導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:公允價值;投資性房地產(chǎn);會計處理;納稅調(diào)整

中圖分類號:F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0008-02

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),以及已出租的建筑物等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的完工產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應(yīng)視為將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在采用公允價值模式下計量的投資性房地產(chǎn),該項投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權(quán)益。在公允價值模式下,不計提折舊,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)和公允價值變動損益。當(dāng)出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時,應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第31號)中規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或經(jīng)營性資產(chǎn)等行為應(yīng)視同銷售,售價可以由稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值確定,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得權(quán)利時確認(rèn)收入或利潤的實現(xiàn)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)(企業(yè)所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發(fā)[2000]第84號)中規(guī)定,納稅人的固定資產(chǎn)等各項資產(chǎn)成本的確認(rèn)應(yīng)遵循歷史成本原則,納稅人經(jīng)營活動中使用的固定資產(chǎn)的折舊費用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第11條明確規(guī)定,在計算應(yīng)納稅所得額時,企業(yè)按照規(guī)定計算的固定資產(chǎn)折舊準(zhǔn)予扣除?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會計準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]第80號)中規(guī)定,企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn),持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額,在實際處置或者結(jié)算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。

通過上述相關(guān)規(guī)定的比較可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),在公允價值模式下會計處理與納稅處理存在以下幾點差異:(1)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的初始確認(rèn)上存在差異。新會計準(zhǔn)則規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實現(xiàn)的條件,因此不確認(rèn)為銷售。而所得稅法規(guī)定,開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。(2)持有期間公允價值變動的處理方法存在差異。新會計準(zhǔn)則規(guī)定,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益,而稅法規(guī)定公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額。(3)出租期間價值損耗的處理方法存在差異。新會計準(zhǔn)則規(guī)定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。而稅法根據(jù)其真實性原則對公允價值模式計量不予確認(rèn),允許固定資產(chǎn)的折舊費用在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

對于采用公允價值模式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量,其期末價值為公允價值。而稅法規(guī)定該項資產(chǎn)在持有期間因公允價值變動形成的應(yīng)計入當(dāng)期損益的利得或損失不計入應(yīng)納稅所得額,則其計稅基礎(chǔ)應(yīng)為取得時歷史成本減去按照稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項資產(chǎn)在持有期間的賬面價值與計稅基礎(chǔ)之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費用,按照會計準(zhǔn)則規(guī)定處置時最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時間早于會計準(zhǔn)則允許扣除的時間,所以賬面價值與計稅基礎(chǔ)之間的差異是暫時性差異,而此時的暫時性差異將于未來期間計入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

例,A公司為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協(xié)議,將A公司開發(fā)的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當(dāng)年5月31日辦公樓達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)并開始起租。由于該辦公樓處于商業(yè)街繁華地段,所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價及其他相關(guān)信息,所以A公司決定利用公允價值模式對出租的辦公樓進(jìn)行后續(xù)計量,轉(zhuǎn)換日該辦公樓造價6 000萬元,公允價值為7 200萬元,預(yù)計使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價的5%繳納營業(yè)稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會計處理與納稅調(diào)整如下:(單位:萬元)

1. 2007年5月31日,A公司開發(fā)完成辦公樓并出租

借:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

貸:已開發(fā)產(chǎn)品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益

借:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 800

貸:公允價值變動損益 800

3.2007年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調(diào)整及會計處理:

(1)稅法規(guī)定將開發(fā)的產(chǎn)品用于出租應(yīng)視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實現(xiàn)銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業(yè)稅等的情況下),則計稅基礎(chǔ)為7 200萬元。而會計準(zhǔn)則規(guī)定在轉(zhuǎn)換日將公允價值高出造價的部分計入資本公積,待處置時計入當(dāng)期損益,因此少計應(yīng)納稅所得額1 200萬元,應(yīng)調(diào)增。(2)稅法規(guī)定允許計提折舊210萬元,而會計準(zhǔn)則不計提折舊。因此多計應(yīng)納稅所得額210萬元,應(yīng)調(diào)減。(3)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價值變動不計入應(yīng)納稅所得額,因此多計應(yīng)納稅所得額800萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。(4)A公司辦公樓的賬面價值8 000萬元,計稅基礎(chǔ)6 990萬元,因為二者之間的差額1 010萬元會增加企業(yè)在未來期間的應(yīng)納稅所得額和應(yīng)交所得稅,屬于應(yīng)納稅暫時性差異,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。(5)2007年度應(yīng)納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應(yīng)交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 010×25%=252.5(萬元)。

借:所得稅費用 1 965.2

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負(fù)債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益

借:公允價值變動損益 200

貸:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 200

5. 2008年度終了,計算A公司的所得稅時的納稅調(diào)整與會計處理:

(1)稅法允許計提折舊360萬元,而會計準(zhǔn)則不允許計提折舊,因此多計應(yīng)納稅所得額360萬元,應(yīng)調(diào)減。(2)稅法規(guī)定投資性房地產(chǎn)持有期間公允價值變動不計入應(yīng)納稅所得額,因此少計應(yīng)納稅所得額200萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。(3)A公司辦公樓的賬面價值7 800萬元,計稅基礎(chǔ)6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應(yīng)納稅暫時性差異,所以,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負(fù)債的期初余額252.5萬元,因此當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債40萬元。(4)2008年度應(yīng)納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應(yīng)交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。

借:所得稅費用 1 250

貸: 遞延所得稅負(fù)債 40

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項投資性房地產(chǎn)并將該棟辦公樓以8 200萬元的價格出售,按售價的5%交納營業(yè)稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 8 200

借:其他業(yè)務(wù)成本 7 800

貸:投資性房地產(chǎn)――成本 7 200

投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 600

借:公允價值變動損益 600

貸:其他業(yè)務(wù)收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業(yè)務(wù)收入 1200

借:營業(yè)稅金及附加 410

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅 410

7. 2009年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調(diào)整與會計處理:

(1)稅法允許計提的折舊150萬元,而會計準(zhǔn)則不允許計提折舊,因此多計應(yīng)納稅所得額150萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)減。

(2)處置投資性房地產(chǎn),會計確認(rèn)處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認(rèn)的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會計比稅收少計處置收益120萬元,應(yīng)當(dāng)調(diào)增。

(3)因為辦公樓賬面價值與計稅基礎(chǔ)二者之間的暫時性差異,隨著辦公樓銷售的實現(xiàn)而消失,所以遞延所得稅負(fù)債期末余額292.5萬元應(yīng)全額轉(zhuǎn)銷。

(4)2009年度應(yīng)納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應(yīng)交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)

借:所得稅費用 950

遞延所得稅負(fù)債 292.5

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會計利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計數(shù)為15 000萬元;納稅調(diào)整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計調(diào)整數(shù)為0,應(yīng)納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計數(shù)為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在將產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃期間,由于會計與稅法的處理方法不同,導(dǎo)致會計利潤總額與納稅所得額產(chǎn)生差異。

參考文獻(xiàn):

[1]財政部會計司.新企業(yè)會計準(zhǔn)則(三)[J].財務(wù)與會計:綜合版, 2007,(5):41-42.

[2]劉剛,董立剛.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售的會計處理與納稅調(diào)整[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2008,(5):95-96.

篇2

1)政府盈利來源。政府作為非盈利性機構(gòu)，其利益即社會公眾利益，而實踐中政府是由龐大工作人員組成的經(jīng)濟(jì)利益共同體，并且政府充當(dāng)著城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)主要角色，所以政府必須保障其充足的資金以維系機構(gòu)乃至社會的正常運轉(zhuǎn)。土地作為城市開發(fā)的載體，城市建設(shè)征地拆遷的土地收入是各級地方政府財政收入的重要來源，可分為城市土地地租(征地費用)和稅收(城建稅及教育附加稅等)兩部分。2)一級開發(fā)公司盈利來源。一級開發(fā)主體作為市場“理性經(jīng)濟(jì)人”角色，追求城市土地開發(fā)利潤最大化，其收益來源于土地一級市場購買與房地產(chǎn)售賣市場的差價，為了盡量擴(kuò)大利潤空間，土地一級開發(fā)公司不得不嚴(yán)格控制土地整理過程中各種費用(拆遷、安置、基礎(chǔ)配套建設(shè)等)的支出，嚴(yán)格限制資金投入，使資金利用效率最高。目前，市場上比較普遍的土地一級開發(fā)利益分配方式是利潤分成模式，由一級開發(fā)公司與政府約定，“國有土地使用權(quán)出讓價款”減去“土地一級開發(fā)成本”，再減去“政府提取的各項費用”即為其盈利來源。其次，一級開發(fā)公司為實現(xiàn)更大利潤常常在土地一二級市場進(jìn)行聯(lián)動收益，其主要原因來源于土地一級開發(fā)公司先入為主的優(yōu)勢以及政府的優(yōu)惠承諾獲取的相對低成本的土地。然而，隨著房、地運營模式的分離，一、二土地市場將實現(xiàn)獨立，土地一級開發(fā)公司盈利的主要途徑還是在于其開發(fā)過程中科學(xué)合理的投資與其對成本的嚴(yán)格控制。

2二級開發(fā)的盈利模式

在城鎮(zhèn)化連續(xù)成為市場熱炒主題的背景之下，二級開發(fā)市場作為一級開發(fā)市場的延續(xù)，能有效的聯(lián)動，反映了土地一級市場的需求及房地產(chǎn)市場的供求狀況。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓或僅出租給房地產(chǎn)消費者的市場。二級開發(fā)的盈利模式，指土地使用權(quán)作為商品流入市場，其擁有者對土地進(jìn)行二次開發(fā)，將土地上的建筑房屋出售或出租以獲取利潤的盈利模式。

2.1房地產(chǎn)二級開發(fā)市場前景房地產(chǎn)是一種特殊商品，從房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系來看，供求機制是房地產(chǎn)市場運作的最基本機制。房地產(chǎn)市場存在著雙需求，表現(xiàn)在居住需求和投機需求，相比新能源、股市、黃金等，房地產(chǎn)行業(yè)具有門檻低，保值性好等特點，隨著城市化的進(jìn)程的加快，城市土地增值使得地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)也是極好的保值增值投資品。

2.2房地產(chǎn)二級開發(fā)主要盈利來源房地產(chǎn)二級開發(fā)成本的高低直接影響其盈利，房地產(chǎn)商要實現(xiàn)最大利潤，就必須對房地產(chǎn)二級開發(fā)成本影響因素合理操作。本文把影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的因素歸結(jié)為五種:稅收、滾動開發(fā)模式、負(fù)債經(jīng)營、期房銷售、土地制度。1)負(fù)債經(jīng)營。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一般只要能湊到開發(fā)成本的30%就可以向銀行申請貸款，通常能貸到40%以上的款，加上施工單位為其墊付的資金，來源于銀行借款的資金及購房者的按揭，目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運行項目時約70%的資金都是來自銀行。房地產(chǎn)企業(yè)有償利用債務(wù)資本來進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財務(wù)杠桿的作用，能最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，提高自由資金利潤率以謀取可觀利潤。2)期房銷售。一則開發(fā)商可以提前償還貸款以減少財務(wù)利息支出;二則盈余資金又被轉(zhuǎn)入下一個開發(fā)項目。作為下一項目自有資金以向銀行貸款保證項目得以持續(xù)，而不用等本期樓盤售完和全部收回資金，通過利用消費者的預(yù)付賬款，能有效減少其財務(wù)成本，進(jìn)而擴(kuò)大房地產(chǎn)二級開發(fā)市場利潤空間。3)稅收。房地產(chǎn)商通過在預(yù)售樓盤時故意推遲以延遲稅款方式以保證項目運營資金的充足，減少運營期貸款利息費用支出。4)土地制度。由于土地二級市場的不完善、一二級市場分工模糊，大型的房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級土地整理與二級開發(fā)相結(jié)合，提前介入土地市場并與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招、拍、掛中確保自己能順利地以較低成本取得二級開發(fā)權(quán)，從而減少土地成本實現(xiàn)房地產(chǎn)二級市場的盈利。

3城市資產(chǎn)運營的盈利模式

“城市運營”是在“經(jīng)營城市”的理念下于2002年萌發(fā)的一個新事物。城市運營是市場經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展的產(chǎn)物，在城市競爭時代里，政府必須轉(zhuǎn)變其職能并采取一系列行動提高公共經(jīng)濟(jì)效率，從開發(fā)城市到管理城市到運營城市，再到如何把城市經(jīng)營好，讓城市更好地發(fā)展，更富有競爭力。城市資產(chǎn)運營的盈利模式，是指城市運營商按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律配合政府，運用市場經(jīng)濟(jì)的手段，通過政策運作與資產(chǎn)經(jīng)營，對城市已積累的資金、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)進(jìn)行集聚、重組和營運，計算其投入和產(chǎn)出，力求以最低“成本”獲取城市開發(fā)的最大化公共績效，同時獲取運營商自身利潤的最大化。

3.1城市資產(chǎn)構(gòu)成“資產(chǎn)”是指具有市場價值或交換價值的實體，這種實體是指所有者的財富或財產(chǎn)的價值綜合物，既包括資本形態(tài)的價值，也包括非資本形態(tài)的價值，城市資產(chǎn)構(gòu)成系統(tǒng)見圖3。城市資產(chǎn)最終以城市資金或城市資產(chǎn)存量形式得以體現(xiàn)，新一輪“造城運動”，城市開發(fā)主體通過對人力資源在特定地域空間勞作績效和創(chuàng)造成就的充分利用，能進(jìn)一步挖掘新時期城市市場價值潛力。

3.2基于企業(yè)經(jīng)營的城市資產(chǎn)運營價值鏈企業(yè)價值鏈?zhǔn)窃谠O(shè)計、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進(jìn)行種種活動的關(guān)聯(lián)關(guān)系形態(tài)。目前成功的城市運營商，大多“發(fā)家”于房地產(chǎn)開發(fā)公司或市政建設(shè)公司，立足于城市資產(chǎn)構(gòu)成，具有行業(yè)競爭力和適應(yīng)市場的城市運營商，應(yīng)摒棄以往房地產(chǎn)公司或市政建設(shè)公司單純進(jìn)行住宅、樓盤開發(fā)或市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的做法，充分發(fā)揮城市資源整合能力，延伸城市開發(fā)價值鏈。整合、發(fā)展、策劃土地整理等上游價值鏈，中期以規(guī)劃地區(qū)建設(shè)，并以持有寫字樓、商業(yè)、廉租房、公租房等物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，逐步成熟后，以具體城市運營項目為主體，爭取參與城市公用工程以及水、電、氣等公共設(shè)施運營和管理，獲得長久穩(wěn)定收益。

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關(guān)鍵詞：發(fā)展模式；養(yǎng)老地產(chǎn)；策略

養(yǎng)老地產(chǎn)又被稱之為企業(yè)盈利型老年住宅，該地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營方式具有一定的立體型，與房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的運營以及養(yǎng)老服務(wù)、金融創(chuàng)新相結(jié)合。將養(yǎng)老住宅作為重要的基礎(chǔ)，集娛樂、餐飲以及養(yǎng)生等方面概念于一身，不斷的完善時下養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要是我國實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等相結(jié)合的社會化的一種養(yǎng)老方式，是一種養(yǎng)老載體，該方式正在被不斷的推廣。

一、 時下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型分析

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利來源主要在客戶定位、土地獲取以及政策優(yōu)惠補貼等方面體現(xiàn)出來，如果按照盈利模式進(jìn)行分類，則可以分為全部出售模式、銷售+持有模式、會員制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是養(yǎng)老概念住宅加之超配套設(shè)施。將出售房屋產(chǎn)權(quán)作為主要形式，將區(qū)域級別配套并舉等；銷售+持有模式主要是養(yǎng)老概念加之養(yǎng)老地產(chǎn)[1]。住宅銷售和嵌入式老年公寓等各個方面運營情況結(jié)合，實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)銷售+持有模式；會員制管理模式主要是銷售會籍。應(yīng)用會員制管理模式，向外界出售不同期限的會員卡，變相實現(xiàn)銷售+持有模式，最終實現(xiàn)會員制管理模式；只租不售模式主要由醫(yī)療健康社區(qū)擔(dān)任全部運營職責(zé)，區(qū)別對待自理、半自理以及非自理客戶，依據(jù)不同情況收取不同的租金，使得只租不售模式能夠真正的實現(xiàn)。

其次，老年住宅市場類型也有一定的區(qū)分。主要被分為政府福利型、政府收益型以及企業(yè)盈利型。其中政府福利型主要是通過政府組織與開發(fā)經(jīng)營管理之下的社會福利老年機構(gòu)，是一種傳統(tǒng)的養(yǎng)老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相關(guān)部門組織開發(fā)與經(jīng)營的，將出租形式作為重要收取相應(yīng)費用的老年住宅形式，分析政府在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的補貼和介入[2]。通常，政府收益型又被分為公辦民營形式和民辦公助形式，例如我國北京會晨老年公寓等。實踐表明，現(xiàn)階段我國養(yǎng)老房地產(chǎn)的形式，主要為了能夠滿足政府和一些低端客戶的需求，在經(jīng)營中也有一些養(yǎng)老房地長出現(xiàn)虧損經(jīng)營的現(xiàn)象。但在政府福利型和收益型老年住宅，運營主體或者投資性主體方面，都會在政府支持之下獲得一定的收益，收益幅度提升并不明顯，但是在這期間專業(yè)化服務(wù)能力也能夠得到一定的培育；而企業(yè)盈利型主要通過企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)與運營單體等進(jìn)行，明確基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施。企業(yè)盈利型可分為嵌入式老年公寓、老年社區(qū)與高端養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體等模式，這些不同的模式都被認(rèn)為是養(yǎng)老地產(chǎn)。

二、 時下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策分析

（一）法規(guī)政策支持與政府態(tài)度、相應(yīng)的基本策略分析

針對時下養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，一方面，我國明確了在老齡化加速問題上，應(yīng)該由政府承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另一方面，需要采取有效的策略應(yīng)對老年化問題，明確基本老年的保障與低端養(yǎng)老服務(wù)等都需要由政府承擔(dān)，并且要不斷的鼓勵社會資本與產(chǎn)業(yè)資本機構(gòu)積極的參與到我國養(yǎng)老事業(yè)行列里，從而為老人提供更加優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。另外，要政府在這一過程中需要明確具體的政策與措施，堅持"粗線條到細(xì)致化"的原則，在承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)之上，將相應(yīng)的措施真正的落實，以有效保障養(yǎng)老房地產(chǎn)問題能夠得到解決。

（二） 政府堅持扶持和優(yōu)惠措施

當(dāng)前我國老齡化問題已經(jīng)日益嚴(yán)重，因此我國政府不斷的推出新的政策以有效的解決老齡化帶來的房地產(chǎn)方面的問題，有效的扶持社會化養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。在這一過程中，需要明確我國社會福利事業(yè)開展的總體思路與建設(shè)目標(biāo)，不斷的鼓勵社會力量的投入與自身的投入，并且利用相應(yīng)的優(yōu)惠政策[3]，確保將養(yǎng)老服務(wù)推崇到最高點，在能夠應(yīng)對老齡化問題的基礎(chǔ)之上，提供最優(yōu)的養(yǎng)老服務(wù)。

總結(jié)：

本文主要從兩個大的方面著手，時下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型以及時下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策進(jìn)行分析，明確現(xiàn)階段我國面臨著嚴(yán)重的人口老齡化問題，這給我國養(yǎng)老房地產(chǎn)發(fā)展設(shè)置了一定的障礙。為了能夠在應(yīng)對人口老齡化問題的基礎(chǔ)之上，提供最優(yōu)的老年服務(wù)等，我國政府提出需要加大社會投入以及政府資金投入力度等，并且我國政府需要承擔(dān)一定的責(zé)任，不斷的鼓勵社會各個階層參與到養(yǎng)老事業(yè)中，以便提升養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜睿，蘇舟.中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2012，（10）：38-42.

篇4

根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》確定的稅制改革目標(biāo)和財政部、國家稅務(wù)總局制定的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》：試點地區(qū)先在交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)業(yè)開展試點，逐步推廣至其他行業(yè)。國務(wù)院要求自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省（直轄市、計劃單列市）。本文就在假設(shè)條件的基礎(chǔ)上，就開發(fā)與銷售房地產(chǎn)企業(yè)實行營業(yè)稅改征增值稅，將對企業(yè)盈虧影響進(jìn)行測算、分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售企業(yè)目前主要應(yīng)繳納稅款種類

（1）營業(yè)稅：納稅人按銷售不動產(chǎn)的銷售額的5%計征。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的1%、5%、7%分三檔計征，其中：納稅人所在地在市區(qū)的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的按5%、納稅人所在地鄉(xiāng)、工礦區(qū)的按1%。。

（3）教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的3%計征。

（4）地方教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業(yè)稅稅額的2%計征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級超率累進(jìn)稅率計征。其中：增值額未超過扣除項目金額50％，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200％，稅率為60%。

（6）企業(yè)所得稅，納稅人按應(yīng)納稅所得額的25%計征。

（7）另外，房地產(chǎn)業(yè)還涉及計征印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅費，這些稅費金額較小，且一般作費用直接計入成本費用中，本文不作詳細(xì)說明。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營盈虧模式

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設(shè)成本）為A，營業(yè)稅費為銷售額的5.6%。

三大期間費用（含管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、貸款利息），依土地增值稅計稅扣除標(biāo)準(zhǔn)（注：稅務(wù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)具有一定參考性），設(shè)期間費用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進(jìn)稅率界限測算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收?？紤]到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)數(shù)據(jù)，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設(shè)，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產(chǎn)業(yè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營盈虧模式的改變

（1）假設(shè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅，同時土地增值稅還照收，房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售收入為100（即假設(shè)改征前后消費者支付的現(xiàn)金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，則房地產(chǎn)公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財政部、國家稅務(wù)總局制定的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》，建筑業(yè)增值稅率為11%，另假設(shè)土地成本比照建筑業(yè)的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費用為銷售成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設(shè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售額為100（即假設(shè)改征前后消費者支付的現(xiàn)金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，所以房地產(chǎn)業(yè)的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財政部、國家稅務(wù)總局制定的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》，建筑業(yè)稅率為11%，則不含稅主營成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費用為開發(fā)成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營業(yè)稅改征增值稅后對房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤。

四、房地產(chǎn)業(yè)5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營盈虧影響分析

（1）根據(jù)2011年上市公司財務(wù)年報數(shù)據(jù)，摘錄部份上市房地產(chǎn)公司有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的2011年度財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)如下：

■

從表中得出，11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%，

（2）根據(jù)上述數(shù)據(jù)測算以及房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)，若單純將營業(yè)稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業(yè)成本率58.97%

（3）若5%的營業(yè)稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產(chǎn)公司的重大稅收優(yōu)惠，按行業(yè)平均成本率58.97%計算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據(jù)上述測算數(shù)據(jù)，稅改后房地產(chǎn)公司將綜合減少稅負(fù)成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產(chǎn)公司的稅前利潤將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對房地產(chǎn)企業(yè)實行5%的營業(yè)稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，從而違背了國家逐步減輕國民（企業(yè)）稅收負(fù)擔(dān)的指導(dǎo)思想，同時也會增加國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。

五、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點測算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設(shè)營業(yè)稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產(chǎn)業(yè)稅改前后稅負(fù)不發(fā)生變化，在營業(yè)稅改征增值稅時新設(shè)一檔增值稅率以保持稅負(fù)不變，那么進(jìn)行稅改前后盈虧平衡點測算如下：

（一）營業(yè)稅改征增值稅，同時土地增值稅還照收

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為12.26%時，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營盈虧基本不變。

（二）假設(shè)營業(yè)稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售的平均營業(yè)成本占營業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為19.21%時，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營盈虧基本不變。

六、房地產(chǎn)公司營業(yè)稅改征增值稅有利解決的問題

（一）進(jìn)項抵扣問題

房地產(chǎn)業(yè)綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設(shè)成本、稅費、借款利息與期間費用，若房地產(chǎn)公司營業(yè)稅改征增值稅后，土地成本是否可進(jìn)項抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測算），因為目前招、拍、掛的土地成本占房地產(chǎn)業(yè)成本比重很大，土地成本的進(jìn)項稅率將對房地產(chǎn)業(yè)的稅改及成本利潤產(chǎn)生重大影響。

（二）土地增值稅問題

營業(yè)稅改征增值稅后，土地增值稅是否要停征或?qū)υ摱惙N進(jìn)行修改，因為土地增值稅是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，土地增值越多稅負(fù)越高，屬增值性稅收，而增值稅也屬增值性稅收，若同時征收銷售商品增值稅和土地增值稅，屬重復(fù)征稅行為，將加大企業(yè)負(fù)擔(dān)。另外，原土地增值稅有關(guān)普通住宅的免稅優(yōu)惠政策，若營業(yè)稅改征增值稅后并停征土地增值稅，將如何讓普通住宅的免稅優(yōu)惠政策得到延續(xù)，從而體現(xiàn)國家合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費的目的，達(dá)到房屋居住價值回歸的房地產(chǎn)調(diào)控目的。

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關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 對策

一、旅游房地產(chǎn)概述 

1.旅游房地產(chǎn)概念。旅游房地產(chǎn)，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān)，常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能，。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。 

2.旅游房地產(chǎn)分類。旅游房地產(chǎn)種類繁多，按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。例如，按照物業(yè)形式可劃分為：度假村、度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產(chǎn)等；按照房地產(chǎn)項目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為：旅游景點房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)等。隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，很多種旅游房地產(chǎn)存在交叉領(lǐng)域，并不能單純地歸屬于哪種類型。 

二、成都旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 

目前成都市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)熱點主要有以下幾種類型： 

1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質(zhì)量。成都景觀住宅的項目開發(fā)主要集中在郊區(qū)，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產(chǎn)功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發(fā)有兩種主要的形式：一部分是借景?？恐幱诰皡^(qū)或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉(xiāng)等，此種旅游地產(chǎn)地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風(fēng)險也更大。 

2.旅游觀光休閑度假村。指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發(fā)最大的特色就是“農(nóng)家樂”占主導(dǎo)地位?！稗r(nóng)家樂”是近年來在成都市區(qū)周邊興起的一種由農(nóng)民利用自家院落以及依傍的田園風(fēng)光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農(nóng)家樂作為成都市鄉(xiāng)村度假村的主要形式，現(xiàn)狀是規(guī)模小而分散，產(chǎn)品形式趨于雷同。 

3.產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權(quán)。成都的產(chǎn)權(quán)酒店仍基本屬于新項目開發(fā)。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展可仍存在投資陷阱等問題。 

4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性游園線索和策劃性活動方式的現(xiàn)代旅游目的地形態(tài)。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉(xiāng)、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經(jīng)亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發(fā)思路都已經(jīng)非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業(yè)，當(dāng)公園環(huán)境出來后再開發(fā)住宅，然后利用主題公園的環(huán)境和資源提升住宅的品質(zhì)和價格。 

5. 主題街區(qū)。主題街區(qū)是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區(qū)域空間。主題街區(qū)一般都具有一定的文化內(nèi)涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業(yè)街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區(qū)商業(yè)街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風(fēng)格的特色商業(yè)街如銅梓林歐洲風(fēng)情街、平安橋西式風(fēng)情特色商業(yè)區(qū)等。　三、成都旅游房地產(chǎn)發(fā)展對策 

篇6

這是行業(yè)發(fā)展趨勢所向還是公司轉(zhuǎn)型個案需要？

國內(nèi)地產(chǎn)商由售轉(zhuǎn)租是大勢所趨

盡管萬科回應(yīng)稱，各地公司在推廣長租公寓業(yè)務(wù)時，部分公司采用了與萬科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬科集團(tuán)的統(tǒng)一部署。但筆者以為，從中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向及成熟市場的相關(guān)經(jīng)驗等方面看，國內(nèi)房企的主營業(yè)務(wù)由售轉(zhuǎn)租是大勢所趨。

首先，由售轉(zhuǎn)租是樓市結(jié)構(gòu)變化后的必然選擇。從盈利模式和收入構(gòu)成看，目前國內(nèi)房企以租賃為主要收入來源的極少（上市公司中僅有深物業(yè)、陸家嘴等個案），絕大多數(shù)以住宅開發(fā)為主業(yè)，以萬科為例，其開發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤占比近些年來一直都在98%左右，是典型的“一業(yè)獨大”。國內(nèi)房企的這種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，與過去十幾年中國住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人均居住面積大幅提升，房地產(chǎn)市場的房屋銷售以新房銷售為主以及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)短平快資本收益率高等密切相關(guān)。隨著存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年來不斷下降。目前四個一線城市二手房交易量已超過新房，40個重點城市二手房占總交易量的比例已達(dá)40%，而三四線城市已現(xiàn)明顯的住房過剩，未來各地樓市交易都將走向以二手房交易為主。

發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場幾乎都是以存量房交易為主的市場，比如美國，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。與此相對應(yīng)，成熟市場的房地產(chǎn)企業(yè)，很多都持有大量物業(yè)并將租賃業(yè)務(wù)作為主要業(yè)務(wù)，這跟國內(nèi)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有較大不同。

伴隨著樓市供求關(guān)系和交易結(jié)構(gòu)的變化，國內(nèi)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利模式轉(zhuǎn)型勢在必行，由單一注重開發(fā)轉(zhuǎn)向包括租賃在內(nèi)的業(yè)務(wù)發(fā)展多元化，已成為一種必然選擇。

第二，由售轉(zhuǎn)租是房地產(chǎn)去庫存背景下無奈而現(xiàn)實的選擇。近兩年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由此前的供不應(yīng)求、房價暴漲，轉(zhuǎn)向整體過剩，盡管目前一線城市的樓市情況略好，但三四線市場已普遍出現(xiàn)供過于求、價格下跌的情況。從近幾年的年度報告看，萬科的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在北上廣深一線城市，占比超過八成，但近幾年也面臨毛利率不斷下降，庫存和應(yīng)收賬款不斷上升等問題。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末全國商品房待售面積68632萬平方米，環(huán)比增加2122萬平方米。在樓市去庫存大背景下，與其將庫存房閑置浪費，還不如將其租出去以盤活存量獲得租金。具體到萬科而言，在庫存壓力不斷加大的情況下，將銷售壓力較大的三線城市重慶的項目試水“先租后買”不失為明智之舉，更何況萬科的樓盤大多是精裝修房（其他開發(fā)商大多是毛坯房），由售轉(zhuǎn)租相對容易。

其實，SOHO中國（00410.HK）在地產(chǎn)界比萬科還早實施“由售轉(zhuǎn)租”，2012年8月即宣布從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉(zhuǎn)變，其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的背景同樣是商業(yè)地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰，庫存驟增。近兩年，SOHO中國的開發(fā)業(yè)務(wù)收入不斷下滑，但營業(yè)收入中物業(yè)租金占比不斷提升，2014年年報中，租金收入占比已升至7%。

第三，由售轉(zhuǎn)租是國內(nèi)房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一隅。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生深刻變化的當(dāng)下，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和盈利模式創(chuàng)新的大幕已經(jīng)拉開，而開發(fā)長租公寓是其重要舉措。

作為行業(yè)領(lǐng)跑者，2015年半年報中，萬科已明確表示，將加強對養(yǎng)老、教育、度假、租賃公寓、物流地產(chǎn)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)、以及裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)等方面的探索力度。并著力構(gòu)建試錯機制、賽馬機制及事業(yè)合伙人制，鼓勵一線城市公司推動創(chuàng)新業(yè)務(wù)，鼓勵員工內(nèi)部創(chuàng)業(yè)和離職員工再創(chuàng)業(yè)等。

在2015年8月的業(yè)績會上，萬科總裁郁亮曾表示，萬科的出租公寓，已經(jīng)建立“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬科驛”，建立起可復(fù)制的商業(yè)模式和同業(yè)競爭力。預(yù)計2017年將提供15萬間租賃公寓，主要類型為6個月以上租期為主的中長期租賃服務(wù)。目前，萬科在廣州、廈門、西安、重慶等多個城市的10余個長租公寓項目已開業(yè)。而重慶西九項目試水“先租后買”，不過是其中長租公寓營銷的一種模式而已，很有可能在其他地方推廣。

租賃公寓項目將成為萬科未來幾年業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的一個重點，并可能對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。

短期將面臨業(yè)績調(diào)整

如上所述，重慶萬科的先租后買案例，是國內(nèi)房企在市場出現(xiàn)重大變化后的發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型選擇，是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，有其必然性。與此同時，對其他房企的經(jīng)營管理也具有借鑒、參考意義。

房地產(chǎn)企業(yè)大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)或先租后買，對公司和市場主要有以下影響：

第一，長租公寓與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之間存在協(xié)同效應(yīng)，相輔相成。長租公寓的租客是潛在的購房客戶，可以幫助公司的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)提前鎖定客戶，進(jìn)而節(jié)省開發(fā)項目的營銷費用，而對長租客戶“先租后買”，實行購房優(yōu)惠，也可以推動長租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。但客戶租賃的公寓和未來購買的住宅是兩類不同的產(chǎn)品，不能理解為對原有住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的替代，更不是全面顛覆原有的開發(fā)銷售模式。

第二，發(fā)展長租公寓（或開發(fā)租賃項目）業(yè)務(wù)，對房地產(chǎn)公司的財務(wù)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響。與短平快資本回報率較高的房地產(chǎn)開發(fā)銷售項目不同，長租公寓項目資金沉淀大，項目投資回收周期較長，資本回報率較低，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力和資本運營能力等都有較高的要求，而一些中小房企則可能因為由售轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)型難面臨被市場淘汰的風(fēng)險。由此也將促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與金融業(yè)的融合，大大推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與發(fā)展。此次重慶萬科的租金抵房款聯(lián)合促銷做法，與此前國內(nèi)開發(fā)商常用的“押金抵房款”促銷并無本質(zhì)的不同，但是卻被解讀為金融創(chuàng)新之舉。

此外，萬科此前已聯(lián)合鵬華基金發(fā)行REITs產(chǎn)品，這將有利于公司開展長租公寓項目。

第三，發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)有利于提升房地產(chǎn)公司的估值。房地產(chǎn)開發(fā)型業(yè)務(wù)凈資產(chǎn)收益率相對較高，但經(jīng)營業(yè)績波動較大，通常被認(rèn)為是強周期性行業(yè)，因此用市盈率法的估值較低。而物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的資產(chǎn)收益率相對較低，但現(xiàn)金流和經(jīng)營業(yè)績較穩(wěn)定，因此該業(yè)務(wù)應(yīng)給予較高的估值，進(jìn)而有利于改善國內(nèi)房企的整體估值水平。

第四，大力發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)對房屋租賃市場影響較大。目前，國內(nèi)租房市場很不發(fā)達(dá)，一方面城市化過程中，大量流動人口進(jìn)入城市特別是一線城市，但憑其收入無力購房只能租房;另一方面各地的房屋租賃市場除了政府提供的少量公租房外，絕大部分租賃房源都是由個人房東提供，租房市場服務(wù)較差，也較不規(guī)范，這進(jìn)一步強化了中國人“愛買房不愛租房”的觀念，形成惡性循環(huán)。不僅于此，很多城市特別是一線城市近幾年來推行限購政策，一定程度上影響了租房房源供給，導(dǎo)致房租大幅上漲，加劇了城市中低收入階層的居住困境。與此同時，很多房企手里卻存在大量的滯銷房，閑置不租造成了資源浪費。

房企轉(zhuǎn)型做長租公寓，不僅可以增加租房供給，有效抑制房租價格上漲，而且可以提供優(yōu)質(zhì)的房源與租賃服務(wù)，促進(jìn)房屋租賃市場的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和規(guī)范發(fā)展。

篇7

關(guān)鍵詞：社會責(zé)任；房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)型

一、前言

隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀管制、以及消費者意識的不斷加強證實房地產(chǎn)企業(yè)粗放型方式已經(jīng)不能適應(yīng)時代的發(fā)展。在日趨激烈的市場競爭和復(fù)雜的宏觀環(huán)境下，可持續(xù)發(fā)展的迫切要求對企業(yè)的社會責(zé)任承擔(dān)能力提出了更高層次的要求。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，企業(yè)要想生存，需要以可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略，在社會責(zé)任浪潮中改革創(chuàng)新。

二、社會責(zé)任內(nèi)涵

對企業(yè)社會責(zé)任（Corporate Social Responsibility，簡稱CSR）問題的研究發(fā)端于美國。1924年，英國學(xué)者歐利文?謝爾頓（Oliver Sheldon）在對美國企業(yè)考察、研究后。提出了企業(yè)社會責(zé)任的概念。隨后，CSR在理論界和社會界引起了廣泛的關(guān)注，至今未形成統(tǒng)一的定義[1，2]。

對于企業(yè)社會責(zé)任的認(rèn)識應(yīng)該是一個動態(tài)的過程，而不是固定的[3]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)及其承擔(dān)社會責(zé)任的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

前幾年，房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，巨大的市場需求也給開發(fā)商帶來了巨大的收益，利益的最大化是他們的根本目標(biāo)，這本無可厚非。但是，也有開發(fā)商忽視社會責(zé)任、輕視消費者、質(zhì)量意識淡薄，因此，有關(guān)商品房的投訴率逐年增高。其主要和直接的原因是違背科學(xué)規(guī)律，造成不良社會形響，破壞了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會形象。

而政府對他的控制，又引發(fā)了房地產(chǎn)市場和各地房地產(chǎn)企業(yè)的深刻變化，房源去化舉步維艱，庫存居高不下，寒冬當(dāng)頭降臨。

2.房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任的現(xiàn)狀

當(dāng)前的粗放的發(fā)展模式已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)企業(yè)的持久發(fā)展。如今的房地產(chǎn)，經(jīng)過政府的多輪調(diào)控，已經(jīng)達(dá)到成長過程中一個比較理想的轉(zhuǎn)型拐點，無論是在企業(yè)的融資模式方面、盈利模式方面、還是企業(yè)自身所承擔(dān)的責(zé)任方面都面臨著一個轉(zhuǎn)型的契機。

四、企業(yè)加強承擔(dān)社會責(zé)任的必要性

通過改善自己對待社會責(zé)任的態(tài)度，并依據(jù)這種不斷改善的理念行事，使得房地產(chǎn)企業(yè)在競爭高度激烈的時代，更好地取得至高點。因此房地產(chǎn)企業(yè)欠缺的社會責(zé)任，是其轉(zhuǎn)型的必要條件，也是企業(yè)更好發(fā)展的必由之路。只有在市場上具有良好道德操守的房地產(chǎn)企業(yè)，才能得到社會認(rèn)可并在競爭中立于不敗之地。

李玉華和王會蘭（2008）也指出所謂企業(yè)社會責(zé)任是指企業(yè)在創(chuàng)造利潤、對股東利益負(fù)責(zé)的同時，還要承擔(dān)對員工、對社會和環(huán)境的責(zé)任，實現(xiàn)企業(yè)和社會的雙贏[4]。

五、房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任加強的方向

1.公共利益及自然環(huán)境

從法制的角度講，金福海（2002）提出“環(huán)境利益是一種公共利益，環(huán)境保護(hù)雙軌制，要求一方面有完善的環(huán)境行政管理制度，另一方面有完善的環(huán)境公眾參與制”[5]。

劉太剛（2011）認(rèn)為：公共利益實際上是在不同主體的利益發(fā)生沖突的情況下幫助公共管理者進(jìn)行利益取舍的工具[6]。因此現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任既承認(rèn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有利潤最大化的責(zé)任，同時也承認(rèn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資源與環(huán)境的約束下，必須遵循節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的宗旨。企業(yè)作為自然資源的主要消費者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起借閱自然資源、開發(fā)資源、保護(hù)資源的責(zé)任。

所以孫超、朱慧（2013）提出房地產(chǎn)企業(yè)需要迫切的進(jìn)行轉(zhuǎn)型，可以從以下幾個方面著手：

（1）進(jìn)行觀念革新；

（2）實施綠色建筑的經(jīng)濟(jì)激勵；

（3）加強綠色建筑法律建設(shè)。

2.企業(yè)自身與合作伙伴

企業(yè)自身和合作伙伴的社會責(zé)任主要體現(xiàn)在四個方面：

（1）對投資人負(fù)責(zé)。企業(yè)要以調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)、培育研發(fā)能力、再造開發(fā)流程、建立投資變量相關(guān)分析模型為重點，對盈利進(jìn)行了探討。

（2）客戶需求。當(dāng)下，客戶責(zé)任轉(zhuǎn)型是產(chǎn)品品質(zhì)的提升。未來必將轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品品質(zhì)上來。除了傳統(tǒng)的對建筑質(zhì)量的要求外，目前更重要是要關(guān)注建筑的全壽命，提高品質(zhì)，滿足居民對居住的舒適度、安全性的高要求。

（3）企業(yè)員工與合作伙伴負(fù)責(zé)。李志、程（2011）認(rèn)為，對員工的關(guān)愛與激勵是提升員工企業(yè)歸屬感和滿意度、調(diào)動員工積極性、實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的重要過程[8]。

（4）對公司經(jīng)營負(fù)責(zé)。在企業(yè)使命的大旗下，企業(yè)經(jīng)營者和管理者要有良好的道德操守。企業(yè)經(jīng)營者是企業(yè)的帶頭人，也是企業(yè)文化的倡導(dǎo)者、實踐者，其價值觀念、道德修養(yǎng)對企業(yè)行為具有重要的導(dǎo)向作用和示范作用。

3.對社區(qū)建設(shè)發(fā)展承擔(dān)責(zé)任

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是創(chuàng)建和諧社區(qū)的推進(jìn)者。楊林萍（2009）認(rèn)為隨著社會的發(fā)展，人民生活水平的提高和市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始了從原有的“居者有其屋”的開發(fā)理念，向“居者有其樂”的開發(fā)理念轉(zhuǎn)型[9]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承擔(dān)的社會責(zé)任從原來一個時間“點”，到現(xiàn)在一個時間“段”。建設(shè)和諧社區(qū)，要求房地產(chǎn)企業(yè)不僅要解決居住、治安等基礎(chǔ)功能，更應(yīng)該承擔(dān)社會責(zé)任，提供更加全面的社會服務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任存在的問題，本文從三個方面綜述了社會責(zé)任的創(chuàng)新內(nèi)容，基本上反映出了房地產(chǎn)責(zé)任制度轉(zhuǎn)型的概況由此提出對房地展望：

（1）企業(yè)經(jīng)營如何把握好最低的社會成本，在理念和行動上要有健全的體制來鼓勵企業(yè)做出更大的行動。

（2）從當(dāng)前社區(qū)建設(shè)的情況來看，由于體制、理念、政策等方面依然存在一些制約社區(qū)發(fā)展的深層次問題，阻礙了社區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展的想現(xiàn)象，社區(qū)委員會應(yīng)作出全面的思考

（3）利益相關(guān)者對房地產(chǎn)企業(yè)的影響力度有限。因此應(yīng)加強約束機制，達(dá)到和諧的狀態(tài)。

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[9]楊林萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)如何參與和諧社區(qū)建設(shè)[J].才智，2009（4）：158-159.

篇8

在競爭日趨激烈和資金壓力過大的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)自身的穩(wěn)定、高速、持久發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的重要課題。然而，在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢下，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式已不能幫助企業(yè)在市場中贏得有利地位，因此，要想在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中保持優(yōu)勢地位，獲得持續(xù)快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋求經(jīng)營模式、盈利模式上的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)運營模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運營模式”，即開啟“資產(chǎn)輕量化”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

目前，關(guān)于“輕資產(chǎn)”還沒有統(tǒng)一的、比較權(quán)威的定義，但是已經(jīng)有了一些表述?！拜p資產(chǎn)”屬于企業(yè)的一種獨特資源，其內(nèi)涵為“資源基礎(chǔ)觀點”下“核心競爭力”的各個因素（這些因素包括企業(yè)所擁有的有價值的、稀少的、不易模仿的和難以替代的資源以及具有整合運用資源創(chuàng)造價值的獨特能力（Barney，1991）。這些資源不僅包括常見的品牌和專利，還包括市場基礎(chǔ)資產(chǎn)中強調(diào)的知識財產(chǎn)、客戶關(guān)系、渠道和網(wǎng)絡(luò)，以及其他諸如企業(yè)價值觀和文化、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、技術(shù)研發(fā)能力、產(chǎn)品營銷能力、租住文化、人力資源、管理制度和流程等無形資產(chǎn)（Arnit，1993）?？偟膩碚f，輕資產(chǎn)可以視為是企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)競爭優(yōu)勢和價值增長的關(guān)鍵因素（劉艷軍，2010）。輕資產(chǎn)其實就是企業(yè)的一類資產(chǎn)，它們的特點在“輕”上，核心應(yīng)該是這些“虛”的東西（楊天波、景梁，2011）。

輕資產(chǎn)運營模式由麥肯錫咨詢公司首先提出，并于在之后得到廣泛推廣。有學(xué)者將輕資產(chǎn)運營定義為：在資源有限的形勢下，以智力資本的運營為基礎(chǔ)，杠桿利用各種資源，從而實現(xiàn)以最低的投入得到最大化的商業(yè)運營模式價值的戰(zhàn)略管理（孫黎、朱武祥，2003）。

輕資產(chǎn)運營模式的核心思想在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的贏利能力。房地產(chǎn)企業(yè)的“輕資產(chǎn)運營模式”是指房地產(chǎn)開發(fā)從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)以及銷售各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，其資金更多的來源于社會大眾。輕資產(chǎn)模式并不要求房地產(chǎn)開發(fā)商操作整個過程，它在整個房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個角色。這種輕資產(chǎn)模式的創(chuàng)新是企業(yè)解決債務(wù)危機的好辦法，更是為企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整奠定基礎(chǔ)，也是解決了資金鏈斷裂的重要舉措。

近年來，包括萬達(dá)、萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會得到越來越多的用武之地。以萬達(dá)為例，2015年1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)宣布與光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)投資顧問有限公司、嘉實資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費平臺的協(xié)議。4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。這20座萬達(dá)廣場的設(shè)計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都由萬達(dá)操作，使用萬達(dá)品牌，但不再介入投資領(lǐng)域，資產(chǎn)將歸投資者所有，萬達(dá)與投資方從凈租金收益中分成，以此減少資金壓力，大幅提升凈利潤率；這一舉措標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)’模式正式啟動。又如萬科為例，其年初宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)都屬于輕資產(chǎn)概念。同樣，保利地產(chǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運營平臺，也是屬于輕資產(chǎn)。但并不是所有企業(yè)都適合輕資產(chǎn)運營模式，需要結(jié)合企業(yè)自身情況來進(jìn)行判斷是否可以以輕資產(chǎn)模式來進(jìn)行發(fā)展。輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢會被淡化，而效率優(yōu)勢會被放大，另外，輕資產(chǎn)模式還會帶來過分依賴外包、產(chǎn)品質(zhì)量無法控制等風(fēng)險，甚至在模式設(shè)計及運行中也會產(chǎn)生“空手道”、小即好、盲目追“輕”的誤區(qū)，因此不是所有的企業(yè)都能實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀經(jīng)濟(jì)；政策；走勢；投資策略

一、2013年宏觀經(jīng)濟(jì)及武漢市房地產(chǎn)市場背景

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持續(xù)性的一個重要指標(biāo)，也是衡量房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)及城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系的主要指標(biāo)之一。從短期看，指標(biāo)表明房地產(chǎn)年度開發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資總額的比重；從長期看，它反映房地產(chǎn)開發(fā)投資在建總規(guī)模與固定資產(chǎn)投資總規(guī)模的比例關(guān)系。這個比例過高或過低，都會影響國民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

2011年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到471564億元，比上年增長9.2%，經(jīng)濟(jì)增速放緩，“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”再次成為政府2012年的首要目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)受到調(diào)控，但從長期來看，仍將是支持中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資在GDP中的占比逐年上升，2007年以來占比均在10%以上，2011年達(dá)到了17%左右的水平，出于保增長和地方財政壓力的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)仍將長期向上看好。武漢市2011年GDP6536.81億，人均GDP約10000美元，盡管經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，但絕對值依然較高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺。

（二）武漢房地產(chǎn)市場

1. 供求走勢

從房地產(chǎn)（住房）的需求方面來看，城市原有居民住房改善的需要，城市年輕人組建新家庭以及進(jìn)入城市的新興群體都構(gòu)成對住房的需求；另外，某些對外開放度大的城市還有境外人士的流入，他們也需要購買住房，至少需要租賃住房；城市改造過程中的動拆遷居民更是成為最直接最現(xiàn)實的住房需求者。在一定的時期中，城市土地的供給總是有限的，房地產(chǎn)開發(fā)商建造住房的總量也是有限的，一旦需求量增長過快，房價就會有上升的趨勢。因此，2011年房地產(chǎn)市場供應(yīng)持續(xù)增加，市場成交總體呈現(xiàn)前高后低的走勢，2011年上半年價格仍然在大幅上漲，居于高位，導(dǎo)致全年成交價格相比去年走高，但目前成交量逐步萎縮，價格開始松動。2011年全年新增供應(yīng)房源為1192萬㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量為 825萬㎡，相比于去年下降8.6%；成交價格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；

2. 存量

目前存量將近840萬方，較去年同期新增近200萬方，目前存銷比接近12。庫存居于高位，2011年底至2012年上半年特別是3-4月份，房企將面臨資金壓力不斷加劇、存貨繼續(xù)增加，銷售持續(xù)低迷的多重考驗，將帶來房價的進(jìn)一步下行。

3. 新盤成交走勢

2011年共計375個樓盤開盤（包括一個項目多次開盤及加推的情況），5月為新盤市場分水嶺，在品牌開發(fā)商低價開盤的帶動下，整體成交率高達(dá)65%，而之后政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)威，投資及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度銷售目標(biāo)不得不增加的推盤量，盡管開發(fā)商基本選擇低價入市，加大推廣力度，卻難以改變成交率持續(xù)下滑的趨勢。

4. 土地市場

相比于2010年武漢土地市場“地王頻現(xiàn)”的瘋狂，2011年表現(xiàn)相對冷清，土地成交面積與成交金額均有大幅下滑，底價成交、流拍、延期現(xiàn)象增多，調(diào)控背景下開發(fā)商拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。從土地成交一般影響2年后的供求關(guān)系這一規(guī)律來看， 08年土地成交規(guī)模大幅萎縮使得2010年供應(yīng)量極為緊張，而加上之前累計的需求集中釋放，使得2010年成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，房價大幅飆升，開發(fā)商資金量充裕，大幅拿地擴(kuò)張，如此也必將大大增加2012年的供應(yīng)量，使得供過于求的態(tài)勢有可能加劇。

二、房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

1. 政策方面

2011年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議表明中央未來對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的方向不會動搖， 盡管“三限”政策帶有明顯的政治干預(yù)色彩，但在“促進(jìn)房價合理回歸”的目標(biāo)下，2014 年政策整體放松無望，更多可能是政策微調(diào)。保障房的建設(shè)將穩(wěn)步推進(jìn)，彌補商品房投資下滑對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。房產(chǎn)稅或采取擴(kuò)大試點城市的方式漸進(jìn)推進(jìn)，長期看將逐步替代限購令。

2. 信貸資金方面

房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，離不開金融支持。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)歷可以看出房地產(chǎn)金融發(fā)展的狀況，很大程度上左右著房地產(chǎn)投資的狀況。為了控制房地產(chǎn)投資過快增長，改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況，國家出臺了一系列綜合措施，包括提高存款準(zhǔn)備金率、控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例等金融政策和清理整頓開發(fā)區(qū)、限制高檔物業(yè)用地等新的土地政策等。但是，在國家“保增長”的主題下，之前一直緊縮的信貸資金可能會逐步寬松，我國貨幣政策將從緊縮走向中性，預(yù)計2014年將有多次存準(zhǔn)率的下調(diào)，資金流充足，但是對于信貸資金的流向暫時難以判斷，是否對房地產(chǎn)有大幅利好尚難以定論。

三、房地產(chǎn)投資策略建議

中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入短周期或者持續(xù)調(diào)整期，目的是保證房地產(chǎn)買賣雙方健康穩(wěn)定有序發(fā)展。未來中國房地產(chǎn)市場即使取消限購，也不會像2010年一樣快速反彈，未來房地產(chǎn)市場應(yīng)該放在國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景中來看，應(yīng)后續(xù)房地產(chǎn)政策將會是斷斷續(xù)續(xù)，不斷出臺不但調(diào)整，因此房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商在自己的戰(zhàn)略目標(biāo)及開發(fā)策略上必須走價值開發(fā)和重深化拓寬盈利模式的策略。

1. 增強風(fēng)險防范意識，以戰(zhàn)略防守為主，收縮戰(zhàn)線，快速銷售，最大程度的持有現(xiàn)金，為即將可能到臨的低價抄底拿地做好準(zhǔn)備；

2. 營銷策略上，做好淡市營銷專題，強化以客戶為中心的營銷方式，同時追求營銷渠道的創(chuàng)新和精細(xì)化；

3. 產(chǎn)品策略上，目前房地產(chǎn)市場開發(fā)水平已經(jīng)頗為成熟，單純的從立面、園林、戶型等方面去突破顯得較為薄弱，必須增加產(chǎn)品內(nèi)涵和人文訴求，帶來客戶生活方式的全新體驗，杜絕產(chǎn)品的裸奔；

4. 從戰(zhàn)略領(lǐng)域看，應(yīng)該著眼于未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，重視商業(yè)物業(yè)持有，同時可考慮與內(nèi)需相關(guān)的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等；

5. 從戰(zhàn)略布局看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入下半場，未來三四線城市將是發(fā)展的重點和亮點，在資金充裕的情況下，可適當(dāng)考慮布局拓展三四線城市。

參考文獻(xiàn)

[1] 張東：《房地產(chǎn)投資導(dǎo)論》，中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2009年

篇10

文/劉旦

【摘要】隨著中國成為世界老年人口最多的國家，養(yǎng)老問題也成為近年來學(xué)術(shù)研究的熱點，考慮到老年住宅產(chǎn)品市場需求巨大，養(yǎng)老地產(chǎn)成為當(dāng)下中國眾多企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。本文在深入分析養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵基礎(chǔ)上，剖析了我國當(dāng)前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀。最后，在借鑒美國、日本養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)經(jīng)驗基礎(chǔ)上，從項目定位、項目選址、產(chǎn)品設(shè)計、價值鏈閉環(huán)等方面提出了中國養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營模式。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老社區(qū)；國外經(jīng)驗；運營模式

【作者簡介】劉旦，江西財經(jīng)大學(xué)副教授，博士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及住宅市場持續(xù)低迷背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略選擇。不過，到目前為止，我國還沒有形成可供全國化復(fù)制的成熟商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)的特定形態(tài)與模式，也是養(yǎng)老地產(chǎn)市場的細(xì)分領(lǐng)域。受傳統(tǒng)道德價值觀和“大家族”觀影響，我國老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養(yǎng)老”觀念，因此，從老年人的養(yǎng)老需求出發(fā)，集居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂功能于一體的養(yǎng)老社區(qū)將是我國老年人養(yǎng)老方式的首要選擇。本文擬就養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營模式進(jìn)行研究，以期拋磚引玉。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)概念

目前，對于養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵國內(nèi)學(xué)術(shù)界還存在爭議。本文認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，核心是服務(wù)，地產(chǎn)是嫁接服務(wù)的平臺。養(yǎng)老地產(chǎn)具有四大屬性，其中房地產(chǎn)屬性是其根本屬性，但與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)在物業(yè)形態(tài)上注重適老化改造；服務(wù)屬性是核心屬性，是養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)特征；養(yǎng)老地產(chǎn)還具有金融屬性，本質(zhì)上持有型地產(chǎn)最高級形態(tài)，是一種金融產(chǎn)品，只有金融這個點打通，持續(xù)運營才有可能；最后，由于養(yǎng)老地產(chǎn)客戶是老年人，人文屬性、人文關(guān)懷是樂享晚年的應(yīng)有之義。從相關(guān)利益者角度分析，對企業(yè)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈包含眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，核心產(chǎn)業(yè)主要包括養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理和老年醫(yī)療，其中養(yǎng)老設(shè)施的開發(fā)和運營，準(zhǔn)入門檻高，如果開發(fā)商能跨過門檻，建立行業(yè)壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于拉動內(nèi)需，進(jìn)而形成新的經(jīng)濟(jì)增長點。對老年人來說，養(yǎng)老地產(chǎn)是提升晚年生活質(zhì)量，實現(xiàn)樂享晚年生活目標(biāo)的物質(zhì)載體。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

1.與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相比規(guī)模更大，盈利模式更強調(diào)福利保障型和市場商品型相結(jié)合。養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營利性和非營利性，后者主要由政府來承擔(dān)，前者主要由社會資金來主導(dǎo)。在市場化養(yǎng)老模式下，開發(fā)商面對的是龐大的市場化的養(yǎng)老需求，其開發(fā)和運營綜合了服務(wù)屬性、商業(yè)屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務(wù)屬性表現(xiàn)在管理要求高，需要精心打造以服務(wù)為核心的專業(yè)管理團(tuán)隊，服務(wù)內(nèi)容涵蓋從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)。商業(yè)屬性表現(xiàn)在前期投入大，要求長期持有運營，資金回收期較長。同時，商業(yè)屬性還表現(xiàn)在運營難度大，租售方式將比普通商鋪更為復(fù)雜。住宅屬性表現(xiàn)在開發(fā)難度高，養(yǎng)老地產(chǎn)除了產(chǎn)品設(shè)計要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設(shè)備。因此，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，開發(fā)運營難度更高，開發(fā)商在市場化運作過程中應(yīng)該考慮政府公共福利以及民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題，形成一個多贏局面。

2.與住宅地產(chǎn)相比產(chǎn)業(yè)鏈更長，管理模式更強調(diào)戰(zhàn)略協(xié)作、強強聯(lián)合。從價值鏈看，住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，核心利益主體主要是開發(fā)商和購房者，采取單一價值鏈運作模式。養(yǎng)老地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)，核心利益主體除了開發(fā)商，還包括政府、消費者、運營商、投資商等，利益協(xié)調(diào)難度更大。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更長，可以分為核心產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理、老年醫(yī)療；配套產(chǎn)業(yè)，如專業(yè)設(shè)備、老年食品、老年服飾、營養(yǎng)保健、老年娛樂、老年旅游、老年求知等；衍生產(chǎn)業(yè)，如老年理財、老年融資、老年保險、老年咨詢等。從產(chǎn)業(yè)鏈條重要性看，房地產(chǎn)是基底，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場化運營的平臺；養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計是核心，是整個養(yǎng)老地產(chǎn)項目驅(qū)動的引擎；優(yōu)勢資源是項目核心競爭力形成的關(guān)鍵，一個好的養(yǎng)老地產(chǎn)項目只有加入優(yōu)勢資源才能產(chǎn)生競爭力。因此，相對住宅地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)門檻更高，復(fù)合屬性更強，需要開發(fā)商具備對于醫(yī)療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長期投資資金的能力以及后期運營管理的能力等。開發(fā)商運用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈運營模式比較困難，需要通過平臺打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強調(diào)優(yōu)勢互補，合作開發(fā)。

3.與養(yǎng)生地產(chǎn)相比受眾更窄，功能配置更強調(diào)養(yǎng)老配套服務(wù)。養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生概念受眾群體除了老年人群外，其優(yōu)美的環(huán)境也吸引了不少中年置業(yè)人群。作為養(yǎng)老地產(chǎn)，老人最需要的是養(yǎng)老配套服務(wù)，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商不僅是地產(chǎn)開發(fā)商，更是養(yǎng)老服務(wù)提供商。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合平臺，是各種養(yǎng)老保障服務(wù)的整合終端，養(yǎng)生地產(chǎn)對服務(wù)和運營機構(gòu)依賴較弱，主要與健康產(chǎn)業(yè)中的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合緊密。在物業(yè)形態(tài)上，養(yǎng)老地產(chǎn)強調(diào)為老化、適老化配套設(shè)施，養(yǎng)生地產(chǎn)強調(diào)自然生態(tài)與人文資源固化為優(yōu)美的園林設(shè)計與景觀。從產(chǎn)業(yè)屬性看，養(yǎng)老地產(chǎn)要平衡福利性、公益性、弱營利性三者關(guān)系，養(yǎng)生地產(chǎn)純粹是市場化運營，追求高利潤回報。從開發(fā)主體看，養(yǎng)老服務(wù)提供主體是民營非企業(yè)機構(gòu)和民營養(yǎng)老服務(wù)公司，盈利來源主要是會員費和服務(wù)費。房地產(chǎn)開發(fā)主體一般是房地產(chǎn)開發(fā)公司或其他投資企業(yè)，盈利來源主要是產(chǎn)權(quán)銷售和房屋出租。養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)主體一般是資金實力雄厚、無短期回現(xiàn)目標(biāo)、具備較強資金周轉(zhuǎn)能力的發(fā)展商。

二、我國當(dāng)前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀

在“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”商機初露后，以大型地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養(yǎng)老社區(qū)，具體而言根據(jù)其功能配置可以分為以下幾類。

（一）獨立護(hù)理型

獨立護(hù)理型是指單獨設(shè)立在城市中心較好位置的純護(hù)理型社區(qū)，與周邊社區(qū)無關(guān)聯(lián)，對醫(yī)療護(hù)理要求高，客戶價格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項目有恭和苑、星堡中環(huán)等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城市內(nèi)部，交通便利，周邊醫(yī)療設(shè)施完備；二是配套方面，社區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備，社區(qū)配備基本醫(yī)療護(hù)理，周邊區(qū)域承擔(dān)高等級醫(yī)療需求；三是盈利模式為少量入門費+租金，運營主體自營，通常具有運營或醫(yī)療優(yōu)勢；四是目標(biāo)客群定位為需要護(hù)理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關(guān)懷、術(shù)后護(hù)理等。

（二）綜合開發(fā)型（混合型）

綜合開發(fā)型是指在城市郊區(qū)成片開發(fā)，自主建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，適應(yīng)各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務(wù)對象包含健康老人和非健康老人的綜合社區(qū)，典型特征是租售平衡，選址要求高、產(chǎn)品力打造難，但資金壓力相對較小，典型項目如親和源、北京太陽城、天地健康城等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，周邊自然環(huán)境良好的郊區(qū)，離核心城市1~1.5小時車程，具有一定的景觀自然環(huán)境基礎(chǔ)；二是配套方面，社區(qū)自建完成商業(yè)、醫(yī)療甚至教育配套以彌補區(qū)域自有配套不足的問題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營，運營可自營或外包；四是目標(biāo)客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業(yè)主要面向社區(qū)內(nèi)部老人或未來外來老人。

（三）社區(qū)嵌入型

社區(qū)嵌入型模式就是在成熟社區(qū)中拿出幾棟物業(yè)配建老年設(shè)施，產(chǎn)品形態(tài)可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動中心等。該模式對于醫(yī)療護(hù)理要求較高，代表項目如保利和熹會、遠(yuǎn)洋椿萱茂、萬科良渚等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城區(qū)內(nèi)部大型社區(qū)或周邊生活環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)，社區(qū)周邊，對老人有吸引力；二是配套方面，社區(qū)承擔(dān)商業(yè)等基本配套，基礎(chǔ)醫(yī)療護(hù)理設(shè)施完備、高等級醫(yī)療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會員權(quán)+月費”、護(hù)理按照等級收費等，需要完備的運營能力；四是目標(biāo)客群定位為半自理、具有一定護(hù)理需求的群體。社區(qū)嵌入型養(yǎng)老地產(chǎn)典型特征如表1所示。

三、國外老年社區(qū)開發(fā)模式

（一）美國持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)（CCRC模式）

美國是世界較早進(jìn)入老齡社會的西方發(fā)達(dá)國家，經(jīng)過幾十年發(fā)展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來，其發(fā)展特色有以下幾點。

1.選址時注重生態(tài)環(huán)境，擁有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分。CCRC通常選址在距市中心1個小時車程、交通便利的城市近郊，選址時注重生態(tài)環(huán)境營造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無障礙設(shè)計，還提供各種生活配套設(shè)施，滿足入住者的一切生活需要。如美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)是聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一，選址于陽光明媚的鳳凰城郊區(qū)，全年312天能夠接受日照。太陽城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴(kuò)大到1萬英畝。西邊的WhiteTanks地區(qū)公園，面積已達(dá)2.6萬英畝。同時，太陽城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場，生活設(shè)施方面包括7個娛樂中心，2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉(xiāng)村俱樂部，一間美術(shù)館和一個交響樂演奏廳。在建筑設(shè)計上，小區(qū)內(nèi)除了實現(xiàn)無障礙設(shè)計外，最大的亮點就是功能區(qū)劃分環(huán)環(huán)緊扣，互為助益，六大居住社區(qū)定位明確。同時，社區(qū)還配備了醫(yī)院，為入住者提供預(yù)防、護(hù)理、康復(fù)等多種醫(yī)療服務(wù)。

2.項目規(guī)模普遍比較大，產(chǎn)品種類豐富。在美國，CCRC規(guī)模都比較大，如美國佛羅里達(dá)太陽城中心規(guī)模接近微型城市，社區(qū)太陽城中心共有1.05個住宅單元，目前有來自全美及世界各地的住戶1.6萬。在產(chǎn)品策略上，養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)種類一般比較齊全，開發(fā)商一般根據(jù)老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設(shè)計與特定階段相適應(yīng)的住宅產(chǎn)品。如太陽城住宅類型就包括獨棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區(qū)住宅以低層建筑為主。

3.分工協(xié)作的運營管理模式。由于牽涉到不動產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)、運營與管理相較于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老運營機構(gòu)要復(fù)雜得多。美國CCRC項目開發(fā)主體基本都是私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運作，從投資運營主體來看，目前規(guī)模較大的養(yǎng)老住宅項目主要以地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司和政府為主導(dǎo)，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國外投資商等開始慢慢進(jìn)入這個市場。其運營特色在于開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離，各環(huán)節(jié)的專業(yè)分工實現(xiàn)了高效低風(fēng)險運作（表2）。

（二）日本的兩代居模式

作為亞洲國家，日本擁有最符合東方特色的居家養(yǎng)老服務(wù)以及長期護(hù)理服務(wù)體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養(yǎng)老服務(wù)，使得老年人既不需要遠(yuǎn)離子女又能得到妥善的養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)。

1.以兩代居為主的發(fā)展模式。當(dāng)今日本社會，集中養(yǎng)老、社會養(yǎng)老模式成為主流，原因除了居家養(yǎng)老模式不便受到社會服務(wù)外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點和適應(yīng)“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)，日本養(yǎng)老地產(chǎn)采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當(dāng)前，兩代居模式有了一些變化，一是規(guī)模更大，二是父母與子女住在相鄰的區(qū)域內(nèi)，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實現(xiàn)兩代人之間的互相照料和扶持。

2.注重高科技在養(yǎng)老社區(qū)中的應(yīng)用。在產(chǎn)品設(shè)計上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養(yǎng)老產(chǎn)品中應(yīng)用是其特色。以誠信香里為例，床邊墻上有“失禁感應(yīng)器”，床腳處安裝“離床感應(yīng)器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅速察覺并及時趕來。洗手間里全部設(shè)施由電腦控制，設(shè)施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動作探知感應(yīng)設(shè)施”等。同時，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設(shè)計的電動入浴設(shè)施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發(fā)了能和老人雙向交流的寵物機器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項。同時，入住的老人每周都能接受“松下紀(jì)念醫(yī)院”及“道仁醫(yī)院”的遠(yuǎn)程醫(yī)療診斷，醫(yī)生通過專門儀器就能夠掌握老人各項生理健康數(shù)據(jù)，對癥下藥，給出建議。

3.注重發(fā)揮民間資本在養(yǎng)老項目開發(fā)中的作用。從開發(fā)模式看，日本養(yǎng)老社區(qū)一般采取多企業(yè)之間聯(lián)合開發(fā)模式，不但降低了開發(fā)風(fēng)險，還使得社區(qū)內(nèi)每一個細(xì)節(jié)均能夠表現(xiàn)出眾。如日本高端養(yǎng)老運營管理機構(gòu)代表SunCity株式會社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括銀行、保險、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級企業(yè)1。在運營上，基本采取出租模式，運營管理以民間管理公司為主，因為后者能更為專業(yè)的服務(wù)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的，該運營模式不僅需要開發(fā)商具有強大的資金實力，還要具備搭建完善的養(yǎng)老服務(wù)體系能力。在日本，由國家投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)所占比例較少，大部分養(yǎng)老機構(gòu)都由民間投資開發(fā)，這得益于日本的介護(hù)保險制度和獨特的住宅金融公庫模式。同時，日本政府還通過財政補貼或低息貸款方式支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

（三）借鑒意義

1.發(fā)展模式借鑒。在美國，CCRC基本采取“保險+地產(chǎn)+養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)融合的商業(yè)模式，“政府扶持+開發(fā)商盈利”的發(fā)展模式，投資回報豐厚。運營上采用倒按揭的運營模式，吸引以銀行、保險資金為代表的長期資金參與，為可持續(xù)運營提供保障。養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模普遍比較大，服務(wù)類型多樣，配套完善，通過各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨感，或者與周邊知名大學(xué)合作，使其老有所為，老有所學(xué)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的經(jīng)營模式，家庭或親屬護(hù)理是基礎(chǔ)，公共福利服務(wù)和市場化服務(wù)是補充，突出自助自理。在建筑設(shè)計上，普遍重視規(guī)劃設(shè)計的人性化。

2.運作模式借鑒。受亞當(dāng)·斯密經(jīng)濟(jì)理論影響，美國強調(diào)政府不應(yīng)過多干預(yù)市場，因此，其養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)以民間資本為主導(dǎo)，是純商業(yè)化的市場化的養(yǎng)老地產(chǎn)，政府通過養(yǎng)老扶持政策以及發(fā)達(dá)的金融市場支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。在美國，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、運營商、房地產(chǎn)投資基金和私募基金共同構(gòu)建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過REITs整合其他各大相關(guān)參與主體。美國前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家REITs公司。與美國類似，日本受西方尤其是美國經(jīng)濟(jì)理論及模式影響，其養(yǎng)老模式也是以開發(fā)商為主導(dǎo)，政府輔助，同時更多注重家庭親情，兩代居盛行。

3.盈利模式借鑒。在國外，由于是商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，收費普遍比較昂貴。以美國CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業(yè)護(hù)理等多個層次的服務(wù)，收費通常較為昂貴。美國CCRC采取會員制經(jīng)營，入住老年人一般需首先繳納一次性會費，經(jīng)社區(qū)專門體檢機構(gòu)體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區(qū)的長期居住權(quán)。除入門會費外，老年人還需為餐飲和日常照護(hù)等服務(wù)支付額外服務(wù)費，額外費用的支付隨會費繳納額的上升而遞減。同時，會員的入門費可在既定期限內(nèi)退還老年人或不退還，通常入住時間越長，會費退還比例越低。在日本，以橫濱太陽城為例，其營收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據(jù)房間大小，3000萬~9800萬日元不等，月金包括管理費和餐費。此外，收入來源還包括一些額外收費。

多渠道的收入來源保證了項目的持續(xù)運營。

4.發(fā)展階段借鑒。在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)都經(jīng)歷了從低級形態(tài)向高級形態(tài)的發(fā)展和轉(zhuǎn)變，這一不斷演進(jìn)的過程與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)社會特征和人口老齡化特征相適應(yīng)。目前，西方發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以老年社區(qū)為主，設(shè)計理念從最開始的偏重地產(chǎn)屬性進(jìn)入到注重金融屬性和人文關(guān)懷階段，普通化、人性化、社區(qū)化發(fā)展成為養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的特征（表3）。

四、養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建議

（一）圍繞老年人群需求，構(gòu)建科學(xué)的選址模型

作為主題地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)與城市規(guī)劃密切相關(guān)，其定位必須基于城市發(fā)展視角，構(gòu)建科學(xué)的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點，同時老年人害怕孤獨，希望子女上班上學(xué)后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣。因此，項目選址一是要考慮生態(tài)因素，要考慮當(dāng)?shù)厥欠駬碛袕妱菹∪弊匀毁Y源，要以良好的生態(tài)環(huán)境營造健康、生態(tài)的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環(huán)伺一線城市周邊或地處城市郊區(qū)地帶，滿足相對低廉的開發(fā)成本優(yōu)勢，同時享受成熟的城市配套輻射。三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展階段、供銷比、人口導(dǎo)入水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)額、當(dāng)?shù)刎斦闆r等，研究人口密度、人口導(dǎo)入情況，這直接影響?zhàn)B老市場的容量和發(fā)展?jié)摿ΑＫ氖钱?dāng)?shù)卣恼咧С帧?/p>

（二）以為老化、適老化為核心，提高產(chǎn)品競爭力

在產(chǎn)品策略方面，養(yǎng)老社區(qū)在設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)時應(yīng)該對服務(wù)類型、產(chǎn)品形態(tài)、選址、定價和規(guī)模等多重參數(shù)進(jìn)行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關(guān)鍵要素：①居住條件，調(diào)查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫(yī)療和護(hù)理能力，便利可靠的醫(yī)療健康服務(wù)是消費者在選擇養(yǎng)老產(chǎn)品時最為重視的內(nèi)容。③其他增值服務(wù)和設(shè)施2。養(yǎng)老地產(chǎn)商應(yīng)考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對性的娛樂設(shè)備，并幫助組織社交活動等，以此豐富老年人的精神生活。在產(chǎn)品策略上，社區(qū)規(guī)模要大，要有醫(yī)療、娛樂、休閑相關(guān)的配套設(shè)施，細(xì)節(jié)處理重視無障礙設(shè)施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務(wù)及其他個性化服務(wù)，在確保社區(qū)安全性和私密性的同時，確保老年人在養(yǎng)老社區(qū)里感受到家庭的溫暖。在產(chǎn)品訴求上，可以考慮以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實現(xiàn)人群復(fù)合化發(fā)展，避免排他性。

（三）構(gòu)筑多點盈利的業(yè)務(wù)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務(wù)，養(yǎng)老配套服務(wù)是影響老年人群購買養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵要素，也是開發(fā)商實現(xiàn)持續(xù)盈利，構(gòu)建長短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場中的開發(fā)企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏系統(tǒng)化解決方案，還是以地產(chǎn)銷售為主要收入來源。當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)通常借助政策支持，以較低價格拿地以實現(xiàn)土地的增值。在具體實踐中，一種是以旅游用地、工業(yè)用地的方式拿地，如北京太陽城。另一種是和政府共同開發(fā)，如上海親和源。房地產(chǎn)開發(fā)收入的收取有兩種方案，一是直接出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)權(quán)；二是通過入門費，依靠每年利息現(xiàn)金流的貼現(xiàn)而獲取開發(fā)收入。未來，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)著眼于提煉可持續(xù)、可復(fù)制的盈利模式，形成規(guī)模效應(yīng)，通過設(shè)計短中長期的收入結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流及風(fēng)險可控，保證項目價值最大化。

（四）通過平臺方式形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)

養(yǎng)老社區(qū)是一個涵蓋醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、娛樂、交通、住宅、休閑、運動、購物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護(hù)理行業(yè)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條首當(dāng)其沖的主角。然而，與美國不同，目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商還是沿用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，全產(chǎn)業(yè)鏈運作模式居多。與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是多個產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，開發(fā)商要想在整條價值鏈上建立戰(zhàn)略優(yōu)勢，是很難完成的任務(wù)。理論研究表明，只要在價值鏈或者產(chǎn)業(yè)鏈中的任何一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)或者3～4個環(huán)節(jié)構(gòu)建了競爭對手無法在短期內(nèi)復(fù)制的競爭能力或優(yōu)勢，企業(yè)商業(yè)模式就有可能是成功的，如美國蘋果公司。未來，企業(yè)應(yīng)在對外部宏觀環(huán)境進(jìn)行細(xì)致掃描的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設(shè)策略。具體而言，可考慮根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況采取相應(yīng)的戰(zhàn)略模式和行動計劃，對價值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取卡位戰(zhàn)略，進(jìn)行強化；對于價值鏈輔助環(huán)節(jié)，可以考慮通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作開發(fā)，完善業(yè)務(wù)外包管理等形成產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。

總之，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)是片藍(lán)海，企業(yè)需要尋找適合的商業(yè)模式介入。合理商業(yè)模式的構(gòu)建不僅要適合外部宏觀環(huán)境，也要匹配內(nèi)部資源與能力。此外，融資模式、目標(biāo)客戶需求也是影響商業(yè)模式設(shè)計的重要因素，老年人群對養(yǎng)老社區(qū)消費與服務(wù)消費的偏好，將決定養(yǎng)老地產(chǎn)項目是適合長期運營還是以銷售實現(xiàn)投資回報。開發(fā)商在市場化運作的過程中，不僅要立足于自身的歷史發(fā)展，也應(yīng)該考慮政府公共福利并解決民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問題，形成一個多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個可持續(xù)的商業(yè)模式。

注釋

1.萬通地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新研發(fā)課題小組：《養(yǎng)老地產(chǎn)日本案例考察總結(jié)報告》，2010年12月。

2.孫超、唐海燕：《養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式》，中國經(jīng)營報，2014年1月23日。

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