導(dǎo)語：如何才能寫好一篇現(xiàn)在公積金貸款政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

公積金買房的好處

1、貸款享受低息：購房時(shí)可享受低息貸款。住房公積金貸款作為一種政策性貸款，具有利率低的明顯特點(diǎn)。通常住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率低2個(gè)百分點(diǎn)左右；

2、限制少，選擇余地較大：目前，主要商業(yè)銀行對(duì)二手住房貸款的限制較多于住房年齡過高、房地產(chǎn)位置差、房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)能力差的二手住房，銀行難以申請(qǐng)住房貸款。但對(duì)于公積金貸款購房，銀行對(duì)二手住房年齡的限制相對(duì)較小，二手住房年齡和住房貸款年限加起來不超過50年可申請(qǐng)公積金抵押貸款；

3、公積金提前還款規(guī)定寬松：公積金提前還款可以申請(qǐng)?zhí)崆叭窟€款，提前部分還款，只要符合條件，完整的信息處理非常順利。此外，公積金貸款提前還款政策寬松，不受時(shí)間、金額、次數(shù)的限制，借款人可以隨時(shí)提前還款，不收取借款人的任何費(fèi)用，商業(yè)貸款提前還款一般收取一定的違約金。

公積金買房的缺點(diǎn)

1、賬戶余額對(duì)貸款額度有影響：公積金貸款有限額，一般來說，公積金貸款的金額與貸款人支付的公積金金額和時(shí)間有很大關(guān)系。如果公積金賬戶余額太小，可以申請(qǐng)的貸款金額也會(huì)減少。公積金貸款政策的地方差異很大，需要提前咨詢所在城市的公積金管理中心；

2、繳存時(shí)間有要求：除貸款限額外，如果您想申請(qǐng)公積金貸款買房，還應(yīng)滿足一定的存款時(shí)間。一些城市規(guī)定，公積金申請(qǐng)貸款必須持續(xù)存款多長時(shí)間。因此，對(duì)于一些跳槽的人來說，如果他們計(jì)劃在未來用公積金貸款買房，他們應(yīng)該考慮存款時(shí)間對(duì)申請(qǐng)貸款的影響；

3、手續(xù)復(fù)雜，周期長，有些開發(fā)商不接受：除貸款限額外，如果你想申請(qǐng)公積金貸款買房，你還應(yīng)該滿足一定的存款時(shí)間。一些城市規(guī)定，公積金必須連續(xù)存款多長時(shí)間才能申請(qǐng)貸款。因此，對(duì)于一些跳槽的人來說，如果他們計(jì)劃將來用公積金貸款買房，他們應(yīng)該考慮存款時(shí)間對(duì)貸款申請(qǐng)的影響；

4、跨地區(qū)申請(qǐng)公積金貸款有限制：雖然現(xiàn)在國家已經(jīng)開通了公積金異地貸款，但是在實(shí)際的操作中還存在著許多問題，如果是進(jìn)行跨地區(qū)申請(qǐng)公積金，要向事先向有關(guān)部門進(jìn)行查詢，詢問是否支持跨地區(qū)公積金貸款。

公積金買房需要什么條件

1、擁有自己專門的公積金賬戶；

2、申請(qǐng)貸款前，必須連續(xù)繳納6個(gè)月以上或累計(jì)繳納公積金一年以上；

3、一定要將沒有結(jié)清的公積金房貸結(jié)清；

4、不能有征信污點(diǎn)；

5、貸款人的年齡和貸款年限之和必須小于70歲；

6、商品房買賣合同必須簽訂。

篇2

關(guān)鍵詞：住房公積金貸款;市場(chǎng)供需;風(fēng)險(xiǎn);靈活性;公平性

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年2月5日

近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度一直居高不下，隨著住房公積金政策的出臺(tái)，個(gè)人住房公積金貸款應(yīng)運(yùn)而生，不僅拓寬了住房金融業(yè)的業(yè)務(wù)渠道，也憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式，在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問題。不過，住房公積金貸款作為新興金融工具，在具體使用過程中出現(xiàn)了一些問題。從2008年末至2009年金融危機(jī)及危機(jī)后的一系列救市政策使得住房公積金貸款資金一度緊張，到2012年實(shí)施限購政策后的又一輪市場(chǎng)井噴，致使住房公積金貸款資金再度緊張。在2013年“國五條”出臺(tái)前后，市場(chǎng)的又一次井噴導(dǎo)致一些住房公積金管理中心積壓很多貸款業(yè)務(wù)受理量而無法放貸，最嚴(yán)重的時(shí)候，不僅引發(fā)了流動(dòng)性不足的問題，而且還出現(xiàn)貸款輪候的現(xiàn)象。

住房公積金貸款不管是作為一種融通資本的金融工具，還是實(shí)現(xiàn)政策需要的“購房救濟(jì)糧”，在當(dāng)下具有很強(qiáng)的理論和實(shí)踐意義。從理論方面來說，公積金貸款是近年來銀行推出的一種創(chuàng)新性貸款品種。通過研究公積金貸款的資金來源、發(fā)放對(duì)象、利率等，可以分析公積金貸款對(duì)貸款市場(chǎng)資金流動(dòng)的影響，為進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)金融和實(shí)施相關(guān)調(diào)控政策提供理論支撐;從實(shí)踐方面來說，在我國，自房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展以來，伴隨著“炒房熱”的高溫，有大部分中薪階層因此淪為“房奴”。研究公積金貸款現(xiàn)狀及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于認(rèn)識(shí)和解決我國中低收入者“貸款難”的問題，并進(jìn)一步改善住房公積金貸款市場(chǎng)的不均衡，實(shí)現(xiàn)效率和公平的平衡。

一、我國住房公積金貸款

根據(jù)國家的政策和市場(chǎng)定位，住房公積金貸款是為滿足大部分中低階層買房的需求，不過實(shí)際操作中，由于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的差異性以及公積金貸款機(jī)制的疏漏，使得公積金貸款在具體發(fā)放和使用中受限，并沒有達(dá)到良好的政策效果。具體分析如下：

（一）公積金貸款的地區(qū)差異性很大。一方面在東西部和南北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距下，各地區(qū)的工薪水平也有很大的差異;另一方面由于各地環(huán)境、社會(huì)文化的不同，也影響了各地的公積金中心政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的情況下，現(xiàn)行的住房公積金貸款機(jī)制具有很大的不適用性，大大降低了住房公積金的使用效率。

（二）住房公積金的相關(guān)規(guī)定模糊。住房公積金作為一種長期住房儲(chǔ)金，相關(guān)條例中規(guī)定應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定義卻很模糊。地區(qū)、文化、收入不同的人們對(duì)這種模棱兩可的概念的理解也不盡相同。像這樣的制度缺陷，很容易造成一些投機(jī)的人“免費(fèi)占用”公積金貸款的情況。

（三）住房公積金“兩性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有繳存人共同出資建立的，故在考慮差別性的基礎(chǔ)上，還應(yīng)顧及到互的要求。這也是住房公積金貸款相關(guān)制度不斷完善和規(guī)模不斷擴(kuò)大下的必然要求?，F(xiàn)階段，二者的失衡也從一定意義上阻礙了一部分中低薪階層利用公積金貸款的渠道。

二、住房公積金貸款存在現(xiàn)狀根源分析

（一）市場(chǎng)均衡。由上述住房公積金貸款市場(chǎng)的供求情況可知，現(xiàn)階段，該市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。由于短期內(nèi)公積金貸款的資金來源不會(huì)大幅度增加（供給方），而中低薪階層對(duì)住房以及公積金貸款的需求會(huì)大規(guī)模地增加，故從定性上來說，住房公積金貸款的供給彈性要小于需求彈性。如圖1所示，目前市場(chǎng)狀況如點(diǎn)O1，公積金貸款需求和供給之間存在一個(gè)差額，要達(dá)到市場(chǎng)的供求均衡（O2點(diǎn)），理論上來說，應(yīng)不斷增加公積金貸款資金來源或是調(diào)整貸款方式使得整體需求下降。在實(shí)際情況中，造成市場(chǎng)不均衡的原因很復(fù)雜，且各個(gè)因素相互影響，現(xiàn)具體分析如圖1所示。（圖1）

1、在需求方面，目前人們對(duì)住房的需求是剛性需求，即需求收入彈性較大而價(jià)格彈性較小。短時(shí)間內(nèi)，中低薪階層的收入不可能快速提高，因而僅依靠自己的力量無法完全滿足自身的住房需求。然而，在進(jìn)行公積金貸款時(shí)，由于公積金的繳存與工資掛鉤，這樣收入較低的中低薪階層無法享受公積金低利率貸款的好處。這種“低存低貸”在一定程度上促使一些人過度借貸，“奪取”了真正需要住房貸款的低收入者的貸款資金，反過來又影響收入分配，引發(fā)社會(huì)不公平等問題的發(fā)生。

2、在供給方面，應(yīng)盡可能地?cái)U(kuò)大住房公積金貸款的資金來源。然而，由于管理公積金的公積金中心的融資渠道很窄，利用金融工具進(jìn)行保值增值的方式受限;另外，公積金貸款的市場(chǎng)化程度不高，其流動(dòng)性較差，不能及時(shí)將貸款資金變現(xiàn)，資金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影響公積金貸款市場(chǎng)均衡的原因之一。根據(jù)有關(guān)條例規(guī)定，目前公積金貸款的最高限額必須為職工本人申請(qǐng)，金額是50萬，職工及其配偶申請(qǐng)貸款的金額是70萬，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)低于現(xiàn)在按市價(jià)算出的購房資金差額，在這種情況下，很多職工只能辦理住房公積金（組合）貸款或按鞔款，從而減少了住房公積金貸款的市場(chǎng)份額。

（二）住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)調(diào)查，近年來全國平均住房公積金使用率穩(wěn)步上升，已經(jīng)達(dá)到并超過了商業(yè)銀行存貸比為75%的臨界點(diǎn)，這意味著資金流向開始出現(xiàn)入不敷出的情況。此外，住房公積金貸款也有可能面臨著較大的支付風(fēng)險(xiǎn)。因而，控制和防范住房公積金貸款過程中的風(fēng)險(xiǎn)是很有其現(xiàn)實(shí)性和必要性的。目前，我國在住房公積金貸款過程中的主要風(fēng)險(xiǎn)分為：信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)和稽核風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。

1、信用風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)有關(guān)研究，貸款支出占家庭收入的比重對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)有著一定的影響。即在還款期內(nèi)，貸款額占家庭收入的比例越高，購房者的還款壓力越大，違約概率也隨之提高;若所貸款項(xiàng)期限長、額度大，則當(dāng)借款人的收入或其家庭狀況包括離婚、重大疾病等發(fā)生變化時(shí)，貸款償還壓力增大，相應(yīng)地，其違約的幾率也會(huì)增大;借款人采取各種手段故意欺詐，偽造個(gè)人信用資料騙取貸款等。

2、操作風(fēng)險(xiǎn)。在辦理公積金貸款時(shí)，由于貸款管理員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)，不認(rèn)真審核保證人的資格及借款人的收入、信用和貸款用途，也忽略了對(duì)借款人、保證人身份證明的仔細(xì)核對(duì);貸款后期管理的跟進(jìn)，對(duì)借款人歸還貸款情況的掌握以及對(duì)逾期貸款的及時(shí)催收與否，都會(huì)影響貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、制度風(fēng)險(xiǎn)和稽核風(fēng)險(xiǎn)。造成制度風(fēng)險(xiǎn)和稽核風(fēng)險(xiǎn)的因素主要包括銀行和公積金中心內(nèi)部管理制度不健全、崗位設(shè)置不合理、內(nèi)部銜接監(jiān)控不到位、人情貸款的發(fā)放以及與房地產(chǎn)開發(fā)商勾結(jié)。

4、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。抵押風(fēng)險(xiǎn)主要是由抵押物的市場(chǎng)價(jià)格變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。貸款房價(jià)比是衡量抵押風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)比率。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不景氣、房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，抵押房屋的市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)下跌，故此時(shí)貸款市場(chǎng)價(jià)值大于房屋抵押市場(chǎng)價(jià)值，貸款房價(jià)比大于1，在這種情況下，若忽略交易成本和其他因素，借款人傾向于違約的可能性增大。

（三）住房公積金貸款的福利陷阱問題。通過上述分析，不難發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)怪像：一方面大量資金處于閑置狀態(tài)，而另一方面真正有購房需求的中低薪階層卻申請(qǐng)不到公積金貸款，無法享受低利率貸款的政策優(yōu)惠。這便是住房公積金貸款中的“福利陷阱”。

對(duì)于中低收入家庭來說，住房公積金的難提取導(dǎo)致它有一個(gè)很流行的別名――養(yǎng)老金。這是“低存低貸”的作用效果。由于上述現(xiàn)行公積金條例規(guī)定的限制，很難取得公積金貸款，使其在很長一段時(shí)間內(nèi)成為閑置資金，只能等退休后領(lǐng)取成為養(yǎng)老金。而另一方面，盡管不能獲取公積金貸款買房，卻還要強(qiáng)制性地每月繳納一些款項(xiàng)，造成大多數(shù)中低收入者變相為少數(shù)中高收入者購房提供補(bǔ)貼的局面。此外，這些存在公積金賬戶里的款項(xiàng)遠(yuǎn)比同期存在銀行里的資金要大大縮水。這無疑對(duì)中低收入者是雪上加霜的打擊。

三、相關(guān)政策與建議

（一）在政策和制度方面

1、切實(shí)注重社會(huì)公平。從這一角度出發(fā)修改相關(guān)條例;改革住房公積金貸款制度，取消單方面與工資掛鉤的貸款條件，解決“福利陷阱”的問題，并簡化和完善貸款程序，增強(qiáng)住房公積金貸款的保障性。

2、靈活利用住房公積金。可實(shí)行住房公積金貸款資金信托和住房公積金貸款證券化，也可向?qū)I(yè)的SPV公司轉(zhuǎn)讓住房公積金貸款債權(quán)，增強(qiáng)貸款資金的流動(dòng)性，也從一定程度化解了由非專業(yè)的公積金管理中心投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn);將地方的住房公積金統(tǒng)一納到國家的金融監(jiān)管體系上來，在有關(guān)監(jiān)管的同時(shí)，防止住房公積金的過度貶值。

（二）在住房公積金貸款市場(chǎng)方面

1、完善住房公積金貸款機(jī)制，加強(qiáng)政策調(diào)整力度。住房公積金管理中心應(yīng)建立健全控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)調(diào)整公積金貸款政策，從宏觀調(diào)控方面保證住房公積金貸款市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，并使其效用最大化。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)資金流動(dòng)性緊張時(shí)，應(yīng)迅速調(diào)整公積金貸款政策，增加資金來源渠道，緩解資金緊張;當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)資金流動(dòng)冗余時(shí)，可以從宏觀上適當(dāng)調(diào)度部分資金用于投資，并請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行操作，實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。

2、完善住房公積金信貸程序。（1）實(shí)現(xiàn)“存貸掛鉤”制度個(gè)人化。近年來，業(yè)內(nèi)推行將住房公積金“存貸掛鉤”、“以存定貸”，即根據(jù)住房公積金的繳存總量來決定發(fā)放的貸款總量。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)該將“存貸掛鉤”等方針具體到個(gè)人賬戶上，根據(jù)個(gè)人繳存的住房公積金額度和年限來決定其貸款額度，這種微觀化的預(yù)算管理方式使得每個(gè)人會(huì)根據(jù)自身情況獲得貸款，減少了公積金貸款的浪費(fèi)，促進(jìn)了社會(huì)公平;（2）將消費(fèi)貸款壓縮，部分轉(zhuǎn)型為發(fā)債定向支持建設(shè)的貸款或增加其他的資金使用和增值渠道，形成渠道多樣化、余度可調(diào)節(jié)化的局面，在一定程度上解決資金隨市場(chǎng)“時(shí)緊時(shí)松”的流動(dòng)性現(xiàn)狀。

3、挖掘住房公積金貸款需求。從制度上增強(qiáng)住房公積金的互助，允許以一個(gè)家庭作為貸款單位，家庭成員可以共享公積金貸款，這樣以組合的形式從一定程度上“降低”了整體的需求，有效整合公積金資源，促進(jìn)公積金貸款市場(chǎng)的均衡。在設(shè)定貸款限額上，應(yīng)充分考慮人們的需求，即除了買房貸款的需要，還要顧及到人們的支付能力。支付能力由很多因素綜合影響，其中房屋的市場(chǎng)價(jià)格和人們的收入占主導(dǎo)地位。因此，貸款限額應(yīng)與市價(jià)和收入相適應(yīng)。

（三）在控制公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)方面。應(yīng)切實(shí)建立有效的內(nèi)部控制制度，實(shí)現(xiàn)貸款工作的規(guī)范化、流程化和制度化。做好“加強(qiáng)貸前調(diào)查，防范源頭風(fēng)險(xiǎn);加強(qiáng)貸中審查，嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn);加強(qiáng)貸后管理，有效化解風(fēng)險(xiǎn)”的工作。其中，提高住房公積金的安全性是住房公積金管理工作中的首要任務(wù)。

1、加強(qiáng)控制信用風(fēng)險(xiǎn)。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加對(duì)借款人及配偶個(gè)人信息的收集量，提升信息收集的質(zhì)量，提高信息分析結(jié)果的準(zhǔn)確度，嚴(yán)格把好個(gè)人貸款審核審批關(guān)，及時(shí)預(yù)防和控制貸款中可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)。（2）完善對(duì)借款人資格和償債能力的審查機(jī)制。①在了解和掌握借款人收支狀況、學(xué)歷水平和專業(yè)技能等方面的基礎(chǔ)上，結(jié)合借款人家庭的實(shí)際狀況如家庭成員構(gòu)成、從事的職業(yè)類型，來綜合評(píng)估借款人的貸款償還能力和信用;②可以采取將月工資收入與住房公積金繳存額相結(jié)合的辦法，強(qiáng)制性地將借款人月還本息額控制在家庭月收入的50%以內(nèi)，這樣可以為借款人劃定合理的貸款額度和年限;③加強(qiáng)對(duì)所了解的借款人信息核實(shí)的能力，對(duì)借款人提供的工資收入證明的真實(shí)性向工作單位或人力資源部門進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要注意審查借款人及配偶是否有其他未還清的貸款或債務(wù)。（3）建立健全借款人資信管理動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。根據(jù)借款人住房公積金的繳存變化情況來判斷其個(gè)人工資收入情況并進(jìn)行實(shí)時(shí)評(píng)估，及時(shí)預(yù)測(cè)借款人由于還款能力下降可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

2、防范操作風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)貸款的流程，分別從貸前、貸中和貸后等環(huán)節(jié)入手防范，檢查和控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并制定具體的管理職責(zé)和實(shí)施細(xì)則，實(shí)行貸款審核、發(fā)放、管理、回收等各個(gè)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)操作流程的規(guī)范化;建立健全貸款首接責(zé)任制、貸款內(nèi)部管理規(guī)定、貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程和貸款檔案，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化和制度化管理;建立健全審貸程序分離和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管分離機(jī)制，保證貸款審核審批和風(fēng)險(xiǎn)控制的獨(dú)立性;建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度和逾期貸款催收辦法，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，使貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3、注意控制制度風(fēng)險(xiǎn)和稽核風(fēng)險(xiǎn)。一方面住房公積金管理中心應(yīng)完善內(nèi)部管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)制度的規(guī)范性和約束性;另一方面也要加強(qiáng)激勵(lì)機(jī)制的完善，調(diào)動(dòng)職工的積極性，使其嚴(yán)守崗位，互相監(jiān)督。另外，要注意加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員尤其是稽核人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)和專業(yè)技能，實(shí)行競(jìng)爭上崗，明確業(yè)務(wù)人員的權(quán)利和義務(wù)，從根本上控制風(fēng)險(xiǎn)源。

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篇3

 

關(guān)鍵詞：公積金貸款；管理風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避方式

住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個(gè)人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴(kuò)大，貸款時(shí)間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。對(duì)此住房公積金管理中心應(yīng)不斷地加強(qiáng)，管理風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式顯得格外重要。

一、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的形成

住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又有其自身獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，而管理風(fēng)險(xiǎn)是目前各房改資金管理中心較為突出的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）運(yùn)行體制帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)

國務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由房改資金中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。也就是同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經(jīng)營目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅(qū)動(dòng)，和在運(yùn)作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。

1、受委托銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)及利益。在受委托銀行在自營業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間，存在將風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤較高的貸款項(xiàng)目留下，而將風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業(yè)貸款，甚至出現(xiàn)對(duì)只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對(duì)住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費(fèi)，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使，往往對(duì)住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。而其自運(yùn)營的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當(dāng)然無論是對(duì)開發(fā)商還是借款戶來說，都希望資金快速及時(shí)到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發(fā)商甚至還打出實(shí)行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠，或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶，無形加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息化建設(shè)滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個(gè)人信息。而受委托銀行力爭主導(dǎo)地位和強(qiáng)調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，往往會(huì)采用其通暢、便捷的程序，進(jìn)行貸款人員信息登陸和計(jì)息扣款，而房改資金管理中心統(tǒng)計(jì)信息滯后，貸款程序無法正常運(yùn)行，雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)以及經(jīng)營狀況等重要商業(yè)秘密都無法對(duì)外保密，既不利于市場(chǎng)的競(jìng)爭，還加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動(dòng)地位。由于《住房公積金管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對(duì)貸款的回收力度不夠，貸款發(fā)放到位后，銀行既不能及時(shí)通知客戶還款，也不實(shí)行跟蹤服務(wù)，導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是，甚至對(duì)逾期戶不及時(shí)還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對(duì)借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準(zhǔn)備一次性預(yù)還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計(jì)算機(jī)程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會(huì)指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé)，房改資金管理中心也無力對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動(dòng)局面，沒有保護(hù)廣大職工的利益。

（二）政策取向和金融市場(chǎng)形成的管理風(fēng)險(xiǎn)

由于政策取向的特殊性決定了個(gè)人住房貸款的服務(wù)對(duì)象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民，同時(shí)也決定金融管理風(fēng)險(xiǎn)。

1、借款人的還款能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時(shí)會(huì)面臨著下崗或買斷工齡，嚴(yán)重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風(fēng)險(xiǎn)性，如遇央行利率上調(diào)，職工的還款負(fù)擔(dān)還會(huì)加重，逾期率就會(huì)上升。

2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。我國許多城市在住房公積金配貸時(shí)，只注重借款人的還款經(jīng)濟(jì)能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評(píng)估借款人對(duì)住房公積金的貢獻(xiàn)率，住房公積金配貸既無最低儲(chǔ)蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費(fèi)需求，擴(kuò)大住房公積金信貸規(guī)模。但從長遠(yuǎn)看，今后可能會(huì)導(dǎo)致資金缺口，而且加大住房公積金儲(chǔ)蓄長期融資的風(fēng)險(xiǎn)。

3、國民經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等，由于個(gè)人住房公積金貸款實(shí)行相對(duì)固定利率，這就會(huì)使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。同樣數(shù)額的個(gè)人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達(dá)20年，從機(jī)會(huì)成本的角度來看，容易產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并其風(fēng)險(xiǎn)將增加一倍以上。同時(shí)，住房公積金貸款業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性?！?、地方政府行政干預(yù)行為帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi)，許多地方對(duì)房改資金管理中心下達(dá)個(gè)人住房公積金貸款任務(wù)目標(biāo)，過分強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長，往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，理應(yīng)正視和竭力規(guī)避，避免出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)損失，根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析，規(guī)避住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施。

篇4

關(guān)鍵詞：公積金制度；現(xiàn)狀；展望

中圖分類號(hào)：F840.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）08-00-01

一、我國住房公積金管理制度的現(xiàn)狀

為了深化城鎮(zhèn)住房改革，切實(shí)解決和改善城鎮(zhèn)居民的住房問題，1991年借鑒了新加坡的經(jīng)驗(yàn)，我國在試點(diǎn)城市推行住房公積金管理制度，國務(wù)院從1994年起明確住房公積金管理制度為全國統(tǒng)一制度，并在全國各地政府推廣和執(zhí)行。國務(wù)院于1999年4月3日，頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，這成為了各地政府制定當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)管理辦法的依據(jù)。

近些年來，我國的經(jīng)濟(jì)增長速度不斷加快，國家的住房制度改革也在繼續(xù)深化，我國的城市化趨勢(shì)日益增快，房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?012年我國城市化水平將達(dá)到48%左右。隨著我國的城市化進(jìn)程的不斷加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，國家的住房金融體系也在不斷的發(fā)展變化中，特別是由于當(dāng)前我國的城鎮(zhèn)居民收入?yún)⒉畈积R，相互間存在著較大差距，貧富較為懸殊，這導(dǎo)致了住房金融體系的政策性調(diào)整作用日漸加強(qiáng)，社會(huì)影響也就越來越大。最近，房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢過于集中，導(dǎo)致房屋價(jià)格的上漲速度非?？?，住房公積金個(gè)人貸款的發(fā)放規(guī)模也越來越大，從最初的幾萬元提高到現(xiàn)在的幾十萬元，其使用頻率也越來越高。但是，隨著住房公積金貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大的同時(shí)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性也在不斷的擴(kuò)大。住房公積金制度關(guān)系著城鎮(zhèn)居民的切身利益和社會(huì)的穩(wěn)定團(tuán)結(jié)，住房公積金管理部門在提高公積金的資金使用率的同時(shí)，還需要將保證資金的安全性和有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)作為工作的核心來認(rèn)真對(duì)待，常抓不懈。

1.我國政策性住房金融體系的核心是住房公積金制度

政策性住房是國家采取優(yōu)惠的利息、稅收等方式為特征，為了保證中低收入居民有能力購買和租用住房而進(jìn)行的融資活動(dòng)，也稱作委托性住房金融。我國的住房公積金制度是強(qiáng)制執(zhí)行的，采取的是國家政府主導(dǎo)的政策性住房金融政策。我國的公積金制度有如社會(huì)保險(xiǎn)制度一樣的福利性和強(qiáng)制性，由在職人員和單位以職工上年度平均工資為基數(shù)，按照規(guī)定比例繳存的住房儲(chǔ)備金。在職工購房或償還購房貸款或退休時(shí)可以提取使用，這些資金都是歸職工個(gè)人所有的。我國目前制定的住房公積金政策，是為了進(jìn)一步推進(jìn)我國城市化進(jìn)程的步伐，進(jìn)一步推進(jìn)房改制度的實(shí)施執(zhí)行，從而使職工的居住水平得到顯著提高。

2.住房公積金的繳存基數(shù)日趨提高，貸款規(guī)模也不斷擴(kuò)大

目前，全國住房公積金的繳存基數(shù)是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，由原來的職工基本工資調(diào)整為職工工資收入，繳納比例也提高到了職工工資收入的12%，而不再是公積金制度實(shí)行之初的3%，上海市還根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況建立了職工補(bǔ)充住房公積金。全國各地貸款規(guī)模也不斷擴(kuò)大，以青島市為例，截止2010年末，已經(jīng)累計(jì)向全市147153名職工家庭發(fā)放住房公積金貸款248.45億元，貸款余額160.75億元，比年初凈增28.23億元，增長21.3%；貸款資金使用率已達(dá)81.3%。

3.社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益日趨體現(xiàn)

我國新的城鎮(zhèn)住房分配制度在住房公積金制度的推廣過程中，得以順利的完成改革，城鎮(zhèn)居民突出的住房矛盾得到緩解，居住水平有較大改善。在我國，職工個(gè)人對(duì)住房公積金具有絕對(duì)所有權(quán)，這也在一定程度上保障了繳存職工的退休生活。但是，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，商品房價(jià)格飛速上漲，住房公積金的貸款規(guī)模和業(yè)務(wù)量也相應(yīng)的不斷擴(kuò)大和增加。隨著貸款規(guī)模加大和貸款時(shí)間的推移，貸款的風(fēng)險(xiǎn)也不斷變大，使得我們對(duì)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)研究和管理問題越來越關(guān)注。我國的住房公積金貸款期限長，在國家和地方政策、運(yùn)行體制、借款人信用等各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，我們也能夠?qū)@些風(fēng)險(xiǎn)有正確的認(rèn)知，既不能過分小心和謹(jǐn)慎，影響或者阻礙住房公積金的運(yùn)行和發(fā)展，也不能忽視風(fēng)險(xiǎn)存在的可能性。為了保護(hù)所有職工的切身利益，需提高和加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的防范和化解能力，對(duì)維護(hù)我國社會(huì)的政治和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi)的正常發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)具有非常重要的意義。

二、公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理展望

在個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理和防范的研究方面，國外已經(jīng)非常成熟。而國內(nèi)，雖然相關(guān)的論文比較多，但深入的研究還很欠缺，多數(shù)還基本停留在引進(jìn)和介紹國外的理論上，缺乏在實(shí)用性上的研究和探索，缺乏對(duì)我國住房公積金抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)具體實(shí)際情況的專門研究，所以目前十分迫切和重要的就是認(rèn)真結(jié)合我國的實(shí)際國情和具體情況來對(duì)我國公積金抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行專門研究。目前國內(nèi)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)在上述理論的基礎(chǔ)之上，借鑒國外商業(yè)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，整合國內(nèi)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理資源的綜合和科學(xué)利用，從住房公積金管理中心貸款風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)外兩個(gè)環(huán)境入手，建立一套比較完備的個(gè)人住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系。通過分析我國公積金個(gè)人住房抵押貸款過程中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)及其結(jié)構(gòu)因素重要度的測(cè)算和分析，從住房公積金管理中心貸款內(nèi)外部管理方面，如何建立一套較為系統(tǒng)的防范、減少及化解貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法和體系，為住房公積金管理中心在貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方面提供有益啟示和借鑒，來保障住房公積金安全運(yùn)營，發(fā)揮公積金政策性住房制度的作用、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，是目前公積金管理部門亟待解決的問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]住房公積金管理?xiàng)l例釋義[M].北京：中國物價(jià)出版社，1999.

篇5

關(guān)鍵詞：公積金；問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：C913.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

上個(gè)世紀(jì)九十年代以來，為了配合住房保障體制改革，全國開始推行住房公積金制度。經(jīng)過十多年的發(fā)展，公積金制度已經(jīng)成為住房保障性日益凸顯的政策制度。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公積金制度在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了不少問題，因此深入研究公積金制度存在的問題，并提出相關(guān)對(duì)策，具有重要意義。

一、我國公積金制度存在的問題

（一）源頭問題。所謂“源頭問題”，是指住房公積金的歸集問題。住房公積金如果沒有一定數(shù)量的歸集，顯然難以為繼。目前，我國住房公積金歸集主要存在以下問題：一是開戶率有待于進(jìn)一步提高；二是繳存額度參差不齊；三是職工維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)。

1、住房公積金開戶率還有待于進(jìn)一步提高。雖然說實(shí)行住房公積金制度已經(jīng)有十多年的時(shí)間，但在不少中小城市尚未全面推行。即便開設(shè)賬戶，也以各種理由緩繳，甚至欠繳。截止到2008年底，全國應(yīng)繳職工人數(shù)為11，184.05萬人，實(shí)際繳存職工人數(shù)為7，745.09萬人，繳納比例為69.25%，仍有約30%的職工游離于公積金制度之外。

2、繳存額度參差不齊。公積金的繳存額度差異明顯地表現(xiàn)在城市之間、單位之間和個(gè)人之間。由于公積金的繳存比例是一個(gè)區(qū)間范圍，有條件的城市繳存比例就高。公積金可以在企業(yè)的成本中列支，有條件的單位就會(huì)以擴(kuò)大繳存基數(shù)來變相提高職工的福利。對(duì)個(gè)人來說，公積金不計(jì)入所得稅納稅基數(shù)，在收入相同的情況下，多繳公積金就會(huì)少繳所得稅，從而獲得較高的實(shí)際收入。

3、職工維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)。住房公積金是由職工及其所在單位共同繳納的旨在保障職工住房的長期住房儲(chǔ)蓄，其所有權(quán)屬于職工，是職工應(yīng)享有的權(quán)益。但目前相當(dāng)一部分企業(yè)并不為職工繳納住房公積金，不少人對(duì)此認(rèn)識(shí)不足，加之相關(guān)的投訴機(jī)制不甚完善，公積金管理中心執(zhí)法不力，讓不法企業(yè)鉆了空子。

（二）流域問題。所謂“流域問題”，是指住房公積金保障范圍問題和公積金使用率問題。

1、公積金保障范圍問題。住房公積金制度是通過繳納者內(nèi)部互助來實(shí)現(xiàn)住房保障。由于公積金貸款門檻相對(duì)較高，中低收入群體即使每月都足額繳納公積金，也無力享受這種政策性貸款。而高收入群體顯然能邁過這道門檻，利用公積金貸款改善住房條件。這就造成了在公積金繳納群體中貧者支持富者住房消費(fèi)的扭曲狀態(tài)，違背了建立住房公積金制度的初衷。

2、公積金使用率問題。自我國建立住房公積金制度以來，公積金的總體使用率就一直處于一個(gè)比較低的水平。依據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，截止到2008年底，住房公積金個(gè)人貸款余額為6，094.16億元，占公積金繳存余額12，116.24億元的比重為50.30%。全國住房公積金銀行專戶存款余額為5，616.27億元，扣除必要備付資金后的沉淀余額為3，193.02億元，沉淀資金占繳存余額的比例為26.35%。由此可以看出，住房公積金的使用率是相對(duì)較低的，造成了大量資金閑置與職工渴望低息貸款并存的尷尬局面。

公積金使用率區(qū)域差異大。公積金貸款余額占?xì)w集總額的比例呈現(xiàn)區(qū)域不均衡性。在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一比例達(dá)到了70%以上，部分城市更是達(dá)到了90%；而在中西部某些地區(qū)，這一比例還不足25%，大量資金沉淀，造成了公積金區(qū)域性不足和區(qū)域性過剩并存的矛盾。

（三）疏浚治理機(jī)制問題?！笆杩Ｖ卫頇C(jī)制問題”主要體現(xiàn)在公積金制度配套法律不完善和公積金貸款程序繁雜兩方面。

1、相關(guān)法律法規(guī)不完善，執(zhí)法力度有限。公積金制度的實(shí)施需要完善的法律法規(guī)來保障?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》是以政府令的形式的，沒有經(jīng)過嚴(yán)格的法律研討和立法程序，難以保證公積金制度的有效實(shí)施。雖然《住房公積金管理?xiàng)l例》賦予了公積金管理中心一定的執(zhí)法權(quán)，中心具備執(zhí)法主體資格，但在具體的執(zhí)法過程中顯得力不從心。部分城市制定地方性法規(guī)彌補(bǔ)缺口，也反映了對(duì)全國層面上的相關(guān)法律的呼喚。

2、公積金貸款程序繁雜，運(yùn)作效率低下。公積金貸款的低利率是住房公積金制度政策性的體現(xiàn)。欲選擇公積金貸款的購房人也正是看中了這一點(diǎn)。但公積金貸款辦理程序過于繁雜，很多人難以抽出時(shí)間去各個(gè)部門辦理相關(guān)手續(xù)。相反，商業(yè)銀行的效率就要高的多，甚至還將業(yè)務(wù)搬到了售樓現(xiàn)場(chǎng)，服務(wù)簡便快捷。

二、相關(guān)建議

（一）健全配套法律，加大執(zhí)法力度。深入基層實(shí)地調(diào)研，加快公積金立法步伐，增強(qiáng)法律的可操作性；完善公積金管理中心與工商、司法等政府職能部門的協(xié)作機(jī)制。充分發(fā)揮工會(huì)的作用，來監(jiān)督公積金的建立和繳納。對(duì)符合條件卻欠繳、拒繳的單位，可以在司法部門的協(xié)助下給予嚴(yán)肅查處。

（二）調(diào)整信貸政策，加大財(cái)政扶持。目前，我國住房公積金采取的是“低進(jìn)低出”運(yùn)作模式。在這種模式下，中低收入者由于無力購買住房而不能享受公積金帶來的好處，同時(shí)損失了部分利息收入，造成了“窮人接濟(jì)富人”的扭曲狀態(tài)。為此要采取“高進(jìn)高出”和“高進(jìn)低出”的運(yùn)作模式?！案哌M(jìn)”是指提高公積金存款利率，使之等于或高于銀行存款利率?！案叱觥笔侵羔槍?duì)高收入人群中的購房者，其公積金貸款利率要高于中低收入者而低于銀行商業(yè)貸款利率。“低出”是指針對(duì)中低收入人群中的購房者，其公積金貸款利率要低于高收入人群中購房貸款利率。這樣不僅能激勵(lì)人們足額繳納住房公積金，而且對(duì)于暫時(shí)買不起住房的中低收入者也更公平。存貸款的利息差額由政府財(cái)政補(bǔ)貼。

（三）提高公積金使用效率。一是適當(dāng)放寬公積金提取條件。公積金之所以有三千多億的資金沉淀，很大程度上是公積金貸款要求的首付比例太高，將中低收入家庭擋在了門外，致使公積金的有效需求不足。放寬提取條件有助于提高公積金使用效率。例如，首次購房者可以提取公積金支付首付款，用公積金沖抵還貸（可依據(jù)個(gè)人情況選擇按年沖抵和按月沖抵）等。特別是針對(duì)中低收入家庭，可以在上述基礎(chǔ)上再實(shí)行降低首付款比例的照顧；二是使用創(chuàng)新金融工具，實(shí)現(xiàn)公積金保值增值。目前，我國公積金增值只是通過購買國債來實(shí)現(xiàn)，但收益不高，這顯然影響了公積金作用的發(fā)揮。依據(jù)投資組合理論，多樣化的投資組合可以有效減少每一種資產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。例如，重慶已經(jīng)試點(diǎn)將公積金貸款用于公租房建設(shè)，不僅提高了公積金的使用效率，更是為一部分低收入人群解決了住房問題。

（四）建立全國統(tǒng)一的公積金管理平臺(tái)，提高運(yùn)作效率。深入研究公積金管理結(jié)構(gòu)以及公積金管理中心與政府各職能部門間的協(xié)作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，建立全國統(tǒng)一的公積金管理平臺(tái)。這樣做不僅可以“南水北調(diào)”，實(shí)現(xiàn)公積金異地轉(zhuǎn)移，打破地方公積金各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，使公積金在區(qū)域內(nèi)乃至全國范圍內(nèi)流動(dòng)起來，實(shí)現(xiàn)更廣范圍上的公積金繳納者的內(nèi)部互助，而且可以通過信息機(jī)制實(shí)現(xiàn)對(duì)公積金使用的有效監(jiān)管。

三、結(jié)語

在房價(jià)居高不下的今天，公積金制度在保障百姓“住有所居”方面擔(dān)負(fù)著重要的使命，因此其改革的緊迫性就不言而喻。盡快完善配套法律，健全管理機(jī)制，為公積金運(yùn)行提供保障；以法律作為后盾，做好公積金的歸集；通過住房政策、財(cái)政政策、信貸政策等多元化手段提高公積金使用效率，使公積金制度真正體現(xiàn)出制度的政策性和保障性。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]2008年全國住房公積金管理情況通報(bào)，中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2009.3.

篇6

關(guān)鍵詞：住房公積金；房地產(chǎn)價(jià)格

一、引言

“十三五”規(guī)劃的重要目標(biāo)為全力建設(shè)小康社會(huì)，并且是“十三五”時(shí)期必須達(dá)成的目標(biāo)。但是完成社會(huì)安定的任務(wù)，人民安居樂業(yè)是全面建成小康社會(huì)的題中之義，所以是否可以妥善解決國內(nèi)存在的住房問題，不僅事關(guān)能否推動(dòng)社會(huì)的穩(wěn)定，而且是全面建成小康社會(huì)這個(gè)主要目標(biāo)的關(guān)鍵。近年，由于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)需要優(yōu)化的問題，因此導(dǎo)致房價(jià)節(jié)節(jié)上升。相對(duì)國內(nèi)民眾而言，房子是一個(gè)家庭里相當(dāng)關(guān)鍵的固定資產(chǎn)，虛高房價(jià)的上調(diào)顯著增加了普通人的重?fù)?dān)。

當(dāng)前時(shí)期，國務(wù)院對(duì)于不合理房價(jià)問題十分重視，針對(duì)于此，制定了一系列的相關(guān)政策措施，其中包括土地、稅收、貨幣等方面，基于此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)完成宏觀調(diào)控，目的是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更穩(wěn)定的良性發(fā)展。在國內(nèi)以“房”為本的特殊情況下，建設(shè)穩(wěn)定民生的重要一環(huán)就是政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，是政府關(guān)注民生的重大課題。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)手《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》，該通知于2015年10月8日起執(zhí)行，其中提到8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，切實(shí)提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度，包括拓寬貸款資金籌集渠道、全面推行異地貸款業(yè)務(wù)等。

本文通過住房公積金貸款制度來分析此制度對(duì)房價(jià)產(chǎn)生的影響應(yīng)該來說，具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)回顧

目前，國內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究的方法多樣、角度不一。

例如，Davis&Haibin Zhu（2004）通過分析多個(gè)國家的跨國數(shù)據(jù)，得出房價(jià)的上升會(huì)加速促使銀行信用貸款拓展，反之則不成立。丹尼斯、阿蘭和弗朗西斯科（2011）的研究發(fā)現(xiàn)，短時(shí)間的利率跳動(dòng)不是促使房價(jià)產(chǎn)生看得見的變化。我國處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，具有特殊性，直接套用國內(nèi)外的研究結(jié)論無法準(zhǔn)確地解釋特有的一些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。生搬硬套國內(nèi)以及國外的案例、結(jié)論，是沒有辦法將許多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行闡釋的。張濤、龔六堂、卜永祥（2006）采用實(shí)證分析的方式針對(duì)國內(nèi)房價(jià)與貸款的聯(lián)系，數(shù)據(jù)顯示房價(jià)和貸款之間是極強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。

另外有部分學(xué)者另辟蹊徑進(jìn)行研究，董藩、厲召龍（2011）建立Almon滯后模型的結(jié)果顯示，住房公積金貸款利率和房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)，住房公積金貸款利率對(duì)影響存在8個(gè)滯后期。施有文、王月甫、林曉紅（2012）使用GMM估計(jì)方法，結(jié)果表明短期內(nèi)實(shí)際利率的變動(dòng)與房價(jià)存在反向關(guān)系。

總體而言，國內(nèi)外學(xué)者的研究成果為貸款利率和房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究提供了有益借鑒。住房公積金個(gè)貸作為住房貸款的一個(gè)重要來源，一般認(rèn)為其對(duì)促進(jìn)住房消費(fèi)起了重要作用。

三、住房公積金貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的假設(shè)

國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格主要受到國內(nèi)市場(chǎng)供給與需要關(guān)系影響，并且房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，供給方與需要方都對(duì)金融支持力度有重大聯(lián)系，因此利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅發(fā)揮著作用。住房公積金貸款利率主要是通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，進(jìn)而影響房價(jià)的。

央行一般會(huì)采取根據(jù)貨幣供給需要和貸款量的實(shí)時(shí)狀況完成優(yōu)化調(diào)整，并根據(jù)對(duì)應(yīng)的提出相應(yīng)的可行方案。一系列的方案對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長與社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量的增長都起到良好的作用，這就是貨幣政策。國內(nèi)的貨幣政策一般由利率、信貸和外匯三大部分組成。一般銀行通常采用一般性貨幣政策、選擇性貨幣政策、利率工具和其他貨幣政策對(duì)貨幣量進(jìn)行相應(yīng)調(diào)節(jié)。一般性貨幣政策可以間接調(diào)控貨幣的供應(yīng)量，達(dá)到對(duì)利率水平以及信用量等指標(biāo)的影響，最終實(shí)現(xiàn)貨幣政策的目標(biāo)。

利率的調(diào)整是貨幣政策的最為重要的工具，我國貨幣當(dāng)局一般多采用調(diào)整利率來調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)是一類對(duì)資金有重大要求的資本密集行業(yè)，然而公司的資金對(duì)貸款有依賴性。針對(duì)住房公積金貸款利率，可以明顯或潛移默化的對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，間接完成對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。與國內(nèi)的現(xiàn)狀綜合，中央銀行通常采用以下利率工具對(duì)我國的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)節(jié)：1、調(diào)整央行的基準(zhǔn)利率。央行的基準(zhǔn)利率對(duì)各商業(yè)銀行以及各金融機(jī)構(gòu)的利率具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，具有政策指導(dǎo)作用；2、對(duì)金融機(jī)構(gòu)存貸利率進(jìn)行規(guī)定；3、對(duì)金融機(jī)構(gòu)利率變動(dòng)范圍進(jìn)行劃定；4、進(jìn)行利率結(jié)構(gòu)和檔次的一定程度調(diào)整。由于利率易于操作和便于控制，央行經(jīng)常用來作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的工具。從2003年開始，央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存款基準(zhǔn)利率的次數(shù)已多達(dá)16次，而對(duì)貸款準(zhǔn)備金利率的調(diào)節(jié)已逾18次。

四、模型指標(biāo)的選取

根據(jù)以上分析，選擇個(gè)人住房公積金貸款利率（5年以下）（X1）、金融機(jī)構(gòu)人民幣法定貸款基準(zhǔn)利率（3-5年）（X2）作為解釋變量解釋貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。同時(shí)為了避免序列長度太短形象模型分析的準(zhǔn)確性，選用2007-2014年的數(shù)據(jù)。

從圖1可以看出，在2008年至2009年，房價(jià)經(jīng)歷了一段下跌期，這與金融危機(jī)影響我國的時(shí)間是基本重合的。從2009年起，房價(jià)重回上漲軌道。因此，根據(jù)2007年-2014年的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立房地產(chǎn)價(jià)格和住房公積金貸款利率相關(guān)指標(biāo)的回歸方程。

五、住房公積金貸款利率指標(biāo)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的回歸方程

（一）時(shí)間序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為了避免偽回歸問題，筆者在建立經(jīng)濟(jì)模型前先對(duì)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行了平穩(wěn)性檢驗(yàn)，以考察經(jīng)濟(jì)變量是否具有時(shí)間趨勢(shì)，進(jìn)而確定是否有必要采用協(xié)整分析方法。筆者采取ADF檢驗(yàn)法先對(duì)所有變量的對(duì)數(shù)值進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以判斷序列的平穩(wěn)性。由殘差項(xiàng)單位跟檢驗(yàn)可知，兩個(gè)階段的二階差分殘差項(xiàng)二階平穩(wěn)，所以變量之間存在協(xié)整，即序列之間存在著長期穩(wěn)定的關(guān)系。

（二）多元線性回歸模型的建立修正

根據(jù)平穩(wěn)性分析，建立個(gè)人住房公積金貸款利率（5年以下）、金融機(jī)構(gòu)人民幣法定貸款基準(zhǔn)利率（3-5年）與被解釋變量房地產(chǎn)價(jià)格的回歸方程，方程最然可決系數(shù)R2超過了0.96，模型高度擬合。通過逐步回歸法，對(duì)方程進(jìn)行修正得出結(jié)果。

六、結(jié)論與政策建議

第一，選題在引入個(gè)人住房公積金貸款利率、金融機(jī)構(gòu)貸款利率、商品房平均銷售價(jià)格三個(gè)變量后，證明了三者之間存在長期均衡關(guān)系。說明了住房公積金貸款政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間存在相互影響制約的關(guān)系。

第二，從影響力大小的角度分析，住房公積金利率對(duì)我國的房價(jià)有較大影響，提高貸款利率將導(dǎo)致貸款利率有所下調(diào)。但是由于住房公積金貸款利率目標(biāo)存在記住普惠的因素，市場(chǎng)利率的真實(shí)需求不能得到完全體現(xiàn)，分散了對(duì)市場(chǎng)調(diào)控政策傳導(dǎo)的一致性，對(duì)房市的影響力必然受到一定的限制。而銀行信貸對(duì)房價(jià)的影響程度伴隨著貸款利率市場(chǎng)化的深入不斷增強(qiáng)。

因此，有必要在細(xì)節(jié)上區(qū)分公積金個(gè)貸與商業(yè)個(gè)貸管理政策，繼續(xù)擴(kuò)大住房公積金貸款的運(yùn)用范圍和規(guī)模，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。（作者單位：城市與環(huán)境學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 賈瓊.住房公積金政策對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響――基于SVAR模型的實(shí)證研究[J].金融觀察，2014.

[2] 楊剛，吳燕華.公積金制度對(duì)上海住房發(fā)展市場(chǎng)的影響研究[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2012，（4）.

[3] 郭燁.政策調(diào)控、杠桿率與區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格[D].廈門大學(xué)，2011，（4）.

篇7

經(jīng)歷過這幾年的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雖不及以前那般“高企”，但隨著CPI的不斷漲幅，手中的人民幣卻也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如幾年前那樣值錢。如何控制好貸款買房的融資成本問題呢？

首次置業(yè)者

結(jié)束租房生活的首次置業(yè)者，應(yīng)該讓融資成本最低化。

鄭先生，28歲，單身，某金融公司職員，稅后月收入7000元。畢業(yè)后留京已五年有余，一直租房居住。現(xiàn)在，手中積蓄18萬元打算貸款買房。

貸款指導(dǎo)：

目前像鄭先生這樣的“北漂一族”在京打拼多年之后大都想定居下來，因?yàn)槎嗄甑淖夥拷?jīng)驗(yàn)已經(jīng)使他們疲憊不堪，與其租房還不如貸款買房還月供來的劃算。鄭先生作為首次置業(yè)者不受第二套貸款的限制，如果單位為其繳納公積金貸款的話，使用公積金貸款買房會(huì)更省錢一些；如果沒有繳納住房公積金，使用商業(yè)貸款也可以。

作為首次置業(yè)者的鄭先生，在使用商業(yè)貸款時(shí)還能享受到基準(zhǔn)利率下浮15％的優(yōu)惠利率即6.6555％，首付三成，銀行貸款7成20年。

根據(jù)借款人每月還貸數(shù)額不應(yīng)超過月收入的50％的基本貸款規(guī)律，鄭先生的還貸月供不超過3500元最為適宜，這樣的話，總價(jià)64萬以下，銀行貸款45萬以下的房屋較為適合鄭先生購買。根據(jù)這個(gè)價(jià)位，鄭先生可以購買一居室45平方米左右；二居室55平方米左右的小戶型房屋，總價(jià)約在1.1萬－1.4萬之間。這個(gè)價(jià)位的房屋與現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較為吻合，根據(jù)鄭先生的月收入與存款積蓄來判斷，還是在其承受范圍之內(nèi)的并不會(huì)影響日后的生活質(zhì)量。

二次購房者

需要二次購房的置業(yè)升級(jí)者，應(yīng)該首選公積金以降低二套房融資成本。

高老師，30歲，已婚，妻子剛剛生了小寶寶，與其愛人的家庭月收入在1.1萬元左右，單位有繳納住房公積金。未結(jié)婚之前自己貸款買了一處60平方米的小二居與父母住在一起，目前還有十年貸款尚未還清。高老師的父母在南城還有一套30平方米的平房等待拆遷。現(xiàn)在，他有了小孩之后，房子明顯擁擠迫切需要更換大房子。

貸款指導(dǎo)：

根據(jù)去年宏觀調(diào)控下發(fā)的“第二套房貸”政策，只要借款人的第一套住房貸款尚未還清，再貸款時(shí)都要被視為第二套住房。只有在人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄綍r(shí)，借款人再次向銀行申請(qǐng)貸款可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。很明顯，根據(jù)高老師的現(xiàn)有條件并不符合這一優(yōu)惠政策，而他又有著必須要再次購房的“置業(yè)升級(jí)”理由，怎么辦才好？

根據(jù)商業(yè)銀行的貸款政策，首套住房不論還清與否，再次貸款都視為二套房，按照二套房貸的相關(guān)政策執(zhí)行。顯然，如果高老師的第二套住房還使用商業(yè)貸款的話，那么只能按照國家政策來對(duì)待，執(zhí)行首付四成，基本利率上浮10％即8.61％的利率。如此一來，無形中會(huì)增加高老師的許多購房成本與還貸月供。

為了節(jié)省開支，既然高老師單位有為其繳納住房公積金，他可以申請(qǐng)公積金貸款來購買第二套房產(chǎn)。因?yàn)椋鶕?jù)現(xiàn)在北京市住房公積金的相關(guān)政策規(guī)定，借款人首套住房是商業(yè)貸款無論是否還清，使用公積金貸款都不受影響，仍按首套住房政策執(zhí)行。只有在借款人第一套也使用公積金貸款且未還清前，夫妻雙方是不能夠再使用公積金貸款購買第二套房的。

目前公積金貸款的利率是五年以上5.22%，五年以內(nèi)4.77%，根據(jù)借款人的資質(zhì)不同貸款年限也有所不同，一般情況下都可以貸到8成30年的住房公積金貸款，資質(zhì)信譽(yù)好的可能會(huì)有所上浮會(huì)更高一些。這樣的話，高老師也能夠節(jié)省出不小的貸款購房成本。

資金暫時(shí)周轉(zhuǎn)不靈者

首付出現(xiàn)“缺口”急需周轉(zhuǎn)的人群，可以選擇房產(chǎn)抵押貸款以低成本解“困”。

錢老板是個(gè)生意人，三年前貸款買了一套120平方米的三居室，目前正處于按揭中?，F(xiàn)在，隨著生意的不斷壯大，錢老板想要在繁華地段購買一套200平方米的高檔公寓。他看好了房子之后也交了訂錢，就在辦理貸款支付首付款期間，錢老板的生意突然出了些狀況，將家中全部積蓄和原本打算買房的錢全部急轉(zhuǎn)到生意中。雖然生意的問題很快解決了，可是這邊貸款買房卻被“擱淺”了，既然已經(jīng)交了不少的定金又不能打退堂鼓，不知道該如何解決？

貸款指導(dǎo)：

根據(jù)錢老板的經(jīng)濟(jì)狀況判斷，其現(xiàn)在支付不了購房首付款屬于暫時(shí)性的經(jīng)濟(jì)“缺口”，不能因?yàn)檫@樣就終止掉本來就打算好的買房計(jì)劃。

從目前金融市場(chǎng)融資渠道來看，在宏觀調(diào)控“銀根”緊縮的情況下“搞活”了一批典當(dāng)生意。典當(dāng)看似簡單只要借款人向典當(dāng)行能夠提供足夠的資產(chǎn)抵押，就可以在最短的時(shí)間內(nèi)融資到位。但是其月利息卻也高的“嚇人”。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前典當(dāng)公司融資利率上限為月息4.5%，在這一上限的范圍內(nèi)不同的典當(dāng)公司利率制定的水平有所不一，這樣的高利率對(duì)于房貸借款人來說，無疑將會(huì)是一筆沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

除了典當(dāng)之外，還有一種方式既能解決錢老板首付款的“燃眉之急”又能達(dá)到低成本融資的目地，就是“抵押消費(fèi)貸款”。根據(jù)抵押消費(fèi)貸款的政策規(guī)定，錢老板可以將親戚或者朋友市值較高的房產(chǎn)“借來”做抵押，然后向銀行申請(qǐng)貸款。將現(xiàn)在還處于按揭中的這套120平方米的三居室賣掉，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)應(yīng)該能夠賣到一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)位，通過這一“抵”一“賣”將融到的錢用于支付錢老板想要購買那套200平方米公寓樓的首付款，剩余錢款還可以提前還貸將這套新買的房屋“解套”。最后，錢老板只需“專心致志”還親朋好友借給他的那套抵押房產(chǎn)的月供，即可在新買的200平方米房屋內(nèi)享受幸福生活了。

篇8

“建議改成出生之前就繳存，這樣下一代比較踏實(shí)”。在5大省會(huì)城市，首次針對(duì)大學(xué)生這一群體，研究、制定住房公積金政策時(shí)，收到的反饋幾乎無一例外都是批評(píng)。這一類批評(píng)，更像是對(duì)現(xiàn)實(shí)的不滿和絕望。“我想有個(gè)家，一個(gè)不需要多大的地方”這一句訴諸情感、訴諸抽象的“家”的歌詞，在當(dāng)今中國，具有非比尋常的現(xiàn)實(shí)意義。

房子成了不少當(dāng)代中國青年焦慮的源頭。自去年9月，一線城市房價(jià)又一輪瘋漲后，年輕人長吁短嘆就沒消停過。尤其是剛畢業(yè)的年輕人和正在就讀的大學(xué)生，他們看不到留在一線城市的希望，不相信憑借個(gè)人努力能改變“晚出生幾年”的事實(shí)。北京大學(xué)新聞學(xué)碩士盧南峰發(fā)明了一個(gè)概念，叫做“預(yù)備中產(chǎn)階層”。其特征是，受過良好的高等教育（985、211畢業(yè)生），在大眾媒體時(shí)代掌握知識(shí)和話語權(quán)，卻沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)支撐（焦點(diǎn)在房產(chǎn)）的青年群體，他們對(duì)中產(chǎn)階層生活方式進(jìn)行模仿，對(duì)大資本控制展現(xiàn)批判精神，對(duì)底層表達(dá)儀式性同情。

而現(xiàn)在，這些“預(yù)備中產(chǎn)”因?yàn)榉績r(jià)的問題，認(rèn)為自己失去了“轉(zhuǎn)正”的機(jī)會(huì)。他們認(rèn)為，即使從大學(xué)就開始繳存公積金，我就能買得起房了？這項(xiàng)政策和我有什么關(guān)系？我父母拿得出這筆錢嗎？但這項(xiàng)政策仔細(xì)看并沒有太大問題。

如果拋去心理層面的焦慮，仔細(xì)分析這項(xiàng)政策，發(fā)現(xiàn)它并非如大家想象中的那么不靠譜。其一，這是一個(gè)完全自愿的行為。所謂大學(xué)生繳存住房公積金，其實(shí)就是大學(xué)生父母幫他們繳存，在每個(gè)月的生活費(fèi)負(fù)擔(dān)之外，再提供一筆資金。有錢的交，沒錢的不交。武漢市住房公積金管理中心特別強(qiáng)調(diào)，“主要鼓勵(lì)有收入來源的在漢高校大學(xué)生繳存住房公積金，如碩士生、博士生和有創(chuàng)業(yè)收入的大學(xué)生等?！碑?dāng)然，這可能只是一個(gè)說辭，在校大學(xué)生就算有收入，大多數(shù)也是微不足道的，還是要靠父母。

其二，每個(gè)城市有不同的情況，有的在趕人，有的在留人。這5個(gè)省會(huì)城市屬于留人之列。以武漢為例，有一個(gè)“百萬大學(xué)生留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃”，幫助留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)大學(xué)生解決“住有所居”問題。在校大學(xué)生在讀期間繳存住房公積金，畢業(yè)后可以直接接續(xù)，即使就業(yè)后暫時(shí)沒有能力購房，在租住基本住房（人均住房面積不超過35平方米）時(shí)，也可用公積金賬戶內(nèi)的余額支付房租。待其購買剛性自住房時(shí)，租房所提取的住房公積金不影響可貸額度計(jì)算，這確實(shí)算是不錯(cuò)的優(yōu)惠條件。

其三，“要是我剛上大學(xué)時(shí)，就在這個(gè)城市買一套房，現(xiàn)在……”這種幻想，很多年輕人都有過。大學(xué)在讀時(shí)就繳納住房公積金，無疑會(huì)加快買房進(jìn)程。對(duì)于已經(jīng)想清楚今后落腳點(diǎn)，明確有購房意愿的人來說，早出手已經(jīng)被證明是不錯(cuò)的選擇。

毋庸諱言，能用公積金貸款非常重要。2016年，北京公積金發(fā)放個(gè)人貸款1073億元，涉及11.4萬套住房，占北京市住宅成交套數(shù)的32%。以這次5個(gè)省城市之一的成都為例，5年以上公積金貸款利率為3.25%，而5年以上商業(yè)貸款利率為4.9%。以貸款50萬元（等額本息），20年還清為例：選擇公積金貸款，月均還款2836元；選擇商業(yè)貸款，月均還款3272元，公積金貸款相比商業(yè)貸款每月可少還400多元。

其四，現(xiàn)在，或許可以用另一種維度來思考“啃老”這件事。一直以來，我們都是批評(píng)啃老的，尤其是4個(gè)老人把畢生積蓄湊出來，給年輕夫妻付首付。這事兒聽起來有點(diǎn)殘酷。但結(jié)合更殘酷的現(xiàn)實(shí)，被“啃老”的資金如果用于購房，在過去這些年，對(duì)整個(gè)家庭而言，是不是資產(chǎn)增值的最快途徑？這到底是不孝，還是孝？

篇9

Abstract： Provident Fund loan file as a special file from scratch to growing， plays a decisive role in the risk management of the provident fund loans. Through the analysis of the provident fund loans archives normalized of management and the problems in the management， the paper puts forward the way of management of provident fund loans file specification.

關(guān)鍵詞： 公積金；貸款檔案；規(guī)范化

Key words： provident fund；loans archives；standardization

中圖分類號(hào)：F830.58 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）13-0274-02

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作者簡介：張海妍（1984-），女，黑龍江黑河人，助理館員。

0 引言

隨著我國住房公積金制度的不斷完善，個(gè)人住房貸款力度的不斷加大，公積金貸款檔案實(shí)現(xiàn)了從無到有到不斷增長的壯大過程，成為專門檔案的一種。公積金制度的建立，離不開公積金貸款檔案的支撐，公積金貸款檔案是國家檔案系統(tǒng)的重要構(gòu)成部分。有效的監(jiān)控著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的活動(dòng)情況，客觀的向市民展現(xiàn)了當(dāng)今國民、社會(huì)、企業(yè)、時(shí)政、市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)。建設(shè)一個(gè)具有公平公正原則，能夠客觀系統(tǒng)的處理的公積金制度。而第一要解決的問題是如何有效的強(qiáng)化公積金貸款檔案的系統(tǒng)性和科學(xué)性。因?yàn)楣e金貸款檔案主要包含的是住房公積金管理中心給個(gè)人住房抵押貸款的詳細(xì)記錄，直接影響辦理和管制貸款事務(wù)的查詢、證明和相關(guān)數(shù)據(jù)參考。

由于公積金制度本身比較復(fù)雜，涉及面太廣，收入支出資金的龐大性以及相關(guān)政策的約束就決定了公積金必須建立一個(gè)規(guī)范、科學(xué)的管理系統(tǒng)。而貸款檔案的管理是這個(gè)管理系統(tǒng)中的基礎(chǔ)構(gòu)成部分。只有先建立和完善貸款檔案管理系統(tǒng)才有可能達(dá)到科學(xué)、規(guī)范管理公積金的目的。

1 公積金貸款檔案規(guī)范化管理的必要性

1.1 貸款檔案規(guī)范化管理是加強(qiáng)公積金貸款管理規(guī)范化的需要 公積金制度是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣、項(xiàng)目紛繁、收支龐大的復(fù)雜工程。

在這個(gè)龐大的工程中，必須需要一個(gè)正確、科學(xué)的管理方法，貸款檔案管理不僅是公積金貸款工作的重要組成部分，而且還是住房公積金各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)，因此，要實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)事業(yè)的科學(xué)化管理，就需要一個(gè)前提性的條件——健全的制度和規(guī)范化的檔案管理。

1.2 只有科學(xué)、正規(guī)的貸款檔案管理才能有效展現(xiàn)公積金制度的優(yōu)越性和公積金的保障性，保障基金運(yùn)行的安全性 將公積金事業(yè)軟成果整合形成一個(gè)科學(xué)規(guī)范的貸款檔案，可以有效的體現(xiàn)出公積金的保障性，同時(shí)也更科學(xué)的起到了檔案系統(tǒng)本身所固有憑證作用以及參考查詢作用，使得貸款檔案管理系統(tǒng)的權(quán)威性得到更好的體現(xiàn)，更好的保障了基金的安全運(yùn)行。

貸款檔案是具有法律性及數(shù)據(jù)真實(shí)性的，是住房公積金管理系統(tǒng)在貸款業(yè)務(wù)的運(yùn)行中最基本的有效證明資料。應(yīng)當(dāng)在信息收集、支取、計(jì)息、貸款等事務(wù)的運(yùn)營過程中都有一個(gè)規(guī)范科學(xué)的管理。

2 公積金貸款檔案管理現(xiàn)狀

2.1 檔案管理制度不統(tǒng)一 近期產(chǎn)生了一種專門針對(duì)住房公積金的檔案管理。其原因是以前沒有這種檔案的存在。但是目前的管理制度還存在著很大的不足。沒有一個(gè)普遍性的規(guī)范。有一些地方根據(jù)自己當(dāng)?shù)氐那闆r建立了針對(duì)這種檔案管理的制度和辦法。但是地方性的制度有很大的局限性。它是不全面的、缺乏一個(gè)整體性、沒有一個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)。所以對(duì)住房公積金的檔案管理有其明顯缺陷存在。

2.2 貸款檔案的數(shù)據(jù)來源審核不嚴(yán) 在數(shù)據(jù)來源存在的問題中，主要有幾個(gè)方面的問題，沒有蓋上應(yīng)該有的印章，不管資料是不是真實(shí)都記錄在案，記錄的東西不清楚，沒有借據(jù)或其要素不完整。

2.3 沒有完整的貸款檔案收集和把檔案歸入檔案庫 沒有一個(gè)統(tǒng)一的針對(duì)性管理，沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去依靠，每一個(gè)地方都存在著自己的系統(tǒng)管理著檔案。沒有統(tǒng)一的檔案管理部門。貸款檔案的數(shù)據(jù)整理，入庫都沒辦法去規(guī)劃，這樣導(dǎo)致的后果是，檔案收集片面，完整性不夠。

2.4 過于傳統(tǒng)的整理方式，沒有很好的保管對(duì)策 由于貸款檔案的管理有著其獨(dú)特性，沒有將其錄入數(shù)據(jù)庫中，沒有系統(tǒng)可以查詢和分析貸款，這樣數(shù)據(jù)太過龐大。收集方面必然有不足存在。保管沒有在一起。對(duì)于工作的進(jìn)行帶來了困難。

3 公積金貸款檔案管理的建議

3.1 細(xì)化分區(qū)，加強(qiáng)建設(shè) 建立起有效的檔案管理體系。怎么樣去完全的保障住房體系建設(shè)，怎么樣去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)式的貸款，怎么樣去建設(shè)一個(gè)更加有信用的社會(huì)，我們要做的是做好貸款檔案管理，使其更加規(guī)范化。各級(jí)部門要明確自己的職責(zé)所在，把它當(dāng)做重點(diǎn)來抓。把做好這個(gè)事情當(dāng)做考核。在管理中出現(xiàn)的問題我們要落實(shí)，要想辦法解決。同時(shí)來講，細(xì)化責(zé)任區(qū)域，分?jǐn)偢鲏K責(zé)任。檔案收集工作也要受到足夠的重視。構(gòu)建檔案網(wǎng)絡(luò)，找專人負(fù)責(zé)檔案，把工作落到實(shí)處。保證檔案工作的進(jìn)行。

3.2 使管理檔案變得有制度可循、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化 每個(gè)地方都有自己的特色和自己的不同點(diǎn)，要具體問題具體分析。結(jié)合當(dāng)?shù)氐那袑?shí)情況，完整的出臺(tái)一套關(guān)于檔案管理的各步驟操作流程。讓檔案管理變得規(guī)范。有力的讓貸款檔案向有一樣的制度和有一樣的規(guī)定轉(zhuǎn)變。保證公積金檔案的有效性、完全和得到應(yīng)有的作用。

3.3 遵守檔案與貸款工作的一致性 檔案和貸款的一致性主要是指貸款檔案的信息采集、整理歸納以及貸款事務(wù)的立案、資金支取、資金回籠都同時(shí)進(jìn)行。尤其是其中的信息采集工作的進(jìn)行。因?yàn)樾畔⒌牟杉跈n案中扮演著一個(gè)基礎(chǔ)、系統(tǒng)的角色。只有從根本上按相關(guān)規(guī)定準(zhǔn)則去辦事，才能更好的完成貸款檔案的信息采集環(huán)節(jié)。在貸款工作中經(jīng)常出現(xiàn)把幾個(gè)同時(shí)期的貸款事務(wù)資料分不清的現(xiàn)象。為了避免此類現(xiàn)象各部門應(yīng)該及時(shí)、準(zhǔn)確的采集貸款的相關(guān)人物的詳細(xì)資料，做好相關(guān)的法人簽字、蓋章等法律行為的執(zhí)行監(jiān)督。確保手續(xù)的真實(shí)性以及完備性。

3.4 完善住房公積金貸款檔案信息的采集，規(guī)范貸款事務(wù)與檔案的管理，做到貸款檔案管理的科學(xué)化 現(xiàn)在公積金管理部門已經(jīng)在貸款事務(wù)的立案和貸款的申請(qǐng)審批、支取、還款以及后續(xù)的追蹤管理都實(shí)現(xiàn)了獨(dú)立的信息管理。在管理系統(tǒng)中保存了很多的相關(guān)信息。貸款檔案的管理需要了解立案項(xiàng)目及相關(guān)人員的詳細(xì)信息。在進(jìn)行貸款檔案的建檔時(shí)，為了避免因?yàn)橘J款系統(tǒng)和檔案系統(tǒng)的不協(xié)調(diào)性導(dǎo)致的重復(fù)錄入信息的情況出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)充分的思考怎么實(shí)現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的同享性，實(shí)現(xiàn)檔案與貸款工作的一致性以及相關(guān)數(shù)據(jù)的提取的便捷性。

3.5 遵循信息保管和利用的統(tǒng)一性 應(yīng)當(dāng)建立獨(dú)立的檔案保存室，實(shí)現(xiàn)檔案的統(tǒng)一管理和存放。并且有專業(yè)人員對(duì)檔案進(jìn)行相應(yīng)的分類擺放和存檔，把還在進(jìn)行的項(xiàng)目用已完成的項(xiàng)目區(qū)分開來。特別是要做好信息資料的保密工作，維護(hù)檔案的完備和安全。公積金貸款在住房金融中的主體地位決定了其對(duì)城市居住環(huán)境的建設(shè)、群眾住房問題的解決、住房環(huán)境的改善以及住房的消費(fèi)水平都有很大的影響。而公積金貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)又必須有合同、文字信息、數(shù)據(jù)信息、賬戶等相關(guān)信息的證明。貸款檔案如果不完備，就會(huì)使貸款資金不受法律維護(hù)。所以，只有科學(xué)、系統(tǒng)的管理貸款檔案，才能有效的防止公積金出現(xiàn)類似的情況。

參考文獻(xiàn)：

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[3]張迪.住房公積金檔案管理工作存在的問題與對(duì)策[J].山東檔案，2010（5）.

篇10

“我是2007年底二套房政策出臺(tái)前貸的款，當(dāng)時(shí)享受了銀行85折的優(yōu)惠，現(xiàn)在已經(jīng)期滿一年了，到底我可以享受多少折扣呢?”余女士很是幸運(yùn)，她在2007年底二套房政策出臺(tái)前買下了第二套住房。這套面積達(dá)到200平方米的房屋共商業(yè)貸款125萬元，公積金貸款30萬元。雖然她前一套的銀行貸款已經(jīng)全部還清，但按照之后的政策，她的購房仍然屬于“二套房”，不僅無法享受折扣優(yōu)惠，還可能上浮利率。

不過，隨著年底的臨近，余女士開始操心2009年是否可以繼續(xù)幸運(yùn)，“能打7折當(dāng)然最好，不過銀行總是以沒有發(fā)文搪塞我，到底我要不要將貸款轉(zhuǎn)到折扣明確的銀行呢?”

五次降息　房貸減壓

當(dāng)央行宣布本年度第五次降息，人民幣各個(gè)期限的貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)比2004年10月29日(升息周期開始時(shí))的利率還低，其中5年期以上的貸款利率降到5.94％，比2004年時(shí)低了0.18個(gè)百分點(diǎn)。

五年期以下(含五年)的公積金貸款利率從3.51％調(diào)整為3.33％，五年期以上從4.05％調(diào)整為3.87％，五次降息后利率打起了9折，創(chuàng)1997年來新低。

這些無疑給房貸族減輕了還款壓力。不過，比起全面降息，房貸族更關(guān)心自己所在的貸款銀行可以給予多少的折扣優(yōu)惠，如果得到最低的下浮30％利率優(yōu)惠，無疑是個(gè)新年超級(jí)大禮包了。

不過，許多房貸族同余女士有相同的問題，自己所在貸款的銀行并未明確利率折扣，而其他銀行倒是宣布了7折、75折的優(yōu)惠。為此，記者以余女士的情況為例，電話咨詢了幾家銀行，接到的反饋差異不小。

房貸利率折扣不盡相同

由于農(nóng)業(yè)銀行總行曾宣布對(duì)老客戶實(shí)施房貸利率7折優(yōu)惠的政策，記者首先撥打了長寧區(qū)某農(nóng)行房貸科的電話，被告知還未接到上級(jí)部門通知，但7折優(yōu)惠的受眾肯定不會(huì)全面放開，需根據(jù)征信系統(tǒng)情況及銀行內(nèi)部考評(píng)而定。不過，當(dāng)工作人員得知現(xiàn)有的房貸已經(jīng)享受85折的優(yōu)惠利率后，他表示獲得的折扣應(yīng)該持平，即使進(jìn)行無交易轉(zhuǎn)按揭貸款后也不能享受更低的利率。此外，如果想把原來的貸款轉(zhuǎn)按揭至農(nóng)行的話，需要收取0.4％的手續(xù)費(fèi)。

不過，浦東某農(nóng)業(yè)銀行的答案卻發(fā)生了變化。同樣按照余女士的情況，對(duì)方表示可以享受7折優(yōu)惠，不過由于只是電話交流，是否確定該折扣需要在征信系統(tǒng)考評(píng)后決定。

建設(shè)銀行長寧區(qū)某支行與浦東某支行給出的答案非常統(tǒng)一。首先他們不接受無交易轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)，也就是只有不同名下的交易買賣才可以轉(zhuǎn)換貸款銀行。其次，如果是交易后選擇建行貸款，需根據(jù)征信系統(tǒng)報(bào)告決定下浮利率比例，像余女士這樣的二套房將上浮10％的利率。

中國銀行、工商銀行、交通銀行在電話咨詢時(shí)均表示，折扣幅度可能要到2009年初才會(huì)明確，現(xiàn)在各支行也都在觀望等待期。

不過，與幾家大銀行相比，股份制銀行給出的答案則相對(duì)更加靈活。

像招商銀行某支行房貸部門表示，如果信用報(bào)告良好，且屬于第一套住房，可以享受商業(yè)貸款利率7折的優(yōu)惠，而如果是5房，最低限度會(huì)在75折，不過這需要結(jié)合貸款余額等綜合考慮，多數(shù)二套房將會(huì)給予利率85折。

深發(fā)展的工作人員建議，從省息的角度考慮，客戶可以選擇“氣球貸”業(yè)務(wù)，一般是將長期貸款分成若干個(gè)5年期貸款，利率也可以按照5年期以內(nèi)的來計(jì)算，較5年期以上的貸款利率要來得優(yōu)惠。對(duì)于第一套房產(chǎn)，還可給予7折的利率優(yōu)惠，第二套房產(chǎn)可以享受85折的利率優(yōu)惠。

廣發(fā)銀行的房貸人員表示，現(xiàn)在可以給予第一套房7折優(yōu)惠，且如果公積金余額大于5000元，無交易轉(zhuǎn)按揭后部分貸款還能夠享受公積金貸款的利率，這也是目前為止最優(yōu)惠的政策了。不過，由于廣發(fā)銀行最近受理的房貸業(yè)務(wù)數(shù)量較大，太低的貸款金額分行可能不會(huì)批準(zhǔn)，工作人員表示，一般100萬元以上的貸款比較容易獲批，低于50萬元的貸款希望就不大了。對(duì)于第二套房，廣發(fā)也同樣并不松口，85折是最低優(yōu)惠。

二套房政策仍未松綁

可能有人會(huì)問，外界紛紛傳言的二套房政策松動(dòng)為何沒有得到切實(shí)反應(yīng)呢?

其實(shí)，二套房的政策松動(dòng)僅僅對(duì)于那些改善型住房而言，像余女士這樣200平方米的房屋并不考慮在內(nèi)。

國務(wù)院辦公廳21日的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》中表示，對(duì)已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

由此可見，二套房購買者想要獲得7折優(yōu)惠，難度實(shí)在很大，如果能得到75折、85折優(yōu)惠已是不易。

轉(zhuǎn)按揭前先算清是否優(yōu)惠

“如果我現(xiàn)在貸款的銀行繼續(xù)給我85折，而其他銀行肯給我75折優(yōu)惠，那我肯定平轉(zhuǎn)貸款?！庇嗯康倪@一筆賬到底算對(duì)了嗎?

在此必須提醒那些想要房貸搬家的貸款人，如果選擇轉(zhuǎn)按揭，原本的公積金貸款將會(huì)轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款。以五年以上利率計(jì)算，轉(zhuǎn)貸人無法享受3.87％的公積金利率，而最低享受7折即4.158％的商業(yè)貸款利率，這之間就存在0.288％的利差。

所以在計(jì)算時(shí)，既要算上從85折降至75折后節(jié)約的利息，又該加上從公積金貸款轉(zhuǎn)向全部商業(yè)貸款后需要多交的部分，看看到底哪個(gè)劃算再做定奪。

當(dāng)然，全部轉(zhuǎn)成商業(yè)貸款后，仍可以通過一些辦法繼續(xù)將一部分資金享受公積金費(fèi)率。公積金裝修貸款就是可行方法之一，貸款人可以通過擔(dān)保公司向?qū)ｉT機(jī)構(gòu)申請(qǐng)這筆費(fèi)用，拿到貸款后先全部還至商業(yè)住房貸款，再向公積金裝修貸款還款。申請(qǐng)的金額一般以每平方米1000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。不過，由于貸款發(fā)放的機(jī)構(gòu)并非銀行，所以如果既余有商業(yè)貸款又申請(qǐng)了公積金裝修貸款，每月的還款就要分開進(jìn)行。

轉(zhuǎn)按揭貸款的手續(xù)費(fèi)也不能忽略。正如農(nóng)業(yè)銀行房貸部門提供的信息，一般平轉(zhuǎn)貸款的手續(xù)費(fèi)在貸款余額的0.3％-0.45％，一筆100萬元的貸款就需要支付3000～4500元，且在轉(zhuǎn)換時(shí)一次付清。

房貸“搬家”注意事項(xiàng)

1　看清楚合同是否按照固定利率計(jì)算。去年處于利息上升期，有的買房者簽署固定利率房貸，希望可以避過利息上漲的風(fēng)險(xiǎn)。若要改簽浮動(dòng)利率協(xié)議或按照最新優(yōu)惠執(zhí)行，具體要看合同條款。不少銀行表示，二套房擁有者如果辦理固定利率，可以在現(xiàn)有利率上享受15％的優(yōu)惠，這也是一種變相打折。