導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地征地流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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摘 要 從農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)實過程中我國政府干預(yù)存在的問題入手，提出解決這些問題的政策建議，政府部門應(yīng)該做到轉(zhuǎn)變政府角色、規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)程序、明確政府權(quán)責、加大引導(dǎo)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)方面的財政支出，積極引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)。

關(guān)鍵詞 土地流轉(zhuǎn) 政府部門 政府職能

中央經(jīng)濟工作會議將“推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展“列為2011年主要任務(wù)之一，而農(nóng)地過于碎化不利于機械化和農(nóng)用技術(shù)的推廣，農(nóng)業(yè)收益陷入增長瓶頸，土地比較效益低下，不利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。通過土地流轉(zhuǎn)可以實現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營和統(tǒng)一管理，培養(yǎng)出新型農(nóng)民骨干、適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的農(nóng)村管理人才、種植能手、科技帶頭人等，依靠職業(yè)化農(nóng)民來引領(lǐng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。然而，由于政府權(quán)責定位的不合理，在土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實過程中多用強制流轉(zhuǎn)或妨礙流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象發(fā)生。因此，要明確政府部門在土地流轉(zhuǎn)過程中的職能，正確合理的引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)。

一、變管理型政府為服務(wù)型政府

政府不能直接進入土地流轉(zhuǎn)市場,而是發(fā)揮引導(dǎo)和服務(wù)的功能,抓好土地流轉(zhuǎn)在大方向上的調(diào)控、監(jiān)督。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體組織在土地流轉(zhuǎn)中的作用是“中間人”,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體組織在土地流轉(zhuǎn)中,要積極維護農(nóng)民土地使用權(quán)益,加大與企業(yè)、專業(yè)大戶與農(nóng)戶之間的聯(lián)系,不應(yīng)當以主導(dǎo)者身份去分享流轉(zhuǎn)收入,更不應(yīng)去經(jīng)營土地租賃業(yè)務(wù)。

對農(nóng)民新型合作組織和專業(yè)農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶在財政上的扶持力度要加大。由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)具有生產(chǎn)成本高、投資周期長、面臨風險大、收益低的特點,許多銀行和投資者對涉及農(nóng)業(yè)項目投資少。政府可以通過減稅貼息的辦法,鼓勵銀行和金融資機構(gòu)積極為種養(yǎng)大戶、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)發(fā)放貸款,確保農(nóng)業(yè)發(fā)展所需資金充足。

二、建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)

一是抓緊研究制定如《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例》、《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記條例》以及《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)。明確界定農(nóng)地產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易流程與流轉(zhuǎn)范圍和程序,保護農(nóng)民合法權(quán)益,促進農(nóng)地流轉(zhuǎn)。二是完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格評估制度和土地流轉(zhuǎn)補償制度。公平考慮集體、農(nóng)戶和承包者利益的前提下,科學(xué)合理地制定土地流轉(zhuǎn)補償標準和利益分配標準。

三、積極培養(yǎng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織

加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織相關(guān)法律法規(guī)的建立，出臺農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織條例。同時加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)的服務(wù)、管理和監(jiān)督工作。要正確界定政府與中介組織關(guān)系，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)中介組織是土地流轉(zhuǎn)市場的重要組成部分，并不是政府的行政命令執(zhí)行者。政府要對建立土地流轉(zhuǎn)中介組織起到積極引導(dǎo)作用,由于該行業(yè)特殊的社會服務(wù)性,應(yīng)結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實狀況給予適當?shù)恼邇A斜。

四、堅持土地流轉(zhuǎn)依法、自愿、因地制宜的原則

土地流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)是農(nóng)戶,農(nóng)民應(yīng)是土地流轉(zhuǎn)的決策者。農(nóng)民自己有權(quán)決定土地是否流轉(zhuǎn)，以何種方式流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)面積、流轉(zhuǎn)價格等等。必須尊重農(nóng)民的意愿,保護農(nóng)民利益,堅決反對各級政府和鄉(xiāng)村組織以各種名目違背農(nóng)民意愿,搞強迫命令,進行圈地開發(fā)和反租倒包。

我國各地區(qū)土地的質(zhì)量不同，種植的農(nóng)作物種類區(qū)別很大，各地的經(jīng)濟發(fā)展水平也有很大的差別。因此，土地流轉(zhuǎn)中要因地制宜區(qū)別對待，不可照搬照套，要積極摸索出適合本土的土地流轉(zhuǎn)模式。

五、完善社會保障制度，促進農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)

幾千年來農(nóng)民們靠土地維持生活，通過土地創(chuàng)收改善自身福利。如果剝奪了農(nóng)民的土地，相當于斷絕了農(nóng)民的后路，土地是農(nóng)民的最后保障。所以在土地流轉(zhuǎn)中要解決好農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移問題，使得轉(zhuǎn)移出去的勞動力都能到非農(nóng)行業(yè)就業(yè)，并且擁有和城鎮(zhèn)職工同樣的社會保障權(quán)利，這樣才能使得農(nóng)民沒有后顧之憂自愿把土地流轉(zhuǎn)出去。所以，在土地對農(nóng)民來說具有特殊的情節(jié)的現(xiàn)實下，要促進土地流轉(zhuǎn),就必須減少農(nóng)民對土地的依賴,降低土地對農(nóng)民的重要性,從而就必須降低農(nóng)業(yè)收入在農(nóng)民收入中的比重,大規(guī)模轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力到非農(nóng)崗位就業(yè),提供完善的社會保障制度，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?jīng)營。一是大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及第三產(chǎn)業(yè),積極引進和培育勞動密集型的中小民營企業(yè) ,爭取部分農(nóng)村剩余勞動力“就地消化”。 二是提供被征地農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn),。受教育年限少導(dǎo)致農(nóng)民自身技能的缺乏，基本上就沒有什么技術(shù)，在城市中打工的農(nóng)民工也是基本上以苦力為主，沒有什么手藝，收入也較低，有些甚至還沒有種地時的收入高，這就大大增加了農(nóng)民進城的成本，阻礙農(nóng)地流轉(zhuǎn)。因此要提高勞動力素質(zhì),為農(nóng)民“走出去”務(wù)工創(chuàng)造條件。三是建立農(nóng)村社會保障體系。在土地補償中，可以考慮從土地流轉(zhuǎn)收入中提取一定比例的資金用于建立土地基金，主要用于支付農(nóng)村社會保障所需要的資金。

政府部門由于其理性經(jīng)濟人的本性,忽視了其以提供服務(wù)為主要職責的非營利性的宗旨,在土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)一些問題。政府部門要做到權(quán)責明確,發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)對農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的積極作用。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】集體土地；國家征收；土地流轉(zhuǎn)；開發(fā)模式

1 國家法律規(guī)定的一般模式――實行土地征收制度，國家壟斷土地一級市場

我國實行生產(chǎn)資料的社會主義公有制，而土地作為生產(chǎn)資料中的重要因素，具有社會主義的公有性。因此，在我國的土地管理體制中，無論是國有土地還是集體土地，為了維護土地公有的基本制度，保護耕地和其他農(nóng)業(yè)用地，保持國家對地產(chǎn)市場的調(diào)控能力，國家禁止所有權(quán)的流轉(zhuǎn)交易。土地所有權(quán)的不可交易性，意味著國有土地的所有權(quán)是唯一的和不可出讓、不可改變的，國有土地所有權(quán)在任何情形下都不得轉(zhuǎn)為集體所有權(quán)；集體土地除了被依法征收而成為國有土地外，其所有權(quán)性質(zhì)也是不能改變的。

所有權(quán)是民事主體對物的全面的支配權(quán)，是物權(quán)體系的根基，也是物權(quán)法許多規(guī)則的基礎(chǔ)。但是，出于公共利益的需要，國家依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收是國家以行政權(quán)取得集體、單位和個人的財產(chǎn)所有權(quán)的行為，是物權(quán)變動的一種極為特殊的情形，是所有權(quán)的一種被動流轉(zhuǎn)方式。征收導(dǎo)致所有權(quán)的喪失，對所有權(quán)人造成損害的應(yīng)給予合理的補償。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益（圖1圖2）[2]。

2 法律一般模式的局限性

2.1 不利于自下而上的城市化進程

土地所有權(quán)流動具有單向性，使得我國土地所有權(quán)正常轉(zhuǎn)化的唯一法律形式為國家征收。與此相適應(yīng)，法律規(guī)定任何單位和個人進行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。只要涉及農(nóng)地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，就要通過政府征地。國家壟斷了土地一級市場，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得直接進入市場流轉(zhuǎn)。

這樣的管理模式，對于我國自下而上的城市化進程十分不利。其對于農(nóng)用地的非農(nóng)業(yè)建設(shè)限制以及其流轉(zhuǎn)管理的單一方式，直接導(dǎo)致了村辦企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展困境。另外，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)承接周邊城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移形成了障礙，不利于打破我國的“二元經(jīng)濟體制”。

2.2 限制了農(nóng)民對于集體土地的平等使用權(quán)力

雖然通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有諸多限制。如《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當經(jīng)發(fā)包方同意；《土地管理法》規(guī)定集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)建設(shè)；《擔保法》規(guī)定耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，不利于土地資源的有效配置和市場化運作。這就相當于剝奪了農(nóng)民土地的所有權(quán)，阻礙了非農(nóng)經(jīng)濟的發(fā)展和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)資產(chǎn)存量盤活。政府作為農(nóng)地轉(zhuǎn)為國有土地的唯一仲裁者，擁有獲得農(nóng)地并將其轉(zhuǎn)給城市使用者的壟斷性權(quán)力。而農(nóng)民作為集體用地的實際使用者，其使用權(quán)力沒有得到公平的體現(xiàn)[2]。

3 集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)開發(fā)模式

3.1 政府主導(dǎo)型模式

3.1.1 編制建設(shè)規(guī)劃，確保集體土地的有計劃流轉(zhuǎn)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃編制建設(shè)規(guī)劃。農(nóng)民集體建設(shè)用地經(jīng)批準可以采用轉(zhuǎn)讓、租賃、作價入股、聯(lián)營聯(lián)建、抵押等多種形式進行流轉(zhuǎn)。放開了對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)、私營或者聯(lián)戶辦企業(yè)以及村民自建住宅等對建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限制。集體建設(shè)用地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)一開發(fā)，采用招標、拍賣等市場方式提供土地使用權(quán)。

3.1.2 建立《集體土地流轉(zhuǎn)許可證》審批管理制度，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場

通過《集體土地流轉(zhuǎn)許可證》管理制度的建立，規(guī)范農(nóng)村集體用地的流轉(zhuǎn)開發(fā)。土地所有者和流轉(zhuǎn)雙方向土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請并填寫《流轉(zhuǎn)申請表》，然后市、縣土地行政主管部門對申請進行審核，填寫《流轉(zhuǎn)呈批表》報市、縣人民政府批準，頒發(fā)《流轉(zhuǎn)許可證》，流轉(zhuǎn)雙方按合同約定支付轉(zhuǎn)讓費等有關(guān)費用并辦理土地登記。

圖 3 土地流轉(zhuǎn)及土地增值收益分配

3.1.3 合理分配土地流轉(zhuǎn)收益，保障各方利益

在土地收益的分配上，土地所有權(quán)人與市、縣、鎮(zhèn)人民政府等共同參與。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)時，土地使用者須向市、縣人民政府繳納一定比例的土地流轉(zhuǎn)收益。以蕪湖為例，對于土地流轉(zhuǎn)收益和土地增值的收益，按土地所有者、鎮(zhèn)、縣(區(qū))、市各2：5：2：1分配。這樣的分配方式，保障了各方的利益，在土地所有者與管理者之間形成共同利益關(guān)系，能有效的推進集體土地的流轉(zhuǎn)開發(fā)[3]。

3.2 自下而上推動型模式

與政府主導(dǎo)模式相對應(yīng)的，還有自下而上的，由企業(yè)來推動集體土地流轉(zhuǎn)的開發(fā)模式。在經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，大城市周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)受到核心輻射力的影響，承接了部分產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，形成了“離土不離鄉(xiāng)，進場不進城”的城市化局面。這些地方的集體土地流轉(zhuǎn)發(fā)生最早，具有典型的自下而上性。

3.2.1 以行政村和村民小組作為土地安排的主體

以行政村和村民小組為單位，建立集體經(jīng)濟組織，在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的情況下，對集體土地進行規(guī)劃，分為農(nóng)田保護區(qū)、經(jīng)濟發(fā)展區(qū)和商住區(qū)，由集體經(jīng)濟組織出面以土地招商引資。以廣東省南海縣為例，由村民小組將集體土地進行統(tǒng)一規(guī)劃安排，然后以土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)或物業(yè)出租的形式進行開發(fā)，避免了國家征地壟斷農(nóng)地非農(nóng)化的格局，為農(nóng)民利用自己的土地推進工業(yè)化留下了較大的空間。

3.2.2 以政府的相關(guān)政策管理作為后續(xù)手段

在由村民組織進行用地安排的同時，為了規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的市場，還需要同時有政府的政策手段對其進行約束，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場秩序，避免土地流轉(zhuǎn)的混亂，保障經(jīng)濟的正常發(fā)展。以廣東省為例，對于自下而上的土地流轉(zhuǎn)過程，其于2005年6月出臺了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》這一地方規(guī)章，同年10月1日起在全省范圍內(nèi)實施以對省內(nèi)大范圍的集體土地流轉(zhuǎn)市場進行規(guī)范。其中明確指出允許流轉(zhuǎn)的開發(fā)用途，如興辦各類工商企業(yè)，包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外資投資企業(yè)(包括合資、合作、外商獨資企業(yè)、“三來一補”企業(yè))，聯(lián)營企業(yè)等；興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)；興建農(nóng)村村民住宅等。另外，對集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給予了明確界定，并且明確了其相應(yīng)的管理形式[4]。

3.2.3 以合理的利益分配作為最終保障

自下而上的推動模式，村民小組作為推動的主體，其土地出讓利益需要首先受到保護。而政府作為后續(xù)市場的管理者，需要處理好在同村民小組進行利益分配時的協(xié)調(diào)，保障廣大農(nóng)民作為最終受益者的目標實現(xiàn)。以廣東省為例，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定了集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得土地收益的管理和使用方式。要求將其納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理，其中50%以上存入銀行專戶，?？钣糜谵r(nóng)民社會保障安排，不得挪作他用[5]。

4 結(jié)語

集體土地流轉(zhuǎn)是當前我國經(jīng)濟發(fā)展過程中遇到的重要問題。對于集體土地流轉(zhuǎn)的絕對限制對于在市場經(jīng)濟下我國城鎮(zhèn)的建設(shè)十分不利。以自上而下、自下而上兩種方式作為突破口，適時將集體土地流轉(zhuǎn)納入社會主義市場經(jīng)濟體系，完善土地流轉(zhuǎn)制度，規(guī)范流轉(zhuǎn)方式，合理分配流轉(zhuǎn)收益，保障農(nóng)民利益，是當前集體土地流轉(zhuǎn)迫切需要解決的問題。

參考文獻

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[關(guān)鍵詞]農(nóng)村土地 承包經(jīng)營權(quán) 改革與發(fā)展

一、基本情況

1.土地流轉(zhuǎn)情況:汝州是個農(nóng)業(yè)大市,轄區(qū)97萬人,下轄11個鄉(xiāng)、4個鎮(zhèn)、5個辦事處,有456個行政村,農(nóng)村人口83.2萬人,總農(nóng)戶數(shù)21萬戶,土地總面積232萬畝,耕地面積94萬畝,流轉(zhuǎn)土地面積7.5萬畝,流轉(zhuǎn)面積占比8%,參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶占總農(nóng)戶數(shù)的10%,土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及的村為273個,占總村數(shù)的60%。

2.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式有四種:一是租賃;二是置換;三是托管;四是土地拍賣轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

3.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的用途及租金的支付:一是承包土地種植糧食,這是目前廣大農(nóng)村最常見的土地流轉(zhuǎn)形式,占目前土地流轉(zhuǎn)形式的85%,其租金的支付也是五花八門,有的是按每畝地每年約250-350斤小麥給付,有的是按當時小麥價格折算人民幣給付,也有的是把小麥直接折合成面粉分期給付;二是租賃比較貧瘠土地建設(shè)臨時性廠房,汝州礦產(chǎn)資源比較豐富,建設(shè)臨時性廠房主要是粉碎礦石或者堆積礦渣等,租賃年限不等,視經(jīng)營者的經(jīng)營情況而定,占目前土地流轉(zhuǎn)形式的5%,其租金的支付是按每畝地5080元的價格按年給付;三是土地拍賣轉(zhuǎn)讓使用權(quán),這主要是政府,其用途是公路建設(shè)、城市規(guī)劃及大型廠礦企業(yè)建設(shè)用地,占目前土地流轉(zhuǎn)形式的5%,其租金的支付是按每畝地不低于80000元的價格由政府一次性給付;四是極少部分農(nóng)民利用耕地的有利位置建設(shè)私人住房,這主要是位于交通方便、臨近公路的耕地,其住房有自用,也有出售。

二、制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的因素

1.農(nóng)業(yè)發(fā)展對土地流轉(zhuǎn)的制約。一是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的問題仍然存在。從調(diào)查了解的情況來看,農(nóng)田水利特別是小型水利等基礎(chǔ)設(shè)施年久失修、損毀比較嚴重的情況仍然普遍,糧食生產(chǎn)靠天吃飯的特征仍比較明顯。目前,汝州市缺乏灌溉條件的“望天田”有21萬畝,占總耕地面積的22.3%,灌溉水利用率平均60%,工程完好率為50%,缺水問題限制了糧食的進一步增產(chǎn),打擊了農(nóng)民種地的積極性,也制約著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。二是農(nóng)業(yè)科技推廣力量有限,制約了糧食單產(chǎn)的提高,制約了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣存在經(jīng)費缺乏、設(shè)施落后、技術(shù)人員不足等問題,據(jù)汝州市農(nóng)業(yè)部門反映,因推廣資金不足,當?shù)囟鄶?shù)增產(chǎn)技術(shù)只能小面積示范推廣,無法大面積轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力,而在糧食產(chǎn)量較低的情況下,部分農(nóng)戶認為種糧收益低下,還要花費大量的物力和財力,得不償使,從而不愿承包土地。三是農(nóng)村留守人員力量薄弱,沒有精力承包土地。由于青壯年勞動力大量外出打工,留守人員在種好自己土地的同時已是困難重重,沒有多余的精力去關(guān)注土地的流轉(zhuǎn)。2008年底汝州市勞務(wù)輸出總?cè)藬?shù)達24.5萬人,占全市人口總數(shù)的26%,隨著農(nóng)村青壯年勞動力的不斷轉(zhuǎn)移,種植的農(nóng)作物缺乏先進和有效的科學(xué)管理,造成糧食產(chǎn)量和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率低下,而留守人員由于自身精力有限,沒有多余的時間和精力去承包土地,進一步加大了土地流轉(zhuǎn)的難度。

2.企業(yè)發(fā)展環(huán)境制約著土地的流轉(zhuǎn)。受經(jīng)濟環(huán)境的影響,新建企業(yè)投資處于觀望等待狀態(tài),以期政府在土地使用價格上有所優(yōu)惠,如汝州市電石廠的建設(shè)征地,按規(guī)定每畝地不低于80000元,但地方政府為吸引投資,以每畝地50000元的價格出讓土地,其差價由政府補貼,出現(xiàn)了政府征地倒貼的現(xiàn)象。

3.土地仍然成為外出打工人員生活的最終保障。目前,企業(yè)受發(fā)展環(huán)境的影響,大量縮減規(guī)模,裁撤人員,使外出打工人員生活不穩(wěn)定,預(yù)期收益減少。在對農(nóng)民工的調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn),受企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的影響,外出打工人員工資由原來的平均每月1500-3000元左右,減少到800-1500元左右,生活的不穩(wěn)定,預(yù)期收益的減少,使土地仍然成為農(nóng)民工生活的最終保障。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題

1.農(nóng)村承包土地實現(xiàn)集約化經(jīng)營難。1982年在全國農(nóng)村實行的,各地基本上采用的是將土地平均分為若干份,采用抓鬮的辦法,隨意的分包到千家萬戶。這樣做的結(jié)果是“一土變多土,大土變小土”,使得各地的土地更加分散。業(yè)主想擴大規(guī)模經(jīng)營,又沒有多余的土地。農(nóng)民想放棄承包土地,又擔心今后生活沒有保障。多數(shù)村組的土地流轉(zhuǎn),僅限于本村之內(nèi)或鄰里之間,且流轉(zhuǎn)的規(guī)模較小,普遍以解決雙方地塊零星分散,方便生產(chǎn)經(jīng)營為目的。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)好不容易引進了有實力的業(yè)主,但是在實施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時,往往因為一戶或幾戶承包戶漫天要價不能簽訂土地流轉(zhuǎn)合同,而使當?shù)赝恋匾?guī)?；鬓D(zhuǎn)難以成功,影響了流轉(zhuǎn)的速度,制約了土地、資金、技術(shù)和勞動力等諸要素的優(yōu)化組合,實現(xiàn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營難。

2.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)費用高、收益低影響農(nóng)民土地承包的積極性。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn),農(nóng)民對種糧的信心不足,認為糧價的上漲趕不上物價的上漲,特別是與糧食生產(chǎn)相關(guān)的農(nóng)藥、化肥、機械用工費用等的生產(chǎn)成本上漲幅度遠遠高于糧食價格的上漲,種糧不賺錢已是糧農(nóng)的普遍心態(tài)。通過對07和08年的農(nóng)用物資的調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn),尿素價格每噸由原來的1650元上張到1900元,復(fù)合肥每噸由原來的1900元上張到3200元,鉀肥每噸由原來的2200元上張到3200元,農(nóng)民種一畝地春秋兩季的成本由原來的530元上漲到了580-610元左右,增加了50-80元,以每畝土地最高產(chǎn)900小麥和1100斤玉米計算,每畝地的最高毛收入為1350元左右,再扣除種地成本和租金,每年每畝地的凈收益大約在400-450元左右,一年的收入遠遠不如外出務(wù)工一月的工資,而汝州市的小麥平均畝產(chǎn)僅696斤,如遇天旱則秋糧顆粒無收的現(xiàn)象也時常存在,土地收益的低微,嚴重影響了他們對承包土地的積極性。

3.流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范,多為口頭性協(xié)議。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn),多通過私下口頭協(xié)議,將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬,沒有簽訂合同,導(dǎo)致承包費兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前普遍存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。

4.農(nóng)村土地仍然存在“無償”流轉(zhuǎn)以及撂荒的現(xiàn)象。造成這種現(xiàn)象的主要有以下三個方面的原因:一是市場因素。從目前的情況來看,仍存在著“谷賤傷農(nóng)”潛在因素,主要表現(xiàn)在種子、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)膜等生產(chǎn)資料漲幅過高,導(dǎo)致糧食生產(chǎn)成本過高,國家的直接補貼等優(yōu)惠政策被農(nóng)資漲價所擠占,種糧收益甚微。二是一些地塊和田塊位置偏僻。一些土地地勢較高,位置偏遠,質(zhì)地瘠薄,自然條件又差,操作起來十分不便,無人愿意接受流轉(zhuǎn)承包。三是農(nóng)村主要勞動力大量外出,也是造成土地撂荒的一個主要原因。

四、建議

1.加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),達到集約化經(jīng)營的目的。政府部門應(yīng)進一步加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)業(yè)科技推廣工作,以提高農(nóng)作物產(chǎn)量,提高農(nóng)民收益,推動土地流轉(zhuǎn)步伐的加快,繼續(xù)加大對糧食生產(chǎn)的支持力度,圍繞農(nóng)田水利基本建設(shè),加快中小型水利設(shè)施建設(shè),擴大農(nóng)田有效灌溉面積,加大對內(nèi)澇田及中低產(chǎn)田的改造投入力度,提高糧食生產(chǎn)能力。健全完善基層農(nóng)技推廣體系,加大資金投入力度,充實科技人員,大力推廣農(nóng)業(yè)新品種和先進實用技術(shù),提高土地出產(chǎn)率,增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益,提高農(nóng)民種糧的積極性,為集約化經(jīng)營創(chuàng)造有利條件。

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摘 要 隨著我國城市化建設(shè)進程的不斷加快，農(nóng)村集體土地被征用的規(guī)模不斷擴大，同時農(nóng)村征地補償費用分配相關(guān)問題也隨之發(fā)生，如何優(yōu)化農(nóng)村征地補償費用分配管理，已經(jīng)成為相關(guān)管理部門的重要工作任務(wù)。本文首先分析了當前我國農(nóng)村征地補償分配問題及其產(chǎn)生原因，進而提出了完善農(nóng)村征地補償分配管理的有效措施，可以為農(nóng)村土地補償分配管理提供合理的參考。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村土地 征用 補償 分配管理

農(nóng)村土地補償費的分配直接關(guān)系到農(nóng)民的直接利益，如果處理不當，不僅會導(dǎo)致農(nóng)民的合法權(quán)益受到損壞，甚至有可能導(dǎo)致影響農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定的問題發(fā)生。因此，總結(jié)我國農(nóng)村征地補償費用分配改革過程中的各項問題，并根據(jù)國家相關(guān)法律以及政策要求，優(yōu)化農(nóng)村土地補償費用分配制度，實現(xiàn)農(nóng)村土地補償費用改革，已近成為相關(guān)管理部門的重要工作任務(wù)，這對于構(gòu)建和諧穩(wěn)定的新農(nóng)村建設(shè)環(huán)境也具有重要的意義。

一、農(nóng)村土地征用補償分配糾紛問題

（1）地方政府與農(nóng)村集體組織的糾紛。通常情況下，農(nóng)村征地補償費用的分配方式以及分配比例是由上級主管政府制定，因此征地補償費用經(jīng)常出現(xiàn)截留的現(xiàn)象，導(dǎo)致征地補償費用難以全部落入農(nóng)民群眾手中，導(dǎo)致政府與農(nóng)村集體組織之間出現(xiàn)分配糾紛。

（2）農(nóng)村集體組織與農(nóng)民的分配糾紛。村委會或者村民小組在決定土地征用分配對象時，如果隨意性較強，就會導(dǎo)致村民與村集體經(jīng)濟組織、或村民委員會、或村民小組之間因為土地征用補償問題出現(xiàn)糾紛，不利于土地征用工作的順利開展。

二、農(nóng)村土地征用補償分配糾紛原因分析

（1）土地征用補償分配缺乏相應(yīng)的法律支持。由于針對農(nóng)村土地征用補償分配問題，我國目前還沒有出臺相應(yīng)的法律文件，也未能制定的一系列管理文件，在土地征用補償分配上既不夠細致也缺乏針對性，因而導(dǎo)致土地征用補償工作也缺乏法律的約束與規(guī)范，當農(nóng)村征地補償?shù)募m紛發(fā)生時，難以依照法律規(guī)定進行裁定。

（2）補償標準過低。根據(jù)我國《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村征地補償一般是按照三年之內(nèi)的量產(chǎn)平均值、勞動力等綜合考慮確定的，但是由于經(jīng)濟發(fā)展水平以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同的影響，僅僅依靠這一依據(jù)制定農(nóng)村征地補償標準，勢必導(dǎo)致以土地作為主業(yè)的農(nóng)業(yè)家庭補償金額難以滿足生活所需。

（3）農(nóng)村征地補償收益主體不明確。由于國家相關(guān)的法律以及政策體系中，對于農(nóng)村征地補償分配的主體規(guī)定并不明確，而且在費用發(fā)放上大多采取中央財政撥款、各級政府主管發(fā)放的模式，這就導(dǎo)致了農(nóng)村征地補償費用截留克扣的現(xiàn)象時有發(fā)生，對農(nóng)民群眾的合法權(quán)益造成了侵害。

（4）農(nóng)村征地補償分配程序不完善。雖然國家對于農(nóng)村征地補償費用的分配有著嚴格的要求，要求征地以及補償流程均需要經(jīng)過聽證以及公示，但是在各級政府的具體實施上，忽視了對于這一程序的重視，部分地區(qū)在土地補償費用的分配管理上，甚至沒有經(jīng)過必要的核實與公示，因而導(dǎo)致農(nóng)村征地補償費用的分配不公平，農(nóng)民在征地補償活動中的權(quán)益遭受侵害的現(xiàn)象時有發(fā)生。

三、農(nóng)村征地補償費用分配制度完善措施研究

（1）為農(nóng)村征地補償費用分配制度提供法律依據(jù)。我國作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)業(yè)也是我國重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，因此必須完善農(nóng)村土地管理方面的法律法規(guī)體系建設(shè)。缺乏法律依據(jù)，勢必導(dǎo)致土地征用補償分配糾紛問題在解決處理上處于尷尬境地，因此國家相關(guān)管理部門應(yīng)該針對農(nóng)村土地征用補償分配問題，完善相關(guān)法律政策體系的建設(shè)，為土地征用管理、土地補償發(fā)放以及土地補償分配提供法律支持，減少土地征用補償分配糾紛問題的發(fā)生。

（2）完善農(nóng)村征地補償標準的界定。農(nóng)民作為現(xiàn)階段我國社會發(fā)展過程中的弱勢群體，也是國家需要投入資金支持保護的對象。因此，國家應(yīng)該規(guī)范農(nóng)村征地補償標準的界定，并盡可能的滿足農(nóng)民群眾的利益，通過設(shè)定農(nóng)村征地最低補償標準以及設(shè)立專項資金確保補償費用的發(fā)放，確保農(nóng)村征地補償管理的規(guī)范合理。

（3）規(guī)范農(nóng)村征地補償費用分配程序。對于農(nóng)村征地補償費用分配管理，首要原則是實現(xiàn)分配補償機制的公開透明，應(yīng)該及時的將農(nóng)村征地補償分配中的各個細節(jié)進行聽證與公示，通過提供報表的或者是可查閱文件的方式，對農(nóng)村征地補償費用分配進行約束管理。其次，應(yīng)該采取措施將農(nóng)村被征地者吸引到農(nóng)村征地費用補償分配管理之中，通過他們的參與來實現(xiàn)補償安置費用的使用、分配以及管理的規(guī)范化，在分配管理上充分發(fā)表自己意見，并及時的維護自身的合法權(quán)益，避免土地征用補償分配管理糾紛的發(fā)生。

（4）優(yōu)化農(nóng)村征地補償費用分配方案的制定程序。首先，農(nóng)村征地費用補償分配方案的制定主體應(yīng)該是農(nóng)村基層組織，通過召開農(nóng)村基層村民大會初步制定分配方案，并經(jīng)由村委會進行監(jiān)督與審查。其次，對于分配方案制定后，應(yīng)該由村委會進行指導(dǎo)監(jiān)督，并調(diào)查核實后方可實施，對于存在糾紛的，則應(yīng)該由村委進行調(diào)節(jié)。第三，在土地補償款分配方案制定后，應(yīng)該及時的公示并聽取村民的意見，給予村民相應(yīng)的知情權(quán)以及話語權(quán)，避免分配方案糾紛的發(fā)生。第四，在農(nóng)村征地費用補償方案制定以后，應(yīng)該由上級主管部門組織進行宣講，特別是涉及到法律原則的問題，避免分配方案在實施過程中出現(xiàn)違反法律的現(xiàn)象。

四、結(jié)語

近年來隨著農(nóng)村土地征用規(guī)模的不斷擴大，由此導(dǎo)致的農(nóng)村土地征用補償費用分配問題也不斷增加，對于農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定造成了較多不利的影響。因此，各級政府管理部門應(yīng)該充分認識到完善農(nóng)村征地補償費用分配制度的意義，并通過優(yōu)化土地征用分配方案制定流程，強化過程實施監(jiān)管等一系列措施，實現(xiàn)農(nóng)村土地征用補償費用分配管理的法制化、規(guī)范化與標準化。

參考文獻：

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走節(jié)約集約化用地道路，加強土地整理，合理利用土地

首先，科學(xué)制定土地利用規(guī)劃，加強土地整理。土地利用規(guī)劃是對一定區(qū)域未來利用土地超前性的計劃和安排，是依據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展和土地的自然歷史特性在時空上進行土地資源分配和合理組織土地利用的綜合技術(shù)經(jīng)濟措施［6］。土地整理是在土地生態(tài)環(huán)境容許的限度內(nèi)增加可利用土地，緩解土地供需失衡，實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一和土地永續(xù)利用的有效途徑。實踐證明，土地整理是保證土地規(guī)模經(jīng)營、可持續(xù)利用的必由之路。國際上許多發(fā)達國家都經(jīng)歷了這一過程，目前還在不同程度的延續(xù)。只是由于各國的國情不同，其發(fā)展模式有所差異。鑒于此，地方政府在征地中應(yīng)切實遵循“用途合理”、“土地用途管制”的指導(dǎo)思想，對土地合理開發(fā)利用使稀缺的土地資源利用率實現(xiàn)最大化。通過土地利用規(guī)劃和土地整理，復(fù)耕還田，確保耕地不減少，實現(xiàn)土地使用集約化。其次，限制人們對土地的過度占有，促進對土地的節(jié)約集約使用。人多地少是我國的基本國情，保護土地更是關(guān)乎中華民族生存與發(fā)展，關(guān)系廣大人民群眾根本利益的大事。改變傳統(tǒng)用地觀念讓土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變、由大手大腳用地向厲行節(jié)約用地轉(zhuǎn)變、由寬松優(yōu)惠供地向從嚴從緊供地轉(zhuǎn)變、由約束性不強的管理向依法嚴格管理轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變“高樓大廈就是城鎮(zhèn)化”的認識誤區(qū)。最后，借鑒國外經(jīng)驗通過法律不斷規(guī)范人們在土地取得、保有、使用等方面的行為，汲取一些發(fā)達國家在工業(yè)化、城市化過程中的非理性擴張對自然資源，特別是對土地資源所造成的浪費與破壞的教訓(xùn)，通過合理規(guī)劃，在有限的土地上實現(xiàn)生態(tài)、建設(shè)、居住用地的合理安排和集約利用。提高節(jié)約集約用地水平，使現(xiàn)有的土地資源得到充分合理的利用，發(fā)揮土地的最大潛能。

設(shè)立有效的救濟途徑制約政府行政征收權(quán)

“沒有救濟就沒有權(quán)利”，救濟程序的嚴謹和完備，是權(quán)利實現(xiàn)的主要保障。我國現(xiàn)行法律對被征地農(nóng)民的救濟程序還有很大缺陷，這顯然不利于對弱勢群體的保護。由于救濟程序的缺失，很多失地農(nóng)民無奈走上上訪、之路，這無疑就違背了土地征用目的的初衷。應(yīng)當為失地農(nóng)民設(shè)立并完善行政救濟程序、司法救濟程序，設(shè)立并完善公益訴訟制度。有效的救濟是制約行政權(quán)的最后防線，在政府行使行政征收權(quán)與農(nóng)民私權(quán)發(fā)生爭議時，需要行之有效的救濟途徑來解決糾紛。實踐證明，行之有效的救濟是建立土地征收糾紛的司法救濟機制，司法救濟通常由司法訴訟作出終局裁決，即人民法院接受農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成員的訴訟請求，依法定的審判職權(quán)和訴訟程序，審查土地征收行政行為的合法性，裁判土地征收行政爭議，糾正土地征收行政違法，監(jiān)督相關(guān)行政主體依法行使農(nóng)村土地征收權(quán)，實現(xiàn)對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員合法土地權(quán)益的司法保護和救濟。目前，我國土地征用只在安置補償部分才涉及對被征用人的救濟，而且一般都是先有行政機關(guān)裁決，對行政裁決不服再申請行政復(fù)議或是提起行政訴訟。土地征用過程中的其它環(huán)節(jié)如:行政規(guī)劃、征用決定等重要行政行為并沒有相應(yīng)的監(jiān)督和救濟方式，這無疑是不完整的也是不徹底的。因而建立完整的救濟途徑能夠監(jiān)督和制約政府的行政征收權(quán)，防止征地過程中對農(nóng)民合法權(quán)益的侵害。

完善農(nóng)村土地征用程序，保障農(nóng)民在民主決策中的權(quán)利

在征地過程中，農(nóng)民應(yīng)該擁有參與及決策的民利，這一方面體現(xiàn)了憲法賦予公民享有的平等參與全國性和地方性事務(wù)的管理和決策的權(quán)利，另一方面體現(xiàn)了基層民主政治運行過程中的一系列自治性的民主政治權(quán)利。農(nóng)村土地征用涉及到千家萬戶農(nóng)民的利益，因此完善農(nóng)村土地征用程序，保障農(nóng)民在民主決策中的權(quán)利就顯得十分必要。實踐中政府應(yīng)從三個方面完善農(nóng)村土地征用程序:一是加強對農(nóng)村土地征用的審批程序和審批檢查力度，從源頭上抓好城市建設(shè)規(guī)劃審批，劃定永久性農(nóng)田保護區(qū)，全面落實占補平衡要求，尤其是要加強對所謂“公共利益”的審核，嚴格監(jiān)管土地征用過程中出現(xiàn)的濫用行政權(quán)力的問題;二是增加農(nóng)村土地征用的聽證程序，弱化政府的行政職能和主導(dǎo)作用，應(yīng)當考慮設(shè)計專門針對征地目的正當性和必要性的聽證程序，設(shè)計制定補償方案的聽證程序，充分聽取和考慮被征地人的意愿。聽證的具體步驟可以參照《行政訴訟法》規(guī)定的聽證程序舉行，邀請與征地行為本身沒有利害關(guān)系的第三方主持，被征用的主體可以就涉及內(nèi)容提出自己的意見，雙方充分予以交流。若征地主體不能舉證證明其征地目的的正當性或者舉證不充分，征地不應(yīng)得到批準。征地主體不能證明補償方案的可行性，土地征用程序就不能啟動;三是加強農(nóng)村土地征用的民主性，充分尊重土地所有權(quán)人和使用權(quán)人意愿，強化其參與作用。作為集體土地的所有權(quán)人和使用人，農(nóng)民對土地征用這一對其自身有巨大影響的事項的意見應(yīng)被尊重和考慮。同時，建立信息公開制度及時公開土地信息，向社會公開土地征收的有關(guān)情況，公布對土地征收有影響的決策信息、補償?shù)姆秶藴屎蜁r間等資料，讓農(nóng)民知情。然后，讓農(nóng)民可以有效地參與決策、改變失地農(nóng)民“被告知”的角色，這樣就可以提高征用土地的透明度，防止在征用土地過程中的暗箱操作，被征土地的農(nóng)民才能理解征地行為，積極配合政府的征地活動，使我國逐步實現(xiàn)土地征用的民主化和公正性。

健全和完善農(nóng)村土地征用的補償制度，充分保障失地農(nóng)民的利益

農(nóng)村土地征用補償制度的建立，是保障失地農(nóng)民利益的關(guān)鍵所在，也是避免雙方矛盾沖突的有效措施。我國《物權(quán)法》第42條規(guī)定:“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！薄段餀?quán)法》規(guī)定的“足額支付”土地補償費等，體現(xiàn)了“完全補償”的原則①。實踐中真正落實“足額支付”征地補償，應(yīng)該從幾個方面著手:提高補償標準?，F(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定的按照被征收土地的原用途給予補償，這種補償標準過低、缺乏科學(xué)性，而且根據(jù)級差地租的理論，不僅沒有包含土地增值部分，而且連被征收土地的市場價格都沒有體現(xiàn)［7］，在當今市場經(jīng)濟條件下，只有以土地的市場價格來確定補償?shù)臉藴什泡^為合理，才能讓農(nóng)民支持土地的征用，甚至在土地征用的過程中政府應(yīng)該讓利于民，適當提高征地補償標準，尤其是公路、鐵路等一般性建設(shè)項目，不能隨意以國家重點建設(shè)名義壓低征地價格，侵害農(nóng)民利益。第二，合理地給予安置。應(yīng)該在給予金錢補償?shù)耐瑫r，對他們今后的生活給予安置。建立失地農(nóng)民的社會保障機制是解決失地農(nóng)民今后生活的根本途徑［8］，具體做法是將征地農(nóng)民納入養(yǎng)老保險體系，這里大致有兩種情況:對完全征地的農(nóng)民，應(yīng)及時進行農(nóng)轉(zhuǎn)居，然后加入城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老保險體系，進“社?！?對部分征地的農(nóng)民，應(yīng)及時加入農(nóng)村養(yǎng)老保險體系，進“農(nóng)?！薄５谌?，擴大補償?shù)姆秶Ｍ恋卣饔冒仓醚a償辦法應(yīng)根據(jù)區(qū)域的地理狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平、人均耕地面積、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值等確定片區(qū)綜合價，執(zhí)行同地同價原則，并以承包期30年為一周期，實行分年支付土地補償費，前三年的土地補償費一次性兌現(xiàn)，剩余27年的安置補償費按年支付，每年應(yīng)該按一定比例增長，補償標準根據(jù)物價指數(shù)的變化，每三年調(diào)整一次。這一做法可以解決農(nóng)民拿到一次性補償費后，“坐吃山空”的后患，保障他們老有所依。

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一、總體要求

認真摸清征收土地工作在程序上、征地補償安置資金到位上及征收土地供應(yīng)上存在的問題，制定解決方案。通過建立長效機制，進一步健全征地程序，規(guī)范征地補償安置資金管理，加強征地批后監(jiān)管，切實維護好被征地居民的合法權(quán)益，把征地工作提高到一個新的水平，促進全區(qū)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

二、主要任務(wù)

這次征地工作情況專項清理的范圍是：2005-2011年期間實施征地工作的有關(guān)情況。對全區(qū)范圍內(nèi)的征地工作情況進行逐個批次、逐宗核實，建立臺帳，區(qū)別情況，分類處理。

一是查清在征地程序上有哪些不完善的地方。是否履行了征地前的預(yù)公告和聽證；經(jīng)批準征收土地后，是否履行了公告和登記程序，凡未依法依規(guī)履行征地程序的，必須立即糾正規(guī)范。

二是查清哪些項目拖欠補償費及拖欠的原因。查清征地補償安置費用管理和撥付方式，批次和單獨選址項目征地補償安置費用確定的金額、兌現(xiàn)情況、拖欠數(shù)量及原因。凡征地補償安置費用撥付不到位的，必須在2012年9月底前落實到位。

三是查清已批征收土地中未供土地的面積及原因。未供土地要逐宗查實未能供出的原因，凡批準征地之日起1年內(nèi)未供地的，要限期提出供地方案。

三、方法步驟

（一）自查階段（6月23日-7月31日）。各有關(guān)街道辦事處、園區(qū)管委要根據(jù)實施方案的要求，組織開展轄區(qū)內(nèi)征地工作情況的專項清理工作。自查一定要做到全面排查，逐一清理，真實準確。對清理的各類問題要統(tǒng)一填寫表格，并匯總報至市國土資源局分局。國土分局要對各有關(guān)街道辦事處、園區(qū)管委的自查情況進行審查，確保其真實性和準確性，并將自查結(jié)果匯總后，于7月30日前報區(qū)政府。

（二）整改階段（8月1日-9月30日）。國土分局要對清查出的問題，區(qū)分情況限期整改并寫出清理工作情況報告。對于一時難以解決的問題要進行分析研究，明確整改到位時間。對專項清理工作中，發(fā)現(xiàn)的違法違紀案件，要會同區(qū)監(jiān)察局依法依紀追究有關(guān)責任人的責任。9月30日前，國土分局要將清理工作報告和清理整改后難以解決問題的情況明細表報區(qū)政府。

（三）驗收階段（10月1日-11月30日）。國土分局、區(qū)監(jiān)察局要加大對此次征地工作情況專項清理工作的監(jiān)督檢查，確保清理工作到位，違規(guī)行為糾正到位。針對這次清查暴露出來的管理問題，各有關(guān)部門和單位要舉一反三，制定行之有效的管理辦法和措施，盡快建立健全征地服務(wù)機構(gòu)，切實維護好被征地居民的合法權(quán)益。

四、工作要求

(一)統(tǒng)一認識，確保領(lǐng)導(dǎo)到位。為確保征地工作情況專項清理工作落實到位，區(qū)政府將成立由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，各有關(guān)街道辦事處、園區(qū)管委和區(qū)直有關(guān)部門負責人為成員的征地工作情況專項清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在國土分局。各有關(guān)街道辦事處、園區(qū)管委及相關(guān)職能部門也要成立相應(yīng)的組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，在清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，把這次征地工作情況專項清理工作抓好抓實。

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一、指導(dǎo)思想

以黨的大和屆四中全會精神為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)發(fā)展，加快建立城鄉(xiāng)一體化社會保障體系，切實保障被征地農(nóng)民根本利益，逐步建立與我市經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)的被征地農(nóng)民社會保障制度。

二、基本原則

（一）堅持保障水平與社會承受能力相適應(yīng)，政府能承受、被征地農(nóng)民能接受，并隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展逐步提高的原則。

（二）堅持權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一，多繳多得，少繳少得，不參保不享受待遇的原則。

（三）堅持個人繳費與政府補助相結(jié)合的原則。

三、費用分擔

以行政劃拔方式使用的土地，在征地時涉及應(yīng)繳納的被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險費政府承擔部分，按項目隸屬關(guān)系，結(jié)合省財政直管縣體制，分別由省、市、縣區(qū)政府和項目建設(shè)單位分類承擔：

（一）在區(qū)、區(qū)實施的國家和省列重大建設(shè)項目，省政府承擔70%，市、區(qū)政府各承擔15%；實施的市級建設(shè)項目，市政府全額承擔。

（二）在縣、縣、縣實施的國家和省列重大建設(shè)項目，省政府承擔70%，縣政府承擔30%；實施的市級建設(shè)項目，市政府承擔70%，縣政府承擔30%。

（三）在我市三縣兩區(qū)實施的其它項目，被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險費除應(yīng)由個人承擔的部分以外的部分，從項目概算中列支。國家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

四、實施步驟

（一）宣傳動員階段?？h區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社要層層組織學(xué)習《省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險辦法》，編寫告知書、便民卡等宣傳資料開展被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險政策宣傳工作，讓被征地農(nóng)民認識到建立被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險的重大意義，提高參保的積極性，確保被征地農(nóng)民老有所養(yǎng)，促進項目建設(shè)和社會穩(wěn)定。未開展被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險工作的縣區(qū)，要召開動員會議，全面部署此項工作。各縣區(qū)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村社的相關(guān)人員要進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

（二）調(diào)查摸底階段。各縣區(qū)人社局要會同發(fā)改、財政、國土、農(nóng)牧等部門，對年月以來的土地征收情況，包括用地類別、項目隸屬關(guān)系、涉及人數(shù)及年齡結(jié)構(gòu)等進行認真調(diào)查統(tǒng)計，為符合參加被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險條件的被征地農(nóng)民建立紙質(zhì)檔案和電子數(shù)據(jù)庫檔案，并依據(jù)《省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險辦法》，對各級財政應(yīng)補貼的資金進行測算，制定工作計劃，明確基金來源，確定工作措措施。

（三）業(yè)務(wù)辦理階段。各縣區(qū)要嚴格按照《省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險辦法》和《市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險暫行辦法》的規(guī)定，組織人社、發(fā)改、財政、國土、農(nóng)牧等部門及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工作人員入村入社開展工作，分片分段、任務(wù)到人、逐戶落實，按照資格審查、參保登記、核定繳費、財政補貼、待遇發(fā)放的工作程序進行，確保月底前全面完成任務(wù)，做到應(yīng)保盡保。對實施中出現(xiàn)的新情況、新問題，要認真分析研究，提出解決的辦法和措施，經(jīng)縣區(qū)政府或市人社局同意后組織實施。

（四）檢查驗收階段。市政府將組織人社、發(fā)改、財政、國土、農(nóng)牧等部門對各縣區(qū)開展被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險工作情況進行檢查驗收，對全面完成工作任務(wù)的縣區(qū)通報表揚，并作為勞動保障年度考核目標的加分項。對不能按期完成任務(wù)的通報縣區(qū)政府進行定期整改。

五、工作要求

（一）統(tǒng)一思想認識，高度重視被征農(nóng)民養(yǎng)老保險工作。多年來，市委、市政府高度重視被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險工作。年，市政府制定印發(fā)了《市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險暫行辦法》，并在區(qū)紡織路街道、王峴鎮(zhèn)組織實施，把第二輪土地承包以來被征地的農(nóng)戶中符合參加被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險條件的人口納入保障范圍，切實保障了被征地農(nóng)民的基本生活，解除了他們的后顧之憂，有效推進了征地拆遷工作，支持了城市建設(shè)，收到了明顯的效果。年，省政府按照修訂了《省被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險辦法》，進一步明確了工作責任，確定了按征地情況和項目隸屬關(guān)系解決被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險費政府承擔部分的原則和方法，完善了操作程序，規(guī)范了資金劃拔流程。這是省委、省政府關(guān)注民生、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重大決策。各縣區(qū)要充分認識建立被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險制度的重大意義，增強落實這項惠民政策的責任感和緊迫感，把被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險工作擺上重要議事日程，在政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照《辦法》規(guī)定的職責，協(xié)調(diào)配合、形成合力，確保被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險政策落到實處。

（二）把握政策重點，全面落實各項政策措施。一是要準確界定用地類別。凡以出讓方式用地的，不論項目級別，都應(yīng)當按照誰用地、誰負責的原則，足額落實被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險費。以行政劃拔方式用地的，要按照項目隸屬關(guān)系由各級政府和項目建設(shè)單位分類承擔被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險費。用地類別由同級國土資源部門負責界定。二是準確界定項目隸屬關(guān)系。項目隸屬關(guān)系分為國家、省列重大項目，市縣區(qū)項目和其他項目三大類，由同級發(fā)改部門在征地時確認。三是確保政府補貼足額到位。凡市縣區(qū)屬項目，在征地時，要將被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險費納入征地總費用及項目概算，采取測算預(yù)留等辦法確保足額到位，不得打白條、走空帳。凡省發(fā)改委認定政府投資、公益性的國家和省列重大項目，由市國土資源部門負責，在征收土地時，先行測算應(yīng)承擔的30%部分，然后依據(jù)相關(guān)程序，由人社、國土資源部門逐級申請應(yīng)由省政府承擔的70%部分。

篇8

農(nóng)村土地管理問題分析

隨著我國社會以及經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地資源的供求矛盾日益緊張，各種違法占地的問題頻發(fā)，對于我國土地管理工作的長遠發(fā)展十分不利，綜合分析，土地管理問題主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（1）農(nóng)村宅基地的管理不規(guī)范。根據(jù)我國《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者是用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也不得擅自改變農(nóng)村宅基地用途。但是由于管理力度不足，導(dǎo)致擅自占地、非法騙取宅基地、非法轉(zhuǎn)讓宅基地、改變宅基地用途以及超面積占地的現(xiàn)象時有發(fā)生，這不僅導(dǎo)致國有土地的流失，而且由于非法占地以及違法建筑的處理程序繁瑣、操作困難，不利于實現(xiàn)農(nóng)村土地管理的規(guī)范化。

（2）土地資源浪費的現(xiàn)象時有發(fā)生。當前農(nóng)村土地資源浪費的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾方面：非農(nóng)建設(shè)占用大量的農(nóng)村集體土地，導(dǎo)致農(nóng)村耕地面積不斷縮減；農(nóng)村土地整治項目雖然有助于實現(xiàn)農(nóng)村用地的占補平衡，但是耕地質(zhì)量不過關(guān)，導(dǎo)致農(nóng)作物產(chǎn)量不斷下降；農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃不合理，農(nóng)村土地資源閑置的現(xiàn)象時有發(fā)生。這些問題均造成了農(nóng)村土地資源浪費嚴重，也不利于農(nóng)村土地管理的可持續(xù)。

（3）土地承包經(jīng)營管理不完善。在農(nóng)村土地市場中，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓程序不規(guī)范，土地轉(zhuǎn)讓價格也沒有明確的標準，因而導(dǎo)致土地承包經(jīng)營管理不規(guī)范。而且部分地方政府隨意的更改農(nóng)村土地承包合同，造成農(nóng)村集體土地的非法流失，而且對于農(nóng)民的土地賠償安置管理不完善，影響了農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展以及社會穩(wěn)定。

農(nóng)村土地管理制度改革措施

（1）規(guī)范農(nóng)村宅基地的審批以及建設(shè)流程。完善農(nóng)村土地管理制度，地方政府首先必須完善宅基地的審批管理，嚴格執(zhí)行每戶一處宅基地的標準，而且應(yīng)該控制農(nóng)村宅基地的面積不得超標。宅基地超標的應(yīng)該由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織收回，并統(tǒng)一安排使用。為了強化對于宅基地的監(jiān)督，應(yīng)該采取對宅基地審批結(jié)果公示的方式，通過農(nóng)民群眾開展宅基地審批、使用監(jiān)督，實現(xiàn)宅基地審批以及建設(shè)使用流程的規(guī)范合理。

（2）強化執(zhí)法監(jiān)管，避免違法占地行為的發(fā)生。為了保護農(nóng)村的土地資源，必須通過強化執(zhí)法、加強監(jiān)督的措施，避免國有土地資源的流失。執(zhí)法監(jiān)督應(yīng)該采取動態(tài)巡查的方式，通過定期巡查以及集中整治等多項措施，堅決的打擊違法占地現(xiàn)象的發(fā)生。此外，應(yīng)該在農(nóng)村設(shè)置土地協(xié)管崗位，利用土地協(xié)管員對農(nóng)村用地進行全程的監(jiān)控管理，提高土地監(jiān)督管理效果，杜絕違法占地以及違法建設(shè)等問題的發(fā)生。

（3）完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的建設(shè)。土地流轉(zhuǎn)市場作為農(nóng)村土地交易以及出讓的交易平臺，也是實現(xiàn)農(nóng)村土地管理規(guī)范化需要重點完善的內(nèi)容。對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的建設(shè)，應(yīng)該遵循公平合理、公正公開的原則，可以在一定的區(qū)域范圍內(nèi)試點建設(shè)土地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范農(nóng)村土地的出讓與轉(zhuǎn)讓。需要注意的是，在農(nóng)村土地市場的建設(shè)上，政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地經(jīng)營的職能，將工作重點放在農(nóng)村土地的使用規(guī)劃、土地管理以及市場監(jiān)管與調(diào)控方面。

（4）保護農(nóng)村耕地資源，嚴格控制土地補償標準。耕地是保證我國糧食供應(yīng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)保障，因此必須保護耕地資源，在進行農(nóng)村土地置換管理以及土地整治過程中，必須確保耕地質(zhì)量，實現(xiàn)耕地資源數(shù)量與質(zhì)量的雙重保護。其次，為了實現(xiàn)農(nóng)村社會以及經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定，必須嚴格控制農(nóng)村的征地補償標準，在征地補償標準的制定上，應(yīng)該綜合考慮征地的用地性質(zhì)、土地市場價格以及對農(nóng)民生產(chǎn)生活所造成的影響，制定公平的農(nóng)村征地補償標準。

結(jié)語

篇9

關(guān)鍵詞：農(nóng)地征用制度 補償機制 土地產(chǎn)權(quán)

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）11-045-03

在我國，農(nóng)地征用制度是指國家出于公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械囊环N制度安排。我國現(xiàn)行的農(nóng)地征用補償制度產(chǎn)生于計劃經(jīng)濟時期，在當時的歷史條件下，對于保障國家經(jīng)濟建設(shè)，加快工業(yè)化和城市化，起了巨大的作用，農(nóng)民也作出了巨大的貢獻。雖然后來也進行過幾次修訂，補償金額有所提高，但總體上還是以原土地農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的倍數(shù)加以補償，不能適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展要求。最明顯的改革措施是2004年11月13日的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》的相關(guān)內(nèi)容，它肯定了土地對農(nóng)民的社會保障功能。提高了土地補償標準。承認了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，確保土地補償費主要用于被征地的農(nóng)戶。對征地補償方式進行了重大改革，確定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅等三種農(nóng)民安置方式。這對于緩解當前土地征收中存在的矛盾，平衡政府、用地單位與農(nóng)民之間的關(guān)系，具有非常重要的意義。綜觀我國農(nóng)地征用領(lǐng)域的機制，全面的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬與征用程序及流程、各級政府在征地中的職責及公平正義準則、縣鄉(xiāng)村三級協(xié)調(diào)分工及利益分配機理到農(nóng)民在征地中的責權(quán)利規(guī)定等，均沒有實現(xiàn)科學(xué)、合理、清晰、明確的運作。特別是城鎮(zhèn)化進程中的征地補償標準又低于其他性質(zhì)的征地補償標準，存在的明顯弊端或隱性問題長期沒有得到徹底解決。

一、國家壟斷土地一級市場使征地長期在政府行政強制色彩中運行

中國憲法和《土地管理方法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以按照法律規(guī)定對土地實行征用。但一方面沒有明確界定什么是“公共利益”，也未清晰闡述“公共利益”的含義和范疇，對公共利益的規(guī)定過于籠統(tǒng)，導(dǎo)致實際操作過程中“公共利益”被輕易地擴大化。地方政府在土地征用運作實踐中，除國家公益性、重點建設(shè)或服務(wù)項目按照“公共利益”要求進行征地外，包括企業(yè)用地等其他范圍的用地，凡涉及占用集體土地的，也一股腦兒地行使國家征地權(quán)和公權(quán)力。甚至不少的地方政府追求短期經(jīng)濟效應(yīng)或眼前經(jīng)濟利益而通過農(nóng)地征用大搞經(jīng)濟開發(fā)，樂此不疲地進行權(quán)利尋租行為。另一方面，這樣的法律規(guī)定事實上從法律的角度明確和保障了國家對農(nóng)村集體土地征用的最終處置權(quán)，有關(guān)政府部門實際上嚴格管制著土地的征用，任何單位用地均必須到政府部門辦理嚴格的審批手續(xù)。而當被征用土地的用途、價格和去向在真正的被征用土地使用主體被邊緣化而被省、市、縣、鄉(xiāng)政府與新的用地主體協(xié)商確定后，土地征用就根本不以被征地農(nóng)民的同意為前提，作為對被征土地擁有集體所有權(quán)的村一級單位便主要發(fā)揮行政命令的執(zhí)行角色，而不能履行談判角色。村集體經(jīng)濟組織大會或農(nóng)民也沒有多少可以影響農(nóng)地征用的決策的能力了。村領(lǐng)導(dǎo)在農(nóng)地征用執(zhí)行過程前后，只有發(fā)揮“模范帶頭”、“說服引導(dǎo)”和“安撫一方”的份兒，但當遇到征地補償?shù)母鞣嚼娣峙洳痪扔煞?、政策或行政命令才能造成的問題時，顯然簡單的說服、勸導(dǎo)和安撫已經(jīng)難以起到應(yīng)有的作用。于是容易形成地方政府與農(nóng)民對峙的局面，造成對社會穩(wěn)定、和諧極為不利的因素，這種博弈主體法律地位的不平等造成的現(xiàn)象或問題長期得不到深入人心的解決或改進，在國家全神貫注發(fā)展經(jīng)濟、實現(xiàn)社會長治久安的欣欣向榮的大環(huán)境中形成不安定隱患。

二、不清晰的土地產(chǎn)權(quán)界定導(dǎo)致征地補償中利益分配比例的不明確性和隨意性

我國法律規(guī)定，集體土地歸各級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同所有，但并沒有確認究竟歸哪一類集體經(jīng)濟組織所有，且目前我國農(nóng)村缺乏行使集體所有權(quán)的嚴謹?shù)慕M織形式和程序。農(nóng)村土地至今呈現(xiàn)的所有結(jié)構(gòu)依然是：第一級所有為村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有；第二級所有是村農(nóng)民集體所有；第三級所有是鄉(xiāng)（集）農(nóng)民所有。盡管農(nóng)村土地歸村民小組、村這些集體經(jīng)濟組織所有，但村民小組、村的土地所有權(quán)是不完全的，通常不得不因行政隸屬的原因而在遇到農(nóng)地征用問題時服從鄉(xiāng)一級集體經(jīng)濟組織的安排意見。所謂農(nóng)村土地集體成員共同所有，也實際上變成了無人所有，或鄉(xiāng)、村干部小團體所有，造成集體土地所有權(quán)的虛位或易位。我國目前集體土地所有權(quán)主體的不確定，實質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)不明晰，這就為不合理的農(nóng)地征用留下可乘之機，進而導(dǎo)致了不合理的征地補償。

我國農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)特征是：產(chǎn)權(quán)主體模糊，產(chǎn)權(quán)權(quán)能殘缺，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性差、流動性弱（指單向度的權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)實際上存在不確定性，農(nóng)民持有土地的財產(chǎn)權(quán)，但對是否擁有農(nóng)地發(fā)展權(quán)存在很大爭議，本應(yīng)該部分歸屬于私人的產(chǎn)權(quán)混淆于公共領(lǐng)域中，這樣的由于產(chǎn)權(quán)不清晰現(xiàn)狀而產(chǎn)生的博弈的結(jié)果，當然農(nóng)民職能是處于“弱勢位置”，于是農(nóng)民的部分利益未被重視就“自然”地被剝奪了。

農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán)不清，導(dǎo)致土地征用補償費分配不公。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體混亂，導(dǎo)致了土地征用補償費分配的糾紛。我國農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》等法律中，都有明確的規(guī)定。但是，“集體”究竟是指哪一級，法律規(guī)定則較為模糊。在不涉及利益分配時，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、村委會、鄉(xiāng)（村）經(jīng)濟組織都不關(guān)心所有權(quán)主體問題，一旦有土地征用補償費下發(fā)時，大家都爭先恐后地當土地所有權(quán)主體，都舉出充足的理由來證明自身的合法主體地位。正是因為農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的含糊不清，才產(chǎn)生了土地征用補償費“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）扣”、“村留”、“鄉(xiāng)（村）經(jīng)濟組織提”的現(xiàn)象，使得原本就很少的征用費到農(nóng)民手中幾乎所剩無幾。而且截留于集體經(jīng)濟組織之中的土地補償費，也無法由作為集體成員的農(nóng)民直接支配，便出現(xiàn)了“人人所有，人人無權(quán)”的現(xiàn)象，加之現(xiàn)實集體組織對土地征用費管理使用不規(guī)范，被少數(shù)幾個管理者所控制，進而被用于發(fā)放工資、獎金、福利，揮霍浪費，甚至是貪污挪用，嚴重損害了廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。有關(guān)政府部門在將農(nóng)民集體所有的土地征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋貢r，從集體土地中轉(zhuǎn)移了巨額的價值。從而呈現(xiàn)出征地收益分配的不合理及征地補償費在農(nóng)民、集體經(jīng)濟組織和基層政府之間的分配不合理。雖然這種狀況在近幾年因各地征地補償標準的上漲有所好轉(zhuǎn)，即農(nóng)民得到的補償安置費用有所提高，但這種分配的比例依然未得到根本的改觀，被征土地的收益分配格局依然大概是：政府占20%～30%，新的用地主體占40%～50%，村級組織占25%～30%，農(nóng)民僅占5%～10%。同時農(nóng)地征用后的土地增值部分的收益以各種名義或形式流向政府，征地受償主體只能是集體經(jīng)濟組織而將農(nóng)民排除在外，被征地農(nóng)民只能在集體經(jīng)濟組織中受償，這顯然有失公平。

從理論上講，農(nóng)民土地的所有權(quán)也應(yīng)該是一種特殊的財產(chǎn)所有權(quán)，農(nóng)民對自己財產(chǎn)（土地）也應(yīng)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但是只因這種產(chǎn)權(quán)關(guān)系的長期不明確，農(nóng)民只能是被動地接受這種僵化的征地機制給他們帶來的他們其實并不情愿的變化。隨著城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)調(diào)整互動發(fā)展的深入，農(nóng)民一方面因農(nóng)村和城市收入水平及生活水準差距的拉大而無法繼續(xù)承受越來越大的征地收益損失，另一方面農(nóng)民也開始越來越強烈地不滿于這種不公平狀況的持續(xù)，于是由此引發(fā)的農(nóng)民和村級經(jīng)濟組織或政府之間的矛盾日益增多，也日益尖銳，促成了當前制約社會穩(wěn)定和諧的一大消極因素。

三、現(xiàn)行征地補償標準的不合理性和不科學(xué)性

在將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地時，國家對被征地者所受到的損害只是給予一定的補償，我國實行的是部分補償?shù)脑瓌t。在《土地管理法》對征地補償?shù)囊?guī)定中并沒有區(qū)分公共利益性質(zhì)的征地補償和非公共利益的征地補償，該法第四十七條規(guī)定，征用土地的補償費由土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費三大塊組成。依據(jù)《土地管理法》，中國現(xiàn)行的征地補償費計算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，即征用土地補償費為該土地被征用前3年平均產(chǎn)值的6-10倍，安置補助費為該土地被征用前3年平均產(chǎn)值的4-6倍。在實際工作中，由于年產(chǎn)值不確定，倍數(shù)標準存在較大幅度，政府往往在法定范圍內(nèi)采取下限，不足以使被征地農(nóng)民保持原有的生活水平。而即便按最高補償30倍來算，一畝地平均產(chǎn)值1000元，其全部征地補償費也不過3萬元左右。這個問題在人多地少的地方表現(xiàn)尤為突出。這種補償標準具有較大的不確定性，從而導(dǎo)致了農(nóng)用地的補償標準隨意性較大卻沒有相應(yīng)有效的監(jiān)督監(jiān)控機制，為部分官員滋生腐敗提供了溫床?，F(xiàn)行的征地補償標準，以土地平均農(nóng)業(yè)年產(chǎn)值的若干倍計算，只考慮了對土地的農(nóng)產(chǎn)品的補償，沒有充分考慮土地作為農(nóng)民的生產(chǎn)資料和重要社會保障的價值，也沒有考慮對農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)的補償，更沒有體現(xiàn)土地利用的潛在價值，使被征地農(nóng)民難以分享土地利用方式改變帶來的增值，也難以分享經(jīng)濟和社會發(fā)展的成果。這種按照年產(chǎn)值來確定的補償標準，未體現(xiàn)土地發(fā)生用途轉(zhuǎn)換的巨大增值價值，更沒有體現(xiàn)土地市場的供求狀況，沒有體現(xiàn)市場經(jīng)濟的價值規(guī)律和市場定位的原則，征地補償標準嚴重偏低。

四、補償安置方式單一

按照現(xiàn)行的補償政策來看，對失地農(nóng)民的安置方式主要采取兩種形式，一種是貨幣安置，另一種是就業(yè)安置，其中以貨幣安置為主。目前，國家對失地農(nóng)民的補償方式通常是一次性的貨幣安置，農(nóng)民在失去土地以后，征地部門將土地補償費、安置補助費和青苗補償費以貨幣的形式一次性支付給農(nóng)民。這種方式的優(yōu)點在于操作簡單，能減輕國土部門和用地單位的安置壓力。但是，由于我國農(nóng)地具有農(nóng)民社會保障的功能，一次性支付一筆有限的土地補償和安置費用，對農(nóng)民的生計出路缺乏長遠考慮。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，失地農(nóng)民較易通過自謀職業(yè)來解決自己的生計。但是，在一些經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)，失地農(nóng)民在補償金用完后，連最基本的生活都無法正常維持，給社會的安定帶來不穩(wěn)定因素。就業(yè)安置是指地方政府或用地單位依據(jù)征地數(shù)量有比例地安排“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員就業(yè)。這是從計劃經(jīng)濟體制時期存延的一種老辦法，現(xiàn)時期實施起來困難加大。有些單位為了取得政府的安置補償費，就先安排一部分失地農(nóng)民就業(yè)，等拿到政府補貼后，就將其解雇。隨著經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型和現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，企業(yè)有用工的自由，而我國農(nóng)村人口素質(zhì)不高，文化程度低、勞動技能少，缺乏市場競爭力，即使再就業(yè)，也面臨著很大大的下崗風險。之前的招工就業(yè)安置在實踐中已失去了意義和作用?，F(xiàn)行征地機制未考慮中國二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下農(nóng)民社會保障問題。中國農(nóng)村土地承載著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料和農(nóng)民社會保障的雙重功能，而且隨著人口的增加，正在顯示出“保障重于生產(chǎn)”的特征。失去土地的農(nóng)民，在沒有任何保障的條件下尋找就業(yè)機會，加大了就業(yè)風險和就業(yè)成本。

五、征地過程缺乏透明度

按照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定：有關(guān)部門批準征地要有公告程序，在征地前給于農(nóng)民知情權(quán)與參與權(quán)。但在實際的操作中很少遵循，缺乏應(yīng)有的透明度。不少地方征用土地不能做到公開透明，不注意或根本就不聽取農(nóng)民的意見，不做深入細致的工作，只強調(diào)征地具有強制性，方式簡單粗暴。由于我國長期城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，再加上自身知識文化素質(zhì)的限制，農(nóng)民一直處于弱勢地位。一些地方政府或者因熱衷于增加地方財政收入，或者因在征地過程中取得了不小的個人收益，大量征地，甚至在農(nóng)民沒有發(fā)言權(quán)的情況下，將其土地低價處理了。有些地方甚至采取未批先征，不征就占的方法，將農(nóng)民趕離土地，然后由政府出讓。土地預(yù)征導(dǎo)致政府征地行為更加隨意、土地資源浪費、腐敗機會增多、政府與農(nóng)民利益關(guān)系激化，進而導(dǎo)致社會不穩(wěn)定。

六、結(jié)語

我國城鎮(zhèn)化的建設(shè)雖然如火如荼，但因長期以來，城鎮(zhèn)化建設(shè)進程中的征地補償一直不能實現(xiàn)失地農(nóng)民滿意的生計和發(fā)展，造成了城鎮(zhèn)化率較高與失地農(nóng)民生存和發(fā)展質(zhì)量參差不齊且改善不佳的狀況，制度安排不到位、市場經(jīng)濟在征地補償中體現(xiàn)不完全、農(nóng)民的弱勢地位的改善沒有真正提到應(yīng)有的高度等是造成這種現(xiàn)象的主要體制背景和原因。在改革開放已經(jīng)深入推進30多年的今天，應(yīng)該像其他經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)域的改革開放一樣，進一步大膽解放思想、拓寬思路，實現(xiàn)農(nóng)地征用補償?shù)目茖W(xué)合理運行，使得我國城鎮(zhèn)化進程中的農(nóng)地征用問題得到有效的解決，失地農(nóng)民的生計得到合理改善，并啟發(fā)或促進“三農(nóng)”問題的持續(xù)改進和解決。

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篇10

5 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策解讀

當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要類型為土地互換、出租、入股、合作等方式。流轉(zhuǎn)土地要堅持農(nóng)戶自愿的原則，并經(jīng)過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同。

為了適應(yīng)經(jīng)濟建設(shè)的需要，為人民建設(shè)更美好安寧的家園，方便交通，充分發(fā)揮現(xiàn)代交通工具的便捷，用時間縮小邊遠地區(qū)的距離，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，希望廣大人民群眾支持配合，特制定《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》。

征地補償

征收耕地補償標準：旱田平均每畝補償5.3萬元；水田平均每畝補償9萬元；菜田平均每畝補償15萬元；

征收基本農(nóng)田補償標準：旱田平均每畝補償5.8萬元；水田平均每畝補償9.9萬元；菜田平均每畝補償15.6萬元；

征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補償13.8萬元；

征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補償13.6萬元；

征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。

其他稅費

耕地占用稅，按每平方米2元計算。

商品菜地開發(fā)建設(shè)基金，按每畝1萬元計算。

征地管理費，按征地總費用的3%計算。由國土資源部門嚴格按有關(guān)規(guī)定使用。

耕地占補平衡造地費，平均每畝4000元，統(tǒng)籌調(diào)劑使用，省國土資源廳負責監(jiān)督驗收。

征地工作程序

第一，告知征地情況。在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

第二，確認征地調(diào)查結(jié)果。國土資源部門會同交通、林業(yè)部門，對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人、各市動遷辦公室共同確認。

第三，組織征地聽證。在征地依法報批前，國土資源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。當事人申請聽證的，應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。

第四，簽訂征地補償協(xié)議。國土資源部門要按照本方案制定的補償標準，與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人簽訂征地補償協(xié)議，并將協(xié)議作為征地報件必備件附征地卷一同上報。

第五，公開征地批準事項。經(jīng)依法批準征收的土地，除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，省國土資源廳通過媒體向社會公示征地批準事項?？h國土資源部門應(yīng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定，在被征地所在村、組公告征地批準事項。

第六，支付征地補償安置費。征地補償安置方案經(jīng)市、縣政府批準后應(yīng)按法律規(guī)定的時限向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按時支付征地補償安置費用。當?shù)貒临Y源部門要協(xié)同農(nóng)業(yè)、民政等有關(guān)部門對被征地集體組織內(nèi)部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監(jiān)督。

6土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

我國的土地不是歸國家所有就是歸集體經(jīng)濟組織所有，但土地的使用權(quán)是可以進行轉(zhuǎn)讓的。

何為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓？

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

（一）申請土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

申請土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交下列文件資料：

土地轉(zhuǎn)讓申請書；土地使用權(quán)證（正本）；原土地出讓合同書或原土地轉(zhuǎn)讓合同書（復(fù)印件）；

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書或者贈與書（經(jīng)公證），或交換協(xié)議書，或人民法院依法作出的已經(jīng)生效的判決書、裁定書、調(diào)解書，或有關(guān)行政機關(guān)的行政決定書，以及合法方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的文件、證明等；

雙方或多方營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、授權(quán)委托書及人身份證明、通訊地址和聯(lián)系電話；

同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓（如商品樓房分層分套出售）土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提交規(guī)劃部門的有關(guān)文件以便計算房屋權(quán)利人分攤的土地面積；屬劃撥土地的還要補辦出讓手續(xù)，補交往地價款、補簽出讓合同并提交相應(yīng)文件；

屬土地分割轉(zhuǎn)讓的提交規(guī)劃部門的規(guī)劃文件或轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃要求；

軍隊空余土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須持批準補辦出讓文件和軍隊土地管理部門的證明文件；

提交具有資格的地產(chǎn)評估機構(gòu)對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的估價報告書和市土地管理局的確認書；

地塊開發(fā)投資或建筑物資產(chǎn)凈值財務(wù)報告；

市政道路規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)圖；

其他法律、法規(guī)規(guī)定的文件。

（二）受理申請（1天）

窗口收件人審查當事人所提交的文件資料是否真實、齊備。申請文件資料齊全又符合規(guī)定的，則予受理；

給受理的申請編號并發(fā)給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件資料，受理日期并編號。

（三）初審（5天）

土地交易所接收提供的文件資料負責到檔案室進行查核，在5天內(nèi)作出是否受理申請的書面簽復(fù)。

審查人員審查上述文件資料是否真實，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)規(guī)定以及省、市和規(guī)劃部門的有關(guān)規(guī)定。

審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉(zhuǎn)讓申請。

（1）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（2）權(quán)屬來源的性質(zhì)是不許轉(zhuǎn)讓而又未取得批準的；

（3）根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的或市政府批準列入征用、拆遷范圍內(nèi)的和不符合城市規(guī)劃的；

（4）司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的；

（5）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（6）設(shè)立抵押權(quán)的土地使用權(quán)，未經(jīng)抵押人書面同意的；

（7）權(quán)屬有爭議的；

（8）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的（包括征地協(xié)議未全部兌現(xiàn)的），不按照出讓合同約定進行投資開發(fā)的，達不到建設(shè)用地條件或投資額達不到總投資額25%以上的；

（9）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)屬來源屬行政劃撥的（即未注明使用期限的），未取得土地部門批準，補辦土地出讓手續(xù)，補交地價款和簽訂《土地出讓合同》的；

（10）轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人或受讓人與承租人未達成協(xié)議的；

實地勘察。

屬于地塊分割或面積變化的由局測量隊提供定線作業(yè)表和宗地圖。

（四）審核（3天）

經(jīng)辦人提出初審意見，經(jīng)所領(lǐng)導(dǎo)審核不合格的，轉(zhuǎn)窗口復(fù)函不同意辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)并退文；審核合格的提出審核意見報局領(lǐng)導(dǎo)審批。

交易所根據(jù)局領(lǐng)導(dǎo)的審批意見，將批準文件資料轉(zhuǎn)交地籍科（屬成片開發(fā)土地的先報市政府評審）。

（五）繳納稅費

經(jīng)辦人員按照有關(guān)規(guī)定通知當事人到指定的部門繳納稅費，申報人應(yīng)及時將完稅或免稅證明提供給地產(chǎn)交易窗口。

（六）地籍科根據(jù)上述文件資料核發(fā)土地使用權(quán)證

（七）立卷歸檔

7轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅如何繳納

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。對于土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不繳納營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。

納稅事項：土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

稅目：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)―轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

稅率：5%

計稅依據(jù)：企業(yè)轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)的受讓原價后的余額為營業(yè)額；企業(yè)轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

納稅義務(wù)發(fā)生時間：營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

納稅期限：以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月一日起十日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅地點：企業(yè)應(yīng)向土地所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

8 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是什么

劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指劃撥土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是土地使用權(quán)受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)的占有、使用、收益和有限處分權(quán)利全部轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利人，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對國家土地所有權(quán)并不產(chǎn)生影響，國家仍然享有對該土地的所有權(quán)。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

依照行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般不得進行轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉(zhuǎn)讓：

土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

領(lǐng)有國有土地使用權(quán)；

對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產(chǎn)權(quán)；

依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金，或以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點

（一）行政干預(yù)性強。

由于劃撥土地使用權(quán)與國家的產(chǎn)業(yè)政策有著密切聯(lián)系，因此其轉(zhuǎn)讓須經(jīng)土地行政主管部門審查并經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批后才可有效，審查的內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓雙方的情況及轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法、轉(zhuǎn)讓后用途及土地使用權(quán)類型是否符合規(guī)劃和國家供地政策、土地權(quán)屬是否清楚等，其目的是保證國有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權(quán)流入市場對國有土地市場造成不必要的沖擊。

在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中行政管理機關(guān)雖然不是一方當事人，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權(quán)辦理變更登記手續(xù)，而還要進行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為才可發(fā)生。

（二）不對稱性。

由于劃撥土地使用權(quán)是一種特殊的土地使用權(quán)，這種權(quán)利在市場中的轉(zhuǎn)讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中作為一個整體進行流通的情況極少，只有兩個同時符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個完整意義上的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

在多數(shù)情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉(zhuǎn)讓過程中要通過補辦手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)或上繳劃撥土地的收益金。

（三）有償性。

2008 年2月13日國土資源部了《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，首先明確了企業(yè)國有劃撥土地權(quán)益，承認劃撥土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，這就為其流轉(zhuǎn)提供了可靠的內(nèi)部動力，國有劃撥土地使用權(quán)人長時間使用土地不可能對土地沒有投入，況且用地者在取得劃撥土地時也并非是“無償”，也付出了補償、安置等相關(guān)費用。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第23條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！?/p>

9 農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議范本

轉(zhuǎn)讓方（以下簡稱甲方）：

受讓方（以下簡稱乙方）：

甲乙雙方按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定，本著依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)讓標的：

甲方將其承包經(jīng)營的位于____鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）____村____組____畝土地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方從事（主營項目）生產(chǎn)經(jīng)營。

地塊名稱：

坐落（四至）地塊數(shù)（塊） 面積（畝）質(zhì)量等級（肥力水平）備注

二、轉(zhuǎn)讓期限

轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營權(quán)年限為____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（轉(zhuǎn)讓期限不得超過承包期的剩余年限）。

三、轉(zhuǎn)讓費

轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓金為____元。對甲方實際投入資金和人力改造該地塊的補償金為元（沒有補償金時可填寫為零元）。

四、支付方式和時間

乙方采取下列第____種方式和時間支付轉(zhuǎn)讓金和補償金：

1.乙方采用現(xiàn)金方式支付轉(zhuǎn)讓金和補償金（無補償金時可劃去），支付的時間和方式為。（為____年____月____日前一次或多次付清）

2.乙方采用實物方式支付轉(zhuǎn)讓金和補償金（無補償金時可劃去），實物為____。支付的時間和方式為____。（為____年____月____日前一次或多次付清）

五、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓土地的交付時間和方式

甲方應(yīng)于____年____月____日前將轉(zhuǎn)讓土地交付乙方。交付方式為____。（雙方須提請所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門、發(fā)包方、雙方指定的第三者中的任一方鑒證，乙方應(yīng)向甲方出具乙方簽名的轉(zhuǎn)讓土地交付收據(jù)）

六、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用的特別約定

1.甲方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)須經(jīng)發(fā)包方同意，并由甲方辦理轉(zhuǎn)讓認可手續(xù)，在合同生效后終止與發(fā)包方的承包關(guān)系。

2.甲方交付的轉(zhuǎn)讓土地必須符合雙方約定的標準。

3.乙方依據(jù)合同獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后須與發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，辦理有關(guān)手續(xù)。

4.乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，承包期內(nèi)依法享有該土地的使用、經(jīng)營決策、產(chǎn)品處置和收益等權(quán)利。

5.乙方獲得土地承包經(jīng)營權(quán)后，必須按土地畝數(shù)承擔國家政策規(guī)定的費用和其他義務(wù)。

6.乙方必須管好用好承包土地，保護地力，不得掠奪性經(jīng)營，并負責保護好承包土地上的林木、排灌設(shè)施等國家和集體財產(chǎn)。

7.乙方不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。

8.其他約定：____。

七、違約責任

1.甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原則嚴格履行合同義務(wù)。如一方當事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為____。

2.如果違約金尚不足以彌補守約方經(jīng)濟損失時，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數(shù)額依具體損失情況確定。

八、爭議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第種方式解決：

1.提請村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)調(diào)解；

2.提請仲裁委員會仲裁；

3.向有管轄權(quán)的人民法院提訟。

九、生效條件

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字并經(jīng)轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)土地的所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)鑒證、備案后生效。

十、其他條款

本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證單位各執(zhí)一份。

甲方：（簽章）____乙方：（簽章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份證號：____法定代表人身份證號：____住址：____住址：____

簽約日期：____年____月____日