導語：如何才能寫好一篇個人住房貸款管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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為促進住房消費，支持住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，改善銀行信貸資產(chǎn)結構，我行對《個人住房擔保貸款管理試行辦法》進行了修改，現(xiàn)將修改后的《個人住房貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》）印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行，并就有關問題通知如下：

一、個人住房貸款業(yè)務可在所有城鎮(zhèn)辦理。

二、個人住房貸款限用于購買自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于購買豪華住房。

三、各家銀行要認真組織學習《辦法》，加強對此項業(yè)務的監(jiān)督和管理。對《辦法》執(zhí)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，要及時研究解決并報人民銀行總行信貸管理司。

附件：個人住房貸款管理辦法

第一章  總  則

第一條  為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，規(guī)范個人住房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。

第二條  個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。

第三條  本辦法適用于經(jīng)中國人民銀行批準設立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行。

第二章  貸款對象和條件

第四條  貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。

第五條  借款人須同時具備以下條件：

一、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

三、具有購買住房的合同或協(xié)議；

四、無住房補貼的以不低于所購住房全部價款的30％作為購房的首期付款；有住房補貼的以個人承擔部分的30％作為購房的首期付款；

五、有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；

六、貸款人規(guī)定的其他條件。

第六條  借款人應向貸款人提供下列資料：

一、身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；

二、有關借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的證明；

三、符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準文件；

四、抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；有權部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

五、申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；

六、貸款人要求提供的其他文件或資料。

第三章  貸款程序

第七條  借款人應直接向貸款人提出借款申請。貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起，應在三周內向借款人正式答復。貸款人審查同意后，按照《貸款通則》的有關規(guī)定，向借款人發(fā)放住房貸款。

第八條  貸款人發(fā)放貸款的數(shù)額，不得大于房地產(chǎn)評估機構評估的擬購買住房的價值。

第九條  申請使用住房公積金貸款購買住房的，在借款申請批準后，按借款合同約定的時間，由貸款人以轉帳方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的帳戶。住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數(shù)額的2倍。

第四章  貸款期限與利率

第十條  貸款人應根據(jù)實際情況合理確定貸款期限，但最長不得超過20年。

第十一條  借款人應與貸款銀行制定還本付息計劃，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。

第十二條  用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執(zhí)行。即，貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1至3年（含3年）的，執(zhí)行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3至5年（含5年）的，執(zhí)行1至3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5至10年（含10年）的，執(zhí)行3至5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3至5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5％。

第十三條  用住房公積金發(fā)放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執(zhí)行。貸款期限為1年至3年（含3年）的，加1.8個百分點；期限為3至5年（含5年）的，加2.16個百分點；期限為5至10年（含10年）的，加2.34個百分點；期限為10至15年（含15年）的，加2.88個百分點；期限為15年至20年（含20年）的，加3.42個百分點。

第十四條  個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

第五章  抵押

第十五條  貸款抵押物應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條的規(guī)定。《中華人民共和國擔保法》第三十七條規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)不得用于貸款抵押。

第十六條  借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。

第十七條  以房地產(chǎn)作抵押的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并于放款前向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)。抵押合同的有關內容按照《中華人民共和國擔保法》第三十九條的規(guī)定確定。

第十八條  借款人對設定抵押的財產(chǎn)在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督檢查。對設定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。

第十九條  抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。

第二十條  抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止后，當事人應按合同的約定，解除設定的抵押權。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權時，應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第六章  質押和保證

第二十一條  采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同，《中華人民共和國擔保法》規(guī)定需要辦理登記的，應當辦理登記手續(xù)。質押合同的有關內容，按照《中華人民共和國擔保法》第六十五條的規(guī)定執(zhí)行。生效日期按第七十六條至第七十九條的規(guī)定執(zhí)行。質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。

第二十二條  對設定的質物，在質押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。質押期間，質物如有損壞、遺失，貸款人應承擔責任并負責賠償。

第二十三條  借款人不能足額提供抵押（質押）時，應有貸款人認可的第三方提供承擔連帶責任的保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。保證人為自然人的，必須有固定經(jīng)濟來源，具有足夠代償能力，并且在貸款銀行存有一定數(shù)額的保證金。

第二十四條  保證人與債權人應當以書面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔保手續(xù)，未經(jīng)貸款人認可，原保證合同不得撤銷。

第七章  房屋保險

第二十五條  以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。抵押期內，保險單由貸款人保管。

第二十六條  抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內，如發(fā)生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。

第八章  借款合同的變更和終止

第二十七條  借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。

第二十八條  借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。

第二十九條  保證人失去擔保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應變更保證人并重新辦理擔保手續(xù)。

第三十條  抵押人或出質人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質物返還抵押人或出質人，借款合同終止。

第九章  抵押物或質物的處分

第三十一條  借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權依照《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定處分抵押物或質物。

第三十二條  處分抵押物或質物，其價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權向債務人追償；其價款超過應償還部分，貸款人應退還抵押人或出質人。

第三十三條  拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權人有優(yōu)先受償權。

第三十四條  借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十五條  借款人有下列情形之一的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關規(guī)定，對借款人追究違約責任：

一、借款人不按期歸還貸款本息的；

二、借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；

三、未經(jīng)貸款人同意，借款人將設定抵押權或質押權財產(chǎn)或權益拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押的；

四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；

五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查的；

六、借款人與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協(xié)議的；

七、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的。

第十章  附則

第三十六條  個人住房貸款不得用于購買豪華住房。城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款，參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條  貸款人可根據(jù)本辦法制定實施細則，并報中國人民銀行備案。

篇2

第二條個人住房組合貸款（下稱組合貸款）是指借款人申請個人住房公積金貸款不足以支付購買商品住房所需資金時，可同時向經(jīng)辦公積金貸款業(yè)務的商業(yè)銀行申請個人住房貸款，即以住房公積金和銀行自營性信貸資金組合向借款人發(fā)放的貸款。

組合貸款的辦理應當遵循自愿原則，由借款人根據(jù)需要自愿申請。

第三條公積金中心（含所屬管理部，下同）負責組合貸款中住房公積金貸款部分的審批、管理和監(jiān)督；貸款銀行負責自營性個人住房貸款部分的審批、管理和監(jiān)督以及組合貸款的發(fā)放。

第四條申請個人住房組合貸款的，必須符合公積金中心以及各商業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法中有關貸款對象、條件、額度、期限等的規(guī)定。

第五條組合貸款中的個人住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款需在同一貸款銀行發(fā)放，住房公積金貸款期限和商業(yè)性住房貸款期限應當一致，貸款發(fā)放原則上須為同一日。

第六條組合貸款額度的計算。組合貸款中公積金貸款的額度由公積金管理中心根據(jù)有關規(guī)定確定。組合貸款中銀行自營性個人住房貸款的額度由各貸款銀行根據(jù)各自貸款辦法，減除住房公積金貸款額度后自行確定。組合貸款中個人住房公積金貸款利率和商業(yè)性住房貸款利率分別按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第七條組合貸款的申請。借款人應當分別向公積金管理中心及貸款銀行提出組合貸款申請，并按規(guī)定分別提供相關證明材料。住房公積金貸款由公積金管理中心審核批準，商業(yè)性個人住房貸款由各貸款銀行審核確定。

第八條組合貸款的審批。個人住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款由公積金中心和貸款銀行分別審批。公積金中心在收到組合貸款申請后，應在五個工作日內作出審批決定，確定貸款的金額、期限。貸款銀行在公積金中心審批后，再根據(jù)中心確定的放貸金額和期限合理確定組合貸款中商業(yè)性貸款額度。

第九條組合貸款的擔保。申請組合貸款的借款人應以所購商品住房作抵押擔保。在房屋他項權證辦結前，由房屋出賣人提供階段性擔保。

第十條組合貸款的發(fā)放。貸款銀行須根據(jù)中心出具的委托通知以及本行審批情況與借款申請人簽訂《借款合同》及相應的貸款擔保合同，在合同中須注明公積金貸款的金額、期限、利率等。在辦理抵押登記時，設定貸款銀行為貸款抵押的抵押權人。在組合貸款合同簽訂并辦妥貸款抵押登記備案手續(xù)后，貸款銀行應在中心出具劃款通知書后，根據(jù)借款合同約定的時間，將貸款資金用轉帳方式劃轉到售房單位在銀行開立的帳戶。

第十一條組合貸款的還款。貸款采取等額本息還款或等額本金還款方式，雙方貸款還款方式應當一致，并由貸款銀行通過儲蓄卡、存折等方式代扣。

第十二條借款人通過申請，經(jīng)貸款銀行及公積金中心同意后，可提前一次性還清貸款本息，也可以提前歸還部分貸款本金。借款人將組合貸款全部還清后，經(jīng)貸款銀行及公積金中心共同同意后，方能辦理撤押手續(xù)。

借款人違反借款合同約定不履行償還貸款本息義務的，貸款銀行和公積金中心按照規(guī)定要求借款人履行償還責任；拒不清償?shù)模少J款銀行和公積金中心聯(lián)合進行訴訟，訴訟發(fā)生的相關費用按貸款金額進行分攤；在清償貸款本息時，個人住房公積金貸款本息與商業(yè)性住房貸款本息按貸款剩余金額比例受償。

第十三條本辦法未盡事宜分別按照個人住房公積金貸款政策和商業(yè)性住房貸款政策執(zhí)行。

篇3

個人住房貸款保險存在的主要問題還表現(xiàn)在:保險責任的實際承擔期限短于合同規(guī)定的保險期限,缺少提前還款等相應的退保規(guī)定;保險公司按房屋的購置價格收取全部保險費,通常高于實際貸款金額(例如,房價的7成),導致首付款也要交保險金;常用的一次性投保的計算方法中,沒有考慮房屋因折舊造成的價值減少以及投保費用的逐年相應減少,而保險賠償額為發(fā)生保險事故損失時房屋的實際價值,又必定低于房屋的購置價格;購房者花錢買房,在貸款保險合同中卻不是受益人;住房貸款保險的范圍狹小,把房屋附屬物排除在外,將戰(zhàn)爭、地震等不可抗力作為除外責任。例如,某購房者所購住房的總價為30萬元(其中,首付10萬元,商業(yè)銀行貸款20萬元),貸款期限為10年、一次性躉交,每年的“房貸險”費率為0.04%。若按公式(1)計算,則20萬元貸款金額,需繳保險費800元;若按公式(2)計算,則30萬元的總房款,需繳保險費為1200元。兩者相差400元、相差33%。而且,如果進一步按照2003年沈陽市192億元的個人住房貸款余額推算,則結果會更加顯著。

個人住房貸款保險的法律依據(jù)

目前,我國個人住房貸款保險涉及的主要法律依據(jù)包括《個人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國保險法》等。其中,《中華人民共和國合同法》第三條規(guī)定:“合同當事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強加給另一方?！吨腥A人民共和國保險法》第四條規(guī)定:“從事保險活動必須遵守法律、行政法規(guī),遵循自愿和誠實信用的原則?！钡谄邨l規(guī)定:“保險公司開展業(yè)務,應當遵循公平競爭的原則,不得從事不正當競爭?！薄秱€人住房貸款管理辦法》(銀發(fā)[1998]190號)第二十五條規(guī)定:“以房產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。抵押期內,保險單由貸款人保管”。顯然,《個人住房貸款管理辦法》具有強制性保險的嫌疑,并與《合同法》、《保險法》的有關原則、精神相違背。

改進個人住房貸款保險的措施建議

在加速構建住房金融風險防范機制的背景下,特就改進我國個人住房貸款保險提出以下對策建議。自愿投保不僅符合有關法規(guī)的規(guī)定,也是保險的重要原則之一。而且,自愿投保也有利于促進有關保險機構不斷改進服務水平,提高自身的競爭能力。因此,首先應允許借款人在抵押、擔保、保險等不同保障模式中加以選擇;當確認借款人必須購買房貸險時,則應允許其在不同的保險機構之間進行知情、自主的選擇。

從理論上講,保險定價的基本原則是保費收入必須滿足:期望索賠成本與管理成本,在支付理賠和管理成本之前將保費用于投資所獲得的收益,公平利潤附加。鑒于“房貸險”存在的問題以及承擔風險有限的實際,筆者建議,在房屋財產(chǎn)保險的基礎上,改進保險金額(例如,按貸款余額計算保費)與投保方式(推出一次投保、分期投保等不同方式),科學測定保險的費率(例如,在一次投保時進行保險期的貼現(xiàn))與保險擔保范圍,明確提前還貸及房屋毀損等退保的規(guī)定,積極探索包括意外傷害保險、健康保險、履約保險等在內的新險種,并適當加以組合推出。

法制和信用是保證市場經(jīng)濟有序運行的兩個基本要素,物質技術和道德信用是提高效率的雙重基礎。而且,物質技術只能產(chǎn)生常規(guī)效率,超常規(guī)效率主要來自道德基礎。因此,筆者建議,由政府有關部門牽頭,根據(jù)借款人的素質、實際收入、財產(chǎn)情況、負債情況、嘉獎、處罰記錄,甚至交通記錄等資料,明確住房貸款的信用要素、著手信息的采集與整理,積極開展信用評級業(yè)務、從正面引導借款人的誠實與信用。同時,為了確保評信結果的客觀、公正,應當建立評級檢驗系統(tǒng),通過違約概率統(tǒng)計、記錄以及建立違約概率模型,豐富質量信用體系的內涵。進而,對于經(jīng)過評定且信用等級較高者,貸款額度可適當上浮、保險費率可以適當降低;通過配套的規(guī)章制度,對于失信用行為給予懲戒。

從理論上講,借款人連續(xù)六個月不能如期償還貸款本息,銀行有權處置其抵押物(住房)。但是,實施處置必需經(jīng)借款人同意,否則只能通過法院強制執(zhí)行。鑒于我國大多數(shù)家庭只有一套住房,以及抵押房產(chǎn)難以實現(xiàn)出租、出售、拍賣的實際,銀行對于抵押物的處置權時常難以得到有效的保證。因此,各地應積極發(fā)展住房二級市場,盡快大量推出面對最低收入家庭的廉租住房。同時,完善相關的配套法規(guī),做到在借款人不能按期還貸時必須騰空所抵押的住房,確保貸款銀行的抵押債權得以可靠實施。

根據(jù)擔保法及有關規(guī)定,作為防范住房金融風險、保證資金良性循環(huán)的必要措施,貸款擔?？梢杂械盅骸①|押、保證、抵押加階段性保證等四種形式。因此,在保證貸款人還款能力的前提下,貸款擔保形式應當是多種多樣的。而且,即使采用保證擔保,也應當允許借款人自主選擇置業(yè)擔保公司、保險公司、開發(fā)商擔保中的任何一種。同時,在未來漫長的貸款期限內,如果擔保人發(fā)生某些變化、擔保能力下降,必將加大銀行的風險。

因此,筆者建議,各地政府應當借鑒國外的經(jīng)驗,組建住房抵押貸款擔保機構,并出面為購房者,尤其是中低收入家庭提供貸款擔保。這樣,不僅可以降低貸款成本與風險,提高社會經(jīng)濟運行的安全度,而且可以為住房抵押貸款證券化奠定重要的基礎。

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關鍵詞：消費信貸；發(fā)展戰(zhàn)略

中圖分類號：F830.589　文獻標識碼：B　文章編號：1006―1428(2010)01―008105

本課題擬在描述上海近年消費信貸發(fā)展狀況的基礎上，討論未來消費信貸發(fā)展的策略與重點、難點，并提出進一步發(fā)展消費信貸的政策建議。

一、消費信貸發(fā)展現(xiàn)狀：個人住房貸款一枝獨秀

消費貸款在我國取得了長足發(fā)展，增長速度較快。但結構單一，個人住房貸款一枝獨秀的情況較為突出，制約了消費貸款的全面快速發(fā)展。

(一)總量：發(fā)展速度快

自1998年人民銀行鼓勵商業(yè)銀行大力發(fā)展消費信貸以來，上海市消費信貸業(yè)務發(fā)展很快。上海中資商業(yè)銀行人民幣消費貸款余額由2000年末的412.1億元增長至2008年末的3147億元，8年時間增長了6.6倍，年均增長28.9％，遠高于同期全市人民幣貸款15.8％的增長速度。中資商業(yè)銀行消費貸款占人民幣貸款余額的比重由2007年末的7％提高至2008年末的17％以上，消費貸款已成為商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)配置與盈利渠道。

(二)結構：個人住房貸款一枝獨秀

1、用途結構：住房貸款占絕對主體。從用途上看，消費信貸主要包括個人住房貸款、汽車消費貸款、住房裝修貸款、助學貸款、大件耐用消費品貸款、旅游貸款、醫(yī)療貸款、信用卡透支等類型。從上海市的情況看，目前消費貸款中92％以上是住房貸款。除助學貸款、信用卡透支稍快以外，其它類型的消費貸款發(fā)展均較慢，旅游、醫(yī)療等消費貸款更是難以發(fā)展。

2、期限結構：以中長期貸款為主。由于消費貸款的主體是個人住房貸款，因而消費貸款的期限以中長期貸款為主。2008年末，上海市1年期以下的短期人民幣消費貸款僅占全部人民幣消費貸款的2.1％。以2008年新發(fā)放的個人住房貸款為例，5年期以下的占63％、5―10年期的占10％、10―20年期的占43.9％、20―30年期的占39.8％，因此，消費貸款的絕大部分為10年以上的個人住房貸款。

3、發(fā)放主體：以國有銀行為主。在上海消費信貸市場上，競爭日益激烈，國有銀行仍占市場主體地位，但份額逐步下降。2008年末，上海國有銀行占上海消費信貸余額的54.1％，比2004年末下降近6個百分點，股份制商業(yè)銀行消費貸款增長較快。

(三)資產(chǎn)質量：總體較好

總體上，上海市消費貸款的質量較好，不良率在1％以下。相對而言，個人住房貸款的不良率較低，而汽車貸款、住房裝修貸款、助學貸款和信用卡透支的不良率相對較高。

二、未來消費信貸的發(fā)展策略：一體兩翼

目前，我國正處于從溫飽型社會向全面小康社會的過渡階段，城鄉(xiāng)居民收入快速增長，消費升級步伐明顯加快，可以預期，消費信貸仍將在我國有著較大的發(fā)展空間。消費信貸在我國經(jīng)過10余年的發(fā)展，結構單一的問題仍十分突出，個人住房貸款一支獨秀，其他消費貸款的發(fā)展微不足道，這一狀況難以適應不同群體的需求，需要對未來的消費貸款發(fā)展的總體思路進行梳理，進一步明確消費信貸未來發(fā)展與支持的重點。

(一)個人住房貸款仍將保持主體地位(一體)

10余年來，個人住房貸款是我國發(fā)展最為成熟、發(fā)展最快的消費信貸品種，對改善居民住房、推動房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了重要作用。從需求、金額大小以及國際經(jīng)驗來看，個人住房貸款在消費貸款中的主體地位將很難發(fā)生改變。但隨著城市化水平以及房屋自有率的提升，可以預期，個人住房貸款將很難持續(xù)超常增長。當前需要關注的問題是如何防止個人住房貸款的過度發(fā)展。美國次貸危機的爆發(fā)表明，在發(fā)展個人住房貸款過程中，嚴格貸款條件、控制風險是非常重要的。由于我國各商業(yè)銀行均將個人住房貸款作為業(yè)務發(fā)展的重點，競爭日趨激烈，競相放松貸款條件，在執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策方面把關不嚴，潛在風險值得關注。因此，在個人住房貸款的發(fā)展定位上，應督促商業(yè)銀行堅持貸款條件，重點支持居民的自住性住房貸款需求，嚴格限制對投資性購房的支持，著力保持住房貸款的平穩(wěn)健康發(fā)展。

(二)傳統(tǒng)小額消費信貸難以獲得快速發(fā)展

傳統(tǒng)小額消費貸款(信用卡透支以外的小額消費貸款)如助學、大件耐用消費品、旅游、醫(yī)療等消費貸款難以發(fā)展的重要原因在于金額較小，而且部分消費如醫(yī)療、旅游、日常消費等具有金額小、突然性、臨時性甚至無計劃性的特點，需要的資金急、周期短，而傳統(tǒng)消費貸款的審批時間長、手續(xù)繁瑣、成本高，不符合小額消費的特點。同時，部分消費貸款品種如助學貸款的市場容量是有限的，不存在大力發(fā)展的市場需求基礎。

(三)信用卡透支和汽車消費貸款可以成為未來我國消費信貸的重要增長點(兩翼)

1、信用卡貸款具有取代傳統(tǒng)小額消費貸款的優(yōu)勢。

近年來，我國信用卡業(yè)務發(fā)展較快。據(jù)統(tǒng)計，全國已累計發(fā)行信用卡1.5億張，信用卡透支余額已超過1600億元。但總體上，信用卡業(yè)務的規(guī)模仍然偏小。人均持卡量僅為0.1張，信用卡在銀行卡中的占比不到10％，活動信用卡的數(shù)量更少。全國信用卡透支余額僅占全部人民貸款余額的0.5％，占消費貸款的比重也僅為4％左右，與發(fā)達國家相比，信用卡透支在我國具有較大的拓展空間。信用卡透支作為一種消費信貸形式尚未得到充分發(fā)展。

信用卡透支與傳統(tǒng)小額消費貸款相比具有如下優(yōu)點：一是手續(xù)簡便。申請時核定額度后，可以多次循環(huán)使用。省去了消費貸款次次審批的繁瑣，透支時不需再行申請，隨借隨還。二是用途廣泛。信用卡透支業(yè)務不指定用途，凡是具有真實交易背景的消費均可使用，這與其它消費貸款均需指定用途明顯不同。因此，發(fā)展信用卡透支業(yè)務可以涵蓋除個人住房以外幾乎所有的個人消費活動，大件耐用消費品、旅游、醫(yī)療等消費貸款均可以以信用卡透支的形式發(fā)放。三是支付便利。信用卡透支對消費者而言，其優(yōu)勢還在于其具有支付功能，貸款的同時也完成了支付與消費，對消費的直接帶動作用明顯。信用卡透支的上述特點比較適合小額消費活動。由于大多數(shù)消費活動是小額消費，大力發(fā)展信用卡透支業(yè)務對于刺激消費將具有非常明顯的作用。因此，信用卡透支可以取代除個人住房貸款以外的其它各類形式的傳統(tǒng)小額消費貸款，而成為未來消費信貸拓展的重點。

2、消費升級需要汽車消費貸款的快速發(fā)展。

自1998年人民銀行《汽車消費貸款管理辦法》以來，我國汽車消費貸款業(yè)務發(fā)展較快，整體呈現(xiàn)

“N”型走勢，即1998-2003年的快速發(fā)展階段、2004-2006年的萎縮調整階段、2006年至今的快速擴張階段。逐步確立了汽車金融公司、汽車集團財務公司和商業(yè)銀行“三足鼎立”的市場競爭格局。

雖然經(jīng)過10多年的發(fā)展，我國汽車消費貸款取得一定成就，為個人消費貸款中僅次于住房消費貸款的第二大品種。但與國際先進國家以及市場需求相比，我國汽車消費貸款的發(fā)展速度仍落后于汽車消費市場的增長和個人消費貸款的整體增速；汽車消費貸款的市場滲透率不高，和世界水平相比存在較大差距：從細分市場、汽車品牌和區(qū)域差異來看，我國汽車消費信貸體系存在缺陷，對二手車交易和汽車租賃市場的信貸支持滯后，中小品牌和民族品牌汽車的消費貸款滿足率較低，二三線城市汽車消費貸款發(fā)展與一線城市相比差距較大等。

隨著居民收入的增長，消費升級步伐明顯加快，居民的汽車消費需求增長迅速。從2004末到2009年3月末，我國城鎮(zhèn)居民每百戶家用汽車擁有量從2.18輛增加至9.82輛，在這4年間增長了4.5倍。汽車和轎車產(chǎn)銷量屢創(chuàng)新高?？梢灶A計，這一態(tài)勢將會保持一個時期，汽車消費貸款具有快速發(fā)展的基礎。

三、制約消費信貸“兩翼”快速發(fā)展的主要因素

(一)影響信用卡業(yè)務快速發(fā)展的主要因素

1、銀行卡受理環(huán)境落后。目前。大中城市的大型商場、超市、賓館、餐館等單位的銀行卡受理率較高，而醫(yī)院、學校等事業(yè)性單位、公益性單位的銀行卡受理率仍較低。據(jù)銀聯(lián)的統(tǒng)計，2009年一季度信用卡POS清算交易金額中，公立醫(yī)院僅占1％。我國的二線城市、中西部地區(qū)和農(nóng)村地區(qū)的銀行卡業(yè)務處于起步階段，受理環(huán)境落后，制約了信用卡業(yè)務的發(fā)展。產(chǎn)生上述情況的原因是多方面的，由于我國銀行卡業(yè)務發(fā)展起步較晚，POS機的安裝普及率較低，一些商戶對銀行卡業(yè)務不甚熟悉與習慣，同時，至少1％交易結算手續(xù)費直接影響部分商戶使用銀行卡結算的積極性。

2、持卡人使用成本較高。(1)透支利率較高。目前，一年期貸款利率僅為5.58％，對信用度較高的客戶而言，透支年利率18％顯然偏高。同時，統(tǒng)一的透支利率沒有區(qū)分客戶的風險情況，不利于銀行細分市場。(2)透支利息的計算標準不合理。目前，多數(shù)銀行對透支利率的計息基數(shù)是記賬時的全部透支額而不是實際未償還透支額，造成透支成本昂貴，并帶有明，顯的懲罰性質，多數(shù)持卡人認為應該按照實際未償還透支額(也即實際占用資金額)來計算利息。

3、信用卡透支額度的管理規(guī)定不符合持卡人的實際需要。根據(jù)有關規(guī)定，同一持卡人單筆透支發(fā)生額個人卡不得超過2萬元，同一賬戶月透支余額個人卡不得超過5萬元。隨著人民收入水平的提高，上述規(guī)定顯然已不符合實際需要，最高額度較低且沒有體現(xiàn)持卡人的信用狀況的差別。目前，一些銀行為適應客戶需要，在實際操作中已變相突破上述規(guī)定。

4、持卡人對用卡安全等問題存在一定擔憂。信用卡盜刷、欺詐等行為仍時有出現(xiàn)。同時，目前各銀行對信用卡透支逾期進入征信系統(tǒng)“黑名單”的標準(包括逾期未還的期限和金額等)不統(tǒng)一，一些人擔憂由于疏忽等原因未按期償還透支款(甚至金額很小)而被記人征信“黑名單”，影響其信用記錄。

5、信用卡市場環(huán)境不容樂觀。一是信用卡活躍率較低。目前，市場各銀行普遍追求發(fā)卡數(shù)量，采取送禮品、返現(xiàn)金等各類競爭手段發(fā)行信用卡，而忽視發(fā)卡質量。信用卡活躍率較低。二是風險控制措施較為薄弱。由于競爭激烈，發(fā)卡銀行對持卡人的綜合授信管理較為薄弱，持卡人(尤其是償還能力較低的惡意透支人)容易通過多頭持卡的方式獲得較高的透支額度，隱含較高的風險。三是信用卡壞帳處理成本較高。由于信用卡透支的金額一般較小，逾期未還催收的單位成本較高。同時，對信用卡壞帳的核銷一般需要經(jīng)過財政部門的批準，程序較為繁瑣，周期長。

6、法律法規(guī)滯后。目前，管理信用卡的主要規(guī)章是1999年人民銀行的《銀行卡業(yè)務管理辦法》。經(jīng)過10余年的發(fā)展，管理辦法的諸多條款如透支額度、利率、監(jiān)管等已不適應實際需要，需要加以完善。

7、預付卡(儲值卡)的發(fā)行沖擊銀行卡的使用。目前，全國各地存在不少第三方支付企業(yè)，發(fā)行各種具有支付結算功能的預付卡，一些商戶也發(fā)行自己的非實名預付卡。這些預付卡的發(fā)行對于便利消費起到一定作用，但由于缺乏行業(yè)準入與監(jiān)管，存在較大的風險隱患，同時，也對銀行卡業(yè)務的發(fā)展產(chǎn)生一定沖擊。

(二)制約汽車消費信貸發(fā)展的主要因素

1、執(zhí)法環(huán)境制約著個人汽車貸款的進一步發(fā)展。(1)汽車抵押登記手續(xù)繁瑣。一些地方車管所要求車輛上牌、抵押登記手續(xù)必須金融機構持正本營業(yè)執(zhí)照等親自辦理，這些規(guī)定對于業(yè)務覆蓋全國各地的汽車金融公司而言缺乏可操作性；(2)汽車經(jīng)銷商“先票后貨”的融資方式(經(jīng)銷商在銷售旺季前需批量購車，銀行提前開立承兌匯票給經(jīng)銷商，擔保方式一般為30％保證金+汽車合格證監(jiān)管+汽車質押+現(xiàn)場駐入+個人擔保)未得到執(zhí)法部門全面認可。對于部分已辦理抵押登記的車輛，金融機構利益得不到執(zhí)法部門有效、全面的保護；(3)司法訴訟周期長，成本高，存在“勝訴容易，執(zhí)行困難”等情況，金融機構“贏了官司、倒貼訴訟費用”的現(xiàn)象較為普遍。

2、金融生態(tài)環(huán)境不利于金融機構降低運作成本。(1)汽車消費貸款往往需要查詢信用信息以外的其他個人信息，征信系統(tǒng)的信息收集范圍尚未擴展至個人納稅、房屋產(chǎn)權、汽車權屬等方面，行業(yè)之間尚無法實現(xiàn)信息共享，大大抬高了金融機構資信調查和風險控制的成本；(2)目前各地的車輛登記等信息難以實現(xiàn)網(wǎng)上辦理和查詢，不利于降低金融機構發(fā)展異地貸款和降低經(jīng)營成本，制約著規(guī)?；\作和汽車租賃業(yè)務的開展。

3、信貸主體結構的不合理制約著業(yè)務的專業(yè)化和規(guī)?；\作。目前，國內汽車金融業(yè)務主要以商業(yè)銀行為主體，專業(yè)的汽車金融公司數(shù)量只有9家。截至2008年末，全國汽車消費貸款余額中，國有商業(yè)銀行占46.9％，股份制銀行占19.6％，汽車金融公司占20％，財務公司占13.5％。而在美國等發(fā)達國家，汽車制造企業(yè)附屬的汽車金融公司和財務公司業(yè)務量占總量的70％，居于主導地位。無論在服務熱忱、經(jīng)營策略、經(jīng)濟效益、服務專業(yè)化程度等方面，汽車金融公司和財務公司都比商業(yè)銀行有明顯優(yōu)勢。

4、汽車金融公司和汽車集團財務公司的運作受到較多限制。目前。汽車消費信貸市場在我國具有明顯的行業(yè)壟斷性質，缺乏統(tǒng)一開放的市場體系。幾大商業(yè)銀行處于壟斷地位，而又自成體系，由于資金、業(yè)務范圍等政策性的原因汽車金融公司還未形成規(guī)模，致使金融機構間的競爭不能有效展開，阻礙著汽車消費信貸市場的發(fā)展。

四、進一步發(fā)展消費信貸業(yè)務的建議

(一)嚴格限制投資、投機性住房貸款，保持個人住房貸款的平穩(wěn)健康發(fā)展

一是嚴格限制投資、投機性住房貸款。建立全國

性的住房登記系統(tǒng)，便利房產(chǎn)查詢和住房信貸政策的執(zhí)行。重點支持二套以內住房(指家庭現(xiàn)擁有兩套以下的住房，不以是否貸款或貸款償還為標準)的貸款需求，對兩套以上住房的貸款實行提高成數(shù)和利率的政策，并由監(jiān)管部門予以嚴格監(jiān)督執(zhí)行。嚴格限制境外人士的購房、購房貸款以及售匯，防止境外人士利用人民幣升值預期投機房產(chǎn)。

二是鼓勵發(fā)展租房貸款。建議鼓勵商業(yè)銀行發(fā)展租房貸款，為上述人群租房提供資金支持。

(二)優(yōu)化信用卡使用環(huán)境，大力發(fā)展信用卡透支業(yè)務

1、優(yōu)化銀行卡受理環(huán)境。

一是提高銀行卡受理面。進一步提高大中城市的銀行卡受理面，重點發(fā)展高校、醫(yī)院等公益單位商戶，可以考慮由銀聯(lián)免費為公益單位安裝POS機，并免收結算手續(xù)費。重點引導商業(yè)銀行在二三線城市、中西部地區(qū)和農(nóng)村地區(qū)發(fā)展特約商戶，對中西部地區(qū)和農(nóng)村地區(qū)商戶使用銀行卡結算的，適當給予結算手續(xù)費和稅收優(yōu)惠。

二是降低結算手續(xù)費。適當降低特約商戶尤其是賓館、餐飲、娛樂、旅游等行業(yè)的結算手續(xù)費，提高商戶使用銀行卡結算的積極性，減少現(xiàn)金結算比重。

2、積極引導持卡人使用信用卡。

一是改革透支的定價機制。建議對透支利率實行下限管理，在下限的基礎上由商業(yè)銀行根據(jù)持卡人的風險情況自主確定實際利率水平。透支利率的下限可以和貸款基準利率掛鉤(如不得低于基準利率的1倍等)。在目前貸款基準利率多次下調的情況下，建議下調透支利率水平，減輕持卡人的利息負擔。同時，為減少取現(xiàn)行為，可以對信用卡取現(xiàn)實行較高的利率。

二是調整透支利息計算基準。建議統(tǒng)一透支利息的計算基準，按照實際未償還透支額而不是按照計賬日的全部透支額計算利息。

三是明確和統(tǒng)一信用卡逾期未還的標準。由于信用卡透支可以享受最長60天的免息還款期，為發(fā)揮透支的信貸功能，建議將逾期半年定義為逾期未還，逾期后經(jīng)過催收仍然未償還的可以作為不良記錄記入征信系統(tǒng)。同時，對因疏忽或計算錯誤導致的小額逾期(如低于100元或低于已償還金額的l％)不作為不良信用記錄進行登記。

四是提高單張信用卡的最高授信，強化持卡人的綜合授信。根據(jù)實際需要，提高單張信用卡的透支額度和單筆透支金額。為控制風險和防止惡性競爭，要求商業(yè)銀行充分利用個人征信系統(tǒng)的信息，強化持卡人的綜合授信管理，可以考慮規(guī)定對個人持卡人的最高綜合授信不得超過其年收入的一定倍數(shù)，超過部分需要提供額外擔保。同時，商業(yè)銀行可以與保險公司合作。提供信用保險，減輕持卡人的后顧之憂。

3、鼓勵金融機構大力拓展信用卡業(yè)務。

一是積極培育信用卡服務組織。鼓勵商業(yè)銀行采取事業(yè)部的方式組建獨立的信用卡中心或信用卡子公司，提高信用卡業(yè)務的營銷能力。鼓勵符合條件的農(nóng)村商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社發(fā)行信用卡，允許即將成立的消費金融公司開展信用卡業(yè)務。發(fā)展資信調查、賬款催收等第三方機構，為發(fā)卡機構提供專業(yè)化服務。

二是推動信用卡業(yè)務創(chuàng)新。鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)點、直銷等多種方式加強信用卡營銷，進一步提高信用卡人均持卡量。支持商業(yè)銀行開發(fā)各類特色卡，如借記卡、信用卡功能合一的銀行卡、聯(lián)名卡等，逐步提高信用卡在銀行卡中所占的比重。鼓勵商業(yè)銀行開展分期付款、構建信用卡消費貸款平臺等信用卡業(yè)務創(chuàng)新活動，發(fā)揮信用卡的信貸功能。

4、為信用卡業(yè)務發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

一是完善銀行卡業(yè)務法律法規(guī)。加快修訂銀行卡業(yè)務的相關管理辦法，對銀行卡的準入、額度管理、計息和收費標準、監(jiān)管要求、鼓勵措施等做出原則規(guī)定。

二是加強信用卡風險管理。加強司法協(xié)助，加大對惡意打擊逃廢信用卡債務行為和盜刷信用卡、變造信用卡等違法行為的打擊力度。建立相對靈活的信用卡呆壞賬核銷制度，授予銀行更大的信用卡呆壞賬核銷權。強化特約商戶管理，保證信用卡交易的真實性，防止商戶違規(guī)套現(xiàn)，對不良商戶可以通過一定渠道進行公告。

三是完善支付體系。降低小額支付系統(tǒng)資費，進一步便利同城跨行轉賬。大力發(fā)展個人支票業(yè)務，便利個人支付、轉賬以及透支還款。

四是規(guī)范預付卡的發(fā)行與監(jiān)管。應該將預付卡納入監(jiān)管范圍，明確預付卡的市場準入標準。為控制風險，宜嚴格限制一般工商企業(yè)發(fā)行預付卡，鼓勵商業(yè)企業(yè)和銀行發(fā)行聯(lián)名信用卡，取代預付卡，減少預付卡的發(fā)行與使用。

(三)加強風險防范，推動汽車消費貸款穩(wěn)步發(fā)展

1、優(yōu)化業(yè)務運作環(huán)境?？煽紤]改進相關公共服務，如：縮短違約車輛處置司法流程。目前1-2年的司法流程容易損害金融機構利益，影響其積極性。有必要修訂車輛所有權回收、流轉等方面法規(guī)，參照國際標準把整個司法流程縮短至6個月；簡化和規(guī)范各地車輛抵押登記規(guī)定，解決辦理抵押登記必須提供金融機構營業(yè)執(zhí)照原件、信貸合同公證手續(xù)繁收費高等反應較多的問題；豐富汽車登記信息，構建汽車登記信息聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)，實現(xiàn)電話、網(wǎng)絡等方式查詢車輛年檢信息。

篇5

房地產(chǎn)業(yè)是我國近幾十年發(fā)展最快、對GDP增長貢獻最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)金融的急速發(fā)展。以此同時，由于未來經(jīng)濟發(fā)展的良好預期具有不確定性，一旦經(jīng)濟形勢出現(xiàn)下滑趨勢或購房者自身等因素出現(xiàn)，其潛在的金融風險就會顯現(xiàn)。因此，討論和分析房地產(chǎn)個貸金融業(yè)務中的風險因素方法，防范可能出現(xiàn)的各種風險，是擺在我們面前亟待解決的一個重要課題。

二、我國房地產(chǎn)個貸金融的風險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)個貸金融業(yè)務即個人住房貸款是指借款人以自己或第三人所購或其他具有所有權的財產(chǎn)作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。我國的房地產(chǎn)個貸金融業(yè)務起步于是20世紀90年代，經(jīng)過了多年的發(fā)展，個人購房已成為社會發(fā)展的主要潮流。

自從1995年中國人民銀行頒布《個人住房貸款擔保管理辦法》，允許四大國有商業(yè)銀行辦理個人住房消費信貸業(yè)務以來，近年來，居民住房消費水平不斷提升，房地產(chǎn)信貸的規(guī)模不斷擴大，在商業(yè)銀行金融業(yè)務的比重不斷提高。房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象加劇了金融機構房地產(chǎn)信 貸的風險。數(shù)據(jù)顯示，1997年全國房地產(chǎn)個人貸款余額不到200億。2001年底，全國房地產(chǎn)個人貸款達到了6600多億元，是1997年的35倍。而到了2012年，全國主要金融機構上半年的個人住房貸款余額就達到了6.9萬億元，是1997年年底的363倍?？墒前l(fā)展的同時問題也存在著。近幾年來，個人房貸業(yè)務迅速發(fā)展的根本原因就在于該業(yè)務風險較低。按照金融學中的有關理論，所謂風險就是指某種資產(chǎn)的實際收益與預期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。從這一角度來講，無風險資產(chǎn)是不存在的。即使是被喻為"金邊債券"的政府債券，同樣存在這種預期收益與實際收益發(fā)生偏離的可能性，即風險。近幾年的中國，經(jīng)歷了房價漲幅的高峰，個人住房按揭貸款也呈巨額增長之勢。如果缺乏風險意識，個人房貸風險的到來將給經(jīng)濟發(fā)展造成極大的負面影響。

三、房地產(chǎn)個貸金融的風險成因

1.房地產(chǎn)個貸的特點及風險特征

房地產(chǎn)個貸，亦稱個人住房貸款指貸款人向借款人發(fā)放的購買自用普通住房的貸款，區(qū)別于企業(yè)經(jīng)營性貸款，具有貸款對象特殊、貸款用途專一、貸款數(shù)量較大、貸款貸款期限較長、償還方式特殊等特點，因此個人住房貸款風險也呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性、和滯后性等特征，在一定程度這種特征會妨礙該項業(yè)務的進一步發(fā)展，所以很有必要加強對房地產(chǎn)個貸風險隱患的分析研究。

2.房地產(chǎn)個貸的風險隱患分析

房地產(chǎn)個貸存在的風險包括系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。這些潛在的風險都給銀行在收回貸款本息時添加了很大的不確定因素，乃至帶來嚴重的損失。

（1）房地產(chǎn)個貸系統(tǒng)風險：是指由于某種全局性的共同因素的影響，使所有個人住房貸款業(yè)務遭受損失的可能性。系統(tǒng)風險包括政策風險、利率風險、法律風險、通貨膨脹風險等。此類風險相對不可控，無法通過購買保險的方式進行風險規(guī)避，需要靠新的金融創(chuàng)新工具來解決。

①政策風險：指國家相關政策調整變化給貸款帶來風險的可能性。由于相關政策調整使整個市場發(fā)生變化，進一步影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使關聯(lián)的房貸業(yè)務出現(xiàn)較大的風險。

②利率風險：指由于市場利率變動的不確定性導致商業(yè)銀行的凈利息收入與預期值偏差的可能性。

③法律風險：指交易合同無法受到法律保護而導致?lián)p失的可能性。目前而言法律風險是中國住房信貸的突出和普遍風險。如受法律制度等大因素所限，在借款人出現(xiàn)無法償還抵押貸款情況時， 對抵押房產(chǎn)的處置會因為司法等方面的制約，導致無法執(zhí)行而遭受損失。

④通貨膨脹風險：是由于物價上漲，貨幣貶值而使投資者遭受損失的可能性。通貨膨脹對固定收益的優(yōu)秀投資影響很大，投資者的實際 購買力下降，還要承受資本價值降低的損失。

（2）房地產(chǎn)個貸非系統(tǒng)性風險：是指只對單筆或部分個人住房貸款業(yè)務造成損失的可能性，包括信用風險、開發(fā)商經(jīng)營風險、操作風險、流動性風險 、抵押物風險等。非系統(tǒng)風險是相對可控的，是由某一市場局部因素所引發(fā)的，與整個大市場沒有關聯(lián)的，可以通過購買保險等方式來規(guī)避。

①信用風險：亦稱違約風險，指的是借款人由于各種原因不能按期或無力償還個貸本息，從而造成銀行信貸資金無法回收的可能性。應該說信用風險是個貸風險中最基本最直接的風險，首先信用風險具有綜合性，是其他各種風險最終體現(xiàn)形式。 其次，信用風險具有積累性，其傳遞性會引起總風險增大。另外，信用風險還具用隱蔽性和突發(fā)性。跟美國等發(fā)達國家相比，目前我國個人信用制度還很不健全， 對個人的信用評估也無法有效進行。由于銀行與客戶及銀行與銀行之間的信息不對稱， 導致銀行較難把握借款人的還貸能力。房地產(chǎn)個貸最長達幾十年，銀行對借款人未來的經(jīng)濟狀況很難全部掌握清楚，因此產(chǎn)生信用風險的原因是多方面的，既有主觀的，也有客觀的；既有故意的，又有由于不可抗拒的因素造成的。

②開發(fā)商經(jīng)營風險：指的是由于開發(fā)商原因導致所開發(fā)經(jīng)營的項目出現(xiàn)狀況引發(fā)按揭貸款出現(xiàn)風險的情況，一是所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴重問題， 包括規(guī)劃報建手續(xù)不完整等， 容易造成購房糾紛，對這種項目發(fā)放個人住房貸款將給金融機構帶來極大的風險。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)動工前沒有作好充分市場調查， 項目定位不明確導致該項目沒有銷售潛力，市場前途黯淡；三是開發(fā)商自有經(jīng)營資金不足，或者開發(fā)商本身沒有開發(fā)經(jīng)驗，管理人員素質不高，管理運營上出現(xiàn)問題。上述情況都有可能造成樓盤項目能按約定準時將樓房交付使用，個人住房按揭貸款業(yè)務就面臨成為呆壞帳的可能。

③操作性風險：是指銀行在處理個人住房貸款業(yè)務時由于決策不當或人為操作失誤造成貸款損失的可能性，是風險管理措施難以奏效的主要原因之一。與個人住房貸款業(yè)務突飛猛進不相適應的是銀行的內控機制還不完善、風險控制能力不足等情形，這直接導致銀行操作風險上升。此外在操作性風險中還包含道德風險，主要包括：銀行從業(yè)人員發(fā)放人情貸款或為關系人貸款甚至內外勾結違規(guī)放款、合謀騙取銀行貸款等。

④流動性風險：是指金融機構無力為負債的減少或資產(chǎn)的增加提供融資，在流動性不足時，無法以合理的成本迅速增加負債或變現(xiàn)資產(chǎn)獲得 足夠的資金，引起自身信用的不穩(wěn)定，從而形成的風險。資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構資金來源有限的矛盾。由于流動性風險的存在，使得銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，商業(yè)銀行資金短缺的壓力驅之不去，從而讓個人住房貸款業(yè)務難以開展下去。

⑤抵押物風險：抵押物風險是指在借款人違約后，銀行無法處置抵押物或處置后導致利益受損產(chǎn)生的風險。在實際操作過程中， 以房屋產(chǎn)權作為貸款抵押會因為某些情形導致風險出現(xiàn)，一是抵押物法律產(chǎn)權不清晰，或者發(fā)現(xiàn)存在產(chǎn)權糾紛的問題，無法確定抵押物的歸屬 ；二是抵押物價值失真，實際價值往往遠低于房產(chǎn)權的評估價值，使得銀行在實現(xiàn)抵押權時無法完全收回債權；三是抵押物的處置難，抵押物的住房存在難以變現(xiàn)的風險。 由于不可預期的因素存在，抵押住房本身也可能存在風險，如可能因各種災害或者因周邊經(jīng)濟、交通環(huán)境、城市規(guī)劃等因素的變化而貶值，使貸款銀行債權利益受損。

⑥檔案管理風險。個人住房貸款業(yè)務的檔案包括借款人的基本材料、催討記錄、收回憑證等等重要信息，其保管工作繁瑣但相當重要，由于借款周期相對較長， 銀行經(jīng)辦人員及相關領導肯定會產(chǎn)生變動，一定要防范因工作人員變動而造成個人住房貸款業(yè)務檔案流失的情況，做好相關交接工作，防止個人住房貸款業(yè)務檔案的失真、失實，避免出現(xiàn)銀行的貸款由于檔案丟失所帶來的極大風險。

四、房地產(chǎn)個貸金融風險的防范

通過以上的分析可以看出，房地產(chǎn)個貸業(yè)務存在的風險因素雖然很多，但其中許多風險因素特別是非系統(tǒng)風險相對可控的，可以通過完善內控制度建設、加強信貸管理工作防范來進一步防范的。加強防范房地產(chǎn)個貸風險可以采取如下措施：

1.建立和完善個人住房信用制度。個人信用制度是指為掌握個人資信，約束個人信用行為而建立的登記、評估以及管理利用等方面的總稱。只有建立起公開、 透明的個人信用制度，才能在商業(yè)銀行、 開發(fā)商和購房者之間形成互惠、 互利、 互相制約的機制，才能有效地防范風險。有了完善的個人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準確地獲取貸款申請者的信用資料；另一方面，個人信用體系的建立能引起大家重視自身資信狀況，能使違約者及時曝光，降低個人住房抵押貸款風險。 采取的具體措施有包括建立個人信用檔案制度、建立多層次個人信用調查與評估制度、建立和擴展個人基本賬戶制度、建立個人信用信息調查和資源共享系統(tǒng)、建立個人信用監(jiān)控體系等等。

2.加強貸款前期調查。指的是針對開放商的項目風險進行評估，要重視個人住房貸款的前期調查工作，通過調查分析選定看好的項目放款，以有效避免后期出現(xiàn)的項目選擇風險、銷售價格不實風險、資本價值風險等等。個人住房貸款前期調查評估工作主要有：⑴貸款項目評估；⑵對期房價格進行市場評估，確定合理的貸款成數(shù)。

3.要加快建章立制，建立長效內控機制，對現(xiàn)行不相適應容易出現(xiàn)風險點的經(jīng)營管理體制進行相應的改革。同時要通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉讓和預售法律相關法律制度，確保個人住房貸款業(yè)務的手續(xù)在合法有效的基礎上實現(xiàn)完備、簡明， 保障抵押權人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權利。

4.加強個貸業(yè)務檔案的管理。要加強宣傳，對加強個貸檔案管理一起足夠的重視。要專人負責管理個貸業(yè)務檔案，同時實現(xiàn)紙質材料原件和電子文檔的雙重管理，完善內部監(jiān)督和牽制，以確保業(yè)務檔案真實性和安全性。

5.完善住房貸款擔保制度。應制定和完善相關的住房貸款擔保制度包括財產(chǎn)保險制度，以確保抵押貸款在遇到風險時能夠得到補償，以分擔和轉移個貸風險。進行擔保方式的創(chuàng)新，包括建立政府支持的國家專業(yè)擔保公司，以國家信用作為擔保的支撐力量，同時降低門檻支持社會力量成立典當擔保公司，其中成立專業(yè)的住房抵押貸款擔保公司尤為必要。

6.加快房地產(chǎn)個貸金融產(chǎn)品證券化速度。住房抵押貸款證券化，可以整合社會上的游資，從而解決了個貸資金的流動性風險，保證了銀行的經(jīng)營資金安全。同時還解決了貸款銀行資金不足的問題，使個人住房貨款的潛力得以釋放，創(chuàng)新投資品種從而增強了房地產(chǎn)金融市場的活力，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

篇6

關鍵詞： 中國 美國 消費信貸 比較分析

1998年，為應對亞洲金融危機可能對我國經(jīng)濟增長造成的負面影響，中國人民銀行（以下簡稱央行）推出了擴大內需為目標的消費信貸政策。這些政策的出臺，增加了我國有效需求，拉動了經(jīng)濟增長。實踐證明，消費信貸政策是擴大消費、增加有效需求行之有效的手段。我國消費信貸發(fā)展時間短，法律政策制度不健全，市場不夠成熟和完善，但發(fā)展速度快，潛力大。比較并借鑒美國消費信貸市場發(fā)展的經(jīng)驗，對保證我國消費信貸健康發(fā)展，促進經(jīng)濟增長有著重要的意義。

1 中美消費信貸政策比較分析

1.1 美國消費信貸法律體系的歷史演變分析

美國政府通過法律的制定和監(jiān)管的執(zhí)行，為其消費信貸的長足發(fā)展提供了制度上的保障。作為消費信貸最發(fā)達的國家，美國有關消費信貸的立法也是最先進、最完善的。

《公信信貸法》（TILA）是消費信貸法案中最早出臺的法案，也是最根本的大法，它對貸方向消費者提供的信息披露（包括廣告）的內容、格式、語言都做出了嚴格的規(guī)定。在TILA的基礎上，1971年開始實施的《公平信用報告法》（FCRA）對信用報告機構征集信用信息和使用者使用信用信息的行為進行規(guī)范，防止信用報告機構和使用者超出適用范圍濫用信用報告，同時賦予報告對象有核實征信內容等權利。其后為了解決信用卡結賬糾紛的問題，美國國會在1974年專門出臺了《公平信貸結賬法》（FCBA），確立了借貸雙方在信用卡信貸市場上的互動關系，而后又出臺了《電子資金轉賬法》（EFTA）以解決代幣卡、ATM卡、儲值卡等其他電子付賬工具在結賬過程中出現(xiàn)的問題。伴隨著信用卡的日益普及，獲得及使用信用卡逐漸成為一種基本權利，為了保障這一權力的公平實施，美國國會于1975年通過了《平等信貸機會法案》，禁止在審批信貸過程中由于種族、性別、國別、婚姻狀況等因素產(chǎn)生的歧視。此外，1977年頒布的《社會再投資法案》（CRA）也使銀行業(yè)務不能避開那些經(jīng)濟不發(fā)達的貧困地區(qū)，而1978年實施的《公平崔收行為法》（FDCPA）則是用于規(guī)范貸方或崔收機構與消費者之間的關系。至此，美國的消費信貸法律體系基本完成。

1.2 我國消費信貸政策的歷史演變及存在的問題分析

20世紀90年代中期以來，我國總體經(jīng)濟環(huán)境由供給約束型向需求約束型轉變，經(jīng)濟增長動力由投資拉動逐步向需求拉動轉變。1994年12月12日，中央銀行了《個人定期儲蓄存款存單小額抵押貸款辦法》，允許儲蓄機構（自辦所、聯(lián)辦所）經(jīng)中國人民銀行或其分支機構批準后，可辦理小額抵押貸款業(yè)務。1998年以前，央行先后頒布了《政策性住房信貸業(yè)務管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營住房管理暫行辦法》和《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，這幾個辦法的出臺，標志著以商業(yè)銀行自營性住房信貸業(yè)務和委托性住房存貸款業(yè)務并存的住房信貸模式基本確立。1996年，央行了《信用卡業(yè)務管理辦法》，并于4月1日起執(zhí)行，規(guī)定了信用卡的業(yè)務管理規(guī)則、信用卡的使用和銷毀，以及法律責任等。1998年5月9日，央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，允許經(jīng)央行批準設立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行開展個人住房貸款業(yè)務。1998年10月，央行下發(fā)《汽車消費貸款管理辦法》，允許國有獨資商業(yè)銀行試點開展汽車消費貸款業(yè)務，同年，央行頒布《企業(yè)集團財務公司管理辦法》，國內汽車企業(yè)集團財務公司獲準為本集團汽車用戶提供買方信貸。1999年2月，央行《關于開展個人消費信貸的指導意見》，對境內中資商業(yè)銀行開展個人消費信貸的重要意義、業(yè)務領域、職能機構、期限利率和相關服務管理工作第一次進行了全面闡述，明確提出“從1999年起，允許所有中資商業(yè)銀行開辦消費信貸業(yè)務”。2003年10月3日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布并開始實施《汽車金融公司管理辦法實施細則》，對汽車金融業(yè)務、機構、從業(yè)人員、市場準入及金融監(jiān)管作了具體規(guī)定。作為對1998年《汽車貸款管理辦法》的修正和完善，2004年8月17日，央行和中國銀監(jiān)會聯(lián)合頒布的新《汽車貸款管理辦法》，已于2004年10月1日開始實施。

自1998年央行出臺消費信貸政策以來，我國的消費信貸已經(jīng)有了很大程度的發(fā)展，盡管近年來增速呈現(xiàn)逐漸放緩的趨勢，但1999~2005年年均增長率仍然達到了67.3%，特別是近兩年各大銀行紛紛推出種類繁多的信用卡業(yè)務，信用卡的普及程度大大增加。與此相對應的是，我國相關的法律建設幾乎一片空白，目前還沒有一部統(tǒng)一規(guī)范消費信貸活動和調整消費信貸關系的全國性法律。當前，我國調整消費信貸的規(guī)范性文件層次較低，都是以行業(yè)規(guī)范的面目出現(xiàn)，沒有上升到法律層次，缺乏法律約束力，難以有效保護借貸雙方的合法權益，不利于消費信貸的長遠發(fā)展。

2 中美消費信貸機構比較分析

美國消費信貸的主要提供者有商業(yè)銀行、財務公司、儲蓄機構、信用社以及非金融機構等。眾多的消費信貸提供者為消費者提供了更多的選擇。授信機構通過高科技，許多消費信貸決策在幾秒內做出，較復雜的家庭資產(chǎn)抵押決策一般在幾小時內就可做出，為消費者提供高效優(yōu)質服務。具體見表1。

2.1 商業(yè)銀行

根據(jù)美聯(lián)儲統(tǒng)計，自1946年起美國的商業(yè)銀行就攫取了全美消費信用市場的絕大部分市場份額。截至2005年底，商業(yè)銀行持有30.4%的總消費信用貸款。但近幾年來，商業(yè)銀行在美國總消費信用貸款總額中的比重有所下降。

2.2 財務公司

美國的財務公司大致可分為以下幾種：附屬于大型企業(yè)的財務公司、由商業(yè)銀行持有的財務公司以及獨立的財務或私人貸款公司。比較著名的大型企業(yè)附屬財務公司主要有：通用汽車承兌公司、克勤汽車信用公司、通用電器資本公司及福特汽車信用公司。其中，福特汽車信用公司和通用電器資本公司均屬全美最大的信用卡提供者。

2.3 儲蓄機構

篇7

關鍵詞：商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸 風險防范 對策建議

中圖分類號：F830.572

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）05-174-02

一、目前我國房地產(chǎn)市場狀況

2010年以前，房地產(chǎn)市場持續(xù)“高漲”。高房價成為社會持續(xù)關注的焦點，房價增速遠超居民人均可支配收入增長，居民難以承受。房地產(chǎn)商捂盤惜售、投機炒地現(xiàn)象大量存在。而且，房地產(chǎn)市場投機、投資行為較為明顯，哄抬房價現(xiàn)象較為嚴重，市場秩序需要整治。商品房供應結構不合理，中小戶型和中低價位普通商品住房及經(jīng)濟型住房供應不足，保障房建設投入不足。

為了防止房地產(chǎn)市場的泡沫，國家陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調控政策，國家先后出臺了“國八條”、“國十條”和“新國十條”、“新國五條”調控政策，樓市出現(xiàn)了一些積極的變化，部分城市房價有所回落，中國樓市進入新一輪調整期，未來房地產(chǎn)市場房價大幅上升已不再可能。因此，商業(yè)銀行要高度重視對房地產(chǎn)信貸風險的防范。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的分析

1.認識風險。銀行普遍把個人住房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。按照國際慣例，個人住房貸款的風險暴露期通常為3～8年。目前我國個人住房貸款已經(jīng)步入高風險期。從實際情況看，一些銀行個人住房不良貸款絕對額與不良貸款占比兩項指標均處于上升期。如太原市某金融機構個人住房貸款不良貸款率已由2000年的0.17%迅速上升到目前的11.28%。

2.房地產(chǎn)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場調整引起銀行風險上升最為常見的是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營困難直接導致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。如2010年房地產(chǎn)價格上升30%，交通銀行開發(fā)貸款不良率增加1.2個百分點，個人按揭不良率提高0.9個百分點；興業(yè)銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個百分點，個貸不良率上升0.3個百分點。

目前，宏觀調控、市場調控和成本上漲成為中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢，加之信貸緊縮，在房地產(chǎn)市場調控時期房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場的深入調控，一些資質較低、規(guī)模較小、資金實力較弱、市場競爭能力不強的開發(fā)商拖累銀行的風險將會增大。

3.房開公司資金鏈斷裂導致銀行損失。房地場市場調控可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的公司資金緊張。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有建設投資大、開發(fā)周期長的特點，而我國房地產(chǎn)開發(fā)公司資金實力不強的居多，在正常情況下資金還能運作自如，在房地產(chǎn)市場調控下，房產(chǎn)滯銷，房價下降，費用不斷增加，特別是在房地產(chǎn)市場連續(xù)幾年持續(xù)調控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司容易發(fā)生資金鏈斷裂，無力還貸，造成銀行損失。

4.銀行內部管理風險。住房貸款作為近年來發(fā)展起來的新的貸款品種，由于其具有促進住房消費、拉動經(jīng)濟增長以及提高信貸資產(chǎn)質量、優(yōu)化銀行信貸結構的特點，使該項業(yè)務逐漸成為商業(yè)銀行的一個重要金融產(chǎn)品，市場競爭也日趨激烈。為爭奪市場份額，增加貸款的吸引力，一些銀行違反人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，競相放寬貸款條件，只求數(shù)量擴展，不求質量提高，形成風險隱患。其典型表現(xiàn)為：對借款人提供的相關材料審查不夠嚴格，高估了借款人的信用度，由于對個人住房貸款業(yè)務風險控制的意識較差，從制度或管理上放寬貸款要求而造成的個人住房貸款風險。

5.流動性風險。由于個人住房貸款期限較長，最長可達30年，客觀上要求銀行有長期穩(wěn)定的資金來源與之相匹配，而目前銀行的資金主要來源于企業(yè)存款、居民存款等短期資金，銀行的居民儲蓄存款期限最長只有5年，資金來源與運用的時間差明顯，以短期的資金來源發(fā)放長期的個人住房貸款，這就不可避免地會出現(xiàn)“短存長貸”現(xiàn)象，銀行勢必要承擔一定的期限性風險，這在一定程度上違背了商業(yè)銀行資金使用的期限性原則。

三、銀行加強房地產(chǎn)信貸風險防范的策略建議

1.把好市場準入關，實行房地產(chǎn)信貸總量控制。一是實行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制，防范行業(yè)系統(tǒng)性風險。二是實行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理，重點支持房價運行較為平穩(wěn)、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項目。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放，堅決退出房價高企、投機濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項目。三是強化客戶資質、信用評級、授信及貸款審批管理，加強對開發(fā)企業(yè)資質、建設項目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強項目分類管理。重點支付中小戶型、中低價位的普通住宅項目，對于建設項目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設項目，要嚴格進行限制。

2.完善房地產(chǎn)貸款風險監(jiān)控機制。一是要加強對全行業(yè)、各重點地區(qū)、重點城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系，及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風險、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風險提供依據(jù)。二是加強對房地產(chǎn)項目的監(jiān)控和項目貸款的現(xiàn)場檢查。對房地產(chǎn)貸款要強化跟蹤管理，通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項目建設和銷售進展等，及時預警和處置貸款風險。在客戶選擇方面，向專業(yè)優(yōu)勢明顯、品德優(yōu)勢突出、償還能力強、運作規(guī)范的優(yōu)質客戶傾斜。積極進入保障性住房領域，培育房地產(chǎn)行業(yè)新的業(yè)務增長點，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年內的到期貸款采取大比例壓縮本金、逐步回收的風險控制措施。受國家宏觀調控政策影響，金融機構信貸資金在房地產(chǎn)市場的投入將會明顯降低，嚴格控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模和投放節(jié)奏，加大支持保障性住房領域，穩(wěn)健經(jīng)營，確保業(yè)務合法合規(guī)性。

3.加強貸后管理，規(guī)避償還風險。對借款人進行跟蹤調查和分析是監(jiān)測償還風險的重要內容。一是要及時發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素，如就業(yè)和收入的變動情況，是否會影響其正常的還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時采取補救措施。針對無意違約的客戶，要及時通知借款人償還到期貸款，防止客戶的無意違約；對長時間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應定期向其發(fā)送逾期貸款催收通知單，以免出現(xiàn)訴訟時效中斷，造成信貸資產(chǎn)損失；對于個別惡意違約者和已經(jīng)出現(xiàn)風險預警信號且情況比較嚴重的借款，應及時通知保證人償還債務或依法對其提訟，以處理抵押物方式收回貸款本息，最大限度減少貸款償還風險。二是建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時掌握開發(fā)商的工程進度、資金運用等重大的企業(yè)行為，避免出現(xiàn)不能完工的項目，為貸款繼續(xù)發(fā)放提供依據(jù)。三是對貸款檔案資料和抵押物權證的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度健全，交接手續(xù)清楚，避免檔案和抵押物權證的遺失。

4.加強抵押品價值管理，確保抵押合法和足值有效。一是加強對評估機構資質、信譽等方面的考察，判斷其評估抵押物價值的可信度。二是根據(jù)不同區(qū)域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對開發(fā)貸款抵押品價值進行全面重新評估。三是逐步開展個人貸款押品價值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數(shù)較高的個人貸款，認真開展抵押品重評工作。如發(fā)現(xiàn)擔保不足的，應要求借款人及時追加貸款擔保，確保貸款擔保足值有效。

參考文獻：

1.段雲(yún)燕.個人房貸風險研究，2008（9）

2.閆靜文.山西省2010年房地產(chǎn)金融運行分析，2011（9）

篇8

據(jù)了解，武漢省政府近日出臺了《關于加強城鎮(zhèn)居民住房保障工作的意見》，明確提出要取消住房公積金貸款強制性保險，由購房人自愿選擇投保。簡德齊說，依據(jù)這一規(guī)定，公積金中心正著手研究取消公積金貸款強制保險的相關辦法。

個人辦理公積金住房貸款，不需要再強制交保險費。市房改委資金管理中心副主任簡德齊稱，買不買房貸保險，購房人自愿選擇，但此前已辦理保險的不予退保。

據(jù)計算，購房者貸公積金最高限額30萬元、最長期限30年，最多需繳4500元的保險費。取消強制保險后，購房者則可節(jié)省1000元~4500元不等的保費。

據(jù)了解，在房貸過程中購房者往往要為房屋遇火災、水禍等抵押物滅失向保險公司繳納1000元~2000元左右的保險費，保證擔保物房屋的價值，以減少銀行發(fā)放房貸的風險。由于保障的是銀行的利益，所以投保費用究竟該由銀行出還是購房者出，歷來是爭論的焦點。但央行一紙公文規(guī)定，強制購房者投保。此舉被認為是將本應由銀行采取的風險控制義務轉嫁了消費者，銀行發(fā)放房貸變成了少擔風險、坐享利益的事情。

今年9月工行率先以房貸優(yōu)惠形式實行自愿投保，農(nóng)行、建行紛紛跟進，商業(yè)性房貸強制保險已名存實亡。

至于銀行發(fā)放房貸的風險如何控制，建行、農(nóng)行房貸部門負責人均表示，該保險只保房屋框架、窗戶、裝飾等一概不理賠；實踐中出險率又小，南京至今為止鮮有賠付，所以取消強制后對銀行影響不大，卻實實在在地為購房者省了錢。

市房改委資金管理中心自1996年開始辦理公積金個人住房貸款，至今累計發(fā)放貸款總額達97.3億元，共支持8.89萬戶家庭購建住房。

根據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第二十五條“以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險手續(xù)”的規(guī)定，本市自1998年開展住房公積金貸款業(yè)務以來，個人住房公積金貸款實行“必保制”。市民申辦公積金貸款時，必須辦理房屋財產(chǎn)保險，保費金額按照相關的系數(shù)計算，如一筆30萬元20年期的貸款，需繳納3000多元的保險費。

市住房公積金管理中心有關負責人介紹，今年為進一步惠民便民，切實減輕購房市民的經(jīng)濟負擔，降低職工貸款費用，進一步突出住房公積金貸款“低息便民”的政策優(yōu)勢，市住房公積金管理中心對本市住房公積金貸款保險問題進行了調研，在充分規(guī)避貸款風險的基礎上，向市住房公積金管理委員會建議本市住房公積金貸款實行保險自愿政策并獲得了批準。據(jù)介紹，2007年9月3日前已經(jīng)辦理了住房公積金貸款保險手續(xù)并繳納了保險費的，各保險公司將不再退費。

一直以來，根據(jù)國家相關規(guī)定，對個人住房公積金貸款實行“必保制”。市民申辦公積金貸款時，必須辦理房屋財產(chǎn)保險，保費金額約等于貸款總額乘以萬分之五，再乘以貸款年限。

有關人士坦承，10多年來，公積金貸款強制保險在防范房屋風險方面“實際作用有限”，反而在一定程度上增加了職工經(jīng)濟負擔。

銀行界有關人士認為，取消公積金貸款的強制保險可節(jié)省購房人一筆支出，從銀行角度講，短期收入可能略有減少，但從長期看有利于房貸業(yè)務發(fā)展，對老百姓和銀行都是雙贏。

■產(chǎn)品資訊

信貸資產(chǎn)證券化信托

日前，2007年首單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品――“浦發(fā)2007年第一期信貸資產(chǎn)證券化信托”正式宣告成立。這是2007年我國資產(chǎn)證券化擴大試點后，上海浦東發(fā)展銀行和華寶信托有限責任公司合作推出的首單信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

篇9

    第一條  為深化我市的住房制度改革,促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,鼓勵職工買房,規(guī)范個人住房信貸行為,保障貸款資金的安全,根據(jù)國務院住房制度改革的有關規(guī)定和中國人民銀行《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》,結合我市實際情況,特制定本辦法。

    第二條  個人住房組合貸款是指個人購買自住普通商品房向我市住房公積金管理中心申請住房公積金貸款不足時,其不足部分申請住房商業(yè)性貸款的兩種貸款之總稱。

    第三條  本辦法適用于我市參加住房公積金,并按時繳交住房公積金的職工。

    第四條  中國建設銀行廈門市分行、中國工商銀行廈門市分行受市房委會委托承辦房改金融業(yè)務,在與廈門市住房公積金管理中心簽訂委托協(xié)議后,承辦個人住房組合貸款業(yè)務。

    第二章  貸款的對象和條件

    第五條  貸款的對象

    申請個人住房組合貸款的對象是我市按時足額繳交住房公積金購買自住普通商品房的職工。

    第六條  貸款條件借款申請人須同時具備以下條件:

    1.在我市工作的職工,具有有效居留身份,持有效身份證件,具有完全民事行為能力;

    2.購買住房,并已簽訂購房合同;

    3.已交納30%以上的首期購房款;

    4.有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟收入,信用良好,有歸還貸款本息的能力;

    5.售房單位或有足夠代償能力的單位同意作為償還貸款本息的保證人,售房單位負責將借款申請人所購房產(chǎn)的合同原件或土地房屋權屬證書,送交銀行抵押保管;

    6.貸款銀行規(guī)定的其他條件。

    第七條  借款人應向銀行提供以下材料:

    1.借款人具有法律效力的身份證明;

    2.有關借款人經(jīng)濟收入的證明;

    3.符合規(guī)定的購房合同;

    4.住房公積金專柜提供的借款人住房公積金繳交情況的對帳單;

    5.貸款銀行要求提供的其他證明文件和材料。

    第三章  貸款額度、期限和利率

    第八條  貸款額度

    個人住房組合貸款總額最高不超過購房款的70%,其中住房公積金貸款額度由市住房公積金管理中心每年公布一次。住房公積金貸款不足部分由住房商業(yè)性貸款補足。

    第九條  貸款期限個人住房組合貸款期限根據(jù)個人貸款情況確定,最長不超過20年。組合貸款中住房公積金貸款期限和住房商業(yè)性貸款期限一致。

篇10

滿5年準入條件為零

購買此類經(jīng)濟適用房不需要符合購買經(jīng)濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經(jīng)濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、0.5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價3%的土地出讓金。

例如，購買一套面積為95平方米的此類經(jīng)濟適用房，原購房價格為3000元/平方米，現(xiàn)市場售價為6000元/平方米的已購經(jīng)濟適用房，其總購房款為6000*95=570000元，除購房款外，購房人還需繳納570000*0.015=8550元的契稅，以及570000*0.0005=285元的印花稅。

未滿5年準入設限

購買此類已購經(jīng)濟適用房的客戶，首先必須滿足普通經(jīng)濟適用房的購買條件，即《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二十五條規(guī)定的城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用房應符合的條件：（1）具有北京市城鎮(zhèn)戶口；（2）家庭收入符合北京市人民政府劃定的低收入家庭收入標準；（3）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。

符合此購買條件的購房人還需辦理經(jīng)濟適用住房購買資格審核手續(xù)，主要稅費有，1.5%的契稅、0.5‰的印花稅外和5.5%（遠郊區(qū)縣按5.4%）的營業(yè)稅。

若所購置的已購經(jīng)濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權管理。即：若購房人經(jīng)相關部門核定職業(yè)、職位等購買標準后，根據(jù)政府經(jīng)濟適用房基準價格4000元/平方米的規(guī)定，購房者核定面積資格為70平方米的，就意味著購房人只能購買最高4000*70=280000元的經(jīng)濟適用房。若其想購買一套面積為120平方米，原購房價格為2650元/平方米，現(xiàn)尚未住滿5年的已購經(jīng)濟適用房，其購房總價為2650*120=318000元，超過了所審核的280000元的購房標準，那超出的部分則需補交10%的綜合地價款，即補交（318000-280000）*0.1=3800元的綜合地價款后才可購買此套房屋，并且此房屋仍為經(jīng)濟適用房，下次出售仍參照經(jīng)濟適用房標準執(zhí)行。

購買人憑補交10%的綜合地價款后的繳款通知書、繳款收據(jù)、《北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用住房家庭住房和收入核定表》等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權過戶手續(xù)。

規(guī)避風險有竅門

買賣二手經(jīng)濟適用房時應需謹慎，以防不法分子乘虛而入。在買房時一定要確定該房的產(chǎn)權證后在進行購買。同時，盡量選擇規(guī)模大、信譽好，對于流程、政策了解的比較清楚的大型中介公司來幫助百姓規(guī)避風險，以保證交易的安全性，確保利益最大化，不要進行違法的私下交易。

同時還要注意，對于購買已滿5年的經(jīng)濟適用房客戶應該注意：客戶如果購買已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房面積超出140平米的非普通住宅需繳納3%的契稅。客戶如購買此類經(jīng)濟適用房后其產(chǎn)權性質則歸屬于商品房產(chǎn)權。

按揭貸款需出示核準通知

《個人住房貸款管理辦法》第九條規(guī)定：購買經(jīng)濟適用住房的個人向商業(yè)銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應當出具市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門準予購房的核準通知。

5年為界再次轉手標準不一