導(dǎo)語：如何才能寫好一篇維修基金管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.對住房維修基金重視程度的弱化

對住房維修基金重視程度的弱化，主要原因是受政府對其宣傳力度的限制。雖然自1998年以來，住房維修基金成為我國法律所保護的基金項目已有十多年了，然而在現(xiàn)今，依然有許多人不清楚住房維修基金到底是什么、有什么用，更不了解住房維修基金對其切身利益的重要影響。鑒于這種情況，大部分住戶在繳納住房維修基金時不理解、不情愿，不僅給代管部門的工作流程帶來一定的麻煩，也不利于住房維修基金監(jiān)督機制的擴展。

2.對住房維修基金管理層面的弱化

對于住房維修基金管理層面的問題，主要包括三個方面：

（1）繳納問題。由于國家并未針對住房維修基金管理方面制定諸如繳納標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式、拖欠懲罰措施等相關(guān)的法律政策與法律規(guī)定，從而造成了個體住戶及開發(fā)商的拖欠或侵占現(xiàn)象。例如，開發(fā)商受利益驅(qū)使，強制性的侵占住房維修基金，在代管人員進行查收時，又利用諸多理由拒絕繳納，這不僅損害了個體住戶的經(jīng)濟利益，也很大程度上成為住房維修基金安全管理層面的障礙。

（2）管理問題。首先，住房維修基金是按照一定比例的分配，是歸屬于全體業(yè)主共有的大額資產(chǎn)。同時，由于住房維修基金所涉及的領(lǐng)域較為寬廣，在代管部門進行管理時，容易出現(xiàn)非法挪用或不按手續(xù)私自使用等現(xiàn)象，這無形中降低了住房維修基金的安全系數(shù)，同時也是造成群眾與開發(fā)商、群眾與政府代管部門產(chǎn)生矛盾的關(guān)鍵之一。

（3）使用效率問題。住房維修基金雖有一定的增值功能，但發(fā)展至今許多住房維修基金仍處于托管狀態(tài)，這不僅造成了大額基金的閑置與積壓，也很大程度上阻礙了住房維修基金的增值效益。尤其在近些年，代管部門及業(yè)主對于基金的如何使用存在較大的分歧，且沒有明確的使用標(biāo)準(zhǔn)，致使大額住房維修基金成為國民經(jīng)濟的資金負(fù)擔(dān)，不利于其實質(zhì)性使用價值的充分發(fā)揮。

3.對住房維修基金監(jiān)督力度的弱化

首先，代管部門的監(jiān)督力度問題。住房維修基金是一筆大額資金款項，關(guān)聯(lián)著較大范圍的資金鏈條，然而大量基金處于托管狀態(tài)，無形中增加了住房維修基金的安全障礙。同時，法律法規(guī)中也并未明示對住房維修基金的具體使用標(biāo)準(zhǔn)、使用規(guī)范及與其相對應(yīng)的管理措施，這也給行為提供了可趁之機。其次，個體住戶的監(jiān)督力度問題。這跟上文中提到的對住房維修基金重視程度的弱化有著連帶關(guān)系。

二、住房維修基金管理中的問題的解決方案

1.加大宣傳力度，提升重視程度

對于住房維修基金國民弱化現(xiàn)象，政府必須采取有力措施及時改進，這不僅關(guān)系到個體住戶的切身利益，也關(guān)系到代管部門的社會形象與社會信譽。例如，代管部門可以合理運用傳播資源，與媒介進行有效對接，如可以利用地方電視臺、地方報紙、網(wǎng)絡(luò)以及一切可以使用多媒體交互傳播的資源作為媒介通道，將住房維修基金的使用、管理、監(jiān)督等重要性向住戶公示，提升個體住戶對住房維修基金的重視程度。

2.完善法律制度，強化管理措施

為有效解決住房維修基金在管理層面出現(xiàn)的繳納問題、管理問題、使用效率問題，首先要完善相應(yīng)的法律法規(guī)制度，優(yōu)化住房維修基金法律效應(yīng)的同時，提升了其法律權(quán)威。通過完備的法律體系與規(guī)定，保證住房維修基金的?？顚Ｓ茫瑥亩Ｗo業(yè)主在物業(yè)范圍內(nèi)的公有財產(chǎn)不被侵占[2]。這不僅是對業(yè)主個人財產(chǎn)安全的法律維護與保障，也是對住房維修基金合理法律程序的改進與更新，既有利于促進基金管理和諧，也有利于環(huán)節(jié)代管部門與個體業(yè)主所產(chǎn)生的資金矛盾與糾紛。其次，利用法律手段加強住房維修基金的管理措施，對基金的如何使用、如何管理、如何繳納等進行明確規(guī)定，從而有效避免開發(fā)商鉆取法律漏洞而獲取的資金利益。再者，對于處于托管狀態(tài)的住房維修基金必須安排專業(yè)的人員進行看管，并開展經(jīng)濟學(xué)家、代管部門代表及住戶代表三方意見討論，為高效提升住房維修基金的增值力度與使用效率出謀劃策。這樣不僅有利于使閑置的住房維修基金通過合法、合理的手段運作起來，也有利于為業(yè)主的資金投資構(gòu)建有效保障。

3.優(yōu)化監(jiān)督機制，增強安全保障

降低行政管理部門對住房維修基金使用的行政干預(yù)，將其關(guān)注的重點轉(zhuǎn)移到管理與監(jiān)督上面來，并著力培育業(yè)主自治管理機制，建立業(yè)主、業(yè)委會、主管部門多層面的監(jiān)管制度[3]。這不僅對住房維修基金管理提供了代管部門與個體業(yè)主的雙重安全保障，也有利于提升其公眾關(guān)注力度與監(jiān)管力度，在有效維護自身利益的同時，也優(yōu)化了對住房維修基金的監(jiān)督機制。

三、結(jié)語

篇2

王興敏

在我國，隨著商品化住房制度的確立，住宅的生產(chǎn)、交換、取得均已納入社會主義市場經(jīng)濟體系中，大量的商品住宅成為城鎮(zhèn)居民重要的消費或投資需求，人們通過購買行為取得商品住宅樓之一部分（或居住單元）產(chǎn)權(quán)而成為房屋所有權(quán)人后，其在對住宅的自用部位和自用設(shè)備享有專有所有權(quán)的同時，也與其它所有權(quán)人就同一建筑物的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備形成了共有法律關(guān)系，即房屋所有權(quán)人對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有共有所有權(quán)。但由于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備作為建筑物整體不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有權(quán)人不能根據(jù)自身的目的（如維修、使用）對共用部分進行分割，以行使權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)，且每一名房屋所有權(quán)人的自用部位、自用設(shè)備與共有性質(zhì)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備共同構(gòu)成了物理形態(tài)的建筑物結(jié)構(gòu)整體，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修使用直接關(guān)系著對自用部位、自用設(shè)備的利用程度。因此，如何對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實施及時有效的維修養(yǎng)護，以延長建筑物的使用壽命，保障自有房產(chǎn)的保值、增值，成為每一名房屋所有權(quán)人面對的一個現(xiàn)實問題。其中這就涉及各產(chǎn)權(quán)人如何公平合理地承擔(dān)維修養(yǎng)護費用。對此，國家建設(shè)部先后頒布了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等一系列規(guī)范性文件，對住宅維修養(yǎng)護范圍、責(zé)任及費用承擔(dān)等做了相對原則的規(guī)定。1998年11月9日建設(shè)部、財政部的《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備基金管理辦法》則意味著我國針對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護建立維修基金制度。該辦法主要對維修基金的籌集、管理、使用等做了明確的規(guī)定，操作性比較強，但對于該辦法中的一些細(xì)節(jié)，筆者認(rèn)為欠缺有關(guān)法律、技術(shù)層面的考慮，故在實際操作中容易出現(xiàn)問題。以下筆者加以分析，并提出相應(yīng)建議，以供參考：

一、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）計取基數(shù)不合理

根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）第五條之規(guī)定，商品住房銷售時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例交納維修基金?？梢?，購房者繳納維修基金是以購房款為基數(shù)計取的，但筆者認(rèn)為以此做為計取基數(shù)有失公平。

1、根據(jù)《管理辦法》第3條規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、門廳、樓梯間等，共用設(shè)施設(shè)備則指建設(shè)費用攤?cè)胱》夸N售價格的上下水管道、落水管、水箱、電梯......以及共用設(shè)施設(shè)備的房屋等。商品住房開發(fā)單位在進行商品住房價格核算時，已將上述共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)費用攤?cè)氤杀荆@些成本與征地和拆遷安置補償費、前期費用等相關(guān)費用構(gòu)成開發(fā)成本。開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成了商品住房的基準(zhǔn)價格，但銷售單位在實際出售中，還根據(jù)每一名購房者購買的居住單套住房的區(qū)位差別（如樓層、朝向、采光等因素）進行基準(zhǔn)價格調(diào)整，即銷售價格并不等于基準(zhǔn)價格，而造成兩種價格不同的是由于每一名購房者享有專有所有權(quán)的自用部位處于同一建筑物的不同樓層、不同朝向等區(qū)位因素差異造成的。但共用部位、共用設(shè)施設(shè)備做為購房人共有所有權(quán)的對象，對于每一名購房人而言無區(qū)位差異。另外，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，購房人均對具有共用部分性質(zhì)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有共同使用的權(quán)利，而這種權(quán)利也發(fā)生非因區(qū)位因素而差別。因此，購房人在對無差異的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有并行使權(quán)利時，其因維修義務(wù)而產(chǎn)生的維修基金的計取基數(shù)也應(yīng)是一致的，例如：基準(zhǔn)價格為1000元/m2的商品住房，二樓一名購房人的購房款為1000元/㎡（即上下浮動為零），則提取維修基金為20-30元/m2，但如果三樓一住戶銷售價格為1150元/m2（即上浮15%），則須提取維修基金23-34.50元/m2，二戶維修基金相差3-4.50元/㎡。顯然，二者對無權(quán)利的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)了有差別的維修義務(wù)，這明顯有悖于權(quán)利、義務(wù)相一致的原則。

2、購房款對銷售單位而言，屬銷售價格，而商品住房的銷售價格屬市場定價，銷售單位可根據(jù)不同情勢制定相應(yīng)的銷售價格，如商品住房預(yù)售和現(xiàn)售、分期付款及一次性付清房款都會造成最終實際成交的銷售價格不同。另外，社會關(guān)系因素（如親朋好友等利害關(guān)系人）亦可造成此類現(xiàn)象的發(fā)生。再者，有些銷售單位為促銷其商品住房，與購房人共同隱瞞真實成交的購房價格，以達到少交維修基金的目的。這樣就產(chǎn)生了因購房人所支付的購房款不一致，從而提取的維修基金不一致，從而損害了依規(guī)繳納維修基金的購房人的部分權(quán)益。

3、維修基金做為專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造之資金，其設(shè)立的根本目的是保障住房售后的維修管理。在未建立維修基金制度前，根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，對房屋共有部位的修繕，由房屋所有權(quán)人按份額比例分擔(dān)，但《管理辦法》實施后，維修基金按《管理辦法》第五條規(guī)定是按購房款比例計取的，如果維修基金不敷使用時，又該如何籌集呢？根據(jù)《管理辦法》第11條2款規(guī)定，應(yīng)按業(yè)主（即購房人）占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。在這里，可明顯看到，按建筑面積續(xù)籌則完全排除了始建維修基金計取基數(shù)（購房款）所包含的可變因素。在購房人對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)均不變的情況下，購房人在繳納維修費用的標(biāo)準(zhǔn)卻出現(xiàn)了不一致（即含可變因素的購房款與建筑面積兩種標(biāo)準(zhǔn)），這是不合理的。

二、在現(xiàn)行條件下，維修基金繳存方式不合理

根據(jù)《管理辦法》第五條、第九條之規(guī)定，維修基金由銷售單位在商品住房銷售時收取，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，銷售單位將代收的維修基金移交由房地產(chǎn)行政主管部門代管，但筆者認(rèn)為這種繳存方式容易出現(xiàn)監(jiān)控不力，且基金繳存失控。

1、銷售單位做為商品住房開發(fā)單位，在對一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)

過程中，將需要和使用大量的資金。在開發(fā)資金緊張的情況下，銷售單位很容易將其代收的維修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在實踐中，有些銷售單位惡意占有維修基金，而用滯銷的商品住宅折價抵付維修基金，形成變相銷售商品住房現(xiàn)象，造成了維修基金不能有效地繳存。

2、將業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書的時間做為銷售單位向房地產(chǎn)行政主

管部門移交維修基金的時界點，不利于維修基金的及時移交。在我國，由于銷售單位的原因造成產(chǎn)權(quán)證書遲遲未能辦理的現(xiàn)象屢有發(fā)生，那么，根據(jù)《管理辦法》第9條之規(guī)定，就造成購房人在入住前已經(jīng)繳納的維修基金卻長時間地由銷售單位占有或使用，更有甚者，有的銷售單位在購房人辦理房屋權(quán)屬登記前，就已解散不存在了，其代收的維修基金也更無從談及移交。

有些地區(qū)為了加強維修基金的移交管理，規(guī)定銷售單位不移交維修

基金，不予辦理房屋權(quán)屬登記，但這樣業(yè)主就不能及時辦理房屋權(quán)屬證書，權(quán)利處于為穩(wěn)定狀態(tài)，容易產(chǎn)生社會矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不為治本之策。

三、維修基金使用尚須完善

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬共用部分之范圍，共用部分可區(qū)分全體共用部分和一部共用部分兩類，全體共用部分是指由全體業(yè)主共同使用、收益、管理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施部位。一部共用部分則指部分業(yè)主共同使用、收益、管理的物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備。否則，基于權(quán)利、義務(wù)相一致的全體共用部分之修繕費用由全體房屋所有權(quán)人分擔(dān)，而一部共用部分之修繕費用則由對該部分共用部分享有使用權(quán)的房屋所有權(quán)人分擔(dān)，這一原則已在《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》有所體現(xiàn)，但在《管理辦法》中，就維修基金的使用未作詳細(xì)的規(guī)定，如建筑物基礎(chǔ)需大修，這時使用全體業(yè)主共同所有的維修基金，無異議而言，因為這涉及全體業(yè)主的共同利益，但如果為某些層所專用的樓梯需大修時，是否也可使用全體業(yè)主共同所有的維修基金呢？《管理辦法》未對此做出相應(yīng)的使用規(guī)定，筆者認(rèn)為，此時應(yīng)使用維修基金中屬專用樓梯的房屋所有權(quán)人繳納的那部分資金，否則，將會使專用樓梯的非受益者分擔(dān)專用樓梯受益者的修繕義務(wù)，這是不公平的。因此，明確全體共用部分和一部共用部分的范圍，對于規(guī)范維修基金的使用是很重要的。

四、建議

1、根據(jù)以上對維修基金提取基數(shù)的分析論述，在向購房人收取維

修基金時，應(yīng)力爭客觀、公正、真實，減少或杜絕可變因素，故維修基金應(yīng)按商品住房的基準(zhǔn)價格的比例收取。

2、維修基金的繳存應(yīng)脫離銷售單位這一環(huán)節(jié)，從而減少維修基金

的繳存風(fēng)險，考慮我國的物業(yè)管理尚處于規(guī)范階段，維修基金應(yīng)直接由房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定收取并代管。

3、根據(jù)《物業(yè)管理條例》，維修基金制度已具有法律地位，其使用

的是否公平、合理，將直接影響每一名業(yè)主的切身利益，故應(yīng)完善維修基金使用管理，尤其是明確全體共用部分和一部共用部分的分類及其范圍和相對應(yīng)的維修基金使用原則等。

參考文獻：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有制研究》  陳華彬

篇3

關(guān)鍵詞：農(nóng)機；維修；管理；安全

中圖分類號： S232.4 文獻標(biāo)識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2015.05.016

農(nóng)機是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中使用的各種機器的總稱，包括大小型拖拉機、平整土地機械、耕地犁具、耕耘機、插秧機、播種機等等一系列設(shè)備。農(nóng)機作為先進的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工具，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力中是最具有活力的要素，同時它也是衡量農(nóng)業(yè)發(fā)展水平和反映農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程的重要標(biāo)志。隨著近年農(nóng)業(yè)機械化水平的不斷提高，極大地促進了農(nóng)機維修市場的發(fā)展。那么農(nóng)機維修市場目前現(xiàn)狀如何，遇到哪些問題，該怎么樣加強管理，對農(nóng)機管理部門來說是一項重要任務(wù)。

1 農(nóng)機維修市場現(xiàn)狀與問題

1.1農(nóng)機品種多，維修數(shù)量加大

隨著農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，農(nóng)業(yè)機械化技術(shù)水平的不斷進步與提高，農(nóng)機品種逐漸增多，維修數(shù)量加大。建國初期，廣為發(fā)展新式畜力農(nóng)具，如步犁、耘鋤、播種機、收割機和水車等。50年代后期，我國開始建立拖拉機及其配套農(nóng)機具制造工業(yè)。此后很多年，農(nóng)機產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，使得農(nóng)機品種不再像以前一樣單一，分工越來越精細(xì)化，從農(nóng)產(chǎn)品的種植、采摘、收獲、加工等都有了不同的農(nóng)具設(shè)備。數(shù)量上的遞增，使得農(nóng)機維修的任務(wù)加大，并且變得復(fù)雜。

1.2 傳統(tǒng)的農(nóng)機維修服務(wù)不到位

隨著農(nóng)機品種增多，維修數(shù)量的加大，普通維修廠陳舊的農(nóng)機維修設(shè)備及技術(shù)已不能適應(yīng)更新速度較快的農(nóng)業(yè)機械。大型農(nóng)機維修廠普遍較少，維修成本較高。同時，農(nóng)機維修廠的場地、設(shè)備、檢測儀器跟不上，農(nóng)機配件質(zhì)量優(yōu)劣不定，并且都以小型、個體戶等方式經(jīng)營且維修網(wǎng)點服務(wù)管理的理念淡薄，監(jiān)管難度增大。

1.3 農(nóng)機維修職業(yè)鑒定機構(gòu)不完善

農(nóng)機行業(yè)職業(yè)資格技能鑒定組織的宣傳發(fā)動力度不足，部分工種的考核鑒定仍然空白。農(nóng)機修理從業(yè)人員主動申請報名參加職業(yè)技能鑒定考核較少，主動報名參加培訓(xùn)鑒定的人員中，大多數(shù)都是受周邊地區(qū)影響或迫于無奈的情況下被動申請報名的，而且技能鑒定工種過于集中，在農(nóng)業(yè)機械試驗工、農(nóng)產(chǎn)品加工機械操作工、農(nóng)機營銷員、農(nóng)機服務(wù)經(jīng)紀(jì)人、內(nèi)燃機維修工等工種考核鑒定仍是空白，與先進省市、地市差距較大。同時，鑒定考核程序和檔案管理有待進一步加強規(guī)范。

1.4 農(nóng)機質(zhì)量監(jiān)督投訴管理不嚴(yán)

農(nóng)機部門服務(wù)意識不夠，對農(nóng)機打假護農(nóng)等專項治理行動基本流于形式。管理人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，工作主動能力差，服務(wù)意識不強，應(yīng)付心理較為嚴(yán)重等，這些現(xiàn)象，將直接導(dǎo)致各項農(nóng)機質(zhì)量監(jiān)督投訴管理業(yè)務(wù)全面展開受到限制。同時，基層農(nóng)機質(zhì)量監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)不健全，更新慢，信息滯后，不能很好的與時俱進，也使得質(zhì)量監(jiān)督平臺受阻。

2 加強農(nóng)機維修管理的建議

2.1建立健全農(nóng)機維修體系

從農(nóng)民的切身利益出發(fā)，切實完善農(nóng)機維修體系。我國農(nóng)機維修網(wǎng)點數(shù)量多，分布面廣，目前一、二、三級及專項農(nóng)機修理點達23.4萬個。農(nóng)機維修服務(wù)網(wǎng)絡(luò)是農(nóng)機社會化服務(wù)體系及農(nóng)業(yè)機械高效運行的保障。農(nóng)機維修質(zhì)量問題不僅關(guān)系到農(nóng)業(yè)機械的技術(shù)狀況和資源節(jié)約，也關(guān)系到維修當(dāng)事人的切身利益，更關(guān)系到人身安全。農(nóng)機質(zhì)量監(jiān)督管理機構(gòu)體系應(yīng)有獨立編制范圍，配備相對應(yīng)的辦公設(shè)備設(shè)施、交通工具及專業(yè)人才，并將日常監(jiān)管經(jīng)費納入財政預(yù)算，確保各項業(yè)務(wù)的全面開展。同時明確農(nóng)機與其他部門職責(zé)，嚴(yán)格實行行業(yè)準(zhǔn)入制度，組織協(xié)調(diào)開展聯(lián)合執(zhí)法檢查，進一步加大行政處罰力度，凈化規(guī)范農(nóng)機生產(chǎn)加工、經(jīng)營和維修市場，對較有規(guī)模以及維修服務(wù)較高的農(nóng)機企業(yè)，給予稅收以及金融服務(wù)的扶持，并鼓勵開展網(wǎng)絡(luò)以及連鎖經(jīng)營，以提高經(jīng)營、維修質(zhì)量和服務(wù)水平。

2.2 完善農(nóng)機修理工的職業(yè)培訓(xùn)與考核機制

完善農(nóng)機維修的行業(yè)考核機制，提高農(nóng)機維修行業(yè)技術(shù)水平。多數(shù)農(nóng)機修理工身處農(nóng)村，普遍文化程度較低，雖然有一定的機修實踐經(jīng)驗，但是卻缺乏一定的理論知識。因此，需要一個系統(tǒng)的知識和技術(shù)的培訓(xùn)與考核機制，有關(guān)部門可以定期舉辦不同形式的培訓(xùn)。有了系統(tǒng)的理論知識，加之一些技術(shù)上的指引，才能更好地運用在農(nóng)機維修問題上。按照《農(nóng)業(yè)機械維修管理規(guī)定》，農(nóng)機職業(yè)技能資格是農(nóng)機維修行業(yè)執(zhí)業(yè)資格準(zhǔn)入制度的基本條件，凡是從事農(nóng)機制造工業(yè)三包服務(wù)、經(jīng)營、維修等方面的專業(yè)技術(shù)人才和從業(yè)人員，必須具備初級以上職業(yè)技能資格的條件，才能具備相應(yīng)的技術(shù)操作和維修服務(wù)，確保維修質(zhì)量和服務(wù)水平達到相關(guān)規(guī)定要求。

2.3 加強農(nóng)機產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)督，保護農(nóng)民的合法權(quán)益

農(nóng)機產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣直接關(guān)系到農(nóng)機產(chǎn)品維修行業(yè)，從源頭把關(guān)，合理監(jiān)督才能切實保護農(nóng)民的合法權(quán)益。有些生產(chǎn)農(nóng)機產(chǎn)品的企業(yè)，設(shè)備不齊全，或者技術(shù)力量不雄厚。甚至是以小作坊的形式存在，且彼此之間無序競爭較為激烈，這些小作坊生產(chǎn)的農(nóng)機產(chǎn)品大都是“三無”產(chǎn)品，一般以來料加工制作、貼牌制作、套用進入補貼目錄企業(yè)品牌型號來實現(xiàn)產(chǎn)值效益，這些無序競爭力量的存在，給較有規(guī)模的中小型農(nóng)機生產(chǎn)企業(yè)造成很大壓力，因此，需要農(nóng)機部門大力扶持較有規(guī)模農(nóng)機企業(yè)，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強行政執(zhí)法檢查力度，淘汰小作坊式企業(yè)，凈化農(nóng)機生產(chǎn)加工市場。

2.4成立農(nóng)機質(zhì)量監(jiān)督投訴管理機構(gòu)

成立切合實際的農(nóng)機質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，實行監(jiān)管到位。一是提高各級農(nóng)機質(zhì)量監(jiān)督投訴管理人員素質(zhì)，積極認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)知識，及時受理投訴。切實做到為農(nóng)機購置補貼、農(nóng)機作業(yè)補貼等強農(nóng)惠農(nóng)政策保駕護航；二是積極申請產(chǎn)品推廣鑒定、申報進入國家、省級購置補貼目錄的生產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系溝通，幫助企業(yè)改善生產(chǎn)技術(shù)條件，不斷研發(fā)性能質(zhì)量高的農(nóng)機新產(chǎn)品，協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)上級部門進行產(chǎn)品推廣鑒定，配合鑒定專家組進行試驗鑒定，全面支持農(nóng)機工業(yè)的壯大發(fā)展；三是打擊假冒偽劣產(chǎn)品活動等質(zhì)量監(jiān)督管理工作，進一步明確辦事機構(gòu)和人員，逐步完善基層農(nóng)機質(zhì)量監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，撥付專項經(jīng)費，配備專用設(shè)備和車輛，加大對私自改裝農(nóng)業(yè)機械行為的查處力度。

2.5引導(dǎo)和扶持農(nóng)機企業(yè)發(fā)展

對較有規(guī)模的農(nóng)機企業(yè)給予必要的引導(dǎo)和扶持，以規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。對可靠的農(nóng)機產(chǎn)品的農(nóng)機經(jīng)銷企業(yè)在稅收、資金政策、獎勵扶持政策方面給予扶持。對于建立補貼產(chǎn)品展銷廳、形象店、三包服務(wù)站及為推廣政府補貼產(chǎn)品提供一站式服務(wù)平臺的農(nóng)機企業(yè)，給予相應(yīng)的獎勵扶持政策。與此同時，幫助解決企業(yè)急需低息或無息扶持資金，有效緩解研發(fā)投入、設(shè)備投入和流動資金方面壓力，幫助生產(chǎn)企業(yè)改進生產(chǎn)設(shè)備和加工工藝，引進高級人才，切實提高產(chǎn)品性能和質(zhì)量，改進操控性能，重點扶持高、精、尖農(nóng)機產(chǎn)品研發(fā)與制造，推動農(nóng)業(yè)機械科技的發(fā)展。

3結(jié)語

加強農(nóng)機維修管理，促進農(nóng)機生產(chǎn)安全，對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，農(nóng)民增收創(chuàng)利有著較為積極的重要意義。因此，農(nóng)機管理部門要堅持履行《農(nóng)業(yè)機械維修管理規(guī)定》，不斷采取有效措施，改善魚龍混雜的農(nóng)機維修市場，建立健全農(nóng)機維修行業(yè)準(zhǔn)入制度。只有完善健全農(nóng)機維修管理、質(zhì)量監(jiān)督投訴管理機構(gòu)體系，完善農(nóng)機修理工的職業(yè)培訓(xùn)與考核機制，引導(dǎo)、扶持農(nóng)機生產(chǎn)以及維修企業(yè)的發(fā)展，才能建立合理的農(nóng)機維修體制和服務(wù)體系，才能對農(nóng)機安全生產(chǎn)起到較好的示范性效應(yīng)，達到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)效益的最大化。

參考文獻

[1] 郭玉合.促進農(nóng)機化健康快速發(fā)展 加強農(nóng)機維修管理工作[J].河北農(nóng)機， 2013，（2）：45-46.

[2]楊興武.應(yīng)繼續(xù)加強農(nóng)村個體維修行業(yè)的管理[J].農(nóng)機使用與維修，2001，（03）：4-4.

篇4

關(guān)鍵詞：冶金機械；設(shè)備管理；創(chuàng)新；探討

任何生產(chǎn)活動都離不開設(shè)備，在現(xiàn)代化生產(chǎn)中更是如此。要使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營順利進行，生產(chǎn)任務(wù)能出色完成，必須依賴于設(shè)備和加強設(shè)備的前期管理。冶金機械設(shè)備管理在冶金機械企業(yè)管理中，是不容忽視和極其重要的一環(huán)。人類用自己的勞動來改造自然界，從而創(chuàng)造出自己所需要的生活資料，以及用于擴大再生產(chǎn)的生產(chǎn)資料，這就叫作生產(chǎn)。人的勞動與其它動物勞動，在性質(zhì)上根本的區(qū)別就在于：人類能夠運用自己的智慧，制造和運用各種工具，來延伸和擴大本身器官的作用和能力，大大提高其生產(chǎn)效率和改造大自然的力量，從而，創(chuàng)造出更多，更豐富的生活資料和生產(chǎn)資料。在現(xiàn)代科技日新月異地不斷發(fā)展中，則更是如此，不論是企業(yè)還是個人，要從事現(xiàn)代化生產(chǎn)經(jīng)營活動，一時一刻也離不開設(shè)備。

一、以成本管理為紐帶提高設(shè)備綜合效益

1.強化設(shè)備前期管理是降低設(shè)備管理成本的基礎(chǔ)

設(shè)備的前期管理是對設(shè)備投產(chǎn)前的管理。設(shè)計、選用什么樣的設(shè)備，對投產(chǎn)后運行的經(jīng)濟效益、設(shè)備維修投入起著決定性的作用。一方面，合理設(shè)計、科學(xué)選型是設(shè)備前期管理的關(guān)鍵。設(shè)計選型時既要考慮到設(shè)備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素，又要考慮到廠情，盡量同原有的設(shè)備系列化，只有這樣才能為設(shè)備后續(xù)生產(chǎn)、運行、維護的經(jīng)濟性打下良好的基礎(chǔ)。另一方面，設(shè)備前期的合理投入有利于降低設(shè)備的運行成本。傳統(tǒng)的設(shè)備一生管理中，由于各環(huán)節(jié)都是以行政單位為界，前期管理與運行管理常有脫節(jié)的現(xiàn)象，有時候設(shè)備剛投運，就出現(xiàn)改善、改造情況，既影響生產(chǎn)又增加了投資，因此推行運行維護與前期設(shè)計、投資控制相結(jié)合的辦法就可解決這一矛盾，不能單純追求在設(shè)備前期管理中降低投資，從設(shè)備壽命周期最經(jīng)濟這個角度看，前期的合理投入有利于降本增效。

2.控制設(shè)備停機是提高設(shè)備綜合效益的關(guān)鍵

在設(shè)備管理過程中，努力降低設(shè)備停機時間，是降低成本的最有效措施。要達到這一目標(biāo)，必須通過科學(xué)的管理，將傳統(tǒng)設(shè)備管理的以“修”為主過渡到以“管”為主。運行管理要以創(chuàng)造最大效益為出發(fā)點，設(shè)備的修理必須考慮投入和產(chǎn)出。為此，設(shè)備修理制度要不斷優(yōu)化。

3.實施全面預(yù)算管理是設(shè)備成本管理的核心

全面預(yù)算管理是控制成本的有效措施。在設(shè)備修理費管理上應(yīng)逐步推行全面預(yù)算管理。管理中，通過認(rèn)真調(diào)查與統(tǒng)計分析，科學(xué)地制定設(shè)備管理的全面預(yù)算計劃，并將指標(biāo)層層分解、層層控制，做到先算后干。對預(yù)算外的項目和費用嚴(yán)格監(jiān)控，層層把關(guān)，同時認(rèn)真進行實績分析，這樣可以有效地將費用控制在預(yù)算范圍內(nèi)，從而降低成本。

二、強化設(shè)備管理必須加強創(chuàng)新力度

創(chuàng)新是推動設(shè)備不斷進步的制勝法寶。設(shè)備管理取得的進步無不得益于創(chuàng)新管理。

首先，創(chuàng)新設(shè)備管理必須創(chuàng)新管理思想?，F(xiàn)代化的設(shè)備管理重點在“管”而不在“修”，設(shè)備管理就是經(jīng)營設(shè)備，要以效益最大化為原則，樹立全員設(shè)備管理的觀點，完善全員設(shè)備管理網(wǎng)絡(luò)。為此，要轉(zhuǎn)變觀念樹立創(chuàng)新意識、創(chuàng)新管理思想。要結(jié)合冶金機械企業(yè)自身特點，明確冶金機械企業(yè)現(xiàn)階段的設(shè)備管理指導(dǎo)方針。還應(yīng)通過認(rèn)真總結(jié)和研究近幾年來設(shè)備管理工作的得失，明確提出設(shè)備管理的指導(dǎo)方針：以全員參與為基礎(chǔ)，以點檢定修為載體，以設(shè)備安全、穩(wěn)定、經(jīng)濟運行為目標(biāo)，強化管理、開拓創(chuàng)新。

其次，強化設(shè)備管理必須創(chuàng)新管理方法和手段。一方面，從傳統(tǒng)的事后維修到實行點檢定修制和對主體設(shè)備推行“零故障”管理；從忽視質(zhì)量管理到改進和強化設(shè)備的質(zhì)量管理，特別是備件和檢修質(zhì)量的嚴(yán)格控制；從質(zhì)量體系的認(rèn)證到“三標(biāo)一體化”管理體系運行的理念融人到設(shè)備管理全過程等。這些新的管理方法的實施，都持續(xù)改進和提高了冶金機械企業(yè)設(shè)備管理水平。另一方面，狠抓管理手段的創(chuàng)新。一是樹立以人為本的思想，強化各級設(shè)備管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。二是應(yīng)用設(shè)備診斷技術(shù)對設(shè)備進行狀態(tài)監(jiān)測和故障診斷。三是在搞好設(shè)備實物形態(tài)管理的同時，加強設(shè)備的經(jīng)濟管理，特別是通過強化全面預(yù)算管理手段的實施，有效地節(jié)約了成本，降低了維修費用。四是完善計算機管理手段的推廣應(yīng)用，以信息化帶動設(shè)備管理的現(xiàn)代化。第三，設(shè)備技術(shù)創(chuàng)新是設(shè)備管理現(xiàn)代化的前提條件。為此，我公司先后實施了對龍門刨床改造為龍門刨銑機床、美國數(shù)控加工中心液壓系統(tǒng)改造、cbl60俄羅斯鏜床備品備件國產(chǎn)化和長壽化等多項技術(shù)改造項目。通過技術(shù)創(chuàng)新，提升了設(shè)備裝備水平，并取得了良好的經(jīng)濟效益。

三、結(jié)語

總之，機械加工設(shè)備是冶金機械設(shè)備企業(yè)完成生產(chǎn)任務(wù)的主力設(shè)備。保證設(shè)備經(jīng)常處于良好技術(shù)狀況，為生產(chǎn)提供必要能力，隨時滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要，是設(shè)備管理的重要職責(zé)。為此，貫徹“以生產(chǎn)為中心，技術(shù)管理為重點，養(yǎng)修并重，預(yù)防為主”的方針政策，加強冶金機械設(shè)備維修管理，在企業(yè)管理中具有十分重要的意義。然而，設(shè)備管理作為一門綜合性應(yīng)用學(xué)科，無論在理論上還是實際應(yīng)用上都永遠沒有窮盡和止境。只有與時俱進，堅持以提高經(jīng)濟效益為中心，強化管理，加大創(chuàng)新管理力度，才能不斷提升設(shè)備管理水平。

參考文獻：

篇5

關(guān)鍵詞：機械設(shè)備；維修管理；點檢定修；管理創(chuàng)新；問題

1 引言

在現(xiàn)代科技發(fā)展日新月異的今天，企業(yè)的生產(chǎn)活動和經(jīng)營管理都離不開先進的設(shè)備，生產(chǎn)活動與機械設(shè)備是密不可分的兩個整體，尤其在現(xiàn)代化的冶金生產(chǎn)管理中，更有很好的體現(xiàn)，只有加強設(shè)備的前期維修管理才能保證生產(chǎn)工作的順利進行和保質(zhì)完成，同樣，冶金機械的設(shè)備管理在其生產(chǎn)活動中又起著不可替代的重要作用，進行現(xiàn)代化的企業(yè)創(chuàng)新設(shè)備管理非常重要。

2 企業(yè)設(shè)備管理的作用

2.1 設(shè)備是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營活動的一大基礎(chǔ)

設(shè)備是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的必要手段之一，也是現(xiàn)代人類區(qū)別于原始人類在經(jīng)營生產(chǎn)活動中的一大標(biāo)志，好的設(shè)備才能生產(chǎn)加工出好的產(chǎn)品，不管是企業(yè)還是個人，在從事現(xiàn)代化的生產(chǎn)活動中，都應(yīng)重視設(shè)備的先進與否所發(fā)揮的重要作用。

2.2 設(shè)備是衡量企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理的重要標(biāo)志

企業(yè)引進先進的設(shè)備，才能保證企業(yè)高產(chǎn)、低耗、優(yōu)質(zhì)的完成生產(chǎn)任務(wù)，相反，如果企業(yè)現(xiàn)有的設(shè)備的完好度和應(yīng)有工作時間都達不到的話，勢必會影響工作效率，而且還會需要大批的資金投入到設(shè)備的維修中。

2.3 設(shè)備是企業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)的一種途徑

只有采用現(xiàn)代的生產(chǎn)設(shè)備，才能讓人們的生產(chǎn)活動創(chuàng)造更多的物質(zhì)財富，并實現(xiàn)生產(chǎn)目標(biāo)和擴大再生產(chǎn)的目的和根本途徑，加上人的努力和聰明才智，能發(fā)揮更強大的作用。總之，設(shè)備管理在企業(yè)的生產(chǎn)中占有重要地位，也起著重要的作用，不能忽視。

3 冶金機械設(shè)備維修中的問題

3.1 設(shè)備的惡化

冶金設(shè)備的劣化是指其在存放或者是使用的過程中受到諸多因素的影響而發(fā)生的性能下降，或者與同類的新產(chǎn)品相比逐漸失去了市場競爭力。其問題根源在于：

3.1.1 自然因素

當(dāng)冶金機械設(shè)備被運抵企業(yè)內(nèi)部之后，不管是否已經(jīng)開始使用，或者使用時間和方法的長短，都會因為自然因素的條件導(dǎo)致設(shè)備表面出現(xiàn)一些與空氣元素反應(yīng)的氧化過程或者其他侵蝕過程，使得機器出現(xiàn)自然老化，從而影響正常的生產(chǎn)活動。

3.1.2 使用因素

在機器的使用過程中，肯定會出現(xiàn)一定的損耗，或者是磨損或者是一些化學(xué)物質(zhì)的侵蝕，導(dǎo)致最終的機器出現(xiàn)變形故障等，都會減少設(shè)備的使用壽命，最終使其在實際生產(chǎn)中的使用性能下降甚至喪失。

3.1.3 設(shè)備自身因素

這是在生產(chǎn)過程中較常出現(xiàn)的一種問題，有的冶金機械設(shè)備可能是因為其使用時間的延長出現(xiàn)了設(shè)備的損耗或者磨損，出現(xiàn)難以為繼生產(chǎn)的報廢現(xiàn)狀，被稱之為絕對劣化，還有一種是在生產(chǎn)中并沒有發(fā)現(xiàn)明顯的老化等機器問題，而是其設(shè)備的老舊不能滿足現(xiàn)在高科技生產(chǎn)的需求，生產(chǎn)出的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，或者較同行業(yè)競爭對手落后的技術(shù)工藝，降低了產(chǎn)品的市場競爭力，因其產(chǎn)出的經(jīng)濟效益的下降，這些設(shè)備被稱之為相對的劣化，也面臨被淘汰和升級改造。

3.2 設(shè)備的耗損

所謂設(shè)備的損耗是指設(shè)備受到有形的和無形的耗損，最終都會導(dǎo)致設(shè)備逐漸喪失使用價值而不再能滿足對它們提出的要求。實際上，設(shè)備的損耗和設(shè)備劣化的含義是基本相同的。

3.2.1 設(shè)備耗損造成的危害

設(shè)備耗損能造成各種損失，包括設(shè)備的性能下降、故障增多、維修費用增加，生產(chǎn)的產(chǎn)品產(chǎn)量減少，質(zhì)量下降，成本增高，拖延交貨期限，職工的安全感下降和工作熱情不高等。

3.2.2 設(shè)備耗損的預(yù)防

要想降低設(shè)備損耗帶來的生產(chǎn)危害，只有兩種途徑，一種是在使用過程中，根據(jù)不同部件的使用壽命和磨損程度通過檢修進行局部性的補償；另一種就是將生產(chǎn)設(shè)備進行更新?lián)Q代的處理，用新設(shè)備來替換已經(jīng)劣化或損耗的舊設(shè)備，采用機械設(shè)備的淘汰方式來提高生產(chǎn)效益。

4 冶金機械企業(yè)設(shè)備維修的管理策略

4.1 專業(yè)化的管理

外國的冶金行業(yè)經(jīng)驗告訴我們，走一條專業(yè)化的維修管理道路，將設(shè)備管理引入到經(jīng)營機制中，是實際生產(chǎn)的發(fā)展需要，也是行業(yè)競爭力提高的有力保障，更是實現(xiàn)企業(yè)與專業(yè)化接軌的主要途徑，這種專業(yè)化的管理模式的實施能夠健全生產(chǎn)、維修和管理等各環(huán)節(jié)各自的專業(yè)化水平，從而實現(xiàn)三者分立又統(tǒng)一的全方位專業(yè)化現(xiàn)代化管理目標(biāo)。4.2 加強設(shè)備的經(jīng)濟管理

加強設(shè)備的經(jīng)濟管理，也就是對各環(huán)節(jié)的成本管理，是必須做好的工作，主要包括幾個方面：一是對設(shè)備的前期管理，從設(shè)備的設(shè)計到型號的恰當(dāng)選擇，都是采購前應(yīng)該做好的必要工作，應(yīng)充分考慮其實用性、維修性、安全性和經(jīng)濟性等特點，從而降低采購成本，提高生產(chǎn)效率，同樣，在設(shè)備投入運行的前期也要合理規(guī)劃，避免不必要的開支浪費；二是生產(chǎn)中的管理，一旦投入生產(chǎn)，就要盡量避免設(shè)備因各種問題和故障而停機，這也是有效降低成本的一種方法，也能節(jié)約不少的維修費用；三是全方面的預(yù)算管理，這是在設(shè)備維修費管理中應(yīng)該逐步推行的一種管理模式，做到層層把控，嚴(yán)格管理。在經(jīng)濟管理的整個過程中，全面的預(yù)算管理手段的實施是最有效也是降低成本的最佳方法，應(yīng)特別重視。

盡管成本管理很重要，但是為了保證機械設(shè)備的使用壽命和性能，也不能單純的一味追求低成本，而應(yīng)該綜合考慮其性價比。

4.3 采用點檢定修和預(yù)知維修方式

點檢定修模式，在近年來已經(jīng)被廣泛應(yīng)用到諸多的冶金行業(yè)中，比如寶鋼、鞍鋼、本鋼、武鋼等，他們的企業(yè)在TPM的基礎(chǔ)上，進一步采用點檢定修的新模式，將設(shè)備管理與維修只能巧妙的分離的同時，還實現(xiàn)了與維修人員的合理重組，做到細(xì)致分工、責(zé)任明確、工作流程順利，將企業(yè)的經(jīng)營理念通過這一創(chuàng)新模式的嘗試，成功滲透到冶金機械的設(shè)備管理中，降低了維修成本，改善了設(shè)備的 技術(shù)狀況，使之成為有效的經(jīng)營管理手段，對提高管理水平，實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置起到了良好的推助作用。

4.4 消除設(shè)備隱患

對設(shè)備進行點檢是消除隱患的有效方法之一，此外，還要根據(jù)各項專項檢查實施分級管理、動態(tài)管理、全過程管理和檔案管理，有秩序且靈活的做好前期的隱患排除工作，有效保證企業(yè)的經(jīng)濟效益和生產(chǎn)效益。

4.5 增強創(chuàng)新意識

創(chuàng)新是推動設(shè)備不斷進步的關(guān)鍵，管理創(chuàng)新能推動設(shè)備創(chuàng)新管理。尤其在今天這個科技時代，設(shè)備管理好壞的衡量就在于“管理”而非“修理”，在增強創(chuàng)新意識的同時，一定要樹立全員管理的新理念，讓每一個人都加入到設(shè)備管理的團隊中，增強員工的責(zé)任感，還要發(fā)動全員力量，改變落后的維修方式，這些都能讓冶金機械設(shè)備管理能力持續(xù)提高。

4.6 重視設(shè)備的管理評價

做好設(shè)備的管理評價，為設(shè)備的前期維修打好基礎(chǔ)，這一管理評價體系包括設(shè)備的完好率、利用率、創(chuàng)凈產(chǎn)值率，這一評價體系可以反映出企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、經(jīng)濟效益、管理水平等，也是對設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)的考核方式。

篇6

【關(guān)鍵詞】物業(yè)大修基金；管理問題；新管理模式

一、物業(yè)大修基金的概述

物業(yè)大修基金，又被稱之為住宅專項維修資金，物業(yè)維修基金或者物業(yè)儲備基金。它是按照一定的法律規(guī)定，商品房業(yè)主們繳納的用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、更新、改造的資金，可以說是房屋的“養(yǎng)老金”。其中的共用部位維修基金是主要用于物業(yè)共用部位大修、更新的資金，共用設(shè)施設(shè)備維修基金是專門用于共用設(shè)施設(shè)備大修的資金。根據(jù)我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)大修基金是屬于物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有財產(chǎn)的一種專項基金，對于保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保物業(yè)的保值增值等均有極其重要的意義。在進行管理的過程中，物業(yè)大修基金常常是專項籌集、獨立核算的基金，在物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)上屬于專項代管基金，作為長期的負(fù)債管理。最近幾年來，由于物業(yè)大修基金的歸集規(guī)模呈現(xiàn)出越來越大的趨勢，使得其收取和使用都成為一個較為棘手的問題，從而引起了對于物業(yè)大修基金管理的問題。

二、物業(yè)大修基金管理現(xiàn)狀及存在的問題

我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得物業(yè)大修基金越來越受到多方面的關(guān)注，其安全和使用管理問題日益成為一個較為突出和敏感的問題。按照物業(yè)大修基金相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會成立之前，維修基金主要為政府相關(guān)部門管理，而在業(yè)主委員會成立之后，維修基金要么就是1998年規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)代管，要么就是2008年規(guī)定的業(yè)主大會自行決定管理模式。這些規(guī)定無論如何，都產(chǎn)生了一些問題，主要表現(xiàn)在：（1）首先是物業(yè)大修基金的繳納問題：按照相關(guān)規(guī)定，物業(yè)大修基金的繳納主體應(yīng)該是業(yè)主，業(yè)主們應(yīng)該共同承擔(dān)共用部位，設(shè)施設(shè)備等的維修、更新和改造的責(zé)任，并不應(yīng)該是由開發(fā)商承擔(dān)；物業(yè)大修基金從理論上來講，完全可以一次性收取，也可以隨物業(yè)管理費用按月收取，或者在實際維修，更新和改造的時候，再向業(yè)主隨時收取，但是，我國目前法制建設(shè)并不健全，很多地方的物業(yè)大修基金拖欠現(xiàn)象嚴(yán)重，因而，我國物業(yè)大修基金盡可能的采用業(yè)主購房時一次納的方式來收取，一旦金額不足再續(xù)籌；就物業(yè)大修基金的金額，應(yīng)該按照建安造價一定比例來收取。（2）物業(yè)大修基金的管理問題：由于物業(yè)大修基金的管理主體不一致，很多時候是開發(fā)商強行收取的，這樣，在進行實際管理的過程中，容易發(fā)生維修基金流失或被挪用的情況，很大程度上損害了業(yè)主的權(quán)益。（3）物業(yè)大修基金的使用問題：開發(fā)商往往把本應(yīng)該物業(yè)公司承擔(dān)的費用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)大修基金當(dāng)中去，使得業(yè)主承擔(dān)了不該承擔(dān)的責(zé)任?？傊壳拔覈飿I(yè)大修基金的管理問題不在少數(shù)，主要就是相關(guān)法律制度不到位，維修基金保值、增值不善，業(yè)主自治機構(gòu)履行職責(zé)不利，維修基金監(jiān)管存在漏洞以及維修基金嚴(yán)重不足。

三、創(chuàng)新物業(yè)大修基金管理模式的具體措施

目前我國的物業(yè)大修基金管理主體主要有三種，即政府代管，物業(yè)管理企業(yè)代管以及業(yè)主委員會自管。這三種管理模式，無論是從安全性來分析，還是從使用效率和監(jiān)督等方面來分析，都有一定的局限性。首先是政府代管模式，一般來說，代管的單位或部門有公積金管理中心，房地產(chǎn)行政主管部門，房改部門，財政部門等。雖然說政府代管安全性更高，但是，容易出現(xiàn)資金被挪用的情況，而且由于政府代管模式審批程序較為繁瑣，導(dǎo)致了“維而不修”的狀況，還有維修基金不能被合理使用，并且監(jiān)督不夠得力。物業(yè)公司代管模式，其安全性得不到很好的保障，也有不合理使用甚至違規(guī)或損壞業(yè)主利益的操作，而物業(yè)公司代管模式又容易逃避政府和業(yè)主的監(jiān)管。至于業(yè)主委員會自管模式，由于業(yè)主委員會不是獨立的法人組織，而且無任何財產(chǎn)擔(dān)保，維修資金一旦出了問題，不容易找到相關(guān)責(zé)任人來承擔(dān)責(zé)任。針對以上這三種物業(yè)大修基金的代管模式，我們應(yīng)該提出比它們更為科學(xué)、合理、安全便捷的代管模式。具體來說，我們可以從以下幾個方面來試行：（1）我國當(dāng)前的物業(yè)大修基金相關(guān)法律制度等都不是太完善，還存在著不少問題，我們要有選擇性的借鑒國外先進成功的經(jīng)驗和理論來不斷建立和完善物業(yè)維修基金法律制度體系，對于物業(yè)維修基金的繳納時間、主體、管理者、使用方式、監(jiān)管方式以及法律責(zé)任等進行進一步的明確，還要不斷加強管理的透明化和監(jiān)管力度。（2）我國的業(yè)主委員會只是一個機構(gòu)，不具備法人的地位，也就不承擔(dān)一定的法律責(zé)任，因而，針對這種狀況，我們應(yīng)該結(jié)合我國的實際情況，適當(dāng)?shù)慕梃b國外業(yè)主委員會作為獨立法人并具有法律地位的做法，明確業(yè)主委員會的財產(chǎn)權(quán)的主體地位，還要建立以業(yè)主自治管理為主的一系列物業(yè)維修基金的管理運作機制，著力培育物業(yè)維修基金在業(yè)主自治管理下專業(yè)化、市場化的經(jīng)營運作機制。（3）我們還要借鑒國外發(fā)達國家的經(jīng)驗，按照《信托法》的相關(guān)規(guī)定，使得維修基金成為把業(yè)主大會作為受益人的信托基金，建立并不斷完善物業(yè)維修基金信托管理模式，可以讓業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂信托合同，物業(yè)維修基金在銀行開設(shè)專戶存儲，維修基金專戶存儲的銀行印鑒卡上加蓋三個公章，即物業(yè)管理公司財務(wù)專用章、物業(yè)管理公司法人私章和業(yè)主委員會公章。物業(yè)管理公司在管理維修基金時必須恪守信托受托人的忠實義務(wù)和誠信義務(wù)，可以把閑置的維修基金從事風(fēng)險較小的投資活動，也可以委托專業(yè)的投資機構(gòu)進行保值增值。（4）政府應(yīng)當(dāng)加強對維修基金的監(jiān)督管理，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)明確審批程序，重視社會專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)督作用，建立和完善物業(yè)維修基金審批制度和定期審計制度維修基金在使用和管理上要有嚴(yán)格的審批制度和定期審計制度，采用由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的共管模式，確保開發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)，在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經(jīng)相當(dāng)資質(zhì)的評估中介機構(gòu)評估鑒定結(jié)論。（5）要在法律上明確規(guī)定建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的方式、違約責(zé)任，先負(fù)擔(dān)保修義務(wù)，后規(guī)定維修基金。當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理，使得這些維修基金在操作的過程中，達到安全性高，風(fēng)險性為零;流動性強，可隨時變現(xiàn)，方便資金的靈活使用，收益率較高等特征。（6）我們也要認(rèn)識到市場化的發(fā)展趨勢，政府在物業(yè)管理領(lǐng)域應(yīng)該放權(quán)、轉(zhuǎn)變職能和改變領(lǐng)導(dǎo)方式，逐步退出很多具體事項的管理，重視對于維修資金法規(guī)政策的起草、制定、修改和執(zhí)行，盡可能的維護業(yè)主的合法權(quán)益，發(fā)展一個以業(yè)主為管理主體，由房地產(chǎn)行政主管部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、銀行、中介機構(gòu)等多方參與的管理模式，完善對維修資金的管理和監(jiān)管，引導(dǎo)和幫助業(yè)主自主管理維修資金。

四、結(jié)語

綜上所述，我們要在微觀層面上盡快確立物業(yè)大修基金的各項具體制度，形成一套系統(tǒng)的專項維修資金交存的程序，加大對專項維修資金的宣傳力度，完善業(yè)主大會和業(yè)委會制度，強化政府房地產(chǎn)行政主管部門的管理和監(jiān)督職能，發(fā)揮全社會的監(jiān)管力量，加強對專項維修資金的審判和對違法犯罪的打擊力度，從而不斷加強對住宅專項維修資金的監(jiān)管工作。誠然，由于我國物業(yè)管理行業(yè)的起步較晚，物業(yè)大修基金的管理問題頗多也是情理之中的事情，我們要經(jīng)歷相當(dāng)長的時間，來不斷完善各項法律法規(guī)和體系，迅速制定出嚴(yán)謹(jǐn)完善、權(quán)威性高、操作性強的規(guī)范，切實保護千家萬戶的利益，維護城市建筑的安全和社會的安定。

參考文獻

[1]孫春醒．住房專項維修資金管理使用研究[D]．北京交通大學(xué)．2007

[2]鄭淑芳．淺析住宅維修基金的管理模式[J]．經(jīng)濟研究導(dǎo)刊．2009（31）：186～187

篇7

公有住房的維修基金由售房單位與購房者雙向籌集，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％；購房者按購房款的2％的比例向售房單位繳交維修基金。

物業(yè)維修基金收費標(biāo)準(zhǔn)二

商品房的維修基金由建設(shè)單位與購房者雙向籌集，建設(shè)單位按照房屋綜合造價提取一定比例(多層住宅提取2％，高層住宅3％)的維修基金(納入住宅成本)；購房者按購房款的2％一3％的比例向售房單位繳交維修基金。

篇8

在2006年的工作中，我辦嚴(yán)格執(zhí)行了物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)，同時按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結(jié)合琿春實際情況，對全市的物業(yè)進行了規(guī)范的管理工作。具體主要抓了以下幾個方面的工作。

一、進一步強化單位的制度建設(shè)

今年我辦進一步加強了單位的規(guī)章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進行學(xué)習(xí)各項業(yè)務(wù)知版權(quán)所有識，要求每位單位職工都要認(rèn)真做好學(xué)習(xí)筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設(shè)方面，我辦嚴(yán)格杜絕因工作方面的原因發(fā)生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質(zhì)建設(shè)出發(fā)，真正地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)和黨員的先進模范作用，使之在工作中都要從服務(wù)廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)點，切實做好自身的本職工作，從而表現(xiàn)出黨員的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力。為我市物業(yè)管理的發(fā)展做出應(yīng)有貢獻。

二、建立、建全單位的檔案管理工作

為保存好我辦的相關(guān)檔案資料，實行檔案統(tǒng)一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學(xué)習(xí)了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：（1）開發(fā)建設(shè)單位確保自管的房屋；（2）使用房屋進行抵頂維修基金的房屋；（3）欠繳維修基金的房屋；（4）維修基金繳納比較齊全的房屋；為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、“物業(yè)維修基金”的管理工作

（1）、為進一步確保物業(yè)買受人的合法權(quán)益，杜絕維修基金漏繳現(xiàn)象及開發(fā)建設(shè)單位用房屋抵交維修基金的發(fā)生，今年我辦與房產(chǎn)局通過業(yè)務(wù)上的溝通，制定了嚴(yán)禁的收繳維修基金版權(quán)所有程序，即：維修基金必須由物業(yè)買受人自已到我單位繳納，同時憑借維修基金收據(jù)到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，房產(chǎn)局并將維修基金收據(jù)做為要件存檔。取消了開發(fā)建設(shè)單位代收代繳維修基金的資格。

（2）、為了更好地建立維修基金賬戶明細(xì)，細(xì)化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業(yè)務(wù)管理員一起到延吉、汪清學(xué)習(xí)了維修基金管理經(jīng)驗。同時結(jié)合琿春實際情況，將維修基金賬戶以棟分設(shè)賬戶，有的并以戶分設(shè)賬戶明細(xì)。從而為今后使用維修基金準(zhǔn)備了有效的基礎(chǔ)材料。

（3）、催繳“維修基金”的工作：今年，在州領(lǐng)導(dǎo)進行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進行抵繳維修基金情況指出了不符合規(guī)定，要求整改。為此，我辦積極地向上級領(lǐng)導(dǎo)做出了匯報，經(jīng)研究決定，市政府向我市開發(fā)單位以通告的形式告知了整改方案?，F(xiàn)正在實施當(dāng)中。

四、業(yè)主委員會的管理工作

為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會。即成立了靖源小區(qū)業(yè)主委員會、金臺花園業(yè)主委員會、國聯(lián)花園業(yè)主委員會，同時又重新審批了海關(guān)住宅小區(qū)業(yè)主委員會，并選聘了為民物業(yè)管理有限公司進入海關(guān)住宅小區(qū)進行了物業(yè)管理。

五、“基金”的使用情況

今年維修基金的使用，主要還是對礦區(qū)職工福利房進行維修改造。根據(jù)年初計劃，現(xiàn)已完成了屋面防水改造（使用彩鋼瓦材料）15棟，面積為7627平方米，使用資金為526,263元人民幣；屋面增做防寒層共計38棟，面積為27271平方米，使用資金為810,000元。對河南礦區(qū)外墻面脫落的房屋維修了5棟。同時因為河南礦區(qū)原為商品樓的居民反應(yīng)強烈，現(xiàn)經(jīng)市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，又對其使用“sbs”防水材料進行補修，現(xiàn)已經(jīng)補修完工的面積約為8000多平方米。

六、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管今年，物業(yè)管理企業(yè)的三級以下的資質(zhì)審批下放到地方之后，我辦將全市的原物業(yè)管理企業(yè)又重新進行了資質(zhì)審批及建檔。經(jīng)過審查，具備三級資質(zhì)管理的企業(yè)共四家，即：琿春市為民物業(yè)管理有限公司、琿春富達建筑安裝有限公司物業(yè)分公司、琿春森林山物業(yè)管理有限公司、琿春市萬達物業(yè)管理有限公司。取消了琿春市城管物業(yè)管理有限公司及琿春宏建物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理資質(zhì)。同時對吉興物業(yè)管理有限公司限期辦理物業(yè)管理資質(zhì)，否則將要求其退出我市的物業(yè)管理行業(yè)。從而進一步凈化了我市的物業(yè)管理市場，推動其逐步走入規(guī)范化的軌道上。

七、來年的工作計劃

1、大力提倡業(yè)主委員會的成立；

2、嚴(yán)格控制好物業(yè)管理用房的配置情況；

3、加強宣傳力度，喚起業(yè)主及物業(yè)企業(yè)的法律意識；

4、進一步建立健全“專項維修基金”的收繳制度；

篇9

現(xiàn)就執(zhí)行《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》（京房地物字〔1999〕1088號）的有關(guān)問題通知如下：

一、凡1999年1月1日以后簽定房屋買賣合同的新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房、及與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）的購房者，在辦理立契過手續(xù)前，應(yīng)按房屋買賣合同上標(biāo)明的購房款的2％交納商品住宅維修基金。

售房單位將其商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的，也應(yīng)按本通知規(guī)定交納維修基金。

二、商品住宅維修基金由市和區(qū)縣小區(qū)辦代收。在區(qū)縣房屋交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)的購房者，其維修基金由各區(qū)縣小區(qū)辦代收；在市房屋交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)的購房者，其基金由市小區(qū)辦代收。

市、區(qū)縣小區(qū)辦在代收維修基金時，須向購房者開具市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的“北京市住宅維修基金專用收據(jù)”，并在收取維修基金之日起三個工作日內(nèi)將其轉(zhuǎn)入市房地局指定銀行的維修基金專用帳戶。

三、交易管理部門應(yīng)在審核查收小區(qū)辦開具的“北京市住宅維修基金專用收據(jù)”后，方可為購房者辦理立契過戶手續(xù)。

四、1999年1月1日以后簽定商品住宅房屋買賣合同、已經(jīng)辦理完立契過戶手續(xù)但未交納維修基金的購房者，應(yīng)到市小區(qū)辦辦理補交手續(xù)并由市小區(qū)辦為其開具“北京市住宅維修基金專用收據(jù)”。

篇10

國家建設(shè)部出臺的對物業(yè)共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法中，規(guī)定了用于物業(yè)共用部位、公共設(shè)施維修、大中修、更新等的維修管理基金，應(yīng)當(dāng)由購房者按照房屋價格的一定比例在購房時同時繳納，而有的地方政府規(guī)定該基金由承擔(dān)建造的開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。近年來建造的商品房除了預(yù)留的公共維修基金以外，一般都在每月的物業(yè)費用中收取了一定數(shù)額的公共維修補充經(jīng)費，收取額度較少且對車庫、倉庫等小區(qū)設(shè)施并沒有收取。而因為沒有相應(yīng)的法規(guī)說明，由于時常繳納了物業(yè)管理費用，居民業(yè)主認(rèn)為小區(qū)所有設(shè)施(包括業(yè)主室內(nèi)設(shè)施)都?xì)w責(zé)于物業(yè)管理公司維修維護。

并且由于對維修維護經(jīng)費的需求數(shù)額不甚了解，業(yè)主時常交納小量的公共維修金在小區(qū)新投入使用的頭幾年還夠用，隨著年歲的增加，公共設(shè)施設(shè)備的維修費用也就日益增多，而公共維修經(jīng)費的收取標(biāo)準(zhǔn)還維持十幾年前的水平，就出現(xiàn)公共維修金收不夠支的情況。

二、經(jīng)費收取困難

物業(yè)管理維護維修的費用收取涉及到開發(fā)商、業(yè)主住戶、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理公司等多方面的利益，各方意見見解都處在各自立場之上，對于小區(qū)設(shè)備維護維修以及更新?lián)Q代的問題，小區(qū)維護維修經(jīng)費的籌集收取問題，都難免出現(xiàn)觀點沖突。當(dāng)一些缺少維修經(jīng)費的小區(qū)公共設(shè)施例如電梯，或者高低配電設(shè)備等出現(xiàn)老化而需要更新時，征求各方同意和進行設(shè)備更新就是一個艱難的過程。首先可能要對設(shè)備是否更換進行投票，征求各方意見;如果獲得通過還需要表決換幾個設(shè)備，換什么價格的設(shè)備，換什么品牌的設(shè)備等等。即使通過之后對維修費用的收取也是一個繁瑣的過程，如此對小區(qū)公共設(shè)施進行更新經(jīng)常會耗費多達1－2年的時間。對于一些容易產(chǎn)生安全隱患的隱蔽設(shè)施，例如水、電、氣等，過長的維修表決時間會帶來難以預(yù)料的后果。針對經(jīng)費收取的困難，物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)和小區(qū)業(yè)主委員會以及物業(yè)住戶積極溝通，力爭解決以下的問題:

(一)經(jīng)費如何收取

1．應(yīng)當(dāng)對國家規(guī)定收取維修基金給及政策上明確的定義。對于商品房，明確規(guī)定從售房款從提取一定比例的金額作為維修基金，并且要將具體的數(shù)額公之于眾。而對于共有住房，則從職工所在單位自己按照規(guī)定收取和繳納。并且在收取維修基金時，要按照房屋的材料結(jié)構(gòu)類型(鋼結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu))以及其維修維護的難度，和普通住宅、別墅、高層商住樓等不同的房屋類型，按照建安造價分類分標(biāo)準(zhǔn)征收，以體現(xiàn)公平合理的原則。

2．對于部分建造于國家法規(guī)頒布以前老舊小區(qū)，更是缺乏公共設(shè)備維修基金這一項經(jīng)費來源，且平時每月向業(yè)主征收公共維修金的收費標(biāo)準(zhǔn)與新建小區(qū)一樣(0．2－0．3元/m2)，而舊小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修量多、日常公共維修金往往收不夠支。造成每次要維修就要按法定程序表決、收費、才能維修。這不但使得公共設(shè)施設(shè)備大修無法及時，給廣大用戶日常生活帶來不便，還存在很多安全隱患。所以應(yīng)該建立一定數(shù)量的“公共維修周轉(zhuǎn)金”，“公共維修周轉(zhuǎn)金”一旦使用就應(yīng)該及時征收補上。這方面的規(guī)范需要政策法規(guī)上對于新舊小區(qū)進行界定，并對收取經(jīng)費的標(biāo)準(zhǔn)予以區(qū)分，對于公共維修資金的補充收取辦法和額度做出合理的規(guī)定。并且在制定收費標(biāo)準(zhǔn)時需要充分考慮到根據(jù)公共設(shè)施老化速度，以及根據(jù)社會物價的波動而實行的動態(tài)調(diào)整維修維護經(jīng)費策略，以保障公共設(shè)施日常維護費用的充足。

對于那些使用年限已到，無法維修使用的公共設(shè)施設(shè)備的更新改造費，可以進行公告公示后大多數(shù)無異議情況下，強制分?jǐn)偸杖?所有情況都要等經(jīng)成百上千戶業(yè)主表決并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主通過再分?jǐn)偸杖∈呛芾щy的);對長期拒不繳納公共設(shè)施設(shè)備的更新改造分?jǐn)傎M用的業(yè)主要有具體的約束手段，避免形成交錢與否都可以享受同樣的公共設(shè)施設(shè)備，例如對電梯維修的不繳費用戶不發(fā)放電梯乘坐卡等;對那些使用年限已經(jīng)到期并容易產(chǎn)生巨大安全隱患的設(shè)施設(shè)備政府要強制限時更新改造，小區(qū)公共維修金不足時應(yīng)采取應(yīng)采取先由政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)墊資更新改造，再強制分灘收取費用的方法，以免進行表決的時間過長而造成設(shè)備的安全隱患對居民生命財產(chǎn)造成威。

3．物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在入駐管理小區(qū)時積極和小區(qū)業(yè)主委員會積極協(xié)商，依據(jù)小區(qū)公共設(shè)施的使用年限和使用狀況，動態(tài)調(diào)整對小區(qū)公共設(shè)施維修費用的征收標(biāo)準(zhǔn)。如果在小區(qū)公共設(shè)施出現(xiàn)問題時再向小區(qū)業(yè)主告知并且攤派收取，一則可能一次性收取費用較多，容易引起業(yè)主的反對情緒，二則費用收取周期過長可能會影響設(shè)施的及時維修更新，對小區(qū)業(yè)主的生活以及人身安全帶來隱患。按照小區(qū)公共設(shè)備使用情況對維修金進行動態(tài)調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，既能有效地收集到維修經(jīng)費，又能及時的調(diào)用經(jīng)費對設(shè)施進行維護，讓小區(qū)用戶切實的感受到物業(yè)管理工作的成效，起到對物業(yè)管理的促進作用。由于業(yè)主委員會的權(quán)威性往往不能服眾，在必要時可根據(jù)小區(qū)的實際狀況尋求當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的協(xié)助，針對小區(qū)的公共設(shè)施情況進行勘查和公布，以達到公正和權(quán)威的效果，降低經(jīng)費收取的難度。

(二)如何對經(jīng)費管理