導語：如何才能寫好一篇物業(yè)財務制度管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)公司中財務管理的作用主要表現(xiàn)在兩方面：第一，促進資金的循環(huán)使用率，好的財務管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實現(xiàn)企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項目的成本，財務管理可以根據(jù)工程預算的控制和調(diào)整，找出適合投資項目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。

2房地產(chǎn)公司中財務管理的問題

2.1資金投入周期長，風險大

房地產(chǎn)的利潤豐厚但投入資金和風險性大，從土地開發(fā)到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風險因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費用和物業(yè)的聯(lián)系費用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運行。而在長期工程周期中，會引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風險。

2.2不夠重視成本和費用管理

在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費用管理是指對經(jīng)營費用和產(chǎn)品成本的預算、控制、分析和計劃的管理活動。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實施節(jié)約目標，有效控制各項費用的用途和支出，保證公司的競爭力。但實際的房地產(chǎn)公司財務管理中，沒有做到全過程的費用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預算，導致各部門的最初預算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個財務計劃性的管理。

2.3財務管理體系復雜

房地產(chǎn)公司的財務體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財務管理主體對象是業(yè)主，很少有對各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費、安撫費、工程費用和后期的基礎(chǔ)設施費、物業(yè)費及安裝費用，這些費用的主體對象不同，財務關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地擁有者的關(guān)系，工程建設中與設計方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門及買房者的關(guān)系，財務體系龐大關(guān)系復雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過大，常常出現(xiàn)邊建設邊銷售的情況，增加了財務的債權(quán)管理。

3房地產(chǎn)公司中財務管理的解決對策

3.1降低資金成本

房地產(chǎn)公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過借債進行，債務風險較大，而貸款會產(chǎn)生利息增加財務的風險。所以在進行工程的成本預算方面，應經(jīng)過詳細的研究和分析，科學合理的進行成本控制，針對不同的承包商采用不同的財務管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財務人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務風險，合理配置公司資本。

3.2創(chuàng)立財務制度

我國的房地產(chǎn)公司的財務管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競爭力必須加強內(nèi)部的財務管理，財務人員必須做到對項目資金的分析和研究，對風險不僅能預測，還能做到有效的降低；建立財務監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營活動，對籌集資金和降低資本進行合理有效的分配；完善公司財務部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴格執(zhí)行。

3.3優(yōu)化融資，重視信用

房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風險。第二，統(tǒng)一管理資金，財務管理中應注重公司總部和分部的資金均勻情況，對閑置資金要充分利用，實現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應注重企業(yè)信譽，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運營和資金運轉(zhuǎn)。

3.4協(xié)調(diào)關(guān)系，加強財務檢查

財務預算工作是依靠公司全員進行的，所以財務管理部門應處理好與各部門的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財務預算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導層也需重視和支持財務預算工作，可單獨設置預算執(zhí)行和審計部門，協(xié)助財務預算的順利開展。財務管理中還應定期進行檢查和考核，對階段性的資金投入進行重點管理，對有問題的資金應立即匯報領(lǐng)導，加強回收資金的銜接使用，分析研究新項目的投資風險，做好資金的項目運行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費用，提高公司的經(jīng)濟效益。

4結(jié)束語

篇2

《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,貴于人。”員工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴格管理的服務團隊作為××年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業(yè)文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當月流動率小于

人員培訓覆蓋率達到

人員招聘到崗率達到

員工生活滿意度達到

⒈團隊的建設在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實到位。推行與之相配合的績效考核制度，調(diào)動員工的積極性?？冃г从趫?zhí)行力，執(zhí)行力源于細節(jié)，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調(diào)動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務水平和團隊的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強監(jiān)督的力度，對崗位的操作和執(zhí)行進行有計劃巡查管理。及時發(fā)現(xiàn)問題，及時改進。

⒉人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業(yè)務知識培訓和企業(yè)精神相結(jié)合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，統(tǒng)一行動的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴格按標準把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團隊的整體素質(zhì)。

⒊在提高管理要求的同時，更進一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾?，組織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。

⒋效益是企業(yè)的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

⒌行政方面，將以配合業(yè)務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標準化、規(guī)范化。及時完成物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業(yè)管理是以服務為主，客服中心是整個物業(yè)公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持“以人為本”的服務宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。不斷提高江南世家物業(yè)價值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

工作思路：

強調(diào)成本控制意識和成本管理程序；

強調(diào)團隊的有效運作和服務流程；

強調(diào)公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化；

強調(diào)“以人為本”的服務理念和服務的人性化；

致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

目標設置：

客戶綜合滿意率不低于％；

服務綜合及時率不低于％；

業(yè)務技能培訓％；

小區(qū)綠化完好率不低于％；

綠化覆蓋率不低于％；

管理費收費率一期逐步達到％；

二期收費率達到％；

生活垃圾日清率為％；

工作重點：

根據(jù)對××年的工作回顧和反思，××年將致力于加強規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實執(zhí)行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環(huán)境。

（）制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范自我、服務業(yè)戶的目的。并對員工進行定期的業(yè)務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務過硬、服務意識強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關(guān)，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

（）小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導、檢查、培訓落實到位，才能充實發(fā)揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)。

（）根據(jù)目前的收樓情況，強化對工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務。

（）對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進行相應的整改，提高管理質(zhì)量；對于超出管理標準的要求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強對物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無效拒交管理費的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

（）加強社區(qū)文化的建設，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。

（）協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組，實行業(yè)主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對××年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務工作為前提，搞好團隊建設。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財、物的安全，配合客服，加強對小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。

工作目標

住客及公司綜合滿意度；

無因管理責任事故率；

新員工崗前培訓率；

不合格項整改率；

員工流動率≤（不包括非正常流動率）；

突發(fā)事件快速反應率為；

非正常投訴率低于世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,。

⒈做好《百日安全無事故評比活動》方案的實施（××年月日至××年月日），

并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項的接管，同時全面做好二期有關(guān)工作的服務和管理，樹立保安隊伍的形象。

⒉做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導負責；同時落實好春節(jié)期間主管領(lǐng)導巡查和值班；明確強調(diào)放假不放制度；組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比賽做好準備。

⒊保安部將于月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務月活動，體現(xiàn)保安隊伍的服務意識和服務熱情，同時建立良好的口碑。

⒋做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時進行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設專人負責在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)小時的監(jiān)督和管理，提高安防標準。

⒌針對一、二期消防設備設施的分布和配備情況，更進一步完善設備設施管理和使用運作培訓，同時加強日常消防培訓和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實際情況將小區(qū)日常安全管理注意事項、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。

⒍做好人員的培養(yǎng)和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設成為強有力綜合型的隊

伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學校的聯(lián)系，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總?cè)藬?shù)比例為，其它占比例為（保安學校、警校、武校人員）。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價值，做好物業(yè)公司排頭服務部門。

⒎加強骨干隊伍的建設，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學習，查找自身問題，提高整體素質(zhì)和層次，（骨干隊伍）使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結(jié)時工作述職。

五、會所經(jīng)營

×年上半年將繼續(xù)以服務為先、效益為本的經(jīng)營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)營手法，推出更貼身的服務，把會所經(jīng)營做到推陳出新。在內(nèi)部管理上，加強本部門各經(jīng)營點的協(xié)調(diào)合作性，著力增強和提升員工工作技能和服務意識，最大限度地調(diào)動人員的積極性、創(chuàng)造性；切實加強餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務工作的開展。

工作目標

力爭半年創(chuàng)收萬元；

六、財務管理

圍繞集團發(fā)展戰(zhàn)略和財務年度工作目標，促進效益增長，完善財務管理體系，加強資金、資產(chǎn)、成本、采購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時，建立規(guī)范的賬務管理，積極配合業(yè)務部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項工作指標和工作任務，制定物業(yè)財務部年上半年工作計劃如下：

工作目標：

服務滿意度；

控制虧損在萬元以內(nèi)；

建立君華物業(yè)成本庫；

⒈物業(yè)財務部在集團財務中心的統(tǒng)一指導下根據(jù)物業(yè)公司財務管理制度結(jié)合物業(yè)財務工作的實際情況建立一套詳細完整的成本庫合理的進行成本控制及時準確地向管理層提供最真實的財務數(shù)據(jù)。

⒉負責公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財務狀況分析，并向管理層提供財務報告進行成本分析提出相關(guān)的建議力爭控制半年虧損額在萬以內(nèi)。

⒊以服務為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達到％。把物業(yè)公司的收費工作推向一個新的臺階。

⒋負責各種款項的審核，規(guī)范財務付款審核程序，進行新的財務制度的培訓。主要是對物業(yè)公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度，對以前修改的部分要進行重點的講解，新的制度實施后，要嚴格按照制度執(zhí)行。財務部門進行監(jiān)督把關(guān)。

篇3

   一、自身建設質(zhì)量提高

   一年來，我處強化了內(nèi)部管理，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務質(zhì)量建設入手，從嚴要求，正規(guī)管理，在提高自身建設質(zhì)量上狠下功夫。

   （一）規(guī)范行為。管理處員工統(tǒng)一著裝、掛牌上崗；對業(yè)主、客戶服務按公司規(guī)程操作；員工按時上下班，請銷假需經(jīng)管理處領(lǐng)導批準，出勤率達100%，管理處現(xiàn)形象識別系統(tǒng)符合公司要求。管理處每兩周召開一次例會，在員工匯報工作的基礎(chǔ)上，小結(jié)講評前一階段完成任務的情況，同時布置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規(guī)程；由公司管理部和管理處主任對員工每月的考核完成率達100%。

   （二）規(guī)范秩序。管理處的崗位職責上墻，辦公區(qū)域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內(nèi)容完整。有完善的會議記錄，會議中布置的工作完成率100%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類文件分類歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達100%。同時，管理處初步實施了計算機化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時調(diào)閱。

   （三）規(guī)范服務。管理處牢固樹立服務理念，員工各負其責、各盡其能，按公司規(guī)定進行各項管理服務工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個人，并對我處管理質(zhì)量有較高評價。小區(qū)設置了服務中心和24小時服務接待電話。業(yè)主（住戶）的服務需求、建議、咨詢、質(zhì)疑和投訴等處理及時；業(yè)主有效投訴處理率100%，業(yè)主（住戶）服務需求回訪率達90%以上。同時，我處積極協(xié)調(diào)與工程部、售樓部、業(yè)主的關(guān)系；并從公司利益出發(fā)，處理各項事務。管理處有明確的改善管理服務質(zhì)量的實施方案和階段（月、季度、年）工作計劃；工作計劃完成率95%以上，不合格服務整改合格率100%。中秋節(jié)我處和開發(fā)商一同成功的舉辦了業(yè)主、客戶聯(lián)誼會，促進了物業(yè)與開發(fā)商、業(yè)主的友誼。在業(yè)主入住率較低的情況下，暫未開展其他社區(qū)文化活動，以降低成本。

   二、房屋管理深入細致

   一年來，管理處嚴格按照公司的要求，依據(jù)三方協(xié)議，深入細致地對小區(qū)房屋實施經(jīng)?；?、制度化、規(guī)范化的管理。

   （一）交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期52戶聯(lián)排業(yè)主的交房工作。我們積極和***公司協(xié)調(diào)，籌備交宜，布置交房現(xiàn)場，周到服務，耐心解釋業(yè)主有關(guān)物業(yè)方面有問題；積極促成三方簽訂業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理服務協(xié)議；對業(yè)主驗房時提出及發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題進行妥善整改維修。

   （二）房屋驗收認真細致。管理處從開發(fā)商信譽和物業(yè)管理程序出發(fā)，與開發(fā)商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負責現(xiàn)場整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過程、維修質(zhì)量實施全程管理。為了進一步完善小區(qū)一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨后我們對房屋滲水的部位進行文字記栽及照像處理，并分析滲漏的原因，并將資料上報發(fā)商。同時配合開發(fā)商、施工隊、監(jiān)理公司等各部門抓好一期房屋的整改的協(xié)調(diào)工作。至年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達90%以上。管理處本著對業(yè)主負責的態(tài)度，對照已交房《業(yè)主房屋驗收表》陸續(xù)對已交房屋進行全面檢查，統(tǒng)計房屋滲水等需維修整改的問題，及時報給工程部及時解決。

   （三）管理維護及時到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區(qū)進行巡檢維護，確保房屋外觀整齊，外墻及梯間墻面基本無污跡，公寓樓樓道在業(yè)主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進行二次清掃保潔，以保證梯間衛(wèi)生，公共區(qū)域無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。對正在裝修的房屋，我們嚴格按房屋裝修規(guī)定，督促業(yè)主和住戶按規(guī)定進行裝修，使裝修協(xié)議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發(fā)生。我們嚴格日常巡查記錄完整，對違反規(guī)劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象、破壞房屋安全情況及時勸阻、報告，并有相關(guān)記錄。對小區(qū)已裝修業(yè)主發(fā)生房屋滲漏的，管理處積極聯(lián)系施工單位，針對業(yè)主向物業(yè)反映的問題落實維修。同時，積極上門與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，就業(yè)主對維修的要求及思想動態(tài)反饋給開發(fā)商現(xiàn)場負責人，達成與業(yè)主的意見統(tǒng)一。另外，我們加強了對施工方的現(xiàn)場管理，及小部分工程量的核算及施工方案的檢查監(jiān)督、現(xiàn)場人員施工安全的管理等，施工隊進行維修時，保安人員主動要求施工人員在維修完工后關(guān)好門窗，清理完現(xiàn)場后方可離場，規(guī)范了維修現(xiàn)場的管理。

   （四）日常設施養(yǎng)護良好。今年以來，我處堅持定期對小區(qū)日常設施、設備進行保養(yǎng)維護，使其完好正常。對小區(qū)路燈進行了全面檢修；對供水系統(tǒng)進行了防凍處理，保障了設備正常運行。對小區(qū)標志性建筑進行了檢查，發(fā)現(xiàn)部分標志物上的字缺損等情況，這些情況直接影響小區(qū)形象，及時報告***公司有關(guān)領(lǐng)導，及時進行了修繕。

   三、綠化保潔全面徹底

   我處注重小區(qū)的綠化與保潔工作，保證小區(qū)常年草綠樹壯衛(wèi)生整潔。全年，綠化面積80余畝，維護樹木120棵，消毒除害10余次。共3頁,當前第1頁1

   （一）提高了小區(qū)綠化水平。綠化人員堅持經(jīng)常對小區(qū)的草坪進行雜草清除、打藥、施工等工作。由于小區(qū)環(huán)藝公園草質(zhì)不是很好，綠化人員將主要精力投入到拔草上，每月2次對草坪進行修剪，確保草坪整潔美觀無明顯雜草，重點對中心廣場的8顆景觀樹進行松土澆水養(yǎng)護，根據(jù)季節(jié)、氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，保證區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護質(zhì)量。樹木修剪期，安排專業(yè)人員對樹木進行了修剪、造型，目前樹木長勢良好。對一期二階段綠化，因在施工方養(yǎng)護期內(nèi)，我處對業(yè)主提出的綠化方面問題及時向工程部反映，或直接向綠化公司負責人反映，及時處理業(yè)主提出的問題。我處近期準備再次清除雜草，將雜草消滅在萌芽時期；對樹木進行刷白、防凍處理。

   （二）保持小區(qū)衛(wèi)生整潔。每天我處有保潔管理員對小區(qū)的保潔質(zhì)量進行督促，對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，以保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。堅持每天2次按照保潔操作程序檢查保潔人員工作的具體落實情況，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。每星期對三泉（疊泉、涌泉、噴泉）進行清洗和維護，對4棟樣板房和85棟別墅的蜘蛛網(wǎng)每月清掃，各個島嶼安排一名保

潔人員進行保潔，主要負責島嶼的路面衛(wèi)生、草坪上的雜物、樹上的蜘蛛網(wǎng)、別墅內(nèi)的清潔、公寓樓走道的清掃，對內(nèi)河和沿河的飄浮物由專人每天進行清除，生活垃圾由專人負責清運到區(qū)外大集城管指定的存放點，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運。針對小區(qū)的蚊蟲較多，每隔一星期對小區(qū)內(nèi)各部門及生活場所進行進行打藥除蟲，針對冬季售樓部和小區(qū)沿湖別墅大量爬蟲棲落在屋沿下，組織保潔班將重點工作放在打藥除蟲上，并派專人負責。區(qū)內(nèi)的道路、休閑椅、指示牌、兒童游樂場、島門等每天進行清掃、擦拭。

   四、安全保衛(wèi)扎實周到

   ***小區(qū)地處遠郊且靠近自然村灣，治安相對復雜，我處把小區(qū)的安全保衛(wèi)工作作為“樹形象、保安全”的大事來抓。全年，小區(qū)安全無事，保安精神面貌良好，贏得了較好的聲譽。

   （一）履行防衛(wèi)職責。***小區(qū)保安中隊20名保安隊員，嚴格按照公司制定的住宅區(qū)守衛(wèi)護衛(wèi)制度，履行防衛(wèi)職責。我處根據(jù)實際情況，將中隊分成兩個值勤班一個備勤班，每個班由一個班長負責，對小區(qū)的主入口、島嶼、休閑區(qū)、工地入口均實行24小時值守，對窗口地帶如：售樓部、門崗、中心廣場精心挑選業(yè)務熟練的隊員在此值勤，各值勤點用專用的通訊對講機與班長互聯(lián)確保信息暢通，發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件值勤備勤隊員均能及時趕到現(xiàn)場，進行前期處置。制定保安外出請假制度、保安班長糾察制度、巡邏隊員值勤登記制度、車輛進出登記管理制度、小區(qū)業(yè)主物品搬遷制度、小區(qū)來人來訪登記制度，由于管理制度的健全和認真的貫徹執(zhí)行，使管理責任造成的責任事故為零。

   （二）強化保安訓練。我處按照用什么、學什么、練什么的原則，堅持每天傍晚利用隊員的休息時間對備勤隊員進行軍事科目演練及理論知識的學習和培訓。制定小區(qū)治安突發(fā)事件的緊急處理程序和消防應急緊急處理程序的演練方案。根據(jù)治安管理條例和消防管理條例，每月對隊員進行不少于一次實戰(zhàn)演練，提高實際指揮演練水平。

   （三）完成任務出色。由于我隊隊員通過各種專業(yè)理論的培訓，使隊員在***公司組織的各種活動中都能出色完成各項治安保衛(wèi)工作，受到公司領(lǐng)導的好評。駐地一方保一方平安，與***派出所、***社區(qū)警務室的社區(qū)民警密切聯(lián)系配合，警保聯(lián)勤制度在我區(qū)得到有效實施。我處隊員主動參與維護建筑工地的治安防范工作，確保***公司工程部人員在現(xiàn)場的安全。一年來，隊員多次制止了外來人員在內(nèi)湖鉤魚、車輛占壓草坪、隨處方便和安全火險等。

   五、財務收費款實賬明

   我處嚴格執(zhí)行公司財務制度，按照有關(guān)協(xié)議收取服務費，合理控制消費性開支，節(jié)約經(jīng)營成本。XX年收取服務費共計***元。

   （一）賬目管理詳實清晰。我處根據(jù)財務的分類規(guī)則，對于每一筆進出賬，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。按照財務制度，我處細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求搞好每月例行對賬。從全年的情況看，與財務部銜接流暢，沒有出現(xiàn)漏報、錯報的現(xiàn)象。

   （二）收費管理及時無誤。我處結(jié)合***小區(qū)的實際，遵循服務費協(xié)議收繳辦法，認真搞好區(qū)分，按照***公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務費，協(xié)調(diào)關(guān)系，微笑服務，定期予以收繳、催收，XX年全年的服務費已全額到賬。同時，協(xié)助***公司及時收繳施工單位的水電費。

   （三）合理控制開支。合理控制開支是實現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié)，我處堅持從公司的利益出發(fā)，積極為公司當家理財。特別在經(jīng)常性開支方面，控制好消費性開支，想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關(guān)系，嚴格把好采購關(guān)、消耗關(guān)和監(jiān)督關(guān)，防止鋪張浪費。

   六、下步需要改進和解決的問題

   一是小區(qū)設施設備較多，但工程部至今未向我處移交各類工程圖紙、說明書、質(zhì)量保證書等；也有部分設備達不到運行要求，甚至有的設備沒有配備齊全；更沒有向我處正式進行設施設備移交，且大部分設施設備仍在保修期內(nèi)，仍需工程部協(xié)調(diào)處理。共3頁,當前第2頁2

   二是大量房屋存在不同程度的滲漏水情況得不到及時解決，7戶裝修的業(yè)主有3戶為別墅、4戶公寓樓，均有滲漏情況，工程部已安排施工人員維修，但滲水問題一直沒能得到徹底解決，對業(yè)主的影響較大，且維修施工工藝不能達到解決滲漏水要求。此事，我處正積極聯(lián)系甲方工程部盡快解決，以免影響管理費收取。

   三是小區(qū)內(nèi)的標識系統(tǒng)仍不完善，如：停車牌、限速牌、草坪警示牌等，這個問題我處多次有聯(lián)系函發(fā)給甲方公司但至今未解決。

篇4

在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧20*年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，找出不足，以更加務實的態(tài)度，積極配合集團經(jīng)營的戰(zhàn)略方針，細化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇于面對不足，團結(jié)一心，增強大局意識、責任意識和協(xié)作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續(xù)發(fā)揚敬業(yè)、奉獻的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。

《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人?！眴T工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴格管理的服務團隊作為200/年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業(yè)文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當月流動率小于5%

人員培訓覆蓋率達到100%

人員招聘到崗率達到98%

員工生活滿意度達到90%

1、團隊的建設在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實到位。推行與之相配合的績效考核制度，調(diào)動員工的積極性。績效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細節(jié)，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調(diào)動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務水平和團隊的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強監(jiān)督的力度，對崗位的操作和執(zhí)行進行有計劃巡查管理。及時發(fā)現(xiàn)問題，及時改進。

2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業(yè)務知識培訓和企業(yè)精神相結(jié)合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報告統(tǒng)一行動的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴格按標準把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團隊的整體素質(zhì)。

3、在提高管理要求的同時，更進一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾恚M織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。

4、效益是企業(yè)的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業(yè)務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標準化、規(guī)范化。及時完成物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業(yè)管理是以服務為主，客服中心是整個物業(yè)公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持“以人為本”的服務宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。不斷提高江南世家物業(yè)價值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

工作思路：

強調(diào)成本控制意識和成本管理程序；

強調(diào)團隊的有效運作和服務流程；

強調(diào)公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化；

強調(diào)“以人為本”的服務理念和服務的人性化；

致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

目標設置：

客戶綜合滿意率不低于90％；

服務綜合及時率不低于85％；

業(yè)務技能培訓100％；

小區(qū)綠化完好率不低于90％；

綠化覆蓋率不低于60％；

管理費收費率一期逐步達到70％；

二期收費率達到90％；

生活垃圾日清率為&n

bsp;100％；

工作重點：

根據(jù)對2005年的工作回顧和反思，2006年將致力于加強規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實執(zhí)行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環(huán)境。

（1）制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范自我、服務業(yè)戶的目的。并對員工進行定期的業(yè)務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務過硬、服務意識強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關(guān)，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

（2）小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導、檢查、培訓落實到位，才能充實發(fā)揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)。

（3）根據(jù)目前的收樓情況，強化對工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務。

（4）對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進行相應的整改，提高管理質(zhì)量；對于超出管理標準的要求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強對物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對經(jīng)解釋無效拒交管理費的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

（5）加強社區(qū)文化的建設，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。

（6）協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組，實行業(yè)主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對2005年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務工作為前提，搞好團隊建設。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財、物的安全，配合客服，加強對小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。

工作目標

住客及公司綜合滿意度95%；

無因管理責任事故率0；

新員工崗前培訓率100%；

不合格項整改率100%；

員工流動率≤20%（不包括非正常流動率）；

突發(fā)事件快速反應率為98%；

非正常投訴率低于2%。

1、做好《百日安全無事故評比活動》方案的實施（2005年11月1日至2006年2月8日），

并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項的接管，同時全面做好二期有關(guān)工作的服務和管理，樹立保安隊伍的形象。

2、做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導負責；同時落實好春節(jié)期間主管領(lǐng)導巡查和值班；明確強調(diào)放假不放制度；組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比賽做好準備。

3、保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務月活動，體現(xiàn)保安隊伍的服務意識和服務熱情，同時建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時進行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設專人負責在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時的監(jiān)督和管理，提高安防標準。

5、針對一、二期消防設備設施的分布和配備情況，更進一步完善設備設施管理和使用運作培訓，同時加強日常消防培訓和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實際情況將小區(qū)日常安全管理注意事項、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。

6、做好人員的培養(yǎng)和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設成為強有力綜合型的隊伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學校的聯(lián)系，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總?cè)藬?shù)比例為75%，其它占比例為25%（保安學校、警校、武校人員）。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價值，做好物業(yè)公司排頭服務部門。

7、加強骨干隊伍的建設，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學習，查找自身問題，提高整體素質(zhì)和層次，（骨干隊伍）使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結(jié)時工作述職。

五、會所經(jīng)營

20*年上半年將繼續(xù)以服務為先、效益為本的經(jīng)營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)

營手法，推出更貼身的服務，把會所經(jīng)營做到推陳出新。在內(nèi)部管理上，加強本部門各經(jīng)營點的協(xié)調(diào)合作性，著力增強和提升員工工作技能和服務意識，最大限度地調(diào)動人員的積極性、創(chuàng)造性；切實加強餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務工作的開展。

工作目標

力爭半年創(chuàng)收3萬元；

六、財務管理

圍繞集團發(fā)展戰(zhàn)略和財務年度工作目標，促進效益增長，完善財務管理體系，加強資金、資產(chǎn)、成本、采購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時，建立規(guī)范的賬務管理，積極配合業(yè)務部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項工作指標和工作任務，制定物業(yè)財務部06年上半年工作計劃如下：

工作目標：

服務滿意度90%；

控制虧損在20萬元以內(nèi)；

建立君華物業(yè)成本庫；

1、物業(yè)財務部在集團財務中心的統(tǒng)一指導下,根據(jù)物業(yè)公司財務管理制度,結(jié)合物業(yè)財務工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制,及時準確地向管理層提供最真實的財務數(shù)據(jù)。超級秘書網(wǎng)

2、負責公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財務狀況分析，并向管理層提供財務報告,進行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內(nèi)。

3、以服務為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達到30％。把物業(yè)公司的收費工作推向一個新的臺階。

4、負責各種款項的審核，規(guī)范財務付款審核程序，進行新的財務制度的培訓。主要是對物業(yè)公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度，對以前修改的部分要進行重點的講解，新的制度實施后，要嚴格按照制度執(zhí)行。財務部門進行監(jiān)督把關(guān)。

篇5

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理公司 營改增 稅負影響 措施

一、引言

我國于1994年開始實行增值稅制度，將商品和勞務在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)。增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，具有征稅范圍廣和避免重復征稅等特點。對于未納入增值稅征收范圍的商品和勞務，對其征收營業(yè)稅。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的營業(yè)稅征收方式逐步顯現(xiàn)出自身的缺陷和不足，存在著重復征稅從而加大了企業(yè)的經(jīng)營成本，阻礙了市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展。因此，我國在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)的背景下提出了“營改增”。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》，自2011年在上海推行試點改革，“營改增”在較大范圍內(nèi)得到實施和開展。物業(yè)管理公司將面臨“營改增”。

二、 “營改增”對物業(yè)管理公司的影響

由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，因此要分析“營改增”對物業(yè)管理公司的影響，就應從不同的納稅主體出發(fā)，即一般納稅和小規(guī)模納稅人兩個方面來討論“營改增”對物業(yè)管理公司的影響。在“營改增”前，物業(yè)管理公司實行營業(yè)稅征收方式，稅率為5%，“營改增”后，物業(yè)管理公司作為現(xiàn)代服務業(yè)，稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。

（一）“營改增”對于一般納稅人的物業(yè)管理公司稅負的影響

對于一般納稅人來說，當期應繳納的增值稅額=當期銷項稅額-當期抵扣的可進項稅額，銷項稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比，“營改增”后企業(yè)適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業(yè)的稅收負擔。但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關(guān)，還與銷項稅額和進項稅額之間的差額有關(guān)，兩者之間的差額越大，應繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔?！盃I改增”對一般納稅人稅收負擔的影響，還需要結(jié)合企業(yè)具體實際情況加以分析。

假設物業(yè)管理公司（一般納稅人）收取的物業(yè)費為A，假設只考慮營業(yè)稅不考慮附加稅，“營改增”前收入為A，應繳稅額為A*5%=0.05A， “營改增”后，收入為A/（1+6%）=0.94A，增值稅銷項稅額為A*6%/ （1+6%）=0.056A。進一步分析可知，若進項稅額0.006A， 則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。

換另一個角度分析，假設某物業(yè)管理公司（一般納稅人）年營業(yè)額為X，“營改增”前的成本費用為Y，“營改增”后的成本費用為Z，可抵扣的進項稅額為（Y-Z），同樣可以得出，若（Y-Z）0.006 X，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。

（二）“營改增”對小規(guī)模納稅人的物業(yè)管理公司稅負的影響

對于小規(guī)模納稅人來說，“營改增”之后，小規(guī)模納稅人當期應繳納的增值稅額=（全部價款+價外費用）*3%/（1+3%），由此可知，“營改增”后對小規(guī)模納稅人來說，稅負大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會得到進一步的提升。

（三）稅負臨界點分析

稅負臨界點即企業(yè)在選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人時其稅負相等，臨界點可以通過計算得出。假設物業(yè)管理公司銷售額為a，選擇一般納稅人時，增值稅稅率為6%，那么銷項稅額為6%a，設進項稅額為b，則應繳增值稅額為6%a-b。如果該企業(yè)選擇小規(guī)模納稅人，由于其銷售額與選擇一般納稅人時相同（a），增值稅征稅率為3%，則應繳增值稅額為3%a。若一般納稅人與小規(guī)模納稅人稅負相同時即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說當企業(yè)進項稅額為銷售額的3%時，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人，稅負相等。

（四）“營改增”對物業(yè)管理公司財務管理工作的影響。

“營改增”之后，物業(yè)管理公司將納入到增值稅體系當中，這將促使物業(yè)管理公司不得不更加規(guī)范自己的財務管理制度，不得不根據(jù)經(jīng)濟和政策發(fā)展的要求來不斷完善原有的財務制度。物業(yè)管理公司將不得不根據(jù)“營改增”政策要求來統(tǒng)一核算口徑，不斷提高財務信息的真實性和有效性，進而保證財務統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性，提高財務管理工作水平和質(zhì)量。物業(yè)管理公司將必須不斷擴大稅負效應，提高企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的利潤率，使得企業(yè)在同等條件下能夠獲得更多的經(jīng)濟效益。“營改增”之后，物業(yè)管理公司將必須完善稅率和抵扣范圍，必須根據(jù)“營改增”稅制改革的要求來調(diào)整自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)務結(jié)構(gòu)，并要對其業(yè)務結(jié)構(gòu)進行升級和優(yōu)化，物業(yè)管理公司也必須要不斷擴大市場規(guī)模，不斷占領(lǐng)市場，這樣才能使得物業(yè)管理公司獲得長遠穩(wěn)定的發(fā)展。

（五）實行“營改增”稅制改革措施可以促進物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

“營改增”是國家深化稅制改革的重要措施和手段，這一稅制改革措施將不斷推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這對大力發(fā)展以現(xiàn)代服務業(yè)為重點的第三產(chǎn)業(yè)具有重要意義。現(xiàn)在實行的物業(yè)管理收費體系并沒有實行良好的價格機制，物業(yè)管理公司承擔的稅負較重，而國家實行“營改增”稅制改革將會對物業(yè)管理公司帶來以下的收益和好處：“營改增”稅制改革措施將把企業(yè)納入到增值稅管理體系當中，這對企業(yè)的財務核算方式和內(nèi)容提出了更高的要求，這樣就會倒逼企業(yè)進行內(nèi)部改革，改善企業(yè)內(nèi)部管理工作質(zhì)量。同時將會促使企業(yè)不得不解決營業(yè)稅和增值稅并存造成的抵扣鏈條斷裂等難題，這將使得企業(yè)被動的解決稅收增加難題，從而可以消除重復征稅問題。并且“營改增”之后，企業(yè)不得不完善稅率和抵扣范圍，促使企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使得產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型。隨著抵扣鏈條逐步打通和延伸，可抵 扣進項稅額會不斷增加，“營改增”帶來的減稅效應將會得到放大，從而惠及更多企業(yè)；從行業(yè)持續(xù)發(fā)展角度看，實施“營改增”對強化企業(yè)經(jīng)營，提高管理水平，增強發(fā)展能力，推動持續(xù)發(fā)展會起到重要作用。

三、物業(yè)管理公司應對“營改增”的措施

（一）物業(yè)管理公司要積極進行稅收籌劃，開展預防稅收風險工作

稅制改革對于物業(yè)管理公司來說，既有機遇又有挑戰(zhàn)，物業(yè)管理公司可以根據(jù)自身的經(jīng)營情況采取積極的措施來降低稅收負擔。物業(yè)管理公司要積極跟進“營改增”工作的實施進程，做好相應的稅收籌劃和前期準備工作。要積極了解企業(yè)的自身情況，明確企業(yè)適用的稅率，及時處理好企業(yè)的納稅事項，以便在國家法律允許的范圍內(nèi)降低稅負，降低企業(yè)面臨的稅收風險。要全面考慮企業(yè)的成本、進項稅額抵扣及資金占用等情況及對公司整體的影響，要著重分析企業(yè)的人工成本所占的成本比重，若人工成本過大，可以考慮勞務外包形式， “營改增”后，企業(yè)可以取得發(fā)票進行稅額抵扣，從而降低企業(yè)的稅負。

（二）物業(yè)管理公司內(nèi)部人員應該做好相應充分的準備

首先，物業(yè)管理公司的管理人員要有積極應對的心態(tài)和未雨綢繆的意識，及時采取有效的措施，優(yōu)化企業(yè)自身的內(nèi)部管理機制，加強內(nèi)部管理。其次，財務人員要深入了解稅制改革的內(nèi)容，要加強自身業(yè)務素質(zhì)，做好相應的財務核算和報稅方面的工作，重視增值稅專用發(fā)票的管理及使用，以便納稅申報、認證的順利進行。再者，企業(yè)其他各部門也應該開展對稅制改革政策變化的學習活動，積極配合財務人員的工作。

“營改增”是我國十二五期間的重要項目之一，隨著稅制改革的不斷加深，“營改增”的不斷深入實施，給企業(yè)的經(jīng)營管理帶來很大的沖擊，物業(yè)管理公司要根據(jù)自身的情況，積極采取有效措施，加強管理，提升公司的競爭力，使得公司能夠較好的立足于市場，服務于社會，實現(xiàn)企業(yè)的健康快速發(fā)展。

參考文獻：

[1]吳鴻根.營改增對物業(yè)管理行業(yè)的影響及對策[J].上海房地， 2014.

[2]李承雙.融資租賃業(yè) “營改增” 探析[D].西南財經(jīng)大學，2014.

篇6

【關(guān)鍵詞】事業(yè)單位;會計憑證;規(guī)范

會計基礎(chǔ)工作是會計工作的基本環(huán)節(jié),也是經(jīng)濟管理工作的重要基礎(chǔ)，為了加強會計基礎(chǔ)工作，建立規(guī)范的會計工作秩序，提高會計工作水平，財政部于1997年下發(fā)了《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》。會計基礎(chǔ)工作涉及會計機構(gòu)設置和會計人員配備、會計人員職業(yè)道德、會計工作交接、會計核算、會計監(jiān)督、內(nèi)部會計管理制度等方面。加強事業(yè)單位會計基礎(chǔ)工作中的會計核算規(guī)范化管理，是維護財經(jīng)紀律和預防腐敗的重要手段。在此，著重從會計憑證方面分析現(xiàn)行事業(yè)單位會計基礎(chǔ)工作中的問題及解決辦法。

一、事業(yè)單位會計憑證不規(guī)范的主要表現(xiàn)

（一）報銷單據(jù)審核不嚴

有些會計人員在審核報銷單據(jù)時，往往流于形式，沒有仔細審查附件是否齊全、規(guī)范。如經(jīng)費支出無預算審批，報銷單據(jù)后僅附有發(fā)票；把外部收據(jù)作為報銷憑據(jù)；發(fā)票沒有單位名稱或發(fā)票沒有加蓋填制單位發(fā)票專用章；購物發(fā)票寫購物一批，只有總金額沒有數(shù)量、單價；購買實物的報銷憑證，后面沒有附上實物入庫驗收單等。

（二）記帳憑證不規(guī)范

會計人員在填制記帳憑證時，摘要過于簡單，以至于不能準確反映經(jīng)濟業(yè)務的內(nèi)容。如發(fā)放某某項目人員補貼，只籠統(tǒng)地記載一句“發(fā)放某某項目補貼”；差旅費記賬憑證摘要只寫“某人報銷差旅費”；款項支付業(yè)務記賬憑證摘要只寫“付某某項目工程款”，無轉(zhuǎn)賬支票號碼；如附件張數(shù)空缺；記賬憑證附件不齊全；紙質(zhì)記賬憑證無復核人簽字蓋章等。記賬憑證中統(tǒng)計科目使用不當，如將應記入委托業(yè)務或物業(yè)管理費的外包工程款或物業(yè)管理費計入“勞務費”核算；因公出國（境）發(fā)生的費用有意或無意地記入“差旅費”核算；公務接待費記入“伙食補助”。

二、事業(yè)單位會計核算不規(guī)范的主要原因

（一）財務人員專業(yè)素質(zhì)較低或職業(yè)責任心不強

目前，事業(yè)單位財務人員參差不齊，有些財務人員專業(yè)素質(zhì)較低，對財經(jīng)法規(guī)政策、制度不熟，對財務基礎(chǔ)工作規(guī)范化沒有明確認識，不能發(fā)現(xiàn)報銷單據(jù)、記賬憑證中的不規(guī)范。還有些財務人員由于職業(yè)責任心不強，對財務基礎(chǔ)工作的重要性認識不足，因此導致了會計基礎(chǔ)工作不規(guī)范。

（二）事業(yè)單位財務制度不夠完善

完善的內(nèi)部控制制度可以保證經(jīng)濟活動有效進行，有效防止錯誤和減少舞弊的發(fā)生，同時，也是會計基礎(chǔ)工作規(guī)范化的制度保障和操作規(guī)程。

三、完善事業(yè)單位會計憑證工作規(guī)范化的措施

（一）完善事業(yè)單位內(nèi)部管理制度，加強單位內(nèi)部控制

事業(yè)單位應當建立健全支出管理制度、預算管理制度、財務收支審批制度，對各項經(jīng)濟活動進行規(guī)范，確定單位經(jīng)濟活動的各項支出標準，明確支出審批程序、職責權(quán)限，支出報銷流程，從制度上保障會計基礎(chǔ)工作的規(guī)范運行。

（二）對報銷單據(jù)規(guī)范性要求進行詳細解讀和指導

會計憑證是否規(guī)范，最根本的取決于報銷單據(jù)填寫是否規(guī)范，歸根結(jié)底是原始憑證的規(guī)范。為此，事業(yè)單位應該在單位內(nèi)部對報銷單據(jù)規(guī)范性要求進行詳細解讀和指導，從源頭上保證會計基礎(chǔ)工作規(guī)范運行。具體要求如下：1.各項經(jīng)費。發(fā)票所載付款單位名稱必須是單位全稱。收款方必須與發(fā)票開具單位一致。2.票據(jù)時間要求。原則上當月的票據(jù)，當月必須報銷，最遲不得超過一個月。逾期或跨年度的票據(jù)不予報銷；確因特殊情形需延長期限或跨年度的，須說明情況，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導同意后才予以報銷。3.會議費用。報銷單據(jù)應注明會議名稱、時間、參與人數(shù)、金額等內(nèi)容；報銷附件應有經(jīng)分管領(lǐng)導簽字確認的會議紀要、會議預算審批表、會議方案含參會人員名單，通知文件、簽到表、發(fā)票、刷卡憑據(jù)等。4.接待費用。報銷單據(jù)摘要填寫接待事由、接待對象人數(shù)，參與接待人數(shù)、時間、報銷金額等內(nèi)容；報銷附件應有：《公務接待審批表》（接待前填寫，即接待審批表的時間必須早于發(fā)票時間）、公函（無公函必須寫相關(guān)說明）、發(fā)票、刷卡憑據(jù)等。禮品、娛樂、景點門票等與公務無關(guān)的費用不得報銷，無接待公函的不得報銷。5.因公出國（境）費用。報銷單據(jù)應注明出國（境）事由等，報銷附件應包括出國（境）任務批件、出國（境）審批表、發(fā)票等。與出國（境）公務無關(guān)的費用和超預算支出不得報銷。6.辦公用品等零星物資采購費用。報銷附件應有物品清單、發(fā)票（但凡發(fā)票填寫為購物一批的，必須有銷售方開具并加蓋印章的銷貨清單）、刷卡憑據(jù)，辦公用品入庫驗收，除零星采購外，還應有采購合同等。7.大宗物資采購費用。報銷附件應有發(fā)票、采購合同，涉及政府采購的手續(xù)（中標通知書），物資使用部門的對合同清單上的物資進行點驗后的驗收手續(xù)（注意：不是財務處出具的按規(guī)定辦理了采購程序的手續(xù)）8.工程和服務等各類政府采購費用。報銷單據(jù)應注明費用名稱、付款進度，已經(jīng)付款金額，本次付款金額，除正式發(fā)票、合同外，支付進度款，應出具相關(guān)人員對工程進度或服務結(jié)果的確認手續(xù)，付尾款時必須出具具備資格的人員簽署的完工驗收手續(xù)。9.車輛費用。報銷單據(jù)應注明車輛號牌，費用類別，費用金額；報銷燃油費，須注明累計里程；報銷公車維修費，須在發(fā)票后附上維修清單以及已經(jīng)過相關(guān)權(quán)限人批準的《公務車維修申請單》。10.公務出差費用報銷，報銷單據(jù)應注明出差時間、出差事由，出差人員；費用報銷應填寫《差旅費報銷單》。附件有發(fā)票，住宿刷卡POS單，《因公出差審批表》，邀請函、會議通知等相關(guān)材料；同一事項多人出差，但出發(fā)或返回時間不完全一致或多人出差到多地，或多人出差到多地，應附上詳細的行程單。

（三）加強對財務人員的專業(yè)知識培訓和職業(yè)道德教育

財務人員應當加強對《會計法》、《事業(yè)單位會計制度》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《政府收支分類科目》及各項財經(jīng)管理制度的學習，提高專業(yè)知識能力，加強工作責任心，做好會計基礎(chǔ)工作。（四）加強監(jiān)督檢查，促使財務人員加強會計憑證管理。事業(yè)單位可以聘請社會中介機構(gòu)對單位的會計基礎(chǔ)工作是否進行檢查，從而促使單位財務人員對會計基礎(chǔ)工作加強管理。

四、結(jié)束語

事業(yè)單位會計基礎(chǔ)工作規(guī)范是提高財務管理水平的基礎(chǔ)。各級事業(yè)單位主要資金來源為各級財政撥款，通過系列措施規(guī)范會計憑證，有利于加強事業(yè)單位內(nèi)部控制，從而保障財政資金的規(guī)范使用。

參考文獻

篇7

乙方：

丙方：

目 錄

第一章、總則：

第二章、機構(gòu)的設置和職責分工

第三章、費用的分擔

第四章、會計財務制度

第五章、房屋的分配

第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式

第七章、土地竟買：

第八章、工程前期：

第九章、工程營造：

第十章、房屋銷售：

第十一章、竣工材料報批：

第十二章、工程保修：

第十三章 物業(yè)管理

第十四章 本協(xié)議的變更和終止

第十五章、違約責任

第十六章、合同管理

第十七章、其他約定事項

第一章、總則

1.1 根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局等單位的青國土資房（預）告字[200X]X號儲備國有土地使用權(quán)拍賣預告的規(guī)定，青島市國土資源和房屋管理局定于200X年X月X日公開拍賣X宗儲備國有土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議本協(xié)議當事人當事人（以下簡稱本協(xié)議當事人）充分協(xié)商，本協(xié)議當事人決定聯(lián)合參加青島市X區(qū)X路X號地塊（以下簡稱X號地塊）的竟買，拍買購得寧夏路X號地塊后，由本協(xié)議當事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資開發(fā)。

1.2 項目部是本協(xié)議項下合作項目（以下簡稱合作項目）的最高權(quán)力機構(gòu)，由其全權(quán)負責合作項目的開發(fā)、決策和管理。項目部下設各部具體負責合作項目實施。

1.3 土地竟買、工程前期的報批、對規(guī)劃設計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造（本協(xié)議當事人按整樓座取得房屋的除外）工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項由項目部統(tǒng)一管理。分得房屋的銷售由本協(xié)議當事人自行負責。

1.4 本協(xié)議當事人通過聯(lián)合竟買的方式取得合作項目的土地。

1.5 本協(xié)議當事人通過竟買方式競得開發(fā)土地，實行土地按份共有。根據(jù)經(jīng)審批的施工圖分配房屋。按照各自分得的房屋，分別辦理《商品房預售許可證》，本協(xié)議當事人各自銷售其分得的房屋。

1.6 合作項目設立獨立的財務帳戶，費用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。

1.7 根據(jù)本協(xié)議當事人實際分得房屋的確權(quán)建筑面積分攤合作項目所發(fā)生的相關(guān)工程費用和其他稅費。

第二章、機構(gòu)的設置和職責分工

2.1 為便于合作項目的開發(fā)、建設、管理，由本協(xié)議當事人派員共同設立“ ”項目部（以下簡稱項目部），項目部全權(quán)負責合作項目的開發(fā)和管理，是合作項目的最高權(quán)力機構(gòu)。項目部下設綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財務部、工程予決算部等部門。

2.2 項目部由 人組成， 其中甲方派員 人，乙方派員 人，丙方派員 人。項目部設總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理 人。

項目部的職責：

全權(quán)負責和決定合作項目的一切事宜。

項目部的議事規(guī)則：

項目部實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目部召開會議時，由專職人員負責記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負責保管。專職記錄人員由本協(xié)議當事人協(xié)商后確定。項目部例會由項目部經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參加的，由副經(jīng)理主持。合作項目所涉事項由項目部協(xié)商一致確定，達不成一致的，按每方繳納竟買保證金數(shù)額比例予以表決，其重要事項按占竟買保證金數(shù)額的三分之二方的意見辦理，一般事項按占竟買保證金數(shù)額過半數(shù)方的意見辦理。重要事項和一般事項的劃分，屆時由工程部另行確定。經(jīng)理的職責：組織和協(xié)調(diào)項目部的日常工作，主持項目部的例會。

副經(jīng)理的職責：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。

2.3 綜合部由 人組成， 其中甲方派員 人，乙方派員 人，丙方派員 人。綜合部設經(jīng)理 人。

綜合部的職責：

綜合部經(jīng)理的職責：

2.4 工程前期部由 人組成， 其中甲方派員 人，乙方派員 人，丙方派員 人。工程前期部設經(jīng)理 人。

綜合部的職責：

綜合部經(jīng)理的職責：

2.5 工程部由 人組成， 其中甲方派員 人，乙方派員 人，丙方派員 人。工程部設經(jīng)理 人。

工程部的職責：

工程部經(jīng)理的職責：

2.6 銷售部由 人組成， 其中甲方派員 人，乙方派員 人，丙方派員 人。銷售部設經(jīng)理 人，銷售部經(jīng)理的人選由項目部決定。

銷售部的職責：

銷售部經(jīng)理的職責：

2.7 財務部由 人組成， 其中甲方派員 人，乙方派員 人，丙方派員 人。財務部設經(jīng)理 人。

財務部的職責：

財務部經(jīng)理的職責：

2.8 工程予決算部由 人組成， 其中甲方派員 人，乙方派員 人，丙方派員 人。工程予決算部設經(jīng)理 人。

工程予決算部的職責：

工程予決算部經(jīng)理的職責：

第三章、費用的分擔

3.1 合作項目的配套費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。

本項的配套費用是指建設和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以外的所有的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費用。

3.2工程款在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。如本合同當事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價款、稅費由各

自負擔。

本項的工程款是指建設和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以內(nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費。

3.3 合作項目發(fā)生的竟買保證金、拍賣傭金、出土出讓金、行政性事業(yè)性收費，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。

3.4 項目部及下設各部專職人員的工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等所發(fā)生的費用，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。

3.5 售樓處的建造費用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤，房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。

3.6 項目部下設各部實行費用包干，超資不補，節(jié)余作為獎勵由各部自行支配。各部下設各部的具體費用數(shù)額，屆時由項目部確定。

3.7 本協(xié)議當事人派員到項目部及下設各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費用等，均由派出方負擔。

3.8 除銷售部經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險以及在銷售工程中發(fā)生的全部費用均由派出方負擔。

3.9 本協(xié)議項下合作項目的貸款利息按比例予以分攤。

3.10 項目部及下設部門租用的辦公場所發(fā)生的租賃費用， 在分房方案確定前，按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。第四章、會計財務制度

4.1 合作項目所涉的會計、稅務各自進帳，分別處理。

4.2 合作項目所需資金實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。為便于資金的管理，其資金設立獨立帳戶，該帳戶須預留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項目部書面決定后，由財務部實施。

4.3 主管會計和出納應由不同本協(xié)議當事人分別委派擔任，本協(xié)議當事人有權(quán)隨時派員審閱、了解費用支出情況。

4.4 財務部應定期以書面的方式公布費用支出情況。

4.5 通過銀行貸款解決合作項目建設資金的，不論以本協(xié)議當事人任何一方的名義申請貸款，本協(xié)議其他當事人應為此提供有效擔保。

4.6

第五章 房屋的分配

施工圖通過審批后，由項目部確定分房方案。協(xié)商不成的，由項目部根據(jù)本協(xié)議當事人繳納竟買保證金的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當事人抓閹分配后剩余的房屋。

第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式共3頁，當前第1頁123

6.1 竟買保證金的繳納日期按7.4項辦理。

6.2 拍賣機構(gòu)傭金的繳納日期按7.5項辦理。

6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項辦理。

6.4 竟買土地不成的，其竟買保證金的退還按7.6項辦理。

6.5 工程前期向有關(guān)部門所繳納的行政性事業(yè)性收費，在項目報批前由本協(xié)議當事人支付。

6.6 合作項目各項稅收的繳納按稅法和稅務機關(guān)的規(guī)定各自繳納。

6.7 項目部及下設部租用的辦公場所發(fā)生的租賃費用，在房屋租賃合同簽訂前繳納。

6.8 根據(jù)《建設工程施工合同》的約定，屆時由項目部確定具體的支付工程款日期。

6.9 根據(jù)《建設工程設計合同》的約定，屆時由項目部確定具體的支付設計費日期。

6.10根據(jù)《建設工程監(jiān)理合同》的約定，屆時由項目部確定具體的支付監(jiān)理費日期。

6.11 其他費用的支付，屆時由項目部根據(jù)合作項目的進度另行確定。

第七章、土地竟買：

7.1 本次拍賣會及本協(xié)議當事人共同擬竟買的地塊的簡介：根據(jù)《青島市儲備國有土地使用權(quán)拍賣公告》青土資房告字[200X]X號，200X年X月X日，青島市國土資源和房屋管理局等單位將在青島市房地產(chǎn)交易中心（巫峽路9－11號）五樓拍賣廳舉行青島市儲備國有土地使用權(quán)出讓拍賣會。本協(xié)議當事人決定參加上述X號拍賣地塊的竟買。

7.2 1號地塊的基本情況和規(guī)劃設計主要指標

1. 地塊位置：

2. 地塊總面積：

3. 土地用途：

4. 土地面積：

5. 容積率：

6. 建筑密度：

7、 綠地率：

8. 規(guī)劃建筑面積：

7.3 本協(xié)議當事人一致同意，竟買X號地塊的樓面地價的竟買應價不超過人民幣 元/平方米。

7.4 竟買保證金人民幣 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保證金應于青島市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的X日前支付給出資最多的一方，由其代本協(xié)議其他當事人轉(zhuǎn)交青島市國土資源和房屋管理局。

7.5 拍賣機構(gòu)的傭金，在拍賣機構(gòu)規(guī)定日期的X日前向出資最多的一方支付，由其代本協(xié)議其他當事人繳納。本

協(xié)議當事人按竟買保證金的比例分攤拍賣傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按照每方分得房屋的確權(quán)面積具實結(jié)算。

7.6 土地竟買的有關(guān)手續(xù)，由出資最多的一方負責辦理。竟買不成的，應在拍賣機構(gòu)退還保證金到帳后X日內(nèi)退還本協(xié)議當事人。

7.7 每方派員一名參加拍賣會，由出資最多的一方派員負責舉牌。竟買成交的，由負責舉牌人簽署成交確認書和拍賣筆錄。

7.8 拍賣成交后，本協(xié)議當事人最遲應于青島市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的X日前備齊土地出讓金，并通過出資最多的一方轉(zhuǎn)交青島市國土資源和房屋管理局。

7.9 《國有土地使用權(quán)出讓合同》由出資最多的一方代本協(xié)議當事人簽訂。

7.10 拍賣成交后至《國有土地出讓合同》簽訂前，任何一方毀約導致其他方將競得土地再行拍賣的，違約方應支付前次委托方和本協(xié)議當事人的傭金，如再行拍賣的價款低于原拍賣價款的，違約方負責補足差額。

7.11 應價超過7.3項約定的，其他本協(xié)議當事人有權(quán)予以追認，也有權(quán)單方終止本協(xié)議。選擇終止本協(xié)議的，負責舉牌的一方，應在拍賣結(jié)束后三日內(nèi)退還其支付的保證金。

7.12 除竟買不成的，任何一方已支付的竟買保證金和傭金不再退還。

7.13 竟買不成的，除4.9項外，本協(xié)議的其他條款自動失效。

第八章、工程前期：

8.1 合作項目的工程前期工作由項目部統(tǒng)一管理和決策，工程前期部具體負責經(jīng)辦，本協(xié)議當事人應予以積極協(xié)助。

8.2 工程前期部的報批工作包括但不限于下列事項：

1、報批建設項目的立項和可行性研究報告

2、建設項目的市場調(diào)研，確定開發(fā)項目的整體方案；

3、規(guī)劃設計單位招標（或確定規(guī)劃設計單位），簽訂《規(guī)劃設計合同》；

4、規(guī)劃方案設計和規(guī)劃方案的報批；

5、申領(lǐng)《建設用地規(guī)劃許可證》；

6、建筑設計單位招標（或確定建筑設計單位），簽訂《建筑設計合同》；

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關(guān)鍵詞：建筑工程 財務管理制度 創(chuàng)新

一、建筑工程財務管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）建筑企業(yè)財務管理缺乏足夠的監(jiān)督力度

在建筑企業(yè)財務管理體系中，財務監(jiān)督管理十分重要，其能夠有效保障企業(yè)財務管理制度的執(zhí)行。建筑企業(yè)在日常工作中，往往將其工作重點定位在對企業(yè)利潤進行增加這一方面，對財務監(jiān)督管理卻予以忽視。部分建筑企業(yè)雖然具有財務管理制度且制度較為完善，但其監(jiān)管財務力度不足會使得其制度徒有其表，無法真正落實制度內(nèi)容，也無法將其作用充分發(fā)揮。除此之外，企業(yè)財務人員財務監(jiān)督管理意識的缺乏以及專業(yè)素質(zhì)的低下，會使其經(jīng)常出現(xiàn)無法控制財務管理費用，工作中沒有對財務管理制度進行遵守的現(xiàn)象，進而使得企業(yè)內(nèi)部財務管理工作不夠規(guī)范化和制度化，從而對建筑企業(yè)今后的發(fā)展產(chǎn)生阻礙。

（二）建筑企業(yè)財務風險意識薄弱

建筑企業(yè)在進行財務管理的過程中難免會遇到財務風險，財務風險主要分為經(jīng)營風險、投資風險以及籌資風險等類型。目前許多建筑企業(yè)都具有較為薄弱的財務風險意識，并不重視生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)存在的財務風險。許多建筑企業(yè)都沒有將財務預警機制建立起來，甚至部分企業(yè)存在財務預警機制，也沒能將其作用充分發(fā)揮。缺少財務預警機制會使得建筑企業(yè)無法提前、及時地收到財務風險警告，這就會使得企業(yè)財務風險的風險系數(shù)直線上升。如果企業(yè)沒有有效的處理有可能出現(xiàn)的財務風險，就會使得企業(yè)遭受巨大的損失。

二、建筑工程財務管理創(chuàng)新方法

（一）財務竣工和監(jiān)督管理

對于企業(yè)資金外出中和外出后來說，其重要財務管理就是財務的竣工和監(jiān)管管理。企業(yè)密切監(jiān)管財務管理，就能夠?qū)⒇攧展芾砉ぷ髯龊?，監(jiān)管的實施可以在很大程度上保護和約束財務計劃策劃的實行。監(jiān)管既需要監(jiān)管內(nèi)部，也需要監(jiān)管外部。在監(jiān)督內(nèi)部的過程中，可以將考察審核崗位建立起來，嚴格審核定額、付款以及制證等方面，促進牽制制度形成，從而實現(xiàn)互相監(jiān)督。在監(jiān)管外部的過程中，需要將檢查展開，對各項管理程序進行整頓，將檢查工作展開，從而將問題發(fā)現(xiàn)、分析并加以總結(jié)，從而使得責任部門在工作過程中按照計劃進行。

在竣工管理方面，需要決算工程竣工，對竣工決算管理進行加強，從而對工程竣工決算報告的質(zhì)量進行提升，進而使得工程竣工轉(zhuǎn)增資產(chǎn)和決算編審工作能夠及時完成，并與之前的策劃分析和決策計劃進行比對。同時還需要將一系列考核辦法和管理辦法制定出來，分析決策中的問題，在對決策進行實踐的過程中對公司的財務管理實力不斷地進行完善，在財務部門的指導下使得工程建設質(zhì)量更高且更加節(jié)約成本。

（二）財務分析和成本管理

統(tǒng)籌策劃為財務分析和成本管理的主要方面，如果工程造價財務計劃良好，就能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)濟價值進行科學合理的衡量，對資金進行平衡，從而保證有效利用資金，通過資金的策劃，對資金的安全進行保障，使得財務損失減少。在此之前如果財務分析的指導作用良好，就能夠通過多角度全方位的分析，對預期結(jié)果的執(zhí)行進行了解，使得工程付款能夠有效進行，進而使得各個部門間的矛盾盡量減少。通過策劃和管理分析，還可以使得公司的資金運轉(zhuǎn)良好，有大量資金收入不斷進入，還可以以考核機制為媒介，進一步完善現(xiàn)金管理系統(tǒng)，使得方案更加完善，對資金的使用按照計劃進行，進而對資金進行保障，使得工程財務管理順利實現(xiàn)。

（三）財務人員管理以及管理核心部門

管理是財務管理部門工作的核心，也是創(chuàng)新財務制度的中心，如果管理體系存在問題，管理層領(lǐng)導不夠優(yōu)秀，其工程產(chǎn)出也會存在問題，因此需要經(jīng)常管理分配人員，對其素質(zhì)進行考核，建設財務管理核心部門。管理部門的部門間需要經(jīng)常進行合作和探討，站在部門的角度匯報財務，從而使其有結(jié)合其他部門的機會，還需要將自身的管理職能進行準確的把握，從而優(yōu)化分配財務，管理財務支出前、中、后三個時期，預算收入，從而使得利益收入穩(wěn)定且有所記錄。

除此之外，管理部門還需要將集約化措施實行，嚴格仔細的分配成員，防止浪費的現(xiàn)象出現(xiàn)，使得每個員工都能各司其職，做好本分工作。與此同時，還需要將管理知識普及給管理人員，將內(nèi)部人員派出學習，學習其他企業(yè)管理方面的優(yōu)點，進而將其融入自身的管理之中，提升自身管理能力和水平。與此同時，還可以邀請外企到企業(yè)內(nèi)進行指導和演講，從而內(nèi)外結(jié)合，融會貫通，企業(yè)還需要對國家政策密切關(guān)注，結(jié)合自身工程的特點進行人才培養(yǎng)，使得培養(yǎng)出來的人才具有廉政、業(yè)績突出、創(chuàng)新勤奮、能力突出、品德優(yōu)良的優(yōu)點。與此同時，為了實現(xiàn)更好的管理和教育效果，還可以采取內(nèi)部參考、報紙、網(wǎng)上教育以及網(wǎng)頁宣傳等措施，促進管理氛圍的提升。

三、結(jié)束語

本文就建筑工程財務管理制度的創(chuàng)新進行了探討，首先介紹了建筑工程財務管理制度的現(xiàn)狀及存在的問題，隨后提出了建筑工程財務管理創(chuàng)新方法。通過創(chuàng)新方法的實行，能夠使得建筑企業(yè)的財務管理制度不斷完善，進而與社會和市場的要求相符合，從而更好地順應時代的發(fā)展，在市場競爭中謀得一席之地。

參考文獻：

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[2]申思偉.建筑工程項目安全管理存在的問題與管理制度創(chuàng)新幾點設想[J].現(xiàn)代裝飾（理論），2012，08：131

[3]謝德.淺談工程財務管理中存在的問題及解決措施[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2011，10：156-157

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關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制 財務管理 創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團財務管理創(chuàng)新的迫切性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、開發(fā)周期長，投資額大，資金回收期長，經(jīng)營風險大的特征，因此房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風險企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)的集團化又使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍從單一房地產(chǎn)開發(fā)，向集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等為一體的綜合業(yè)務模式轉(zhuǎn)變。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財務管理模式已不能適應集團化發(fā)展的需要，其問題主要表現(xiàn)在：1、“被動反映型”的財務核算不能充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實施、控制方面強有力的作用。2、難以及時掌握各下屬企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況，致使資金管理有章無序，存在體外循環(huán)現(xiàn)象。3、對重大事項缺乏事前參與和事中實時監(jiān)控。 4、不同利益主體考慮的目標不同，子公司向集團公司上報的會計信息往往從本位主義出發(fā)，缺少大局意識，通常對重要信息、異常情況不充分披露，甚至還隱瞞一些信息……這些問題的存在都制約著集團的管理和決策能力，不利于集團化企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《內(nèi)部控制規(guī)范指引》的頒布實施，為集團型房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化運作提出了新的要求。因此在內(nèi)控機制下房地產(chǎn)企業(yè)集團要實現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競爭能力，必須進行財務管理創(chuàng)新。

二、財務管理理念的創(chuàng)新

在內(nèi)部控制體制下財務管理職能中的財務控制職能進一步強化。一方面財務管理已從被動的財務核算向全局性財務決策、控制職能轉(zhuǎn)變。財務管理不僅僅是財務核算、財務報告和分析，更多地參與到投資決策、資金籌劃、預算管理、納稅管理、內(nèi)部控制制度管理、財務監(jiān)督與評價和財務人員隊伍建設上來。另一方面財務管理需要業(yè)務管理和財務管理的完美結(jié)合，財務管理須縱深到房地產(chǎn)的各個專業(yè)化領(lǐng)域，即投資決策、設計研發(fā)、營銷策劃、招投標管理、施工管理、成本管理、預算控制、績效考核等，并貫穿于房地產(chǎn)項目生命周期的始終。

三、財務管理機制的創(chuàng)新

財務管理體系是企業(yè)管理體系中的重要組成部分，是企業(yè)在一定戰(zhàn)略目標指導下，對經(jīng)營活動和投、融資活動實施有計劃的財務管理活動，通過有明確職責、適當?shù)娘L險控制機制來貫徹落實的價值化管理體系。在內(nèi)部控制體系下企業(yè)集團須建立一套既適合企業(yè)實際、又適應長遠發(fā)展的財務管理體系。

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型的高風險行業(yè)，母子公司之間的業(yè)務基本相同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)集團應采用集權(quán)型的財務管理模式，決策權(quán)集中于母公司。集團公司掌控財務戰(zhàn)略決策，集中控制和管理集團內(nèi)部的經(jīng)營和財務管理，成員企業(yè)須嚴格遵照執(zhí)行。

在同一法人主體下，各分公司執(zhí)行統(tǒng)一的財務制度。建立集權(quán)分權(quán)適度、權(quán)責利均衡、多級分層分口控制系統(tǒng)，實行“歸口管理，分級核算，逐級審批”的財務管理原則。該系統(tǒng)從縱向看是“集團公司（母公司）- 子公司-孫公司”的多級控制關(guān)系，橫向看是在每一個控制層級中各職能部門間進行資金、成本的歸口管理和控制。第一層次控制設在集團財務部，負責整個集團的資源分配、資金調(diào)配、投資管理等總體安排，并負責指導、組織、協(xié)調(diào)集團及所屬企業(yè)的財務核算和管理工作。建立財務決策制度，明確決策規(guī)則、程序、權(quán)限和責任，進行科學分工，嚴格職位設置和授權(quán)管理。

四、財務管理手段創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴張和集團一體化運作要求決定了財務管理系統(tǒng)實施的復雜性。要想在戰(zhàn)略信息化條件下提高財務管理水平須創(chuàng)新管理手段。

1、建立信息化管理系統(tǒng)平臺

信息化是現(xiàn)代企業(yè)重要管理工具，更是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理支撐點。運用信息化管理手段建立以集團組織架構(gòu)為基礎(chǔ)的網(wǎng)絡管理體系，將所有業(yè)務功能搭建在一個平臺，集團所有數(shù)據(jù)在同一數(shù)據(jù)庫集中處理，對房地產(chǎn)企業(yè)集團管理的各項業(yè)務進行集成應用，實現(xiàn)財務管理、預算管理、資金管理、數(shù)據(jù)分析和人力資源管理一體化，從而形成集團統(tǒng)一的數(shù)據(jù)流和信息流，為公司決策提供準確、完整的信息。信息管理平臺的建立能有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的效率、降低成本、加快發(fā)展并實現(xiàn)房精細化管理，從而提高產(chǎn)品質(zhì)量，控制運營風險，提升競爭力。

2、實行資金集中管理

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，在母公司建立資金集中管理系統(tǒng)，實行資金集中調(diào)配，加強資金調(diào)控，減少沉淀，提高利用率、收益率，同時也可提高集團整體信貸的信用等級，擴大融資能力，更有利于集團加強對全資和控股公司間的交易監(jiān)控，防范資金風險。

3、實行全面預算管理

全面預算管理是財務管理的核心，是將戰(zhàn)略目標與政策規(guī)范落實為具體行動方案，也是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的前提和基礎(chǔ)。企業(yè)集團必須在信息化管理軟件平臺的基礎(chǔ)上，建立以預算管理、KPI績效考核和預算執(zhí)行檢討機制為一體的全面預算管理體系來規(guī)劃、控制房地產(chǎn)開發(fā)的生命周期，激勵集團內(nèi)各子公司、各部門，保證經(jīng)營目標的實現(xiàn)，同時考核、評價各子公司責任人的業(yè)績，并與利益掛鉤，實現(xiàn)激勵與約束的雙重效應。

4、完善內(nèi)部控制機制

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述職，顧名思義，就是陳述自己的工作。陳述的方式可以是口頭的，也可以是書面的。無論采取哪種方式，述職都有一個文字底本，這就是述職報告。下面就讓小編帶你去看看物業(yè)管理主管個人工作述職報告范文5篇，希望能幫助到大家!

物業(yè)管理主管述職報告1尊敬的領(lǐng)導：

您好!

我努力適應本公司新的工作環(huán)境和工作崗位，虛心學習，埋頭工作，履行職責，自我感覺已經(jīng)較好地完成了各項工作任務，下面將任職來的工作情況述職匯報如下：

一、自覺加強學習，努力適應工作

我是初次接觸物業(yè)管理工作，對綜合管理員的職責任務不甚了解，為了盡快適應新的工作崗位和工作環(huán)境，我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，現(xiàn)已基本勝任本職。一方面，干中學、學中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗。我注重以工作任務為牽引，依托工作崗位學習提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛煉，較快地進入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在各級領(lǐng)導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。

二、心系本職工作，認真履行職責

(一)耐心細致地做好財務工作。自接手________物業(yè)財務工作的半年來，我認真核對上半年的財務賬簿，理清財務關(guān)系，嚴格財務制度，做好每一筆賬，確保了年度收支平衡和盈利目標的實現(xiàn)。一是做好每一筆進出賬。對于每一筆進出賬，我都根據(jù)財務的分類規(guī)則，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。二是搞好每月例行對賬。按照財務制度，我細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求及時進行對賬，沒有出現(xiàn)漏報、錯報的情況。三是及時收繳服務費。結(jié)合________的實際，在進一步了解掌握服務費協(xié)議收繳辦法的基礎(chǔ)上，我認真搞好區(qū)分，按照____公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務費，定期予以收繳、催收，20____年全年的服務費已全額到賬。四是合理控制開支。合理控制開支是實現(xiàn)盈利的重要環(huán)節(jié)，我堅持從公司的利益出發(fā)，積極協(xié)助管理處主任當家理財。特別在經(jīng)常性開支方面，嚴格把好采購關(guān)、消耗關(guān)和監(jiān)督關(guān)，防止鋪張浪費，同時提出了一些合理化建議。

(二)認真負責地抓好綠化維護。小區(qū)綠化工作是10月份開始交與我負責的，對我來講，這是一項初次打交道的工作，由于缺乏專業(yè)知識和管理經(jīng)驗，當前又缺少綠化工人，正值冬季，小區(qū)綠化工作形勢比較嚴峻。我主要做了以下2個方面的工作：一是搞好小區(qū)綠化的日常維護。二是認真驗收交接。

三、主要經(jīng)驗和收獲

在20____工作一年來，完成了一些工作，取得了一定成績，總結(jié)起來有以下幾個方面的經(jīng)驗和收獲：

(一)只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務，才能盡快適應新的工作崗位;

(二)只有主動融入集體，處理好各方面的關(guān)系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài);

(三)只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責;

(四)只有樹立服務意識，加強溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好。

四、存在的不足

由于工作實踐比較少，缺乏相關(guān)工作經(jīng)驗，20____年的工作存在以下不足：

(一)對物業(yè)管理服務費的協(xié)議內(nèi)容了解不夠，特別是對以往的一些收費情況了解還不夠及時;

(二)食堂伙食開銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難;

(三)綠化工作形勢嚴峻，自身在小區(qū)綠化管理上還要下更大的功夫。

五、下步的打算

針對20____年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：

(一)積極搞好與____公司、業(yè)主之間的協(xié)調(diào)，進一步理順關(guān)系;

(二)加強業(yè)務知識的學習提高，創(chuàng)新工作方法，提高工作效益;

(三)管好財、理好賬，控制好經(jīng)常項目開支;

(四)想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關(guān)系;

(五)抓好小區(qū)綠化維護工作。

此致

敬禮!

述職人：______

20____年__月__日

物業(yè)管理主管述職報告2尊敬的領(lǐng)導：

您好!

忙碌又充實的一年即將過去，一年來，在公司領(lǐng)導的正確指導和幫助下，在小區(qū)全體職工的共同努力下，我區(qū)圓滿的完成了上級領(lǐng)導布置的各項工作任務，現(xiàn)述職如下：

一、政治思想方面

作為一名物業(yè)管理工作者，我在做業(yè)務工作的同時，學習集團公司以及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度，通過讀書看報、網(wǎng)上學習、實地參觀等各種形式，借鑒先進物業(yè)管理單位的經(jīng)驗。以扎實務實的態(tài)度投身到公司的后勤服務事業(yè)中來

二、工作業(yè)績方面

在工作中，我區(qū)物業(yè)管理以高物業(yè)管理水平為目的，強化成本管理，努力降低費用支出，全面完成了規(guī)定的各項任務。

1、加強班組建設，促進各項工作開展。

東區(qū)物業(yè)結(jié)合班組具體的工作實際，從安全管理、設備維護、現(xiàn)場管理等方面建章立制，做到工作中有章可循，各項制度的考核廠務公開。特別是崗位績效工資管理、6S管理方案實施嚴格考核、公開公證。同時，以經(jīng)濟技術(shù)創(chuàng)新為主要內(nèi)容的班組升級賽，“安康杯”競賽、女職工“素質(zhì)達標”競賽、“游園綠地管理勞動競賽”以及創(chuàng)建“無傷害班組”活動，以此來提高服務質(zhì)量和水平，推動物業(yè)管理各項工作順利進行。

2、堅持安全第一”思想，建立安全管理長效機制。

根據(jù)物業(yè)公司的要求，進一步完善東區(qū)物業(yè)安全管理制度。同時加大安全工作的宣傳、檢查和考核力度，每次班組會一定講安全，組織職工學習安全方面的知識杜絕習慣性違章，保證各項生產(chǎn)的安全運行。特別是對車棚安全檢查工作做的較細，不留隱患，確保安全無重大事故發(fā)生。

3、強現(xiàn)場管理，提升物業(yè)管理水平。

A、按照集團公司提出的建設“森林化工廠”的要求，協(xié)助有關(guān)部門做了美化、亮化的規(guī)劃設計工作，今年東區(qū)新種植樹木210株/樹木成活率99%種植草花____株，空地硬化5000平米。在綠地養(yǎng)護管理中嚴格按照《____園林綠化管理行為規(guī)范標準》和《____集團綠地養(yǎng)護年歷》執(zhí)行，使管理更加規(guī)范化、制度化、標準化。

B、在環(huán)境衛(wèi)生保潔方面，不斷提高保潔質(zhì)量，垃圾清運工作基本做到日產(chǎn)日清，不留死角。協(xié)助保潔公司解決工作中的疑難問題，加強監(jiān)督指導，共同搞好物業(yè)服務工作。

C、堅持開展樓道清理工作，今年共清理樓道堆積物4次，每次3天，共清運垃圾24車，同時單元樓道保潔工作常抓不懈，每周樓道保潔2次，包括擦扶手、窗臺及玻璃。得到了住戶的一致好評。

D、加強門衛(wèi)管理，每天登記出入車輛，嚴格按照公司下達的小區(qū)門衛(wèi)治安管理考核細則執(zhí)行。杜絕流動攤販進入小區(qū)，加大夜間巡查力度。提高夜巡工作的實效性，遏制流竄犯罪和入室盜竊的發(fā)生，為居民住戶創(chuàng)造安全、祥和的生活環(huán)境。

E、車棚管理工作，加強車棚現(xiàn)場管理工作，嚴格執(zhí)行存取車制度，防止車輛丟失。加強防火、防盜工作，每年按照車棚防火應急預案進行演習、訓練。積極消除火險隱患，加強消防設施的管理，確保消防設施完好。

三、領(lǐng)導組織能力

作為一名環(huán)節(jié)干部，同時也是組織者和協(xié)調(diào)者，在工作中我認真學習領(lǐng)會中鋁公司“嚴、細、實、新、恒、齊、”的管理理念，并運用到我區(qū)的物業(yè)管理實踐中來，對公司的具體工作布置及時做到上傳下達。工作中存在的具體問題本著以制度管理人、以制度約束人的原則，收到了切實的效果，保證小區(qū)的各項工作有條不紊的運行。

四、廉潔從政方面

作為一名管理者，首先是服務者，為小區(qū)居民服務是我們工作的第一宗旨。“以人民群眾的最根本利益為根本，因此我們在工作中努力強化服務意識，提高服務質(zhì)量，努力為小區(qū)業(yè)主營造一個安全舒適、整潔的居住環(huán)境。

在對內(nèi)工作人員的考評中，在崗位績效工資管理，6S方案實施中嚴格考核，做到公開公證。

五、存在的問題及今后的努力方向

一年來，雖然我們做了大量的工作，也取得了一定的成績，但是有些環(huán)節(jié)存在些問題，需要在今后的工作中不斷完善，不斷提高。

1、不斷加強政治和業(yè)務學習，努力提高自身素質(zhì)。

2、進一步加強與領(lǐng)導和職工的思想交流提高工作效率和質(zhì)量。

3、由于____對我們的不利影響，在一定程度上降低了職工們的收入，穩(wěn)定職工思想，保證并提高我們的工作質(zhì)量是我們今后不懈努力的方向。

此致

敬禮!

述職人：______

20____年__月__日

物業(yè)管理主管述職報告3尊敬的領(lǐng)導：

您好!

20____年是簡單而不平凡的一年，物業(yè)服務行業(yè)面臨很多嚴峻的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟效益也不如往年景氣，市場競爭也比較激烈，因此工程維修也有了更高的要求。為了總結(jié)經(jīng)驗，尋找差距，規(guī)劃前景，促成20____年工作再上一個新的臺階，現(xiàn)將20____年工作述職如下：

一、主要工作匯報

1，疊加區(qū)域公共樓道照明開關(guān)改聲控和觸摸延時開關(guān);

今年第一季度主要對疊加公共樓道照明設施開關(guān)進行更換改裝，將總進戶門進門口和樓道拐彎口換成聲控延時開關(guān)，業(yè)主家門口換成觸摸延時開關(guān)，在也不會發(fā)生業(yè)主到家忘了關(guān)燈，促使燈泡燈頭燒壞的現(xiàn)象發(fā)生，也達到了節(jié)能的效果。

2，獨棟弱點問題查找和恢復監(jiān)督工作

由于獨棟別墅違章改建導致弱點系統(tǒng)全部癱瘓，43戶線路全部斷，24戶主線斷，報警電源壞1只，解碼器壞4只，系統(tǒng)隔離器壞6只，控制箱壞4只，在公司領(lǐng)導和服務中心經(jīng)理多次和開發(fā)商協(xié)調(diào)溝通下，得到了開發(fā)商同意解決，在施工隊進入施工現(xiàn)場時，我們克服人員少，進行時時監(jiān)督，兩人相互輪著看，除了給業(yè)主正常報修外，其余時間都跟著施工隊，當然在跟著的時候也發(fā)現(xiàn)了不少問題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線管不夠深等問題，在我們強有力的要求下，促使施工隊按照標準施工，如今獨棟弱點基本已經(jīng)恢復了常態(tài)。

3，日常維修工作的開展;

今年我工程部接到維修單1262張，完成1245張，修繕率在百分90以上。先后完成了疊加區(qū)域38臺電梯基坑水泥塊及垃圾清理工作，70號門口總污水管道下榻更換維修工作，疊加69號，70號，72號，82號，94號，95號，101號合計7戶沒上水總閥，由于開發(fā)商施工隊種植綠化時把埋住了，通過我們工程部兩個多星期的努力查找，找到5戶總閥的位置所在，把挖出來后，重新提高了井的高度并做了井蓋，還有95號和101號由于沒找到，最后協(xié)調(diào)自來水公司關(guān)掉總閥，停水兩小時，重新安裝了閥門，并給疊加區(qū)域所有井蓋涂上了綠色的油漆，促使其和綠化形成一體。

另對二組團景觀橋護繩的更換，梅雨季節(jié)對小區(qū)所有房屋滲漏水進行檢查，對有滲漏的及時和開發(fā)商施工隊聯(lián)系，及時維修，此工作得到了業(yè)主充分肯定。在雷暴雨期間及時對小區(qū)明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度著重對小區(qū)屋檐滴水，老虎窗滲水，存在各類遺留問題進行匯總，發(fā)文開發(fā)商協(xié)調(diào)解決，目前由于屋檐滴水開發(fā)商施工隊明確說明無法修復，該問題真在協(xié)調(diào)之中，尋找積極可行的辦法。

另在今年梅雨季節(jié)來臨時給三組團安裝了一臺380V水泵，由于先前沒有380v電源可供，我們克服人員少，時間緊的情況下，開路面槽，挖溝埋管，穿線，固定，終于趕在暴雨來臨時安裝好，確保了今年防洪工作圓滿順利的完成，在今年11.5火災日的第二天我們就對小區(qū)所有的消防設施進行檢查，檢查時發(fā)現(xiàn)的問題還是比較多的，有點是平時有點疏忽沒注意到，比如電梯基坑油杯油溢出來，沒有及時清理，如果有什么煙頭掉下基坑，這也是火災事故的苗頭，我們及時組織電梯保養(yǎng)人員給予清理并督促以后發(fā)現(xiàn)滿時及時做好清理工作，另外疊加樓道消防滅火器20只壓力已經(jīng)不夠，另外服務中心也需要增加一箱滅火器，該問題已經(jīng)向余經(jīng)理做了匯報。還特別向幾個外圍單位強調(diào)做好消防工作，對所管轄的電器設備做好絕緣測試，線頭螺絲緊固工作，這個月主要對幾個組團河道的潛水泵進行絕緣檢測工作和所有上水管，各類閥門，水泵，做好防凍工作。

4，日常設備維護保養(yǎng)情況

目前小區(qū)設備保養(yǎng)情況總體還是比較到位的，所有的設備按照設備保養(yǎng)說明書進行保養(yǎng)，目前都處于良好的工作狀態(tài)。

二、本年度工作遺留問題

1，小區(qū)____路____湖路圍墻2000千多平方刷油漆保養(yǎng)問題，由于該處圍墻比較超高，我們維修人員包括我在內(nèi)只有兩名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的機會，還有負責處理業(yè)主日常報修，所以在人員配置方面是很難完成的，因此該工作也向__經(jīng)理做了匯報是否請外單位人員完成，等待回應中。

2，小區(qū)一號橋二號橋的欄桿，大閘門的設備，63號閘門設備，兒童樂園，刷油漆保養(yǎng)，油漆報告已經(jīng)打了，正在等待油漆。

3，小區(qū)監(jiān)控攝像頭壞5只，分別為西大門西向北，69號西向東，38號北向西，18號北向南，水閘門，周界報警壞兩對，分別為37防區(qū)和7防區(qū)。該報告已經(jīng)打到公司采購。

三、目前存在的問題

1)專業(yè)技術(shù)水平還比較欠缺，一專都能的水平還達不到;

2)工作流程中，規(guī)范操作的統(tǒng)一性不強，對外圍單位監(jiān)督檢查工作做得不夠細致;

3)養(yǎng)護單寫的不是很規(guī)范，字跡不夠工整;

4)倉庫材料擺放不不夠規(guī)范，東西擺放比較亂，沒有貼明顯標簽;

5)個別工作進度均比計劃拖延滯后，維修工作的效率和維修質(zhì)量有待提高;

6)和各部門工作銜接還不是很完美。

四、20____年維修工作重點設想

針對以上提到的問題和薄弱環(huán)節(jié)，20____年對我們維修工作初步設想主要圍繞“計劃，完善，規(guī)范，落實”。等幾個方面開展

1)計劃：主要對20____年的工作做一個全年工作計劃，月月有進展，周周有活忙，天天有落實。根據(jù)小區(qū)實踐工作需要進行合理分配人員，把工作落實到人，責任到人。

2)完善：根據(jù)公司“精細化服務標準”的方針，對____金邸工程部的工作進一步細化，將精細化服務落實到日常工作的所有階段和環(huán)節(jié)，形成一套完整的從工程維修養(yǎng)護單看為業(yè)主服務的滿意程度

3)規(guī)范：結(jié)合標準要求，對上述工作存在的問題以及其它方面的工作環(huán)節(jié)進一步規(guī)范，一切以標準為規(guī)范，一切以業(yè)主滿意為目標，做到各個工作環(huán)節(jié)有計劃，有制度，有實施，有檢查，有改進，并形成相關(guān)記錄。

4)落實;對計劃工作一定落實到位，責任到人，提高我們維修人員的責任心，督查外圍單位一定做到定時與不定時相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決，促使各項規(guī)章制度落實到實處

以上就是我20____年工作，有不足之處還請領(lǐng)導和同事們批評指正!

此致

敬禮!

述職人：______

20____年__月__日

物業(yè)管理主管述職報告4自我______年______月到______以來，能夠在各級領(lǐng)導的指示下堅決的完成各項工作任務，全力配合部門工作，嚴格管理部門各項事物，虛心請教他人，并能團結(jié)上下級關(guān)系，在項目中頗有好評。為此為了本人在工作中能有更好的業(yè)績，現(xiàn)將這段期間的工作情況介紹如下：

一：嚴防死守、滴水不漏，時刻以大局為重

自調(diào)任龍城以來，工作中兢兢業(yè)業(yè)不敢有半點馬虎，時刻和隊員打成一片，了解工作情況和相應的思想狀況，但由于龍城地形復雜，加上周邊環(huán)境也很惡劣，工作中難免有很多波折，但這些并不能阻止我對工作的熱誠和執(zhí)著，最后終于在困難中渡過險境完成了各項任務。并獲得項目領(lǐng)導的一致好評。

二：用舒適的生活環(huán)境營造良好的工作氛圍

生活中我時刻站在他們的立場上考慮問題，大家都是來自五湖四海、離鄉(xiāng)背井、在外打拼，我們作為管理者，作為老大哥關(guān)心理解是理所應當?shù)?。?jīng)常與員工聊天談心、噓寒問暖，了解員工的思想動態(tài)，使他們有個良好的心態(tài)，工作中有個好的平臺。我還經(jīng)常跟他們闡述公司的發(fā)展前景和趨勢，使他們有更佳的狀態(tài)投入到工作當中。同時公司為了能夠讓員工住的舒心、安心、放心并耗資二十于萬建立員工宿舍并統(tǒng)一配發(fā)所需物品，建立電腦室、電視房和其它娛樂設施。同時還建立新廚房改善伙食，真正的讓大家感受家的溫馨，和大集體的溫暖。

三：嚴扣細訓、精益求精打造一支戰(zhàn)無不勝、攻無不克的安全團隊進年來各小區(qū)偷盜案發(fā)率頻頻上升，這不僅對企業(yè)是個考驗，對我們管理者也是一個嚴峻的挑戰(zhàn)，為了使案發(fā)率下降，在公司領(lǐng)導的指示下嚴格挑選一批作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素的安全員建立巡邏隊，主要對小區(qū)外來人員進行控制和武裝震懾，并對小區(qū)安全員進行崗位檢查和督導，防止睡覺、脫崗和服務不到位現(xiàn)象的糾正。同時對這支巡邏隊我們經(jīng)常進行嚴格的軍事訓練和體能訓練，促使他們遇到情況隨時都能拉得出、打得贏為公司儲備后備力量。四：存在不足

俗話說：人無遠慮、必有近憂，在工作中我也有很多不足之處。

1、工作中和員工們溝通有所欠缺。

2、生活中不能細致入微的關(guān)懷。

3、訓練中有粗暴的方式。

針對以上的缺點在以后的工作中我會加以克服和改進。好的方面我會一如既往的堅持和發(fā)揚。當然語言代表不了行動，行動才是最響亮的語言，請大家看我的行動吧。

物業(yè)管理主管述職報告5各位領(lǐng)導，各位同事：

大家好!

今天我站在這里向大家作述職報告。說實話，這是我參加工作以來第一次參加這樣的述職報告會，沒有絲毫的經(jīng)驗，正如我半年前加入天安的隊伍，對物管行業(yè)沒有絲毫的經(jīng)驗一樣。應該說，我下面的述職報告沒什么條理可言，更多的是在談自己的感受。

我自認為是一個很喜歡計劃和總結(jié)的人，但慚愧的是，寫這份述職報告有點讓我傷腦筋：原因之一，我為公司做出的貢獻太少了，遠遠的不夠，實在是拿不出手;原因之二，當真正更多地認識一個企業(yè)、一個行業(yè)的時候，當真正開始全面而深入的理解她并和她相伴的時候，你會發(fā)現(xiàn)自己張不開這個口了，說不出話，自身的能力和水平在她面前顯得那樣的蒼白。不可能再有初出茅廬時的那份張狂，一知半解的那份幼稚。如果在這里畫一個圈，圈中好比是你學會的知識，圈外就是你尚未掌握的，你會發(fā)現(xiàn)，隨著圓圈變得越來越大不會的東西也變得越來越多。這就是我現(xiàn)在的感覺。

有一句我經(jīng)常提起的話：這個世界上不變的東西是變化，與其逃避，不如欣然面對?？上驳氖?，對我而言，這半年的變化讓我感到滿意，應該說這是豐富而不乏精彩的半年。

3月底，我從北京只身來到深圳，和許多懷揣夢想的年輕人一樣，內(nèi)心是興奮而忐忑不安的。興奮的是，這是一座我喜歡的城市，充滿希望和活力;忐忑的是，我的路該從何走起我真的看不清楚。

就在這時候，我與天安結(jié)了緣，而且緣分不淺。是一個近乎巧合的機會，對我而言這種巧合的幾率不足萬分之一，讓我這名物管的門外漢踏入了天安的大家庭，老天真是對我眷顧有加。我倍感幸運，我尋到能讓我改行的一條路，開始了一份充滿挑戰(zhàn)的工作，也開始了一段穩(wěn)定的生活。在這里，我十分感謝諸位領(lǐng)導對我的認可與賞識。

6月1日，我正式上班，任職高爾夫管理處物業(yè)主管。稍微有點好笑，我當時真的不知道物業(yè)主管是干什么的?？傊恢栏墒裁淳透砂?，金經(jīng)理開始沒對我提任何要求，委派李明發(fā)指導我，就這樣我的物管工作是從拜師學藝跑現(xiàn)場開始的。

最開始的一個月，每天四棟樓外加停車場，閑余就跟著設備工、維修工巡視設備房、打下手，和一線的同事廣泛溝通交流。那個時候，我沒有電腦用，下班后就坐在辦公室借用同事的電腦上公司內(nèi)部網(wǎng)看資料，稍微夸張點說，那個時候我把自己能夠看到的紙張的、網(wǎng)絡的資料統(tǒng)統(tǒng)看遍了。我本著“到處走、到處看，不懂就問、不會就學”的態(tài)度來要求自己，邊走邊看，邊學邊用。我相信一句話：工作是在工作中學會的。我的現(xiàn)場管理能力也是在這個過程中得到了提高，而提高的代價是跑壞了兩雙鞋。深圳的夏天我算是領(lǐng)教到了，每天身上衣服總是濕濕的，就沒有干的時候，臉上總是一層鹽。相比而言，我們的一線員工真的是很辛苦!可他們的要求其實并不高，今天在這里述職的主管層和基層管理人員相信和我一樣都有這樣的體會，我們真的應該為他們再多做點什么。

輪訓過后，我更多的時間是在做管理處的客服工作，接待來訪、__，接聽電話，起草通告和新聞，組織和協(xié)助參與高爾夫的社區(qū)文化活動，將自己徹底融入到管理處的日常工作中來。這其中包括洪湖公園一日游、壩光一日游、暑期套餐活動、肯德雞店內(nèi)參觀、國慶系列活動等。管理處工作生活，真的讓我獲益良多，不僅僅是知識的積累、意識的提升，還有在高爾夫領(lǐng)導和員工身上所學到的任勞任怨、敬業(yè)愛崗的精神。在管理處，我與其他同事一樣，平均每個月的休息時間只有兩天，不但周末要值班，多數(shù)的社區(qū)文化活動也是在周末進行。近半年的管理處工作，我體會的最深的一條就是業(yè)主滿意度是衡量物管質(zhì)量的指標，營造一個讓業(yè)主滿意，安全、舒適的環(huán)境是一切物管工作的目標。

無論什么時候，學習都貫穿了我整個的工作和生活。入職培訓、上崗培訓、輪訓、部門的日常培訓、職業(yè)資格認證培訓，在這過程中，隨著知識和經(jīng)驗的積累，也慢慢的從一個培訓的參與者變成了培訓的講授者和組織者，面向管理處的員工，開授了《域外物業(yè)管理借鑒》、《物業(yè)管理與地產(chǎn)投資基礎(chǔ)》、《物業(yè)管理與心理學》等課程。一邊學一邊教，知識得到了積累，能力得到提高。

11月1日，我正式調(diào)任拓展部工作，說實話，來之前我心里有點沒底，新的領(lǐng)導新的同事新的工作新的環(huán)境。但沒容得我多想，屁股還沒做熱，一項重要的工作就讓我參與其中——龍崗區(qū)文化中心物管投標。時間緊任務重，領(lǐng)導和小組成員兩線工作，犧牲自己的休息

時間?，F(xiàn)場踏勘、答疑會、投標小組會議、標書撰寫、資料準備……一項一項，有條不紊。大家是否能夠想象，11月18日上午就要投標，可這一天的清晨6點我們還在辦公室里封裝資料，整整一個通宵，目的只有一個：把準備工作做的再完美一點。這種工作壓力是我始料不及的，但是我喜歡。后來領(lǐng)導讓我談談當時的感受，我回答：工作沒什么思路，欠練!但我知道，這一回我長本事了。

我的不足是顯而易見的，正如我今天的述職報告一樣，距一名合格的物業(yè)管理者標準相距甚遠：物管行業(yè)資歷尚淺，拓展經(jīng)驗有待錘練，在職業(yè)素養(yǎng)上還需打磨。我是一個喜歡追求變化和挑戰(zhàn)的人，不謙虛的講進取心還是蠻強的。對于自己新的一年，我也有自己的一些初步想法。配合領(lǐng)導完成自己的本職工作，實施公司拓展戰(zhàn)略，實現(xiàn)部門年度工作計劃和目標;進一步積累拓展工作經(jīng)驗，爭取在工作上獨當一面;繼續(xù)加強在專業(yè)知識、工作技能和現(xiàn)場管理等方面的積累。在自己的工作崗位上，做出讓大家和我自己滿意的成績。

在20____年即將結(jié)束的時候，我衷心地感謝公司各級領(lǐng)導對我的栽培和關(guān)心，也非常感謝各位同事的無私支持和幫助。在新的一年，這仍舊是我一筆無以回報的財富。人的一生就象是在翻一本書，而這本書只能看一遍，所以每一頁我都很珍惜。相信大家和我都愿意看到，明年我又一次站在這里的時候，述職報告中成績累累。