導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)運營管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運營模式資本運營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認為商業(yè)地產(chǎn)運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產(chǎn)運營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認為,商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運營主體構(gòu)成

根據(jù)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產(chǎn)實際運營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時承當(dāng)了資本運營商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運營的一個顯著特點。

商業(yè)地產(chǎn)運營中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇,并主導(dǎo)整個運營過程的資本運營。

從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產(chǎn)運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時間里被認為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運營的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢。

萬達模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢,通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現(xiàn)資本運營。

但萬達商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個特點值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項目本身的周期長、投資大的特點,以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運營商可能的變更對地產(chǎn)運營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運營未與商業(yè)運營實現(xiàn)耦合。商業(yè)運營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。

萬達商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運營方面豐富的能力。

商業(yè)運營商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個運營過程的資本運營。

商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是商業(yè)運營,無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營,最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現(xiàn)。商業(yè)運營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運營商主導(dǎo)項目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運營可與商業(yè)運營耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運營商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運營模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現(xiàn)商業(yè)擴展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產(chǎn)運營的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強耦合;在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制,獲得項目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運營模式。

總結(jié)頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運營模式的創(chuàng)新點在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過資產(chǎn)的強耦合關(guān)系實現(xiàn)商業(yè)運營在整體項目運營的主導(dǎo)地位,進而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運營以商業(yè)運營為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時,強化商業(yè)運營對項目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營模式外,還可實現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運營,使商業(yè)地產(chǎn)的運營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實上是實現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運營。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對商業(yè)運營商提出了新的要求,除商業(yè)運營的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。

比較分析

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)上市公司 營運資金管理 企業(yè)績效

一、房地產(chǎn)上市公司營運資金管理的現(xiàn)狀及存在的問題

(一)樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文選擇房地產(chǎn)行業(yè)共30家A股上市公司2009-2011三年的數(shù)據(jù)進行研究。為避免異常值的影響，剔除了2009-2011年度列為ST的公司。

本文所用數(shù)據(jù)均來源于樣本上市公司公布的各個年度的季報，半年報和年報，數(shù)據(jù)取自新浪財經(jīng)網(wǎng)。表格樣本公司2009-2011年相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計中數(shù)據(jù)均為樣本公司當(dāng)年的平均值。

(二)樣本數(shù)據(jù)分析

房地產(chǎn)上市公司營運資金狀況如表1所示。

從樣本數(shù)據(jù)表1可以初步看出，房地產(chǎn)公司現(xiàn)金周期先縮短后延長，總資產(chǎn)收益率先增長后降低；房地產(chǎn)上市公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期先延長后縮短；應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期，存貨周轉(zhuǎn)期一直增長,說明房地長上市公司資金運轉(zhuǎn)有問題，存貨偏長。

(三)房地產(chǎn)上市公司營運資金管理存在的問題

1、流動資金不足

目前，我國企業(yè)普遍存在流動資金短缺的情況，面臨著營運資金風(fēng)險。這種流動資金的緊缺狀況已經(jīng)超出了理性的極限，諸多不合理因素的存在嚴重干擾了企業(yè)個體營運資金運轉(zhuǎn)，營運資金不足將直接影響企業(yè)交易活動的正常進行。

2、營運資金低效運營

流動資金周轉(zhuǎn)緩慢，流動資產(chǎn)質(zhì)量差，不良資產(chǎn)比重較大。應(yīng)收賬款數(shù)量普遍增高，且相互拖欠情況比較嚴重，平均拖欠時間增長，應(yīng)收賬款中有很大一部分發(fā)生壞賬的可能性較大。

3、營運資金管理弱化

現(xiàn)金管理混亂。流動性最強、獲利能力最低是現(xiàn)金資產(chǎn)的特點?，F(xiàn)金過多或不足均不利于企業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)金周期是影響企業(yè)績效的一大關(guān)鍵問題。

二、實證分析內(nèi)容

本文將選擇總資產(chǎn)收益率作為企業(yè)績效評價核心指標，該指標能較綜合的反映企業(yè)運營方面的信息，具有極強的代表性。總資產(chǎn)收益率（ROA）是分析公司盈利能力時一個非常有用的比率，是一個衡量企業(yè)收益能力的指標。總資產(chǎn)收益率是一個考核企業(yè)利潤目標十分有效的指標。 總資產(chǎn)收益率的高低直接反映了公司的競爭實力和發(fā)展能力,也是決定公司是否應(yīng)舉債經(jīng)營的重要依據(jù)?？傎Y產(chǎn)收益率的計算公式是：

總資產(chǎn)收益率＝凈利潤÷平均資產(chǎn)總額(平均負債總額十平均所有者權(quán)益)×100%(1)

所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負債后由所有者享有的剩余權(quán)益。(2)

平均資產(chǎn)總額是指當(dāng)期期初和期末資產(chǎn)總額的算術(shù)平均值，即：平均資產(chǎn)總額=（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/2 (3)

總資產(chǎn)收益率分析的重要意義體現(xiàn)在：（1）總資產(chǎn)收益率指標集中體現(xiàn)了資產(chǎn)運用效率和資金利用效果之間的關(guān)系。（2）在企業(yè)資產(chǎn)總額一定的情況下，利用總資產(chǎn)收益率指標可以分析企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和持久性，確定企業(yè)所面臨的風(fēng)險。（3）總資產(chǎn)收益率指標還可反映企業(yè)綜合經(jīng)營管理水平的高低。

三、研究設(shè)計

(一)研究假設(shè)

假設(shè)1：現(xiàn)金周期與公司經(jīng)營績效負相關(guān)

營運資金的周轉(zhuǎn)期應(yīng)該適度，過長或過短都會影響企業(yè)的經(jīng)營績效。目前我國企業(yè)的現(xiàn)金周期明顯超長，縮短現(xiàn)金周期帶來的邊際收益大于邊際成本，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營績效上升。

假設(shè)2：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效負相關(guān)

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期反映企業(yè)年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金和償還短期債務(wù)的能力。我國企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期過長，放寬應(yīng)收賬款信用期所帶來的邊際銷售增量將會遞減，而相應(yīng)的邊際成本費用則會上升，最終會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營績效的下降。

假設(shè)3：存貨周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效負相關(guān)

存貨周轉(zhuǎn)期反映企業(yè)庫存管理的水平，隨著信息技術(shù)、第三方物流、供應(yīng)鏈管理技術(shù)的提高，在保證供貨穩(wěn)定性的同時也使加速存貨流轉(zhuǎn)成為可能。在技術(shù)和管理方式不斷創(chuàng)新的現(xiàn)實環(huán)境下，加速存貨流轉(zhuǎn)帶來的邊際收益必然會增加。

四、實證分析

(一)模型1的回歸分析

(二)模型2的回歸分析

模型2分析結(jié)果如表4所示。對模型2進行回歸分析發(fā)現(xiàn)：模型2調(diào)整后R2值為44.7%，且在1％的顯著性水平上通過了F檢驗。現(xiàn)金周期與托賓Q值不顯著負相關(guān)，每股股利、第一大股東持股比例均與托賓Q值不顯著正相關(guān)，公司規(guī)模變量（LNASSET）與托賓Q值的正相關(guān)關(guān)系在1%的水平上顯著。說明營運資金管理效率沒有顯著提高公司價值。

(三)模型3的回歸分析

以應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效(ROA)不顯著負相關(guān)，部分驗證假設(shè)2。銷售增長率在5%的水平上與公司經(jīng)營績效正相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營績效微弱負相關(guān)，模型通過10%水平的F檢驗，調(diào)整后的R2值為4.7%，D.W值在2附近，基本無序列相關(guān)可能。

模型3以存貨周轉(zhuǎn)期為變量的分析結(jié)果如表3-6所示。

以存貨周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的存貨周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效(ROA)在1%的水平上顯著正相關(guān)，不支持假設(shè)3，但系數(shù)非常小。銷售增長率在5%的水平上與公司經(jīng)營績效正相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營績效微弱負相關(guān)，模型通過1%水平的F檢驗，調(diào)整后的R2值為10%，D.W值在2附近，基本無序列相關(guān)可能。

分析結(jié)果如表7所示。以應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效(ROA)不顯著正相關(guān)，不支持假設(shè)4，但系數(shù)非常小。銷售增長率與公司經(jīng)營績效微弱負相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營績效在5%的水平上顯著相關(guān)，模型通過1%水平的F檢驗，調(diào)整后的R2值為8.9%，D.W值在2附近，基本無序列相關(guān)可能。

1、控制現(xiàn)金持有量

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司營運資金與績效統(tǒng)計關(guān)系，縮短現(xiàn)金周期能提高企業(yè)績效。因此房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)控制好現(xiàn)金持有量，縮短應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期，以及存貨周轉(zhuǎn)期。

2、加快資金周轉(zhuǎn)速度

加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度，筆者認為可以采取以下措施：加強在中小型住宅的設(shè)計和開發(fā)。2007年8月，國務(wù)院下發(fā)24號文《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確了政府在保障性住房供應(yīng)上所發(fā)揮的主導(dǎo)作用，標志著全面完善住房保障體系的開始。加強在中小型住宅的設(shè)計和開發(fā)一方面中小型住宅更加適應(yīng)國家政策和市場需求，有利于銷售和資金回籠，另一方面，中小型住宅開發(fā)周期較短，資金占用相對較少，因此可以加快企業(yè)周轉(zhuǎn)速度，縮短存貨周轉(zhuǎn)期，提高企業(yè)績效。

3、加強資金的監(jiān)督和檢查

企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，可以通過日常的報表了解全面情況，通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等往來賬目應(yīng)逐筆實行跟蹤管理，將部門負責(zé)人、業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以通過內(nèi)部審計，對財務(wù)會計信息和經(jīng)營業(yè)績真實性與合法性進行審計與監(jiān)督，強化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。

參考文獻：

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[2]王曉琪.房地產(chǎn)行業(yè)營運資金管理.財會月刊(會計),2010

[3]逢詠梅,宋艷.營運資金管理效率與公司經(jīng)營績效分析.財會通訊(學(xué)術(shù)版)2009

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展趨勢；開發(fā)關(guān)鍵；運營管理；

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵

1.1全盤考慮，分布施行

從商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別中我們可以看出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的難度和復(fù)雜性，這也就決定了一個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)就必須先進行通盤的考慮，對每個環(huán)節(jié)進行詳盡有效地部署，特別是當(dāng)項目進入招商運營階段，更是必須謹慎考慮。無論是項目前期的開發(fā)建議，還是項目后期的運營計劃都應(yīng)該全盤計劃，詳細分析，再逐步實施。

1.2項目定位建立于專業(yè)的市場調(diào)研基礎(chǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項目的實施必須嚴格從商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，通過詳盡有效、有市場針對性的調(diào)研工作，對市場的供求配比和市場飽和度進行準確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業(yè)的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方案。

1.3注重商業(yè)規(guī)劃，先規(guī)劃后建設(shè)

一切的地產(chǎn)項目都是無法復(fù)制的，特別是商業(yè)地產(chǎn)項目更是如此。每一個成功的商業(yè)項目都是對其項目的商業(yè)進行了合理科學(xué)的規(guī)劃，如果在項目建設(shè)的前期先進行商業(yè)的規(guī)劃，在充分的考慮市場反應(yīng)和承受能力之后，制定出確實可行的規(guī)劃，那么項目的建設(shè)才不會變得盲目、無根基。

1.4商業(yè)地產(chǎn)，招商先行

商業(yè)地產(chǎn)項目的招商是其實現(xiàn)收益的一種有效的形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計劃完成招商工作。作為中國商業(yè)地產(chǎn)的旗艦大連萬達，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創(chuàng)中國的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，無不體現(xiàn)其招商的強大實力。只有順利完成項目的招商工作以后，才能保證后期的正常運營。

1.5運營管理，一劍封喉

一個商業(yè)地產(chǎn)項目能夠持久穩(wěn)定的發(fā)展，離不開強大的運營管理，只有真正把運營管理看成核心競爭力的企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占得先機，拔得頭籌。通過對商業(yè)地產(chǎn)項目后期的運營能力的考驗，才能表明一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)真正進入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。作為萬達地產(chǎn)的掌門人王健林先生就指出，萬達之所以能夠以如此驚人的擴張速度全面的占領(lǐng)中國商業(yè)地產(chǎn)市場，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競爭力是萬達的商業(yè)運營管理能力已經(jīng)是發(fā)揮到了極致。

2、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

商業(yè)地產(chǎn)從改變中國的商業(yè)開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態(tài)，它也改變著人們的消費心理和消費行為，它讓中國的商業(yè)氛圍變得更加商業(yè)化、時尚化和人性化，其中包容萬象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國改革開放以來取得的偉大成就。

2.1市場前景廣闊

我國商業(yè)地產(chǎn)的市場規(guī)模將會進一步增長，發(fā)展前景較為樂觀。中國的城市化進程還將持續(xù)很長的一段時間，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了寶貴而廣闊的空間，中國零售業(yè)將會迎來新的發(fā)展契機。

2.2以大型公司為主導(dǎo)

良好的市場環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機會，但是由大公司逐步主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的情況已經(jīng)是一種無法改變的趨勢。如果說以前的商業(yè)地產(chǎn)是各有千秋，各方混戰(zhàn)的格局的話，那么今后的商業(yè)地產(chǎn)將會進入一種全國一體化的大時代當(dāng)中。在這樣的情形下，小型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會難以維持生存，而大型的開發(fā)企業(yè)，將會憑借自己在資金、人才、技術(shù)、運營管理等方面的優(yōu)勢，不斷擴大自己的而經(jīng)營范圍，而且更容易形成自己的品牌優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。

2.3開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例加重

商業(yè)地產(chǎn)項目將不再像先前那樣通過快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業(yè)的比例，注重物業(yè)的品質(zhì)和效益，將會成為商業(yè)地產(chǎn)項目今后重要的運營模式。目前，越多的商業(yè)地產(chǎn)商看到了商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開發(fā)企業(yè)一方支撐的開發(fā)運營模式已經(jīng)是無法滿足現(xiàn)今的市場的發(fā)展，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費者等利益主體進行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)穩(wěn)定盈利奠定堅實的基礎(chǔ)。

2.5經(jīng)營模式的多元化

“大、多、全”的經(jīng)營模式已經(jīng)不再是商業(yè)發(fā)展的制勝法寶了，專業(yè)化、主體化、特色化、精品化的經(jīng)營模式逐漸成為了大家的共識，這也是商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展下所形成的必然結(jié)果，這也是商業(yè)地產(chǎn)對市場需求和變化所做的改變。運用不同的業(yè)態(tài)組合，形成商業(yè)地產(chǎn)項目的組合拳，將是未來商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展的新趨勢。

2.6交通現(xiàn)代化將會改變商業(yè)地產(chǎn)的布局

現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展離不開便捷的交通，交通的便利性是未來商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該重點考慮的因素。大型的商業(yè)項目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開現(xiàn)代便捷交通的支撐。總而言之，當(dāng)社會發(fā)展的腳步不斷向前邁進的時候，交通的現(xiàn)代化已經(jīng)深深的改變著商業(yè)地產(chǎn)的布局了。

參考文獻：

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[2]馮暉.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨向何方？[J].城市開發(fā)，2006

[3]沙勇.深度調(diào)控下的地產(chǎn)業(yè)路在何方？[J].寧波經(jīng)濟，2010

[4]郭芳，鄒錫蘭. 商業(yè)地產(chǎn)，春天來了？[J].中國經(jīng)濟周刊，2010

篇4

關(guān)鍵詞:跳躍—擴散過程;商業(yè)地產(chǎn);推遲期權(quán)

一、商業(yè)地產(chǎn)項目投資開發(fā)中的實物期權(quán)特征

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資,可以分為兩個大的階段即項目開發(fā)建設(shè)階段和項目運營管理階段。在開發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項目招商、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎(chǔ)上,對項目進行整體經(jīng)營和管理,將開發(fā)產(chǎn)品市場化,獲得企業(yè)利潤的階段。

在開發(fā)建設(shè)階段,從實物期權(quán)的角度來看,土地使用費的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費用,在支付了這筆費用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對土地進行開發(fā)、經(jīng)營、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來自市場、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險評價,在政策規(guī)定的期間內(nèi),推遲開發(fā)投資,因此,投資中蘊涵推遲期權(quán)的價值。而在項目建設(shè)階段,影響項目價值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來的租賃價格,由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發(fā)過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發(fā)的方式。因此在項目建設(shè)階段,蘊涵推遲、擴張、收縮和放棄等期權(quán)。

在項目的運營管理階段,由于項目的經(jīng)營期限較長,在整個收益過程中,存在高度的不確定性,包括經(jīng)營管理層面的不確定性、經(jīng)濟的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等。當(dāng)項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或?qū)椖窟M行擴張,以獲取更大的收益,而當(dāng)項目運營不佳時,決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項目的方式,以減少風(fēng)險,因而,在項目的運營階段,存在增長期權(quán)、擴張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

二、實物期權(quán)框架下的商業(yè)地產(chǎn)推遲開發(fā)價值

1.標的資產(chǎn)的價格行為的變動描述。設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項目的期望現(xiàn)金流量的變動過程為:

其中St為t時刻管理者預(yù)測到的T時刻商業(yè)地產(chǎn)項目所帶來的現(xiàn)金流量現(xiàn)值,?滋為標的資產(chǎn)的期望收益率。?滓反映無跳躍時商業(yè)地產(chǎn)項目的期望現(xiàn)金流收益率的波動率。?姿為單位時間內(nèi)發(fā)生跳躍的次數(shù)的平均值。dz為標準的Wiener過程,服從均值為0,方差為dt的正態(tài)分布。dq是與Wiener過程相互獨立的Poisson跳躍過程,其定義如下:P(dq=?濁i)=?姿dt,P(dq=0)=1-?姿dt。?濁i是跳躍度,為標的資產(chǎn)在泊松事件發(fā)生時變動的程度。

注:(1)當(dāng)?滓=0,?姿=0時,式(1)為項目價值是以單位時間為?滋的連續(xù)復(fù)利方式增長。

(2)當(dāng)?姿=0(此時dq=0)時,無Poisson事件發(fā)生,式(1)為B-S的幾何布朗運動假設(shè)。

(3)當(dāng)?滓=0時,式(1)在Pennings和Lint的文獻中進行了詳細的闡述。

(4)當(dāng)?滓=0,同時?濁i>0且是確定的,則式(1)簡化為Cox和Ross的純粹跳躍模型。

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中要能夠觀測到研究項目價值的“跳躍”,其跳躍幅度必須是顯著異于零。戰(zhàn)略性信息出現(xiàn)時,它或者改變未來現(xiàn)金流入,或者改變未來現(xiàn)金流出,從而造成資產(chǎn)的價值發(fā)生跳躍性變化。當(dāng)然,也有可能戰(zhàn)略性信息同時影響未來現(xiàn)金流入和流出并且影響的方向(同增或者同減)及幅度相同或者相近。如此一來,戰(zhàn)略性信息對標的資產(chǎn)價值的影響為零或者機會為零。事實上,這種情況在現(xiàn)實中是很少發(fā)生的。因此,我們假設(shè)了這樣一個概率密度函數(shù):當(dāng)跳躍幅度為零時它也為零。在我們的模型中跳躍度?濁i受到跳躍方向和跳躍幅度兩方面因素的影響,跳躍方向決定標的資產(chǎn)是增加還是減少,跳躍幅度決定標的資產(chǎn)變動的程度,兩者的乘積決定跳躍。

以形狀參數(shù)為2的威布爾分布(Weibulldis2tribution)描述標的資產(chǎn)的跳躍:?濁i=Xi?祝i,

其中:Xi=1…概率為p-1…概率為1-p

三、案例分析

1.模型應(yīng)用。某商業(yè)步行街計劃投資金額現(xiàn)值為17300萬元,其中土地使用費用為7500萬元。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地的使用權(quán)?？梢?開發(fā)企業(yè)在獲得土地的使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行,進行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

現(xiàn)假設(shè)市場走勢難以確定,開發(fā)商可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%,即為750萬元。商業(yè)地產(chǎn)項目有高的不確定性和投資風(fēng)險,折現(xiàn)率通常較高,本文取12%,項目的總投資為18568萬元。預(yù)計商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營18年后的凈收益現(xiàn)值為24700萬元。

本例中無風(fēng)險利率采用2009年發(fā)行的憑證式(一期)國債5年期的票面利率4.00%,即r=4.00%。戰(zhàn)略信息到達的幅度參數(shù)為?酌=0.5,?子=2年,單位時間平均跳躍次數(shù)?姿=1.5。

用傳統(tǒng)NPV方法計算得出商業(yè)地產(chǎn)項目的價值為6132.6萬元。直接用Black-Scholes公式計算得商業(yè)地產(chǎn)項目價值為9854.8萬元。采用本文提出的期權(quán)定價模型得到商業(yè)地產(chǎn)項目價值為6738.7萬元。

2.結(jié)果分析。從結(jié)果看出,傳統(tǒng)NPV方法計算得到的商業(yè)地產(chǎn)項目價值為6132.6萬元,而根據(jù)期權(quán)方法得出的項目價值比NPV算出的價值大。用本文提出的期權(quán)定價模型得出的商業(yè)地產(chǎn)項目價值恰好介于NPV和直接用Black-Scholes公式計算得的項目價值之間,這與實際相符。

NPV方法作為傳統(tǒng)的項目評價方法,忽略了項目未知信息中蘊含的機會給項目帶來的進一步選擇的靈活性,因而經(jīng)常低估項目的價值。用BlackScholes公式計算期權(quán)價值時,進行一次投資,增加了投資風(fēng)險,期權(quán)價值通常要高,導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目價值評價偏高。本文提出復(fù)合期權(quán)定價模型考慮了商業(yè)地產(chǎn)項目是一種高風(fēng)險投資,必然會受到外部信息的影響,期權(quán)價值應(yīng)介于前兩者之間。由此可見,采用本文提出的復(fù)合期權(quán)定價模型計算期權(quán)價值更貼切實際,使得商業(yè)地產(chǎn)項目價值評價不會過于保守,也不會過于激進。

篇5

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn);實物期權(quán);投資決策

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法，往往忽略企業(yè)潛在的投資機會可能帶來的收益，以及開發(fā)企業(yè)管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業(yè)帶來的增值，因此常常低估項目的價值。Hayes和 Abernathy、Hayes和Garvin認為，傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略因素，因此經(jīng)常低估投資機會而導(dǎo)致短期決策行為，造成投資不足和競爭地位的實際下降。

當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項目投資決策分析時，金融領(lǐng)域的一項重大研究成果——以Black和Scholes的經(jīng)典論文為標志的期權(quán)定價理論啟迪了項目投資決策新方法，他們通過構(gòu)造期權(quán)的動態(tài)復(fù)制組合來對沖期權(quán)風(fēng)險，并獲得無風(fēng)險收益，在無套利機會和無交易費用等假設(shè)下，經(jīng)過嚴密的數(shù)學(xué)推導(dǎo)，得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價格必須滿足的微分方程，并運用該方程，推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價公式，即著名的Black-Scholes模型。同時，Cos、Ross和Rubinstein提出了標準的二叉樹定價模型，使離散時間的期權(quán)定價問題得以簡化，進一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價理論。最先把期權(quán)定價理論引入項目投資領(lǐng)域的是Stewart Myers教授，他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策，并稱之為實物期權(quán)。

經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進行投資決策分析的基本出發(fā)點，而這一點在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒有體現(xiàn)出來，實物期權(quán)方法的使用，正好解決了企業(yè)的經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來的價值估價問題。并且，實物期權(quán)方法不是簡單地對傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進行否定，而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎(chǔ)上對其局限性進行突破，兩種方法相互補充。

因此，實物期權(quán)方法作為在不確定市場環(huán)境中輔助投資決策的方法，已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題，將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來對項目進行決策分析，是一種科學(xué)、合理、主動、有效的方法。但是，將實物期權(quán)方法引入項目投資決策中，有著比較嚴格的條件限制，主要是指投資項目首先必須具有實物期權(quán)特性，其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業(yè)地產(chǎn)的實物期權(quán)特性進行分析，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實物期權(quán)定價模型，并進行實證研究，為實物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特性分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資，可以分為兩大階段，即項目的開發(fā)建設(shè)階段和項目的運營管理階段。在開發(fā)建設(shè)階段，包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項目招商、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎(chǔ)上，對項目進行整體經(jīng)營和管理，將開發(fā)產(chǎn)品市場化，獲得企業(yè)利潤的階段。

在開發(fā)建設(shè)階段，從實物期權(quán)的角度來看，土地使用費的投入，相當(dāng)于一筆期權(quán)費用，在支付了這筆費用之后，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對土地進行開發(fā)、經(jīng)營、變賣等權(quán)利，而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性，投資者可以根據(jù)來自市場、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險評價，在國家規(guī)定的期間內(nèi)，推遲開發(fā)投資。因此，投資中蘊涵推遲期權(quán)的價值。而在項目建設(shè)階段，影響項目價值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來的租賃價格。由于項目的經(jīng)營期限較長，在整個收益過程中存在高度的不確定性，包括經(jīng)營管理層面的不確定性、經(jīng)濟的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等，因而很難準確對項目價值進行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性，使得投資者在進行項目的開發(fā)過程中，通常不是將資金一次性投入，而是采取分期開發(fā)的方式，在一期投資建設(shè)之后，根據(jù)市場情況決定下一期開發(fā)的投資情況，以此降低開發(fā)投資的風(fēng)險。因此，在項目建設(shè)階段，蘊涵擴張和收縮期權(quán)。在項目的運營管理階段，當(dāng)項目運營良好時，決策者能夠獲取一些新的投資機會或?qū)椖窟M行擴張，以獲取更大的收益。而當(dāng)項目運營不佳時，決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項目的方式，以減少風(fēng)險。由此，在項目的運營階段，存在增長期權(quán)、擴張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

根據(jù)上面的分析可以知道，商業(yè)地產(chǎn)的實物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為期權(quán)的持有者，可以根據(jù)其在進行投資決策時所擁有的信息來決定是否進行開發(fā)建設(shè)，以及決定開發(fā)建設(shè)的時間和開發(fā)建設(shè)規(guī)模。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實物期權(quán)模型構(gòu)建

從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項目的價值，通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價值。因此，要進行商業(yè)地產(chǎn)投資項目價值的計算，首先必須進行項目凈現(xiàn)值的計算，在得到項目凈現(xiàn)值數(shù)值之后，再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權(quán)價值進行計算，最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零，則說明項目可行，可以對項目進行投資。而一旦出現(xiàn)負值，則不應(yīng)進行項目投資。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地的使用權(quán)?？梢姡_發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后，擁有到期日為2年的推遲期權(quán)，開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán)，進行投資，也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項目的實際情況，在對經(jīng)典的B-S定價模型進行修正的基礎(chǔ)上，來確定商業(yè)地產(chǎn)投資項目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性，本文在進行模型推導(dǎo)之前，做出的主要假設(shè)條件有:

1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價格呈對數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。

2.在期權(quán)有效期內(nèi)，除價格變動而形成資本損益外，還包括因為土地閑置所產(chǎn)生的機會成本，即存在負的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的，等于土地閑置的機會成本。

3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無風(fēng)險利率r不受限制地進行貸款。

4.用SW表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下，在土地使用年限內(nèi)所帶來的凈收益現(xiàn)值，相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價格，其中S表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價格以一固定百分比q逐年遞增，其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長率，t表示推遲期權(quán)的時間，T表示項目的壽命期，則:

5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前，土地每年的閑置費用為Fi，考慮項目的建設(shè)期，假設(shè)建設(shè)期為D年。

下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項目在推遲期權(quán)階段的定價模型。假設(shè)項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響，為了便于處理，這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益，則相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資，得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價值。然后，將這一結(jié)果乘以項目的開發(fā)建設(shè)面積，即得到項目的總價值。假設(shè)項目每單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資為C，年租金為S，則項目每單位建筑面積當(dāng)前實現(xiàn)的利潤為:E[max(SW-C，0]

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價格遵循:dS=asSdt+σsSdz (2)

其中as表示租賃價格的瞬時漂移率，σs表示單位時間內(nèi)租賃價格的波動率，dz為維納過程增量，對式(2)進行積分，得到

式(13)就是計算商業(yè)地產(chǎn)項目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項目價值。其中S0表示初始凈租賃價格，V表示商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的價值，C表示商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算，本文考慮在計算C時先將所得稅排除在外，則得到的包含期權(quán)價值在內(nèi)的項目價值為稅前的價值，屬于開發(fā)企業(yè)利潤。因此，對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率)，得出完稅之后的項目價值。設(shè)項目的開發(fā)面積為M，所得稅稅率為h，土地費用為A，可行性研究費用為J，V1表示項目推遲期權(quán)的價值，k表示項目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率，則商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的項目價值為:

則推遲期權(quán)的價值為:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動，且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。

三、 模型的相關(guān)參數(shù)確定

本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運營模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益，是通過將項目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無風(fēng)險利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值，即SW。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅后得到的。

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［關(guān)鍵詞］商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；現(xiàn)狀；建議

［中圖分類號］F293.35［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0015-04

1 前 言

2010年以來特別是2011年住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策嚴厲程度一輪高過一輪,“新國十條”、“限購”、“限貸”、“房產(chǎn)稅”及“限價”等政策措施密集出臺,經(jīng)濟手段與行政手段并用共同抑制住房價格過高且過快上漲。作為房地產(chǎn)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)成為諸多住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相轉(zhuǎn)型領(lǐng)域,國內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略,商業(yè)地產(chǎn)比例提升成為未來幾年這些企業(yè)發(fā)展的重要舉措。在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、城市化進程推進、居民可支配收入持續(xù)增長、消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級及宏觀調(diào)控政策的多重效應(yīng)下,商業(yè)地產(chǎn)投資價值逐漸顯現(xiàn)。在住宅地產(chǎn)受政策嚴厲調(diào)控的2011年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展狀況如何？是否已經(jīng)實現(xiàn)了社會各界的預(yù)測(迎來了發(fā)展的春天)？就這些問題,筆者根據(jù)2011年商業(yè)地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀及發(fā)展中存在的問題與挑戰(zhàn)對未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提出對策建議。

2 2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 商業(yè)地產(chǎn)投資增幅超過住宅地產(chǎn)

受投資慣性及開發(fā)商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響,2011年嚴厲宏觀調(diào)控政策下住宅地產(chǎn)投資增速仍保持高位運行。商業(yè)地產(chǎn)投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產(chǎn)投資增幅一致,雖然較2010年有小幅收縮(見表1),但增幅均高于第一和第二階段第一階段(1998—2003年)需求觀望房價穩(wěn)步上漲時期,第二階段(2004—2009年)需求集中釋放房價快速上漲時期。年均增長率。2009年下半年開始的住宅地產(chǎn)調(diào)控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現(xiàn),第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產(chǎn)投資增速的商業(yè)地產(chǎn),2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產(chǎn)投資增速。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅亦超過住宅地產(chǎn)

投資額是反映開發(fā)商房地產(chǎn)市場信心的重要指標,但其易受投資慣性因素影響,新開工面積則能更好地反映開發(fā)商信心。2004—2009年住房市場快速發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速低于商品房及住宅地產(chǎn)新開工面積增速；2010年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速稍高于住宅地產(chǎn)新開工面積；2011年隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)深入開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)趨勢進一步顯現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅明顯高于住宅地產(chǎn)新開工面積增速(5.4個百分點)。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅遠超住宅地產(chǎn)

第一、第二階段商品房及住宅地產(chǎn)成交價格上漲速度遠遠高于商業(yè)地產(chǎn)成交價格上漲速度；2011年增幅雖然較2010年有所收窄,但是在商品房及住宅價格增幅持續(xù)低迷背景下,商業(yè)地產(chǎn)成交價格仍保持了較為強勁的上漲態(tài)勢。

商業(yè)地產(chǎn)成交價格增幅的上漲及住宅地產(chǎn)成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區(qū)商住倒掛現(xiàn)象,引導(dǎo)開發(fā)商投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以上海為例,2004—2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價格與住宅地產(chǎn)成交價格比值平均為1.0,遠遠低于國際上公認的合理比值(1.5~2.0倍)。2011年隨著住宅地產(chǎn)成交價格的下降及商業(yè)地產(chǎn)成交價格高達20.8%的上漲幅度,二者比值達到1.4,接近于合理倍數(shù)值,商住倒掛現(xiàn)象得以有效扭轉(zhuǎn)。

2.4 商業(yè)地產(chǎn)土地價格增幅回落幅度小于住宅地產(chǎn)

土地政策為2011年房地產(chǎn)市場的重要調(diào)控手段,商品房土地供應(yīng)的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大,土地市場供給增加與開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆倒餐龠M了商品房用地價格增速的大幅回落。相比而言,商業(yè)地產(chǎn)用地價格增幅高于商品房及住宅地產(chǎn)用地價格增幅,進一步說明相對住宅地產(chǎn)而言開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情上升。

從以上商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、成交價格及土地價格的縱向、橫向比較可知,2011年開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情增高,市場整體運行態(tài)勢好于住宅地產(chǎn),一定程度上說明住宅地產(chǎn)嚴厲宏觀調(diào)控政策促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題及挑戰(zhàn)

3.1 調(diào)控政策的不確定性對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成制約

2010年《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》規(guī)定：“在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強調(diào)嚴格執(zhí)行該“限外令”,境外人士嚴禁在廣州購買商業(yè)地產(chǎn)。這是城市地方政府對商業(yè)地產(chǎn)“限外令”執(zhí)行力度升級的表現(xiàn)；2011年8月,上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示,要求對未竣工驗收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款,停止個人消費貸款用于購買商業(yè)用房。同時上海各商業(yè)銀行,必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后,才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。

廣州、上海等城市政府對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范管理的加強引起了社會對政府商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加強的擔(dān)憂,其他地方政府是否會出臺相應(yīng)政策加強對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度還有待進一步檢驗,但這無疑表明雖然目前國家對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還沒有一個指導(dǎo)性的文件,雖然為商業(yè)地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間,但同時也帶來了諸多的不確定性。商業(yè)地產(chǎn)融資、開發(fā)及運營管理難度較住宅地產(chǎn)要大得多,其資金需求量大且投資回報周期較長,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受調(diào)控政策影響更大。行業(yè)政策、貨幣政策、金融政策及城市規(guī)劃等對商業(yè)地產(chǎn)影響至關(guān)重要,在國內(nèi)現(xiàn)行環(huán)境下上述因素往往具有不確定性,不利于商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展及市場主體明朗預(yù)期。

3.2 融資模式單一導(dǎo)致開發(fā)商融資難度加大

2011年房地產(chǎn)開發(fā)信貸此處房地產(chǎn)開發(fā)信貸為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的國內(nèi)貸款部分。從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元,增長率僅為0.2%,遠遠低于1998—2010年年均增長率(24.6%)。商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)一樣,其資金來源以銀行貸款和自有資金為主,社會投資的融資渠道還沒有充分建立起來。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會投資融資模式降低了開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)自主性,伴隨著住宅地產(chǎn)成交量及成交價格增速的回落,作為資金投入巨大、回報周期較長的商業(yè)地產(chǎn),開發(fā)商短期內(nèi)轉(zhuǎn)型進入商業(yè)地產(chǎn)受到資金約束大。

篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；招商；經(jīng)營管理

1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹

商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務(wù)行為；地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開發(fā)和地上物建設(shè)行為。從經(jīng)營模式、功能和用途上講，商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個城市或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動城市或區(qū)域經(jīng)濟繁榮的主要驅(qū)動力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的投資機構(gòu)、開發(fā)商大部分從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗及住宅開發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設(shè)計—建設(shè)—銷售”住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運營需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開發(fā)、再招商、后運營”的開發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商、后期運營管理及發(fā)展不相適應(yīng)，以至于招商受阻、經(jīng)營冷淡，嚴重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預(yù)測的示范經(jīng)濟效應(yīng)相差較遠。

2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題

按照房地產(chǎn)市場行業(yè)權(quán)益劃分，商業(yè)地產(chǎn)有四個基本權(quán)益——即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求，特別是開發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關(guān)系，就特別容易產(chǎn)生開發(fā)、招商及經(jīng)營之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象?？偨Y(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商及經(jīng)營不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1規(guī)劃設(shè)計和市場定位不匹配

商業(yè)地產(chǎn)項目涉及的是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營兩個專業(yè)領(lǐng)域，需要進行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計與市場定位。但多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)上，沒有為未來的招商與運營進行認真充分的市場調(diào)查、科學(xué)合理的市場定位。在規(guī)劃設(shè)計時，通常只追求經(jīng)濟利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計，從而給后期經(jīng)營管理帶來很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M水平；②功能設(shè)計沒有結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)貌，只追求空間使用效率，給項目后期運營管理帶來諸多問題；③項目建成后，商戶為滿足個性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴重浪費。

2.2開發(fā)建設(shè)和招商經(jīng)營脫節(jié)

目前，國外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響，經(jīng)營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經(jīng)濟效益。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，通常講究開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過度追求“開發(fā)、出售、再開發(fā)”，加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤，只關(guān)注開發(fā)、建設(shè)和出售，不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營。項目售出后很多開發(fā)商不愿意承擔(dān)更多的招商和經(jīng)營責(zé)任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項目所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬，開發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開發(fā)與經(jīng)營的嚴重脫節(jié)或不匹配。

2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟發(fā)展水平不適應(yīng)

自2010年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長迅速。雖然受電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)購物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級辦公樓市場，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2015年約7成的租賃成交來自內(nèi)資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢明顯，受此帶動，2016年租金升幅達到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，2015年是調(diào)整年，電商重塑消費者購物習(xí)慣，對實體零售經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時國外中高端品牌積極擴張進駐國內(nèi)市場，尤其是國際中高端時尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學(xué)預(yù)測經(jīng)濟發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來的結(jié)果必然是投資過剩及浪費。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項目增長速度已遠遠大于經(jīng)濟發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國內(nèi)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會資源的巨大浪費。

3原因分析

近幾年，國內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購事件，都是因為商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、招商與后期經(jīng)營不善導(dǎo)致嚴重后果造成的。例如曾以92.2億高價成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購開發(fā)成“光耀東方中心”。仔細分析這些商業(yè)地產(chǎn)項目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。

3.1商業(yè)經(jīng)營的長期效益是主要原因

目前，在房地產(chǎn)市場，通常是住宅項目搭配商業(yè)配套一起開發(fā)。且在當(dāng)前國內(nèi)土地市場出讓體制下，開發(fā)商主要通過一級市場公開招拍掛競價獲得土地，房地產(chǎn)項目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競價對資金實力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產(chǎn)公司在一個項目開發(fā)結(jié)束，很可能由于沒有新項目接繼、沒有土地供應(yīng)而被迫停止開發(fā)，甚至面臨公司解散的危機。而商業(yè)地產(chǎn)項目要求長期持續(xù)經(jīng)營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級市場靠資金實力獲取土地資源，不得不要求在手項目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時通常采用以出售為目的商業(yè)開發(fā)，而開發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開發(fā)的長期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個先天性體制問題。

3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項技術(shù)人才

商業(yè)地產(chǎn)是一項涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場化趨向程度較高。相比于住宅開發(fā)，在建筑外觀、機電安裝、配套設(shè)施、物業(yè)管理及通風(fēng)朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì)，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營的增值和投資的潛力，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營的投資匯報。商業(yè)地產(chǎn)作為整個商業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條中一個基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)任務(wù)包含建筑外觀、功能空間、配套機電、環(huán)境設(shè)施、服務(wù)技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟、人口數(shù)量、消費水平、業(yè)態(tài)選擇、市場定位、商業(yè)運營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，無論在項目規(guī)劃、設(shè)計、選址、立項等方面，還是在建設(shè)、招商、運營、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。然而，很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗和復(fù)合型專業(yè)人才團隊，這是導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)存在問題的一個現(xiàn)實原因。

3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃

2012年9月12日，國務(wù)院頒布《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應(yīng)完善商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和土地政策，強調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會及計劃單列城市)要科學(xué)抓好商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的報批和實行。然而，在許多城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于一種無序狀態(tài)，政府招商無限放寬條件，開發(fā)商追求利潤不顧及社會責(zé)任，擅自更改規(guī)劃事件屢見不鮮。某些開發(fā)商拿到土地開發(fā)權(quán)，只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，不做市場調(diào)研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開發(fā)思路導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點布局嚴重失衡，商業(yè)功能設(shè)置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費需求，也面臨著經(jīng)營艱難的窘境，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施無法出租而閑置，造成了社會資源的浪費。

3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導(dǎo)致經(jīng)營資金斷裂

商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場上建立品牌、口碑及達到成型和成熟通常需要一個較長時間的市場培育（約1-3年時間），即使開發(fā)商引進了一些具有較高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強大“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個億甚至幾十億元），而開發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售或稅費貼補返還等。在目前國內(nèi)銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的資金壓力一般遠高于住宅開發(fā)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有提前預(yù)售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會形成開發(fā)、招商和運營環(huán)環(huán)脫節(jié)問題的自然發(fā)生。

4影響后果

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)難度和復(fù)雜程度最高的一個綜合性工程，如果處理不好開發(fā)、招商與運營的相互關(guān)系，所帶來的各種問題和社會影響也是最嚴重的。

4.1降低了管理控制能力

國際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業(yè)地產(chǎn)項目通常按照房地產(chǎn)開發(fā)理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產(chǎn)權(quán)屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導(dǎo)致開發(fā)人員對出售后商業(yè)項目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項目經(jīng)營管理有一個2-3年的嚴峻考驗期，必然會遇到各類各樣的問題，如果開發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整，結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后，開發(fā)商賺錢退場，而商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)則開始呈現(xiàn)消退冷落局面。

4.2減少了規(guī)模效益

近年來，許多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪租出后所經(jīng)營項目和產(chǎn)品檔次，形成項目交叉重復(fù)，雜亂無章，業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營產(chǎn)品簡單隨意地拼湊，勢必造成商業(yè)經(jīng)營布局無序、無特色，服務(wù)功能殘缺，嚴重影響企業(yè)的品牌形象、市場聲譽和規(guī)模經(jīng)濟效益；②小商鋪基于生存競爭壓力考慮，可能會出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產(chǎn)品，這種行為對小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個地方重新經(jīng)營，但可能嚴重影響整個商業(yè)項目的形象和聲譽，而這種商戶的識別和處理又比較麻煩，開發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。

4.3限制了業(yè)務(wù)宣傳推廣

宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經(jīng)營預(yù)期和承諾對吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項目開業(yè)前的早期推廣費用由開發(fā)商支付通過管理公司，開發(fā)商也會把這個費用包含在項目開發(fā)成本；然而，在正式開業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費用往往成為各商家店鋪爭執(zhí)扯皮的焦點問題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個突出的問題。一個商業(yè)體運營一段時間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分攤因為各家商鋪營業(yè)利潤高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因為修改費用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進而制約了整個商業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。

4.4阻礙了資源合理配置

前幾年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市，存在嚴重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比大小、拼奢華的同時，廣大欠發(fā)達城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設(shè)施。同時，甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設(shè)施過于密集，而遠郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏的的強烈對比。例如，北京的遠郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購物中心，購物消費只能開車進入市區(qū)；上海是中國商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達的一線城市，盡管它的遠郊區(qū)社會消費品零售總額超過中心城市總量50%，但遠郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設(shè)施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問題。

5建議和對策

商業(yè)地產(chǎn)價值是實現(xiàn)運營價值為目標的投資形式，反映的是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營集成向金融價值投資的最大化實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價值最大化不是指開盤銷售價格和利潤的最大化，而應(yīng)是從商業(yè)經(jīng)營的角度，經(jīng)過長期、持續(xù)的經(jīng)營、發(fā)展和培育達到物業(yè)升值，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)未來增值空間的價值最大化。因此，開發(fā)商要實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，改變過去只重視開發(fā)和銷售而輕視項目后期的實踐管理和品牌服務(wù)的錯誤思路，建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營并重的經(jīng)營格局。

5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場定位

（1）做好商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場定位。因為商業(yè)地產(chǎn)與市場需求密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，市場定位是關(guān)鍵，同質(zhì)性管理只會導(dǎo)致社會資源和企業(yè)資源的巨大浪費。只有精確定位，科學(xué)管理，才能在激烈的市場競爭中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實現(xiàn)精確定位，一方面必須適應(yīng)市場需求；另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)地產(chǎn)市場定位的前提，尤其是對商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤，必須把市場細分到極致，小型商業(yè)通過定位，避免與大型商場沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“?！?、做“精”，通過自身的特色和亮點來吸引消費者。（2）加強商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃和布局管理。加強商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。規(guī)劃布局應(yīng)注意以下幾點：①商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合。應(yīng)與城市整體發(fā)展、人口分布、消費需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護相結(jié)合，通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進城市功能的不斷完善和升級；②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)和無序競爭。規(guī)劃必須尊重市場規(guī)律，在市場規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃，并給市場留下足夠空間；③以規(guī)劃引導(dǎo)市場，讓市場競爭來實現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來代替市場的調(diào)配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和人們的生活消費水平綜合評估考慮。根據(jù)國際上發(fā)達國家和地區(qū)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在著如下幾點規(guī)律：①當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達到12000美元之后，領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾徫镏行幕蛸徫飶V場（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設(shè)施等。

5.2實行“訂單合作”經(jīng)營模式

近年來，國內(nèi)許多實力強大的開發(fā)企業(yè)常常尋求與國際知名品牌商業(yè)巨頭強強聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的行業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)力量進行市場規(guī)模擴張。這種合作模式主要有三種：①購買關(guān)系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關(guān)系，是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以相對固定和低廉的租金形式提前預(yù)定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關(guān)系，免費提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，但開發(fā)商要從品牌商的銷售營業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營擔(dān)保金和利潤分享。市場上習(xí)慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設(shè)、再招商、后運營管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項目，這種模式更能適應(yīng)市場環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點。（1）通過和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場定位和規(guī)劃設(shè)計，有助于彌補開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運作中人才緊缺、經(jīng)驗不足的弱點，并幫助開發(fā)商精準、客觀地進行商圈分析、市場定位和業(yè)態(tài)組合，力求達到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項目的固定投資回報，可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因為可以吸引大量的顧客，吸引其他商家跟風(fēng)入駐，進而影響商品的購買價格或商鋪的租賃價格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設(shè)施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設(shè)施設(shè)備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃氣供應(yīng)系統(tǒng)；娛樂業(yè)需要嚴格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式，開發(fā)商可以提前按需設(shè)計，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進行的拆改、改造，降低浪費最小化。

5.3實行“售后回租”經(jīng)營模式

售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪，開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報換取特許經(jīng)營權(quán)。在當(dāng)前我國金融體系環(huán)境中，長期持有型的開發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開發(fā)商對售出的商鋪實行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟效益。售后回租應(yīng)做到三個基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務(wù)類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個市場統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時，不僅關(guān)注租金高低，更應(yīng)該關(guān)注商戶的業(yè)務(wù)、資格、背景和信譽度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務(wù)與物業(yè)類型、設(shè)計是否沖突，行業(yè)之間有無競爭，與其他商戶經(jīng)營的商品是否互補。（2）統(tǒng)一的營銷管理。這有助于維護和提高商戶和開發(fā)商的共同利益，有計劃的做好整體營銷方案和促銷活動；同時，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護和提升商業(yè)項目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務(wù)和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)入住商戶，以確保高效的商業(yè)開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導(dǎo)和服務(wù)，如統(tǒng)一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓(xùn)，物流運輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對商戶進行統(tǒng)一公平、公正、公開的監(jiān)督管理，違反市場規(guī)則和法規(guī)，損壞商場形象、品牌的商戶應(yīng)嚴肅處理，情節(jié)嚴重應(yīng)堅決清理退出。

5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道

靈活、機動、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最關(guān)鍵問題，也是解決目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問題。因此，建立商業(yè)地產(chǎn)市場健康、完善的投融資機制，鼓勵和扶持社會資金進入公共配套商業(yè)領(lǐng)域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統(tǒng)單一的國有銀行信貸風(fēng)險。借鑒國外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目都是由專門的基金組織籌集社會資金來支持運作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業(yè)基金機構(gòu)通過社會募集資金來投資建設(shè)的。然而，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金來源主要來自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計，我國商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達到60％以上，有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項目甚至超過80％。近年來，國家在商業(yè)房地產(chǎn)市場不斷創(chuàng)新投融資機制，積極開放和引進國、內(nèi)外風(fēng)險投資和專項投資基金進入商業(yè)地產(chǎn)；借鑒一些發(fā)達國家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投融資的成功經(jīng)驗，引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險基金進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域；正在嘗試將社?；鹨氲酱笮蜕虡I(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方向。上述投融資機制的不斷完善將對促進中國商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動作用，應(yīng)大力鼓勵和支持。

作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部

參考文獻：

[1]王珍蓮.新時期我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式走向研究[J].建筑經(jīng)濟,2007,(7):38-41.

[2]趙章對.完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2013,(2):200+221.

篇8

據(jù)萬達集團公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，總資產(chǎn)1950億元，收入1051億元，其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元。截至2011年底，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營物業(yè)面積903萬平方米，但2011年萬達廣場的租金收入僅有34.6億元，而萬達百貨還處于虧損狀態(tài)。即是說，萬達廣場盈利主要來自商鋪、寫字樓、公寓及住宅的銷售，租金對整個業(yè)績的貢獻僅占3.29%。媒體上關(guān)于其商鋪出租一般、人氣不足的報道則陸續(xù)出現(xiàn)。

萬達已在全國開業(yè)55座萬達廣場、34家五星級酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，并計劃到2015年開業(yè)120座萬達廣場，持有物業(yè)面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動產(chǎn)企業(yè)。

這種迅速復(fù)制和擴張能力，是因為萬達找到了三個關(guān)鍵點。第一，萬達的幾個組合業(yè)態(tài)，至少建設(shè)和開業(yè)初期可以促進當(dāng)?shù)刎斦杖朐鲩L；第二，萬達旗下的院線和百貨，還能促進當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)；第三，也是最重要的，萬達快速建設(shè)的模式符合了地方政府追求短期政績的需求。

但事實上，商業(yè)地產(chǎn)最重要的并不是規(guī)模擴張，而是后期運營管理，否則就要面臨漫長的養(yǎng)商期。

萬達對二、三線城市的選址標準是，GDP總額達到1000億元以上，社會消費品零售總額300億-400億元，社區(qū)人口不少于70萬-80萬。

但商業(yè)地產(chǎn)運營最重要的支撐是當(dāng)?shù)厝司M支出。以萬達襄陽廣場為例，2011年，襄陽市城鎮(zhèn)人均年消費支出為11816元，其中食品類仍占主導(dǎo)地位，教育文化娛樂服務(wù)消費支出僅為1777元。因為生意冷清近期已有多家品牌商撤柜，留下經(jīng)營的商家80%則處于薄利和微利狀態(tài)。

萬達今年上半年業(yè)績比去年同期下滑約9%，這是萬達歷史上第一次同比減少。2011年，萬達資產(chǎn)負債高達1825億元，資產(chǎn)負債率89.9%。對于商業(yè)地產(chǎn)的減速，王健林將原因歸結(jié)于國內(nèi)經(jīng)濟放緩。

篇9

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實物期權(quán);投資決策

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機會可能帶來的收益,以及開發(fā)企業(yè)管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業(yè)帶來的增值,因此常常低估項目的價值。hayes和abernathy、hayes和garvin認為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機會而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實際下降。

當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項目投資決策分析時,金融領(lǐng)域的一項重大研究成果——以black和scholes的經(jīng)典論文為標志的期權(quán)定價理論啟迪了項目投資決策新方法,他們通過構(gòu)造期權(quán)的動態(tài)復(fù)制組合來對沖期權(quán)風(fēng)險,并獲得無風(fēng)險收益,在無套利機會和無交易費用等假設(shè)下,經(jīng)過嚴密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價格必須滿足的微分方程,并運用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價公式,即著名的black-scholes模型。同時,cos、ross和rubinstein提出了標準的二叉樹定價模型,使離散時間的期權(quán)定價問題得以簡化,進一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價理論。最先把期權(quán)定價理論引入項目投資領(lǐng)域的是stewartmyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策,并稱之為實物期權(quán)。

經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進行投資決策分析的基本出發(fā)點,而這一點在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒有體現(xiàn)出來,實物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來的價值估價問題。并且,實物期權(quán)方法不是簡單地對傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進行否定,而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎(chǔ)上對其局限性進行突破,兩種方法相互補充。

因此,實物期權(quán)方法作為在不確定市場環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來對項目進行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動、有效的方法。但是,將實物期權(quán)方法引入項目投資決策中,有著比較嚴格的條件限制,主要是指投資項目首先必須具有實物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業(yè)地產(chǎn)的實物期權(quán)特性進行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實物期權(quán)定價模型,并進行實證研究,為實物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特性分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項目的開發(fā)建設(shè)階段和項目的運營管理階段。在開發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項目招商、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎(chǔ)上,對項目進行整體經(jīng)營和管理,將開發(fā)產(chǎn)品市場化,獲得企業(yè)利潤的階段。

在開發(fā)建設(shè)階段,從實物期權(quán)的角度來看,土地使用費的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費用,在支付了這筆費用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對土地進行開發(fā)、經(jīng)營、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來自市場、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險評價,在國家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開發(fā)投資。因此,投資中蘊涵推遲期權(quán)的價值。而在項目建設(shè)階段,影響項目價值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來的租賃價格。由于項目的經(jīng)營期限較長,在整個收益過程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營管理層面的不確定性、經(jīng)濟的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準確對項目價值進行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發(fā)過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場情況決定下一期開發(fā)的投資情況,以此降低開發(fā)投資的風(fēng)險。因此,在項目建設(shè)階段,蘊涵擴張和收縮期權(quán)。在項目的運營管理階段,當(dāng)項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或?qū)椖窟M行擴張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項目運營不佳時,決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項目的方式,以減少風(fēng)險。由此,在項目的運營階段,存在增長期權(quán)、擴張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進行投資決策時所擁有的信息來決定是否進行開發(fā)建設(shè),以及決定開發(fā)建設(shè)的時間和開發(fā)建設(shè)規(guī)模。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實物期權(quán)模型構(gòu)建

從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項目的價值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價值。因此,要進行商業(yè)地產(chǎn)投資項目價值的計算,首先必須進行項目凈現(xiàn)值的計算,在得到項目凈現(xiàn)值數(shù)值之后,再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權(quán)價值進行計算,最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零,則說明項目可行,可以對項目進行投資。而一旦出現(xiàn)負值,則不應(yīng)進行項目投資。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地的使用權(quán)?？梢?開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項目的實際情況,在對經(jīng)典的b-s定價模型進行修正的基礎(chǔ)上,來確定商業(yè)地產(chǎn)投資項目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性,本文在進行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:

1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價格呈對數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。

2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價格變動而形成資本損益外,還包括因為土地閑置所產(chǎn)生的機會成本,即存在負的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機會成本。

3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無風(fēng)險利率r不受限制地進行貸款。

4.用sw表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價格,其中s表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長率,t表示推遲期權(quán)的時間,t表示項目的壽命期,則:

5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費用為fi,考慮項目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為d年。

下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項目在推遲期權(quán)階段的定價模型。假設(shè)項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資,得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價值。然后,將這一結(jié)果乘以項目的開發(fā)建設(shè)面積,即得到項目的總價值。假設(shè)項目每單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資為c,年租金為s,則項目每單位建筑面積當(dāng)前實現(xiàn)的利潤為:e[max(sw-c,0]

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價格遵循:ds=assdt+σssdz(2)

其中as表示租賃價格的瞬時漂移率,σs表示單位時間內(nèi)租賃價格的波動率,dz為維納過程增量,對式(2)進行積分,得到

式(13)就是計算商業(yè)地產(chǎn)項目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項目價值。其中s0表示初始凈租賃價格,v表示商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的價值,c表示商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算,本文考慮在計算c時先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價值在內(nèi)的項目價值為稅前的價值,屬于開發(fā)企業(yè)利潤。因此,對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項目價值。設(shè)項目的開發(fā)面積為m,所得稅稅率為h,土地費用為a,可行性研究費用為j,v1表示項目推遲期權(quán)的價值,k表示項目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的項目價值為:

則推遲期權(quán)的價值為:v1=npvt-npv(15)

以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動,且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。

三、模型的相關(guān)參數(shù)確定

本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運營模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過將項目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無風(fēng)險利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即sw。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅后得到的。

c表示商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費、管理費、財務(wù)費、銷售費、開發(fā)期稅費、其他費用和不可預(yù)見費,不包括土地費用和項目可行性研究費用。

s0表示初始租賃價格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價格可以采用項目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場同類物業(yè)的市場均價。r表示無風(fēng)險利率,取5年期國債利率作為標準,土地的負的紅利分配δ取無風(fēng)險利率作為標準。q的取值,可以根據(jù)市場調(diào)查,結(jié)合項目的實際情況來進行確定。

最后是關(guān)于波動率參數(shù)的估計。由資產(chǎn)價格理論得知,房地產(chǎn)價格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價格波動與房地產(chǎn)租金的波動幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價格的波動幅度大于房地產(chǎn)租金的波動幅度,就表明房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過中房指數(shù)來求出項目價值的波動率。設(shè)項目波動率和項目產(chǎn)出物價格的波動率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價格的波動率σ可以根據(jù)目前已有的價格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:

其中n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù),si表示在第i個時間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價格指數(shù),ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t為時間跨度。

四、實證研究

1.樣本選取

某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬平方米,共計718個商業(yè)鋪面,全長840米,預(yù)計總投資1.63億元,項目分二期建設(shè),其中第一期工程全長560米,宗地面積4.32萬平方米,宗地價值3548.8萬元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項目于2002年12月動工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營業(yè),該項目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬平方米。該步行街預(yù)計在2007年啟動二期工程,目前相關(guān)事項還未進行。本論文的實證研究,擬采用該項目二期工程為研究對象,進行項目投資決策分析。

2.傳統(tǒng)的項目投資決策分析

為了和前面的分析相對應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。

該項目從2007年初開始,開發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計劃2008年年末完工。預(yù)計本項目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費用4854.43萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(包括前期工程費)1000萬元、商業(yè)用房建筑安裝工程費2398.66萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費32.5萬元、管理費用248.57萬元、財務(wù)費用441.12萬元、銷售費用1323.36萬元、開發(fā)期的稅費121.56萬元、其他費用110.85萬元、不可預(yù)見費554.27萬元。假設(shè)項目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場調(diào)查,結(jié)合本項目的實際情況,預(yù)計項目2009年的租賃價格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運營費用包括:房產(chǎn)稅、管理費用、修理費用、保險費等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計算,管理費按年租金的4%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算。項目的經(jīng)營稅金及附加采取的稅率為5.5%,計稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計稅基礎(chǔ)為項目每年產(chǎn)生的利潤,為簡化計算,土地增值稅不計。土地使用年限為40年,預(yù)計商檔夭钅吭誥?8年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬元。

根據(jù)前面的分析,可以通過編制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目損益表,計算出商業(yè)地產(chǎn)項目在壽命期內(nèi)各年的利潤總額,從而可以計算出項目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計算出項目的凈現(xiàn)值。項目全投資現(xiàn)金流量表,詳見表1。

考慮資金時間價值和投資者對風(fēng)險的態(tài)度,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項目的npv=2647萬元,則該項目經(jīng)濟上可行,可進行投資。

3.基于實物期權(quán)方法的投資決策分析

下面運用實物期權(quán)法重新審視該項目。假設(shè)市場走勢難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。項目的開發(fā)期為2年,預(yù)計2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項目從2011年開始獲取收益,預(yù)計項目的租賃價格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%。

參照前面介紹的項目相關(guān)數(shù)據(jù),開發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費用為4854.43萬元。無風(fēng)險利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負的紅利分配,設(shè)其等于無風(fēng)險利率。項目的開發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費用)預(yù)計在原來的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬元,項目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬元?？紤]商業(yè)地產(chǎn)項目推遲開發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見表2?？紤]資金時間價值和投資者對風(fēng)險的態(tài)度,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出npv=1158萬元。

租賃價格波動率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進行計算,得出租賃價格的波動率為0.23。

下面具體對項目的推遲期權(quán)進行計算。根據(jù)市場調(diào)查,目前,該市同類商業(yè)地產(chǎn)的租賃價格均價為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運營費用的計算依據(jù)是:管理費按年租金的4%計算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算,經(jīng)營稅金及附加按年租金的5.5%計算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費用)為1509元/平方米,w=22.66。

則:

因此,考慮了推遲期權(quán)的項目總價值為4248萬元,大于不延期開發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬元。因此,可以得知,開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進行項目的招商活動,等待并觀察市場,在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項目的招商來決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟效益。

4.實物期權(quán)價值的敏感性分析

這里主要分析項目投資費用、波動率和出租價格的變化對項目期權(quán)價值的影響。假設(shè)項目投資費用和出租價格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動對期權(quán)價值的影響情況,見表3。

假設(shè)出租價格波動率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動率的變動對項目期權(quán)價值的影響,具體內(nèi)容見表4。

通過以上的實證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項目期權(quán)價值在內(nèi)的項目總價值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評估價值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價格與標的資產(chǎn)價格、波動率大小成正向變動,與項目投資費用成反向變動。

五、結(jié)語

本文對商業(yè)地產(chǎn)投資特性進行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊涵的實物期權(quán)特性,并通過對b-s模型進行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實物期權(quán)模型,并對其進行實證,得出考慮了項目期權(quán)價值在內(nèi)的項目總價值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評估價值。因此,將實物期權(quán)運用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開發(fā)商的決策靈活性,使項目投資決策更接近于項目實際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。

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篇10

【關(guān)鍵詞】城市綜合體；項目開發(fā)；運營管理

隨著我國國內(nèi)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市綜合體在時展下應(yīng)運而生，它是一個國家內(nèi)部地區(qū)的綜合總體經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的一種特定產(chǎn)物，對于世界上的發(fā)達國家和發(fā)展中國家的發(fā)達城市，也不乏眾多成功的例子，其中萬達廣場的城市綜合體項目就較為成功。對于城市綜合體的研究，在考慮了開發(fā)的同時，也要深化運營管理，以其時代的模式獲得最大的經(jīng)濟利潤，方便人們的同時，更創(chuàng)造了更多財富，增加了國內(nèi)的GDP。

一、城市綜合體的概要

（1）城市綜合體的背景與產(chǎn)生要求，在引言部分已經(jīng)有所說明，城市綜合體早在1986年的巴黎的拉德方斯誕生。關(guān)于城市綜合體的現(xiàn)代化定義，它可以從廣義方面進行相關(guān)歸納，城市的綜合體所指為城市內(nèi)體量比較大，囊括了住宅、商業(yè)、寫字樓、會展、酒店、餐飲以及娛樂等相關(guān)功能為一體的一種復(fù)合型的現(xiàn)代建筑群體。它所具有的功能相對來說比較復(fù)雜，各個功能之間又是相互依存與相互影響的，可以說是一個發(fā)展的鏈條，也可以把這個商業(yè)綜合體看成是一座小城，城中之城。（2）城市綜合體在產(chǎn)生背景之中，還需要對活力以及繁華有所追求，變成綜合體進一步開發(fā)的前提催化劑，一定程度上可以促使規(guī)劃者能夠重新認識到城市的中心區(qū)域，其效率之高、價值之大以及綜合性角度。基于此種事實原因，應(yīng)該結(jié)合具體的例子進行透徹的分析，做好城市綜合體的深入研究。

二、深入研究城市綜合體在開發(fā)上的重點

（1）首先，就以南京河西萬達廣場的綜合體項目為例，應(yīng)該明確這個項目所處的地理位置以及自然條件。南京河西萬達廣場是大連萬達集團在南京開發(fā)的第二個商業(yè)地產(chǎn)項目，位于建鄴區(qū)河西新城核心地段，周邊有近二十條公交線路，也是未來南京市地鐵二號線西延線的起點，交通十分便利。加之河西是南京金融、商務(wù)、商貿(mào)、會展、文體五大功能為主的新城市中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽地，是現(xiàn)代文明與濱江特色交相輝映的城市新中心和現(xiàn)代化國際化新南京的標志區(qū)。（2）項目的總體地位。因為經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及城市的高度建設(shè)，河西新城的發(fā)展要能夠適應(yīng)該地區(qū)未來的發(fā)展需求，為了尋求新的發(fā)展產(chǎn)物，把原來的發(fā)展作為“原點”。對此，河西萬達廣場分為商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、公寓區(qū)、旅游商業(yè)街等板塊。將百貨、超市、商業(yè)步行街、健身、餐飲、影院等多種商業(yè)形態(tài)融為一體，可以滿足百姓的購物、休閑、娛樂、交際四大需求，其商業(yè)形態(tài)之全，主力店數(shù)量之多都創(chuàng)造了南京商業(yè)的新紀錄。（3）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向是其重點問題。弄清其整體布局，對于城市綜合體具體的開發(fā)模式方面，首先要弄清它需要滿足的一些條件，并不是什么地方都可以采取HOPSCA這一地產(chǎn)模式，建成應(yīng)該涵蓋了商務(wù)。購物以及居住等業(yè)態(tài)系列綜合的地產(chǎn)項目。其中的HOPSCA在形成的過程中，也應(yīng)該滿足城市綜合體選位應(yīng)取最佳中心位置。因為市場化的進程在不斷發(fā)展，對于爭睹重點進行規(guī)劃的區(qū)域，應(yīng)該把城市經(jīng)濟作為它的全新增長點，制定一套相對優(yōu)化的政策加以扶持。

三、城市綜合體運營管理

（1）對于城市綜合體，在開發(fā)模式上和運營管理上，都應(yīng)該慎重進行，對于城市綜合體的具體運營模式上，首先要弄清它的具體涵蓋，對于當(dāng)前的運營模式一般有兩種類型。一是出租持有經(jīng)營作為主要形式；二是出售部分住宅物業(yè)、商業(yè)以及出租持有的經(jīng)營互相有機結(jié)合。（2）對于它的管理模式同樣應(yīng)該著重思考。城市的綜合體之中，各個物業(yè)功能都具有自身不同的特點，對此，在物業(yè)自主的經(jīng)營管理模式方面也存在不相同的特征。

綜上所述，關(guān)于城市的綜合體應(yīng)該考慮這一城市的特點進行構(gòu)建，不能夠凌駕于城市之上，應(yīng)該既符合與社會的發(fā)展潮流，又滿足于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展特點，既有利于城市的發(fā)展建設(shè)，也能夠推動城市的發(fā)展與建設(shè)，方便人們的生活。城市綜合體是一個城市發(fā)展到了一定階段的產(chǎn)物，它能夠集多種功能與一體，讓人們的工作與生活效率有所提高，為人們的生活提供了一定的幫助。

參 考 文 獻

[1]張峰.城市綜合體項目施工組織管理實踐[J].建筑知識.2012（8）