(jiān)定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國(guó)模式，在房地產(chǎn)土地價(jià)格較低時(shí)買入土地進(jìn)行儲(chǔ)備，再在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價(jià)進(jìn)行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式使得凱德的利潤(rùn)回報(bào)大大提升，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻大大降低。

篇8

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)管理公司，運(yùn)行，監(jiān)管

一、相關(guān)背景

資產(chǎn)管理公司是處理銀行業(yè)機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)的專門機(jī)構(gòu)，是一種準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，在銀行擺脫危機(jī)，維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定層面起到非常重要的作用。在世界范圍內(nèi)，設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司也是處理銀行業(yè)不良資產(chǎn)的主要手段之一，有利于在處理銀行業(yè)不良資產(chǎn)過程中提高處理效率，減少處理的成本。我國(guó)在2014年7月公布成立了5家歸宿地方的資產(chǎn)管理公司（中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于公布江蘇浙江安徽廣東上海等五省市地方資產(chǎn)管理公司名單的通知），由此地方資產(chǎn)管理公司的運(yùn)作架構(gòu)在全國(guó)范圍內(nèi)開始成型。

二、地方資產(chǎn)管理公司的運(yùn)行方式

地方資產(chǎn)管理公司的業(yè)務(wù)范圍可以總結(jié)成為兩項(xiàng)主要業(yè)務(wù)，一是處置不良資產(chǎn)，二是融資，因?yàn)樵诘胤劫Y產(chǎn)公司除了不良資產(chǎn)的過程中不可避免的會(huì)發(fā)生資金的支出，也就意味著有融資行為。

首先我們來看地方資產(chǎn)管理公司的組成結(jié)構(gòu)，雖然目前中國(guó)第一批公布的地方資產(chǎn)管理公司中只有一家有著民營(yíng)資本的身影，但是從制度角度出發(fā)地方資產(chǎn)管理公司的資本來源還是比較多元化。這種做法也是為了防止地方資產(chǎn)管理公司在運(yùn)作的過程中受到地方政府的過度干預(yù)，從而失去了處理不良資產(chǎn)的能力，成為一個(gè)空殼。在具體規(guī)定上，地方資產(chǎn)管理公司的成立沒有設(shè)定必須是國(guó)有控股，甚至于也沒有限制外資不能入股，是持著相對(duì)開放的態(tài)度來對(duì)待地方資產(chǎn)管理公司的。

其次我們分析資產(chǎn)管理公司的主要業(yè)務(wù)。在對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行處置的過程中，地方資產(chǎn)管理公司是起到了核心作用的，可以采用多種債務(wù)處理方式來處理地方的不良資產(chǎn)。具體來說有以下幾種不良資產(chǎn)處理方式：風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的債轉(zhuǎn)股或者使用合同法賦予的一般債權(quán)人權(quán)益;風(fēng)險(xiǎn)較高的則包括信托分層等方式。但是不管采取何種具體的處理方式，地方資產(chǎn)管理公司對(duì)于不良資產(chǎn)的處理都是對(duì)購入的不良資產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)重組而非轉(zhuǎn)讓。這主要是因?yàn)閭鶆?wù)重組的方式處理有利于盤活不良資產(chǎn)，避免金融市場(chǎng)內(nèi)的大量不良資產(chǎn)對(duì)銀行帶來的巨大消耗;對(duì)于企業(yè)而言，債務(wù)重組也十分有利于企業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)擺脫困境，化解掉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);沖債務(wù)重組過程本身來看，重組的資產(chǎn)價(jià)格往往低于同期市場(chǎng)的價(jià)格，因此對(duì)于地方資產(chǎn)管理公司而言，這些資產(chǎn)也能在未來為公司帶來一定的收益。同時(shí)除了對(duì)現(xiàn)有的不良資產(chǎn)進(jìn)行處理外，對(duì)于即將成為不良資產(chǎn)的企業(yè)來說也有十分突出的作用，主要是對(duì)于那些暫時(shí)出現(xiàn)資金流動(dòng)性問題的企業(yè)，由地方資產(chǎn)管理公司來進(jìn)行債務(wù)的重組，繼而盤活企業(yè)，防止其向不良資產(chǎn)裂變。

再次是地方資產(chǎn)管理公司的其他相關(guān)業(yè)務(wù)。地方資產(chǎn)管理公司除了處理地方不良資產(chǎn)外，也同時(shí)經(jīng)營(yíng)大量的第三方業(yè)務(wù)，包括資產(chǎn)債務(wù)收購和處置和中小企業(yè)的第三方銀行擔(dān)保。地方資產(chǎn)管理公司通過收購債務(wù)債權(quán)，成為債權(quán)人，與債務(wù)人之間重新協(xié)商債務(wù)關(guān)系中的合同條款和還款相關(guān)事項(xiàng);銀行擔(dān)保則是由地方資產(chǎn)管理公司為不具備銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)提供符合貸款數(shù)額的擔(dān)保，向銀行推薦授信，從而與銀行企業(yè)之間形成第三方擔(dān)保關(guān)系，從而促成企業(yè)融資的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)還規(guī)定如果受擔(dān)保的企業(yè)在出現(xiàn)違約情況，則其對(duì)于銀行的債務(wù)由地方資產(chǎn)管理公司進(jìn)行收購，企業(yè)則向地方資產(chǎn)管理公司支付一定的費(fèi)用。

三、地方資產(chǎn)管理公司的監(jiān)管

1、合理的選擇監(jiān)管主體。當(dāng)前我國(guó)地方資產(chǎn)管理公司數(shù)量十分有限，也尚處在初期擴(kuò)展階段，因此地方資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)主要是財(cái)政部和銀監(jiān)會(huì)，這樣有利于我國(guó)的核心金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)作出有力的管理。但是在地方不良資產(chǎn)的處理過程中，不同的地區(qū)不良資產(chǎn)的形成過程和復(fù)雜背景都不一樣，因此從實(shí)踐意義上來說，省一級(jí)政府對(duì)于地方的情況更為了解。因此在監(jiān)管上除了財(cái)政部和銀監(jiān)會(huì)在硬性規(guī)則上給予規(guī)定外，省一級(jí)政府也應(yīng)該在具體管理上給予支持和管理，這樣就可以在實(shí)現(xiàn)中央把握處理大綱的前提下，又避免中央監(jiān)管造成的教條。

2、完善信息披露。金融市場(chǎng)的開放使得金融不在是遙不可及的事務(wù)，這一點(diǎn)不光只在金融機(jī)構(gòu)的設(shè)立上，其監(jiān)管也是如此。不良資產(chǎn)的管理因?yàn)槠涔芾韺?duì)象的特殊性需要非常注意信息的披露，一般意義上的不良資產(chǎn)交易和處置市場(chǎng)有著信息匯集、定價(jià)的功能，而這些功能的實(shí)現(xiàn)都必須在信息公開的基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)。在公布的信息中應(yīng)該包括了法人治理情況，資產(chǎn)負(fù)債和審計(jì)情況，風(fēng)險(xiǎn)管理的政策和程序，風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量監(jiān)測(cè)和管理信息系統(tǒng)內(nèi)部控制情況，風(fēng)險(xiǎn)集中度、關(guān)聯(lián)交易及其風(fēng)險(xiǎn)敞口等信息。這些信息的公開對(duì)實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)的處理非常關(guān)鍵，因此必須做好地方資產(chǎn)管理公司的信息披露工作，保證不良資產(chǎn)的治理。在信息披露的過程中，可以通過傳統(tǒng)的電視報(bào)紙等方式，也可以通過網(wǎng)絡(luò)方式進(jìn)行定期的公司信息公布和項(xiàng)目信息的公布。

3、進(jìn)行合規(guī)管理。地方資產(chǎn)管理公司在業(yè)務(wù)的地域范圍上是被嚴(yán)格控制的，因?yàn)槠錄]有其他金融機(jī)構(gòu)擁有的融資權(quán)限，也沒有支付清算的權(quán)限，因此地方資產(chǎn)管理公司沒有其他金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)向其他金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)過多的的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于地方資產(chǎn)管理公司的管理也與對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管不一樣，一般金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管是以風(fēng)險(xiǎn)的控制為主，但是對(duì)于地方資產(chǎn)管理公司而言，則是以其行為的合規(guī)管理為主，具體的管理方式就是對(duì)公司行為的道德風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。在長(zhǎng)期監(jiān)控的基礎(chǔ)上，按照相關(guān)的管理規(guī)定對(duì)公司的行為進(jìn)行整改，保證在處理地方不良資產(chǎn)的過程中做到公正有序。對(duì)于地方資產(chǎn)管理公司的合規(guī)管理可以通過現(xiàn)場(chǎng)檢查和非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管等方式進(jìn)行，通過對(duì)其具體行為的監(jiān)管和信息披露的情況進(jìn)行具體的分析，實(shí)現(xiàn)有效的合規(guī)管理。

參考文獻(xiàn)：

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轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的改革，也給房地產(chǎn)在新時(shí)期的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供了新的環(huán)境，而如何在轉(zhuǎn)型期面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，積極完成事業(yè)建設(shè)就成為我們要思考的問題。實(shí)踐證明，有效的發(fā)展手段就是充分發(fā)揮人力資源管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。目前，人力資源管理已是完善轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理最重要的途徑。我們經(jīng)歷了一系列政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控管理，如今的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨全新的發(fā)展，并與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌，走向世界。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型期進(jìn)行了更多、更大規(guī)模的開發(fā)，但其自身的各種缺陷也逐漸暴露出來?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論在資金實(shí)力、融資方式、人力資源管理，還是企業(yè)管理上都有很多問題，但是最主要表現(xiàn)在人力資源管理方面。人力資源管理作為企業(yè)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的手段之一，在轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著無可替代的作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的模式陳舊

由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中還有從舊式的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的國(guó)有建筑公司轉(zhuǎn)型或發(fā)展而來的中小型民營(yíng)企業(yè)，在制定決策與管理上依然存在個(gè)人專權(quán)與家長(zhǎng)式的舊式管理模式。這種類型的房地產(chǎn)企業(yè)還不占少數(shù)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的管理模式過于陳舊，完全無法適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)需求，更沒有能力抵抗在我國(guó)入世以來，來自外資地產(chǎn)巨頭的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)人才供需長(zhǎng)期處于矛盾狀態(tài)

我國(guó)人才環(huán)境與市場(chǎng)現(xiàn)狀的矛盾突出，一面是浩浩蕩蕩的應(yīng)聘隊(duì)伍，一面是不少企業(yè)面對(duì)的人才緊缺難題。尤其是高校擴(kuò)招以后，每年新進(jìn)的大量畢業(yè)生和待業(yè)人口涌入就業(yè)市場(chǎng)，給市場(chǎng)帶來了巨大的用工壓力，近年來房地產(chǎn)企業(yè)人才需求信息在主流招聘媒體上占據(jù)很大比例，但企業(yè)處于自身的考慮，很難將人才真正引用到適當(dāng)?shù)膷徫簧先?，而?yīng)聘者也無法滿足公司的業(yè)務(wù)需求，例如經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目管理、銷售經(jīng)理、市場(chǎng)經(jīng)理、前期開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)等人才，市場(chǎng)更是出現(xiàn)供不應(yīng)求的問題。

三、出現(xiàn)了很多品牌的大型房地產(chǎn)行業(yè)

大型的房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展比較完整，涉及的經(jīng)營(yíng)范圍也比較廣泛，它們不僅在研發(fā)、營(yíng)銷、服務(wù)、市場(chǎng)開拓、產(chǎn)品創(chuàng)新等專業(yè)領(lǐng)域占據(jù)了龍頭地位，還在戰(zhàn)略上為進(jìn)軍國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)制定方案，在人力資源的管理上更是形成了自己的特色，構(gòu)成了一套完整的管理流程。比如我國(guó)的上市龍頭企業(yè)保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)；上海本地的綠地、大華、復(fù)地、農(nóng)工商、中華企業(yè)、上實(shí)集團(tuán)；以及帶有開發(fā)區(qū)性質(zhì)的陸家嘴、張江高科、金橋開發(fā)、外高橋集團(tuán)；帶有港澳背景的碧桂圓、富力地產(chǎn)等著名企業(yè)。它們都是未來中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭者。

四、員工薪酬的地區(qū)差異過大，績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)不一

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)員工薪酬水平不一的現(xiàn)象一直存在，由于受到各地經(jīng)濟(jì)水平及其它因素的綜合影響，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)的薪酬差異非常大，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿?；騼?nèi)陸一線城市，它們房地產(chǎn)企業(yè)員工的薪酬要遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的人員工資，比如上海和深圳比北京要高，天津比大連等二線城市要高。同時(shí)，在同一線的城市中，不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平也有很大的不同，比如北京房地產(chǎn)企業(yè)薪酬水平最高的是戰(zhàn)略專業(yè)型的房地產(chǎn)公司，其平均年薪達(dá)到近8萬元，居于中等水平的是戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)企業(yè)，平均年薪為6.5萬元。在同一企業(yè)內(nèi)，人員受到各種原因的影響，個(gè)人的薪酬水平也是有差異的，主要原因出在考核標(biāo)準(zhǔn)不一。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，崗位設(shè)置繁多，人員的崗位、工作要求、實(shí)際工作情況都會(huì)有明顯不同，進(jìn)而使得員工薪酬出現(xiàn)巨大差異，因此，必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的考核制度進(jìn)行全面改革，積極有效地實(shí)現(xiàn)科學(xué)考核，滿足人力資源發(fā)展的需求，縮短員工之間的差異，和諧房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

房地產(chǎn)公司的狀況與人員流失分析

一、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀員工的流失

由于員工對(duì)企業(yè)的滿意度低，一些優(yōu)秀人才流失的情況時(shí)有發(fā)生，為了保護(hù)人才，提高房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略制定的科學(xué)性，應(yīng)及時(shí)做好人才管理工作。根據(jù)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，戰(zhàn)略多元型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)員工的滿意度有一些上漲，而總體經(jīng)營(yíng)效益也有明顯增加，但小型房地產(chǎn)企業(yè)員工的滿意度卻持續(xù)下降，導(dǎo)致企業(yè)中優(yōu)秀員工流失，最終導(dǎo)致公司總體效益下滑。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須及時(shí)有效地調(diào)整發(fā)展思路，并改變經(jīng)營(yíng)管理對(duì)策，務(wù)必真正做到薪酬管理體系的公平、公正、合理。

二、建設(shè)有組織凝聚力的企業(yè)文化

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[關(guān)鍵詞]第三方物流企業(yè) 顧客資產(chǎn)管理

一、第三方物流企業(yè)顧客資產(chǎn)管理特點(diǎn)

1.顧客穩(wěn)定與忠誠(chéng)對(duì)物流企業(yè)的生存和發(fā)展更為重要。

2.物流顧客呈多行業(yè)分布。

3.具有供應(yīng)鏈整體性。顧客的物流活動(dòng)雖然交由第三方物流企業(yè)完成，但是，商品所有權(quán)仍然屬于物流需求方，物流活動(dòng)的狀況直接影響到物流需求方的經(jīng)營(yíng)狀況。

二、我國(guó)第三方物流企業(yè)顧客資產(chǎn)管理的困境

我國(guó)的第三方物流業(yè)正處于向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，企業(yè)都意識(shí)到顧客管理的重要性，并在處理顧客關(guān)系方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。但是，盡管目前絕大多數(shù)企業(yè)會(huì)花時(shí)間和精力維持與顧客的良好關(guān)系，記錄耗費(fèi)的成本和顧客帶來的回報(bào)，并根據(jù)記錄數(shù)據(jù)評(píng)估顧客的重要性，可這些僅是顧客資產(chǎn)管理的一部分，光有這些活動(dòng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?？稍趯?shí)際經(jīng)營(yíng)中，不少企業(yè)都停留在這一階段，很少有企業(yè)會(huì)進(jìn)行更深一步的管理。經(jīng)總結(jié)，第三方物流企業(yè)顧客資產(chǎn)管理的困境可以概述為以下幾點(diǎn)：

1.顧客資產(chǎn)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，缺乏對(duì)顧客資產(chǎn)進(jìn)行客觀管理的意識(shí)?，F(xiàn)在的第三方物流企業(yè)都意識(shí)到顧客是利潤(rùn)的源泉，對(duì)于顧客的要求，盡可能全部滿足。企業(yè)這種“以顧客為中心”的觀念固然很好，但這樣會(huì)給企業(yè)帶來一個(gè)無法避免的問題：是否值得花較高的成本滿足一個(gè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率不高的顧客需求？在遇到類此問題時(shí)，企業(yè)的回答往往是肯定的：雖然目前承擔(dān)了滿足顧客需求的支出，但成功保留了一位顧客，并且該顧客很可能因?yàn)榇隧?xiàng)舉動(dòng)，擴(kuò)大與企業(yè)的合作。企業(yè)的此項(xiàng)回答很具說服力，但需要注意的是，企業(yè)做出此項(xiàng)判斷的依據(jù)往往是經(jīng)驗(yàn)，而不是客觀定量的分析，這樣的選擇將使企業(yè)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦該顧客未來不帶來高利潤(rùn)，企業(yè)將會(huì)蒙受損失。

2.第三方物流企業(yè)缺乏專門進(jìn)行顧客資產(chǎn)管理的組織機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)大多數(shù)物流企業(yè)沒有設(shè)立專門的組織機(jī)構(gòu)來對(duì)顧客資產(chǎn)進(jìn)行管理，有關(guān)此方面的職責(zé)一般由營(yíng)銷部門或者顧客開發(fā)部門承擔(dān)。然而由于顧客資產(chǎn)管理非主要工作內(nèi)容、顧客資產(chǎn)價(jià)值不易評(píng)估等原因，他們不會(huì)投入很多精力在顧客資產(chǎn)管理上，而這很可能造成顧客資產(chǎn)管理的疏忽。

3.管理手段趨同，沒有做到真正的“量體裁衣”。許多第三方物流企業(yè)在處理顧客關(guān)系時(shí)仍然使用一刀切的方式，即對(duì)所有顧客使用相同的策略和服務(wù)手段。從第三方物流企業(yè)角度來說，提供相同的服務(wù)和管理方法，可以在滿足顧客需求的前提下節(jié)約成本，但這種短期利益的考慮實(shí)際上會(huì)影響顧客資產(chǎn)在未來的質(zhì)量，甚至出現(xiàn)顧客中斷合作的情況。

4.缺乏規(guī)范的物流服務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。多數(shù)第三方物流企業(yè)在合約中只描述結(jié)果，缺乏具體實(shí)施過程中的依據(jù)，同時(shí)，合同中的條款都比較粗泛化，不會(huì)涉及到具體要怎么做的問題，第三方物流企業(yè)如果只按照合約實(shí)施，很可能造成企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，客戶服務(wù)水平參差不齊的問題。而規(guī)范的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)迫使物流企業(yè)按照具體細(xì)則實(shí)施，這樣企業(yè)在實(shí)施過程中能容易辨別出顧客的哪些需求已經(jīng)得到滿足，又有哪些需求尚未得到滿足，由此能夠提供顧客管理的效率。

5.第三方物流企業(yè)信息化服務(wù)能力薄弱。第三方物流企業(yè)并不是因?yàn)閾碛蓄櫩退枰能囕v、倉庫等設(shè)施而形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的，而是因?yàn)槠渚哂袕?qiáng)大的數(shù)據(jù)處理能力，可將各種物流資源整合起來為顧客提供安全、高效的物流服務(wù)。先進(jìn)的數(shù)據(jù)信息處理能力也會(huì)給顧客資產(chǎn)管理提供很大的便利。但目前我國(guó)第三方物流企業(yè)信息技術(shù)的利用水平還比較低，企業(yè)內(nèi)部辦公自動(dòng)化、服務(wù)流程管理及與客戶端的接口上都還沒有實(shí)現(xiàn)真正的信息化，在顧客資產(chǎn)管理方面也很少使用專業(yè)分析軟件進(jìn)行價(jià)值的評(píng)估?？傊髽I(yè)信息化建設(shè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到支持物流高效運(yùn)作的要求。

三、提升第三方物流企業(yè)顧客資產(chǎn)價(jià)值策略

本文認(rèn)為可以一套完整的價(jià)值的策略應(yīng)該包括以下四個(gè)步驟：

1.收集和記錄顧客信息，構(gòu)建信息數(shù)據(jù)庫。一個(gè)較為完整的信息數(shù)據(jù)庫主要包括：顧客基本情況、顧客財(cái)務(wù)狀況等信息。這些資料為物流企業(yè)了解顧客情況、改善服務(wù)水平、培育顧客忠誠(chéng)度、提升顧客資產(chǎn)價(jià)值提供了諸多方便。

2.建立完善的顧客資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。通過顧客資產(chǎn)價(jià)值的各指標(biāo)的衡量，企業(yè)可以了解顧客對(duì)其產(chǎn)品或服務(wù)的評(píng)價(jià)，這既便于企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身的優(yōu)勢(shì)和不足，也助于預(yù)測(cè)企業(yè)未來的發(fā)展前景。

3.細(xì)分顧客。顧客細(xì)分是指按照一定的標(biāo)準(zhǔn)將企業(yè)的現(xiàn)有顧客劃分為不同的群體，以便企業(yè)可以更好的識(shí)別細(xì)分并對(duì)其進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，從而更有效的配置營(yíng)銷資源。出于企業(yè)信息成本考慮，企業(yè)確定作為價(jià)值提升對(duì)象的顧客必須具備四個(gè)特質(zhì)中的一個(gè)：忠誠(chéng)的老顧客、盈利的大顧、有發(fā)展?jié)摿Φ男☆櫩汀⒂袘?zhàn)略意義的新顧客。這些正是企業(yè)最具有價(jià)值的、應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注的顧客。

4.實(shí)施改進(jìn)措施，提升顧客價(jià)值。具體的措施包括：優(yōu)化升級(jí)硬件設(shè)施、確定合理的服務(wù)水平和提高員工專業(yè)素質(zhì)等。另外，公司還可以通過制定嚴(yán)格的條例規(guī)章來規(guī)范員工的行為。

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