導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著空前激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，其財(cái)務(wù)管理的好壞占主要的決定性作用。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的問題，并且相應(yīng)的提出了解決的若干措施。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；問題；措施

房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)集建筑、裝修、服務(wù)等為一體的綜合性的產(chǎn)業(yè)，近年來已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。作為一個(gè)涉及到眾多行業(yè)并且資金龐大的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理的效益顯得尤為的重要。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心部分，其管理的優(yōu)良直接影響著企業(yè)的生存發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的力度，提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，才能不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)概述

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模較大，因此在開發(fā)期間一次性要求的資金金額一般都偏大，加之房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期相對(duì)于其他企業(yè)而言時(shí)間較長(zhǎng)，這樣使得資金的周轉(zhuǎn)期限也相應(yīng)增加，因此房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的難度較大。其次，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的項(xiàng)目較廣，由于時(shí)間地點(diǎn)的不同，項(xiàng)目核算的成本內(nèi)容也不盡相同，因此房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理上存在著一定的難度。第三，房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的財(cái)務(wù)關(guān)系也是相當(dāng)?shù)膹?fù)雜的，并且開發(fā)過程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。具體的關(guān)系包括與投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、開發(fā)企業(yè)、內(nèi)部員工等等的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，加上開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、資金金額巨大，在期間任何存在的不確定的因素都會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的若干問題

2.1房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于事先可行性研究的重視程度不夠我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的一個(gè)問題就是在項(xiàng)目開發(fā)之前，對(duì)于該項(xiàng)目的可行性分析并沒有足夠的重視，由于可行性分析不到位直接導(dǎo)致了企業(yè)在項(xiàng)目上的損失，影響了公司的項(xiàng)目開發(fā)和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)有別于其他企業(yè)，其開發(fā)特性決定了可行性研究對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)本身的重要性，可行性研究涉及到項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)步驟，本身對(duì)于項(xiàng)目具有指導(dǎo)性的作用。但是目前國(guó)內(nèi)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)將眼光局限在較小的范圍內(nèi)，沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析，導(dǎo)致了更多的工程規(guī)劃只是依靠主管的判斷，缺乏系統(tǒng)的分析決策。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力較為薄弱目前，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著對(duì)于成本管理能力較差的現(xiàn)象，成本管理的薄弱直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)成本大幅度上升，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不理想的重要原因之一。首先沒有細(xì)化成本的管理，當(dāng)然在市場(chǎng)環(huán)境和宏觀政策都較好的情況下，粗線條的成本管理模式并不會(huì)產(chǎn)生太大的問題，但是目前在我國(guó)政府的宏觀調(diào)控力度不斷的加大，沒有將成本管理細(xì)化到各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)步驟之中，必然使得管理漏洞百出，直接影響了企業(yè)的利潤(rùn)。其次，在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，企業(yè)普遍只對(duì)于施工造價(jià)比較重視，而對(duì)于投資之前以及設(shè)計(jì)之中的造價(jià)管理卻經(jīng)常被忽略，工程造價(jià)的各個(gè)環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，成本管理體系不完善。第三，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員不是工程造價(jià)的專業(yè)人員，缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)于價(jià)格是否合理難以做出正確的判斷，直接影響了成本管理的成效。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式缺乏統(tǒng)一性房地產(chǎn)企業(yè)有著項(xiàng)目多樣化的特點(diǎn)，一個(gè)房地產(chǎn)公司可能會(huì)有很多個(gè)分公司，分別有不同的項(xiàng)目，而每個(gè)不同的項(xiàng)目采用的財(cái)務(wù)管理方式都不一樣，財(cái)務(wù)管理的統(tǒng)一性和集中度都不夠，各個(gè)項(xiàng)目之間的核算方式、財(cái)務(wù)軟件、成本計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等都不同。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)之間缺乏明確的財(cái)務(wù)授權(quán)制度，導(dǎo)致了額下級(jí)的開發(fā)項(xiàng)目分公司等都各自為政，房地產(chǎn)企業(yè)無法進(jìn)行各個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一的控制，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和資金的運(yùn)行都是分散進(jìn)行的，不利于企業(yè)的同一控制和預(yù)算的進(jìn)行。這樣不僅僅不能給企業(yè)的管理人員提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息，還會(huì)使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作陷入被動(dòng)的局面。

2.4房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重視程度不夠目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，主要表現(xiàn)在一方面，在房地產(chǎn)內(nèi)部還沒有將財(cái)務(wù)管理上升到一定的戰(zhàn)略高度，對(duì)于財(cái)務(wù)管理的要求并不高，財(cái)務(wù)管理還是處于一種被動(dòng)反映的狀態(tài)，雖然建立了工程預(yù)算或者財(cái)務(wù)預(yù)算等機(jī)制，但是管理方法上還是有較大的不足。另一方面，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)并沒有達(dá)到相應(yīng)的要求，由于對(duì)于財(cái)務(wù)管理重視程度不夠，房地產(chǎn)對(duì)于員工的培訓(xùn)等手段上也相當(dāng)?shù)牟蛔悖@樣極大的制約了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)的薄弱對(duì)于整個(gè)財(cái)務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都有著重大的影響，直接制約了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

3、解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題的相關(guān)舉措

3.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)于可行性研究的重視程度房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到可行性研究對(duì)于整個(gè)財(cái)務(wù)管理的重要性，加強(qiáng)對(duì)于可行性論證的重視程度。在房地產(chǎn)的各個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行可行性的論證，從戰(zhàn)略的高度和細(xì)節(jié)的深度上對(duì)項(xiàng)目的盈虧、前景等進(jìn)行全面的測(cè)量、預(yù)算以及分析。還要立足于整個(gè)企業(yè)的層面對(duì)于各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行總體的分析，分清每個(gè)項(xiàng)目的重要程度以及主次關(guān)系，避免主觀判斷情況的出現(xiàn)。企業(yè)還應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)的實(shí)際情況，做好項(xiàng)目可行性研究的審批工作，并且在可行性研究的過程中加大財(cái)務(wù)管理力度，使得財(cái)務(wù)管理能夠始終貫穿于可行性研究的全過程，使得可行性研究的質(zhì)量能夠大大的提高，從而滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理力度在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，成本管理控制的能力是直接關(guān)系到財(cái)務(wù)管理的整體績(jī)效的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)的成本管理工作，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)形式，將成本管理作為財(cái)務(wù)管理中的主要工作之一，不斷提高財(cái)務(wù)管理的能力，加強(qiáng)全面的成本管理，不斷改變粗線條的成本管理模式，細(xì)化成本管理，在成本管理的過程中制定成本預(yù)算目標(biāo)，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程之中的研究費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、開發(fā)成本、間接費(fèi)用等等都要進(jìn)行全面的預(yù)算。對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)成本進(jìn)行深入的分析，并且對(duì)于預(yù)算指標(biāo)的完成情況要進(jìn)行檢測(cè)和考核，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑。除此之外，要積極調(diào)動(dòng)公司的全體人員進(jìn)行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的預(yù)測(cè)研究，事中的成本核算以及事后的評(píng)價(jià)分析等等都能夠更好的掌控。協(xié)調(diào)好不同部門之間的工作，貫徹實(shí)施成本控制策略，降低了企業(yè)的成本，使得成本管理能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的生存和發(fā)展。

3.3優(yōu)化發(fā)那個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式從目前的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式來看，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理模式缺乏統(tǒng)一性，上下級(jí)沒有形成很好的連接，直接影響了財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，采用統(tǒng)一的管理模式，使得房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目之間，上下級(jí)之間的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算方式等等都更加統(tǒng)一起來。這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作能夠取得較好的效果，管理層采集到的數(shù)據(jù)更加具有可比性，便于更好的進(jìn)行決策。財(cái)務(wù)管理模式的統(tǒng)一性還表現(xiàn)在對(duì)于資金的同一控制上，摒棄過去分散的資金管理模式，加強(qiáng)對(duì)于資金的控制，在保證資金安全的情況下，要控制開支，提高資金的使用和投資效益，來滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理的需求，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。

3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意思，優(yōu)化員工素質(zhì)由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，直接影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成效，因此在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，充分的認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的重要性，讓財(cái)務(wù)管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略管理之中，使得財(cái)務(wù)管理真正的成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要手段，保證其財(cái)務(wù)管理能夠取得預(yù)期的成效。戰(zhàn)略性的財(cái)務(wù)管理必然對(duì)于財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在鞏固專業(yè)知識(shí)的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)不斷增加對(duì)于建筑等房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，從整體上加強(qiáng)財(cái)務(wù)隊(duì)伍的素質(zhì)。此外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)人員的評(píng)價(jià)和考核，提高財(cái)務(wù)人員主動(dòng)學(xué)習(xí)的積極性，對(duì)于不合格的財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)的調(diào)崗或是加強(qiáng)培訓(xùn)，從未更好的保護(hù)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，為企業(yè)更好的實(shí)施財(cái)務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；建議

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造稅收、增加就業(yè)、推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出了巨大貢獻(xiàn)，但在發(fā)展中只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為規(guī)?；?，管理規(guī)范化，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。那些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)共同的特點(diǎn)就是財(cái)務(wù)管理規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投資大，投資回收期長(zhǎng)勢(shì)必面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)向精細(xì)化管理發(fā)展日益重要。筆者就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)值得思考的建議。

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在的問題

1．1財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度流于形式

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊(duì)起家，經(jīng)營(yíng)者本身缺乏財(cái)務(wù)管理知識(shí)，重銷售輕財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理基本定位于記賬算賬報(bào)表的原始會(huì)計(jì)核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，完全忽視了財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說了算，遇到財(cái)稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財(cái)務(wù)管理的缺失，勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加和后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1．2財(cái)務(wù)人員自身職業(yè)能力不強(qiáng)，會(huì)計(jì)核算粗枝大葉，沒有形成一套科學(xué)的行之有效的財(cái)務(wù)核算和管理體系

很多財(cái)務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)稅業(yè)務(wù)知識(shí)，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都是在取得土地后急于進(jìn)行開發(fā)，回籠資金，財(cái)務(wù)人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設(shè)計(jì)好財(cái)務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)測(cè)算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財(cái)務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過河的財(cái)務(wù)管理模式非常容易帶來后期無法彌補(bǔ)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1．3財(cái)務(wù)的過程控制極其薄弱

1．3．1資金管理隨意性大，沒有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應(yīng)的控制和資金使用計(jì)劃，領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個(gè)項(xiàng)目沒有開發(fā)完，盲目購(gòu)置新地塊，財(cái)務(wù)人員也沒有提出項(xiàng)目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見，造成舊項(xiàng)目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項(xiàng)目開發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。

1．3．2預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒有財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)營(yíng)者把預(yù)算簡(jiǎn)單地理解為工程部的項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算，社會(huì)常流行的“開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關(guān)鍵靠預(yù)算”，這里的預(yù)算不僅指工程造價(jià)預(yù)算，也包括財(cái)務(wù)預(yù)算，只有財(cái)務(wù)預(yù)算和工程造價(jià)造價(jià)預(yù)算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財(cái)務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過程中沒有進(jìn)行有效的預(yù)算控制，直接后果就是成本費(fèi)用沒有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，形成完整的預(yù)算分析報(bào)告體系，現(xiàn)實(shí)中為了完成預(yù)算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實(shí)際來調(diào)整預(yù)算，對(duì)于實(shí)際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實(shí)使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。

1．3．3不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財(cái)務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財(cái)務(wù)部才見到合同，財(cái)務(wù)部基本處于事后被動(dòng)執(zhí)行合同的處境，財(cái)務(wù)部由于沒能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作，不能從財(cái)務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財(cái)務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財(cái)務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財(cái)務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來結(jié)算，而無法在合同履行完畢前提前對(duì)后期可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬，作為備查賬簿，只局限于財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢(shì)必導(dǎo)致財(cái)務(wù)無法清晰地掌握每項(xiàng)合同的來龍去脈。

1．4沒有建立有效的財(cái)務(wù)分析考核體系

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析只局限于3張財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)，沒有完備細(xì)致的財(cái)務(wù)內(nèi)部分析報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價(jià)值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理存在的問題和不足。業(yè)績(jī)考核也只局限于簡(jiǎn)單的指標(biāo)完成與否。

2建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建議

2．1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財(cái)務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項(xiàng)目開發(fā)前建立完備的財(cái)務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠避免很多后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．1．1項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、收益等測(cè)算。在項(xiàng)目開發(fā)前期財(cái)務(wù)部會(huì)同營(yíng)銷部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及產(chǎn)品類型測(cè)算出銷售總價(jià)；財(cái)務(wù)部會(huì)同工程部、合約部對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，并將開發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測(cè)總成本。財(cái)務(wù)部按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費(fèi)用和稅金以及目標(biāo)利潤(rùn)的測(cè)算，最后形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃和回款計(jì)劃測(cè)算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資或融資活動(dòng)，從而有的放矢的使用資金，既保證項(xiàng)目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。

2．1．2建立完備的財(cái)務(wù)管控體系。在項(xiàng)目開發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財(cái)務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項(xiàng)資本性支出及費(fèi)用開支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財(cái)務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價(jià)預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來對(duì)賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。

2．2加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理

合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對(duì)于工程施工合同在簽訂時(shí)財(cái)務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財(cái)務(wù)隱患；在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對(duì)工程執(zhí)行情況的書面意見書，認(rèn)真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬。對(duì)于銷售合同要按每個(gè)客戶，詳細(xì)記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對(duì)銷控情況和回款情況。

2．3實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制

“凡事欲則立，不預(yù)則廢”，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目預(yù)算，還要將日常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入到全面預(yù)算管理體系，把開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解，落實(shí)到每個(gè)單位，每個(gè)部門。日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要明確各單位、各部門的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo)，對(duì)整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足，把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到部門和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。

2．4加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道

融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭(zhēng)取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段，例如爭(zhēng)取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡(jiǎn)便的授信貸款；對(duì)于一些政府扶持的改造項(xiàng)目盡量爭(zhēng)取到政府補(bǔ)貼貸款；通過出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金；對(duì)于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對(duì)傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補(bǔ)充。

3結(jié)束語

在現(xiàn)代企業(yè)制度下，財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容將日益豐富，提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。

［參考文獻(xiàn)］

［1］薛桂瓊．淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的問題［J］．經(jīng)濟(jì)論壇，2009．

［2］趙暉．房地產(chǎn)公司如何開展預(yù)算控制［N］．中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)，2013－05－10．

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；利率；資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)的企業(yè)，集投資開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理及相關(guān)增值服務(wù)等于一體。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出一些問題，投資增幅過大、房?jī)r(jià)過高等“泡沫”現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)問題的關(guān)注和整頓力度不斷加大，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的研究，提高財(cái)務(wù)管理水平對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說意義重大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理屬于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要組成部分，它既具有一般企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，又具有自身的獨(dú)特性。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)如下：

1、資金籌集任務(wù)重，管理周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)要求房地產(chǎn)企業(yè)一次投入大量的資金，資金籌集任務(wù)繁重。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性，資金周轉(zhuǎn)較長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率偏低，更加重了房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的難度。大量的資金較長(zhǎng)時(shí)間被占用，必然延長(zhǎng)資金的管理周期。因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有資金籌集任務(wù)重，管理周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。

2、財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系具體表現(xiàn)為，在經(jīng)營(yíng)過程中與被動(dòng)遷的單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、施工安裝單位、材料物資供銷單位、委托建房單位、接受有償轉(zhuǎn)讓土地的單位、開發(fā)產(chǎn)品購(gòu)買單位、聯(lián)營(yíng)企業(yè)及企業(yè)的各投資者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特征，決定了房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)間，特別是與消費(fèi)者間的各種預(yù)收預(yù)付，應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)之一般企業(yè)更加頻繁和復(fù)雜，使其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任更大，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)加強(qiáng)其債權(quán)債務(wù)的管理。

3、資金運(yùn)動(dòng)形式互不相同，管理方法多樣化。由于房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)不同，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容各有特點(diǎn)，因此，資金運(yùn)動(dòng)形式也互不相同。在內(nèi)部設(shè)置施工單位的企業(yè)，其資金運(yùn)動(dòng)形式與內(nèi)部不設(shè)置施工單位的企業(yè)互有差異。在同一企業(yè)內(nèi)部，企業(yè)的資金由貨幣資金向建成資金轉(zhuǎn)化的過程形式也互不一致，有在開發(fā)建設(shè)場(chǎng)地基礎(chǔ)上出售或出租土地使用權(quán)收回貨幣資金的形式，有在開發(fā)建設(shè)場(chǎng)地上建設(shè)商品房再結(jié)算工程收回貨幣資金的形式，還有開發(fā)出租房通過收取租金逐漸收回貨幣資金形式等等。資金運(yùn)動(dòng)的多樣性，反映在財(cái)務(wù)管理的方法上也必然相應(yīng)呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)。

4、資金占用時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)企業(yè)的特征是項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目成本高、資金占用時(shí)間久。同時(shí)，由于其開發(fā)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性、回收期長(zhǎng)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性，即當(dāng)遇到不可抗拒的因素時(shí)，其抵御能力較差，難以迅速改變投資方向，撤離資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，要高度重視資金時(shí)間價(jià)值，盡量減少資金的占用額和占用時(shí)間，縮短工程周期，加速資金的周轉(zhuǎn)和回收。同時(shí)，企業(yè)項(xiàng)目投資決策要特別慎重，決不能盲目跟風(fēng)，必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)投資意識(shí)，強(qiáng)化投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，增強(qiáng)投資項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目資金投入量大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，是典型的資金密集型行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從定性分析角度，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素有以下幾方面：

1、融資方式單一，整體負(fù)債率偏高

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信用的依賴程度較高，銀行貸款與房屋預(yù)售款仍是當(dāng)前開發(fā)商獲得資金的主要渠道，債券、股權(quán)等直接融資方式仍然較少。融資方式單一，是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。房地產(chǎn)企業(yè)過份依賴于銀行或其他負(fù)債，利息負(fù)擔(dān)較重，資金周轉(zhuǎn)余地較小，同時(shí)由于市場(chǎng)的不確定因素較多，銷售收入及利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)不確定性較大，因此不能按期支付銀行貸款本息的可能必較大，即違約概率較大。

2、利率波動(dòng)對(duì)成本及銷售的影響

利率波動(dòng)對(duì)目前負(fù)債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，這是因?yàn)橘J款利率的提高必然增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，抵減項(xiàng)目預(yù)期收益。同時(shí)，購(gòu)房者因銀行貸款成本的增加，購(gòu)買欲和購(gòu)買力也隨之隆低，導(dǎo)致市場(chǎng)整體購(gòu)買下降，從而引發(fā)開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、財(cái)務(wù)涉及面廣、管理難度大

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷安置、建筑安裝、配套工程、綠化工程、竣工驗(yàn)收、上市銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)和階段，項(xiàng)目從開始到結(jié)束，一般要經(jīng)過三年左右的時(shí)間，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。項(xiàng)目周期越長(zhǎng)，不確定因素越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所反映的財(cái)務(wù)關(guān)系不僅表現(xiàn)為開發(fā)商與投資者，政府、稅務(wù)、審計(jì)等管理部門，還有銀行、建筑施工、招標(biāo)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等眾多單位，財(cái)務(wù)涉及面比較廣，管理難度也就相應(yīng)的加大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)需特別關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的原因有其行業(yè)特性，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警指標(biāo)體系的選擇，既應(yīng)具有一般企業(yè)的特點(diǎn)，又應(yīng)具有自身的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)需要特別關(guān)注的預(yù)警指標(biāo)如下：

1、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、利息保障倍數(shù)、財(cái)務(wù)費(fèi)用率。房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴過高，致使企業(yè)面臨巨額利息、負(fù)擔(dān)加重，支付能力和償債能力變得更加脆弱，為財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)埋下隱患，所以預(yù)警指標(biāo)體系應(yīng)特別考慮這些與償債能力有關(guān)的指標(biāo)。

2、流動(dòng)負(fù)債與負(fù)債總額比例、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的問題，而且負(fù)債結(jié)構(gòu)也極度不合理，流動(dòng)負(fù)債比例相對(duì)較高，公司短期償債能力不足。因此，在預(yù)警指標(biāo)體系中應(yīng)考慮這些指標(biāo)。

3、存貨周轉(zhuǎn)率。由于項(xiàng)目成本高，存貨在資產(chǎn)總額中的比重較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注與存貨有關(guān)的指標(biāo)。而我國(guó)又存在對(duì)資金的無效占用，產(chǎn)品大量積壓、資金投資回收期延長(zhǎng)及存貨周轉(zhuǎn)率降低的情況，為避免則一務(wù)危機(jī)的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)該高度重視存貨周轉(zhuǎn)率，將其納入財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系。

4、預(yù)收賬款與負(fù)債總額比例、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。房地產(chǎn)企業(yè)具有周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，通常采用預(yù)收商品房款項(xiàng)的方式從事其項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，其與消費(fèi)者之間的各種預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)較一般企業(yè)更加頻繁和復(fù)雜，使其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任更大。因此，在預(yù)警指標(biāo)體系中應(yīng)關(guān)注這類指標(biāo)，增強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、做好財(cái)務(wù)預(yù)算，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化等應(yīng)對(duì)方案，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，財(cái)務(wù)上有較多不確定性因素存在，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)算化管理能夠防范投資過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從而保證投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。在具體項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施過程中，開發(fā)商應(yīng)以項(xiàng)目資金預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目資金使用作出合理安排。

2、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

負(fù)債經(jīng)營(yíng)能給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿效益，但并不是負(fù)債越高對(duì)經(jīng)營(yíng)趙有益，因?yàn)殡S著企業(yè)負(fù)債比例的上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅(jiān)持適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格控制企業(yè)負(fù)債規(guī)模，擴(kuò)大融資渠道和融資方式，通過多元化融資。例如適當(dāng)增加企業(yè)債券和股權(quán)等直接融資金方式以及合作開發(fā)等方式，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，抵消利用杠桿的消極影響，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)資金管理，降低流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目往往因?yàn)橥獠渴袌?chǎng)環(huán)境的變化影響，不能按時(shí)開工、完工。土地征用、建設(shè)期間占用大量資金，因自有資金占比較低，流動(dòng)性較弱。如資金管理不善，會(huì)影響項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)暢通，嚴(yán)重的有可能引發(fā)項(xiàng)目、甚至企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要加強(qiáng)資金管理，合理安排資金使用，保證項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)暢通，降低項(xiàng)目資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要合理安排項(xiàng)目資金調(diào)度，確保開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金需求，及時(shí)償還到期債務(wù)，保證企業(yè)信用，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)成本管理，保證經(jīng)營(yíng)效益

成本管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，其管理水平的高低，直接影響項(xiàng)目及開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。工發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目過程及日常經(jīng)營(yíng)中加強(qiáng)成本管理，降低不必要的消耗，保證經(jīng)營(yíng)效益。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，要實(shí)行全過程成本管理，在各個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)核定成本指標(biāo)，按財(cái)務(wù)制度的要求和設(shè)計(jì)方案監(jiān)督執(zhí)行，定期考核，以保證項(xiàng)目在建設(shè)過程中在各個(gè)環(huán)節(jié)、步驟核定財(cái)務(wù)成本目標(biāo)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]史彥靈.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及對(duì)策[J].城市建設(shè)理論研究，2012年第39期.

篇4

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；影響

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）031-000-01

引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，營(yíng)改增正是為了順應(yīng)社會(huì)潮流做出的稅務(wù)改革，對(duì)社會(huì)發(fā)展有著非常積極的作用，自從營(yíng)改增試點(diǎn)工作實(shí)施后，參與營(yíng)改增的企業(yè)也是逐漸增多，試點(diǎn)的覆蓋范圍也不斷增多，這直接反映人們對(duì)增值稅的認(rèn)可，在2016年5月，我國(guó)營(yíng)改增試點(diǎn)工作正式結(jié)束，推行全面營(yíng)改增，讓不同企業(yè)都感受到增值稅所來帶的改變，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來的影響非常大。為了讓財(cái)務(wù)管理更加適應(yīng)營(yíng)業(yè)稅帶來的問題，以及提高財(cái)務(wù)工作質(zhì)量、效率，企業(yè)必須要根據(jù)自己情況進(jìn)行財(cái)務(wù)管理改革，讓企業(yè)在增值稅市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來的影響

營(yíng)改增作為一種稅務(wù)改革，對(duì)房地產(chǎn)影響最大的還是財(cái)務(wù)管理，其具體影響如下：

1.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)負(fù)債表的影響

作為房地產(chǎn)企業(yè)，其最主要的資產(chǎn)就是固定資產(chǎn)，如果其資產(chǎn)有變動(dòng)就會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大的變動(dòng)，這些資產(chǎn)的變動(dòng)會(huì)直接體現(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上。經(jīng)過營(yíng)改增試點(diǎn)中的房地產(chǎn)企業(yè)分析，增值稅的到來使房地產(chǎn)企業(yè)原值入賬資金以及累積折舊都在不同程度上出現(xiàn)減少的情況，排除房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅外，其期末余額也會(huì)大幅降低[1]。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，可以清楚看到企業(yè)資產(chǎn)以及負(fù)責(zé)資金都會(huì)明顯下降，但是企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)流動(dòng)和負(fù)債的比重會(huì)大幅上升。就短期來看，營(yíng)改增給房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理帶來了諸多問題，而且還需要進(jìn)行全方位改革，短期會(huì)使得財(cái)務(wù)狀況混亂，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，營(yíng)改增能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷增大，對(duì)于企業(yè)未來發(fā)展有積極的作用。

2.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)利潤(rùn)表的影響

營(yíng)改增的到來最直接影響的就是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，而且利潤(rùn)的影響可以分成為長(zhǎng)期利潤(rùn)影響和短期利潤(rùn)影響。

短期利潤(rùn)影響表現(xiàn)為：營(yíng)改增實(shí)施之后，房地產(chǎn)在稅改之前的稅金會(huì)被免除，使得企業(yè)的稅務(wù)以及生產(chǎn)成本有明顯下降，就短期來看，稅改對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著積極的作用。

長(zhǎng)期利潤(rùn)影響表現(xiàn)為：營(yíng)業(yè)稅改為增值稅可以大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)、稅務(wù)成本，間接降低了企業(yè)的運(yùn)行成本、生產(chǎn)成本，進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，便于企業(yè)積累資金拓展業(yè)務(wù)或者進(jìn)行項(xiàng)目投資，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展起著積極作用。

3.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的現(xiàn)金流量表影響

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表影響體現(xiàn)這幾方面：第一，房地產(chǎn)會(huì)常常購(gòu)置一些施工設(shè)備，而且營(yíng)改增之后，增值稅可以與進(jìn)項(xiàng)稅相互抵扣，降低了企業(yè)財(cái)務(wù)部門的開支，這就使得現(xiàn)金流量的數(shù)據(jù)要較營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候明顯降低；第二，營(yíng)改增的到來可以減輕企業(yè)稅務(wù)成本，企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生大量靈活資金，會(huì)一定程度上增加企業(yè)流水水平；第三，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇擴(kuò)大投資、融資范圍，加強(qiáng)本金接入以及引入投資者，企業(yè)現(xiàn)金流變大是一定的，同時(shí)使得房地產(chǎn)公司的負(fù)債壓力越來越大。

4.營(yíng)改增對(duì)財(cái)務(wù)管理影響

營(yíng)改增施行之后，會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生較大的影響，這就要求房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門要有更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮怂阒贫龋@便要求財(cái)務(wù)人員要提高自身業(yè)務(wù)水平，熟悉增值稅的具體內(nèi)容、核算方法、法律政策等。同時(shí)也為財(cái)務(wù)管理帶來了影響，企業(yè)高層應(yīng)該以自身的實(shí)際情況，把增值稅的利害關(guān)系進(jìn)行全面分析，制定一個(gè)符合企業(yè)自身發(fā)展的財(cái)務(wù)管理制度[2]。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理過渡到增值稅的具體策略

1.完善、優(yōu)化增值稅管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)在稅改之后，其企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該根據(jù)自身情況制定一個(gè)符合營(yíng)改增的財(cái)務(wù)管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增初期獲利的情況下也要面對(duì)營(yíng)改增所帶來的問題及挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)營(yíng)改增帶來的問題同時(shí)要積極進(jìn)行政策的制定，對(duì)增值稅要有一個(gè)整體的規(guī)劃工作，在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)中對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行不斷的完善，讓初期的財(cái)務(wù)混亂逐漸向科學(xué)合理的方向流轉(zhuǎn)[3]。特別在選擇合作企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要確保自身的財(cái)務(wù)管理政策及秩序更加合理、完善，而且供應(yīng)商企業(yè)要能夠開出增值稅發(fā)票，確保企業(yè)內(nèi)部財(cái)政管理的穩(wěn)定性。

2.挑選合格的供應(yīng)商伙伴

在營(yíng)改增實(shí)施后，房地產(chǎn)的增值稅可以和進(jìn)項(xiàng)稅相互抵扣，發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)稅的有效憑證，所以在選擇供應(yīng)商企業(yè)時(shí)一定要挑選能夠開出合法發(fā)票的企業(yè)，這就要求房地產(chǎn)公司要有合作企業(yè)篩選能力，挑選一個(gè)合格的供應(yīng)商不僅是為了開出有效發(fā)票，更多的是保障企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理安全、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.提高企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作人員專業(yè)水平和管理水平

人力Y源是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)部門工作人員同樣也是一個(gè)道理，是支撐房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。營(yíng)改增實(shí)施之后，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理部門員工進(jìn)行全面培訓(xùn)，提高工作人員的會(huì)計(jì)技能及稅務(wù)水平，培養(yǎng)員工危險(xiǎn)意識(shí)及發(fā)現(xiàn)問題的能力，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的溝通，讓企業(yè)能夠順利進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅的過渡，在營(yíng)改增關(guān)鍵的過渡時(shí)期，企業(yè)要定期開展座談會(huì)，提出工作中所出現(xiàn)的問題及建議，之后進(jìn)行會(huì)議討論得出結(jié)論，進(jìn)而發(fā)展、完善財(cái)務(wù)管理制度，而且要制定一個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，避免在過渡時(shí)期產(chǎn)生不必要的損失，財(cái)務(wù)管理改革要循序漸進(jìn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康發(fā)展。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；完善財(cái)務(wù)管理；財(cái)務(wù)管理體系

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）06-0-01

經(jīng)濟(jì)全球化的今天給房地產(chǎn)企業(yè)帶來機(jī)遇也帶來了挑戰(zhàn)。面對(duì)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)作為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)自身財(cái)務(wù)管理工作職能應(yīng)當(dāng)給予加強(qiáng)，提升企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)，是以盈利為目的專門從事房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及服務(wù)活動(dòng)，并進(jìn)行獨(dú)立核算的一種經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是企業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)各種所需資金的籌集與使用、盈利和分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)，進(jìn)行的相關(guān)預(yù)測(cè)規(guī)劃、約束控制以及核算分析，正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象是會(huì)計(jì)反映和監(jiān)督的資金運(yùn)動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容主要包括對(duì)企業(yè)資金籌集、資金運(yùn)營(yíng)、成本費(fèi)用、納稅籌劃以及利潤(rùn)分配的管理。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

首先，開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金占用比例大。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)要經(jīng)歷征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，這個(gè)過程需要經(jīng)歷至少三年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。在工程前期企業(yè)要投入的資金較大，而資金周轉(zhuǎn)率卻相對(duì)較低，所以籌資的任務(wù)會(huì)十分的繁重。

其次，成本管理的工作復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等成本項(xiàng)目組成。但是各成本項(xiàng)目?jī)?nèi)容因產(chǎn)品不同而不同，這樣就會(huì)使房屋的成本變得十分繁雜。

第三，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)很多不確定的因素，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這就需要企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的決策一定要慎重，以避免或者減少企業(yè)財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。

第四，財(cái)務(wù)管理的難度大。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)會(huì)涉及到諸如政府部門、土地被征用人、被拆遷人等單位和個(gè)人。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理關(guān)系到對(duì)象與工作性質(zhì)的多樣性，企業(yè)在管理工作中要協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

(一)企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理薄弱

當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還停留在基本會(huì)計(jì)核算階段，對(duì)于控制分析還做得不夠，這種方式變成了一種被動(dòng)型的財(cái)務(wù)管理。還有的企業(yè)內(nèi)部核算制度也不夠完善、財(cái)務(wù)監(jiān)督控制機(jī)制環(huán)節(jié)也比較薄弱，這就有可能導(dǎo)致企業(yè)管理層不能清晰地掌握項(xiàng)目的資金流向。

(二)成本管理不到位

一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)低，對(duì)于財(cái)務(wù)工作流程不了解，也不熟悉地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理處于較低的水平。特別是成本管理，許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員存在財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)在項(xiàng)目的前期階段，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中的財(cái)務(wù)成本則不需要控制這樣的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

(三)資產(chǎn)的流動(dòng)性差導(dǎo)致短期償債壓力大

由于房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)存貨，而房地產(chǎn)的變現(xiàn)周期較長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差，而且多數(shù)房地產(chǎn)公司又有較多的長(zhǎng)短期債務(wù)。對(duì)于長(zhǎng)期債務(wù)來說可以通過長(zhǎng)期的銷售來應(yīng)對(duì)債務(wù)的償還，而對(duì)于那些短期的債務(wù)來說，可能由于無法在短期內(nèi)籌集到足夠的資金而導(dǎo)致較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極易使公司陷入短期資金不足的危機(jī)中。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

(一)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理工作的核心環(huán)節(jié)，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)要想做財(cái)務(wù)管理工作就必須理順財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作薄弱的現(xiàn)狀，要通過先進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作來強(qiáng)化財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作。在做好具體工作的前提下，注重對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，以便為經(jīng)營(yíng)者提供決策支持。

(二)不斷提升成本管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行的培訓(xùn)和人力資源開發(fā)工作，通過對(duì)員工的專業(yè)培訓(xùn)，進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)管理水平，促進(jìn)員工綜合素質(zhì)的提高。在此基礎(chǔ)上，要對(duì)企業(yè)的成本管理有高度的認(rèn)識(shí)，實(shí)行全員、全過程、全方位的財(cái)務(wù)成本管理。在成本控制上，把好工程進(jìn)度款支付關(guān)與工程竣工決算關(guān)，使工程投資得到合理的控制，最大限度地降低成本。

(三)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營(yíng)銷中的諸多因素。

(四)資金管理作為重點(diǎn)

知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，通過強(qiáng)化企業(yè)信用的管理，做好資金籌措的計(jì)劃來強(qiáng)化資金管理。一個(gè)信用好的企業(yè)可能獲取條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期性低息貸款，從而保證可以擁有更多項(xiàng)目的資金。此外，根據(jù)資金籌措計(jì)劃，擴(kuò)大項(xiàng)目資金比例、加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)，強(qiáng)化資金運(yùn)用管理。

(五)積極拓展籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道才能更好地完成籌資任務(wù)。比如可以通過發(fā)展除銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務(wù)；尋找資本市場(chǎng)的最佳途徑；嘗試融資新元素。

(六)完善企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理

企業(yè)自身只有構(gòu)建良好的管理文化，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的管理作用，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前提下得到促進(jìn)，與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也得到更大的經(jīng)營(yíng)空間。為了更有力地去應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]鄭艷霞.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范[J].金融經(jīng)濟(jì),2008.

[3]黃芬華.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)策劃[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008.

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 風(fēng)險(xiǎn) 防范措施

一、前言

伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟(jì)全球化的激烈競(jìng)爭(zhēng)，施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性也在不斷提高，尤其是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不健全的情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性不容忽視，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有正確的樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，從客觀上分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并通過合理科學(xué)的方法和策略來進(jìn)行防范研究，才能確保房地產(chǎn)施工的正常發(fā)展和運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

有些人會(huì)認(rèn)為，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是損失，就意味著企業(yè)的失敗，其實(shí)不然，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)的大量資金在正常的運(yùn)作中產(chǎn)生的許多不穩(wěn)定因素所造成的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它是一個(gè)大范圍的概念，包括資金風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等等，這些不確定的因素其實(shí)就是企業(yè)財(cái)務(wù)管理成果的體現(xiàn)，也是企業(yè)在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的綜合體現(xiàn)，其制約性是不言而喻的，在一定程度上，會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作造成不可估量的后果。

（一）集資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，采取融資的渠道開發(fā)項(xiàng)目，但是集資會(huì)增加企業(yè)沉重的負(fù)債率，無法保障債權(quán)人的債權(quán)，在很大程度上，制約了項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展，由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)提高財(cái)務(wù)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)通過其他方式進(jìn)行集資，一旦大規(guī)模的房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生籌資效應(yīng)，將直接限制項(xiàng)目開發(fā)管理，為企業(yè)的正常運(yùn)行造成嚴(yán)重的后果。

（二）舉債風(fēng)險(xiǎn)

盡管我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資本金制度較早，但是仍以舉債的形式，來進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，尤其是在市場(chǎng)開發(fā)的早期，受舉債形式的影響，我國(guó)的資本金比例相對(duì)較低，關(guān)鍵是靠借貸的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。如果房地產(chǎn)的資產(chǎn)舉債率過高，企業(yè)無法獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致信譽(yù)度降低，企業(yè)面臨破產(chǎn)和倒閉的現(xiàn)狀，從根本上，也提高了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)

獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益是每個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)具有不穩(wěn)定性，企業(yè)無法預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益是否最大化，財(cái)務(wù)成本的控制是提高利潤(rùn)的有效手段之一，兩者密不可分，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本一旦加大，就會(huì)提高財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時(shí)影響了房產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，另外，不穩(wěn)定的利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)，也提高了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

三、制約房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）缺乏科學(xué)合理的財(cái)務(wù)決策

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有以下方面，一是企業(yè)在決策時(shí)缺乏真實(shí)，新穎的企業(yè)信息，對(duì)企業(yè)的未來變化事先無法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企業(yè)在決策方面處于被動(dòng)的位置。二是由于內(nèi)外制度環(huán)境的變化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)不確定性是決策者無法控制的，如果財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，決策者無法按期贏得利潤(rùn)，就會(huì)造成很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏有效的預(yù)算管理

作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目所需的投資金額巨多，又伴隨著開發(fā)地價(jià)與建筑造價(jià)的不斷提高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果財(cái)務(wù)管理部門缺乏有效的預(yù)算管理，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理造成極大的影響，財(cái)務(wù)管理不針對(duì)實(shí)際情況，分配資金的流動(dòng)方向，來降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利實(shí)施，資金管理無法正常運(yùn)作，進(jìn)而加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）忽視現(xiàn)金流量管理

受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)金管理存在較長(zhǎng)的周轉(zhuǎn)期，促使周轉(zhuǎn)率降低，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目的加大，急需大量的現(xiàn)金流量，所以，企業(yè)必須重視現(xiàn)金流量的管理工作，現(xiàn)階段，我國(guó)的民營(yíng)企業(yè)居多，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，缺乏現(xiàn)金流量的管理認(rèn)知，只是盲目的擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模建設(shè)，進(jìn)而對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制起到阻礙的作用。

（四）缺乏資本結(jié)構(gòu)的合理性

由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致企業(yè)無法正常運(yùn)行，一旦企業(yè)的償還能力有限，無法采取舉債經(jīng)營(yíng)理念，為開發(fā)項(xiàng)目籌集資金，給項(xiàng)目的收益造成了負(fù)面作用，從而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大提高，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，無法用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行籌資，從而增加了資產(chǎn)的負(fù)債，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作造成影響。

（五）道德風(fēng)險(xiǎn)的危害性

在嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，廣泛存在著企業(yè)與企業(yè)之間的欺詐、違約等狀況，這些不道德的經(jīng)商行為，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成重大的影響。有些企業(yè)信譽(yù)度低，在違約和債務(wù)方面尤為可見，使得企業(yè)與企業(yè)在合作關(guān)系上出現(xiàn)嚴(yán)重的扭曲現(xiàn)象，更甚者不履行企業(yè)與企業(yè)之間的法定合同，任意妄為，造成部分企業(yè)存貨率高，資金又大量流失的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策研究

（一）充分的市場(chǎng)調(diào)研管理理念

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日新月異的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立市場(chǎng)調(diào)研部門，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，深入市場(chǎng)，全面了解市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)向，挑選專業(yè)的調(diào)研人員進(jìn)行市場(chǎng)的分析與考察，掌握市場(chǎng)發(fā)展的新信息，及時(shí)準(zhǔn)確的獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新資料，在充分掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)際情況下，制訂全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目決策，確保項(xiàng)目順利的開展，將開發(fā)前期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（二）提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，存在較多的不穩(wěn)定因素，在項(xiàng)目開發(fā)之前，必須進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，降低施工成本，促使企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理部門必須加強(qiáng)資本預(yù)算，以項(xiàng)目預(yù)算為前提，具體安排房地產(chǎn)企業(yè)資金的活動(dòng)量，并提供可行性的項(xiàng)目研究，制定具有實(shí)效性的 預(yù)算管理計(jì)劃書，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，進(jìn)行整體預(yù)算，進(jìn)而提高項(xiàng)目決策的時(shí)效性和準(zhǔn)確性，財(cái)務(wù)管理部門，應(yīng)從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，分配資金的流動(dòng)方向，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，另外，必須建立健全完善的預(yù)算管理保障體系，加強(qiáng)績(jī)效考核，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，全面開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算分析工作，提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理，并以經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，結(jié)構(gòu)的合理性是確保企業(yè)正常運(yùn)行的前提，如果企業(yè)的償還能力很強(qiáng)，適當(dāng)?shù)牟扇∨e債經(jīng)營(yíng)理念，為開發(fā)項(xiàng)目籌集資金，用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行籌資，企業(yè)通過各種融資手段，達(dá)到利益與結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，從而降低資產(chǎn)的負(fù)債，完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在很大程度上降低了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制

要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作，首先必須健全施工企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，完善財(cái)務(wù)管理制度，從根本上提高施工人員的自身素質(zhì)，不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，財(cái)務(wù)管理工作上的任何失誤對(duì)于施工企業(yè)都會(huì)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以要嚴(yán)格落實(shí)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理制度，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，才能把財(cái)務(wù)管理工作的風(fēng)險(xiǎn)性降到最低。

（五）誠(chéng)實(shí)守信，注重道德的培養(yǎng)與提高

遵守合約制度，是每個(gè)施工企業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的形勢(shì)下，誠(chéng)實(shí)守信不容忽視，它不僅是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的理念，也是自身的道德觀，價(jià)值觀的體現(xiàn)，只有注重道德的培養(yǎng)，才會(huì)提高施工企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)中的優(yōu)勢(shì)，為全球經(jīng)濟(jì)化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造奇跡。

五、結(jié)語

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不健全的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟(jì)全球化的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性也在不斷提高，因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性不容忽視，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，只有正確的認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的預(yù)算能力，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在因素，并用合理科學(xué)的方法和策略來進(jìn)行防范研究，才能確保房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的順利開發(fā)和實(shí)施，完善預(yù)算管理保障體系，加強(qiáng)績(jī)效考核，全面開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算分析工作，提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理，并以經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能與專業(yè)知識(shí)水平，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程存在問題分析

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本高、負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資量大，投資周期長(zhǎng)的資本密集性行業(yè)。一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資更難，很多企業(yè)為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財(cái)務(wù)杠桿的作用，資金結(jié)構(gòu)不合理，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，過高的資金成本吞噬了企業(yè)的利潤(rùn)，影響了企業(yè)的收益。

（二）不重視成本和費(fèi)用的管理，不重視預(yù)算

我們所說的成本和各項(xiàng)費(fèi)用管理主要是指經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制和分析等管理活動(dòng)。在企業(yè)中開展這些方面的活動(dòng)，主要作用就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理進(jìn)行全面的挖掘和分析，節(jié)約更多的成本，有效的控制企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在市場(chǎng)中保持更加旺盛的競(jìng)爭(zhēng)力。很多房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，根本不重視成本和費(fèi)用的管理，經(jīng)營(yíng)者沒有財(cái)務(wù)管理的概念，沒有做到對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)的全過程的監(jiān)督和控制，導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業(yè)的成本。

不重視預(yù)算管理，沒有預(yù)算或在預(yù)算的編制與執(zhí)行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導(dǎo)致整個(gè)預(yù)算體系存在問題，使預(yù)算沒有得到很好的執(zhí)行。

（三）內(nèi)部控制制度不完善

大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的內(nèi)控體系，企業(yè)監(jiān)督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財(cái)務(wù)人員一人兼數(shù)職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內(nèi)部控制體系， 使財(cái)務(wù)管理混亂，財(cái)務(wù)管理及企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在很大的漏洞，企業(yè)頻繁出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。

（四）財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)重控制輕管理現(xiàn)象很普遍，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，很多經(jīng)營(yíng)者只需要財(cái)務(wù)解決融資問題，根本不重視財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，財(cái)務(wù)管理意識(shí)也非常淡薄，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理流于形式。會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性得不到體現(xiàn)。使財(cái)務(wù)活動(dòng)中的預(yù)測(cè)、監(jiān)督、控制與決策沒有起到作用。

二、解決對(duì)策分析

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求量大，通常都會(huì)采用融資。不同的融資方式，會(huì)產(chǎn)生更多的利息和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本預(yù)算過程中，應(yīng)該對(duì)各種融資方式進(jìn)行全面的分析和研究，科學(xué)合理的對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行控制，制訂不同的融資方案，在融資時(shí)要考慮資本結(jié)構(gòu)，最大限度利用財(cái)務(wù)杠桿，將企業(yè)的資金成本控制在合理的水平之內(nèi)，切實(shí)有效的降低企業(yè)成本，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使企業(yè)效益最大化。

（二）建立完善的財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)內(nèi)控管理

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內(nèi)控體系。在企業(yè)發(fā)展過程中，為了切實(shí)有效地提升企業(yè)在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力，必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理。建立健全財(cái)務(wù)管理制度，完善財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的作用，有機(jī)結(jié)合內(nèi)部審計(jì)和財(cái)務(wù)監(jiān)督部門，全面有效的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。

建立健全內(nèi)部制度，相互制約和監(jiān)督，提高會(huì)計(jì)人員的工作質(zhì)量，防止財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)錯(cuò)誤和舞弊行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)控制度的有效監(jiān)督。

（三）建立財(cái)務(wù)預(yù)算體系，強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)中的通過建立并且完善財(cái)務(wù)預(yù)算的動(dòng)態(tài)性，能夠有效的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)行一定的監(jiān)控，注重對(duì)預(yù)算行為的監(jiān)督和檢查。尤其對(duì)資金使用情況進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)督和檢查，對(duì)于存在問題及時(shí)上報(bào)，提高資金的使用效率，對(duì)于企業(yè)閑置的資金應(yīng)該充分進(jìn)行利用，進(jìn)而能夠有效的實(shí)現(xiàn)資金管理，實(shí)現(xiàn)資金使用的效益最大化。同時(shí)在檢查過程中還需要分析研究項(xiàng)目建設(shè)和投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的監(jiān)督及防范，從而發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用與價(jià)值。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平，提升綜合素質(zhì)

提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理水平，就必須要提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，只有高素質(zhì)的財(cái)會(huì)人員，才能保證財(cái)會(huì)工作正常有序。提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，首先從人員的選撥入手，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定選撥優(yōu)秀人才，考察人員的專業(yè)技能和從業(yè)資格；第二在工作中要不斷進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善培訓(xùn)機(jī)制。倡導(dǎo)工作中不斷學(xué)習(xí)，加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)和技能培養(yǎng)，使財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)得到提升。

篇8

關(guān)健詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理對(duì)策

近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛躍性的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，也暴露出了一系列的問題，房地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品特殊性的影響，其投資大、資金運(yùn)作周期長(zhǎng)，一旦發(fā)生資金斷裂或短缺等問題，將會(huì)帶給房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范是非常必要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)企業(yè)從事各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，受企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境或各類無法預(yù)測(cè)的因素影響，企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)其實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果產(chǎn)生了不同程度的偏離，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了損失的風(fēng)險(xiǎn)。從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來看，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要以下幾種類型：

（一）無法按期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、投資的數(shù)額也較大，但房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例較少，大多數(shù)資金需要通過籌集，比如進(jìn)行銀行貸款。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣或開發(fā)成本突增，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，出現(xiàn)債務(wù)到期卻無法償還的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)绊懙胶罄m(xù)開發(fā)的資金鏈。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求高收益，不顧財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行過度的融資借款。這也無形中提高了房地產(chǎn)企業(yè)無法近期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，不斷擴(kuò)大投資規(guī)模，就必須保證有龐大的后續(xù)資金投入。而且房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)存在向銀行等金融機(jī)構(gòu)大量貸款的問題，容易降低對(duì)債權(quán)人的償債保證，這就很容易影響到房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道進(jìn)行融資。如果銀行的信貸政策發(fā)生變化，比如對(duì)資本市場(chǎng)融資機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度就會(huì)不斷加大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的順利融資會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，將直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中所涉及到的稅收種類較多，所占開發(fā)成本比重較高。如果稅收政策發(fā)生變化，會(huì)對(duì)投資造成一定的影響。尤其是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大，其中包括營(yíng)業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅等。一些合作項(xiàng)目的合作方式、合作條款也容易導(dǎo)致營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅估計(jì)不足，最終造成納稅風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的壓力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）更新觀念、提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范不僅僅是財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)工作人員的責(zé)任，也應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的責(zé)任，需要全體員工積極的配合與參與?？赏ㄟ^舉辦各種活動(dòng)，來提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在各部門及全員的共同努力與配合下打下良好的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)，避免由于工作失誤而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)隱患，從而保證財(cái)務(wù)管理工作的順利開展。

（二）融資渠道多元化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)留存資金進(jìn)行科學(xué)利用，盡量拓寬融資渠道，不能僅僅依賴銀行貸款，應(yīng)采用多元化融資策略。比如可以進(jìn)行信托計(jì)劃融資、產(chǎn)業(yè)基金融資、房地產(chǎn)抵押融資、資產(chǎn)證券化融資等融資方式。通過各種多渠道的融資方式，以及對(duì)資產(chǎn)權(quán)益比率進(jìn)行合理調(diào)整，不僅可以有效發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的調(diào)整作用，也可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，減輕籌資壓力，從而降低財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不是突然形成和出現(xiàn)的，而是有一個(gè)較長(zhǎng)的潛伏期，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，從各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的行業(yè)特點(diǎn)，市場(chǎng)情況、金融環(huán)境等因素，結(jié)合各類財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程進(jìn)行具體的分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)控，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)征兆應(yīng)該及時(shí)采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，盡量控制與防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（四）控制好投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資金額非常大，且項(xiàng)目周期長(zhǎng)，其投資收益又很低容易受到企業(yè)內(nèi)外部因素的影響，從而使房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)成倍增長(zhǎng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理。在房地產(chǎn)企業(yè)選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資之前，應(yīng)該進(jìn)行周全的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)及分析，同時(shí)還應(yīng)該科學(xué)預(yù)測(cè)投資效益，對(duì)投資方案的可行性進(jìn)行深入研討。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可采用分散投資、組合投資、以及風(fēng)險(xiǎn)回避等方法來控制和防范各類投資風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的管理過程，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，需要各業(yè)務(wù)部門積極參與其中，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)相關(guān)的稅收政策及信息進(jìn)行收集，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行認(rèn)真分析，同時(shí)對(duì)融資環(huán)境的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別，從而為各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)提供防范依據(jù)。

三、 結(jié)束語

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，企業(yè)要想在發(fā)展進(jìn)程中，不斷提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須對(duì)各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行密切關(guān)注。同時(shí)結(jié)合企業(yè)自身?xiàng)l件將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平不斷提升，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳耿城.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施[J].財(cái)經(jīng)論壇，2010

篇9

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 資金

房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的特殊性,其建筑產(chǎn)品不能移動(dòng),土地資源不能再生,資金需要量大,建設(shè)周期長(zhǎng),受國(guó)家政策干預(yù)和市場(chǎng)供求關(guān)系變化的影響大;其銷售價(jià)格和投資收益不可避免地受地域、政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等因素變化的影響;其建筑開發(fā)成本不可避免地受通貨膨脹、貸款利率、土地價(jià)格和地方費(fèi)等因素變化的影響。由此可見,房地產(chǎn)業(yè)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè),其經(jīng)營(yíng)效益具有很大的不確定性。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容包括運(yùn)作資金的取得、資金過程的使用、過程的耗費(fèi)、利潤(rùn)的收入和分配,即以價(jià)值形式反映企業(yè)對(duì)生產(chǎn)資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產(chǎn)成果的實(shí)現(xiàn)和分配。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要包含:房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金籌集管理;房地產(chǎn)企業(yè)投資運(yùn)用的管理;企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用的管理;還包括企業(yè)稅務(wù)籌劃及企業(yè)利潤(rùn)分配的管理。弄清房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所包含的內(nèi)容是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目前存在的問題

(一)資金管理存在間歇及風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中資金源渠道狹窄,制約了房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的擴(kuò)大,比如說:一般規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)都不可能同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目、跨地域投資。由于企業(yè)規(guī)模不大,自身資金的存有量有限,其投資過程往往是前一個(gè)項(xiàng)目竣工或銷售資金回籠后,再利用回籠資金去投資另外一個(gè)項(xiàng)目,這種規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)所需資金比較大而且回收期長(zhǎng),所以該規(guī)模的企業(yè)在實(shí)際投資過程中所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。同時(shí),由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)更傾向于追逐高額的投資回報(bào),往往將投資集中于居民收入水平較高的中心城市。而隨著行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,自身投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更加大。間歇性的資金使用與同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的加強(qiáng)顯得更加重要。

(二)項(xiàng)目施工建設(shè)中實(shí)際成本過高根據(jù)房地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng),投入量大,這一特征,決定了資金占用對(duì)成本的影響

投資項(xiàng)目的建設(shè)周期,實(shí)際上是資金占用的過程,直觀的是利息支出,在開發(fā)過程中,由于資金占用量大,單純依靠企業(yè)的自有資金是無法滿足資金供給需要的,大量資金要依靠銀行貸款,這就必須導(dǎo)致利息支出占成本的一定比例,建設(shè)周期越長(zhǎng)、利息支出越大。另一方面是資金的時(shí)效性,資金占用時(shí)間越短,資金周轉(zhuǎn)次數(shù)就越多,效益就越大,尤其在物價(jià)上漲的情況下,資金隨著時(shí)間的推延實(shí)際上在不斷貶值。因而,建設(shè)周期決定了項(xiàng)目占用資金的損失量。換言之它增加了實(shí)際成本。

(三)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用控制的不足

有些企業(yè)在制定銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用指標(biāo)時(shí),沒有對(duì)可控因素和不可控因素進(jìn)行有效的歸納,造成指標(biāo)的完成結(jié)果不能真實(shí)地反映責(zé)任人的控制責(zé)任。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理全面實(shí)施

(一)加強(qiáng)內(nèi)部牽制制度

內(nèi)部牽制就是對(duì)具體業(yè)務(wù)進(jìn)行分工時(shí),不能由一個(gè)部門或一個(gè)人完成一項(xiàng)業(yè)務(wù)的全過程,而必須由其他部門或人員參與,并且與之銜接的部門能自動(dòng)地對(duì)前面已完成工作進(jìn)行正確性檢查。它由適當(dāng)授權(quán)、不相容工作的責(zé)任分工、憑證和記錄、接近控制、獨(dú)立檢查等環(huán)節(jié)組成。這種制約包括上、下級(jí)之間的互相制約、相關(guān)部門之間的相互制約。

(二)加強(qiáng)在項(xiàng)目建設(shè)中的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的施工建設(shè)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。在對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的有效控制是必要的,具體實(shí)施筆者認(rèn)為:首先對(duì)招投標(biāo)的過程進(jìn)行把關(guān)。而實(shí)行招投標(biāo)制度,是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。其次在施工隊(duì)伍的選擇方面。房地產(chǎn)企業(yè)最大的額外資金的支付是對(duì)后期工程質(zhì)量的買單,所以控制成本首先要控制質(zhì)量成本,只有選擇一個(gè)相對(duì)信譽(yù)好的的施工企業(yè)才能確保工程質(zhì)量,減少或杜絕因質(zhì)量問題而造成的成本的增加。在次就是在合同簽訂中嚴(yán)格審查。必須事先確定好結(jié)算依據(jù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最后還應(yīng)該注意工程簽證,特別是隱蔽工程的簽證。

(三)完善財(cái)務(wù)人員管理體系的建設(shè)

筆者認(rèn)為建立財(cái)務(wù)人員垂直管理體系,在對(duì)財(cái)務(wù)人員上管理方面,保障了公司對(duì)下屬各項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)控制。實(shí)行財(cái)務(wù)人員的聘任、考評(píng)、晉級(jí)、獎(jiǎng)懲等都直接歸上級(jí)公司管理,從而削弱下屬項(xiàng)目開發(fā)公司對(duì)財(cái)務(wù)管理的干擾,以達(dá)到保證財(cái)務(wù)控制體系的有效運(yùn)行。其次,對(duì)于有規(guī)模的房地產(chǎn)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)人員也應(yīng)該參與當(dāng)?shù)毓镜慕?jīng)營(yíng)成果獎(jiǎng)金分配,由于財(cái)務(wù)人員的個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益與當(dāng)?shù)毓具€存在著利益聯(lián)系,因此無法保證財(cái)務(wù)人員的日常工作目標(biāo)與集團(tuán)要求的工作目標(biāo)完全一致。如能徹底切斷財(cái)務(wù)人員與項(xiàng)目公司的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系,必將強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員垂直管理的效力。

(四)實(shí)行資金封閉式管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中,存在資金間歇性,我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行資金相對(duì)封閉式管理及特殊情況下的集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配資金的管理方式,減少了集團(tuán)整體資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)通過特殊情況下的統(tǒng)一調(diào)配資金,提高了資金的使用效率。目前,很多大型房地產(chǎn)企業(yè)的的融資渠道過于單一,主要依賴銀行貸款這一融資方式。銀行貸款過多,會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債率,也加大的企業(yè)再貸款的難度。因此,如何擴(kuò)大企業(yè)的融資渠道,是現(xiàn)行大型房地產(chǎn)企業(yè)提高資金管理水平的一項(xiàng)重要課題。

四、結(jié)語

總之,企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求立足點(diǎn)與發(fā)展之路,要解決這個(gè)難題,重要的途徑之一,就是要強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理,充分發(fā)揮其在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的作用,以帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面科學(xué)管理。筆者認(rèn)為通過實(shí)行資金全面控制、加強(qiáng)項(xiàng)目施工建設(shè)中的資金控制、完善財(cái)務(wù)人員管理體系的建設(shè)、實(shí)行資金封閉式管理等措施使得房地產(chǎn)企業(yè)建立了較為完善的財(cái)務(wù)管理體系,降低了企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn),提高了財(cái)務(wù)控制能力的同時(shí)使得企業(yè)在同行業(yè)中更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn):

[1] 周興梅. 淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理[J].現(xiàn)代商業(yè),2009;11

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)企業(yè)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）開發(fā)周期長(zhǎng)，收入確定難

房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長(zhǎng)、實(shí)體龐大、社會(huì)勞動(dòng)消耗量大，前期、中期、后期，不同時(shí)段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業(yè)，由于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)存在一定的不確定性，在開發(fā)的前期和中期對(duì)收入是否可以確認(rèn)比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產(chǎn)權(quán)證書之后才可以確認(rèn)收入。而且資金回轉(zhuǎn)到企業(yè)的時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)于成本核算、成本控制都需要根據(jù)不斷的時(shí)期分時(shí)期進(jìn)行核算，整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作就顯得比較任務(wù)繁重龐大，也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所以財(cái)務(wù)部門對(duì)于收入的確認(rèn)是比較有難度的。

（二）融資任務(wù)繁重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

在房地產(chǎn)整個(gè)的開發(fā)過程中需要耗費(fèi)巨額的費(fèi)用，單是地皮購(gòu)入就需要一大筆資金，再加上工程造價(jià)更是一個(gè)天文數(shù)字的投入，因此房地產(chǎn)開發(fā)是存在著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)性一般都比較差，并且資金分散在開發(fā)周期的各個(gè)部分，管理也相對(duì)比較分散，房產(chǎn)建成之后銷售也需要一定的時(shí)間，資金回收的速度比較慢，因此資金籌集的任務(wù)比較繁重，大大增加了控制和把握風(fēng)險(xiǎn)的難度。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)這一系列問題的存在，才對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了較高的要求，如果財(cái)務(wù)管理缺乏有效的管制力度的話，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過程中資金使用處于無序混亂的狀態(tài)中。

（三）資產(chǎn)負(fù)債率較高，資產(chǎn)流動(dòng)性差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資房產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，資金投入規(guī)模一般都比較大，單憑企業(yè)內(nèi)部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個(gè)項(xiàng)目一起開發(fā)的話，跟銀行的貸款額度就更大了，這樣就會(huì)導(dǎo)致公司出現(xiàn)債務(wù)償還的風(fēng)險(xiǎn)，所以說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往都是高負(fù)債率、高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤，資金的回收周期比較長(zhǎng)，經(jīng)常出現(xiàn)短期資金不足的情況，對(duì)于短期的債務(wù)有時(shí)候不能兌現(xiàn)償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機(jī)。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)人員缺乏績(jī)效考核

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一般都有設(shè)置財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，也有規(guī)定比較完善的財(cái)務(wù)工作流程，但是由于配備的人員素質(zhì)參差不一，對(duì)流程的掌握不夠熟悉，很容易就成不必要的麻煩，而且風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)比較差，對(duì)于支付款項(xiàng)的核實(shí)不夠嚴(yán)格。目前很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)主管采用的是委派制，財(cái)務(wù)主管的審批權(quán)利比較大，但是又沒有對(duì)財(cái)務(wù)主管設(shè)定績(jī)效考核，沒有相應(yīng)的細(xì)則和規(guī)定來對(duì)其行為進(jìn)行引導(dǎo)和約束，并激勵(lì)其在財(cái)務(wù)管理崗上最大限度發(fā)揮作用。所以說，對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員不能只靠建立財(cái)務(wù)管理制度，而也應(yīng)該設(shè)置一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，以激勵(lì)他們從財(cái)務(wù)管理的角度上提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，合理有效的調(diào)度和使用資金。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方法

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理體系建設(shè)，保證資金鏈正常運(yùn)作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視資金的使用管理制度，財(cái)務(wù)部門對(duì)在資金的調(diào)度使用和現(xiàn)金的支出審批應(yīng)當(dāng)擁有高度的批準(zhǔn)權(quán)，統(tǒng)一管理資金的使用。對(duì)于下屬財(cái)務(wù)單位則根據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)模需求設(shè)置兩級(jí)的資金使用權(quán)限，嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線的管理方式，對(duì)于下屬各單位已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入必須全額及時(shí)收繳，所需的費(fèi)用申請(qǐng)需經(jīng)由總部審核批準(zhǔn)再撥付使用。資金的批準(zhǔn)使用經(jīng)由三級(jí)權(quán)限管理可以及時(shí)回收資金，全面及時(shí)的掌握整個(gè)企業(yè)資金的使用狀況，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度，可以避免出現(xiàn)資金沉淀，出現(xiàn)呆賬壞賬的情況，并可以幫助實(shí)現(xiàn)工作流程制度化、規(guī)范化，明確各個(gè)分工環(huán)節(jié)，清除資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金密集型的行業(yè)，其具有較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理工作，以提高面對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成影響的應(yīng)對(duì)能力。目前有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還是比較單薄的，管理機(jī)制的建設(shè)不夠健全，風(fēng)險(xiǎn)管理方法比較落后，為了提高識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的能力，首先我們應(yīng)該樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，向每位工作人員滲透風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，杜絕在房產(chǎn)開發(fā)時(shí)不訂立合同、或訂立合同時(shí)不仔細(xì)推敲的現(xiàn)象出現(xiàn)，并建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)，稍有操作不當(dāng)，不但會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)地位，更有可能致使整個(gè)項(xiàng)目流產(chǎn)，所以在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)層次和方面都要考慮到有可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能做到防范于未然。

（三）健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存面臨著重大的挑戰(zhàn)，作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，財(cái)務(wù)管理自然而然也成為了關(guān)系到其存亡的重要命脈。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層管理人員不但要懂得如何運(yùn)營(yíng)企業(yè)，也更要懂得如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理。首先，作為管理人員必須具備一定財(cái)務(wù)管理知識(shí)，懂得會(huì)計(jì)處理和會(huì)計(jì)信息，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是靠資金運(yùn)行和現(xiàn)金流量都是通過財(cái)務(wù)管理來體現(xiàn)的；其次，財(cái)務(wù)管理是否能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，很大程度上依賴于財(cái)務(wù)管理部門來實(shí)現(xiàn)的，因此，財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須要科學(xué)合理，并配備具有一定財(cái)務(wù)管理知識(shí)和能力人員，積極發(fā)揮作用。

（四）改善資金運(yùn)作模式

首先，拓寬負(fù)債資金的來源。目前情況來看，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大多來源于銀行借款，但是隨著銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)銀行放款的限制，銀行資金的發(fā)放將越來越困難。所以，要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)預(yù)算等選擇不同的借款來源，并且多爭(zhēng)取最優(yōu)的貸款利率；其次，合理安排償債資金，房地產(chǎn)的存貨一般是以儲(chǔ)備土地、在建工程和待售房產(chǎn)的形式存在，存貨周轉(zhuǎn)比較慢，流動(dòng)資產(chǎn)的比較高，不容易變現(xiàn)，因此很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。所以我們必須要合理科學(xué)的安排償債資金的先后順序，制定周密的銷售計(jì)劃和收款疾患，保證銷售的順利進(jìn)行加快銷售資金的回收速度，為財(cái)務(wù)部門做好償債規(guī)劃提供必要的前提。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金的籌措、使用對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在改革開發(fā)的三十年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的階段，也經(jīng)歷了受金融危機(jī)影響而出現(xiàn)的資金供應(yīng)受阻的階段，這也從一個(gè)方面證明了房地產(chǎn)行業(yè)不但容易受國(guó)家政策的影響，也跟整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境有著密切的關(guān)系。正是緣于這些原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)就顯得相當(dāng)重要，因此，面對(duì)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的諸如負(fù)債率過高、流動(dòng)性差、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢、融資任務(wù)繁重、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的問題，我們應(yīng)該從企業(yè)的規(guī)模出發(fā)，通過建立健全的財(cái)務(wù)管理制度和提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。

參考文獻(xiàn)

[1]李越.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化財(cái)務(wù)管理問題研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010（09）：95.